Nuevo Régimen aplicable al Arrendamiento de Locales Comerciales

9 junio 2014

Abg. Adriana Fernández

El Poder Ejecutivo, mediante Ley Habilitante conferida por la Asamblea

Nacional bajo Gaceta Oficial n.º 6.112 Extraordinario, de fecha 19 de
noviembre de 2013, resolvió dictar el Decreto n.º 929, contentivo
del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según se publica en la
Gaceta Oficial n.º 40.418 del 23 de mayo de 2014.
Dicha normativa, compuesta por diez (10) capítulos, cuarenta y cuatro (44)
artículos, seis (06) Disposiciones Transitorias, dos (02) Disposiciones
Derogatorias y una (01) Disposición Final, viene a establecer las condiciones
que regularán el Sector Inmobiliario Nacional, particularmente el referido al
arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial o de servicios,
consagrándose que desde la publicación de este texto legal en Gaceta Oficial,
la relación entre arrendatarios y arrendadores dedicados al alquiler de este
tipo de inmuebles (tales como los ubicados en centros comerciales), deberá
regirse, entre otras, por las reglas que, conforme a esta Ley, iremos
desarrollando a lo largo del presente informe. No obstante, nos resulta
oportuno destacar que, en virtud de ello, no serán aplicables a dicha
categoría de inmuebles, las disposiciones por las que se regían los alquileres
de los establecimientos comerciales, previstas en la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios1, la cual, por su parte, continuará regulando a “… los inmuebles
no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias,
pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a
alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos
no edificados.”

Dicho esto, tenemos que el contrato de arrendamiento de locales

comerciales, deberá ser elaborado por escrito y autenticado ante una Notaría
Pública, con una duración mínima de un (1) año (a menos que el
arrendamiento se requiera por una temporada en específico, pudiendo
celebrarse por un tiempo inferior), debiendo expresar las condiciones físicas
del inmueble a ser arrendado y de la edificación donde se encuentre; el valor
del inmueble; el canon de arrendamiento; la modalidad de cálculo utilizada; y
las obligaciones de las partes (arrendador y arrendatario).
Así mismo, se indica que el arrendador podrá exigir al arrendatario depósito
en efectivo o fianza, como garantía que le asegure que el arrendatario
cumplirá con las obligaciones asumidas, estableciéndose que sólo podrá
exigirse una de las dos (2) garantías señaladas, las cuales no podrán exceder
el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento fijado.
Una vez vencido el plazo del contrato, el arrendatario podrá optar a
una prórroga legal que se fijará conforme a la duración de la relación
arrendaticia, siendo que hasta un (1) año, la prórroga máxima será de seis
(6) meses; entre un (1) año y cinco (5) años, tendrá un (1) año de prórroga;
entre cinco (5) y diez (10) años de relación, la extensión será de dos (2)
años; más de diez (10) años podrá disfrutar de tres (3) años más.
Resaltamos que, dicha prórroga será optativa para el arrendatario, mientras
que para el arrendador será de carácter obligatorio, debiendo mantenerse las
mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas
por las partes, salvo que el canon haya sido objeto de ajuste debido a un
procedimiento de regulación.

En cuanto a la fijación del canon de arrendamiento, se estipula que el mismo

será pactado entre arrendador y arrendatario, quienes de común acuerdo
deberán aplicar, obligatoriamente, alguno de los tres (3) métodos que se
establecen en la norma. En caso de no llegar a un acuerdo, o surjan dudas o
controversias al respecto, la Superintendencia Nacional para la Defensa de
los Derechos Socio Económicos (Sundde – Organismo encargado de asistir al
Ministerio del Poder popular para el Comercio en la aplicación de esta Ley, en
la que se le atribuye el carácter de autoridad competente en esta materia,
pudiendo en conjunto crear las instancias que consideren necesarias para
llevar a cabo dicha atribución), intervendrá a los fines de determinar el
cálculo del canon correspondiente. En tal sentido, los procedimientos a ser
seleccionados por las partes a la hora de precisar el canon, son:
1) Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), en el que se toma en cuenta el
valor del inmueble para el momento de la negociación, siendo determinado
por la Sundde a través de avalúo del costo de reposición (mediante
metodología que fijará para ello); y el porcentaje de rentabilidad anual
prevista en 12% para el primer año y en 20% cuando se trate de centros
comerciales y/o locales nuevos.
2) Canon de Arrendamiento Variable (CAV), pactado en base al 1% y 8%
sobre el monto de las ventas realizadas. Cuando se trate de actividades de
entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.
3) Canon de Arrendamiento Mixto (CAM), compuesto por los métodos
descritos en los puntos 1 y 2, es decir, por porción fija más porcentaje de
ventas, indicándose que la porción fija no podrá ser superior al 50% de lo
que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, mientras que el
porcentaje de ventas no podrá exceder del 8%. En caso que el porcentaje de
ventas supere el doble de la porción fija, sólo se pagará como canon
mensual el monto resultante de aplicar lo señalado en el punto 2.

Con relación al pago del canon de arrendamiento, se dispone que el mismo

se realizará por la cantidad y oportunidad debidamente fijada en el contrato,
mediante depósito en cuenta bancaria a nombre del arrendador (la que no
podrá clausurarse durante la vigencia del contrato), debiéndose entregar al
arrendatario una factura legal en la que se indique el monto, concepto del
pago e indicación del período correspondiente.
Se contempla la prohibición de fijar cánones de arrendamiento en moneda
extranjera; así como proceder a su ajuste durante la vigencia de la relación
arrendaticia, señalándose que el canon sólo podrá ser revisado y ajustado en
los casos siguientes:
1) Después de transcurrido un (1) año luego de firmado el contrato, siendo
que su ajuste tendrá como límite máximo los porcentajes de la renta variable
del año inmediatamente anterior del grupo “Bienes y Servicios Diversos”,
tomado en cuenta en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), de
acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2) Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones, cuyo
importe supere en 40% el valor del inmueble establecido para calcular el
canon.

Otro punto a destacar, es el referido a la creación del “Comité Paritario de

Administración del Condominio”, que tendrá a su cargo lo correspondiente al
mantenimiento y gastos del inmueble. Estará integrado, en igualdad de
número y derechos, por representantes de los propietarios y de los
arrendatarios2, quienes de común acuerdo, establecerán las condiciones,
normas o reglamentos del condominio, así como la aplicación de sanciones
por incumplimiento de lo acordado entre las partes.
En lo relativo a los gastos comunes3,se expresa que lo que deba pagar el
arrendatario por este concepto, será calculado por el Comité Paritario de
Administración del Condominio, en base al porcentaje o alícuota parte que
corresponda a cada local de acuerdo al valor total del inmueble en el que se
encuentre.
Por otro lado, tenemos que en esta normativa, se consagra a favor del
arrendatario la preferencia ofertiva, conforme a la cual, en caso que el
propietario decida vender el local comercial, éste deberá ofrecerlo en venta
(en primer lugar) a su arrendatario con preferencia ante cualquier tercero,
siempre y cuando posea más de dos (2) años como arrendatario del local; se
encuentre solvente en el pago de los cánones, condominio y demás
obligaciones contractuales. El no cumplimiento de la preferencia ofertiva por
parte del propietario, o en caso que haya vendido el inmueble en condiciones
más favorables que las presentadas originalmente al arrendatario, hará que
éste tenga derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, a fin que el
inmueble le sea dado en venta bajo las mismas condiciones ofrecidas al
tercero.

Respecto a la medida de desalojo del inmueble comercial, la norma bajo

estudio nos estipula nueve (9) causales por las que el mismo podrá
ejecutarse, siendo que, además de señalarse el vencimiento del contrato
suscrito y el no consenso de prórroga o renovación entre las partes, se
encuentran entre tales, los siguientes hechos del arrendatario:
 Cuando haya dejado de pagar consecutivamente dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes.
 Haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos,
quebrantando lo estipulado en el contrato de arrendamiento o las normas
por las que se rige la convivencia ciudadana de la comunidad.
 Ocasionar en el inmueble deterioros mayores que los causados por el uso
normal; o haya realizado reformas no autorizadas por el arrendador.
 Incumpla con las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el
contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el
“Comité Paritario de Administración de Condominio”.

g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de
prórroga o renovación entre las partes

En materia de sanciones, se establecen que serán objeto de multas los

siguientes hechos del arrendador:
I. Multa de Quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.):
 Cuando no entregue al arrendatario una factura legal por concepto de
pago del canon.
 Exija cierta cantidad de dinero por exhibir o mostrar inmuebles en oferta
para el arrendamiento; o alquile inmuebles en condiciones físicas
inadecuadas.
 Ofrezca inmuebles en arrendamiento comercial, mediante avisos en los
que se oferten montos de alquiler falsos o engañosos; se indique
preferencia sexual, política o religiosa, identidad de género, origen
étnico, estado civil, clase social, profesión o condición social,
discapacidad, enfermedades crónicas y/o terminales; etcétera.
II. Multa de Un Mil Quinientas Unidades Tributarias (1.500 U.T.),
cuando:
 No garantice el uso y goce del inmueble al arrendatario durante el tiempo
del contrato.
 No cubra los costos de las reparaciones mayores del local dado en
alquiler.
 Condicione la suscripción del contrato, al pago de una cantidad extra de
dinero por parte del arrendatario por cesión; traspaso; arriendo; por
 venta de punto comercial; o por la compra de bienes muebles que se
encuentren en el local que se pretende arrendar.
 Obligue o limite al arrendatario a vender productos o prestar servicios de
determinadas marcas comerciales o adquiridos a determinados
proveedores.
 Derogue o modifique el contenido o vigencia del contrato de
arrendamiento por cambio de arrendador, debido a la transferencia de
propiedad o administración del inmueble comercial.
 Exija al arrendatario garantías que excedan el equivalente a tres (3)
meses del canon de arrendamiento establecido.
 Incumpla con las especificaciones que debe contener el contrato de
arrendamiento, tales como la descripción y valor del inmueble; duración
del contrato (mínimo un (1) año); modalidad de cálculo adoptada;
indicación de cuenta bancaria donde se deberá depositar el canon,
etcétera.
 No otorgue la prórroga legal a la que tiene derecho el arrendatario, una
vez finalizado el término del contrato.
 No ofrezca el inmueble en venta al arrendatario, con preferencia ante
cualquier tercero.
 Establezca cánones de arrendamiento bajo procedimientos distintos a los
previstos en esta Ley; ajuste el canon durante la vigencia del contrato; la
resolución privada de conflictos entre arrendador y arrendatario sin
notificar a la Sundde, etcétera.
III. Multa de Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.),
por las siguientes infracciones:
 No entregue al arrendatario, al inicio de la relación arrendaticia, el
inmueble comercial en buen estado, ni solvente en servicios públicos
domiciliarios. (Finalizado el contrato, el arrendatario deberá entregar el
inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo casos
fortuitos o de fuerza mayor).
 No elabore el contrato de arrendamiento por escrito ni autenticado ante
Notaría Pública.
 Perciba y fije cánones de arrendamientos calculados por métodos no
establecidos en esta Ley.
 Establezca cánones de arrendamiento en moneda extranjera.
 Igual multa, será aplicable para aquellos arrendatarios que incurran en
subarrendamiento (salvo que lo haya acordado con el propietario o
arrendador); la rescisión unilateral del contrato; la administración del
contrato de arrendamiento por parte de empresas extranjeras no
establecidas en el país, etcétera.

La presente Ley, tiene plena vigencia desde la fecha de su publicación en

Gaceta Oficial, quedando consagradas las siguientes consideraciones:
 En un lapso no mayor a seis (6) meses (hasta el día 23/11/2014), todos
los contratos de arrendamiento de locales comerciales, vigentes a la
fecha de la presente publicación, deberán adecuarse a las disposiciones
de esta nueva normativa.
 Los contratos celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en
vigencia de este instrumento legal, automáticamente se entenderán
pactados en Bolívares, siendo que el canon de los inmuebles sujetos a
dicha contratación, deberán ser regulados de acuerdo a lo consagrado en
la presente Ley, dentro de los noventa (90) días siguientes a su entrada
en vigencia (plazo que finalizará el día 20/08/2014)4.
 El Ministerio del Poder Popular para el Comercio (con cooperación de la
Sundde), pasa a sustituir a la Dirección General de Inquilinato, adscrita al
Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en lo referente a su
correspondiente competencia, es decir, la aplicación de las disposiciones
legales y reglamentarias en materia de arrendamiento de inmuebles
destinados al comercio. En consecuencia, quedó ordenada la supresión
de la referida Dirección de Inquilinato, debiendo el Poder Ejecutivo
reglamentar el régimen de supresión y transición respectivo.
 Tal como expusimos más arriba, en vista de los tres (3) nuevos métodos
a ser aplicados y seleccionados para la fijación del canon de
arrendamiento comercial, ha quedado derogado el Decreto n.° 602,
mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los
arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades
comerciales, industriales o de producción, publicado en Gaceta Oficial n.°
40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, conforme al cual los cánones
de arrendamiento mensual de cualquier tipo de inmueble dedicado al
desarrollo de actividades económicas, no podía exceder de un monto
mensual equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES POR
METRO CUADRADO (Bs. 250,00/m2).

______________________
1Publicada en G.O. n.º 36.845 del 7/12/1999, con vigencia desde el día

1/01/2000.
2Los representantes de los arrendatarios serán elegidos por cada uno de los

arrendatarios, sin que en dicha elección intervenga preferencia alguna

debido al monto del canon o tamaño del inmueble. Todos los arrendatarios
deberán participar por igual en el sistema de elección de su representante
ante el Comité.
3Distribución de gastos para atender el mantenimiento y conservación del

inmueble del cual forme parte el local comercial, tales como: servicios de
aseo y limpieza, recolección y disposición de basura, agua potable, energía
eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos,
gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios
para el buen funcionamiento del inmueble.
4Elincumplimiento de dicha norma, conllevará a la aplicación de una multa
por la cantidad equivalente a Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.).

Causales para el desalojo

 Que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o

renovación entre las partes. Sin embargo esta norma jurídica se
contradice con otra norma jurídica de la misma ley ya que esta última
norma, nos indica que el arrendatario tiene derecho a la prorroga legal
de acuerdo al tiempo que haya estado en ese local. Es decir, es de
pleno de derecho independientemente que haya sido señalada en el
contrato.

Procedimiento judicial que se debe cumplir en esta ley

Capítulo IX Del Procedimiento Judicial Artículo 43

 En cuanto al resto del país la competencia la tienen los Juzgados de

Municipios y se les atribuye competencia especial Contencioso
Administrativo en esta materia de los arrendamientos comerciales.

 Ahora bien, en cuanto a los demás procedimientos comerciales, de

servicios y afines le corresponde a la jurisdicción civil ordinaria, la cual
debe iniciarse de acuerdo al Código de Procedimiento Civil hasta su
definitiva conclusión.

 Para recurrir a un acto administrativo de la Sundee, les recomiendo que

no procedan con el recurso de reconsideración ni el jerárquico, ya que
lo más probable es que se lo ratifiquen. Es preferible acudir
directamente al Tribunal compentente.

Se suspenderán la ejecución de medidas cautelares (secuestros

preventivos que haya dictado un Juez ) en los procedimientos judiciales en
curso hasta que se agote la via administrativa. Es decir, que debe ir a la
Sundde a realizar los argumentos de rigor. En caso de no haber decisión por
Sundde se ira a la parte judicial.

 Se derogó el Decreto No 602 el cual establecía el régimen transitorio de

protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño
de actividades comerciales, industriales o de producción.

Si se pide la Resolución de un contrato de arrendamiento

No puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las
pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se
pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al
monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia
del contrato… Para la sala es indudable que no se pueden acumular en la
misma demanda ambas pretensiones ya que son antinómicas, pero el
acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y
perjuicios.

Para ahondar más en cuanto a los distintos regímenes a que está sometido
tanto el desalojo como la resolución y cumplimiento del contrato, en
Sentencia de la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE
JUSTICIA, de fecha 20 de Julio del 2.001, dejó asentado lo siguiente:
El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones
que por cumplimiento o resolución de Contrato que se fundamenten en el
Artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza en que las causales de desalojo
son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los
fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del Contrato de
arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la
convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes
los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato

Incurriendo en causal de desalojo, es por lo que acude para demandar, como

en efecto demanda, el desalojo del inmueble arrendado o la consecuente
desocupación voluntaria del mismo, fundamentada en las cláusulas cuarta y
séptima del contrato, constituyendo su petitorio de la siguiente manera:

incurriendo así en el Causal (sic) de Desalojo (sic), es por lo que acudo ante
su competente Autoridad (sic) Judicial (sic) PARA DEMANDAR, COMO EN
EFECTO LO HAGO EN ESTE ACTO, EL DESALOJO DEL INMUEBLE
ARRENDADO O LA CONSECUENTE DESOCUPACIÓN VOLUNTARIA DEL
MISMO, por el Procedimiento Breve o por el Procedimiento Oral establecido
en el Articulo 864 del Código Procesal Civil, por mandato de la Ley de
Regulación de Alquileres Para Uso Comercial, fundamentada en las Cláusulas
Cuarta y Decima segunda del Contrato de Arrendamiento, a EL
ARRENDATARIO GERARDO JOSE PERNÍA RAMÍREZ, Venezolano (sic), mayor
de edad, de éste domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 7.925.096,
con dirección en la misma del inmueble Arrendado (sic), PARA QUE
CONVENGA EN LA DESOCUPACIÓN VOLUNTARIA DEL INMUEBLE
ARRENDADO, O SEA CONDENADA POR ESTE TRIBUNAL AL DESALOJO del
mismo, previo nombramiento de Depositario Judicial para el caso”.
(Subrayado, negritas y mayúsculas del accionante).

En ese sentido, debe puntualizar esta juzgadora que no obstante el

accionante no hace señalamiento expreso de las causales establecidas en el
artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta
Oficial N°40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, sobre las cuales fundamenta
la acción de desalojo interpuesta, estando esta decisora suficientemente
autorizada para develar las calificaciones jurídicas realizadas por los
justiciables como conocedora del derecho, en apoyo del principio iura novit
curia, determina que los hechos invocados encuadran en los literales “C” e
“I” del artículo 40 ejusdem.

Acompaña la parte accionante a su escrito libelar, constante de once folios

útiles (F.04 al 14), copia certificada del documento otorgado en fecha
15/08/2013, ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio
Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N°18, tomo 80 de los libros
respectivos. Dicha documental es contentiva de un contrato de
arrendamiento suscrito entre los ciudadanos

el cual se compone de (16) cláusulas. La primera de ellas concierne a la

individualización del bien arrendado, estableciendo su destino únicamente
para actividad comercial. La cláusula segunda determina el término de
duración

Las partes declaran que en ningún caso operara (sic) la tácita reconducción
del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en
ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.

La cláusula siguiente dispone que ninguna de las partes suscribientes

asumen obligaciones que no estén expresamente convenidas en el cuerpo
del contrato, el cual sustituye todo compromiso verbal o escrito contraído
con anterioridad. La última de las cláusulas somete la tramitación de
cualquier litigio a la jurisdicción del municipio donde se encuentra ubicado el
inmueble arrendado. No existen más cláusulas.

Establece el artículo 40 del prenombrado Decreto Ley, específicamente en los

literales que fundamentan la pretensión del accionante, lo siguiente:

“Artículo 40. Son causales de desalojo:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado
bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado,
cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(…)”

Aunado a lo anterior, es necesario destacar que el cuerpo legal establece

claramente que sólo bajo el amparo de una relación arrendaticia a tiempo
indeterminado, o sin determinación de tiempo, puede darse cabida a una
acción de desalojo,

En ese sentido, añade Henríquez La Roche que, “en los contratos a término
fijo, la desocupación [del] inmueble puede estar fundada en dos motivos
diferentes: por expiración del término convenido y la subsiguiente prórroga
legal –si el inquilino tiene derecho a ella (Art. 40)- o por incumplimiento de
alguna de las obligaciones contractuales o legales (…) según se deduce del
principio general del artículo 1.167 del Código Civil” mientras que “si el
contrato de arrendamiento no tiene fijado el término de duración o quedó
reconducido, el desalojo (…) del inmueble (…) queda atenido sólo a las
causales del artículo 34 de la Ley”.

las decisiones de última instancia que se pronuncien en los juicios por

resolución y cumplimiento de contrato que tengan por objeto la entrega del
inmueble arrendado.

En tal sentido, sostener como lo pretende la parte actora, que el legislador

cuando se refiere a los procesos de desalojo incluye también a las demandas
que tienen por objeto la entrega del inmueble arrendado como consecuencia
de los procesos de resolución o cumplimiento de contrato de
arrendamiento, obviamente, comporta una interpretación contraria al
sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras “...según
la conexión de ellas entre si y la intención del legislador ..”(artículo 4 del
Código Civil Venezolano).

El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones

que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el
artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de
desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los
fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del
contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del
inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos
en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar,
de acuerdo a lo pactado en el contrato”. (Negritas propias).

En deferencia de la misma línea argumentativa, y en interpretación en

contrario, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante
sentencia N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, caso: Gilberto Gerardo
Remartini Romero, señaló:

“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se

exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de
duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el
cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt
servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el
cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste,
sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en
conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede
demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la
subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el
incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”.

Pacta sunt servanda es una locución latina, que se traduce como «lo
pactado obliga», que expresa que toda convención debe ser fielmente
cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado.1 Constituye un principio
básico del derecho civil (específicamente relacionado con los contratos)

Ahora bien, es necesario observar que la sanción del Decreto Ley de

Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no deroga
de forma alguna la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, sino que desaplica
las disposiciones de esta última respecto de la categoría de inmuebles cuyo
arrendamiento regula la primera de ellas, según dispone la disposición
derogatoria primera. En deferencia de lo anterior, se constata que la norma
contenida en el artículo 40 ejusdem prescinde del impositivo de que “sólo
podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de
arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado” del cual sí está
provista el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y que
constituye a criterio de esta decisora un vacío legal.

En el caso que nos ocupa, ha constatado esta juzgadora que no obstante

ambos cuerpos legales prevén las causales taxativas necesarias para
fundamentar la acción de desalojo, solamente el artículo 34 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, prescribe expresamente que “sólo podrá
demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de
arrendamiento (…) a tiempo indeterminado”; contenido normativo de
procedibilidad no previsto típicamente en la redacción del artículo 40 del
Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial. En consecuencia, esta juzgadora en apremio de los principios
constitucionales de seguridad jurídica y confianza legítima, suficientemente
autorizada en consideración del vacío legal que reside en el artículo 40
ejusdem, aplica analógicamente la solución jurídica prevista en el artículo 34
de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del cual la acción de
desalojo sólo puede ejercerse durante la vigencia de relaciones arrendaticias
a tiempo indeterminado. Y así queda decidido.

Consecuente con la ilación argumentativa que precede, se observa que la

presente acción de desalojo fue interpuesta en fecha 02 de julio de 2014 y
admitida mediante auto de fecha 07 de julio de 2014; oportunidad en la cual
las partes en el presente juicio se encuentran vinculadas por una relación
arrendaticia a tiempo determinado, aún vigente, según determina la cláusula
segunda del contrato de marras, cuya fecha de finalización corresponde al 15
de julio de 2014. Considerando que la acción de desalojo fue ejercida
durante la vigencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado,
en contravención de los criterios jurisprudenciales transcritos, la presente
acción no puede de forma alguna prosperar en derecho. Y así se dejará
establecido en la parte in fine de la presente decisión.

DECISION
En base a las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente
explanadas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas de la Circunscripción
Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre
de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,
DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo incoara el
ciudadano ALÍ JOSE GONZÁLEZ DUQUE contra el ciudadano GERARDO JOSE
PERNÍA, ambos ampliamente identificados en el encabezamiento del
presente fallo. SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante,
por haber sido vencida totalmente en juicio, de conformidad con el artículo
274 ejusdem
demandas judiciales cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento

TSJ fijó pautas para el pago de

alquiler de locales comercial
(Caracas.09 de septiembre. Nota de Prensa).- La Red Nacional de
Inquilinos de Locales Comerciales (RENAILC) publicó un comunicado
mediante el cual informó sobre la sentencia del Tribunal Supremo de
Justicia, que fijó el criterio para el pago de los cánones de
arrendamiento de locales comerciales, en aquellos casos en que
propietarios o arrendadores se nieguen a recibir el alquiler.

La sentencia publicada por la Sala Político-Administrativa del TSJ, con

ponencia del Magistrado Inocencio Figueroa, señala que tal como lo
establece la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para
el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial N° 40.418, del 23
de mayo de 2014.

El pago por consignaciones debe realizarse a través de una

cuenta que creará el Ministerio del Poder Popular para el
Comercio con asistencia de la Superintendencia de Precios
Justos (SUNDDE); sin embargo, hasta tanto sea creada la referida
cuenta, los inquilinos podrán realizar sus pagos a través de las
Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos
Inmobiliarios (OCCAI), las Oficinas de Control de Consignaciones
(OCC) o los Tribunales de Municipio, dependientes del Poder Judicial.

Tulio Vargas, Presidente de RENAILC, aseguró que gracias al fallo del

máximo Tribunal del país, los inquilinos a nivel nacional podrán
cumplir correctamente con sus obligaciones contractuales y así
no ser señalados de estar al margen de la ley.

El representante de la Red Nacional de Inquilinos de Locales

Comerciales insistió en que los arrendatarios se sentían en estado
de indefensión porque desde que se emitió la normativa (2014) no
sabían a qué instancia acudir.
TSJ:

Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de

Medidas
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Pierre Venutolo Venutolo, venezolano, mayor de edad,

domiciliado en Puerto Ordaz, Estado Bolívar y titular de la cédula de
identidad N° V-2.940.770.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Cleren Jesús Chirinos

Cabrera, Eduardo Francisco Morales Medina y Vanessa Morales Lazo,
venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio,
titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.027.278, V-3.810.882 y V-
14.889.663, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 65.595, 19.781 y
87.243, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Juan Carlos Oropeza Brito, venezolano, mayor de edad,

de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.324.450.

MOTIVO: Desalojo.

En fecha 20.10.2015, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito

de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de
Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, por el abogado Eduardo Morales Medina, actuando
con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Pierre Venutolo
Venutolo, contentivo de la pretensión de desalojo deducida en contra del
ciudadano Juan Carlos Oropeza Brito, fundamentada en el alegado
vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento y la
prórroga legal.

En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos

de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las
consideraciones que se esgrimen a continuación:
- I -
PRIMITIVA DEMANDA

El abogado Eduardo Morales Medina, actuando con el carácter de apoderado

judicial del ciudadano Pierre Venutolo Venutolo, en el escrito libelar enunció
lo siguiente:

Que, consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría

Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en
fecha 01.10.2012, bajo el N° 22, Tomo 129, de los Libros de Autenticaciones
llevados por esa Notaría, que su representado dio en arrendamiento al
ciudadano Juan Carlos Oropeza Brito, un local comercial de su propiedad
distinguido con la letra y número LC-03, el cual tiene una superficie de ciento
ochenta y nueve metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados
(189,96 M2), situado en la planta baja del Edificio Cóndor, ubicado en la
Avenida Chopin de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio
Libertador del Distrito Capital, cuya duración fue pactada en la cláusula
segunda por el término fijo de dos (02) años, contados a partir del día
01.10.2012, hasta el día 30.09.2014, especificándose además en dicha
cláusula contractual que una vez finalizado el término fijo de dos (02) años,
el arrendatario gozaría de la prórroga legal contemplada en los artículos 38,
literal (b) y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la celebración de
la convención locativa, hoy artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,
la cual sería de un (01) año y que vencería en fecha 30.09.2015.

Que, en la cláusula segunda se determinó claramente que al vencimiento de

la prórroga legal, el arrendatario se obligó a entregar de forma inmediata el
local comercial arrendado, totalmente desocupado y libre tanto de bienes
como de personas, en perfecto estado de habitabilidad, uso y
funcionabilidad, así como solvente de cualquier deuda.

Que, una vez vencida la prórroga legal, el arrendatario no hizo entrega del
local comercial de manera voluntaria, pese habérsele notificado esa
circunstancia a través de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del
Estado Miranda, en fecha 05.10.2015.

Que, la cláusula quinta del contrato de arrendamiento prevé una penalidad

en caso de atraso en la entrega del inmueble por parte del arrendatario en
tiempo oportuno, por la cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs.
350,oo) por cada día de retraso, situación la cual también fue notificada al
arrendatario por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio
Chacao del Estado Miranda, en fecha 05.10.2015.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representado en el

literal (g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como
en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.

Por tal motivo, el ciudadano Pierre Venutolo Venutolo, procedió a demandar

al ciudadano Juan Carlos Oropeza Brito, para que conviniese o en su defecto,
fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, en el desalojo del local
comercial arrendado y su consecuente entrega material; en segundo lugar,
en el pago de la cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,oo) por
cada día de retraso en la entrega del inmueble, por concepto de cláusula
penal establecida en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento,
contados desde el día siguiente al vencimiento de la prórroga legal, hasta el
día en que se haga la entrega efectiva del local comercial; y, en tercer lugar,
en el pago de las costas y costos de la demanda, incluyendo los honorarios
de abogados, estimados en un treinta por ciento (30%) del monto
demandado.

- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante,

procede este Tribunal a pronunciarse respecto a la admisibilidad de la
misma, previas las consideraciones siguientes:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución

de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento
fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como
un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los
órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo
2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico
constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de
administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e
intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26
constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley
a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y
simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la
reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente
existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá
cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como
existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la
determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su
dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se
pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos
alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada
y con la cual se ejercita la acción.

Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad

introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la
acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de
la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un
juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y
Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio
de 1.996)

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el

demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos
idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia
inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación
arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del
mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o
indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del
Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es
contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna
disposición expresa de la Ley.

En lo que atañe al contenido y alcance del 341 del Código de Procedimiento

Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia
N° 333, dictada en fecha 11.10.2000, con ponencia del Magistrado Carlos
Oberto Velez, expediente N° 99-191, caso: Helimenas Segundo Prieto Prieto
y otro, determinó lo siguiente:

“…Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general,

de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material
y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer
judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea
contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la
disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas
premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación
distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda,
quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha
declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a
las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de
estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la
demanda…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
 En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los
presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su
admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso,
consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala
Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con
ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL
C.A., precisó lo siguiente:

“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14

del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe
impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en
suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa
en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso
procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o
cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea
necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no
se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las
diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en
la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la
prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos
procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho
de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o
respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa
juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen
razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley
prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están
íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen
los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la
función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico
establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente
satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se
haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución
de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano
jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos
procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la
válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido
el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”.
(Subrayado y negrillas del Tribunal)
En virtud de los anteriores criterios jurisprudenciales, resulta pertinente
destacar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que
hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales
de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la
constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del
proceso.

Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el

ciudadano Pierre Venutolo Venutolo, en contra del ciudadano Juan Carlos
Oropeza Brito, se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por
el local comercial distinguido con la letra y número LC-03, el cual tiene una
superficie de ciento ochenta y nueve metros cuadrados con noventa y seis
decímetros cuadrados (189,96 M2), situado en la planta baja del Edificio
Cóndor, ubicado en la Avenida Chopin de la Urbanización Colinas de Bello
Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto
del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante
la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito
Capital, en fecha 01.10.2012, bajo el N° 22, Tomo 129, de los Libros de
Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud del alegado vencimiento
del término de duración del contrato de arrendamiento y la prórroga legal,
sin que las partes hayan pactado su renovación.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación

propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que
el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir,
reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato

accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las
partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las
causas autorizadas por la Ley, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159
del Código Civil.

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de

las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich
Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil
reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el
contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya
limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al
orden público y a las buenas costumbres.

En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento

“…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se
obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble,
por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a
pagar a aquélla…”.

A tenor de la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que

el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble
o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras
que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o
legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así
como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el

mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario
deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado
en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya
omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley
que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga
legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para
el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo.

Así las cosas, nuestra legislación consagra diversas vías a través de las
cuales pueden terminarse los efectos que emergen de un contrato, en virtud
de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con
el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional
que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de
justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el
artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal
modo que para verificar la idoneidad de la pretensión de desalojo deducida
por el accionante, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de
Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,
publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº
40.418, de fecha 23.05.2014, contempla lo siguiente:

“Artículo 40.- Son causales de desalojo:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes
consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos,
indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas
que regulen la convivencia ciudadana.

c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que

los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el
arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad
de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien
haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en
las normas o reglamento de condominio.

e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones

mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente
justificado.

f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o

subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos
previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato
respectivo.

g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o

renovación entre las partes.

h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia

adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.

i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le

corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio
y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de
Condominio”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Conforme a la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en

la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz
para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento cuyo
objeto lo constituye un bien inmueble destinado a uso comercial, siempre y
cuando acontezcan cualesquiera de las causales taxativamente establecidas
en dicha norma para su procedencia, entre ellas, (i) Que el arrendatario haya
dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de
condominio o gastos comunes consecutivos. (ii) Que el arrendatario haya
destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con
el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia
ciudadana. (iii) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros
mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no
autorizadas por el arrendador. (iv) Que sea cambiado el uso del inmueble, en
contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades
municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el
contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
(v) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones
mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente
justificado. (vi) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento
o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos
previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato
respectivo. (vii) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de
prórroga o renovación entre las partes. (viii) Que se agote el plazo para el
ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice
la venta a terceros. (ix) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las
obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el
documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de
Administración de Condominio.

En el presente caso, el accionante reclamó libelarmente el desalojo del local

comercial arrendado con fundamento en que el arrendatario no entregó el
mismo al vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento
y la prórroga legal, sin que las partes hayan pactado su renovación; sin
embargo, observa este Tribunal de la lectura del escrito de demanda que el
demandante también reclamó el pago de la cantidad de trescientos cincuenta
bolívares (Bs. 350,oo) por cada día de retraso en la entrega del inmueble,
por concepto de cláusula penal establecida en la cláusula quinta del contrato
de arrendamiento, contados desde el día siguiente al vencimiento de la
prórroga legal, hasta el día en que se haga la entrega efectiva del local
comercial, con base en los mismos hechos que sustentan la pretensión de
desalojo.

En efecto, en el capítulo relativo al petitorio contenido en el escrito libelar, se

enunció ad pedden litterae lo siguiente:

“…Como consecuencia de encontrarse incurso el Arrendatario en el supuesto

de hecho señalado en el literal (G) del Art. 40 del Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial, y siguiendo expresas instrucciones de mi poderdante, procedo en
su nombre y representación a demandar como en efecto formalmente
demando en este acto el desalojo por cumplimiento de la prórroga legal del
contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por vencimiento del
término por el cual fue celebrado y por encontrarse también vencida la
respectiva prórroga legal, la cual fue tempestivamente notificada al
ciudadano Juan Carlos Oropeza Brito, quien es venezolano, mayor de edad,
de este domicilio, de Estado Civil Soltero, titular de la Cédula de Identidad
Nro. V-6.324.450, en su carácter de arrendatario, para que convenga, o en
su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
Primero: Por estar incurso en la causal prevista en el literal ‘G’ del Art. 40 del
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece como causal de desalojo
por cumplimiento de la prórroga legal, que el contrato suscrito haya vencido
y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, tal y como es
el caso de autos y, como consecuencia de lo anterior, se ordene al ciudadano
Juan Carlos Oropeza Brito, entregar en forma real y efectiva, completamente
desocupado, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones que lo
recibió al inicio de la relación contractual, el local objeto de la demanda; que
deberá desalojo y entregar el inmueble constituido por el Local Comercial
arrendado distinguido con la Letra y Número LC-03, el cual tiene una
Superficie aproximada de ciento ochenta y nueve con noventa y seis metros
cuadrados (189,96 Mts2), situado en la Planta Baja del Edificio Cóndor,
ubicado en la Avenida Chopin de la Urbanización Colinas de Bello Monte,
Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, Libre de bienes y de
personas; a mi representado Pierre Venutolo Venutolo, venezolano, mayor de
edad, domiciliado en Puerto Ordaz, Estado Bolívar, titular de la Cédula de
Identidad N° 2.940.770; en el caso que no lo hiciera, solicito a ese Tribunal,
que se decrete, a favor de mi mandante, la restitución del dominio y la
posesión del local comercial ya identificado dado en calidad de
arrendamiento, de conformidad con lo establecido en la primera parte del
Artículo 26, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela, concatenado con el Artículo 338 del Código de Procedimiento Civil
y los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil; fundamento esta
demanda en lo establecido en el literal G del Artículo 40 del Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario
para el Uso Comercial, por estar vencido el término por el cual fue celebrado
el contrato y su respectiva Prórroga Legal.

Segundo: A pagar por concepto de Cláusula Penal establecida en la Cláusula

Quinta del mencionado Contrato de Arrendamiento, la Cantidad de
trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,oo), por cada día de retraso en la
entrega del inmueble, tal y como fue igualmente notificado por la Notaría
Pública Primera del Municipio Chacao, contados desde el día siguiente del
vencimiento de la prórroga legal y hasta el día en que se haga la entrega
efectiva del inmueble arrendado.

Tercero: Al pago de las costas y costos de la presente demanda de Desalojo

por cumplimiento de la prórroga legal, incluyendo los honorarios de
abogados, estimados estos últimos en un treinta por ciento (30%) del monto
demandado.

Cuarto: Estimo la presente demanda en la cantidad de ciento ochenta y seis

mil bolívares (Bs. 186.000,oo), equivalente a mil doscientas cuarenta
unidades tributarias (1240 U.T.), de conformidad con lo establecido en el
artículo 38 del Código de Procedimiento Civil…”.
 Como se observa, la parte actora reclamó en la demanda tanto el desalojo
del local comercial arrendado y su consecuente entrega material, así como
también el pago de la cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs.
350,oo) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, por concepto de
cláusula penal establecida en la cláusula quinta del contrato de
arrendamiento, contados desde el día siguiente al vencimiento de la prórroga
legal, hasta el día en que se haga la entrega efectiva del local comercial,
cuya exigencia lleva implícita la acción de cumplimiento de contrato
consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil.

Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto

a la admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, por cuanto la
ley no concede la posibilidad de acumular en un mismo libelo pretensiones
que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, tal es el caso de
accionar conjuntamente el desalojo de un inmueble y el cumplimiento de un
contrato de arrendamiento.

En lo que concierne a la inepta acumulación de pretensiones, resulta

oportuno referirse a lo establecido en el artículo 78 del Código de
Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:

“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se

excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de
la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas
cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones
incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre
que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.
(Subrayado y negrillas del Tribunal)

La anterior disposición jurídica veda cualquier posibilidad de acumular en un

mismo libelo reclamaciones que se excluyan mutuamente o sean contrarias
entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento
del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles
entre sí, excepto cuando se requiera sean resueltas una como subsidiaria de
la otra, siempre y cuando sus respectivos procedimientos no sean
incompatibles entre sí.

Respecto a la facultad concedida al Juez para declarar de oficio la inepta

acumulación de pretensiones, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de
Justicia, en sentencia N° 1618, dictada en fecha 18.08.2004, con ponencia
del Magistrado José Manuel Delgado Ocando, expediente N° 03-2946, caso:
Industria Hospitalaria de Venezuela 2943 C.A., apuntó lo siguiente:

“…la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota
con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan
presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está
estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser
analizada, incluso en la fase ejecutiva.

En el caso en cuestión se denunció la inepta acumulación de pretensiones,

porque en el juicio de intimación y estimación de honorarios iniciado por los
abogados Alexis José Balza Meza, María Elena Meza de Balza y Elizabeth
Bravo Márquez contra la accionante se reclamaron honorarios judiciales y
extrajudiciales, los cuales tienen un procedimiento distinto, cuya acumulación
está prohibida por el legislador para mantener la unidad del proceso.
En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse
al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera
que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de
que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla.
La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril)
ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código
de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio
hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al
establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de
las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor
que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en
la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho
de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica,
el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la
ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de
cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que
nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo
de la controversia.

Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos

procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la
válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya
incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos
procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas
a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de
cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta
para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en
cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el
cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que
fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido
vicio alguno para la instauración del proceso.
 La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión
de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento
de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado
en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa,
como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones,
pues en el libelo se indicó que ‘en el desarrollo del proceso y hasta la fecha
que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa,
realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las
múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial’
(folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese
sido opuesta por la parte demandada…”. (Subrayado y Negrillas de este
Tribunal)

En lo que atañe al orden público a que está revestida la acumulación de

pretensiones, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en
sentencia N° 99, dictada en fecha 27.04.2001, con ponencia del Magistrado
Carlos Oberto Velez, expediente N° 00-178, caso: María Josefina Mendoza
Medina contra Luis Alberto Bracho Inciarte, enfatizó lo siguiente:

“…considera este Alto Tribunal que habiéndose acumulado acciones distintas

que son incompatibles por tener procedimientos distintos, se está en
presencia de lo que la doctrina ha llamado ‘inepta acumulación de acciones’,
y siendo esta materia de orden público es imperativo casar de oficio el fallo
recurrido y, anular todo el procedimiento hasta el estado de admisión de la
demanda por el cobro de honorarios profesionales de abogado, la cual se
debe tramitar por el procedimiento breve las actuaciones extrajudiciales en
conformidad con lo que establece el Código de Procedimiento Civil, en sus
artículos 881 y siguientes y estimar los honorarios correspondientes a las
actuaciones judiciales conforme a lo que establece la ley de abogados…”.
(Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Los anteriores criterios jurisprudenciales exaltan la facultad del Juez de

verificar de oficio, sin que requiera instancia de parte, los vicios en la
satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de
acción en el demandante, en atención a los principios de dirección y
conducción procesal consagrados en los artículos 11 y 14 del Código de
Procedimiento Civil, encontrándose plenamente autorizado el Juez para
controlar la válida instauración del proceso, el cual constituye el instrumento
fundamental para la realización de la justicia, conforme a lo dispuesto en el
artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de
tal manera que ante la existencia de una inepta acumulación de
pretensiones, la cual involucra el orden público, en cualquier estado y grado
de la causa, el Juez está obligado a declararla, aun cuando no haya sido
opuesta por la parte demandada.
 En tal virtud, juzga este Tribunal que al reclamarse en la demanda el
desalojo de la cosa arrendada, la cual se encuentra contemplada en el
artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conjuntamente con el
pago de la cantidad pactada como penalidad por cada día de retraso en la
entrega del local comercial conforme a la cláusula quinta de la convención
locativa accionada, cuya pretensión lleva implícita la ejecución o
cumplimiento del contrato de arrendamiento consagrada en el artículo 1.167
del Código Civil, es por lo que el accionante acumuló indebidamente
pretensiones excluyentes y que no pueden co-existir por los efectos jurídicos
que las caracteriza, ya que el desalojo procede bajo las causales
taxativamente establecidas en la ley especial que lo regula, mientras que el
cumplimiento refiere su fundamentación en la inobservancia de deberes
contractuales y/o legales.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en

sentencia N° 67, dictada en fecha 20.07.2001, con ponencia del Magistrado
Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 2001-118, caso: Sociedad
Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda, contra Centro Médico de Los
Teques S.R.L., puntualizó lo siguiente:

“…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las

acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten
en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de
desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los
fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de
arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la
convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes
los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato…”.
(Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

El anterior criterio jurisprudencial refiere sobre el distinto régimen en que se

encuentran sometidas las pretensiones de desalojo en relación con las
reclamaciones de cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten
en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que las causales de desalojo se
caracterizan por ser únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras
que la base o fundamentación de las demandas de cumplimiento o
resolución de un contrato de arrendamiento que tengan por objeto la
desocupación de un bien inmueble, son complejas, por cuanto las partes las
pueden constituir y alterar, de acuerdo con lo estipulado en la convención
locativa.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que habiéndose constatado la inepta

acumulación de pretensiones en que incurrió el accionante en la demanda, la
cual se evidencia patentemente de su petitorio y no puede pasar
desapercibida, ya que fue reclamado el desalojo del bien inmueble arrendado
y el cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, en forma
simultánea, es por lo que esta circunstancia acarrea la inadmisibilidad de la
demanda sometida al conocimiento de este órgano jurisdiccional, dada la
contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo
341 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que tales acciones
resultan a todas luces antinómicas entre sí e inacumulables como pretensión
principal. Así se declara.

- III –

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal

Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando
Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad
de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida por el
ciudadano Pierre Venutolo Venutolo, en contra del ciudadano Juan Carlos
Oropeza Brito, de conformidad con lo establecido en los artículos 78 y 341
del Código de Procedimiento Civil.

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Noveno

de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiséis
(26) días del mes de octubre del año dos mil quince (2.015). Años: 205° de
la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez Titular,

César Luis González Prato

Modelo de demanda por desalojo de un local
comercial por falta de pago (Venezuela –
Marzo 2015)
Ciudadano

Juez de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de

Caracas.

Su Despacho.

Yo, RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO, titular de la Cédula de Identidad No. V-

6.809.740; de profesión abogado e inscrito en el Instituto de Previsión
Social del Abogado bajo el No. 40.236, procediendo en este acto en mi
carácter de abogado apoderado del ciudadano: XXXXX, de nacionalidad
venezolana, mayor de edad, de estado civil casado, de profesión
comerciante, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-
XXXX, de acuerdo al instrumento de representación otorgado ante la Notaría
Pública XXXX, Municipio XXXXX00 del Estado XXXXXX, en fecha del día
_______ del año dos mil quince (2015), instrumento poder que quedó
registrado bajo el No. XX, Tomo: XX, folios: del XX hasta el XX, del
correspondiente Libro de Autenticaciones y que distinguido con la letra “A” se
acompaña en este escrito, y que en lo sucesivo se denominará en este
escrito “LA DEMANDANTE”, ocurro ante su competente autoridad para
demandar como en efecto formalmente hago al ciudadano: XXXXX quien es
de nacionalidad venezolana; mayor de edad; de este domicilio; de profesión
comerciante; y titular de la Cédula de Identidad número: V- XDXXXX, y quien
en lo sucesivo se denominará “EL DEMANDADO”, por DESALOJO de un local
comercial identificado como: “ZC-001”, el cual se encuentra ubicado en las
áreas comunes asignadas en uso exclusivo al local comercial “L-498-1”
donde funciona una feria comercial, este último situado en la planta baja del
edificio CENTRO EMPRESARIAL XXXX, inmueble ubicado en: _______, en los
términos a que se contrae el presente libelo, y los cuales resumo de la forma
siguiente:

I-DE LOS HECHOS

1) En fecha del XXX del mes de XXXX de 2014, mi representada, actuando

siempre bajo el concepto de la buena fe, le entregó al aquí DEMANDADO, la
posesión del local comercial “ZC-001”, antes identificado para que procediera
a adecuarlo para el inicio de las operaciones comerciales de un fondo de
comercio correspondiente a una panadería y charcutería, la cual lleva por
nombre comercial: “PANES RIQUÍSIMOS”. Este local fue totalmente
acomodado y finalmente comenzó sus operaciones comerciales, durante los
primeros días del mes de OCTUBRE de 2014.

2) Durante el mes de septiembre de 2014 mi representada le entregó al

DEMANDADO, debidamente suscrito con la sola firma de su representante
legal, señor XXXXXXXX, antes identificado, el contrato de arrendamiento, tal
y como lo establece el artículo 13 del Decreto con rango y fuerza de LEY
DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO
COMERCIAL, publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de
2014, a los fines que EL DEMANDADO, hiciera sus observaciones y
suscribieran dicho contrato de forma auténtica conforme a la Ley. Cabe
destacar, que el ciudadano: XXXXXX, quien es titular de la Cédula de
Identidad No. V-XXXXXX fue quien le entregó en sus manos el contrato al
DEMANDADO, quien lo retiró de las oficinas de mi representada y no ha
mostrado su interés en suscribirlo, como tampoco de pagar ni los cánones de
arrendamientos a los que se comprometió ni los gastos comunes generados
como parte del mantenimiento y administración de la comunidad de
comerciantes que funciona en el local “L-498-1”, antes identificado. Anexo
marcada con la letra “B” la correspondiente declaración testimonial hecha
por la citada ciudadana, ante la Notaría Pública competente, donde
manifiesta haberle entregado dicho contrato en las manos del DEMANDADO.

3) El canon de arrendamiento del referido local comercial es de DIEZ MIL

BOLÍVARES mensuales y no han sido pagadas las correspondientes a los
meses de: OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2014; ni las de ENERO y
FEBRERO de 2015. Anexo al presente libelo y distinguido con la letra “C”, el
modelo de contrato de arrendamiento al que EL DEMANDADO no ha hecho
sus observaciones para suscribirlo de acuerdo a los términos del Decreto Ley
anteriormente citado.

4) Los gastos comunes que han sido generados por el local comercial “ZC-
001” y que le corresponde pagar al DEMANDADO como su operador
comercial, ascienden a la suma de XXXX BOLÍVARES (Bs. XXX,XX)
correspondientes a los meses de: OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE
2014; ni las de ENERO y FEBRERO de 2015. Anexo marcado con la serie de
la letra “D”, la relación de recibos que contienen los gastos comunes no
pagados por EL DEMANDADO.

5) En fecha del diez (10) de marzo de 2015 el ciudadano Juez Un Décimo de

Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, realizó una inspección
judicial sobre el local “L-498-1” y sus áreas comunes donde se encuentra el
local “ZC-001”, ambos antes identificados. Adjunto marcada con la letra “E”
copia simple.
6) En síntesis de los hechos, EL DEMANDADO posee un local propiedad de
una de las empresas del señor XXXXXXX, antes identificado y que está
siendo administrado por mi representada, antes identificada, quien es la
encargada de recaudar los alquileres y de realizar todos los pagos de bienes
y servicios que requiere, así como de su administración en general (adjunto
marcado con la letra “F” el documento de propiedad del local “L-498-1” )
donde opera comercialmente con fines de lucro; sin pagar los cánones de
arrendamientos estipulados en el contrato de arrendamiento que se le
entregó, ni tampoco aquellos gastos comunes de la comunidad de
arrendatarios por concepto de administración y de mantenimiento de los
bienes y servicios que le son comunes a todos ellos y necesarios para la
realización de su actividad comercial.

CAPÍTULO II: DEL DERECHO:

SUSTENTACIÓN JURÍDICA DE LA PRESENTE DEMANDA:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución

de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento
fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como
un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los
órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo
2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico
constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de
administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e
intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26
constitucional.

En primer término, motivo mi solicitud con base al artículo 26 de la

Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que dispone: “Toda
persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia
para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos y difusos; a
la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión
correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial,

idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y
expedita, sin dilataciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.

Artículo 253, que señala: “La potestad de administrar justicia emana de los
ciudadanos y ciudadanas y se imparte en nombre de la República por
autoridad de la ley.
 Corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer las causas y
asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determinen las
leyes, y ejecutar o hacer ejecutar sus sentencias…”

El Decreto con rango y fuerza de LEY DE REGULACIÓN DEL

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en la
Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014 es la ley especial que rige
esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial. Su artículo 40
dispone que: “Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado
de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio
o gastos comunes consecutivos…”;

artículo 43 señala en su primer aparte que: “El conocimiento de los demás

procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales,
de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por
vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil
hasta su definitiva conclusión”.

El procedimiento oral está contemplado en el Título IX del Código de

Procedimiento Civil vigente, en sus artículos 859 al 880 al cual expresamente
remite el Decreto Ley antes citado, como norma especial en este tipo de
casos.

PETINTUM DE LA ACCIÓN PROPUESTA:

Pido al Tribunal que:

PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente acción de desalojo intentada

contra EL DEMANDADO; acuerde su desalojo del local comercial “ZC-001”,
antes identificado, para que se lo entregue a mi representada libre de bienes
y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de
conservación, tal como a él se le entregó.

SEGUNDO: Condene al DEMANDADO a pagarle a mi representada las sumas

de: a) XXXX BOLÍVARES (Bs. XXX,XX) por concepto de cánones de
arrendamiento vencidos y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión
definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de
arrendamiento arriba indicado en el Capítulo I, numeral “3” de este libelo; y
b) XXXX BOLÍVARES (Bs. XXX,XX) por concepto de los gastos comunes y por
los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este
procedimiento, señalados en el Capítulo I, numeral “4” de este libelo.
TERCERO: Condene en costas a la parte DEMANDADA por haber obligado a
mi representada a litigar y a defender sus derechos, visto su total divorcio
de la ley vigente. Pido al Tribunal que calcule las costas de la presente
acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código
ejusdem recién nombrado y señale su monto en el decreto de intimación de
LA DEMANDADA.

CUARTO: Admita la presente demanda y la tramite de conformidad con lo

establecido en el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial

De conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código

ejusdem, estimo el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de XXXX
BOLÍVARES (Bs. XXX,XXX) pidiendo expresamente que este valor sea
indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia.

Pido que la citación del DEMANDADO, antes identificado, se haga en sus

oficinas ubicadas en el Torre 4-3, piso 11, local 0122, del edificio CENTRO
EMPRESARIAL XXXXX, en la siguiente dirección: XXXXX.

A los fines de dar cumplimiento al artículo 174 del Código de Procedimiento

Civil vigente, señalo que mi domicilio procesal es el siguiente: Edificio
Monteclaro; piso PB-3, Oficina 302, ubicado en: _____.

Es justicia que solicito en la ciudad de Caracas, en la fecha

correspondiente a la presentación de este documento. Firmo conforme con el
contenido del mismo; el representante judicial de la parte actora,

RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

Inpreabogado: 40.236