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TESIS DOCTORAL
Autor:
V. Raúl Pérez Sánchez
Directora:
Dra. Paloma Taltavull de La Paz
Alicante, 2015
DEPARTAMENTO DE ANÁLISIS ECONÓMICO
APLICADO
TESIS DOCTORAL
AUTOR
V. Raúl Pérez Sánchez
DIRECTORA:
Dra. Paloma Taltavull de La Paz
AGRADECIMIENTO
La conclusión de un trabajo de estas características está rodeada de
sentimientos enfrentados. Por un lado se reflexiona acerca del proceso seguido para
poder completarlo, en el que aparecen instantes de angustia y desánimo y también de
pasión y de satisfacción, y por otro, se piensa en la multitud de personas que de una u
otra manera han colaborado en que esta tesis doctoral se haya terminado. Este
apartado de agradecimientos está dirigido a todas aquellas personas que han hecho
posible con sus aportaciones, algunas veces materiales y otras inmateriales, que esta
tesis se haya finalizado.
Quiero empezar pidiendo disculpas a aquellas personas que sientan que han
participado en esta tesis doctoral y que no menciono en este apartado. Espero que lo
entiendan como una falta de memoria y no de agradecimiento.
I
En cuanto al apoyo inmaterial, que es también fundamental en un proyecto de
esta envergadura, mi agradecimiento a mi familia, fundamentalmente a mis padres y
hermanos, que han sabido soportar con cariño mis momentos de frustración, que
pueden haber rozado la grosería.
A mis dos hijos Sandra y Calos que no saben exactamente lo que está
haciendo su papi, pero que entienden que es importante para él, ya que pasa mucho
tiempo dedicado a hacerlo, gracias y perdón por no pasar más tiempo con vosotros.
II
PRÓLOGO
La actividad que se desarrolla por el sector de la construcción tiene una gran
transcendencia en la economía, alcanzando un peso significativo en el PIB nacional.
Esta característica, justifica su relevancia y la necesidad de abordar trabajos que
permitan mejorar el conocimiento del funcionamiento de este sector. Si a ello, se le
une el reducido número de estudios existentes en la literatura española, la elección
del sector de la construcción para desarrollar en su ámbito una tesis doctoral, todavía
adquiere mayor robustez.
Fue durante esta fase de desánimo, cuando hablando con algunos de mis
compañeros del Departamento de Edificación y Urbanismo y de profesión, me
comentaron la posibilidad de obtener información de algunas obras en las que habían
participado, y así volvió a reactivarse la ilusión por el trabajo.
Una vez reiniciado, aparecieron las primeras dificultades. En primer lugar, las
tres empresas que aportaron datos para realizar esta tesis, eran pequeñas y la figura
III
del promotor casi monopoliza la toma de todas las decisiones, siendo su colaboración
indispensable para acceder a la información. En segundo lugar, y relacionado con lo
anterior, no había definidos departamentos dentro de la empresa de contabilidad o
proyectos, de los que obtener directamente la información, sino, una gran cantidad de
documentos que ofrecía los datos relativos a la actividad empresarial. Estas dos
características motivarían una demora importante en la toma de datos, que en todos
los casos se realizó en las oficinas de las empresas en el horario que ellas marcaron.
Una tercera dificultad, surgió de la calidad de la información. En algunas
promociones, la información económica que mostraba la contabilidad era compleja
debido a que en sus anotaciones se usaban pseudónimos o abreviaturas que
dificultaban el rastreo y la imputación de las partidas de obra. En otras ocasiones, se
encontraba una contabilidad agregada de varias promociones que se habían ejecutado
durante un mismo ejercicio contable. Ambas circunstancias complicaron la obtención
de los datos de las promociones.
La quinta dificultad, que está relacionada con las herramientas que se han
usado, deriva de la necesidad de enfrentarse a programas informáticos de análisis de
datos a los que este doctorando no estaba habituado, dado que proceden del ámbito
económico y no de la ingeniería. El aprendizaje de los métodos de regresión, en su
aplicación empírica, ha sido otro de los retos de este trabajo.
IV
INTRODUCCIÓN
La tesis doctoral desarrollada aborda el estudio de los costes de edificación y
los precios de venta de las viviendas en la provincia de Alicante. Se trata por lo tanto,
de un trabajo centrado en el sector de oferta de la industria de la construcción. Este
lado del mercado ha sido menos tratado en la literatura existente. Como apuntan
algunos autores1, la falta de información adecuada es el factor responsable de la
escasez de trabajos de oferta, que contrasta con la abundante literatura existente
desde el lado de la demanda.
• H11…. Si
• H12…. Si
• H13…. Si
1
(DiPasquale, 1999; Gyourko & Saiz, 2006; Malpezzi & Maclennan, 2001)
V
Por un lado, la resolución de las hipótesis sirve a la industria para estimar
mejor la estructura de costes y ajustar el presupuesto a la realidad. Por otro, permite
conocer hasta qué punto las diferencias en los precios de las viviendas libres y
protegidas incentivan el acceso a una vivienda en régimen de protección, frente a una
libre.
VI
por lo tanto, los datos recopilados no tienen ese carácter, por lo que los resultados no
son generalizables. No obstante, la base de datos es única y recoge información
referente a las técnicas constructivas, a los materiales utilizados, a las características
geométricas de cada promoción, a los costes de construcción y a los precios de venta,
dando la oportunidad única de indagar en las relaciones que se establecen entre estas
características. En este sentido, Somerville (1999) tampoco pudo definir una muestra
de un tamaño estadísticamente significativo, sino que dependía de que le facilitasen
la información. Este autor señala las limitaciones de su trabajo, dado que todos los
datos provienen de un solo constructor, pero a su vez subraya la oportunidad única
que brinda el origen de la información. En la segunda parte del capítulo se establecen
las propiedades que caracterizan a las promociones de las que se han obtenido los
datos, y la tercera y última parte se dedica a la recapitulación, señalándose las
cuestiones más importantes que han sido abordadas a lo largo del capítulo.
VII
metro cuadrado de superficie construida (en logaritmos). Los resultados obtenidos,
muestran que con respecto a la característica de complejidad del proyecto, son las
variables sotareti y zapatas (que caracterizan a las promociones con sótano y forjado
reticular y con cimentación por zapatas) las que tienen el mayor impacto positivo en
los costes totales por metro cuadrado de superficie construida, con un efecto similar
en ambos casos. En referencia a la calidad del proyecto, es la variable urbaniza (que
discrimina entre las promociones que tienen o no urbanización), la que tiene una
mayor relevancia en la explicación de los costes totales por metro cuadrado de
superficie construida total de la promoción, teniendo el resto de variables definidas
para la característica un efecto residual. Con respecto al tamaño del proyecto, los
resultados muestran una relación inversa entre el coste total y el tamaño del proyecto,
caracterizado por las variables que discriminan a las promociones que tienen entre 50
y 149 baños y las que tienen entre 51 y 200 dependencias (bañosp50-149,
dependencias51-150 y dependencias151-200), de tal modo que a medida que se
incrementa el tamaño de la promoción, los costes totales por metro cuadrado se
reducen, es decir, aparecen economías de escala.
El modelo 2 se estima por MCO en nueve ocasiones, una para cada una de las
partidas de obra cuyos costes de ejecución se han podido definir (los costes del
movimiento de tierras, de la cimentación y estructura, de la instalación de fontanería
y saneamiento, de la electricidad, de la mano de obra, de los materiales, de la
carpintería de madera, de la carpintería metálica y de la pintura). Se ha utilizado el
método de introducción para seleccionar las variables independientes, que están
formadas por las características que definen la complejidad, la calidad y el tamaño
del proyecto (salvo las dicotómicas, el resto se introducen en logaritmos neperianos).
La variable dependiente en cada una de las ocasiones es el coste de cada una de las
partidas definidas por metro cuadrado de superficie construida (en logaritmos). Los
resultados obtenidos para la complejidad del proyecto en las nueve estimaciones,
permiten establecer tres grupos de costes. Uno en el que está el movimiento de
tierras, la cimentación-estructura y la mano de obra. Otro en el que se integran los
costes de las instalaciones de electricidad y fontanería-saneamiento, y un tercero
compuesto por el coste de los materiales, la carpintería de madera, la de aluminio y la
pintura. Dentro de la primera agrupación son las variables zapatas, suelocohe,
sotareti, que describen la tecnología empleada para el ejecutar las partidas, las que se
muestran relevantes en la explicación de los costes, habiéndose obtenido valores
VIII
elásticos para los parámetros. En la segunda agrupación, los valores de los
parámetros obtenidos son menores a la unidad y por lo tanto menos elásticos,
destacando el impacto relevante que tiene la existencia de sótano (variable sotareti),
en los costes de la instalación de electricidad por metro cuadrado construido. Con
respecto a la tercera agrupación, en general los valores obtenidos muestran un
impacto reducido sobre los costes de las partidas. En referencia a la característica de
la calidad del proyecto, es la existencia de urbanización (urbaniza) la particularidad
más relevante y la que tiene un mayor impacto en la explicación de los costes. A
pesar de ello, es posible establecer dos agrupaciones de costes dentro de esta
característica. Una primera en la que se engloban los de carpintería de madera y
metálica, en las que a pesar de ser para la variable urbaniza para la que se ha
obtenido el mayor valor, el impacto es residual, y otra en la que se encuentran el
resto de partidas de obra, para las que la incidencia de la variable es relevante. Con
respecto a la característica de tamaño del proyecto, y al igual que ocurre con la
complejidad, se pueden establecer tres agrupaciones. La primera formada por el coste
del movimiento de tierras (1), el de la cimentación-estructura (2) y el de la
carpintería de madera (3), la segunda por el coste de la instalación de electricidad (4),
fontanería-saneamiento (5), la mano de obra (6) y los materiales (7), y la tercera por
la carpintería de aluminio (8) y la pintura (9). En referencia al primer grupo, los
resultados muestran una relación negativa entre los costes de las tres partidas y
tamaños pequeños de proyecto (caracterizados por las variables baños<30 y baños
30-49), mientras que la relación es positiva para proyectos de mayor dimensión
(caracterizados por las variables bañosp50-149, dependencias51-150 y
dependencias151-200). El resultado muestra como el coste de estas tres partidas (1, 2
y 3), que conjuntamente representa el 32,6 % sobre el coste total, es creciente con el
tamaño del proyecto. Con respecto a la segunda agrupación, en las cuatro partidas de
obra que la integran (4, 5, 6 y 7) los resultados muestran un impacto negativo para
los parámetros que acompañan a las variables que caracterizan a los proyectos de
gran tamaño (bañosp50-149, dependencias51-150, dependencias151-200) y positivo
en los que acompañan a las variables que identifican a los de pequeña dimensión
(bañosp<30, bañosp30-49). El resultado obtenido muestra que el coste de las cuatro
partidas, que representa en conjunto un 57,9 % sobre el coste total, decrece a medida
que se incrementa el tamaño del proyecto. En referencia a la tercera agrupación (8 y
9), los valores de los parámetros, comparativamente con los resultados obtenidos
IX
para las otras partidas, tienen un impacto más reducido. En resumen, los resultados
muestran la relevancia en la explicación de los costes de las variables zapatas,
suelocohe, sotareti, dentro de la característica complejidad del proyecto, de la
variable urbaniza, en las particularidades de calidad y con respecto a las variables
descritas para el tamaño del proyecto, se han obtenido valores negativos para las que
describen tamaños pequeños de proyectos (en las estimaciones de los costes del
movimiento de tierras, de la cimentación-estructura y de la caripintería de madera,
que representan el 32,6 %) y positivos en proyectos de mayores dimensiones. Por
otro lado, en las estimaciones de los costes de instalación de electricidad, fontanería-
saneamiento, mano de obra y materiales (que representan el 57,9 %), los valores de
los parámetros que acompañan a las variables que describen a proyectos de gran
tamaño son negativos, mientras que los que acompañan a las de pequeña dimensión
son positivos.
X
extraen tres factores capaces de explicar un 88,69 % de la varianza de los datos
originales, (mayor que en la primera ocasión), siendo el valor del determinante
próximo a cero y habiéndose obtenido un valor para el estadístico KMO superior a
0,6. Analizando la matriz de componentes rotados, se distinguen con nitidez
variables que definen el tamaño del proyecto, en el factor 1, que caracterizan la
complejidad del proyecto, en el factor 2, y que describen particularidades de calidad,
en el factor 3. Una vez obtenidos e identificados los tres factores se estima el modelo
habiéndose obtenido para el primer factor (tamaño), un valor negativo que muestra la
aparición de economías de escala, dada la reducción en el coste total medio (CT/m2) a
medida que se incrementa la producción (m2 construidos). Para el segundo factor
(complejidad) se ha obtenido un resultado negativo que es acorde con el coste de las
partidas que agrupa (fachada1, fachada 2 y zapatas), que representa a técnicas
constructivas menos costosas que las alternativas consideradas en los proyectos
analizados. El tercer factor (calidad) reacciona de manera positiva con el coste total
por metro cuadrado, teniendo un impacto superior al de los otros dos factores. El
capítulo finaliza con una recapitulación en la que se subrayan las cuestiones
relevantes que han sido tratadas. En general, los resultados obtenidos en esta tesis
hay que considerarlos con las cautelas propias de una base de datos reducida que se
circunscribe a un entorno espacial limitado, pero particularmente la complejidad del
proyecto, en otra tipología de edificios de mayor altura o en los que se utilicen
técnicas constructivas más complejas, debería tener un impacto positivo en el coste
total de ejecución.
XI
tercera estimaciones, la base de datos original (que incluye a todas las viviendas), se
segmenta en dos partes en función de la tipología de vivienda, de tal modo que la
segunda estimación se realiza solamente sobre las unidades de renta libre y la tercera
sobre las protegidas. En las tres ocasiones el modelo se ha estimado por MCO
utilizando el método por pasos sucesivos para seleccionar las variables2, que las
introduce o elimina en función de criterios estadísticos (Álvarez C., 1995, p. 111-
112). Los resultados muestran que existen cinco variables que son introducidas en las
tres estimaciones. La superficie útil de las viviendas y la característica de tener 3 o 4
piezas exteriores (suputil, 3piexteriores, 4piexteriores) dentro de las características
internas de la vivienda y el tipo de interés real y el coste de la pintura, (it, pintura)
dentro del los costes. Con respecto al número de piezas exteriores, se ha obtenido un
valor del parámetro negativo para las viviendas con tres piezas exteriores y positivo
para aquellas que tienen cuatro piezas exteriores, lo que pone de manifiesto una
relación positiva entre el incremento del número de piezas exteriores de la vivienda y
el precio de venta. Resultados similares, que hacen referencia al impacto positivo que
las mejores vistas tienen sobre los precios de venta, han sido encontrados en los
trabajos de McGreal y Taltavull de La Paz (2013, p. 2038), que las consideran
especialmente relevantes en el caso de Alicante y Castellón. En referencia a la
superficie útil, el efecto obtenido para las viviendas de renta libre es superior que el
que se alcanza para las protegidas. No obstante, la variable suputil se muestra
relevante en la explicación de los precios de venta en ambos segmentos del mercado.
Cébula (2009, p. 20) en el estudio del precio de viviendas unifamiliares encuentra
relaciones positivas entre la superficie y el precio de venta. Harding, Knight y
Sirmans (2003, p. 614) van un poco más allá y afirman que la superficie útil es la
característica más significativa de los modelos hedónicos, observación mantenida por
Taltavull de La Paz y McGreal (2009, p. 13) que también encuentran a la superficie
útil como uno de los determinantes más importantes en este tipo de modelos.
Respecto a los tipos de interés real en las tres estimaciones el signo obtenido es
negativo, siendo el efecto en media superior en el caso de las viviendas de renta libre
que en el de las protegidas, evidenciando una mayor sensibilidad a la financiación de
los constructores de viviendas de renta libre que de protegidas. Sirmans, Macpherson
y Zietz (2005, p. 9-10) encuentran evidencia de relaciones negativas entre los precios
2
La reducción del número de observaciones genera problemas de multicolinealidad que impiden la
estimación del modelo utilizando el método de introducción para seleccionar las variables.
XII
y la financiación en los modelos que analizan. También se pone de manifiesto este
mismo signo en la relación entre ambas variables en Dipasquale (1999, p. 14-15),
que analizando los modelos de otros autores3 señala el efecto negativo que la tasa de
interés tiene con respecto a la construcción. En referencia al coste de la pintura, en
las tres estimaciones el resultado obtenido es positivo, con un mayor impacto en
media en el caso de las viviendas libres que en el de las protegidas. Ambas variables
de la característica de costes (it, pintura), muestran una mayor sensibilidad con el
precio de venta en el caso de las viviendas de renta libre que en el caso de las
viviendas protegidas. En las primeras, el precio no está limitado por la legislación y
el promotor lo puede establecer con libertad, trasladando a los precios los
incrementos en los costes de construcción, mientras que en las segundas, existe un
precio máximo de venta que limita, vía precios, la respuesta de la oferta ante los
cambios en los costes.
3
Hace referencia a los trabajos de DiPasquale y Wheaton (1994) y Somerville (1996).
XIII
precio de venta, mientras que la existencia de un tercer dormitorio en la vivienda
(3dormitorios), hace que el precio de venta se incremente. En referencia a las
características externas a la vivienda, la existencia de urbanización y la de muro de
sótano (urbaniza, sotareti), asociadas a un mayor coste de ejecución, tienen un
impacto positivo sobre los precios de venta. Respecto a los costes de construcción, se
introducen en la estimación con las observaciones de las viviendas de renta libre el
movimiento de tierras y la carpintería de madera (movtierr, carmadera), no
apareciendo nuevas variables de costes en las viviendas protegidas. El resultado
sigue mostrando una mayor sensibilidad entre los costes y los precios en el caso de
las viviendas de renta libre que en las protegidas. En refereria a las variables de
localización, ninguna de las tres utilizadas (Alicante, Elche, Torrellano) ha sido
introducida en las estimaciones. El capítulo concluye con una recapitulación en la
que se subrayan las cuestiones relevantes que han sido tratadas.
XIV
ÍNDICE GENERAL
Capítulo 1. El Sector de la Construcción .................................................................. 3
1.1 CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN........................................... 3
1.1.1 Introducción. .................................................................................................... 3
1.1.2 Clasificación de la actividad constructora ........................................................ 5
1.1.3 Características de la actividad constructora .................................................... 8
1.1.4 Características de la empresa constructora ................................................... 22
1.2 LA INFORMACIÓN DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN......................................... 57
1.2.1 La información nacional del sector de la construcción .................................. 58
1.2.2 La información en el exterior ......................................................................... 63
1.3 RECAPITULACIÓN ................................................................................................... 64
Capítulo 2. Entorno teórico .................................................................................... 71
2.1 LA OFERTA Y LA DEMANDA .................................................................................... 71
2.2 LOS COSTES Y LA PRODUCCIÓN ............................................................................. 75
Capítulo 3. La base de datos .................................................................................. 85
3.1 LA INFORMACIÓN .................................................................................................. 86
3.1.1 El origen de la información ............................................................................ 87
3.1.2 La organización y descripción de la información de la muestra .................... 94
3.1.3 La construcción de la base de datos ............................................................ 129
3.2 CARACTERIZACIÓN DE LAS EDIFICACIONES ANALIZADAS. ................................... 134
3.2.1 Arquitectónicas ............................................................................................ 134
3.2.2 Constructivas ................................................................................................ 135
3.3 RECAPITULACIÓN ................................................................................................. 137
Capítulo 4. La función de costes de la construcción ............................................ 143
4.1 INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 143
4.2 LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN .......................................................................... 146
4.2.1 Conceptos generales .................................................................................... 146
4.2.2 La evaluación de los costes y la oferta económica ...................................... 148
4.3 FACTORES QUE INFLUYEN EN LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN.......................... 156
4.3.1 Factores de influencia y variables consideradas .......................................... 159
4.4 METODOLOGÍA .................................................................................................... 170
4.4.1 Introducción ................................................................................................. 170
4.5 MODELOS ............................................................................................................. 172
XV
4.5.1 Modelo 1 ...................................................................................................... 172
4.5.2 Modelo 2 ...................................................................................................... 178
4.5.3 Modelo 3 ...................................................................................................... 197
4.6 RECAPITULACIÓN ................................................................................................. 208
Capítulo 5. Los precios desde la oferta .................................................................213
5.1 INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 213
5.2 LA OFERTA DE VIVIENDAS .................................................................................... 214
5.2.1 La concepción teórica de la oferta de viviendas .......................................... 216
5.2.2 La forma de la función de oferta .................................................................. 220
5.3 METODOLOGÍA..................................................................................................... 224
5.3.1 Especificación del modelo ............................................................................ 225
5.3.2 Variables independientes ............................................................................. 225
5.3.3 Variable dependiente ................................................................................... 230
5.3.4 Estadísticos descriptivos............................................................................... 231
5.4 LA ESTIMACIÓN DEL MODELO ............................................................................. 233
5.4.1 Resultados obtenidos ................................................................................... 235
5.5 RECAPITULACIÓN ................................................................................................. 246
Capítulo 6. Conclusiones finales ...........................................................................251
6.1 CONCLUSIONES .................................................................................................... 251
6.2 FUTURAS LÍNEAS DE INVESTIGACIÓN .................................................................. 259
Fuentes bibliográficas ...............................................................................................261
Anexo I. Técnica constructiva y coste .................................................................. III
Anexo II. Tablas para la toma de datos ........................................................ XXXVII
6.3 LA INFORMACIÓN DEL PROYECTO Y DE LA CONTABILIDAD .............................XXXVII
6.4 LA INFORMACIÓN DEL ENTORNO ....................................................................... XLIII
6.5 SÍNTESIS DE LA INFORMACIÓN ................................................................................ L
Anexo III. Estadístico ............................................................................................ LIX
6.6 ESTADÍSTICOS DESCRIPTIVOS ................................................................................ LIX
6.7 MODELOS DE COSTES............................................................................................. LX
III.1.1. Modelo 1: Coste total .................................................................................... LXI
III.1.2. Modelo 2: Costes de las partidas ................................................................ LXIII
III.1.3. Modelo 3: Coste total con factores ........................................................... LXXVI
6.8 MODELO DE PRECIOS DESDE LA OFERTA .......................................................... LXXIX
III.1.4. Modelo ...................................................................................................... LXXIX
XVI
ÍNDICE DE ESQUEMAS
Esquema 1-1 La figura del promotor ..................................................................................... 12
Esquema 1-2 Relación de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio .................... 15
Esquema 1-3 La internacionalización de la empresa constructora......................................... 48
Esquema 1-4 Organigrama básico de la empresa constructora .............................................. 52
Esquema 1-5 Clasificación de las asociaciones y organizaciones en el sector de la
construcción ........................................................................................................................... 56
Esquema 1-6 Asociaciones españolas .................................................................................... 57
Esquema 1-7 La información existente .................................................................................. 59
Esquema 1-8 La información del Ministerio de Fomento...................................................... 61
Esquema 1-9 La información del INE ................................................................................... 62
Esquema 3-1 El origen de la información .............................................................................. 88
Esquema 3-2 La información obtenida del proyecto ............................................................. 90
Esquema 3-3 La información obtenida del entorno urbano ................................................... 93
Esquema 3-4 Tratamiento de la información hasta la obtención del panel de datos.............. 94
Esquema 3-5 La información del entorno urbano ................................................................ 101
Esquema 3-6 La información básica del proyecto ............................................................... 105
Esquema 3-7 La información técnica del proyecto .............................................................. 106
Esquema 3-8 La información de la contabilidad.................................................................. 120
Esquema 4-1 Síntesis del proceso de transformación del coste en precio ........................... 147
Esquema 4-2 El proceso de obtención del presupuesto. ...................................................... 149
Esquema 4-3 Estructura mediante la clasificación por funciones ........................................ 150
Esquema 4-4 El proceso de actividad en la empresa constructora ....................................... 152
Esquema 4-5 La determinación del coste de producción ..................................................... 156
Esquema 4-6 Estimación costes totales contra factores ....................................................... 198
Anexo I
Esquema A-I- 1 El tipo de suelo ............................................................................................ IV
Esquema A-I- 2 La dureza del suelo ...................................................................................... VI
Esquema A-I- 3 Presencia de agua......................................................................................... IX
Esquema A-I- 4 Tipo de cimentación ................................................................................ XVII
Esquema A-I- 5 Muro de sótano ...................................................................................... XVIII
Esquema A-I- 6 Tipo de forjado .......................................................................................... XX
Esquema A-I- 7 Tipo de cubierta ..................................................................................... XXIII
Esquema A-I- 8 Tipo de climatización ............................................................................ XXVI
Esquema A-I- 9 Tipo de fachada ...................................................................................XXVIII
Esquema A-I- 10 Tipo de pavimento .................................................................................XXX
Esquema A-I- 11 Tipo de falso techo ............................................................................. XXXII
Esquema A-I- 12 Tipo de pavimento ............................................................................ XXXIV
XVII
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 3-1 Situación de las promociones ............................................................................... 98
Figura 3-2 Situación de las promociones dentro de las tres áreas .......................................... 99
Figura 3-3 Promociones de Elche .......................................................................................... 99
Figura 3-4 Promociones de Torrellano................................................................................. 100
Figura 3-5 Promociones de Alicante .................................................................................... 100
Anexo I
Figura A-I- 1 Ensayo geotécnico ........................................................................................... IV
Figura A-I- 2 Muestra inicial ................................................................................................. IV
Figura A-I- 3 Muestra final .................................................................................................... IV
Figura A-I- 4 Excavación con cuchara ................................................................................... VI
Figura A-I- 5 Excavación con martillo neumático ................................................................. VI
Figura A-I- 6 Esquema funcionamiento sistema de agotamiento perimetral ...................... VIII
Figura A-I- 7 Sistema de agotamiento perimetral ............................................................... VIII
Figura A-I- 8 Detalle agotamiento perimetral ..................................................................... VIII
Figura A-I- 9 Sistema impermeabilización ............................................................................ IX
Figura A-I- 10 Sistema impermeabilización .......................................................................... IX
Figura A-I- 11 Zapata corrida de muro ................................................................................... X
Figura A-I- 12 Zapata corrida nervada ................................................................................... XI
Figura A-I- 13 Zapata central ................................................................................................. XI
Figura A-I- 14 Zapata de medianera .....................................................................................XII
Figura A-I- 15 Zapata de esquina..........................................................................................XII
Figura A-I- 16 Zapata combinada ....................................................................................... XIII
Figura A-I- 17 Esquema de arriostramiento de una cimentación tipo................................. XIII
Figura A-I- 18 Losa de cimentación ................................................................................... XIV
Figura A-I- 19 Esquema de realización de un muro pantalla ............................................... XV
Figura A-I- 20 Proceso de ejecución del muro pantalla ....................................................... XV
Figura A-I- 21 Cimentación con pilotes por excavación (a) y por hinca (b) ...................... XVI
Figura A-I- 22 Excavación para muro de sótano por bataches ........................................ XVIII
Figura A-I- 23 Forjado unidireccional ................................................................................ XIX
Figura A-I- 24 Forjado bidireccional reticular .................................................................... XIX
Figura A-I- 25 Forjado bidireccional .................................................................................. XIX
Figura A-I- 26 Forjado unidireccional ................................................................................ XIX
Figura A-I- 27 Forjado bidireccional reticular ..................................................................... XX
Figura A-I- 28 Cubierta inclinada ....................................................................................... XXI
Figura A-I- 29 Cubierta plana ............................................................................................. XXI
Figura A-I- 30 Cubierta transitable ..................................................................................... XXI
Figura A-I- 31 Cubierta no transitable ............................................................................... XXII
Figura A-I- 32 Teja cerámica plana ................................................................................... XXII
Figura A-I- 33 Teja cerámica mixta ................................................................................. XXIII
Figura A-I- 34 Teja cerámica curva ................................................................................. XXIII
Figura A-I- 35 Instalación de conductos .......................................................................... XXIV
Figura A-I- 36 Calefacción por radiadores de agua caliente ............................................. XXV
Figura A-I- 37 Calefacción por suelo radiante .................................................................. XXV
Figura A-I- 38 Fachada ejecutada con ladrillo visto ........................................................ XXVI
XVIII
Figura A-I- 39 Fachada ejecutada con ladrillo para revestir ........................................... XXVII
Figura A-I- 40 Preparación revestimiento mortero monocapa........................................ XXVII
Figura A-I- 41 Ejecución monocapa raspado.................................................................. XXVII
Figura A-I- 42 Ejecución monocapa proyectado ...........................................................XXVIII
Figura A-I- 43 Colocación pavimento de terrazo............................................................. XXIX
Figura A-I- 44 Colocación pavimento cerámico .............................................................. XXIX
Figura A-I- 45 Pavimento de mármol .............................................................................. XXIX
Figura A-I- 46 Falso techo desmontable .......................................................................... XXXI
Figura A-I- 47 Falso techo no desmontable ..................................................................... XXXI
Figura A-I- 48 Ejecución falso techo de escayola............................................................ XXXI
Figura A-I- 49 Ejecución falso techo cartón yeso ............................................................ XXXI
Figura A-I- 50 Falso techo de aluminio .......................................................................... XXXII
Figura A-I- 51 Falso techo de madera............................................................................. XXXII
Figura A-I- 52 Pintura tipo gotelé ..................................................................................XXXIII
Figura A-I- 53 Pintura lisa .............................................................................................XXXIII
XIX
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Gráfico 1-1 El periodo de la construcción.............................................................................. 18
Gráfico 1-2 Componentes del valor de la producción en construcción (en %) ...................... 20
Gráfico 1-3 Consumos intermedios/producción (en %) ......................................................... 21
Gráfico 1-4 Empresas de construcción según la clase (en número) ....................................... 24
Gráfico 1-5 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2008) ...................................................................................................................................... 28
Gráfico 1-6 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2009) ...................................................................................................................................... 28
Gráfico 1-7 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2010) ...................................................................................................................................... 29
Gráfico 1-8 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2011) ...................................................................................................................................... 29
Gráfico 1-9 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2012) ...................................................................................................................................... 30
Gráfico 1-10 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año
2013) ...................................................................................................................................... 30
Gráfico 1-11 Número de empresas, grupos CNAE 2009 (en % anuales de variación) .......... 31
Gráfico 1-12 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto
de trabajo ................................................................................................................................ 33
Gráfico 1-13 Aportación de la construcción y generación de empleo (en % anuales de
variación)................................................................................................................................ 33
Gráfico 1-14 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto
de trabajo ................................................................................................................................ 34
Gráfico 1-15 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto
de trabajo ................................................................................................................................ 35
Gráfico 1-16 Empresas constructoras que realizan actividades en I+D sobre el total de
empresas que realizan actividades en I+D (en %).................................................................. 37
Gráfico 1-17 El empleo y el PIB (en % anual de variación) .................................................. 40
Gráfico 1-18 Empresas y valor de la producción 2001-2011 (% promedio sobre el total) .... 42
Gráfico 1-19 Volumen de negocio (en % anual de variación) ............................................... 44
Gráfico 1-20 Volumen de negocio, licitación y licencias obra nueva (en millones de euros de
2006 y número) ...................................................................................................................... 45
Gráfico 1-21 Volumen de negocio en edificación (en millones de euros de 2006) ............... 46
Gráfico 1-22 Volumen de negocio en construcción (en % sobre el total).............................. 46
Gráfico 1-23 PIB (en % anual de variación) .......................................................................... 49
Gráfico 1-24 Evolución facturación y contratación en el exterior de empresas constructoras
españolas (M€) ....................................................................................................................... 49
Gráfico 1-25 Contratación (en % sobre el total por año) ....................................................... 50
Gráfico 1-26 Facturación (en % sobre el total por año) ......................................................... 50
Gráfico 2-1 Los componentes de la oferta en el corto plazo. ................................................. 72
Gráfico 2-2 Interacción oferta-demanda en competencia perfecta......................................... 73
Gráfico 2-3 Interacción oferta-demanda en competencia perfecta......................................... 73
Gráfico 2-4 Interacción oferta en monopolio ......................................................................... 74
Gráfico 2-5 Efecto del incremento de la demanda a corto y largo plazo ............................... 78
Gráfico 2-6 Efecto del incremento de la demanda a corto y largo plazo ............................... 78
Gráfico 2-7 Competencia monopolística................................................................................ 79
XX
Gráfico 4-1 Costes por promoción ...................................................................................... 166
Gráfico 4-2 Superficie construida en m2 .............................................................................. 167
Gráfico 4-3 Coste de cada partida (en % del coste total) ..................................................... 167
Gráfico 4-4 Gráfico de sedimentación ................................................................................ 201
Gráfico 4-5 Gráfico de sedimentación ................................................................................. 203
Gráfico 4-6 Costes totales medios....................................................................................... 206
Gráfico 5-1 Mecanismo de ajuste del mercado en el corto plazo (expansión)..................... 218
Gráfico 5-2 Mecanismo de ajuste del mercado en el corto plazo (recesión) ....................... 219
Gráfico 5-3 Efecto sobre los precios de un shock de demanda (corto plazo) ...................... 220
Gráfico 5-4 Número de viviendas y superficie promedio (unidades y m2) ........................ 228
Gráfico 5-5 Precio promedio de las vivienda por situación ................................................. 230
Gráfico 5-6 Precios promedio .............................................................................................. 230
Gráfico 5-7 Reacción de los precios .................................................................................... 239
Anexo III
Gráfico A-III- 1 de sedimentación ............................................................................... LXXVII
XXI
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1-1 Importancia de la construcción en la economía española, 1985-2010 (porcentajes)4
Tabla 1-2 Clasificación Nacional de Actividades, CNAE-2009. ............................................. 6
Tabla 1-3 Clasificación de las empresas en función de los ocupados .................................... 23
Tabla 1-4 Clasificación de las empresas en función de los ocupados .................................... 23
Tabla 1-5 Clasificación PYME .............................................................................................. 24
Tabla 1-6 Empresas de construcción por clase (en % sobre el total) ..................................... 26
Tabla 1-7 Empresas de construcción por clase (en % sobre el total) ..................................... 27
Tabla 1-8 Correlación de Pearson .......................................................................................... 38
Tabla 1-9 Número de ocupados (en % respecto al total) ....................................................... 41
Tabla 1-10 Correlación de Pearson ........................................................................................ 41
Tabla 1-11 Valor de la producción en construcción por estrato de tamaño de empresa (en %
sobre el total) .......................................................................................................................... 43
Tabla 1-12 Clasificación profesional del sector de la construcción ....................................... 55
Tabla 1- 13 Principales indicadores nacionales del sector de la construcción ....................... 59
Tabla 1- 14 Fuentes de información exterior ......................................................................... 63
Tabla 3-1 Origen de la información ....................................................................................... 87
Tabla 3-2 Tabla utilizada para la toma de datos..................................................................... 97
Tabla 3-3 Costes de la partida de estructuras de la promoción 1 ......................................... 116
Tabla 3-4 Costes de la partida de estructuras de la promoción 2 ......................................... 116
Tabla 3-5 Costes de la partida de estructuras de la promoción 3 ......................................... 116
Tabla 3-6 Costes de la partida de estructuras de la promoción 4 ......................................... 117
Tabla 3-7 Costes de la partida de estructuras de la promoción 5 ......................................... 117
Tabla 3-8 Costes de la partida de estructuras de la promoción 6 ......................................... 117
Tabla 3-9 Costes de la partida de estructuras de la promoción 7 ......................................... 117
Tabla 3-10 Costes de la partida de estructuras de la promoción 8 ....................................... 117
Tabla 3-11 Costes de la partida de estructuras de la promoción 9 ....................................... 117
Tabla 3-12 Costes de la partida de estructuras de la promoción 10 ..................................... 118
Tabla 3-13 Costes de la partida de estructuras de la promoción 11 ..................................... 118
Tabla 3-14 Costes de la partida de estructuras de la promoción 12 ..................................... 118
Tabla 3-15 Costes de la partida de estructuras de la promoción 13 ..................................... 118
Tabla 3-16 Costes de la partida de estructuras de la promoción 14 ..................................... 118
Tabla 3-17 Costes de la partida de estructuras de la promoción 15 ..................................... 118
Tabla 3-18 Costes de la partida de estructuras de la promoción 16 ..................................... 119
Tabla 3-19 Información que se ha descartado ...................................................................... 130
Tabla 3-20 Definición de variables dummy ......................................................................... 133
Tabla 3-21 Variables de la base de datos ............................................................................. 134
Tabla 3-22 Características de las promociones .................................................................... 136
Tabla 4-1 Factores que influyen en los costes de construcción............................................ 158
Tabla 4-2 Aspectos relativos a la complejidad del proyecto ................................................ 160
Tabla 4-3 Aspectos relativos a la complejidad del proyecto ................................................ 160
Tabla 4-4 Factores y variables ............................................................................................. 164
Tabla 4-5 Variables dicotómicas .......................................................................................... 165
Tabla 4-6 Variables dependientes ........................................................................................ 166
Tabla 4-7 Variables modelo 1 .............................................................................................. 173
Tabla 4-8 Resultados modelo 1 ............................................................................................ 174
Tabla 4-9 Resultados modelo 2 ............................................................................................ 179
XXII
Tabla 4-10 Resultados modelo 2 .......................................................................................... 180
Tabla 4-11 Variables análisis factorial ................................................................................. 197
Tabla 4-12 Resultados pruebas análisis factorial ................................................................. 200
Tabla 4-13 Matriz de componentes rotada ........................................................................... 200
Tabla 4-14 Resultados pruebas análisis factorial ................................................................. 202
Tabla 4-15 Matriz de componentes rotada ........................................................................... 203
Tabla 4-16 Resultados de la estimación del modelo 3 ......................................................... 204
Tabla 5-1 Algunas aportaciones teóricas ............................................................................. 221
Tabla 5-2 Clasificación variables explicativas por categorías ............................................. 226
Tabla 5-3 Variables definidas .............................................................................................. 227
Tabla 5-4 Frecuencias relativas ............................................................................................ 229
Tabla 5-5 Variables de costes .............................................................................................. 229
Tabla 5-6 Descriptivos base completa ................................................................................. 231
Tabla 5-7 Descriptivos viviendas libres ............................................................................... 232
Tabla 5-8 Descriptivos VPO ................................................................................................ 233
Tabla 5-9 Resultados de la estimación ................................................................................. 237
Tabla 5-10 Correlaciones ..................................................................................................... 238
Tabla 5-11 Correlaciones ..................................................................................................... 242
Tabla 5-12 Correlaciones ..................................................................................................... 244
Anexo II
Tabla A-II- 1 Características 1 .................................................................................... XXXVIII
Tabla A-II- 2 Características 2 ................................................................................... XXXVIII
Tabla A-II- 3 Características 3 ................................................................................... XXXVIII
Tabla A-II- 4 Inicio de las obras ................................................................................... XXXIX
Tabla A-II- 5 Movimiento de tierras ............................................................................. XXXIX
Tabla A-II- 6 Cimentación superficial .......................................................................... XXXIX
Tabla A-II- 7 Cimentación profunda..................................................................................... XL
Tabla A-II- 8 Estructura ........................................................................................................ XL
Tabla A-II- 9 Mano de obra cerramientos y tabiquería......................................................... XL
Tabla A-II- 10 Mano de obra cubiertas ................................................................................. XL
Tabla A-II- 11 Instalaciones 1..............................................................................................XLI
Tabla A-II- 12 Instalaciones 2..............................................................................................XLI
Tabla A-II- 13 Mano de obra revestimientos .......................................................................XLI
Tabla A-II- 14 Falsos techos ................................................................................................XLI
Tabla A-II- 15 Carpintería y cerrajería .............................................................................. XLII
Tabla A-II- 16 Pintura ........................................................................................................ XLII
Tabla A-II- 17 Materiales................................................................................................... XLII
Tabla A-II- 18 Varios ......................................................................................................... XLII
Tabla A-II- 19 Gastos de actividad ................................................................................... XLIII
Tabla A-II- 20 Información del área A: Elche .................................................................. XLIV
Tabla A-II- 21 Información del vecindario ........................................................................ XLV
Tabla A-II- 22 Información del área B: Torrellano........................................................... XLVI
Tabla A-II- 23 Información del vecindario ..................................................................... XLVII
Tabla A-II- 24 Información del área C: Alicante ........................................................... XLVIII
Tabla A-II- 25 Información del vecindario ....................................................................... XLIX
Tabla A-II- 26 Características generales de las promociones de Elche ................................ LII
Tabla A-II- 27 Características generales de las promociones de Torrellano .......................LIV
XXIII
Tabla A-II- 28 Características generales de las promociones de Alicante ............................ LV
Anexo III
Tabla A-III- 1 Estadísticos descriptivos .............................................................................. LIX
Tabla A-III- 2 Estadísticos descriptivos ................................................................................ LX
Tabla A-III- 3 Coeficientes modelo 1 ................................................................................. LXI
Tabla A-III- 4 Resumen del modelo 1 ............................................................................... LXI
Tabla A-III- 5 ANOVA modelo 1 ...................................................................................... LXII
Tabla A-III- 6 Coeficientes modelo 2, movimiento de tierras .......................................... LXIII
Tabla A-III- 7 Resumen del modelo 2, movimiento de tierras......................................... LXIII
Tabla A-III- 8 ANOVA modelo 2, movimiento de tierras ................................................LXIV
Tabla A-III- 9 Coeficientes modelo 2, cimentación y estructura ......................................LXIV
Tabla A-III- 10 Resumen del modelo 2, cimentación y estructura .................................... LXV
Tabla A-III- 11 ANOVA modelo 2, cimentación y estructura........................................... LXV
Tabla A-III- 12 Coeficientes modelo 2, fontanería y saneamiento ...................................LXVI
Tabla A-III- 13 Resumen del modelo 2, fontanería y saneamiento ..................................LXVI
Tabla A-III- 14 ANOVA modelo 2, fontanería y saneamiento ....................................... LXVII
Tabla A-III- 15 Coeficientes modelo 2, electricidad ....................................................... LXVII
Tabla A-III- 16 Resumen del modelo 2, electricidad ..................................................... LXVIII
Tabla A-III- 17 ANOVA modelo 2, electricidad ........................................................... LXVIII
Tabla A-III- 18 Coeficientes modelo 2, mano de obra......................................................LXIX
Tabla A-III- 19 Resumen del modelo 2, mano de obra .....................................................LXIX
Tabla A-III- 20 ANOVA modelo 2, mano de obra ............................................................ LXX
Tabla A-III- 21 Coeficientes modelo 2, materiales ............................................................ LXX
Tabla A-III- 22 Resumen del modelo 2, materiales ..........................................................LXXI
Tabla A-III- 23 ANOVA modelo 2, materiales ................................................................LXXI
Tabla A-III- 24 Coeficientes modelo 2, carpintería de madera ....................................... LXXII
Tabla A-III- 25 Resumen del modelo 2, carpintería de madera ...................................... LXXII
Tabla A-III- 26 ANOVA modelo 2, carpintería de madera ........................................... LXXIII
Tabla A-III- 27 Coeficientes modelo 2, carpintería de aluminio ................................... LXXIII
Tabla A-III- 28 Resumen del modelo 2, carpintería de aluminio................................... LXXIV
Tabla A-III- 29 ANOVA modelo 2, carpintería de aluminio ......................................... LXXIV
Tabla A-III- 30 Coeficientes modelo 2, pintura .............................................................. LXXV
Tabla A-III- 31 Resumen del modelo 2, pintura ............................................................. LXXV
Tabla A-III- 32 ANOVA modelo 2, pintura................................................................... LXXVI
Tabla A-III- 33 Prueba KMO-Bartlett y determinante matriz correlaciones ................. LXXVI
Tabla A-III- 34 Matriz de componentes rotada .............................................................. LXXVI
Tabla A-III- 35 Varianza total explicada ..................................................................... LXXVII
Tabla A-III- 36 Coeficientes modelo 3 ........................................................................ LXXVII
Tabla A-III- 37 Resumen del modelo 3 ...................................................................... LXXVIII
Tabla A-III- 38 ANOVA modelo 3 ............................................................................. LXXVIII
Tabla A-III- 39 Estadísticos descriptivos ....................................................................... LXXIX
Tabla A-III- 40 Coeficientes modelo base completa....................................................... LXXX
Tabla A-III- 41 Resumen del modelo base completa ...................................................... LXXX
Tabla A-III- 42 ANOVA modelo base completa ............................................................ LXXX
Tabla A-III- 43 Estadísticos descriptivos ....................................................................... LXXXI
Tabla A-III- 44 Coeficientes modelo viviendas libres ................................................. LXXXII
Tabla A-III- 45 Resumen del modelo viviendas libres ................................................ LXXXII
XXIV
Tabla A-III- 46 ANOVA modelo viviendas libres....................................................... LXXXII
Tabla A-III- 47 Estadísticos descriptivos .................................................................... LXXXIII
Tabla A-III- 48 Coeficientes modelo viviendas protegidas ........................................ LXXXIV
Tabla A-III- 49 Resumen del modelo viviendas protegidas ....................................... LXXXIV
Tabla A-III- 50 ANOVA viviendas protegidas ........................................................... LXXXIV
XXV
Capítulo 1
“La construcción española vuelve a latir con fuerza. Al menos, según los datos de
la oficina estadística comunitaria Eurostat”.
1.1.1 Introducción.
La actividad que se desarrolla dentro del sector de la construcción tiene una
trascendencia relevante dentro de la economía de un país, debido fundamentalmente,
a varias características. En primer lugar se trata de una actividad que requiere de
unos elevados volúmenes de inversión para ser llevada a cabo. En segundo lugar, se
trata de una actividad donde predomina el uso intensivo de mano de obra, haciendo
que el sector en épocas de crecimiento económico sea capaz de absorber un alto
porcentaje de la población activa. En tercer lugar existe una gran variedad, tanto en
las características como en las tipologías del producto que se elabora por las
empresas y se pone a disposición de los usuarios en el mercado. Dicha variedad de
productos, engloba desde una simple vivienda residencial, hasta la más compleja
instalación nuclear, pasando por hospitales, universidades, vías de comunicación y
transporte, por citar algunos ejemplos. La complejidad técnica que supone la
producción de cada una de estas variedades, implica por un lado, la utilización de
múltiples inputs fabricados por empresas afines y por otro, el avance tecnológico
asociado a los procesos productivos desarrollados por la ingeniería. De esta manera,
el sector de la construcción ejerce un efecto activador de otros subsectores, que
dependen directamente de él. Pero además, también produce este efecto, aunque de
manera indirecta, en otros subsectores a los que les proporciona las infraestructuras
necesarias para que puedan desarrollar sus actividades de manera más eficiente.
El Sector de la Construcción 3
Resumen información macroeconómica (%)
Años s/VAB real a/FBCF Población ocupada s/total
1985 6,7 61,7 7,1
1995 8,1 63,5 8,9
2000 8,3 57,4 10,9
2005 9,5 58,4 12
2006 9,7 58,5 12,3
2007 9,6 58,1 12,6
2008 9,2 57,5 11,7
2009 9,0 59,5 9,4
2010 8,4 56,7 8,4
Tabla 1-1 Importancia de la construcción en la economía española, 1985-2010 (porcentajes)
Fuente (Taltavull de La Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 78)
En promedio, el sector aporta un 8,72 % del total del Valor Añadido Bruto
(VAB) de la economía, lo que pone de manifiesto su potencialidad productiva. La
inversión en construcción en promedio alcanza el 59,03%, que evidencia la
relevancia del sector, y su capacidad generadora de empleo es del 10,37 %.
4
Como se indica en Taltavull de la Paz y Pérez Sánchez (2013, p. 74), y al igual que ocurre en todos
los sectores, el crecimiento inusual genera desajustes en el funcionamiento del mercado que, en el
caso de un sector con la entidad que tiene la construcción, puede generalizar los impactos
macroeconómicos negativos (también positivos como los mostrados) en forma, entre otros, de
aumento de los precios o destrucción del empleo.
4 El Sector de la Construcción
1948), como en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derecho Económicos,
Sociales y Culturales, (CESCR, 1976) se hace referencia a la vivienda como
elemento especial para asegurar a las personas un nivel de vida adecuado. También
en el artículo 47 de la Constitución Española, se indica la necesidad de una vivienda
digna y adecuada como derecho fundamental de los españoles.
El Sector de la Construcción 5
• El grupo 42, que se refiere a la obra civil.
42 Ingeniería civil
42.1 Construcción de carreteras y vías férreas, puentes y túneles
42.1.1 Construcción de carreteras y autopistas
42.1.2 Construcción de vías férreas de superficie y subterráneas
42.1.3 Construcción de puentes y túneles
42.2 Construcción de redes
42.2.1 Construcción de redes para fluidos
42.2.2 Construcción de redes eléctricas y telecomunicaciones
42.9 Construcción de otros proyectos de ingeniería civil
42.9.1 Obras hidráulicas
42.9.9 Construcción de otros proyectos de ingeniería civil n.c.o.p
8 El Sector de la Construcción
comportamiento de los agentes que acuden al mercado de los productos terminados”,
el enfoque macroeconómico “incide en mayor medida en cuestiones generales, como
los efectos que la actividad constructora tiene sobre el equilibrio económico del país,
su aportación a los agregados económicos……”
Dentro del primer tipo de agentes destaca la figura del impulsor del proyecto,
el promotor, que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación
(LOE), en su artículo noveno indica que:
Dentro del segundo tipo de agentes destacan los técnicos que la LOE, en sus
artículos diez, doce y trece diferencia entre el proyectista, el director de la obra y el
director de la ejecución de la obra, definiendo cada figura como:
“El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la
normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
El Sector de la Construcción 9
Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo
complementen, otros técnicos, de forma coordinada con el autor de éste.
10 El Sector de la Construcción
forma la sociedad de prestación de servicios profesionales y que sea contratado al
mismo tiempo que el arquitecto. En cualquiera de los dos casos, es usual que la
contratación y los honorarios de sus servicios sean soportados por el promotor.
El Sector de la Construcción 11
proceso de la actividad edificatoria. En segundo lugar se puede dar la situación en la
que el promotor asume solamente el coste de los inputs de determinadas partidas
subcontratando el resto. En el tercer tipo, el promotor contrata el edificio totalmente
finalizado, lo que se conoce como contrato llave en mano y por tanto no realiza la
compra de ningún input.
Promotor
• Redacción de
proyectos
• Contrata a • Dirección de las
• Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingenieros
los técnicos obras
• Informes y
• Promoción viviendas • Licencia certificados
de renta libre municipal
• Solicitud
administrativa
• Promoción viviendas • Licencia municipal
protegidas • Calificación provisional
• Financia
• Recursos propios, crédito hipotecario
las obras
• Finaliza la
promoción • Ejecución de permuta / Libre disposición de bienes
12 El Sector de la Construcción
Dentro del cuarto tipo de agentes intervinientes en la actividad edificatoria,
destaca la figura del constructor y la de la entidad y laboratorio de control de calidad
de la edificación, que la LOE, en su artículo once establece que:
Por otro lado, los laboratorios de ensayos realizan por encargo del promotor o
constructor, en función de la modalidad contractual establecida, los ensayos y las
pruebas de materiales, instalaciones o partes de obra establecidas en la legislación6.
5
Fundamentalmente el seguro de responsabilidad decenal de daños a la edificación que es obligatorio
salvo para los autopromotores individuales de una única vivienda unifamiliar.
6
Fundamentalmente el Real Decreto 1247/2008, de 18 de julio, por el que se aprueba la “Instrucción
de hormigón estructural (EHE-08)” que tiene por objeto regular el proyecto, ejecución y control de las
estructuras de hormigón. Así como la Orden 30-09-1991, por la que se aprueba el modelo del Libro de
Control de Calidad en Obras de Edificación de Viviendas. LC/91.
El Sector de la Construcción 13
Para ello, en primer lugar acuden a las obras para realizar la toma de muestras de los
materiales que se han de ensayar, y en segundo lugar, realizan los análisis pertinentes
en los laboratorios, emitiendo un informe con los resultados obtenidos en los
ensayos, que trasladan a los técnicos y al promotor o constructor.
Dentro del quinto tipo, otros agentes, están englobados los notarios,
registradores de la propiedad, asesores jurídicos y fiscales, empresas de
intermediación en el mercado inmobiliario y compañías aseguradoras, por citar
algunos de ellos. En definitiva en este quinto grupo se aglutinan los distintos agentes
que bien de manera liberal o asociados en empresas, son contratados indistintamente
por el promotor o por el constructor, asumiendo el importe de los honorarios
devengados como contraprestación de los servicios prestados.
Por último, y como se desprende del resumen de los agentes que se muestra
en el esquema 1-2, es necesario destacar que una mayoría de los agentes que
intervienen en el proceso edificatorio son trabajadores con alto nivel de formación, lo
que rechazaría la idea de que los trabajadores de la construcción tienen en promedio
un bajo perfil profesional y se pueden adaptar con facilidad, aunque provengan de
otros sectores productivos (Taltavull de La Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 80).
b) La tipología de la promoción
14 El Sector de la Construcción
Impulsor Promotor
Proyectista
Director de ejecución
Fabricantes o
comercializadores Suministradores
Agentes
de inputs
Notarios
Registradores
Otros Asesores
Empresas de
intermediación
Compañías
aseguradoras
c) La relación promotor-constructor
16 El Sector de la Construcción
d) La complejidad del producto y las características de su producción
Otra característica que se puede destacar, tiene que ver con la complejidad de
la construcción y con las condiciones en las que se produce. En el proceso productivo
existe una falta de repetividad de unidades de obra de idénticas características, lo que
hace que de un edificio a otro, cambien demasiados elementos y sea imposible
estandarizar un proceso y permitir que el operario se especialice en esa tarea. Como
se indica en Pellicer Armiñana (2003, p. 246), “Cada obra es distinta en su forma,
contenido y ubicación. Casi nunca se ejecutan dos obras iguales. Hasta la simple
excavación de una zanja requiere la intervención de varias personas que ejecutan
cometidos diversos”. Las condiciones del lugar de trabajo son tan cambiantes como
lo es la ubicación de la obra realizada. Esta situación no generara un ambiente
propicio que permita desarrollar las tareas de forma industrializada, con unos
protocolos de acción-corrección que mejoren los procesos y los productos obtenidos
con ellos. En este sentido también se indica que las obras presentan la característica
de la trashumancia, al “acometerse en lugares diferentes que plantean problemas de
desplazamientos de medios materiales y humanos que no se dan en otras actividades”
suponiendo todo ello que se tenga que considerar a la obra “como una microempresa
con todas las fases de un proceso productivo en la que no existen centros de
producción fijos” (Pellicer Armiñana, 2003, p. 246).
e) El tiempo de producción
El Sector de la Construcción 17
importante (determinando los sistemas de ejecución previstos), lo es más desde un
punto de vista de la gestión empresarial. En el caso de una promoción privada, una
duración de veinticuatro meses en media, es tiempo suficiente para que se pueda
ocasionar un cambio en la tendencia del ciclo económico. Como se puede observar
en el gráfico 1-1, durante el tiempo de producción (t1-t0) se podría pasar de una
situación en la que había una demanda de dxo, a una en la que la demanda se haya
reducido hasta un valor dx1. Esta situación tiene unas consecuencias relevantes para
el empresario que finaliza el producto en un momento de menor demanda y sus
perspectivas de beneficio en to no se verán satisfechas. Además, los gastos en los que
ha incurrido durante el proceso de producción no pueden recuperarse y existe el
riesgo de obsolescencia de su producto.
Demanda
dx0
dx1
Tiempo
t0 t1
7
Un ejemplo de ello se puede ver en el BOE-A-2013-1498 del 12 de febrero de 2013, en el que se
publican los índices para los meses de abril, mayo y junio de 2012.
18 El Sector de la Construcción
f) La estructura de los tipos de coste
8
Los boletines se pueden descargar en la página web del Ministerio de Fomento, en la dirección:
http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/ATENCION_CIUDADANO/INFORM
ACION_ESTADISTICA/Construccion/EstructuraConstruccion/EIC_Publicacion/default.htm
9
En la CNAE de 1993, se establecían los siguientes grupos de actividades dentro de la construcción,
agregando en el 45.2 las dos actividades más importantes del sector.
45.1.- Preparación de obras.
45.2.- Construcción general de inmuebles y obras de ingeniería civil.
45.3.- Instalaciones de edificios y obras.
45.4.- Acabado de edificios y obras.
45.5.- Alquiler de equipos de construcción o demolición dotados de operario.
El Sector de la Construcción 19
100%
90%
80%
70%
Impuestos (netos
60% de subvenciones)
Consumos
20%
intermedios
10%
0%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Gráfico 1-2 Componentes del valor de la producción en construcción (en %)
Fuente: Ministerio de Fomento
20 El Sector de la Construcción
80,00
76,00 74,03 73,88 72,57 73,37 72,42
69,18 70,02
70,00
62,00 62,06 60,88
59,76
60,00
50,00
Total 41
40,00
Total 42
30,00 Total 43
20,00
10,00
0,00
2008 2009 2010 2011
Gráfico 1-3 Consumos intermedios/producción (en %)
Fuente: Ministerio de Fomento
Por lo tanto, el peso que sobre la producción tiene el capital queda pendiente
de abordar en este trabajo, intuyendo que ha de ser relevante, especialmente en la
actividad de la ingeniería civil, lo que define una de las áreas por investigar.
g) La financiación de la actividad
El Sector de la Construcción 21
Pérez Sánchez, 2013, p. 86). Los resultados, sugieren la idea de que se ha producido
un cambio estructural en el mercado de la vivienda, pasando de un periodo en el que
se alcanzan unos elevados niveles en construcción sin interacción con el sistema
financiero, décadas sesenta y setenta del siglo XX, hasta un nuevo escenario en la
década de los ochenta, en el que la aportación crediticia es clave para la expansión de
la construcción.
22 El Sector de la Construcción
1.1.4.1 Tamaño y presencia de la empresa constructora
Establecer una clasificación para el tamaño empresarial no es sencillo ya que
se puede hacer atendiendo a diversas variables, como pueden ser el volumen de
ventas, el beneficio alcanzado, el capital propio, o el número de trabajadores.
10
http://www.ipyme.org/Publicaciones/Retrato_PYME_2014.pdf
11
http://www.oecd.org/std/business-stats/36919795.pdf
El Sector de la Construcción 23
Una tercera clasificación que se puede encontrar, en la que no solamente se
considera el personal asalariado, es la que realiza la Comisión Europea12 (2003) de
las PYME, en la que se distingue entre los tres tamaños de empresa que se muestran
en la tabla 1-5.
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5
12
Recomendación 2003/361/CE entrada en vigor el 01/01/2005, DO L 124 de 20/05/2003
13
Clasificación que ha reproducido en la tabla 1-4
24 El Sector de la Construcción
Como se puede ver en la tabla 1-6, con los datos de la OCDE (2014) y en la
tabla 1-7, con los datos de Eurostat (2014), la incidencia de empresas que emplean de
50 trabajadores en adelante es muy reducida en los cuatro países representados. Si se
comparan los datos, se puede observar que en todos los años indicados, el número
total de empresas españolas es superior a las empresas alemanas. Sin embargo, si se
compara la estructura empresarial de España con los otros países, se puede observar
que en el periodo 2002-2007 es similar a la que presenta Alemania. En promedio
solamente el peso de las empresas de clase 1 es superior en España, con una
diferencia de cinco puntos porcentuales, pero en el resto de clases, en promedio, es
Alemania la que está por delante. En las empresas de clase 2 supera en cuatro puntos
porcentuales a España y en el resto de clases los porcentajes son muy similares.
Respecto al periodo 2009-2011, la estructura empresarial española cambia y se
asemeja más a la de Francia e Italia que a la de Alemania. En promedio, el peso de
las empresas más pequeñas en España supera en más de diez puntos porcentuales a
Alemania, con lo cual se produce un distanciamiento respecto al periodo anterior. Sin
embargo, Alemania se diferencia de España en más de siete puntos porcentuales en
el peso de las empresas que ocupan entre 10 y 19 ocupados, manteniéndose también
por delante en la participación del resto de empresas. Si se compara el número total
de empresas, en el año 2007 y en el año 2011, solamente en Alemania y Francia se
incrementan, mientras que en Italia y en España se reducen. La reducción observada
es diferente en el caso de ambos países, habiendo desaparecido el 25 % de las
empresas españolas frente al 4,5 % de las italianas.
El Sector de la Construcción 25
Año Clase Alemania Francia Italia España
1 80,79 92,42 95,40 87,35
2 12,66 4,45 3,42 7,26
2002 3 4,91 2,43 0,95 4,25
4 1,53 0,63 0,21 1,07
5 0,10 0,08 0,01 0,06
Nº empresas 2002 233174 333673 537878 331830
1 81,73 92,90 94,80 86,73
2 11,92 4,21 3,88 8,20
2003 3 4,80 2,26 1,07 3,97
4 1,46 0,56 0,23 1,05
5 0,10 0,07 0,02 0,06
Nº empresas 2003 223481 368361 548272 352331
1 82,65 92,91 94,80 87,14
2 11,54 4,25 3,83 7,57
2004 3 4,39 2,22 1,11 4,17
4 1,34 0,55 0,24 1,05
5 0,08 0,07 0,02 0,07
Nº empresas 2004 227115 381545 563123 377070
1 82,19 93,08 94,81 86,45
2 11,67 4,13 3,84 8,38
2005 3 4,66 2,18 1,09 4,02
4 1,39 0,53 0,25 1,07
5 0,09 0,07 0,01 0,08
Nº empresas 2005 201755 395042 584449 402902
1 82,78 92,97 94,81 87,07
2 11,17 4,35 3,84 7,47
2006 3 4,55 2,10 1,08 4,16
4 1,41 0,51 0,25 1,21
5 0,09 0,08 0,01 0,09
Nº empresas 2006 202535 410782 594675 427269
1 84,33 93,12 94,49 88,92
2 9,89 4,27 4,09 6,05
2007 3 4,37 2,04 1,15 3,81
4 1,33 0,49 0,25 1,14
5 0,08 0,08 0,01 0,08
Nº empresas 2007 220663 435326 615862 456358
1 82,41 92,90 94,85 87,28
Peso 2 11,48 4,28 3,82 7,49
Promedio 3 4,61 2,21 1,08 4,06
2002-2007 4 1,41 0,55 0,24 1,10
5 0,09 0,08 0,01 0,07
Tabla 1-6 Empresas de construcción por clase (en % sobre el total)
Fuente: (OECD.Statextracts, 2014)
26 El Sector de la Construcción
Año Nº Alemania Francia Italia España
asalariados
0a9 84,00 93,72 94,89 92,85
10 a 19 10,62 3,70 3,76 4,26
2009 20 a 49 4,05 2,05 1,10 2,09
50 a 249 1,24 0,45 0,24 0,73
250 o más 0,09 0,07 0,01 0,06
Nº total empresas 2009 240747 403863 623355 377029
0a9 83,64 94,76 95,12 92,91
10 a 19 10,77 3,03 3,57 4,50
2010 20 a 49 4,22 1,72 1,07 1,98
50 a 249 1,28 0,41 0,23 0,56
250 o más 0,09 0,07 0,01 0,05
Nº total empresas 2010 238924 456747 607771 371025
0a9 81,39 94,35 95,55 94,02
10 a 19 12,87 3,59 3,22 3,67
2011 20 a 49 4,34 1,57 0,98 1,80
50 a 249 1,30 0,42 0,23 0,47
250 o más 0,09 0,07 0,01 0,05
Nº total empresas 2011 243115 464125 590555 342257
0a9 83,01 94,28 95,19 93,26
Peso 10 a 19 11,42 3,44 3,52 4,14
promedio 20 a 49 1,27 0,43 0,23 0,59
2009-2011 50 a 249 1,27 0,43 0,23 0,59
250 o más 0,09 0,07 0,01 0,05
14
Para poder representar los gráficos, dentro del sector denominado “resto de actividades”, se han
agrupado todas aquellas que no alcanzan la cifra de 100.000 empresas.
El Sector de la Construcción 27
47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
Resto actividades motocicletas
27% 15%
41+42+43 Empresas de
construcción
18%
96 Otros
servicios
personales
3%
86
Actividades
sanitarias
3%
68 Actividades 56 Servicios de
inmobiliarias comidas y bebidas
4% 8%
69 Actividades 46 Comercio al por
49 Transporte mayor e intermediarios
71 Servicios técnicos jurídicas y de terrestre y por tubería
de arquitectura e contabilidad del comercio, excepto
6% de vehículos de motor y
ingeniería; ensayos y 5%
análisis técnicos motocicletas
4% 7%
Gráfico 1-5 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2008)
Fuente: (INE, 2014)
47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
motocicletas
Resto actividades 15%
28% 41+42+43 Empresas de
construcción
17%
86
Actividades
sanitarias
3%
96 Otros
servicios
personales
3%
68 Actividades 56 Servicios de
inmobiliarias comidas y bebidas
4% 8%
71 Servicios técnicos 46 Comercio al por
69 Actividades
de arquitectura e 49 Transporte mayor e intermediarios
jurídicas y de
ingeniería; ensayos y terrestre y por tubería del comercio, excepto
contabilidad
análisis técnicos 6% de vehículos de motor y
5%
4% motocicletas
7%
Gráfico 1-6 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2009)
Fuente: (INE, 2014)
28 El Sector de la Construcción
47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
motocicletas
Resto actividades
29% 15%
41+42+43 Empresas de
construcción
15%
96 Otros
servicios
personales
3%
86 Actividades
56 Servicios de
sanitarias
comidas y bebidas
4%
8%
68 Actividades
46 Comercio al por
inmobiliarias
69 Actividades 49 Transporte mayor e intermediarios
4% 71 Servicios técnicos
jurídicas y de terrestre y por tubería del comercio, excepto
de arquitectura e de vehículos de motor y
contabilidad 6%
ingeniería; ensayos y motocicletas
5%
análisis técnicos 7%
4%
Gráfico 1-7 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2010)
Fuente: (INE, 2014)
47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
motocicletas
Resto actividades 15%
29%
41+42+43 Empresas de
construcción
15%
96 Otros
servicios
personales
3%
68 Actividades 56 Servicios de
inmobiliarias comidas y bebidas
4% 8%
Gráfico 1-8 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2011)
Fuente: (INE, 2014)
El Sector de la Construcción 29
47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
motocicletas
Resto actividades
15%
33% 56 Servicios de
comidas y bebidas
8%
Gráfico 1-9 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2012)
Fuente: (INE, 2014)
47 Comercio al por
menor, excepto de
vehículos de motor y
motocicletas
Resto actividades 15%
33%
56 Servicios de
comidas y
bebidas
8%
41+42+43 Empresas de
construcción
68 Actividades
14%
inmobiliarias
4% 86 Actividades 46 Comercio al por
sanitarias 69 Actividades
71 Servicios técnicos mayor e intermediarios
4% jurídicas y de
de arquitectura e 49 Transporte del comercio, excepto
contabilidad
ingeniería; ensayos y 5% terrestre y por tubería de vehículos de motor y
análisis técnicos 6% motocicletas
4% 7%
Gráfico 1-10 Empresas por actividad principal grupos CNAE 2009. (en % sobre el total, año 2013)
Fuente: (INE, 2014)
30 El Sector de la Construcción
A pesar de que como se ha indicado anteriormente, las actividades del
comercio al por menor y la construcción, son las que aglutinan al mayor número de
empresas, representando ambos sectores unos porcentajes de participación sobre el
total similar, la variación en el número de empresas en ambos sectores es diferente.
Como puede verse en el gráfico 1-11, la variación en el número de empresas que se
dedican a la construcción es más intensa que la de la totalidad de empresas, mientras
que en las que se dedican al comercio al por menor, las variaciones observadas son
más suaves.
0
2009 2010 2011 2012 2013
-2 Total
-4
-8 41+42+43 Empresas de
construcción
-10
-12
Gráfico 1-11 Número de empresas, grupos CNAE 2009 (en % anuales de variación)
Fuente: (INE, 2014)
1.1.4.2 La productividad
La actividad de la edificación es muy intensiva en mano de obra, necesitando
un elevado número de trabajadores para poder obtener una unidad de producto.
Básicamente la razón se puede deber a dos características fundamentales, la
heterogeneidad y la tecnología. En primer lugar, la naturaleza del bien producido, en
el que predomina la multitud de formas, diseños, tamaños, materiales, ubicaciones o
normativa, por citar algunos de ellos, que lo alejan de la posibilidad de repetición de
procesos de fabricación e imposibilita la mejora de eficiencia productiva asociada a
ellos. En segundo lugar, todavía en la actualidad predominan técnicas constructivas
muy antiguas, que no han sufrido ningún proceso tecnológico de mecanización que
permita la sustitución de la mano de obra, lo que convierte a diversas fases del
proceso productivo en trabajos artesanales que los alejan de los procesos
El Sector de la Construcción 31
industrializados15. No obstante, y a pesar de ello, la incorporación de la tecnología en
la edificación, se ha producido de manera progresiva, permitiendo la ejecución de
edificios de mayor altura, en los que se utilizan materiales novedosos y se incorporan
instalaciones domóticas capaces de gestionar de manera automatizada los sistemas de
climatización, seguridad, control de acceso o iluminación por citar algunos de ellos.
15
La mecanización de los procesos constructivos, que permite el incremento de los rendimientos del
trabajo, se ha realizado con mayor intensidad en las obras civiles dada la mayor necesidad de capital
para su ejecución. Sin embargo, la incorporación a las obras de edificación es más compleja a causa
del tamaño y de la necesidad de ejecutar partidas de obra que no se pueden mecanizar y
necesariamente se han de realizar artesanalmente.
32 El Sector de la Construcción
80.000,00
70.000,00
y = 25100e0,0544x
60.000,00
Productividad (euro/puesto
50.000,00 de trabajo) sobre VAB
20.000,00
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2010 (P)
2011 (P)
2012 (A)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Gráfico 1-12 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto de trabajo
Fuente: (INE, 2014(a))
20,00
15,00
10,00
5,00
0,00
-5,00 Puestos de trabajo
-10,00 VAB construcción
-15,00
-20,00
-25,00
1996
1997
1998
1999
2000
2010 (P)
2011 (P)
2012 (A)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
El Sector de la Construcción 33
Sin embargo, no ocurre lo mismo con las grandes empresas españolas, (que
representan a la minoría de la estructura productiva de la construcción), en las que se
alcanzan valores de productividad similares a los que se obtienen para las empresas
estadounidenses (Doménech, 2008, p. 36-37). En este sentido, hay evidencias que
demuestran la importancia del capital humano en la productividad y como la
incidencia de la formación es mayor en las empresas grandes que son las que más
recursos destinan a ella (García M., Guerras M., & Guadalupe R., 2007, p. 3695).
70.000,00
60.000,00
50.000,00
40.000,00
30.000,00
10.000,00
0,00
Gráfico 1-14 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto de trabajo
Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)
34 El Sector de la Construcción
(43). Al contrario de lo que ocurre con la productividad obtenida con las
estimaciones provisionales y avanzadas del INE para los años 2009, 2010 y 2011
(representados en el gráfico 1-12), los datos de Fomento muestran un deterioro de la
productividad de la construcción a partir de 2008, lo que cambiaría la tendencia
exponencial obtenida en el gráfico 1-12, y que parece vislumbrase a partir del último
dato no estimado para el año 2009.
60.000,00
55.000,00
50.000,00
Productividad 41
45.000,00
Productividad 42
40.000,00 Productividad 43
Total
35.000,00
30.000,00
25.000,00
2008 2009 2010 2011 2012
Gráfico 1-15 Productividad construcción (VAB euros corrientes/ocupados) euros por puesto de trabajo
Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005;2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)
1.1.4.3 La innovación
La norma UNE 166000 (2006, p. 5), define la innovación como la “actividad
cuyo resultado es la obtención de nuevos productos o procesos, o mejoras
sustancialmente significativas de los ya existentes”, distinguiendo entre tres
posibilidades de innovación, en tecnología, tecnológica y en la gestión. El primer
tipo de innovación, en tecnología la define como la “actividad de generación y puesta
a punto de nuevas tecnologías en el mercado que, una vez consolidadas, empezarán a
ser usadas por otros procesos innovadores asociados a productos y procesos”. La
innovación tecnológica la define como la “actividad de incorporación, en el
desarrollo de un nuevo producto o proceso, de tecnologías básicas existentes y
disponibles en el mercado”. Por último, la innovación en la gestión la define como
las “mejoras relacionadas con la manera de organizar los recursos para conseguir
productos o procesos innovadores”.
El Sector de la Construcción 35
Al analizar las definiciones se puede encontrar una diferente manera de
innovar, vía proceso o vía producto. En la construcción, la innovación se puede
obtener en los dos ámbitos. Sin embargo, ha sido en las grandes obras civiles en las
que se han conseguido los avances más importantes en los procesos productivos
como consecuencia de la innovación en técnicas constructivas, mientras que en la
edificación, la innovación se ha introducido fundamentalmente vía materiales, cada
vez más complejos y adaptados a las necesidades de cada proyecto particular, pero
que se incorporan a unos procesos constructivos casi artesanales. En este sentido,
actualmente la innovación vía producto en la edificación permite construir edificios
inteligentes que buscan mejorar la eficiencia energética, contribuir al bienestar de sus
ocupantes y reducir el impacto que su funcionamiento genera en contra del
medioambiente. Estos edificios contienen un alto grado de innovación tecnológica,
incorporando sistemas de automatización que se encargan de regular los sistemas de
climatización, apertura o cierre de persianas, control de iluminación, de acceso o de
tráfico de ascensores, entre otros.
36 El Sector de la Construcción
observarse en el gráfico 1-16, el peso de las empresas con menos de 250
trabajadores, que realizan actividades de I+D sobre el total de empresas que las
realizan, se reduce de manera importante a partir del 2007. Por el contrario, para las
empresas con más de 250 trabajadores, también se ha iniciado una reducción en el
peso de aquellas que realizan actividades en I+D tras la crisis, pero con una caída
menos pronunciada.
Gráfico 1-16 Empresas constructoras que realizan actividades en I+D sobre el total de empresas que
realizan actividades en I+D (en %)
Fuente: (INE, 2014(b))
Para observar cuáles son las relaciones que se establecen entre las actividades
en I+D y el tamaño de las empresas, en la tabla 1-8, se ha calculado el coeficiente de
correlación de Pearson, a partir de los datos del Ministerio de Fomento para el
periodo comprendido entre 2004 y 2011. Como se puede observar, son las empresas
de 1000 y más trabajadores, las que presentan una mayor correlación positiva con la
variable de gastos totales en I+D y con el número de empleados que dedican a estas
actividades.
Con lo que respecta a las otras dos variables consideradas, empresas que han
realizado actividades de I+D y valor de la producción, es en las empresas con un
mayor peso en el sector de la construcción, las que tienen de 1 a 9 trabajadores, en
las que se han obtenido los valores más elevados de correlación. Para el resto de
tamaños de empresas, los valores obtenidos, o no son significativos, o no alcanzan
valores relevantes.
El Sector de la Construcción 37
Empresas que Número de Gastos
Valor de la
han realizado empleados totales en
producción
actividades de dedicados a I+D en
en euros
I+D I+D euros
Correlación de Pearson ,042 -,369** -,294* -,149
Empresas sin
Sig. (bilateral) ,728 ,001 ,012 ,215
asalariados
N 72 72 72 71
De 1 a 9 Correlación de Pearson ,601** -,230 -,166 ,637**
trabajadores Sig. (bilateral) ,000 ,052 ,163 ,000
N 72 72 72 71
De 10 a 19 Correlación de Pearson ,241* -,125 -,177 ,063
trabajadores Sig. (bilateral) ,041 ,296 ,136 ,602
N 72 72 72 71
De 20 a 49 Correlación de Pearson ,177 ,075 -,088 ,286*
trabajadores Sig. (bilateral) ,136 ,531 ,465 ,016
N 72 72 72 71
De 50 a 99 Correlación de Pearson -,108 -,020 -,081 -,111
trabajadores Sig. (bilateral) ,368 ,869 ,499 ,355
N 72 72 72 71
De 100 a 249 Correlación de Pearson -,162 ,103 ,029 -,097
trabajadores Sig. (bilateral) ,173 ,388 ,808 ,420
N 72 72 72 71
De 250 a 499 Correlación de Pearson -,246* -,015 ,067 -,325**
trabajadores Sig. (bilateral) ,037 ,903 ,575 ,006
N 72 72 72 71
De 500 a 999 Correlación de Pearson -,275* -,159 -,099 -,318**
trabajadores Sig. (bilateral) ,019 ,182 ,409 ,007
N 72 72 72 71
De 1000 y más Correlación de Pearson -,270* ,739** ,808** ,015
trabajadores Sig. (bilateral) ,022 ,000 ,000 ,900
N 72 72 72 71
Empresas que Correlación de Pearson 1 -,244* -,292* ,709**
han realizado Sig. (bilateral) ,039 ,013 ,000
actividades de
I+D N 72 72 72 71
Número de Correlación de Pearson -,244* 1 ,777 **
,007
empleados Sig. (bilateral) ,039 ,000 ,956
dedicados a
I+D N 72 72 72 71
Gastos totales Correlación de Pearson -,292* ,777**
1 -,028
en I+D en Sig. (bilateral) ,013 ,000 ,815
euros N 72 72 72 71
Valor de la Correlación de Pearson ,709** ,007 -,028 1
producción en Sig. (bilateral) ,000 ,956 ,815
euros N 71 71 71 71
**. La correlación es significativa en el nivel 0,01 (2 colas).
*. La correlación es significativa en el nivel 0,05 (2 colas).
Tabla 1-8 Correlación de Pearson
38 El Sector de la Construcción
desarrollada por las empresas a la hora de concurrir a concursos públicos, como al
establecer criterios de deducciones fiscales en el impuesto de sociedades por las
inversiones realizadas en innovación. En este sentido, tal y como se establece en el
punto 2 del artículo 22 del Real Decreto Legislativo 3/201116, “los entes, organismos
y entidades del sector público…. valorarán la innovación y la incorporación de alta
tecnología como aspectos positivos en los procedimientos de contratación pública”.
De la misma manera, en el artículo 35 del Capítulo IV del Real Decreto Legislativo
4/200417, en el que en el punto 1 se establece que “la realización de actividades de
investigación y desarrollo dará derecho a practicar una deducción de la cuota
íntegra….”
Por tanto, la dedicación de recursos a las actividades de I+D por parte de las
empresas constructoras les reporta ventajas a todas ellas. Sin embargo, son las
empresas de mayor tamaño, que compiten por la realización de obras civiles de gran
envergadura, las que incorporan una mayor innovación en sus procesos productivos,
casi siempre centrada en la aportación de soluciones novedosas para la resolución de
problemas técnicos en proyectos concretos (Correa, Yepes, & Pellicer, 2007, p. 6).
El Sector de la Construcción 39
fundamentalmente la edificación la que demanda una gran cantidad de empleo como
consecuencia de sus mayores requerimientos manuales. Sin embargo, cuando decrece
la actividad el resultado es el opuesto, así que no es de extrañar que la
especialización en edificación, que ha caracterizado el último ciclo, haya generado la
intensa destrucción de empleo como consecuencia del colapso de la oferta del sector
(Taltavull de La Paz & Pérez Sánchez, 2013, p. 80).
10,00
5,00
0,00
-5,00
Empleo en construcción
-10,00
Empleo total
-15,00 PIB
-20,00
-25,00
2001
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 (P)
2011 (P)
2012 (A)
2002
40 El Sector de la Construcción
Tamaño de
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
empresa
Sin asalariados 8,90 8,90 8,61 10,31 7,73 7,73 8,23 11,88 14,45 15,19 16,33
De 1 a 9
trabajadores 31,30 31,66 31,73 21,68 30,37 28,22 31,92 31,95 35,13 35,33 33,91
De 10 a 19
trabajadores 16,42 15,88 17,94 19,24 18,24 16,36 14,14 14,05 12,42 14,23 13,00
De 20 a 49
trabajadores 20,75 21,12 19,64 23,81 20,24 20,94 20,01 15,46 13,79 13,79 13,87
Suma 77,37 77,56 77,92 75,04 76,58 73,25 74,30 73,34 75,79 78,54 77,11
De 50 a 99
trabajadores 8,74 8,51 7,81 9,59 8,43 9,51 9,15 7,96 7,24 6,10 5,74
De 100 a 249
trabajadores 5,16 4,84 5,45 6,98 6,39 7,13 7,47 8,14 6,52 5,58 5,63
De 250 a 499
trabajadores 3,86 3,38 3,79 2,61 2,74 2,81 3,02 3,27 2,67 2,23 2,50
De 500 a 999 4,86 5,71 5,03 5,79 1,97 2,47 2,11 2,36 2,33 1,86 2,30
trabajadores
De 1000 en 3,88 4,83 3,96 4,91 5,44 5,68 6,72
adelante
Suma 22,62 22,44 22,08 24,97 23,41 26,75 25,71 26,64 24,20 21,45 22,89
El Sector de la Construcción 41
Como se puede observar, las correlaciones entre las empresas que ocupan de
10 a 19 trabajadores y las de las categorías superiores (de 20 a 49 y de 50 a 99) son
elevadas, significativas y positivas, lo que manifiesta un comportamiento del peso de
la ocupación de estas empresas fuertemente relacionado y evolucionando en la
misma dirección. Respecto a las empresas sin asalariados, los valores obtenidos no
son significativos. Sin embargo, el signo negativo obtenido para las correlaciones,
parece ir en la dirección de la hipótesis indicada anteriormente, intuyéndose una
pérdida de peso del número de ocupados en unas categorías de empresa y el
incremento en otras como consecuencia de la crisis de 2007. La hipótesis planteada
no se aborda en esta tesis y por lo tanto queda pendiente su verificación.
43,65
50,00
45,00
40,00
35,00
23,60
30,00
18,32
25,00
15,12
13,38
20,00
9,07
8,61
15,00
6,97
Número de empresas
6,38
4,93
3,37
10,00
0,68
0,25
0,05
0,02
42 El Sector de la Construcción
A lo largo del periodo 2001-2011 la evolución del peso de la producción ha
sido diferente en las distintas tipologías de empresa. Como se puede observar en la
tabla 1-11, si se comparan los pesos al inicio y al final del periodo, es en las
empresas sin asalariados en las que más ha crecido el peso de participación en la
producción, habiendo experimentado un aumento del 7,96 %. Mientras que en el
extremo contrario, las empresas que ocupan de 20 a 49 trabajadores han perdido
peso, habiéndose producido una disminución del 8 %. En el resto de los tamaños de
empresa, las variaciones son menos acusadas18.
Tamaño de
empresa 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Sin asalariados 3,6 3,23 3,2 4,41 3,73 3,34 3,61 14,06 15,7 10,23 11,56
De 1 a 9
22,45 21,51 22,92 21,36 21,81 20,47 23,09 27,19 27,77 27,23 23,77
trabajadores
De 10 a 19
14,57 14,34 16,82 15,5 16,62 13,59 11,13 10,04 9,78 14,07 10,68
trabajadores
De 20 a 49
21,53 23,02 21,9 22,59 20,76 21,71 19,46 12,4 12,57 12,1 13,53
trabajadores
De 50 a 99
10,26 9,65 8,38 10,11 9,28 10,21 10,94 7,72 7,86 7,59 7,72
trabajadores
De 100 a 249
7,18 6,58 7,15 8,32 8,24 9,57 10,75 10,04 8,23 9,32 9,28
trabajadores
De 250 a 499
6,22 5,2 6,05 4,21 4,48 4,68 4,81 5,63 4,86 4,03 4,11
trabajadores
De 500 a 999
14,19 16,46 13,57 13,5 3,75 4,13 4,30 3,21 3,52 3,34 5,01
trabajadores
De 1000 en
adelante 11,32 12,31 11,92 9,71 9,71 12,09 14,34
Tabla 1-11 Valor de la producción en construcción por estrato de tamaño de empresa (en % sobre el total)
Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)
18
Si se agregan las empresas de 500 a 999 trabajadores y de 1000 en adelante, se ha producido un
incremento del 5,16 %, que también es inferior al experimentado en los dos rangos de empresas más
pequeñas, sin asalariados y de 20 a 49 trabajadores.
El Sector de la Construcción 43
una recuperación en el 2008, para finalizar el periodo con unas tasas de variación
negativas superiores al 20 %.
40
30
20
10
-10
-20
-30
-40
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Construcción
44 El Sector de la Construcción
212.470,34
250.000,00
202.130,76
198.925,76
165.624,81
163.681,10
200.000,00
150.792,92
145.062,43
116.856,24
116.881,90
150.000,00
94.200,95
88.340,15
72.361,14
67.141,26
65.904,93
100.000,00
61.108,85
59.955,01
53.835,72
52.087,98
51.461,12
51.426,20
41.388,81
37.020,44
50.000,00
0,00
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Volumen negocio edificación (millones de euros) Volumen negocio I.Civil (millones de euros)
Licencias de obra nueva (número) Licitación (millones de euros)
Gráfico 1-20 Volumen de negocio, licitación y licencias obra nueva (en millones de euros de 2006 y número)
Fuente: (Fomento, 2001; 2002; 2003; 2004; 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011)
El Sector de la Construcción 45
157.184,66
150.101,51
180.000,00
142.506,31
160.000,00
120.462,25
116.307,14
140.000,00
105.025,63
102.382,23
120.000,00
80.776,23
74.573,87
100.000,00
Edificación residencial
57.278,89
56.419,45
55.285,68
80.000,00 Edificación no residencial
52.029,25
47.373,96
45.767,28
45.162,56
42.680,20
42.308,02
41.638,76
36.922,06
36.080,01
60.000,00
25.502,50
40.000,00
20.000,00
0,00
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
100%
20,33% 21,03%
22,02% 23,92%
19,41% 25,40%
22,80% 26,15%
21,65% 26,42%
20,02% 26,58%
30,41%
19,64% 30,75%
90%
34,33%
35,31%
35,54%
80%
70%
21,12%
23,77%
60%
24,48%
25,35%
Ingeniería civil
50%
40% Edificación no
58,64%
55,19%
54,06%
53,40%
51,93%
51,05%
49,61%
residencial
48,47%
30%
41,90%
39,98%
39,33%
20% Edificación
residencial
10%
0%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Según esta misma fuente, tres décadas del siglo pasado marcaron el patrón en
la internacionalización de las grandes empresas constructoras españolas, esquema
1-3. En los años setenta, se buscó compensar en los mercados exteriores la caída de
la actividad nacional motivada por la primera crisis energética y la reestructuración
llevada a cabo al inicio de la democracia, (gráfico 1-23). En la década de los ochenta
y tras la segunda crisis energética, los países productores de petróleo pasaron a
ocupar el destino principal de las grandes constructoras españolas, que por el
contrario, reducen su presencia en los países de Iberoamérica, sumidos en lo que
19
La Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional (SEOPAN), en su página web,
http://grupoexport.seopan.es/seopan2_esp.html, señala que la revista americana Public Works
Financing (octubre 2011) en materia de infraestructuras de transporte, establece una clasificación en la
que figuran seis empresas de la Asociación entre las diez primeras concesionarias del mundo. Además
cinco entre las diez principales concesionarias del mundo por capital invertido, son españolas
sumando 172 miles de millones de dólares en 203 contratos.
El Sector de la Construcción 47
ellos mismos denominaron su “década perdida”. Por tanto, la presencia de empresas
constructora en mercados internacionales, experimenta una reorientación geográfica
pero no se ve reducida. Habría que esperar hasta mediados de los años ochenta,
(gráfico 1-24), para observar una caída de la actividad de la empresa constructora en
los mercados internacionales. Esta pérdida de interés por los mercados
internacionales está motivada por una importante recuperación del mercado nacional,
recuperación que está sustentada en la nueva situación económica, (gráfico 1-23), y
la exigencia de dedicación de mayores recursos a la construcción nacional motivada
por la incorporación de España a la Comunidad Económica Europea. En los años
noventa, y a pesar de que la coyuntura económica nacional era favorable (gráfico
1-23), se produce una nueva salida de las empresas a terceros mercados, donde
consiguen importantes contratos. Los países de América Latina vuelven a convertirse
en lugares estratégicos donde se posicionan las constructoras españolas. La presencia
de las grandes compañías nacionales en los mercados internacionales se consolida,
buscando incrementar el mercado y reforzar su posición, poniéndose de manifiesto la
necesidad de aumentar su productividad y permanecer de manera definitiva e
irreversible en los diferentes países (SEOPAN, 2010, p. 95).
• Crisis energética
• Incremento de tamaño
Años 70
• Países Iberoamericanos
48 El Sector de la Construcción
10
-2
-4
-6
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Gráfico 1-23 PIB (en % anual de variación)
Fuente: (OCDE, 2014)
Gráfico 1-24 Evolución facturación y contratación en el exterior de empresas constructoras españolas (M€)
Fuente: http://grupoexport.seopan.es/seopan2_esp.html
El Sector de la Construcción 49
60,00
50,00
África
30,00 Asia
Oceanía/Australia
UE
20,00
Resto Europa
Oriente Medio
10,00
0,00
2008 2009 2010 2011 2012
80,00
70,00
60,00
África
40,00 Asia
Oceanía/Australia
30,00 UE
Resto Europa
20,00 Oriente Medio
10,00
0,00
2008 2009 2010 2011 2012
20
Los datos se han obtenido de los informes económicos. (SEOPAN, 2009, p. 89; 2010, p. 98; 2011,
p. 93; 2012, p. 106
50 El Sector de la Construcción
Los datos muestran cómo mientras que el volumen de contratación y
facturación en la UE se ha ido reduciendo entre el 2008 y el 2011, en este mismo
periodo se ha incrementado en el continente americano, especialmente en el centro y
el sur.
El Sector de la Construcción 51
Director/Delegado
Jefe de Producción
Operarios Oficial de 1ª
Albañiles Oficial de 2ª
Peón
Oficial de 1ª
Encargado Albañiles
especialistas Oficial de 2ª
Peón
Oficial de 1ª
Personal de Oficial de 2ª
oficios
Peón
52 El Sector de la Construcción
En un escalafón inferior se encuentra el jefe de producción, que es el
encargado de la explotación de uno o varios proyectos, encargándose de estudiar y
analizar los proyectos que definen las obras, valorar su coste, establecer los métodos
y medios necesarios para su ejecución, marcar los criterios de seguridad, así como, si
procede, sugerir las mejoras que la empresa constructora pueda incorporar en el
proceso productivo de un determinado proyecto que hagan que la oferta que presente
sea más atractiva que la de la competencia. Dada la especial repercusión que la
evaluación de proyecto tiene para el funcionamiento de la empresa constructora, es
importante que este personal conozca la estructura de costes de la empresa para
poder valorar con la mayor precisión los costes de producción. Para ello, es
recomendable la utilización de esperiencias que la empresa haya adquirido en la
valoracion de proyectos similares.
Por debajo del jefe de obra están los operarios. En el ámbito de la edificación,
es común que estos operarios formen agrupaciones que se denominan cuadrillas, que
están bajo la supervisión de un encargado.
El Sector de la Construcción 53
Como se puede observar (esquema 1-4) cada encargado puede supervisar el
trabajo de varias cuadrillas, que se suelen agrupar en albañiles, albañiles especialistas
y el personal de oficios. En los tres casos y en función de la categoria profesional que
alcancen, se clasifican en oficial de 1ª, oficial de 2ª y peón. La simplicidad de este
esquema permite tener una visión general de la organización de la empresa
constructora y de sus operarios. No obstante, en el convenio colectivo general del
sector de la construcción21, (tabla 1-12 resumida) se establece la clasificación
profesional con mayor detalle.
21
Resolución de 25 de junio de 2003, de la Dirección General de Empleo, por la que se registra y
publica el acta sobre clasificación profesional del V Convenio colectivo general del sector de la
construcción.
54 El Sector de la Construcción
Grupo Criterios generales Formación Tareas-Área de producción
Peón ordinario:
No es Limpieza y ordenación del centro de trabajo. Elaboración de
Trabajadores que realizan
necesaria hormigones, pasta y adhesivos. Trasporte y manipulación de
tareas con un alto grado de
1 ninguna materiales por medios manuales. Manejo y utilización de
dependencia, sin ningún
formación herramientas manuales. Manejo de equipos de trabajo
otro trabajador a su cargo
específica motorizados portátiles. Ayuda en máquinas-vehículos equipos
de trabajo. Apoyo y colaboración a sus superiores.
Trabajadores que realizan Peón especializado:
tareas de apoyo a un Recomendado Las incluidas en el grupo 1. Colaboración con superiores y
superior que le indica las formación ayudar en el montaje y desmontaje de los medios necesarios
2
técnicas para su ejecución. secundaria para los trabajos. Trabajos con equipos y herramientas según
No tiene trabajadores a su obligatoria. instrucciones básicas. Manejar equipos de trabajo simples a
cargo motor. Manejar maquinaria auxiliar no automática
Recomendada
Trabajadores que requieren
nivel de Oficial de 2ª:
unos conocimientos
secundaria Organizar y ejecutar trabajos de albañilería. Interpretar
profesionales adecuados.
3 obligatoria o planos y croquis sencillos. Conducir vehículos y maquinaria
Pueden coordinar un
grado medio ligera. Manejo de diferentes equipos de trabajo Elaborar
pequeño grupo de
de formación elementos destinados a su instalación en obra
trabajadores
profesional
Oficial de 1ª:
Trabajadores que ejecutan Recomendada
Las incluidas en el grupo 3. Controlar y regular los procesos
tareas que requieren nivel de
de producción. Organizar los trabajos de operarios de
conocimientos técnicos y formación
cualificación inferior. Describir métodos y procedimientos de
prácticos avanzados del secundaria
4 ejecución a la cuadrilla. Planificar a corto plazo los recursos a
oficio o profesión. obligatoria o
disponer en el tajo Interpretar planos y croquis con cierta
Coordinan grupos de grado medio
complejidad Conducir y operar con vehículos y maquinaria
trabajadores de menos de formación
pesada Manejar máquinas y equipos de trabajo que requieran
cualificación profesional
estar en posesión de un carné profesional habilitante.
Encargado general de obra:
Recomendado Ejercer el mando directo al frente de un conjunto de
Trabajadores que ejecutan un nivel de trabajadores. Coordinar y controlar las operaciones y medios
tareas que exigen iniciativa. formación inherentes al proceso productivo. Comunicar con la cuadrilla
Coordinan y supervisan las equivalente a a pie de tajo describiendo métodos, procedimientos de
5 actividades desarrolladas bachillerato o ejecución y objetivos de producción. Realizar inspecciones de
por un grupo de grado las piezas, máquinas, estructuras, tanto durante como después
trabajadores de menos superior de del proceso productivo. Supervisar el resultado final de la
cualificación formación ejecución de las distintas fases y unidades de obra. Colaborar
profesional en el proceso de ejecución de las diferentes tipologías así
como en el control de los planes de calidad y seguridad.
Jefe de obra:
Trabajadores que disponen
Gestionar el proceso de ejecución de diferentes tipologías de
de una gran autonomía en la
obras. Verificar el resultado final de la ejecución de la obra en
planificación de su trabajo. Recomendado
su conjunto. Gestionar técnicamente controlar
6 Tiene una importante titulación
económicamente el proceso de ejecución. Planificar y
capacidad de organización universitaria.
organizar la obra. Elaborar las mediciones y certificaciones.
de los trabajadores a su
Coordinar a los proveedores y empresas subcontratistas que
cargo
participan en la ejecución.
Trabajadores que asumen Personal técnico:
una importante Realizar la planificación, coordinación y seguimiento de la
responsabilidad tanto en la Recomendado ejecución de las obras, sus producciones, certificaciones y
7 dirección y supervisión de titulación subcontrataciones. Gestionar la captación de nuevas obras,
grupos de trabajadores universitaria supervisando su planificación, coordinación, control y gestión
como en el diseño de económica. Desarrollar la dirección técnica de procesos de
proyectos. trabajo.
No se
Trabajadores que asumen especifica una
Personal directivo:
funciones que conllevan formación
Diseñar y dirigir la política general de la empresa. Establecer y
tareas realizadas con total determinada,
8 mantener la estructura productiva y de apoyo. Diseñar y
autonomía orientadas a aunque se
dirigir la política comercial. Diseñar y dirigir la política
mejorar la posición de la recomienda
financiera.
empresa en el mercado. titulación
universitaria.
Tabla 1-12 Clasificación profesional del sector de la construcción
Fuente: BOE-A-2013-7554 de 10 de julio
El Sector de la Construcción 55
1.1.4.8.2 Las asociaciones y organizaciones empresariales colectivas
Al igual que ha ocurrido en otros sectores, en el de la construcción, han
proliferado las agrupaciones de empresas en forma de asociaciones y organizaciones
que tienen el objetivo de reforzar el posicionamiento estratégico de los asociados y
ejercer su representación. Como particularidad de este sector, el panorama asociativo
es muy amplio pero también muy heterogéneo. Estas asociaciones se pueden agrupar
bajo dos criterios distintos, el ámbito de actuación y el de especialización, esquema
1-5 (Calleja Duaso, González Menorca, & Fernández Ortiz, 2010).
Asociaciones
Ámbito de Actuación
Nacional Regional
Grado de Especialización
General Especializada
56 El Sector de la Construcción
y suelen ser de ámbito regional reuniendo a diferentes gremios empresariales22. Por
el contrario, las asociaciones especializadas reúnen a empresas que están
relacionadas con un determinado subsector, siendo su ámbito de actuación nacional
el más frecuente.
Asociaciones españolas
22
Como excepción a esta norma general, se encuentra la Confederación Nacional de la Construcción
CNC. Es una federación de ámbito nacional y carácter general que aglutina a todo el sector de la
construcción, incluyendo asociaciones de ámbito regional o nacional, independientemente de su grado
de especialización (Calleja Duaso, González Menorca, & Fernández Ortiz, 2010).
23
Otra clasificación de entidades confederadas de ámbito nacional y provincial se puede ver en la
página web de la CNC http://www.portal-cnc.com/master/index.aspx
El Sector de la Construcción 57
procedente de otras fuentes, que hiciese posible la investigación planteada en este
trabajo.
58 El Sector de la Construcción
Información
Agregada Desagregada
El Sector de la Construcción 59
Al analizar la infomación nacional existente, se observa que
fundamentalmente está compuesta por indicadores que sintetizan información
agregada, o promedios obtenidos para zonas geográficas. Estas características no
permiten observar las relaciones que se producen entre los precios de venta y los
costes de construcción y por tanto, esta información no es válida para dar respuesta a
las hipótesis planteadas en esta tesis.
• Ministerio de Fomento
24
http://www.fomento.gob.es/mfom/lang_castellano/
60 El Sector de la Construcción
Fomento
Servicios al ciudadano
Construcción Arquitectura,
vivienda y suelo
Transporte
Movilidad
Anuarios, estadísticas de
síntesis y boletines
Vivienda y actuaciones
urbanas
El Sector de la Construcción 61
cuestiones son relevantes para este trabajo y no son recogidas por la información
publicada.
INE
Información estadística
Demografía y población
Estadísticas de ejecuciones hipotecarias
Economía
Industria, energía,
Censo de Población y vivienda 1991
construcción
25
http://www.ine.es/
62 El Sector de la Construcción
1.2.2 La información en el exterior
A nivel internacional, tambien son varias las fuentes encargadas de la
publicación de datos. Sin embargo, al igual que ocurre en el caso de las fuentes
españolas, las caracteríticas que presenta la información disponible no es adecuada
para los objetivos de este trabajo.
El Sector de la Construcción 63
1.3 RECAPITULACIÓN
El capitulo está dividido en dos grandes apartados, el primero que se refiere al
sector de la construcción y el segundo a la información existente para su análisis. En
referencia al primer apartado, se ha subdividido en tres partes, una inicial en la que se
aborda la clasificación de la actividad constructora, haciendo referencia a la
CNAE 2009, que la divide en tres grupos, construcción de edificios, ingeniería civil
y actividades de construcción especializada, y no permite identificar el gasto
asociado a los distintos destinos en la edificación, posibilitando solamente un análisis
con la distinción básica de edificación y obra civil, (Taltavull de La Paz & Pérez
Sánchez, 2013, p. 77). Una segunda parte, donde se tratan las características de la
actividad constructora, haciendo referencia a la complejidad del proceso
constructivo, a la tipología de la promoción, a la relación promotor-constructor, a la
complejidad y características del producto, al tiempo de producción, a la estructura
de los tipos de coste y a la financiación de la actividad. El análisis de estas cuestiones
permite identificar las siguientes características:
64 El Sector de la Construcción
indicios de un cambio estructural en el mercado de la vivienda afectando a
sus mecanismos de funcionamiento, pasándose de un periodo en el que la
edificación alcanzó unos niveles elevados sin interactuar con el sistema
financiero (décadas sesenta y setenta del siglo XX), hasta un nuevo
mecanismo (desde los ochenta) en el que la aportación crediticia es un
elemento clave para la expansión de la construcción (Taltavull de La Paz &
Pérez Sánchez, 2013, p. 91).
El Sector de la Construcción 65
el 89,25 % de las empresas más pequeñas (de 0 a 9 trabajadores),
tienen una producción del 30,57 %, mientras que las empresas más
grandes, que representan el 0,32 % (de 100 trabajadores en adelante),
tienen un volumen de producción que representa el 28,66 % (gráfico
1-18).
• Dentro del sector de la construcción, el volumen de negocio es
superior en el subsector de la edificación que en el de la ingeniería
civil, alcanzándose mayores volúmenes en la edificación residencial
que en la no residencial. Por lo tanto, no es de extrañar que en el
deterioro sufrido por los volúmenes de negocio de la construcción a
partir del año 2007, tenga un impacto relevante el colapso de la
edificación residencial.
• Destaca el importante volumen de contratación y facturación de las
empresas españolas en la UE, que ha sido el principal mercado
exportador de la actividad de la construcción española. Sin embargo,
también son relevantes los volúmenes de contratación y facturación
que se han alcanzado en el continente americano.
• La organización empresarial está caracterizada por el gran número de
agrupaciones de empresas con el objetivo de reforzar el
posicionamiento estratégico de los asociados y ejercer su
representación.
66 El Sector de la Construcción
procesos productivos para cada uno de ellos sean únicos. Por otro lado, el gran
número de agentes que intervienen en el proceso constructivo, en la mayoría de las
ocasiones bajo la figura de la subcontratación, hace que la construcción se aleje de
los estándares industrializados, apareciendo problemas de calidad, seguridad y
organización, difíciles de abordar.
El Sector de la Construcción 67
En sexto y último lugar, la clasificación que se realiza por la CNAE 2009 no
permite identificar el gasto asociado a los distintos destinos de la edificación, y
solamente posibilita un análisis con la distinción básica entre edificación y obra civil,
no siendo posible desagregar las actividades de la edificación y analizar lo que ocurre
en cada uno de los subgrupos que la forman.
68 El Sector de la Construcción
Capítulo 2
“Los que se enamoran de la práctica sin la teoría son como los pilotos sin timón ni
brújula, que nunca podrán saber a dónde van”.
Leonardo Da Vinci
(El tratado de la pintura, traducción D. Antón Rejón 1827, p.11)
Capítulo 2. Entorno teórico
Este capítulo está dedicado a contextualizar el entorno teórico en el que se
producen las reacciones de la oferta a los cambios en la demanda y como las
empresas toman sus decisiones de producir o no hacerlo. La fijación de los precios en
el mercado de la vivienda, como estos precios incentivan al promotor a producir
ajustando sus costes de construcción, o el comportamiento casi monopolístico que
puede existir en los mercados locales, que es donde se intercambian los bienes
inmobiliarios, son algunas de las cuestiones que se plantean en este entorno teórico.
Entorno teórico 71
Esta situación se representa en el, gráfico 2-2, en el que como consecuencia
de un shock positivo de demanda, la curva se desplaza desde la posición inicial (Do)
hasta la posición final (D1). En esta situación, se puede observar en primer lugar,
como al nivel inicial de precios (Po), los consumidores están dispuestos a consumir
una cantidad superior (Q1) a la inicial, lo que generaría un exceso de demanda (Qo-
Q1). En ausencia de posibilidad de modificación de la oferta, (como sería el caso de
monopolio), este exceso de demanda hace que los precios se incrementen debido a
que los demandantes insatisfechos están dispuestos a pagar una mayor cantidad para
adquirir el bien demandado, alcanzándose el precio (P1). Sin embargo, en una
situación en la que exista competencia perfecta, el incremento de precio hace que la
oferta reaccione (O1), gráfico 2-3, incrementándose la producción y volviendo el
precio a su nivel de equilibrio inicial (Po). En la nueva situación de equilibrio, punto
B (Po, Q1), se ha originado un incremento en la producción con respecto a las
condiciones iniciales, manteniéndose el mismo precio. Es por tanto el incremento del
precio del bien lo que atrae a nuevas empresas a producirlo, impulsándose la nueva
oferta. En esta situación la curva de demanda de la empresa es horizontal (DE gráfico
2-3) y pasa por el precio de equilibrio, por lo tanto, la empresa puede producir la
cantidad que desee pero a un precio determinado por el mercado (Po).
Precios
Viviendas
nuevas Stock de
viviendas
Viviendas
Pvn existentes
Costes, suelo,
expectativas
Pvex
Demanda
Stock en uso
Viviendas
72 Entorno teórico
P (Precio)
Oo
P1
Po
A D1
Do
Exceso
demanda
Qo Q1 Q (Cantidad)
P (Precio)
Oo
O1
P1
B
Po DE
D1
Do
Qo Q1 Q (Cantidad)
Entorno teórico 73
Cuando la empresa tiene la posibilidad de elevar el precio por encima del
nivel competitivo, al reducir la producción, se dice que está ejerciendo su poder de
mercado (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 228), en estas condiciones la empresa
está funcionando como un monopolista. Esta situación está representada en el gráfico
2-4, en el que el equilibrio inicial, punto A (Q0, P0), se modifica como consecuencia
de la decisión del monopolista de reducir la producción (O1) para incrementar los
precios, punto B (Q1, P1). Esta posibilidad que tiene el monopolista de influir en los
precios, hace que su curva de demanda tenga pendiente negativa y coincida con la
del mercado, (a diferencia de la demanda de la empresa competitiva que es
horizontal ya que no tiene influencia en los precios, independientemente de la
cantidad producida).
P (Precio)
O1
Oo
B
P1
Po
A
Do
Q1 Qo Q (Cantidad)
74 Entorno teórico
diferenciados y por la existencia de libertad de entrada y salida de empresas en la
industria en el largo plazo (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 251).
Dado que el beneficio, (B) es la diferencia entre los ingresos (IT) y los costes
totales (CT), ecuación (2.1), la cantidad producida por la empresa le puede llevar a
tres situaciones posibles, (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 206):
Entorno teórico 75
Estas tres situaciones le permiten a la empresa conocer si obtendrá beneficios,
de tal modo, que si el precio es superior al coste total medio la empresa los obtiene.
En este escenario, la existencia de un beneficio positivo incentiva la nueva entrada de
empresas a la industria. De esta manera, el incremento de la oferta del bien, provoca
una caída en el precio hasta que se iguala con el coste total medio y el beneficio se
reduce a cero. Esta situación está marcada por la indiferencia ya que no existen
incentivos por parte de las empresas ni para entrar ni salir de la industria. Finalmente,
si el precio es inferior al coste total medio, hay perdidas y a largo plazo las empresas
saldrán de la industria.
76 Entorno teórico
Dado que el coste marginal se define como la variacion del coste total (∆CT )
generado por una unidad adicional de producción (∆Q), y el ingreso marginal se
define como el cambio en el ingreso total (∆IT) generado por una unidad adicional de
producción (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 169-202), la ecuación (2.3) se
puede reescribir de la siguiente manera:
∆ ∆
= = ∆ = ∆ (2.4)
∆
∆
Como el ingreso total es el producto del precio (P) por la cantidad (Q), si se
sustituye en la (2.4) se llega a la ecuación (2.5).
∆( ×
) = ∆ (2.5)
D0
Cantidad Qo Q1 Cantidad
(empresas) (mercado)
(a) (b)
Gráfico 2-5 Efecto del incremento de la demanda a corto y largo plazo
Fuente: (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 216)
Precio Precio
coste coste
O0(cp)
CMa
CTMe
P1 O1(cp)
P1
Po P0 B
O(lp)
D1
D0
Cantidad Qo Q1 Q2
(empresas) Cantidad
(mercado)
(a) (b)
Gráfico 2-6 Efecto del incremento de la demanda a corto y largo plazo
Fuente: (Krugman, Wells, & Graddy, 2013, p. 216)
78 Entorno teórico
En el gráfico 2-7 se representa el comportamiento de una empresa en
competencia monopolística. La condición de maximización de beneficios implica
que se iguale el coste marginal con el ingreso marginal (Mankiw, 2009, p. 348),
punto B, por lo tanto, la empresa elegirá la producción óptima QCM. La curva de la
demanda (D) muestra el precio (PCM) que es coherente con la cantidad de producción
óptima(QCM), (punto A). En esta situación, la empresa obtiene un beneficio nulo. Si
la empresa se enfrenta a una demanda que ocupa la posición DB, el precio que
muestra PB es superior a los costes totales medios, lo que haría que la empresa
obtuviese beneficios. En esta situación, a diferencia del monopolio, y dado que en
competencia monopolística existe libertad de entrada de empresas a la industria,
existen incentivos para que otras empresas entren en el mercado e incrementen la
oferta de productos similares, lo que haría caer el precio y que se redujesen los
beneficios. Como se muestra en el gráfico 2-7, el caso contrario también es posible si
la demanda se situa en la posicón DP. En esta posición, el precio es PP inferior a los
costes totales medios y la empresa incurriria en pérdidas. A largo plazo la empresa
tiene incentivos para abandonar el mercado.
CMa
CTMe
PB
Beneficio A
PCM
Pérdida
PP
B DB
D
IMa DP
QCM Cantidad
Entorno teórico 79
La libertad de entrada y salida de empresas en una situación de competencia
perfecta o monopolística, hace que a largo plazo la obtención de beneficios
extraordinarios por parte de la empresa se reduzcan, haciendo que la ganancia
económica sea cero (Mankiw, 2009, p. 350), al ajustarse el precio como
consecuencia de la entrada o salida de empresas en la industria. Esta situación no
ocurre con el monopolio, dado que las resctricciones de entrada y salida de las
empresas hacen que los beneficios sean sostenibles a largo plazo.
La segunda parte evalúa la relación entre los costes y las características de las
viviendas con los precios de venta, analizando cómo afectan los primeros a los
últimos, y contrastando así el principio de mercado que respalda la evidencia de que
los precios residenciales son fijados por las características de la demanda, y no por la
oferta. Este contraste es especialmente relevante desde la óptica técnica, dado que en
el mundo de la construcción, la idea generalizada es que los precios finales son el
resultado de la suma de los costes más el beneficio, y siguiendo esta lógica es como
se construyen los presupuestos de construcción.
Entorno teórico 81
Capítulo 3
“Los errores causados por los datos inadecuados son mucho menores que los que
se deben a la total ausencia de datos”
Charles Babbage
(Análisis estadístico en psicopedagogía, A. Casero 2006, p.81)
Capítulo 3. La base de datos
Este tercer capítulo está dedicado a la base de datos que se ha generado para
poder desarrollar esta tesis. Cuando se inició este trabajo, se observó que la
generación de la base de datos era una difícil tarea. Fundamentalmente porque se
quería realizar una recopilación de información que contuviera características
técnicas, arquitectónicas y económicas de edificios reales que se habían construido o
que estaban en fase de construcción. A priori, se vislumbraban dos problemas
fundamentales. Por un lado, la posibilidad de encontrar empresas promotoras que
facilitasen la información requerida, y por otro, que esta información estuviera
organizada y fuera accesible. El primero de ellos resultó difícil, pero finalmente se ha
tenido éxito y se ha podido acceder a la información de las promociones de tres
empresas diferentes. El segundo ha estado presente durante todo el muestreo,
haciendo que la información haya tenido que obtenerse de diversas fuentes, que
frecuentemente están inconexas. En ninguna de las tres empresas participantes existe
un archivo en el que se relacionen los proyectos ejecutados con los costes de
construcción de los mismos, lo que dificulta de manera considerable la obtención de
datos.
La base de datos 85
3.1 LA INFORMACIÓN
Una primera característica que es relevante en el proceso de recopilación de
la información, para poder analizar los costes de edificación desde las promociones y
su impacto sobre los precios, es establecer un listado de características técnicas y
arquitectónicas que puedan tener alguna influencia en el coste de ejecución de las
obras. En este sentido, ha sido indispensable mi formación técnica que me ha
permitido generar los indicadores recogidos en las tablas que a lo largo del capítulo
se definen y contrastarlos con los costes reales de ejecución de las empresas
participantes. El listado de estos indicadores ha sido imprescindible durante la fase
de muestreo y organización de la información, permitiendo a la empresa conocer
anticipadamente los datos que tenía que aportar.
86 La base de datos
Origen de la información
Empresa Localización Promoción nº Viviendas Clasificación
Elche 1 6 Libre
Elche 2 18 Libre
Elche 3 21 Libre
Número 1
Elche 4 14 Libre
Elche 5 6 Libre
Elche 6 116 Protegidas
Elche 7 42 Libres
Elche 8 62 Libres
Número 2 Elche 9 124 Libres
Alicante 15 92 Protegidas
Alicante 16 103 Protegidas
Torrellano 10 14 Protegidas
Torrellano 11 15 Protegidas
Número 3 Torrellano 12 21 Libres y protegidas
Torrellano 13 6 Protegidas
Torrellano 14 18 Libres
Tabla 3-1 Origen de la información
Una vez seleccionados los proyectos disponibles en cada una de las empresas,
se ha establecido un orden riguroso en la toma de datos. En un primer lugar, se ha
recopilado información arquitectónica. En segundo lugar, se han obtenido los datos
económicos que describen el coste de ejecución de cada uno de los proyectos,
incluyendo el precio de venta de las distintas unidades que componen la promoción.
En tercer y último lugar, se ha obtenido la información del entorno urbano con la
utilización de programas de Sistemas de Información Geográfica (SIG). Con el
procedimiento descrito anteriormente, se ha podido organizar y sintetizar la
información, confeccionándose las tablas del Anexo II en las que se hace referencia
La base de datos 87
de manera pormenorizada al origen y la cuantía de la información recogida. Con esta
metodología de trabajo, se ha podido vincular la información técnica o básica, con la
económica y con la geográfica, de tal manera, que con toda la información
convenientemente organizada se ha podido construir una base de datos que permite
realizar el trabajo de investigación que se había planteado.
Origen de la información
26
(Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010; 2010(a)), son dos libros en los que el autor
de esta tesis ha participado como coautor.
27
En el Artículo 2 Ámbito de aplicación, punto primero se especifica que “Esta Ley es de aplicación
al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de
carácter permanente, público o privado………….”
88 La base de datos
El proyecto, entendido por tanto como documento completo y a su vez
complejo, describe y da las instrucciones necesarias para poder construir el edificio,
y puede ser desarrollado siguiendo dos etapas, el proyecto básico y el de ejecución.
Este modo de desarrollar el proyecto, permite la optimización del tiempo necesario
para poder iniciar la construcción del edificio, ya que se consiguen dos objetivos
fundamentales, prácticamente de manera simultánea. Por un lado, se tramita ante la
administración el proyecto básico, de esta forma se pueden solicitar los permisos y
licencias necesarias que autoricen la construcción del edificio desde un punto de
vista administrativo. Por otro lado, y durante el tiempo que transcurre en el proceso
de la tramitación administrativa, se realiza el proyecto de ejecución que permite el
desarrollo de las obras desde el punto de vista técnico.
Esta estructura dual del proyecto, implica que en la etapa básica predomina la
información que hace referencia a la definición espacial y volumétrica del edificio,
caracterizándose el proyecto básico por una serie de documentos en los que
fundamentalmente se busca este fin. Siguiendo a Ferri, Pérez y García (2010, p. 301),
en la fase del proyecto básico se encuentra “el conjunto de documentos que definen
de modo preciso el edificio y cuya finalidad es la de definir arquitectónica y
funcionalmente el edificio y la de cubrir las primeras necesidades de tipo
administrativo”.
90 La base de datos
La obtención de la información contable ha requerido el mayor de los
esfuerzos a la hora de completar la base de datos. Esto ha sido motivado
especialmente por varias cuestiones.
28
“Los empresarios conservarán los libros, correspondencia, documentación y justificantes
concernientes a su negocio, debidamente ordenados, durante seis años, a partir del último asiento
realizado en los libros, salvo lo que se establezca por disposiciones generales o especiales”
La base de datos 91
promociones que están en curso durante el ejercicio. Esto dificulta enormemente la
imputación de los gastos a cada una de las promociones que se desarrollan en
paralelo. Por otro lado, las empresas números 1 y 2, asignan un código a cada una de
las promociones, lo que permite distinguir contablemente con facilidad los gastos
asignados a cada una de las promociones que se están desarrollando en paralelo.
• Comunicación (distancias en m)
o Vía rápida
o Vía lenta
• Transporte (distancias en m)
Área o Bus
o Tren
o Aeropuerto
• Población (nº habitantes )
El entorno urbano
• Accesibilidad (distancias en m)
o Anchura de calle
o Anchura de acera
• Centros educativos (distancias en m)
Vecindario o Secundaria
o Superior
• Centros sanitarios (distancia en m)
o Hospitales
• Áreas comerciales
• ………
La base de datos 93
distintos ítems que se querían referenciar. En ambos casos, se trata de aplicaciones
libres que pueden ser adquiridas simplemente descargándolas de la web del
suministrador29. Con estas dos aplicaciones se ha conseguido recopilar gran parte de
la información referente al entorno urbano.
29
http://www.google.es/intl/es/earth/index.html
30
https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=CONSULTA
94 La base de datos
A modo de ejemplo se reproduce (de manera fraccionada dada la extensión de
la misma) la tabla 3-2, que representa toda la información obtenida de una de las
viviendas de la promoción número 5.
ACCESIBILIDAD
COMUNICACIÓN (m) TRANSPORTES (m)
(m)
promoción Población
E. E.
Vía rápida Vía lenta Aeropuerto A. Calle A. Acera
Bus Tren
EDU.
A. SANITARIA (m) A COMERCIALES (m) A. LUDICAS (m)
(UNIVERSIDAD (m)
AYTO (m)
UMH CEU HOSPITAL CLINICA L`ALJUB CORTE ING CARREF M. VALERO ALTABIX
769 1742 1942 286 3415 3433 4088 2296 1257 1758
Fracción 3
Salón Cocina Dormitoiro 1 Dormitorio 2 Dormitorio 3 Dormitorio 4 Baño 1 Baño 2 Galería Terraza
1 1 0 0 1 0 0 0 1 2
Fracción 6
La base de datos 95
Tipo
urbanización a
Tipo de obra.
Número realizar
(Edificio =1. Número de baños
Fecha Fecha dormitorios (Sin/urban=0.
Meses duración Adosado=2. (1b=1. 2b=2.
inicio final (1d=1. 2d=2. P/Dep=1.
Pareado=3. 3b=3)
3d=3. 4d=4) Pis=2.
Aislado=4)
C/Soci=3.
Z/Ver=4)
ene-97 mar-98 14 1 4 2 0
Fracción 7
Orientación
Calificación Plazas de
Derribo N=0. NE- Trasteros Trasteros Plazas de Nº Nº Nº Nº
(Libre=1. garaje
previo NW=1. E- (Si=1. vinculados garaje plantas depen esca baños
Protegida=2. vinculadas
(Si=1.No=0) W=2. S=3. No=0) (Si=1. No=0) (Si=1.No=0) promo promo promo promo
Mixto=3) (Si=1.No=0)
SE-SW=4)
0 1 3 0 0 0 0 7 49 1 12
Fracción 8
Tipo de Dureza
Presencia Muro Tipo Forjado Inclinación
suelo suelo Zapatas Losas Pantallas Pilotes Tipo Cubierta
de agua sótano (Unidi=1. Cubierta
(Agresivo=0. (Blando=1. (Si=1. (Si=1. (Si=1. (Si=1. (Transitable=1.
(Si=1. (Si=1. Reticular=2. (Plana=0.
N. Duro=2. No=0) No=0) No=0) No=0) No transita=0)
No=0) No=0) Otro =3) Inclinada=1)
Agresiv=1) Mixto=3)
1 2 0 1 0 0 0 0 1 0 1
Fracción 9
Tipo de
Climatización Tipo de Pavimento
Tipo de FalsoTecho
(sin (Terrazo =0 Monocapa tipo de
Teja Fachada Falsos techos (Escayola=1.
climatiz=0. Elevador Terrazo+Cerámico=1. (Sin = 0. pintura
(S/Teja=0. vista (Registrable=1. Catón yeso=2.
Conductos=1. (Si=1. Cerámico=2. Proyectado= (gotelé=1.
Plana=1. (Si=1. No reg.=2. Aluminio=3.
Máquina=2. No=0) Mármol=3. 1. lisa=2.
Mixta=2. No=0) Ambos=3) Madera=4.
Radiadores=3. Granito=4. Raspado=2) estucos=3)
Curva=3) Escayola+Alu
Suelo.radia=4) Parquet=5)
minio=5)
0 0 1 0 1 2 2 1 1
Fracción 10
inicio obras
Suministros
Tasas (suma de Control
Otras tasas Tasas Registro Honorarios (agua, luz y
Municipales L.O.E. tasaas+registro de Otros piscina
municipales consellería y notaría de técnicos teléfono de
licen. obras +loe+honorari Calidad
la obra)
os)
total de Electricidad
Acondicionamiento Movimient Fontanería y Sanitarios
urbanización preparación Cimentación Estructura y
del terreno (Derribo) o de tierras Saneamiento y Grifería
terreno Telecomun
Mano
Agua
Instalación Preinstalación Instalación Contribución instalación Mano de obra obra
Ascensor Caliente
domótica climatización Garaje fotovoltaica gas en cubierta ladrillo
Sanitaria
visto
0 0 10217 0 0 0 0 2139 0
Fracción 13
96 La base de datos
Mano
Mano Mano
obra Mano obra Mano obra Mano obra total mano de Materiales
obra obra H. mano obra varia
ladrillo Pavimentos Enfoscados Guarnecidos obra varios
Alicatados Fratasdo
revestir
Falsos
Falsos Falsos Falsos Carpintería Muebles
techos total falsos Carpintería Muebles de
techos techos techos Aluminio y Cerrajería de
cartón techos madera baño
escayola aluminio madera vidrios cocina
yeso
Personal no
gastos
técnico Suministros Alquiler local Gastos P.V.P.
Pintura generales
(encargado. generales actividad financieros final
promoción
administrador)
La base de datos 97
De la observación de la información del entorno urbano, en un primer lugar
se pone de manifiesto la situación de las promociones analizadas. En la figura 3-1, se
representan las tres áreas de la provincia de Alicante para las que se ha podido
obtener información. El área A, que la forman las promociones situadas en la ciudad
de Elche, el área B, en la que se sitúan las promociones de la pedanía ilicitana de
Torrellano, y finalmente el área C, en la que se ubican las promociones de la ciudad
de Alicante.
Como se puede observar, las tres áreas tienen una relativa proximidad
geográfica. Esta característica ha sido un requisito desde el inicio del trabajo, con el
objeto de obtener una muestra, lo más grande posible, de promociones construidas en
un mercado local. En la figura 3-2, con otro orden de escala, se observa la situación
de las tres áreas y las promociones que en ellas se engloban, distribuidas en una
franja lineal que une la ciudad de Alicante con la de Elche, hallándose en su punto
medio la pedanía ilicitana de Torrellano, que equidista de las dos ciudades que
forman los dos núcleos principales. Esta franja lineal que une los edificios situados
en Elche, Torrellano y Alicante, no alcanza los 30 km de distancia, desde los
ubicados más al sur de Elche hasta los que se posicionan más al norte en Alicante.
98 La base de datos
Área C: Alicante
Área B: Torrellano
Área A: Elche
La base de datos 99
Figura 3-4 Promociones de Torrellano
• Viarap • Tren
El entorno • Vialen • Aerop
• Bus • Pob
Información del
entorno urbano
• Ancalle • Lud
• Anace • Ayto
• Inst • Palmer
• Univ • Verde
El vecindario •
• Hosp Deport
• Comerc
• Fechaini
• Fechafin
Fechas • Meses
• m2Ut • m2pisc
Superficies • m2Const • m2Jueg
• m2Zcomu • m2Deport
• Numplant • Dorm3
• Orient • Dorm4
Características • Salón • Bath1
• Cocina • Bath2
Información del de unidades
Básica • Dorm1 • Galería
proyecto • Dorm2 • Terraza
Contenido • Ndorm
de unidades • Nbath
• Tipoobra • Nplantas
Características • Urban • Ndepen
de Promoción • Derrpr • Nescaleras
• Calif • Nbañospro
• Tipcub
Tipo de
• Inclcub
Información del cubierta • Teja
Técnica
proyecto
Tipo de • Climat
instalaciones • Lift
• Fachvis
Tipo de
• Fachmono1
fachada • Fachmono2
a) La información básica:
Fechas:
Tipo de unidades:
Superficies:
31
Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de Octubre, sobre Política de Vivienda, Artículo 4 “Se entiende
por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de
sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la
mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como
terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil
cerrada”
32
Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración
y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de
los bienes inmuebles de naturaleza urbana, Norma 11.3 “Se entiende como superficie construida la
superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en
su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones,
terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su
superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán
al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura
inferior a 1,50 metros.”
Contenido unidades
• Nbath. Utilizada para contar el número de baños que tiene cada vivienda
que forma el edificio, de manera que un baño se codifica con el número
uno, dos baños con el dos y así de manera sucesiva.
Características promoción
33
La vinculación a la vivienda de los trasteros y/o garajes se ha encontrado en algunas de las
promociones de protección oficial analizadas. La vinculación en estas promociones implica que cada
una de las viviendas tiene adjudicado un trastero y una plaza de aparcamiento, que están descritos en
la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal. De esta manera, el comprador que
accede a la compra de una vivienda, al mismo tiempo y sin posibilidad de elección, adquiere el
trastero y plaza de aparcamiento vinculados a la misma.
34
Edificios destinados normalmente a viviendas unifamiliares que están en contacto con otros, uno a
cada lado.
35
Edificios destinados generalmente a la construcción de viviendas unifamiliares que están en
contacto con otro, pero solamente por un lado.
b) La Información técnica:
36
La Ley de Ordenación de la Edificación (LEY 38/1999, de 5 de noviembre) establece en su artículo
12, apartado b) que el director de obra deberá “verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación
y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno”. En la práctica común de la
edificación esto se realiza mediante la realización de un ensayo geotécnico con anterioridad a la
redacción del proyecto por parte del arquitecto. Este ensayo geotécnico, que comprende el conjunto de
ensayos que permitirán obtener información geológica y geotécnica del terreno, permite al arquitecto
cumplir con el artículo 12 apartado b y al promotor de las obras con el artículo 17 apartado a, que hace
referencia a las responsabilidades y garantías.
37
Hormigones no convencionales son aquellos para cuya fabricación se ha prescrito en el proyecto
que tengan alguna característica especial, bien por el ambiente considerado en la zona de
construcción, o bien por la presencia en el terreno de algún compuesto químico que afecte al
hormigón.
• Zap, Losa, Pant y Pilot. Se utilizan para diferenciar entre los dos sistemas
de cimentación superficial39, zapatas aisladas o losas, y cimentación
profunda40, muros pantallas o pilotes. En todos los casos el valor uno indica
la existencia de la tipología de cimentación y el cero la ausencia de la
misma.
38
El nivel freático hace referencia al nivel alcanzado por el agua subterránea que puede aflorar al
realizar el movimiento de tierras para ejecutar un edificio.
39
Aquellos que permiten apoyar el edificio en los estratos superficiales del terreno (Ferri Cortés,
Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 76).
40
Aquellos sistemas de cimentación que transmiten cargas a estratos profundos del terreno por no ser
suficientemente resistentes los superficiales (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González,
2010(a), p. 87).
Tipo de cubierta:
• Teja. Se diferencian entre las tres tipologías de teja más utilizadas48, la teja
plana, la mixta y la curva. Se codifica con el valor cero si no existe teja en
41
Aquellos cuyos componentes resistentes principales irán en una sola dirección y se apoyan en sus
dos extremos, pudiendo ser apoyados o empotrados (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González,
2010(a), p. 155,156).
42
Aquellos en los que el apoyo se realiza directamente sobre los soportes, a través del ábaco o capitel.
La ordenación de soportes puede no formar malla ortogonal (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García
González, 2010(a), p. 157)
43
Aunque menos frecuentes en obras de edificación, también se pueden encontrar forjados
bidireccionales, forjados prefabricados, forjados placa, forjados losa y forjados con chapa colaborante
(Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 164-180).
44
Aquellas que son aptas para el uso y permanencia de personas. Deberán tener una pendiente
comprendida entre el 1 y el 5%. Su empleo es más adecuado en lugares mediterráneos, en los que
llueve poco y no nieva, que en lugares nórdicos (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González,
2010(a), p. 209).
45
Aquellas que solo son visitables para conservación o reparación, deberán tener una pendiente
comprendida entre el 1 y el 15% (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 209).
46
Aquella con pendientes ligeras para la evacuación de las aguas de lluvia. Las cubiertas planas
surgen especialmente en los países mediterráneos ante la necesidad en la construcción urbana de
hacerla transitable para poder ser utilizada. También se denomina terraza y azotea (Ferri Cortés, Pérez
Sánchez, & García González, 2010, p. 267).
47
Aquella con pendiente acusada y variable según su material de cobertura. Se consigue la evacuación
del agua por gravedad, al superponer escalonadamente planos inclinados debidamente solapados, cada
uno de los cuales recoge el agua del superior y la conduce al inferior o bien la expulsa al exterior. Se
la conoce tradicionalmente con el nombre de tejado (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González,
2010, p. 266).
48
En el Anexo I, se indican las características de las tres tipologías.
Tipo de instalaciones:
Tipo de fachada:
49
Formados con paneles de fibra de vidrio que reparten el aire frio o caliente por las dependencias de
las viviendas.
50
Es un sistema reversible de calefacción, que genera calefacción en invierno y refrigeración en
verano (Candela Gómez, Maestre García, & López Davó, 2005, p. 165).
51
Son aquellos equipos destinados a intercambiar calor producido en la caldera, y distribuirlo por la
red de tuberías de la instalación, con el ambiente de los locales a calefactar (Candela Gómez, Maestre
García, & López Davó, 2005(a), p. 158).
52
Sistema consistente en calefactar una estancia mediante la instalación de un conductor eléctrico
alojado bajo el suelo, o una tubería por la que circula agua caliente, instalada también por debajo del
suelo (Candela Gómez, Maestre García, & López Davó, 2005(a), p. 120).
53
Aquella fábrica que está compuesta por dos hojas, la exterior de ladrillo cerámico de cara vista, que
forma el paramento visible desde el exterior, y la interior, formada por ladrillo cerámico que se
reviste. Entre ambas hojas existe un aislante térmico y acústico que permite al cerramiento de fachada
cumplir con las exigencias térmicas y acústicas que se le son exigidas por el Código Técnico de la
Edificación (CTE). El (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias que deben cumplir
los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley
38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Tipo de revestimiento:
54
Aquella en la que, a diferencia de la fábrica de cara vista, su paramento exterior no está realizado
con ladrillos de cara vista y por tanto se ha de revestir. Es usual utilizar morteros monocapa o
aplacados de materiales pétreos, cerámicos o metálicos para ejecutar su revestimiento.
55
Un mortero monocapa está definido como una mezcla compuesta por un conglomerante a base de
cementos modificados con resinas, agua y áridos marmóreos de granulometría muy cuidada, llegando
a la obra preparada para su utilización en polvo, sólo para mezclar con el agua. La técnica del raspado
consiste en raspar la superficie con una llana de púas, mediante una trayectoria circular, una vez el
mortero aplicado esté prácticamente fraguado (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González,
2010(a), p. 2).
56
Está técnica consiste en proyectar una capa de árido sobre el mortero casi fraguado (Ferri Cortés,
Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 236).
57
Se diferencia entre los tipos más habituales en obras de edificación. Generalmente la tipología de
pavimentos más utilizada está compuesta por baldosas cerámicas, que son utilizadas en las zonas
húmedas, baños, aseos, cocinas, terrazas y galería, y baldosas de terrazo para el resto de dependencias.
A pesar de ello se diferencia entre los otros tipos al haberse utilizado en algunas de las promociones
analizadas.
58
Aquel que está compuesto normalmente por placas de escayola apoyadas sobre una estructura de
perfiles metálicos que se cuelga del forjado mediante anclajes especiales. El sistema permite que las
placas de escayola se puedan remover para acceder a la parte posterior del falso techo y volver a poner
en su posición original, sin tener que romperlas. En obras de edificación se suele utilizar en las zonas
previstas para la instalación de la bomba de calor, o en aquellas zonas donde sea necesario poder
acceder a cualquier otra instalación para su reparación o mantenimiento.
59
Aquel que se realiza normalmente con placas de escayola adheridas entre sí mediante pasta de
escayola y colgadas del techo con fibras vegetales y escayola. La única manera de acceder al trasdós
es mediante la rotura de las placas; lo que hace que no sea registrable.
60
Hace referencia a los materiales más utilizados en los falsos techos en las obras de edificación. En
el caso de la escayola y el cartón yeso puede tratarse de sistemas registrables o no, pero en el resto de
materiales, aluminio y madera, lo usual es que sean sistemas que permitan el registro.
61
Es la técnica más generalizada en obras de edificación. Consiste en proyectar gotas de pintura sobre
los paramentos, consiguiéndose un relieve granulado de los mismos que disimula las pequeñas
irregularidades que puedan existir en su plano. Se realiza con pintura al temple y posteriormente se
aplica pintura plástica con acabados en brillo, mate o satinado.
62
Esta técnica consiste en aplicar directamente sobre los paramentos la pintura, para ello, previamente
al pintado, se tienen que tratar los paramentos para reparar cualquier irregularidad existente. Su precio
es superior a la técnica del gotelé, como consecuencia del trabajo de preparación del soporte previo al
pintado.
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
5 Si 30 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
63.116,00 € 63.116,00 € 63.116,00 €
Tabla 3-3 Costes de la partida de estructuras de la promoción 1
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
7 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
245.564,93 € 245.564,93 € 245.564,93 €
Tabla 3-4 Costes de la partida de estructuras de la promoción 2
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
8 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
317.285,51 € 317.285,51 € 317.285,51 €
Tabla 3-5 Costes de la partida de estructuras de la promoción 3
63
Esto sucede en las partidas más importantes, para cuya ejecución se necesita un periodo de tiempo
relativamente largo. En otras partidas, con menor duración, como son el suministro y colocación de
los muebles de cocina, los muebles de baño, el suministro de sanitarios o los buzones, la anotación
contable del coste es única.
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
7 Si 30 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
49.249,94 € 49.249,94 € 49.249,94 €
Tabla 3-7 Costes de la partida de estructuras de la promoción 5
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
9 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
1.020.297,06 € 1.020.297,06 € 1.020.297,06 €
Tabla 3-8 Costes de la partida de estructuras de la promoción 6
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
8 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
739.364,68 € 739.364,68 € 739.364,68 €
Tabla 3-9 Costes de la partida de estructuras de la promoción 7
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
8 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
1.055.450,39 € 1.055.450,39 € 1.055.450,39 €
Tabla 3-10 Costes de la partida de estructuras de la promoción 8
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
8 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
1.938.053,26 € 1.938.053,26 € 1.938.053,26 €
Tabla 3-11 Costes de la partida de estructuras de la promoción 9
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación no
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
5 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
111.167,78 € 111.167,78 € 111.167,78 €
Tabla 3-13 Costes de la partida de estructuras de la promoción 11
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación no
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
6 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
163.220,85 € 163.220,85 € 163.220,85 €
Tabla 3-14 Costes de la partida de estructuras de la promoción 12
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación no
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
4 Si 30 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
59.641,41 € 59.641,41 € 59.641,41 €
Tabla 3-15 Costes de la partida de estructuras de la promoción 13
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
4 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
174.069,06 € 174.069,06 € 174.069,06 €
Tabla 3-16 Costes de la partida de estructuras de la promoción 14
ESTRUCTURA
Agregado coste cimentación si
Nervios Soportes
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
11 Si 35 si
F. unidirecci. F. reticular Losa Placa Otros SUMA TOTAL
1.928.622,41 € 1.928.622,41 € 1.928.622,41 €
Tabla 3-17 Costes de la partida de estructuras de la promoción 15
• Cderrib
Acondicionamiento
• Movtierra
• Costpisc
Urbanización
• Cosurb
• Ccalidad
Otros • Sumini
• Ogastos
Cimentación
• Ccimenyest
Información de la estructura
Costes
contabilidad
• Cfont • Clift
• Csanit • Cinsgaraj
Instalaciones • Celectric • Caguac
Precios
• Cdomotic • Cfotov
• Cclimat • Cgas
• Mocubie • Moenfosc
• Mofachvis • Moguarn
Mano de obra • Moladr • Mofratas
• Moalica • Omo
• Mopav
• Comat • Chorm
• Cazulypavi • Caplypelmar
Revestimiento • Cpavterr • Cpelotro
• Cpavmar • Cfalsote1
• Cmort • Cfalsote2
• Cmono • Cpint
a) Costes:
Iniciales:
64
Este impuesto viene recogido en la subsección 5º del Texto refundido de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales (Real decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo) [BOE núm. 59, 9 marzo 2004;
rectificación errores, BOE núm. 63, 13 marzo 2004], y según se indica en el Artículo 100 es un tributo
indirecto cuyo hecho imponible está constituido por la realización, dentro del término municipal, de
cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija obtención de la correspondiente licencia
de obras o urbanística, se haya obtenido o no dicha licencia, siempre que su expedición corresponda al
ayuntamiento de la imposición.
65
Estas tasas están reguladas por las ordenanzas fiscales de cada municipio
66
Se regula en el Capítulo III del Título IV, del Decreto Legislativo 1/2005, de 25 de febrero, del
Consell de la Generalitat, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Tasas de la
Generalitat (DOGV nº 4971, de 22/03/05).
67
Se regula en el Capítulo I del Título VII, del Decreto Legislativo 1/2005, de 25 de febrero, del
Consell de la Generalitat, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Tasas de la
Generalitat (DOGV nº 4971, de 22/03/05).
Acondicionamiento:
Urbanización:
Otros:
68
Hace referencia al proyecto de derribo, proyecto básico y de ejecución, proyecto de instalaciones de
suministro de agua y alcantarillado, proyecto de electrificación interior de las viviendas, proyecto de
infraestructuras de telecomunicaciones, proyecto de apertura de garajes, estudio de control de calidad,
estudio de seguridad y salud y estudio de gestión de residuos, que son los más usuales en las obras de
edificación.
69
El Real Decreto 1247/2008, de 18 de julio, por el que se aprueba la “Instrucción de hormigón
estructural (EHE-08)” tiene por objeto regular el proyecto, ejecución y control de las estructuras de
hormigón, tanto en obras de edificación como de ingeniería civil, al objeto de conseguir la adecuada
122 La base de datos
que son establecidas por el Libro de Control70, heladicidad del ladrillo
visto, desgaste a rozamiento de la baldosa de terrazo, prueba de escorrentía
en fachadas y carpintería o prueba de estanquidad en cubiertas, por citar
algunas de ellas.
Cimentación y estructura:
Instalaciones:
seguridad de las mismas, preservando la de las construcciones que en ella se sustentan y la de los
usuarios que las utilizan.
70
Orden 30-09-1991, por la que se aprueba el modelo del Libro de Control de Calidad en Obras de
Edificación de Viviendas. LC/91.
71
Este indicador es un cajón de sastre, en el que se ha resumido algunos conceptos, que se
contabilizaban de manera muy diversa en las distintas promociones analizadas y que no ha sido
posible desagregar.
72
El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias que
deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad
124 La base de datos
En ella se evalúa tanto la mano de obra como los medios auxiliares y los
materiales necesarios para su instalación.
Mano de obra:
Revestimiento:
73
Es un revestimiento que se puede realizar con mortero de cal, con mortero de cemento o mixto de
cemento y cal. (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010, p. 287). En la actualidad el
más utilizado en las obras de edificación de nueva planta es el de mortero de cemento.
74
Reciben este nombre aquellos revestimientos continuos realizados con pasta de yeso. (Ferri Cortés,
Pérez Sánchez, & García González, 2010, p. 291)
75
Se trata de un mortero industrial que se suministra ya elaborado y listo para ser utilizado. Su tiempo
de uso varía en función de las características del producto, las condiciones ambientales y las
condiciones de almacenamiento en obra.
76
El coste del hormigón estructural está recogido por el indicador Ccimenyest.
Carpintería y cerrajería:
Generales:
b) Precio
Información descartada
El entorno Viarap, Vialen, Bus, Tren. Aerop, Pob
Información
procedente del Ancalle, Anace, Inst, univ, Hosp, Comerc, Lud, Palmer,
entorno urbano El vecindario
Verde, Deport
Garajes, Comerciales, Trasteros, Unidad, Salón,
Básica Cocina, Dorm1, Dorm2, Dorm3, Dorm4, Galería,
Información Terraza, Tipoobra, Derrpr, Trast, Trastv, Gar, Garv,
procedente del
proyecto Tsuelo, Agua, Pant, Pilot, Inclub, Tipcub, Teja, Climat,
Técnica
Lift, Pavim, Falstech, Falsechmat
Tmunic, Otasas, Tconsel, Regnotaría, Segur, honor, ,
Ccalidad, Sumini, Costpisc, Cosurb, Cderribo,
Información
Cdomotic, Cclimat, Clift, Cinsgaraj, Caguac, Cfotov,
procedente de la Costes
Cgas, Cpavterr, Cpavimar, Cmort, Cmono, Chorm,
contabilidad
Caplypelmar, Cpelotro, Cfalsote1, Cfalsote2, Cmucoci,
Cmubath, Monotec, Csumini, Calquiloc, Gtosfin.
Tabla 3-19 Información que se ha descartado
Finalmente, se ha definido una variable dicotómica para cada una de las tres
situaciones geográficas en las que se ubica la promoción, Elche, Torrellano y
Alicante. Otra variable que captura si la promoción dispone de urbanización, y una
última que diferencia entre si la vivienda es protegida o de renta libre. La tabla 3-20
muestra la relación inicial de variables dicotómicas que se ha construido en base a
los datos disponibles obtenidos.
77
Con carácter general, si se quieren incluir M categorías es necesario M-1 variables dicotómicas
(Gullén, 1992, p. 26)
3.2.1 Arquitectónicas
En las dieciséis promociones se desarrollan edificios residenciales de viviendas
colectivas en altura, construidas en suelo totalmente urbanizado que ofrece a todas
ellas similares características dotacionales urbanas. La situación próxima entre los
edificios de una misma área (Elche, Torrellano, Alicante), hace que las diferencias de
distancias entre ellos y las dotaciones urbanas, sean muy pequeñas. Además, al
tratarse de edificios ubicados en el casco urbano de las áreas, tienen a su disposición
amplios servicios como parques, puntos de transporte, zonas deportivas, centros
sanitarios o centros docentes. El número de plantas sobre la rasante varía entre las
cuatro, en las edificaciones más bajas y las ocho en las más altas, existiendo en trece
promociones plantas por debajo de la rasante que se destinan a las plazas de
aparcamiento. Siete de las promociones son de protección oficial y nueve de renta
libre, con distinto número de viviendas que se destinan a estos dos segmentos del
mercado inmobiliario. En el caso de las viviendas de protección oficial, su superficie
útil máxima es de 90 m2, no habiendo limitación para las de renta libre.
3.2.2 Constructivas
La técnica utilizada para la cimentación en quince promociones es la
cimentación por zapatas, utilizándose la losa de cimentación solamente para una de
ellas. En todos los casos la estructura se realiza de hormigón armado, utilizándose un
forjado reticular con muro de sótano en doce edificios, mientras que en el resto se
usa un forjado unidireccional sin muro de sótano. Todos los cerramientos se ejecutan
con ladrillo cerámico, estando realizadas las fachadas con dos técnicas diferentes, el
ladrillo visto y el revestimiento con mortero monocapa.
78
En las que el coste de construcción de cada unidad individual se ha obtenido como el total pagado
por el promotor o constructor a los distintos subcontratistas que ha intervenido en la ejecución de las
obras, lo que permite una reconstrucción del coste total de producción de cada una de las fases de
ejecución de los edificios.
79
Obtenido como suma de los costes de nueve partidas de obra: movimiento de tierras, cimentación y
estructura, fontanería y saneamiento, electricidad, mano de obra, materiales, carpintería de madera,
carpintería metálica y pintura.
80
Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Contratos del Sector Público, revisión vigente desde el 29/09/2013
•Al redactar las ofertas cada constructor estudia sus costes y ofrece
un precio.
+
FASE II Gastos
generales Coste de ejecución
+ = por contrata antes
de impuestos
Beneficio
Industrial
+
FASE III Coste de ejecución
por contrata
IVA = después de
impuestos
81
El Beneficio industrial y los gastos generales en las obras sujetas a la ley de contratos de las
administraciones públicas que sean competencia del Ministerio de Fomento se fijan por orden
ministerial. Actualmente la Orden FOM/1824/2013, de 30 de septiembre, establece un 6 % para el
beneficio industrial y un 13% para los gastos generales. En el caso de la obra privada no hay
regulación y será la propia empresa la que establezca los porcentajes.
82
El Código Técnico de la Edificación (CTE), es el marco normativo por el que se regulan las
exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios, incluidas sus instalaciones, para
150 La función de costes de la construcción
• Unas mediciones de las partidas de obra.
• Un listado de los costes unitarios de todas las partidas de obra definidas en las
mediciones.
• Un presupuesto detallado por unidades de obra, en el que aparezca la
descripción de la partida, la medición, el coste unitario y el coste total de la
partida, como producto de la medición por el coste unitario.
Proyecto
Descomposición en
partidas
Incorporación de
Determinación de experiencias en proyectos
insumos similares
Valoración
Coste de ejecución
Realimentación
material
Adjudicación de la obra
Certificaciones / retenciones
83
Un sistema de predimensionado no es más que un método simple y rápido para el cálculo
aproximado del coste o del presupuesto total o parcial de una obra, que se obtiene por comparación
con otras obras que presenten características de tamaño y constructivas similares a la que se pretende
construir y de la que no se ha redactado el proyecto.
en la que “Cc” son los costes de contrata, “S” es el coste del suelo, “H” son los
honorarios de los técnicos que intervienen en el proceso productivo, “Ggp” son los
gastos generales de la empresa promotora, “I” son los intereses de los préstamos,
“Mk” son los gastos de márketing, “Bp” es el beneficio del promotor y “T” es el
agregado de las tasas e impuestos.
84
Barker (2014, p. 109) atribuye el uso generalizado de la subcontratación a las siguientes causas:
• Es una forma para los constructores de reducir su exposición al riesgo del mercado, encontrando la
mano de obra necesaria a través de acuerdos contractuales a corto plazo, que le permiten expandir o
contraer la masa salarial, dando respuesta a las condiciones del mercado.
• Los empleados y los empleadores perciben ventajas de la condición de trabajador autónomo, en
términos de reducción de impuestos y gastos sociales.
• La subcontratación puede fomentar la especialización y facilitar la explotación de economías de escala.
Descomposición
en partidas
Incorporación
Modificación Determinación de
insumos los insumos
estructura de
costes
Valoración
coste-beneficio
Beneficio
Los factores que pueden afectar a los costes de construcción son numerosos y
pueden tener un origen diverso. Ello es debido, como se indica en Chan y Park
(2005, p. 295), a que la construcción es una industria en la que la participación
multidisciplinar de agentes está generalizada y como consecuencia de ello los costes
en los que se incurre no dependen de un único factor.
Autores Variables
El propietario o inversionista
El coste o la financiación
Las condiciones del estudio y ejecución
Las etapas del proyecto
El marco administrativo y legal
Santana (1990)
El impacto sobre el entorno natural y social
La ubicación física
La tecnología
Los recursos
La logística de la construcción
La duración del proyecto
Los lugares de trabajo
El total del contrato
El área del solar
El tipo de estructura
Leung (2007)
La altura de la construcción
La localización del solar
El cliente
El uso de la construcción
La superficie total
Tabla 4-3 Aspectos relativos a la complejidad del proyecto
Fuente: (Xia & Chan, 2011, p. 10-13)
2. Calidad
Dentro del tamaño del proyecto se han definido cuatro variables, la superficie
construida, el número de baños, el de escaleras y el de dependencias de la
promoción, (supconst, bañosp, escaleras y dependencias).
85
En el ámbito de este trabajo un suelo es cohesivo si es necesaria la utilización de pala cargadora y
martillo neumático para realizar el movimiento de tierras, frente a la alternativa que sería un suelo no
cohesivo y que se podría excavar directamente con pala cargadora.
86
Se ha distinguido entre dos tipos de estructura, forjado reticular y forjado unidireccional. En todas
las promociones que forman la base de datos en las que aparece el forjado reticular, también lo hace el
muro de sótano como elemento estructural. Sin embargo, esto no ocurre con las promociones que se
ejecutan con forjado unidireccional, en las que el muro de sótano no existe.
87
Se han considerado dos tipologías de cimentación por ser las únicas presentes en las promociones
analizadas, la cimentación por zapatas y la cimentación por losa o placa.
88
Se tiene en cuenta el número total de plantas sobre y bajo la rasante, lo que proporciona la altura
real de la edificación.
89
Existen promociones con fachadas de ladrillo visto, con fachada revestidas con mortero monocapa y
otras en las que se emplean ambas técnicas.
contrario
Toma el valor 1 si la estructura del edificio
Existencia muro de sótano y forjado
proyecto
Fachada 2
fachada 1 toma el valor 0 y la dummy
fachada 2 el valor 1, si la fachada es de
monocapa.
Toma el valor 1 si la promoción está
Diferenciación promoción con y sin
6 provista de urbanización y el valor 0 en caso
urbanización (Urbaniza)
contrario
7 Número de piezas exteriores (Pexterior) Número de piezas exteriores
Superficie construida medida en metros
8 m2 superficie construida (Supconst)
3.- Tamaño del
cuadrados.
proyecto
90
En las promociones analizadas se ha observado que existen tres tipologías de fachada, la mixta que
está compuesta de mortero monocapa y de ladrillo visto, aquella que se ejecuta totalmente con ladrillo
de cara vista y la que se realiza con mortero monocapa. Estas tres tipologías de fachada se pueden
incluir con las dos variables dicotómicas definidas, de tal modo que con carácter general, si queremos
incluir M categorías necesitaremos M-1 variables dicotómicas (Gullén, 1992, p. 25-26).
Una vez que han sido definidas las variables que forman los factores
específicos del proyecto (variables independientes) que pueden tener influencia en
los costes de contrucción, en la tabla 4-6 se enumeran las variables que describen las
distintas partidas de coste que se han obtenido con la información disponible
(variables dependientes).
0,00 € Promoción 9
Mano obra
Pintura
Movimiento de tierras
Electricidad
Materiales
Carpintería de madera
Carpintería de aluminio
Cimentación y estructura
Fontanería y saneamiento
Promoción 10
Promoción 11
Promoción 12
Promoción 13
Promoción 14
20000,00
15000,00
10000,00
5000,00
0,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Promoción nº
La suma del coste de estas tres partidas, como se puede observar en el gráfico
4-3, representa un elevado porcentaje del coste total de ejecución en las dieciseis
promociones, superando en promedio el 70 %.
100%
90%
11,9%
Pintura
15,5%
11,1%
14,3%
13,5%
13,6%
12,2%
17,4%
16,7%
12,0%
11,3%
14,4%
80%
16,8%
21,7%
Carpintería de
16,3%
18,5%
aluminio
70% Carpintería de
33,0%
madera
21,7%
30,7%
28,2%
24,9%
31,8%
34,4%
37,8%
60%
35,1%
32,8%
Materiales
37,7%
31,8%
25,6%
24,1%
25,3%
31,4%
40% Electricidad
30% Fontanería y
saneamiento
30,8%
31,2%
Cimentación y
32,5%
29,8%
20%
30,7%
26,8%
28,6%
26,0%
28,2%
27,3%
26,0%
24,3%
24,2%
23,9%
estructura
23,6%
17,3%
10% Movimiento de
tierras
0%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Promoción nº
Con el movimiento de tierras se mide el coste que para cada una de las
promociones analizadas, ha supuesto el conjunto de todas las actuaciones llevadas a
cabo en el terreno, con el objetivo de poderlo acondicionar a las necesidades del
edificio que se construirá sobre él. Estas actividades, con carácter general, han
consistido en la limpieza y desbroce del terreno, el vaciado de sótanos y la ejecución
de la excavación para la cimentación.
Dentro de esta partida se han considerado los costes totales de mano de obra
que han sido necesarios para ejecutar la cubierta, los cerramientos y particiones, los
alicatados, los pavimentos, los enfoscados, los guarnecidos, la colocación del
hormigón fratasado y las ayudas a otros oficios. No ha sido incluido dentro de esta
partida, al haberse hecho en la correspondiente, el coste de la mano de obra necesaria
para ejecutar, el movimiento de tierras, la cimentación, la estructura, el montaje de la
carpintería de madera, la fabricación de la carpintería metálica, la pintura y las
instalaciones del edificio.
4.4 METODOLOGÍA
4.4.1 Introducción
Con el fin de analizar los costes de construcción en función de las variables
que han sido definidas y tratadas en los apartados anteriores, se utiliza un entorno de
regresión definiendo varios modelos. El análisis de regresión es una técnica
ampliamente utilizada en los trabajos del mercado de viviendas, tanto en el análisis
de los precios en el mercado inmobiliario, como en otros modelos de productos
diferenciados (Wheaton & Simonton, 2007, p. 5). También ha sido utilizada en el
mercado residencial para examinar los costes de construcción (Somerville, 1996, p.
129), y en los trabajos para España (Taltavull de La Paz, 2014).
2 = 34∝ 6 !7∝
(4.8)
donde A es el efecto de la tecnología, L es el trabajo, K es el capital y α y 1- α son las
elasticidades del trabajo y del capital respectivamente. Aplicando las propiedades del
logaritmo neperiano la función se puede linealizar de la siguiente forma:
ln Y = ΩX + (I − Ω)K
(4.10)
donde X es una matriz que incluye todos los componentes de los costes (xi) de forma
que B = Cx! , … . , xF G con xJ ∈ X ∀ J .
En primer lugar, los parámetros que acompañan a los logaritmos son proxies
de la elasticidad y pueden ser interpretadas como ellas. Es decir, puede representarse
como en la ecuación (4.11).
VW
8MNOP#PQMQR/T = U = (4.11)
VX
91
En Wooldridge (2006, p. 765-769) se muestra con detalle el efecto y la interpretación de las
transformaciones logarítmicas.
4.5 MODELOS
4.5.1 Modelo 1
En el primer modelo se estima el impacto de las variables que definen las
características de complejidad, calidad y tamaño del proyecto, que intervienen como
variables independientes, en el coste total por metro cuadrado de superficie
construida, que es la variable dependiente. La formulación del modelo queda
representada por la ecuación (4.12)
Y \ ^
∑ba ! a
=
%c"#Z9NO (+0 ) (4.13)
Modelo 1
p=1 movtierr i=1 Suelocohe j=1 Fachada1 k=1 Bañosp <30
p=2 cimeestru i=2 Sotareti j=2 Fachada2 k=2 Bañosp 30-49
p=3 fontasane i=3 Zapatas j=3 Urbaniza k=3 Bañosp 50-149
Caj
p=4 electri Coi i=4 4plantas j=4 2piexterior k=4 1escalera
Cp p=5 manoobra i=5 5plantas j=5 3piexterior Tak k=5 2-5escaleras
p=6 materiales i=6 6plantas j=6 4piexterior k=6 Dependencias 50
p=7 carmadera i=7 7plantas k=7 Dependencias 51-150
p=8 calumni k=8 Dependencias 151-200
p=9 pintura
Tabla 4-7 Variables modelo 1
El modelo evalúa el papel que tienen sobre los costes totales de construcción
por metro cuadrado de superficie construida total de la promoción, las variables que
describen la complejidad, calidad y tamaño del proyecto. Los resultados de la
estimación se muestra en la tabla 4-8, habiéndose indicado entre paréntesis el valor
del estadístico de cada parámetro y su significatividad estadística. La estimación se
realiza calculando el modelo por MCO con el método de introducción para
seleccionar las variables. Los resultados indican que el modelo cumple unos mínimos
de robustez y significatividad en los parámetros estimados que lo hace aceptable para
realizar inferencia. Como se puede observar (tabla 4-8), el modelo tiene un test DW
que indica ausencia de autocorrelación en los residuos, el test F tiene una elevada
significatividad, lo que permite rechazar la hipótesis de que todos los parámetros
sean igual a cero. Por otro lado, el error estándar es muy bajo y el coeficiente de
determinación ajustado es elevado. Esto último denota la alta capacidad explicativa
del modelo, indicando una elevada correlación entre las variables independientes y la
potencial presencia de multicolinealidad, lo que está motivado por el origen de los
datos, características constructivas y costes de ejecución referidos a una promoción,
que están relacionados. Por ello, es razonable encontrar este resultado utilizando la
base de datos con estas características.
COMPLEJIDAD
,326
Zapatas (19,741***)
,052
4plantas (5,735***)
-,238
5plantas (-7,814***)
,090
6plantas (19,44***)
-,270
7plantas
(-24,267***)
-,008
Fachada1 (-2,311*)
-,013
Fachada2 (-3,275**)
CALIDAD
,939
Urbaniza (54,479***)
-,004
2Piexterior (-0,576)
-,009
3Piexterior (-4,636***)
,003
4Piexterior (2,029*)
,975
Bañosp<30 (38,036***)
1,033
Bañosp30-49 (38,259***)
TAMAÑO
-,432
Bañosp50-149 (-26,761***)
-,036
1escalera (-8,808***)
-,432
Dependencias51-150 (-25,553***)
-,535
Dependencias151-200
(-21,612***)
***ρ<0,001;** ρ<0,01; * ρ<0,05
R2 0,998
R2 ajustado 0,998
Error estándar 0,00968
F 12957,06
Sig p< 0,001
DW 1,669
Si se analizan los resultados del modelo 1 (tabla 4-8), se puede observar que
hay dos variables que han sido eliminadas en el proceso de la estimación (2-
92
Como se ha indicado anteriormente, la estimación se ha realizado por MCO utilizando el método de
introducción para seleccionar las variables. De esta manera, es posible seleccionar las variables que se
desea introducir y en esta ocasión, las dos indicadas han resultado excluidas en la estimación.
93
En la comparación de costes se ha utilizado un hormigón convencional, con una exposición IIa, con
una resistencia de 25 N/mm2, un tamaño de árido de 20 mm, una consistencia blanda y sin aditivos ni
distintivo de calidad.
La incidencia del tipo de suelo también es positiva, de tal modo que un suelo
cohesivo, frente al no cohesivo hace que los costes totales por metro cuadrado se
incrementen un 0,239 %. Desde un punto de vista técnico, los terrenos que presentan
mejores características hacen viable la ejecución de una cimentacion por zapatas,
mientras que en los terrenos menos resistentes se ha de ejecutar una cimentacion por
losa. De las dieciseis promociones que componen la base de datos, once se ejecutan
en suelo cohesivo, y de ellas, diez tienen una cimentación por zapatas, por lo que el
resultado obtenido puede estar recogiendo el efecto de un incremento en el coste
como consecuencia de la vinculación, en las promociones analizadas, de la
cimentacion por zapatas y la presencia de suelo cohesivo. Con respecto al número de
plantas, el impacto es diferente según se trate de 4 y 6 plantas o de 5 y 7 plantas. En
los dos primeros casos, los valores obtenidos son positivos y reducidos, haciendo que
se incremente el coste por metro cuadrado en un 0,052 % y un 0,090 %
respectivamente. Sin embargo, 5 y 7 plantas presentan valores negativos y con efecto
94
Un encachado es una capa de grava que se tiende sobre un terreno para servir de base da apoyo a
una solera de hormigón. De esta manera se impide que la humedad del terreno acceda hasta el
pavimento.
95
Una lámina de polietileno es una lámina de plástico que se coloca sobre el encachado de grava
evitando que el hormigón se introduzca a través de ella y llegue al suelo, lo que permitiría el ascenso
de la humedad hasta el pavimento.
96
Una solera es un elemento de hormigón ligeramente armado no estructural que está destinado a
proporcionar una superficie horizontal de apoyo para colocar sobre él otro tipo de pavimento.
Respecto al tamaño del proyecto, los valores obtenidos muestran que en las
promociones que tienen hasta 49 baños, con respecto a las que tienen más de 149, se
produce un incremento en el coste total de alrededor del 1%, mientras que en las que
tienen entre 50 y 149 baños el efecto es contrario, produciéndose un reducción
cercana al 0,5 %. El impacto en los costes totales de tener una escalera es reducido y
alcanza el -0,04%, mientras que la existencia de 51 a 200 dependencias en la
promoción, genera una reducción de los cotes totales por metro cuadrado de
alrededor de 0,5%.
4.5.2 Modelo 2
Para analizar las relaciones lineales que se producen entre las características y
los costes de cada una de las nueve partidas definidas, se estima un modelo en el que
se utilizan como variables dependientes los costes de cada partida por metro
cuadrado de superficie construida total de la promoción, introducidos en logaritmos,
y como variables independientes las que definen las características del proyecto. El
modelo estimado se puede representar de forma general por la ecuación (4.14)
Y \ ^
donde Cmp, con p=1,2,3…9 es el coste de cada una de las nueve partidas de coste por
metro cuadrado de superficie construida total de la promoción, ecuación (4.15), y se
introduce en logaritmos.
a
+a =
%c"#Z9NO (+0 ) (4.15)
El modelo evalúa la influencia que sobre los costes de las nueve partidas
definidas por metro cuadrado de superficie construida total de la promoción, tienen
las variables que definen la complejidad, calidad y tamaño del proyecto. Los
resultados de la estimación se muestran en la tabla 4-9 para las variables Movtierr,
Cimeestru, Fontasane, Electricidad, Manoobra y Materiales, y en la tabla 4-10 para
las variables Carmadera, Calumi, y Pintura. Entre paréntesis se indica el valor del
estadístico de cada parámetro y su significatividad estadística. La estimación se ha
realizado por MCO utilizando el método de introducción para seleccionar las
variables. Los resultados indican que el modelo cumple unos mínimos de robustez y
significatividad en los parámetros estimados. Si se observan los resultados mostrados
para las nueve estimaciones realizadas, el test del estadístico DW indica la ausencia
de autocorrelación en los residuos. En todos los casos el test F tiene una elevada
significatividad, lo que permite rechazar la hipótesis de nulidad conjunta de los
178 La función de costes de la construcción
parámetros. Los errores estándar obtenidos son bajos y los coeficientes de
determinación ajustados son elevados, lo que muestra la capacidad explicativa
elevada del modelo, indicando una notable correlación entre las variables
independientes y la potencial presencia de multicolinealidad. Este resultado está
motivado por el origen de los datos que relacionan las características constructivas y
los costes de ejecución refecidos a cada una de las promociones, que están
relacionados. Por lo que no es extraño encontrar este resultado utilizando estos datos.
Movimiento de tierras
97
En el Anexo I, se realiza una descripción de las técnicas de movimientos de tierras.
Con respecto a la característica del tamaño del proyecto, todas las variables
son altamente significativas, observándose que frente a las promociones que tienen
más de 149 baños, en las que poseen hasta 49 baños el parámetro obtenido es elástico
y negativo, con un valor cercano al 4,1%, mientras que en las que tienen entre 50 y
149 el efecto es positivo con un valor de 3,21 %. En el caso de las dependencias de la
promoción, entre 51 y 200 los costes muestran parámetros elásticos con una
incidencia de 3,46 % para promociones que tienen entre 51 y 150 dependencias y de
5,37 % entre 151 y 200.
Cimentación y estructura
98
En la comparación de costes para el ejemplo se ha utilizado un hormigón convencional, con una
exposición IIa, con una resistencia de 25 N/mm2, un tamaño de árido de 20 mm, una consistencia
blanda y sin aditivos ni distintivo de calidad.
Fontanería y saneamiento
Para las variables que definen la complejidad del proyecto se han obtendido
unos valores fuertemente significativos. Los impactos que tienen tanto la existencia
de suelo cohesivo (frente a la ausencia del mismo), como la cimentación por zapatas
(con respecto a la losa o placa) es similar, aunque ligeramente superior en la
tipología de cimentación por zapatas que se aproxima a 0,80 %. En referencia al
número de plantas, (en relación a promociones con más de siete plantas) los
máximos valores se han obtenido para seis y siete plantas, siendo positivo en el
primer caso con una influencia del 0,63 % y negativo en el segundo caso, con un
impacto de -0,37 %.
Electricidad
99
Es una canalización que recoge el agua de los elementos verticales, bajantes, y la conduce hacia la
red de alcantarillado público.
Mano de obra
Materiales
Carpintería de madera
Carpintería de aluminio
Pintura
Todas las variables que definen la complejidad del proyecto son altamente
significativas, habiéndose obtenido el resultado más elevado para la variable zapatas
(-0,422).
= : + U e + _
(4.16)
!
Variables independientes
las indicadas en la tabla Análisis factorial Estimación
4-11 componentes principales
Factores
B = 3e + η
′ ′ ′
con: X = [x1 x2 ....... xn ] , F = [ f1 f 2 ....... f m ] , η = [η1 η 2 .......ηn ] ,
....................
an1 an 2 ......anm
donde “X” es la matriz de las n variables, “A” es la matriz factorial y contiene los
valores “aij” que son las cargas de los factores. Cada valor “aij” mide la
contribución de la i-ésima variable al j-ésimo factor. “F” es la matriz de los factores
comunes que influyen en todas las variables, y “ η ” es la matriz de los factores
únicos que afectan a una variable e incluye el error del ajuste lineal, cumpliéndose
que m<n.
Cada una de las “n” variables observadas es una combinación lineal de “m”
factores comunes a todas ellas y de un factor único para cada una. Por tanto todas las
variables originales están influenciadas por todos los factores comunes, mientras que
para cada una existe un factor único que es específico para esa, siendo tanto uno
como otro variables no observables. La determinación de la matriz factorial o matriz
de pesos factoriales (A) es uno de los problemas esenciales del análisis factorial.
Aprox. Chi-
Prueba de 6185,088 Determinante = 1,78E-06
cuadrado
esfericidad de
Bartlett gl 66
Sig. ,000
100
El método de extracción utilizado ha sido el análisis de componentes principales y el método de
rotación el varimax con normalización Kaiser, convergiendo la rotación en 5 iteraciones.
Si se analizan las variables que se agrupan bajo cada uno de los factores
obtenidos, se puede ver que el primer factor, aglutina a variables que han sido
definidas dentro de la característica tamaño del proyecto. Solamente la variable
plantas, se consideró que formaba parte de la característica de complejidad del
proyecto al agrupar las variables atendiendo a criterios técnicos. No obstante, esta
variable, dada la forma en la que se ha definido (contabiliza el número de plantas de
la promoción bajo y sobre la rasante), también está relacionada con el tamaño del
proyecto, por tanto este primer factor puede denominarse tamaño del proyecto.
La tabla 4-14, muestra los resultados del análisis factorial con la eliminación
de las dos variables indicadas anteriormente. Como se puede observar, el valor del
determinante de la matriz de correlaciones ha aumentado ligeramente pero sigue
siendo próximo a cero. Sin embargo, el estadistico KMO se sitúa por encima de 0,6.
Aprox. Chi-
Prueba de 4959,396 Determinante 2,51 E-05
cuadrado
esfericidad de
Bartlett gl 36
Sig. ,000
Tabla 4-14 Resultados pruebas análisis factorial
101
El método de extracción ha sido el análisis de componentes principales y el método de rotación el
varimax con normalización Kaiser, convergiendo la rotación en 4 iteraciones.
Variable dependiente CT
Variables independientes β t
(Constante) 5,522 1122,428***
Factor 1 (Tamaño) -0,062 -12,668***
Factor 2 (Complejidad) -,115 -23,347***
Factor 3 (Calidad) ,152 30,818***
*** ρ<0,001; ** ρ<0,01; * ρ<0,05
R2= ,779
R2 ajustado= ,778
Error estándar= 0,10699
F= 551,763
Sig p< 0,001
DW= 0,479
El valor obtenido para el factor tamaño, indica que por cada 1% que se
incremente este factor, se producirá una reducción de los costes totales por metro
cuadrado construido total de la promoción del 6,2 %. El factor complejidad tiene un
impacto superior en los costes totales por metro cuadrado construido, de tal modo
CMa0 CTMe0
CMa1
P*
CTMe1 CMa2
P1
CTMe2
CTMeLP
Q0 Q1 Q2 Cantidad
El resultado del tercer factor, calidad, que implica un incremento en los costes
totales por metro cuadrado del 15,2 % frente a un incremento del 1 % en el factor,
muestra el efecto positivo que las características de las promociones que le confieren
una distinción de calidad generan en el coste total por metro cuadrado construido. La
existencia de urbanización y el número de piezas exteriores son las variables que se
agrupan en este factor. La construcción adicional de urbanización genera unos costes
frente a la ausencia de la misma que repercuten en el coste total de manera positiva,
mientras que un mayor número de piezas exteriores implica la existencia de una
mayor superficie de fachada y de más huecos para iluminar y ventilar las
dependencias. Permaneciendo constantes el resto de características, el incremento de
la superficie de fachada y de unidades de carpintería incrementa el coste de
construcción, por lo que se puede esperar que en estas condiciones la repercusión de
los costes totales por metro cuadrado construido sea positiva.
Con lo que respecta al análisis, se han definido tres modelos con los que se
pretende investigar las relaciones entre los costes de construcción como variable
dependiente, frente a las variables independientes que se han definido para cada una
de las tres características del proyecto, la complejidad, la calidad y el tamaño. Con el
primer modelo se estima el impacto sobre el coste total por metro cuadrado
construido de las tres características del proyecto. Los valores obtenidos para los
parámetros evidencian que son las características de calidad y tamaño las que tienen
un impacto más relevante sobre el coste total por metro cuadrado construido. Dentro
de la característica de calidad destaca la existencia de urbanización, que es
controlada por la variable urbaniza, para la que se ha obtenido un parámetro cercano
a la unidad. En referencia al tamaño del proyecto, los resultados muestran una
relación negativa entre el coste total por metro cuadrado contruido y las promociones
de mayor tamaño (caracterizadas por las variables bañosp50-149, dependencias 51-
150 y dependencias 151-200), mientras que la relación es positiva si el tamaño de la
promoción se reduce (bañosp<30, bañosp30-49). Estos resultados, y teniendo
presente las limitaciones de los datos con los que se está trabajando, parecen sugerir
la aparición de economías de escala, puesto que el coste total medio (CT/m2
superficie construida) disminuye a medida que se incrementa la producción (m2
superficie construida).
En general, los resultados obtenidos tienen que ser considerados con las
cautelas propias de una base de datos reducida que se circunscribe a un entorno
espacial limitado, en este caso el mercado alicantino no costero, pero particularmente
la complejidad del proyecto, en otra tipología de edificios de mayor altura o en los
que se utilicen técnicas constructivas más complejas, debería tener un impacto
positivo en el coste total de ejecución.
Adam Smith
(La Riqueza de las Naciones, traducción J. Alonso 1974, p.49)
Capítulo 5. Los precios desde la oferta
5.1 INTRODUCCIÓN
En este capítulo se pretende analizar la relación que existe entre las
características constructivas, los costes de construcción de cada promoción y los
precios finales de venta marcados por el promotor. Para ello, se utiliza la base de
datos confeccionada, de tal manera que se pueda investigar la dependencia de los
precios de venta y las variables que describen las características de las promociones,
tanto desde un punto de vista económico, como arquitectónico. La intención es
aportar conclusiones que permitan conocer las relaciones que se establecen, si
existen, entre los condicionantes de la oferta y los precios de venta de las viviendas,
cuyo stock, como señala DiPasquale (1999, p. 21), es un activo importante en la
economía y su valor es una parte sustancial de la riqueza nacional.
El trabajo de Somerville (1999) utiliza datos que reflejan los costes reales,
obtenidos sumando el total de las facturas pagadas por el constructor a todos los
subcontratistas. Como el propio autor señala, (1999, p. 45-46) su trabajo presenta el
riesgo de que todos los datos son de un único constructor, no obstante, atenúa este
efecto usando información de tres mercados geográficamente diferentes para un
periodo de 12 años. A pesar de reconocer este problema, señala la oportunidad única
de desarrollar un trabajo con costes reales y poder comparar los resultados con los
índices de costes comerciales que han sido usados en la mayoría de las
investigaciones existentes. Los resultados a los que llega demuestran que los índices
Teniendo en cuenta estos resultados, que se han obtenido con datos en los que
la unidad de observación es el constructor o el promotor, parece que este es el
camino más productivo para alcanzar un conocimiento sobre los fundamentos
microeconómicos de la oferta (DiPasquale, 1999, p. 16), aunque el trabajo necesario
para la obtención de la información es intensivo y difícil, ya que desvela la estructura
productiva de las empresas que se muestran reacias a facilitar los datos.
102
(DiPasquale, 1999, p. 21), (Malpezzi & Maclennan, 2001, p. 302)
103
(Meen, 2000), (Pryce, 1999), (Goodman A. C., 2005), (Fergus, 1999), (Goodman & Thibodeau,
1998), (Greem & Malpezzi, 2003)
O0
O1
Precios
P1
2 3
P2
P0
1 D1
D0
Q0 Q1 Q2 Viviendas
Precios
3
P0 2
P2
P1
D0
1
D2
D1
Q1 Q2 Q0 Viviendas
P1
ε>1
P2
P3
P4
P0
D1
D0
Q0 Q1 Q2 Viviendas nuevas
Gráfico 5-3 Efecto sobre los precios de un shock de demanda (corto plazo)
Fuente: (Taltavull de La Paz, 2014, p. 9)
q q q q qz q
jk = lmn,j , j , &j7! , 'j] , on p = * qr n,js +j t Nj u Pj v wx] 'j] y on { |j (5.1)
en la que:
it son los tipos de interés reales que pagan los promotores por los créditos a la
construcción.
εt es un término aleatorio.
104
(Goodman A. C., 2005), (Meen, 2000), (Malpezzi & Maclennan, 2001), (Glaeser & Gyourko,
2005)
1
U! Ud U~ U U\
UY 1
n,j
= }nk,j − − +j − Nj − Pj − wx] 'j] y − on − j (5.3)
U0 U0 U0 U0 U0 U0 U0 U0
n,j = :! + :0 }nk,j + :d +j +:~ Nj + : Pj +:\ wx] 'j] y + :Y on +_j (5.4)
Como las promociones con las que se han obtenido los microdatos pertenecen
al mismo mercado local, las características regionales, que están recogidas por la
matriz ηkGkt, son constantes y se eliminan del análisis. En referencia a las
expectativas de los promotores con respecto a la inflación, πeH, en este trabajo, al
igual que se realiza en Taltavull de La Paz (2006, p. 166) se considera que se reflejan
a través de cambios en los precios de las viviendas.
n,j = :! + :0 }nk,j + :d +j +:~ Nj + : Pj +_j (5.5)
5.3 METODOLOGÍA
Se pretende analizar si los costes de construcción afectan a los precios de
venta. Dado que esto es una discusión de tiempo, para analizarlo, se ha construido
una base de datos para poderlo contrastar. En este contexto, la función de precios
vendrá sesgada si no se controla la heterogeneidad de las observaciones (el precio de
las viviendas), por lo que se han introducido las características de las edificaciones y
se utiliza el modelo hedónico como el más coherente.
105
Se pueden encontrar referencias a este autor por ejemplo en los trabajos de (Sirmans, Macpherson,
& Zietz, 2005, p. 6; García Pozo, 2007, p. 55; Núñez Tabales, 2007, p. 137).
(5.6)
= U + U ∗ B + _
!
Categoría Variables
Superficie del solar
Superficie construida
1 Estructura de la Construcción Edad
Número de baños
Número de dormitorios
Baños
Aseos
Características internas de la Chimenea
2
vivienda Aire acondicionado
Estructura de madera
Sótano
Espacio para aparcamiento
Terraza
Características externas de la Piscina
3
vivienda Porche
Cochera
Garaje
Vistas a un lago
Situación frente a un lago
4 Entorno natural
Vistas a un océano
Buenas vistas
Localización
Delincuencia
Entorno del vecindario y
5 Distancia
localización
Campo de golf
Árboles
Distrito escolar
Entorno resultante de los
6 % minoritario de distrito escolar
servicios públicos
Alcantarillado público
Asesores de calidad
Condiciones evaluadas
Vacantes
7 Factores de mercado
Tasa de ocupación
Tiempo en el mercado
Tendencia
Financiación hipotecaria
Desahucios
8 Cuestiones financieras
Financiación privilegiada
Impuestos a la propiedad
Tabla 5-2 Clasificación variables explicativas por categorías
Fuente: (Sirmans, Macpherson, & Zietz, 2005, p. 11-12)
Fachada 1
el valor 0 si la fachada es de ladrillo visto. La dummy
Fachada 2
fachada 1 toma el valor 0 y la dummy fachada 2 el valor 1,
si la fachada es de mortero monocapa.
vivienda
225
200
175
204 195
150
Nº viviendas
125
(ud)
91,4 84,30 91,09
100
75
Sup.útil
50 promedio (m2)
74
25
0
Elche Torrellano Alicante
106
Calculada como el cociente entre el número de viviendas que cumple la condición, (o pertenece a
la promoción que la cumple) y el total del número de viviendas de la muestra.
Variable categóricas
Denominación Descripción
Movtierr Coste del movimiento de tierras en euros
Cimeestru Coste de la cimentación y la estructura en euros
Manoobra Coste de la mano de obra en euros
Materiales Coste de los materiales de construcción en euros
Fontasane Coste de la instalación de fontanería y saneamiento en euros
Electri Coste de la instalación de electricidad en euros
Carmadera Coste de la carpintería de madera en euros
Calumi Coste de la carpintería metálica en euros
Pintura Coste de la pintura en euros
it Tipo de interés real.
Tabla 5-5 Variables de costes
120000 1400,00
100000 1200,00
1000,00
80000
112.043,68 €
800,00
89.094,50 €
77.755,90 €
60000
1.230,36
1.073,17
600,00
855,06
40000
400,00
20000 200,00
0 0,00
Elche Torrellano Alicante Elche Torrellano Alicante
Precio de venta (euro/m2)
Precio de venta (euros)
(a) (b)
Gráfico 5-5 Precio promedio de las vivienda por situación
250.000,00 €
200.000,00 €
150.000,00 €
Precio
promedio por
100.000,00 € promoción
Precio
50.000,00 € promedio
conjunto
0,00 €
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Elche Torrellano Alicante
107
En las viviendas de protección oficial VPO que forman parte de la base de datos, el módulo venía a
determinar el precio de venta por metro cuadrado y se fijaba por el Ministerio de Obras Públicas por
áreas geográficas.
El modelo evalúa la influencia que tienen sobre los precios de venta las
variables definidas en las características de la estructura de la promoción, las internas
y externas de la vivienda y las de localización.. Los resultados de la estimación se
muestran en la tabla 5-9. Se ha indicado entre paréntesis el valor del estadístico de
cada parámetro y su significatividad estadística.. Los resultados indican que el
modelo cumple con unos mínimos de robustez y significatividad en los parámetros
estimados que lo hace aceptable para realiar inferencia. Los valores obtenidos para el
test DW en las tres estimaciones realizadas (base completa, viviendas de renta libre y
protegidas), indica la ausencia de autocorrelación en los residuos. En las tres
estimaciones se puede rechazar la nulidad conjunta de los parámetros, dado el
resultado obtenido para la F. Los errores estándar obtenidos en las tres estimaciones
son bajos y los coeficientes de determinación ajustados son elevados. Valores de R2
ajustado como los obtenidos muestran la elevada capacidad explicativa del modelo,
108
No se ha podido utilizar el método de introducción, para seleccionar las variables, al no poderse
estimar los modelos debido a la aparición de multicolinealidad al reducirse el número de
observaciones debido a la segmentación de los datos.
Precio de venta
Variable
Toda la base Viv. Libres VPO
Correlación de Pearson ,293** ,477** ,347**
Nº de piezas
Sig (bilateral) ,000 ,000 ,000
exteriores
N 473 108 365
**. La correlación es significativa en el nivel 0,01 (2 colas).
Tabla 5-10 Correlaciones
Precios Precios
O0B
O0A
P1B
P1A
P0B
P0A
D0A D0B
ΔQ ΔQ
Cantidad Cantidad
(a) (b)
Gráfico 5-7 Reacción de los precios
Con respecto a los costes, y comenzando con el tipo de interés real (it), los
valores obtenidos para los parámetros en las tres estimaciones muestran signo
negativo. El efecto en media es superior para las viviendas libres, evidenciando este
resultado que estas unidades son más sensibles a la financiación de los constructores
que las viviendas de protección oficial, para las que es habitual la existencia de
financiación cualificada109.
Siguiendo con los costes y siendo la última variable que aparece en las tres
estimaciones, se encuentra el coste de la pintura (Pintura). Como se puede observar
el signo de los parámetros es positivo en las tres estimaciones, habiéndose obtenido
un mayor impacto para las viviendas de renta libre que para las protegidas. En media,
el efecto en las libres es de un incremento en el precio de venta de 0,494 % por cada
incremento del 1% en el coste de la partida, mientras que en las protegidas la
incidencia en el precio es más reducida, del 0,151 %.
Como se puede observar, las dos variables de costes muestran una mayor
sensibilidad con el precio de venta de las viviendas de renta libre que con el de las
viviendas protegidas. El significado de este resultado puede estar relacionado con la
formación de los precios de venta de las dos tipologías de vivienda contempladas. En
el caso de las protegidas, el precio máximo de venta está establecido por la
administración, y la poca sensibilidad que muestran los precios de venta a los costes
109
La financiación cualificada hace referencia a préstamos con condiciones más ventajosas que las
habituales y que se pactan entre el Ministerio de fomento y las entidades de crédito.
110
Hace referencia a los trabajos de DiPasquale y Wheaton (1994) y Somerville (1996).
Además de las variables que aparecen en los tres modelos existen otros
grupos de variables, que si bien no están presentes de manera individualizada en los
tres modelos, grupalmente si que están representadas. Con respecto a la estructura de
la construcción, son dos las variables que aparecen en la estimación con todas las
viviendas y con las viviendas libres, 5plantas y 6plantas. Ambas variables en las dos
estimaciones tienen parámetros con signo negativo, siendo el impacto superior en el
caso de las viviendas libres, en las que en media, la reducción del precio si la
promoción tiene 5 plantas es del 0,518 %, mientras que si la promoción tiene 6
plantas, la reducción en el precio es superior, del 0,740 %.
111
Como se ha discutido en el capítulo 4 donde se abordan los costes de construcción.
Superficie
Variable Precio
construida
Correlación de Pearson ,094* -,741**
1escalera Sig (bilateral) ,041 ,000
N 473 473
Correlación de Pearson ,511** -,115*
2-5escaleras Sig (bilateral) ,000 ,013
N 473 473
Correlación de Pearson -,561** ,698**
>5escaleras Sig (bilateral) ,000 ,000
N 473 473
*. La correlación es significativa en el nivel 0,05 (2 colas).
**. La correlación es significativa en el nivel 0,01 (2 colas).
Tabla 5-12 Correlaciones
112
(DiPasquale, 1999, p. 9; Gyourko & Saiz, 2006, p. 661-662; Malpezzi & Vandell, 2002;
Somerville, 1999, p. 44)
Charles Darwin
(El origen de las Especies por la Selección Natural, traducción B. Barroso 1963, p.51)
Capítulo 6. Conclusiones finales
6.1 CONCLUSIONES
A lo largo de esta tesis, se ha intentado alcanzar dos objetivos. Por un lado se
ha pretendido construir una función de costes de construcción, y por otro, el analizar
la relación existente entre el precio de venta que marca el promotor y las
características que describen a cada promoción, entre las que se incluyen los costes
de construcción. Para alcanzar esos dos objetivos, se ha seguido un proceso que tiene
varias etapas.
Una segunda fase, que ocupa el segundo capítulo, dedicada al entorno teórico
en el que se describe el proceso de toma de decisiones de producción por parte de la
empresa, relacionando los precios de venta y los costes de producción.
113
Es posible que esta circunstancia se deba a que las tres empresas que se han ofrecido para colaborar
en la obtención de información para la realización de esta tesis sean de tamaño pequeño. No se ha
podido acceder a los datos de empresas más grandes, y por lo tanto se desconoce el sistema que
utilizan. No obstante y como se ha indicado en el prólogo, las conversaciones mantenidas con una
gran empresa alicantina al inicio de este trabajo evidenciaron la existencia de mucha información
estructurada por promociones cuya consulta no fue autorizada.
114
Este resultado se deduce de la forma en la que se ha obtenido la información de la única empresa
en la que los datos se han podido recopilar de la documentación aportada por el jefe de obra, que ha
utilizado el programa de gestión de costes para edificación y obra civil Presto.
En primer lugar, y dado que se está trabajando con la misma base de datos, es
necesario observar la cautela indicada anteriormente al considerar los resultados. El
115
Con carácter general, los trabajos de oferta señalan a la utilización de bases con datos agregados,
que no provienen de los oferentes, como una da las causas más probables de la falta de
significatividad de los costes de construcción.
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Figura A-I- 1 Ensayo geotécnico Figura A-I- 2 Muestra inicial Figura A-I- 3 Muestra final
Tipo de suelo
Agresivo No agresivo
Hormigones Hormigones
especiales convencionales
Coste de la
cimentación
IV Anexo I
En la base de costes de construcción de CYPE (2014), se puede encontrar que el
precio para un metro cúbico de hormigón con una clase específica de exposición116 Qa,
vertido en una cimentación realizada por zapatas es de de 104,95 euros, mientras que si
la exposición pasa a tipo Qc, el coste se incrementa hasta los 117,96 euros. Es una
diferencia que puede deberse, entre otras, a características del suelo.
Entre una de las características que condiciona el sistema utilizado para realizar
el movimiento de tierras, la excavación, está la dureza del terreno. En función de ella,
en edificación se emplean fundamentalmente dos sistemas para la realización del
movimiento de tierras. El primero de ellos, es la excavación con retroexcavadora con
cuchara o pala cargadora, figura A-I- 4, que permite trabajar en terrenos no cohesivos,
produciéndose la rotura y la carga de la tierra excavada en la misma operación. El
segundo sistema es utilizado cuando existe en el terreno una zona dura que no se puede
romper utilizando la pala cargadora. En estos casos, el martillo neumático sustituye a la
pala cargadora, figura A-I- 5, permitiendo este cambio incluso la rotura de la roca. En
este segundo sistema de excavación no se puede realizar la rotura y carga del terreno al
mismo tiempo, estando condicionada la carga y retirada de tierras a las operaciones de
rotura de la zona dura.
116
La Instrucción de Hormigón Estructural (EHE), en su artículo 8.2.3, indica que el tipo de exposición
Qa supone una agresividad química débil, mientras que Qc supone una agresividad química fuerte.
Anexo I V
Figura A-I- 4 Excavación con Figura A-I- 5 Excavación con martillo neumático
cuchara Fuente: http://www.atlascopco.com/sbbreakerses/
Fuente: (Ferri Cortés, Pérez Sánchez,
& García González, 2010(a), p. 30)
VI Anexo I
La base de costes de CYPE (2014) valora en 3,63 euros la excavación de un
metro cúbico de tierras para vaciado de sótanos cuando el terreno es no cohesivo.
Cuando el terreno es cohesivo el coste se incrementa hasta los 6,33 euros, y si es rocoso
hasta los 25,41 euros.
Anexo I VII
Figura A-I- 6 Esquema funcionamiento sistema de agotamiento perimetral
Figura A-I- 7 Sistema de agotamiento perimetral Figura A-I- 8 Detalle agotamiento perimetral
Fuente: (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 108)
VIII Anexo I
Figura A-I- 9 Sistema impermeabilización Figura A-I- 10 Sistema impermeabilización
Fuente: (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García Fuente: http://www.tablestacas.es/
González, 2010(a), p. 30)
Presencia de agua
Si No
Anexo I IX
Un sistema de agotamiento perimetral instalado, con 40 lanzas filtrantes
hincadas y unidas a un conducto perimetral de hasta 70 metros de longitud tiene un
coste de instalación de 1048,10 euros por unidad (CYPE, 2014).
X Anexo I
Las zapatas corridas nervadas son zapatas corridas a las que se les incorpora un
nervio en forma de viga, con el objetivo de aumentar su inercia y rigidez, figura A-I- 12.
De esta manera se consigue aumentar considerablemente la resistencia del cimiento sin
tener que incrementar excesivamente su canto.
Sección
Planta
Anexo I XI
Planta Sección
Planta
Figura A-I- 15 Zapata de esquina
Fuente: (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 81)
XII Anexo I
Figura A-I- 16 Zapata combinada
117
La norma de construcción sismorresistente (NCSR-02) en el punto 4.3.2 del capítulo 4, establece
“Cada uno de los elementos de cimentación que transmita al terreno cargas significativas deberá enlazarse
con los elementos contiguos en dos direcciones mediante
mediante dispositivos de atado situados a nivel de las
zapatas….”
Anexo I XIII
Losa (cimentación superficial por losa)
XIV Anexo I
Figura A-I- 19 Esquema de realización de un muro pantalla
Anexo I XV
Pilotes (cimentación profunda por pilotes)
(a) (b)
Figura A-I- 21 Cimentación con pilotes por excavación (a) y por hinca (b)
XVI Anexo I
Tipo de cimentación
Superficial Profunda
Coste de la
cimentación
Anexo I XVII
deje expuesto todo el frente del suelo colindante, sustituyéndose progresivamente el
terreno por el muro de contención de hormigón armado.
Muro de sótano
Si No
XVIII Anexo I
Forjad (forjados)
Los forjados forman los planos horizontales o inclinados que configuran las
plantas de los edificios. En la mayoría de las edificaciones se utilizan forjados de
hormigón armado. Su misión es servir de suelo y techo de las viviendas, transmitiendo a
la estructura todas las cargas que hay sobre ellos, normalmente cargas debidas al uso
que se le asigne al edificio y cargas debidas al peso de los elementos constructivos.
Figura A-I- 23 Forjado Figura A-I- 24 Forjado bidireccional Figura A-I- 25 Forjado
unidireccional reticular bidireccional
fuente: (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 156-157)
Anexo I XIX
El forjado bidireccional reticular tiene nervios resistentes en dos direcciones,
como se puede observar en la figura A-I- 27, y trasmite la carga a unas zonas macizas
de hormigón que se sitúan sobre los soportes y que se denominan ábacos. En este tipo
de forjado el consumo de hormigón es superior que en el caso de forjados
unidireccionales, sin embargo, se consiguen mejores comportamientos estructurales y
no es necesaria una distribución regular de los soportes de la planta.
Tipo de forjado
Coste de la estructura
XX Anexo I
Inclcub (inclinación de la cubierta)
Anexo I XXI
Figura A-I- 31 Cubierta no transitable
Fuente: (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 212)
XXII Anexo I
Figura A-I- 33 Teja cerámica mixta
Fuente: http://www.hispalyt.es/cd2/hispalit.htm
Cubierta
Inclinada Plana
Coste de la cubierta
Anexo I XXIII
metro cuadro es de 20,76 euros, mientras que si es de teja curva se incrementa hasta los
24,07 euros (CYPE, 2014).
XXIV Anexo I
Figura A-I- 36 Calefacción por radiadores de agua caliente
Fuente: http://www.mkpersonalizado.com/category/delta-dore/domotica
Anexo I XXV
Tipo de climatización
Coste de la climatización
Existe una gran variedad de técnicas y revestimientos que se pueden aplicar para
la resolución de las fachadas de los edificios. En este trabajo se han considerado tres
opciones que han sido las más frecuentemente usadas en la zona de estudio. Los
edificios en cuyas fachas se utiliza el ladrillo visto, como los que se muestran en la
figura A-I- 38, los edificios en los que se realizan las fachadas con un ladrillo que
necesita ser revestido, como el que se reproduce en la, figura A-I- 39, y los edificios en
los que se usan ambas técnicas de ejecución.
XXVI Anexo I
Figura A-I- 39 Fachada ejecutada con ladrillo para revestir
Fuente: (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 183)
Figura A-I- 40 Preparación revestimiento mortero Figura A-I- 41 Ejecución monocapa raspado
monocapa
Fuente: (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 235)
Anexo I XXVII
En el revestimiento realizado con mortero monocapa proyectado, en lugar de
raspar la superficie, se proyecta una capa de árido marmóreo, como se muestra en la
figura A-I- 42, y a continuación se realiza el planchado que rehúnde el árido en la masa
del mortero, consiguiéndose de este modo una unión entre ambos elementos.
Tipo de fachada
Vista No vista
Coste de la fachada
XXVIII Anexo I
Pavim (tipo de pavimento)
Figura A-I- 43 Colocación pavimento de terrazo Figura A-I- 44 Colocación pavimento cerámico
Fuente: (Ferri Cortés, Pérez Sánchez, & García González, 2010(a), p. 241)
Anexo I XXIX
Tipo de Pavimento
Se distinguen las dos formas más habituales de realización de los falsos techos
en obras de edificación, los techos desmontables y los no desmontables.
XXX Anexo I
Figura A-I- 46 Falso techo desmontable Figura A-I- 47 Falso techo no desmontable
Figura A-I- 48 Ejecución falso techo de escayola Figura A-I- 49 Ejecución falso techo cartón yeso
Fuente: http://escayolasdecoel.blogspot.com.es/
En el caso del falso techo de lamas de aluminio, que se muestra en la figura A-I-
50, la colocación también se realiza utilizando una estructura auxiliar metálica sobre la
que se ensamblan las piezas de aluminio.
Anexo I XXXI
Respecto al falso techo de madera, que se representa en la figura A-I- 51, la
colocación se puede realizar del mismo modo que en el caso del aluminio, o utilizando
unos rastreles de madera anclados al forjado sobre los que se clava el falso techo.
Figura A-I- 50 Falso techo de aluminio Figura A-I- 51 Falso techo de madera
Desmontable No desmontable
XXXII Anexo I
Pint (tipo de pintura)
Se ha distinguido entre dos tipos de pintura que son los más utilizados en las
obras de edificación. La pintura tipo gotelé y la pintura lisa.
En la figura A-I- 52, se muestra un techo realizado con pintura tipo gotelé. Se
ejecuta mediante la proyección de pequeñas partículas de pintura al temple en forma de
gotas, sobre los paramentos a pintar. Esas partículas generan pequeños resaltos que
disimulan las imperfecciones que pueda tener el soporte. Como terminación en este tipo
de pintura se aplica un revestimiento de pintura plástica que puede tener una amplia
gama de colores.
La pintura lisa, que se muestra en la figura A-I- 53, requiere de una preparación
del soporte muy minuciosa, ya que en esta técnica no se dispone de ninguna rugosidad o
resalto que pueda disimular las irregularidades que contenga el soporte base. A
diferencia de la pintura tipo gotelé, en la que se realiza un masillado puntual de las
zonas que presenten irregularidades importantes, en la pintura lisa se masilla y lija toda
la superficie del paramento hasta conseguir una superficie totalmente plana. Esta
preparación previa hace que el coste de la pintura lisa sea superior a la pintura tipo
gotelé. Como terminación, al igual que en el caso de la pintura al gotelé, se suelen
utilizar varias capas de pintura plástica con una amplia gama de colores.
Anexo I XXXIII
Tipo de pintura
Gotelé Lisa
Coste de la pintura
En el caso de gotelé, aplicando gota fina el coste por metro cuadrado de la pintura
de color blanca es de 7,92 euros, mientras que si la pintura es lisa, el coste se incrementa
hasta los 8,48 euros. (CYPE, 2014)
XXXIV Anexo I
Anexo II
Anexo II. Tablas para la toma de datos
El objetivo de este anexo es recopilar las diversas tablas que han sido elaboradas
en las distintas fases de ejecución de éste trabajo. Para ello, a lo largo de los párrafos
siguientes, se ordenan las tablas confeccionadas para cada una de las fases de la toma de
datos.
Anexo II XXXVII
alta densi
XXXVIII
baja densi
Situación
nº edificios
Renta libre
1 lado
Anexo II
si
Clasificación
2 lados
Medianeras
3 lados
Tasas
no
Protegida
no
Vivienda tipo
Licencia de obras
piscina
Configuración
T.A.U
si
Calle 1 parque
urbanización
Tasas apertura
Calle 2 deporte
Tasas ocupación vía derribo
Orientación
Calle 3
Ayuntamiento
PROMOCIÓN Nº
PROMOCIÓN Nº
PROMOCIÓN Nº
Ejecución
Dormitorio 2
Arquitecto
Baño 2
Piezas exteriores
Control tipo viv
Técnico
Arquitecto
E. Geotécnico
P. Ejecución
Otras tasas
Honorarios
Honorarios
Seguridad
P. Básico
Dirección
Telecom
L. Obras
Seguros
Control
Tasas
Otros
OCT
Euros
Sumas
Tabla A-II- 4 Inicio de las obras
PROMOCIÓN Nº
Características terreno
TOTAL TOTAL
Señalización
excavación
Seguridad
Vallado
SUMA
Varios
Bataches
Zap-zun
Vaciado
Blando
SUMA
Duro
PROMOCIÓN Nº
Cimentación superficial
si
Presencia
agua no
TOTAL
Excesos muros
Zapatas Losa
Muro sótano
Combinadas
Canto cte.
Limpieza
Excesos
Aisladas
Corridas
Riostras
Otras
Anexo II XXXIX
PROMOCIÓN Nº
Cimentación profunda
presencia si
agua no
Pantallas Pilotes TOTAL
Excesos muros
Muro sótano
Muro Pantalla
Combinadas
Limpieza
Excesos
Corridas
Riostras
Zapatas
In situ
Hinca
Losa
Tabla A-II- 7 Cimentación profunda
PROMOCIÓN Nº
Estructura
Nervios Soportes TOTAL
Nº Forjados Canto
In situ Prefabricado Hormigón Acero
F. F.
Losa Placa Otros SUMA
unidireccional reticular
PROMOCIÓN Nº
PROMOCIÓN Nº
Transitable transitable
Teja curva
Teja plana
Teja mixta
Tradicional
Tradicional
SUMA
Catalana
Invertida
Invertida
XL Anexo II
Con cenefa
Ayudas
Sin cenefa Ac. Fontan
Alicatados
Otros Conductos Ac. Sanea
Moldura Cerámico Cobre
S. radiante
de
Perf. estándar Terrazo Plásticos
Radiadores
Climatización
Preinstalación
Acero
Registrable
Perf.especial Granito
Cabina stan
Fontanería
Mármol Depósitos
Moldura Cabina lux
Parquet Bombas
No
Placa de escayola
Pavimentos
6 plazas Sanitarios
Ascensor
Placa lisa Tarima
registrable
> 6 plazas Grifería
Impreso
Cartón Yeso Telecomunic
Fratasado
PROMOCIÓN Nº
PROMOCIÓN Nº
Instalaciones 1
Instalaciones 2
Aluminio Ventilación
PROMOCIÓN Nº
Buena vista
PVC
PROMOCIÓN Nº
Falsos techos
Madera Alarma
Saneamiento
Morteros
Raspado
Proyectado Medio
SUMA
Elevado
Electricidad
TOTAL
Buena vista P. Tierra
TOTAL
Yesos
Anexo II
Maestreado
SUMA
XLI
SUMA
TOTAL
TOTAL
XLII
Vidriera
Blanco Ciega
Anexo II
C. estructura
Color Roble
C. pavimentos Varios
Combinado Pino
Alicatados
Tipo gotelé
C. ladrillos
Otros
Carpintería
Cerezo
C. pruebas P. Cerámicos
Blanco Premarcos
Buzones P. Terrazo
Color Otras
Hormigón para
Ferretería
Lisa
fratasado Combinado doble
Contenedores P. Mármol Sobre paramentos y techos
Otros sencillo
Materiales
Agua Mortero prep.
PROMOCIÓN Nº
PROMOCIÓN Nº
PROMOCIÓN Nº
Otros Cocinas
Varios
Pintura
Electricidad Hormigón
PROMOCIÓN Nº
metal
Al+vidrio
Sobre
SUMA
Acero
TOTAL
SUMA
TOTAL
TOTAL
TOTAL
PROMOCIÓN Nº
Gastos actividad
Secretaría Encargado Luz Agua Alquiler Asesoria Financieros Telefonía SUMA TOTAL
Anexo II XLIII
ÁMBITO DENOMINACIÓN
9
8
A (Elche) ×
7
4
B (Torrellano)
Área 6
1
3 5
C (Alicante) 2
COMUNICACIÓN (Distancia en m)
Promoción nº Autopista Media Autovía Media C. Nacional Media
TRANSPORTES (Distancia en m)
Estación
Promoción nº Media Estación tren Media Aeropuerto Media
autobuses
XLIV Anexo II
ÁMBITO CLASIFICACIÓN 9 4
8
1
2
4 7
2
Vecindario 1 6
3 5
3
1
2 3
4
ACCESIBILIDAD (distancias en m)
Promoción nº Ancho calle Ancho acera
EDUCACIÓN
Promoción Educación Secundaria Instituto nº (distancia en m)
nº 1 2 3 4 5 6 7 8 9
ASISTENCIA SANITARIA
Promoción nº Públicos Distancia (m) Privados Distancia (m)
ÁREAS COMERCIALES
Promoción nº Áreas Distancia (m)
ÁREAS LÚDICAS
Promoción nº Áreas Distancia (m)
AYUNTAMIENTO
Promoción nº Distancia (m)
ZONA DE PALMERAL
Promoción nº Zonas Distancia (m)
ÁREAS DEPORTIVAS
Promoción nº Áreas Distancia (m)
Anexo II XLV
b) Promociones del área B: Torrellano
Para el caso del área B se ha seguido el mismo criterio de ordenación que para el
caso del área A. Sin embargo, ha habido que adaptar las tablas a las necesidades de esta
pedanía ilicitana, que presenta unas características distintas. De esta manera en la tabla
A-II- 22 se ha reproducido la información referida al área y en la tabla A-II- 23 la
referida al único vecindario considerado, dada la reducida dimensión de esta población.
En el caso de Torrellano, son cinco las promociones de las que se pudo obtener
información, apareciendo numeradas en las tablas del 10 al 14.
ÁMBITO DENOMINACIÓN
A (Elche)
14
13
Área
B (Torrellano) × 10
11
12
C (Alicante)
COMUNICACIÓN (Distancia en m)
Promoción nº Autovía Media C. Nacional
TRANSPORTES (Distancia en m)
Promoción nº Estación tren Media Aeropuerto
XLVI Anexo II
ÁMBITO
14
13
10
Vecindario
11
12
ACCESIBILIDAD (distancias en m)
Promoción nº Ancho calle Ancho acera
EDUCACIÓN
Educación Secundaria Instituto nº (distancia en m)
Promoción nº
10 11
ASISTENCIA SANITARIA
Públicos (distancia en m) Privados (distancia en m)
Promoción nº
HOSPITAL CLINICA
ÁREAS COMERCIALES
Áreas (distancia en m)
Promoción nº
Área comercial San Crispín
ÁREAS LÚDICAS
Promoción nº Áreas Distancia (m)
AYUNTAMIENTO
Promoción nº Distancia (m)
ZONA DE PALMERAL-PARQUE 1
Promoción nº Distancia (m)
Anexo II XLVII
ÁMBITO DENOMINACIÓN
16
A (Elche) 15
Área B (Torrellano)
C (Alicante) ×
COMUNICACIÓN (Distancia en m)
Promoción nº Autovía Media C. Nacional Media
TRANSPORTES (Distancia en m)
Estación Estación
Promoción nº Media Media Aeropuerto Media
autobús tren
XLVIII Anexo II
ÁMBITO
16
15
Vecindario
ACCESIBILIDAD (distancias en m)
Promoción nº Ancho calle Ancho acera
EDUCACIÓN
Educación Secundaria Instituto nº (distancia en m)
Promoción nº
12 13 14 15 16 17
Distancia en m
Promoción nº
UA
ASISTENCIA SANITARIA
Públicos (distancia
Privados (distancia en m)
Promoción nº en m)
H. GENERAL Clinica Perpetuo S. Clínica Marenostrum Clínica Vistaermosa
ÁREAS COMERCIALES
Áreas (distancia en m)
Promoción nº
Área comercial Vistaermosa
ÁREAS LÚDICAS
Áreas (distancia en m)
Promoción nº
Área lúdica vistaermosa
AYUNTAMIENTO
Promoción nº Distancia (m)
ZONA DE PALMERAL-PARQUE
Distancia (m)
Promoción nº
Parque 2 Parque 3
Anexo II XLIX
6.5 SÍNTESIS DE LA INFORMACIÓN
Con el objetivo de disponer de una herramienta de control rápido de la
información, se han creado unas tablas en las que se resumen las características
principales de las promociones. Estas tablas están divididas en cuatro apartados. El
primero de ellos denominado composición, en el que se recogen las unidades que
definen la promoción, el número total de viviendas, distinguiendo entre las que son de
renta libre y las que son protegidas, número de locales comerciales, número garajes y
trasteros. En el segundo apartado, denominado dotaciones, se indica la existencia o no
de zona deportiva, piscina y zona infantil. En el tercero, denominado superficies, se
recogen los rangos de superficie de cada una de las unidades que componen la
promoción analizada. Y en cuarto y último, denominado características constructivas
generales, se hace una agrupación de las promociones, en función de las características
constructivas más generales. A continuación, se reproduce la tabla A-II- 26, en la que se
muestra la información para la ciudad de Elche, la tabla A-II- 27, en la que se recoge la
información de la población ilicitana de Torrellano, y la tabla A-II- 28 que muestra la
información de la ciudad de Alicante.
L Anexo II
ÁMBITO CLASIFICACIÓN
9
8
1
2 7
3 4
4 6
Promociones
5 1
Elche
6 3 5
7
2
8
9
COMPOSICIÓN
Renta Nº de
Promoción nº Nº de viviendas Protegidas Nº de comerciales Nº de Garajes
Libre trasteros
1 6 6 0 1 0 0
2 18 18 0 1 26 0
3 21 21 0 1 29 0
4 14 14 0 1 39 0
5 6 6 0 1 0 0
6 116 0 116 1 238 0
7 42 42 0 2 69 42
8 62 42 0 3 94 0
9 124 124 0 5 184 107
DOTACIONES ( Si=1, No =0)
Promoción nº Zona deportiva Piscina Zona Infantil
1 0 0 0
2 0 0 0
3 0 0 0
4 0 0 0
5 0 0 0
6 0 0 0
7 1 1 1
8 0 1 1
9 1 1 1
SUPERFICIES (Rangos)
Promoción nº Concepto Útiles m2 Construidas m2
Viviendas 123,10-124,52 146,65-147,89
Comercial 219,18 273,98
Garajes - 0
Trasteros 0 -
1
Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 133,80
Viviendas 81,08-94,04 90,62-104,94
Comercial 110,89 116,94
Garajes - 40,21
Trasteros 0 -
2 Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 270,51
Viviendas 56,31-102,97 62,36-116,93
Comercial 206,26 223,52
Garajes - 35,81
Trasteros 0 -
3
Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 291,70
Viviendas 87,26-150,09 96,9-199,34
Comercial 354,87 384,60
Garajes - 28,61
Trasteros 0 -
4
Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 292,00
Anexo II LI
Viviendas 120,24 139,36
Comercial 117,37 128,93
Garajes - 0
Trasteros 0 -
5
Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 184,60
Viviendas 84,63-90 95,78-106,06
Comercial 1923,17 2160,86
Garajes - 23,08
Trasteros 0 -
6
Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 1989,28
Viviendas 78,86-125,13 103,74-173,82
Comerciales 219,86-271,82 258,66-319,78
Garajes - 28,74
Trasteros 3,60-7,03 -
7
Zona deportiva - 0
Piscina - 464,61
Zona Infantil - 216,00
Zonas comunes - 859,37
Viviendas 84,26-164,73 115,42-225,49
Comerciales 117,98-172,18 138,80-202,57
Garajes - 30,49
Trasteros 0 -
8
Zona deportiva - 0
Piscina - 429,30
Zona Infantil - 144,20
Zonas comunes - 1332,23
Viviendas 55,10-106,07 70,48-137,53
Comerciales 72,59—425,38 85,40-500,45
Garajes - 26,45
Trasteros 4,10-16,40 -
9
Zona deportiva - 214,55
Piscina - 636,98
Zona Infantil - 363,21
Zonas comunes - 3498,81
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS GENERALES (nº promoción)
Cimentación Superficial 1,2,3,4,5,6,7,8,9 Profunda
Estructura Unidireccional 1,4,5 Bidireccional 2,3,6,7,8,9
Fachada Vista 4,7,8 No Vista 1,2,3,5,6,9
Revestimientos
Monocapa 1,2,3,5,6,9 Otros
exteriores
Cubierta Transitable 1,2,3,4,5,6,9 No transitable 7,8
Agua Caliente Contribución
7,8
Instalaciones Sanitaria fotovoltáica
especiales Preinstalación
3,4,6,7,8,9 Domótica
climatización
Tabla A-II- 26 Características generales de las promociones de Elche
LII Anexo II
ÁMBITO CLASIFICACIÓN
10
14
11
13
10
Promociones 12
Torrellano
11
13 12
14
COMPOSICIÓN
Renta Nº de
Promoción nº Nº de viviendas Protegidas Nº de comerciales Nº de Garajes
Libre trasteros
10 14 0 14 0 16 12
11 15 0 15 0 14 12
12 21 2 19 0 17 15
13 6 0 6 2 0 0
14 18 18 0 3 27 0
DOTACIONES ( Si=1, No =0)
Promoción nº Zona deportiva Piscina Zona Infantil
10 0 0 0
11 0 0 0
12 0 0 0
13 0 0 0
14 0 0 0
SUPERFICIES (Rangos)
Promoción nº Concepto Útiles m2 Construidas m2
Viviendas 89,73-90,00 95,14-103,62
Comercial 0 0
Garajes - 29,07
Trasteros 4,60-9,33 -
10
Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 265,81
Viviendas 66,49-90,00 75,85-107,48
Comercial 0 0
Garajes - 32,78
Trasteros 2,90-3,99 -
11 Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 165,19
Viviendas 60,25-106,92 67,15-121,35
Comercial 0 0
Garajes - 28,32
Trasteros 3,45-6,98 -
12
Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 233,36
Viviendas 90,00 107,52
Comercial 96,56-98,24 120,70-122,80
Garajes - 0
Trasteros 12,11-18,66 -
13
Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 148,78
Viviendas 70,53-85,30 79,62-97,33
Comercial 134,04-206,83 140,24-215,05
Garajes - 0
14
Trasteros 0 -
Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Anexo II LIII
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 237,36
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS GENERALES (nº promoción)
Cimentación Superficial 10,11,12,13,14 Profunda
Estructura Unidireccional 13 Bidireccional 10,11,12,14
Fachada Vista 10,11,12,13 No Vista 14
Revestimientos
Monocapa 14 Otros
exteriores
Cubierta Transitable 10,11,12,13,14 No transitable
Agua Caliente Contribución
Instalaciones Sanitaria fotovoltáica
especiales Preinstalación
10,11,12,13,14 Domótica
climatización
Tabla A-II- 27 Características generales de las promociones de Torrellano
LIV Anexo II
ÁMBITO CLASIFICACIÓN
16
15
15
Promociones
Alicante
16
COMPOSICIÓN
Renta Nº de
Promoción nº Nº de viviendas Protegidas Nº de comerciales Nº de Garajes
Libre trasteros
15 92 0 92 7 215 99
16 103 0 92 10 165 153
DOTACIONES ( Si=1, No =0)
Promoción nº Zona deportiva Piscina Zona Infantil
15 0 1 0
16 0 1 1
SUPERFICIES (Rangos)
Promoción nº Concepto Útiles m2 Construidas m2
Viviendas 89,00-111,56 105,01-134,25
Comercial 0 0
Garajes - 26,72-28,09
Trasteros 4,57-15,49 -
15
Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 2208,73
Viviendas 90,00-120,00 103,77-162,41
Comercial 0 0
Garajes - 30,23
Trasteros 3,71-10,25 -
16 Zona deportiva - 0
Piscina - 0
Zona Infantil - 0
Zonas comunes - 2760,01
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS GENERALES (nº promoción)
Cimentación Superficial 15, 16 Profunda
Estructura Unidireccional Bidireccional 15, 16
Fachada Vista 15 No Vista
Revestimientos
Monocapa 16 Otros
exteriores
Cubierta Transitable No transitable 15, 16
Agua Caliente Contribución
15
Instalaciones Sanitaria fotovoltáica
especiales Preinstalación
15, 16 Domótica 16
climatización
Tabla A-II- 28 Características generales de las promociones de Alicante
Anexo II LV
Anexo III
Anexo III. Estadístico
6.6 ESTADÍSTICOS DESCRIPTIVOS
Desviación
Variable N Mínimo Máximo Media
estándar
Alicante 473 0 1 0,41 0,49
Bañosp 473 12,00 232,00 156,04 82,78
Bañosv 473 1 3 1,99 0,26
Calumi 473 13709,95 414886,64 226508,42 133769,05
Carmadera 473 12366,00 260138,36 130891,20 70206,37
Cimenestru 473 49249,94 1938053,26 1113996,98 677175,76
Dormitorios 473 1 4 2,98 0,37
Elche 473 0 1 0,43 0,50
Electri 473 14499,47 435733,52 245545,84 136600,61
Escaleras 473 1 12 6,71 4,21
Fachada 1 473 0 1 0,31 0,46
Fachada 2 473 0 1 0,61 0,49
Fontasane 473 14301,56 329387,40 180340,23 96319,81
it 473 -0,07 5,01 1,97 1,94
Manoobra 473 61658,55 2364767,72 1244159,24 833108,28
Materiales 473 32952,03 931030,34 541252,16 297370,11
Movtierr 473 2236,79 86847,08 52190,56 27614,49
Pexteriores 473 2 8 4,62 1,61
Pintura 473 10012,41 216874,20 128748,37 74146,74
Precio 473 45075,91 237400,00 93665,36 36010,03
Sotareti 473 0 1 0,96 0,19
Suelocohe 473 0 1 0,73 0,45
Torrellano 473 0 1 0,16 0,36
Urbaniza 473 0 1 0,46 0,50
VPO 473 0 1 0,77 0,42
Zapatas 473 0 1 0,81 0,40
Nplantas 473 4 11 8,08 1,912
Ndependencias 473 44 931 593,78 337,874
Desviación
Variables Media N
estándar
CT 5,52 0,23 473
Movtierr 1,24 0,42 473
Cimeestruc 4,24 0,29 473
Fontasane 2,51 0,25 473
Electri 2,81 0,28 473
Manoobra 4,32 0,38 473
Materiales 3,57 0,14 473
Carmadera 2,20 0,20 473
Calumi 0,78 0,08 473
Pintura 2,16 0,30 473
Suelocohe 0,73 0,45 473
Sotareti 0,96 0,19 473
Zapatas 0,81 0,40 473
Fachada1 0,31 0,46 473
Fachada2 0,61 0,49 473
Urbaniza 0,46 0,50 473
4plantas 0,01 0,11 473
5plantas 0,11 0,32 473
6plantas 0,04 0,21 473
7plantas 0,27 0,44 473
Bañosp<30 0,10 0,30 473
Bañosp30-49 0,20 0,40 473
Bañosp50-149 0,01 0,10 473
1escalera 0,19 0,40 473
2-5escaleras 0,34 0,48 473
Dependencias<50 0,04 0,19 473
dependencias51-150 0,21 0,40 473
Dependencias151-200 0,09 0,28 473
2piexteriores 0,01 0,08 473
3piexteriores 0,37 0,48 473
4piexxteriores 0,18 0,38 473
LX Anexo III
III.1.1. Modelo 1: Coste total
Y \ ^
Coeficientes no
estandarizados
Modelo t Sig.
Error
B
estándar
(Constante) 4,284 ,044 96,550 ,000
Suelocohe ,239 ,006 37,276 ,000
Sotareti ,363 ,012 31,230 ,000
Zapatas ,326 ,017 19,741 ,000
Fachada 1 -,008 ,004 -2,311 ,021
Fachada2 -,013 ,004 -3,275 ,001
Urbaniza ,939 ,017 54,479 ,000
4plantas ,052 ,009 5,735 ,000
5plantas -,238 ,009 -27,814 ,000
6plantas ,090 ,005 19,440 ,000
1
7plantas -,270 ,011 -24,267 ,000
Bañosp<30 ,975 ,026 38,036 ,000
Bañosp30-49 1,033 ,027 38,259 ,000
Bañosp50-149 -,432 ,016 -26,761 ,000
1escalera -,036 ,004 -8,808 ,000
Dependencias51-150 -,432 ,017 -25,553 ,000
Dependencias151-200 -,535 ,025 -21,612 ,000
2piexteriores -,004 ,006 -,576 ,565
3piexteriores -,009 ,002 -4,636 ,000
4piexteriores ,003 ,002 2,029 ,043
Variable dependiente: CT
Variable dependiente: CT
Predictores: (Constante), 4piexteriores, 1escalera, Bañosp50-149, 2piexteriores, Fachada 1,
Dependencias 51-150, 4plantas, Suelocohe, 6plantas, 5plantas, 3piexterioress, Bañosp30-49, Sotareti,
Zapatas, Bañosp<30, 7plantas, Dependencias151-200, Fachada 2, Urbaniza
Tabla A-III- 4 Resumen del modelo 1
Variable dependiente: CT
Predictores: (Constante), 4piexteriores, 1escalera, Bañosp50-149, 2piexteriores, Fachada 1,
Dependencias 51-150, 4plantas, Suelocohe, 6plantas, 5plantas, 3piexterioress, Bañosp30-49, Sotareti,
Zapatas, Bañosp<30, 7plantas, Dependencias151-200, Fachada 2, Urbaniza
Tabla A-III- 5 ANOVA modelo 1
a) Movimiento de tierras
Coeficientes no
estandarizados
Modelo t Sig.
Error
B
estándar
(Constante) 8,872 ,383 23,150 ,000
Suelocohe -1,554 ,055 -28,089 ,000
Sotareti -2,155 ,101 -21,439 ,000
Zapatas -4,370 ,143 -30,642 ,000
Fachada 1 ,073 ,032 2,311 ,021
Fachada2 ,114 ,035 3,275 ,001
Urbaniza -3,857 ,149 -25,923 ,000
4plantas ,728 ,078 9,284 ,000
5plantas ,723 ,074 9,787 ,000
6plantas -,498 ,040 -12,449 ,000
2
7plantas 2,130 ,096 22,156 ,000
Bañosp<30 -4,092 ,221 -18,480 ,000
Bañosp30-49 -4,228 ,233 -18,128 ,000
Bañosp50-149 3,212 ,140 23,012 ,000
1escalera -,405 ,035 -11,587 ,000
Dependencias51-150 3,462 ,146 23,716 ,000
Dependencias151-200 5,374 ,214 25,128 ,000
2piexteriores ,030 ,053 ,576 ,565
3piexteriores ,078 ,017 4,636 ,000
4piexteriores -,029 ,014 -2,029 ,043
Variable dependiente: Movtierr
Tabla A-III- 6 Coeficientes modelo 2, movimiento de tierras
b) Cimentación y estructura
Coeficientes no
estandarizados
Modelo t Sig.
Error
B
estándar
(Constante) 4,576 ,066 69,072 ,000
Suelocohe -,154 ,010 -16,121 ,000
Sotareti -,003 ,017 -,150 ,881
Zapatas -,627 ,025 -25,431 ,000
Fachada 1 ,013 ,005 2,311 ,021
Fachada2 ,020 ,006 3,275 ,001
Urbaniza ,204 ,026 7,947 ,000
4plantas ,301 ,014 22,223 ,000
5plantas -,011 ,013 -,828 ,408
6plantas -,122 ,007 -17,691 ,000
2
7plantas ,103 ,017 6,212 ,000
Bañosp<30 -,028 ,038 -,721 ,472
Bañosp30-49 -,030 ,040 -,745 ,457
Bañosp50-149 ,356 ,024 14,764 ,000
1escalera -,128 ,006 -21,154 ,000
Dependencias51-150 ,368 ,025 14,567 ,000
Dependencias151-200 ,770 ,037 20,820 ,000
2piexteriores ,005 ,009 ,576 ,565
3piexteriores ,013 ,003 4,636 ,000
4piexteriores -,005 ,002 -2,029 ,043
Variable dependiente: Cimeestru
Tabla A-III- 9 Coeficientes modelo 2, cimentación y estructura
Suma de Media
Modelo gl F Sig.
cuadrados cuadrática
2 Regresión 39,711 20 1,986 9508,138 ,000b
Residuo ,094 452 ,000
Total 39,806 472
Coeficientes no
estandarizados
Modelo t Sig.
Error
B
estándar
(Constante) ,485 ,078 6,176 ,000
Suelocohe ,715 ,011 63,117 ,000
Sotareti ,318 ,021 15,440 ,000
Zapatas ,796 ,029 27,255 ,000
Fachada 1 -,015 ,006 -2,311 ,021
Fachada2 -,023 ,007 -3,275 ,001
Urbaniza 1,247 ,030 40,934 ,000
4plantas ,215 ,016 13,386 ,000
5plantas -,122 ,015 -8,051 ,000
6plantas ,634 ,008 77,461 ,000
2
7plantas -,370 ,020 -18,804 ,000
Bañosp<30 1,498 ,045 33,043 ,000
Bañosp30-49 1,544 ,048 32,342 ,000
Bañosp50-149 -,708 ,029 -24,781 ,000
1escalera -,124 ,007 -17,309 ,000
Dependencias51-150 -,852 ,030 -28,512 ,000
Dependencias151-200 -1,254 ,044 -28,652 ,000
2piexteriores -,006 ,011 -,576 ,565
3piexteriores -,016 ,003 -4,636 ,000
4piexteriores ,006 ,003 2,029 ,043
Variable dependiente: Fontasane
Tabla A-III- 12 Coeficientes modelo 2, fontanería y saneamiento
d) Electricidad
Coeficientes no
estandarizados
Modelo t Sig.
Error
B
estándar
(Constante) 1,596 ,051 31,273 ,000
Suelocohe ,435 ,007 59,024 ,000
Sotareti ,692 ,013 51,660 ,000
Zapatas ,003 ,019 ,172 ,864
Fachada 1 -,010 ,004 -2,311 ,021
Fachada2 -,015 ,005 -3,275 ,001
Urbaniza ,442 ,020 22,299 ,000
4plantas ,265 ,010 25,342 ,000
5plantas -,194 ,010 -19,714 ,000
6plantas ,169 ,005 31,739 ,000
2
7plantas -,270 ,013 -21,106 ,000
Bañosp<30 ,661 ,029 22,411 ,000
Bañosp30-49 ,600 ,031 19,306 ,000
Bañosp50-149 -,139 ,019 -7,465 ,000
1escalera ,435 ,005 93,481 ,000
Dependencias51-150 -,202 ,019 -10,393 ,000
Dependencias151-200 -,770 ,028 -27,030 ,000
2piexteriores -,004 ,007 -,576 ,565
3piexteriores -,010 ,002 -4,636 ,000
4piexteriores ,004 ,002 2,029 ,043
Variable dependiente: Electri
Tabla A-III- 15 Coeficientes modelo 2, electricidad
Suma de Media
Modelo gl F Sig.
cuadrados cuadrática
2 Regresión 37,367 20 1,868 15077,646 ,000b
Residuo ,056 452 ,000
Total 37,423 472
Coeficientes no
estandarizados
Modelo t Sig.
Error
B
estándar
(Constante) ,908 ,158 5,728 ,000
Suelocohe ,580 ,023 25,360 ,000
Sotareti ,997 ,042 23,995 ,000
Zapatas 1,413 ,059 23,956 ,000
Fachada 1 -,030 ,013 -2,311 ,021
Fachada2 -,047 ,014 -3,275 ,001
Urbaniza 2,308 ,062 37,514 ,000
4plantas ,027 ,032 ,838 ,403
5plantas -,551 ,031 -18,045 ,000
6plantas ,202 ,017 12,220 ,000
2
7plantas -,867 ,040 -21,810 ,000
Bañosp<30 2,541 ,092 27,756 ,000
Bañosp30-49 2,589 ,096 26,837 ,000
Bañosp50-149 -1,481 ,058 -25,659 ,000
1escalera -,188 ,014 -13,014 ,000
Dependencias51-150 -1,464 ,060 -24,255 ,000
Dependencias151-200 -1,777 ,088 -20,098 ,000
2piexteriores -,013 ,022 -,576 ,565
3piexteriores -,032 ,007 -4,636 ,000
4piexteriores ,012 ,006 2,029 ,043
Variable dependiente: Manoobra
Tabla A-III- 18 Coeficientes modelo 2, mano de obra
f) Materiales
Coeficientes no
estandarizados
Modelo t Sig.
Error
B
estándar
(Constante) 2,891 ,060 48,176 ,000
Suelocohe ,170 ,009 19,623 ,000
Sotareti ,030 ,016 1,907 ,057
Zapatas ,324 ,022 14,524 ,000
Fachada 1 -,011 ,005 -2,311 ,021
Fachada2 -,018 ,005 -3,275 ,001
Urbaniza ,616 ,023 26,456 ,000
4plantas -,559 ,012 -45,526 ,000
5plantas -,326 ,012 -28,207 ,000
6plantas ,021 ,006 3,433 ,001
2
7plantas -,153 ,015 -10,143 ,000
Bañosp<30 ,633 ,035 18,248 ,000
Bañosp30-49 ,852 ,037 23,328 ,000
Bañosp50-149 -,285 ,022 -13,052 ,000
1escalera ,129 ,005 23,513 ,000
Dependencias51-150 -,299 ,023 -13,095 ,000
Dependencias151-200 -,824 ,033 -24,609 ,000
2piexteriores -,005 ,008 -,576 ,565
3piexteriores -,012 ,003 -4,636 ,000
4piexteriores ,005 ,002 2,029 ,043
Variable dependiente: Materiales
Tabla A-III- 21 Coeficientes modelo 2, materiales
Suma de Media
Modelo gl F Sig.
cuadrados cuadrática
2 Regresión 9,838 20 ,492 2872,242 ,000b
Residuo ,077 452 ,000
Total 9,916 472
Coeficientes no
estandarizados
Modelo t Sig.
Error
B
estándar
(Constante) 2,392 ,049 48,797 ,000
Suelocohe ,139 ,007 19,620 ,000
Sotareti -,412 ,013 -32,053 ,000
Zapatas ,136 ,018 7,435 ,000
Fachada 1 -,009 ,004 -2,311 ,021
Fachada2 -,015 ,004 -3,275 ,001
Urbaniza -,053 ,019 -2,778 ,006
4plantas ,275 ,010 27,433 ,000
5plantas ,177 ,009 18,790 ,000
6plantas ,104 ,005 20,381 ,000
2
7plantas ,012 ,012 1,010 ,313
Bañosp<30 -,305 ,028 -10,769 ,000
Bañosp30-49 -,286 ,030 -9,579 ,000
Bañosp50-149 ,109 ,018 6,090 ,000
1escalera ,012 ,004 2,763 ,006
Dependencias51-150 ,247 ,019 13,218 ,000
Dependencias151-200 ,673 ,027 24,591 ,000
2piexteriores -,004 ,007 -,576 ,565
3piexteriores -,010 ,002 -4,636 ,000
4piexteriores ,004 ,002 2,029 ,043
Variable dependiente: Carmadera
Tabla A-III- 24 Coeficientes modelo 2, carpintería de madera
h) Carpintería de aluminio
Coeficientes no
estandarizados
Modelo t Sig.
Error
B
estándar
(Constante) ,891 ,022 41,433 ,000
Suelocohe ,061 ,003 19,547 ,000
Sotareti -,192 ,006 -34,047 ,000
Zapatas ,053 ,008 6,593 ,000
Fachada 1 -,004 ,002 -2,311 ,021
Fachada2 -,006 ,002 -3,275 ,001
Urbaniza -,036 ,008 -4,285 ,000
4plantas ,124 ,004 28,267 ,000
5plantas ,085 ,004 20,484 ,000
6plantas ,038 ,002 16,960 ,000
2
7plantas ,012 ,005 2,244 ,025
Bañosp<30 -,152 ,012 -12,262 ,000
Bañosp30-49 -,144 ,013 -11,024 ,000
Bañosp50-149 ,061 ,008 7,729 ,000
1escalera ,006 ,002 2,901 ,004
Dependencias51-150 ,120 ,008 14,626 ,000
Dependencias151-200 ,305 ,012 25,405 ,000
2piexteriores -,002 ,003 -,576 ,565
3piexteriores -,004 ,001 -4,636 ,000
4piexteriores ,002 ,001 2,029 ,043
Variable dependiente: Calumi
Tabla A-III- 27 Coeficientes modelo 2, carpintería de aluminio
Suma de Media
Modelo gl F Sig.
cuadrados cuadrática
2 Regresión 3,399 20 ,170 7726,899 ,000b
Residuo ,010 452 ,000
Total 3,409 472
Coeficientes no
estandarizados
Modelo t Sig.
Error
B
estándar
(Constante) 2,649 ,044 59,986 ,000
Suelocohe ,134 ,006 21,036 ,000
Sotareti -,096 ,012 -8,326 ,000
Zapatas -,422 ,016 -25,666 ,000
Fachada 1 ,008 ,004 2,311 ,021
Fachada2 ,013 ,004 3,275 ,001
Urbaniza -,406 ,017 -23,684 ,000
4plantas ,101 ,009 11,180 ,000
5plantas ,036 ,009 4,182 ,000
6plantas ,064 ,005 13,958 ,000
2
7plantas -,114 ,011 -10,254 ,000
Bañosp<30 -,119 ,026 -4,668 ,000
Bañosp30-49 ,082 ,027 3,057 ,002
Bañosp50-149 ,441 ,016 27,427 ,000
1escalera ,026 ,004 6,456 ,000
Dependencias51-150 ,000 ,017 -,026 ,979
Dependencias151-200 ,073 ,025 2,970 ,003
2piexteriores ,004 ,006 ,576 ,565
3piexteriores ,009 ,002 4,636 ,000
4piexteriores -,003 ,002 -2,029 ,043
Variable dependiente: Pintura
Tabla A-III- 30 Coeficientes modelo 2, pintura
= : + U e + _
!
Componente
Variable
1 2 3
Coeficientes no
estandarizados
Modelo t Sig.
Error
B
estándar
(Constante) 5,522 ,005 1122,428 ,000
Factor 1 -,062 ,005 -12,668 ,000
3
Factor 2 -,115 ,005 -23,347 ,000
Factor 3 ,152 ,005 30,818 ,000
a. Variable dependiente: CT
Variable dependiente: CT
Predictores: (Constante), Factor 1, Factor 2, Factor 3
Suma de Media
Modelo gl F Sig.
cuadrados cuadrática
3 Regresión 18,947 3 6,316 551,763 ,000b
Residuo 5,368 469 ,011
Total 24,315 472
Variable dependiente: CT
Predictores: (Constante), Factor 1, Factor 2, Factor 3
III.1.4. Modelo
= U + U ∗ B + _
!
Suma de Media
Modelo gl F Sig.
cuadrados cuadrática
Regresión 62,826 20 3,141 1169,892 ,000
Desviación
Variables Media N
estándar
Elche 108 0,81 0,39
Torrellano 108 0,19 0,39
Alicante 108 0 0
Urbaniza 108 0,21 0,41
4plantas 108 0 0
5plantas 108 0,22 0,42
6plantas 108 0,02 0,14
7plantas 108 0,22 0,42
>7plantas 108 0,54 0,5
1escalera 108 0,62 0,49
2-5escaleras 108 0,38 0,49
>5escaleras 108 0 0
1dormitorio 108 0,05 0,21
2dormitorios 108 0,15 0,36
3dormitorios 108 0,7 0,46
4dormitorios 108 0,1 0,3
1baño 108 0,15 0,36
2baños 108 0,85 0,36
>2baños 108 0 0
2piexteriores 108 0,02 0,14
3piexteriores 108 0,66 0,48
4piexteriores 108 0,08 0,28
>4piexteriores 108 0,24 0,43
sotareti 108 0,89 0,32
Fachada 1 108 0,13 0,34
Fachada 2 108 0,85 0,36
Precio 108 112749,07 42492,09
Suputil 108 92,11 17,25
Movtierr 108 25381,26 16494
Cimeestru 108 541547,35 652829,18
Fontasane 108 91440,73 111008,51
Electri 108 132189,98 141513,17
Manoobra 108 597123,59 815285,36
Materiales 108 268671,48 306869,61
Carmadera 108 73738,1 85955,86
Calumi 108 112671,88 138784,8
Pintura 108 56665,89 49054,16
it 108 1,59 1,21
Tabla A-III- 43 Estadísticos descriptivos
Suma de Media
Modelo gl F Sig.
cuadrados cuadrática
Regresión 13,795 12 1,150 157,667 ,000
Desviación
Variables Media N
estándar
Elche 365 0,32 0,47
Torrellano 365 0,15 0,36
Alicante 365 0,53 0,5
Urbaniza 365 0,53 0,5
4plantas 365 0,02 0,13
5plantas 365 0,08 0,27
6plantas 365 0,05 0,22
7plantas 365 0,28 0,45
>7plantas 365 0,57 0,5
1escalera 365 0,07 0,25
2-5escaleras 365 0,33 0,47
>5escaleras 365 0,6 0,49
1dormitorio 365 0 0
2dormitorios 365 0,02 0,14
3dormitorios 365 0,95 0,22
4dormitorios 365 0,03 0,18
1baño 365 0,01 0,09
2baños 365 0,96 0,2
>2baños 365 0,03 0,18
2piexteriores 365 0 0,05
3piexteriores 365 0,28 0,45
4piexteriores 365 0,2 0,4
>4piexteriores 365 0,52 0,5
sotareti 365 0,98 0,13
Fachada 1 365 0,36 0,48
Fachada 2 365 0,54 0,5
Precio 365 88018,67 31791,12
Suputil 365 89,6 5,31
Movtierr 365 60123,18 25149,38
Cimeestru 365 1283379,34 585958,16
Fontasane 365 206644,74 73273,96
Electri 365 279086,76 115623,46
Manoobra 365 1435610,89 737320,55
Materiales 365 621906,17 241695,17
Carmadera 365 147802,25 54438,53
Calumi 365 260191,56 112066,43
Pintura 365 150076,88 66511,63
it 365 2,09 2,1
Tabla A-III- 47 Estadísticos descriptivos
Suma de Media
Modelo gl F Sig.
cuadrados cuadrática
Regresión 44,232 9 4,915 4290,872 ,000