UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SANTOS

ARQUITETURA E URBANISMO
LUIZA RODRIGUES DE PADOAN

OPERAÇÃO URBANA
PARQUE BITARU/ SV
LUIZA RODRIGUES DE PADOAN

OPERAÇÃO URBANA:
PARQUE BITARU
SÃO VICENTE/ SP

Trabalho de Conclusão apresentado à Universidade

Católica de Santos, como parte das exigências para a
obtenção do título de Bacharel em Arquitetura e
Urbanismo, sob orientação da Professora Doutora
Mônica Antonia Viana.

SANTOS - SP
2016
LUIZA RODRIGUES DE PADOAN

OPERAÇÃO URBANA:
PARQUE BITARU
SÃO VICENTE/ SP

Banca Examinadora:

Santos, _____________________________________.

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LUIZA RODRIGUES DE PADOAN

A todos aqueles que amam e que almejam a melhoria do nosso

país. As novas gerações, nós somos o futuro.
LUIZA RODRIGUES DE PADOAN

Sempre me perguntei o que eu seria quando crescesse.

Agradeço as pessoas que participaram ativamente da construção

do meu trabalho de conclusão: familiares, amigos, professores,
colegas de curso e colegas de trabalho que fizeram parte dessa
jornada. Gratidão especial aos meus pais, pela confiança, a
minha orientadora, Prof.ª Dr.ª Mônica Antonia Viana pelos
ensinamentos, a Kity Achilles por todo o acolhimento e
compreensão ao longo dos anos, a toda Secretaria da Habitação
de São Vicente pela prontidão e a Roberta Castro pelas dicas.
Amigos! Vocês são gratas surpresas em minha vida. Muito feliz
de compartilhar esses anos com vocês.
Talvez a impaciência tenha regido esse trabalho. Talvez eu tenha
me ausentado de ocasiões importantes durante os meus (muitos)
momentos de angústia e de reclusão social. Mas saibam que esse
trabalho nunca teria ido para o papel sem vocês.

Após esses cinco anos de imensas transformações e conquistas,

talvez eu tenha começado a entender quem eu quero ser quando
crescer.
LUIZA RODRIGUES DE PADOAN

[...] Pela cachaça de graça que a gente tem que engolir

Pela fumaça e a desgraça que a gente tem que tossir
E pelos andaimes pingentes que a gente tem que cair
Deus lhe pague.
(Chico Buarque de Hollanda, Construção, 1971)
Resumo
O objetivo deste trabalho é apresentar uma intervenção urbana
no Parque Bitaru, São Vicente/SP, caracterizada como
Operação Urbana Parque Bitaru. Por meio do estudo das
relações do Urbanismo e do Planejamento Urbano no contexto
mundial e no Brasil, a autora analisa e identifica as principais
potencialidades e problemáticas contidas no local de
intervenção, propondo um conjunto de diretrizes, ações e
metas para a melhoria da região.

Palavras-chave: Planejamento Urbano, Operação Urbana,

Urbanismo, intervenções, poder público, poder privado,
sociedade.

VI
LISTA DE FIGURAS

Figura 1.1 – Revolução Industrial...........................................................................................................................................................4

Figura 1.2 – Masterplan de Barcelona – Plano.....................................................................................................................................6
Figura 1.3 – Marsterplan de Barcelona – Quadras................................................................................................................................6
Figura 1.4 – Masterplan de Barcelona – Atual.......................................................................................................................................6
Figura 1.5 – Reforma Urbana de Paris – Plano.....................................................................................................................................7
Figura 1.6 – Reforma Urbana de Paris – Antes e depois.......................................................................................................................7
Figura 1.7 – Reforma Urbana de Paris – Antes e depois.......................................................................................................................7
Figura 1.8 – Urbanismo Moderno – Plano Voison para Paris, Le Corbusier.........................................................................................9
Figura 1.9 – Plano Prestes Maia..........................................................................................................................................................12
Figura 1.10 – Canais de Santos...........................................................................................................................................................12
Figura 1.11 – Milagre Brasileiro...........................................................................................................................................................13
Figura 1.12 – Brasília............................................................................................................................................................................14

Figura 2.1 – Localização do município..................................................................................................................................................20

Figura 2.2 – Mapa do município............................................................................................................................................................21
Figura 2.3 – Colonização da cidade e mapas. .....................................................................................................................................23
Figura 2.4 – Colonização da cidade e mapas. .....................................................................................................................................23
Figura 2.5 – Colonização da cidade e mapas. .....................................................................................................................................23
Figura 2.6 – Relevo...............................................................................................................................................................................24

VII
Figura 2.7 – Hidrografia........................................................................................................................................................................25
Figura 2.8 – Evolução Urbana...............................................................................................................................................................30
Figura 2.9 – Bonde e Ferrovia...............................................................................................................................................................30
Figura 2.10 – Assentamentos Precários...............................................................................................................................................31
Figura 2.11 – Densidade demográfica na RMBS.................................................................................................................................33
Figura 2.12 – Densidade demográfica em São Vicente.........................................................................................................................33
Figura 2.13 – Uso do solo por predominância na RMBS......................................................................................................................34
Figura 2.14 – Uso do solo por predominância em São Vicente..............................................................................................................34

Figura 3.1 – Localização do bairro........................................................................................................................................................38

Figura 3.2 – Configuração físico-territorial. .........................................................................................................................................42
Figura 3.3 – Mobilidade urbana. ..........................................................................................................................................................43
Figura 3.4 – Uso do Solo por Predominância......................................................................................................................................44
Figura 3.5 – Zoneamento.....................................................................................................................................................................46
Figura 3.6 – Zonemanto Ecológico Econômico....................................................................................................................................48
Figura 3.7 – Habitações Precárias no México 70 – Áreas de intervenção. .........................................................................................52
Figura 3.8 – Atrativos e Potenciais Turísticos......................................................................................................................................61
Figura 3.9 – Problemáticas..................................................................................................................................................................63
Figura 3.10 – Potencialidades..............................................................................................................................................................64

VIII
Figura 4.1 – Mapa da Operação Urbana Consorciada Faria Lima..................................................................................................... 75
Figura 4.2 – Mapa da Operação Urbana Consorciada Água Branca...................................................................................................77

Figura 5.1 – Referências de projeto.....................................................................................................................................................85

Figura 5.2 – Padrões............................................................................................................................................................................87
Figura 5.3 – Setorização......................................................................................................................................................................89
Figura 5.4 – Setor 1 – Implantação......................................................................................................................................................92
Figura 5.5 – Setor 1 – Cortes...............................................................................................................................................................93
Figura 5.6 – Setor 2 – Implantação......................................................................................................................................................96
Figura 5.7 – Setor 2 – Cortes...............................................................................................................................................................97
Figura 5.8 – Setor 3 – Esquemático.....................................................................................................................................................99
Figura 5.9 – Setor 4 – Implantação....................................................................................................................................................101
Figura 5.10 – Setor 4 – Cortes...........................................................................................................................................................102
Figura 5.11 – Setor 5 – Esquemático.................................................................................................................................................103
Figura 5.12 – Implantaçao.................................................................................................................................................................105
Figura 5.13 – Comparativo – Uso e Ocupação do Solo.....................................................................................................................106
Figura 5.14 – Comparativo – Espaços...............................................................................................................................................107
Figura 5.15 – Comparativo – Antes e depois.....................................................................................................................................108

IX
LISTA DE TABELAS E GRÁFICOS

Tabela 1.1– Escalas geográficas, planos e escalas............................................................................................................................16

Tabela 3.1 – População por idades de estudo.....................................................................................................................................38

Tabela 3.2 – Zoneamento.....................................................................................................................................................................47
Tabela 3.3 – Zoneamento Ecológico Econômico..................................................................................................................................49
Tabelas 3.4 – Habitações Precárias no México 70 – Áreas de intervenção........................................................................................56
Tabelas 3.5 – Habitações Precárias no México 70 – Produção de moradia.......................................................................................56

Tabela 5.1. – Setor 1 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas............................................................................................91

Tabela 5.2. – Setor 2 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas............................................................................................95
Tabela 5.3. – Setor 3 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas............................................................................................98
Tabela 5.4. – Setor 4 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas..........................................................................................100
Tabela 5.5. – Setor 5 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas..........................................................................................103

Gráfico 2.1 – Distribuição do território da RMBS.................................................................................................................................20

Gráfico 2.2 – Crescimento da população urbana no município.............................................................................................................32

X
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABAV Associação Brasileira de Agências de Viagens

ABC Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Diadema

AGEM Agência Metropolitana da Baixada Santista

APA Área De Proteção Ambiental

APP Área de Preservação Permanente

CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construção

CIAM Congresso Internacional de Arquitetura Moderna

Codesavi Companhia de Desenvolvimento de São Vicente

CPFL Companhia Piratininga de Força e Luz

CTLU Câmara Técnica de Legislação Urbanística

DNOS Departamento Nacional de Obras Sanitárias

EMTU Empresa Metropolitana de Transportes Públicos de São Paulo

FNHIS Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social

XI
HIS Habitação de Interesse Social

PAC Programa de Aceleração do Crescimento

PAEG Programa de Ação Econômica do Governo

PESM Parque Estadual da Serra do Mar

PEXJ Parque Estadual Xixová-Japuí

PLHIS Plano Local de Habitação de Interesse Social

PMSP Prefeitura Municipal de São Paulo

PMSV Prefeitura Municipal de São Vicente

PPP Parceria Público Privada

RMBS Região Metropolitana da Baixada Santista

Sabesp Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo

SEHAB Secretaria de Habitação

SEURB Secretaria de Assentamentos Urbanos, Desenvolvimento Habitacional e Inclusão Social

TCRA Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental

VLT Veículo Leve Sobre Trilhos

XII
ZEE Zoneamento Ecológico Econômico

ZAC Zones D'ampenagement Cocerte

XIII
SUMÁRIO

Introdução.............................................................................................................................................................................................1

Capítulo 1
As Teorias Urbanas e o Planejamento Urbano no Brasil.........................................................................................................................3
1.1. As Teorias Urbanas: do Pré-Modernismo à sociedade Pós-Moderna.............................................................................................4
1.2. O Urbanismo no Brasil e o papel do Planejamento Urbano............................................................................................................11

Capítulo 2
São Vicente..........................................................................................................................................................................................18
2.1. O município de São Vicente e sua articulação regional..................................................................................................................19
2.2. O município de São Vicente no espaço físico territorial, sua infraestrutura e seus serviços urbanos..............................................22
2.3. O município de São Vicente quanto à sua demografia e seus dados socioeconômicos e aspectos relativos à particularidade do
município e à articulação regional.........................................................................................................................................................32

Capítulo 3
Parque Bitaru.......................................................................................................................................................................................37
3.1. O local da intervenção e sua articulação com a cidade................................................................................................................38
3.2. O local da intervenção no espaço físico-territorial, sua infraestrutura e seus serviços urbanos...................................................39
3.3. Aspectos da legislação urbana e formas de gestão........................................................................................................................46
3.4. Aprofundado o olhar: os referenciais urbanos, suas formas de gestão, suas problemáticas e suas potencialidades.................50

XIV
 3.4.1. Área antropizada..............................................................................................................................................................50
3.4.2. Conjuntos Habitacionais...................................................................................................................................................51
3.4.3. Centro de Convenções e Teatro Municipal.......................................................................................................................57
3.4.4. Garagens náuticas...........................................................................................................................................................58
3.4.5. Rua Japão........................................................................................................................................................................60
3.4.6. O entorno.........................................................................................................................................................................62

Capítulo 4
O Estatuto da Cidade e as Operações Urbanas....................................................................................................................................66
4.1. O Estatuto da Cidade.....................................................................................................................................................................67
4.2. Operações Urbanas.......................................................................................................................................................................71
4.2.1 Operação Urbana Consorciada Faria Lima............................................................................................................75
4.2.2 Operação Urbana Consorciada Água Branca........................................................................................................77

Capítulo 5
Operação Urbana Parque Bitaru...........................................................................................................................................................82
5.1. Caracterização Geral.....................................................................................................................................................................83
5.1.1. Das Diretrizes Gerais.............................................................................................................................................84
5.1.2. Dos parâmetros urbanísticos gerais......................................................................................................................84

XV
5.2. Dos Setores...................................................................................................................................................................................88
5.2.1. Setor 1 - Desenvolvimento de Equipamentos Públicos, Mobilidade e Turismo de
Negócios.........................................................................................................................................................................90
5.2.2. Setor 2 - Desenvolvimento de Zona Especial de Interesse
Social..............................................................................................................................................................................94
5.2.3. Setor 3 – Recuperação e Proteção de Áreas de Preservação
Permanente.....................................................................................................................................................................98
5.2.4. Setor 4 - Desenvolvimento do Turismo
Náutico............................................................................................................................................................................99
5.2.5. Setor 5 – Qualificação do Entorno
Imediato........................................................................................................................................................................103
5.3. Da consolidação da Operação.....................................................................................................................................................104

Considerações Finais......................................................................................................................................................................109

Referências Bibliográficas..............................................................................................................................................................110

XVI

Introdução
Em um cenário urbano regido pela produção e acumulação do
capital, encontram-se relações sociais desiguais
excludentes.
Essas relações são grandes desafios a serem estudados e
tratados pelos mais variados profissionais. Nesse âmbito, o
estudo das dinâmicas socioeconômicas e sócioespaciais não
poderia ser menos desafiador para o Arquiteto e Urbanista.
Tendo o desafio em questão, propõe-se para o local de estudo,
localizado na Região Metropolitana da Baixada Santista, na
cidade de São Vicente, mais precisamente no bairro Parque
Bitaru, uma Operação Urbana – um conjunto de intervenções
gerais e específicas contidas no Estatuto da Cidade.
O trabalho, dividido em 5 capítulos possui como metodologia
estudos conceituais referentes às teorias do urbanismo e do
planejamento urbano, aos estudos do local, aos estudos das
legislações e de projetos análogos, juntamente
percepções empíricas e de pesquisa, sistematiza-se o
diagnóstico da área, bem como suas problemáticas e
potencialidades, seguido da elaboração de objetivos, ações e
metas para a intervenção urbana.
O capítulo 1, referente às Teorias Urbanas e o Planejamento
e
Urbano no Brasil tem como intuito entender como se deu o
processo de exclusão social, bem como questionar para onde
iremos.
O capítulo 2, referente à cidade de São Vicente, tem como
intuito entender a inserção do local de intervenção na região e
na cidade, bem como os processos à ela ligados.
O capítulo 3, referente ao bairro Parque Bitaru, o objeto de
estudo, tem como intuito diagnosticar as problemáticas e
potencialidades a serem explorados durante o planejamento
da Operação Urbana.
O capítulo 4, referente ao Estatuto da Cidade e às Operações
Urbanas, tem como objetivo entender e respaldar nos mais
diversos âmbitos as diretrizes e ações envolvidas neste
com processo, bem como analisar os pontos positivos e negativos
de Operações já realizadas.
1
O capítulo 5, referente à Operação Urbana Parque Bitaru, tem
como intuito consolidar os setores de intervenção, bem como
os suas diretrizes, ações e metas.

Por fim, nas considerações finais, visa-se encerrar as questões

levantadas, destacando seus aspectos positivos e desafios de
consolidação para o Arquiteto e Urbanista.

2
Capítulo 1: As Teorias Urbanas e o Planejamento
Urbano no Brasil

Onde e como surgiu o Urbanismo? Qual era a necessidade

primordial ao aplicá-lo no espaço físico? Qual sua atuação nos
planos físicos-territoriais e no plano social? Qual a realidade
vivenciada no Brasil? Qual o papel do Planejamento Urbano na
luta contra a exclusão social?
Neste capítulo serão analisadas as possíveis respostas para
tais questionamentos, baseando-se em autores conceituados
na área, buscando o entendimento das raízes dos problemas
sociais e urbanos, com o objetivo de justificar a realidade
vivenciada no Brasil em tempos atuais e projetar diretrizes
adequadas à resolução da problemática existente.
"De onde viemos e para onde iremos?"

3
1.1. As Teorias Urbanas: do Pré-Modernismo à sociedade Pós- migrantes. A cidade de Londres, por exemplo, em um período
Moderna de 90 anos, cresceu aproximadamente 5 vezes seu tamanho
original (VILAÇA, 1993).
Conceito estudado no âmbito social desde o século XIX por
grandes pensadores historicistas, economistas e da política, o
urbanismo passa a colocar-se em prática em um contexto
histórico-social europeu envolvido em planos políticos,
econômicos e na emancipação das ciências, devido aos
processos decorrentes da Revolução Francesa, do período de
1789 a 1799, que tinha como principal objetivo a derrubada da
monarque francesa sob os ideais de Liberté, Égalité,
Fraternité (liberdade, igualdade e fraternidade) e Industrial,
num período aproximado a partir de 1760, com a influência da
corrente Racionalista1.

Com o ápice da Revolução Industrial Europeia, ao final do séc.

XVII, a migração do campo para os centros urbanos devido às
demandas de emprego acaba por gerar uma problemática
urbana relacionada ao inchamento das cidades, que não
possuíam a infraestrutura necessária que aferir aos seus
Figura 1.1 – Revolução Industrial.
FONTE: <http://www.industrialrevolutionresearch.com/index.php>.
Acessado em 30 abr. 2016, 21h05min.

1
Foi uma corrente filosófica baseada na razão como o caminho da
verdade, priorizando assim ao raciocínio.
4
Se desde as civilizações antigas as cidades se desenvolviam
em traçados - regulares ou não - e sua produção contrastava
entre o grupo dos dominantes e subalternos (BENVOLO,
1983), para esse momento histórico não seria diferente:
estabelece-se uma nova - antiga - realidade social, complexa
e contraditória, predominantemente capitalista, denominada
"Sociedade Moderna2".
Nessa realidade forma-se uma organização diferenciada entre
a sociedade, o Estado e a cidade. Logo, estabelece-se no topo
da pirâmide social um grupo burguês3, que dita o modo de viver
da população, priorizando as questões de interesse do seu
grupo, em relação ao espaço físico-territorial, à infraestrutura,
aos serviços urbanos, à manutenção de seus costumes e ao
culto aos valores estéticos. O interesse do capital acaba por
tornar as cidades centros de consumo, criando processos
sociais desiguais, como a marginalização sócioespacial do
proletariado e a consequente desvalorização de seu trabalho
(LEFEBVRE, 1968). No âmbito físico-territorial, o inchaço das
2 3
Muito confunde-se a temporalidade do "tempo/sociedade moderno(a)" em
História, Arquitetura e Urbanismo. Nesse caso, refere-se à modernidade no
Urbanismo.
cidades atrelado à falta de planejamento urbanístico culminou
em uma série de epidemias relacionadas à falta de salubridade
do espaço urbano. Ademais, sem leis que estabelecessem
direitos ao cidadão e ao trabalhador, a classe operária era
praticamente escravizada em condições de vivência e trabalho
extremas. Os centros urbanos encontravam-se em crise.
Sendo assim, são colocadas em prática uma série de
intervenções urbanísticas experimentais, de caráter
imediatista, posteriormente, estudos de intervenções (Pré-
Urbanismo) e em seguida, se dá a consolidação do Urbanismo
como área de estudo e atuação propriamente dito.
Nas intervenções de caráter imediatista, se destacam o
Masterplan de Barcelona (1854), realizado pelo engenheiro,
urbanista e político catalão Ildefonso Cerdá e a Reforma
Urbana de Paris (1853-1869), promovida pelo barão
parisiense, prefeito da cidade Georges-Eugène Haussmann.
Ambas são exemplos claros de as situações são subvertidas
aos interesses econômicos dos grandes detentores do capital.
Classe social dominante, surgida ainda na Idade Média, que detém na
formação social da cidade os meios de produção de riqueza.
5
O Masterplan de Barcelona previa a expansão da cidade além
do traçado da cidade medieval, caracterizando uma malha
quadricular com quadras onde estabeleciam-se prédios em 2 a
quatro lâminas perpendiculares e paralelas, e seu interior livre
para espaços públicos de equipamentos.
Figura 1.2 – Masterplan de Barcelona – Plano.
FONTE: <http://planocerda.blogspot.com.br/2007/05/o-plano-cerd-
nova-barcelona-proposta_29.html>. Acessado em 30 abr. 2016,
21h22min.
O interesse imobiliário nas terras acabou por
descaracterizar essas quadras, ocorrendo a
ocupação privada de seus centros. Essa
atitude têm sido alvo de intervenções para a
reversão dos espaços e a devolução dos
mesmos para toda a população local.
Figura 1.3 – Masterplan de Barcelona - Quadras.
Essa figura mostra o processo de subversão citado
nas quadras projetadas por Cerdá. Em cronologia,
em preto, o processo construtivo adotado.
FONTE: <http://planocerda.blogspot.com.br/2007/
05/o-plano-cerd-nova-barcelonaproposta_29.
html>. Acessado em 30 abr. 2016, 21h22min.
Figura 1.4 – Masterplan de Barcelona - Atual.
FONTE: GOOGLE EARTH, 2016.
6
Já a Reforma Urbana de Paris possuiu um caráter muito mais
agressivo, pois o plano que previa o progresso, a facilitação
das intervenções militares, e o embelezamento da cidade
resultou na abertura de vias e outros tipos de intervenções
possuía a intenção de acabar com os bairros insalubres e
consequentemente expulsar – e expulsou – a classe operária
do centro da cidade. Vê-se assim, que mais uma vez os
interesses das classes economicamente dominantes
sobrepõem-se aos das outras, e que desde o princípio do
estruturamento da cidade capitalista, a população operária é
oprimida e marginalizada. Figura 1.5 – Reforma Urbana de Paris - Plano. FONTE:
<https://arquitetandoblog.wordpress.com/2009/04/08/haussmann-e-a-
reforma-de-paris/> . Acessado em 30 abr. 2016, 21h26min.

Figuras 1.6 e 1.7 – Reforma Urbana de Paris – Antes e depois. FONTE: <https://br.portalprofes.com/nataliar/blog/a-reforma-de-paris>. Acessado em 30
abr. 2016, 21h32min.
7
O que define uma intervenção no traçado urbano e o que as
justifica? Esse questionamento culmina na necessidade do
estudo da cidade. Essa formação científica, é definida como
Pré-Urbanismo (CHOAY, 1965). As propostas do Pré-
Urbanismo não saíram do papel, porém se faz importante o
entendimento sobre esse período.
O Pré-Urbanismo se vincula em duas principais vertentes, que
a priori visavam uma "definição/justificativa" para o traçado
urbano e a consequente melhoria da qualidade de vida,
levando-se em conta a habitação e a infraestrutura sanitária: a
vertente Progressista e a Culturalista. Até então – como vimos
– as intervenções urbanas eram atreladas à área de atuação
da engenharia, e as diretrizes definidas pouco se identificavam
com a realidade existente nos locais. Esse pensamento não é
diferente para o Pré-Urbanismo Progressista, que visava o
progresso, possuindo ideais estéticos de embelezamento da
cidade com a abertura de grandes vias que priorizassem o
rápido trânsito na cidade. Em contrapartida a esse pensamento
intervém-se o Culturalista, que visa preservar a identidade
cultural do local, admitindo que cada habitante agrega algo
único àquela cidade.
Com o avanço do período pós Revolução Industrial, consolida-
se o Urbanismo em si, que ao contrário do Pré-Urbanismo,
transforma-se em uma prática. Estabelece-se o Progressismo,
aplicado primeiramente na Cidade Industrial de Tony Garnier
(1901), e posteriormente se populariza após a I Guerra Mundial
(1914-1918), com as intenções de utilização de formas puras e
exploração das técnicas industriais. Nesse período destacam-
se os principais arquitetos da história da Arquitetura e do
Urbanismo, sendo eles: Gropius, Le Corbusier, Mies Van der
Rohe, Oud e Mendelsohn. A intenção da industrialização fica
mais eminente com o fundamento da escola Bauhaus de
Weimar por Gropius em 1919.
Segue-se assim para o Urbanismo Moderno. A história do
urbanismo moderno teve sua origem no final do século XIX, até
as duas primeiras décadas do século XX, tendo surgido na
Alemanha (1870) (VIANA, 2003). Seus principais manuais
8
foram escritos durante os CIAMs4 (Congresso Internacional de
Arquitetura Moderna). Em relação ao urbanismo, a vertente era
funcionalista, idealizada por Le Corbusier, que possuía suas
setorizações bem definidas em seus quatro pontos - habitação,
circulação, trabalho e lazer e privilegiava o uso do automóvel.
Esse tema foi imensamente discutido e em 1933 na Grécia,
durante o V CIAM, culminou em seu principal documento de
manifesto urbanístico: a Carta de Atenas, que também previa
e tratava das questões dos patrimônios culturais.

Figura 1.8 – Urbanismo Moderno – Plano Voison para Paris, Le

Corbusier.
FONTE: <https://fundamentosarqeurb.files.wordpress.com/2011/06/aula-
03-fund-do-urb.pdf>. Acessado em 30 abr. 2016, 21h35min.

4
Fundado em 1928 na Suíça, composto pelos principais arquitetos da
época, o Congresso Internacional de Arquitetura Moderna foi responsável
por repercutir o chamado International Style, uma arquitetura funcional e
racionalista. A primeira fase contribuiu para a resolução dos problemas
urbanos, com a produção habitacional, a segunda, se aplicou ao urbanismo
(MARICATO, 2000).
9
Com a II Guerra Mundial (1939-1945) e a destruição em massa
das cidades europeias, a reconstrução das cidades históricas
é colocada em foco, seguindo principalmente as diretrizes
definidas pela Carta de Atenas e as teorias de restauro que
indicavam a retomada das memórias sociais "perdidas"
durante a guerra. Essas teorias de certo modo "humanizaram"
a relação social com o espaço urbano5, e com a abordagem
antropológica6 dos fatos, os grandes teóricos/arquitetos
passam a defender a utilização de diferentes soluções para
diferentes casos e culturas, ao contrário da universalização
progressista. Consequentemente as propostas e projetos
modernistas pararam de sensibilizar as novas gerações de
teóricos e arquitetos, pois sendo um método tão linear baseado
em uma cidade basicamente capitalista, não solucionava assim
todos os complexos e contraditórios problemas urbanos. Assim
surgem fortes críticas ao movimento, causando a crise do
5
Vale ressaltar que, essa teorização possui certo distanciamento para as
políticas de produção habitacional, que, devido ao déficit habitacional, se
fez necessário a criação de modelos para a reconstrução em massa.
6
"Antropologia: [...] Conjunto de estudos sobre o homem, como ser animal,
social e moral. A. social: estudo da estrutura social de sociedades iletradas."
(MICHAELIS, 2009).
Urbanismo Moderno: grandes teóricos7 problematizaram e
abriram discussões sobre as problemáticas consequentes ao
progressismo, bem como seus significados, suas conexões e
sua questão social. Em 1959, no X CIAM realizado na
Iugoslávia, se dá por esgotado o Urbanismo Moderno, e a
sociedade passa a viver em uma situação denominada Pós-
Moderna (ou contemporânea): o aqui e o agora, na
globalização, segundo David Harvey, 1993, onde se
confundem tempo e espaço, em uma realidade massificada8,
de acumulação flexível, e em uma condição onde tudo possui
um capital simbólico.
Atualmente o Urbanismo, se caracteriza como disciplina, se
organizando como corpo teórico, e se inserindo na divisão
técnica do trabalho, produzindo uma visão “científica” e
pragmática quanto aos instrumentos de intervenção (legislação
urbana). (VIANA, 2003). O Planejamento Urbano é uma área
7
Destacam-se as produções de David Harvey, Robert Venturi, Aldo Rossi
e Jane Jacobs.
8
Destacando-se o fordismo e keynesianismo.
10
do Urbanismo, que surgiu como resposta aos problemas do
sistema e do Estado capitalista e suas crises constantes
“(...) A ideia do planejamento usualmente é adotada quando
se quer garantir e defender os interesses do mercado, constituindo-
se, na maioria, em ideias descoladas da realidade, impregnadas
pela ideologia hegemônica. E este parece ainda ser a função do
planejamento urbano na atualidade. ” (VIANA, 2003, p.96).
Sendo assim, como pode-se notar, todos os períodos que
transcorrem pela sociedade possuem o vivenciamento de
problemáticas e a teorização de soluções para as mesmas. O
que ocorre é que, na maioria das vezes as teorias não saem
do papel por possuírem descolamentos com a realidade
prática, onde devem serem levadas em conta uma série de
fatores ou, são apropriadas de maneira errada e revertidas em
benefícios para àqueles que não precisam. Em um contexto em
que muitos países europeus souberam lidar com a situação de
desigualdade social e regular as funções do solo urbano,
infelizmente, por uma série de fatores, o Brasil – e outros
países subdesenvolvidos – ainda enfrentam desafios muito
claros quanto às condições de melhorias sociais.
1.2. O Urbanismo no Brasil e o papel do Planejamento Urbano
Assim, cabe aproximar a reflexão para o Brasil.
Historicamente, a cultura do país é reflexo de uma política
hierárquica patrimonialista adotada desde os primórdios de sua
colonização por Portugal. Essa situação teve como reflexo uma
política desigual e excludente, que assombra à sociedade até
os tempos atuais.
A aplicação do Urbanismo no país inicia-se primeiramente em
meados do fim do século XIX, início do século XX, onde no país
adotaram-se modelos urbanísticos culturalistas e progressistas
inspirados nos europeus.
Os principais modelos adotados foram aqueles ligados ao
progressismo, com a aplicação dos planos de saneamento e
embelezamento das cidades. Esses planos, nascidos desde
1870 foram as primeiras ideias sobre Planos Diretores no
Brasil, estabelecendo Códigos de Posturas, que basicamente
eram zoneamentos com leis objetivas.
11
Além dos casos de arrasa-quarteirões para o saneamento e
progresso, com a abertura de vias, como no caso da Reforma
da Av. Pereira Passos, ocorrida no centro do Rio de Janeiro
entre 1902 e 1906 e a abertura dos canais de Santos em
meados de 1907, pelo Eng. Saturnino de Brito. Uma das
diretrizes adotadas para a aplicação das políticas sanitaristas
era a expulsão – limpeza - dos cortiços do centro da cidade.
Figura 1.9 – Plano de Reforma da Av. Pereira Passos, no Rio de Janeiro.
FONTE: <http://pre.univesp.br/as-reformas-do-rio-de-janeiro-no-inicio-do-
seculo-xx#.VyVVrzArKhc
>. Acessado em 30 abr. 2016, 21h59min.
Nota-se então um modelo de intervenção muito parecido com
o de Haussmann, que demoliu parte do centro histórico da
cidade para dar lugar ao progresso. Assim como ocorrido na
França, no Brasil, o expulsamento da população das áreas
centrais para as áreas periféricas, sem infraestrutura, onde no
Brasil, surgem as favelas. Se faz importante observar como a
tentativa do saneamento urbano causou uma problemática
ainda maior relacionada à habitação.
Figura 1.10 – Plano de Saneamento de Saturnino de Brito. Canais de Santos.
FONTE:<http://www.novomilenio.inf.br/
santos/fotos023.htm>. Acessado em 30 abr. 2016, 22h03min.
12
A partir dos anos de 1920, as políticas sanitaristas começam a
entrar em declínio, dando lugar aos ideais ligados à
praticidade. Inicia-se assim uma fase de planos de conjunto,
destacando-se o Plano Agache no Rio de Janeiro (1920) e o
Plano de Prestes Maia em São Paulo (1930), inaugurando o
conceito do Plano, em um discurso do planejamento urbano
integrado por meio de um Plano Diretor, “com objetivo de
“administrar os problemas crônicos da cidade”, através do seu
“equacionamento com precisão” (Villaça,1999;230). O termo
Urbanismo, segundo Villaça, caiu em desuso no Brasil neste Figura 1.11 – Milagre Brasileiro.
FONTE: <http://atarde.uol.com.br/brasil/noticias/crescimento-da-
período, sendo substituído pelo termo Planejamento Urbano, economia-foi-retrocesso-para-a-maioria-1580123>. Acessado em 30 abr.
2016, 21h39min.
como conceito de modernidade.” (VIANA, 2003, p.110-11).
Desse modo, o modelo do Urbanismo Moderno foi
Até a década de 1950 o Brasil era um país predominantemente
principalmente utilizado no planejamento do Plano Piloto de
rural, mas as tomadas de medidas políticas relacionadas ao
Brasília, de Lúcio Costa, em 1957. Vejamos bem: mesmo após
Plano de Metas - conhecido como 50 anos em 5 - do presidente
a condenação desse método em relação à realidade social, é
da época Juscelino Kubitschek e a posterior implantação do
tomado o partido de sua utilização justamente sob um discurso
PAEG (Programa de Ação Econômica do Governo) durante o
progressista racionalista, necessário para validar e consolidar
período da Ditadura Militar, levaram à uma elevada
a promessa do progresso brasileiro. A adoção de modelos
industrialização – tardia -, onde, a população urbana brasileira
como esse, para Ermínia Maricato, implica em "ideias fora do
cresceu na metade do tempo o equivalente ao que Londres
lugar", por se tratarem da resolução de uma realidade
cresceu em quase 100 anos.
13
burguesa desconexa com a realidade da maioria do povo
brasileiro, sendo assim:
"O modelo racionalista então, cumpre o papel de ocultar
problemas reais existentes na sociedade brasileira, criando um
mercado especulativo e restritivo ao povo de baixa renda."
(MARICATO, 2000).
É nessa época também - quando a população urbana do país
representava quase metade da população total-, que são
colocados em enfoque questões primordiais como a reforma
urbana e os superplanos, que não saíram do papel. A
necessidade da integração entre os vários objetivos do
Planejamento Urbano evoluiu a terminologia do conceito para
Planejamento Urbano (ou local) Integrado, que de certa forma
não atendem à política urbana como um todo, priorizando as
questões habitacionais e aos poucos integrando os demais
fatores. Durante o período da Ditadura Miliar, sob a gestão do
Plano Decenal, que aborda os pontos principais da política
urbana, se dá a criação de órgãos que institucionalizam o
Planejamento Urbano no Brasil, e que se valiam de
contribuições de outros órgãos ligados à geografia,
planejamento econômico e social e viabilizam a implantação de
empreendimentos por meio da distribuição de investimentos
provenientes da poupança e de linha de crédito.
Figura 1.12 – Brasília.
FONTE:<hhttp://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/20
14/12/12/interna_cidadesdf,461704/fotos-compare-imagens-da-
esplanada-dos-ministerios-em-1960-e-2014.shtml
>. Acessado em 30 abr. 2016, 22h11min.
14
Para Monte-Mór, a má qualidade da gestão das políticas
públicas foram responsáveis ainda mais pelo processo de
marginalização nos programas sociais devido às suas
diferenciações e restrições para as linhas de crédito, elevando
o poder aquisitivo das classes altas, conduzindo
adensamento dos núcleos das cidades e consequentemente
tornando a terra "vazia" mais rara, favorecendo o processo de
especulação imobiliária. Logo, para implantação
habitações de interesse social, procuram-se terras mais em
conta devido ao seu baixo poder aquisitivo, levando-os cada
vez mais longe dos centros urbanos, ampliando cada vez mais
a malha da cidade, reafirmando-se assim o conceito de "as
ideias fora do lugar e o lugar fora das ideias" de Maricato.
Esse processo estende-se até hoje, porém, com a constante
discussão sobre o assunto, protagonizada principalmente
pelos urbanistas que vem ocorrendo ao longo dos anos, a
implantação de novas políticas urbanas vem gerando boas
conquistas para o cenário urbanístico do Brasil.
Ainda na década de 1960, o país passa ainda pelo Plano de
Desenvolvimento Local, deixado de lado em 1980 devido à
instituição das Regiões Metropolitanas em 1974, sendo
implantado o Sistema Metropolitano de Planejamento. A partir
de 1990, institui-se o Planejamento Estratégico de Cidades,
com as diretrizes que desenvolvimento sustentável,
o englobando posições estratégicas para o meio ambiente.
Em um cenário onde as políticas públicas vão se expandindo
cada vez mais, os antigos Planos Diretores passaram a dar
das
lugar à planos mais politizados, que contavam com a
participação popular no processo de discussão sobre a cidade.
Finalmente, em 2001 é criada a Lei Federal nº 10.257/01, que
institui o Estatuto da Cidade, um dos instrumentos mais
importantes para a gestão urbana, com a finalidade de
promover diretrizes gerais para a gestão democrática da
cidade. Em 2003, é criado o Ministério das Cidades, ministra
programas de acessibilidade e urbanos, de habitação,
mobilidade e saneamento, com a missão de “melhorar as
cidades, tornando-as mais humanas, social e economicamente
justas e ambientalmente sustentáveis, por meio de gestão
democrática e integração das políticas públicas de
planejamento urbano, habitação, saneamento, mobilidade
15
urbana, acessibilidade e trânsito de forma articulada com os gestão das cidades, se faz imprescindível a criterização e a
entes federados e a sociedade. ” (MINISTÉRIO DAS identificação das terminologias de planejamento, seus âmbitos
CIDADES. Disponível em: < e escalas, interferindo assim diretamente no recorte e no
http://www.cidades.gov.br/index.php/institucional/oministerio>. detalhamento das questões urbanas a serem abordadas.
Acessado em 01 jun. 2016, 13h24min. PLANO/ ATIVIDADE DE ESCALA(S) CARTOGRÁFICA(S)
ESCALA GEOGRÁFICA
PLANEJAMENTO OU GESTÃO MAIS USUAIS
Planejamento econômico (menos
ou mais especializado) realizado
O fato é que, o papel do planejamento urbano em suas por grandes empresas
Escalas muito e muitíssimo
INTERNACIONAL (GLOBAL, transnacionais e entidades
pequenas (de 1:5.000.000 a
diferentes escalas, é essencial para a correta percepção e GRUPOS DE PAÍSES) supranacionais como a União
Europeia; a vinculação com o
escalas de planisfério
planejamento urbano costuma ser
tratamento das necessidades sociais, pois elas que interferem muito tênue ou existente
O Brasil, em parte devido às suas
dimensões e complexidade, em
diretamente na qualidade de vida populacional. parte devido à pouca “cultura de
Escalas pequenas e muito
planejamento”, não possui
pequenas (no caso do Brasil,
tradição de planejamento nessa
menores que 1:5.000.000, para
escala, onde se trata de estimular
NACIONAL fins de representação sinótica, e,
As corretas decisões acarretarão na prosperidade do país, com e orientar o desenvolvimento do
país considerando as diversas
para fins de trabalho, 1:1.000.000
e 1:500.000, ou mesmo bem
regiões em conjunto; em contraste
maiores, para detalhamentos)
a interdisciplinaridade do planejamento refletindo nas com isso, a Alemanha apresenta
grande tradição de planejamento
espacial nessa escala
transformações sociais, ecológicas, econômicas, culturais e Escalas pequenas, médias e
grandes, dependendo do tamanho
Planos de desenvolvimento
do recorte considerado (variará,
espaciais, portanto, aprender com as decisões passadas que REGIONAL regional realizados por agências
via de regra, de 1:100.000 até a
de desenvolvimento
escala usual de carta topográfica,
geraram mais problemáticas urbanas é essencial para 1:50.000)
Escalas grandes (1:20.000 para
Planos de desenvolvimento e
representação geral, e 1:50.000,
MACROLOCAL macrozoneamentos de regiões
decisões futuras. Assim sendo, para Souza, 2003, um dos metropolitanas
para trabalho e representação de
detalhes)
Escalas grandes e muito grandes
principais desafios em se planejar se dá justamente na Planos diretores municipais;
planos específicos (transportes,
(dependendo do tamanho da
cidade ou município, de 1:200.000
etc.) referentes a uma única
MESOLOCAL a 1:20.000 para representação
tentativa de prever o futuro, fato que não deve ser feito no cidade; divisões municipais para
fins de gestão orçamentária
geral, e de 1:50.000 a 1:10.000
para trabalho e representação de
participativa
sentido literal – no engessamento da questão -, mas sim como detalhes)
Escalas muito e muitíssimo
Projetos de Estruturação Urbana
grandes (dependendo do tamanho
(PEUs), como aqueles
simulações para os desdobramentos dessas questões. Mais MICROLOCAL
implementados no Rio de Janeiro;
da cidade ou do município, de
1:50.000 a 1:5.000 para
esses projetos (melhor seria dizer:
representação geral, e de 1:10.000
além, para o autor, para a concepção do planejamento e planos) detalham o plano diretor
para cada setor geográfico
a 1:2.500 para trabalho e
representação de detalhes

Tabela 1.1– Escalas geográficas, planos e escalas. 16

FONTE: extraído de SOUZA, 2003.
Logo, cada escala geográfica de diagnóstico necessita de
diretrizes adequadas para ações pontuais, e para que o
diagnóstico ocorra, é necessário entender a cadeia de
dinâmicas (globais, nacional, regional, macrolocal, mesolocal
e/ ou microlocal), para analisar os problemas e potencialidades
do local e definir em um planejamento estratégico, setores de
ações e seus objetivos, diretrizes, ações e metas para a
consolidação e gestão do projeto.

Sendo assim, tendo sido estudados os âmbitos globais e

nacional das questões urbanas vivenciadas desde o Pré-
Modernisto e a Pós-Modernidade, parte-se para as realidades
regionais do local a ser estudado.

17
Capítulo 2: São Vicente
Primeira vila do Brasil, célula mãe brasileira, a Estância
Balneária de São Vicente passou por inúmeros períodos de
transformações em seu território.

18
2.1. O município de São Vicente e sua articulação regional
A primeira Vila do país, fundada
22 de janeiro de 1532, e Estância Balneária desde 07 de julho
de 1977, o município de São Vicente tem como limites ao Norte
as cidades de São Paulo, São Bernardo do Campo e Cubatão,
ao Leste a cidade de Santos e à Sudoeste os municípios de
Itanhaém, Praia Grande e Mongaguá. Faz parte de RMBS
(Região Metropolitana da Baixada Santista), criada em 30 de
julho de 1996, que engloba os municípios integrantes do litoral
do Estado de São Paulo: Peruíbe, Itanhaém, Mongaguá, Praia
Grande, São Vicente, Santos, Cubatão, Guarujá e Bertioga.
Com uma população de 332.445 habitantes distribuída em um
território de 14 mil hectares entre área insular e continental,
possui o terceiro maior grau de urbanização9 da RMBS, ficando
atrás somente de Guarujá e Santos e uma densidade
demográfica na área urbanizada que chega até 135 hab/ha,
sendo considerada a maior densidade média encontrada nos
municípios da Baixada Santista. Suas principais vias de
interligação com outras regiões e cidades são o Sistema
9
Percentual da população urbana em relação à população total.
Anchieta – Imigrantes, que interliga o planalto de São Paulo
com o litoral, onde ainda, a rodovia imigrantes faz a interligação
em
também com outras cidades, como Praia Grande e entre as
áreas continentais e insular da cidade. E a Rodovia Padre
Manoel da Nóbrega, (IBGE, 2010; INSTITUITO PÓLIS, 2013)
Incluída no contexto de “Polo Central”, juntamente com os
municípios de Santos e Cubatão, o município faz parte de uma
região que articula-se fortemente com outras regiões –
estadual, federal, da América Latina e mundial - devido à sua
importância econômica, relacionada às atividades do Porto de
Santos, o maior da América Latina e às atividades do Polo
Industrial de Cubatão. E sua importância turística, sendo o
maior polo de turismo do Estado de São Paulo.
A cidade serve de apoio principalmente para a cidade de
Santos, devido aos processos decorrentes do desordenamento
das funções sociais do espaço urbano, decorrendo na
valorização e consequente especulação imobiliária, gerando
conurbação para cidades vizinhas, como veremos em seu
processo de evolução urbana.
19
LOCALIZAÇÃO

Gráfico 2.1 – Distribuição do território da RMBS.

20
Figura 2.1 – Localização do município. FONTE: PMSV,1999. FONTES: IBGE, 2010 e FUNDAÇÃO SEADE, 2016.
‘
MUNICÍPIO Área continental área insular

Rod. Dos imigrantes (sp-160)

LEGENDA
Rod. Padra Manoel da nóbrega (sp-055)
ZONA URBANA

ZONA RURAL

21
Figura 2.2 – Mapa do município. FONTE: PMSV, 1999.
2.2. O município de São Vicente no espaço físico territorial, sua ombrófilas Montana, Submontana e de Terras Baixas,além de
infraestrutura e seus serviços urbanos ecossistemas de restinga e vastas extensões de manguezais
na área continental. Esses conjuntos refletiram na criação de
Conhecido como Célula Mater do país, o município de São
quatro áreas protegidas no município: o Parque Ecológico
Vicente localiza-se na parte central do litoral do Estado de São
Voturuá (item 2, figura 2.2), o Parque Estadual da Serra do Mar
Paulo, mais precisamente na ilha de São Vicente, entre a Ilha
(PESM) – o maior parque do Estado de São Paulo- (itens 8, 9,
de Santo Amaro e a área continental da região.
10, figura 2.2), o Parque Estadual Xixová-Japuí (PEXJ) (item 6
Sabe-se que a região conta com processos geomorfológicos
e 7, figura 2.2), e a APA (Área de Proteção Ambiental) Marinha
diferenciados e complexos, onde a formação de seu relevo se
Litoral Centro (APAMLC), sendo os três últimos, unidades de
dá em dois domínios distintos que impelem à região duas
conservação.
principais características: uma referente ao Planalto Atlântico,
Importante observar que os dois parques, PESM e PEXJ,
predominando as peculiaridades da Serra do Mar, com suas
compreendem 68,75% do município de São Vicente
grandes diferenças de níveis, vales, redes fluviais e o bioma da
(INSTITUTO PÓLIS, 2013).
Mata Atlântica, e a outra aludindo à Planície costeira,
propriamente dita "plana", com influência flúvio-marinha,
Quando sua hidrografia, destacam-se no município: a Baía de
consequentemente predominando os ecossistemas de
São Vicente; a Baía de Santos; o Mar Pequeno; os rios:
manguezais e de restinga. (AMORIM; OLIVEIRA, 2009).
Bugres, Piassubuçú, Branco, Cacheta, Emídio, Cruz, Cobras,
Atualmente apresentam-se no território remanescentes Cubatão, Cubatão de Baixo, Cubatão de Cima, Pilões, Branco
bastante reduzidos de Mata Atlântica, manguezais e floresta de Cima, Acarau de Baixo, Acarau de Cima, Tapuá, Santana,
ombrófila densa na área insular e remanescentes de florestas Guaramar e Pompeba; os córregos: Divisa e Mãe Maria, o
Ribeirão Cagecas, a Cachoeira de Itu e o Canal Barreiros. Seu

22
clima é altamente úmido (acima de 80%), com temperaturas
médias de 24ºC no verão e 17ºC no inverno.
Sua altitude configura-se em cotas acima de 1000m na Serra
do Mar e em média 10m na área urbana da região, fator que
aliado à atratividade de sua orla favoreceu seu povoamento,
que iniciou-se em aproximadamente 1502 com um núcleo
europeu, e posteriormente com a colonização portuguesa a
partir de 1532, com a fundação da Vila de São Vicente.

23
Figuras 2.3, 2.4 e 2.5 – Colonização da Cidade e mapas. FONTES: <http://www.novomilenio.inf.br/sv/svf004.htm>, acessado em 16 set. 2016,
14h23min.; GOOGLE EARTH, 2016.
relevo

RELEVO

1 MORRO ITARARÉ 4 MORRO ILHA PORCHAT 8 MÃE MARIA PLANÍCIE LITORÂNEA

2 MORRO VOTURUÁ 5 MORRO DOS BARBOSAS 9 PAI MATIAS
3 MORRO COTUPÉ 6 MORRO DA PRAINA PLANÍCIE FLUVIAL
7 MORRO JAPUÍ 10 SERRA DE CUBATÃO
MORROS/ ESPORÕES
E ESCARPAS DA
SERRA DO MAR

24
Figura 2.6 – Relevo. FONTE: PMSV,1999.
hidrografia

1 RIO BRANCO DA CONCEIÇÃO 7 RIO BRANCO 13 LAGOA DO MARIANA 19 BAÍA DE SÃO VICENTE
2 RIO CUBATÃO DE CIMA 8 RIO BOTUROCA 14 RIO CASQUEIRO 20 OCEANO ATLÂNTICO
3 RIO CUBATÃO 9 RIO PIAÇABUÇU 15 RIO CAXETA
4 RIO PILÕES 10 RIO MARIANA 16 RIO DO BUGRE
5 CÓRREGO DA MÃE MARIA 11 RIO TUQUIMBOQUE 17 CANAL DOS BARREIROS
6 RIO SANTANA 12 RIO GRAGAÚ 18 MAR PEQUENO

25
Figura 2.7 – Hidrografia. FONTE: PMSV,1999.
Desde o início da colonização portuguesa na região, a cidade
passou por aproximadamente quatro períodos que definem de
modo geral o seu processo de evolução urbana, que serão
resgatados a seguir, com base nas informações colhidas do
PLHIS (Plano Local de Habitação de Interesse Social) de 2009:
 1º Período
1500 – 1800: letargia
Em seus 300 anos iniciais de existência, a Capitania de São
Vicente manteve baixos índices de crescimento devido às
tentativas e ao insucesso das lavouras comerciais e à
dificuldade de povoação devido aos seus terrenos alagadiços,
chuvas, altas temperaturas, etc.
Sendo assim, São Vicente acabou por possuir apenas a
posição estratégica de ligar o planalto com o exterior, função
essa que foi gradativamente sendo deixada de lado devido ao
estabelecimento do porto na recém-fundada Vila de Santos
10
Como por exemplo a implantação da ferrovia São Paulo Railway, em
1867, a primeira ferrovia do estado, que ligava o planalto paulista ao litoral.
(1545), que possuía um estuário capaz de aportar navios de
grande porte.
 2º Período
Fim do séc. XIX ao séc. XX: fronteira expansão e
desenvolvimento turístico
A realização de fortes investimentos do capital estrangeiro em
infraestrutura nas redes de circulação10, consequente do
impulsionamento da política cafeeira, reflete diretamente em
transformações políticas, econômicas e de produção, sociais e
culturais, alterando principalmente o modo de vida nas cidades,
influenciadas pelos costumes da mão de obra estrangeira,
baseados em valores burgueses de higienização e
embelezamento das cidades (Viana, 2010). Em Santos, o forte
processo de urbanização e a implementação da Política
Sanitarista induziu a migração da classe trabalhadora da
cidade de Santos para São Vicente, adensando assim sua área
central que já era ocupada desde sua colonização, e ocupando
ao redor da linha 1A do bonde, que ligava o centro de São
E a posterior implantação da linha Sorocabana, em 1915 que ligava o litoral
central ao litoral Sul paulista.
26
Vicente ao centro de Santos. Sendo assim, em São Vicente Durante todo esse período foram estabelecidos clubes
iniciou-se a ocupação da área de orla e a de manguezais na voltados à esse tipo de turismo, tais eles, o Clube de Regatas
divisa com Santos (tambores - Zona Noroeste), consolidando- Tumiaru, Golfe Clube, Jóquei Clube, Clube Beira Mar, Edifício
se assim uma das principais áreas de expansão da cidade. Gáudio e Ilha Porchat.

Até então com o perfil de ocupação de classe baixa A introdução do Polo Industrial de Cubatão traz para a cidade
predominantemente operária, o cenário da cidade passa a ser o estabelecimento da moradia da classe operária da indústria,
alterado em meados de 1940, quando se inicia de fato seu e uma dinâmica que intensifica ainda mais as atividades do
processo de segregação sócioespacial. A cidade de Santos setor terciário – que já era voltado para o apoio ao porto de
dessa vez passa a conurbar de seu território sua classe média Santos. Sendo assim, a cidade se consolida no
emergente, que se estabelece no Itararé, em terrenos estabelecimento de comércio e serviços para os moradores da
alugados, pertencentes à Irmandade Santa Casa de Santos. região (operários do porto de Santos e do polo de Cubatão) e
para as atividades turísticas.
Esse processo então culmina em um movimento pendular por
todo o território, gerando o adensamento da área de mangues  3° Período
na divisa dos tambores com Zona Noroeste, e a ocupação da 1950 – 1980: crescimento, segregação e precarização
área de morros, onde a infraestrutura urbana era inexistente.
Na década de 1950, em meio ao intenso adensamento e
No fim da década de 1940, a cidade passa a apresentar crescimento da ocupação de seu território, a ocupação em
características de estância balneária, principalmente com a torno da linha Sorocabana tornou-se uma fronteira
inauguração da rodovia Anchieta, em 1947, que favoreceu a socioespacial na cidade, separando os bairros praianos e o
ligação da população do planalto paulista para o litoral, centro do restante dos bairros.
recebendo assim visitas dos paulistanos à turismo de veraneio.
27
Em 1960, a quase completa ocupação da faixa litorânea de
São Vicente motiva o aterramento para a expansão da
ocupação da Ilha Porchat. Nesse mesmo período, continuam
seguindo os processos migratórios e o estabelecimento de
outros bairros operários no entorno na Linha 1 do bonde,
constituindo-se os demais bairros vicentinos insulares: Vila
Melo, Vila São Jorge, Jardim Guassu, Jardim Paraíso, Vila
Valença, Voturuá, Jardim Independência, Vila Cascatinha,
Catiapoã e Parque Bitaru, e mais perifericamente, o Jóquei
Clube. A ocupação desses bairros se dá através da venda de
loteamentos em locais sem infraestrutura – padrão recorrente
no processo de especulação do uso e ocupação do solo -. Em
sua maioria, as edificações constituíam-se de chalés com
esgoto à céu aberto.
Ainda em 1960, o DNOS (Departamento Nacional de Obras
Sanitárias) inicia a construção dos diques na área limítrofe com
a Zona Noroeste de Santos, visando a recuperação ambiental
dos mangues e terrenos alagadiços, favorecendo assim a
ocupação das áreas ambientalmente fragilizadas do extremo
oeste ao norte de cidade, agravando assim ainda mais os
problemas socioambientais da região.
Até a década de 1980 a cidade continuou crescendo
consideravelmente, e mesmo com os problemas
socioambientais recorrentes, São Vicente continua com um
intenso fluxo turístico, onde incrementam-se cada vez mais na
orla da praia prédios de apartamentos destinados à segunda
residência. E, em 1977, sobre a Lei nº 1.358 do Estado de São
Paulo, é concedida à ela o título de Estância Balneária, com a
intenção da promoção das estruturas voltadas ao turismo e à
promoção do turismo regional.
Paralelamente, a cidade passa mais uma vez pelo processo de
adensamento e crescimento populacional, e com a alteração
do perfil socioeconômico dos bairros operários no entorno da
Linha1 do bonde de operários de classe baixa para
trabalhadores do porto e polo industrial de classe média, são
possibilitados investimentos privados de urbanização nos
bairros, que por meio de linhas de financiamento imobiliárias
incentivadas pelo poder público. Passam assim a serem
executados Planos Comunitários de Drenagem e
Pavimentação, bem como ocorrer a alteração das tipologias
residenciais de chalés para casas térreas e assobradadas.
28
Quanto às favelas e assentamentos precários, além das
favelas dos diques, entre 1950 e 1980 se consolidam as
favelas do México 70, Saquaré, México 70, Saquaré, Dique
Sambaiatuba, Pompeba, Piçarro, Caixetas, Sá Catarina de
Moraes, Argentina 78, Rio D’Avó e Miau. Quanto aos
assentamentos precários, foram identificados três no período
de 1930 – 1950, porém estabeleceram-se principalmente nos
anos de 1960, identificando-se 13 novas ocupações na área
continental, e em 1970, onde estabeleceram-se 8 novos, sendo
6 na área insular.
Nesse período também inicia-se a ocupação da área
continental da cidade, com os bairros Japuí e Samaritá. Esse
último, devido principalmente à acessibilidade rodoviária pela
Rodovia Padre Manuel da Nóbrega, construída em 1970, se
tornando uma alternativa de compra da casa própria para os
trabalhadores da região por um valor mais acessível que os
praticados na área insular, já totalmente ocupada. A ocupação
do bairro se deu de forma desordenada, sendo ocupado sem
uma diretriz geral de uso e ocupação do solo, acarretando em
um local com precariedade de infraestrutura e carência de
serviços. A área continental foi inclusive utilizada como
depósito clandestino de produtos químicos da empresa
Rhodia, causando assim problemas ambientais e a exposição
da população aos produtos tóxicos.
 4º Período:
Fim do séc. XX – atual: crise econômica e precarização
A década de 1980 a 1990 é marcada principalmente pelo
declínio no crescimento econômico da Baixada Santista devido
às diversas crises, privatizações na indústria de Cubatão e
modernização dos portos.
Esse declínio vem ao encontro à uma série de outros fatores
que estão atrelados ao processo desconforme de urbanização
e à ausência de controle da poluição do ar em Cubatão e a falta
de balneabilidade com a poluição do mar (em relação à
quantidade de coliformes fecais encontrados na região),
refletindo diretamente nas condições de vida do morador do
município, que possuía – e possui – vínculo empregatício com
o Porto de Santos, Polo de Cubatão e com o mercado da
construção civil, culminando no crescimento de áreas
precárias, principalmente no Samaritá, criando-se ocupações
do Mangue Seco,Quarentenário/Vila Ponte Nova, Rio Branco,
29
 Bonde linha 1a
Rio Negro, entre outras, fato também decorrente da abertura
da ponte rodoviária sobre o canal dos barreiros, ligando São
Vicente à parte Sudoeste continental do município, até então
ligada apenas à parte Sul do continente.

Evolução urbana FERROVIA SÃO PAULO

RAILWAY 1867-1846

EVOLUÇÃO URBANA

FUNDAÇÃO 1532 DÉC. 1930 DÉC. 1940 DÉC. 1950

DÉC. 1960 DÉC. 1970 DÉC. 1980-ATUAL

30

Figuras 2.8 – Evolução Urbana. FONTE: PMSV – PLHIS 2009. Re-elaborado pela autora.
2.9 – Bonde e Ferrovia. FONTE: PMSV – PLHIS 2009, GOOGLE EARTH, 2016. Re-elaborado pela autora.
Sendo assim, desde o fim da década de 1990 a área insular se
encontra quase que totalmente ocupada, sendo dividida pelos
bairros Beira Mar, Boa Vista, Catiapoã, Centro, Cidade
Náutica, Esplanada dos Barreiros, Gonzaguinha, Itararé,
Jardim Guassu, Jardim Independência, Jóckey Club, Parque
Bitaru, Parque São Vicente, Vila Margarida, Vila Melo, Vila
Nossa Senhora de Fátima, Vila São Jorge, Vila Valença, e Vila
Voturuá. Já a área continental, onde estabelecem-se os
Assentamentos precários
Área Continental
15 Assentamentos precários
11.084 famílias
Figura 2.10 – Assentamentos Precários. FONTE: PMSV – PLHIS, 2009. Re-
elaborado pela autora.
bairros Japuí, Humaitá, Jardim Irmã Dolores, Jardim Rio
Branco, Nova São Vicente, Parque Continental, Parque das
Bandeiras, Samaritá, Vila Ema e Vila Nova Mariana ainda é
passível de expansão urbana. A situação dos assentamentos
precários não se atenuou, e até 2009, foram identificados pela
SEHAB (Secretaria de Habitação) 23 assentamentos precários
na área insular e 15 na área continental.
Área Insular
23 Assentamentos precários
16.031 famílias
31
Ainda no período do fim da década de 1990, a característica
turística da cidade de São Vicente vai cada vez mais sendo
deixada de lado, principalmente pela predominância das
atividades econômicas não-ligadas ao turismo, como sugerem
os dados socioeconômicos a seguir.
11
Fonte: IBGE – Censo 2010.
12
Segundo a pesquisa do IPVS (Índice Paulista de Vulnerabilidade) em
2010, a renda domiciliar média é de R$2.159,00.
2.3. O município de São Vicente quanto à sua demografia e
seus dados socioeconômicos e aspectos relativos à
particularidade do município e à articulação regional
Seus 332.445 habitantes11 são maioria jovem, com renda
domiciliar predominante média de 2 salários mínimos12, onde
16,5% dos domicílios não ultrapassam meio salário mínimo per
capita13. Segunda a análise feita em 2013 pelo Instituto Pólis,
o percentual da população parda e negra sobre a população
total está acima do percentual verificado para o Estado de São
Paulo e quanto à socioespacialização, nota-se maior presença
de brancos nas áreas próximas à orla da praia e pardos e
negros em locais mais periféricos à orla.
Gráfico 2.2 – Crescimento da população urbana no município.
FONTES: IBGE, 2010; FUNDAÇÃO SEADE, 2016.
13
Fonte: IPVS – 2010.
32
Quanto às densidades, observa-se a quase total ocupação da
porção insular da Ilha de São Vicente, onde a maior
Densidades
concentração de renda per capta se situa nas áreas
consideradas nobres, ou seja, as próximas à orla da praia.

Com a constante valorização desse território, observa-se a

tendência de uma especulação imobiliária cada vez maior
sobre essa porção, e o consequente expulsamento da
população com menos condições de se manter na região.
Desse modo, essa leitura faz-se importante com o intuito de
barrar esse tipo de relação excludente.

Menor densidade Maior densidade

Figura 2.11 – Densidade demográfica na RMBS. FONTE: AGEM – Pesquisa OD,-BS, 2008.
Figura 2.12 – Densidade demográfica em São Vicente, FONTE: IBGE, 2010.
33
Em leitura ao uso do solo, observa-se uma utilização bastante
mista na porção geral. Mais uma vez, a qualidade dos
USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
empreendimentos está ligada às áreas nobres das cidades,
possuindo assim uma maior verticalização próxima à orla da
praia.

Possuindo valores expressivos de economia ligada aos

serviços e ao setor público - considerados satisfatórios-, e
baixos níveis de industrialização e de agropecuária, se
comparada à RMBS em geral, a cidade encontra-se em uma
situação de pobreza relativa, com remunerações mais baixas,
consequentes do baixo nível de especialização local, e taxa do
analfabetismo acima da taxa estadual, em um ambiente onde
34% da população total habita assentamentos precários
(INSTITUTO PÓLIS, 2013).

34
Figura 2.13 – Uso do solo por predominância na RMBS. FONTE: INSTITUTO PÓLIS, 2013.
Figura 2.14 – Uso do solo por predominância em São Vicente, FONTE: INSTITUTO PÓLIS, 2013.
Ainda quanto as relações entre densidade e uso do solo, faz- necessidade de capacitação para os serviços
se importante destacar mais uma vez as tendências especializados em petróleo e gás e infraestrutura
imobiliárias e processos de especulação. São Vicente passou (portos, rodovias, etc.) (INSTITUTO PÓLIS, 2013).
pelo processo de verticalização juntamente com a cidade de
Influenciadas pela necessidade do resgate da questão
Santos, porém em menor escala, por se tratar de uma “cidade
balneária e dos diversos tipos de turismos e potenciais
dormitório”. Sendo assim, em um cenário em que o uso do solo
turísticos que podem ser explorados, com o
e a consequente especulação imobiliária chega à níveis
desenvolvimento turístico previsto no Plano Diretor da
altíssimos na cidade de Santos, São Vicente está sendo a
cidade, de 1999, no Zoneamento Ecológico Econômico
próxima cidade a se destacar no processo do mercado
da Baixada Santista, de 2013, e em uma série de outras
imobiliário na região, com o adensamento não somente dos
pesquisas realizadas.
bairros próximos a orla, mas também nos bairros mais
periféricos.  A tendência do mercado imobiliário à valorização do
Essas condicionantes acabam por gerar desafios ligados à: uso do solo urbano da cidade de São Vicente.

 A melhoria da qualidade de vida dos trabalhadores –

Desse modo, havendo o entendimento da dinâmica e das
produção habitacional;
dificuldades gerais encontradas na cidade independente da
 A necessidade da especialização da mão-de-obra, de
escala de intervenção urbanística, cabe aprofundar para os
acordo com as demandas dos empregadores formais,
aspectos específicos do local escolhido para a intervenção.
levando-se em conta as tendências de mercado:
Se tratará então de um jogo de afastamento e aproximação do
Influenciadas pelo Porto de Santos, pelo Polo Industrial olhar, que resultará em importantes condicionantes que podem
de Cubatão e pelo Pré-Sal-, que apontam para a

35
refletir na (des)valorização da cidade em seus diferentes
aspectos.

36
Capítulo 3: O local da intervenção urbana - Parque
Bitaru
Suas características, problemáticas e potencialidades.

37
 Tabela 3.1 – População por idades de estudo

3.1. O local da intervenção e sua articulação com a cidade

TOTAL H M
Ed. Infantil 0-5 1176 614 562
Localizado na área insular do município, o local de estudo Ensino Fundamental 6-14 2166 1125 1041
Parque Bitaru possui 15.879 habitantes, sendo o sexto local de Ensino Médio 15-17 774 379 395
Idade adulta 18-64 10433 4905 5528
estudo com maior número populacional do município. Esse
Idade idosa a partir de 65 1330 532 798
valor é destaca-se principalmente por dentre os seis maiores TOTAL 15879 7555 8324

bairros, este ser o único próximo ao centro da cidade e à orla FONTE: IBGE – Censo 2010. Elaborado pela autora.
da praia. Apesar de sua característica de bairro
horizontalizado, no local são encontrados diversificados usos
do solo, com moradias unifamiliares e plurifamiliares de
tipologias casas, assobradados e sobrepostas, intercalados
com diversos tipos de outros usos.

Em 2010, seu perfil populacional era de uma população

predominantemente adulta, entre 18 e 64 anos (tabela 3.1),
com um rendimento nominal médio dos responsáveis
domiciliares na faixa de 1 a 2 salários mínimos R$ 510,00 a R$
1530,00, atualmente correspondente em 2016 a R$ 880,00 a
R$ 1760,00.

Figura 3.1 – Local da intervenção. FONTE: GOOGLE EARTH, 2016. Elaborado pela autora.

38
3.2. O local da intervenção no espaço físico-territorial, sua
infraestrutura e seus serviços urbanos
Em sua configuração territorial, o local de estudo está inserido
na baía de São Vicente, em uma planície costeira banhada
pelo Oceano Atlântico, destacando-se as áreas antropizadas
de manguezal e restinga, e de hidrografia, com a formação de
canais.
É uma área predominantemente urbana, onde seu processo de
ocupação iniciou-se antes mesmo da inauguração da Ponte
Pênsil, onde, desde o fim do século 19 estava estabelecida Vila
de Pescadores, no local conhecido como Guamiun, região
atualmente conhecida como a Rua Japão. Ali, realizava-se a
travessia de pessoas, de alimentos, de animais e outros
produtos destinados ao continente.
Posteriormente, na década de 60, estabeleceram-se no bairro
a mão-de-obra operária do Porto de Santos e do Polo Industrial
de Cubatão, com tipologias de chalés com esgoto à céu aberto.
Mais tarde, na década de 1980, com os loteamentos privados,
e o incentivo público para os citados Planos Comunitários de
Drenagem e Pavimentação, passam as tipologias de chalés
passam a dar vez às casas térreas e assobradadas.
Atualmente, no uso do solo predominante do local
encontramos as já citadas áreas ecológicas, com uma
fragilização decorrente da ocupação do homem na costa da
praia, além de ocupações residenciais uni e plurifamiliares,
horizontalizadas e verticalizadas respectivamente, comércios e
serviços destinados à população do entorno, equipamentos
sociais e urbanos de uso para a educação, para o lazer e para
a cultura, e usos discrepantes com a predominância
residencial, como indústria (predominantemente cimentícia) e
utilização de garagens náuticas.
Quanto à sua infraestrutura viária e seu transporte público, o
local está situado próximo à uma das principais rodovias de
interligação da cidade de São Paulo com a Baixada Santista: a
Rodovia dos Imigrantes (SP 160). Tendo a Rodovia como sua
principal via arterial, interligando a cidade de São Vicente com
a de Praia Grande, nela se ramificam-se a Av. Luís Antônio
Pimenta, que se interliga à Av. das Nações Unidas – uma das
principais vias de acesso à Ponte dos Barreiros, caminho para
39
a área continental da cidade-, à Av. Capitão Mor Aguiar, que
também possui uma posição estratégica, conduzindo ao centro
da cidade e à Linha Amarela, ramificando-se em interligações
para outros bairros da cidade e à Av. Newton Prado, que
interliga-se posteriormente com a orla da praia.
Para as vias locais, além de algumas vias não-pavimentadas,
pode-se destacar principalmente a R. Japão, que faz um
grande beira-mar com a orla e possui uma grandiosa tradição
pesqueira.
se na Av. Martins Fontes (Linha Amarela), à uma distância
aproximada de 1,1km, impactando em uma caminhada
aproximada de 20 min. até a estação mais próxima.
Considerando a etapa (quase) concluída de interligação com o
Porto de Santos e as fases posteriores de interligação com
toda a RMBS e sua proximidade com as estações
Mascarenhas de Moraes e de transferência Antônio Emmerich,
pode-se prever uma integração bastante benéfica para não
somente para a população da região, mas também para seus
visitantes, posteriormente impactando em uma alternativa mais

A infraestrutura modal do local é constituinte por ônibus barata e sustentável, resultando em um transporte público

intermunicipais, lotações e proximidade com o VLT (Veículo eficiente, que alivia as vias – sobrecarregadas- da região.
Leve Sobre Trilhos). Os ônibus são de 23 linhas diferenciadas,
Também pode-se destacar a possibilidade da utilização dos
que fazem interligação desde Santos, Cubatão à Peruíbe,
modais aquaviários para a interligação com o continente e
geridas pela EMTU (Empresa Metropolitana de Transportes
demais cidades. Entretanto, no local há a ausência de
Públicos de São Paulo), com tarifas variando entre R$04,15 e
ciclovias, o terceiro modal mais utilizado na origem-destino do
R$24,75. As lotações também contam com diversas linhas, que
trabalhador da região14.
interligam desde a área continental até as divisas de Santos
com São Vicente, com tarifa única de R$3,00. Já o VLT situa-

14
Fonte: AGEM – Pesquisa OD RMBS. Nesse caso, o transporte em
bicicleta fica atrás somente do transporte a pé e de ônibus municipal.
40
Faz-se assim um local de posição estratégica, bem gerido em
relação aos seus modais de transporte coletivo, que se utilizam
da facilidade de interligação com as outras cidades via Rodovia
dos Imigrantes - Ponte Esmeraldo Soares Tarquínio de
Campos Filho (Ponte do Mar Pequeno), Ponte Pênsil, orla da
Praia e de interligação com a área continental e com as divisas
tanto da orla quanto dos tambores de Santos com São Vicente.

41
Em seus equipamentos públicos, pode-se considerar que há
uma abundância no bairro, do qual, a área escolhida para a
intervenção comporta sua maioria. São equipamentos de
ensino básico e superior, de recreação, lazer e cultura. Se
esses são referenciais urbanos, patrimônios culturais e a
experiência de sua boa ou má gestão serão pontos a serem
observados em explanações futuras, onde a estes serão dados
o devido aprofundamento das questões envolvidas.
Figura 3.4 – Uso do Solo por Predominância. FONTE: GOOGLE EARTH, 2016.
Elaborado pela autora.
Quanto à questão do saneamento básico, tanto a coleta e
tratamento do esgoto quanto o abastecimento de água é gerido
pela Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de
São Paulo). Pode-se observar resultantes variáveis no
recolhimento do esgotamento sanitário entre 50 e 100%, onde,
a menor área de esgotamento corresponde principalmente à
área beira-mar das garagens náuticas existentes no local. O
fato se deve, principalmente, pela ausência das políticas de
gestão ambientais nessas garagens. Quanto ao abastecimento
com água potável, encontra-se percentuais de 90 e 100%.
A drenagem do local é responsabilidade da prefeitura, e possui
certa ineficiência de escoamento quando ocorrem chuvas
muito fortes. Primeiramente devido ao entupimento de bocas
de lobo com lixo jogado pela população e, em segundo lugar,
destaca-se a influência das marés altas, o que não permite o
escoamento das águas pluviais para o mar. Devido esses
fatos, os cursos d’água existentes no local geralmente estão
quase transbordando e poluídos, havendo assim a
necessidade de um projeto de limpeza a manutenção desses
cursos. Segundo a SEHAB (Secretaria de Habitação) de São
Vicente, existe um TCRA (Termo de Compromisso de
44
Recuperação Ambiental) para a área. Essa infraestrutura é O sistema de iluminação e de energia é gerido pela CPFL
gerida pela Codesavi (Companhia de Desenvolvimento de São (Companhia Piratininga de Força e Luz), onde encontram-se
Vicente), que também é responsável por realizar a coleta de bons parâmetros de abastecimento. Porém, é importante
lixo sólido e seletiva, com disposição final de caráter ressaltar que o principal modelo de geração de energia elétrica
esporádico no aterro Sítio das Neves, na área continental de adotado no país - o de usinas hidrelétricas -, se faz um pouco
Santos, no caso do lixo sólido, e com destino às cooperativas, custoso, sendo uma energia renovável questionável, pois
no caso do reciclável. implica em custos ambientais, sociais e econômicos. É
importante e necessária a utilização de parâmetros
A Companhia também gere o recolhimento de entulhos,
sustentáveis, diversificando o abastecimento com a utilização
varrição de praias, passeios, ruas, avenidas, praças, limpeza
de energias limpas, tais como a solar, eólica, das marés, de
dos canais, galerias pluviais, tapamento de buracos e reparo
biogás e biocombustíveis, que não liberam – ou quase não
os equipamentos municipais. O fato é que, devido à má gestão
liberam – gases e resíduos que contribuem para o aquecimento
dos recursos do município e a ausência dos pagamentos dos
global. (PASSOS; MONTERO; DUTRA).
benefícios dos funcionários, a Companhia vem entrando em
constantes greves, e a limpeza urbana, bem como seus
reparos vêm sido deixados de lado. A não-cooperação dos
moradores do local, vem influenciando negativamente ainda
mais esses aspectos, acarretando em um local sujo e
desagradável. A não-proteção correta do curso d’água
existente, bem como o não-tratamento do canal à céu aberto
também impactam na precariedade da condição da região.

45
3.3. Aspectos da legislação urbana e formas de gestão momento em que as diretrizes são pouco profundas e não
existem muitas ações definidas para os locais.
A cidade está sob influência do Plano Diretor de São Vicente,
Lei Complementar N.º 271, que disciplina o Uso e Ocupação
do Solo do Município, elaborado em dezembro de 1999.

São zonas referentes ao local de estudo: UP1 – Zonas

Imediatas, UP4 – Zonas de Desenvolvimento Turístico, ZHIS –
Zonas Habitacionais de Interesse Social e PPDS – Zonas de
Preservação para o Desenvolvimento Sustentado.

O fato de um zoneamento que é bastante realista com as

condições que podem – e devem – serem exploradas é um
ponto positivo, como por exemplo faixa de UP4 que percorre
toda a orla é um exponencial para a exploração turística. Nesse
ponto, pode-se observar a importante relação da orla do bairro
com o restante da ilha e seu waterfront15, o bairro Japu Apesar
do conhecimento de legislações específicas para Áreas de
Preservação Permanente, a área antropizada não possui
demarcação específica no Plano Vigente. O estabelecimento
das zonas também começa a deixar a desejar a partir do
Curso d’água UP1 UP4
v ZHIS v PPDS
15
Figura 3.5 – Zoneamento. FONTE: PMSV, 1999. Re-elaborado pela autora.
A expressão em inglês refere-se à linha de visão relacionada ao
horizonte do mar.
46
 Tabela 3.2 – Zoneamento
Características Usos Coeficiente de Taxa de Lote mínimo Gabarito
Zona permitidos aproveitamento ocupação máximo
(Anexo II) (Anexo III) (Anexo III)
São áreas urbanizadas, loteadas ou parceladas que apresentam Residencial,
Imediata – UP 1 (Art.
diferentes níveis de infra-estrutura urbana e de equipamentos urbanos e comercial e 6 60% 250m2 -
7.º, I, "a", "1")
comunitários (Art. 7.º, I, "a", "1") serviços.
São áreas lindeiras a praias, rios e recursos naturais e paisagísticos que
apresentam grande potencial para o turismo tradicional ou ecoturismo,
Desenvolvimento Residencial,
integrados inclusive pelos lotes com uma das faces para os logradouros
Turístico – UP 4 (Art. comercial e 1,2 a 6 20% a 60% 250m2 -
pertencentes a essa Zona, que se subdivide na sub-zona UP 4-A, no
7.º, I, "a", "4") serviços.
bairro Itararé, cujo uso e ocupação do solo estão previstos no Título IV
desta Lei Complementar (Art. 7.º, I, "a", "4")
São áreas ocupadas irregularmente com habitações de população de
baixa renda, em condições precárias e/ou insalubres, ou que serão
destinadas para assentamentos de novas habitações, também para a
Zona habitacional de Residencial,
população de baixa renda, que devem ser objeto de legalização da
interesse social – ZHIS comercial e 5 80% 60m2 -
ocupação do solo e regularização específica da urbanização existente,
(Art. 7.º, I, "c") serviços.
bem como para implantação prioritária de infra-estrutura, equipamentos
urbanos e comunitários, visando à melhoria das condições de vida (Art.
7.º, I, "c")
São áreas preservadas pela legislação federal e estadual, nas quais se
mantêm predominantes os ecossistemas primitivos em pleno equilíbrio
ambiental, ocorrendo composição diversificada de espécies e
organização funcional capazes de manter, de forma sustentada, uma
Preservação
comunidade de organismos balanceada, integrada e adaptada, podendo
Permanente para o
ocorrer atividades humanas de baixos efeitos impactantes, onde será Comercial e
Desenvolvimento - 5% - -
permitida a ocupação de até 5% da área total, dentro da qual caberá a institucional
Sustentado - PPDS
estrutura viária de transposição, sendo que para todas as atividades
(Art. 7.º, II, "a")
compatíveis será exigida a avaliação dos impactos ambientais e controle
permanente, subdividindo-se em: 1) Parque Estadual da Serra do Mar; 2)
Parque Estadual Xixová-Japuí; 3) Parque Municipal do Voturuá; 4)
Cursos d’água, áreas de mangues e restingas. (Art. 7.º, II, "a")

FONTES: PMSV, 1999; INSTITUTO PÓLIS, 2012. Re-elaborado pela autora.

47
Ainda no âmbito das análises de legislações, cabe ressaltar
grandes influências do ZEE (Zoneamento Ecológico
Econômico) para o desenvolvimento da região costeira. Esse
documento possui como objetivo:

“(...) orientar o processo de ordenamento territorial, sendo

necessário para a obtenção das condições de
sustentabilidade do desenvolvimento da zona costeira, em
consonância com as diretrizes do Zoneamento Ecológico-
Econômico do território nacional, como mecanismo de
apoio às ações de monitoramento, licenciamento,
fiscalização e gestão. ” (ZEE, 2013).

Nesse Zoneamento, estabelecem-se as zonas Z5T –

Zoneamento Terrestre e Z5EM – Zoneamento de Ecossistema
Primitivo. Mais uma vez, pode-se notar a forte influência a
diretrização para o waterfront citado, destacando-se as ações
relacionadas ao desenvolvimento ambiental, de manutenção,
de conscientização e estudo de ecossistemas, do turismo e de
comércios e serviços relacionados e de baixo impacto, como
pode-se comparar na figura 3.6 (ao lado) e tabela 3.3 (página
Hidrografia
49). Zoneamento Terrestre Z1TAEP Z1T Z5T
Zoneamento Marinho – Entre Marés Z1EM Z5EM
Figura 3.6 – Zoneamento Ecológico Econômico. FONTES: GOOGLE EARTH,
Z
2016; ZEE, 2013. Re-elaborado pela autora.
48
 Tabela 3.3 – Zoneamento Ecológico Econômico
Zonas Características Diretrizes Usos e atividades permitidos Metas
I pesquisa científica;
II educação ambiental;
III manejo autossustentado dos recursos naturais, condicionado à elaboração
de plano específico;
I promoção da arborização urbana; IV empreendimentos de ecoturismo que mantenham as características
II otimização da ocupação dos ambientais da zona;
empreendimentos já aprovados; V pesca artesanal;
I degradação ou
III estímulo à ocupação dos vazios VI ocupação humana de baixo efeito impactante.
supressão da maior parte I atendimento de 100% (cem por cento) da área
urbanos garantindo a qualidade VII aquicultura;
dos componentes dos ocupada com:
ambiental; VIII mineração, com base nas diretrizes estabelecidas pelo Plano
ecossistemas primitivos; a) abastecimento de água tratada;
IV promoção da implantação de Diretor Regional de Mineração, quando existente;
II assentamentos urbanos b) coleta e tratamento dos esgotos sanitários;
empreendimentos habitacionais de IX beneficiamento, processamento artesanal e comercialização de produtos
consolidados ou em fase c) disposição adequada de resíduos sólidos;
Z5T interesse social; decorrentes das atividades de subsistência das populações residentes na
de consolidação e II implementação de programas de coleta
V otimização da infraestrutura zona.
adensamento; seletiva dos resíduos sólidos em 100% (cem por
urbana existente; X agropecuária, compreendendo unidades integradas de beneficiamento,
III existência de cento) da zona;
VI incentivo à utilização de processamento, armazenagem e comercialização dos produtos;
infraestrutura urbana e de III manejo adequado das águas pluviais em
instalações ociosas; XI silvicultura;
instalações industriais, 100% (cem por cento) das áreas urbanizadas.
VII conservação e recuperação das XII comércio e serviços de suporte às atividades permitidas na zona;
comerciais e de serviços.
áreas verdes, incluídas as áreas de XIII turismo rural;
preservação permanente e as XIV educacionais, esportivas, assistenciais, religiosas e culturais;
áreas verdes de uso público. XV ocupação humana com características rurais.
XVI ocupação para fins urbanos;
XVII comércio e prestação de serviços de suporte aos usos permitidos;
XVIII beneficiamento e processamento de produtos para atendimento dos
moradores locais.
I monitoramento das condições de
balneabilidade de 100% (cem por cento) das
I estruturas abióticas praias e da qualidade ambiental da zona costeira
I atividades de subsistência;
naturais extremamente marinha;
II pesquisa científica e educação ambiental relacionadas à conservação da
alteradas por atividades I promoção da funcionalidade dos II delimitação dos bancos naturais de
biodiversidade;
antrópicas; ecossistemas, buscando a organismos marinhos sésseis e móveis, cujas
III ecoturismo;
II comunidade biológica recuperação da diversidade populações estejam restritas à zona costeira,
IV manejo autossustentado dos recursos marinhos, condicionado à
com perturbação extrema biológica e do patrimônio histórico, bem como avaliação dos seus estoques e
elaboração de plano específico;
Z5EM do equilíbrio, paisagístico, cultural e monitoramento dos respectivos níveis de
V pesca artesanal, exceto arrasto motorizado.
desestruturação das arqueológico; contaminação;
VI aquicultura;
populações e II promoção da gestão sustentável III busca das condições de balneabilidade das
VII pesca artesanal;
empobrecimento da dos recursos naturais; praias, na categoria “própria” definida pela
VIII estruturas náuticas Classe 1, 2 e 31
biodiversidade; III controle das fontes poluidoras. legislação em vigor, em pelo menos 50%
IX náuticas e aeroportuárias;
III existência de atividades (cinquenta por cento) das amostras;
X estruturas portuárias.
portuárias. IV atendimento dos padrões estabelecidos pela
legislação para as classes de enquadramento
das águas salobras e salinas.

FONTE: ZEE, 2013.Re-elaborado pela autora.

1
A classificação das marinas é referente ao tipo de embarcação, sendo 1 para embarcações de grande porte, 2 para embarcações de médio e 1 para
miúdas.
49
3.4. Aprofundado o olhar: os referenciais urbanos, suas
formas de gestão, suas problemáticas e suas potencialidades
3.4.1. Área antropizada
No local encontra-se uma área antropizada, ou seja, cujas
características originais de manguezal e restinga foram
alteradas em consequência da atividade humana.
Manguezal é uma zona úmida, definida como “ecossistema
costeiro, de transição entre os ambientes terrestre e marinho,
característico de regiões tropicais e subtropicais, sujeito ao
regime das marés” (SCHAEFFER-NOVELLI, Y.Manguezal
ecossistema entre a terra e o mar. São Paulo: Caribbean
Ecological Research, 1995, p. 7).
Encontrado desde Santa Catarina até o Amapá, é uma zona
alagadiça, salubre, formada por vegetações resistentes à essa
salubridade, de solo geralmente arenoso, podendo haver
árvores e espécies arbustivas, com ou sem cobertura vegetal,
predominantemente herbácea, onde encontram-se peixes,
moluscos e crustáceos, recursos pesqueiros muito importantes
para a subsistência das comunidades tradicionais das zonas
costeiras.
A restinga é basicamente uma formação sedimentar costeira,
ocorrida devido às alterações das marés, interligando as
formações da encosta com o mar e possui um papel muito
importante na manutenção dos manguezais, interagindo no
fluxo de seus nutrientes, impedindo com sua vegetação que a
areia invada o manguezal, estabilizando-o. Devido à sua
vegetação com mosaicos distintos, com folhas rijas e
resistentes, caules duros e retorcidos, raízes fortes, e
arbustivos, equilibra o sistema, retendo a água e os nutrientes
no solo, tornando-o fértil.
O fato é que, devido à ação desordenada do ser humano com
aterro e desmatamento, queimadas, deposição de lixo,
lançamento de esgoto, lançamentos de efluentes líquidos,
dragagens, construções de marinas e à pesca predatória,
ambos os ecossistemas encontram-se extremamente
degradados, havendo uma desproporcionalidade entre as
áreas onde predominam os sistemas naturais e os antrópicos
(AMORIM; OLIVEIRA, 2009).
50
Desse modo, em âmbito federal e estadual, essas áreas  Desenvolvimento de atividades turísticas, recreativas,
fragilizadas, incluindo as de cursos d’água – outra educacionais e pesquisa cientifica. (Fonte: Portal de
característica encontrada no local - são consideradas APP’s Ecologia Aquática da USP).
(Áreas de Preservação Permanente), gerida principalmente
pela Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, impondo- Assim sendo, cabe destacar a possibilidade da influência da
se assim uma série de ordenações de usos e ações para essas UNESP (Universidade do Estado de São Paulo),
áreas, que tem como intenção a recuperação desses principalmente no auxílio do desenvolvimento deste último item
ecossistemas e sua utilização sustentável. Felizmente, citado, pois a mesma possui em uma distância de 200m do
conforme citado, também há a existência de um TCRA (Termo local da intervenção um campus dedicado aos estudos
de Compromisso de Recuperação Ambiental), apesar de não costeiros e biologia marinha.
serem especificadas as diretrizes e os prazos para a
recuperação ambiental. 3.4.2. Conjuntos Habitacionais

O local conta com dois conjuntos habitacionais, um já

Dentre os usos sustentáveis, destacam-se: consolidado, em sobrepostas, chamado Conjunto Parque

 Pesca esportiva e de subsistência, evitando a Bitaru, e o segundo não terminado, em prédios, chamado

sobrepesca, a pesca de pós - larva, juvenis e de fêmeas Parque Bitaru II, ambos destinados à famílias com renda de 0-

ovadas; 5 salários mínimos, em ocupações irregulares localizadas no

México 70. Essas famílias fazem parte de uma série de núcleos
 Cultivo de ostras;
de remoção para conjuntos habitacionais, conforme
 Cultivo de plantas ornamentais (orquídeas e bromélias);
identificado na figura 3.7 e tabelas 3.4 e 3.5 a seguir.
 Criação de abelhas para a produção de mel;

51
 HABITAÇÃO PRECÁRIA
NÚCLEOS 1 - Núcleo Canal do Meio - Av. Brasil 01 | 2 - Núcleo CDHU - Av. Brasil 02 | 3 - Núcleo Saquaré - Canal de drenagem |
4 - Núcleo Saquaré - Área de Consolidação | 5 - Rio D'avó
CONJUNTOS A – Conjunto Habitacional Parque Bitaru I | B - Conjuntos Habitacionais Penedo/ Primavera | C - Conjunto Habitacional Par
D'Ampezzo | D - Conjunto Habitacional Parque Bitaru II | E - Conjunto Habitacional Rio Branco | F - Conjunto Habitacional Saquaré

Figura 3.7 – Habitações Precárias no México 70 – Áreas de intervenção. FONTE: PMSV – PLHIS, 2009. Re-elaborado pela autora.

52
Para a utilização do terreno no Parque Bitaru para a construção
dos Conjuntos Habitacionais, foi pedido o aforamento do
patrimônio da união para a regularização fundiária do local
junto à GRSPU-SP (Gerência Regional do Serviço de
Patrimônio da União por solicitação da SEHAB (Secretaria da
Habitação), antiga SEURB (Secretaria de Assentamentos
Urbanos, Desenvolvimento Habitacional e Inclusão Social). O
pedido foi concedido e atualmente a área é regularizada,
pertencente à prefeitura.
O Conjunto Parque Bitaru, financiado pelo FNHIS (Fundo
Nacional de Habitação de Interesse Social) recebeu 170
famílias, vindas das palafitas ou faixas não edificáveis do
México 70. São lotes de edificações sobrepostas com 47m².
“O projeto prevê, também:
· a recuperação ambiental dos trechos ou faixas desocupadas,
onde serão implantadas áreas verdes, e a re-vegetação do
mangue;
· a requalificação paisagística dos logradouros públicos;
· a requalificação habitacional de 103 residências que, de
alguma forma, serão afetadas pelas obras de urbanização,
cujas famílias receberão cesta de material de construção com
kit hidráulico para promover os reparos;
· uma série de procedimentos para efetivar a regularização
fundiária.” (SEHAB – PHLIS 2009, p.62)
Como se nota, algumas das previsões não foram realizadas.
As matrículas dos imóveis encontram-se em nome da
prefeitura e posteriormente serão transferidas para os
proprietários.
A falta de experiência dos envolvidos no projeto e construção
desse conjunto, atrelada com o ineficaz acompanhamento e
conscientização da população deu margem para os habitantes
do local fazerem “puxadinhos”. Atualmente muitas sobrepostas
ocuparam 40cm a mais na calçada, e a área interna entre os
blocos foram fechadas e nelas também foram feitas alterações.
Sendo assim, seria necessário entrar mais uma vez com o
processo de regularização das edificações e intervir nas
modificações desenfreadas. Esse fenômeno também faz com
que seja destacada a importância do acompanhamento das
53
famílias, e da realização de projetos que gerem identificação
social e supra as necessidades e anseios populacionais.
Já o segundo conjunto, licitado em 2009 com recursos do PAC
(Programa de Aceleração do Crescimento) ainda não foi
concluído, encontrando-se abandonado. O conjunto Parque
Bitaru II receberá 416 famílias vindas do Núcleo Saquaré,
também no México 70.
Segundo relatado em entrevista realizada com o Secretário da
Habitação de São Vicente, Julio Quiroga e outros membros da
SEHAB, as razões pela não-conclusão do conjunto são
relacionadas à uma série de fatores principalmente ligados à
não-prestação de contas e comprimento dos prazos da
gerenciadora que ganhou a licitação para a realização da obra,
a Termaq. A demora para a conclusão, em termos de reajustes
tornou-a inconcebível, desde os furtos realizados na obra
(aproximadamente 700 mil). Por se tratar de responsabilidades
ligadas à fiscalização da prefeitura, a mesma deveria arcar com
todos os prejuízos e custos de reajustes, que chegam a 3
milhões. Para se ter o exemplo, a obra que foi licitada com um
custo de R$ 27.600,00 por apartamento, atualmente custa
aproximadamente R$48.000,00.
Devido aos fatos, no ano de 2016 – mais precisamente em
maio, na semana em que a entrevista foi realizada -, a SEHAB
conseguiu uma complementação das verbas do PAC
(Programa de Aceleração do Crescimento) para o término da
obra, que não engloba somente esse conjunto, mas uma série
de outros. Até o momento, estavam sendo executadas
planilhas de equalização de custos para que a obra seja
realizada. Quando indagados sobre a possibilidade da não-
conclusão do conjunto, a hipótese foi descartada, pois como é
uma verba referente à vários outros conjuntos, a ideia é que se
equalize da melhor forma para reduzir os custos de modo geral
e que se concluam todas as obras, mesmo que seja apenas de
uma parte, e na outra se faça uma praça.
Ou seja, o conjunto será finalizado, o que representa uma
grande conquista para os programas de habitação e para as
famílias que serão remanejadas. A conclusão da obra
representa também um alívio grande para os moradores do
entorno, que estão cansados de viver no perigo que o
54
abandono do local representa para os mesmos, pois a
população atualmente é refém das invasões ocorridas no
conjunto abandonado.

55
Tabelas 3.4 e 3.5 – Habitações Precárias no México 70 – Áreas de intervenção. Habitações Precárias no México 70 – Produção de moradia

QT
ID ÁREA DE INTERVENÇÃO AÇÕES PREVISTAS
DE FAMÍLIAS
Remoção das palafitas e das moradias sobre a faixa não edificável e remanejamento das famílias para
novas unidades habitacionais (produção).
Parcelamento do solo especial.
Abertura, alargamento de viário e pavimentação.
01 Núcleo Canal do Meio - Av. Brasil 01 607
Execução de infraestrutura básica.
Melhoria das condições de habitabilidade nas edificações. Cesta material de construção/ kit hidráulico.
Projeto de revegetação do mangue.
Regularização Fundiária.
Remoção das palafitas e das moradias sobre a faixa não edificável e remanejamento das famílias para
novas unidades habitacionais (produção).
Reestruturação do sistema viário e pavimentação. 2722, sendo
02 Núcleo CDHU - Av. Brasil 02 Execução de infraestrutura básica. 1016 em
Implantação de praças e equipamentos comunitários. palafitas
Projeto de revegetação do mangue.
Regularização Fundiária.
Remoção das palafitas e das moradias sobre a faixa não edificável e remanejamento das famílias para
novas unidades habitacionais (produção).
Reestruturação do sistema viário e pavimentação.
03 Núcleo Saquaré - Canal de drenagem Execução de infraestrutura básica. S/I
Implantação de praças e equipamentos comunitários.
Recuperação ambiental e saneamento do canal de drenagem.
Regularização Fundiária.
Adequação dos sistemas de esgotamento, sanitário, abastecimento de água, drenagem, energização e
iluminação pública.
04 Núcleo Saquaré - Área de Consolidação S/I
Melhoria das condições de habitabilidade nas edificações. Cesta material de construção/ kit hidráulico.
Regularização Fundiária.
05 Rio D'avó Regularização Fundiária Sustentável. 1500

ÁREA DE QT FONTE DE STATUS DA

ID PRODUÇÃO DE MORADIA (REMOVIDOS PARA) BAIRRO
INTERVENÇÃO DE FAMÍLIAS RECURSOS IMPLANTAÇÃO
A 01 Conjunto Habitacional Parque Bitaru I Pq. Bitaru 176 FNHIS/ PMSV Concluído
B 03 Conjuntos Habitacionais Penedo/ Primavera Tancredo A ser retomado
648 PAC/ PMSV
C 03 Conjunto Habitacional Par D'Ampezzo Samaritá Concluída
D 02 - 03 Conjunto Habitacional Parque Bitaru II Pq. Bitaru 416 PAC/ PMSV A ser retomado
Entregue 200
habitações
E 02 Conjunto Habitacional Rio Branco Rio Branco 600 PAC/ PMSV
400 A serem
retomadas
F 02 Conjunto Habitacional Saquaré México 70 144 PAC/ PMSV Desconhecido

FONTE: PMSV – PLHIS, 2009. Re-elaborado pela autora.

56
3.4.3. Centro de Convenções e Teatro Municipal
O Centro de Convenções é um espaço de eventos gerido pela
prefeitura, de responsabilidade da Secretaria da Cultura e da
Secretaria do Turismo. A edificação foi inaugurada em meados
de 2004, servindo como espaço para eventos diversos,
relacionados à feiras, encontros, congressos, formaturas, etc.
Após o incêndio ocorrido em 2015, o local encontra-se
abandonado, e sem previsões para o solucionamento da
questão.
O Teatro Municipal se trata de uma obra iniciada em 2009,
sendo a Codesavi responsável pelas obras civis.
Posteriormente, as obras foram repassadas para a empresa
Termaq, tendo a Codesavi como responsável pela fiscalização
dos serviços prestados. Porém com uma série de interrupções
e retomadas de obra – que atualmente se encontra 80%
concluída -, o local encontra-se abandonado.
Por que esses equipamentos estão abandonados? Como a
“Feira do Rolo”, realizada na lateral do Centro de Convenções
todos os domingos no período da manhã possui público, e o
Centro de Convenções se encontrava até o seu abandono em
baixa atividade? O que ocorre é que o local não estava sendo
propício para a utilização do público local.
Os equipamentos de cultura necessitam de grandes incentivos
e identificação da população para sua utilização. Nesse âmbito,
por exemplo, a Secretaria Cultura realiza inúmeros eventos
semanais – e com público – no Parque Cultural Vila de São
Vicente, localizado no Centro da cidade, nas Oficinas Culturais,
localizada no bairro Catiapoã e nas aulas realizadas no Centro
Náutico, na Vila Margarida. Esses eventos são relacionados às
ações de capacitação, oficinas de música, dança, artes visuais
e uma infinidade de outros aspectos culturais, que por muita
das vezes chega apenas à um núcleo de conhecedores,
apesar das ações serem amplamente divulgadas nas redes
sociais. Por exemplo, a cidade possui um grande vínculo com
artesanato local, com grupos de dança, com artistas e atores.
Vínculos esses que foram explorados durante a realização das
encenações nas areias da praia, nas quadrilhas juninas, e em
uma série de outros eventos, que atualmente se encontram em
perigo devido à ausência de verbas destinadas à cultura.
57
Sem dúvidas, os problemas na gestão municipal são grandes
fatores para a degradação dos equipamentos. Não há o
entendimento que, um equipamento ligado ao turismo de
negócios precisa estar inserido em um local propício para o
turismo de negócios. Nesse contexto, o Centro de Convenções
não é atraente devido à região degradada. Por que um
investidor faria uma reunião naquele local, se existem outros
melhores? Como por exemplo, os equipamentos da cidade de
Santos?
A questão fundamental se trata consolidar ainda mais as ações
culturais que ocorrem na cidade, com o intuito de abranger todo
o território vicentino, pois uma população ativa significa ter
forças para exigir mudanças, se organizar e transformar a
região, mas também investir na área turística e capacitar o
morador da região para manter os segmentos atrativos.
3.4.4. Garagens náuticas
As garagens náuticas são condicionantes importantes para a
veia turística na região. No local, existem 6 garagens náuticas,
algumas auto-intituladas Marinas, apesar de não se
enquadrarem na categoria16.
Essa garagem, de modo geral, tem vagas para motos
aquáticas e embarcações de pequeno porte, principalmente
devido ao espaço diminuto dos lotes das empresas e à barreira
espacial causada pela Ponte Pênsil, que não permite a
passagem de grandes embarcações pelo canal. A maior
concentração de marinas com embarcações de grande porte
localiza-se no Japuí e nas outras cidades.
A principal garagem náutica da região, Marina Capri, é a que
possui uma maior e melhor infraestrutura do local, contando
além dos requisitos obrigatórios (recepção, estacionamento,
garagem das embarcações e vestiário), com píeres, área de

16
As garagens náuticas possuem infraestrutura bastante inferior às
marinas, que contam com uma série de equipamentos de infraestrutura,
comércios, serviços e lazer.
58
lazer com piscina e espaço para churrasqueiras e um posto de
abastecimento de combustível.
Existem duas grandes problemáticas que cabem serem
ressaltadas. A primeira, relacionada à falta de integração das
garagens com seu entorno e com sua população,
estabelecendo uma grande barreira visual e social no local.
A segunda, relacionada à ausência das Políticas Ambientais,
onde, não existem planos de gestão dos resíduos. É dever das
marinas obedecer e integrar as legislações relacionadas ao
meio ambiente, identificar causas de problemas ambientais,
desenvolver, elaborar, disseminar e promover a melhoria dos
serviços e atividades com qualidade e segurança. Para isso,
existe um selo chamado Bandeira Azul, que atesta o
comprometimento a manter a qualidade ambiental
sustentabilidade de suas ações. Essa falta de gerenciamento
culminou no quase fechamento dessas garagens, porém –
acredita-se que devido às influências econômicas -, nada
ocorreu. Mesmo no período de recessão, as garagens náuticas
são um potencial enorme para o crescimento econômico da
cidade, como mostra a reportagem realizada pelo jornal A
Tribuna em janeiro de 2016. Segundo a reportagem, a
proximidade da região com São Paulo e a diversidade de locais
que se pode ir a partir de São Vicente, são grandes atrativos
ao público.
“A expectativa é grande para o verão. Afinal, a disparada do
dólar reduziu sensivelmente as viagens internacionais -
segundo projeções da Associação Brasileira de Agências de
Viagens (Abav), o tombo nacional foi de 20% no segundo
semestre de 2015, na comparação com o mesmo período de
2014. Com isso, o Litoral Paulista volta a ser atraente para
muita gente, especialmente para paulistanos e moradores da
Grande São Paulo e do ABC.
É justamente esse perfil de público que mantém embarcações
e guardadas nas marinas vicentinas. A localização geográfica de
São Vicente é fundamental. A apenas 60 quilômetros de São
Paulo e com uma baía de águas calmas, torna-se boa opção
para quem quer sair para viagem até o Litoral Norte.” ( Miranda
- Jornal A Tribuna, digital, 2016)
59
Assim sendo, cabe analisar as possibilidades que integrem a
melhoria das condições sociais ao potencial turístico que pode
acarretar em uma grande virada econômica para a região.
3.4.5. Rua Japão
Área ocupada desde o fim do século 19, conhecida como
Guamiun, onde se estabeleceu a Vila de Pescadores. Ali,
realizava-se a travessia de pessoas, de alimentos, de animais
e outros produtos destinados ao continente.
Posteriormente, em 1998 foi inaugurada no local a Praça
Kotoku Iha, marco da Rua Japão, uma homenagem ao
estabelecimento da cidade de Naha como cidade-irmã de São
Vicente17. A urbanização do local contou com a liberação da
faixa de areia do local e sua urbanização, com a implantação
de jardins japoneses e uma série de equipamentos públicos. O
local foi bem recebido pela população e utilizado para receber
festas tradicionais, como a da tainha.
17
Localiza-se no Japão, na província de Okinawa. Por se tratar de cidades
irmãs, anualmente ocorre o intercâmbio cultural entre os países. No ano de
2016, por exemplo, vieram para o Brasil duas irmãs japonesas que ensinam
Atualmente conta com equipamentos de esporte, com pistas
de skate e academia da melhor idade. Porém, está em caráter
de abandono em relação à gestão pública: o local está sujo e
sem manutenção. Mesmo com esse fator, durante os fins de
semana é possível notar o fluxo da população do local na rua.
Apesar dessa vitalidade de uso, o local não é mais atrativo para
pessoas de fora, que não possuem interesse de visitar um local
“abandonado” e perigoso, por não conhecerem bem a região.
De fato, possui problemáticas, mas a vertente turística – com a
orla da praia - e as culturas nordestina, caiçara e japonesa
existentes nos locais são ótimos fatores a serem explorados.
Essa vertente inclusive é legitimada não apenas para a Rua
Japão, mas para toda a região quando feita a leitura de todos
os atrativos turísticos já existentes na cidade e os inúmeros
potenciais que podem ser explorados, muitos inclusive
localizados na região de intervenção (figura 3.8). Sendo assim,
cabe ao local uma reabilitação, com o intuito de preservar e
restaurar, a cultura do local e incentivar o turismo.
samba no Japão e um mestre da tradicional dança dos tambores -
conhecida como Eisa-, realizaram workshops e participaram de atividades
na região, dentre elas o Carnaval de Santos.
60
3.4.6. O entorno 3.5. Síntese de problemáticas e potencialidades

O entorno é utilizado predominantemente por habitações Nas figuras 3.9 e 3.10 a seguir, são sintetizadas e
horizontais, em determinados momentos mistos com pequenos especializadas as principais questões desenvolvidas ao
serviços e comércios locais. Atualmente, os terrenos contíguos longo do capítulo:
à Rodovia dos Imigrantes encontram-se congelados para o
posterior processo de regularização fundiária do local, ou seja,
não se pode promover nenhuma ação de compra e venda ou
processos similares no local.

A principal questão é relacionada é que o entorno faz parte da

percepção do local. Ou seja, apenas uma intervenção pontual
não é o bastante para uma transformação coletiva, ou seja, não
pode se dar as costas para o entorno. Sendo assim, a maior
necessidade encontrada é a de reforma das fachadas para
uma revitalização do local, atrelada à conscientização dos
moradores para a utilização, o mantenimento e a manutenção
de suas casas e dos espaços públicos.

62
Agora já que se há o conhecimento do local, todos os seus
eixos, problemáticas e potencialidades envolvidas, bem como
os órgãos que atuam sobre os processos, um dos fatores
imprescindíveis para a correta intervenção é entender que
outras instâncias podem intervir no local, como podem intervir
e estudar projetos de cunho similar para o auxílio da formação
das diretrizes, ações e metas para a realização da Operação.
65
Capítulo 4: O Estatuto da Cidade e as Operações
Urbanas
O Brasil é um país urbano. O mundo hoje é urbano.

Como o poder público lida com um dos maiores desafios

vividos atualmente, os problemas urbanos? Como atuar no uso
da propriedade urbana em prol do interesse público, do
interesse privado dos cidadãos e do meio ambiente?

66
4.1. O Estatuto da Cidade
Instituído em julho de 2001 por meio da Lei Federal nº 10.257,
o Estatuto da Cidade vem de encontro ao tratamento das
Políticas Urbanas, com o intuito de ordenar o desenvolvimento
das cidades de modo “saudável”, com diretrizes gerais que
promovam uma gestão democrática por meio de um
instrumento básico, chamado Plano Diretor.
Mas afinal, o que são os instrumentos do Estatuto da Cidade?
São uma série de normas relativas à ação do poder público
sobre o privado, que estabelecem regras e para a utilização do
solo urbano, visando o prol do interesse público. Essas normas
possuem princípios básicos, os chamados instrumentos.
“(...) assegura que, daqui para frente, a atuação do poder
público se dirigirá para o atendimento das necessidades de
todos os cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social
e ao desenvolvimento das atividades econômicas, sempre
observando as exigências fundamentais de ordenação da
cidade contidas no Plano Diretor. ” (OLIVEIRA, 2001, p.8)
São os principais instrumentos do Estatuto:
Plano Diretor: é o instrumento básico da política de
desenvolvimento e expansão urbana. Passa por um processo
de elaboração, implementação e eventuais revisões – pelo
menos, a cada dez anos.
Deve ser construído a partir da participação de diferentes
setores sociais, devendo gerir o futuro socioeconômico de
determinado local, visando a gestão democrática da cidade.
O Estatuto determina conteúdos mínimos que devem constar
no Plano, como a “delimitação das áreas urbanas onde se
poderá aplicar o parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios, e, em sequência, o imposto predial e territorial
urbano progressivo no tempo e a desapropriação. Também
será necessário o atendimento do que se encontra previsto, na
própria lei, com relação ao direito de preempção (de
preferência), direito de construir, operações consorciadas e
transferência do direito de construir. ” (OLIVEIRA, 2001, p.22)
Para que o Plano Diretor seja eficaz, deve coincidir com a
realidade vivenciada, com usos adequados, coeficientes de
67
utilização mínimos e máximos, bem como a definição dos notificações para o parcelamento, edificação ou utilização
“locais e as finalidades para os quais é autorizada a compulsórios da terra. A aplicação do IPTU progressivo
transferência ou a cessão onerosa do direito de construir, ocorrerá por até 5 anos.
identificar a parcela da área urbana onde os imóveis não
Desapropriação com pagamentos de dívida pública: processo
edificados, subutilizados ou não utilizados poderão ser objeto
de desapropriação da terra urbana, em consequência do
de parcelamento e edificação compulsórios. ” (OLIVEIRA,
proprietário que não atendeu ao parcelamento, edificação ou
2001, p.22)
utilização compulsórios da terra e após os 5 anos. O uso será
Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios: parcela, destinado a programas benéficos para a população.
dá o direito da construção ou dá um uso para imóveis
Usucapião de imóvel urbano: aquisição da terra ou imóvel
considerados subutilizados, ou seja, cujo o aproveitamento não
urbano com até 205m² por mais de cinco anos, sem oposições,
corresponda aos coeficientes mínimos definidos pelo Plano
adquiririam seu domínio, regularizando assim muitos dos
Diretor. Importante para diminuir o abandono dos locais,
assentamentos irregulares.
principalmente em locais subutilizados para a valorização
imobiliária, como nos centros urbanos, por exemplo. Direito de superfície: é uma convenção entre particulares, onde
o dono de um imóvel urbano não edificado, subutilizado ou não
Imposto predial e territorial progressivos no tempo: o IPTU é
utilizado poderá atender às exigências de edificação
uma arrecadação sobre o valor da propriedade urbana, com o
compulsória estabelecida pelo poder público, vendendo uma
objetivo de arrecadar verbas para o município. O IPTU
parte de sua ocupação para quem esteja interessado em
progressivo tem como objetivo punir o proprietário de imóveis
utilizar o local.
cuja a ociosidade ou mal aproveitamento estejam prejudicando
à população. É a punição para àqueles que não atenderam às

68
Direito de preempção: confere ao poder público a preferência
da compra da terra urbana privada. As áreas onde devem
incidir o direito devem estar definidas pelo Plano Diretor e
legislação específica. Pode ser aplicado em imóveis de
interesse coletivo, como histórico-culturais, por exemplo.
Outorga onerosa do direito de construir: estabelece a relação
entre o terreno e sua área edificável, em coeficientes mínimos
e máximos. Onde, o proprietário que tenha o desejo de exceder
os coeficientes máximos será cobrado de diferentes formas,
como por exemplo pagamento em dinheiro ou implantação de
equipamentos de interesse coletivo (áreas verdes, de lazer,
etc.)
Transferência do direito de construir: dá ao proprietário de um
imóvel urbano o direito de construir em outro local definido pelo
Plano Diretor, visando assim a preservação de patrimônios de
interesse coletivo.
Estudo de impacto de vizinhança: estudo prévio para a
implantação de empreendimentos públicos e/ ou privados, que
analisa os efeitos positivos e negativos em determinado local.
Devendo-se assim, prevalecer os positivos.
Operações urbanas consorciadas: conjunto de intervenções e
medidas coordenadas pelo poder público municipal, que visa a
transformação das áreas urbanas por meio de Parceria Público
Privada (PPP), dando assim ao poder público maior amplitude
para a realização de intervenções urbanas que promovam
melhorias não tão somente para a população, mas para o
município de maneira geral.
Além desses, outros instrumentos jurídicos podem ser
aplicados, sendo eles:
Contribuição de melhoria: tributação em taxas e impostos
destinadas à recuperação dos cofres públicos. A tributação
ocorre para imóveis beneficiados, de acordo com sua
valorização.
Incentivos e benefícios fiscais e financeiros: são isenções
concedidas ao poder privado como modo de incentivo para a
implantação de empreendimentos benéficos para determinado
local.
69
Desapropriação: perda do direito à propriedade, por utilidade
ou necessidade pública, com o intuito de promover o
desenvolvimento urbano.
Servidão administrativa: ônus instituído pelo poder público para
assegurar a realização do poder público ou preservar um bem
afetado à utilidade pública.
Limitações administrativas: conjunto de restrições impostas à
propriedade, como por exemplo os índices urbanísticos, que
limitam com taxas o índice de ocupação de um terreno e seu
coeficiente de aproveitamento.
diminuição da desigualdade social e da inserção no tecido
urbano de preferência com infraestrutura.
Concessão de direito real de uso: contrato em que o
proprietário transfere a outra pessoa o direito de construir em
seu terreno. Utilizado para fins de urbanização, como a
implantação de indústrias, edificações, cultivo de terra ou
utilizações de interesse social.
Regularização fundiária: torna amparada pelo direito a
ocupação de determinada terra urbana, conferindo título de
propriedade ou outro direito real.

Tombamento: restrição da propriedade –geralmente de

interesse histórico-cultural -, quanto à modificações, buscando
assim preservar suas características em diferentes níveis.

Unidades de conservação: espaços de importância ambiental,

protegidos em diversas instâncias, que devem ser preservados
e recuperados.

Zonas especiais de interesse social: locais destinados ao

atendimento das necessidades de camadas da população
mais empobrecidas e necessitadas, com o intuito da
70
4.2. Operações Urbanas
A utilização das O.U's (Operações Urbanas) vem se
popularizando no território brasileiro, sendo principalmente
pelo fato de tratarem de parcerias entre o Poder Público,
proprietários, sociedade civil e o investimento privado, que
garantem as intervenções sem necessariamente
investimento financeiro do Poder Público, teoricamente assim
alcançando-se transformações urbanas sem que os cofres
públicos - em tempos de recessões - sofram ainda mais
desfalques. Baseando-se na livro Operações Urbanas - Anais
do Seminário Brasil - França elaborado pelo Ministério das
Cidades sob a influência de diversos autores e em reflexões de
Ermínia Maricato e João Sette extraídas do livro Estatuto da
Cidade e Reforma Urbana: novas perspectivas para as cidades
brasileiras, a autora pretende nesse capítulo analisar o
contexto das Operações Urbanas em território brasileiro, bem
como os aspectos necessários para a sua viabilização.
"Operações urbanas são instrumentos importantes de
transformação e reabilitação urbana, capazes de promover
alterações profundas no desenho da cidade e também em sua
dinâmica quer seja por meio de grandes intervenções, mudanças
de índices de ocupação, alterações nos usos predominantes,
incentivos, restrições, penalidades e outros tantos instrumentos
que, de de maneira concertada e pactuada, devem gerar
valorizações que, reinvestidas, "recosturem" o tecido urbano"
(BRASIL; SEMINÁRIO BRASIL-FRANÇA DE OPERAÇÕES
URBANAS, 2009)
o Esse tipo de instrumento foi influenciado principalmente pelas
intervenções ocorridas na década de 1970, na França,
denominadas ZAC's (Zones D'Ampenagement Cocerte, em
tradução, Zonas de Ocupações Concertadas). Enquanto na
França, as ZAC's possuíam o âmbito do desenvolvimento e
recuperação urbana por meio da interferência do Estado, no
Brasil, as Operações surgiram para a negociação de exceções
nas legislações para o investimento privado. Anterior às
Operações e paralelamente às ZAC's, a obtenção desses
recursos públicos para as intervenções era obtida por um
mecanismo denominado Solo Criado, que prezava ao controle
do uso do solo e a valorização imobiliária, por meio do princípio
da função social da cidade1 e da separação do direito de
construir do direito de propriedade, ou seja, a relação da
aplicação de coeficientes de construção básicos e mínimos em
um terreno e a aquisição do direito de construir de forma
71
onerosa pelo empreendedor. Essa prática consolidou a
instrumento de Outorga Onerosa, e foi utilizada no Brasil a
partir da segunda metade da década de 1890 por meio de
Operações Interligadas e de 1990, por meio das então
Operações Urbanas. Desse modo, a PPP e o investimento
financeiro do poder privado é uma alternativa plausível para as
intervenções.
O fato é que, as Operações, tratando-se de um projeto
integrado, é de grande complexidade, possuindo assim pontos
fundamentais para a sua realização. São eles:
 aspectos urbanísticos: aqueles atrelados não somente
ao desenho urbano, mas também às políticas de
inclusão sócio espacial, levada de infraestrutura, etc.
 aspectos jurídicos: aqueles ligados ao marco legal da
Operação, ou seja, leis que definem o escopo, delimitam
(in)possibilidades, etc.
 aspectos financeiros e econômicos: referentes não
apenas ao financiamento das intervenções, mas
também à regulação da valorização imobiliária, por
exemplo.
 Gestão da Operação: esse ponto aborda todos os
aspectos citados, referindo-se à gestão de todas as
fases da Operação, desde sua elaboração,
implementação e monitoramento.]
Além de diretrizes gerais, esses pontos devem interferir
diretamente no sucesso da Operação, uma vez que a ineficácia
de quaisquer um desses aspectos pode contribuir para o
fracasso da Operação. Ainda nesses aspectos, Maricato e
Sette, amparados pelo Estatuto da Cidade, fazem reflexões
sobre esses pontos. São exigências:
 Programa básico de ocupação;
 Programa de atendimento econômico e social para a
população diretamente afetada pela operação - estudo
prévio de impacto de vizinhança;
 Contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários
permanentes e investidores privados em função da
utilização das melhorias decorrentes das modificações
das normas edilícias e urbanísticas ou da regularização
de imóveis;
72
  Representação da sociedade civil no controle Apesar da definição do caráter do ordenamento das funções
compartilhado da operação. sociais, a vinculação das Operações com as PPP's (Parceirias
Público-Privadas), podem subvergir as boas intenções ao
Para Maricato e Sette, a representação da sociedade civil não legitimar certas flexibilizações e exceções urbanísticas. Para
garante uma utilização democrática do instrumento, que pode Fabrício Leal de Oliveira, em Operações Urbanas - Anais do
ser revertida para única e exclusivamente o interesse do poder Seminário Brasil - França, as Operações ainda, na maioria das
privado. vezes pouco se relacionam às mudaças na qualidade de vida
ou urbanística dos locais. O fato é que, a viabilização da
São medidas em comum, porém que podem possuir exceções:
Operação parte principalmente no interesse privado em investir
 A modificação de índices e características de em determinada área, e para isso, na maioria das vezes é
parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem necessário que se façam incentivos que mais uma vez, podem
como alterações das normas edilícias, considerando o ser subvertidos. Ainda para Fabrício, com base nos artigos 32
impacto ambiental delas decorrentes; a 34 do Estatuto da Cidade e nas literaturas decorrentes do
 A regularização de construções, reformas ou seminário, seriam pontos críticos para as Operações
ampliações executadas em desacordo com a legislação brasileiras:
vigente.
 A definição do programa de acordo com os interesses
Esses benefícios têm caráter de exceção, e sua autorização do capital privado;
deve ser feita mediante a cobrança de “contrapartida a ser  O gasto público nas áreas de interesse do capital
exigida dos proprietários, usuários e investidores privados”. privado;
Esses recursos somente poderão ser aplicados na própria  A falta dos agentes comunitários na construção do
operação urbana consorciada (parágrafo 1, art. 33). programa;
73
  A ausência da distribuição de renda democrática;
 A financeirização do desenvolvimento urbano, ou seja,
a venda do solo urbano como produto para o interesse
privado;
 A ausência de compatibilidade entre a Operação e o
Planejamento da cidade, tornando a O.U apenas um
"recorte" na cidade;
 A descompensação entre os prejuízos e lucros quanto
ao financiamento da O.U, ou seja, caso haja o insucesso
da aplicação do instrumento, o Poder Público arca com
as dívidas, caso haja sucesso, os lucros geralmente são
apropriados pela iniciativa privada (geralmente ligada ao
capital imobiliário);
 Financeiramente, o ineficiente custeamento da
Operação, com a não-inclusão de custos indiretos no
total dos custos;
 O processo de gentrificação que pode ocorrer - e a
ausência da aplicação de instrumentos que possam
evitar o caso.
Ainda mais especificamente no caso da financeirização do
desenvolvimento urbano, pode-se citar nas PPP's, um forte
exemplo se dá ao estudar-se o instrumento da outorga onerosa
especial por meio da emissão de CEPAC's (Certificados de
Potencial Adicional de Construção) concebido pelas prefeituras
como modo de antecipar as arrecadações para a viabilização
da OU. Esse método acaba por ser excludente, pois passa por
cima dos coeficientes mínimos estabelecidos, potencializando
a utilização dos terrenos e aumentando suas margens de lucro
do poder privado.
Exatamente por isso, mais uma vez, as principais críticas às
Operações Urbanas estão relacionadas à sua associação
como instrumento do capital imobiliário, ou seja, sua aplicação
não devida à necessidade das demandas da sociedade civil,
mas sim como uma resposta às necessidades do interesse
privado.
Quanto aos (in)sucessos das Operações, a Região
Metropolitana de São Paulo (RMSP) possui duas
implementações que exemplificam muito bem os extremos
entre sua correta utilização e sua distorção. Aqui, serão
analisados os casos da Operação Urbana Consorciada Faria
Lima e a Operação Urbana Consorciada Água Branca.
74
Posteriormente, no capítulo da Operação Urbana Parque
Bitaru, serão abordados outros projetos análogos, com
intervenções pontuais que podem contribuir para a melhoria da
qualidade urbanística da Operação.
4.2.1 Operação Urbana Consorciada Faria Lima
concedidas aos proprietários de terrenos contidos no perímetro
da Operação Urbana, interessados em participar da Operação
Urbana.
Os interessados apresentaram propostas de participação na
Operação Urbana Faria Lima, que foram analisadas caso a
caso por um Grupo de Trabalho Intersecretarial, coordenado

A Operação Urbana Consorciada Faria Lima foi criada pela Lei pela Secretaria de Planejamento, Orçamento e Gestão e

nº 11.732/95, com os seguintes objetivos: encaminhadas à CTLU (Câmara Técnica de Legislação

Urbanística) para deliberação quanto aos aspectos
urbanísticos e de contrapartida financeira de cada proposta.
• Implantar melhoramentos viários, obras, equipamentos e
áreas públicas no perímetro da Operação Urbana
• Melhorar, no perímetro da Operação Urbana, a qualidade de
vida dos moradores, promovendo a valorização da paisagem
urbana e a melhoria da infraestrutura e da qualidade ambiental
• Incentivar o melhor aproveitamento dos imóveis, estimular o
adensamento, otimizando a utilização da infraestrutura a ser
implantada.

Os recursos para as melhorias foram provenientes da outorga

onerosa de potencial adicional de construção e outras
modificações à legislação de uso e ocupação do solo,
Figura 4.1 – Mapa da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. 75
FONTE: PINI. Disponível em:
<http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-
construcao/137/artigo282705-1.aspx>. Acessado em 05 jun. 2016, 20h30min.
Os recursos assim obtidos foram depositados em conta Sette atribuem dois principais fatores para o fracasso dessa
específica da Operação Urbana, para aplicação nos Operação: o primeiro, à justificativa técnica pouco profunda,
investimentos previstos na Lei da Operação Urbana Faria onde a “(...) “construção de avenida” e “geração de
Lima. oportunidades imobiliárias” supera em muito qualquer suposta
Desse total, 10% foram destinados para HIS (Habitação de demanda por melhorias urbanas mais diversas. ” (MARICATO,
Interesse Social). SETTE, 2002, p.10), a segunda, relacionada exclusivamente à
O perímetro da Operação Urbana Faria Lima foi dividido em uma troca de benefícios, ou seja, a utilização de um local de
áreas diretamente beneficiadas, lindeiras à nova avenida e especulação imobiliária como moeda de troca para financiar
áreas indiretamente beneficiadas, correspondendo às áreas obras de infraestrutura.
restantes. O fracasso da Operação Urbana Consorciada Faria Lima é
O limite total de estoque adicional de construção definido pela ainda mais afirmado quando, em uma realidade onde previu-
lei foi de 2.250.000 m2, sendo 1.000.000 m2 nas áreas diretas se – conforme citado – que 10% dos recursos seriam para HIS,
e 1.250.000m2 nas áreas indiretamente beneficiadas. seis anos depois da implantação da Operação, “não há sombra
Desse modo, o elemento motivador dessa operação não foi o de qualquer edifício de habitação destinado à população de
caráter urbanístico de regulação e inclusão social, mas sim o baixa renda na região diretamente influenciada pela operação
interesse privado em se utilizar das CEPAC’s para e certamente será difícil localizar ali qualquer moradia social. ”
implantarem-se em uma região completamente valorizada. (MARICATO, SETTE, 2002, p.12). Ou seja, além de favorecer
Em uma análise profunda sobre essa operação, Maricato e apenas o poder privado, a Operação criou um forte processo
de gentrificação18 no local.

18
Gentrificação é um processo de expulsão social de determinado local para o morador de classes mais baixas se manter no local, dando-se assim
dado pela valorização do solo urbano. Sendo assim, se torna insustentável a substituição de um grupo social por outro de renda mais elevada.
76
 4.2.2 Operação Urbana Consorciada Água Branca
A Operação Urbana Consorciada Água Branca foi criada pela
Lei nº 11.774 / 94, sob um cenário de degradação pertencente
à uma região que, apesar de seus enormes obstáculos
urbanísticos, possuía uma localização privilegiada.

Sendo as problemáticas relacionadas ao/à:

 “O zoneamento restritivo em algumas áreas desestimula a

ocupação - áreas exclusivamente industriais.
 Problemas de drenagem fazem com que a região sofra
constantes inundações.
 As ferrovias que cortam a região são barreiras de difícil
transposição para veículos e pedestres.
 O tipo de uso e o estado de conservação dos imóveis ao longo
da faixa da ferrovia induzem à deterioração do entorno.
 O sistema viário interno apresenta descontinuidades que
prejudicam a circulação e integração dos bairros vizinhos. “ Figura 4.2 – Mapa da Operação Urbana Consorciada Água Branca.
FONTE: PMSP. Disponível em:
(JÚNIOR M., 2005). <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/infraestrutura/sp_o
bras/noticias/?p=145309>. Acessado em 05 jun. 2016, 20h36min.

77
 E suas potencialidades:
 “Proximidade com vias de circulação de alta capacidade como
a Marginal Tietê, Avenida Pacaembu, Avenida Francisco
Matarazzo e Avenida Sumaré, possibilitando fácil acesso de
automóveis vindos de diversas regiões da cidade.
 Oferta de transporte de alta capacidade (trem metropolitano e
metrô) facilitando o acesso do público de praticamente
qualquer ponto da cidade e região metropolitana.
 O tramo oeste do metrô comporta aumento de demanda,
favorecendo o adensamento da região.
 Proximidade com bairros de bom padrão de ocupação que
podem induzir a mudanças nos padrões atuais.
 Existência de grandes áreas vazias ou sub-utilizadas.
 Oferta de equipamentos de lazer e cultura de médio e grande
porte (Sesc Pompéia, Memorial da América Latina, Parque
Fernando Costa, PlayCenter) “(JÚNIOR M., 2005).
Assim sendo, foram mecanismos para a operação:
 Alteração de índices e usos previstos na Lei de Zoneamento e
no Código de Obras e Edificações.
 Cessão do espaço público aéreo e subterrâneo.
 Transferência do potencial construtivo não utilizado dos
imóveis tombados pelo Patrimônio Histórico em troca do
compromisso da manutenção e preservação destes bens
culturais.
 Regularização de construções, reformas e ampliações
executadas em desacordo com a legislação.
 Utilização de usos não permitidos na Lei de Zoneamento.
“(JÚNIOR M., 2005).
A principal questão dessa Operação relaciona-se com a
reversão dos recursos captados para os empreendedores e
comunidade da região, e apesar da sua heterogeneidade de
desenvolvimento representada pelas barreiras físicas criadas
pela ferrovia, destaca-se para essa Operação a relação social
e as unidades habitacionais incentivadas que são unidades
entre 45 e 50m², com no máximo um sanitário e uma vaga de
estacionamento. As diretrizes principais eram:
78
Artigo 6, inciso II – promover o incremento de atividades
econômicas e o adensamento populacional, com diferentes
faixas de renda e composições familiares; (SÃO PAULO, 2013.
Retirado de SILVEIRA, 2014)
Artigo 7, inciso II – promover a diversificação da produção
imobiliária, visando à oferta de unidades habitacionais para
diferentes faixas de renda e composições familiares; (SÃO
PAULO, 2013. Retirado de SILVEIRA, 2014)
Artigo 7, inciso IV – estimular a utilização dos estoques de
potencial adicional de construção para unidades habitacionais
incentivadas; (SÃO PAULO, 2013. Retirado de SILVEIRA,
2014).
Enfim, a Operação possui aspectos fundamentais para a
gestão democrática do uso do solo, que estimula os usos
mistos, habitações de pequenas áreas – uma perspectiva
bastante condizente com a realidade da RMSP, a valorização
dos modais de transporte, dos espaços públicos e das áreas
verdes e a destinação para HIS.
Infelizmente, a aprovação da Operação influiu resistências no
mercado e no poder Legislativo, tendo algumas alterações
benéficas e outras nem tanto, segundo Nabil Bonduki:
“Diretrizes e ações sem alterações:
 Estímulo ao uso misto.
 Obrigatoriedade de fachada ativa ou fruição pública no
térreo.
 Incentivo a unidades habitacionais de pequena área (até
50m²) destinadas à baixa classe média.
 Quota parte de terreno mínima de 30m² por unidade (que
garante uma área média de 120m² por unidade), evitando
a elitização da região.
 Vias que privilegiam o transporte coletivo, ciclovias e
calçadas.
 Valorização do espaço público e de áreas verdes.
 Parque em parte da área municipal atualmente cedida
para a CET e nas áreas ocupadas por clubes de futebol
até o final da concessão.
79
  Destinação de terrenos no próprio perímetro da operação
para a construção de habitação de interesse social.
Diretrizes e ações com alterações, mas consideradas
benéficas:
 Duplicação do valor de referência dos Cepac’s
(Certificados de Potencial Adicional Construtivo), gerando
maior contrapartida do setor imobiliário para alcançar uma
arrecadação mínima de R$ 3,1 bilhões, o dobro do
previsto, para aplicação em intervenções urbanas.
 Ampliação para 22% dos recursos arrecadados com a
venda dos Cepac’s (cerca de 700 milhões, quase três
vezes o previsto originalmente) para a construção de 5 mil
unidades de habitação social e urbanização de 15 favelas
situadas no perímetro expandido (Zona Norte e Noroeste).
Além disso, construção de mais 630 unidades
habitacionais para famílias removidas das favelas de
Aldeinha e do Sapo; e a reforma do conjunto Água Branca.
 Ampliação do perímetro expandido contribuindo para
romper a exclusão socioterritorial que tem caracterizado
as operações urbanas.
 Destinação de recursos para a construção de, no mínimo,
20 equipamentos sociais destinados à população de baixa
renda.
 Execução das obras de drenagem dos córregos Água
Preta e Sumaré.
 Ampliação da participação da comunidade local no
Conselho Gestor, com maior controle social na utilização
dos recursos, segregados em três contas de destinação
específica, cujo plano de aplicação deverá ser submetido
anualmente a audiências públicas.
 Alterações nas obras viárias, retirando intervenções
desnecessárias e introduzindo outros importantes, com a
inclusão de transporte coletivo nas transposições do Rio
Tietê.
 Inclusão, no plano de intervenção da operação, da ponte
Raimundo Pereira de Magalhães, com corredor de
transporte coletivo.
Diretrizes e ações com alterações, consideradas negativas:
 Elevação do gabarito para 80m no miolo da área. A
proposta original previa gabaritos ilimitados em quatro
80
 eixos e limite de 42m no miolo. Apesar dessa mudança, o
adensamento construtivo total não foi alterado.
 Possibilidade de construir três garagens por unidade
(originalmente, seriam duas).
 Autorização para a implantação de dois subsolos em parte
da área (entre a Avenida Marques de São Vicente e a
ferrovia). A proposta original limitava, em todo o perímetro,
a implantação a apenas um subsolo. ” (BONDUKI, 2013)

Ainda assim, essa é uma Operação que privilegia a inclusão

sócioespacial, com caráter social e que ao contrário da
Operação Faria Lima, privilegia ao menos favorecido,
beneficiando à população do local e evitando o processo de
gentrificação.
Assim sendo, conhecendo os principais instrumentos de
intervenção a serem utilizados com as Operações Urbanas,
como foram aplicados na realidade, seus lados positivos e
negativos, faz-se necessária a legitimação da Operação
Urbana Parque Bitaru, bem como conhecer suas diretrizes,
ações e metas.

81
Capítulo 5: Operação Urbana Parque Bitaru
Um instrumento de transformação regional.

82
5.1. Caracterização geral Para o caso dessa Operação, além da legitimação do
investimento do capital público no local, o viés do
A aplicação do instrumento Operação Urbana no bairro Parque
desenvolvimento do turismo de negócios e náutico também é
Bitaru/ SV, possui o intuito de promover por meio do poder
um grande atrativo para a promoção de PPP’s e a consequente
público a transformação da área, sanando as principais
captação de verbas para a consolidação da Operação. De fato,
fragilidades da região em diferentes aspectos, impulsionando
a utilização do investimento do capital privado possui algumas
o desenvolvimento sustentável19 da região, contando
críticas relacionadas à subversão dos valores da gestão
ativamente com a participação dos agentes sociais
democrática, e exatamente por esse fato se deu a intenção de
(proprietários, moradores, usuários permanentes e
não utilizar CEPAC’s, apenas PPP’s. Para essa consolidação,
investidores privados), para a construção dessas melhorias,
foi de suma importância barrar ao máximo a implantação de
promovendo assim a gestão democrática da cidade, em uma
empreendimentos totalmente privados, buscando assim
área de aproximadamente 30.000,00m² onde estão
sempre mesclar os usos e partir para concessões de usos dos
implantados os mais diversos usos.
empreendimentos públicos para a iniciativa privada, além de
Para isso, o projeto tem como premissas, a partir da buscar a integração desses empreendimentos com a
identificação das problemáticas e potencialidades do local, população residente e os aspectos ambientais.
propor primeiramente a setorização da área em parcelas de
características similares, e posteriormente, diretrizes de
atuação que levem à ações e metas de atuação para a
consolidação da melhoria do local.

19
O desenvolvimento sustentável não é aquele que engloba apenas as refere-se ao desenvolvimento que integra e todos os aspectos sociais,
questões de meio ambiente. Atualmente, a utilização dessa terminologia ecológicos, econômicos, culturais e espaciais.
83
5.1.1 Das Diretrizes Gerais
Para a definição de diretrizes gerais de implantação do projeto,
são levadas em contas questões que possuem como objetivos
principais:
As metas que se intitulam de “curto a médio ou curto a longo
prazo” referem-se às ações que devem começar de imediato,
porém tomam tempo em sua total execução.
5.1.2 Dos parâmetros urbanísticos gerais

 A transformação urbanística;  Integração entre espaços públicos, semi-públicos e

 As melhorias econômicas e sociais; privados, onde:

 A valorização ambiental local. Público: área de uso comum da população com acesso
permitido durante todo o tempo;
Buscando privilegiar os aspectos positivos das configurações
físico-territoriais, de infraestrutura, serviços urbanos, Semi-público: área de uso da população com acesso
demografia, socioeconomia, legislações etc. e inferir nos permitido durante tempos determinados ou espaço de
negativos, criando ações e metas coerentes de implantação ao transição entre público e privado;
longo de um período de gestão de 4 anos. Considera-se assim,
Privado: área de acesso apenas mediante permissão.
metas:
 Utilização de elementos e referências de projeto que
 Emergenciais: 0 a 3 meses;
valorizem o local, bem como caminhos com pisos
 De curto prazo: 3 meses a 2 anos;
interessantes, marquises, etc.
 De médio prazo: 2 a 3 anos;
 De longo prazo: 3 a 4 anos.

84
 Padronização dos passeios e arruamentos, com a  Definição do local de implantação de todos os
implantação de acessibilidade em todo o perímetro e a empreendimentos a serem implantados e/ou qualificados,
definição de dimensões mínimas para: bem como seus índices urbanísticos e programas de
Faixas de serviço: 0,60m para a implantação de necessidades.
equipamentos públicos como postes, bancos, lixeiras,
etc.;
Passeio de pedestre: mínimo 2,4 para vias principais e
1,2 para secundárias, utilizando no mínimo 0,60m por
pessoa;
Ciclovias: 1,0m por faixa;
 Padronização dos pisos e mobiliários, buscando materiais
e métodos sustentáveis que permitam a otimização das
questões ambientais como o auxílio na permeabilidade,
geração de resíduos, manutenção, etc.;
 Utilização das espécies de vegetação adequadas para
cada tipo de uso e sombreamento. As áreas de
estacionamento não deverão receber espécies frutíferas;
 Utilização de cercamentos para a definição dos espaços
públicos, semi-públicos e privados de visão permeável e
não-agressivos, dando prioridade para cercas vivas ou
elemento em alturas que não criem barreiras de visão;

86
5.2. Dos setores náuticas privadas e ações de capacitação para a população
local, bem como a garantir a melhoria gestão dos resíduos,
Ao setorizar as áreas da Operação, busca-se otimizar as
diretrizes para a implantação do projeto. além de prover um novo píer público no local que se conecta
diretamente com o Setor 5, de Entorno Imediato.
No Setor 1, referente ao Desenvolvimento de Equipamentos
O Setor 5, de Qualificação do Entorno Imediato apoia à todos
Públicos, Mobilidade e Turismo de Negócios, estão
os outros Setores, com o intuito de integrar e garantir o sucesso
concentrados os principais empreendimentos ligados a esses
da Operação.
aspectos, buscando criar além dos espaços privados,
espaçosas áreas públicas de integração e passeio.
O Setor 2, de Desenvolvimento de Zona Especial de Interesse
Social legitima a área de ZEIS existente, bem como consolida
os seus Conjuntos Habitacionais e busca proporcionar à essa
população uma melhor qualidade urbanística, de comércio e
serviços, e de equipamentos institucionais, de cultura, esporte
e lazer.
O Setor 3, denominado de Recuperação e Proteção de Áreas
de Preservação Permanente possui o intuito propriamente dito,
visando prover também atividades de pesquisa e
conscientização, e turismo ecológico por meio de programas
específicos.
No Setor 4, referente ao Desenvolvimento do Turismo Náutico
possui como intuito promover a parceria entre as garagens

88
5.2.1 Setor 1 - Desenvolvimento de Equipamentos Públicos,
Mobilidade e Turismo de Negócios

Esse setor, localizado na faixa horizontal ao Norte da área,

possui caraterísticas urbanísticas muito marcantes, com a
utilização de pisos e marquises orgânicas que criam percursos
interligando os principais usos e enriquecem a paisagem
urbana do local. Foram grandes áreas para o uso público,
convidando à ocupação de movimentos sociais, atividades
culturais, etc.

90
Tabela 5.1 – Setor 1 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas.

Objetivos específicos Diretrizes Ações Metas

Captação de recursos públicos e privados;
Promover a reforma do local
Revitalização do local Adequação das vias, passeios e pisos do entorno;
em 3 usos: Centro de
Incentivo aos serviços Construção da grande praça com fonte e marquise pública, onde ocorrerá Curto a
Centro de Convenções Privado,
públicos e privados encontros, feiras populares de artesanato, etc. médio
Convenções Gabinete da e Prefeitura
Incentivo ao Turismo de Implantação de uma nova área estacionamento junto ao Teatro Municipal, prazo
Poupatempo;
Negócios juntamente com a readequação dos acessos e seu controle;
Abertura ao público.
Captação de recursos públicos e privados;
Revitalização do local
Adequação das vias, passeios e pisos do entorno;
Incentivo à cultura e ao Curto a
Promover o término da Construção da marquise de interligação com o Centro de Convenções;
Teatro Municipal lazer médio
construção Implantação de uma nova área estacionamento junto ao Centro de
Incentivo ao Turismo prazo
Convenções, juntamente com a readequação dos acessos e seu controle;
Cultural
Abertura ao público.
Captação de recursos públicos e privados das empresas de transporte EMTU
e Coperlotação;
Direito de preempção no terreno da Indústria cimentícia ou realocação para a
áreas do Plano Diretor que confiram uma maior abertura para a implantação e
desenvolvimento industrial, como por exemplo na continental, dando ao
proprietário do terreno a transferência do direito de construir e incentivos fiscais
Promover a integração
Revitalização do local e financeiros;
Terminal intermodal na região, Médio a
Incentivo ao Direito de preempção no terreno do Society ou realocação para uma área de
Integrador de melhorando as questões de longo
desenvolvimento de interesse do proprietário, dando ao proprietário do terreno a transferência do
Passageiros mobilidade e infraestrutura prazo
infraestrutura urbana direito de construir e incentivos fiscais e financeiros;
urbana
Adequação das vias, passeios e pisos do entorno;
Construção das ciclovias junto às principais vias da Operação;
Implantação do Bike São Vicente pela cidade, inclusive nas estações do VLT
e no no local;
Construção do prédio de apoio ao Terminal;
Abertura ao público.
Incentivar e promover a Concessão do direito de preempção do poder público quanto à aquisição dos
Revitalização do local economia local imóveis;
Longo
Demais usos Incentivo ao Incentivar e promover a Impedimento de remembramento de lotes, com a finalidade de barrar usos que
prazo
desenvolvimento da local vitalidade e segurança causem especulações imobiliárias e posterior gentrificação;
pública do local Utilização desses imóveis para a ampliação dos usos propostos nesse Setor.

FONTE: Elaborado pela autora.

91
5.2.2 Setor 2 - Desenvolvimento de Zona Especial de Interesse
Social

Esse setor, localizado abaixo do Setor 1, acaba por

desmistificar o pensamento popular que Conjuntos
Habitacionais não tem qualidade. Com ênfase na consolidação
e qualificação do local, o setor é um prato cheio de usos mistos
não apenas para a população residente, mas também para
visitantes, contando com diversos equipamentos que
garantirão a vitalidade do local.

94
Tabela 5.2 – Setor 2 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas.
Objetivos específicos
Conjunto
Revitalização do local
Habitacional Parque
Bitaru I
Conjunto
Consolidação do Conjunto
Habitacional Parque
Bitaru II
Revitalização do local
Centro Comercial Incentivo ao
desenvolvimento da local
Revitalização do local
UNESP – Campus de
Incentivo ao apoio ao Setor 3
Pesquisa de
Incentivo à capacitação da
Diversidades
mão-de-obra local
Revitalização do local
Demais usos Incentivo ao
desenvolvimento da local
FONTE: Elaborado pela autora.
Diretrizes Ações Metas
Regularização fundiária nos “puxadinhos” feitos;
Adequação das vias, passeios e pisos do entorno;
Incentivar e promover atividades Curto a
Fornecimento de kits reformas para a pintura e revitalização do Conjunto;
de melhorias no local médio
Construção de praças com equipamentos públicos de cultura, esporte e lazer;
prazo
Implantação de programas sociais e acompanhamento e capacitação profissional das
famílias.
Término do Conjunto Habitacional com verba do PAC;
Incentivar e promover atividades Adequação das vias, passeios e pisos do entorno; Médio a
de melhorias no local Construção de praças com equipamentos públicos de cultura, esporte e lazer; longo
Implantação de programas sociais e acompanhamento e capacitação profissional das prazo
famílias.
Captação de recursos públicos e privados para a construção do Centro Comercial;
Cadastramento das famílias interessadas nos boxes do Centro;
Programa de necessidades do Centro: térreo com 210,00m², 4 boxes de comércio e
Incentivar e promover a serviços e sanitários públicos masculino e feminino;
economia local Construção do Centro Comercial; Médio a
Incentivar e promover a Sorteio de famílias e escalas de trabalho; longo
vitalidade e segurança pública do Capacitação das famílias em empreendedorismo; prazo
local Contratação de locais para o mantenimento e manutenção das áreas externas e de
sanitários;
Adequação das vias, passeios e pisos do entorno;
Entrega dos boxes e funcionamento.
Captação de recursos públicos estaduais e privados para a construção do novo Campus;
Programa de necessidades do Campus: térreo com controle de acesso, cantina e
sanitários e 2 pavimentos superiores com salas de aula e laboratórios classe 2, contendo
sala principal com capela, refrigerador, estufa e almoxarifado.
Incentivar e promover as Médio a
Cadastramento das pessoas interessadas em trabalharem nas atividades de apoio do
relações entre meio ambiente, longo
local (cantina, limpeza, apoio técnico, etc.);
pesquisa e atividades sociais prazo
Sorteio, contratação e capacitação dos interessados;
Construção do Campus;
Adequação das vias, passeios e pisos do entorno;
Entrega do campus para o início das turmas e atividades de pesquisa.
Incentivar e promover a Concessão do direito de preempção do poder público quanto à aquisição dos imóveis;
economia local Impedimento de remembramento de lotes, com a finalidade de barrar usos que causem
Longo
Incentivar e promover a especulações imobiliárias e posterior gentrificação;
prazo
vitalidade e segurança pública do Utilização desses imóveis para a implantação de equipamentos voltados à cultura,
local esporte e lazer ou funções cooperativas.
95
5.2.3 Setor 3 - Recuperação e Proteção de Áreas de
Preservação Permanente
Esse setor possui como objetivos a melhoria e a
conscientização das questões ambientais. Principalmente
prevendo a recuperação do córrego utilizado pelos pescadores
da Rua Japão. É um grande marco para a área de Operação,
pois na Ilha de São Vicente são poucas as áreas de margem
que ainda possuem ecossistemas que podem ser recuperados.

Tabela 5.3 – Setor 3 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas.

Objetivos específicos Diretrizes Ações Metas

Inserção da área como APP no Plano Diretor;
Mantenimento e
Criação de um plano de gestão específico;
manutenção dos
Captação de recursos privados advindos da compensação de uso das
ecossistemas
Garagens Náuticas, principal fonte poluidora do local;
Incentivar as atividades Recuperação e manutenção
Recuperação do braço e despoluição dos cursos d’água; Curto a
Áreas dos ecossistemas;
turísticas, recreativas, Legitimação do projeto existente para a canalização do córrego de drenagem longo
antropizadas Implantação de programas
na Rua Japão, juntamente com uma passarela; prazo
educacionais e pesquisa que incentivem às atividades.
Revegetação de espécies nativas;
cientifica. Implantação juntamente à UNESP dos programas de pesquisa,
conscientização e turismo ecológico;
Monitoramento e manutenção do local.

FONTE: Elaborado pela autora.

98
5.2.4 Setor 4 - Desenvolvimento do Turismo Náutico
Esse setor possui um grande diferencial dos demais, que é,
além do desenvolvimento de um dos principais apelos
turísticos da região e em crescente ascensão (o Turismo
ZEISCULT
Náutico), o seu entremeamento com o Projeto de Reabilitação
Urbana e Cultural da Rua Japão (FERNANDES, 2016),
resultando na integração de projetos que visam a qualificação
urbana e o enriquecimento social, de esportes, cultura e lazer.
Com o intuito de promover a adequação da gestão ambiental
nas garagens existentes e criar um novo espaço público
vinculado a esse uso, abre-se o waterfront, com a remoção de Figura 5.8 – Setor 3 - Esquemático. FONTE: GOOGLE EARTH,
2016. Elaborado pela autora.
45 famílias hoje situadas no terreno de área de União para área
de Zona Especial de Interesse Social e Cultural (ZEISCULT)
localizada no Setor 5. Essa remoção, além da abertura da
visão, também tem como intuito sanar as problemáticas
ambientais relacionadas à dispersão do esgotamento sanitário
no local.

99
Tabela 5.4 - Setor 4 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas.
Objetivos específicos Diretrizes
Adequar-se aos Incentivar, promover e
programas de gestão de fiscalizar a implantação de
resíduos; Programas de Gestão de
Incentivar o crescimento Resíduos;
Garagens náuticas econômico por meio do Incentivar e promover a
turismo; integração com a Inscrição dos moradores;
Especialização de mão- população local, bem como
de-obra para atendimento a capacitação da mão-de-
das demandas. obra local.
Incentivar o crescimento do
Criar soluções para
turismo náutico e a
crescimento do turismo
integração da população
náutico includente;
aos usos;
Integração da população
Píer público Incentivar a mão-de-obra
aos usos náuticos;
especializada local;
Integrar a área com
Incentivar a integração com
outros programas de
outros programas de
intervenção (R. Japão)
intervenção (R. Japão)
FONTE: Elaborado pela autora.
Ações Metas
Paralização temporária das operações para a criação e implantação de
Programas de Gestão Resíduos;
Fiscalização dos órgãos competentes;
Criação de programas de capacitação da mão-de-obra local para trabalhos de Curto a
recepção e apoio nas operações das garagens; médio
prazo
Capacitação;
Contratação da mão-de-obra especializada.
Retomada das operações
Captação de recursos públicos e privados, principalmente das garagens
náuticas;
Criação e implantação de Programas de Gestão Resíduos;
Fiscalização dos órgãos competentes;
Criação de programas de capacitação da mão-de-obra local para trabalhos de
recepção e apoio nas operações do píer público;
Inscrição dos moradores;
Capacitação;
Médio a
Construção do píer público;
longo
Programa de necessidades do Apoio ao píer: Térreo + 1 pavimento, sendo o
prazo
térreo destinado à sanitários e vestiários públicos, e guarita de segurança.
Superior possuindo área de apoio para funcionários com sala de capacitação,
vestiários, copa e área de descanso;
Construção de deck em madeira ecológica com percurso de ciclovia, pergolado
e bancos, favorecendo à área de contemplação de waterfront;
Contratação da mão-de-obra especializada para verificações e controle dos
barcos, lanchas e motos aquáticas, manutenção e segurança da área;
Funcionamento.
100
 ÁREA CONGELADA PELA ECOVIAS
PARA A REGULARIZAÇÃO
FUNDIÁRIA
5.2.5 Setor 5 – Qualificação do Entorno Imediato
Esse Setor possui como objetivo qualificar o entorno e criar
medidas de precaução que impeçam a gentrificação do local.
Nele está inserido o Projeto de Reabilitação Urbana e Cultural ZEISCULT

da Rua Japão (FERNANDES, 2016), e a ZEISCULT para qual

as famílias da Vila dos Pescadores irão. Atualmente as áreas REABILITAÇÃO URBANA E
CULTURAL RUA JAPÃO
contíguas à Rodovia dos Imigrantes já se encontram
congeladas pela Ecovias para a promoção da regularização
fundiária do local.

Figura 5.11 – Setor 5 - Esquemático. FONTE: GOOGLE

EARTH, 2016. Elaborado pela autora.

Tabela 5.5 – Setor 5 – Objetivos específicos, diretrizes, ações e metas.

Objetivos específicos Diretrizes Ações Metas

Fornecimento de Kit com materiais de construção para a reforma das
fachadas e para pequenos reparos nas edificações do entorno;
Consolidação da regularização fundiária dos terrenos contíguos à
Rodovia;
Revitalização do local Incentivar e promover de
Concessão do direito de preempção do poder público quanto à
Incentivo ao maneira geral os usos Longo
Demais usos aquisição dos imóveis;
desenvolvimento da promovidos nos demais prazo
Impedimento de remembramento de lotes, com a finalidade de barrar
local Setores
usos que causem especulações imobiliárias e posterior gentrificação;
Utilização desses imóveis para a implantação de equipamentos
voltados aos públicos usos coerentes

FONTE: Elaborado pela autora.

103
5.3 Da consolidação da Operação

Com a consolidação da Operação, poderá observar-se a

notória melhoria no local. Em visões gerais, há significativas
mudanças na distribuição dos usos e dos espaços locais,
causando grandes atrativos e melhorias para o meio ambiente
e para a população local. Ainda com essa intervenção, o local
passa a receber significância regional por seu posicionamento
e usos estratégicos.

104
Considerações Finais reais locais e regionais. Fica o desafio para o Arquiteto e
Urbanista tornar real essas possibilidades.
São inúmeros os desafios ao Planejamento Urbano e Regional.
Como pode-se notar, as problemáticas e potencialidades
resultam em eixos que possuem inúmeras ramificações de
tratamentos de interpretação tanto nos âmbitos legislativo
quanto no de projeto.
É imprescindível notar e analisar como até mesmo as melhores
intenções podem ser subvertidas quando se deixa que
interesses não democráticos tomarem frente às questões
urbanos sociais.
Assim sendo, com o conhecimento da área da Operação como
um local com vivacidade, porém com problemas referentes à
gestão pública, deixa grandes desafios para sua resolução.

De fato, a integração entre as iniciativas pública e privada e

população e a relação financeira é um desafio para que esse
tipo de intervenção saia do papel. Porém, com embasamentos
teóricos e práticos plausíveis, a respeito por exemplo das
Operações estudadas, há a real possibilidade da consolidação
de uma intervenção deste tipo, trazendo impactos positivos

109
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