Hotel resort 5 estrellas –Cabo Inka Cohara – Cruz – Silva – Vilchez

INDICE
1.- Metodología

1.1.- Objetivos

1.2.- Ruta metodológica

1.3.- Cuadro de análisis

2.- Desarrollo de la ruta metodológica

2.1.- Análisis urbano

2.1.1.- Rol, función y vocación del sector

2.1.2.- Potencialidades

2.2.- Problemática y objetivos

2.2.1.- Diagnostico situacional

2.2.2.- Árbol de problemas

2.2.3.- Objetivos generales y específicos

2.3.- Marco referencial

2.3.1.- Marco conceptual

2.3.2.- Marco normativo

2.4.- Fundamento del proyecto

2.4.1.- Usuario

2.4.1.1.- Definición de promotor y demás involucrados

2.4.1.2.- Roles por cada involucrados

2.4.1.3.- Gestión y financiamiento

2.4.2.- Indicadores de factibilidad

2.4.2.1.- Estudio de mercado – oferta

2.4.2.2.- Estudio de mercado – demanda

2.4.2.3.- Balance oferta – demanda

2.4.3.- Terreno

2.4.3.1.- Ubicación del terreno

2.4.3.1.1.- Plano de ubicación

2.4.3.1.2.- Plano topográfico

2.4.3.1.3.- Plano de riesgo

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2.4.3.2.- Propuesta del terreno

2.4.3.2.1.- Perímetro y área

2.4.3.2.2.- F.O.D.A del terreno elegido

2.4.4.- Casos análogos del hotel

2.4.4.1.- Caso 1

2.4.4.2.- Caso 2

2.4.4.3.- Cuadro resumen de análisis

2.4.5.- Cuadro de variables de diseño

2.4.6.- Programa arquitectónico

2.4.6.1.- Propuesta de organigrama y flujograma

2.4.6.2.- Diagrama de relaciones

2.4.6.2.- Justificación de áreas por zonas

2.4.6.3.- Cuadro resumen de áreas

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2.4.2.- Indicadores de factibilidad

2.4.2.1.- Estudio de mercado – oferta
ESTABLECIMIENTOS DE HOSPEDAJE
En Cabo Blanco existen tres hospedajes, entre ellos tenemos el Hospedaje “Cabo
Blanco”, Hospedaje “Cabo Blanco Surf”, Hospedaje “Black Merlín” y el Hotel “El Merlín”,
cuyos precios van desde s/40.00 a s/.150 por noche.
Existe un Hotel de 3 estrellas, que se encuentra ubicado cerca a Cabo Blanco llamado
“Nirvana Beach”, cuyo precio es desde s/. 321.
CUADRO N° 1
Establecimientos de Hospedaje-Cabo Blanco
NOMBRE DE TIPO DE TIPO DE
ESTABLECIMIENTO ESTABLECIMIENTO HABITACIÓN TARIFAS

"Cabo Blanco" Casa Hospedaje Múltiple S/. 150.00 x noche

Múltiple S/ 120.00 x (4 pax)

"Cabo Blanco Surf" Hospedaje Simple S/. 30.00 - S/. 25.00

Matrimonial S/. 40.00

Simple S/. 40.00

"Black Merlín" Hospedaje Matrimonial S/. 80.00

Múltiple S/ 120.00 (4 pax)

Matrimonial (Consulta directa)

"El Merlín" Hotel S/. 120.00 - S/. 100.00

Doble
S/. 145.00 - S/. 110.00

Fuente: Oficina de Turismo- El Alto

LUGARES TURÍSTICOS
Entre los recursos turísticos del Distrito están la playa de Cabo Blanco y Restin, que son
amplias faja de playa que se extiende en sus inmediaciones y el Puerto Menor de Cabo
Blanco. También podrían convertirse en zonas de gran interés para el turismo ya que
podrían ayudar a la venta de artesanías y la actividad gastronómica.
Se llega de Piura a la capital distrital y también existe una ruta sin asfaltar desde la
caleta El Ñuro (km 1140) hacia el norte por un camino costero, actualmente se cuenta
con establecimientos de hospedajes, restaurantes, sin embargo, aún se tienen
dificultades para ofrecer los clasificados para los visitantes, teniendo como problema
principal la falta servicios de agua potable y servicios higiénicos.
Es conocido Cabo Blanco para hacer surfing, sobre todo porque la características de las
grandes olas son las de tipo Reef-break, izquierda tubular perfecta, de 1 a 3 metros
aproximadamente, para el surf, catalogada por los expertos como “”sólo para expertos”,
“Panic Point” y “Cabo Blanco” son las playas más cotizadas por los deportistas y sus
tablas, es necesario mencionar que son peligrosas por la cercanía del reef (zócalo), y
no es apta para principiantes. También es mundialmente famosa por su pesca (con
varios récords mundiales).

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Entre las principales características del mar se encuentran en mejores condiciones entre
octubre y enero, con un oleaje perfecto con crecidas del hemisferio norte, llegando a
temperaturas promedio: entre 28°C y 24.4°C, caracterizado por el clima tropical y seco,
es decir buen clima todo el año.
RUTAS
RUTA TURÍSTICA “CONOCIENDO CABO BLANCO”
La ruta va desde El Hotel Cabo Blanco Fishing
Club, Piscina Peña Negra, continuando con la
ruta se visita como último punto las plataformas
petroleras.
Aquí los visitantes podrá deleitarse con los lobos
marinos que hacen de este, su lugar de
descanso y de la misma manera aprenderán un
poco más sobre una de las actividades que se
realizan en nuestra zona como es la extracción
del Petróleo.
Imagen N° 1. Fuente: Oficina de Turismo- El Alto

RUTA TURISTICA TEMATICA VACACIONAL POR ZONA PLAYA

La ruta da inicio en la oficina de información
al turista, donde se le explicara al visitante las
maravillas que posee nuestra caleta, de aquí
se parte hacia el Norte hasta la limitación
conocida como quebrada verde, aquí luego
de descender por una pendiente podemos
llegar a la Cueva del Amor, también conocida
como la cueva del dinosaurio, nombre
atribuido debido a que, desde el lado
izquierdo (viniendo de Cabo Blanco) se
puede observar que la cueva en mención
tiene forma de un dinosaurio, aquí los Imagen N° 2. Fuente: Oficina de Turismo- El Alto
visitantes disfrutaran de la playa, que es una zona tranquila, después se trasladan hacia
la zona conocida como panic point en donde luego de escalar se podrá apreciar la
formación rocosa que da origen al POSEIDON, de igual manera se puede observar
desde la playa unas rocas en forma de delfines, luego de estar en este lugar, se traslada
a la zona de Peña Negra en donde encontraremos la formación rocosa conocida como
EL CENTINELA DEL BUQUE FANTASMA, lugar ubicado al sur de la famosa Piscina de
Peña Negra aquí el guía les explicará acerca de que empresa, cómo y en qué año se
construyó dicho atractivo. Para finalizar el recorrido si los pasajeros lo desean se podrá
practicar el revoleteo o pesca de orilla además de, disfrutar de un momento de
esparcimiento en la Tradicional Piscina en mención.

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COSTANERA DE PIURA
La Municipalidad Provincial de Talara viene
desarrollando una serie de iniciativas para
ver en el 2014 la construcción de la
Costanera de Piura, infraestructura que es
considerada como una prioridad para la
región, ya que permitirá unir Cabo Blanco,
Lobitos, Paita y Sechura, convirtiendo el
importante recurso de playas del norte en un
atractivo polo de inversiones. Propone unir 47
playas de las localidades de Talara, Paita y
Sechura, región Piura.
Imagen N° 3. Fuente: Oficina de Turismo- El Alto

PRINCIPALES ATRACTIVOS VISITADOS EN EL DEPARTAMENTO DE PIURA

Talara se encuentra en el cuarto lugar de ubicación entre los principales atractivos
turísticos visitados en el Departamento de Piura, lo que lo convierte en un lugar
apropiado para futuras inversiones privadas en hoteles.
GRAFICO N° 1
Principales Atractivos visitados en el Departamento de Piura

P r i n c i p a l e s At r a c t i v o s v i s i t a d o s e n e l D e p a r t a m e n t o
de Piura
100
80
60 84
40
20 40 8 5 4 5 3 2
0
Máncora Piura Catacaos Talara Lobitos Los Paita Colán
Organos

Serie 1

Fuente: MINCETUR

TIPOS DE HABITACIONES Y PRECIOS DEL PROMOTOR “INKATERRA”

Inkaterra cuenta con diferentes hoteles que se encuentran ubicados en la sierra y selva
del Perú. Para definir los precios que maneja Inkaterra hemos tomado como referencia
el Hotel que se encuentra en Machu Picchu, el cual cuenta con 83 suites, cuyos precios
van desde s/.1400 soles hasta s/. 3000 soles, por lo que podemos ver que el hotel está
dirigido a turistas extranjeros Premium, los cuales tienen altos ingresos económicos y
un mayor grado de instrucción.
Para acceder al hotel se realizan reservas con anticipación y durante todo el mes las
habitaciones están ocupadas. El 70% de los turistas son extranjeros y el 30% son
turistas nacionales.

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CUADRO N° 2
Tipos de Habitaciones Inkaterra – Machu Picchu

Tipo de Hab. # m2

Superior 37 30

Superior Deluxe 19 30

Junior Suite 9 42

Junior Suite Deluxe 10 42

Suite 4 117

Suite Inkaterra 2 176

Villa 2 293

Fuente: INKATERRA

CUADRO N° 3
Precios de Habitaciones Inkaterra – Machu Picchu

TIPO DE HABITACION PRECIO

1 PERSONA 2 PERSONAS
SUPERIOR s/1411 s/1786
SUPERIOR DELUXE s/1786 s/1962
SUITE JUNIOR s/ 1756 s/ 2131
SUITE JUNIOR DELUXE s/ 2108 s/ 2731
Fuente: INKATERRA

2.4.2.2.- Estudio de mercado – demanda

La Provincia de Talara cuenta con 132 640 habitantes en el año 2016, en comparación
con el año 2011, esta población ha sufrido una ligera disminución, debido a la falta de
oferta laboral que hay ya que no cuentan con mucha inversión de empresas privadas, a
pesar que la demanda es alta y el distrito El Alto mantiene una población de 7056
habitantes desde 2015.
CUADRO N° 4
Establecimientos de Hospedaje-Cabo Blanco

Provincia y
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Distrito

Provincia de
133 250 133 148 133 027 132 878 132 695 132 640
Talara

El Alto 7 225 7 185 7 144 7 101 7 056 7056

Fuente: INEI

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Los visitantes que llegan a Talara han incrementado considerablemente desde el año
2005 hasta el año 2010, como la demanda ha superado la oferta, el número de
pernoctaciones ha diminuído, sobre todo en el caso de los turistas nacionales.
CUADRO N° 5
Establecimientos de Hospedaje-Cabo Blanco

Fuente: INEI

La población turista nacional y extranjero desde el año 2007 al 2016 ha incrementado

considerablemente, sobre todo en el caso de las pernoctaciones, seguido por los arribos
y la permanencia.
GRAFICO N° 2
Población Turista Nacional y Extranjero en los últimos años

Fuente: INEI

PERFIL DEL TURISTA NACIONAL

Piura es el sexto departamento más visitado por los turistas nacionales, con un 6,1%,
su nivel socioeconómico es A y B/C, estos tienen un grado de instrucción entre técnico
y superior. Los turistas nacionales realizan diversos tipos de turismo, entre ellos el
turismo de sol y playa, el cual tiene un 35%, siendo los meses febrero, marzo, julio,
octubre y diciembre donde más viajan los turistas nacionales.

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PERFIL DEL TURISTA EXTRANJERO

Perú es el segundo país donde más gastan los turistas extranjeros, después de Brasil.
El principal motivo de viaje de los turistas extranjeros es por vacaciones con un 62%. El
gasto diario promedio es de $123.9, con una permanencia promedio de 9 noches y un
gasto total de $1115 en el caso de un turista extranjero general. En cuanto al turista
extranjero Premium, el cual es aquel que tiene mayor edad, mayores ingresos y grado
de instrucción, este tipo de turista gasta un promedio de $ 2344.
Según el tipo de alojamiento que prefieren, el 51% de los turistas generales se hospedan
en un hotel de 1 a 2 estrellas y en el caso del turista Premium el 59% se hospedan en
hoteles de 4 a 5 estrellas.

Imagen N° 4. Fuente: PromPerú

PERFIL DEL TURISTA EXTRANJERO EN PIURA

Las actividades realizadas en Piura por los turistas extranjeros son: turismo cultural
(32%), turismo de naturaleza (5%), turismo de aventura (11%), siendo el turismo de sol
y playa (52%) la actividad principal que realizan los turistas extranjeros, ya que Piura
cuenta con una variedad de playas, siendo su principal atractivo turístico.

Actividades realizadas en Piura

Motivo de visita al Perú
Turismo Cultural
Vacaciones
32% Turismo de Visita familiares
52% naturaleza Negocios
Turismo de Educación
11% 5% Misiones
aventura 82%
Seminarios
Turismo de sol y
Otros
playa

Fuente: PromPerú

TURISTAS EN CABO BLANCO

Nuestra Caleta, cuenta desde el mes de julio del año 2015 con una Oficina de
Información al turista, la cual brinda los servicios de orientación; ha registrado, 1000
turistas nacionales, provenientes de: Huaraz, Chiclayo, Trujillo, Piura, Lima, Cajamarca,
Sechura, Ica, Chimbote, Tambogrande, Sullana Pacasmayo, Chepén, Talara Máncora.,
Arequipa, Iquitos Y Tumbes

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Además de 200 turistas extranjeros, llegados de: Italia, Brasil, Francia, Turquía,
Alemania, Ecuador, España, Colombia, México, Suecia, Eslovenia, Uruguay, Australia,
Venezuela y Estados Unidos.
Estos datos, corresponden al Libro de Registro de Visitantes, que se encuentra en la
Oficina de Turismo; sin considerar los turistas que visitan nuestras playas, pero que no
visitan la Oficina.
Esto quiere decir que, en promedio 3 a 4 turistas diariamente son registrados en la
Oficina de Turismo – Cabo Blanco, en forma general, teniendo una estadía mínima entre
1 y 3 días y máxima de 1 semana.
2.4.2.3.- Balance oferta – demanda
Realizando un balance entre la oferta y la demanda podemos concluir que la oferta no
abastece la demanda, es decir que el número de hospedajes no satisface la cantidad
de turistas que llegan a la playa Cabo Blanco, por lo que los turistas optan por irse a
otras playas, disminuyendo así el número de sus pernoctaciones, por lo que podemos
decir que es factible la ubicación de un Hotel 5 estrellas en la playa Cabo Blanco.
2.4.3.- Terreno
2.4.3.1.- Ubicación del terreno
2.4.3.1.1.- Plano de ubicación
El terreno de hotel se encuentra ubicado en Cabo Blanco, entre el terreno del Centro de
Investigación y el Condominio Cabo Inka, se accede a través de una vía que bordea el
terreno. Tiene un área de 45,376.7271 m2 (4,5 has) y un perímetro 1,264.9132 m.
De acuerdo con la zonificación establecida por la Municipalidad distrital de El Alto, el
predio tiene un uso compatible con la Zona de Habilitación Recreacional (ZHR) y con la
Zona Comercial (CZ) para Usos de Vivienda y Comercio.

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2.4.3.1.2.- Plano topográfico

El terreno tiene una topografía accidentada, cuya cota mínima es 20.00 m y su cota
máxima que es 40.00 m.

2.4.3.1.3.- Plano de riesgo

El terreno se encuentra ubicado en una zona de vulnerabilidad media. La estabilidad de
estas tierras puede ser alterada severamente por la actividad antrópica y/o al suscitarse
un desastre natural.

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2.4.3.2.- Propuesta del terreno

El terreno propuesto se encuentra al lado del terreno del Centro de Investigación, es
de forma irregular y alargado.

2.4.3.2.1.- Perímetro y área

El terreno tiene un área de 45376.7271 m2 y un perímetro de 1264.91m.

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2.4.3.2.2.- F.O.D.A del terreno elegido

FORTALEZAS OPORTUNIDADES DEBILIDADES AMENAZAS

• Ubicación estratégica • Implementación de

del terreno con visuales
un hotel de mayor
y acceso a la playa. categoría que se • Ausencia de
• La gran demanda de los adecue a las mantenimient
turistas nacionales y necesidades de los o de vías
extranjeros que llegan a turistas. asfaltadas. • Tsunami
vacacionar a Cabo • Proyecto de la • Ubicado en
Blanco. • Derrames
Costanera de Piura, una zona de petroleros,
que unirá 47 playas vulnerabilida
• Ubicado en una zona afectando el agua
de reserva turística de las localidades d media. del mar, porque se
nacional. de Talara, Sechura encuentran muy
y Paita. • Ausencia de
servicios cerca de la orilla.
• Cercanía a distintos
atractivos turísticos de • Intervención por básicos
Cabo Blanco tales parte del sector (desagüe,
privado y aumento agua)
como El Ñuro, la
Piscina Peña Negra, del turismo de sol y
entre otros. playa en Piura.

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