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Estructurales

El Plano Municipal
El plano municipal ó plano de arquitectura es el documento en donde se representa nuestra vivienda con los
datos más importantes referidas a la misma, en especial las superficies cubiertas. Y es quizá uno de los temas más
controvertidos ya que genera confusiones y malentendidos entre propietarios y municipios.
Las Municipalidades o Municipios son los entes encargados de solicitar y aprobar los planos de nuestra casa.
La presentación de los mismos está a cargo de un profesional y estar firmado por el propietario.
Toda vivienda o edificio debe cumplir con las normas que rige el Código de Edificación de cada lugar.
Generalmente en todo plano municipal debe constar:
CARATULA PLANTA TIPO 2 CORTES (uno longitudinal y uno transversal) FACHADA PLANTA DE
ESTRUCTURA Y FUNDACIONES PLANTA DE TECHOS (pendientes de desagues pluviales y Tanque de agua
) PLANTA DE ELECTRICIDAD PLANILLA DE ABERTURAS Y LOCALES PLANILLA DE SUPERFICIES (en
carátula)
La planta de Gas y Cloacas no se incluyen en los planos municipales por cuanto éstos se presentan en forma
separada a los entes reguladores de Gas y Obras Sanitarias. La información completa de la vivienda tanto
designación catastral, superficies cubiertas, ubicación, calles, propietario y profesional interviniente puede verse en
la carátula (ejemplo Municipalidad de Córdoba) :
S/T, S/C y S/M significan 'según título', 'según catastro' y 'según mensura' respectivamente.

Expediente Municipal
La Municipalidad aprueba un plano de una vivienda o un edificio una vez que el profesional en primera instancia ha
realizado las correcciones y

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Ingeniero DANIEL HEINZMANN & Asoc.
Proyectos - Cálculo Estructural Propiedad Horizontal - Consultoría B. de la Cueva 2320 Bo Villa Cabrera
CORDOBA e-Mail
Página Plano Municipal 2 de 5 observaciones de lo que se denomina 'previa municipal'. Es decir la 'previa en
condiciones', adecuada al Código.
 Pero para obtener el plano aprobado el profesional debe acompañar en el expediente una copia de plano
visado por el Colegio o Consejo Profesional respectivo al que pertenece, junto con la Factura de Honorarios firmada
por el propietario.
Además una declaración jurada con los datos del inmueble y los Derechos de Edificación que correspondan
(abonados por el propietario) de acuerdo a los metros cubiertos proyectados o relevados, y los cedulones del
Impuesto Municipal al día.
Planta Tipo del Plano Los elementos principales que intervienen en la Planta Tipo de un Plano Municipal son los
siguientes:
Veamos la planta anterior en un corte longitudinal, siendo L.M. la Linea Municipal, y L.E. la Línea de Edificación, el
espacio entre ambas es el Retiro Reglamentario :

Proyecto de Obra Nueva y Plano de Relevamiento

Cuando se trata de una vivienda a construir desde los cimientos el plano a presentar se llama Proyecto de
Obra Nueva, por el contrario cuando la vivienda ya está construida y se presentan los planos se llama Plano de
Relevamiento ó Empadronamiento (según la provincia ).
En el primer caso la Municipalidad ( Dirección de Obras Privadas o Particulares ) realiza una "visación
previa" del plano presentado por el profesional hasta que el mismo cumpla con los requisitos del Código de
Edificación y poder así APROBARLO.
No se puede comenzar la construcción hasta que el proyecto no esté APROBADO. Asimismo si tenemos un
proyecto aprobado, tenemos un plazo máximo para comenzar la construcción.
En el caso de los RELEVAMIENTOS y como la vivienda ya está construida puede que el plano cumpla con el
Código (se APRUEBA), o no cumpla con el Código. Si la infracción es menor generalmente el plano se REGISTRA
O VISA (no implica APROBACION pero sí declaración en regla de nuestra vivienda).
Si la infracción es grave o importante el plano NO SE REGISTRA, y puede que la Municipalidad nos solicite
la demolición o regularización de la parte en infracción para acceder a la aprobación de planos. Sólo en este caso el
plano puede REGISTRARSE Ó APROBARSE.

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Página Plano Municipal 3 de 5 Catastro Municipal
 Conjuntamente con la presentación de la previa en la Dirección de Obras Privadas, se debe presentar la
copia a Catastro Municipal, cuya finalidad es el contralor del nombre correcto de calles, Barrios, etc, anchos oficiales
de las calles circundantes y dimensiones de la parcela. Podría suceder que el proyecto de nuestro edificio estuviere
implantado en dos parcelas aún no unificadas, o unificarse a futuro. En este caso sería observado por Catastro
Municipal hasta que las parcelas constituyan una sola, o esté avanzada la unificación de las mismas.

Certificado de Final de Obra

El Plano de Proyecto de Obra Nueva Aprobado no significa que la obra está terminada. Una vez que esto
ocurra y a solicitud del Propietario ó Profesional, la Municipalidad otorga (previa inspección ocular) este certificado
donde consta que la Obra fue concluida conforme a planos y memorias descriptivas.
También podemos solicitar el Final de Obra si se tratara de obra existente. El Final de Obra suele ser muy
importante.

Plano Conforme a Obra

Si durante el transcurso de la obra se hubieren introducido modificaciones al proyecto original, entonces se
debe presentar el plano ‘Conforme a Obra’. Puede suceder que sólo cambie la forma del proyecto sin cambiar
superficie, o bien modificaciones que impliquen cambio de superficies. En esos casos se debe presentar el
Conforme a Obra junto a planos de estructura. La inspección final de la Municipalidad se hará en base al Conforme a
Obra.

F.O.S y F.O.T.
Cuando se trata de una Obra Nueva lo primero que debe cumplimentar la edificación es el F.O.S.( Factor de
Ocupación del Suelo ) y el F.O.T. (Factor de Ocupación Total ).
El F.O.S. es el porcentaje máximo del terreno que podemos ocupar con edificación en Planta Baja. Si tenemos un
terreno de 250m2 y un FOS de 60% significa que no podemos ocupar más de 150m2 edificados en P.B.
El F.O.T. es la relación del total de la Superficie Edificable y la Superficie total de la parcela. Si tenemos un FOT de 3
en el ejemplo anterior entonces 3 x 250m2 = 750m2. Luego 750m2 / 150m2 (permitidos en P.B.) = 5 es decir
podríamos edificar como máximo PB y 4 pisos de 150m2 cada planta.

Código de Edificación
Como dijimos, toda vivienda o edificio debe cumplir con las normas que rigen los Códigos de Edificación
Municipales de cada lugar. Por lo tanto la Municipalidad (en la sección de visación de planos de Obras Privadas o
Particulares ) verifica que los planos se encuadren en dichas normas.
Generalmente se pueden clasificar los edificios en los siguientes tipos :
Edificios residenciales: viviendas, hoteles, departamentos, albergues, etc. Edificios para reunión bajo techo: casinos,
bibliotecas, cines, salones de fiestas, conferencias, etc. Edificios para reunión al aire libre: canchas, estadios,
velodromos, ferias, etc. Edificios para oficinas: bancos, compañías, administración pública y privada, etc. Edificios
comerciales: estaciones de servicios, farmacias, supermercados, tiendas, etc. Edificios industriales: autopartes,
refinamientos, fraccionamientos, etc. Edificios para depósitos: materias primas, productos terminados, etc. Edificios
para usos peligrosos: explosivos, combustibles, plaguicidas, tóxicos, gas, etc. Edificios especiales: cocheras,
pasajes y galerias comerciales, policía, bomberos, educacionales, salud, etc.
Las Municipalidades especifican Patrones o Zonas para cada destino o tipo de construcción y actividad,
directamente relacionadas a las superficies y frentes mínimos de las parcelas, número máximo de viviendas por
parcela, alturas máximas de fachadas, tipologías de las construcciones, centros de manzana e infraestructura de la
zona. En estos casos son los Departamentos de Uso de Suelo los entes rectores en esta temática (generalmente
incluidos en los Códigos de Edificación).
Por ejemplo si queremos instalar un Taller Metalúrgico, lo deberemos hacer en la Zona especificada para
dicha actividad, con las dimensiones de lote mínimo y requisitos especificos de funcionamiento y seguridad para
dichos destinos, que pueden incluir certificados de habilitaciones de otros entes, como Bomberos ó Energía
Eléctrica.
Normas Usuales Para Edificios Convencionales
Las normas del Código de Edificación que se deben cumplir en viviendas o edificios convencionales son
muchas, es decir las que la Municipalidad verifica en las 'visaciones previas', pero las podemos resumir en las
siguientes:
Consignar Destino de los locales Dimensiones y alturas mínimas de locales Iluminación y Ventilacion
mínima de locales Patios mínimos (generalmente 3m x 3m en patios de segunda) FOS Y FOT Retiros
Reglamentarios o espacio verde Alturas mínimas de muros medianeros y verjas Anchos mínimos de
escaleras y tamaños de escalones Anchos mínimos y longitudes máximas de pasillos Pendiente mínimas y
máximas de rampas Anchos mínimos de Veredas Arbolados reglamentarios Ochavas reglamentarias

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Salientes de balcones
Retiros Obligatorios ó Espacios Verdes
El retiro reglamentario es el espacio libre de edificación que debemos dejar entre la Línea Municipal (frente de
nuestro lote que coincide con la linea de manzana sobre la calle) y la Línea de Edificación (donde comienza nuestra
casa hacia el fondo).
El retiro mínimo generalmente es de 3m, pero puede ser de 4m , 4.5m , 5m ó más dependiendo la zona. Hay
zonas como las de los micro centros donde no se exige retiros.
Este retiro libre generalmente se lo llama Espacio Verde de la vivienda. Dos ejemplos de retiros obligatorios y
formas de considerarlo (Municipalidad de Córdoba):

Patios de Iluminación y Ventilación

Los patios de 1a categoría son aquellos en los que la dimensión menor del patio varía en función de un círculo
cuyo diámetro es 1/3 de la altura de las construcciones a iluminar y ventilar, caso de edificios en torre, como se ve
en la figura. Si las alturas enfrentadas fueran diferentes se toma el promedio. Si la altura es mayor a 15m el diámetro
puede mantenerse constante.
El patio de 2a categoría es el típico patio de Planta Baja con un diámetro mínimo de 3m. para todas las
aberturas que den a dicho patio, como se ve en la figura:

Las Ochavas
Las ochavas son obligatorias en los lotes en esquina a los fines de la visibilidad. La figura muestra la forma de
calcular las ochavas según la Municipalidad de Córdoba. Esto depende por cierto de cada lugar.
La ochava en sí es una limitación material al dominio sobre planta baja, (que según títulos sigue perteneciendo
al propietario de la parcela ) ya que no se puede construir en ella, salvo apoyo de columnas de función estructural.
La restricción no afecta a pisos altos. También se la puede considerar como una servidumbre de vistas. En los casos
en los que el loteo origen prevea directamente la cesión de ochavas, entonces éstas ya pasan a formar parte de la
calle y el lote deja de ser rectangular.

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Página Plano Municipal 5 de 5 © 2000 – Ing. Daniel Heinzmann – Ing. Pablo Valerotto – Ing. Rubén Ramello
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