DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA

1.1. Concepto
El desalojo protege la posesión. La finalidad del proceso de
desalojo es obtener la restitución de un predio.

El artículo 585 del C.P.C. establece: " La restitución de un

predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso
sumarísimo ...".

La restitución de un bien "consiste en la obligación de devolver algo

que anteriormente se había recibido"

Para nuestro ordenamiento jurídico el proceso de desalojo por

ocupante precario es donde el demandante persigue que le restituya el
bien quien lo posee sin su autorización o que le sea devuelto por la
persona a quien él le cedió voluntariamente por haber fenecido el título.

El desalojo busca restableces la propiedad al propietario del bien.

1.2. Naturaleza de la acción
La acción de desalojo por ocupante precario en algunos casos es
real y en otros personal.
1.2.1. La Acción es Real

Con la acción real se protege un derecho real subjetivo (propiedad,

uso, etc.), cuyo objeto es un bien (cosa), sobre el cual el sujeto titular
(propietario, usuario, etc.) tiene un poder directo e inmediato de usar,
gozar y disponer del bien sin intermediarios.

El derecho real está adherido al bien y es preferente frente al

derecho de crédito concurrente.

El titular del derecho real no tiene establecido ninguna relación

jurídica con persona determinada, por lo que no hay un sujeto pasivo
determinado, el cual aparece solamente cuando hay una violación o
amenaza de violación del derecho del titular.
 El titular del derecho real puede perseguir al bien sin importar en
posesión de quien se encuentre. El derecho real es absoluto, se
ejerce erga omnes. Si una persona posee un bien de facto, sin título, o
sea sin que el titular del derecho real le haya transferido la propiedad, uso
o posesión del bien, éste (el titular) puede valerse del proceso de desalojo
por ocupante precario para que se le restituya el bien. Aquí, el desalojo
tiene, sin duda, naturaleza real (ANÍBAL TORRES VÁSQUEZ, 2017).

1.2.2. La Acción es Personal

Con la acción personal (denominada también obligacional o de

crédito) se protege un derecho subjetivo personal, cuyo objeto es
una prestación de dar, hacer o no hacer. En toda relación jurídica personal
existe un acreedor y un deudor determinados. A diferencia del derecho
real, cuyo titular lo puede ejercer erga omnes, el titular del derecho
personal, o sea el acreedor solamente puede exigir el cumplimiento de la
obligación a su deudor, es decir, el derecho personal es relativo.

Si una persona posee un predio en virtud de un contrato de compraventa,

arrendamiento, comodato, depósito, de constitución de usufructo, de uso,
de derecho de superficie, etc., al invalidarse o devenir ineficaz el contrato
(por resolución, rescisión, etc.), tal título ha fenecido y, en consecuencia,
el poseedor tiene la calidad de precario.

El acreedor puede valerse de la acción de desalojo por ocupante precario

para obtener la restitución del bien. Esta acción de desalojo es de
naturaleza personal (GROVER CORNEJO YANCCE, 2012).

1.3. Requisitos para que proceda la acción

Para que proceda la acción de desalojo ocupante precario se requiere:

1. Que el demandante acredite su derecho, por ejemplo, si es el propietario

debe acreditar su derecho de propiedad
2. Que el demandado posea sin título alguno (precario originario) o cuando
el que tenía ha fenecido (precario derivado). Cuando la calidad de precario
 es derivada, se debe acreditar la existencia del título y el hecho extintivo
del mismo.
3. El que ha transferido la propiedad, la posesión, el uso o disfrute de un
predio, no puede demandar al poseedor como precario mientras no se
haya extinguido el título de la transferencia. Tampoco procede demandar
el desalojo por ocupante precario contra quien afirma poseer con título,
porque no es ésta la vía para discutir la validez del mismo. La venta, el
usufructo, el arrendamiento, subarrendamiento, el comodato o cualquier
otro acto jurídico que suponga una titularidad en el ejercicio de la posesión
deben ser cuestionados en la vía distinta del proceso sumarísimo, donde
se afirme, pruebe y evalúe, los hechos que son materia de la controversia.
1.4. Bienes respecto a los cuales procede el desalojo

El proceso de desalojo solamente está referido a la restitución de predios

urbanos o rústicos (art. 585 del C.P.C.) a su dueño o a su poseedor mediato.

1.5. Vía procedimental

El desalojo se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo

(arts. 546.4; 585)1.

1.6. Juez competente

Es competente el juez civil del domicilio del demandado o el juez del lugar donde
se encuentra el bien, a elección del demandante (arts. 24.1 y 547 del CPC).

1.7. PAGO DE MEJORAS

El poseedor que tiene derecho al pago de mejoras puede demandar el pago

siguiendo el trámite del proceso sumarísimo. Si ha sido demandado antes por
desalojo, interpondrá su demanda en un plazo que vencerá el día de la
contestación.

1
Art. 585 del CPC: La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso
sumarísimo y las precisiones indicadas en este Subcapítulo.
 El proceso para el pago de mejoras no es acumulable al de
desalojo (art. 595 del CPC).

Las mejoras en el inmueble tienen derecho a que el propietario se las pague, y

en efecto es así. Los artículos 916 al 919 del Código Civil se ocupan del
reembolso de las “mejoras” como un derecho del poseedor. Si una persona
introduce modificaciones en el predio que incrementen su valor, sea para evitar
su deterioro o simplemente para ponerlo en mejor condición de uso y disfrute,
tiene derecho a reclamar el gasto cuando devuelva el bien a su dueño, y siempre
que para ese momento las modificaciones se conserven.

Para este efecto, no importa si el poseedor se creía con autoridad para hacer los
cambios (buena fe) o si sabía que no debía intervenir el inmueble (mala fe). Igual
tiene derecho al reembolso. Cuando media un contrato entre el propietario y el
poseedor (MEJORADA, 2017).

1.8. SENTENCIA CON CONDENA DE FUTURO

Art. 594 C.P.C. El desalojo puede demandarse antes del

vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de
ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego
de seis días de vencido el plazo.

Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo

pusiera el bien a disposición del demandante, éste deberá pagar
las costas y costos del proceso (…).

De una interpretación literal del artículo en cuestión, podemos entender que el

mismo consiente la posibilidad de estipular una cláusula de allanamiento a
futuro, según la cual, al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, el
arrendatario se allana ante cualquier demanda de desalojo que pueda interponer
en el futuro el arrendador para la restitución del bien por conclusión del contrato
o resolución por falta de pago. Se entiende por allanamiento la
“declaración expresa de voluntad del demandado de no formular oposición, de
conformarse con la pretensión planteada por el demandante, y, en
consecuencia, de que se dicte sentencia estimatoria.” (ENCICLOPEDIA
JURÍDICA, 2015). De este modo, consideramos dicha cláusula por de más
cuestionable en los extremos que se exponen en el presente informe.

Es necesario, en primer lugar, definir si la cláusula de allanamiento a futuro

estipula la obligación de allanarse en caso de formularse la demanda; o el
allanamiento per se anticipado ante una potencial demanda.

En lo que respecta al primer supuesto, el cual alude a la obligación de allanarse

en caso de formularse la demanda, existe un problema en el sentido que, al
imponer una obligación al arrendatario que suscribe el contrato, este tiene dos
opciones: o bien cumplir con la obligación y allanarse al contenido de la
demanda, o bien no cumplir con la obligación y dejar constancia de ello. En caso
se diera lo segundo, el arrendador deberá demandar la resolución por causal de
incumplimiento del contrato; no obstante, ello se traduciría en un mayor tiempo
requerido para la solución de la controversia en la vía judicial.

La cláusula de allanamiento a futuro regule el segundo supuesto y constituya

una suerte de allanamiento anticipado, consideramos que habría ciertos
problemas de fondo que no pueden ser pasados por alto, considerando, tal y
como lo señala Monroy Palacios, que “el Código Procesal Civil se construye
sobre bases constitucionales, colocando a la paz social como fin supremo (art.
III) y a los derechos a la tutela jurisdiccional efectiva y al debido proceso (art. I),
como principios informadores de la actividad judicial, como referentes
interpretativos primarios para la aplicación de las normas (art. III, segundo
párrafo) y para el efectivo reconocimiento de los derechos procesales y de los
que son puestos en juego durante el desarrollo de las causas (art. III, primer
párrafo)” (MONROY PALACIOS, 2015)

Quienes abogan por la vigencia de la cláusula de allanamiento a futuro del

arrendatario, lo hacen teniendo como referente la mayor rapidez para arribar al
desalojo aduciendo a la seguridad jurídica.

lo que ha surgido no es un allanamiento a futuro, sino una nueva vía

procedimental: el desalojo express. Un allanamiento anticipado, conllevaría a
que una vez concretada la demanda, el arrendatario se encuentre en una
situación jurídica subjetiva de sujeción, la cual lo dejaría con las manos atadas
para el ejercicio de su defensa; lo cual no sucede en el presente caso, en tanto
el arrendatario podrá ejercer su defensa contradiciendo determinados hechos
enumerados en el CPC de forma taxativa. Bajo esa premisa, este proceso
de desalojo express se trataría de una suerte de sub procedimiento que
permitiría que se concrete el desalojo del arrendatario (poseedor precario) en un
determinado tiempo relativamente más abreviado; al mejor estilo de un proceso
ejecutivo (JUAN FRANCISCO DEL CAMPO, 2015).

De este modo, este nuevo proceso de desalojo express, surgido de la cláusula

de allanamiento futuro, supondría las siguientes etapas:

1. Interposición de la demanda como vía de proceso sumarísimo ante el juez

de paz letrado, cuya competencia territorial será definida por el lugar
donde se encuentre el inmueble sub Litis.
2. Notificación de la demanda al arrendatario, quien tendrá el plazo de seis
(6) días para acreditar
3. Vigencia del contrato de arrendamiento
4. Cancelación del alquiler adeudado
5. Si se vence el plazo y el arrendatario no acredita lo ya señalado, el juez
ordenará el lanzamiento en los siguientes quince (15) días hábiles.

1.9. RESTITUCIÓN DE ORTOS BIENES

Restitución es un término con raíz etimológica en el latín restitutĭo. Se trata del

proceso y el resultado de restituir (poner algo en el estado en el cual se
encontraba con anterioridad, regresar una cosa a su dueño, hacer que un
individuo vuelva a su sitio de origen).

Art. 596 C.P.C. lo dispuesto en este subcapítulo es aplicable a la

pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los
predios, en lo que corresponda.
La idea de restitución suele emplearse respecto a una devolución de un bien,
según el artículo anterior se configura en la devolución de diferentes bienes, que
abarcan diferentes ámbitos según corresponda la restitución de dicho bien.

BIBLIOGRAFÍA

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TORRES: http://www.etorresvasquez.com.pe/pocesion_precaria.html
ENCICLOPEDIA JURÍDICA. (9 de MARZO de 2015). ENCICLOPEDIA JURÍDICA. Obtenido de
ENCICLOPEDIA JURÍDICA: http://www.enciclopedia-
juridica.biz14.com/d/allanamiento/allanamiento.htm

GROVER CORNEJO YANCCE. (7 de 9 de 2012). Blog de GROVER CORNEJO YANCCE. Obtenido de

Blog de GROVER CORNEJO YANCCE:
http://blog.pucp.edu.pe/blog/conciliacion/2012/09/07/jurisprudencia-sobre-desalojo-
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JUAN FRANCISCO DEL CAMPO. (18 de MAYO de 2015). IUS 360. Obtenido de IUS ET VERITAS:
http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/viewFile/15808/16240

JURISTA EDITORES. (2015). CÓDIGO CIVIL. LIMA: JURISTA EDITORES E.I.R.L.

MEJORADA, M. (20 de 06 de 2017). BLOG.PREDIOLEGAL. Obtenido de BLOG.PREDIOLEGAL:

https://gestion.pe/blog/prediolegal/2017/06/las-mejoras-y-la-construccion-en-
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MONROY PALACIOS, J. (09 de MARZO de 2015). El Código Procesal Civil del Perú. Obtenido de
http://www.academia.edu/227420/El_C%C3%B3digo_Procesal_Civil_del_Per%C3%BA