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Acta de constitución
Del proyecto
[Coral Harbour]
Fecha: [02/02/2018]
Elaborado por:
José Hernández
Mónica Jiménez
Alfredo Monterrosa
Miguel Ospino
María Alejandra Pérez

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Tabla de contenido
Información del proyecto ......................................................................................... 3

Datos.................................................................................................................... 3

Patrocinador / Patrocinadores .............................................................................. 3

Propósito y justificación del proyecto ...................................................................... 3

Descripción del proyecto ......................................................................................... 3

Requerimientos de alto nivel ................................................................................... 4

Requerimientos del producto ............................................................................... 4

Requerimientos del proyecto ............................................................................... 4

Objetivos ................................................................................................................. 5

Premisas y restricciones ......................................................................................... 6

Riesgos iniciales de alto nivel.................................................................................. 6

EDT ......................................................................................................................... 6

Lista de Interesados (stakeholders) ...................................................................... 11

Requisitos de aprobación del proyecto ................................................................. 12

Asignación del gerente de proyecto y nivel de autoridad ...................................... 12

Gerente de proyecto .......................................................................................... 12

Niveles de autoridad .......................................................................................... 12

Personal y recursos preasignados ........................................................................ 13

Aprobaciones ........................................................................................................ 13

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Información del proyecto

Datos

Empresa / Organización Promotora Coral Harbour S.A.S

Proyecto Coral Harbour (centro empresarial)
Fecha de preparación 02/02/2018
Cliente Promotora Coral Harbour S.A.S
Patrocinador principal Promotora Coral Harbour S.A.S
Gerente de proyecto Alfredo Monterrosa

Patrocinador / Patrocinadores

Nombre Cargo Departamento / División

José Hernández Gerente de ventas JH Inmobiliaria S.A
Mónica Jiménez Inversionista Construcciones caribe S.A
Miguel Ospino Inversionista Inversiones Ospino S.A.S
María Alejandra Pérez Inversionista DISMAP S.A
Alfredo Monterrosa Gerente de proyecto INMO Construcciones S.A

Propósito y justificación del proyecto

En base a lo que dispone y permite el Plan de Ordenamiento Territorial de la
Ciudad de Cartagena (Decreto 977 de 2001), el proyecto Coral Harbour (centro
empresarial), nace de la necesidad y expectativas de mercado, como solución
para el sector empresarial de Cartagena y para el que se proyecta a futuro
invertir en la ciudad. Por su ubicación estratégica en el barrio manga, a pocas
cuadras de la Sociedad portuaria de Cartagena, se convierte en solución, para
quienes invierten en todos los sectores del mercado y necesitan localizar sus
oficinas cerca de este importante puerto.

Descripción del proyecto

El proyecto Coral Harbour (centro empresarial), estará ubicado en el barrio
manga, en un área de lote de 1305m m2, consta de una edificación de 10 pisos,
distribuidos de la siguiente forma: 1 piso lobby locales, 2 pisos parqueaderos, 6
pisos de oficina y 1 piso de zona social.

La construcción del proyecto se hará con estructura en sistema tradicional, los

acabados serán especificados de acuerdo al diseño arquitectónico, contara con
sistemas de automatización y comunicación IP, CCTV, accesos biométricos,
entre otros.
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El plazo para su ejecución desde estudios previos, hasta finalizar las postventas
es de 40 meses.

Requerimientos de alto nivel

Requerimientos del producto

 Área de construcción min 9350 m2, área construcción máxima 9500 m2

 Mínimo 6 oficinas por piso
 Costo max $16´800´000´000
 Estructura tradicional
 Contar con sistema de comunicaciones y CCTV IP
 Parqueaderos y accesos con control Biométrico
 2 plantas eléctricas de emergencia, 1 funcionando como respuesta para el
sistema y otra como back up para las rutas y equipos de evacuación.
 Sistema de aire central en oficinas.
 Ventanería termo-acústica.
 El salón de eventos debe contar con un sistema de domótica integrado.
 1 piso parqueadero visitante y 2 pisos parqueaderos oficinas.
 Contar con el cumplimiento de la ley 400 de 1997
 Cumplir requisitos NSR 10
 Cumplir requisitos NFPA 13
 Cumplir requisitos ley 1796 de 2016
 Cumplir NTC aplicables

Requerimientos del proyecto

Para proyecto Coral Harbour, los costos deben cumplir lo siguiente:

 La estructura no debe pasar el 28 % del valor del presupuesto.
 El valor de los costos de ventas debe estar entre el 4% y 5%.
 El valor de los equipos especiales no debe superar el 7% del valor del
presupuesto.

El 50% de las ventas debe realizarse durante 12 meses antes del inicio de la
construcción, el 30 % durante la construcción de la estructura, y el total de las
ventas debe finalizar 6 meses de culminar la construcción del edificio.

Antes de iniciar construcción se debe contar con la aprobación de licencias y la

integración de todas las áreas de diseño.
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La sala de ventas se ubicara en el lote de construcción de la edificación.

La utilidad neta esperada para el proyecto es del 15% sobre el valor del
presupuesto.

Costo máximo del proyecto $18´100´000´000

Objetivos
Objetivo Indicador de éxito
Alcance
Ventas % de ventas de acuerdo al
flujo
Licencias Aprobación antes del
inicio de la construcción
Construcción Cumplimiento de
normatividad
Utilidad 15% sobre el valor del
presupuesto
Cronograma (Tiempo)
Ventas 0.8% desviación
Planeación 2% desviación
Construcción Max 5 % desviación
Post Ventas 0 % desviación
Costo
Estructura Max 28% Valor
presupuesto
Equipos Max 7% Valor
presupuesto.
Ventas entre el 4% y 5%. 4% - 5%. Valor
presupuesto.
Valor ejecutado Igual al Valor
presupuesto.
Calidad
No conformidades y reprocesos Costo max 1% del valor
del presupuesto
Construcción elementos Cumplimiento del
cronograma
Acabado de elementos Cumplimiento de
normativas
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Objetivo Indicador de éxito

Reclamos por Garantías post ventas No superar el 5% del total
de oficinas
Dossier de calidad (Registros y controles) Entrega al finalizar
proyecto

Premisas y restricciones

 Garantizar que a la fecha de culminación de la construcción las ventas

asciendan al 80% del total
 Desviaciones del presupuesto mayores al 5% deben ser aprobadas en
junta de socios.
 Las compras de equipos especiales deben realizarse al inicio de la
construcción.
 La elaboración de diseños se realizara a través de outsourcing.
 Con la aprobación de licencias e integración de diseños se debe realizar
gestión de préstamo para construcción por valor del 50% del presupuesto,
para garantizar disponibilidad financiera.
 El tiempo establecido para la ejecución total dl proyecto es de 40 meses
definidos así: 6 meses estudios previos, 12 meses ventas iniciales, 16
meses ejecución de obra y 6 meses para vetas y postventas.
 El cierre del proyecto se debe realizar con la última etapa de ventas.
 El proyecto no contempla la entrega de equipos de aire acondicionado,
divisiones internas ni amoblamientos de oficinas.

Riesgos iniciales de alto nivel

 Ventas al 20% por debajo del programa.

 Sobrecostos en ejecución por omisiones en presupuesto.
 Sobrecostos por errores de ingeniería.
 Proyección no adecuada del flujo de caja.
 No obtener crédito para construcción

EDT
Esquema de Duración Costo Del
Nombre de tarea
numeración (días) entregable
1 CORAL HARBOUR $18´100´000´000
1.1 Inicio de proyecto (Acta de 1
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constitución)
1.2 PREINVERSION 30 $16´000´000.
1.2.1 Documentos de Constitución 4
Documento de Identidad
1.2.1.1 2
Representante legal
1.2.1.2 Certificado de libertad y tradición 3
1.2.1.3 Cámara de Comercio 2
1.2.1.4 Registro fotográfico inicial 2
1.2.1.5 Actas de Vecindad 5
1.2.1.6 Levantamiento Topográfico 8
1.2.1.7 Estudio de suelos 14
1.2.2 Diseño Arquitectónico 24 $92´000´000
1.2.2.1 Planos Arquitectónicos Curaduría 14
1.2.2.2 Planos Arquitectónicos definitivos 14
1.2.3 Diseños De Ingenieria 44 $322´000´000
1.2.3.1 Diseño estructural 28
1.2.3.2 Diseño de redes electricas 24
1.2.3.3 Diseño de redes sanitaria 24
Diseño de automatización y
1.2.3.4 24
comunicaciones
1.2.3.5 Diseño de Aires acondicionado 24
1.2.4 Tramites y licencias $ 802´000´000
1.2.4.1 Planos Estructurales definitivos 6
1.2.4.2 Presentación del Proyecto 2
1.2.4.3 Factibilidad de Servicios 14
1.2.4.4 Permiso Tala de Arbol 14
1.2.4.5 Permiso Publicitario 14
1.2.4.6 Licencia de construcción 14
1.2.4.7 Permiso de enajenación-Ventas 14
Especificaciones técnicas
1.2.4.8 20
definidas
1.2.4.9 Plan de calidad
1.2.4.10 Plan de manejo SISO
1.2.4.11 Plan de manejo ambiental
1.2.4.12 Plan de Manejo de Tránsito
1.2.4.13 Licencia ambiental
1.2.4.14 Cotizaciones

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1.2.4.15 Licencia de Demolición

1.2.5 Presupuesto $32´000´000
1.2.5.1 Presupuesto inicial (Trámites) 30
1.2.5.2 Presupuesto Definitivo 30
1.2.5.3 Flujo de Caja 7
1.2.5.4 Selección de Contratistas 35
1.2.6 Programa de Obra 8
1.2.6.1 Programa Inicial (Trámites) 9
1.2.6.2 Programa Definitivo 7
1.2.6.3 Pólizas Todo Riesgo 22
1.2.7 Crédito $45´000´000
1.2.7.1 Documentos Solicitud 30
1.3 EJECUCIÓN DEL PROYECTO 336 $15´952´000´000
1.3.1 Preliminares 15
1.3.2 Excavaciones Y Rellenos 25
1.3.3 Cimentacion Profunda 30
1.3.4 Cimentacion Superficial 35
1.3.5 Estructura 180
1.3.6 Instalaciones Hidrosanitarias 210
1.3.7 Instalaciones Electricas 210
Instalaciones Gas Aires
1.3.8 150
Acondicionados
1.3.9 Mamposteria General 150
1.3.10 Pañetes 150
1.3.11 Impermeabilización 30
1.3.12 Acabados De Pisos 86
1.3.13 Enchape De Muros 90
1.3.14 Estuco Y Pintura 150
1.3.15 Cielo Raso 150
1.3.16 Carpintería Metálica 90
1.3.17 Carpintería De Madera 90
1.3.18 Cerraduras Y Nomenclatura 30
Griferías, Aparatos Sanitarios,
1.3.19 96
Accesorios E Incrustaciones
Zonas Comunes Y Obras
1.3.20 42
Exteriores
1.3.21 Equipos Especiales 180
1.3.22 Aseo Y Remates De Entrega 30

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1.3.23 Amoblamiento Urbano 15

VENTAS, ENTREGA Y $814´450´000
1.4 24
POSTVENTA
1.4.1 Ventas 864
1.4.1.1 ETAPA 1 288
1.4.1.2 ETAPA 2 432
1.4.1.3 ETAPA 3 144
1.4.2 Entregas Y Postventas
1.4.1.1 Etapa 1 30
1.4.1.2 Etapa 2 30
1.4.1.3 Etapa 3 30
1.4.1.4 Etapa 4 30
CIERRE PROYECTO $24´000´000
1.5 (ENTREGA DE DOSSIER Y 30
DOCUMENTACIÓN)

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Lista de Interesados (stakeholders)

Nombre Cargo Departamento / Rama ejecutiva
División (Vicepresidencia)
José Hernández Gerente de JH Inmobiliaria
ventas S.A
Mónica Jiménez Inversionista Construcciones
caribe S.A
Miguel Ospino Inversionista Inversiones
Ospino S.A.S
María Alejandra Inversionista DISMAP S.A
Pérez
Alfredo Gerente de INMO
Monterrosa proyecto Construcciones
S.A
Javier cuadros Representante Diseños y Out sourcing
legal construcción Diseños
Miguel Arambulo Gerente de Banco de (Credito
Cartera de Occidente Bancario)
construcción
Departamento de INMO
ingeniería Construcciones
S.A
Departamento de INMO
contabilidad Construcciones
S.A
Departamento de INMO
Compras Construcciones
S.A
Departamento de INMO
talento humano Construcciones
S.A
Departamento de INMO
SST Construcciones
S.A
Junta de
propietarios
viviendas
cercanas
Sandra Avellaneda Asesor Sandra
Juridico Avellaneda

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Requisitos de aprobación del proyecto

 Presentación del estudio de prefactibilidad.

 Margen de utilidad neta del 15% sobre el valor del presupuesto.
 Presentación del programa de ventas.
 Presentación del programa de manejo de fondos.

Asignación del gerente de proyecto y nivel de autoridad

Gerente de proyecto

Nombre Cargo Departamento / División

Alfredo Gerente de INMO Construcciones S.A
Monterrosa proyecto

Niveles de autoridad

Área de autoridad Descripción del nivel de autoridad

Decisiones de personal (Staffing) Puede contratar personal en beneficio
del proyecto de acuerdo a las
proyecciones y necesidades

Gestión de presupuesto y de sus Puede realizar aprobaciones en la

variaciones variación del presupuesto hasta 10%

Decisiones técnicas Aprobar modificaciones de diseño sin

variación de más del 10% del
presupuesto y con el cumplimiento de
la normativa vigente

Resolución de conflictos Establece comunicación activa en todas

las áreas de proyectos e interesados
para la resolución de conflictos, estos
incluyen aquelaas afectaciones legales
presuntamente realizadas a vecinos,
contratista y proveedores.

Ruta de escalamiento y limitaciones de  No se autoriza cambios de áreas

autoridad del proyecto, una vez estén
aprobados los diseños
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arquitectónicos.
 No se autoriza cambio en las
distribuciones de oficina una vez
aprobado diseño arquitectónico.
 No puede realizar cambio en las
especificaciones del proyecto
que impliquen bajar la calidad de
los productos ofertados a
clientes.

Personal y recursos preasignados

Recurso Departamento / División
Gerente de proyectos General
Coordinador de proyectos Departamento de ingeniería
Profesional de presupuesto y Departamento de ingeniería
control
Director de obra Departamento de ingeniería
Residente de ingenieria Departamento de ingeniería
Residente de Arquitectura Departamento de ingeniería
Topografo Departamento de ingeniería
Contadora Departamento de contabilidad
Auxiliar contable Departamento de contabilidad
Coordinador de compras Departamento de Compras
Almacenista Departamento de Compras
Asistente Administrativo Departamento de talento humano
Coordinador de recursos humanos Departamento de talento humano
Coordinador SST Departamento de SST
Auxiliar SST Departamento de SST

Aprobaciones
Patrocinador Fecha Firma

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