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INTRODUCTION La terre initialement considérée comme un bien non marchand, est devenue la matigre premiére pour tout projet de développement. Elle est en effet au coeur d’un large éventail d’objectifs de développement social (la sécurité alimentaire, la réduction de la pauvreté, la stabilité sociale), de développement économique (la croissance économique, l'investissement, les revenus publics a travers I’imposition). ‘Au Cameroun comme dans tous les pays, la gestion des terres a été tributaire de Pévolution historique, économique et surtout politique. On distingue au Cameroun, comme partout en Afrique sub-saharienne, une évolution de la gestion fonciére, de la période précoloniale a la période actuelle. Avant la période coloniale, la gestion fonciére était régulée par les autorités traditionnelles sur une base communautaire et dans une perspective de développement durable respectant |’environnement. Mamelle nourriciére de la communauté, la terre était un bien commun, inaliénable et se transmettait de génération en génération. Les modes d’attribution des terres en jouissance aux membres des communautés (« droit coutumier ») variaient d’une région une autre, d’une ethnie a une autre. La notion d’appropriation individuelle a été introduite par les puissances coloniales qui ont modelé le paysage foncier existant au gré de leurs intéréts. Trois colonisations ont marqué l’histoire du Cameroun : la colonisation allemande, la colonisation frangaise et la colonisation britannique. La colonisation allemande a introduit un systéme d’administration fonciére basé sur Vordonnance impériale du 15 juillet 1896 qui classifie les terres en trois catégories : 1- Les terres vacantes et sans maitre attribuées a Etat allemand 2+ Les terres occupées ou exploitées 3+ Les terres inalignables (domaine public) La colonisation frangaise a introduit trois (03) régimes fonciers dans la partie francophone du Cameroun jusqu’a la veille de l’indépendance,: 1- Le régime de la transcription régi par la loi du 21 juillet 1921et qui n’intéressait que les Frangais expatriés et assimilés 2- Le régime de la constatation des droits des indiggnes instauré par le décret du 21 juillet 1932 et qui fixait le droit d’usage de la terre en tenant compte des régles coutumiéres. Tout Camerounais pouvait faire constater ses droits fonciers mm coutumiers 4 la suite d’une procédure qui aboutissait 4 la délivrance d’un document appelé « livret foncier », jouissant d’une force probante. 3- Le régime de l’immatriculation des droits fonciers institué par le méme décret du 21 juillet 1932 et son arrété d’application du 24 mars 1934, pour les Frangais et assimilés. Mais il permettait également 4 l’indigéne dont les droits ont été constatés dans un livret foncier de faire immatriculer lesdits droits en transformant le livret foncier en titre foncier L’administration britannique a étendu la « Land and native right ordinance » sur l’ensemble de la partie occidentale du Cameroun. Cette ordonnance, appelée « rights of occupancy », conférait uniquement le droit de jouir et d’occuper la terre aux indigénes; le représentant du Gouvernement britannique devenait le nouveau maitre de toutes les terres. Mais les Autorités traditionnelles feront entendre leurs revendications et obtiendront un amendement 4 la «Land and native right ordinance ». La « Land and native right ordinance » du 25 février 1956 prévoyait la propriété privée ou « free hold land » et le « leesehold land » qui était un droit de jouissance. En dehors de ces deux catégories, toutes les autres terres désormais appartenaient aux collectivités coutumiéres et non plus a la couronne britannique. L’évolution politique du pays (Etat Unitaire) et les exigences du développement économique nécessiteront "harmonisation des systémes fonciers existants dans les deux entités de I’Etat fédéral (Cameroun oriental et Cameroun occidental) et conduiront les dirigeants a initier une nouvelle réforme. Trois ordonnances signées le 6 juillet 1974 par le Président de la République ont constitué cette nouvelle réforme : 1-L’ordonnance n°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier ; 2- L’ordonnance n°74/2 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial ; 3- L’ordonnance n°74/3 du 6 juillet 1974 relative 4 l’expropriation pour cause @°utilité publique. Les décrets d’application des deux premiéres ordonnances ont été signés par le Président de la République : - décret n°76-165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier ; - décret n°76-166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national ; mm Cr - décret n°76-167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de I’Etat. La derniére ordonnance, n°74-3 du 6 juillet 1974, a été abrogée par : - la loi n°85/09 du 4 juillet 1985 relative & expropriation pour cause d’utilité publique et aux modalités d’indemnisation et son décret d’application n°87/1872 du 16 décembre 1987. La réforme fonciére et domaniale mise en place en 1974 a tenu compte des réalités sociologiques du pays et a harmonisé les deux systémes fonciers en vigueur depuis 1961 dans les deux entités. Cette réforme indique les prérogatives des personnes sur la terre, les modalités d’appropriation, d’utilisation et de transfert des droits fonciers et domaniaux. A ce jour, beaucoup d’autres textes ont été signés. Ces textes feront l’objet du chapitre suivant, dans un classement par régime et selon le cadre juridique concerné Notre présentation s’articulera autour de ces deux régimes Il sera question ici: - de lister les textes qui encadrent le droit foncier et domanial au Cameroun afin de mieux examiner chaque régime dans son ensemble. = de présenter un apergu sur les litiges fonciers et domaniaux qui peuvent en découler et les sanctions prévues - de résumer la fiscalité qui s’y rapporte, Le Cadastre, épine dorsale de toute législation foncitre et domaniale, est «Papplication technique du droit foncier et domanial ». Mais seul le cadre juridique pourrait étre énoncé dans cette présentation./- CHAPITRE I: CADRE JURIDIQUE I- TEXTES RELEVANT DU REGIME FONCIER A- CADRE LEGISLATIF - L’ordonnance n°74/1 du — juillet 1974 fixant le Régime foncier - L’ordonnance n°77-1 du 10 janvier 1977 et la loi n°80-21 du 14 juillet 1980 modifiant et complétant certaines dispositions de l’ordonnance n°74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier. - La loi n° 80/21 du 14 juillet 1980 modifiant et complétant certaines dispositions de Pordonnance n ° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier - La loi n°80-22 du 14 juillet 1980 portant répression des atteintes a la propriété fonciére et domaniale ; = La loi n? 19 du 26 novembre 1983 modifiant les dispositions de l'article 5 de Vordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier - La loi de finances de l’exercice 1990/1991 ; extrait de l'article 14 - La loi n°2010/022 du 21 décembre 2010 relative a la copropriété des immeubles B- CADRE REGLEMENTAIRE - Le décret n°76-165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier - Le décret n° 76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du Domaine National - Le décret n°79-017 du 13 janvier 1979 relatif aux transactions immobiliéres privées. - Le décret n° 84/311 du 22 mai 1984 portant modalités d’application de la loi n° 80/22 du 14 juillet 1980 relative a la répression des atteintes & la propriété fonciére et domaniale - Le décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n°76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier. ~ Le décret n° 2006/0368/PM du 03 mai 2006 fixant l’organisation et les modalités de fonctionnement du bulletin des avis domaniaux et fonciers - Le décret n° 2011/1131/PM du 11 mai 2011 fixant les modalités d’application de Ja loi n°2010/022 du 21 décembre 2010 relative a la copropriété des immeubles = Le décret n° 2011/1132/PM du 11 mai 2011 fixant les conditions d’accés et dexercice de la profession de syndic de copropriété - Le décret n® 2012/1870/PM du 04 juillet 2012 fixant les modalités de délivrance du titre de propriété dans le cadre de la copropriété des immeubles batis MM - L’arrété n ° 109/MINDAF/S030 du 08 avril 2010 portant création, organisation et fonctionnement des Guichets Uniques de facilitation des transactions fonciéres et domaniales - L’arrété conjoint n° 00001/MINDCAF/MNHDU du 30 aoft 2013 fixant la nomenclature de désignation du batiment dans le titre de propriété - La circulaire n° 001/CAB/PM du 1“ avril 2014 relative aux dispositions applicables aux investisseurs pour I’accés a la terre au Cameroun - La Lettre-Circulaire n° 0021/L.MINUH/A00 du 10 aodit 2004 relative a l’exécution des décisions de justice - La Circulaire n° 000003/Y.7/MINDCAF/SG/DAJ/CER du 11 mars 2014 précisant les modalités d’exercice des attributions des Chefs des Services Régionaux des Affaires Juridiques - La Circulaire n° 00002/L/MINDAF/I200 du 26 janvier 2011 relative a l’exécution des arrétés des gouverneurs de Régions portant réglement des litiges fonciers lors des procédures d’immatriculation des dépendances du domaine national - La Circulaire n° 000180/MINDAF/A010 du 20 décembre 2005 portant clarification sur les attributions du Service départemental des Affaires Fonciéres et du Service départemental des Domaines - L’Instruction n° 0001/Y.18/MINDAF/D200 du 02 décembre 2005 sur la mise en place des conservations fonciéres - L’Instruction n° 0007/Y.18/MINDAF/D300 du 29 décembre 2005 relative au fonctionnement de la Conservation fonciére - L'Instruction n® 0008/Y.18/MINDAF/D310 du 29 décembre 2005 relative a la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre foncier par voie d’immatriculation direct - L’Instruction n° 001/MINDAF/S030 du 08 avril 2010 relative aux modalités pratiques de facilitation des transactions domaniales et fonciéres aux entreprises commerciales - Le Tome I du Manuel pour Vaccomplissement des procédures fonciéres, domaniales et cadastrales, a l’usage des acteurs des guichets uniques de facilitation de L’accés aux droits sur la terre au bénéfice des opérateurs économiques. U- TEXTES RELEVANT DU REGIME DOMANIAL MM A- CADRE LEGISLATIF - L’ordonnance n°74/2 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial - L’ordonnance n°77-2 du 10 janvier 1977 modifiant et complétant certaines dispositions de l’ordonnance n°74-2 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial. - La Loi n° 80/22 du 14 juillet 1980 portant répression des atteintes 4 la propriété fonciére et domaniale - La Loi n° 85/09 du 04 juillet 1985 relative & expropriation pour cause d°utilité publique et aux modalités d’indemnisation - La Loi n° 2004/003 du 21 avril 2004 régissant l’urbanisme au Cameroun. B- CADRE REGLEMENTAIRE - Le décret n° 76/167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de I’Etat - Le décret n° 79/189 du 17 mai 1979 réglementant la délimitation des centres urbains - Le décret n° 79/194 du 19 mai 1979 fixant les régles relatives a la création des lotissements - Le décret n ° 84/311 du 22 mai 1984 portant modalités d’application de la loi n° 80/22 du 14 juillet 1980 relative a la répression des atteintes a la propriété fonciére et domaniale - Le décret n ° 87/1872 du 16 décembre 1987 portant application de la loi n° 85/09 du 04 juillet 1985 relative 4 l’expropriation pour cause d’utilité publique et aux modalités d’indemnisation - Le décret n ° 95/146 du 04 aoiit 1985 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n° 76/167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de I’Etat - Le décret n ° 2003/418/PM du 25 février 2003 fixant les tarifs des indemnités a allouer au propriétaire victime de destruction pour cause d’utilité publique de cultures et d’arbres cultivés : - Le décret n ° 2006/0368/PM du 03 mai 2006 fixant l’organisation et les modalités de fonctionnement du bulletin des avis domaniaux et fonciers - décret n° 2008/0736/PM du 23 avril 2008 fixant les modalités d’élaboration et de révision des documents de planification urbaine um ~ Le décret n° 2008/0738/PM du 23 avril 2008 portant organisation des procédures et modalités de l’aménagement foncier - Le décret n° 2008/0740/PM du 23 avril 2008 fixant le régime des sanctions applicables aux infractions aux régles d’urbanisme - Le décret n ° 2014/3209/PM du 29 septembre 2014 fixant les prix minima des redevances annuelles d’occupation des dépendances du domaine public - Le décret n° 2014/3210/PM du 29 septembre 2014 fixant les conditions d’octroi des baux et les modalités de paiement de Ia redevance domaniale dans les zones économiques - Le décret n ° 2014/3211/PM du 29 septembre 2014 fixant les prix minima applicables aux transactions sur les terrains relevant du domaine privé de "Etat - L’Arrété n° 01-97-MINMEE du 05 janvier 1998 fixant les modalités d’implantation des stations de distribution des produits pétroliers - L’Arrété conjoint n° 00073/MINAT/MINVIL du 21 mai 2000 précisant les modalités d’application de certaines régles de salubrité et de sécurité publiques - La Circulaire n° 003/CAB/PR du 8 février 1982 sur l'acquisition des terrains domaniaux, municipaux et des parcelles du domaine national - La Lettre circulaire n° 00172/LC/MINATI/CAB portant restauration de ’hygiéne et de la salubrité - La Circulaire n° 004/CAB/PM du 31mai 2007 relative 4 la sauvegarde du patrimoine immobilier de I’Etat, des établissements publics et entreprises du secteur public et parapublic - La Circulaire n° O01/CAB/PM du 1* avril 2014 relative aux dispositions applicables aux investisseurs pour l’accés a la terre au Cameroun - La Circulaire n° 0005/MINDCAF/SG/D1/D11 du 10 février 2015 relative a la délivrance des arrétés d’autorisation d’exploitation des carriéres (roches, pierres, pouzzolanes, sable, grés, etc.) Avant de passer au cadre institutionnel, nous pouvons relever tout de méme les textes qui régissent le Cadastre au Cameroun, bien que ces textes ne soient pas examinés dans le cadre de notre présentation. Il - TEXTES RELEVANT DU REGIME CADASTRAL A- CADRE LEGISLATIF MM Loi n® 76/25 du 14 décembre 1976 portant organisation cadastrale Loi n° 90/039 du 10 aoft 1990 relative a l’exercice et organisation de la profession de géometre B- CADRE REGLEMENTAIRE Le Décret n ° 75/784 du 18 décembre 1975 portant statut particulier du corps des fonctionnaires du Cadastre Le Décret n° 79/097 du 21 mars 1979 fixant la composition de la Commission administrative de délimitation cadastrale et les modalités de son fonctionnement Le Décret n° 95/312/PM du 27 avril 1995 portant création d’une commission pour la mise en place du cadastre fiscal Projet de décret fixant les modalités d’application de la loi n° 90/039 du 10 aod 1990 relative a I’exercice et a l’organisation de la profession de Géométre au Cameroun L’Arrété n° 364/CAB/PR du 26 juin 1990 portant additif a l’arrété n° 69/CAB/PR du 24 mars 1977 fixant la liste des écoles étrangéres ou internationales formant les fonctionnaires du Cadastre L’Arrété n° 088/CAB/PM du 03 septembre 2003 fixant la liste des écoles étrangéres ou internationales formant les fonctionnaires du Cadastre L’Arrété n° 082/CAB/PM du 13 septembre 2013 portant création du Comité de Pilotage et de Suivi du Projet de Réalisation du Cadastre National du Cameroun Arrété n° 00363 portant répartition de la majoration de 10% des facturations des travaux cadastraux au personnel du cadastre Décision n° 000241/MINDAF/S000/D4 du 20 avril 2010 portant création du Comité technique chargé de la préparation et la mise en ceuvre du projet de création d’un cycle des Ingénieurs de conception du cadastre au sein de l’Ecole Nationale Supérieure Polytechnique de Yaoundé (ENSPY) L’Instruction n° 000001/Y.2.2/MINDCAF/SG/D4 du 27 mars 2014 relative au traitement des dossiers techniques dans les Services Régionaux et Départementaux du Cadastre La Note de service n° 000048/Y.2.2/MINDCAF/SG/D4 du 27 mars 2014 précisant certaines modalités d’organisation et de fonctionnement des Services Régionaux et Départementaux du Cadastre Les Modéles réglementaires des bornes Les Modéles de plans joints au PV de bornage d’immatriculation, de morcellement. mm r Iv- CADRE INSTITUTIONNEL La structure gouvernementale chargée de la gestion fonciére au Cameroun a changé au fil des temps, compte tenu de I’évolution du développement économique et social. A partir des années 1980, cette gestion fut confiée tour a tour au Ministére de T'Urbanisme et de l’Habitat MINUH), au Ministére des Domaines et des Affaires Fonciéres (MINDAF) et, depuis 2012, au Ministére des Domaines, du Cadastre et des Affaires Fonciéres (MINDCAF). En effet, Le décret n°2012/390 portant organisation du Ministére des Domaines, du Cadastre et des Affaires Fonciéres (MINDCAF) a été signé le 18 septembre 2012. Le MINDCAF comprend dans sa structuration, des Directions spécialisées et complémentaires pour entre autres, répondre de maniére efficace et efficiente aux problémes rencontrés dans la gestion fonciére et domaniale. Ainsi par leurs services déconcentrés, la Direction du Cadastre est en amont pour la description physique des objets de droits, les Directions des Domaines et des Affaires Fonciéres pour l’octroi des droits, la Conservation pour la sécurisation desdits droits et la Division des Affaires Juridiques pour traiter le contentieux généré. Les droits réels immobiliers et les titres fonciers des personnes physiques ou morales de droit privé constituent la propriété fonciére tandis que la propriété domaniale se rapporte aux titres fonciers et aux droits réels immobiliers des personnes physiques ou morales de droit public. CHAPITRE IT: LE REGIME FONCIER I- CHAMP D’APPLICATION Le régime foncier porte sur le domaine national et sa gestion. Le domaine national est constitué des terres qui, & la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance 74-1, ne sont classées ni dans le domaine public, ni dans le domaine privé de I’Etat et des autres personnes morales de droit public, ni dans le domaine privé des particuliers. Les dépendances du domaine national sont classées en deux catégories : - LE DOMAINE NATIONAL DE PREMIERE CATEGORIE, Le domaine national de premigre catégorie est formé des terres dont occupation (habitation) ou l’exploitation (cultures, paturage..) est antérieure au 05 aotit 1974. - LE DOMAINE NATIONAL DE DEUXIEME CATEGORIE MM Le domaine national de deuxiéme catégorie est constitué des terrains libres de toute occupation et de toute exploitation. IIl- PROCEDURES Le domaine national est administré par |’Etat en vue d’en assurer une utilisation et une mise en valeur rationnelles. A cet effet, des procédures ont é consultatives présidées par les autorités administratives et comprenant obligatoirement les représentants des autorités traditionnelles, en vue d’asseoir les droits des personnes physiques et morales sur les parcelles du domaine national. é prévues sous la houlette des commissions La commission consultative instituée par décret n°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national en son article 12, est nommeée par le Préfet et siége au niveau du district ou de l’arrondissement. Le Sous-Préfet ou le Chef du District en est le Président. Le Chef du village et deux de ses notables font partie des membres de cette commission. La commission consultative a pour attributions entre autres, I’émission d’un avis motivé sur les demandes ¢’attribution en concession, I’examen et le réglement le cas échéant des litiges qui lui sont soumis dans le cadre de la procédure de Vimmatriculation directe, l’examen et le réglement le cas échéant des litiges qui lui auront été envoyés par les juridictions par application de l'article 5 de l’ordonnance n°74-1 du 06 juillet 1974, la constatation de la mise en valeur des terrains pour Pobtention du titre foncier. Lorsque l’opposition touche a la fois la mise en valeur et la limites des circonscriptions administratives, la commission de réglement des litiges frontaliers, instituée par décret n°74-490 du 17 mai 1974, est seule compétente pour statuer. Le Législateur, en accordant un réle central a I"Etat dans la gestion foncidre, ne nie pas I’existence du « droit coutumier », mais en limite le pouvoir. En désignant le Chef du village et deux de ses notables comme membres de la commission consultative, |’Etat établit une sorte de cogestion entre lui et les autorités coutumiéres dont les signatures sont indispensables pour la validité du procés-verbal des travaux de ladite commission. Les dépendances du domaine national sont attribuées par voie de concession, bail ou affectation dans des conditions déterminées par décret (art 17). Toutefois, les collectivités coutumiéres, leurs membres ou toute autre personne de nationalité camerounaise qui, 4 la date du 05 aoft 1974 date d’entrée en vigueur de MM Pordonnance n°74/1 du 6 juillet 1974, occupent ou exploitent paisiblement des dépendances de premiére catégorie peuvent y obtenir des titres fonciers conformément aux dispositions réglementaires, notamment le décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n°76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier. A-L’IMMATRICULATION DIRECTE L’immatriculation directe est la procédure appliquée sur le domaine national de premiére catégorie constituée des terrains occupés ou exploités avant le Saoat 1974 Toute personne habilitée a solliciter ’obtention d’un titre foncier sur le domaine national de 1° catégorie doit déposer la Sous-Préfecture ou au District du lieu de situation du terrain, une demande remplie sur un formulaire spécial disponible au Service Départemental des Affaires Fonciéres, en quatre (4) exemplaires dont original est timbré et & laquelle est jointe la copie de sa carte nationale d’identité. Le Service Départemental des Affaires Fonciéres saisi ensuite va assurer la publicité par voie d’affichage de I’avis au public dans les locaux concernés. La commission consultative se réunira sur le terrain en question a l’effet entre autres, de statuer sur la mise en valeur et son auteur et éventuellement de borer le terrain. Le dossier complet sera transmis par la suite au Service Régional des Affaires Fonciéres pour publication de l’avis de cléture de bornage au Bulletin des Avis Domaniaux et Fonciers. Trente jours aprés cette publication, le Conservateur qui le dossier concemé transmis, établira un titre foncier au nom du requérant s’il n’y a pas opposition, ou s’il y a eu main levée d’une éventuelle opposition. Sinon, il renverra le dossier a l’examen de la commission consultative. Le décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 susvisé a détaillé la procédure d’immatriculation directe étapes par étapes tout en prescrivant des délais (articles 11, 12, 13, 14 et 15). B-LA CONCESSION 1- La concession provisoire La concession provisoire est la procédure par laquelle |’Etat autorise toute personne physique ou morale, publique ou privée, de nationalité camerounaise ou étrangére réaliser pendant une période de cinq ans un projet de développement mm. [a | ” économique, social ou culturel sur une dépendance du domaine national de deuxiéme catégorie Le dossier 4 déposer auprés du Délégué Départemental du Ministére en charge des Domaines contre un récépissé est composé des sept (7) piéces suivantes : - La demande de concession remplie sur un formulaire spécial disponible au Service Départemental des Domaines, en trois (3) exemplaires dont I’original est timbré ; - Le croquis du terrain en quatre (4) exemplaires ; - La copie certifiée conforme de la carte nationale d’identité ou de la carte de séjour ; - Un document authentique attestant de son existence légale lorsqu’il s’agit d’une société ; - La procuration authentique délivrée par le responsable compétent de la soci¢t - Le programme de mise en valeur du projet présenté faisant ressortir les étapes de sa réalisation et les ressources 4 mobiliser ; - Le devis estimatif et quantitatif du projet signé par un expert. Le traitement du dossier s’effectue en cing (5) phases qui conduisent a la concession provisoire. Il s*agit de : = La phase des opérations préparatoires 4 la descente sur le terrain de la commission consultative chargée de la gestion du domaine national ; - La phase descente sur le terrain de la commission consultative; - La phase de production des composantes du dossier par les acteurs de la commission consultative ; - La phase du traitement du dossier au niveau central et d’attribution de titre de concession provisoire au promoteur du projet ; - La phase de contréle du respect du cahier de charges annexé & Lacte d’attribution de la concession provisoire. La concession provisoire est octroyée par arrété du Ministre chargé des Domaines pour les parcelles de moins de 50ha, et par décret présidentiel pour les parcelles de plus de 50ha. Sa durée ne peut excéder cing (05S) ans mais peut étre exceptionnellement prorogée sur la demande motivée du concessionnaire. Un cahier de charges indique les droits et obligations du concessionaire et de Etat. mL L’acte de concession provisoire est notifié au promoteur dans les formes administratives. La concession provisoire prend fin : & l’expiration du délai prescrit, en cas de non- respect des obligations imposées au concessionnaire, par abandon volontaire, par alignation du terrain sans le consentement de l’autorité concédante, par suite du décés du bénéficiaire, si I’héritier ne demande pas le transfert des droits dans un délai d’un an & compter de la date du décés, en cas de faillite du concessionnaire ou dissolution s'il s’agit d’une société, par l’octroi d’une concession définitive. Suivant les cas susvisés, un arrété du Ministre chargé des Domaines ou un décret présidentiel sanctionne la fin de la concession provisoire. 2- La concession définitive La concession définitive est la procédure par laquelle I’Etat attribue définitivement au bénéficiaire de la concession provisoire, de nationalité camerounaise, la parcelle de terrain concernée, aprés avoir vérifié que le projet présenté y a été réalisé conformément au cahier de charges. Le dossier que le « concessionnaire provisoire » doit déposer auprés du Préfet du lieu de situation du terrain est composé des piéces suivantes : = Une demande en quatre (4) exemplaires sur papier libre dont l’original est timbré par laquelle le bénéficiaire de la concession provisoire sollicite de Monsieur le Préfet le constat de la réalisation de son projet conformément au cahier de charges ; - L’arrété ou le décret ayant attribué la concession provisoire revétu des mentions de son enregistrement : - La quittance de paiement de la redevance fonciére fixée dans l’acte de concession provisoire ; - Une procuration authentique du mandataire dans le cas d’une société ; - une fiche de présentation du projet réalisé ; - le permis de batir délivré par l’autorité municipale compétente si le projet portait sur une construction située en zone urbaine. Cing (5) phases composent le traitement de ce dossier : - La phase des opérations préparatoires & la descente sur le terrain de la commission consultative chargée de la gestion du domaine national ; - Laphase descente sur le terrain de la commission consultative; - La phase de production des composantes du dossier par les acteurs de la commission consultative ; “ @ - La phase du traitement du dossier au niveau central et d’attribution de titre de concession définitive au promoteur du projet ; - La phase de transformation de I’acte octroyant la concession définitive en titre foncier. La concession définitive est octroyée par arrété du Ministre chargé des Domaines pour les parcelles de moins de 50ha, et par décret présidentiel pour les parcelles de plus de 50ha. L’acte de concession définitive est notifié au promoteur dans les formes administratives. Afin de sécuriser définitivement son droit de propriété sur ce terrain tout en rendant ledit droit opposable aux tiers, le « concessionaire » est tenu de demander Ia transformation en titre foncier de l'acte administratif lui octroyant la concession définitive. La demande de transformation rédigée sur papier libre et accompagnée de I’acte octroyant la concession définitive revétu des mentions de son enregistrement est déposée auprés du Délégué Départemental des Domaines du lieu de situation du terrain. Le dossier sera transmis ensuite au Conservateur qui établira le titre foncier au nom du « concessionnaire » aprés toutes les formalités requises. 3- Le bail emphytéotique Le bail emphytéotique est la procédure par laquelle I’Etat accorde au bénéficiaire de la concession provisoire, de nationalité étrangére, un droit de jouissance de trés longue durée sur la parcelle de terrain concernée, aprés avoir vérifié que le projet présenté a été réalisé conformément au cahier de charges. Le dossier que le « concessionnaire provisoire » de nationalité étrangare doit déposer auprés du Préfet du lieu de situation du terrain est composé des mémes pieces que pour le cas de la concession définitive Cing (5) phases composent le traitement de ce dossier : - La phase des opérations préparatoires a la descente sur le terrain de la commission consultative chargée de la gestion du domaine national ; - La phase descente sur le terrain de la commission consultative; - La phase de production des composantes du dossier par les acteurs de la commission consultative ; - La phase du traitement du dossier au niveau central et de signature de I’acte administratif autorisant la conclusion du bail emphytéotique ; MM - La phase de signature du bail emphytéotique. La signature du bail emphytéotique est autorisée par arrété du Ministre chargé des Domaines pour les parcelles de moins de SOha, et par décret présidentiel pour les parcelles de plus de 5Oha. Le «concessionaire provisoire» de nationalité étrangére signe le bail emphytéotique avec : - Le Ministre chargé des Domaines lorsque la superficie du terrain est supérieure & S0ha; - Le Préfet du département de situation du terrain lorsque la superficie du terrain est inférieure & 50ha. L’acte autorisant la signature du bail emphytéotique est notifié au promoteur dans les formes administratives. Des contréles périodiques du respect des clauses du cahier de charges seront effectués sur le terrain concerné par les agents du Ministére chargé des Domaines. Le bail est résilié & l’expiration du délai initial. Toutefois, il peut étre renouvelé par arrété ministériel ou par décret présidentiel selon le cas, aprés une demande formulée six mois avant l’expiration du délai initial, L’Etat peut exiger des investissements supplémentaires & l'occasion du renouvellement. C-MORCELLEMENT / MUTATION En son article 1%, ’ordonnance n°74/I du 6 juillet 1974 précise que I’Etat garantit & toutes les personnes physiques ou morales possédant les terrains en propriété, le droit d’en jouir et d’en disposer librement. Ainsi, les particuliers disposent sur leurs terrains le droit d’en jouir et le droit daligner. Les actes constitutifs, translatifs, ou extinctifs de droits réels immobiliers doivent a peine de nullité étre établis en la forme notariée. Le morcellement est la procédure par laquelle |’Etat permet, au propriétaire du titre foncier qui I’a sollicité, de céder a l’acquéreur une partie de son terrain moyennant le paiement du prix convenu. Cette convention est conclue devant le Notaire pour permettre a |’acquéreur d’obtenir son titre foncier. La mutation est la procédure par laquelle I’Etat permet, au propriétaire du titre foncier qui l’a sollicité, de céder 4 l’acquéreur Ia totalité de son terrain moyennant le mM paiement du prix convenu. Cette convention est conclue devant le Notaire pour permettre 8 l’acquéreur d’obtenir son titre foncier. Le vendeur doit justifier d’un titre foncier libre de toute charge ; VPacquéreur doit justifier de sa capacité juridique a transiger et les deux parties doivent s’entendre sur le prix de la parcelle et les modalités de paiement Le morcellement et la mutation sont des transactions immobiliéres privées qui sont régies par trois grandes régles : - obligation de conclure les principales transactions fonciéres (vente, hypothéque) par devant notaire (art 8 al 1) - l'interdiction de transactions fonciéres sur des immeubles non immatriculés (art 8, al 2) - la soumission au régime de visa des transactions immobiliéres au profit des étrangers, des missions diplomatiques ou consulaires et des organismes internationaux (art 10, loi n°80-21 du 14 juillet 1980). Pour le morcellement comme pour la mutation, le dossier que le vendeur ou Pacquéreur doit déposer auprés du Chef du Service Départemental du Cadastre du lieu de situation du terrain est composé des pices suivantes : - La demande sur imprimé spécial délivré par le cadastre et signée par le vendeur en deux exemplaires dont original est timbré ; ~ Le certificat de propriété du titre foncier conceré datant de moins de trois (3) mois et délivré par le Conservateur Foncier ; - La copie du titre foncier concerné ; - Le plan de lotissement approuvé ou le plan de découpage si le terrain est urbain. Six (6) phases de travail sont effectuées dans la procédure de morcellement ou de mutation : - La phase d’actualisation de l’information sur la situation de la propriété du vendeur (certificat de propriété datant de moins de trois (3) mois) ; - La phase d’identification cadastrale de la parcelle objet de la vente partielle ou phase de vérification cadastrale et de reconstitution des limites du terrain objet de la vente totale (dossier technique); - La phase d’obtention du certificat d’urbanisme et du certificat d’accessibilité auprés de l’autorité municipale compétente ; - La phase de la conclusion de la vente par devant Notaire ; - La phase de l’enregistrement de I’acte de vente ; - La phase de transformation de |’acte notarié de vente en titre foncier. mm [ “ Apras réception du dossier composé de I’acte notarié enregistré, du certificat durbanisme et du certificat d’accessibilité, dossier technique, la copie du titre foncier concemé, le Conservateur Foncier établit un titre foncier de morcellement au nom de Pacquéreur ou mute Ie titre foncier du vendeur au nom de l’acquéreur, toutes les formalités requises ayant été préalablement remplies. Les personnes physiques de nationalité étrangére peuvent conclure des baux ou acquérir de propriétés immobiliéres, sauf dans les zones frontaliéres 4 condition que les actes établis A cet effet soient revétus du visa du Ministre chargé des Affaires Fonciéres. Les Missions diplomatiques et consulaires et les organisations internationales peuvent conclure des baux ou acquérir de propriétés immobiliéres(de superficie inférieure ou égale 4 1000 m?, sauf dérogation spéciale), sauf dans les zones frontaligres, A condition que les actes établis a cet effet soient revétus du visa du Ministre chargé des Relations Extérieures et du Ministre chargé des Affaires fonciéres, et que la réciproque soit établie. L’Etat jouit d’un droit de préemption en cas de revente. D-LA FUSION Deux immeubles contigus peuvent étre fusionnés et ne former qu’un. La fusion entraine |’établissement au nom du propriétaire d’un nouveau titre foncier sur lequel sont mentionnées toutes les inscriptions grevant les anciens titres. Ces derniers sont nécessairement annulés par le Conservateur Foncier. Avis de cette annulation est inséré au Bulletin des avis domaniaux et fonciers. E-L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE L’expropriation est la procédure par laquelle I’Etat « oblige» un particulier & céder toute ou partie de sa propriété privée en vue de la réalisation des objectifs d’intérét général. L’expropriation pour cause d’utilité publique peut étre engagée soit directement lorsqu’elle vise a réaliser des opérations d’intérét public, économique ou social, soit indirectement 4 la demande des communes, des établissements publics ou des concessionnaires de service public, lorsque des tentatives de réglement a I’amiable entre ces organismes et les propriétaires se sont révélées infructueuses. L’expropriation ouvre droit une indemnisation préalable. Toutefois, dans certains cas, le bénéficiaire de l’expropriation peut, avant paiement effectif de V'indemnité, occuper les lieux dés la publication du décret d’expropriation. La procédure est déclenchée par le département ministériel désireux dentreprendre une opération d’utilité publique. Le dossier dont il saisit le Ministre chargé des Domaines est composé des piéces suivantes : - Une demande assortie d’une note explicative indiquant l’objet de l’opération ; - Une fiche dégageant les caractéristiques principales des équipements a réaliser et précisant notamment la superficie approximative du terrain sollicité diment justifiée, ’appréciation sommaire du codt du projet y compris les frais d’indemnisation, la date approximative de démarrage des travaux et la disponibilité des crédits d’indemnisation avec imputation budgétaire ou de tous autres moyens d’indemnisation. Sept (7) phases constituent la procédure d’ expropriation ainsi déclenché La phase de signature de I’arrété déclarant d’utilité publique les travaux projetés ; La phase des travaux de la commission de constat et d’évaluation ; La phase de production des composantes du dossier par les acteurs de la commission de constat et d’évaluation La phase de traitement du dossier au niveau central et de préparation des projets de décrets d’expropriation et d’indemnisation ; La phase de signature du décret d’expropriation et d’indemnisation La phase de notification du décret aux parties concemnées : - La phase d’inscription du décret d’ expropriation dans les livres fonciers (mutation ou morcellement au nom de I’Etat des titres fonciers expropriés) La commission de constat et d’évaluation est instituée 4 l’article 4 du décret n°87/1872 du 16 décembre 1987, portant application de la loi n°85/9 du 04 juillet 1985 relative a l’expropriation pour cause d’utilité publique et aux modalités d’indemnisation. Sa composition est fonction du niveau de sa compétence : départemental, régional ou national. La commission de constat et d’évaluation est chargée entre autres: de choisir et de faire borner les terrains aux frais du bénéficiaire de la mesure (expropriation, incorporation, classement) ; de constater les droits et d’évaluer les biens mis en cause ; didentifier leurs titulaires et propriétaires ; de faire poser les panneaux indiquant le périmétre de l’opération aux frais du bénéficiaire de la mesure. La commission se réunit en tant que de besoin sur convocation de son Président. La convocation et l’ordre du jour doivent étre adressés 4 chaque membre au moins 15 jours avant la date de la réunion. Le quorum est de 2/3 des membres. Les décisions sont a la majorité simple des membres présents. En cas de partage de voix, celle du Président est prépondérante. MM Les personnes morales de droit public (les collectivités publiques locales, les établissements publics, les concessionnaires des services publics et les sociétés état) désireuses de réaliser des projets d’intérét général sur des terrains des particuliers, doivent procéder aux négociations avec les propriétaires ou ayant-droits concemés, avant le recours a l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’arbitrage du Ministre chargé des Domaines est sollicité en cas de désaccords. En cas d’arbitrage infructueux, il est procédé 4 l’expropriation aux frais du la personne morale de droit public concernée dans les conditions susvisées. En cas d’aboutissement des négociations, les personnes morales de droit public susvisées doivent se conformer aux régles d’acquisition par voie de droit commun. F- LE CLASSEMENT En vue de réaliser les opérations d’intérét public, économique ou social, Etat peut classer au domaine public des portions du domaine national Le classement est la procédure par laquelle I’Etat fait intégrer au domaine public attificiel le domaine national, les servitudes, les voiries prévues par les documents de planification et de restructuration urbaines et les voiries prévues par lotissements. La procédure est en général la méme qu’en matiére d’expropriation lorsqu’il s’agit du domaine national de deuxiéme catégorie. G-L’INCORPORATION L’incorporation est la procédure par laquelle I’Etat fait intégrer dans son domaine privé le domaine national de deuxiéme catégorie, en vue de réaliser les opérations dintérét public, économique ou social. Le déroulement de la procédure d’incorporation est le méme que celui de la procédure d’expropriation. A la fin de la procédure, le décret d’incorporation est transformé en titre foncier par le Conservateur Foncier au nom de |’Etat du Cameroun ou des autres personnes morales de droit public. CHAPITRE III: LE REGIME DOMANIAL I- CHAMP D’APPLICATION Fixé par Pordonnance n° 74-2 du 6 juillet 1974, le régime domanial définit le domaine public, le domaine privé de I’Btat et des autres personnes morales de droit public. MM a 7 A- LE DOMAINE PUBLIC Le domaine public est constitué de tous les biens immeubles qui, par nature ou par destination, sont affectés & ’usage direct du public, soit aux services publics. Le domaine public se divise en domaine public naturel et domaine public artificiel Le domaine public naturel comprend: le domaine public maritime, le domaine public fluvial, le domaine public terrestre et aérien. Le domaine public maritime est constitué par : - Les rivages de la mer jusqu’a la limite des plus hautes marées ainsi qu’une zone de cinquante métres mesurée & partir de cette limite ; - Les rives des embouchures des cours d’eau subissant l’influence de la mer jusqu’a la limite des plus hautes marées ainsi qu’une zone de vingt-cing métres a partir de cette limite ; - Lesol et le sous-sol de la mer territoriale. Le domaine public fluvial est constitué par : - Les cours d’eau navigables ou flottables dans les limites déterminées par les plus hautes eaux, ainsi qu’une zone de vingt-cing métres a partir de cette limite ; - Les marécages a Iexception des plantations aménagées ; - Les cours d’eau non navigables ni flottables dans les limites déterminées par la hauteur des eaux coulant a plein bord ; - Les lacs, les étangs naturels et les lagunes dans les limites déterminées par la hauteur des plus hautes eaux. Le domaine public terrestre et le domaine public aérien sont constitués respectivement par le sous-sol et I’espace atmosphérique situé au-dessus du territoire de lEtat et de la mer territoriale. Font partie du domaine public artificiel : - Les autoroutes et une emprise de cent (100) métres de part et d’autre de l’axe de la chaussée. Cette emprise est réduite & dix (10) métres en ville a partir du bord extérieur du trottoir ; - Les routes nationales et provinciales (régionales) et une emprise de 40 (40) métres de part et d’autre de I’axe de la chaussée. Cette emprise est réduite a dix (10) métres partir du bord extérieur du trottoir dans les agglomérations et 4 cing (05) métres en ville ; MM. 2 - Les routes départementales et une emprise de vingt-cinq (25) métres a partir du bord extérieur du trottoir dans les agglomérations et en ville ; Les pistes carrossables d’intérét local et une emprise de dix (10) métres de part et d’autre de la chaussée. Cette emprise est réduite & cinq (05) métres dans les agglomérations et en ville ; - Les pistes non carrossables ; - Les chemins de fer et une emprise de trente-cinq (35) métres de chaque cété & partir de l’axe de la voie ; - Les ports commerciaux, maritimes ou fluviaux, leurs dépendances et une emprise fixée compte tenu des études spécifiques pour chaque port ; - Les ports militaires, maritimes ou fluviaux, dépendances et une emprise fixée compte tenu des études spécifiques pour chaque port; tous les ouvrages de défense terrestre, aérienne et maritime de la Nation ; Les lignes téléphoniques, télégraphiques, leurs dépendances et une emprise de deux cents métres autour des centres de télécommunication ; - Les alluvions déposées en aval ou en amont d’ouvrages construits dans un but @Putilité générale ; - Les monuments et édifices publics créés et entretenus par I’Etat ou les personnes morales de droit public notamment les halles, les marchés, les cimetiéres, les musées ; - La concession des chefferies traditionnelles et les biens y afférents et plus spécialement dans les provinces (régions) ott la concession des chefferies est considérée comme un bien indivis de la communauté dont le Chef n’a que la jouissance. Les biens du domaine public sont inaliénables, imprescriptibles, insaisissables et insusceptibles d’appropriation privée. B-LE DOMAINE PRIVE DE L’ETAT Le domaine privé de I’Etat est constitué : des terrains acquis par |’Etat a titre gratuit ou onéreux selon les régles du droit commun, des terrains qui supportent les édifices, constructions, ouvrages et aménagements réalisés et entretenus par |’Etat, des immeubles dévolus 4 I’Etat en vertu du déclassement du domaine public, des prélévements sur le domaine national et de l’expropriation pour cause d’utilité publique... les dons et les legs (article 15). C-LE DOMAINE PRIVE DES AUTRES PERSONNES MORALES DE DROIT PUBLIC. MM Font partie du domaine privé des autres personnes morales de droit public: les biens et droits immobiliers acquis par des voies de droit privé, les biens et droits immobiliers provenant du domaine privé de l’Etat, les biens et droits immobiliers acquis par incorporation, Il- PROCEDURES 1- SUR LE DOMAINE PUBLIC Le domaine public est géré par I’Etat. Toutefois, en raison de son utilisation, cette gestion peut étre assurée, sous le contréle de |’Etat par d’autres personnes morales de droit public ou par des concessionnaires de service public. Le décret fixant les modalités de cette gestion prévu A Varticle 8 et 9 de Vordonnance n°74-2 du 6 juillet 1974 n’est pas encore signé. En attendant, les parcelles du domaine public peuvent faire l’objet d’occupation ou exploitation provisoire, par arrété du Ministre chargé des Domaines. A- L’OCCUPATION OU L’EXPLOITATION PROVISOIRE La procédure d’occupation ou d’exploitation provisoire, commence par la demande du requérant adressée au Préfet du lieu de situation du terrain, se déroule en cing (5) phases) : - La phase des opérations préparatoires a la descente de la commission ; - Laphase des travaux de la commission; - La phase de production des composantes du dossier par les acteurs de la commission ; - La phase du traitement du dossier.au niveau central et de signature de |’arrété autorisant l’occupation ou l’exploitation temporaire - Laphase de notification de l’arrété. B- LE DECLASSEMENT Les dépendances du domaine public reconnues sans utilité compte tenu de leur affectation ‘initiale, peuvent étre déclassées et intégrées par décret au domaine privé de l’Etat ou des autres personnes morales de droit public. La procédure de déclassement est semblable a celle de classement 2- SUR LE DOMAINE PRIVE DE L’ETAT Le domaine privé de l’Etat, régi par le décret n° 76-167 du 27 avril 1976, peut étre: mi Affecté a des services publics ; ~ Cédé aux personnes morales de droit public ; - Attribué en participation au capital des sociétés avec droit de réincorporation au domaine privé de I’Etat en cas de dissolution, faillite ou liquidation desdites sociétés ; - attribué en jouissance (bail ordinaire ou bail emphytéotique) ou en propriété (vente par adjudication, vente de gré a gré, cession) 4 des personnes physiques ou morales ; - attribué en jouissance ou en propriété et sous réserve de réciprocité aux missions diplomatiques ou consulaires accréditées au Cameroun. Les procédures engagées sur le domaine privé de I’Etat sont conduites 4 la base par les commissions désignées et convoquées par le Préfet. A-L’AFFECTATION L’affectation est la procédure par laquelle I’Etat met & la disposition d’un service public, une dépendance de son domaine privé. La procédure est déclenchée par la demande du service public désireux de bénéficier d’un terrain domanial adressée au Préfet du lieu de situation dudit terrain. La procédure comporte sept (7) phases : - La phase des opérations préparatoires 4 la descente sur le terrain de la commission constituée et convoquée par le Préfet ; - La phase descente sur le terrain de la commission ; = La phase de production des composantes du dossier par les acteurs de la commission; - Laphase du traitement du dossier au niveau central et de préparation du projet de décret d’ affectation ; - Laphase de signature du décret d’affectation au service public concemé ; - Laphase de notification du décret d’affectation aux différents services ; - Laphase d’inscription du décret d’affectation dans les livres fonciers. Un terrain du domaine privé de |’Etat affecté 4 un service public peut étre désaffecté par décret en cas de non utilisation dudit terrain dans les trois années qui suivent. B-LA VENTE PAR ADJUDICATION PUBLIQUE La vente par adjudication est la procédure par laquelle I’Etat cde au plus haut et demier enchérisseur une dépendance de son domaine privé. MM La procédure de vente par adjudication est déclenchée par l’affichage de l'avis au public faisant ressortir le jour de I’adjudication, la situation, la superficie, la mise a prix de limmeuble, le réglement d’impenses et la nature de investissement exigé. Cet avis est publié au chef-lieu du département intéressé Ne peuvent concourir que les personnes qui ont fait une déclaration de participation aux enchéres, au cours du délai de 30 jours susvisé. L’adjudication est acquise au plus haut et dernier enchérisseur et est faite sans garantie. Elle n’est définitive qu’aprés homologation par arrété du Ministre chargé des Domaines. Cette procédure se déroule en six (6) phases : - La phase des opérations préparatoires a la réunion de la commission présidée par le Préfet ; - La phase du déroulement de la vente aux enchéres ; - Laphase de signature du procés-verbal d’adjudication; - La phase du traitement du dossier au niveau central et de signature de |’arrété homologuant le procés-verbal d’adjudication ; - La phase de notification de l’arrété; - La phase de morcellement ou de mutation du titre foncier de l’Etat au profit de l’enchérisseur. Le titre foncier délivré porte une clause apparente d’incessibilité du terrain et de ses impenses avant la mise en valeur stipulée dans l’arrété d’homologation. En cas de décés de |’acquéreur avant la mise en valeur, les ayants droits restent assujettis aux obligations de mise en valeur. S’ils sont défaillants, le Ministre prononce la résolution de la vente qui entraine la caducité du titre foncier délivré et le remboursement des sommes versées au titre de l’acquisition du terrain. Avis de cette résolution est inséré au bulletin des avis domaniaux. C-LA VENTE DE GRE A GRE La procédure de vente de gré a gré est conduite par une commission constituée par le préfet a Ja réception de la demande du requérant, Cette procédure se déroule en huit (8) phases : - La phase des opérations préparatoires & la descente de la commission ; - Laphase des travaux de la commission; - La phase de production des composantes du dossier par les acteurs de la commission ; MM Ts | - La phase du traitement du dossier au niveau central et de signature de la décision de vente de gré a gré; - La phase de notification de la décision; - La phase de paiement du prix du terrain et de signature de I’acte de vente ; - La phase du traitement du dossier au niveau central et de signature de |’arrété portant approbation de la vente de gré a gré ; - La phase de morcellement ou de mutation du titre foncier de I’Etat au profit de Pacquéreur. Le titre foncier délivré porte une clause apparente d’incessibilité du terrain et de ses impenses avant la mise en valeur stipulée dans 'arrété portant approbation de Ia vente de gré a gré. En cas de décés de |’acquéreur avant la mise en valeur, les ayants droits restent assujettis aux obligations de mise en valeur. S’ils sont défaillants, le Ministre prononce la résolution de la vente qui entraine la caducité du titre foncier délivré et le remboursement des sommes versées au titre de l’acquisition du terrain. Avis de cette résolution est inséré au bulletin des avis domaniaux. D-LA CESSION AUX PERSONNES MORALES DE DROIT PUBLIC L’Etat peut céder a titre gratuit ou onéreux aux personnes morales de droit public, les dépendances de son domaine privé, pour leur permettre de constituer le leur La demande y afférente est adressée au Préfet du lieu de situation du terrain. Cette procédure se déroule en six (6) phases : - La phase des opérations préparatoires a la descente de la commission constituée par le Préfet; - La phase des travaux de la commission; - La phase de production des composantes du dossier par les acteurs de la commission ; - La phase du traitement du dossier au niveau central et de la transmission du projet de décret portant cession de la parcelle concernée; - La phase de signature et de de notification du décret ; - La phase de morcellement ou de mutation du titre foncier de |’Etat au profit de la personne morale de droit public concernée. Le décret indique la nature de la cession ainsi que diverses obligations du cessionnaire. En aucun cas, le cessionnaire ne peut changer la destination du terrain sans autorisation de |’Etat. MM. 2 E-L’ATTRIBUTION EN PARTICIPATION AU CAPITAL DES SOCIETES L’Blat peut participer a la formation ou A augmentation du capital des soci par apport de terrains de son domaine privé. L’attribution en apport est évaluée par une commission composée du Directeur des Domaines, du Directeur du Cadastre et d’un Commissaire aux apports désigné par I’ Assemblée Générale de la société. F- L7ECHANGE L’Etat peut procéder a |’échange d’un immeuble bati ou non bati de son domaine privé contre un immeuble de méme nature appartenant a un particulier. En cas de différence de valeur aprés évaluation, une soulte est stipulée au profit ou Ia charge de I’Etat, L’acte d’échange est approuvé par décret. Les dépendances du domaine privé de I’Etat non affectées ou désaffectées peuvent @tre attribuées en jouissance (bail ordinaire ou bail emphytéotique) aux personnes physiques ou morales qui en font la demande. L’autorisation de conclure le bail est donné par arrété du Ministre chargé des Domaines. G-LE BAIL ORDINAIRE Le bail ordinaire confére au preneur un droit de jouissance ne pouvant excéder dix- huit ans. Il est consenti avec obligation de mise en valeur et aux principales conditions prescrites aux articles 20,21 et 22du décret n°76/167 du 27 avril 1976 et reprises dans le cahier de charges. H-LE BAIL EMPHYTEOTIQUE Le bail emphytéotique confére au preneur ou emphytéote, un droit réel susceptible notamment d’hypothéque. Il est consenti pour une durée comprise entre dix-huit ans et quatre-vingt-dix-neuf ans, sous condition résolutoire de mise en valeur dans un délai donné et aux principales autres conditions prescrites aux articles 23,24 et 25 du décret 1n°76/167 du 27 avril 1976 et reprises dans le cahier de charges. Les organismes internationaux dont le Cameroun est membre, les Missions diplomatiques ou consulaires peuvent devenir propriétaires ou locataires des terrains domaniaux. La demande y afférente et les piéces qui l’accompagnent sont transmises par le Ministre en charge des affaires étrangéres au Ministre chargé des Domaines. La MM réciproque doit étre établie en ce qui concerne les Missions diplomatiques ou consulaires. La décision de consentir le bail ou la propriété est prise par décret. CHAPITRE IV : LE TITRE FONCIER Le droit de propriété est consacré par le titre foncier qui est le seul document qui certifie officiellement la propriété immobiliére. Les actes constitutifs ou translatifs de droits de propriété doivent étre transformés en titre foncier pour étre opposable aux tiers. Un terrain ne peut faire l’objet d’une transaction que s’il est couvert par un titre foncier (s’il est immatriculé). Le titre foncier peut servir de garantie & un prét. Le Conservateur Foncier est la seule autorité habilitée a établir le titre foncier. Le livre foncier est un registre spécial dans lequel sont transcrits tous les actes de la vie d’un titre foncier (établissement, morcellement, mutation, hypothéque, etc...) En fait, il constitue Voriginal du titre foncier. Le document délivré au propriétaire n’en est qu’une copie. Le titre foncier est inattaquable, intangible et définitif : - Le caractére inattaquable a cependant deux exceptions prévues par la réglementation , les cas de retrait et de nullité d’ordre public du titre foncier - Le caractére intangible signifie que les droits inscrits par le Conservateur dans le livre foncier ne peuvent plus étre touchés (intangibilité juridique) et que les limites fixées par l’immatriculation ne peuvent pas non plus étre remises en cause (intangibilité matérielle) - Le caractére définitif situe la dimension temporelle du titre foncier : tant que le régime juridique ne change pas, la parcelle immatriculée demeurera la propriété de son titulaire. I- LES CAUSES D’INDISPONIBILITE DU TITRE FONCIER 1- La pré-notation judiciaire La pré-notation judiciaire est une mesure conservatoire rendant indisponible un titre foncier. Toute personne qui estime que ses droits n’ont pas été pris en compte au cours de I’établissement d’un titre foncier dont le contentieux est pendant devant une juridiction, peut solliciter une pré-notation auprés du juge compétent. MM Le juge prend une ordonnance autorisant inscription de la pré-notation dans le livre foncier et dans la copie du titre foncier. La pré-notation judiciaire ne sera radiée que par une autre ordonnance du juge. 2- L’hypothéque L’hypothéque est une inscription dans un titre foncier, garantissant une créance et le rendant indisponible a toute transaction. L’hypothéque peut étre conventionnelle c’est-dire par acte notarié ou judiciaire, par jugement au fond du tribunal. L’hypothéque est radiée par acte notarié en cas d’hypothéque conventionnelle, et Quand la eréance n'est pas honorée, le titre foncier peut étre muté au profit du créancier ou de tout autre acquéreur aprés épuisement de la procédure prévue a cet effet. Il- LA CONSULTATION ET LA PERTE DU TITRE FONCIER Toute personne intéressée peut obtenir du Conservateur Foncier, soit un certificat établissant la conformité de la copie d'un titre foncier ou des seules mentions désignées dans la réquisition, soit un certificat attestant qu’il n’existe aucune inscription sur un titre foncier. En cas de perte de la copie d’un titre foncier, le propriétaire légitime saisit le Président du Tribunal compétent d’une requéte en vue de l’obtention d’un duplicata. Au vu de l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal civil compétent, le Conservateur Foncier en délivre un duplicata. Lordonnance déclare nulle et sans valeur entre les mains de tout détenteur, la copie perdue. Un avis est publié dans ce sens au Bulletin des Avis Domaniaux et Fonciers, a la diligence du Conservateur. CHAPITRE V: LITIGES FONCIERS ET DOMANIAUX Au cours des différentes procédures fonciéres et domaniales, des litiges peuvent naitre 4 partir des oppositions et recours formulés et relatifs aux revendications diverses. mm > Tous les actes issus des différentes procédures fonciéres et domaniales sont susceptibles de recours qui peuvent aboutir a des contentieux. I- L;OPPOSITION Conformément aux dispositions de l'article 5 alinéa 3 de ’ordonnance n°74-1 du 06 juillet 1974, les oppositions 4 ’immatriculation directe d’un terrain du domaine national de 1'* catégorie, toutes les revendications ou contestation d’un droit de propriété sur des terrains non immatriculés, sont de la compétence des commissions consultatives. Est de la compétence des juridictions judiciaires, le r8glement de tous les autres litiges fonciers a l’exclusion de ceux relatifs aux conflits frontaliers. La publicité exigée au cours de la procédure d’immatriculation directe (art 13 du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005) avant la descente de la commission consultative permet la circulation « tous azimuts » de |’information sur la demande concemée et le cas échéant, la réception par ladite commission les éventuelles oppositions ou demandes d’inscription de droits qu’elle devra examiner pendant ses travaux. Une opposition est une revendication (écrite) d’un droit sur un immeuble faisant Lobjet d’une immatriculation directe au profit d’un tiers. A partir du jour du dépét de la demande d’immatriculation a la Sous-Préfecture ou au District et jusqu’a l’expiration d’un délai de trente (30) jours 4 compter de la date de publication de I’avis de cléture de bornage dans le Bulletin des Avis Domaniaux et Fonciers, toute personne peut intervenir par une requéte qui peut porter sur : - Lacontestation de l’auteur ou de I’étendue de la mise en valeur (opposition); - L’existence d’un droit réel ou d’une charge susceptible de figurer sur le titre & établir (demande d’ inscription). Les oppositions et les demandes ¢’inscription de droits sont formulées par requétes timbrées comportant les noms, prénoms, domiciles des intervenants, les causes des interventions et l’énoncé des piéces, actes ou titres justificatifs. Avant les travaux de la commission consultative, les oppositions et les demandes inscription de droits sont adressées au Sous-Préfet ou au Chef de District du lieu de situation de l’immeuble qui doit les soumettre a I’examen de ladite commission le jour de la descente sur le terrain. Les oppositions et les demandes d’inscription de droits non examinées le jour du constat d’occupation ou formulées aprés ce jour, sont adressées au Conservateur Foncier qui doit les consigner dés réception et dans l’ordre d’arrivée, dans un registre MM a | a des oppositions, jusqu’au délai de trente (30) jours 4 compter de la date de publication de ’avis de cléture de bornage au Bulletin des Avis Domaniaux et Fonciers, A expiration du délai susvisé, le Conservateur Foncier notifie au requérant & domicile élu, toutes les mentions inscrites au registre des oppositions. Les oppositions ou demandes d’inscription de droits non levées pendant les délais réglementaires sont soumises au Gouverneur territorialement compétent aprés avis de la commission consultative. Dans un délai de trente (30) jours 4 compter de la date de notification, le requérant doit rapporter au Conservateur Foncier, mainlevée formelle des oppositions ou des demandes d’ inscription de droits. Passé ce délai, le dossier sera transmis au Gouverneur compétent pour réglement des oppositions ou des demandes d’inscription de droits non levées, aprés avis de la commission consultative. Sur proposition du Responsable des Affaires Fonciéres compétent, le Gouverneur, par arrété, peut selon le cas : -Soit autoriser Pimmatriculation du terrain au nom de requérant (rejetant ainsi les oppositions ou les demandes d’inscription de droits) ; -Soit autoriser l'immatriculation du terrain au nom de requérant, avec inscription des droits, le cas échéant ; -Soit autoriser I’exclusion de la parcelle éventuellement contestée ; -Soit rejeter la demande d’immatriculation. II- LE RECOURS GRACIEUX ET LE RECOURS HIERARCHIQUE La partie lésée par la décision du Gouverneur peut saisir le Ministre chargé des Affaires Fonciéres (recours hiérarchique) dans un délai de soixante (60) jours. Le recours gracieux est adressé au Gouverneur signataire de la décision, qui peut soit revenir sur sa décision soit la maintenir. Le recours hiérarchique est adressé au Ministre chargé des Affaires Fonciéres. La décision du Ministre chargé des Affaires Fonciéres est susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente (contentieux). III-LE RECOURS GRACIEUX EN RETRAIT DU TITRE FONCIER MM Conformément aux dispositions de I’article 2, alinéa 3 du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n°76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier, le Ministre chargé des Affaires Fonciéres peut procéder au retrait d’un titre foncier aprés constat probant des irrégularités au cours de la procédure ayant abouti a I’établissement dudit titre foncier. La requéte en retrait du titre foncier en cause doit intervenir dans les deux mois qui suivent la délivrance du titre foncier en question. Mais en réalité, la computation des délais par le juge se fait a partir du jour ob la victime du titre foncier concemé a eu connaissance de son existence. Une flexibilité en matiére des délais est également observée en cas de fraude avérée du bénéficiaire. Le retrait du titre foncier délivré frauduleusement entraine mutation sans frais au nom du propriétaire initial s’il s’agit d’un immeuble immatriculé. L’immeuble est remis au méme et semblable état qu’il était avant la délivrance du titre frauduleux, s’il s’agit d’un immeuble non immatriculé. IV- LE RECOURS GRACIEUX EN NULLITE D’ORDRE PUBLIC DU TITRE FONCIER La nullité du titre foncier est constatée par un arrété du Ministre chargé des Affaires Fonciéres qui permet ainsi de maintenir ou de rétablir l'ordre public en matiére fonciére et domaniale face aux irrégularités menagant gravement les droits et la sécurité juridique des personnes. Les dispositions de l’alinéa 6 de larticle 2 suscité font état de quatre (4) cas de nullité d’ordre public d’un titre foncier : - lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un méme terrain : ils sont tous déclarés nuls et les procédures sont réexaminées en vue de la délivrance d’un nouveau titre foncier au légitimé propriétaire du terrain, - lorsque le titre foncier est délivré arbitrairement sans suivi d’une quelconque procédure, ou obtenu par une procédure autre que celle prévue a cet effet ; - lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une dépendance du domaine public ; MM - lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une parcelle du domaine privé de I’Etat, d’une collectivité publique ou d’un organisme public, en violation de la réglementation. V- LE RECOURS EN RECTIFICATION DU TITRE FONCIER Les parties intéressées peuvent demander la rectification du titre foncier lorsque des omissions ou erreurs ont été commises au cours de son établissement. La rectification peut étre faite d’office par le Conservateur et sous sa responsabilité, si les irrégularités observées proviennent de son fait ou du fait d’un de ses prédécesseurs, dans les documents ayant servi a l’établissement du titre foncier ou a toutes inscriptions subséquentes. La rectification est autorisée par décret du Premier Ministre si elle porte atteinte aux droits des tiers. Ce décret précise, le cas échéant, les modalités de sauvegarde des droits des tiers. Lorsque le titre foncier doit faire l'objet d’une modification, inscription est faite tant dans le livre foncier que dans la copie remise au propriétaire. A défaut de production de la copie par le propriétaire, aprés sommation restée sans effet, le propriétaire est déchu de son droit et n’en est relevé que dés accomplissement de la formalité requise. Pendant la durée de cette déchéance, aucun morcellement ou mutation ne peut étre effectué en faveur des tiers qui peuvent, le cas échéant, se pourvoir en dommages et intéréts contre le propriétaire. Les plans annexés au titre foncier sont modifiés en conséquence. Les recours gracieux sus évoqués ofirent 4 l’administration chargée des Domaines et des Affaires fonciéres l'opportunité de corriger les irrégularités qu’elle aurait commises, évitant ainsi le paiement des dommages et intéréts en cas de condamnation par le Juge. Par ailleurs, I’examen préalable des litiges par I’Administration favorise leur réglement rapide tout en faisant l'économie des procédures juridictionnelles quelques fois longues et cotiteuses. Le silence gardé par I’autorité saisie pendant un délai de trois mois sur une demande ou une réclamation qui lui est adressée, constitue un rejet du recours gracieux. VI- LE RECOURS CONTENTIEUX Toute personne dont les droits ont été lésés par un acte administratif peut saisir le juge pour en solliciter ’annulation et / ou la réparation, um Fn Le recours contentieux ainsi défini doit intervenir dans un délai de soixante (60) jours a compter de la décision de rejet du recours gracieux. CHAPITRE VI : MESURES REPRESSIVES Sont passibles d’une amende de 25 000 8 100 000 et d’un emprisonnement de 15 jours 43 ans ou d’une de ces deux peines seulement : - Les vendeurs, les bailleurs ainsi que les notaires et greffiers-notaires, auteurs des actes de cessions ou de locations sur des terrains urbains ou ruraux non immatriculés au nom des vendeurs ou des bailleurs ; - Ceux qui vendent ou louent un méme terrain a plus d’une personne ; - Ceux qui, n’ayant pas qualité, procédent a des ventes ou locations d’immeuble appartenant a autrui ; - les notaires et greffiers-notaires qui prétent leur concours aux personnes visées ci-dessus ou qui passent des actes sur des immeubles situés en dehors du ressort territorial de leur étude ; - Ceux qui font immatriculer un immeuble en omettant sciemment de faire inscrire les hypothéques, droits réels ou charges dont ledit immeuble est grevé. La répression des atteintes & la propriété fonciére et domaniale a été instituée par la loi 80-22 du 14 juillet 1980. Les modalités d’application de ladite loi ont été fixées par décret n°84/311 du 22 mai 1984, L’article 2 de cette loi dispose que sont passibles d’une amende de 50 000 a 200 000 et d’un emprisonnement de 2 mois a 3 ans ou dune de ces deux peines seulement : - ceux qui exploitent ou se maintiennent sur un terrain sans autorisation du propriétaire ; - les agents de I’Etat convaincus de complicité dans les transactions fonciéres de nature a favoriser occupation irréguliére de la propriété d’autrui. Le décret susvisé fixe entre autre les modalités de fonctionnement de La commission de contrdle et de surveillance des terrains domaniaux et du domaine national qui est instituée au niveau du village ou du quartier. Nommée par arrété préfectoral, cette commission est chargée de statuer sur toute information dont elle est saisie concernant les occupations irréguliéres des terrains domaniaux et du domaine national, de procéder au constat de ces occupations et d’en informer le Préfet pour suite de la procédure. mT CHAPITRE VII : FISCALITE FONCIERE Les inscriptions diverses dans les livres fonciers, la délivrance des relevés de ces inscriptions et des certificats de propriété a la demande des personnes concemées, les travaux topographiques, topométriques ou cadastraux, sont frappés de fiscalité (I’article 19 de Pordonnance n°74-1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier). Le dispositif fiscal camerounais s’articule autour: du Code de VEnregistrement, du Timbre et de la Curatelle et des Codes et Lois Fiscales du Cameroun. La loi de Finances de l’exercice 1990/1991 a fixé, en son article 14, les tarifs des droits afférents aux opérations fonciéres susvisées. Ce texte fixe aussi les prix a payer par les concessionnaires du domaine national. Donnent également lieu a perception de droits : les baux ou les aliénations du domaine privé de I’Etat, ainsi que /les baux sur le domaine national, conformément au décret n°2014/3211/PM du 29 septembre 2014. Les actes y afférents sont soumis aux droits de timbre et d’enregistrement aux taux en vigueur. La taxe fonciére est un impét sur les propriétés baties ou non baties. L’article 346 du Code de l’Enregistrement, du Timbre et de la Curatelle la définit comme « un impét établi annuellement sur le territoire camerounais » Conformément a m’article 347(nouveau, 1995) du Code susvisé, sont exonérées de la taxe fonciére, les propriétés appartenant: « a I’Etat, aux communes et aux établissements publics n’ayant pas un caractére industriel et commercial; aux organismes confessionnels, associations culturelles ou de bienfaisance déclarés d’utilité publique en ce qui conceme les propriétés affectées & un usage non lucratif; aux organismes internationaux ayant signé un accord de sige avec le Cameroun ainsi qu’aux représentations diplomatiques sous réserve de réciprocité; aux autres personnes physiques ou morales en ce qui conceme les immeubles situés hors du périmétre urbain. » La quittance de réglement de la taxe (ou le certificat d’exonération), délivrée par le service compétent des impéts, est une des piéces exigibles avant toute immatriculation dans les livres fonciers. MM CONCLUSIO La Constitution du Cameroun proclamant dans son préambule ’attachement du Cameroun au droit de propriété et a sa protection, la nouvelle réforme fonciére et domaniale en cours d’élaboration, devrait permettre l’accés a la terre de toutes les catégories des populations et spécialement des couches vulnérables et la préservation des droits fonciers des populations faibles. Par ailleurs, compte tenu de l’importance de plus en plus accrue de impact de la terre sur les enjeux politiques, économiques et sociaux, cette nouvelle réforme fonciére et domaniale devrait également permettre la mise a disposition des terres pour une agriculture de seconde génération instruite par le chef de I’Etat au dernier Comice agro-pastoral tenu a Ebolowa. Il nous parait important de relever que « toute législation fonciére et domaniale qui ne s’appuie pas sur un cadastre cohérent et précis ne saurait étre opérationnelle 4 moyen terme, car la non maitrise du parcellaire dans sa situation géographique, sa contenance superficielle, ne peut en aucun cas en faire un objet de transaction sécurisée » (Bernard PUEPI: Les Gouvernances fonciéres et leur impact sur le processus de développement. Cas des pays africains, 2015) /- mm.