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Alquilando inmuebles

ENERO 2013

o dándolos en aparcería

EDUCACION
TRIBUTARIA
PASO A PASO

3
TERCERA COLECCIÓN

NORA LUCÍA RUOTI COSP


www.ruoti.com.py
Prólogo
Se inicia el año y cada vez los controles tanto para las empresas como
las personas físicas se intensifican por varios motivos: Un Presupuesto
General de la Nación muy elevado, la baja recaudación impositiva, la
lucha contra la evasión tributaria, la necesidad de formalizar las acti-
vidades de las personas físicas, entre otros.

La implementación del Impuesto a la Renta Personal (IRP) afecta no


solamente a los ingresos que se pagarán para dicho impuesto sino FOTO
además a otros ingresos que pueden obtener las personas físicas y
que provienen de actividades que se consideran comerciales, como
ser “alquiler de inmuebles urbanos”que deben tributar IRACIS o Im-
puesto a la Renta del Pequeño Contribuyente (IRPC) o “alquiler de
inmuebles rurales” en donde también existe otra posibilidad que
es dar los inmuebles el “aparcería”, conforme al Estatuto Agrario. En
este último caso, lo recibido tributará el Impuesto a la Renta de las
Actividades Agropecuarias (IMAGRO).

Es por ello que hemos decidido presentar los dos temas a fin de ayuda
no solamente a legalizar el ingreso por dichas actividades, que son tan
comunes, sino saber tomar una correcta decisión.

Alquilo solamente un inmueble ¿De igual manera debo inscribir-


me?; el propietario se niega a darme una factura por el alquiler que
Staff
pagué ¿me sirve el recibo común? ¿Quiero estar en regla ¿Qué me Producción y Dirección General
conviene más inscribirme en IRPC e IVA Régimen General o Simpli-
ficado o en IRACIS Régimen General o Presunto? No quiero preocu-
Nora Lucía Ruoti Cosp
parme por presentar declaraciones juradas, pero deseo estar en nrc@noraruoti.com.py
regla ¿hay alguna salida?
Colaboradores
En la primera parte mencionamos los impuestos que afectan al alqui-
Mauro Isaac Mascareño
ler de inmuebles diferenciando los denominados “criterios de habi-
tualidad” para el Impuesto a la Renta o para el IVA, si es un bien pro- Carlos Jorge Vargas
pio o ganancial y otras variantes que se presentan. María Julia Méndez
Luciano Antonelli
Elaboramos un “Checklist” de las obligaciones de las personas que
alquilan inmuebles, a fin de que Ud. mismo verifique si está cumplien- Dpto. Comercial y Ventas
do las mismas.
Mirian Palacios, Lilian Villasanti, Adriana
Cárdenas, Fátima Gastón, Patricia López,
Le presentamos una propuesta de legalizar el alquiler de inmuebles
mediante la inscripción en el IRPC y que sepa optar por el Régimen
Ninfa González, Claudia González.
Simplificado o General del IVA, incluyendo ejercicios prácticos.
Diseño y diagramación
Para personas físicas que alquilan inmuebles recibiendo más de G. Fernando Pésole
100.000.000 al año, sociedades en general, entidades sin fines de lucro
Gustavo Ravetti
y otras, le presentamos las alternativas de inscripción en el IRACIS Régi-
Santiago Rojas 3
men General o Presunto, mostrando incluso los porcentajes de la carga
impositiva, a fin de realizar un correcto “Planeamiento Tributario”.
PROGRAMA TELEVISIVO
Y para aquellos que tienen “inmuebles rurales” y desean realizar Conduce: Nora Lucía Ruoti Cosp
“actividades agropecuarias en los mismos” no simplemente dando en Sábados: 21:30 horas
“alquiler” un inmueble rural sino siendo “socios” , le proponemos el
CANAL 2 – RED GUARANÍ
Contrato de Aparcería, explicando sus ventajas, desventajas, caracte-
rísticas, forma de facturación y por si fuera poco, un “modelo de con-
trato de aparcería” para que lo pueda adaptar ya sea para activida- Sugerencias y consultas
des agrícolas, tales como cultivo de soja, trigo, maíz, etc., sino también www.ruoti.com.py - nrc@noraruoti.com.py
para actividades agropecuarias.
Recuerde, Ud podrá registrase como usuario de esta revis-
ta, ingresando a la página web www.ruoti.com.py y com-
Nora Lucía Ruoti Cosp. pletando los datos que le solicita, recibiendo de esta ma-
Abogada especialista en Impuestos y Asesoría a Inversionistas nera información complementaria.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

Impuestos que se paga por el alquiler de inmuebles

Desde el 1 de enero de 2007 los alquileres de inmuebles urbanos o rurales se encuentran gravados
por dos impuestos:

IMPUESTOS QUE AFECTAN AL ALQUILER


Impuesto a
Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales y de
la Renta o
Servicios (IRACIS) y/o Renta del Pequeño Contribuyente (IRPC).
ganancias

Impuesto al
Impuesto al Valor Agregado (IVA). Tasa del 5%.
Consumo

DE INMUEBLES
En casos muy raros los ingresos por alquiler de inmuebles podrían estar afectados por la Renta
Personal.

Inscribirse en una u otra categoría de Impuesto a la Renta depende del hecho que el contribuyente
sea una Persona Jurídica (sociedades de cualquier tipo) o una persona física, incluyendo a los
condominios y/o sucesiones indivisas.

En este último caso, es decir, el de las “personas físicas”, serán contribuyentes del IRACIS o del
IRPC dependiendo del monto de sus ingresos y de la cantidad de propiedades que tengan.

IVA sobre alquiler de inmuebles

A partir del 2007, todos los arrendamientos de inmuebles se encuentran afectados por el IVA a la
tasa del 5%, el cual se considera incluido en el precio del alquiler.

En esta regla existe una salvedad: El caso en que una persona física cuente con un
solo inmueble en toda la República del Paraguay, sea construido o no, y que el monto
del alquiler no supere un salario mínimo mensual, es decir la suma de G. 1.658.232.

Por este motivo es dificil que una persona que alquile inmuebles no esté inscripto en
IRACIS o IRPC y le expida solamente un recibo común por el pago del alquiler que no
le servira a los efectos impositivos.
5
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Alquiler de inmuebles por parte de sociedades en general

Las sociedades y personas jurídicas en general (incluyendo entidades sin fines de lucro) tienen que pagar
por las ganancias obtenidas cuando alquilen inmuebles, independientemente del número de alquileres que
realicen.

Deberán hacerlo conforme a las disposiciones del IRACIS (Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales,
Industriales y de Servicios) no pudiendo tributar dentro del Régimen de la Renta del Pequeño Contribuyente
(IRPC).

Alquiler de inmuebles por parte de personas físicas, condominios o sucesiones indivisas

Las personas físicas, los condominios (propiedades que se encuentran a nombre de dos o más personas) y las
sucesiones indivisas (propiedades que están en proceso de adjudicación en un juicio sucesorio) que alquilan
inmuebles, están obligadas a pagar el Impuesto a la Renta, ya sea en la categoría de IRACIS o en la de Renta
del Pequeño Contribuyente, siempre que se dé esta condición:

Si tienen más de un inmueble en todo el territorio de la República del Paraguay


y por lo menos uno de ellos lo alquila. Eso se conoce como “criterio de
habitualidad para ser contribuyente de renta por el alquiler de inmuebles”.

No se trata de ser propietarios de “dos casas”, sino también se incluyen los terrenos baldíos, departamentos,
inclusive distintas edificaciones en un mismo terreno o varias piezas en una misma casa.

¿Si alquilo dúplex o un edificio?


Por expresa disposición de la Ley Nº 125/91 y sus reglamentaciones, los arrendamientos de locales
correspondientes a un mismo inmueble, se consideran arrendamiento de más de un inmueble y estarán
gravados.

Esto también se da en caso de tener una sola casa, pero se alquilan


las piezas o salones, lo mismo se debe inscribir como contribuyente
de Renta e IVA por el alquiler de inmuebles.

Al respecto, el Artículo 2º de la Ley Nº 125/91, inciso f) dispone que se encuentra gravado el arrendamiento
6 de bienes inmuebles, siempre que el arrendador sea propietario de más de un inmueble.

A los efectos de esta disposición, las unidades o departamentos integrantes de las propiedades legisladas en
el Código Civil y en la Ley Nº 677 del 21 de diciembre de 1960 “Sobre Propiedad por Pisos y Departamentos”
serán consideradas como inmuebles independientes.

¿Qué pasa si soy casado/a y la propiedad es un bien ganancial?


Si la persona física es casada y la propiedad es un “bien ganancial” (casados en comunión de bienes) no
importa a nombre de quien figure el título de propiedad. Se consideran todas las propiedades de la sociedad
conyugal y se puede pagar el impuesto mediante la inscripción de uno sólo de los cónyuges.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

Ejemplo: El título de propiedad figura a nombre de María Marta Jiménez de Pérez. Estado Civil: Casada.
Su marido Juan Pérez posee a su nombre un departamento y deciden alquilar la casa. La sociedad
conyugal así cuenta con dos inmuebles. Solo uno de ellos debe inscribirse como contribuyente por el
alquiler de inmuebles y firmar el contrato respectivo.

Al contrario, si ambos estuvieran casados por el régimen de separación de bienes, el número de las propiedades
no se suman. Si viven en la casa del marido, la mujer puede alquilar su única propiedad y este alquiler será
considerado ocasional.

¿Y si solamente alquilo a G. 500.000 por mes, puedo dejar de


inscribirme y dar un recibo común por el pago del alquiler?
NO, no importa por cuánto se alquila el inmueble para ser “contribuyentes”. Puede ser que se alquile por G.
500.000 o por G. 1.000.000 o cualquier monto, que si se dan las condiciones antes citadas:

Por ser propietario de más de un inmueble y alquilar uno de ellos,


o por tener una casa y alquilar las diferentes piezas o salones
se debe pagar el Impuesto a la Renta.

NO se puede dar Recibo Común, se debe dar Factura, porque este es el único documento válido para
documentar el pago del alquiler y poder utilizar dicho gasto como deducible en cualquier Impuesto a la Renta
ya sea del IRACIS, IMAGRO o de la Renta Personal.

Criterio de habitualidad para personas físicas


El criterio de “habitualidad” para el Impuesto a la Renta o Ganancias deberá ser considerado solamente
para personas físicas. Cuando se trate de personas jurídicas, el ingreso generado por el arrendamiento estará
gravado por el IRACIS, aunque se posea una única propiedad.

Diferente es el Criterio de habitualidad en el IVA, que lo tratamos en forma separada, pues podría darse el caso
que una persona física posea un solo inmueble en toda la republica del Paraguay y por ello no sea contribuyente
de IRACIS o de IRP pero el monto por el cual alquila es superior a un salario mínimo, por ejemplo: G. 1.700.000.
En ese caso será contribuyente exclusivamente de IVA por el alquiler de inmuebles. 7
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

En el siguiente cuadro le presentamos un resumen de los impuestos que afectan al alquiler de


inmuebles:
Impuestos Contribuyente Condición
Persona Jurídica (SA, SRL, Siempre son contribuyentes.
ESFL)
IRACIS Si poseen más de una propiedad y una de ellas la alquila
Persona Física (Unipersonal) siendo sus ingresos anuales en dicho concepto superiores a
G.100.000.000.
Igual que el anterior, pero siendo sus ingresos anuales inferiores
IRPC Persona Física
a dicha suma.
Para el Impuesto a la Renta no importa el monto del canon de Alquiler
Contribuyentes del IRACIS,
5% en todos los casos.
IRPC
IVA 5% si el canon de alquiler es superior a un salario mínimo
Locatarios ocasionales mensual (G. 1.658.232).

Pasos que deben seguir las personas físicas para inscribirse como contribuyentes de Renta

A los efectos de conocer las obligaciones tributarias de las personas físicas propietarias de más de un inmueble
y que uno de ellos arrienda, los condominios y las sucesiones indivisas, se debe cuantificar o considerar en
primer lugar cuál será el monto de los ingresos anuales que se recibirá, o se espera recibir, en concepto de
canon de arrendamiento o alquiler.

Este cálculo permitirá identificar si el propietario (arrendatario) de los inmuebles será contribuyente de IRACIS
o de la Renta del Pequeño Contribuyente (IRPC).

En ambos casos, es decir siendo contribuyente de IRACIS o del IRPC se es contribuyente también del IVA.

Inscripción como contribuyente de la Renta del Pequeño Contribuyente

Si sumando el monto que se recibirá o se espera recibir en un año calendario por alquiler de inmuebles, el
mismo no supera la suma de G. 100.000.000, el propietario puede inscribirse en la categoría de Renta del
Pequeño Contribuyente. Si supera dicho monto debe inscribirse como contribuyente del IRACIS.

8 En ambos casos, en el Formulario 600 de inscripción del RUC, en el Rubro “Actividad Económica Principal”
y/o “Actividad Económica Secundaria”, (dependiendo del caso) debe poner: Código: “701006 - Alquiler De
Inmuebles”. Este es el Código que en la Lista de Actividades Económicas que aparece en la página web de la
SET.

Muy importante: Una persona física solamente puede tener un RUC. Por eso, si Ud. ya tiene RUC en la
categoría de IVA (Actividad Principal Prestación de Servicios Personales, o Profesionales) simplemente
debe presentar el Formulario Actualización de Datos Personas Físicas Nº 610 solicitando que además
de ser contribuyente del IVA, también lo sea de la Renta del Pequeño Contribuyente (IRPC) o del IRACIS.
Régimen Especial (Renta Presunta). Códigos 141 y 144 respectivamente.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

De las obligaciones de las personas que alquilan inmuebles

Deben inscribirse en el RUC, marcando como obligaciones tributarias IVA y Renta

DE LAS OBLIGACIO NES DE LAS PERSONAS QUE


(IRACIS o IRPC).

Deben expedir comprobantes legales con todos los requisitos exigidos en las
reglamentaciones, esto es utilizando “Factura” o ”Boleta de Venta”, en caso que el
inquilino no sea contribuyente. Se sugiere siempre expedir factura.
Se considera que el importe correspondiente al alquiler incluye el IVA a la tasa del

ALQUILAN INMUEBLES
5%, por esto, debe llenar la factura con el importe total del alquiler y luego en la
parte correspondiente al IVA, desagregar el IVA. Una de las alternativas para ello es
multiplicar el precio del alquiler por 4,7619 y dividir el resultado entre 100. Ejemplo:
735.000 x 4,7619 / 100 = 35.000. (Monto del IVA).
Al ser contribuyente de IVA, está obligado a llevar los libros IVA Compra - IVA Venta.
Los mismos no requieren estar rubricados. En caso de que sea contribuyente del IRPC
Régimen Simplificado, el modelo del libro es diferente y tampoco debe ser rubricado.

Deben presentar sus declaraciones juradas del IVA en forma mensual si se trata del
Régimen General, ingresando la diferencia entre el Débito Fiscal y el Crédito Fiscal.

Los inscriptos en el IRPC y que no estén inscriptos en el IVA por servicios personales o
profesionales, pueden optar por liquidar el IVA por el Régimen Simplificado, en forma
anual, a través del Formulario 125. Ver la conveniencia o no de optar por este sistema.

Debe declarar como IVA Débito el monto del IVA incluido en la factura, aún cuando no
le han pagado el alquiler, puesto que para el IVA, por el “criterio de lo devengado”,
corresponde computar e ingresar dicho importe, aún cuando el mismo no se recibió.

Sólo puede utilizar como crédito fiscal aquellos gastos relacionados con el inmueble
alquilado. Ejemplo: Gastos de reparaciones, compra de artefactos, etc.

Si al mismo tiempo está inscripto en el IVA por otros ingresos personales, todos los
créditos y débitos de ambas actividades se declaran en forma conjunta en el Form. 120.
RECUERDE: En caso que la persona física sea además contribuyente del Impuesto a la Renta
Personal (IRP) el ingreso que recibe por el alquiler de inmuebles no suma para el Rango
No Incidido del IRP ni paga este, pero el gasto o la inversión realizada en los inmuebles 9
destinados al alquiler no pueden utilizarse para la liquidación del IRP, porque la regla es “un
gasto o una inversión se declara solamente en una categoría de impuestos”, que en este
caso será IRACIS o IRPC aunque el sistema de liquidación sea presunto.
Por eso le recomendamos que siguiendo las instrucciones presentadas en la Primera
y Segunda revista de esta colección, clasifique usted mismo, o controle la clasificación
realizada por el profesional, porque con la entrega de la simple factura de la compra de
pinturas, artefactos eléctricos, sanitarios, materiales de contrucción, etc., el profesional no
podrá saber si se trata de gastos personales, es decir de su vivienda o de los familiares a
cargo, o de gastos de los inmuebles dados en alquiler, que reiteramos, no se usan en el IRP.
25 automóviles eléctricos
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abc.com.py
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ciones de Servicios
ve en “pañal es” la incursión dos, revela que la firma
quiso
ENTREVISTA ES NECESARIO
| 13
UN PACTO FISCAL8 |
18 |
EL BUEN
DIÁLOGO A FONDO
CHICO MALO DEL FMI
Asunción, 6 de agosto de 2012 • Número 5

¿En qué
invertir?
En un país donde todo está por hacerse,encontrar dónde reinvertir
las ganancias o iniciar un nuevo emprendimiento no es tarea
complicada. Las potencialidades de diversos rubros saltan a la 31.000
10 vista debido al déficit existente y ofrecen generosa rentabilidad.
EJEMPLARES
por PRICEWATERHOUSECOOPERS

y la Cámara de Anunciantes
del Paraguay

La información que necesitan los empresarios, jefes, gerentes,


estudiantes, emprendedores y los lectores en general que deseen
tomar un mayor conocimiento de lo que ocurre en el mercado a
nivel nacional e internacional.

APARECE EL PRIMER LUNES DE CADA MES


Diario + Revista EN: G. 7.000
NORA LUCÍA RUOTI COSP

Desde hace mucho tiempo alquilo dos inmuebles pero mis inquilinos

LEGALIZANDO EL ALQUILER MEDIANTE INSCRIPCIÓN EN EL


no me piden la factura ¿Por qué tendría que inscribirme ahora?

IMPUESTO A LA RENTA DEL PEQUEÑO CONTRIBUYENTE


En primer lugar, debe inscribirse como contribuyente tanto en una de las categorías del Impuesto
a la Renta como del IVA, por cumplirse las condiciones legales exigidas para ello, evitando así ser
pasible de sanciones por parte de la SET.

También es importante su inscripción en el RUC, pues con la entrada en vigencia del Impuesto a
la Renta Personal (IRP), los contribuyentes le exigirán facturas a los efectos de deducir los gastos,
no solamente del alquiler, sino de los servicios básicos de los mismos.

Pero antes de hacerlo, debe conocer la opción de inscribirse como contribuyente del IRPC
(Impuesto a la Renta del Pequeño Contribuyente).

Inscripción en el IRPC por el alquiler de inmuebles

Existen dos condiciones que deben darse en forma conjunta, para que Usted pueda inscribirse en
la categoría del IRPC por el alquiler de inmuebles, y que son las siguientes:

• Que posea más de un inmueble en todo el país y uno de ellos lo alquile.


• Que los ingresos devengados en el año civil anterior no superen el importe de G.
100.000.000.

Liquidación del IVA por contribuyentes del IRPC

Una novedad relativa al IRPC, es que existen dos métodos de liquidación del IVA:

• El Régimen General
• El Régimen Simplificado

Régimen simplificado
11
Este es un nuevo sistema de liquidación del IVA que solamente puede ser aplicado por los
contribuyentes inscriptos en el IRPC que no sean contribuyentes del IVA por servicios personales
o no sean contribuyentes del ISC.

Se trata de un IVA totalmente diferente, en donde a los efectos de la liquidación de este impuesto,
el “crédito fiscal” (todas las mercaderías que compra) y el “débito fiscal” (todas las mercaderías
que vende) se calcula aplicando la tasa del 7,3% sobre el monto total de las compras y ventas.

La gran ventaja es que el IVA se liquida anualmente, es decir, una sola vez al año, pero
también tiene sus desventajas como lo explicamos más adelante.
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Este régimen presenta ciertas particularidades, que exponemos a continuación:


• La liquidación del IVA en el Régimen Simplificado es anual.
• Solo se pueden emitir Boletas de Venta o Tickets.
• No se devuelve el IVA Crédito Fiscal ni en casos de clausura.
• No se puede arrastrar el saldo del Crédito Fiscal IVA, cuando éste sea mayor al Débito Fiscal IVA.
• Las ventas no serán objeto de retenciones por concepto de IVA por ningún Agente de Retención.

Régimen General
En este régimen, el IVA se liquida de manera mensual, por la diferencia que existe entre el “débito fiscal” y el
crédito fiscal. Recordemos que en el caso de alquiler de inmuebles, la tasa del IVA es del 5%.

Liquidación del IRPC

Habiendo conocido los mecanismos que existen para la liquidación del IVA. Ahora debemos comprender
como calcular el Impuesto a la Renta del Pequeño Contribuyente.

Primero tenemos que calcular la “base imponible”, que en este caso sería el total de los montos facturados o
recibidos en concepto de alquiler, para después aplicarle la tasa del impuesto que es del 10%. La base imponible
se debe calcular indefectiblemente de dos maneras:

a) Renta real: Se debe hallar la diferencia positiva b) Renta presunta: Se debe aplicar el 30% sobre
que exista entre los ingresos y egresos totales la facturación total del ejercicio.
del ejercicio, excluyendo el IVA de los mismos.

Para aplicar la tasa del IRPC del 10%, se tomará la base imponible que resulte menor. Normalmente resulta
menor la renta presunta, en la cual el Fisco presume que se gana 30% y a dicho monto se le aplica la tasa del
IRPC que es del10%, lo que en porcentaje directo el 3%.

Con relación al IVA si se aplica el Régimen General la tasa que se tiene en cuenta para liquidar el impuesto es
la del 5% que se encuentra incluido en el monto del alquiler. Pero si se opta por el Régimen Simplificado, la
tasa que se le cobra al inquilino es del 5%, pero el que se le paga al fisco, en oportunidad de liquidar el IVA
en forma anual, es del 7,3%.

12 Si no estoy inscripto en el IVA porque trabajo en forma dependiente y aporto a


una caja, ¿qué régimen de IVA elijo?
En este caso, es más conveniente inscribirse en el IRPC e IVA Régimen General, por razones económicas: La tasa
que se usa para liquidar el IVA es igual a la que se cobra al inquilino. Sin embargo, por razones administrativas
y simplicidad, es más conveniente inscribirse en el IVA Régimen Simplificado, pues aunque paga un monto
mayor de impuesto (7,3%), se debe presentar solamente una liquidación al año.

Razón económica: Régimen General de IVA = 5%. Régimen Simplificado = 7,3%.


Razón Régimen General de IVA = 1 declaración Régimen Simplificado = Una sola
administrativa: jurada por mes, es decir, 12 por año. declaración jurada al año.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

Ejemplos prácticos de liquidación del IVA por los dos regímenes

Para demostrar la diferencia entre ambos regímenes le presentamos un ejemplo del Profesor Arístides Garcete,
desarrollado en las clases de FOTRIEM.

El Sr. Raúl Pérez, es propietario de dos pequeños departamentos que acaba de inaugurar el mes pasado.
Desde el mes de junio/2012, empieza a recibir a sus primeros inquilinos quienes le solicitan la factura legal
correspondiente. El Sr. Sr. Raúl Pérez tendrá un ingreso anual de G. 42.000.000.

A continuación expondremos los pasos que debe seguir para inscribirse en el RUC, y las opciones de liquidación
del IVA que el mismo posee.

Para inscribirse debe llenar el Formulario 600 “Solicitud Inscripción de Personas Físicas”, y debe presentar
ante la Administración Tributaria acompañado de la fotocopia de su cédula de identidad y la factura de algún
servicio público (ANDE, COPACO, ESSAP) para acreditar la dirección del contribuyente.

En cuanto a la conveniencia del sistema de liquidación, Régimen General (IVA mensual) y Simplificado (IVA
anual), debemos considerar que en el primer caso el sistema de tasas es el que corresponde para cada tipo
de bien vendido o servicio prestado, es decir el 5% en caso de alquiler de inmuebles, sin embargo para
el Régimen Simplificado se aplica una tasa fijada por la SET, que es del 7,3%, comparemos conforme el
siguiente ejemplo:

Ingreso anual: G. 42.000.000, dividido 21 se obtiene el IVA Débito Fiscal al


Régimen General 5% de G. 2.000.000.
Régimen Simplificado Ingreso anual: G. 42.000.000 x 7.3%, se obtiene G. 3.066.000 de débito fiscal .

Grafiquemos la diferencia:

CONCEPTO MONTO
IVA Régimen General G. 2.000.000.
IVA Régimen Simplificado G. 3.066.000.-
DIFERENCIA DEL IMPUESTO PAGADO DE MÁS G. 1.066.000.-

Este cuadro refleja la notoria diferencia que debe ser absorbida por el contribuyente en caso que se inscriba 13
como contribuyente del IRPC Régimen Simplificado, esto debido a que la actividad a la que se va dedicar es
el alquiler de inmuebles el cual tiene una tasa de 5%. Además en este tipo de actividad prácticamente no hay
erogaciones que pueda justificar el crédito fiscal, por ello le conviene al Sr. Raúl Pérez inscribirse en el Régimen
General con presentación de IVA Mensual.

Ejemplos prácticos de liquidación del IRPC

Es importante mencionar que el sistema de liquidación del Impuesto a la Renta para ambos sistemas es similar
y la tasa del impuesto a la renta se aplica al monto menor entre la Renta Neta Real y la Renta Neta Presunta.
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

La Renta Neta Real es el monto “real” del monto de alquileres facturados en el ejercicio fiscal, cobradas o
no, menos los “Gastos” que cumplan con todos los requisitos mencionados en la Revista 1 y relacionadas
“directa o indirectamente” con el Alquiler de Inmuebles.

A continuación exponemos un ejemplo de liquidación del IRPC.

Ingresos del 2012, excluido el IVA: G. 42.000.000


Gastos del ejercicio excluido el IVA: G. 10.000.000

Renta Real: G. 42.000.000 – G. 10.000.000 = G. 32.000.000 (base imponible)

Renta Presunta: G. 42.000.000 x 30% = G. 12.600.000 (base imponible)

Como podemos ver, la Renta Presunta de G. 12.600.000 resulta menor, correspondiendo aplicar la tasa del
10% sobre dicha base imponible, por lo que IRPC que debe abonar el contribuyente asciende a la suma de G.
1.260.000.

PREGUNTAS FRECUENTES
El alquiler de inmuebles ¿se suma para el rango no incidido de la Renta Personal?

No, de acuerdo a lareglamentación del IRP no se suman los ingresos por alquileres por los que ya
se pagó el IRACIS o IRPC.

¿Necesito una factura o documento especial para cobrar el alquiler?


No necesita una factura o documento especial. Lo puede hacer con cualquier “comprobante de
venta” autorizado por la SET. Le recomendamos imprimir siempre una “factura”. Si ya está inscripto
en el IVA como servicios personales o profesionales, puede utilizar esa misma factura.

¿Debo inscribir el contrato en algún lugar?


A los efectos tributarios no se exige la inscripción o presentación del contrato a la SET, pero de
acuerdo a las disposiciones del Código Civil, puede inscribir el contrato en la Dirección General
de los Registros Públicos, para que en caso de venta del inmueble, el nuevo propietario respete el
contrato firmado anteriormente.

Quiero pagar mis impuestos por mis alquiles en forma totalmente legal pero sin
14
muchas complicaciones. ¿Existe alguna alternativa?
Sí. Existe la posibilidad de no inscribirse como contribuyente por el alquiler de inmuebles y de
igual manera pagar los impuestos, cumpliendo así las obligaciones tributarias. Esto es posible
si el alquiler del mismo se realiza mediante empresas administradoras de bienes inmuebles,
como por ejemplo las inmobiliarias y otras que se dedican exclusivamente a prestar ese servicio.

Este tema es tratado más adelante en la presente revista bajo un capítulo especial, al cual nos
remitimos para mayores detalles.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

Pagando IRACIS por el Alquiler de Inmuebles

PAGANDO IRACIS POR EL ALQUILER DE INMUEBLES


En los capítulos anteriores habíamos explicado que el tratamiento tributario del alquiler de
inmuebles depende del hecho de ser una sociedad o una empresa unipersonal, es decir una
persona física, condominios o sucesiones indivisas que se dedican habitualmente a alquilar
inmuebles y también para estas últimas depende del monto total de los ingresos que se recibirán
por el alquiler, y si este supera la suma de G.100.000.00 al año ya tienen la obligación de pagar
IRACIS por el alquiler de inmuebles.

Renta Presunta para Personas Físicas

En el IRACIS, Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales o de Servicios, para


las PARA LAS PERSONAS FISICAS, CONDOMINIOS Y SUCESIONES INDIVISAS hay dos alternativas de
liquidar el impuesto:

Del total de los ingresos provenientes de los alquileres el fisco “presume”


En forma
que se gana el 30%, lo cual implica que el gasto presunto es del 70% y
“PRESUNTA”
sobre dicho monto se aplica las tasas del impuesto del IRACIS.

Al total de los ingresos provenientes del alquiler se le resta los gastos


Sobre resultado debidamente documentados y relacionados con el ingreso. Sobre esa
“CONTABLE” o real diferencia, siguiendo los principios contables, se le aplica la tasa del
IRACIS, que varía dependiendo del hecho de distribuir o no dividendos.

¿Qué régimen me conviene más?

En materia tributaria, no hay verdades absolutas. No se puede comparar directamente ambos


regímenes porque para el PRESUNTO los “gastos” no son importantes: Se aplica directamente el
4,35% sobre el monto total de los alquileres que se cobro o que se deberían haber cobrado.

En el Régimen Contable se aplica la tasa del 14,5% sobre la diferencia entre ingresos y gastos.
Además se deben separar los “gastos” de las “inversiones”, porque estas últimas se deducen de
acuerdo al porcentaje de vida útil. Si el contribuyente no va a retirar los dividendos y utilidades y
los va a reinvertir, la tasa será entonces del 10%.
15
4,35% ¿De dónde sale esto?

Del Art. 20 de la Ley 125/91 que establece diferentes tasas: 10% (Tasa general) + 5% (Tasa
por distribución de utilidades), sobre el 30% del monto total del alquiler.

Como el 5% se calcula sobre la diferencia entre la renta neta y la tasa inicial del 10%, la tasa final
del impuesto es 14,5% que aplicado sobre el 30% (de renta presunta) nos da un porcentaje de
cálculo directo del 4,35%. (Resolución Nº 1346/05, Artículo 7º).
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Es importante tener en cuenta que el IVA en la mayoria de los casos es un costo impositivo para el propietario,
porque normalmente no tiene mucho crédito fiscal y termina ingresando gran parte del 5%. Por ello, para
hacer un cálculo estimativo sume ambos conceptos, con lo cual el costo impositivo del alquiler de inmuebles,
pagando el IRACIS por el Régimen Presunto y el IVA por el Régimen General, es de aproximadamente 9,35%
del monto de los alquileres.

RECUERDE: Que este es un cálculo aproximado, puesto que el IVA se encuentra incluido en el monto del al-
quiler. Por eso, si Ud. desea recibir G. 1.000.000 por mes de alquiler, debe poner en el contrato de alquiler que
el precio del mismo es de G 1.050.000 IVA incluido.

Formularios para el pago del alquiler por Renta Presunta

Los contribuyentes de IRACIS por alquiler de inmuebles, y que liquiden por el Régimen Presunto, deberán
hacerlo en los siguientes formularios:

Formulario 108: Impuesto a la Renta. Para empresas o entidades que realicen actividades gravadas
por el Impuesto que no cuenten con registros contables, que determinen por el Régimen Simplificado o
Presunto, y que realicen exclusivamente operaciones no gravadas.
En este formulario aplicarán la tasa del 10% sobre el 30% del total de los ingresos correspondientes al
alquiler.

Formulario 90: Liquidación para Pagos Ocasionales. En el mismo liquidarán la tasa del 5% que
corresponde aplicar porque en todos los casos se presume que las utilidades han sido distribuidas. Por ello
el pago total es del 4,35%.

Determinación del IRACIS de las Personas Físicas sobre Base Real o Efectiva

Si las personas físicas no desean tributar en forma presunta, deberán determinar el impuesto sobre base real
o efectiva, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley Nº 125/91.

Para determinar la “Renta Neta”, se deberá aplicar la siguiente fórmula:

Renta Bruta
16
(-) Totalidad de gastos directos
(=) Renta Neta.

A la Renta Neta se le aplica la tasa del impuesto que es del 14,5%, que proviene del 10% de la Tasa General más
el 5% por la distribución de utilidades.

Ambos métodos (presunto o contable) presentan ventajas y desventajas, pero generalmente se recomienda
utilizar el Régimen Presunto, pues los gastos directamente relacionados al alquiler son difíciles de demostrar.
Ellos generalmente se limitan a gastos de mantenimiento que difícilmente llega al 70% de los ingresos. Sin
embargo, en caso de registrarse pérdidas, igualmente, se presumirá una ganancia del 30%.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

Alquiler de inmuebles por parte de sociedades y personas jurídias en general

Las sociedades: SRL, SA, En Comandita, Simples, de Capital e Industrias entre otras

Otras personas jurídicas: Entidades sin fines de lucro, entidades del Estado, entre otras.

Deben necesariamente liquidar la renta proveniente del alquiler de inmuebles por el Régimen Contable y
por ello casi siempre pagan más impuestos. Si tienen otros ingresos, por ejemplo venta de bienes y alquiler,
se suman todos estos ingresos.

Aquí las tasas del IRACIS son diferentes, dependiendo de la calidad de los accionistas y de la distribución o no
de los dividendos. Estimativamente las mismas son:

Tasa nominal Tasa efectiva


Empresa constituida en Paraguay (SA, SRL y otras) con socios residentes
10% 10%
en el país o extranjeros, que no distribuyan dividendos
Empresa paraguaya con 100% de socios residentes en el país que
15% (10 + 5) 14,5%
distribuyan dividendos o se presuma su distribución.
Sucursal de empresa extranjera que distribuya el 100% de utilidades o
empresas con accionistas con socios del exterior que remesén dichas 30% (10 + 5 + 15) 27,3%
utilidades.

Importancia de realizar un planeamiento tributario antes de tomar una decisión

¿Me conviene pasar todos mis inmuebles que alquilo a nombre de una sociedad? Para tomar esta
y otras decisiones siempre se debe tener en cuenta los aspectos tributarios, comerciales, de familia etc.

Pero de acuerdo al aspecto tributario, en la mayoría de los casos conviene más dedicarse al alquiler de
inmuebles como persona física y liquidar por uno de los dos regímenes presuntos: IRPC o IRACIS, por
varios motivos:

17
• Porque no requiere llevar contabilidad. No son comerciantes de acuerdo a la Ley Nº 1034/86.

• Porque los montos a pagar serán menores.

• Porque la mayoría de los casos son los inquilinos los que realizan las reparaciones, etc y no hay
muchos gastos.

• Porque no paga de nuevo Impuesto a la Renta Personal como sucede en el caso que reciba
dividendos y utilidades.
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

A continuación le mostramos un cuadro simplemente ilustrativo de las diferencias de tasas y los sistemas
obligatorios u opcionales. Recuerde que en el Régimen Presunto se calcula directamente sobre el monto total
de canon de arrendamiento y en el Régimen Contable se toma como ingreso el canon de arrendamiento –
gastos deducibles + gastos no deducibles

Renta tasa IVA Crédito Presunto - s/


efectiva Fiscal o costo Régimen Contable

Persona física inscripta en IRPC 3% 5% Presunto obligatorio

Persona física inscripta en IRACIS 4,35% 5% Presunto opcional

Persona física que contrata una empresa


4,5% Presunto obligatorio
administradora

Condominio inscripto en IRACIS 4,35% 5% Presunto opcional

Sociedad comercial que distribuye


14,5% 5% Contable obligatorio
ganancias con socios paraguayos

Sociedad comercial que no distribuye


10% 5% Contable obligatorio
ganancias

Sociedad comercial que distribuye


27,3% 5% Contable obligatorio
ganancias a socios extranjeros

Consulta Vinculante: Tema: Tasa aplicable al alquiler de cancha de fútbol y colocación de carte-
les publicitarios. Fecha: Noviembre 2010.

Consulta: Un contribuyente cuya actividad principal es el alquiler de canchas fútbol de pasto sin-
tético por hora, consulta la tasa del IVA que debe aplicar a la actividad mencionada. El mismo con-
sidera que es una cesión de uso de espacio físico y está gravada a la tasa del 5%.

Igualmente menciona que además de dicha actividad, cede el uso de espacios físicos para coloca-
ción de carteles publicitarios, consultado qué tasa corresponde aplicar a dicha actividad.

Respuesta: La SET, luego de citar el Art. 91º de la Ley Nº 125/91, correspondiente a las tasas del IVA,
y el Decreto Nº 6806/05, Artículo 4º, considera que el alquiler de cancha de fútbol es un servicio de
18 entrenamiento y no es una cesión de uso de bienes o arrendamiento de inmuebles, y está gravado
a la tasa general del 10%.

Igual consideración realiza para la cesión de uso de espacio físico para carteles publicitarios, consi-
derando que en realidad no es un alquiler, sino es un servicio publicitario, debiendo en consecuen-
cia facturarse esta actividad a la tasa del 10%.

ATENCIÓN: No hay que confundir la figura del alquiler de inmuebles con la figura de la prestación
de servicios para uso de canchas de futbol, espacios de estacionamiento, menajes para eventos
(mesas, sillas), por ser diferentes, tenga en cuenta que estos últimos servicios pagan 10% de IVA y los
alquileres 5%.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

Alternativa de pagar los impuestos por el mecanismo de retenciones de IVA y Renta

Si una persona física, no inscripta en el IRACIS O IRPC por otra actividad, propietaria de más de un
inmueble y que uno de ellos dé en arrendamiento, no desea inscribirse para el pago del impuesto

DANDO MIS ALQUILERES A UNA EMPRESA


que corresponde al alquiler, podría realizar dicha actividad mediante empresas dedicadas a la
administración de propiedades.

LOTEADORA O ADMINISTRADORA
En estos casos, tales empresas proceden a retener los impuestos que corresponden e ingresarlos
al Fisco y el propietario se evita de las gestiones administrativas y fiscales que conlleva estar
inscripto como contribuyente.

Esta opción puede ser utilizada exclusivamente por: Personas físicas, condominios y
sucesiones indivisas no inscriptas en el RUC en las obligaciones IRACIS o IRPC.

Las empresas dedicadas a la administración de inmuebles y mandatos, han sido designadas


como “Agentes de Retención” del Impuesto a la Renta y del IVA que corresponde aplicar al
arrendamiento de inmuebles y le deben retener al propietario ambos impuestos.

Esto se encuentra especificado en el Artículo 15º de la Resolución Nº 915/05, siendo la regla


general la siguiente:
• Si el propietario está inscripto en el IVA:

Normalmente la loteadora o administradora le entrega al inquilino una factura por el alquiler


que realiza por cuenta y orden del propietario y luego al rendirle cuentas de los alquileres recibe
del propietario una sola factura por el monto total de los alquileres dados en administración.

Por su parte la empresa administradora le expide al propietario una “factura” por el importe de la
comisión correspondiente a sus servicios en la columna de gravadas a la tasa del 10% .

Podría también darse el caso de que la empresa loteadora o administradora entrega al inquilino
una factura emitida por el propietario (para lo cual normalmente el propietario da un talonario o 19
una serie de facturas a la empresa). Con esto se cobra el alquiler.

Adicionalmente, la empresa loteadora le expide al propietario una factura por la comisión de sus
servicios.
• Si el propietario no está inscripto en el IVA:

La empresa loteadora o administradora le entrega al inquilino su propia factura por el alquiler


del inmueble y le hace firmar al propietario una autofactura. Sin embargo, la loteadora o
administradora debe emitir también al propietario una factura por sus comisiones.
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Base legal para retención definitiva del IRACIS. Decreto Nº 6359/05, Art. 99º

Veamos cómo funciona el Régimen de Retenciones y cuanto recibe el propietario.

“Art. 99º.- Retenciones a personas físicas y asimilables que arriendan inmuebles por medio de mandatarios
y administradores de bienes inmuebles. Los administradores y mandatarios de servicios que intermedien en las
actividades de arrendamiento de bienes inmuebles, deberán retener el Impuesto en las ocasiones en que el titular de
los bienes inmuebles sean personas físicas, condominios o sucesiones indivisas.

La indicada retención deberá realizarse aplicando el 4.5% (cuatro punto cinco por ciento) sobre el total del monto
cobrado. El monto así determinado constituirá pago con carácter único y definitivo del Impuesto.

Los agentes de retención mencionados deberán entregar en todos los casos a los arrendadores de los bienes
inmuebles el respectivo comprobante de retención”.

Reiteramos: Las personas físicas, condominios y sucesiones indivisas que se dediquen al arrendamiento
de inmuebles, también tienen la facilidad de pagar tanto el IRACIS como el IVA mediante el mecanismo
de las retenciones definitivas, siempre que dicho alquiler sea encargado a empresas administradoras de
inmuebles.

En este caso no necesitan inscribirse, llevar libros, ni cumplir con otras obligaciones. Basta contar con el
comprobante de retención que le debe expedir el “Agente de Retención”, para demostrar que el propietario
del inmueble dado en alquiler ha cumplido sus obligaciones con el fisco. Se trata de contribuyentes no
inscriptos.

El importe a retener en concepto de IRACIS es el 4,5% sobre el canon de arrendamiento, es decir, sobre
el monto del alquiler fijado en el contrato, incluyendo los recargos como ser multas por pago tardío del
alquiler, intereses y otros.

En este caso, se debe dar la condición para ser contribuyente por alquiler de inmuebles, que es “tener dos
inmuebles y uno de ellos alquilar”. El único caso que no corresponde retener IVA, sería si el propietario
tiene “un solo inmueble, ese lo da en alquiler y el monto del mismo no supera el salario mínimo”.

Atención: El alquiler de inmuebles tambien está gravado con IVA y estas empresas deben actuar como
Agente de Retención de dicho impuesto (Resolución Nº 1421/05. Art. 22º).
Por este motivo, antes de realizar la retención del IRACIS, primero se debe desagregar el IVA incluido en el
20 monto del alquiler y sobre dicho resultado aplicarle el porcentaje de retención del IRACIS. En este caso, el
IVA es de 5% y para desagregar se divide por 1,05.

Recuerde: El alquiler de inmuebles debe pagar Impuesto a la Renta siempre que el propietario posea más de
un inmueble y uno de ellos lo alquile. No es relevante el monto o canon del alquiler.
Con relación al IVA, en el excepcional caso que la persona no sea contribuyente de IRACIS o IRPC por tener un
solo inmueble y ese único inmueble dar en alquiler. Si el monto del alquiler mensual es superior a un salario
mínimo, será contribuyente de IVA.
La Resolución Nº 915/06 establece la forma de documentar las operaciones entre: El propietario del inmueble,
el inquilino y la empresa administradora o mandataria dedicada al alquiler del inmueble.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

Base legal para retención del IVA. Resolución Nº 1421/05, Art. 22º

Las empresas administradoras y mandatarias dedicadas al alquiler de inmuebles por parte de


personas físicas, condominios o sucesiones indivisas que alquilen inmuebles, sin haberse inscripto
como contribuyentes, deben actuar como agentes de retención tanto del IVA como del IRACIS.

DANDO MIS ALQUILERES A UNA EMPRESA


El alquiler de inmuebles realizado habitualmente por estas personas siempre se encuentra gravado

LOTEADORA O ADMINISTRADORA
con IVA a la tasa del 5%.

La retención del IVA se ingresa a través del Formulario 122. Recordar que el agente de retención
debe expedir el correspondiente “Comprobante de Retención”.

Veamos un ejercicio práctico


La empresa Mandataria XXX SRL contratada para la administración y alquiler de los inmuebles del
Sr. Victor López (no contribuyente), quien alquila tres inmuebles de su propiedad por la suma de G.
4.200.000 mensual. Ahora veamos el cálculo de las retenciones

Primer Paso: Corresponde desagregar el 5% del IVA incluido en el precio.

Monto cobrado: G. 4.200.000


Base imponible (dividir por 1,05):( 4.200.000 / 1,05) G. 4.000.000
Tasa del IVA para alquileres 5%
IVA G. 200.000

Segundo Paso: Corresponde realizar la retención del IVA.

% de retención: 100% del IVA G. 200.000

Tercer Paso: Corresponde retener el IRACIS.

Base imponible para el cálculo de IRACIS G. 4.000.000


Porcentaje de retención IRACIS: x 4,5%
Monto a retener de IRACIS G. 180.000
21
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Cuarto Paso: Calcular el monto a ser entregado en la liquidación al Sr. Víctor López.

Monto cobrado: G. 4.200.000


Menos:
Monto retenido (del IVA) G. 200.000
Monto retenido (del IRACIS) G. 180.000 G. 380.000
Monto a entregar en la liquidación al Sr. Víctor López: G. 3.820.000

Observaciones
1) El alquiler de inmuebles debe pagar impuesto a la renta siempre que el que alquila posea más de un
inmueble y uno de ellos lo alquile. No es relevante el monto del alquiler.
2) Llenar el Form. 109 (Retención de Renta) Rubro 1, inc. e).
3) Llenar el Form. 122 (Retención de IVA) Rubro 1, inc. b).
4) La mandataria o administradora es la obligada a ingresar el importe al fisco en los formularios men-
cionados y a expedir el Comprobante de Retención.

Modelo del comprobante de retención que debe emitir la empresa administradora

22 Para mayor información recomendamos leer la siguiente obra:

Al final poner una foto de la tapa del Libro Tomo IV y al lado mayores
informaciones podrán encontrarlo en esta obra.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

IVA que grava el alquiler de inmuebles

Recuerde que desde el 2007, el alquiler de inmuebles se encuentra gravado con el Impuesto al Valor
Agregado (IVA), con la tasa del 5%.

IVA QUE GRAVA EL ALQUILER DE INMUEBLES


Puede darse el caso que una persona tenga un solo inmueble en todo el territorio nacional (incluyen-
do casas, terrenos, departamentos, duplex, etc.) y ese lo dé en alquiler. Al tener un solo inmueble y
alquilarlo, no se da el “criterio de habitualidad” ni las condiciones para inscribirse en IRPC o IRACIS.

En ese caso, la regla que rige para que el alquiler esté gravado con el IVA es diferente: Si el monto del
alquiler supera un salario mínimo, es decir G. 1.658.232, el alquiler estará gravado con IVA.

Es decir el “criterio de habitualidad en el IVA” para este caso, es el monto del alquiler: Si no supera un
salario mínimo no paga IVA, de lo contrario sí paga a la tasa del 5%.

MUY IMPORTANTE: El “Criterio de Habitualidad en el IVA” rige solamente en el caso que


usted no deba inscribirse como contribuyente del IRACIS o IRPC por el alquiler de inmuebles.

Si se da esta situación, necesariamente el alquiler estará gravado con el IVA, y por tanto deberá
expedir la factura correspondiente. Al respecto la Resolución expresa:

Art. 2º. Resol. Nº 452/06 ARRENDAMIENTO OCASIONAL DE INMUEBLES.

Los servicios de arrendamiento de inmuebles prestados ocasionalmente por personas físicas,


condominios y sucesiones indivisas constituyen servicios gravados por el Impuesto al Valor
Agregado, siempre que los ingresos brutos de estas personas en el año civil anterior hayan
sido superiores a un salario mínimo mensual en promedio o doce salarios mínimos durante
dicho año.

Entonces ¿Cómo se documenta si tengo un solo inmueble, ese lo doy en alquiler por
menos de un salario mínimo mensual?
• Si usted es contribuyente de IVA por servicios profesionales, use su propia factura en exentas.
• SI usted no es contribuyente de IVA pero el inquilino es contribuyente de un impuesto, deberá
firmarle una Autofactura.
• En caso que ni usted ni el inquilino sean contribuyentes puede firmarse un recibo común de dinero.
23
NORA LUCÍA RUOTI COSP

¿Y cómo hago con las expensas?

Cuando se alquilan inmuebles de propiedad horizontal o tipo duplex en donde existen gastos comunes,
los propietarios y/o inquilinos proceden a pagar los mismos prorrateándolos de acuerdo a lo dispuesto en el
Reglamento General de Copropiedad o Administración y/o en los contratos firmados. A estos normalmente se les
denominan “expensas comunes”.

Para cobrar esas expensas comunes, el propietario o administrador del inmueble debe emitir una “factura” o una
“boleta de venta” a nombre de los inquilinos, quienes deben pagar la parte que les corresponde. No se deben ser
utilizados documentos internos o simples recibos comunes.

Como se trata de recupero de gastos comunes, estos montos no están gravados con IVA.

12.1. Consulta vinculante sobre expensas comunes

Un contribuyente consulta lo siguiente: “Como administradora de propiedades tenemos edificios cuyos


propietarios no están inscriptos y las retenciones de Renta e IVA realizadas se consideran pago único y definitivo.
Estos edificios tienen gastos comunes que abonamos y debemos prorratear entre todos los inquilinos, siendo estos
cobros reposición de gastos y no ingresos de la administración. Por SG/SSET N° XXX de fecha 30/11/2004, se
había autorizado un recibo de expensas comunes, lo cual actualmente seguimos utilizando. Quisiéramos saber
si ¿cuál sería el modelo a utilizar actualmente ya que está de por medio el IVA que se debe cobrar o siguen exentas”.

Por medio del Informe C.C. Nº 233 del 14 de septiembre del 2006, el Consejo Consultivo responde: “Dentro
de ese contexto consideramos que el documento válido para documentar las expensas comunes es la “Factura o
Boleta de Venta”, a fin de que el mismo cumpla con la finalidad de documentar y que pueda ser considerado como
gasto en los casos que corresponda, no siendo el mismo gravado por el IVA, por constituirse en un reembolso de
gastos”.

¿Es cierto que debo pagar el IVA aún cuando el inquilino no me pagó? Eso no me
parece justo.

Sí es cierto, porque nuestro sistema de IVA utiliza el “criterio de lo devengado”, por el cual nace la obligación
de pagar el IVA en un momento que me dice la propia ley. En nuestra legislación eso está en el Art. 80º y para
el alquiler de inmuebles, que es un servicio dice: “En los servicios, el nacimiento de la obligación se concreta
con el primero que ocurra de cualquiera de los siguientes actos:
25
a) Emisión de Factura correspondiente;

b) Percepción del importe total o de pago parcial del servicio a prestar;

c) Al vencimiento del plazo previsto para el pago;

d) Con la finalización del servicio prestado.

Por eso, cuando vence el plazo que tiene el inquilino para pagar el alquiler, se debe ingresar el IVA, para eso,
previamente tengo que emitirle la factura con el IVA incluido a la tasa del 5%, el que se aplica sobre el monto
del alquiler devengado mensualmente”.
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Modelo de la factura

Consulta Vinculante: Tema: IRPC. IRACIS. IVA Tratamiento tributario de la venta de inmuebles por parte
de condominios inscriptos en el IRPC. Forma de facturación y cálculo del impuesto para el IRPC o IRACIS.
Marzo 2011

Consulta: Un contribuyente inscripto en IRPC e IVA por realizar operaciones de alquiler de inmuebles,
señala que posee un inmueble en condominio con un no contribuyente de IVA. Consulta si el ingreso que
le generará la venta ocasional del inmueble lo debe computar como ingreso del IRPC y en el caso de que
el monto de la venta sobrepase los G. 100.000.000, sería necesario su cambio de categoría al IRACIS.

Consulta igualmente cual sería la manera correcta de documentar la operación, atendiendo a que uno de
los condominios es contribuyente del IVA y el otro no.

Respuesta: La SET, luego de citar el Art. 2º de la Ley Nº 125/91 y el Art. 5º del Decreto Nº 6359/05 que
determina el criterio de habitualidad en la compraventa de inmuebles, concluye que no se reúnen las
condiciones subjetivas ni objetivas para que la venta ocasional sea considerada como renta gravada por
el IRACIS y por lo tanto la suma percibida por la venta, no suma para que dicho monto sea gravado por
este impuesto, resaltando además que la actividad desempeñada no constituye el giro del negocio.

Reitera también que la condición para el cambio de categoría del IRPC al IRACIS es que los ingresos
26 gravados por el IRACIS, deben superar el monto de G. 100.000.000 al año.

Comentario: En la consulta planteada se aclara que uno de los condóminos es contribuyente del IVA y
el otro propietario condómino no es contribuyente, motivo por el cual el escribano interviniente en la
operación realizó la retención del 50% del IVA.
Por su parte el condómino contribuyente emitió una factura por el precio correspondiente a su parte de
condominio. Este es el procedimiento correcto.

Recordar que la retención no es del 1,5% directo, sino como el IVA está incluído en el precio es posible
aplicar el 1,42857% directo sobre el monto total de la venta.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

Dando en aparcería un inmueble rural


Si usted es propietario de un inmueble rural y desea explotarlo, pero no posee los recursos
ecónomicos o los conocimientos técnicos para el cultivo de soja o para la cría o engorde animales,
en lugar de simplemente alquilarlo por un precio fijo, podría asociarse con otra persona y repartirse

DANDO EN APARCERÍA UN INMUEBLE RURAL


las utilidades o los frutos de dicha actividad agropecuaria, poniéndose de acuerdo en diversos
aspectos como ser: Los aportes de cada parte, las responsabilidades, la asunción de riesgos y cómo
se repartirán los frutos o el dinero obtenido en la explotación. Para esto deberá firmar un contrato
de aparcería.

¿Aparecería? ¿Qué es esto? ¿De dónde surge?


La aparecería es el típico contrato asociativo agrario, en el que generalmente el dador que es el
dueño de la tierra, entrega la tenencia de la misma al aparcero para que éste lo trabaje con destino
a una actividad agropecuaria, a cambio de un porcentaje de los frutos que obtenga.

Tanto el aparcero dador como el aparcero tomador aportan el capital y el trabajo,


es decir, cada uno contribuye con parte de sus bienes, aptitudes y habilidades:
El aparcero dador otorga el inmueble donde se realizará la explotación y el
aparcero tomador los animales o las plantaciones o sembrados.

¿Es posible firmar un contrato de aparcería y recibir


simplemente un monto fijo de dinero?
NO. Si simplemente usted como propietario de la tierra recibirá un monto fijo en dinero, sin correr
ningún riesgo, esto no es aparcería, sino locación o alquiler de inmuebles rurales. Tributaria y
contractualmente hay grandes diferencias.
La esencia del Contrato de Aparcería se encuentra en la repartición de los frutos obtenidos al
final del mismo y el riesgo que se asume. Sin embargo nuestra legislación, permite repartirse el
dinero equivalente a una cantidad de frutos o animales producto de la aparcería.
¿Qué tipo de contrato me conviene firmar?
Usted deberá optar entre una de estas principales figuras:
• Firmar un contrato de locación o alquiler de inmuebles, en cuyo caso el tratamiento tributario
es igual al que hemos mencionado anteriormente.
• Firmar un contrato de aparcería, en el que ambas partes son socias del negocio. Un modelo
le presentamos más adelante.
• También existe la posibilidad de formar una sociedad rural. Si desea profundizar sobre el tema, le
recomendamos la lectura del libro Colección IMAGRO, Tomo II, Modelos de Contratos Rurales.
27
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Esquema de Contratos Rurales


Aparcería Sociedad Rural
Locación de Inmueble
Agrícola/ Pecuaria (contrato societario)
Código Civil
Estatuto Agrario Estatuto Agrario

Precio cierto Aporte de Se toma a cargo


en dinero ambas partes directamente la utilización
Entrega del Inmueble Se reparten los frutos parcial del inmueble rural
Aporte de
RENTA
IVA 5% Cada uno tributa ambas partes
COMERCIAL por separado Se reparten los frutos

Se debe excluir IMPUESTO SIN IVA La sociedad tiene


de la SAU IMAGRO su Propio RUC

El “Contrato de Locación o Arrendamiento” se diferencia con el “Contrato de Aparcería”, porque el


primero requiere a favor del propietario del campo un pago en dinero por el uso y goce del mismo por parte
del arrendatario.

En cambio, en la figura del aparcero se conforma una especie de sociedad sin ser tal, ni tampoco una
locación, en el cual la retribución del dueño del campo es un porcentaje prestablecido de los frutos que se
obtengan o su equivalente en dinero y consecuentemente asume el riesgo de no obtener ganancias en
el caso de que por factores climáticos, por ejemplo, se pierda la cosecha u ocurran pérdidas de animales.

Legislación aplicable a los Contratos Rurales

El Estatuto Agrario, Ley Nº 1863/02 modificada por la Ley Nº 2002/02, en el Título VII, Capítulo Único,
establece las modalidades de Contratos Rurales, haciendo simple mención a los tipos de contratos, sin entrar
a establecer cláusulas específicas, como lo hacen otras legislaciones.

El Código Civil, Libro 3º, Título 2º, en los Artículos 803º al 844º regula los Contratos de Locación. Por la falta
de legislación específica, a los contratos rurales le son aplicables en forma supletoria, las disposiciones del
28 Código Civil.

Con la implementación del Nuevo IMAGRO, la legislación tributaria contempla las formalidades que deben
cumplir y la forma de documentarse los mismos. En efecto el Artículo 14º de la Resolución General Nº 77/12
reconoce como contratos rurales a los mismos contratos contemplados en el Estatuto Agrario: Arrendamiento,
Aparcería y Contrato Societario.

Atención: Dependiendo de dichos “conceptos” pagará:

• IRACIS o IRPC • IVA • IMAGRO


NORA LUCÍA RUOTI COSP

Locación de Inmuebles Rurales

Si bien este contrato se encuentra legislado en el Código Civil, también el Estatuto Agrario lo legisla,
aplicándose en este último caso en forma supletoria las disposiciones del Código Civil.

Cuando el inmueble se encuentra situado en las zonas determinadas como rurales, se aplican las disposiciones
del Estatuto Agrario y se requiere el cumplimiento de los requisitos establecidos por la Administración
Tributaria en materia de registros del contrato y pago de los impuestos correspondientes.

El Artículo 14º de la actual Resolución General Nº 77/12, que reglamenta el IMAGRO, y la anterior a
esta, considera que aunque se trate del arrendamiento de un inmueble rural, a los fines fiscales, el
propietario de la tierra o arrendador deberá tributar por tal actividad el Impuesto a la Renta Comercial
o Empresarial, es decir, el IRACIS, y el arrendatario por su parte está obligado al pago del IMAGRO.

Fíjese en el siguiente cuadro las caracterísiticas del contato de alquiler o locación:

Concede el uso
y goce de un predio rural

Arrendador Arrendatario

Los ingresos Por lo


recibidos pagan Expide Factura con IVA producido en
IRACIS, IRPC e el campo paga
IVA a nombre del arrendatario IMAGRO

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EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

Tipos de Aparcería

Los contratos de aparcería pueden clasificarse en en Agrícolas o Pecuarias, según el objeto de la misma, sean
frutos o animales.

• La aparcería agrícola surge en la metodología de cómo se deben distribuir los frutos los aparceros, los
cuales libremente pueden convenir el porcentaje de cada uno al tiempo de la celebración del contrato,
pero no pudiendo disponer de los frutos sin su previa distribución, salvo autorización expresa de la otra
parte.
• La aparcería pecuaria, se da cuando la cosa dada en aparcería son animales, los que se distribuirán de
acuerdo a lo convenido.

Son partes del contrato de aparcería: El aparcero, quien es el propietario de los animales o de la cosecha y
el cedente o dador, quien es el propietario del inmueble.

A continuación presentamos un cuadro esquemático de los diferentes tipos de contratos de aparcería:

Régimen tributario del Contrato de Aparcería

El Contrato de Aparcería se tipifica como una actividad agropecuaria y en este sentido, están incluidos dentro
de los ingresos gravados por el IMAGRO y no por el IRACIS. Es decir, este contrato pagará solamente Renta
Agropecuaria (IMAGRO). Al pagar IMAGRO no se paga IVA. De acuerdo a los tipos de contratos de Aparcería, se
30 especifica la forma de facturar y los requisitos que se deben tener en cuenta.

Prohibición de subcontratos de locación, aparcería y trabajo societario

El Estatuto Agrario, Agrario establece en su Artículo 86° la prohibición expresa de subcontratar disponiendo:
“Se prohíbe los subcontratos de locación, aparcería y de trabajo societario”.

Constituye una práctica llevada a cabo en muchas legislaciones la introducción de normas de esta naturaleza,
atendiendo a que los inmuebles rurales se encuentran sujetos a la “reforma agraria”.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

En forma resuminda, el Contrato de Aparcería funciona de la siguiente manera:

Cede el uso y goce de un predio rural, animales, enseres


y demás elementos de trabajo

Aparcero Aparcero
Dador Tomador

No transfiere la propiedad de Realiza la explotación


los bienes objeto del contrato

Se distribuyen los frutos obteni-


dos o su equivalente en dinero

Aparcero Aparcero
Dador Tomador

Forma de documentar los ingresos provenientes de los contratos de aparcería

Como se ha visto anteriormente, el objeto del contrato de aparcería, en nuestra legislación puede ser:
repartirse los frutos o el dinero equivalente a los frutos, o un monto determinado por cabeza de ganado.

Es por ello que la forma de facturación varía en el caso que se repartan los frutos o el dinero. Actualmente, esto
se encuentra dipuesto en el Artículo 14º de la Resolución General Nº 77/12.

En forma esquemática presentamos un cuadro demostrativo de la relación entre el aparcero dador y el


aparcero tomador en caso que se proceda a repartir los frutos y se deba utilizar la autofactura como una
modalidad especial de facturación.
Aparcero dador Aparcero tomador

Propietario de la tierra. * Propietario del Ganado ( en aparcería


pecuaria).
* Quien realiza la explotación agrícola (en
aparcería agrícola).
Recibe la autofactura para ingresar el producto
agrícola o pecuario en su inventario. 31
Se reparten los frutos, (soja, trigo, maíz), en
caso de aparcería agrícola.

Por dichos ingresos paga IMAGRO, una vez Se reparten los terneros o los kilos del ganado,
que hubiere transferido el producto a terceros, en caso de aparcería pecuaria.
emitiendo la correspondiente factura.

El aparcero tomador (propietario del animal o


de los granos) expide la autofactura a nombre
del aparcero dador (propietario de la tierra) en
concepto de entrega de xxxx (kilos o animales)
(describir la entrega) equivalente a Gs......... a
Este documento sirve para justificar el no ingre- valor de reposición, en cumplimiento del con-
so del producto en el inventario o para darlo de trato de aparcería suscripto entre las partes en
baja en el mismo. fecha.....
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

RégimenlegaldelosContratosRuralesysurelaciónconlageneracióndeobligacionestributarias

Tal como hemos adelantado, resulta muy importante, establecer el régimen legal de los Contratos Rurales,
puesto que de ello dependen en gran medida, si se abonará el Impuesto a la Renta Empresarial (Capítulo I. Renta
de las Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios) en concepto de arrendamiento de bienes inmuebles,
o si es posible establecer una relación contractual que sea considerada como “actividad agropecuaria” de
manera que los ingresos estén sujetos al Impuesto a la Renta de las Actividades Agropecuarias (IMAGRO).

Estos contratos deben ser inscriptos ante la SET en el plazo de 30 días habiles, presentando el Formulario 155
comunicación rural acompañando:

• El contrato de locación, aparcería o sociedad rural con firma autenticada por escribanía.

• Fotocopia de la inscripción en el RUC

• Una fotocopia de Cédula de Identidad del contribuyente que solicita la inscripción del contrato.

Si el contrato no va a ser presentado por el contribuyente se requiere la autorización por escrito para gestionar
terceras personas, con la fotocopia de Cédula de Identidad del autorizado.

Inscripción de los contratos de Aparcería en la Dirección General de los Registros Públicos

A los efectos tributarios, la inscripción de los contratos rurales se realiza en la Subsecretaría de Estado de
Tributación. Sin embargo, esta inscripción nada tiene que ver con las cuestiones comerciales.

Como normalmente la duración de los contratos rurales es larga o las inversiones a realizar son importantes, es
muy conveniente que se realice la inscripción del mismo en la Dirección General de los Registros Públicos
(DGRP). Esta inscripción es opcional, no obligatoria, pero reiteramos, resulta muy recomendable. Esta
inscripción otorga al contrato validez, no solo entre las partes, sino principalmente frente a terceros.

Por ejemplo: Si se suscribe un contrato de aparcería agrícola por el plazo de 3 años puede suceder que de
buena o mala fe el propietario del inmueble decida venderlo y en dicho caso, el comprador (tercero en el
contrato de aparcería) no tiene obligación de respetar la duración del contrato y puede exigir al aparcero
tomador que abandone el inmueble o solicitar judicialmente el desaolojo.

32 Lo mismo ocurre en caso de fallecimiento del propietario del inmueble, en el cual los herederos no tendrían
la obligación de respetar los acuerdos del causante de la sucesión.

Si el contrato se inscribe en la DGRP, en oportunidad de solicitar el certificado necesario para la transferencia


del mismo, se comunicará al tercero la existencia de la relación contractual, la que deberá ser respetada por
este.

Sin embargo, algunos escribanos públicos han manifestado que en ciertas secciones no se permite la
inscripción de este tipo de contratos. La Dirección General de los Registros Públicos se encuentra obligada a
tomar razón de las relaciones contractuales que afectan a los inmuebles rurales, pues así se halla dispuesto en
el Código de Organización Judicial.
NORA LUCÍA RUOTI COSP

Modelo de contrato de aparcería agrícola para cultivo de soja


En la ciudad de.................... a los......... días del mes de.............del año............ entre la firma......................con RUC
Nº.....................representada en este acto por el Sr. ....................en su carácter de......................., con C.I. Nº..................
de nacionalidad,..............estado civil................., domiciliado a los efectos legales en.......................en adelante

Modelo de contrato de aparcería agrícola


denominado “EL PROPIETARIO DEL CAMPO”, por una parte, y por la otra el Sr.......................... con RUC
Nº.................., con C.I. Nº .............., de nacionalidad.............., de estado civil...................., domiciliado a los efectos
legales en....................., en adelante llamado “EL APARCERO”, ambas partes con plena capacidad legal para la
suscripción de este acuerdo, convienen en celebrar el presente CONTRATO DE APARCERÍA AGRÍCOLA, sujeto
a las siguientes cláusulas y condiciones:

CLÁUSULA PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO. Por el presente, EL PROPIETARIO DEL CAMPO, se
compromete a otorgar una parte del uso del inmueble detallado en las cláusulas siguientes con vista a la

para cultivo de soja


producción de soja a cargo de EL APARCERO.

CLÁUSULA SEGUNDA. INDIVIDUALIZACIÓN DEL LUGAR DE PRODUCCIÓN . El inmueble objeto de este


contrato, cuyo uso es otorgado a EL APARCERO, con vistas a la plantación de soja se individualiza como Finca
Nº..................., Padrón Nº..............., ubicada en el Distrito de.............., Departamento de..............., Código de Distrito
según Decreto Nº 4305/04..........con un total de superficie del inmueble de .......... hectáreas, de las cuales se
destinan ............. hectáreas para la aparcería agrícola. Se deja expresa constancia que las hectáreas objetos del
contrato son agrológicamente útiles y por tanto el total de las hectáreas dadas en aparcería es igual al total de
la SAU.

El inmueble se encuentra inscripto en la Dirección General de los Registros Públicos Sección ............, bajo el Nº
............., con el Nº de folio ............., en fecha ................. El propietario del campo entrega en el presente acto una
copia de la escritura de propiedad del inmueble rural.

CLÁUSULA TERCERA: LEGISLACIÓN APLICABLE. El presente CONTRATO DE APARCERÍA AGRÍCOLA, se rige


por lo dispuesto en materia de Contratos Rurales, según lo establecido en el Título VIII Capítulo único, artículos
81º, 82º y 83º de la Ley Nº 1863/02 del Estatuto Agrario modificada por la Ley Nº 2002/02, no estando regulada
la presente relación contractual por las normas del derecho civil, salvo en forma supletoria.

CLÁUSULA CUARTA: SUJECIÓN A LAS LEYES SANITARIAS Y AMBIENTALES. El Aparcero se compromete a


dar cumplimiento de las disposiciones del Servicio Nacional de Calidad y Sanidad Vegetal (SENAVE) y las normas
del medio ambiente dispuestas en la Ley Nº 294/93 “Evaluación de Impacto Ambiental”. Deberá presentar en el
acto una copia de la aceptación del proyecto por la Dirección General del Medio Ambiente.

CLÁUSULA QUINTA: GASTOS DE LA PRODUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DEL PRODUCTO. Se deja


establecido que el inmueble detallado en la cláusula segunda de este contrato es de propiedad exclusiva de EL
PROPIETARIO DEL CAMPO, cediendo solo una parcela del mismo, la que deberá ser utilizada exclusivamente
para la producción de soja y por el tiempo pactado, quedando todos los gastos inherentes que demandan la
actividad de la producción de soja a cargo de EL APARCERO como los relativos al producto obtenido y a su
comercialización.
33
EDUCACIÓN TRIBUTARIA - PASO A PASO

CLÁUSULA SEXTA: PAGO DEL IMAGRO. INSCRIPCIÓN DEL CONTRATO. CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES
TRIBUTARIAS. El pago del IMAGRO correspondiente al inmueble dado en aparcería será de exclusiva responsabilidad
del PROPIETARIO DEL CAMPO. Por su parte, EL APARCERO deberá pagar el IMAGRO que corresponda por la venta de
los productos que le pertenezcan. La inscripción del contrato quedará a cargo de EL PROPIETARIO DEL CAMPO, quien
lo deberá realizar utilizando el Formulario 155 de Comunicación Rural.

CLÁUSULA SÉPTIMA: MEJORAS Y MANTENIMIENTO DEL SUELO. Durante los tres primeros años de vigencia del
presente contrato, EL APARCERO se obliga como contraprestación por la explotación de la parcela objeto del contrato,
a realizar mejoras en el suelo de la misma tales como la preparación del suelo para la siembra de la soja, consistente
en: destronque y mecanización, trabajos de curva de nivel, y fertilización de la tierra asignada para la siembra de como
mínimo 200 Kg de fertilizantes por hectárea por cada zafra. Los trabajos de mejoras del suelo de la parcela del inmueble
forman parte de la remuneración de la aparcería por el período de tres primeros años.

Parágrafo Único. Se deja expresa constancia que la realización de los trabajos de la curva de nivel, como medida de
protección para evitar la erosión del suelo, deben estar finalizados antes de la primera siembra del año ...........

CLÁUSULA OCTAVA. REMUNERACIÓN CONVENIDA. FACTURACIÓN. EL APARCERO entregará a EL PROPIETARIO DEL


CAMPO, en concepto de remuneración por el objeto de este Contrato de Aparcería Agrícola, el producido de la soja
de la zafra correspondiente en un porcentaje del …….% del total de la producción. A opción de EL PROPIETARIO DEL
CAMPO podrá entregar su equivalente de dinero correspondiente a la cotización de la soja en el día de la entrega del
producto, que se hará efectiva a más tardar en fecha ………… de cada año.

Se deja establecido que se podrá negociar la proporción de soja correspondiente a EL PROPIETARIO DEL CAMPO,
en cuyo caso se percibirá el importe del producto. Para ello será necesaria la conformidad de EL PROPIETARIO
DEL CAMPO. La factura que deberá expedir EL PROPIETARIO DEL CAMPO, en caso de recibir el importe de dinero
correspondiente a los kilos de soja se hará en concepto de: Contrato de aparcería agrícola suscripto entre las partes en
fecha ………………………. Monto recibido en guaraníes equivalente a …….. kilos de soja transferidos a terceros a razón
de G….....……. x kilo. La factura será sin IVA, por tratarse de productos agropecuarios o su equivalente en dinero.

En caso que EL APARCERO entregue a EL PROPIETARIO DEL CAMPO los kilos correspondientes, EL APARCERO deberá
emitir la autofactura para que el propietario del campo lo pueda incluir en su inventario. El monto de la Autofactura se
hará por el valor de reposición, de acuerdo de acuerdo con lo estipulado en la Resolución Nº 452/06, Artículo 15º.

CLÁUSULA NOVENA: CASOS FORTUITOS O DE FUERZA MAYOR. Se deja claramente establecido que ante situaciones
de casos fortuitos o de fuerza mayor de la naturaleza tales como inundaciones, excesos de lluvias, sequías, heladas,
pestes, plagas, quema de campos, que pudieran de alguna manera obstaculizar la producción de la soja EL APARCERO
no debe abonar nada a EL PROPIETARIO DEL CAMPO, en concepto de indemnización alguna, ni tampoco reclamar en
razón de las mejoras e inversiones realizadas en el suelo de EL PROPIETARIO DEL CAMPO.

CLÁUSULA DÉCIMA: DE LA RESCISIÓN DEL CONTRATO. a) Por mutuo consentimiento. b) Por incompatibilidad
manifiesta entre las partes. Mediado cualquiera de las situaciones previstas, el contrato terminará sin responsabilidad
para ninguna de las partes, bastando una simple comunicación escrita.

34 CLÁUSULA DECIMOPRIMERA: DE LA RESOLUCIÓN CONTRACTUAL. El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas


del presente contrato, por una de las partes, dará derecho a la otra a pedir la ejecución del contrato o su resolución con
los daños e intereses o ambas cosas.

CLÁUSULA DECIMOSEGUNDA: PLAZO DE DURACIÓN. El plazo de duración del presente contrato es de ............ años,
contados desde la suscripción del mismo, pudiendo prorrogarse de común acuerdo, mediando comunicación fehaciente
con una antelación no menor a 30 días de la fecha del vencimiento, en caso contrario se considera terminada la relación
contractual de pleno derecho.

En prueba de conformidad de los términos contenidos en este contrato, firman ambas partes en dos (2) ejemplares de un
mismo tenor y a un solo efecto, en Asunción, a los............días del mes de..................del año 20xx

El PROPIETARIO DEL CAMPO EL APARCERO


CONTENIDO DE ESTA REVISTA
Prólogo 3

Impuestos que afectan al alquiler de Inmuebles 5


IVA sobre alquiler de Inmuebles 5
Alquiler de Inmuebles por parte de sociedades en general 6
Alquiler de Inmuebles por parte de personas físicas, condominios o sucesiones Indivisas 6
¿Si alquilo dúplex o un edificio? 6
¿Qué pasa si soy casado/a y la propiedad es un bien ganancial? 6
¿Y si solamente alquilo a G. 500.000 por mes, puedo dejar de inscribirme y dar un recibo común
por el pago del alquiler? 7
Criterio de habitualidad para personas físicas 7
Pasos que deben seguir las personas físicas para Inscribirse como contribuyentes de Renta 8
Inscripción como contribuyentes de la Renta del Pequeño Contribuyente 8

De las obligaciones de las personas que alquilan inmuebles 9

Legalizando el alquiler mediante inscripción en el Impuesto a la Renta del Pequeño Contribuyente 11


Desde hace mucho tiempo alquilo dos inmuebles pero mis inquilinos no me piden la factura.
¿Por qué tendría que inscribirme ahora? 11
Inscripción en el IRPC por el alquiler de inmuebles 11
Liquidación del IVA por contribuyentes del IRPC 11
Régimen Simplificado 11
Régimen General 12
Liquidación del IRPC 12
Si no estoy inscripto en el IVA porque trabajo en forma dependiente y aporto a una caja, ¿qué régimen de IVA elijo? 12
Ejemplos prácticos de liquidación del IVA por los dos regímenes 13
Ejemplos prácticos de liquidación del IRPC 13
Preguntas frecuentes 14

Pagando IRACIS por el alquiler de inmuebles 15


Renta Presunta para Personas Físicas 15
¿Qué régimen me conviene más? 15
4.35% ¿De donde sale esto? 15
Formularios para el pago del alquiler por Renta Presunta 16
Determinación del IRACIS de las Personas Físicas sobre Base Real o Efectiva 16
Alquiler de inmuebles por parte de sociedades y personas jurídicas en general 17
Importancia de realizar un planeamiento tributario antes de tomar una decisión 17

Dando mis alquileres a una empresa loteadora o administradora 19


Alternativa de pagar los impuestos por el mecanismo de retenciones de IVA y Renta 19
Si el propietario está inscripto en el IVA 19
Si el propietario no está inscripto en el IVA 19
Base legal para retención definitiva del IRACIS. Decreto Nº 6359/05, Art. 99º 20
Base legal para retención del IVA. Resolución Nº 1421/05, Art. 22º 21
Modelo del comprobante de retención que debe emitir la empresa administradora 22

IVA que grava el alquiler de inmuebles 23


¿Cómo se documenta si tengo un solo inmueble, ese lo doy en alquiler por menos de un salario mínimo mensual? 23
¿Y cómo hago con las expensas? 25
¿Es cierto que debo pagar el IVA aún cuando el Inquilino no me pagó? Eso no me parece justo 25
Modelo de factura 26

Dando en aparcería un inmueble rural 27


¿Aparcería? ¿Qué es esto? ¿De dónde surge? 27
¿Es posible firmar un contrato de aparecería recibir simplemente un monto fijo de dinero? 27
¿Qué tipo de contrato me conviene firmar? 27
Legislación aplicable a los Contratos Rurales 28
Locación de Inmuebles Rurales 29
Tipos de Aparcería 30
Régimen tributario del Contrato de Aparcería 30
Prohibición de subcontratos de locación, aparcería y trabajo societario 30
Forma de documentar los Ingresos provenientes de los contratos de aparcería 31
Régimen legal de los contratos rurales y su relación con la generación de obligaciones tributarias 32
Inscripción de los contratos de Aparcería en la Dirección General de los Registros Públicos 32
Modelo de contrato de aparcería agrícola para cultivo de soja 33