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CCV: objeto son bienes materiales: cosas (objeto material susceptible de valor)
CCC: materiales e inmateriales: cosas + bienes (en los casos que ley establezca).
Cosas: todo objeto material (no requiere que esté en el comercio como CCV).
Ius preferendi: hacer valer preferencia respecto a otro titular de DR o DP que se haya constituido
con posterioridad. El titular anterior cobra antes.
DR DP
Orden público: normas imperativas, particulares
no pueden crear ni modificar (numerus clausus);
vedado principio de autonomía de la voluntad. NO
significa que sean sólo los enumerados (leyes Autonomía de la voluntad: pueden
Régimen legal especiales). No todas las normas que regulan los crearse por particulares (numerus
DR son de orden público, sólo aquellas que lo apertus), son ilimitados.
hacen sustancialmente (elementos, adquisición,
CN, modificación, transmisión, duración,
extinción).
Objeto Cosas y bienes (cuando ley determina). Hecho positivo (dar, hacer, no hacer)
Relación directa e inmediata con el beneficio Relación directa entre sujetos y beneficio
Mediatez/inmediatez
(obtenido directamente del objeto). que depende de cumplimiento.
Vínculo: DR pueden tener su origen en un contrato (algunos sólo por contrato: DR de garantía).
1. a) el dominio;
2. b) el condominio;
3. c) la propiedad horizontal;
5. e) el tiempo compartido;
6. f) el cementerio privado;
7. g) la superficie;
8. h) el usufructo;
9. i) el uso;
10. j) la habitación;
11. k) la servidumbre;
12. l) la hipoteca;
13. m) la anticresis;
14. n) la prenda.”
Muerte
Posesión: medio por excelencia, en algunas cosas como inmuebles se ha creado la publicidad en el
registro público. Art. 1893: adquisición/transmisión de DR no son oponibles a 3ros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente (según caso: inscripción registral o posesión).
Tradición posesoria
Tradición: función constitutiva del DR: acreedor no adquiere ningún DR antes de la tradición. No
juega este requisito cuando se trata de adquisición de DR que no se ejercen por la posesión
(servidumbres e hipoteca). Son actos materiales, no implica transmisión de dominio.
Si no se dan requisitos: entrega pero no transmitió calidad de dueño à TITULAR DE DERECHO REAL:
TÍTULO + MODO SUFICIENTE. Inscripción es declarativa.
Título suficiente: 1892: acto jurídico con condiciones de forma y fondo establecidas por ley
que tiene la finalidad de transmitir/constituir DR. Elementos del título suficiente:
capacidad, legitimación y propiedad de la cosa.
Modo suficiente:
Inmuebles: título suficiente (escritura) + tradición à efecto declarativo (sólo para oponer a
3ros).
Muebles registrables: inscripción à efecto constitutivo (inscripción para nacimiento del DR)
Excepciones a la tradición: traditio brevi manu y constituto posesorio (MÁS ADELANTE)
Art. 1896: Juez no puede constituir un DR o imponer su CN, excepto disposición legal en contrario
CCV: Art. 2502: contrato que constituyese otros DR o los modifique, valdrá como constitución
de derechos personales. Hoy: Código no dice nada: juez ve en cada caso.
De forma relativa: se extingue para mí pero el derecho continúa en otra persona (Ej.:
vendo casa);
Abandono;
Clasificación:
1) Cosa propia/ajena
Cosa propia: titular ejerce derecho sobre un objeto que le pertenece. Dominio - superficie
(inclusive).
3) Registrables/no registrables
No registrables
Por actos posesorios: servidumbres positivas (dejar hacer): sin que el titular ostente la
posesión. Ej.: servidumbre de paso (pasar por inmueble del vecino): pasar es el acto
posesorio, no posee el inmueble del vecino.
3. Posesión y tenencia
Relaciones de hecho, desde el punto de vista material/físico, entre una persona y una cosa (no
derecho) à si tiene/posee el derecho son considerados poseedores:
Yuxtaposición local: la + débil. Contacto físico con objeto sin voluntad jurídicamente
relevante. Ej.: lapicera mientras estás durmiendo.
o Hospedaje: contacto con mueble/inmueble. No sos titular, pero hay contacto. Ej.:
hotel.
Tenencia: poder físico sobre cosa, pero reconoce en otro un derecho superior.
Comportándose como representante del poseedor. Ej.: alquiler.
Posesión: poder físico sobre cosa comportándose como titular de un DR, lo sea o no. NO
reconoce en otro un derecho superior, máximo derecho lo tiene él.
Propiedad ¹ posesión: generalmente coinciden pero esto no significa que todo poseedor sea el
propietario à propiedad relacionada con título. Ladrón tiene posesión sin título (no es propietario).
Derecho real: relación extremadamente estrecha con cosa. No solo va a tener la posesión
(hipoteca y servidumbre no, no significa que sean ilegítimos), tiene relación directa e
inmediata con la cosa.
Posesión
Elementos:
Poder de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor.
3. Restituir la cosa
1. Objeto: cosa determinada. Relación puede recaer sobre la totalidad o una parte.
1. Buena fe: no existe DR respaldándola pero quien la ejerce está convencido de que
lo tiene porque no ha conocido ni podido conocer que no existe el derecho; cree
en la legitimidad de su adquisición. Se presume iuris tantum salvo los casos en la
que la mala fe se presume.
2. Mala fe:
1. Muebles
1. Hurto/robo
2. Estafa
2. Inmuebles
1. Cesa el vicio
2. Tenedor que tenía cosa a nombre del poseedor pasa a tenerla a nombre de otro poseedor.
Cambia de poseedor. Propietario le dice al inquilino que tiene que vender, entonces el
inquilino pasa a ser inquilino del nuevo dueño.
Publicidad posesoria
Relación de poder debe manifestarse a través de actos físicos o materiales exteriores reveladores
de la voluntad de comportarse como titular. Actos hacen pública la relación de poder (publicidad
posesoria).
Extinción de cosa
Caracteres:
Absoluto: titular ejerce la mayor cantidad de facultades que un sujeto puede tener sobre
cosa. No es ilimitado y sujeto al arbitrio individual, está regulado. Tiene:
Facultades materiales o jurídicas del titular de dominio: usar, gozar y disponer materialmente,
enajenar, gravar (derecho real de garantía, h, p, a: desmembraciones, fragmentaciones del
dominio), crear otros DRs sobre su DR à entrega facultades: va constituyendo DR (de usufructo,
uso, etc.). Cuando se extingan volverá a unir los DRs desmembrados à perfecciona el dominio.
Cuando lo distribuís es dominio imperfecto.
Clasificación:
Perfecto: DR que otorga todas las facultades de usar, gozar, disponer material y
jurídicamente de una cosa dentro de los límites legales. Se presume perfecto.
El dominio perfecto se extinguirá por la destrucción total o abandono (no con no uso).
Titular de dominio revocable tiene MISMAS facultades que dueño perfecto, pero actos que realiza
sujetos a consecuencias de extinción de su derecho
Dominio fiduciario: Aminorado el carácter perpetuo: dura solo hasta extinción del
fideicomiso, afectadas facultades de disposición: si realiza un acto de disposición sin que lo
requieran los fines del fideicomiso, es nulo pero deberá ser mantenido si el adquirente es
de buena fe y a título oneroso.
- Fideicomisario: destinatario final de los bienes, al cumplimiento del plazo. Puede ser el fiduciante,
beneficiario o persona distinta. No puede ser el fiduciario.
- Beneficiario: recibe los frutos, puede ser el fiduciante, fideicomisario y hasta el fiduciario. Puede
existir o no al tiempo del contrato pero deben haber datos que permitan su individualización
futura. Si se designan varios se benefician por =.
- Fiduciario: puede ser beneficiario. Dueño temporal, sólo puede efectuar actos que autorice el
contrato.
Plazo no puede dejar de ser fijado por las partes à orden público.
Cumplido plazo/condición o pasados lo 30 años (plazo máximo) los bienes pasan al fideicomisario;
a falta de estipulación: al fiduciante o herederos. Si condición no se cumple: 30 años.
Facultades de titular de dominio fiduciario: tiene facultades del titular de dominio (dueño
perfecto), pero se ven afectadas sus facultades de disposición (contrato puede disminuirlas).
Cumplimiento de plazo/condición
1. Originaria: adquiere con independencia de titular anterior, sólo importa voluntad del
adquirente, no tiene más limitaciones que las de la ley:
1. Apropiación (caza, pesca, etc.): aprehensión de una cosa susceptible de ser
apropiada. Cosas perdidas: no son susceptibles de apropiación, tienen dueño.
2. Transformación: alguien utiliza una cosa ajena para hacer una nueva con intención
de adquirirla. Sólo cosas muebles.
3. Accesión (aguas): cosas muebles de ¹ dueños acceden entre sí sin que medie
hecho del hombre y no se pueden separar sin deteriorarse. Cosa nueva pertenece
al dueño de la que tenía mayor valor económico (si no puede identificarse: partes
=). Cosas inmuebles:
Para que tradición se considere traslativa de dominio: no sólo tradición de hecho, también de
derecho à título suficiente. Se necesita además 3 requisitos:
3. Título suficiente
Posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir los DR excepto que el verdadero propietario pruebe que
adquisición fue gratuita.
Requisitos:
Posesión
Buena fe
Título oneroso
Ley protege 3ro, se sacrifica al propietario: no tiene cómo saber si transmitente es dueño, actuó de
buena fe (cree que es el dueño). Subadquirente adquirirá por ley, perdiéndolo el anterior
propietario.
Mara incurre en vicio de abuso de confianza y le vendió a Javier (título oneroso) que creyó que
Mara era la dueña, no es hurtada y perdida y pagó à reúne requisitos à Javier nuevo dueño à
Jorge no se lo puede quitar à acciones personales contra Mara.
Si adquirió a título gratuito, propietario puede reivindicar (acción real) contra Javier para recuperar
el objeto, no contra Mara porque ella no tiene el objeto. Javier es propietario de bici frente a todos
pero no frente a Jorge. Javier podría tener acción contra Mara.
o Buques: requiere escritura pública; produce efecto con relación a 3ros desde
inscripción (declarativa).
Inscribir transferencia
Límites al dominio
Absolutez: titular de dominio con mayores facultades materiales y jurídicas sobre el objeto à no
son ilimitadas (buena fe, abuso del derecho, etc. à límites generales).
Límites surgen del interés:
En actos por causa de muerte (Ej.: testamento) son nulas las cláusulas que afectan
porciones legítimas de herederos, o implican sustitución fideicomisaria (nombrarle
heredero al heredero que lo sustituya).
2. Luces son aberturas que permiten pasar luz pero no observar al vecino. No pueden
tenerse luces a menos de 1 metro 80. Distancias con carácter supletorio: leyes
locales.
5. Condominio
Art. 1983: DR de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas (2 o más
titulares), corresponde a cada una por una parte indivisa/ideal. Las partes se presumen =, excepto
ley o título dispongan otra proporción.
Características:
Pluralidad de sujetos: 1 cosa pertenece a varias personas (2 o más, sino dominio). Van a
tener una parte indivisa sobre universalidad.
3. Acciones reales
Constitución:
1. Por contrato
4. Usucapión
Acordado unánimemente o impuesto por testador à sino el que resulte de la naturaleza de la cosa.
1. Con indivisión forzosa: por un tiempo limitado, no podemos dividir cosa (partición). Plazo
que no exceda 10 años. Si la convención no fija plazo, o tiene plazo incierto/superior, se
considera 10. Plazo inferior puede ser ampliado hasta completar 10.
Partición nociva para cualquiera de los condóminos por circunstancias graves, o perjudicial a
intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, juez
puede disponer postergación por término adecuado a las circunstancias que no exceda 5 años. Es
renovable 1 vez.
Condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su
destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de = facultades por
los demás.
Condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de
manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
Uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da
derecho a indemnización, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.
Acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es
inoponible. Riesgo del acreedor: bien no está individualizado, no existe la partición, objeto no está
determinado.
Disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada, sólo puede hacerse con
la conformidad de todos los condóminos (consenso unánime). No se requiere acuerdo para
realizar mejoras necesarias. Condómino puede a su costa hacer mejoras útiles que sirvan a su
mejor aprovechamiento.
o Si la contrae 1 solo: deudor frente al 3ro es el condómino que contrajo deuda, sin
perjuicio de derecho a repetición
o Si contraen todos expresando cuotas partes de las que son titulares: responden
mancomunadamente.
o Si contraen todos expresando una cuota por la que cada uno se obliga que no
coincida con la cuota de cada uno: responden en la medida de la cuota expresada,
sin importar si coincide o no con su cuota parte.
Si no es posible el uso y goce común por la naturaleza de la cosa o por oposición de alguno à se
reúnen en asamblea y deben decidir sobre su administración.
Resolución de mayoría absoluta (mitad + 1) se computa según el valor de las partes indivisas y
sobre totalidad de comuneros (no sólo presentes). Decisión se toma por valor y no por cabeza.
Extinción
Partición
Derecho a pedir la partición: condómino tiene poca agilidad en la administración de cosa común à
se le reconoce este derecho salvo excepción legal, testamentaria o convencional. Excepto que se
haya convenido la indivisión, todo condómino puede pedir la partición siempre y cuando la cosa
común no se encuentre sometida a indivisión forzosa. Acción es imprescriptible y no puede
renunciarse a ejercer la acción por tiempo indeterminado.
Publicidad de indivisión y su cese anticipado: producen efecto a 3ros una vez inscriptos.
Partición anticipada: juez autoriza a pedido de cualquier condómino frente a circunstancias graves.
Partición provisional o partición del uso y goce: cuando indivisión forzosa o condóminos no quieren
liquidarlo, es provisional dejando subsistente la indivisión en cuanto a la cosa común. Acuerdo
unánime.
Nulidad de la partición: = que otros actos jurídicos. Acciones no son admisibles si el comunero que
las intenta enajena en todo o en parte su lote después de la cesación de violencia, descubrimiento
de dolo, error o lesión.
¹ Muros:
3. Contiguo: se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, filo coincide con
límite separativo, construido completo en el terreno del lindante.
4. De elevación: excede la altura del muro de cerramiento (3 metros). Hasta 3 metros está en
condominio, lo que supera es privativo (pertenece exclusivamente a quien construyó) à
conviven 2 regímenes jurídicos.
5. Enterrado: debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción. Ej.: edificio
necesita enterrado à no es medianero, sí la pared, hasta los 3 metros. De ahí para arriba es
uso privativo del edificio.
8. Privativo o exclusivo: lo usa sólo el lindante que lo pagó. Pertenece a 1 solo de los
colindantes, es privativo hasta que el vecino lo use. Cuando empieza construcción corre
el plazo de prescripción liberatoria (5 años) para reclamar cobro de lo que gastó.
Valor computable de la medianería es el del muro a la fecha de la mora. Mora se produce por el
solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la obligación (automáticamente);
deudor no cumple: mora sin necesidad de interpelación. Autorizado para reclamar a partir del
comienzo de construcción, aun cuando el vecino no utilice. Acción de cobro prescribe a los 5 años
desde comienzo de construcción.
Demolición: cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y
estabilidad no menores que las del demolido.
Medianería rural: quien pone tejido tiene derecho a reclamar pago. Siempre medianero. También
árboles.
6. Propiedad horizontal
Inmuebles edificados.
Propiedad en el aire à no solo aire: casas con construcciones dentro no tienen independencia
propia; duplex: casa atrás de otra en un terreno. Deben cumplir con el requisito de
la independencia funcional.
Inmueble que desea ser afectado a PH: agrimensor, confección del plano de división, aprobación y
escritura pública del Reglamento de PH.
Independencia funcional
Servicios independientes.
Accesión libre.
Derecho de PH otorga facultades de uso, goce y disposición sobre partes privativas y sobre partes
comunes.
Lo 1ro que va a requerir la propiedad horizontal es que el terreno pasa a ser común, de todos. Las
paredes laterales del edificio, pisos, techos son de todos.
Unidad funcional: independencia funcional (cada unidad autónoma, bastarse a sí misma para
satisfacer el fin) + comunicación con vía pública (directamente o por pasaje común; no por
servidumbre de paso). Comprende unión inescindible la parte indivisa y partes de uso común.
Terreno
Cimientos, columnas
Instalaciones de servicios centrales
Cañerías
Ascensores
Muros exteriores
Sólo operará con enajenación de las unidades funcionales cumpliendo con requisitos comunes
(título + modo suficiente) o por adjudicación de unidades funcionales entre propietarios. Cada
propietario podrá adquirir por adjudicación, tradición, sucesión o prescripción adquisitiva.
Puede ser por división de condominio: someter inmueble al estado de PH con salida exclusiva,
terreno, servicios de cada uno.
Consorcio
1. Nombre: ubicación
Personalidad se extingue por desafectación del inmueble por acuerdo unánime en escritura
pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
Libros: acta de asambleas, registro de firmas de propietarios, registro de propietarios, libro de
administración. Llevados por administrador.
Responsabilidad: por deudas del consorcio. Acreedor puede agredir bienes, pero en el caso de
insuficiencia queda sin contemplar la responsabilidad de los consortes à personalidad diferenciada.
Sentencia contra consorcio tiene autoridad de cosa juzgada à propietarios
responden subsidiariamente (no solidaria; limitada al porcentual de expensas) por las deudas en la
extensión de sus alícuotas.
Derechos sobre bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su departamento. En
la transferencia, gravamen o embargo se entiende tanto la cosa propia como los bienes comunes
(no se separan, inescindibles).
Cada propietario puede, sin consentimiento de los demás, enajenar su unidad funcional o
constituir DR/DP.
Obligaciones:
Permitir acceso a su unidad funcional para reparaciones de cosas comunes y bienes del
consorcio
Prohibiciones:
Destinar unidades funcionales a usos contrarios a moral o fines distintos a los del
reglamento
Clasificación:
Los obligados al pago de las expensas son: propietarios y titulares de otros DR (que se ejerzan por
posesión; servidumbre e hipoteca no).
Afectación de la cosa al pago: no puede librarse por renuncia al uso y goce, enajenación
voluntaria/forzosa o abandono; no puede hacerlo aun con respecto a las deudas devengadas antes
de adquisición. Adquirentes en subasta judicial quedan obligados al pago de deuda por expensas
devengadas con anterioridad a la toma de posesión.
Medida en que responde el adquirente: sólo con la cosa; enajenante no quedaría librado.
Hipótesis: adquirente (Juan) enajena y existe deuda pendiente por expensas devengadas con
anterioridad a la adquisición de Juan, mientras la unidad era de Lucas. Deuda por expensas es
deber inherente a la posesión, sucesor responde sólo con la cosa, parecería que con enajenación
queda librado à conclusión: consorcio tiene los siguientes deudores:
2. Juan: responde por deuda de Lucas pero sólo mientras sea propietario (sólo con la unidad)
+ sus propias deudas (todo su patrimonio)
3. Si Juan enajena a Pablo, sin pagar deuda de Lucas ni propias y Pablo tampoco paga las
devengadas durante su dominio, consorcio podrá demandar a:
2. Juan por su propia deuda (todo) ya que no responde por deuda de Lucas porque
no es más propietario,
3. Pablo por la deuda de Lucas y la de Juan (sólo unidad) + deudas propias por ser
propietario (todo).
Puede demandar a todos o cualquiera. Adquirente anterior sigue debiendo pero no responde con
la cosa porque la vendió. El adquirente a medida que se convierte en propietario debe sólo hasta el
valor de la cosa. Todos son inoponibles al consorcio. Es el poseedor el que está obligado al pago de
las expensas.
Certificado de deuda como título ejecutivo: reclamarse el cobro de expensas por vía ejecutiva à
certificado de deuda expedido por administrador y aprobado por consejo es título ejecutivo para el
cobro de expensas.
Reglamento de PH
Contrato otorgado por escritura pública por el/los titulares de dominio de inmueble donde
manifiestan su voluntad de afectar inmueble al régimen de PH.
Contenido:
Modificación
Mayorías absolutas se computan sobre totalidad y se forma con doble exigencia: número de
unidades y partes proporcionales indivisas.
Sobre cosas y partes comunes, requiere mayoría absoluta previo informe técnico de profesional.
Si es denegada o minoría se opone a autorización à acción para que el juez deje sin efecto decisión
de asamblea.
Sobre cosas y partes comunes aun cuando no importe elevar nuevos pisos, gravita o modifica la
estructura de manera sustancial à requiere unanimidad.
También las mejoras que obedecen a intereses particulares. Beneficiario la efectúa a su costa y
deberá soportar gastos de modificación del reglamento + inscripción + modificación del plano del
edificio.
Sobreedificación Subeficicación.
Derecho de todos los propietarios à terreno es cosa común. Puede constar en el reglamento:
Facultad de 3ro
Concesión del derecho puede ser efectuada por acto aparte (instrumento público/privado) en el
que puede preverse la distribución de gastos. Para registración necesita escritura pública.
Nueva construcción pertenece a todos como accesorio del suelo à deberá ser adjudicada al
edificante.
Autorizado asume costos, gastos y riesgos de obra + gastos de modificación del plano, reglamento
e inscripción.
Reparaciones urgentes
Asamblea por mayoría (+ de la mitad del valor) puede resolver su demolición y venta del terreno y
materiales, reparación o reconstrucción. Si resuelve reconstrucción, minoría no puede ser obligada
a contribuir y puede librarse por transmisión de sus derechos a terceros à ausencia de 3ros:
mayoría puede adquirir sus partes según valuación judicial.
Asamblea
Propietarios “facultados para resolver”: adquirente por boleto de compraventa o titulares de otros
DR/DP no pueden participar, aún cuando (si se trata de poseedores) estén obligados al pago de
expensas.
Son = válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime de propietarios aunque no lo hagan en
asamblea
Convocatoria
Forma prevista en reglamento con transcripción de la orden del día (nulo el tratamiento de otros
temas, excepto unanimidad y todos presentes).
Quórum
Cantidad de miembros del consorcio que debe estar presente para que asamblea pueda deliberar.
Posible que reglamento lo determine teniendo en cuenta que se calcula sobre la totalidad de los
propietarios y NO sobre los presentes. Si el reglamento establece un quórum único de la mitad + 1
para todos los supuestos es INCORRECTO ya que calculándose las mayorías sobre todoslos
propietarios y no sobre los presentes, no podrían tratarse asuntos que exigieran mayoría superior.
Participantes
Propietarios à actúan por sí o por medio de un representante con poder suficiente. Adquirente por
boleto no es propietario y sólo puede participar con poder otorgado por el propietario.
Propietarios pueden dar carta-poder a otro propietario para que lo represente, pero el reglamento
fija limitaciones a cantidad que puede tener cada titular para representar a otros.
Condominio: el que concurra deberá acompañar poder de administración de los otros y todos
deben unificar su voto à vale como 1.
Mayorías
1. Absoluta: residual, casos que involucran interés común y no requiere mayoría especial.
Número de unidades y partes proporcionales indivisas con relación al conjunto à se calcula
por unidad y por valor conjuntamente (doble exigencia).
3. Unanimidad: obras nuevas, supresión o limitación de derechos a las unidades que excedan
de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano.
4. Mayoría simple de presentes: asamblea judicial (caso especial).
Regla general: sobre la totalidad de los propietarios y NO sobre presentes (excepción: asamblea
judicial).
Asamblea fracasa porque no se reúne quórum ni mayoría (desinterés). Mayoría de los presentes
pueden proponer decisiones que deben comunicarse fehacientemente a los ausentes y tienen que
ser aprobadas a los 15 días de notificados à excepto que se opongan antes con mayoría suficiente
(ausentes se oponen en tal cantidad que impiden que la suma de votos favorables presentes +
ausentes que no se oponen –tácitamente favorables- alcance la mayoría necesaria).
Nulidad de la asamblea
Derecho a promover acción judicial caduca a los 30 días desde la fecha de la asamblea. Plazo es de
caducidad, transcurrido se extingue el derecho no ejercido.
Actas
Decisiones deben constar en el Libro de Actas de Asamblea: resumen, firmadas por presidente de
asamblea y 2 propietarios, administrador debe dejar constancia de comunicaciones enviadas a los
ausentes, oposiciones recibidas y conformidades expresadas.
Asamblea judicial
Si administrador o consejo omiten convocar asamblea, propietarios que representan 10% del total
pueden solicitar al juez asamblea judicial. Juez fija audiencia y convoca propietarios. Puede
resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a decisión decide el juez en forma
sumarísima.
Consejo de propietarios
Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos
Administrador
Representante legal del consorcio. Puede ser un propietario o 3ro. Facultades y deberes se rigen
por reglamento.
Derechos/obligaciones
Rendir cuentas dentro de 60 días de fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el
reglamento
Extinción de PH
Prehorizontalidad
Seguro obligatorio al que quedan sujetos los contratos sobre unidades funcionales celebrados
antes de la constitución de la PH. Titular del dominio debe constituir un seguro a favor del
adquirente por el riesgo del fracaso de la operación. Incumplimiento de la obligación, priva al
titular de dominio de derecho contra el adquirente a menos que cumpla con sus obligaciones, pero
no priva al adquirente de sus derechos contra enajenante.
Exclusiones:
Nadie puede dividir un sector común en PH, sobre ellos existe un condominio.