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Escrito por:

O Construct App é o primeiro aplicativo de comunicação pensado especialmente para


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Escrito por:

Eriel Lourenço é Engenheiro Civil e pós-graduando em Engenharia de Estruturas. Tem


experiência na realização de projetos estruturais, gerenciamento de obras, vistorias e gestão
de processos.

Já atuou no acompanhamento, planejamento e controle de obras, desenvolveu indicadores


de desempenho e criou processos para obtenção de resultados consistentes e organização
Eriel Lourenço estratégica de equipes. Eriel foi coordenador de projetos pelo CREA Minas Júnior - Núcleo Belo
Horizonte.

Escritor de artigos, ele possui linha de pesquisa na área de estruturas. Atualmente, realiza
consultoria para realização de projetos estruturais e gerenciamento de obras.

contatoengel.eng@gmail.com / (31) 99476-9208

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Sumário

1 Introdução

O que é a vistoria na Construção Civil?

2 Em quais situações é preciso fazer uma vistoria?



Vistoria x Laudo Pericial
Vistoria x Relatório Fotográfico
Vistoria x Avaliação

3 Quatro requisitos fundamentais para a realização da vistoria



Compatibilidade entre nível do projeto e suas complexidades
Prudência para vistoriar
Prática profissional
Confiabilidade

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1.
O que é a vistoria na
construção civil?
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1. O que é a vistoria na construção civil?

De acordo com a NBR 14653-1 da ABNT (Associação Brasileira de Depois de constatadas as informações e da análise do documento,
Normas Técnicas), a vistoria é a “constatação local de fatos, mediante a construtora ou imobiliária determina os reajustes necessários para
observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o imóvel esteja de acordo com o contrato antes da entrega
que o constituem ou o influenciam”. Ou seja, é importante ressaltar das chaves. Assim, caso persista a necessidade de reparações, será
que a vistoria é uma investigação, cujo principal objetivo é averiguar declarado no relatório o que foi adequado e o que não foi ajustado.
uma determinada situação de forma antecipada, com a produção de Diante do laudo de vistoria, o proprietário do imóvel pode requerer
relatórios com data que descrevam relatos conclusivos para futuras ações sucessivas até que o imóvel esteja apto para a entrega de
tomadas de decisão. chaves – ou seja, além de uma atividade de conferência, a vistoria
acaba sendo uma segurança jurídica para construtoras e seus
Imagine que você precisa realizar a verificação de um problema ou clientes em caso de divergências.
um acordo em relação a um imóvel, obra ou estabelecimento. Uma
visita ao local é indispensável para que se possa reunir o máximo de Apesar da importância das vistorias, é possível perceber uma certa
informações, dados, documentos e referências possíveis – assim, o inadimplência em relação a elas – tanto na decisão de não realizá-las
profissional (ou o cliente) podem argumentar ou questionar os fatos quanto na execução por profissionais não habilitados. A Resolução
constatados durante a vistoria. n. 345 de 27 de julho de 1990, do Conselho Federal de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia, prescreve que tal atividade deve ser sempre
A realização de uma vistoria também pode ser vista como uma realizada por profissionais registrados nos CREA’s.
atividade preventiva e que comprova e identifica problemas e
situações que aconteceram no passado (durante as obras) em um O engenheiro e advogado Tito Lívio Ferreira Gomide, em um
momento futuro, quando, por exemplo, o cliente receber as chaves relato ao IBAPE-PR (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
do imóvel pronto para habitação. Neste momento, o laudo de vistoria Engenharia do Paraná), diz que “tratando-se de uma área diagnóstica
é o principal aliado na busca por direitos, tanto para quem adquire o da engenharia, é necessário eficiência na qualidade da inspeção
bem quanto para a construtora ou imobiliária responsável. como procedimento de controle”.
Imagine agora um imóvel que esteja sendo quitado pelo Por envolver tantas questões, requisitos e aplicações diferentes, é
comprador e cujas chaves serão entregues em uma determinada imprescindível estudar o tipo de serviço e o profissional que realizará
data. Antes disso acontecer, é necessário realizar uma vistoria (visita a vistoria, pois existem processos específicos de acordo com a real
antecipada) para averiguar as condições de entrega do imóvel. necessidade do cliente e com o tipo de imóvel ou obra em jogo.

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2.
Em quais situações é preciso
fazer uma vistoria?
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2. Em quais situações é preciso fazer uma vistoria?

Existem diferentes maneiras de solucionar conflitos a partir é “destinada a verificar ou esclarecer determinado fato, apurar as
da vistoria, e tudo irá depender do grau de complexidade e causas motivadoras do mesmo, ou o estado, alegação de direitos ou
da necessidade exigida pelo serviço a ser realizado. Assim, os a estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo.”
profissionais responsáveis pela realização dessa atividade devem
saber distinguir em quais casos a vistoria vistoria é a mais adequada, É possível perceber que, apesar das diferenças, existe uma
e em quais outros tipos de avaliação devem ser feitas. correlação bastante forte entre ambos, em particular a respeito a
investigação das causas. Embora o laudo pericial seja responsável
O profissional deve avaliar qual método será mais assertivo para pela apuração do motivo de cada acontecimento, o laudo de vistoria
solucionar o conflito envolvendo o imóvel: vistoria, laudo pericial, é um arquivo auxiliar determinante para o fornecimento de dados
relatório fotográfico ou avaliação. Entenda a seguir como funcionam importantes para a perícia.
essas atividades e em quais casos cada uma delas é a mais indicada:

2.1. Vistoria x Laudo Pericial

Apesar de parecerem semelhantes, vistorias e laudos periciais


possuem suas próprias particularidades. A vistoria tem como objetivo
analisar uma circunstância ou situação, realizar o levantamento
de dimensões, anomalias e averiguar a estabilidade do imóvel de
maneira geral. O laudo pericial é equivalente à vistoria em seus
objetivos – no entanto, este atividade também envolve a apuração,
investigando o motivo e a constatação das causas para os problemas
ou divergências encontrados.

Segundo a conceituação da NBR 13.752 da ABNT, a vistoria


é a “constatação de um fato, mediante exame circunstanciado
e descrição minuciosa dos elementos que a constituem”. Para o Como analogia, imagine um advogado que realiza a defesa de um
dicionário técnico de definições do glossário do IBAPE/T 994, a perícia cliente sem mesmo ter acesso às informações sequenciais sobre

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o caso. Qual será o resultado? Uma defesa rasa, de má qualidade As fotos são relatadas no laudo de vistoria expondo visualmente o
e não confiável. Dessa maneira, as duas formas de avaliação de real acontecimento, atribuindo veracidade às constatações a respeito
construções são indispensáveis para que um imóvel seja averiguado da situação verificada.
com segurança e precisão.
Imagine que, após a realização de uma vistoria, o responsável
2.2. Vistoria x Relatório Fotográfico técnico entregue a você um relatório apenas escrito – descrevendo a
verificação através de um texto – ou somente com fotos da situação
Como já dissemos acima, a vistoria consiste em observações encontrada. Algum desses relatórios, sozinho, seria suficiente?
criteriosas para constatação de fatos. De forma simples, o relatório
fotográfico é a exposição de informações variadas através de imagens, O laudo de vistoria eficiente é aquele que descreve as constatações
onde é possível ter uma visão clara e real da situação encontrada no e, além disso, possui fotos para demonstrar de forma visual o que foi
momento da visita. analisado em campo.

A maneira como será fotografada e retratada a imagem também


influencia a análise. Por isso, o responsável técnico deve direcionar o
modo mais adequado de se realizar o registro fotográfico.

2.3. Vistoria x Avaliação

De acordo com a NBR 13752/96, a avaliação é a “atividade que


envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de
um bem, de um direito ou de um empreendimento.”

Ao contrário dos itens anteriores, a avaliação tem uma ênfase


relacionada à determinação do valor de um bem. Isso significa que,
ao realizar a análise técnica das características e situações do bem, é
Fig. - Constatação de parede Fig. - Verificação e Indicação importante datar o relatório para validar a garantia do termos.
com manchas Infiltração na Parede
A avaliação de bens é bastante comum para a venda de imóveis e,
O relatório fotográfico possui função essencial no processo de muitas vezes, é realizada com base em conhecimentos do mercado
vistoria, e podemos dizer que elas são atividades complementares. imobiliário. Essa atitude não é totalmente errada, mas é insuficiente:

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ao realizar a avaliação de um imóvel, é necessário abranger também
informações extras, como a região onde o imóvel está, materiais utili-
zados na construção e o estado de conservação do bem.

Algumas informações a serem avaliadas

– Região rural ou urbana?


– Bairro predominantemente residencial ou comercial?
– Bairro com construções de alto padrão ou populares?
– Os materiais utilizados na construção são de padrão popular ou
alto luxo?
– Estrutura convencional (pilares e vigas), de madeira ou autopor-
tante?
– O imóvel possui garagem?

O conjunto das informações obtidas irá afetar o valor total do imó-


vel. Como a vistoria é a descrição detalhista dos elementos, ela aca-
ba sendo um método auxiliar ao processo de avaliação. No entanto,
neste caso é necessário datar, pois quando se realiza uma avaliação
é preciso validade já que de acordo com o tempo pode ocorrer a
valorização ou depreciação do bem.

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3.
Quatro requisitos para
a realização da vistoria
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3. Quatro requisitos para a realização da vistoria

Antes de iniciar a realização das vistorias, é necessário averiguar profissionais da área para conferir integralidade aos detalhes do
alguns procedimentos e exigências especiais. Estes requisitos projeto e a compatibilidade das informações colhidas.
são fundamentais, pois qualificam a veracidade das informações
contidas no documento gerado a partir da vistoria. Confira quais são
os principais requisitos.

3.1. Compatibilidade entre nível do projeto e suas


complexidades

É necessário estar atento ao grau de complexidade do tipo de


vistoria, pois o tipo de projeto irá determinar como o profissional
deve realizar o laudo da vistoria, evitando possíveis transtornos e
incoerências no futuro.

Para exemplificar a importância desse aspecto, basta pensar que


não é necessário vistoriar toda uma vizinhança se o objetivo principal
do laudo é averiguar especificamente o interior do imóvel. Por outro
lado, o laudo de vistoria deve constatar características da vizinhança
quando o objetivo é coletar o número máximo de informações para,
futuramente, realizar um paralelo e determinar se a construção Como já dissemos, é relevante destacar qual é o objetivo da vistoria,
afetou as redondezas depois de concluída. pois de acordo com as fotos é possível perceber diferentes níveis de
detalhamento da obra. Na imagem 1, percebe-se que é retratado o
Assim, cada projeto tem sua própria complexidade, que será ambiente de forma ampla, com a modulação dos blocos de alvenaria
determinada pelo tipo de obra a ser realizada e o seu grau de estrutural, cortes para a inserção das caixas de eletricidade e divisão
detalhamento. A vistoria é um recurso para coletar informações de de cômodos, o que já se torna suficiente. No entanto, o grau de
mínimo ou máximo detalhamento de acordo com a necessidade detalhamento deve ser decidido de acordo com a necessidade.
existente. Por isso, é aconselhável realizar o laudo de vistoria com

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Nos exemplos acima, caso a finalidade seja observar o alinhamento no piso do banheiro, impossibilitando que a água escorra para o ralo.
dos blocos, a melhor representação será através da imagem 2, onde Essa situação é mais comum do que se imagina, e reflete uma falha de
é possível visualizar o nivelamento isolado dos blocos. Contudo, se execução na qual o profissional responsável pela inspeção do serviço
o propósito da vistoria for constatar deficiências e inconformidades, não realizou a vistoria no momento correto (quando executado), mas
a figura 3 será a mais adequada, pois representa a individualidade somente depois que as obras finalizaram.
de pequenos grupos de blocos, onde é possível identificar falhas de
assentamento de argamassa nas juntas verticais e camada excessiva
de argamassa nas juntas horizontais.

Caso o cliente deseje uma vistoria simples, a descrição da figura


3 seria exagerada para o grau de detalhamento exigido. No entanto,
para uma vistoria que exige um grau de detalhamento maior, a
figura 1 poderia ser insuficiente para se chegar a conclusões e para a
tomada de decisões.

3.2. Prudência para vistoriar

Sabendo-se que o propósito da vistoria é a constatação de um Vistorias não realizadas em momentos corretos contribuem para
fato, é imprescindível que o profissional responsável execute a tarefa problemas futuros e, consequentemente, geram retrabalho e mais
com sensatez. Seja pela falta de agilidade do profissional ou por não despesas. Uma pesquisa da Cape Peninsula University of Technology
ser realizada na ocasião mais adequada, existem chances de uma revelou que 52.6% dos entrevistados já relataram mais de uma
vistoria não ser eficiente para a avaliação de um bem ou imóvel. incidência de retrabalho em suas rotinas – ou seja, uma parcela
expressiva dos profissionais da construção civil ainda não realizam
É neste momento que todos os itens importantes serão verificados vistorias de forma frequente.
e, mesmo que a vistoria não seja um procedimento prescrito em lei,
protege clientes e empresas contra erros e inconformidades. Na mesma pesquisa, os entrevistados indicaram em quais aspectos
o retrabalho afeta o desempenho da construção: sobrecarga de custo,
Atualmente, é muito comum se deparar com vistorias sendo atraso de obras, insatisfação da equipe, reclamações e qualidade.
realizadas no momento errado. Como exemplo, imagine um cliente
que realiza visita ao seu apartamento no momento de entrega das
chaves. Ao checar o imóvel, ele acaba percebendo um desnivelamento

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Registro de Incidência de Retrabalho (%) Ao realizar uma vistoria, normalmente, existe um roteiro para ser
seguido, com um checklist que direciona para cada situação e seus
componentes. Como complemento, a experiência do profissional irá
60 Porcentagem definir os detalhamentos das informações e dar relevância ao que
realmente tem necessidade de ser registrado ao laudo.
52,6
A prática profissional pressupõe os conhecimentos adquiridos
40 com o tempo, seja através dos estudos de casos, da vivência e
entendimento do mercado, da realização de projetos, do exercício
profissional efetivo e da constante atualização sobre o setor.
20 24,4 23,1
3.4. Confiabilidade

0
Nunca Algumas vezes Sempre

Fonte: Cape Peninsula University of Technology

3.3. Prática Profissional

Os ditados populares dizem que “a prática leva à perfeição”. No


entanto, a prática sem ciência não produz os melhores resultados.
O equilíbrio entre prática e ciência são essenciais para uma boa
realização do laudo de vistoria.

A prática é a maneira habitual de se proceder. Ou seja, a


experiência adquirida com o passar do tempo é determinante para
que o profissional compreenda a melhor forma de inspeção, quais
locais devem ser analisados e a perspectiva de cada registro.
Fonte: Estúdio Panka Arquitetura - Distorção e Correções

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A confiabilidade da vistoria é consequência de um conjunto de
fatores – qualidade, tipo do profissional, critérios e credibilidade
– que determinarão a sua forma de execução. O laudo de vistoria
deve ser realizado de maneira criteriosa – por isso, o profissional Construct é um software de comunicação, colaboração entre
deve apresentar fundamentos claros e métodos de investigação equipes e gestão de tarefas em projetos de Construção Civil.
precisos para elaborar o conjunto de informações, sem distorção
dos acontecimentos. Assista a uma demonstração agora

Para a realização de um laudo com credibilidade, é imprescindível


demonstrar critérios objetivos e técnicos para a concepção real do
que ocorre em uma obra. Recursos extras como o registro fotográfico
enriquecem o documento da vistoria e o complementam com uma
visão real dos fatos constatados durante a visita.

No próximo eBook da série sobre Vistorias na construção civil,


você irá aprender tudo sobre os cinco tipos de vistorias para obras e
serviços do setor, além de dicas indispensáveis para a realização de
uma vistoria completa e efetiva durante a prática profissional.

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