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Construire au Sénégal

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Frais de notaire et taxes pour achat


d'un terrain au Sénégal
A) Les frais de notaire

4,5 % - Prix de vente de 1 à 20 Millions


3 % - Prix de vente de 20 à 80 Millions
1,5 % - Prix de vente de 80 à 300 Millions
Il faut ajouter la TVA qui est actuellement de 18%

B) Les droits d'enregistrement : 15%

15% du prix de vente que le notaire doit reverser aux Impôts et Domaines. Ne pas hésiter à
demander la preuve du règlement de cette taxe que certains notaires “oublient” de payer.
(A défaut de payer dans les deux mois, une pénalité de 15% supplémentaire viendra s'ajouter,
et la taxe passe donc à 30% du prix de la transaction) Il peut être demandé par les impôts des
taxes étranges en sus, à savoir une taxe dite supplémentaire ou complémentaire à la tête du
client, et même un “redressement” si l'inspecteur juge que le prix payé n'est pas celui du
marché avec présomption de fausse déclaration du prix (courant).

C) Frais de conservation foncière: 1%

1% du prix de vente

Supplément éventuels

4) si morcellement de terrain il y a : 20 000 FCFA (droits)


5) droits de mutation : environ : 20 000 FCFA
6) divers et courrier : environ 90 000 FCFA

TOTAL NOTAIRE + DROITS ENREGISTREMENT ENVIRON 20 %

Vous pouvez négocier les frais d'honoraires du notaire mais pas les droits d'enregistrement.
Vous pouvez choisir le notaire de votre choix. On ne doit pas vous l'imposer.

Préalable

Vous n'achetez pas un terrain, mais seulement un droit d'occupation souvent matérialisé par
un bail emphytéotique. Si vous n'occupez pas le terrain avant deux ans, la communauté rurale
ou l'état peut reprendre votre terrain sans indemnité. “Occuper” peut se matérialiser par une
clôture ou par un début de chantier de bâtiment (ce qui explique le nombre de bâtisses
inachevées au Sénégal).Les lots proposés en milieu urbain font entre 300 et 400 m2. Il faut
savoir que l'achat d'un terrain avec titre foncier est rare et représente généralement une
aubaine : c'est la seule manière d'assurer la pérennité de votre bien.

Conseils

Ne JAMAIS acheter sur le domaine maritime (zone de 100 mètres longeant la mer): vous
pouvez être expulsé sans préavis et sans aucun recours. Tout bâtiment peut être détruit à tout
moment par les autorités.

Les terrains sont généralement attribués par la communauté rurale. Le plus souvent, le terrain
est attribué la première fois à un autochtone de cette communauté. Cette personne peut
revendre son titre d'attribution. Dans la réalité, on n'achète rien : on paie seulement le droit de
faire changer le nom de l'attribué à la communauté rurale qui émet dès lors un titre de
mutation. Cette mutation vous donne dès lors le droit de demander un “bail”, qui n'est autre
qu'une sorte de bail emphytéotique dont la durée n'est pas nécessairement fixée. Vous pouvez
dès lors considérer que le terrain vous est prêté à vie.

Ces opérations ne sont généralement pas faites par l'intermédiaire d'un notaire. C'est
évidemment préférable, car les surprises ne sont pas rares : plusieurs propriétaires pour le
même terrain, contestations de limites, contestations villageoises comme promesses de vente
aux jeunes, zone non constructibles.

Toujours se renseigner au préalable sur les possibilités d'alimentation eau, électricité,


téléphone. Sachez que si vous faites installer une ligne quelconque, tous les voisins
s'empresseront de s'y brancher dans la plus stricte légalité. En principe il vous est due une
indemnité, mais vous ne la récupérez JAMAIS. Les autochtones n'attendent évidemment que
cela pour avoir les commodités gratuitement. Par contre, si vous vous branchez sur le poteau
d'un autre, vous devrez payer à la Sénélec une indemnité qui est calculée selon l'ancienneté de
l'installation. En principe, elle est reversée au propriétaire du poteau.

Ne jamais faire appel à des intermédiaires inconnus, ni remettre des sommes d'argent pour
résoudre tel ou tel problème. Les gens pigeonnés de cette façon sont légion. Ne jamais donner
d'argent d'avance au vendeur, pour quelque raison que ce soit, même contre un reçu. Les
papiers n'ont pas beaucoup de valeur au Sénégal. En cas de litige, les tribunaux vous seront
rarement favorables.

Officiel - Comment acquérir une parcelle ?


(Source : Ministère de l'Urbanisme du Sénégal)

Dès que vous avez une proposition de vente d'une parcelle de terrain, vous devez vous
informer auprès des personnes, organismes et / ou services administratifs compétents ci-après,
avant de vous engager dans la transaction.- Les services de l'urbanisme : vous devez
demander aux services de l'urbanisme un certificat d'urbanisme qui renseigne sur la
destination et les servitudes à respecter et la régularité du lotissement dans lequel se trouve la
parcelle.
- Les services du Cadastre : il s'agit de s'informer auprès d'eux sur la situation foncière et
domaniale du terrain et sur la consistance réelle (superficie et forme) de la parcelle.Les
informations fournies par ces services sont très importantes compte tenu de l'existence au
Sénégal de terrains qu relèvent de natures juridiques différentes.

- Le receveur des Domaines : il pourra fournir des renseignements sur la nature du titre de
propriété du vendeur (titre foncier, bail ordinaire, bail emphytéotique, droit de superficie,
permis d'habiter, autorisation d'occuper etc.) et de sa réalité.

- La conservation de la propriété foncière et des droits fonciers : pour s'enquérir de la


situation juridique, de la nature du droit, des charges et droits réels inscrits au livre foncier.

- Le recours au Notaire : pour les transactions portant sur des immeubles appartenant à des
particuliers elle aboutit à l'inscription du nom du nouvel acquéreur au livre foncier. Cette
inscription consacre le droit de propriété définitif et inattaquable du nouvel acquéreur,
matérialisé par la remise de la copie du titre foncier de l'immeuble, ou du certificat
d'inscription du droit réel.

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