Vous êtes sur la page 1sur 6

Cronograma

Primer Cuatrimestre

MODULO 1 / Eficiencia en el estudio

A) -PLANIFICACIÓN Y PROGRAMACIÓN DE OBRAS - Técnico-financiera

B) -RIESGOS VARIOS

Clases: 4 – 10 horas.

A) PLANIFICACIÓN Y PROGRAMACIÓN DE OBRAS – Técnico-financiera

Elemento fundamental para la coordinación y el desarrollo de una Obra,


podemos decir que Planificar significa mucho más que un Programa de Obra, e
implica ubicar a ese Plan de Trabajos como base sobre la que comenzaremos
a deducir y planificar etapas previas, internas y externas al Estudio que nos
aseguren en cada paso y para cada prestador de la cadena productiva, su
intervención en tiempo y forma.

Esta herramienta conceptual, actúa como coordinadora de las distintas


acciones que interrelacionan al Estudio, la Obra, los Asesores, Contratistas y
Proveedores, entre otros, y la denominamos conceptual para distinguirla de las
herramientas informáticas, que pueden ser parte del proceso de Planificación,
pero nunca eje del mismo.

La PROGRAMACIÓN DE OBRA, incluye toda la etapa previa y paralela al


desarrollo de la Obra, abarcando desde las necesidades de Documentación,
hasta la fijación de fechas de Contratación y Entrada a Obra de los distintos
Gremios, incluyendo fechas para Acopio y Entrada a Obra de Materiales
principales.

El PLAN DE TRABAJOS, es el elemento central de la Planificación que analiza


por obra, las condiciones operativas y la interrelación entre tareas y Gremios,
con las que se llevará adelante la construcción prevista dentro de los plazos
asignados. Valorizando según el Presupuesto elaborado, las distintas tareas
agrupadas por Rubros ( y sus Acopios ), obtendremos la llamada CURVA DE
CERTIFICACIÓN ESTIMADA, a la que aplicándole las Condiciones de Pago
previstas transformaremos en el CASH-FLOW ESTIMADO para el futuro
emprendimiento. Este elemento sirve de guía para determinar la cantidad de
Dinero a disponer mes a mes, para ejecutar la obra según lo Programado.

Entre el material a suministrar sobre el Curso, se entregarán Modelo de Planilla


de Control General (Estudio-Obra ) y ejemplos de una Programación de Obra
de una vivienda individual, que partiendo de una Red de secuencias, permite la
aplicación de Programas informáticos de uso habitual.

B) RIESGOS VARIOS

En el módulo referido a Riesgos, estos componentes de toda actividad


Empresaria, cobran especial relevancia para el Arquitecto por las
características propias de su actividad. Identificarlos, controlarlos y
minimizarlos es básico para no sumar costos de distintos orígenes y evitar
conflictos jurídicos .

Podemos distinguir riesgos en prácticamente todas las etapas del quehacer


profesional:

RIESGOS EN EL ARMADO DE NEGOCIOS: Ejemplos varios en Propiedad


Horizontal, cuando se formulan promesas que pueden ayudar a captar
Inversores, pero de difícil cumplimiento posterior.

RIESGOS DE DOCUMENTACIÓN: Documentación incompleta, contradictoria o


insuficiente, genera clásicamente Adicionales de Obra e inconvenientes en
plazos.

RIESGOS CONTRACTUALES: Son de muy diversos tipos, deficiente


adaptación de Contratos tipo, faltante de Cláusulas, con ausencia de
referencias al Plan de Trabajo, al Régimen de Variaciones de Costos, sin
coberturas suficientes en muchos Contratos de Honorarios Profesionales, etc.

RIESGOS DIRECTOS: Los propios de la seguridad en Obra y en Linderos,


sobre vigencia de Coberturas, sobre control de Seguros de Contratistas y ART,
inexistencia o mal manejo de Libros de Comunicaciones y Ordenes de Servicio,
Incumplimientos en levantamiento de actas, etc.

RIESGOS INDIRECTOS: Incumplimientos de Plazos de Obra, Adicionales de


Obra, desfasaje o aumento en los Costos Programados, encuadramiento del
personal de Staff, etc.

MÓDULO 2 – Eficiencia en el estudio

A) -COSTOS Y VARIACIONES DE COSTOS

B) -COMPRAS Y CONTRATACIONES

Clases: 4 - 10 horas

A) -COSTOS Y VARIACIONES DE COSTOS

Los Costos analizados a partir de elementos centrales como el Cómputo


Métrico y el Presupuesto, configuran una variable de carácter determinante
para cualquier construcción o Negocio Inmobiliario.

Para que los Costos sean precisos, las bases de cálculo también deben serlo, y
estas se apoyan en la exactitud de la Documentación de Obra, Pliegos de
Especificaciones y Planillas y Detalles conexos, y un correcto Cómputo Métrico.

Abordaremos en el Curso, conceptos de utilización para Presupuestos por


Analogía y por Análisis de Precios, analizaremos las secuencias lógicas en el
estudio de Presupuestos Tipo, reconociendo Costos Directos e Indirectos y la
influencia entre otros del sistema de Contratación elegido para la Obra.
Se señalará la importancia de la elección de Rubros e Ítems del Presupuesto,
su correspondencia con los del Plan de Trabajos y su utilización como base de
la futura Certificación de Obra, ya que esta correspondencia permitirá
transferencias directas de información para la Planificación Financiera.

Dedicaremos un espacio especial al control de Costos, cómo y sobre qué


variables conviene efectuarlo, para detectar posibles desviaciones e identificar
su origen, y para que quien conduce una obra, mantenga bajo control uno de
los principales componentes para el cumplimiento de metas.

En cuanto al Régimen de Variaciones de Costos, analizaremos


conceptualmente los dos sistemas principales en uso, la necesidad de inclusión
de Cláusulas contractuales en Contratos y Subcontratos y su necesaria
articulación con el Plan de Trabajos, para evitar liquidaciones de Variaciones de
Costos cuando la marcha en obra respecto de lo programado, no lo amerita.

Entre el material a suministrar sobre el Curso, se entregarán ejemplos de


Cómputo y Presupuesto de una vivienda individual ( la misma que en
Planificación), ejemplos sobre los que se resaltarán los aspectos mas
determinantes de estos procesos de cálculo.

B) -COMPRAS Y CONTRATACIONES

De fundamental importancia cuando se trabaja con obras “Llave en Mano” o


por Administración. Sector que debe funcionar de acuerdo a compromisos de
fechas obtenidos en Planes de Trabajo y Planificación General y donde se
desarrollaran en

forma detallada pautas a seguir por todos los involucrados en el proceso de


Compras, proceso que comienza con las especificaciones de los Proyectistas.
La importancia de especificaciones precisas para las comparativas.

Las referencias de adjudicaciones históricas por Rubros como forma de facilitar


el proceso de adjudicación rápida por comparativas.

Se proveerán modelos de Planillas Guía y de Cotizaciones Comparativas.

Objetivos para el desarrollo del estudio

Segundo cuatrimestre
MÓDULO 3 – Desarrollo del estudio

EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS / desde el Coaching

CLASES: 5 - 13 horas

Este Curso pretende introducir en los Estudios de Arquitectura, que aun no han
incursionado en el rubro de Propiedad horizontal, o comienzan a hacerlo, ideas
básicas para el desarrollo de propuestas técnicas, financieras y operativas en
los términos y con las características que los Inversores del mercado
inmobiliario acostumbran a recibir y evaluar.
La idea es abordar el ciclo completo, que “nace” con la idea de construir,
convocando a un grupo de Inversores, y culmina con la obra finalizada y las
unidades resultantes comercializadas.

El Curso se desarrollará en base a criterios eminentemente prácticos, basados


en experiencias del medio local, con los recursos habitualmente disponibles
para construir en nuestro medio y los clásicos inconvenientes a superar en el
comienzo de cualquier ciclo.

Desarrollaremos los puntos y aspectos esenciales de un proceso, con muchos


actores externos, donde el Arquitecto asume el rol de coordinador entre los
sectores involucrados, para lo cual es necesario que cuente desde el comienzo
con quienes serán sus Asesores principales, fundamentalmente si va a cumplir
funciones de desarrollador, donde el diseño del Negocio Inmobiliario, comienza
inicialmente con la definición del marco Jurídico y el Contable-Impositivo.

El Arquitecto se inserta aquí en una actividad netamente Empresarial, y como


en toda actividad de este tipo hay un sinnúmero de decisiones a tomar que
inciden en el éxito del Proyecto, que es esencialmente económico, decisiones,
que muchas veces se encuentran fuera del quehacer específico del Arquitecto.

Luego de conseguido el primer objetivo, la conformación del grupo Inversor, se


inicia un proceso de gran responsabilidad para el Arquitecto ya que asume
como propio el Proyecto Económico del grupo, debiendo garantizar la
concreción en tiempo y forma del edificio al Costo previsto.

Aquí las herramientas que adopte el Estudio para la Planificación y evaluación


permanente de las variables principales del Proyecto, resultarán fundamentales
para mantener bajo control el flujo de fondos necesario, y detectar
tempranamente cualquier desviación sobre lo previsto, para su corrección o
reprogramación.

Costos, Plazos y Rentabilidad prometida, son entre otras, variables principales


que aumentan la responsabilidad (y Riesgos) del Arquitecto en temas para los
que no fue formado y en los que el Coaching puede servir, no solo para la
transmisión de experiencias, sino de consultor y/o garante del Proceso.

CONTENIDOS DEL CURSO

-El Arquitecto en el rol de Desarrollador

-Los Asesores principales (No técnicos )

-El Inversor / Sus necesidades

-La elección del terreno

-El Estudio de Prefactibilidad

-La Estructura jurídica del Emprendimiento / Opciones


-Contrato de Fideicomiso

-La Estructura Organizativa ( Técnica )

-La Comercialización en Obra

-La Cuestión Impositiva

MÓDULO 4 – Desarrollo de estudio

LA CONSTRUCCIÓN LLAVE EN MANO

Clases: 2 - 5 horas.

Esta es hoy una forma habitual para la contratación de Profesionales de la


construcción, en rubros como el de viviendas unifamiliares, locales
comerciales, etc. en los cuales el proyectista de la obra, también realiza, la
dirección y la construcción de ésta a un precio fijo pactado.

Podemos decir que este sistema de contratación fue gestándose a partir de la


necesidad de los Comitentes, de centralizar en un único interlocutor las
respuestas y responsabilidades que sus necesidades de construcción
requerían, junto con el asegurarse un precio fijo para el proyecto y
especificaciones aprobadas. Esta resulta ser una modalidad de contratación,
para la que el Arquitecto no ha sido formado, y para la que en general puede
necesitar asesoramientos específicos.

Una de las primeras conclusiones que advertiremos en el Curso, es que con el


uso de este sistema de contratación , la relación con el Comitente, que
comienza como una relación Profesional, termina convirtiéndose a los efectos
prácticos, en una relación entre un Empresario y su Cliente. La Empresa, le
vende a su Cliente, un objeto terminado, por un precio fijado y con un plazo de
entrega también determinado.

De todas las actividades que puede realizar un Arquitecto, esta es la que le va


a requerir una mayor actitud y aptitud “Empresarial”, para que el resultado final
resulte positivo, por lo que uno de los objetivos del Curso, va a consistir en
establecer con claridad las diferencias que surgirán respecto de las clásicas
encomiendas por Proyecto y Dirección, detallando cuáles son los ítems en que
se deben tomar especiales precauciones desde las contrataciones.

El profesional, bajo este sistema de contratación, será responsable directo por


el nivel de calidad y funcionamiento de todo lo construido, y por lo tanto
responsable también de eventuales reparaciones, reconstrucciones o
reemplazos necesarios.

Los Presupuestos dejarán de ser “estimados” y pasaran a ser fundamentales a


la hora del contrato comprometido, como así también las consideraciones
respecto de los Costos directos e indirectos analizados y las especificaciones
técnicas y generales, que deberán resultar de gran claridad y precisión para
evitar inconvenientes de interpretación final.
La organización necesaria, requerirá de equipamiento, logística, y de compras
inhabituales en el quehacer profesional tradicional, salvo que el Profesional
subcontrate la totalidad de la construcción asumida ( con menor utilidad, y casi
la misma responsabilidad final ).

Haremos, en este Curso, especial énfasis en la confección del Contrato inicial,


y en el valor de las comunicaciones escritas entre Comitente y Estudio, las que
deben registrar numeradas y datadas, la totalidad de modificaciones,
ampliaciones o demoras que pudieran alterar los supuestos contractuales
iniciales, material que resultará de indudable valor a la hora de redefinir costos,
plazos o de eventuales conflictos.

MÓDULO 5 – Desarrollo del studio

WORK-SHOPS

NUEVAS OPORTUNIDADES DE NEGOCIOS Y FORMAS ASOCIATIVAS PARA


LA PROFESIÓN

El formato de este módulo es el de constituirse en una “usina de ideas” donde a


partir de consignas establecidas por un Coordinador, los profesionales
intervinientes deban imaginar alternativas de inversión, creación de nuevas
formas de negocios, de relación con Inversores o formas asociativas
transitorias entre “pares” con el fin de abordar temas o negocios que la escala
individual no permite.

Se desarrollaran concepto y ejemplos de U.T.E.s ( Unión Transitoria de


Empresas ) de conformación y uso habitual entre Empresas de Obra Pública.
Este es un tema que imaginamos con un gran desarrollo potencial para
Estudios contando con la intervención de un Coach que oficie de facilitador de
gestiones y acuerdos entre Empresas – Estudios y aporte su experiencia en el
dimensionamiento de objetivos.

Durante el desarrollo del Primer cuatrimestre se brindarán mayores precisiones


respecto de la modalidad de trabajo y duración de estas jornadas interactivas.

MODULO 1 / EFICIENCIA EN EL ESTUDIO

A)-PLANIFICACIÓN Y PROGRAMACIÓN DE OBRAS - Técnico-financiera

B)-RIESGOS VARIOS