Informe Final

UNIVERSIDAD DE LAS AMÉRICAS
FACULTAD DE INGENIERÍA Y NEGOCIOS

INGENIERIA DE EJECUCION EN INFORMATICA
SISTEMA DE ADMINISTRACION DE PROPIEDADES
GESBAR
MELISSA DEL CARMEN LEIVA ARCE

2017
UNIVERSIDAD DE LAS AMÉRICAS
FACULTAD DE INGENIERÍA Y NEGOCIOS
ESCUELA DE TECNOLOGÍAS DE LA INFORMACION
SISTEMA DE ADMINISTRACION DE PROPIEDADES
GESBAR
Trabajo de titulación presentado en conformidad a los requisitos

para obtener el título de Ingeniero de Ejecución en Informática
Profesor Guía: Mauricio Daza Rodenas
MELISSA DEL CARMEN LEIVA ARCE

2017
Agradecimientos
RESUMEN
Este proyecto consiste en desarrollar un sistema de administración de propiedades para las
empresas dedicadas al corretaje de propiedades en Chile. El sistema busca satisfacer a
aquellos clientes que buscan tener disponible la información y acceder a ella desde cualquier
parte.
La importancia de desarrollar este proyecto responde la necesidad que está presente en la
mayoría de las empresas de este rubro, que es aumentar la cartera de clientes que poseen
actualmente.
ABSTRACT
This project is to develop a property management system for companies engaged in
brokerage of properties in Chile. The system seeks to satisfy customers seeking to have
available the information and access it from anywhere.
The importance of developing this project answers a need that is present in most companies
in this category, which is to increase the customer base that currently possess.
INDICE
1 INTRODUCCION ...................................................................................................................... 1
2 PRESENTACION DEL CLIENTE .......................................................................................... 2
3 SITUACION ACTUAL ............................................................................................................. 3
4 SITUACION PROPUESTA ..................................................................................................... 4
5 OBJETIVOS .............................................................................................................................. 5
5.1 Objetivo General ............................................................................................................. 5
5.2 Objetivos Específicos ................................................................................................... 5
6 ANALISIS DE FACTIBILIDAD .............................................................................................. 6
6.1 Factibilidad Técnica....................................................................................................... 6
6.1.1 Hardware................................................................................................................... 6
6.1.2 Software .................................................................................................................... 6
6.2 Factibilidad Legal ........................................................................................................... 7
6.2.1 Código de Ética de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios......... 7
6.2.2 Ley N° 19.233: Delitos Informáticos .................................................................. 7
6.2.3 Ley N° 19.628: Protección de Datos .................................................................. 7
6.2.4 Ley N° 17.336: Propiedad Intelectual ................................................................ 8
6.3 Factibilidad Económica ................................................................................................ 9
6.3.1 Modelo de Negocios Canvas ............................................................................... 9
6.3.2 Puntos de Función ................................................................................................. 2
6.3.2.1 Determinación de puntos de función no ajustados .................................. 2
6.3.2.2 Determinación de puntos de función ajustados ........................................ 3
6.3.2.3 Determinación del esfuerzo en base a los puntos de función
ajustados 4
6.3.2.4 Costo de desarrollo del sistema..................................................................... 5
6.3.2.5 Costos anuales fijos .......................................................................................... 5
6.3.2.6 Otros costos ........................................................................................................ 5
6.3.2.6.1 Publicidad............................................................................................................. 5
6.3.2.6.2 Venta del sistema ............................................................................................... 5
6.3.2.6.3 Capacitación a los usuarios ............................................................................ 6
6.3.2.6.4 Mantención al sistema ...................................................................................... 6
6.3.2.6.5 Flujo de Ingresos ................................................................................................ 7
7 REQUERIMIENTOS ................................................................................................................ 8
7.1 Requerimientos funcionales ....................................................................................... 8
7.2 Requerimientos no funcionales ........................................................................................ 9
7.3 Especificación de requerimientos ........................................................................... 10
8 MODELOS Y DIAGRAMAS ................................................................................................. 20
8.1 Diagramas de casos de uso ...................................................................................... 20
8.1.1 Diagrama de Casos de Uso para requerimiento REQ-001 ........................ 20
8.1.1.1 CU-001 Ingresar Cliente .................................................................................. 21
8.2 MODELO RELACIONAL .............................................................................................. 24
9 PRUEBA DE SOFTWARE ................................................................................................... 26
10 MANUAL DE USUARIO ................................................................................................... 27
12 CONCLUSIONES............................................................................................................... 28
1
1 INTRODUCCION
En estos tiempos, donde el uso de las tecnologías de información y comunicación

(TIC) juega un rol fundamental para el desarrollo de la humanidad y la globalización,
es cada vez más requerido el desarrollo de sistemas informáticos por parte de las
empresas.
Este documento presenta el desarrollo de un sistema de administración de
propiedades, con el fin de apoyar la gestión que realizan los corredores de
propiedades a lo largo del país.
2
2 PRESENTACION DEL CLIENTE
Barbagelata y Compañía Limitada es una empresa dedicada a la administración de

propiedades, gestiones de venta y arrendamiento, y de asesoría inmobiliaria y
jurídica. La empresa ha mantenido su presencia en el mercado por más de 21 años,
con clientes en Chile y en el extranjero y, agentes tanto en la región de Valparaíso
como en Santiago. La oficina de la empresa se encuentra ubicada en Valparaíso.
3
3 SITUACION ACTUAL
La empresa lleva varios años desempeñándose con éxito como una corredora de
propiedades y prestando asesorías judiciales, por lo que se considera una empresa
consolidada en el área. El staff de corredores de la empresa está compuesto por
cinco personas (permanentes).
La empresa realiza una serie de procedimientos administrativos, entre los cuales
contempla el registro de clientes, propiedades, arrendatarios y codeudores, generar
contratos de venta o arrendamiento, registro de pagos, generar distintos tipos de
liquidaciones, hacer comprobantes de pago de arriendo, emitir diferentes tipos de
informes, llevar el control de cheques y depósitos.
Todo lo mencionado anteriormente se realiza de forma manual, lo que se traduce
en una alta carga de trabajo para los empleados así como también en incurrir en la
repetición de tareas, retrasos para generar las liquidaciones a los clientes a fin de
mes, y la presencia de redundancia de datos al registrar el mismo dato en diferentes
archivos tanto lógicos como físicos, lo que hace difícil corregir un error de digitación
de un dato y mantener confiabilidad en la información que se registra.
De esta manera debido a la necesidad que la empresa plantea es que nace la
oportunidad de desarrollar este proyecto.
El sistema no sólo va a satisfacer las necesidades de automatizar los procesos más
importantes relacionados a la administración de propiedades, sino que también
traerá consigo evidentes mejoras en la productividad de los empleados y también,
en la confiabilidad y consistencia del registro de la información.
4
4 SITUACION PROPUESTA
La situación propuesta es desarrollar un sistema para la administración de

propiedades, con el fin de disminuir la carga de trabajo del personal automatizando
los procesos más importantes, ya que de esta forma la empresa podría manejar una
mayor cantidad de clientes y aumentar paulatinamente los ingresos de la empresa.
Además, el sistema permitirá agilizar las labores de los empleados generando de
forma casi automática las liquidaciones de los clientes y los informes
correspondientes, que son las actividades que demandan más tiempo en ser
realizadas.
El sistema propuesto será orientado a la web, por lo tanto para acceder a él se
requiere de un navegador web, en este caso será optimizado para ser usado con
Chrome. Con el fin de poner en marcha el sistema es necesario adquirir un servicio
de hosting que permita almacenar el sistema y así estar disponible a través de
internet.
El lenguaje de programación a utilizar para el desarrollo del sistema web es PHP y
el sistema gestor de base de datos es MySQL.
5
5 OBJETIVOS
5.1 Objetivo General
El objetivo principal es desarrollar un sistema informático para la administración

de propiedades, el cual que permita reducir los tiempos de gestión de la
empresa.
5.2 Objetivos Específicos
 Asegurar la consistencia de los datos ingresados, reduciendo así información

duplicada o errónea.
 Reducir el tiempo que tardan en generar las liquidaciones a los clientes a fin
de mes.
 Facilitar la visualización de la información registrada a través de distintos
tipos de informes.
6
6 ANALISIS DE FACTIBILIDAD
6.1 Factibilidad Técnica
6.1.1 Hardware
Para mantener la plataforma disponible a los usuarios se deben disponer de

los siguientes ítems:
 Contratar servicio de hosting
- Soportar PHP
- Soportar base de datos en MySQL
 Inscripción de dominio
6.1.2 Software
Las herramientas necesarias para la creación de contenidos:

– Software de programación libre.
7
6.2 Factibilidad Legal
6.2.1 Código de Ética de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios
A pesar de no existir regulación acerca de ejercer como corredor de propiedad

existen algunas agrupaciones gremiales del sector reconocidas como la Cámara
Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOP) y Corredores de Propiedades de
Chile (COPROCH) y, también existen asociaciones a nivel regional, las cuales
tienen códigos de éticas pero éstos sólo se aplican a las corredores de
propiedades asociadas a ellas.
6.2.2 Ley N° 19.233: Delitos Informáticos
El primer artículo de esta ley hace mención a los casos en que se aplicaran
penas de presidio en su grado medio a máximo, al individuo que destruya,
inutilice o modifique el funcionamiento de los sistemas informáticos. Por lo que
esta ley no afecta llevar a cabo el desarrollo del sistema, pero sí afectaría en el
caso de que cualquiera de las personas que trabajo en él, incurriera en algunas
de las conductas mencionadas anteriormente.
El tercer artículo indica que para aquel individuo que altere, dañe o destruya los
datos contenidos en un sistema informático, será castigado con presidio menor
en su grado medio. En este caso, la ley afectaría a la persona encargada de
mantener y administrar el sistema, y que incurriera en alterar o dañar la
información almacenada en el sistema.
En el último artículo señala que para el individuo que revele y difunda la
información del sistema informático, recibirá la pena de presidio menor en su
grado medio. Pero sí el individuo es el responsable del sistema de información,
la pena aumenta en un grado. En este caso, afectaría al encargado de
administrar el sistema, si es que éste incurriera en revelar información
confidencial almacenada en el sistema.
6.2.3 Ley N° 19.628: Protección de Datos
La ley de protección de datos contempla el tratamiento de datos personal en

registros o bancos de datos, ya sea por organismos públicos o particulares y que
quedan sujetos a esta ley. Así como también, las personas que trabajan en el
tratamiento de datos personales, las cuales están obligadas a guardar secreto
de los mismos. El responsable de los registros o bases donde se almacenan los
datos, se hacen responsables de los daños. También, trata sobre la utilización
de los datos personales donde indica que sólo se puede hacer usos de estos
cuando el titular consienta expresamente en ello. La persona que autoriza debe
8
ser informada respecto del propósito del almacenamiento y su posible

comunicación al público.
En este caso, nuevamente la ley afecta al administrador del sistema informático,
ya que en él recaerían las penas de presidio o indemnizar el daño patrimonial y
moral, por el tratamiento indebido de los datos personales.
6.2.4 Ley N° 17.336: Propiedad Intelectual
Esta ley protege los derechos de autor por la creación de la obra. Quedan
espacialmente protegidos los programas computacionales, cualquiera sea el
modo o forma de expresión, como programa fuente o programa objeto, e incluso
la documentación preparatoria, su descripción técnica y manuales de uso. La
protección otorgada por esta ley dura por toda la vida del autor y se extiende
hasta por 70 años más, contados desde la fecha de su fallecimiento.
En este caso la ley protege a la persona responsable de crear el sistema
informático, la documentación, la descripción técnica y manuales de uso.
9
6.3 Factibilidad Económica
6.3.1 Modelo de Negocios Canvas
6.3.1.1 Segmento de cliente

Está enfocado a un nicho de mercado, el cual está compuesto principalmente
por las empresas corredoras de propiedades de Chile, las cuales necesiten de
un sistema que permita gestionar la administración de propiedades.
6.3.1.2 Propuesta de valor
La plataforma ofrece posibilidad de gestionar la administración las propiedades
desde cualquier parte.
La propuesta de valor ofrecida se caracteriza por:
- Personalización: Sistema hecho a la medida y según las
necesidades.
- Aumento de la productividad: Reduce los tiempos de gestión.
- Incrementa la capacidad para manejar más clientes.
- Incrementa los ingresos de la empresa.
6.3.1.3 Canales
Los canales escogidos para llegar al cliente y ofrecer la propuesta de valor son:
- Internet: Para dar a conocer y promocionar el sistema de
administración de propiedades en anuncios o banner publicitarios
como por ejemplo, en la página web de Portales Inmobiliarios.
- Redes sociales: Usado como medio paralelo para la difusión del
producto, experiencia y, en general, como una manera de
mantener y ampliar vínculos con los clientes.
- Visita física: Para establecer una relación más directa con el
cliente.
6.3.1.4 Relación con los clientes

Para conseguir la captación e interés de nuevos clientes es necesario ofrecer:
- Un servicio de mes de ayuda para el cliente con el fin de resolver
dudas, problemas vía telefónica, correo electrónico o chat.
- Otorgar un soporte remoto y/o presencial en horario de oficina
(ligado a la posterior la mantención del sistema).
10
6.3.1.5 Fuentes de ingresos

Las principales fuentes de ingresos se obtendrán con la venta y la mantención
del sistema. Las fuentes de ingresos secundarias serían a través de la
capacitación a los usuarios y de la implementación de nuevos requerimientos
que requiera el cliente para el sistema.
6.3.1.6 Recursos claves
Los recursos claves para llevar a cabo el desarrollo y entrega del sistema son:
- Equipo humano: Esto incluye a los programadores, vendedor,
capacitador y el encargado de mantener el sistema.
- Dominio y alojamiento web (web hosting) que soporte PHP y base
de datos MySQL.
- Publicidad.
6.3.1.7 Actividades claves

Las principales actividades para llevar a cabo este modelo de negocio son el
desarrollo y la implementación, la mantención del sistema, la publicidad y venta
del sistema.
6.3.1.8 Socios claves
Aquellos portales inmobiliarios que pueden jugar un rol de difusión importante
del sistema de administración de propiedades, debido a que son éstos portales
los que frecuentan las empresas dedicadas a la administración de propiedades
para publicar las propiedades disponibles para arrendar.
6.3.1.9 Estructura de costes
Los principales ítems considerados dentro de este punto son:
- Programadores y vendedor
- Publicidad
- Alojamiento web y dominio.
11
A continuación se incluye una imagen, que resume el modelo de negocios canvas.
Figura 5.1 Modelo de negocios canvas.

2
6.3.2 Puntos de Función
Es una métrica que permite cuantificar el tamaño y la complejidad de un sistema

software en términos de las funciones que el sistema entrega al usuario.
6.3.2.1 Determinación de puntos de función no ajustados
El Análisis de los Puntos de Función no ajustados corresponde a una medida de la

funcionalidad del sistema desde el punto de vista del usuario.
COMPONENTE SIMPLE PROMEDIO ALTO

Entradas Externa 7 10 15
Salidas Externa 4 5 7
Consultas 3 4 6
Archivo Interno Lógicos 4 5 7
Archivo Externo de Interfaz 3 4 6
Tabla 5.2 Ponderación del componente según implicancia.
N° Descripción Baja Media Alta Valor

Entrada Mantención de clientes
X 7
externa
Mantención de propiedades X 7
Mantención de contratos X 10
Mantención de arrendatarios X 7
Mantención de codeudores X 7
Mantención de pagos X 15
Mantención de depósitos X 15
Mantención de chequeras X 10
Mantención de cheques X 15
Mantención de egresos X 15
Mantención de reajustes de rentas X 7
Mantención de reembolsos X 7
Anular contrato de arrendamiento X 7
Salida Exportar informes a Excel
X 5
externa
Exportar liquidaciones a Excel X 5
Recibo de arriendo mensual X 5
Liquidación de cliente mensual X 7
Liquidación de empresa mensual X 7
Consulta Informe de depósitos por cuenta
X 4
externa corriente
Informe de cheques por chequera X 4
Informe de egresos de cliente mensual X 3
Publicar propiedad para arrendar X 6
3
Archivo No se utilizaron almacenes de datos

externo externos
interfaz
Total 175
Tabla 5.3 Determinación de puntos de función no ajustados.
6.3.2.2 Determinación de puntos de función ajustados
El análisis de puntos de función plantea el ajuste de los Puntos de Función

calculados a partir de las transacciones y archivos, mediante la evaluación de 14
características preestablecidos. A cada una de estas características se le asigna un
valor (en una escala de 0 a 5) que indica la importancia de la característica para el
sistema bajo análisis. El significado del valor asignado a cada característica es el
siguiente:
 0: No presente o sin influencia
 1: Influencia incidental
 2: Influencia moderada
 3: Influencia media
 4: Influencia significativa
 5: Fuerte influencia
N° Característica Descripción Valor
1 Comunicación de datos Comunicación entre las solicitudes del 5
cliente y el servidor.
2 Procesamiento de datos Manejo de consultas, modificación, 5
distribuido inserción y eliminación de datos en el
servidor mediante las herramientas de
administración, generación de
informes y registro.
3 Rendimiento Las consultas deben ser efectuadas de 3
manera eficiente para no producir
cuellos de botella.
4 Configuración utilizada Se utilizara fuertemente la plataforma, 3
fuertemente en especial a fines y principio de cada
mes.
5 Tasa de transacción Las transacciones se harán 4
diariamente y varias veces al día.
6 Entrada de datos en línea Toda la información ingresada es en 5
línea.
7 Eficiencia del usuario final El usuario final son varios y el sistema 4
apunta a mejorar en general un
procedimiento de registro y aportar con
información oportuna.
4
8 Actualización en línea Existe una constante actualización del 3

sistema a medida se ingresan los
registros.
9 Procesamiento complejo No existen procesamientos muy 1
complejos.
10 Reusabilidad La aplicación cumplirá varias de las 3
necesidades de los usuarios
11 Facilidad de instalación El acceso e instalación es fácil 3
12 Facilidad de operación El sistema está diseñado para un uso 3
fácil y ágil
13 Sitios múltiples La aplicación será instalada en un 4
servidor accesible desde varios
equipos clientes
14 Facilidad del cambio La aplicación es flexible a cambios 2
tanto a nivel hardware como software
Total 48
Tabla 5.4 Determinación de puntos de función no ajustados.
El cálculo factor de ajuste está dado por

14
0,65 + 0,01 ∗ ∑ 𝐶𝑖
𝑖=1
Factor de ajuste = 0,65 + 0,01 * 48 = 1,13

Determinación de los puntos de función ajustados:
Puntos de función no Factor de ajuste Puntos de función
ajustados (PF * FA)
175 1,13 198
Tabla 5.5 Calculo de puntos de función.
6.3.2.3 Determinación del esfuerzo en base a los puntos de función

ajustados
La determinación del esfuerzo en base a los puntos de función ajustados se

realiza utilizando la productividad esperada del equipo de trabajo. El valor de
productividad esperada que se utilizará en este caso, corresponderá a la
productividad promedio mundial por punto de función, es decir, 7.7 puntos de
función por hombre-mes.
Esfuerzo = Puntos de Función [PF] / Productividad [PF/HM] [HM]
Esfuerzo = 198 [PF] / 7.7 [PF / HM] = 25,7 [HM]
5
Para determinar el tiempo de desarrollo del proyecto, se debe conocer la

cantidad efectiva de personas que participará durante su ejecución. La cantidad
de personas que participará en el desarrollo del proyecto es igual a 2 personas.
Luego, el tiempo de desarrollo es igual a:
Tiempo de Desarrollo = Esfuerzo [HM] / Personas [H] [M]
Tiempo de Desarrollo = 25,7 [HM] / 2 [H] = 12,9 [M]
6.3.2.4 Costo de desarrollo del sistema
Para el desarrollo del sistema se necesitaran dos personas, cuyo sueldo

mensual será de $600.000 para cada uno.
Por lo tanto, el costo en 12 meses con el trabajo de dos personas es de
$14.400.000.-
6.3.2.5 Costos anuales fijos
 Servicio de hosting anual tiene un valor que bordea $60.000.

 Inscripción de dominio anual tiene un valor de $9.950 (un año de
cobertura).
6.3.2.6 Otros costos
6.3.2.6.1 Publicidad
Para la publicidad del sistema como producto, se ha considerado contratar un

banner publicitario en el Portal Inmobiliario, ya que es el más conocido, confiable
y al que más recurren los corredores de propiedades para publicar anuncios de
propiedades.
El costo de contratar este servicio tiene un valor de 5 UF + IVA, y este es un
valor mensual.
6.3.2.6.2 Venta del sistema

6
Para la venta del sistema, se requiere de un vendedor con el fin de ofrecer y

vender el producto software. Se considera un sueldo mensual de un vendedor
por $270.000.-
Por lo que el costo en 12 meses de un vendedor es de $3.240.000.-
6.3.2.6.3 Capacitación a los usuarios
Se requiere dar capacitación a los usuarios para obtener una buena experiencia
de uso del sistema, por lo tanto, se necesita una persona que se encargue de
esta responsabilidad.
La capacitación tiene un costo adicional al desarrollo del sistema de $200.000.-
El monto total de la capacitación será repartido en un 50% para la persona
encargada de capacitar y el otro 50% será considerado como parte de los
ingresos del proyecto.
A continuación se detallan los cálculos del costo de la persona encargada de la
capacitación:
La capacitación es por 2 horas durante una semana.
Costo de hora-hombre al día: $10.000.-
Dado que a la semana se trabajan 10 horas, el costo de la capacitación es de
$100.000 por sistema, lo que coincide con el 50% que le corresponde al
capacitador.
6.3.2.6.4 Mantención al sistema
Se requiere de una persona de forma semi-presencial para la mantención del

sistema. Esto tiene un costo adicional de $150.000 y se cobra de forma mensual
por sistema. Donde el monto total de la mantención se repartirá en $50.000 como
ingresos del proyecto y el resto para la persona encargada de la mantención.
A continuación se detallan los cálculos del costo de la mantención:
La mantención es por 2 horas a la semana.
Costo de hora-hombre al día: $12.500.-
Dado que al mes se trabajan 8 horas, el costo mensual del encargado de la
mantención es de $100.000.-
Al año el costo se eleva a $1.200.000.-
7
6.3.2.6.5 Flujo de Ingresos
Para determinar la evaluación económica se tienen los siguientes supuestos:

 Horizonte de inversión: 4 años.
 Proyectos vendidos por año: 2 (cada uno a $6.000.000 ).
Año0 Año1 Año2 Año3 Año4
Ingresos 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000
Capacitación 400.000 400.000 400.000 400.000
Mantención (mensual) 3.600.000 3.600.000 3.600.000 3.600.000
Total ingresos 16.000.000 16.000.000 16.000.000 16.000.000
Inversion Sistema
Programadores - 14.400.000
Capacitación - 200.000 - 200.000 - 200.000 - 200.000
Mantención - 2.400.000 - 2.400.000 - 2.400.000 - 2.400.000
Vendedor - 3.240.000 - 3.240.000 - 3.240.000 - 3.240.000
Publicidad - 1.819.704 - 1.819.704 - 1.819.704 - 1.819.704
Hosting, dominio - 69.950 - 69.950 - 69.950 - 69.950 - 69.950
Total egresos - 14.469.950 - 7.729.654 - 7.729.654 - 7.729.654 - 7.729.654
TOTAL - 14.469.950 8.270.346 8.270.346 8.270.346 8.270.346
VAN 14.018.382
TIR 0,44
TASA 30%
Tabla 5.6 Flujo de ingresos.

8
7 REQUERIMIENTOS
7.1 Requerimientos funcionales
Los requerimientos funcionales que abarca el proyecto son los siguientes:

 Registrar cliente permanente.
 Registrar las propiedades del cliente permanente.
 Registrar el contrato de arrendamiento de una propiedad de un cliente
permanente.
 Registrar el arrendatario de una propiedad de un cliente permanente.
 Registrar el codeudor de un arrendatario de un cliente permanente.
 Registrar los distintos tipos de pagos asociados al arrendamiento de una
propiedad (arriendo, mes de garantía, abonos, gastos de agua y luz,
multas) de un cliente permanente.
 Registrar depósito por cada tipo de pago de un cliente permanente.
 Registrar chequera.
 Registrar cheque.
 Registrar egreso (con o sin cheque) de un cliente y de la empresa.
 Registrar reajuste de renta de una propiedad de un cliente permanente.
 Registrar el reembolso asociado a un egreso.
 Anular contrato de arrendamiento de un arrendatario de un cliente
permanente.
 Emitir informe de depósito.
 Emitir informe de cheques.
 Emitir informe de egreso sin cheque u otro.
 Generar recibo de arriendo (comprobante).
 Generar liquidación de un cliente permanente.
 Generar liquidación de la empresa.
 Exportar en formato Excel los distintos tipos de informes generados.
 Exportar en formato Excel los distintos tipos de liquidaciones generadas.
 Publicar una propiedad disponible para arrendar o vender.
 Registrar cliente ocasional.
 Registrar la propiedad de un cliente ocasional.
 Registrar el arrendatario de la propiedad del cliente ocasional.
 Registrar los distintos tipos de pagos asociados a la propiedad del cliente
ocasional.
 Registrar el depósito por cada tipo de pago asociado a la propiedad del
cliente.
 Generar liquidación de un cliente ocasional.
9
7.2 Requerimientos no funcionales
Los requerimientos no funcionales del sistema se detallan en la siguiente tabla.
Nro Propiedad Descripción

El sistema tiene un porcentaje del 96% de
1 Fiabilidad
disponibilidad.
El sistema debe ser de fácil uso e intuitivo
para el usuario.
2 Usabilidad
Tiempo de capacitación: 2 horas durante una
semana.
El sistema debe autenticar al usuario al
3 Seguridad requerir una clave cada vez que solicite
acceso al sistema.
El sistema debe entregar un tiempo de
4 Eficiencia respuesta entre un intervalo superior a 0
segundos e inferior a 5 segundos.
Tabla 6.1 Requerimientos no funcionales.
10
7.3 Especificación de requerimientos
Esta sección contiene la descripción de los requerimientos funcionales del

sistema considerados dentro del proyecto.
R-01 Registrar cliente permanente.

Especificación (nivel del sistema)
El sistema deberá permitir:
Nro Detalle Restricciones
1 Registrar el rut del cliente. No debe ser nulo.
2 Registrar el nombre o razón social. No debe ser nulo.
3 Registrar el número de cuenta corriente. Puede ser nulo.

Registrar el nombre del banco al que pertenece la
4 Puede ser nulo.
cuenta corriente.
5 Registrar la dirección. No debe ser nulo.
6 Registrar la región. No debe ser nulo.
7 Registrar la comuna. No debe ser nulo.
8 Registrar el teléfono de contacto o celular. No debe ser nulo.
9 Registrar el correo electrónico. Puede ser nulo.
10 Registrar el valor de la comisión por administración. No debe ser nulo.

No debe ser nulo.
Los porcentajes posibles de
11 Registrar el porcentaje de impuesto.
impuesto son: -10%, 0% o
+10%.
No debe ser nulo.
Los números de cuenta
corriente posibles son:
Registrar el número de cuenta corriente por la que se
12 ‘0201364487’ (Banco Itaú),
rige.
‘101-19-633-04’ (Banco de
Chile) o ‘101-22187-08’ (Banco
de Chile).
R-02 Registrar propiedad del cliente permanente.

No debe ser nulo.
1 Registrar el identificador de la propiedad.
Puede ser alfanumérico.
11
Sólo debe incluir el nombre de

la calle o pasaje, no debe
incluir el número y/o block.
No debe ser nulo.
Los tipos posibles de
3 Registrar el tipo de propiedad. propiedad son: 0 (Casa), 1
(Departamento) o 2
(Comercial).
4 Registrar el número y/o block. No debe ser nulo.
5 Registrar la región. No debe ser nulo.
6 Registrar la comuna. No debe ser nulo.
7 Registrar el rol de la propiedad. No debe ser nulo.
8 Registrar el nombre del grupo al que pertenece. No debe ser nulo

No debe ser nulo.
Los posibles estados son: 0
9 Registrar el estado de la propiedad. (Arriendo), 1 (Arrendado), 2
(En reparación), 3 (Vendida),
4(Venta) y 5 (Nueva).
10 Registrar la superficie de la propiedad. No debe ser nulo.
11 Registrar la cantidad de habitaciones. No debe ser nulo.
12 Registrar la cantidad de baños. No debe ser nulo.
13 Registrar la cantidad de estacionamientos. No debe ser nulo.
14 Registrar la descripción de propiedad. No debe ser nulo.
15 Adjuntar foto de la propiedad. Puede ser nulo.
Registrar el contrato de arrendamiento de la propiedad de un cliente

R-03
permanente.
No debe ser nulo.
1 Registrar el número del contrato.
Autoincremental.
2 Registrar el monto de la renta. No debe ser nulo.
12
3 Registrar el monto del mes de garantía. No debe ser nulo.
4 Registrar el día de pago. No debe ser nulo.

No debe ser nulo.
Los tipos posibles de contrato
5 Registrar el tipo de contrato de arrendamiento.
son: 1 (Arriendo) o 2 (Arriendo
y Administración).
Registrar el interés mensual por retraso del pago de
6 No debe ser nulo.
renta.
Adjuntar el documento del contrato de arrendamiento
7 Puede ser nulo
en formato Word.
No debe ser nulo.
Los estados posibles del
8 Registrar el estado del contrato.
contrato son: 0 (Nulo) y 1
(Vigente).
Registrar la fecha de inicio del registro del primer
9 No debe ser nulo.
mes de renta a cobrar.
10 Registrar la fecha de inicio del contrato. No debe ser nulo.
11 Registrar la fecha de término del contrato. No debe ser nulo.
R-04 Registrar el arrendatario de la propiedad de un cliente permanente.

1 Registrar el rut del arrendatario. No debe ser nulo.
3 Registrar la nacionalidad. Puede ser nulo.

Puede ser nulo.
Los estados posibles son:
4 Registrar el estado civil.
Soltero, Casado, Divorciado,
Viudo o No aplica.
5 Registrar la profesión u ocupación. Puede ser nulo
7 Registrar la ciudad. No debe ser nulo.
R-05 Registrar el codeudor del arrendatario de un cliente permanente.

13
1 Registrar el rut del codeudor. No debe ser nulo.
2 Registrar el nombre. No debe ser nulo.
3 Registrar la nacionalidad. Puede ser nulo.

Puede ser nulo.
Los estados posibles son:
4 Registrar el estado civil.
Soltero, Casado, Divorciado,
Viudo o No aplica.
5 Registrar la profesión u ocupación. Puede ser nulo
7 Registrar la ciudad. No debe ser nulo.
R-06 Registrar el pago de arriendo de una propiedad de un cliente permanente.

No debe ser nulo.
1 Registrar el número de pago.
Autoincremental.
No debe ser nulo.
2 Registrar el monto pagado. El monto debe ser mayor o
igual a cero.
Puede ser nulo.
Los medios posibles de pago
3 Registrar el medio de pago.
son: Efectivo, Transferencia o
Cheque.
No debe ser nulo.
4 Registrar el modo de pago. Los modos de pago posibles
son: Renta u Otro.
Registrar el número de la cuenta corriente donde se
5 Puede ser nulo.
hace el pago (depósito).
6 Registrar la fecha del mes de renta a pagar. No debe ser nulo.
7 Registrar la descripción. No debe ser nulo.
8 Registrar la fecha en la que se realiza el pago. No debe ser nulo.

No debe ser nulo.
9 Registrar el tipo de pago. Los tipos de pagos posibles
son: 1 (Renta) o 2 (Otro).
Registrar la fecha del mes de liquidación en donde
10 No debe ser nulo.
debe figurar el pago.
14
R-07 Registrar el abono a un pago de una propiedad de un cliente permanente.

No debe ser nulo.
1 Registrar el número del abono.
Autoincremental.
2 Registrar la fecha del pago. No debe ser nulo.
No debe ser nulo.
igual a cero.
No debe ser nulo.
Los medios posibles de pago
4 Registrar el medio de pago.
son: Efectivo, Transferencia o
Cheque.
5 No debe ser nulo.
No debe ser nulo.
6 Registrar el modo de pago. Los modos de pago posibles
son: Renta.
8 No debe ser nulo.
debe figurar el pago.
No debe ser nulo.
9 Registrar el estado del pago. Los estados posibles de pago
son: 1 (Saldo) o 2 (Abono).
R-08 Registrar el depósito por cada tipo de pago de un cliente permanente.

No debe ser nulo.
1 Registrar el número de depósito.
Autoincremental.
2 Registrar la fecha del depósito. No debe ser nulo.
Registrar el número de cuenta corriente de destino
3 No debe ser nulo.
del depósito.
4 Registrar la glosa. No debe ser nulo.
5 Registrar el monto. No debe ser nulo.
6 Registrar el tipo de depósito. No debe ser nulo.

15
Los tipos posibles de depósito

son: 1 (Comisión por
administración sin impuesto), 2
(Comisión arrendamiento-
arrendador), 3 (Comisión
arrendamiento-arrendatario), 4
(Comisión venta-comprador), 5
(Comisión venta-vendedor), 6
(Comisión de administración
final), 7 (Comisión de
administración de otra ctacte),
8 (Ingresos), 9 (Otros
ingresos), ‘occ’ (Comisión
arrendamiento liquidación
cliente), ‘saldo’ (Saldo en
contra liquidación anterior) y
‘saldo2’ (Saldo a favor
liquidación).
Registrar el número de cuenta corriente de origen del
7 No debe ser nulo.
depósito.
8 Registrar el medio de pago del depósito. Puede ser nulo.
9 Registrar el número de comprobante de depósito. Puede ser nulo.
R-09 Registrar chequera.

No debe ser nulo.
1 Registrar el identificador de chequera.
Autoincremental.
No debe ser nulo.
2 Registrar el número de chequera.
Debe ser mayor a cero.
3 Registrar el número de la cuenta corriente. No debe ser nulo.
R-10 Registrar cheque.

1 Registrar el identificador del cheque. No debe ser nulo.

No debe ser nulo.
2 Registrar el número del cheque.
16
R-11 Registrar egreso.

1 Registrar el identificador del cheque. No debe ser nulo.
2 Registrar la fecha del cheque. No debe ser nulo.
3 Registrar la glosa. No debe ser nulo.
4 Registrar el monto. No debe ser nulo.

No debe ser nulo.
Los tipos posibles son:
‘Normal’ (Egreso de liquidación
sin impuesto), ‘Normal2’
(Egreso de liquidación con
impuesto), ‘Normal3’ (Abono y
depósito a cliente), ‘ebarba’
(Egreso barbagelata), ‘htc’
(Socio H.T.C), ‘mbc’ (Socio
5 Registrar el tipo de egreso o cheque. M.B.C), ‘reembolsocta’
(Reembolso entre cuentas
corrientes), ‘comchile1’
(Comisión administración Chile
1), ‘comchile2’ (Comisión
administración Chile 2), ‘occ2’
(Egreso sin cheque cliente),
‘nulo’ (Cheque nulo) o
‘cajachica’ (Cheque caja
chica).
6 No debe ser nulo.
debe figurar el egreso.
R-12 Registrar el reajuste de renta de una propiedad de un cliente permanente.

No debe ser nulo.
1 Registrar el número del reajuste.
Autoincremental.
No debe ser nulo.
2 Registrar el monto.
3 Registrar la fecha. No debe ser nulo.
Anular el contrato de arrendamiento de un arrendatario de un cliente

R-13
permanente.
17

1 Modificar el estado del contrato. No debe ser nulo.
2 Modificar la fecha de término del contrato. No debe ser nulo.
R-14 Registrar cliente ocasional.

1 Registrar el rut del cliente. No debe ser nulo.
3 Registrar la dirección No debe ser nulo.

No debe ser nulo.
Los posibles tipos de cliente
4 Registrar el tipo de cliente ocasional.
son: 1 (Por corretaje) o 2 (Por
venta).
R-15 Registrar propiedad del cliente ocasional.

No debe ser nulo.
1 Registrar el identificador de la propiedad.
Puede ser alfanumérico.
No debe ser nulo.
Sólo debe incluir el nombre de
2 Registrar la dirección.
la calle o pasaje, no debe
incluir el número y/o block.
3 Registrar el número y/o block. No debe ser nulo.
No debe ser nulo.
Los tipos posibles de
4 Registrar el tipo de propiedad. propiedad son: 0 (Casa), 1
(Departamento) o 2
(Comercial).
5 Registrar el rol de la propiedad. No debe ser nulo.
No debe ser nulo.
Los posibles estados son: 0
6 Registrar el estado de la propiedad.
(Desocupada), 1 (Arrendada),
2 (Vendida).
R-16 Registrar el arrendatario de la propiedad ocasional.
18

1 Registrar el rut del arrendatario. No debe ser nulo.
R-17 Registrar pago asociado a una propiedad ocasional.

No debe ser nulo.
1 Registrar el número de pago.
Autoincremental.
2 Registrar la fecha en la que se realiza el pago. No debe ser nulo.

No debe ser nulo.
igual a cero.
No debe ser nulo.
5 Registrar el tipo de pago. Los tipos posibles son: 1
(Ingreso) o 2 (Otros ingresos).
6 Puede ser nulo.
R-18 Registrar depósito por cada tipo de pago de un cliente ocasional.

No debe ser nulo.
1 Registrar el número de depósito.
Autoincremental.
2 Registrar la fecha en la que se realiza el depósito. No debe ser nulo.

No debe ser nulo.
igual a cero.
5 No debe ser nulo.
hace el depósito.
19
R-19 Registrar reembolso asociado a un egreso.

No debe ser nulo.
1 Registrar el número de reembolso.
Autoincremental.
20
8 MODELOS Y DIAGRAMAS
8.1 Diagramas de casos de uso
Descripción de los actores del sistema
 Administrador de Propiedad: Principal

Responsable de registrar el contrato de arrendamiento, registrar los pagos,
generar comprobante de arriendo, generar la liquidación al cliente, registrar
reajuste de renta, generar informe de depósitos y cheques, etc. En general,
casi la totalidad de los requerimientos funcionales del sistema están
relacionados con apoyar la gestión del administrador de propiedad.
 Jefe: Principal
Responsable de revisar los informes de depósitos y la liquidación de la
empresa, también de publicar una propiedad disponible para arrendar.
8.1.1 Diagrama de Casos de Uso para requerimiento REQ-001
Diagrama de casos de uso para requerimiento REQ-001: Este diagrama de casos

de uso ilustra la manera en que se administran los clientes de la empresa.
21
8.1.1.1 CU-001 Ingresar Cliente
ID Caso de Uso CU-001

Nombre Caso de
Ingresar Cliente
Uso
Actor Administrador de Propiedad
Descripción Caso de uso que define el comportamiento del sistema al
ingresar un cliente.
Precondiciones El usuario debe acceder al sistema GESBAR.
El usuario debe pasar por el caso de uso CU-005 Listar
Clientes.
Flujo Normal 1. El usuario ingresa a la opción Administración  Clientes
desde el menú lateral.
2. El sistema despliega una lista de los clientes ingresados.
3. El usuario pulsa el botón Nuevo.
4. El sistema despliega el formulario Ingresar Cliente.
5. El usuario completa los siguientes campos:
 RUT: Campo de tipo textbox, el cual debe permitir el
ingreso de un máximo de 10 caracteres (incluyendo el
guion) y acorde al siguiente formato: Ejemplo: 18268243-
8.
 Nombre: Campo de tipo textbox, el cual debe permitir el
ingreso de un máximo de 100 caracteres.
 Dirección: Campo de tipo textbox, el cual debe permitir
el ingreso de un máximo de 70 caracteres.
 Región: Campo de tipo dropdownlist, precargado con el
valor “Seleccionar” y que despliega una lista de las
regiones de Chile.
 Comuna: Campo de tipo dropdownlist, precargado con
el valor “Seleccionar” y que despliega una lista de las
comunas de Chile pertenecientes a la región
seleccionada en el campo Región.
 Teléfono: Campo de tipo textbox, el cual debe permitir el
 Email: Campo de tipo textbox, el cual debe permitir el
 Banco: Campo de tipo textbox, el cual debe permitir el
 N° Cta. Cte.: Campo de tipo textbox, el cual debe permitir
el ingreso de un máximo de 20 caracteres.
 Impuesto: Campo de tipo dropdownlist, precargado con
el valor “Seleccionar” y que despliega una lista con las
siguientes opciones:
o + 10 %
o 0%
o – 10 %
22
 Comisión por admin.: Campo de tipo textbox, el cual

debe permitir el ingreso de un máximo de 9 caracteres de
tipo numérico.
 Cta. Cte. ByC: Campo de tipo dropdownlist, precargado
con el valor “Seleccionar” y que despliega una lista con
las siguientes opciones:
o ByC Itaú
o ByC Chile 1
o ByC Chile 2
6. El usuario pulsa el botón Enviar.
7. El sistema registra la información.
8. Fin del caso de uso.
Postcondiciones Es ejecutado caso de uso CU-005 Listar Clientes.

23
24
8.2 MODELO RELACIONAL
Modelo 8.1 Modelo relacional de datos, parte 1.

25
Modelo 8.1 Modelo relacional de datos, parte 2.

26
9 PRUEBA DE SOFTWARE
27
10 MANUAL DE USUARIO
28
12 CONCLUSIONES

Informe Final

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5.1 Objetivo General

El objetivo principal es desarrollar un sistema informático para la administración

5.2 Objetivos Específicos

 Asegurar la consistencia de los datos ingresados, reduciendo así información

6.1 Factibilidad Técnica

Para mantener la plataforma disponible a los usuarios se deben disponer de

Las herramientas necesarias para la creación de contenidos:

6.2 Factibilidad Legal

6.2.1 Código de Ética de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios

A pesar de no existir regulación acerca de ejercer como corredor de propiedad

La ley de protección de datos contempla el tratamiento de datos personal en

ser informada respecto del propósito del almacenamiento y su posible

6.3 Factibilidad Económica

6.3.1 Modelo de Negocios Canvas

6.3.1.1 Segmento de cliente

6.3.1.4 Relación con los clientes

6.3.1.5 Fuentes de ingresos

6.3.1.7 Actividades claves

A continuación se incluye una imagen, que resume el modelo de negocios canvas.

Figura 5.1 Modelo de negocios canvas.

6.3.2 Puntos de Función

Es una métrica que permite cuantificar el tamaño y la complejidad de un sistema

El Análisis de los Puntos de Función no ajustados corresponde a una medida de la

COMPONENTE SIMPLE PROMEDIO ALTO

Tabla 5.2 Ponderación del componente según implicancia.

N° Descripción Baja Media Alta Valor

Archivo No se utilizaron almacenes de datos

6.3.2.2 Determinación de puntos de función ajustados

El análisis de puntos de función plantea el ajuste de los Puntos de Función

8 Actualización en línea Existe una constante actualización del 3

El cálculo factor de ajuste está dado por

Factor de ajuste = 0,65 + 0,01 * 48 = 1,13

6.3.2.3 Determinación del esfuerzo en base a los puntos de función

La determinación del esfuerzo en base a los puntos de función ajustados se

Para determinar el tiempo de desarrollo del proyecto, se debe conocer la

6.3.2.4 Costo de desarrollo del sistema

Para el desarrollo del sistema se necesitaran dos personas, cuyo sueldo

6.3.2.5 Costos anuales fijos

 Servicio de hosting anual tiene un valor que bordea $60.000.

6.3.2.6 Otros costos

Para la publicidad del sistema como producto, se ha considerado contratar un

6.3.2.6.2 Venta del sistema

Para la venta del sistema, se requiere de un vendedor con el fin de ofrecer y

6.3.2.6.3 Capacitación a los usuarios

6.3.2.6.4 Mantención al sistema

Se requiere de una persona de forma semi-presencial para la mantención del

6.3.2.6.5 Flujo de Ingresos

Para determinar la evaluación económica se tienen los siguientes supuestos:

Tabla 5.6 Flujo de ingresos.

7.1 Requerimientos funcionales

Los requerimientos funcionales que abarca el proyecto son los siguientes:

7.2 Requerimientos no funcionales