¿Qué es saneamiento por evicción y en qué caso se da?

Para comprender la figura del saneamiento por evicción u obligación de saneamiento es

necesario definir evicción, hay evicción cuando por sentencia judicial se ha despojado al
comprador de la cosa que compró, en virtud de un derecho que pertenecía a un tercero.
Por ejemplo una persona que poseía la cosa antes de que fuera vendida inicia un
proceso de pertenencia y por medio de sentencia se le reconoce la prescripción
adquisitiva de dominio y este despoja al comprador en virtud del derecho reconocido por
medio de la providencia judicial.
La evicción puede ser total o parcial como lo expresa el artículo 1894 del código civil:
«hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de
ella, por sentencia judicial»

Entonces teniendo en cuenta lo anterior el saneamiento por evicción es una obligación

que le corresponde al vendedor de una cosa cuando el comprador es despojado o
perturbado en todo en parte, es decir, amparar en el dominio y uso de la cosa, pero
además el saneamiento por evicción comprende responder por los vicios ocultos de la
cosa.
Para que se dé el saneamiento por evicción es necesario que la causa de la evicción sea
anterior a la venta.
La obligación de saneamiento por evicción comprende lo siguiente:
 La restitución de precio de la cosa vendida.
 El pago de los gastos del contrato sufragados por el comprador.
 El pago del valor de los frutos que el comprador hubiese sido obligado a restituir al
vendedor.
 El pago de las costas que el comprador hubiere sufrido a causa de la demanda.
 El pago de aumento del valor de la cosa evicta que esta haya tomado en poder del
comprador.

Con esta acción se busca proteger al comprador de una cosa, para que, cuando este se
vea perturbado o privado de su derecho de propiedad por medio de una sentencia judicial,
el comprador pueda exigir al vendedor que responda por dicha perturbación o privación
de la cosa y además reclamar por los vicios ocultos de la misma.
Efectos de la obligación del vendedor de saneamiento por evicción

Cuando el comprador de una cosa es privado de todo o parte de ella, por sentencia
judicial como lo expresa el código civil, es obligación del vendedor de la cosa, cumplir su
obligación de sanear por evicción, siempre y cuando la evicción haya ocurrido por una
causa anterior a la venta.
El vendedor de una cosa esta en la obligación de cumplir su obligación de saneamiento
por evicción a menos que se haya estipulado en el contrato lo contrario. Esta obligación
genera unas consecuencias para el vendedor de la cosa las cuales son las siguientes:
1. Le corresponde al vendedor restituir el precio de la cosa, dicho precio es el que
pago el comprador cuando se celebro el contrato, aunque la cosa en el momento
del saneamiento por evicción cueste menos, el vendedor tiene que restituir el
precio que le fue pagado.
2. También debe restituir lo que se hubiere gastado el comprador en la celebración
del contrato.
3. Los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño.
4. Las costas de la demanda que hubiere sufrido el comprador como consecuencia
de la demanda.
5. Si la cosa evicta había aumentado su valor en poder del comprador, ya sea por el
transcurso de tiempo o por causas naturales, dicho aumento de valor también
deberá ser pagado por el vendedor.

En el último caso, por el contrario si la cosa hubiere disminuido de precio por el deterioro
del cual el comprador haya sacado provecho, en la restitución del precio se debe hacer el
respectivo descuento. En cuanto a que la cosa haya aumentado su valor en poder del
comparador, se reembolsara el valor que haya sido causado por mejoras necesarias o
útiles que haya hecho el comprador.
Por último cuando se trate de un vendedor de mala fe, este será obligado incluso a pagar
la mejoras voluptuarias que haya realizado el comprador.

Casos en los que cesa la obligación del vendedor de saneamiento por evicción
El saneamiento por evicción es una obligación del vendedor que consiste en amparar al
comprador en caso de ser este privado de la cosa en todo o parte de ella, siempre y
cuando la evicción tenga una causa anterior al contrato de compraventa de acuerdo con
las reglas establecidas en el código civil.
Sin embargo hay casos en que esta obligación puede cesar para el vendedor, de acuerdo
con lo establecido en el artículo 1903 del código civil, la obligación de saneamiento por
evicción del vendedor cesa, en los siguientes casos:
 Cuando el comprador se somete a árbitros con la persona que reclama, sin que
haya autorización del vendedor, y las resultas del pleito sean en contra del
comprador.
 Cuando el comprador pierde la posesión por un hecho suyo y por este motivo se
genera la evicción.

Solo en estos casos expresamente consagrados en la ley cesa la obligación del vendedor
de amparar al comprador en caso de evicción; de igual forma en caso de evicción el
comprador debe denunciarle el pleito al vendedor, pues si omite efectuar dicha
comunicación, tampoco estará el vendedor obligado a sanear, según lo establecido en el
artículo 1899 del código civil, el cual establece lo siguiente:
“El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deberá
citar al vendedor para que comparezca a defenderla.
Esta citación se hará en el término señalado por las leyes de procedimiento.
Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al
saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será
responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna
defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa”.
Por ultimo respecto a este tema también es conveniente mencionar que en caso de que
el vendedor no oponga defensa alguna en el proceso y se allana al cumplir la obligación
de saneamiento, si el comprador asume el la defensa y pierde el proceso no podrá exigirle
al vendedor las costas, ni los frutos que se hayan pagado al dueño del bien.

Pacto que exime al vendedor del saneamiento por evicción

En las relaciones contractuales la buena fe, es una figura jurídica que juega un papel
importante. En un contrato de compraventa es válido que las partes acuerden que el
vendedor queda eximido de su obligación de saneamiento por evicción, pero cuando ha
habido mala fe por parte del vendedor al suscribir ese pacto que lo exonera de tal
obligación, dicho pacto es nulo.
Un ejemplo de mala fe en esta situación es que el vendedor tenga conocimiento de que
por ejemplo la casa que vendió se encuentra en posesión de otra persona, entonces la
validez del pacto que exime al vendedor de su responsabilidad respecto a la evicción es
válida si se obro de buena fe, es decir, no tenía conocimiento de situaciones que pudieran
privar al comprador de la cosa comprada.
Pero, ¿exime de la obligación de restituir el precio la estipulación que exonera al vendedor
del saneamiento por evicción? Aunque las partes hayan acordado clausula a través de la
cual se exonera al vendedor del saneamiento por evicción, no por esto se absuelve de la
obligación de restituir el precio de la cosa en caso de evicción.
La obligación de restituir el pecio completo de la cosa evicta, debe hacerlo el vendedor
aunque se presenten las siguientes situaciones:
 Aunque la cosa haya sido estropeada.
 Aunque el precio haya disminuido, es decir, se haya desvalorizado.

A pesar de que el deterioro o disminución del precio de la cosa se hayan causado por
negligencia del comprador le corresponde al vendedor pagar el precio integro de la cosa
en caso de evicción, a menos que el comprador haya sacado provecho del deterioro, en
tal caso se hará el descuento correspondiente.
Todo esto según lo preceptuado en el artículo 1909 del código civil, el cual dice lo
siguiente:
“La estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, no le exime
de la obligación de restituir el precio recibido.
Y estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o
disminuido de cualquier modo su valor, aún por hecho o negligencia del comprador, salvo
en cuanto éste haya sacado provecho del deterioro.
Cesará la obligación de restituir el precio si el que compró lo hizo a sabiendas de ser
ajena la cosa, o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción especificándolo.
Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que se ha de
presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión
de la venta.”

¿Existe obligación de saneamiento por evicción o vicios redhibitorios en las ventas

forzadas?

Las ventas forzadas son aquellas que como su nombre lo indica las efectúa una autoridad
judicial para satisfacer en algunos casos las deudas a los acreedores de una persona, por
ejemplo cuando los bienes hipotecados son embargados y posteriormente vendidos para
satisfacer la obligación del deudor a sus acreedores.
En las ventas forzadas el vendedor es la autoridad judicial a la que le corresponde con el
producto de la venta pagar a los acreedores del deudor, entonces ¿procede la acción de
saneamiento por evicción en las ventas forzadas?
El código civil establece que en el caso de ventas forzadas, si la cosa vendida resulta
evicta, a lo único que se encontrara obligado el vendedor será a la restitución del precio
pagado por el comprador, es decir, que en ningún momento habrá lugar a indemnización
alguna por perjurios, ni la obligación de sanear comprenderá efecto alguno distinto a la
restitución del precio pagado.
Respecto a la acción de saneamiento por vicios ocultos de la cosa, esta no es procedente
en principio en las ventas forzadas, sin embargo si el vendedor no ha podido o no ha
debido ignorar los vicios de la cosa y aún así no los declaro al comprador habrá lugar a
que el comprador ejerza la acción redhibitoria por vicios ocultos.
Cuando el vendedor en las ventas forzadas tiene conocimiento de los vicios de la cosa
también hay lugar a solicitar la indemnización de los perjuicios que haya causado la venta
de la cosa con vicios ocultos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1922 del
código civil, el cual señala lo siguiente:
“La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por autoridad de la
justicia. Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa
vendida, no los hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción
redhibitoria y a la indemnización de perjuicios”.
Para efectos de la acción redhibitoria por vicios ocultos haya tener en cuenta que el
código civil establece un prescripción se seis meses respecto a las cosas muebles y un
años respecto a los inmuebles.

Vicios redhibitorios en el contrato de compraventa

Dentro de las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, está la obligación

de saneamiento ya sea por evicción o por vicios redhibitorios también llamados vicios
ocultos de la cosa.
Cuando una cosa vendida presenta vicios redhibitorios el comprador tiene la facultad de
iniciar una acción redhibitoria, que es la denominada por el artículo 1914 del código civil
así:
«se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se
rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o
mueble, llamados redhibitorios.»

Entonces a través de la acción redhibitoria el comprador puede pedir que se por

terminado el contrato o que se rebaje el precio de la cosa vendida por los vicios ocultos de
esta, así sea mueble o inmueble. Con esta acción se busca proteger al comprador para
que la cosa que fue vendida sea garantizada por el vendedor, si presenta vicios que no
se veían pero que afectan el normal funcionamiento de la cosa comprada.
Para que un vicio sea redhibitorio debe llenar los siguientes requisitos:
 Haber existido los vicios al tiempo de la venta, es decir, que no se generaron
después de esta sino que al momento del contrato ya estaban presentes.
 Que afecten el funcionamiento de la cosa vendida, tanto que si el comprador los
hubiese conocido no hubiere comprado la cosa o hubiese pagado menos por ella.
 No haber sido manifestados por el vendedor, y ser difíciles de detectar por parte
del comprador.

Para que sea procedente la acción redhibitoria es necesario que los vicios cumplan estos
requisitos porque de lo contrario el comprador no obtendrá una decisión judicial a su
favor. Si en el contrato se estipula que el vendedor no estará obligado al saneamiento por
vicios ocultos de la cosa, si estará obligado a responder por aquellos de los cuales tenía
conocimiento y no declaro al comprador.
Si el vendedor conocía los vicios de la cosa y no los declaro o debía haberlos conocido
por su oficio y aun a sabiendas vende la cosa, será obligado además de la disminución
del precio o la restitución según el caso, a indemnizar al comprador por los perjuicios
causados. La acción redhibitoria prescribe en seis meses para las cosas muebles y un
año para las inmuebles.

Opciones del comprador en la compraventa civil cuando la cosa presenta vicios

redhibitorios

Cuando la cosa comprada presenta vicios redhibitorios entiéndase estos como los vicios
ocultos de la cosa, cuando esta situación se presenta el comprador tiene dos opciones,
las cuales se encuentran establecida en el artículo 1917 del código civil, de forma tal que
el comprador puede:
 Pedir que se rescinda el contrato por los vicios redhibitorios.
 O pedir una rebaja en el precio de la cosa.

Para solicitar ya sea que se rescinda el contrato o que se rebaje el precio, el comprador
puede ejercer la acción redhibitoria; los vicios redhibitorios pueden presentarse tanto en
bienes muebles como inmuebles, entonces la acción redhibitoria procede contra los vicios
que se presenten en cualquier tipo de bienes en virtud del contrato de compraventa y de
la obligación de saneamiento de vicios redhibitorios que le asiste al vendedor.
Respecto al tema la Corte Suprema de Justicia en sentencia de 18 de noviembre de 1999,
expediente 5103 dijo lo siguiente:
“Si el vendedor entrega una cosa con vicios de naturaleza intrínseca que le impidan al
comprador el beneficio o uso de la misma, este cuenta con la tutela jurídica para
pretender la resolución del contrato, o la rebaja del precio a su justo valor (acción
estimatoria o quanti minoris), desde luego, perseverando en el contrato y conservando la
cosa.
Bien puede ocurrir que dada la magnitud del vicio que presenta la cosa, está
definitivamente quede inutilizada para servir al fin que naturalmente le corresponde. En
estas circunstancias, razonablemente debe entenderse que el comprador no estaría
interesado en conservarla en su poder con la, consecuente subsistencia de la relación
negocial, caso en el cual quedaría descartada la llamada acción estimatoria quianti
minoris, para dar pasó a una pretensión autónoma compensatoria, destinada a obtener
indemnización de los perjuicios (daño emergente y lucro cesante).
Por último, aunque se haya estipulado en el contrato de compraventa que el vendedor no
esta obligado del saneamiento por los vicios redhibitorios, si deberá sanear aquellos que
conocía y de los cuales no le comunicó al comprador, pues así se encuentra establecido
en el artículo 1916 del código civil

¿Cuánto tiempo tengo para solicitar la rebaja del precio de la cosa comprada
cuando esta presenta vicios?

En la compraventa civil cuando la cosa comprada presenta vicios ocultos el comprador

tendrá acción redhibitoria, la cual consiste en que se rescinda el contrato o en su defecto
que se le rebaje el precio como consecuencia de dichos vicios, la acción redhibitoria tiene
una prescripción establecida en el código civil de seis meses cuando los vicios se
presentan en la venta de cosas muebles.
Cuando se trata de inmuebles esta acción prescribe en un año de conformidad 1923 del
código civil el cual establece lo siguiente:
“La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año
respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que las leyes especiales o las
estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El
tiempo se contará desde la entrega real”
Sin embargo el plazo para la solicitar la rebaja del precio o la rescisión del contrato de
compraventa por presentar la cosa vicios ocultos puede ser mayor al establecido por el
artículo anteriormente mencionado, si así lo establecen las partes en el contrato.
Hay que tener en cuenta además que aunque la acción redhibitoria prescriba, el código
civil establece que aun así el comprador tendrá derecho a la rebaja del precio y a la
indemnización de perjuicios de conformidad con lo establecido en el artículo 1924.
Por otro lado cuando la cosa comprada es necesario enviarla a lugar distante, la
prescripción de la acción de pedir la rebaja de precio será de un año, pero es necesario
en este caso que el comprador desconozca el vicio, sin que este desconocimiento se
deba a su negligencia.

¿Si el comprador es demandado con ocasión de la cosa comprada habrá lugar a

solicitar indemnización de perjuicios al vendedor?

Por el solo hecho de ser demandado el comprador de la cosa con ocasión a la posesión o
al dominio de ella, es obligación del vendedor en virtud de su obligación de saneamiento
asistirlo en el proceso; ahora es necesario que el comprador denuncie el pleito o haga
citar al vendedor para que este comparezca a ejercer la correspondiente defensa.
En caso de que la cosa resulte evicta además de que el comprador tiene derecho a que
se le sanee, de conformidad con todas las prestaciones que incluye la obligación de
saneamiento; si por la evicción se le causó perjuicio, conjuntamente tendrá derecho al
saneamiento y a que se le indemnice todo perjuicio que la evicción le haya generado.
También puede suceder que el comprador sea demandado por la posesión o el dominio
de la cosa comprada y que en el proceso se dicte sentencia que niegue la evicción ¿en
este caso hay lugar a solicitar indemnización de perjuicios por la demanda al vendedor?
El comprador de la cosa, la cual por ejemplo es una casa, es demandado por un tercero
que alega haber adquirido el bien por prescripción adquisitiva de dominio, el comprador al
ser notificado de la demanda que se adelanta en su contra cita al vendedor al proceso
para que en caso de evicción este lo sanee, el vendedor comparece y ejerce la defensa
respectiva, al terminar el proceso se niega la pretensión del tercero, es decir, no hay
evicción.
El comprador puede solicitar la indemnización de los perjuicios causados por la demanda,
aunque se haya negado la evicción, pero solo cuando pruebe que la demanda obedece a
un hecho o culpa del vendedor, ya que de lo contario este último no será obligado al pago
de dichos perjuicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 1912 del código civil,
el cual señala lo siguiente:
“Si la sentencia negare la evicción, el vendedor no será obligado a la indemnización de los
perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en cuanto la demanda
fuere imputable a hecho o culpa del vendedor”.
Si la demanda es atribuible a la culpa o a un hecho del vendedor esta indemnización
comprenderá por lo general los gatos que haya asumido el comprador en el proceso para
ejercer la defensa de la cosa, aunque se haya negado la evicción.

¿Qué debe hacer el comprador cuando se demanda la cosa vendida por causa
anterior a la venta?

En el contrato de compraventa es una de las obligaciones del vendedor, a menos que las
partes hayan acordado lo contrario, que el vendedor debe sanear al comprador por todas
las evicciones cuya causa sea anterior a la venta, este requisito es indispensable, porque
si la causa de la evicción es posterior el vendedor esta librado de esta obligación.
Cuando al comprador se le demanda la cosa comprada, según lo establecido en el código
civil debe citar al vendedor para que comparezca a defenderla, es decir, debe hacer uso
de la figura llamada denuncia del pleito; la correspondiente citación se debe hacer según
las reglas establecidas en el código de procedimiento civil, al respecto el artículo 54 dice
lo siguiente:
“Quien de acuerdo con la ley sustancial tenga derecho a denunciar el pleito que promueva
o que se le promueva, deberá ejercitarlo en la demanda o dentro del término para
contestarla, según fuere el caso.
Al escrito de denuncia acompañará la prueba siquiera sumaria del derecho a formularla y
la relativa a la existencia y representación que fueren necesarias.
El denunciado en un pleito tiene a su vez facultad para denunciarlo en la misma forma
que el demandante o demandado.”
La denuncia del pleito es como una especie de llamamiento en garantía, para que el
vendedor asuma la defensa de la cosa objeto de la demanda; ¿Qué pasa si el comprador
no denuncia el pleito al comprador? Aquí pueden presentarse dos situaciones:
 1. Que la sentencia niegue la evicción, en este caso el vendedor no será
responsable de los perjuicios que la demanda haya causado al comprador, a
menos que fuera imputable a un hecho o culpa suya la demanda.
2. Que la cosa fuere evicta, en este caso el vendedor no será obligado al
saneamiento.

Por otro lado si el vendedor es citado al proceso y no se presenta, responderá por la

evicción, solo se librara de esta responsabilidad si el comprador dejo de oponer alguna
defensa o excepción suya, y por eso fue evicta la cosa, según lo estipulado en el inciso
final del artículo1899 del código civil.
Contrato de Permuta
El contrato de permuta es aquel contrato civil, celebrado entre dos partes, por el que una de las partes se
obliga a transmitir a otra la propiedad de una cosa (mueble o inmueble), con el fin de que ésta, a su vez,
se obligue a transmitirle la propiedad de otra cosa.

Características del contrato de permuta

El contrato de permuta, es consensual. Se perfecciona por el consentimiento, sin necesidad de entregar
una y otra cosa.

El contrato de permuta es recíproco. El contrato de permuta da lugar a dos obligaciones recíprocas, de

cada uno de los permutantes, que, además, tienen la misma naturaleza.

La permuta es un contrato oneroso. Porque cada parte se obliga y tiene su contraprestación en la del otro
permutante.

El contrato de permuta, puede ser de cosa mueble o inmueble.

La permuta es obligacional y traslativo de la propiedad. No transmite por sí misma la propiedad, pero es

traslativo de la propiedad, es título suficiente para transmitirla, junto con el modo, consistente en la
tradición real o ficticia, produce la adquisición de la propiedad en la otra parte.

La permuta de cosa futura

La permuta de cosa futura, ha sido considerado por la jurisprudencia como un contrato atípico, sin
embargo, la permuta de cosa futura ha tenido una aplicación práctica de gran frecuencia, que se ha dado
sobre todo en el ámbito inmobiliario, cuando a cambio de un solar la promotora o la constructora,
permuta unos apartamentos o unas viviendas que se obliga o compromete a construir en dicho solar.

El objeto está determinado cuando consta individualizado o existen elementos suficientes para conocer
su identidad de modo que no hay duda sobre la realidad objetiva sobre las que las partes quisieron
contratar.
Resolución del contrato de permuta
En el supuesto de que uno de los permutantes acreditase que la cosa recibida o que va a recibir del otro
no es de propiedad de éste, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1539 no podrá ser obligado a
entregar la que él ofreció a cambio y cumplirá con devolver la que recibió.

Resolución en caso de evicción o vicios ocultos de la cosa a permutar

En el contrato de permuta, como en el resto de contratos civiles, si el permutante pierde por evicción la
cosa que recibió, podrá optar, en todo caso, entre recuperar la cosa que dio a cambio o reclamar la
indemnización de daños y perjuicios, conforme a lo establecido en el art. 1540 CC, el cual dispone
expresamente que:

El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio,
o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa
que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos
adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero .