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PÔLE DE RECHERCHE URBAINE DES PAYS DE LA LOIRE «lecommerceetlaville:une relation à reconstruire » Synthèse
PÔLE DE RECHERCHE URBAINE DES PAYS DE LA LOIRE «lecommerceetlaville:une relation à reconstruire » Synthèse

PÔLE DE RECHERCHE URBAINE DES PAYS DE LA LOIRE

PÔLE DE RECHERCHE URBAINE DES PAYS DE LA LOIRE «lecommerceetlaville:une relation à reconstruire » Synthèse de

«lecommerceetlaville:une relation à reconstruire »

Synthèse de la rencontre du Pôle de Recherche Urbaine des Pays de la Loire du 31 mai 2012

Près de cinquante personnes ont participé à cette rencontre consacrée au lien entre «commerce et ville une relation à reconstruire» qui a été traité par le regard croisé de deux chercheurs géographes, d’un représentant de CCI et d’un investisseur.

Jean Soumagne, Professeur de géographie et d’aménagement urbain à l’université d’Angers a proposé une approche historico-géographique de la relation ville-commerce, est revenu sur les grandes étapes dont elle a fait l’objet et a donné à voir les différentes problématiques à l’œuvre selon les territoires et échelles considérés. Philippe Auregan, Directeur «Développement des territoires» de la CCI de Maine et Loire a développé une lecture économique de l’activité commerciale en rendant compte des principales tendances observées et enjeux pour les territoires. Frédéric Bottone, en tant que directeur du développement du groupe Klépierre SEGECE Grand Ouest a donné son point de vue d’investisseur quant aux choix d’implantations des commerces et aux partenariats constitués avec les collectivités. Pour conclure, Arnaud Gasnier, Maitre de conférence de géographie et aménagement à l’université du Maine a traité des enjeux et leviers existants pour une réconciliation du lien entre commerces et villes selon les territoires considérés.

CETE de l’Ouest - Département Villes et Territoires

Octobre 2012

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CommerCe et territoire urbain : de lévolution à la révolution

Jean SOUMAGNE,

Professeur de géographie et d’aménagement urbain à l’université d’Angers

La relation ville-commerce est ambiguë tant les deux interagissent entre eux. Le commerce a

ainsi longtemps été considéré par les géographes comme une activité induite par la population, la taille des villes, le pouvoir d’achat des

ménages

avec l’apparition des grandes surfaces, qui ont

contribué à installer l’idée que le commerce pouvait également induire de l’urbanisation, voire même que le tissu commercial constituait en lui même du tissu urbain.

Trois étapes de la relation ville-commerce

Jean Soumagne distingue trois étapes de la relation ville-commerce :

- le commerce générateur de l’urbain

- le commerce accompagnateur de l’urbain

- la révolution commerciale avec les hyper et supermarchés

Le commerce générateur de l’urbain

Historiquement, le développement des villes a suivi celui de leurs fonctions commerciales. Au Moyen Âge, les villes de foires se sont par exemple développées proportionnellement à l’intensité des trafics régionaux et internationaux au sein de bassins de chalandise plus ou moins importants. A côté des villes de foires internationales comme en Flandres, en Champagne ou dans la vallée du Rhône existaient également des villes de foires régionales qui irriguaient les campagnes de la France «des terroirs», mais aussi des villes et marchés locaux-régionaux, assurant à la fois une complémentarité entre ville et campagne et entre terroirs distincts. Ces fonctions commerciales ont d’ailleurs laissé en héritage

présentant

des halles, champs de foires

aujourd’hui un grand intérêt patrimonial pour les petits centres urbains.

Le commerce accompagnateur de l’urbain

Cette perception a cependant évolué

Puis, afin de capter les clientèles et les flux, le commerce a peu à peu accompagné le développement urbain, comme en témoigne la prolifération des boutiques le long des rues et en pied d’immeubles (construction de la deuxième moitié du XIX è siècle). Sont également apparues à cette époque les premières opérations d’urbanisme liées uniquement à la fonction commerciale, comme les «passages» et grands magasins, essentiellement à Paris et dans quelques villes moyennes cependant. En dehors de ces opérations, se sont surtout

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développées des implantations au coup par coup, spontanées et peu organisées, suivant le rythme de développement de la ville (XIX è et début XX è siècles). Plus tard quelques efforts ont permis d’encadrer – timidement – les implantations de centres commerciaux dans les grands ensembles.

La révolution commerciale avec les hypers et supermarchés

Ces évolutions ont précédé une véritable révolution, terme qui souligne un basculement vers un phénomène fait d’initiatives privées réalisant la synthèse entre un modèle nord- américain et des innovations nationales. Sont alors apparues de nouvelles formes (les grandes surfaces en périphérie) issues d’un nouveau modèle commercial, qui s’est développé de manière massive et très rapide, du fait de la vitalité de l’initiative privée, de son attrait pour les élus, et de son adéquation aux nouvelles pratiques de consommation et modes de vie. Ce modèle, à travers ses hypers et supermarchés, ses zones commerciales en entrées de ville grosses consommatrices d’espaces et au bâti de faible qualité, a dès lors laissé des marques très profondes dans le paysage, d’autant qu’il n’a été que peu régulé malgré de nombreuses lois d’urbanisme commercial (cette accumulation législative témoignant de lois mal appliquées ou inefficaces).

De fait, la France ne comptait qu’un seul hypermarché en 1963 (à Sainte-Geneviève-des- Bois) et une dizaine en 1970. Mais leur nombre explose entre 1970 et 1975 si bien qu’au milieu des années 70, toutes les villes moyennes disposent d’un ou plusieurs hypermarchés. Depuis, la montée en puissance a été continue et la taille moyenne des magasins n’a cessé d’augmenter.

La «distribution» dans l’armature urbaine :

50 ans de modernisation

Si tous les territoires sont concernés par cette croissance de la grande distribution, on peut toutefois observer des disparités selon les échelles de territoire quant à la répartition de cette offre commerciale, notamment entre les grandes villes, villes moyennes et petites villes.

Les

réhaussement

: renforcement et

grandes

villes

Dans les grandes villes, on constate depuis 50 ans le renforcement de l’appareil commercial Octobre 2012

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à travers un processus de diversification des commerces et des types de produits vendus, mais également à travers une certaine spécialisation des commerces, en nombre d’établissements, en m², et parfois en standing (cf. le commerce de luxe notamment). A cela, il faut ajouter une remarquable «périphérisation» multipolaire et l’importance qu’ont prise les enseignes intégrées, associées ou franchisées dans les grandes villes, lesquelles constituent dorénavant des marqueurs puissants du niveau supérieur de l’armature commerciale (comme IKEA par exemple).

Les villes moyennes : une remise à niveau rapide

Dans les villes moyennes ou intermédiaires (dont les seuils vont de 30 000 à 200 000 habitants) et particulièrement dans les villes de province, on a également observé une montée générale en gamme. Si certaines villes ont connu des crises d’adaptation («choc de la modernité») et ont pâti de la fermeture de vieux établissements commerciaux, elles ont quasiment toutes connu un fort développement des grandes enseignes nationales voire internationales (type H&M,

Zara

profité d’opérations d’urbanisme (ZAC, création de voies piétonnes, réhabilitation de centres- villes), qui ont été un levier pour développer le commerce. Dans ces villes (et particulièrement dans les communes suburbaines), les commerces ont beaucoup façonné l’espace et les paysages, si bien que l’on a pu parler de la «France moche» pour qualifier ces entrées de villes, qui, par la pauvreté du bâti et de l’intégration paysagère des constructions qu’elles hébergent, font apparaître le visage du nouveau commerce et les problèmes qu’il génère (notamment en termes de développement durable).

Ces villes ont également souvent

).

Les petites villes longtemps à la traîne

Les petites villes, quant à elles, sont longtemps restées à la traîne, avec des structures marchandes traditionnelles et dont l’offre commerciale a longtemps échappé à la modernisation malgré l’implantation de quelques magasins type «Monoprix». Les grandes surfaces ont donc fait, dans ces villes, une irruption plus tardive, mais leur implantation s’est faite de manière très rapide, à la fois pour ce qui concerne les hypers et supermarchés, mais également pour les grandes surfaces spécialisées (dans le jardinage, l’équipement de

la maison

Ces évolutions se sont largement

réalisées aux dépens du tissu commercial rural, qui rencontre aujourd’hui des difficultés à muter ou à rebondir.

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).

A l’échelle nationale, les évolutions qu’ont connu

ces différents espaces ont donc représenté des modifications très fortes, sans toutefois que les cartes des zones de chalandises soient très profondément modifiées.

Des déséquilibres intra-urbains liés au développement de la multipolarité et à la compétition interpolaire

Les évolutions mentionnées précédemment ont abouti à un fait nouveau : le commerce ne se situe plus seulement dans les centres historiques ; la multipolarité de la fonction commerciale est maintenant clairement inscrite dans le paysage, et conduit à une concurrence entre pôles. La primauté «centrale» du commerce est donc remise en cause, la perte d’attractivité des centres-villes (par ailleurs souvent confrontés

à un phénomène de concentration de leur offre

commerciale sur quelques rues piétonnes) s’expliquant en partie par les problèmes d’accessibilité qu’ils connaissent. Concernant les commerces eux-mêmes, les évolutions ont été marquées par une perte de poids des indépendants au profit de la franchise et par l’apparition de nouvelles locomotives pour dynamiser les cœurs de villes, autour du triptyque commerces-loisirs-culture. Se pose la question de l’image commerciale du centre, la standardisation risquant d’affaiblir l’attraction de certains consommateurs. Les banlieues quant à elles, se retrouvent dans des situations assez hétéroclites, avec la crise de certains centres commerciaux dans les grands ensembles, et ce malgré des politiques publiques très actives pour renouveler et rendre de nouveau attractifs ces noyaux commerciaux. Mais se pose la question de la fonction à donner à ces équipements fragiles, entre offre de proximité et éléments d’attraction au sein d’une zone de chalandise plus vaste. Les nouveaux pôles urbains et commerciaux enfin, constituent quant à eux le vase d’expansion du commerce moderne. Bénéficiant souvent d’une très bonne accessibilité et de réserves foncières importantes, ils accueillent de nouvelles implantations résidentielles qui constituent autant de nouvelles clientèles, sans véritable encadrement par les documents d’urbanisme stratégique. On observe donc une surenchère entre communes, qui conduit à une prolifération (et une concurrence) d’implantations nouvelles, souvent trop banales et peu économes sur le plan foncier, autour des rocades.

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Territoires et crise commerciale

Certains espaces affrontent donc aujourd’hui une crise commerciale parfois brutale, et ressentie douloureusement. C’est le cas tout d’abord des territoires en reconversion, autour des hypercentres, des vieux faubourgs, des centres commerciaux

des grands ensembles, des entrées de villes à

réaménager

touchés à des degrés divers (et

pas partout). C’est le cas également des petits centres en

difficulté, qui pâtissent de la concurrence de pôles plus importants, d’une évasion commerciale liée à une clientèle devenue hyper-mobile, mais aussi de l’abandon de certains cœurs historiques à la population vieillissante, du vieillissement structurel et du non renouvellement de leur offre

commerciale

Des actions inspirées de recettes

efficaces ailleurs ont bien été entreprises et ont permis de freiner le déclin de ces espaces (opérations cœurs de ville, réhabilitation du bâti et du patrimoine, piétonnisation des rues ) mais elles n’ont toutefois pas été suffisantes :

sont apparus des déserts commerciaux à

l’intérieur même de petites villes, même si des équipements commerciaux plus «modernes» ont pu s’installer en périphérie. On notera toutefois quelques exceptions notables, comme les petites villes littorales, de montagne ou à vocation touristique, ou encore certains petits bourgs périurbains. En guise de conclusion, Jean Soumagne insiste donc sur une situation en demie-teinte, avec toutefois des petites villes connaissant des situations de décrochage non négligeable. Il rappelle également que les liens entre ville et commerce renvoient aux questions de l’urbanisme et de l’urbanité dans leurs différents aspects :

dynamique

- fonctionnel

économique - morphologique, paysager - social au travers de la population commerçante mais aussi de la population générale. Le commerce, sédentaire et non sédentaire, dans la Cité nécessite donc une prise en compte globale aux côtés de toute la palette des services publics et privés.

au

travers

de

la

aménagements CommerCiaux en milieu urbain : les tendanCes

Philippe AUREGAN,

Directeur «Développement des territoires» à la CCI de Maine et Loire

Philippe Aurégan débute son propos en indiquant que selon lui, la situation des commerces est à l’image des politiques urbaines sur un territoire. Il y a donc un lien évident entre évolution de la ville et évolutions des commerces. Par ailleurs, il rappelle que le commerce est avant tout une activité économique, avec des personnes qui en vivent. Il souligne également que ces professionnels ont bien souvent une très forte capacité d’adaptation face aux évolutions sociétales et aux règles qui leur sont imposées (notamment par les collectivités territoriales à travers leurs documents d’urbanisme). Il indique enfin que le commerce connaît effectivement une révolution, en passant d’une régulation par le marché et la concurrence à une régulation par l’urbanisme et l’aménagement.

Les commerces : une forte capacité d’adaptation

La CCI du Maine et Loire a mis en place un observatoire du commerce depuis 10 ans qui lui permet de faire quelques constats sur l’évolution du commerce. Ainsi, dans la dernière décennie, le nombre de points de vente a augmenté, dans le département, à l’image de la population et

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de la consommation. Les surfaces de ventes (en m²) ont quant à elles connu une croissance de presque 50% en 10 ans, nettement plus forte que celle de la consommation. Les raisons avancées : le renforcement et l’élargissement (diversification) de l’offre ou encore l’augmentation du confort d’achat (Philippe Auregan souligne notamment que l’un des enjeux est de redonner du plaisir à l’acte d’achat au travers de produits plus qualitatifs car il semblerait que les consommateurs notamment jeunes prennent moins de plaisir à acheter). Sur l’évolution actuelle du commerce en Maine et Loire, Philippe Aurégan se déclare plutôt optimiste. Plus d’un tiers des commerces sont installés depuis 5 ans, les chiffres d’affaires sont en augmentation et l’activité commerciale génère de l’emploi. Bien sûr, certains équilibres entre grands et petits commerces sont encore à trouver par endroits, mais globalement, la régulation se fait (notamment sur le nombre des points de vente et la forme des commerces). Philippe Aurégan souligne néanmoins quelques transformations importantes avec la forte baisse d’activité des petits commerces alimentaires, et la forte croissance dans le secteur hygiène-

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santé. Une autre évolution marquante est le développement considérable des grandes surfaces spécialisées. Cette augmentation de la taille des points de vente concerne avant tout les secteurs de l’équipement de la maison ou de la personne, mais nettement moins certains secteurs (santé, parfumerie ) où la dimension «services» occupe encore une place prépondérante. Ces évolutions traduisent bien sûr une évolution des modes de vie, des valeurs et centres d’intérêts des consommateurs (développement du service à la personne et évolution du rapport au corps) ; elles montrent également que le commerce

sait s’adapter et trouver des solutions face aux évolutions sociétales. Philippe Aurégan évoque

à cet effet l’impact des nouvelles technologies sur l’activité commerciale, en soulignant néanmoins que, dans ce domaine, les mutations

à venir dans les 10 prochaines années seront

vraisemblablement plus importantes que celles connues sur la dernière décennie. Il conclut en rappelant qu’il y a des personnes derrière

l’activité commerciale et que le commerçant vit sur une zone de chalandise qui n’est pas forcément extensible : les adaptations sont donc pour lui une nécessité absolue !

Accompagner les collectivités dans leurs politiques d’urbanisme commercial

La présence des commerces dans les territoires reste une préoccupation forte des collectivités car ils sont reconnus comme un facteur de vitalité et de création d’emplois. Le commerce n’est donc plus considéré comme un élément isolé mais comme une fonction urbaine parmi d’autres et qui implique la responsabilité des collectivités pour favoriser sa compétitivité.

Pour autant, faire entrer le commerce dans le champ de l’urbanisme est un changement de pratique important. La CCI, a fortiori depuis qu’elle n’a plus de rôle décisionnaire dans les autorisations d’implantations commerciales, s’est repositionnée sur un rôle de conseil amont aux collectivités en ce sens. Elle est de fait très souvent sollicitée par les collectivités locales cherchant à redynamiser leurs fonctions commerciales ou créer des centralités, même si les questions posées varient suivant les échelles territoriales :

· les grandes villes et métropoles s’interrogent sur la manière de se repositionner vis- à-vis d’un environnement commercial perçu comme de plus en plus concurrentiel : ce sont des questions d’attractivité et de rayonnement qui se posent ;

de

l’existence

·

les

pôles

secondaires

et

chefs-lieux

par

cantons

se

caractérisent

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d’anciennes fonctions commerciales à côté d’autres fonctions (médicales par exemple) :

ce sont plus des enjeux de préservation de certains commerces pour continuer à exister qui s’expriment ; · dans le périurbain, il s’agit de doper l’appareil traditionnel commercial à l’heure où les hypermarchés sont moins en vogue ; · dans le secteur rural, il s’agit surtout de maintenir la fonction commerciale plus que le commerce avec des enjeux de proximité.

Dans tous les cas, indique Philippe Aurégan ces réflexions sur le commerce se sont en fait transformées en réflexions urbaines (quel centre-ville voulons-nous ? comment aménager le centre pour permettre aux commerces d’y vivre ?), soulignant les destins liés des commerces et de l’urbain. Sur les leviers à disposition pour agir, Philippe Aurégan rappelle que les acteurs du commerce sont prêts à s’adapter, mais que la question relève d’une co-responsabilité avec ceux qui réfléchissent les aménagements. Les réponses à apporter ne peuvent donc être que concertées avec les professionnels en place et les habitants, et il faut évoluer dans la conception des centres- villes «musées», peu fonctionnels, englués dans des problèmes d’accessibilité, et qui ne permettent pas de faire vivre les commerces. Pour éviter certains déséquilibres territoriaux, il plaide enfin pour l’élaboration d’une prospective du commerce pour contribuer à anticiper et réguler les implantations commerciales.

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stratégies des investisseurs et modes de produCtion des espaCes de CommerCes

Frédéric BOTTONE,

Directeur de Développement de Klépierre SEGECE Grand ouest

Frédéric Bottone introduit son propos en rappelant que le groupe Klépierre SEGECE figure parmi les plus gros opérateurs à l’échelle de l’Europe : propriété de Simon Property (72 milliards de $ d’actifs à travers le monde), Klépierre y détient près de 400 centres commerciaux (pour une valeur d’actifs de 15 milliards €). Frédéric Bottone poursuit en indiquant que les modes d’intervention des investisseurs diffèrent fortement selon que les villes font plus ou moins de 100 000 habitants. Cette différence de traitement s’explique par le fait que, dans les plus grandes villes, le commerce est en plein ébullition, et que les générateurs de trafic, qui évoluent par ailleurs très vite, y sont très différents. Il attire également l’attention sur la difficulté de faire des opérations en centre-ville (complexité liée à la disponibilité du foncier, aux contraintes architecturales )d’oùlalongueurdesopérations de ce type (jusqu’à 17 ans pour une opération sur Boulogne par exemple) et les très nombreux échecs (beaucoup d’opérations de centre-ville de 20 000 m² notamment). Il indique ainsi qu’il n’y pas, pour ces opérations, de recette toute faite, qui marcherait indifféremment dans toutes les villes : il insiste donc sur la nécessité d’une intervention en «dentelle». Frédéric Bottone souligne ensuite que regarder l’évolution du commerce à l’aune des seules évolutions de m² n’a pas de sens : c’est la

qualité des m² commerciaux qu’il convient d’appréhender, car l’impact de 5 000 m² de surface commerciale vestimentaire (type Kiabi) dans le centre-ville de Nantes ne sera pas du tout le même que celui de 800 m² d’un Apple Store ou de 150m² d’une boutique Nespresso ! Mais dans

ce domaine, Frédéric Bottone indique que ni les

collectivités ni les opérateurs ne maîtrisent les stratégies d’implantation des enseignes (qui ne

sont jamais mieux positionnées qu’à proximité immédiate de leurs concurrents). Frédéric Bottone évoque ensuite le cas des

grandes villes de Province, capitales régionales. Pour lui, la qualité de la gouvernance urbaine

y est fondamentale pour garantir le succès

de grandes opérations commerciales. Il met également l’accent sur l’importance du cadre législatif et réglementaire et propose même d’aller plus loin en la matière (dépôt d’un nouveau permis de construire pour tout changement d’enseigne par exemple pour «assainir le système» et mieux maîtriser le bâti). Il évoque également l’importance que revêt la qualité de l’offre de transports collectifs et plus largement l’accessibilité de la zone commerciale.

Il conclut enfin en rappelant que vis-à-vis des enseignes, les marges de manœuvre des acteurs locaux comme celles des investisseurs sont en réalité très limitées, mais qu’il y a un intérêt évident à faire venir des enseignes de grande notoriété afin d’éviter de faire des centres commerciaux trop standards.

Comment mieux réConCilier le CommerCe et la ville : enjeux daménagement et système daCteurs

Arnaud GASNIER,

Maître de conférence de géographie et aménagement à l’Université du Maine

Afin de réconcilier le commerce et la ville, face à certaines dérives observées à ce jour, Arnaud Gasnier plaide pour une meilleure régulation de l’urbanisme commercial. Pour ce faire, il en appelle à la responsabilité conjointe des collectivités locales et des acteurs privés de la production commerciale.

Des constats géographiques, politiques et aménagistes couramment admis mais peu réjouissants

Pour Arnaud Gasnier, il est évident que le commerce participe de l’étalement urbain. Les

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implantations commerciales ciblent des zones étendues et peu denses, qui, par agrégations successives, forment parfois des corridors économiques sur plusieurs communes urbaines, périurbaines ou suburbaines. Cet étalement pose bien sûr la question de l’attractivité des communes dortoirs sous influence des grands centres urbains que ces premières souhaitent concurrencer. Ce phénomène explique le succès, par exemple, des multiplexes en périphérie d’agglomérations destinés à contribuer à la formation de polarités commerciales et ludiques, voire de nouvelles centralités.

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Cette situation est permise par un système de régulation assez inefficace : la très forte croissance des surfaces commerciales ces dernièresannéessoulignel’incapacitédesacteurs de la production commerciale à s’auto-réguler. D’autre part, le système politique de régulation apparaît très permissif, comme en témoigne le fait que 90% des projets débattus en CDAC (commission départementale d’aménagement commercial) sont finalement acceptés. A cet effet, l’entrée de la sphère commerciale dans les affaires «aménagistes» avec le DAC (Document d’Aménagement Commercial) représente pour Arnaud Gasnier une avancée significative, à condition toutefois que ce document ne reste pas une coquille vide. Il insiste ainsi sur le rôle des élus, qui décident du devenir foncier de leur territoire mais hésitent souvent à mobiliser les leviers dont ils disposent et à «contraindre» par peur du contentieux et de voir leurs territoires entrer en récession. Mais selon Arnaud Gasnier, l’expérience montre que les démarches véritablement aménagistes marchent mieux que la seule régulation, laquelle n’empêche pas nécessairement le caractère monofonctionnel des zones commerciales, ni ne facilite leur accessibilité en transport en commun. Au final, tout se passe donc comme s’il y avait des intérêts convergents entre collectivités et enseignes commerciales pour alimenter un système économique peu durable. Ainsi, d’un côté, les élus souhaitent voir s’implanter des équipements, des emplois, se développer le tourisme et les loisirs ; de l’autre, des rendements du m² commercial qui stagnent voire fléchissent, obligent les distributeurs à multiplier les surfaces de vente pour maintenir leur chiffre d’affaires annuel. Cela conduit alors

à une surproduction de l’offre commerciale et

à un effet de cannibalisation liée à une offre

pléthorique que rien ne semble arrêter ; les développeurs répondant à une forte demande d’implantations d’enseignes par la construction de nouveaux concepts de centres et d’ensembles commerciaux (retail parks, life style centers). Du coup, dans les ZAC et/ou lotissements commerciaux plus anciens, des territoires «inquiétants» apparaissent, faits de friches commerciales (qui peuvent représenter jusqu’à 5 ou 7% des surfaces de certaines zones d’activités sur Le Mans par exemple) et de locaux vacants.

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Des éléments de renouveau à prendre en compte

Arnaud Gasnier souligne toutefois que la vacance commerciale représente une opportunité et un moteur de renouvellement urbain. Jusqu’ici, les centres anciens des villes et des secteurs péricentraux (Saint-Nazaire, Bordeaux) économiquement obsolètes ont été les premiers sites de requalification urbaine à bénéficier de politiques d’aménagement très volontaristes, de nouveaux modes de production urbaine à travers des logiques de management de projet et d’un partenariat public – privé renouvelé. Le recours à la contractualisation, le financement croisé de la plupart des opérations, redistribuent les pouvoirs, favorisent des formes de coopération entre acteurs institutionnels et nécessitent un travail permanent de négociation. Aujourd’hui, des programmes de renouvellement urbain et commercial concernent aussi les entrées de villes et les zones d’activités économiques (ZAE), même si les interventions sur des secteurs parfois entièrement privés s’avèrent plus complexes sur les plans foncier et immobiliers. Le commerce se rapproche ainsi de l’urbanisme et fait l’objet de nouvelles attentions et intentions aménagistes intéressantes à promouvoir. Devant la complexité croissante des projets urbains, devant la transversalité et la globalité des actions à entreprendre, des équipes de «management» assurent de plus en plus souvent le pilotage technique des opérations, le suivi des études et la coordination des programmes et des acteurs en respectant la stratégie décidée par les édiles politiques. De plus, du fait des contraintes financières, de la volonté de contenir la pression fiscale, du renouvellement des mandats, le partenariat public-privé est plus que jamais indispensable aujourd’hui pour mener à bien certains projets qui nécessitent des négociations longues avec les propriétaires, la consultation d’aménageurs ou de développeurs privés. Plus que de simples opérateurs à qui l’on confiait la réalisation matérielle du programme d’aménagement acté, les partenaires privés sont devenus des acteurs qui conditionnent la faisabilité, voire la réussite du projet. Mais force est de constater que peu de réalisations ont été mises en œuvre à ce jour (Pont de l’âne – Monthieu à Saint-Etienne, Les portes du futur à Chasseneuil du Poitou, etc.), et que de nombreuses questions restent posées : Comment densifier ces zones ? Comment rendre ces ZAC commerciales moins monofonctionnelles ? Dans une période où les budgets publics sont resserrés, comment

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les collectivités locales peuvent-elles inciter et accompagner des investisseurs privés (propriétaires fonciers et immobiliers, enseignes, etc.) dans des projets de renouvellement urbain ambitieux et coûteux ?

Des leviers d’action pour une réconciliation du commerce et de la ville

Poursuivant son propos, Arnaud Gasnier propose d’autres leviers d’action pour mieux couturer la ville et le commerce :

- créer des réserves foncières pour une

politique

d’urbanisme commercial

préventive, La clé de la réussite commerciale pour maintenir et développer de l’attractivité dans les vieux centres-villes est d’arriver à constituer des réserves foncières et immobilières importantes, susceptibles d’être proposées à des enseignes déclinant leur concept sous un format urbain (plus contenu). La collectivité locale doit réfléchir aux principes d’incitation, de proposition de terrains (ou d’échanges) et d’accompagnement des promoteurs – investisseurs dans une démarche de partenariat et de coopération aménagiste étroite.

- proposer des alternatives à l’accessibilité de l’offre commerciale « tout automobile » et assurant une meilleure connexion de ces zones à la ville

Assurément, les perspectives de renouvellement urbain passent par une recomposition ou réorganisation foncière incontournable. Elles appellent également une même recomposition des territoires de transport (AOT), organisés dans le cadre de syndicats mixtes.

- développer le partenariat public-privé pour une approche globale et transversale,

La démarche partenariale ne doit pas laisser de côté les agences de développement ni les sociétés foncières, les entreprises de distribution et les associations de commerçants. Ces dernières peuvent jouer un rôle incitatif et volontariste auprès des groupes de la distribution et de la promotion immobilière. Dans la recomposition

de la zone commerciale des Portes du Futur

à Chasseneuil du Poitou, l’association des

commerçants a joué (et joue encore aujourd’hui) un rôle fédérateur incontestable dans le projet de renouvellement urbain entre les acteurs privés et les collectivités locales (commune de Chasseneuil et CA du Grand Poitiers). Pour que les propriétaires privés acceptent de réhabiliter leurs bâtiments, les directeurs de magasins ont dû convaincre les propriétaires fonciers et immobiliers de franchir le pas.

- apporter une plus grande attention aux espaces publics, etc. - mixer les fonctions (habitat, commerces, services), rapprocher pôles d’emplois et pôles de chalandise,

Ces pistes de réflexion montrent qu’il est possible de traiter autrement ces zones économiques et de s’affranchir peu à peu des effets urbains négatifs du zonage monofonctionnel. Les opérations de renouvellement urbain en cours de réalisation visent à conforter les pôles existants sans les étirer indéfiniment (densification pour palier le risque de dévitalisation des zones plus anciennes) et en veillant à les diversifier fonctionnellement le plus possible pour éviter toute spécialisation, vecteur d’augmentation des déplacements multipolaires. Aussi, il n’est pas question de limiter ou de freiner la dynamique commerciale mais de mieux la répartir sur le territoire urbain et suburbain vers des pôles en crise et/ou vers des dents creuses intra-zones ou encore sur des nœuds de transport collectif existants ou à créer. La multipolarisation commerciale n’est pas une hérésie sur le plan des déplacements à condition de trouver des alternatives

à l’accessibilité du tout automobile et au

pompage centrifuge aspirant des enseignes de centre-ville ; l’une d’elle consisterait à mixer,

rapprocher habitat et commerce. De même, sur un plan morphologique, les rez-de-chaussée commerciaux des boites restructurées et assemblées pourraient supporter des étages de logements, de bureaux et de terrains de sport.

Quelques références pour aller plus loin :

- Commerce et mobilités, sous la direction de Yves Boquet et de René-Paul Desse, Editions Universitaires de Dijon, 2010

- Territoires du commerce et développement durable, Philippe Dugot et Mickaël Pouzenc, L’Harmattan,

2010

- Dictionnaire du commerce et de l’aménagement, sous la direction de René-Paul Desse, Anne Fournié, Arnaud Gasnier, Nathalie Lemarchand, Alain Metton, Jean Soumagne, Presses Universitaires de Rennes, 2008

- Commerce et ville ou commerce sans la ville, Anraud Gasnier, Presses Universitaires de Rennes,

2010

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