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Décima Sétima Câmara Cível

APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0477421-71.2015.8.19.0001

APELANTE: CENTRO CULTURAL CORDÃO DA BOLA PRETA
APELADO: SABURA BAR E LANCHONETE LTDA EIRELI
DESEMBARGADORA RELATORA: MARCIA FERREIRA ALVARENGA

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO. CESSÃO DE USO DE

IMÓVEL EM TROCA DA REALIZAÇÃO DE OBRAS PARA
ATENDIMENTO DE EXIGÊNCIA DE TERCEIRO.
PRIORIZAÇÃO DE OBRAS DE INTERESSE DO
CESSIONÁRIO EM DETRIMENTO DAQUELAS VOLTADAS
À SATISFAÇÃO DA PRÓPRIA FUNÇÃO DO CONTRATO.
VIOLAÇÃO DO DEVER ANEXO DE COLABORAÇÃO
IMPOSTO PELA BOA-FÉ. RESOLUÇÃO DO CONTRATO
IMPUTÁVEL AO CESSIONÁRIO. PRETENSÃO
INDENIZATÓRIA DO AUTOR A SER COMPENSADA COM
RESSARCIMENTO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS PELO
RÉU. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. INEXISTÊNCIA DE
DANOS EXTRAPATRIMONIAIS.
1- Ainda que não houvesse cronograma expressamente firmado
entre as partes, o princípio da boa-fé, a impor conduta cooperativa,
justificava que se priorizassem as obras cuja inexecução levaria à
perda da posse do imóvel, inviabilizando a razão de ser do
contrato. Dessa forma, a responsabilidade pela inexecução das
obras deve ser imputada ao réu, que falhou ao não realizar
adimplemento adequado à função do contrato, na medida em que
priorizou as obras que atendiam ao seu interesse particular de
poder lucrar com o uso do imóvel, em detrimento das obras que
atendiam mais diretamente à função do negócio firmado entre as
partes.
2- Deve ser acolhida a pretensão à indenização dos danos
decorrentes dos eventos, pois, nada obstante o próprio autor
reconhecer que autorizou a realização dos eventos antes do fim
das obras, foi o Bar Sabura que assumiu o risco de infração quanto
à Lei do Silencio, bem assim a fixação indevida de propaganda de

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MARCIA FERREIRA ALVARENGA:000014052 Assinado em 29/09/2016 15:04:18
Local: GAB. DES(A). MARCIA FERREIRA ALVARENGA
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eventos, e outras despesas comprovadas, sendo cabível a

pretensão indenizatória pelos danos materiais causados.
3- O mesmo não vislumbro quanto aos danos morais, eis que não
há prova da lesão extrapatrimonial.
4- Afasta-se, também, a pretensão à aplicação da multa prevista na
cláusula nona do contrato, eis que a multa em questão é prevista
para incidir somente no caso de violação de cláusula contratual,
enquanto, no caso, a rescisão foi imputada ao réu pelo
descumprimento de dever anexo, decorrente da boa-fé, não
previsto no contrato.
5- Quanto à participação nos lucros, o direito do autor é
incontroverso, limitando-se o réu a invocar a compensação com
valores que lhe seriam devidos, razão pela qual deve-se avaliar a
legitimidade dos pedidos contrapostos do réu. Nesse ponto, ainda
que se reconheça que o réu é responsável pela inexecução do
contrato, isso não afasta, por si só, a pretensão de ressarcimento
pelas benfeitorias realizadas, já que as obras priorizadas foram
adequadamente realizadas e tinham sido contratadas pelo autor.
Dessa forma, justifica-se seu direito a ser ressarcido pelas obras
encomendadas e realizadas, em benefício do autor, sob pena de
configurar-se enriquecimento sem causa. Consequentemente, a
compensação pretendida deve ser verificada em sede de
liquidação de sentença, mediante a avaliação da extensão do
direito do autor à participação nos lucros dos eventos realizados e
do direito do réu ao ressarcimento das benfeitorias úteis e
necessárias executadas.
6- Enfim, quanto ao valor da causa, reputo restar clara a aplicação
do artigo 259, V, do CPC/1973, então vigente, pois no processo em
exame o autor pretende discutir exatamente o cumprimento do
negócio jurídico firmado entre as partes, razão pela qual o valor da
causa deveria corresponder ao valor do contrato.
RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação Cível nº 0477421-

71.2015.8.19.0001, em que é apelante CENTRO CULTURAL CORDÃO DA BOLA

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PRETA e apelado SABURA BAR E LANCHONETE LTDA EIRELI, acordam os

Desembargadores que integram a 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso
de apelação, para julgar procedente em parte o pedido autoral, a fim de rescindir
o contrato firmado entre as partes, condenar o réu ao ressarcimento dos danos
materiais, no valor de R$ 10.175,48, devidamente corrigidos monetariamente da
data do ajuizamento da ação e juros de mora da citação, bem assim a pagar ao
autor os valores devidos relativos à sua participação de 15% no lucro líquido dos
eventos realizados no estabelecimento, e condenar o autor a ressarcir o réu,
apenas, pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no local previstas no
contrato, devendo os valores serem compensados, conforme apuração, a realizar-
se em sede de liquidação de sentença. Condeno, ainda, ao pagamento das custas
e honorários advocatícios em 10% do valor da condenação.

Assim, decidem na conformidade do relatório e voto do relator.

RELATÓRIO

Trata-se de ação proposta por CENTRO CULTURAL CORDÃO DA BOLA

PRETA em face de SABURA BAR E LANCHONETE LTDA EIRELI, pela qual alega, em
síntese, que firmou contrato com o réu para que este realizasse, com recursos
próprios, obras na sua sede, que lhe são exigidas pelo terceiro (COMPANHIA DE
TRANSPORTES SOBRE TRILHOS DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO – RIOTRILHOS) que
lhe deu a posse do imóvel em comodato. Aduz que, em contraprestação, cedeu
ao réu o uso do local, para que, uma vez concluídas as obras, pudesse realizar
eventos no local, auferindo o lucro da bilheteria e do consumo no bar, ressaltado,
todavia, que parte desse lucro deveria ser repassado ao autor, assim como certo
valor mensal. Sustenta que, embora tenha, por liberalidade, permitido que o réu
fizesse uso do local antes mesmo da conclusão das obras, este vem
descumprindo suas obrigações contratuais, pois não realizou as obras que lhe
incumbia, atrasou sistematicamente o pagamento do valor mensal e nunca
realizou o repasse do lucro líquido dos eventos. Assevera, ainda, que o réu vem
descumprindo normas de ordem pública relativas à colocação indevida de
anúncios e silêncio noturno, que culminaram com a interdição do local, e deixou

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de pagar a arquiteta que desenvolveu o projeto de reforma do imóvel. Pleiteia: (i)

a resolução do contrato; (ii) a condenação do réu à indenização dos danos
materiais sofridos, consistentes nas multas que teve que pagar às autoridades
públicas e na parcela do lucro obtido nos eventos devida e não repassada; (iii) o
pagamento, ainda, de indenização por danos morais, em razão da lesão à sua
reputação pela interdição parcial do imóvel, com afixação de edital na porta da
sede; (iv) condenação ao pagamento da cláusula penal prevista contratualmente,
no valor de dez mil reais.

Contestação do réu nas fls. 311/352, na qual impugna o valor dado à

causa e alega ter sido surpreendido por diversas dívidas e irregularidades não
informadas por ocasião da celebração do contrato, que teve que suportar para
dar execução ao contrato. Aduz ter dado início à realização das obras, tendo
quase concluído a parte interna, com investimento de cerca de trezentos mil
reais, quando começou a ser boicotado pelo próprio autor, que turbou a
realização de eventos, dificultou acesso a outras partes do imóvel e deixou de
aprovar as reformas propostas. Afirma ser credor do autor em cerca de trinta mil
reais, a serem compensados com a pretensão de cobrança de participação nos
lucros dos eventos realizados. Sustenta que a interdição do imóvel foi parcial,
não atingindo a área de produção de eventos, e foi causada por reclamações que
datam de junho de 2010. Pleiteia a improcedência dos pedidos autorais e formula
pedido contraposto para compensação dos valores indicados e para, caso ocorra
a rescisão do contrato, ser indenizada pelas benfeitorias realizadas, com direito à
retenção do bem.

Laudo pericial em fls. 762/790.

Oitiva de testemunhas às fls. 925/930.

Em sentença de fls. 902/923, o Juízo a quo julgou improcedentes os

pedidos contidos na peça preambular e, em consequência, procedente o pedido
contraposto, para condenar a autora ao pagamento, a título de indenização por
danos materiais, do valor de R$ 159.420,84, resguardando, ainda, seu direito de
retenção pelas benfeitorias realizadas, o que, no entanto, reputou fugir ao seu
poder decisório, em razão da decisão proferida no agravo de instrumento que
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considerou rescindido o contrato celebrado entre as partes, restituindo ao autor a

posse direta do imóvel. Por força da sucumbência, condenou o autor ao
pagamento das custas processuais, taxa judiciária, honorários periciais e
advocatícios, sendo estes fixados em 15% sobre o valor atribuído à causa, que
corrigiu para R$ 320.175,48, acolhendo a impugnação ao valor da causa, bem
como de 15% sobre o valor objeto da condenação em razão do pedido
contraposto.

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação nas fls. 945/974, no

qual requer a anulação da sentença, por ser citra petita, ao não abordar pedido de
indenização por danos materiais e morais decorrentes dos eventos realizados
pelo réu no local, e a reforma da sentença, alegando, em síntese: (i) a
caracterização de inadimplemento do réu, em razão de ter preterido as reformas
mais importantes em favor de benfeitorias voluptuárias para aumentar a
arrecadação do bar; (iii) a improcedência do pedido contraposto, com base na
impugnação à perícia não apreciada pelo juízo a quo; (iii) o valor da causa deve
ser fixado com base no conteúdo econômico pretendido, não o valor fixado no
contrato.

Contrarrazões da parte ré em fls. 982/1025, prestigiando à sentença e

requerendo a majoração de honorários recursais.

É o relatório.

VOTO

A apelação é tempestiva e estão presentes os demais requisitos de

admissibilidade.

Preliminarmente, afasto a alegação de nulidade da sentença, por ser

citra petita, pois ao reputar que a imputabilidade pela inexecução do contrato
incumbia exclusivamente à parte autora, isentando a ré de qualquer
responsabilidade, a decisão impugnada afastou claramente qualquer pretensão
indenizatória daquela, eis que não há responsabilidade sem imputabilidade.

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No mérito, verifica-se restar incontroverso o contrato firmado entre as

partes, ainda que se controverta sobre sua qualificação, como comodato oneroso
ou joint venture. Independente da denominação utilizada, o objeto do contrato é
pacífico: o autor cede o uso do imóvel e permite sua utilização para a realização
de eventos e, em troca, o réu realiza as obras necessárias à conservação da posse
do imóvel, bem como paga quantia mensal, e repassa parcela do lucro obtido nos
eventos. Igualmente incontroverso que o contrato foi executado somente em
parte, gizando o litígio acerca da imputabilidade pelo insucesso do acordo.

Como destacado pelo juízo a quo, o princípio da boa-fé tornou

complexa e dinâmica a relação entre os contratantes, impondo não apenas que
eles cumpram suas prestações, mas que o façam de forma leal e proba, adotando
conduta colaborativa e ética, conforme deveres anexos de cuidado, cooperação e
informação. A dificuldade, todavia, reside na identificação da manifestação e
extensão desses deveres no caso concreto, já que são especialmente sensíveis às
circunstâncias fáticas do contrato. É nesse ponto que peço vênia ao ilustre
magistrado a quo para divergir da interpretação dada aos fatos trazidos a esses
autos.

A identificação e extensão dos deveres anexos impostos pelo princípio

da boa-fé, bem como a limitação do exercício dos direitos contratuais, devem ser
pautados pela função a ser desempenhada pelo contrato concreto, como leciona a
melhor doutrina:

“É certo, assim, que os deveres anexos impostos pela boa-fé objetiva se aplicam às
relações contratuais independentemente de previsão expressa no contrato, mas seu
conteúdo está indissociavelmente vinculado e limitado pela função
socioeconômica do negócio celebrado. O que o ordenamento jurídico visa com o
princípio da boa-fé objetiva – já se disse – é assegurar que as partes colaborarão
mutuamente para a consecução dos fins comuns perseguidos com o contrato. Não
se exige que o contratante colabore com o interesse privado e individual da
contraparte” (TEPEDINO, Gustavo, SCHREIBER, Anderson. Os Efeitos da
Constituição em Relação à cláusula da boa-fé no Código de Defesa do Consumidor
e no Código Civil. Revista da EMERJ, v. 6, n. 23, 2003, p. 147-148)

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No caso dos autos resta claro que a função do contrato é viabilizar a

manutenção da posse do imóvel por meio da realização das obras exigidas pela
terceira comodante, a RIOTRILHOS. Foi esta a razão que levou à aproximação das
partes e que é pressuposto da manutenção de qualquer vínculo entre elas, pois
sem as obras e, consequentemente, privadas da posse do bem, ambas as partes
seriam prejudicadas.

Nesse sentido, observa-se que, dentro do objeto do contrato,

encontram-se dois grupos: as obras exigidas para este fim, mas também outras
obras, voltadas ao aumento da aptidão do imóvel para a realização de eventos.
Percebe-se, igualmente, que as obras realizadas foram, prioritariamente, aquelas
pertencentes ao segundo grupo, tendo sido relegadas as obras que se voltam à
própria razão de ser do contrato.

O laudo pericial indica que, entre as obras do primeiro grupo,

estavam a retirada de entulho, a recuperação e pintura das portas, a colocação do
telhado com telhas térmicas e acústicas, e a recuperação e pintura da fachada dos
imóveis. Dessas obras, somente ocorreu a retirada do entulho e, em parte, a
recuperação das portas, mas não houve a colocação do telhado, nem a pintura da
fachada da frente.

De outro lado, como recuperação interna do imóvel para a realização

de eventos, deveria ser feito, o nivelamento do piso, a melhoria de instalações
hidráulicas e elétricas, a reforma da cozinha e do bar, e a informatização da
portaria. Essas, ao que indica o laudo, foram realizadas de forma mais extensa. O
laudo é categórico quanto à prioridade das obras voltadas à realização dos
eventos lucrativos no local: “as ações da ré tiveram o objetivo de proporcionar
mais conforto e segurança ao público participante” (fls. 789).

Ainda que não houvesse cronograma expressamente firmado entre as

partes, o princípio da boa-fé, a impor a conduta cooperativa indicada, justificava
que se priorizassem as obras cuja inexecução levaria à perda da posse do imóvel,
inviabilizando a razão de ser do contrato. Tampouco entendo haver prova nos
autos de que a não realização da obra no telhado tenha decorrido de omissão do
autor em aquiescer com o projeto. Embora a celebração do contrato sem um
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plano de obras e um cronograma detalhado tenha gerado enorme insegurança e

incerteza sobre o objeto do contrato, reputo que a contratação e pagamento de
projeto arquitetônico cumpria ao réu, já que pressuposto à sua obrigação de
realizar a obra.

Dessa forma, reputo que a responsabilidade pela inexecução das

obras deve ser imputada ao réu, que falhou ao não realizar adimplemento
adequado à função do contrato, na medida em que priorizou as obras que
atendiam ao seu interesse particular de poder lucrar com o uso do imóvel, em
detrimento das obras que atendiam mais diretamente à função do negócio
firmado entre as partes. Justifica-se, assim, a resolução do contrato por culpa do
réu.

Quanto aos pleitos indenizatórios autorais, todavia, verifica-se não

estarem relacionados ao atraso da obra em si, mas à realização de eventos, pelo
réu, durante o período de vigência do contrato. Os eventos, que levaram à
violação de normas públicas, teriam ensejado danos materiais ao autor, em
decorrência das multas cominadas, bem como danos morais, em razão da
interdição parcial do estabelecimento. Além disso, pleiteia o repasse de sua
participação nos lucros dos eventos.

Quanto aos danos decorrentes dos eventos, o próprio autor reconhece

que autorizou a realização dos eventos antes do fim das obras. Nada obstante
estar ciente de que ainda não havia sido concluído o isolamento acústico e
demais procedimentos, foi o Bar Sabura que assumiu o risco de infração quanto à
Lei do Silencio, bem assim a fixação indevida de propaganda de evento, e outras
despesas comprovadas, sendo cabível a pretensão indenizatória pelos danos
materiais causados.

O mesmo não vislumbro quanto aos danos morais, eis que não há
prova cabal de lesão extrapatrimonial.

Afasto, ainda, a pretensão à aplicação da multa inserida na cláusula

nona do contrato, eis que a multa em questão é prevista para incidir somente no
caso de violação de cláusula contratual, enquanto, no caso, a rescisão foi

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imputada ao réu pelo descumprimento de dever anexo, decorrente da boa-fé,

não previsto no contrato. Se a cláusula penal, avençada por mútuo acordo entre
as partes, foi prevista para incidir somente no caso de descumprimento de uma
das obrigações previstas nas outras cláusulas no contrato, e considerando que, no
caso, se concluiu que nenhuma cláusula contratual previa prazo ou cronograma
para as obras, sendo a prioridade de certas obras uma decorrência somente do
princípio da boa-fé, não se justifica a cominação da multa por descumprimento
desse dever anexo de colaboração.

Quanto à participação nos lucros, o direito do autor é incontroverso,

limitando-se o réu a invocar a compensação com valores que lhe seriam devidos,
razão pela qual deve-se avaliar a legitimidade dos pedidos contrapostos do réu.

De fato, ainda que se reconheça que o réu é responsável pela

inexecução do contrato, isso não afasta, por si só, a pretensão de ressarcimento
pelas benfeitorias realizadas, úteis e necessárias. No entanto, deve-se ter em
mente que, no contrato inicial, o réu assumiu a obrigação de realizar as obras ali
convencionadas às suas próprias expensas. Ele não poderia cobrar nada do autor
por essas obras, limitando-se a ser remunerado com 85% do lucro dos eventos
que iria realizar. Alguns eventos foram realizados, tendo o réu retido 100% do
lucro obtido, e outros somente não foram realizados por conta do litígio que se
instaurou, e que, como observado, deve ser imputado ao fato do réu não ter
atendido às exigências impostas pelo princípio da boa-fé.

Dessa forma, cumpre distinguir as benfeitorias realizadas pelo réu,

cujo ressarcimento se justifica, das obras que constavam do contrato, e cujo custo
fora desde o início assumido pelo réu. Assim, quanto às obras contratadas,
descabe qualquer pretensão ressarcitória. No entanto, quanto às benfeitorias,
necessária ou úteis, não contratadas, justifica-se seu direito a ser ressarcido, sob
pena de configurar-se enriquecimento sem causa. Consequentemente, a
compensação pretendida deve ser verificada em sede de liquidação de sentença,
mediante a avaliação da extensão do direito do autor à participação nos lucros
dos eventos realizados e do direito do réu ao ressarcimento das benfeitorias úteis
e necessárias executadas e não incluídas entre as obras contratadas.

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Enfim, quanto ao valor da causa, reputo restar clara a dicção do artigo

259, V, do CPC/1973, então vigente:

Art. 259. O valor da causa constará sempre da petição inicial e será:

[...]

V - quando o litígio tiver por objeto a existência, validade, cumprimento,

modificação ou rescisão de negócio jurídico, o valor do contrato;

No processo em exame o autor pretende discutir exatamente o

cumprimento do negócio jurídico firmado entre as partes, razão pela qual o valor
da causa deveria corresponder ao valor do contrato. Justifica-se, portanto, a
impugnação do valor da causa acolhida pela sentença.

Ante o exposto, dar parcial provimento ao recurso de apelação, para

julgar procedente em parte o pedido autoral, a fim de rescindir o contrato
firmado entre as partes, condenar o réu ao ressarcimento dos danos materiais, no
valor de R$ 10.175,48, devidamente corrigidos monetariamente da data do
ajuizamento da ação e juros de mora da citação, bem assim a pagar ao autor os
valores devidos relativos à sua participação de 15% no lucro líquido dos eventos
realizados no estabelecimento, e condenar o autor a ressarcir o réu, apenas, pelas
benfeitorias úteis e necessárias realizadas no local previstas no contrato, devendo
os valores serem compensados, conforme apuração, a realizar-se em sede de
liquidação de sentença. Condeno, ainda, ao pagamento das custas e honorários
advocatícios em 10% do valor da condenação.

Rio de Janeiro, 28 de setembro de 2016.

MARCIA FERREIRA ALVARENGA

DESEMBARGADORA RELATORA

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