N° de Servicio Tasadora PART 44148

Fecha de Expedición 10-Jul-2018

Fecha de Caducidad 11-Jul-2019
PARTICULAR

Tipo de Tasación Nueva

Cliente Johnny Rivas Solar

Propietario (s) Guillermo Luis Vizcarra Hidalgo

Fecha de inspección 4/07/2018

Dirección Registral Asociación de Vivienda San Juan de Miraflores, Mz. T Lote 3, Distrito de Villa El Salvador, Provincia y Departamento de Lima.

Dirección Municipal Asoc. Asoc. San Juan de Miraflores, Mz. T Lt. 03, Distrito de Villa El Salvador, Provincia y Departamento de Lima.

Terreno ubicado en Asociación de Vivienda San Juan de Miraflores, Distrito de Villa El Salvador, Provincia y Departamento de
Dirección según inspección ocular
Lima.

Tipo de inmueble Terreno Ocupante Desocupado

Descripción TIPO DE USO (*) % TIPO DE USO (*) %

Desocupado 100%
Zonificación RDM Material de construcción 0%
Año de construcción Estado de conservación del bien 0%
2
Área de terreno 185.10 m Área construida m2
Declaratoria de fábrica SÍ NO Tipo de declaratoria TOTAL PARCIAL

Cargas SÍ NO X Gravámenes SÍ NO X

VALORES MONEDA VALOR TOTAL TERRENO EDIFICACIÓN (*)

US$ 74,040.00 74,040.00
VALOR COMERCIAL
S/ 243,665.64 243,665.64

Tipo de cambio aplicado 3.291 Soles / Dólar

Observaciones Se trata de una Tasación Particular nueva.

Advertencias Ninguna.

Inmueble en zona de riesgo Ninguna.

SÍ NO X

Valor comercial Tasación Anterior US$ S/

FECHA PERITO

JO / MPM / CS
PERITO PERITO
REPEV REPEV
 0
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Fecha de Expedición 10-Jul-2018
Fecha de caducidad 11-Jul-2019
MEMORIA DESCRIPTIVA

Objeto y Propósito Estimar el Valor Comercial del inmueble para fines de Asesoría Comercial, No válido para Garantía Hipotecaria.

Alcance y Limitaciones
Durante la visita SI se dieron las facilidades para la inspección ocular y toma de registro fotográfico al interior del inmueble.

Reglamentación
Reglamento Nacional de Tasaciones según R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y su Modificatoria R.M. N° 424-2017-VIVIENDA.

Metodología Empleada Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) o Indirectos establecidos en el Artículo 3. Inciso 3.1.5 del Título I del
Reglamento Nacional de Tasaciones.
Documentación Proporcionada X Partida Registral X Predio Urbano Planos CRI
Parámetros Urb. Tasación anterior Cuadro de acabados Memoria Des.

Otros Especificar

Titulación e Inscripción Principal Partida Electrónica Nº P03211376 Fecha 29/05/2018

2. DATOS GENERALES

Cliente Johnny Rivas Solar

Propietario(s) Guillermo Luis Vizcarra Hidalgo

Fecha de Inspección 4/07/2018

Ocupante Desocupado En posesión del propietario

Georeferencias Latitud -12.213497 Longitud -76.956684 (*) Datos obtenidos Google Maps

Ubicación según Partida Electrónica Asociación de Vivienda San Juan de Miraflores, Mz. T Lote 3, Distrito de Villa El Salvador, Provincia y Departamento de Lima.

Ubicación según el Predio Urbano Asoc. Asoc. San Juan de Miraflores, Mz. T Lt. 03, Distrito de Villa El Salvador, Provincia y Departamento de Lima.

Terreno ubicado en Asociación de Vivienda San Juan de Miraflores, Distrito de Villa El Salvador, Provincia y Departamento de
Ubicación Según la Inspección Ocular
Lima.
3. CONDICIONES URBANÍSTICAS DEL ENTRONO
Características del Sector y del Entorno
Tipo de Zona Urbana Demanda / Interés Media
Uso Predominante Vivienda Zonificación RDM
Desarrollo Creciente Altura de Edificación Media
Nivel Socioeconómico Estrato Medio Velocidad de Cambio Media
Tendencia del Desarrollo Urbano Consolidado Homogéneo Estado de Conservación Bueno

Equipamiento del Entorno Nivel de Equipamiento Nivel de Equipamiento

Comercial Suficiente Estacionamiento Suficiente
Escolar Suficiente Áreas Verdes Suficiente
Asistencial Suficiente Zonas Recreativas Suficiente

Infraestructura de Servicio Urbano Dispone Calidad Estado de Conservación

Vías Asfaltadas o concreto Incompletas Medio Bueno
Veredas Incompletas Medio Bueno
Alcantarillado Completas Medio Bueno
Agua Potable Completas Medio Bueno
Alumbrado Completas Medio Bueno

Vías Principales del Entorno Av. El Sol, Av. María Elena Moyano, Av. Arriba Perú
4. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

Terreno Forma Topografía Posición

Regular X Irregular Plana X Pendiente Interior Exterior X

Construcciones Material Predominante Edad Efectiva (años) Estado de Conservación

Descripción General N° de Pisos/ Sótanos del edificio Áreas Comunes N° Unidades en el conjunto

Nivel ocupado en el edificio. Ascensor Conexión de Servicios

Solo servicio eléctrico
Obras Complementarias Mantenimiento

Área Comunes Piscina Club House MiniGolf Recepción o Hall

Zona de Parrillas Juegos Niños Sala de Internet Escaleras de Acceso
Sala de Cine Guardería Sala de Estudios Sala de Uso Múltiple
Jardín Interior Sauna Terraza Ascensor de Servicio
Gimnasio Cafetería Otros Mas de un Ascensor

Descripción y Distribución Detallada del Se trata de un predio tipo terreno, con frente a Vía Publica, el mismo carece de cerco perimétrico y se encuentra a 20 mts. de la
Inmueble Av. Magisterio. En cercanías a la Villa Panamericana de Lima, almacenes de Ripley.
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MEMORIA DESCRIPTIVA

Orientación Linderos Medida (Metros)

Frente Calle X 9.30
Derecha Lote 4 19.90
Izquierda Lote 2 19.90
Fondo Lote 6, 26 9.30
58.40
TERRENO
A.M.
Unidad Inmobiliaria Unidad Métrica % Participación Área Privativa Obtención del Área Observación
Prop. Horiz/ Vert.
Terreno m2 100.00% 185.10 F. Reg/Part. Elect Ninguna
Total área de terreno 185.10
Nota

CONSTRUCCIÓN
Descripción Unidad Métrica Área Techada Área sin Techar Área Ocupada Obtención del Área Edificación Declarada

Total áreas construidas 0.00 0.00 0.00

Nota

CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LA CONSTRUCCIÓN

Calidad de la construcción Muy Buena Tipo de construcción Definitiva X
Buena Parcial
Regular Provisional
Mala Autoconstrucción
Estructura general Cimentación
Estructura
Muros
Techos
Cobertura
Inst. Eléctricas
Inst. Gas
Inst. Sanitarias
ACABADOS
Puertas Tipo
Material
Sistema
Ventanas Marco
Vidrio
Sistema
Mamparas Marco
Vidrio
Sistema
Muebles de cocina Tipo
Material
Tableros
Lavaderos
Baños Tipo
Color
Grifería
Closets
Pisos
Revestimientos

Cerradura
Obras Complementarias e Instalaciones Fijas Aire Acondicionado Cerco
Alarma Cisterna
Ascensor Iluminación Especial
Intercomunicador Piscina
Sistema Hidroneumático Tanque Elevado
Otros y Comentarios
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ANALISIS METODOLIGICO
METODO DE COSTOS O REPOSICION (OFERTA DE MERCADO PARA TERRENOS)
A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Nombre Forma / Distancia al bien
Ubicación / Descripción Fuente Página Web Teléfono Vía Zonificación Fecha
Contacto Topografía (m)

Terreno, en Calle cerca de las Av. Velasco Alficorp

https://urbania.pe/inmueble/vent
Alvarado y Ma. Elena Moyano, V.E.S. 955332868 Inmobiliaria Regular /
1 a-de-terreno-en-villa-el-salvador- Calle / Jirón RDM 650.00 5-Jul-18
AT = 140.00 m2 792-7112 Sr. Pablo Plana
lima-3522161
US$ 65,000.00 Castañeda

Terreno, en Calle a media cdra. de la Av.

https://www.adondevivir.com/pr
Revolución, a la espalda del Mercado Atahualpa,
opiedades/se-vende-espacioso- Regular /
2 V.E.S. 4413998 Remax Habitat Calle / Jirón RDM 2,800.00 5-Jul-18
terreno-ves-934520616- Plana
AT = 190.00 m2
54507535.html
US$ 85,000.00

Casa de dos pisos, Mz. J Lt. 8, Sector 2 Grupo 9, https://www.adondevivir.com/pr

(Espalda de la Av. Revolución), Villa El Salvador opiedades/se-vende-amplia-casa- 4559888 Remax Regal Regular /
3 Calle / Jirón RDM 2,000.00 5-Jul-18
AT = 126.00 m2 AC = 190.00 m2 en-villa-el-salvador- 961766106 Carla Venegas Plana
US$ 90,000.00 52926114.html

B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE TERRENOS

Área Valor Unitario Terreno Factores de HOMOLOGACIÓN Factor Valor Unit. Terreno Homologado
Valor del Inmueble Referencial (US$)
(m2) (US$/m2) Ub. Ent. Sup Ser. Zon F.N. Resultante (US$/m2)
1 55,400.00 140.00 395.71 1.03 1.00 0.98 1.00 1.00 0.99 1.00 395.71
2 85,000.00 190.00 447.37 1.03 0.97 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 425.00
3 48,200.00 126.00 382.54 1.03 1.00 0.97 1.00 1.00 0.99 0.99 378.71
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²] 399.81 VUT Prom. Homologado ajustado[$/m²] 400.00

PLANO DE UBICACIÓN Y REFERENCIAS DE TERRENO

RESUMEN VALORES UNITARIOS COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS

Referencias Ofertado Homologado

55,400.00 500.00
395.71 395.71
COMPARABLES

US Dólares / m2

85,000.00 447.37 425.00 450.00

48,200.00 382.54 378.71 Ofertado
400.00
Homologado
Promedio US$ 408.54 US$ 399.81
350.00
Máximo US$ 447.37 US$ 425.00
Mínimo US$ 382.54 US$ 378.71 300.00

Difer. Max Min US$ 64.83 US$ 46.29 Valor Comercial Unitario por m2 de Terreno
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ANÁLISIS METODOLÓGICO
MÉTODO DIRECTO DE COSTOS O REPOSICIÓN
A. VALOR DE TERRENO (VT)
De acuerdo a la Investigación de Mercado de Terrenos con características similares al inmueble tasado se obtiene;

Unidad Inmobiliaria Área de terreno (m2) % de Participación V.U. de Terreno (US$/m2) Valor de Terreno (US$/m2)
Terreno 185.10 100.00% 400.00 74,040.00
Subtotal Terreno (VT) 185.10 74,040.00

B. VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VSNE Y VE) Región de la Edificación

De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima; Lima Metropolitana y Callao

VUE1 VUE2 VUE3 VUE4 VUE5 VUE6

Código Partida
Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2
1 Muros y Columnas
2 Techos
3 Pisos
4 Puertas y Ventanas
5 Revestimientos
6 Baños
7 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias
Costo Unitario de Edificación (S/) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Gastos Generales 14% (Obra Pequeña)
Utilidad 10% Tipo de Cambio S/. 3.291
Valor Unitario de Edificación (S/) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Valor Unitario de Edificación redondeado (US$) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Cálculo del Valor Similar a Nuevo o Valor de Reconstrucción de las Edificaciones (VSNE) y el Valor de las Edificaciones (VE)
Área VUE Valor Similar a Estado de FD Valor de Edificación
Descripción Material Predominante Edad (años)
(m2) (US$/m2) Nuevo (US$) Conservación (*) (US$)
0.00
Subtotal Edificaciones (VSNE) 0.00 US$ 0.00 Subtotal Edificaciones (VE) US$ 0.00
C. VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC)
Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación;
Valor Unitario de Áreas Valor de Reconstrucción Áreas
Descripción % de Áreas Comunes FD (*) Valor de Áreas Comunes (US$)
Comunes (US$/m2) Comunes (US$)

Subtotal Áreas Comunes (VAC) US$ 0.00 US$ 0.00

D. VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC)
Unidad Valor Unitario Valor de Inst. y Obras
Descripción Cantidad Valor de Reconstrucción (US$) FD (*)
(u) (US$/u) Complem. (US$)

Subtotal Instalaciones y Obras Complementarias (VI + VOC) US$ 0.00 US$ 0.00
(*) Factor de Depreciación
E. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP1) [Mediante el Método de Costos Directos = VT + VE + VAC + VI + VOC] US$ 74,040.00
F. VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE TASADO (VSN) [= VSNE + VSNAC + VSNVI + VSNVOC] US$ 0.00
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RESULTADOS
1. RESUMEN GENERAL DE TASACIÓN
A. RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DIRECTOS
VTP (US$) VU (US$/m2) VTP (S/)
Método de Costos o Reposición 74,040.00 400.00 243,665.64
Método de Comparación o de Mercado No considerado
B. RESULTADO DEL MÉTODO INDIRECTO
Método de la Renta o Capitalización No considerado

2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

A. VALOR COMERCIAL (VC)
Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble motivo de la presente tasación, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones

a. La zona está consolidada y es de carácter residencial.

b. Se hizo un estudio de mercado de inmuebles en oferta con similares características de terrenos. Luego con la ayuda de nuestra base de datos, Internet y experiencia del
Perito se realizó la valorización del inmueble.

c. Consideramos que aplicar el método de comparación no es compatible utilizar De acuerdo a las características técnicas, áreas de terreno, construida y uso del inmueble
materia de tasación por no encontrar inmuebles similares con estas características y cualidades.

d. El método que mejor refleja el Valor Comercial es por Método Directo de Costos (O de Reposición)

Valor Comercial en Dólares (Moneda Extranjera) Valor Comercial

SETENTA Y CUATRO MIL CUARENTA CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS US$ 74,040.00

Valor Comercial en Soles (Moneda Local)

DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CINCO CON 64/100 SOLES S/ 243,665.64

VALOR DE REALIZACIÓN
A. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA (VRI)
El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y en las
condiciones actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación;
Concepto de la Deducción % de la Deducción Importe (US$)
A Gastos de Publicidad. 2.00% 1,480.80
B Gastos de tasación del inmueble para la Realización. 0.20% 148.08
C Comisiones de Ventas. 5.00% 3,702.00
D Mantenimiento. 2.00% 1,480.80
E Factor por la venta del inmueble (Realización) en un plazo de 60 días. 10.80% 7,996.32
Total Deducciones 20.00% US$ 14,808.00

En Dólares (Moneda Extranjera) Valor Realización Inmediata

CINCUENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS US$ 59,232.00

En Soles (Moneda Local)

CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y DOS CON 51/100 SOLES S/ 194,932.51

RESPONSABLE
EMPRESA TASADORA QUANTUM VALUACIONES S.A.C.
REGISTRO REPEV Resolución SBS N° 4250-2009
PERITO RESPONSABLE DE INSPECCIÓN OCULAR Juan Odría Velarde

PERITO PERITO
PROFESIÓN PROFESIÓN
REPEV REPEV

OBSERVACIONES DEL PERITO

Se trata de una Tasación Particular nueva.

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS DEL INFORME

Ninguna.
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DOCUMENTACIÓN GRAFICA

Vista Exterior de Entorno Av. Magisterio Vista Exterior de Entorno Av. Magisterio

Vista Exterior de Entorno Calle S/N TERRENO Vista Exterior de Entorno Calle S/N

Vista del Terreno Vista del Terreno

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Fecha de Caducidad 11-Jul-2019
DOCUMENTACIÓN GRAFICA

Vista del Terreno Vista del Terreno

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Fecha de Caducidad 11-Jul-2019
DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
PARTIDA REGISTRAL
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Fecha de Caducidad 11-Jul-2019
DOCUMENTACIÓN MUNICIPAL
PREDIO URBANO