Informe - Tasacion Santa Victoria PDF

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
INTRODUCCIÓN
En el presente trabajo presentamos toda la investigación y procedimiento a seguir para realizar la
tasación de un departamento tanto comercial como reglamentario guiándonos en el reglamento
nacional de tasaciones.
Para esto presentamos en primer lugar la teoría necesaria sobre tasaciones de acuerdo al RNT
para luego aplicar lo expuesto en un ejemplo práctico o real, en nuestro caso tasaremos un
departamento ubicado en la urbanización Santa Victoria- Chiclayo.
El interés de este trabajo es conocer el valor de las tasaciones por tanto finalmente compararemos
los valores obtenidos y verificaremos que la tasación comercial es mucho mayor que la
reglamentaria.
INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 1

OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
 Determinar de acuerdo a la invesitgacion realizada la tasación de n departamento
ubicado en Av. La Libertad # 150 , intersección de las avenidas La Libertad y Miguel
Grau de la Urb. Santa Victoria ± Distrito de Chiclayo, Provincia de Chiclayo,
Departamento de Lambayeque.

MARCO TEÓRICO
TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES
CAPÍTULO ÚNICO
OBJETO
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú tiene por finalidad establecer los
criterios, conceptos, definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la
tasación de bienes inmuebles y muebles.
Para los efectos del RNT y según lo dispuesto en el Art. 885° del Código
Civil son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las
aguas vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4. Los diques y muelles.
5. Las concesiones para explotar servicios públicos.
6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
8. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
Para los efectos del RNT y según lo dispuesto en el Art. 886° del Código
Civil son bienes muebles:
9. Los vehículos terrestres de cualquier índole.
10. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
11. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
12. Los materiales de construcción o procedentes de una demolición si no
están unidos al suelo.
13. Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la
adquisición de créditos o derechos personales.
14. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres,
marcas y otros similares.
15. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
16. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o
asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles.
17. Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
18. Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

AMBITO DE APLICACIÓN
El RNT es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para la elaboración de

tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las entidades y empresas estatales
de derecho público o privado
TIPOS DE TASACIONES.
 Tasación o Valuación Reglamentaria.
 Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los

aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son
aprobados por los dispositivos legales correspondientes.
 Tasación o Valuación Comercial.
Se denomina tasación o valuación comercial cuando los valores

corresponden a los del libre mercado.
El uso del RNT es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una
valuación comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna
medida y para la ejecución de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas
por terceros.
DEFINICONES
 Perito Valuador
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razón de sus
estudios superiores y a su experiencia, está debidamente capacitado para
efectuar la valuación de un bien. Esta disposición, en cuanto a la condición de
colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son
materia de colegiación.
El perito valuador debe indicar con precisión la fecha de la información técnica y
de precios que está utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal
condición.
 Informe Técnico De Tasación
El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico
de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable; y debe constar
de tres grandes secciones.
 Memoria descriptiva
 Tasación.
 Anexos.
En cada título del reglamento nacional de tasaciones se desarrollará la

información requerida para cada una de estas secciones.

 Valor Comercial
El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la
fecha de tasación, en consideración a las compras ventas de bienes similares y a
las características del bien valuado.
 Valor De Realización
El valor de realización es el que se obtiene por la compra - venta de un bien,
tomando como base el valor comercial y aplicándole un factor, en consideración a
la necesidad a realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser
justificado por el perito.

TÍTULO II: TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS
CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES
 TASACIÓN DEL PREDIO URBANO

(V HO SURFHGLPLHQWR SDUD ¿MDU HO YDORU GH WRGRV ORV FRPSRQHQWHV GHO SUHGLR
XUEDQR HQ WpUPLQRV GH WHUUHQR HGL¿FDFLRQHV REUDV FRPSOHPHQWDULDV H
LQVWDODFLRQHV ¿MDV \ SHUPDQHQWHV
 En la tasación reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de
WHUUHQRV XUEDQRV \ YDORUHV XQLWDULRV R¿FLDOHV GH HGL¿FDFLyQ DSUREDGRV SRU
los dispositivos legales pertinentes.
 En la tasación comercial se estiman los valores en función al análisis de
mercado con el método utilizado y los factores que se consideren
SHUWLQHQWHV ORV PLVPRV TXH VRQ GHWDOODGRV \ MXVWL¿FDGRV SRU HO SHULWR
tasador.
DUD OD
3 WDVDFLyQ GH ODV HGL¿FDFLRQHV VH DSOLFDQ VHJ~Q FRUUHVSRQGD ORV
factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación,
establecidos en el presente Reglamento.
 La tasación de terrenos rústicos en zonas de expansión urbana e islas
U~VWLFDV VH UHDOL]D GH DFXHUGR D ODV GLVSRVLFLRQHV HVSHFt¿FDV HVWDEOHFLGDV
en el Capítulo VII del Título II del presente Reglamento.
 INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

En el caso de la tasación de predios urbanos, el informe técnico de tasación
contiene los rubros siguientes:
1. Memoria descriptiva.
2. Tasación
a. Valor del terreno.
E 9DORU GH ODV HGL¿FDFLRQHV
c. Valor de las obras compOHPHQWDULDV H LQVWDODFLRQHV ¿MDV \ SHUPDQHQWHV
d. Valor de bienes intangibles, según corresponda.
e. Valor total del predio.
3. Anexos
a. Cuadro resumen general de las tasaciones
E 5HJLVWUR IRWRJUi¿FR
c. Otros.
CAPÍTULO II: MEMORIA DESCRIPTIVA

 MEMORIA DESCRIPTIVA
La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:
1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.
2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situación registral del predio

Tratándose de predios urbanos inscritos, se indica el número de la Partida
Registral del Registro de Predios, precisando los datos de identidad del titular
del derecho de propiedad o de posesión inscrita en el marco del Decreto
Legislativo Nº 667 que aprueba la Ley del Registro de Predios Rurales,
cuando corresponda.
En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los documentos que
acreditan la posesión, precisando la fecha, el tipo de documento público o
privado, el funcionario que lo emite y las demás características que el perito
considere pertinentes.
4. Objeto de la tasación.
5. Método y Reglamentación empleada.
6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.
7. Ubicación del predio.

Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio,
GH DFXHUGR FRQ ORV GDWRV TXH ¿JXUDQ HQ HO GRFXPHQWR TXH DFUHGLWD OD
titularidad. De la misma manera, el perito consigna la denominación de la
urbanización, asociación, cooperativa, asentamiento humano, vías públicas a
las cuales da frente y la numeración municipal, precisando la manzana y lote
correspondiente.
8. ZRQL¿FaFLyQ \ XVR aFWXaO GHO SUHGLR.

H LQGLFD
6 OD ]RQL¿FDFLyQ \ XVRV SUHGRPLQDQWHV HQ OD ]RQD DFRUGH DO SODQR GH
]RQL¿FDFLyQ YLJHQWH \ OD QRUPDWLYD DSUREDGD SRU OD DXWRULGDG FRPSHWHQWH
En los casos que no exista plan de desarrollo urbano, el perito tasador indica
OD IDOWD GH ]RQL¿FDFLyQ \ DVXPH HO XVR SUHGRPLQDQWH GH DFXHUGR DO HQWRUQR
urbano de la zona.
9. ÈUHa GH Oa HGL¿FaFLyQ \ iUHa GHO WHUUHQR.

Se indica el área ocupada por cada planta y el área total del terreno,
describiendo el mismo en un cuadro de áreas.
El área del terreno existente dentro de los linderos descritos y las áreas de
HGL¿FDFLyQ VH H[SUHVD HQ PHWURV FXDGUDGRV \ FRQ GRV GHFLPDOHV
10. Linderos y perímetro.

En la descripción de los linderos se señalan las medidas perimétricas,

colindancias y cambios de dirección de éstos, a partir de su frente principal,
FRQWLQXDQGR SRU ORV FRVWDGRV GHUHFKR H L]TXLHUGR HQWUDQGR \ ¿QDOL]DQGR SRU
el fondo.
11. Descripción del predio:

a. Descripción general (terreno o inmueble).
b. Distribución de planta.
c. &DUDFWHUtVWLFDV WpFQLFDV GH OD HGL¿FDFLyQ
d. 2 EUDV &RPSOHPHQWDULDV H LQVWDODFLRQHV ¿MDV \ SHUPDQHQWHV
e. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.
12. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del

predio.
13. Servidumbres.
Se consignan las servidumbres que están reconocidas en el título de
propiedad o en la Partida del Registro de Predios, así como cualquier otra
restricción o derechos de terceros que afectan a los predios involucrados.
14. Gravámenes y cargas.

Se consignan las cargas o gravámenes, vigentes a la fecha de la tasación,
que afectan al inmueble, de acuerdo con la información inscrita en la Partida
del Registro de Predios.
15. Fuente y procedencia de la información.

Se consignan las cargas o gravámenes, vigentes a la fecha de la tasación,
que afectan al inmueble, de acuerdo con la información inscrita en la Partida
del Registro de Predios.
16. Observaciones
En este rubro se consignan las circunstancias u ocurrencias presentadas en el
desarrollo de la pericia, que sean relevantes en la determinación de la
tasación, así como las discrepancias existentes entre la documentación
técnico - OHJDO \ OR YHUL¿FDGR HQ OD LQVSHFFLyQ RFXODU

CAPÍTULO III: TASACION DEL TERRENO
 DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO

 En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del
WHUUHQR XUEDQR D ¿Q GH DSOLFDU ORV SURFHGLPLHQWRV HVWDEOHFLGRV HQ ORV
artículos del 19 al 22 del presente Reglamento, según correspondan.
 En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno
Urbano, el perito adopta los valores que, en comparación con otros
WHUUHQRV XUEDQRV WHQJDQ OD PLVPD ]RQL¿FDFLyQ \ XVR VLPLODUHV REUDV GH
infraestructura urbana, nivel socioeconómico y se encuentran ubicados en
lugares próximos al terreno materia de tasación.
 En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área
del terreno por el valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado
inmobiliario de la zona.
 En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado
destinados a proyectos inPRELOLDULRV FRQ ¿QHV GH YLYLHQGD VRFLDO VH GHEH
considerar, además de las limitaciones establecidas en los parámetros
XUEDQtVWLFRV \R ]RQL¿FDFLyQ ODV OLPLWDFLRQHV HQ HO XVR GHO WHUUHQR
consideradas en el proyecto de vivienda social, debidamente sustentado
por el perito.
 TASACION REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO CON UN

SOLO FRENTE A VÍA PÚBLICA
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía
pública, se sujeta al procedimiento siguiente:
1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el
área del terreno.
2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno
Urbano.
3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario
de Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por
el 50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO CON

MÁS DE UN FRENTE A VÍA PÚBLICA
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente a la
vía pública, se sujeta al procedimiento siguiente:
1. El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus
frentes y se procede con cada porción de área en la forma que se indica en el
artículo precedente, sumándose luego los resultados parciales.
2. Se considera como frente único separadamente a cada uno de los frentes que
tiene el terreno y se les aplica el procedimiento señalado en el artículo
precedente.
3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparación de los
casos antes descritos.

 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO FRENTE

A UN PASADIZO COMÚN O VÍA DE DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo
común o vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando el valor del
área del dominio exclusivo y el valor que le corresponde del pasadizo común,
conforme al siguiente procedimiento:
1. El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento
del artículo 19, pero con un Supuesto Valor Arancelario Urbano, el que se
determina de la manera siguiente:
𝐀 L 𝐀 ∗ : Ú. ÙÙ F Ù. ÙÚ ;
Ü. ÙÙ
Donde:
SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la vía de dominio privado. Si el

SVAU resulta menor de 0,5 VATU se descarta, considerándose como mínimo
0,5 VATU.
VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la vía pública desde la que

se accede a la vía de dominio privado.
a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con

aproximación al centésimo, medida en el lindero de ésta con la vía pública. Si
la relación a/3,00 resulta mayor de 1,0 se asume una unidad (1,0) como valor
de la misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia
de tasación, expresado en metros con aproximación al centésimo, medida
sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.
2. La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al

procedimiento señalado en el artículo 19 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al área o en su defecto, al frente del lote materia de
tasación.
3. En el caso que el acceso a la vía de dominio privado o pasadizo común sea
desde dos o más vías públicas, para cada una de ellas se sigue el
procedimiento señalado en el numeral precedente, seleccionando el valor que
resulte mayor.
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO

POR VÍA PÚBLICA NI POR VÍA PRIVADA EN CONDOMINIO
La tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni
por vía privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros
mediante una servidumbre de paso, se efectúa de acuerdo con el procedimiento
establecido en el numeral 1 del artículo 21 del presente Reglamento,
PXOWLSOLFiQGRVH HO 6XSXHVWR 9DORU $UDQFHODULR 8UEDQR SRU HO FRH¿FLHQWH
(O UHVXOWDGR ¿ QDO QR SXHGH VHU PHQRU GH 9$78.

 TASACIÓN COMERCIAL DE TERRENO URBANO

Para la tasación comercial de terreno urbano el perito aplica los procedimientos
establecidos en los artículos 18 al 21 del presente Reglamento, según
corresponda, u otro procedimiento debidamente sustentado en las normas
internacionales de valuación. Para el cálculo de la tasación se emplean los
valores comerciales de mercado.
 DETERMINACIÓN DE LOS VALORES COMERCIALES DE MERCADO

Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la zona en la que se ubica
el predio D WDVDU LGHQWL¿FDQGR SRU OR PHQRV WUHV PXHVWUDV FRQ FDUDFWHUtVWLFDV
similares y/u homologadas, considerando:
1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación,
]RQL¿FDFLyQH[WHQVLyQHQWRUQR \ RWURV DVSHFWRV TXH VH FRQVLGHUHQ
necesarios.
'H H[LVWLU 2. PXHVWUDV TXH FXHQWHQ FRQ HGL¿FDFLRQHV VH ¿MD HO YDORU GHO WHUUHQR
GHVFRQWDQGR HO YDORU GH GLFKDV HGL¿FDFLRQHV
3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que el
perito estime necesarios.
 RESTRICCIÓN DE USO POR SERVIDUMBRE

En la tasación comercial, la restricción de uso que afecta a un predio, derivado de
la existencia de una servidumbre de paso a favor de terceros u otra carga, castiga
HO YDORU GHO WHUUHQR GHO SUHGLR VLUYLHQWH FRQ XQ FRH¿FLHQWH GHWHUPLQDGR D Friterio
del perito y debidamente sustentado, de acuerdo con las condiciones de la
servidumbre.
 TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS SITUADOS PARTE EN TIERRA FIRME

Y PARTE EN MAR, LAGO O RÍO
DUD OD WDVDFLyQ
3 GH WHUUHQRV XUEDQRV VLWXDGRV SDUWH HQ WLHUUD ¿UPH \ SDUWe en mar,
lago o río, se valoriza únicamente la parte no inundable del área total,
LGHQWL¿FiQGRVH FRPR OtPLWH HQWUH pVWD \ OD OtQHD PDUtWLPD ODFXVWUH R ÀXYLDO HO QLYHO
de la más alta marea o creciente ordinaria.
 DISCREPANCIAS ENTRE LAS MEDIDAS PERIMÉTRICAS Y ÁREAS DE UN

TERRENO URBANO
En los casos que exista discrepancias entre las medidas perimétricas y el área de
un terreno urbano consignadas en la documentación presentada para efectuar la
tasación, con la realidad física del terreno u otros documentos técnicos, el perito
HMHFXWD OD WDVDFLyQ FRQVLGHUDQGR OD LQIRUPDFLyQ TXH ¿ JXUD LQVFULWD HQ OD 3DUWLGD
del Registro de Predios u otros documentos de carácter público, dejando
constancia de las discrepancias encontradas.

CAPÍTULO IV: TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
 VALOR DE LA EDIFICACIÓN
(O YDORU GH OD HGL¿FDFLyQ HV OD VXPDWRULD GHO YDORU GH ODV iUHDV WHFKDGDV GH ODV
REUDV FRPSOHPHQWDULDV \ GH ODV LQVWDODFLRQHV ¿MDV \ SHUPDQHQWHV ODV PLVPDV TXH
se tasan de acuerdo a las características predominantes de cada una.
 CALCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO

El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el área
WHFKDGD HO PHWUDGR GH ODV REUDV FRPSOHPHQWDULDV \ GH ODV LQVWDODFLRQHV ¿MDV \
permanentes, por sus respectivos valores unitarios.
𝐍L Í : mš ž ‚mš E
; Í : “‹š˜ {o ž‚{o E ; Í :“‹š˜ ur ž‚ur;
 DEPRECIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
/D GHSUHFLDFLyQ GH OD HGL¿cación se determina por la antigüedad y el estado de
conservación, según el material constructivo predominante, empleando la
expresión siguiente:
|
pL l pž ‚z
ÚÙÙ
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFICACIÓN

 Para calcular el valor del área techada se utilizan los Cuadros de Valores
QLWDULRV
8 2¿FLDOHV GH (GL¿FDFLyQ DSUREDGRV SRU HO Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento vigentes a la fecha de la tasación, debiendo
aplicarse, según el caso, los factores de depreciación por antigüedad y
estado de conservación que están determinados en el presente
Reglamento.

Para calcular eO YDORU GH ODV REUDV FRPSOHPHQWDULDV H LQVWDODFLRQHV ¿MDV \
SHUPDQHQWHV XELFDGDV HQ XQD HGL¿FDFLyQ WHFKDGD VH HYDO~D VL HVWiQ
LQFOXLGDV HQ ORV &XDGURV GH 9DORUHV 8QLWDULRV 2¿FLDOHV GH (GL¿FDFLyQ \ VH
valoriza la partida correspondiente de conformidad a los cuadros que
incluyen las citadas obras o instalaciones.

L ODV REUDV
6 FRPSOHPHQWDULDV \ ODV LQVWDODFLRQHV ¿MDV \ SHUPDQHQWHV QR
están incluidas en los cuadros mencionados o son exteriores a la
HGL¿FDFLyQ WHFKDGD VH WLHQHQ HQ FXHQWD ORV HOHPHQWRV TXH Oas conforman
y los materiales empleados y se efectúan los correspondientes análisis de
costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación, con
FRVWRV D OD IHFKD GH SXEOLFDFLyQ GHO &XDGUR GH 9DORUHV 8QLWDULRV 2¿FLDOHV
GH (GL¿FDFLyQ D FRVWo directo; y a este resultado, se le aplica el factor de
R¿FLDOL]DFLyQ DSUREDGR SRU HO GLVSRVLWLYR OHJDO FRUUHVSRQGLHQWH DVt FRPR
los factores de depreciación, en caso correspondan.

 TASACIÓN COMERCIAL DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFICACIÓN

 Para calcular el valor del área techada se aplican los valores unitarios de
HGL¿FDFLyQ FRPHUFLDOHV TXH REWHQJD HO SHULWR FRPR UHVXOWDGR GH VX
análisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, así como los
factores de depreciación, en caso correspondan.

Las obras FRPSOHPHQWDULDV H LQVWDODFLRQHV ¿MDV \ SHUPDQHQWHV VH WDVDQ
de acuerdo a los elementos que las conforman y los materiales
empleados, mediante el análisis de costos unitarios para obtener el costo
directo, incluyendo los gastos generales, utilidades e impuestos; aplicando
los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación,
SDUD FDGD FRPSRQHQWH GH OD HGL¿FDFLyQ D FULWHULR GHO SHULWR WDVDGRU
 DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA EDIFICACIÓN

(O 9DORU GH OD (GL¿FDFLyQ VH REWLHQH GHGXFLHQGR OD GHSUeciación del Valor Similar
Nuevo, aplicando la siguiente expresión:
‚q L ‚z F p
CAPÍTULO V: VALOR TOTAL DEL PREDIO
 DETERMINACION DEL VALOR TOTAL DEL PREDIO

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:
‚€| L ‚€ E ‚q
Donde:
VTP = Valor total del predio.
VAT = Valor del terreno.
9 ( 9 DORU GH OD HGL¿FDFLyQ
En el caso de tasaciones comerciales, el perito puede considerar en el valor total

del predio un factor de incremento o pérdida del valor por las características
especiales que éste pudiera tener.
(Q HVWH FDVR HO SHULWR MXVWL¿FD ODV UD]RQHV GHO LQFUHPHQWR R SpUGLGD GHO YDORU
CAPÍTULO VI: TASACION DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL RÉGIMEN

DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
 RÉGIMEN PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Para efectos del presente Reglamento, el régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común es un régimen jurídico que supone la existencia de una
HGL¿FDFLyQ R FRQMXQWR GH HGL¿FDFLRQHV LQWHJUDGDV SRU VHFFLRQHV R XQLGDGHV
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios sobre
un terreno matriz con bienes y servicios de dominio común.

 CRITERIOS PARA LA TASACIÓN DE LA UNIDAD INMOBILIARIA

Para la tasación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, se efectúa de acuerdo al procedimiento siguiente:
1. El terreno matriz, en tanto constituye un bien común, se considera en forma
proporcional, incluyéndose en el valor de las unidades inmobiliarias.
2. En los casos que el régimen se encuentre registrado, a cada unidad
inmobiliaria se asigna el valor proporcional del terreno matriz que corresponda
al porcentaje de participación según los títulos de propiedad y el reglamento
interno.
3. En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de
participación de cada una de las secciones del bien, se prorratea el valor total
GHO WHUUHQR HQWUH ODV VHFFLRQHV GHO HGL¿FLR R FRQMXQWR SURSRUFLRQDOPHQWH DO
área de uso exclusivo de cada uno.
 VALOR DE EDIFICACIÓN DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS

El YDORU GH OD HGL¿FDFLyQ GH XQLGDGHV LQPRELOLDULDV VXMHWDV DO UpJLPHQ GH
propiedad exclusiva y de propiedad común, se obtiene según lo establecido en el
Capítulo IV del Título II del presente Reglamento.
3 DUD HO FiOFXOR GHO YDORU GH OD HGL¿FDFLyQ VH FRQVLGHran las áreas de uso
exclusivo, así como las que correspondan a la unidad inmobiliaria por las obras o
áreas techadas de uso común, de acuerdo con el porcentaje establecido en los
títulos correspondientes.
En los casos que no exista información sobre el porcentaje de las áreas comunes
que corresponden a la unidad inmobiliaria objeto de la tasación, el valor de las
PLVPDV VH FDOFXOD HQ EDVH DO % GHO YDORU GH OD HGL¿FDFLyQ GH OD XQLGDG
inmobiliaria de uso exclusivo. El perito determina el porcentaje en aquellos casos
especiales.
 VALOR TOTAL DE UNIDAD INMOBILIARIA

El valor total de la unidad inmobiliaria sujeta al régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común es igual a la sumatoria de los valores obtenidos para la alícuota
GHO WHUUHQR PDWUL] GH OD HGL¿Fación de uso exclusivo y de las áreas y bienes de
uso común que correspondan a la misma, de acuerdo con la expresión siguiente:
VTUI = %VT + VEUE + VAC
Donde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria
%VT = Valor de la parte alícuota del terreno matriz
VEU( 9 DORU GH OD (GL¿FDFLyQ GH 8VR([FOXVLYR
VAC = Valor de Áreas y Bienes Comunes
Para el caso de tasaciones comerciales se aplica, de corresponder, un factor que

UHÀHMH ORV YDORUHV GHO PHUFDGR GH FRQIRUPLGDG FRQ OR VHxDODGR HQ HO QXPHUDO
del artículo 4 del presente Reglamento, el cual debe ser debidamente sustentado.

TABLA Nº 01
PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE
CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA
CASA HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS INCLUIDO
LOS UBICADOS EN EDIFICIOS

TABLA Nº 02
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN PARA LA COSTA
(EXCEPTO LIMA METROPOLITANA Y CALLAO), AL 31 DE OCTUBRE DE 2016

7$6$&,Ï1-(',),&,2 Ž/$6 '$/,$6Ž

1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. Nombre del Propietario
Sr. Alex Junior Uceda Cachay
1.2. Nombre de la persona que solicita la tasación.

Ing. Carlos Mondragón Castañeda
1.3. Objeto de la tasación y Reglamentación empleada.

Es objeto de la presente tasación particular, determinar el valor razonable del
predio urbano en estudio para fines académicos, formulando la valuación de
acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú (R.M Nº 172-2016-
VIVIENDA).
1.4. Fecha de tasación

Febrero del 2017
1.5. Ubicación
El Predio urbano está ubicado en la Calle Las dalias Nº 192, Urb. Santa Victoria ±
Chiclayo.
1.6. Linderos y Perímetro

Los linderos son los siguientes:
Por el frente, con la Calle las dalias, en una línea recta de 11.50 ml.
Por la derecha, con propiedad de terceros, en una línea recta de 20.75 ml.
Por la izquierda, con propiedad de terceros, en una línea recta de 20.75 ml.
Por el fondo, con propiedad de terceros, en una línea recta de 11.50 ml.
El perímetro del terreno es de 64.50 ml.
1.7. Área del terreno

El área del terreno es de 238.63 m2.
1.8. Zonificación y uso actual del predio.

El predio tiene zonificación residencial de Densidad Media (RDM) y tiene uso de
vivienda Multifamiliar
1.9. Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.

El predio en estudio cuenta actualmente con instalaciones de agua Fría y caliente,
desagüe y energía eléctrica.
1.10. Características del entorno del predio

El predio urbano está ubicado entre dos lotes vecinos, que también tienen uso de
vivienda y la parte posterior limita con un edificio multifamiliar de dimensiones
similares a las del edificio en estudio.
1.11. Descripción de la distribución de las plantas.

El predio urbano cuenta con edificación de 5 plantas + azotea, de acuerdo a la
siguiente distribución:
Primera Planta: 1 departamento en cada uno cuenta con 1 Ambiente de sala ±
comedor, 2 baños, 1 medio baño, cocina, pasadizo, 3 dormitorios, 1 patio
lavandería, sala de estudio, terraza y escalera al segundo piso. Además cuenta con
un 1 car-port para cada departamento.

Segunda planta: 1 departamentos en cada uno cuenta con 1 Ambiente de sala ±

comedor, 2 baños, 1 medio baño, cocina, pasadizo, 3 dormitorios, 1 estar, 1 sala de
estudio y escalera al tercer piso.
Tercera, cuarta y quinta planta: Con misma distribución que el segundo piso.
1.12. Descripción de la edificación.

Cimentación.- Esta hecha a base de zapatas aisladas con vigas de conexión de
concreto armado de resistencia 210kg/cm2.
Muros y columnas.- Los muros de la primera y segunda planta son de ladrillo
King Kong tarrajeados y pintados, con columnas de amarre de concreto armado.
Techos y coberturas.- Los techos son losas aligeradas de sección típica
tarrajeados con mortero, apoyado sobre sobre muro portantes.
Pisos y contra pisos.- En la primera hasta la quinta planta son de cerámico
nacional.
Revestimientos: Los muros En la primera hasta la quinta planta están revestidos
con mortero una mezcla de cemento- arena y pintados.
Carpintería de Puertas y Ventanas.- En la primera hasta la quinta planta, la
puerta de entrada es una hoja batiente de tableros de madera amachimbrada
(marco tipo cajón) caoba y ventanas de aluminio y vidrio crudo semidoble
incoloro, las puertas interiores son contra placadas de madera cedro y las
ventanas son de vidrio con perfiles de aluminio (una hoja fija y la otra corrediza).
Pinturas.- En la primera y segunda planta los muros están pintados a base de
pintura látex lavable.
Baños.- en primera planta hay 2 baños completos y 1 medio baño en cada
departamento con sócalo de cerámica, y de igual manera hasta el quinto nivel.
1.13. Antigüedad de la construcción.

La edificación tiene una antigüedad de cinco (06) años. Por lo tanto le
corresponde un porcentaje de depreciación del 5 %.
1.14. Estado de conservación.

Teniendo en consideración el Art. II.B.15 del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú (R.M Nº 172-2016- VIVIENDA), el estado de conservación de la
edificación en estudio, califica como BUENO.
1.15. Análisis de la documentación registral.

Para realizar la presente valuación o tasación se ha tenido en cuenta el
correspondiente Título de Propiedad, cuyo Código del predio es P10084521, del
Registro Predial Urbano.

2. VALUACION
VALUACIÓN REGLAMENTARIO DE INMUEBLE: EDIFICIO ¨LAS DALIAS¨
2.1. Tasación del terreno

Teniendo en cuenta el Valor Arancelario Oficial del terreno urbano el frente del lote y el área
del terreno calculamos el valor del terreno de acuerdo al ARTÍCULO II.C.22 del reglamento de
tasaciones.
TASACION
Área total del Terreno : 238.63 m2
Área techada primer nivel: 209.61 m2
Área techada segundo nivel: 209.61 m2
Área techada tercero nivel: 209.61 m2
Área techada cuarto nivel: 209.61 m2
Área techada quinto nivel: 209.61 m2
Porcentaje de depreciación: 5.00%
VALUACION
Tasación del terreno
Frente del Terreno = 11.50 m
Área Total del Terreno = 238.63 m2
Área igual al triple cuadrado del frente = 396.75 m
Exceso de área = -158.12 m2
Valor Arancelario oficial del terreno = S/. 150.00 /m2
Porcentaje de depreciación = 5.00%
Valor del Terreno = S/. 35,794.50
Tasación de la edificación
La edificación es de concreto armado en buen estado y tenemos que:
De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para la Costa con RESOLUCION
MINISTERIAL N° 373-2016-VIVIENDA para el año fiscal 2016 SXEOLFDGR HQ (O 'LDULR 2ILFLDO ³(O
3 HUXDQR ³ REWHQHPRV OR VLJXLHQWH
-Primer al quinto Nivel: Material de concreto armado en buen estado

-Área Techada Primer y al quinto Nivel = 209.61 m2
ELEMENTOS Tipo Valor / M2.

Muros y columnas B 300.75
Techos C 152.71
Pisos D 87.07
Puertas y Ventanas E 64.64
Revestimientos F 57.07
Baños C 48.56
Instalaciones Elect. Y sanit. E 55.17
Total : S/. 765.97

Valor por M2 depreciado = S/. 727.67
2.3. Valor Total del predio
El valor de la edificación será
8' L #NA= ∗ 8=HKN LKN /2 @ALNA?E=@K L S/ 152,526.91
Valor total del predio
El valor del predio urbano es:
VTUI =%VT + VEUE+VAC

Dónde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria.
%VT = Valor de la parte alícuota del terreno matriz.
VEUE = Valor de la Edificación de Uso exclusivo.
VAC = Valor de áreas y bienes comunes.
VTUI = 20%*35,794.50 + 152,526.91+ 15%*152,526.91

VTUI = S/ 182,564.85
VTP= CIENTO OCHENTA Y DOS MILQUINIENTOS SESENTA Y CUATRO y 85/100 Soles

VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE: EDIFICIO ¨LAS DALIAS¨
1) VALUACION DEL TERRENO: VT

Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio del
mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Según los valores comerciales actuales y
a criterio del perito, el terreno en la Calle Las dalias Nº 192, Urb. Santa Victoria - Chiclayo, da como
resultado un Valor Comercial del terreno/m2 de 2500 dólares (8,150 soles). T.C. = 3.26
Por lo tanto en aplicación del artículo II F.40 del Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú, tenemos: VT/M2= S/. 8,150.00 /m2
Por lo tanto el Valor del terreno VT = S/. 1,944,834.50
2) VALOR DE LA EDIFICACION: VE
La edificación es de concreto armado en buen estado y tenemos que:
De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para la Costa con RESOLUCION
MINISTERIAL N° 373-2016-VIVIENDA para el año fiscal 2016 SXEOLFDGR HQ (O 'LDULR 2ILFLDO ³(O
3 HUXDQR ³ REWHQHPRV OR VLJXLHQWH
Tasación de la edificación
-Primer al quinto Nivel: Material de concreto armado en buen estado

-Área Techada Primer y al quinto Nivel = 209.61 m2

Valor por M2 = S/. 1,093.111
Valor por M2 depreciado = S/. 1,038.455
3). Valor de la Edificación
El valor de la edificación será
8' L #NA= ∗ 8=HKN LKN /2 @ALNA?E=@K L S/ 217,670.552
4) VALOR DEL PREDIO: VTP
Valor total del predio
El valor del predio urbano es:
VTUI =%VT + VEUE+VAC

Dónde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria.
%VT = Valor de la parte alícuota del terreno matriz.
VEUE = Valor de la Edificación de Uso exclusivo.
VAC = Valor de áreas y bienes comunes.
VTUI = 20%*1,944,834.50 + 217670.552+ 15%*217670.552

VTUI = 639,288.03
VCP=SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO y 03/100 soles.

FOTOGRAFIA DEL INMUEBLE VALUADO: EDIFICIO ¨LAS DALIAS¨
VISTA GENERAL DEL EDIFICIO MULTIFAMILIAR ¨LAS DALIAS¨

Urb. Santa Victoria – Chiclayo
ANEXO Nº 1


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UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

En el presente trabajo presentamos toda la investigación y procedimiento a seguir para realizar la

tasación de un departamento tanto comercial como reglamentario guiándonos en el reglamento

departamento ubicado en la urbanización Santa Victoria- Chiclayo.

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 1

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 2

TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 3

El RNT es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para la elaboración de

 Tasación o Valuación Reglamentaria.

 Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los

 Tasación o Valuación Comercial.

Se denomina tasación o valuación comercial cuando los valores

En cada título del reglamento nacional de tasaciones se desarrollará la

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 4

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 5

TÍTULO II: TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS

CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

 TASACIÓN DEL PREDIO URBANO

 INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

CAPÍTULO II: MEMORIA DESCRIPTIVA

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 6

1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.

2. Nombre del propietario o posesionario.

3. Situación registral del predio

5. Método y Reglamentación empleada.

6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.

7. Ubicación del predio.

8. ZRQL¿FaFLyQ \ XVR aFWXaO GHO SUHGLR.

9. ÈUHa GH Oa HGL¿FaFLyQ \ iUHa GHO WHUUHQR.

10. Linderos y perímetro.

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 7

En la descripción de los linderos se señalan las medidas perimétricas,

11. Descripción del predio:

12. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del

14. Gravámenes y cargas.

15. Fuente y procedencia de la información.

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 8

CAPÍTULO III: TASACION DEL TERRENO

 DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO

 TASACION REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO CON UN

 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO CON

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 9

 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO FRENTE

SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la vía de dominio privado. Si el

VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la vía pública desde la que

a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con

2. La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al

 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 10

 TASACIÓN COMERCIAL DE TERRENO URBANO

 DETERMINACIÓN DE LOS VALORES COMERCIALES DE MERCADO

 RESTRICCIÓN DE USO POR SERVIDUMBRE

 TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS SITUADOS PARTE EN TIERRA FIRME

 DISCREPANCIAS ENTRE LAS MEDIDAS PERIMÉTRICAS Y ÁREAS DE UN

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 11

CAPÍTULO IV: TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

 CALCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO

 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFICACIÓN

INGENIERÍA ECONÓMICA II Página 12

 TASACIÓN COMERCIAL DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFICACIÓN

 DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA EDIFICACIÓN

CAPÍTULO V: VALOR TOTAL DEL PREDIO

VTUI = 20%35,794.50 + 152,526.91+ 15%152,526.91

VTUI = 20%1,944,834.50 + 217670.552+ 15%217670.552