DERECHO NOTARIAL Y

REGISTRAL
 Mayo 2015
Año 1 Volumen 11

DERECHO NOTARIAL Y
REGISTRAL
 Actualidad
Área
Civil Derecho
Derecho notarial
notarial y registral
y registral

Contenido
Santiago Cárdenas Villacorta: Sobre la calificación registral de las
DOCTRINA PRÁCTICA 342
prescripciones adquisitivas notariales no contenciosas y la Ley N.° 29618

DOCTRINA PRÁCTICA Liliana Núñez Arestegui: La multipropiedad ¿un derecho inscribible? 360

NOS PREGUNTAN Y
CONTESTAMOS
CONSULTA: ¿Qué es un certificado de búsqueda catastral? 376

RESEÑA DE Prescripción adquisitiva notarial de bienes de dominio privado del Estado:

JURISPRUDENCIA
378
criterios aplicativos (Res. Nº 544-2012-SUNARP-TR-L)

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

Sobre la calificación registral de las

prescripciones adquisitivas notariales no
contenciosas y la Ley N.° 29618
Santiago Cárdenas Villacorta*
Registrador Público
SUMARIO

1. Introducción
2. La calificación
3. La prescripción adquisitiva de dominio de un inmueble en vía notarial
4. La Ley N.° 29618
5. Conclusiones

1. Introducción NARP/ PT, del 17 de febrero de 2012, se

Mediante resolución de la Presidenta
del Tribunal Registral N.° 046-2012-SU-
* Registrador Público de la Zona Registral N.° IX –
Sede Lima, con estudios en la Maestría de Derecho
Civil en la Escuela de Post Grado de la Pontificia
Universidad Católica del Perú.
dispuso la publicación de tres preceden-
tes aprobados por el Octogésimo Cuarto
Pleno del Tribunal, de los cuales analiza-
remos el primer precedente, que trata so-
bre el tema relacionado a la prescripción
adquisitiva notarial de los bienes inmue-
bles de dominio privado del Estado. Así

342 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015


el tenor del precedente, sustentado en la
Resolución N.° 003-2012-SUNARP-
TR-T, del 09/01/2012, es el siguiente:
“No corresponde a las instancias registra-
les, por ser de exclusiva responsabilidad
del notario, evaluar la aplicación de la Ley
N.° 29618 hecha por el citado profesional
dentro de un procedimiento no contencioso
de prescripción adquisitiva de propiedad”.
Leído así el precedente señala a
simple vista que el registrador no podrá
evaluar la aplicación de la Ley N.° 29618,
realizada por el notario en el procedi-
miento no contencioso de prescripción
adquisitiva de propiedad. Sin embargo,
cabría preguntarse si efectivamente ello
es así. A fin de dilucidar lo planteado,
pasaremos a tratar los siguientes temas:
la calificación del registrador, la pres-
cripción adquisitiva notarial y la Ley
N.° 29618.
2. La calificación1
1 Respecto de la calificación registral, se encuentra
regulada en el artículo 2011 del Código Civil,
y en los artículos V, 31, 32 y siguientes del
TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos aprobado mediante Resolución N.°
126-2012-SUNARP-SN, publicado en el diario
El Peruano el 19 de Mayo del 2012.
De todas las normas que regulan la calificación,
se desprende que se encuentran comprendidos
dentro de los alcances de la calificación registral,
tal como lo señala GONZALES LOLI, Jorge
Luis. (Comentarios Nuevo Reglamento General
de los Registros Públicos, Gaceta Jurídica, Lima,
2002, p. 52), los siguientes aspectos:
“a) Formalidades propias del título;
b) Capacidad de los otorgantes;
c) Validez del acto que contenido en el título
constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción;
Volumen 11 • Mayo 2015
Doctrina práctica
RESUMEN
En el presente artículo se analizan los
alcances de la calificación registral de
la usucapión notarial y su relación con
la Ley N.° 29618 (Ley que establece la
presunción de que el Estado es posee-
dor de los inmuebles de su propiedad
y declara imprescriptibles los bienes
inmuebles de dominio privado estatal).
Sostiene el autor que en tanto el plazo de
la prescripción se haya consumado antes
de la entrada en vigencia de esta norma,
los notarios podrán seguir realizando los
procesos no contenciosos de prescripción
adquisitiva notarial sobre dichos bienes.
Así, en su opinión, como los efectos de la
ley se proyectan hacia el futuro, las ano-
taciones preventivas o inscripciones que
se presenten bajo este supuesto deberán
de acceder al registro.
CONTEXTO NORMATIVO
• Constitución Política del Perú: artículos
73 y 103
• Código Civil: artículo 950
• Ley N.° 26662: artículos 3 y 12
• Ley N.° 29618: artículos 1 y 2
• Ley N.° 27333: artículo 5
• Decreto Supremo N.° 035-2006-Vi-
vienda: artículo 36
• Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios: artículo 105
PALABRAS CLAVE
Prescripción adquisitiva / Asuntos no
contencioso / Bienes del Estado.
d) Verificación de los obstáculos que pudieran
emanar de las partidas registrales;
Actualidad Civil 343
 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

El precedente se sustenta en la Reso- En la resolución se trata sobre la
lución N.° 003-2012-SUNARP-TR-T solicitud de anotación preventiva de una
(en adelante la Resolución), en cuya prescripción adquisitiva notarial a favor
sumilla se indica: de los señores César Augusto Ramírez
Paredes y Rosa Ysabel Correa Cuzco,
“La aplicación, inaplicación e interpreta-
ción de disposiciones legales dentro de un respecto de un predio inscrito en la
procedimiento notarial no contencioso for- Partida N.° 11087732, en la que figura
ma parte de la motivación de las actuaciones como titular dominical la Municipalidad
o declaraciones del notario, y constituye un Provincial de Trujillo.
asunto propio de la validez de tales actos.
Por ende, no es un aspecto calificable en La solicitud de anotación preventiva
sede registral”. sobre el mencionado predio, fue dene-
Vista la sumilla, parece que refuerza gada por el registrador, dado que según
lo señalado en el precedente. Sin embar- refiere en su tacha, el notario ni siquiera
go pasaremos a tratar el tema resuelto por debió admitir a trámite en su despacho
el Tribunal Registral en la resolución, con la solicitud de usucapión, por tratarse de
la finalidad de ver si con lo expresado la prescripción de un bien de dominio
en la sumilla y en el precedente se está privado del Estado, dado que la Ley N.°
excluyendo efectivamente de la califi- 29618, vigente al solicitarse la anotación
cación registral, la aplicación de la Ley preventiva, señala que tales bienes son
N.° 29618. imprescriptibles.
La solicitud de usucapión fue pre-
e) Condición de inscribible del acto o derecho.” sentada al notario el 08/09/2010, siendo
Es de indicarse que si bien los comentarios
se refieren al Reglamento aprobado mediante que el predio, según los solicitantes, fue
Resolución N.° 195-2001-SUNARP/SN, adquirido en julio de 1999, y que la Ley
publicada en “El Peruano” el 23 de Julio del N.° 29618, que fuera publicada en El Pe-
2001, y que entrará en vigencia a partir del
01/10/2001, mantienen su vigencia en relación ruano el 24 de noviembre de 2010, entró
con la regulación que hace el nuevo Reglamento en vigencia a partir del día siguiente.
vigente, respecto de la calificación registral.
Con respecto del literal d), de los alcances de En consecuencia, lo que el registra-
la calificación habría que añadir que la misma dor entiende al calificar es que desde la
también comprende la de los títulos archiva- vigencia de la Ley N.° 29618, el 25 de
dos, que contienen los diversos hechos y actos
jurídicos pasibles de inscripción, que una vez noviembre de 2010, no deben de reali-
inscritos generan los diversos asientos que zarse procesos de prescripción adquisitiva
obran en las partidas registrales de los Registros notarial sobre los bienes privados del
Públicos. Tales asientos, así generados no tienen
sustantividad propia, dado que son resúmenes Estado, y en virtud de ello pasa a calificar
formales de los títulos archivados (El desarrollo negativamente el acto procedimental del
de la postura en éste párrafo puede verse en: notario que admite a trámite la solicitud
Gonzales Barrón, Gunther Hernán. Legis-
lación Registral y Notarial, Tomo I, Ediciones de usucapión. Vemos aquí entonces, que
Legales E.I.R.L. Lima, 2011, pp. 53-118.) se ha calificado tanto la aplicación de la

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ley y el acto procedimental realizado por N.° 035-2006-Vivienda y del artículo 5
el notario. inciso c4 de la Ley N.° 27333.
GONZALES BARRÓN dice:
“La prescripción
adquisitiva en
vía notarial es in-
constitucional,
pues invade las
esferas propias
del órgano juris-
diccional centra-
do en el ámbito conflictivo de los
derechos. En efecto, cuando un
proceso busca la extinción de una
prerrogativa jurídica en contra de
la voluntad del titular, entonces su
naturaleza es contenciosa, aun si
hubiera oposición”.
En el caso que generó la Resolución
N.° 003-2012-SUNARP-TR-T, la cali-
ficación que realizó el registrador trata la
anotación preventiva de una prescripción
adquisitiva notarial, esto es, de una medi-
da cautelar provisional y variable que no
prejuzga el sentido del pronunciamiento
definitivo. Iniciado el procedimiento de
prescripción adquisitiva ante el notario,
este ha solicitado que se extienda la
correspondiente anotación en la partida
registral del predio,2 según lo dispuesto
en los artículos 363 del Decreto Supremo
2 Gonzales Barrón, Gunther Hernán. La usu-
capión, Jurista Editores, Lima, 2010, p. 273.
3 “Artículo 36.- Prescripción adquisitiva de do-
minio
Procede tramitar notarialmente la prescripción
adquisitiva de dominio, cuando el interesado
acredita posesión continua, pacífica y pública
Volumen 11 • Mayo 2015
Doctrina práctica
Se entiende que los documentos
presentados para la calificación de
conformidad con el artículo 1055 del
del inmueble por más de diez (10) años, esté o
no registrado el predio.
El notario solicitará al registro respectivo, la ano-
tación preventiva de la petición de prescripción
adquisitiva, si el predio está registrado”.
4 Artículo 5.- Del trámite notarial de prescripción
adquisitiva de dominio. El procedimiento de
declaración de propiedad por prescripción ad-
quisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de
la Ley N.º 27157 se tramitará, exclusivamente,
ante el notario de la provincia en donde se ubica
el inmueble, verificándose el cumplimiento de
los requisitos establecidos en el primer párrafo
del artículo 950 del Código Civil, de acuerdo
con el trámite siguiente: (…) c) El Notario
mandará a publicar un resumen de la solicitud,
por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días en
el diario oficial “El Peruano” o en el diario auto-
rizado a publicar los avisos judiciales y en uno de
circulación nacional. En el aviso debe indicarse el
nombre y la dirección del Notario donde se hace el
trámite. Asimismo, solicitará al registro respectivo
la anotación preventiva de la solicitud. (…)”
5 Artículo 105.- Anotación preventiva de solici-
tudes de la Ley N.º 27333
“La anotación preventiva de la solicitud de de-
claración notarial de propiedad por prescripción
adquisitiva de dominio y del saneamiento de
áreas, linderos y medidas perimétricas a que se
refieren los artículos 5 y 13 de la Ley N.º 27333,
se extenderá, previo informe del área de catastro,
en mérito al oficio del notario solicitando la
anotación preventiva, acompañado de la copia
certificada de los siguientes documentos:
a) Solicitud de declaración de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio o
saneamiento de áreas, linderos y medidas
perimétricas; y,
b) Planos a que se refiere el literal h) del artículo
5 de la Ley N.º 27333.
Al calificar la declaración notarial de prescrip-
ción adquisitiva el registrador exigirá su ade-
Actualidad Civil 345
 Actualidad
Civil Derecho notarial y registral
Reglamento de Inscripciones del Regis-
tro de Predios antes vigente (Res. N.°
248-2008-SUNARP-SN)6, fueron: el
oficio del notario con las copias certifica-
das de la solicitud presentada a la notaria
sobre la declaración de propiedad por
prescripción y los planos de ubicación
y localización, y de distribución y de la
memoria descriptiva, tal como se aprecia
en la resolución.
En la resolución que da sustento
al precedente, el Tribunal plantea que
la cuestión a tratarse es: si es que a las
instancias registrales les corresponde
válidamente calificar la corrección de
la aplicación o interpretación de las
disposiciones legales realizadas por el
notario en un procedimiento concreto,
dado que en virtud de ello el registrador
ha cuestionado directamente la validez
de la admisión a trámite, hecha por el
notario, de la solicitud de usucapión, por
sostener que ello es contrario a la Ley N.°
29618. Pero si la ley dice que los bienes
cuación a la solicitud anotada preventivamente,
salvo que del título presentado se advierta que
ésta ha sido variada. Cuando la variación impli-
que la reducción del área anotada se exigirá la
presentación de nuevos planos.
No procede la inscripción de la prescripción
cuando la variación implique la incorporación
de un área no comprendida en la solicitud ini-
cial, salvo que el usuario restrinja su rogatoria
al área objeto de la anotación preventiva.
Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se
aplica para la inscripción del saneamiento de
área, linderos y medidas perimétricas en lo que
fuera pertinente.”
6 En el nuevo reglamento aprobado mediante
Resolución N.° 097-2013-SUNARP/SN, en-
contramos lo señalado en el art. 138.
346 Instituto Pacífico
inmuebles de dominio privado del Esta-
do son imprescriptibles y el registrador
recurre a la norma y pretende aplicarla al
caso concreto, consideramos que mejor
hubiera sido que el Tribunal solo hubiese
considerado como tema a tratar: si el
inmueble objeto de la inscripción pudo
ser o no adquirido por prescripción7.
¿SABÍA USTED QUE?
No corresponde a las instancias re-
gistrales cuestionar el acto del nota-
rio de dar inicio al procedimiento
de prescripción notarial así como
todos los actos subsecuentes.
El Tribunal al evaluar la cuestión
planteada, en los numerales 1, 2 y 3 en
el análisis de la resolución, señala que en
los procesos notariales no contenciosos,
el notario es el director del proceso y por
tal motivo le compete aplicar el derecho
que corresponda conforme se desprende
del artículo 3 de la Ley N.° 266628 y los
7 Así lo entendió el Tribunal Registral de Arequipa
en la Resolución N.° 134-2011-SUNARP-TR-
A, del 28 de marzo del 2011, respecto de una
prescripción adquisitiva de dominio sobre un
inmueble integrante del Patrimonio Cultural de
la Nación, cuyo plazo de prescripción empezó a
correr desde el 21 de octubre de 1999. Así en la
sumilla de dicha resolución señala. “No procede
la prescripción adquisitiva de dominio de un
bien integrante del Patrimonio Cultural de la
Nación, por tener el carácter de imprescriptible
de conformidad con las restricciones y limitacio-
nes establecidas en el D.S. N.° 001-2000 AG”.
8 “Artículo 3.- Actuación Notarial.- La actuación
notarial en los asuntos señalados en el artículo 1,
se sujeta a las normas que establece la presente
ley, y supletoriamente a la Ley del Notariado y
al Código Procesal Civil. Solo podrán intervenir
Volumen 11 • Mayo 2015

artículos II y VII del CPC910; asimismo
que sus actos o declaraciones dentro de
esos procesos no contenciosos son válidos
y se encuentran fueran de la calificación
registral, así de conformidad con el artí-
culo 12 de la Ley N.° 26662 se establece
que todos los documentos notariales ge-
nerados en esos procesos son auténticos
y producen todos sus efectos mientras
no se rectifiquen o declaren judicial-
mente su validez; finalmente rematan
su punto de vista con el numeral 5.2 de
la Directiva N.° 013-2003-SUNARP/
SN11, aprobada mediante Resolución
N.º 490-2003-SUNARP-SN, del 09
en procesos no contenciosos, los notarios que
posean título de abogado”.
9 “Artículo II.- La dirección del proceso está a
cargo del Juez, quien la ejerce de acuerdo a lo
dispuesto en este Código.
El Juez debe impulsar el proceso por sí mismo,
siendo responsable de cualquier demora oca-
sionada por su negligencia. Están exceptuados
del impulso de oficio los casos expresamente
señalados en este Código”.
10 “Artículo VII.- El Juez debe aplicar el derecho que
corresponda al proceso, aunque no haya sido in-
vocado por las partes o lo haya sido erróneamente.
Sin embargo, no puede ir más allá del petitorio
ni fundar su decisión en hechos diversos de los
que han sido alegados por las partes.”
11 “El Registrador calificará los títulos referidos
a declaración de prescripción adquisitiva de
dominio, formación de títulos supletorios o
saneamiento de área, linderos y medidas perimé-
tricas, tramitados como asuntos no contenciosos
de competencia notarial, teniendo en cuenta
lo previsto en el artículo 32 del Reglamento
General de los Registros Públicos. No será
materia de calificación la validez de los actos
procedimentales que, en virtud de lo previsto
en la Ley Nº 27333 y normas complementarias,
son de competencia del Notario, ni el fondo o
motivación de la declaración notarial”.
Volumen 11 • Mayo 2015
Doctrina práctica
de octubre de 2003, al reiterar que el
registrador no calificará en los títulos
referidos a la declaración de prescripción
adquisitiva de dominio, la validez de los
actos procedimentales que, en virtud
de lo previsto en la Ley N.º 27333 y
normas complementarias, ni el fondo
o motivación de la declaración notarial.
Sin embargo, si bien el Tribunal
Registral hace bien en indicar que no
corresponde al registrador cuestionar
el acto del notario de dar inicio al pro-
cedimiento de prescripción notarial,
así como todos los actos subsecuentes;
debió argumentar mejor respecto de
las implicancias de la Ley N.º 29618,
que establece la presunción de que el
Estado es poseedor de los inmuebles
de su propiedad y que además declara
imprescriptibles los bienes inmuebles de
dominio privado del Estado.
Dado que si bien en el numeral 7 del
análisis se refiere a la inaplicación de la
Ley N.° 29618, respecto de las prescrip-
ciones ya consumadas antes de su vigen-
cia, por no tener vigencia retroactiva, no
evalúa para nada las prescripciones que se
vayan a producir durante la vigencia de
la ley, dando así la impresión de que aún
en los supuestos en los que la prescrip-
ción adquisitiva se produjese durante la
vigencia de la ley y que luego fuera objeto
del correspondiente procedimiento no-
tarial, no correspondería a la calificación
registral evaluar la vigencia de dicha ley,
y en consecuencia se procedería a la ano-
tación preventiva o a su correspondiente
inscripción pese a estar vigente una ley
que prohíbe la prescripción de los bienes
privados del Estado.
Actualidad Civil 347
 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

El caso es que al registrador le com-
JIMENEZ MURILLO dice:
pete entre sus deberes el verificar que el
acto o derecho se ajuste a las disposicio-
“Los bienes estatales (…) no nes legales sobre la materia y el cumpli-
pueden ser estudiados desde una
perspectiva del Derecho Civil. Sin miento de sus requisitos, conforme lo
embargo desde una perspectiva ju- dispone el inciso d) del artículo 32 del
rídica netamente integradora, el TUO del Reglamento General de los
derecho civil proporciona todos los Registros Públicos.
elementos complementarios acer-
ca del contenido y tratamiento de
En consecuencia, se entiende que
una relación jurídica real, los que todas las prescripciones consumadas
deben ser asimilados y adecuados sobre bienes inmuebles de dominio
al plano de las potestades de la Ad- privado del Estado, durante la vigencia
ministración Pública en el ámbito de la Ley N.° 29618, en principio ya no
del derecho público”. pueden prescribir, y en consecuencia los
notarios en esos supuestos ya no podrán
Y es que si lo cuestionado por el realizar el procedimiento notarial de
registrador es el acto procedimental de prescripción adquisitiva sobre esos bienes
dar inicio al proceso de prescripción inmuebles, y si lo hicieren y presentasen
adquisitiva notarial sobre un bien in- la anotación preventiva o su inscripción
mueble de dominio privado del Estado, ante el Registro serían objeto de una ta-
extralimitándose en su calificación; no cha de plano, no importando si dicha ley
debe dejarse de tomar en cuenta que el sea inconstitucional, pues si así fuera, el
registrador para llegar a tal conclusión, notario tampoco podría dejar de aplicarla
previamente evaluó la Ley N.° 29618, al no tener la capacidad constitucional
que impide la prescripción adquisitiva del control difuso.
de dichos bienes, considerando que la En todo caso serían los jueces los
misma al estar vigente la presentación únicos competentes para declarar la
de la solicitud de prescripción al notario, prescripción adquisitiva, aplicando el
impedía el inicio del proceso notarial. control difuso sobre la ley, de conside-
rarla inconstitucional.
El registrador para llegar a esa
conclusión, no tomó en cuenta que Ahora bien, para entender mejor la
el plazo de la prescripción sobre el in- aplicación de los alcances de la Ley N.°
mueble, ya se había consumado antes 29618, pasaremos a tratar el caso de las
de la entrada de vigencia de la Ley N.° prescripciones adquisitivas notariales.
29618, calificando mal la vigencia de
la ley y entrando a su vez a calificar la 3. La prescripción adquisitiva de domi-
nio de un inmueble en vía notarial
procedencia del acto notarial de dar
inicio al procedimiento no contencioso Este tipo de prescripción se encuen-
de prescripción adquisitiva. tra regulada en la Ley N.° 27157 de

348 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015

 Doctrina práctica
Regularización de Edificaciones, su Re- dado que: “(…) pone fin a los debates
glamento aprobado mediante Dec. Sup. interminables sobre la legalidad de las
N.° 035-2006-VIVIENDA, la Ley N.° adquisiciones, pues dentro de un razo-
27333, la Ley N.° 26662 de Asuntos No nable tiempo transcurrido, el derecho
Contenciosos de Competencia Notarial, legítimamente, deduce que del pasado
Dec. Leg. N.° 1049, Ley del Notariado remoto no sobrevive ningún interés
y el Código Procesal Civil. que solicite su garantía (el del antiguo
Los requisitos de la usucapión de dueño); y más bien se manifiesta como
inmuebles se encuentran regulados preferente en el interés encarnado por
en el artículo 95012 del Código Civil. la situación de hecho presente (el del
De los cuales el requisito principal es poseedor) (…)”.
la posesión del bien inmueble, con- Las normas que regulan la prescrip-
tinúa, pública y pacífica, del prescri- ción adquisitiva de bienes inmuebles en
biente como propietario, durante un vía notarial, que tal procedimiento se
largo periodo de tiempo (diez años). señala como no contencioso. Al respecto
Entonces si a la posesión “(…) como en la actualidad Gonzales Barrón opina
exclusivo poder de hecho (o control que “(…) la prescripción adquisitiva en
autónomo) que tiene el sujeto sobre vía notarial es inconstitucional, pues
un bien (…)”13, se le agrega a ese suje- invade las esferas propias del órgano
to poseedor el ánimo de poseer como jurisdiccional centrado en el ámbito
propietario, cumplidos los requisitos conflictivo de los derechos. En efecto,
ya señalados, luego de un buen pe- cuando un proceso busca la extinción
ríodo de tiempo, adquirirá la calidad de una prerrogativa jurídica en contra
de propietario, esto es el derecho de de la voluntad del titular, entonces su
propiedad sobre el inmueble. Consi- naturaleza es contenciosa, aún si hubiera
deramos entonces conjuntamente con oposición (…)”15.
el Dr. Gonzales Barrón14 que la usuca- Antes, el mismo autor opinaba que
pión es un “hecho jurídico preclusivo” el supuesto donde no se daba el pro-
blema de inconstitucionalidad era el de
12 “Artículo 950.- Requisitos de la Usucapión del aquel donde el titular busca a través del
bien inmueble procedimiento de prescripción notarial
La propiedad inmueble se adquiere por prescrip- sumar una nueva causa de adquisición
ción mediante la posesión continúa, pacífica y
pública como propietario durante diez años. Se para consolidar con ello su posición
adquiere a los cinco años cuando median justo jurídica, no buscando crearla, dado que
título y buena fe”. ya la tiene por contar con un título de
13 Gonzales Barrón, Gunther Hernán. Derechos
reales, Jurista Editores, Lima, 2005, pp. 266-
272. 15 Gonzales Barrón, Gunther Hernán. Derecho
14 Gonzales Barrón, Gunther Hernán. La usu- registral y notarial, Tomo II, Jurista Editores,
capión, Jurista Editores, Lima, 2010, pp. 27-32. Tercera Edición. Lima, 2012, p. 1362.

Volumen 11 • Mayo 2015 Actualidad Civil 349

 Actualidad
Civil Derecho notarial y registral
dominio. Por lo tanto el poseedor deberá
aportar ante el notario las pruebas de los
contratos que acrediten que cuenta con
ese título de dominio, sea en documen-
tos privados, defectuosos o imperfectos,
sumándole a ello el cumplimiento del
plazo prescriptorio largo16.
Al respecto, debemos señalar que
todo procedimiento de prescripción
adquisitiva es inconstitucional, dado
que se trata de un contencioso donde
una de las partes de resultas del proceso
verá cómo se declara que mantiene o
que pierde su derecho de propiedad y
que en consecuencia corresponde solo al
órgano jurisdiccional resolver al respecto
de conformidad con el artículo 138 de
nuestra Constitución.
Delimitada la actuación del notario
respecto del título que va a llegar al Re-
gistro para su calificación, sea mediante
escritura pública o mediante acta nota-
rial, y que tales instrumentos versarán
sobre la comprobación de los hechos que
permitan concluir que se ha producido
la usucapión a favor del propietario del
bien inmueble, de títulos defectuosos
o imperfectos, pasaremos a ver las im-
plicancias de este tipo de prescripción
17 Ayarza Gómez, Oswald. “Problemas Registrales
respecto de la Ley N.° 29618.
En el instrumento notarial que da
lugar a la inscripción de la prescripción
adquisitiva notarial, así como en la docu-
mentación adjuntada para su anotación
preventiva, deberá de verificarse si el
16 En Gonzales Barrón, Gunther Hernán. La
usucapión, Jurista Editores, Lima, 2010, pp.
253-258; pp. 287-288.
350 Instituto Pacífico
plazo de la prescripción, además de to-
dos sus otros requisitos, se ha producido
antes o después de la entrada en vigencia
de la Ley N.° 29618.
¿SABÍA USTED QUE?
La Corte Suprema de Justicia de
Colombia entiende que los bienes
de propiedad de las entidades de
derecho público, no pueden adqui-
rirse por prescripción.
En tanto “el hecho jurídico17 preclu-
sivo”, esto es, el cumplimiento del plazo
de la prescripción, se haya dado antes
de la vigencia de la Ley N.° 29618, la
prescripción adquisitiva realizada por el
notario, desde su anotación preventiva
hasta su inscripción no contará con
ningún obstáculo para su acceso al
Registro, en consecuencia se produci-
rán todos los efectos jurídicos18 de la
usucapión a favor del propietario con
título imperfecto o defectuoso. Pero si el
cumplimiento del plazo de prescripción
se produjera durante la vigencia de la
Ley N.° 29618, y un notario llevase a
en la Aplicación de la Teoría de los Derechos
Adquiridos y Hechos Cumplidos”. En: Diálogo
con la jurisprudencia. N.° 155. Agosto 2011.
Año 17. Lima. Define al hecho jurídico como:
“Evento o suceso ocurrido durante la vigencia
de una norma que produce efectos jurídicos”,
p. 264.
18 Ayarza Gómez, Oswald. Op. cit. Define al
efecto jurídico como: “(…) toda consecuencia
relevante para el derecho, nacido a partir de un
hecho o acto jurídico durante la vigencia de una
norma determinada”, p. 264.
Volumen 11 • Mayo 2015

cabo el procedimiento de prescripción
que venimos comentando, el título
que llegase para su calificación en tal
circunstancia, deberá ser tachado de
plano por el registrador.
Lo expuesto en el párrafo precedente
no es más que la teoría de los hechos
cumplidos, regulada constitucionalmen-
te en el artículo 103 de la Constitución
vigente de 199319 y en el artículo III
del título preliminar del Código Civil20.
Tal teoría conforme lo precisa Ayarza
Gómez21, nos enseña que: “En buena
cuenta, todo hecho ocurrido durante
la vigencia de una ley se rige por esta,
y los cumplidos durante una nueva,
por esta última. Así, los derechos que
entraron a la esfera de una persona bajo
una determinada normativa no pueden
ser desconocidos ni en vía de interpre-
tación por nuevas leyes, no solo porque
desnaturalizaría toda interpretación, sino
porque resultaría contrario al principio
de irrenunciabilidad de los derechos
reconocidos (…)”
19 “(…) La ley, desde su entrada en vigencia, se
aplica a las consecuencias de las relaciones y
situaciones jurídicas existentes y no tiene fuerza
ni efectos retroactivos; salvo en ambos supuestos,
en materia penal, cuando favorece al reo. La ley
se deroga sólo por otra ley. También queda sin
efecto por sentencia que declara su inconstitu-
cionalidad”.
20 “La ley se aplica a las consecuencias de las
relaciones y situaciones jurídicas existentes. No
tienen fuerza ni efectos retroactivos, salvo las
excepciones previstas en la Constitución Política
del Perú”.
21 Ayarza Gómez, Oswald. Op. cit. p. 273.
Volumen 11 • Mayo 2015
Doctrina práctica
4. La Ley N.° 2961822
Establece la presunción de que el
Estado es poseedor de los inmuebles de
su propiedad y declara imprescriptibles
los bienes inmuebles de dominio privado
estatal. La ley ha sido publicada en El
Peruano el 24 de noviembre de 2010 y se
encuentra vigente desde el día siguiente.
Y desde su vigencia el plazo del hecho
jurídico posesorio de diez años sobre los
bienes inmuebles de propiedad privada
del Estado, realizado por el poseedor
de forma continua, pública, pacífica y
como si fuera propietario, en principio se
22 “Artículo 1.- Presunción de la posesión del Es-
tado respecto de los inmuebles de su propiedad.
Se presume que el Estado es poseedor de todos
los inmuebles de su propiedad.
Artículo 2.- Declaración de imprescriptibilidad
de los bienes inmuebles de dominio privado
estatal
Declárase la imprescriptibilidad de los bienes
inmuebles de dominio privado estatal.
Disposición Complementaria Final
Única.- Exclusión de los predios de las comu-
nidades campesinas y nativas del país
La presente Ley no es de aplicación a los predios
en propiedad, en posesión o en uso tradicional
de las comunidades campesinas y nativas, los
cuales se rigen por las leyes de la materia.
Disposición Complementaria Transitoria
Única.- Aplicación de la Ley núm. 29151,
Ley General del Sistema Nacional de Bienes
Estatales, y su reglamento. Las personas natu-
rales o jurídicas que, a la fecha de la entrada
en vigencia de la presente Ley, se encuentren
ocupando inmuebles de propiedad estatal, con
excepción de bienes municipales, que cumplan
con los requisitos establecidos en la Ley núm.
29151, Ley General del Sistema Nacional de
Bienes Estatales, y su reglamento pueden aco-
gerse a los mecanismos de compraventa a valor
comercial establecidos en dichas normas”.
Actualidad Civil 351
 Actualidad
Civil Derecho notarial y registral
entendería que ya no puede consumarse
durante la vigencia de la Ley.
El tema referido a su constitucio-
nalidad o inconstitucionalidad no es
un aspecto a ser tratado por el notario,
debiéndose abstener de realizar procesos
no contenciosos de prescripción ad-
quisitiva notarial por no contar con el
control difuso que le permita inaplicar
la norma. Asimismo tampoco compete
al Registro calificar ese tema. Se entiende
que el tema corresponderá al juez en el
ejercicio del control difuso que deberá
realizar sobre la Ley.
Sin embargo cabe mencionar los
siguientes pareceres sobre la ley y la
imprescriptibilidad de los bienes de
dominio privado del Estado:
- Puertas Figallo23 se encuentra a
favor de la inconstitucionalidad de
la norma. Resumidamente señala-
remos, que su razonamiento, acerca
de la inconstitucionalidad de la
imprescriptibilidad de los bienes de
dominio privado del Estado, parte
de la interpretación a contrario del
artículo 73 de la Constitución, en
el sentido de que si los bienes de
dominio público en la Constitución
son imprescriptibles e inalienables,
los que no son de dominio público
son prescriptibles y alienables. Luego
agrega que la norma constitucional
23 Puertas Figallo, Juan Carlos. “Comentarios
sobre la prescripción de los bienes estatales.
A propósito de Ley N.° 29618”. En: Normas
Legales, Revista jurídica del Perú, Número 128,
Octubre 2011, Lima, pp. 123-127.
352 Instituto Pacífico
es regla y excepción porque al indicar
el carácter de inalienables e impres-
criptibles de los bienes de dominio
público, está indicando que la regla
general es que los bienes por natura-
leza son prescriptibles y alienables.
La norma general se aplica como
primera opción a una situación
concreta y la norma excepcional con
criterio restrictivo en aquellos casos
estrictamente comprendidos en los
supuestos normativos; tal postura,
entre normal general y concreta,
ha sido recogida por el Tribunal
Constitucional en sentencia del
08/04/2003 (Exp. N.° 578-2003-
AA/TC). Además sustenta que la
interpretación expuesta ha sido desa-
rrollada en la sentencia del Tribunal
Constitucional del 29/01/2004 del
Exp. Acumulado N.° 015-2001, N.°
016-2001 y N.° 004-2002-AI/TC; y
por la Sala Constitucional de la Cor-
te Suprema, mediante Casación N.°
3485-2001-PUNO del 08/05/2003.
- Avendaño Arana24 también expresa
sus serias dudas acerca de la constitu-
cionalidad de la ley, entendiendo que
si el artículo 73 de la Constitución
señala que los bienes de dominio
público del Estado son imprescrip-
tibles, a contrario sensu, los bienes de
dominio privado no lo son; y que so-
bre los mismos el Estado actúa como
24 Avendaño Arana, Francisco. “Imprescriptibi-
lidad de los Bienes del Estado”. En: Diálogo con
la jurisprudencia. N.° 162. Marzo 2012. Año 17.
Lima. En la columna del mes, p. 275.
Volumen 11 • Mayo 2015

cualquier privado, tal como lo ha
dicho ya el Tribunal Constitucional.
- Ramírez Cruz25 considera que los
bienes privados del Estado se dividen
entre aquellos que se encuentran
destinados a un servicio público, esto
es, que se encuentran afectados a ese
servicio, y aquellos que no están des-
tinados a un servicio público, pero
que pese a ello brindan algún tipo
de utilidad pública, como todo bien
estatal, no de manera inmediata, sino
mediata. Estos son los absolutamente
enajenables o disponibles.
También señala26, en términos gene-
rales, que tales bienes tienen las siguientes
notas características: 1. Son enajenables,
si bien con las limitaciones anotadas y
siempre que se cumplan los requisitos
exigidos por las leyes administrativas. 2.
Son embargables. 3. Son usucapibles:
todo bien puede ser poseído, por regla
general es un bien in comercio y, en conse-
cuencia, adquirible por el transcurso del
tiempo. Sin embargo acepta que pueden
perder ese carácter por ley expresa, esto
es, que estaría aceptando el supuesto
de que por ley los bienes privados de
propiedad del Estado puedan dejar de
ser usucapibles, tal como lo dispone la
Ley N.° 29618.
- Jiménez Murillo Roberto señala que
“(…) los bienes estatales, que com-
25 Ramírez Cruz, Eugenio María. Tratado de
derechos reales, Tomo I, Editorial Rhodas, Lima,
Segunda edición, 2004, pp. 210-211.
26 Op. Cit. Ramírez Cruz, Eugenio María, pp.
211.
Volumen 11 • Mayo 2015
Doctrina práctica
prenden los bienes de dominio pri-
vado, no pueden ser estudiados desde
una perspectiva del derecho civil (…)
Sin embargo desde una perspectiva
jurídica netamente integradora, el
Derecho Civil proporciona todos
los elementos complementarios
acerca del contenido y tratamiento
de una relación jurídica real, los que
deben ser asimilados y adecuados al
plano de las potestades de la Admi-
nistración Pública en el ámbito del
Derecho Público”27.
Asimismo, agrega que debe distin-
guirse del derecho de propiedad
civilista; precisando que al estar la
Administración Pública orientada al
servicio de los intereses generales, los
bienes de dominio privado, aunque
sean de su propiedad, no pueden ser
usados y dispuestos como cualquier
propietario particular. Los bienes
de dominio privado, sin que estén
destinados al uso o servicio público,
se encuentran bajo su pertenencia
para que sirvan a la realización de
sus objetivos. Es por eso que tales
bienes cuentan con un régimen
jurídico general, que se materializa
principalmente al interior de la Ad-
ministración Pública28. Entonces si
ello es así, por disposición normativa
expresa, como la Ley N.º 29618,
no habría ningún inconveniente en
entenderse que los bienes inmuebles
27 Jiménez Murillo, Roberto. Comentarios siste-
ma nacional bienes estatales, Arial Editores, Lima,
2010, p. 182.
28 Jiménez Murillo, Roberto. Op. Cit. p. 187.
Actualidad Civil 353
 Actualidad
Civil Derecho notarial y registral
de dominio privado del Estado son
acaso imprescriptibles.
- En Colombia, conforme lo señala
Velásquez Jaramillo 29, el Estado
tiene bienes de dominio público y
de dominio privado. Los bienes pri-
vados del Estado son denominados
bienes fiscales; tales bienes tienen
semejante tratamiento al de la pro-
piedad privada de los particulares.
Su uso no pertenece generalmente
a todos los habitantes. Tienen las
siguientes características: a) Son
enajenables: su enajenación está
sometida a los requisitos estable-
cidos en los respectivos códigos o
estatutos fiscales de las entidades
territoriales. b) Son imprescripti-
bles: los bienes fiscales admitían la
posesión y podían adquirirse por - Expuestos las pareces precedentes,
prescripción hasta la expedición
del Código de Procedimiento Civil
de 1970 (art. 413, núm. 4 de los
decretos N.os 1400 y 2019 de 1970,
subrogado por el artículo 1, núm.
210 del decreto 2282 de 1989, sub.
num. 4, correspondiente al art. 407
del C. de P. C.30).
La Corte Suprema de Justicia de
Colombia, en aplicación de las
29 Velásquez Jaramillo, Luis Guillermo. Bienes,
Librería Jurídica Comlibros Ltda., Medellín,
Undécima edición, 2008, pp. 61-96.
30 “Art. 407.- Modificado. Decreto 2282 de 1989,
Art. 1. Núm. 210. Declaración de pertenencia.
En las demandas sobre declaración de pertenen-
cia se aplicarán las siguientes reglas: (…) 4. La
declaración de pertenencia no procede respecto
de bienes imprescriptibles o de propiedad de las
entidades de derecho público. (…)”
354 Instituto Pacífico
normas antes señaladas, entiende
que los bienes de propiedad de las
entidades de derecho público no
pueden adquirirse por prescrip-
ción. El argumento esencial para
ello es que tales bienes tienen una
destinación final al servicio de los
habitantes del país y no es lógico ad-
mitir que un particular haga primar
su interés individual de posesión y
consiguiente prescripción sobre el
interés de la comunidad, dirigido a
que el bien cumpla su función en la
prestación de un servicio público.
c) Son embargables: garantizan las
deudas del Estado, para con sus
acreedores, aunque indirectamente
estén afectos a un servicio público,
con sus respectivas restricciones.
pasaremos a señalar nuestra opinión
sobre la Ley N.° 29618. Así, la pre-
sunción que establece el artículo 1
de la Ley señala “(…) que el Estado
es poseedor de todos los inmuebles
de su propiedad”, se entiende que no
es juris et de jure dado que la norma
no expresa que ese sea el mandato
legal, por lo que ante tal omisión
debe considerarse que la presunción
es juris tantum, esto es, que admite
prueba en contrario31, y así mientras
que el prescribiente pueda probar
que ha estado poseyendo el inmue-
ble durante el plazo de diez años en
forma, pacífica, continúa y pública,
31 Ledesma Narváez, Marianella. Comentarios al
Código Procesal Civil, Tomo I. Gaceta Jurídica
S.A. Cuarta Edición, Lima, 2012, pp. 591-600.
Volumen 11 • Mayo 2015

la presunción posesoria a favor del
Estado ha sido vencida y por ende
la prescripción a su favor debería
entenderse realizada.
CONCLUSIÓN IMPORTANTE
No es contraria a la Constitución
la posibilidad de que los bienes in-
muebles de dominio privado estatal
sean imprescriptibles según la Ley
N.° 29618, pues su uso o su dis-
posición siempre está orientado al
bien común de la sociedad, al bien-
estar de todos los sectores que la
integran.
Sin embargo nos encontramos ante
el escollo para el prescribiente señalado
en el artículo 2 de la ley, que declara la
imprescriptibilidad de los bienes inmue-
bles de dominio privado del Estado, con
lo cual pese a cumplirse con el plazo de
la posesión para prescribir, junto con los
demás requisitos exigidos por el nuestro
Código Civil, no podrían adquirir por
usucapión dichos inmuebles.
Ahora con respecto a la inconstitu-
cionalidad de que los bienes inmuebles
de dominio privado sean imprescripti-
bles, posición a la que todos los autores
peruanos mencionados en el presente
trabajo se adhieren, he de señalar una
posición contraria, esto es, asumiré que
dicha imprescriptibilidad sí es constitu-
cional.
Así debemos entender que los bienes
privados del Estado peruano, no deben 32 Artículos 1, 2 y 3 de la Constitución Política del
ser considerados como bienes privados 33 Artículos 4 al 29 de la Constitución Política del
cualesquiera. El Estado, como sociedad
Volumen 11 • Mayo 2015
Doctrina práctica
jurídicamente organizada, tiene por
mandato de la Constitución la defensa
de la persona humana y el respeto de su
dignidad como fin supremo32, procurar
la realización de los llamados derechos
sociales y económicos33 y mantener fun-
cionando con eficiencia y calidad cada
una de las instituciones que conforman la
estructura estatal tanto a nivel nacional,
regional y local orientadas a la realización
de tales fines.
Para ello, el Estado cuenta con los
llamados bienes de dominio público y
los bienes privados de propiedad estatal;
asumir que los segundos están a la par
de igualdad que los bienes de dominio
privado de propiedad de cualquier parti-
cular es partir de dos realidades que para
nada son iguales o idénticas, pues los su-
jetos de derechos son distintos ontológi-
camente; y así mientras el Estado siempre
debe estar orientado en cada una de sus
actuaciones a lograr un interés común al
de toda la sociedad en sus distintas áreas
(sea en educación, salud, transportes,
comunicaciones, seguridad, etc.), los
segundos están orientados a un fin me-
ramente particular, y tanto ello es así que
nuestro ordenamiento da un tratamiento
diferenciado para que el Estado pueda
disponer de sus predios de dominio pri-
vado a través de la Ley N.° 29151, Ley
General del Sistema Nacional de Bienes
Estatales, su respectivo Reglamento apro-
bado mediante Decreto Supremo N.°
Perú de 1993.
Perú de 1993.
Actualidad Civil 355
 Actualidad
Civil Derecho notarial y registral
007-2008-Vivienda y supletoriamente
las normas del Código Civil.
Entonces estando a la diferente
finalidad que ambos sujetos persiguen
respecto de los predios de dominio priva-
do, no podemos admitir la prescripción
de los bienes privados inmuebles del
Estado. Hay que tomar en cuenta que
de muchos de esos bienes inmuebles, se
sirve el Estado para poder lograr los fines
que la Constitución le señala en sectores
como salud, educación, seguridad, etc. y
el admitir sin más un tratamiento similar
al que tienen los inmuebles de dominio
privado de un particular regulados en
el Código Civil, como el que puedan
prescribir, es admitir la salida de dichos
bienes de la esfera del patrimonial estatal,
con el consiguiente perjuicio que todo
ello produce a la sociedad en su con-
junto, solo para que salga beneficiado
un particular o un grupo particular de
personas.
Resumiendo, los bienes inmuebles
de dominio privado del Estado, su uso,
su disposición, siempre está orientaba al
bien común de la sociedad, al bienestar
de todos los sectores que la integran;
además el Estado no actúa en el merca-
do como un particular más. Admitir su
prescripción es aceptar su detraimiento
del patrimonio Estatal, en perjuicio de
toda la sociedad, dado que se contará
con un instrumento menos para lograr
la realización de los llamados derechos
sociales y económicos protegidos por
nuestra Constitución al igual que el de-
recho de propiedad. Es de indicarse que
al admitirse de que los bienes inmuebles
356 Instituto Pacífico
de dominio privado estatal ya no sean
prescriptibles, no significa que dejen de
ser enajenables o embargables.
Ahora, la Ley N.° 29618 no desa-
rrolló el supuesto donde los bienes in-
muebles de dominio privado del Estado
siendo ahora imprescriptibles, no puedan
recuperarse por el Estado por haberse
consolidado en los hechos una realidad
urbanística donde el Estado sea a nivel lo-
cal o central ha contribuido a tal fin, para
que un grupo de personas puedan tener
acceso a una vivienda digna. En ese caso
debería expedirse una ley que permita la
enajenación de dichos predios a favor de
dichas personas34 a precios razonables, y
de lo obtenido de esas ventas, crear un
fondo común que propicie el acceso a
la vivienda a nivel nacional. Con eso
se va a procurar un remedio que ponga
freno a las invasiones incentivando con
dicho fondo un programa de acceso a la
vivienda.
En los supuestos donde no se haya
producido lo antes señalado, el Estado
podrá recuperar el predio de dominio
privado sin importar que hayan trans-
currido más de diez años.
5. Conclusiones
• La usucapión es un “hecho jurídico
preclusivo” que pone fin a los debates
interminables sobre la legalidad de
las adquisiciones, dado que dentro
de un razonable tiempo transcurrido,
34 Lo cual sería una especie de expropiación a la
inversa.
Volumen 11 • Mayo 2015
 Doctrina práctica
el derecho legítimamente deduce que esas circunstancias al Registro una
del pasado remoto no sobrevive nin- anotación preventiva o la inscrip-
gún interés que solicite su garantía ción de la prescripción, dado que el
(el del antiguo dueño); y más bien acto o derecho ya no se ajusta a las
se manifiesta como preferente en el disposiciones legales sobre la materia
interés encarnado por la situación de y al cumplimiento de sus requisitos,
hecho presente (el del poseedor). deberá denegarse su inscripción.
• Los notarios solo pueden realizar • Los bienes inmuebles de dominio
los procesos no contenciosos, de privado del Estado, al ser bienes
prescripción adquisitiva sobre bienes imprescriptibles por disposición de
inmuebles en donde quien ha pres- la Ley N.° 29618, respecto de la
crito es el propietario que cuenta con prescripción consumada durante
documentos privados, defectuosos o la vigencia de la Ley, resultarían ser
imperfectos, que por tener esos títu- objetos jurídicamente imposibles;
los imperfectos, necesitan de sumar por lo que de efectuar el notario la
una nueva causa de adquisición, declaración de prescripción sobre
para consolidar con ello su posición el bien en esas circunstancias, tal
jurídica a través de la prescripción. declaración sería invalida.
• Con respecto a los bienes inmuebles • Si en la resolución que da sustento
de dominio privado del Estado. En al precedente del tribunal se hubiera
tanto el plazo de la prescripción se considerado como tema a tratarse:
haya consumado antes de la entrada que el inmueble objeto de la ins-
en vigencia de la Ley N.° 29618, los cripción pudo ser o no adquirido
notarios podrán seguir realizando por prescripción, se hubiera llegado
los procesos no contenciosos de a extender un precedente coherente
prescripción adquisitiva notarial con el ordenamiento jurídico, dado
sobre dichos bienes. Dado que los que se hubiese analizado mejor la
efectos de la ley se proyectan hacia vigencia de la ley así como la teoría
el futuro, en consecuencia las ano- de los hechos cumplidos, con lo cual
taciones preventivas o inscripciones la redacción del precedente hubiera
que se presenten al Registro bajo este sido tal vez la siguiente: “No procede
supuesto deberán acceder a este. la anotación preventiva o inscrip-
• Respecto de las prescripciones de ción, de la prescripción adquisitiva
los bienes de dominio privado del de dominio realizada notarialmente,
Estado, que se consumen durante respecto de un bien inmueble de do-
la vigencia de la Ley N.° 29618, los minio privado del Estado, cuyo plazo
notarios ya no podrán realizar el de prescripción se consume durante
proceso de prescripción adquisitiva, la vigencia de la Ley N.° 29618, dado
y por consiguiente de solicitar en que la Ley considera que esos bienes

Volumen 11 • Mayo 2015 Actualidad Civil 357

 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

son imprescriptibles. Sin embargo, privado estatal sean imprescriptibles
sí procederá la anotación preventiva según la Ley N.° 29618, es de que
o la inscripción, si el plazo de pres- no es contraria a la Constitución.
cripción hubiere concluido antes de Debemos tener en cuenta para ello
la vigencia de la Ley, dado que los que los bienes inmuebles de domi-
notarios en ese supuesto pueden se- nio privado del Estado, en cuanto
guir realizando los procesos no con- a su uso o su disposición, siempre
tenciosos de prescripción adquisitiva están orientados al bien común de
de dominio sobre dichos bienes”. la sociedad, al bienestar de todos los
• Cabe la posibilidad de que la pres- sectores que la integran. Además,
cripción adquisitiva de dominio el Estado no actúa en el mercado
sobre los bienes inmuebles de domi- como un particular más como
nio privado del Estado, consolidada para que se rija bajo los mismos
durante la vigencia de la Ley N.° presupuestos. Admitir la inconsti-
29618, se puedan realizar en sede tucionalidad de la norma, es seguir
judicial, dado que si en el caso con- aceptando el detraimiento de dichos
creto, la judicatura considera que esa bienes del patrimonio estatal, en
ley es inconstitucional, podrá a través perjuicio de toda la sociedad, dado
del control difuso, dejar de aplicarla que se contará con un instrumento
y declarar la prescripción a favor menos para lograr la realización de
de quien corresponda. Lo expuesto los llamados derechos sociales y
tiene contenido constitucional, con- económicos protegidos por nuestra
forme se aprecia del artículo 138 de Constitución.
la Constitución, que en el segundo • Dado que asumir lo contrario es
párrafo señala: “En todo proceso, de aceptar su detraimiento del patri-
existir incompatibilidad entre una monio Estatal, en perjuicio de toda
norma constitucional y una norma la sociedad, dado que se contará con
legal, los jueces prefieren la primera. un instrumento menos para lograr la
Igualmente prefieren la norma legal realización de los llamados derechos
sobre toda otra norma de rango in- sociales y económicos protegidos por
ferior”. nuestra constitución al igual que el
• Ni los notarios ni el Registro cuentan derecho de propiedad.
con el control difuso respecto de • La Ley N.° 29618 no desarrolló el
la Ley, por lo tanto a ambos no les supuesto donde los bienes inmue-
corresponde evaluar la constitucio- bles de dominio privado del Estado
nalidad o inconstitucionalidad de la siendo ahora imprescriptibles, no
norma. puedan recuperarse por el Estado por
• Nuestra posición respecto a que haberse consolidado en los hechos
los bienes inmuebles de dominio una realidad urbanística donde el

358 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015

 Doctrina práctica
Estado sea a nivel local o central, nivel nacional. Con eso se va a pro-
haya contribuido a tal fin, para que curar un remedio que ponga freno
un grupo de personas puedan tener a las invasiones incentivando con
acceso a una vivienda digna. En ese dicho fondo un programa de acceso
caso debería expedirse una ley que a la vivienda.
permita la enajenación de dichos • En los supuestos donde no se haya
predios a favor de dichas personas a producido lo antes señalado, el Estado
precios razonables y de lo obtenido podrá recuperar el predio de dominio
de esas ventas crear un fondo común privado sin importar que hayan trans-
que propicie el acceso a la vivienda a currido más de diez años.

Volumen 11 • Mayo 2015 Actualidad Civil 359

 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

La multipropiedad
¿un derecho inscribible?

Liliana Núñez Arestegui*

Registradora Pública de Trujillo

1. Introducción
2. Antecedentes legislativos
3. Algunos aspectos de la multipropiedad
4. Antecedentes normativos en el Perú
5. Tratamiento registral en España
SUMARIO

6. La inscripción del régimen en el registro español

7. Análisis económico de la multipropiedad
8. Conclusiones sobre los elementos necesarios
9. Planteamiento final
10. Conclusiones

1. Introducción deben acoger para brindar la seguridad

La nueva realidad el mundo ha obli- jurídica de su adquisición y oponibilidad
gado al derecho a encauzar los nuevos a terceros.
fenómenos socioeconómicos y culturales Un tema que viene siendo tratado
que han aparecido por las necesidades doctrinaria y legislativamente es el de la
de las sociedades modernas, uno de denominada multipropiedad o tiempo
esos institutos es la multipropiedad. compartido, también denominada en
Derecho que las instituciones registrales España como aprovechamiento por
turnos de bienes inmuebles.
* Magister en Docencia Universitaria en la Universidad Se trata de una figura de reciente
Cesar Vallejo. Cursos de especialización en Derecho desarrollo en el mundo del derecho que
Registral por la Universidad de Córdova. Docente
en la facultad de Derecho de la Universidad César surge como producto de la evolución
Vallejo. de las sociedades modernas, y va ligada

360 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015


principalmente a la actividad turística, la
que a su vez es consecuencia del concepto
del descanso vacacional.
Con el término multipropiedad,
tiempo compartido, aprovechamiento
por turnos, y habitación periódica, se
ha venido denominando en algunas
legislaciones todas aquellas fórmulas por
las que se transmite el derecho a disfrutar
de un alojamiento durante un período
determinado de cada año. Desde el
punto de vista jurídico, la figura implica
una división temporal del derecho de
disfrutar del bien.
Eugenio María Ramírez1 indica que
este nuevo fenómeno jurídico se impone
en el mundo, y que sus contornos son,
como todo al principio, inciertos. El
tema se mueve entre las opiniones de
los juristas y los fallos jurisprudenciales,
existiendo una encarnecida lucha entre
quienes, en nombre de los principios
clásicos, niegan su reconocimiento como
un derecho real y aun como un derecho
autónomo, y por otro lado quienes se
ubican en el frente opuesto, consideran-
do que se está frente a un nuevo derecho
real denominado multipropiedad. Por
ello mismo el tema merece y exige ser
tratado y regulado legislativamente según
su particularidad. No necesariamente, el
lugar debe ser el Código civil; este puede
contener una norma de reconocimiento
y dejar su tratamiento a una ley especial,
1 Ramirez Cruz, Eugenio María. Tratado de de-
rechos reales. Primera Edición, Lima Setiembre,
1999.
Volumen 11 • Mayo 2015
Doctrina práctica
RESUMEN
El presente trabajo es un análisis minu-
cioso de la figura de la multipropiedad
y, en particular, sobre su inscripción en
los Registros Públicos. La autora no solo
analiza los aspectos centrales de esta figu-
ra en nuestro ordenamiento jurídico sino
que la evalúa conforme a los criterios del
análisis económico del derecho y, en es-
pecial, a su desarrollo en el derecho com-
parado, haciendo particular énfasis en el
tratamiento registral que ha planteado
el sistema español. De modo relevante,
concluye que la multipropiedad, más allá
de su denominación y cómo se la regule
en concreto, requiere de su registro para
su oposición a terceros y se promueva así
su tráfico jurídico.
CONTEXTO NORMATIVO
• Decreto Legislativo N.° 706
• Código Civil: arts. 983 al 991, 992
inc. 1 y 993 CC
PALABRAS CLAVE
Multipropiedad / Registro de propiedad
/ Inscripción registral
la que deberá regular también el trata-
miento registral de su inscripción.
Guillermo Borda2 hace mención que
estamos asistiendo al afianzamiento de
una nueva modalidad de propiedad; la
que responde a una tendencia moderna
2 Borda Guillermo, “Tendencias actuales del de-
recho de propiedad” En: Congreso Internacional
de Derecho Civil, 1990, p. 540. C. por Eugenio
María Ramírez ob cit., p. 360.
Actualidad Civil 361
 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

y actual. Esta figura no puede ser con- de unas llamadas “pólizas de verano”,
fundida con la propiedad, y tampoco que atribuía a sus titulares el derecho a
puede basarse en los principios o reglas disfrutar de un alojamiento vacacional
de la propiedad horizontal. por períodos fijos o variables. Desde
que esta figura se comenzó a aplicar en
2. Antecedentes legislativos España ha tenido un amplio desarrollo,
hasta hacerla el segundo país del mundo
Si partimos del análisis desde el
en número de complejos explotados de
derecho romano advertimos que este esta forma. Sin embargo, la legislación
contempló el usufructo temporal, el que fue insuficiente para dotar de un marco
permitía un cierto goce del comunero en legislativo adecuado. El problema no era
el tiempo, pero desconociendo el condo- tanto jurídico, sino el cómo garantizar el
minio con indivisión forzosa. disfrute efectivo de cada derecho.
Ha sido Europa donde surge por
primera vez esta figura dominial aplicán- BULLARD GONZALEZ dice:
dose en los años sesenta en los centros y
clubes vacacionales de invierno, para lue- “Un sistema de transferencia de
go, en la década de los setenta, aplicarse propiedad coherente debe dar al ad-
en los centros veraniegos y otros lugares quirente la certeza de poder excluir
a cualquier otro pretendido adqui-
de esparcimiento. rente, es decir, una posibilidad de
El derecho francés la ha legislado exclusión total. Un sistema que no
como una forma societaria; en Portugal reúna estas características no per-
se la regula como un derecho real de ha- mite una efectiva internalización de
todos los beneficios necesarios para
bitación periódica; en España la concibió una eficiente asignación y uso de
originalmente como una copropiedad los recursos escasos”.
con indivisión forzosa, con un régimen
semejante al de la propiedad horizontal, Por otro lado, para la Unión Euro-
corriente que ha tenido mayoría de adep- pea, fue motivo de preocupación la gran
tos en Argentina y otros países de centro cantidad de abusos que se venían dando
y Sudamérica3. sobre las transacciones de los derechos
En el año 1960, en España se ins- de tiempo compartido. Dándose por ello
cribe en el Registro de la Propiedad una propuesta normativa para regular la
Industrial una patente de invención laguna jurídica existente en materia de
multipropiedad, la cual fue presentada
3 Kemelmajerde Carlucci, Aida. Nuevas ten- al Parlamento Europeo el 17 de octubre
dencias en materia de derecho de propiedad de 1986, surgiendo como resultado la
(Clubes de campo, cementerios privados, regulación vigente mediante la Directi-
multipropiedad). En: Congreso Internacional
de Derecho Civil, 1990. p. 555 y s. op. cit., por va 94/47/CE del Parlamento Europeo
Eugenio María Ramírez p. 361. y del Consejo de fecha 26 de octubre

362 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015

 Doctrina práctica
de 1994, relativa a la protección de los contempla la posibilidad de constituir un
adquirentes en lo relativo a los contra- derecho de naturaleza real por el que se
tos de adquisición de un derecho de adquiere la facultad de disfrutar de un
utilización de inmuebles en régimen de inmueble del régimen jurídico del apro-
tiempo compartido. Hitos importantes vechamiento por turno y dispone como
en ese camino fueron las resoluciones del han de ejercitarse en España los derechos
Parlamento Europeo del 13 de octubre de desistimiento y resolución indicados
de 1988, del 11 de junio de 1991, y la en la directiva europea. Se establece una
Resolución del 14 de setiembre de 19894. duración del régimen mínima de tres
años y máxima de cincuenta años; dentro
Al final, la propia Unión Europea
de estos límites caben todas las opciones
llegó al convencimiento de que el pro-
de lo que puede ser un tiempo razonable
blema no estaba tanto en una teórica
para agotar las posibilidades reales del
insuficiencia legislativa, sino de tratarse
disfrute del adquirente. Esta limitación
de un sector donde el consumidor estaba
de la duración del régimen es, además,
especialmente desprotegido, de modo
la que permite que el propietario que lo
que lo procedente era la elaboración
ha constituido siga, durante la vida de
de una directiva que estableciera una
este, vinculando al inmueble.
normativa de carácter excepcional y que
limitara, en este ámbito, la autonomía de Esta vinculación es deseable desde
la voluntad hasta donde fuera aconseja- el momento en que se considera que lo
ble. Las medida concreta adoptada por que ofrece el propietario no es solo una
esa directiva fue la siguiente: titularidad inmobiliaria, sino también un
servicio durante la existencia del derecho,
Estableció a favor del adquirente,
que es lo que explica la naturaleza com-
un derecho de desistimiento unilateral
pleja de la relación entre el titular de un
durante los diez primeros días siguientes
derecho de aprovechamiento por turno y
a la celebración del contrato. La directiva,
el propietario del inmueble. Así pues, el
en su traducción al español, lo llama el
propietario debe garantizar que los titu-
derecho de resolución, y añade que el
lares de los derechos reciban los debidos
mismo se ejerce sin necesidad de alegar
servicios implícitos en su titularidad.
ningún motivo o razón.
Esta garantía mínima exigible existe
La Ley Española vigente 42/1998
desde el momento en que el propietario
del 15/12/1998, modificada por la Ley
sigue vinculado al inmueble. Lo cual solo
14/2000 del 29/12/2000, no se limita a
puede ser así porque los derechos por él
la transposición estricta de la directiva
enajenados no son plenos, sino limita-
europea, sino que procura dotar a la ins-
dos. Y la limitación, en este caso, solo
titución de una regulación completa. Así,
puede afectar a la duración del régimen.
4 Directiva 94/47/CE Parlamento Europeo y del La duración del régimen es, además, la
Consejo del 26.10.1994. que permite que el propietario que lo ha

Volumen 11 • Mayo 2015 Actualidad Civil 363

 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

constituido siga, durante la vida de este, salvo que se garanticen con hipoteca
vinculando al inmueble. sobre el inmueble. Con concreción a la
La formalización del régimen en configuración real del tratamiento regis-
escritura pública se establece como cons- tral será idéntico tanto si se trata de un
titutiva y se impone como obligatoria su auténtico supuesto de multipropiedad,
inscripción en el Registro de la Propiedad, en el que se atribuya a los comuneros
con el fin de evitar que se puedan iniciar el dominio, como si consiste en una
las transmisiones de derechos de aprove- comunidad en la que los usuarios sean
chamiento por turnos antes de que tanto solo titulares de un derecho real sobre
el fedatario autorizante, como el registra- cosa ajena.
dor, controlen la legalidad del régimen y Aida Kemelmajer de Carlucci5 indica
se haga público. que en algunos países, el fenómeno co-
Así los adquirentes, antes, o después nocido con el nombre de multipropie-
de su adquisición, podrán acudir al regis- dad, tiempo compartido, tems partagé,
tro para recabar la información esencial time sharing, copropiedad en el tiempo,
sobre el régimen al que se encuentra condominio afectado a disfrute perió-
sometida su adquisición, con plena dico, propiedad vacacional, fideicomiso
garantía de su adecuación a la legalidad. turístico, etc., presenta en nuestros días
amplia difusión.
Al otorgamiento de la escritura
pública ha de concurrir la empresa Al parecer, esta nueva forma de
que ha de prestar los servicios propios contratación se aplicó primeramente
en Europa en los lugares vacacionales
del contenido especial del derecho de
de invierno, en la década de los sesenta,
aprovechamiento por turno, salvo que
extendiéndose luego a los centros vera-
el propietario o promotor manifieste
niegos en los años setenta. En el viejo
expresamente que asume directamente
continente, Francia lo ha regulado bajo
su prestación.
la forma societaria y Portugal ha creado
un nuevo derecho real de habitación pe-
3. Algunos aspectos de la multipropie- riódica por la Ley 355/81 del 311.12.81
dad
modificada en 1983. La doctrina españo-
Según Roca Sastre, la multipropie- la e italiana, en cambio, se inclina hacia el
dad puede dar lugar a un tratamiento condominio con indivisión forzosa, con
registral peculiar única y exclusivamente un régimen de administración semejante
si se acude a su configuración real. En al de la propiedad horizontal, se regule o
la configuración personal el inmueble no como un derecho autónomo. Esta es
pertenece a una sociedad o persona que la solución que prevalece en la doctrina
lo explota a través de contratos, de los
que únicamente nacen obligaciones per- 5 Kemelmajer de Carluci, Aida, op. cit., pp.
sonales que no tendrán acceso al registro, 551-552.

364 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015

 Doctrina práctica
argentina que la indica como una indi- Estas son absolutamente ficticias en el
visión forzosa que perdurará mientras régimen de tiempo compartido, pues
subsista el sistema, en el supuesto de por la finalidad misma de la figura, sus
constitución de condominio sobre un titulares, normalmente viven alejados
conjunto de cosas, con asignación a los del inmueble o del lugar donde residen
condóminos de usos y goces sucesivos, los otros cotitulares; quien en definitiva
y alternados por periodos determinados. resuelve, al igual que en los cementerios
privados, es el sujeto que denominamos
ROCA GUILLAMON dice: sociedad administradora.
Por lo demás, el derecho de disfrute
“No hay por qué mantener durante
doce meses lo que solo se disfru- del titular está casi siempre mediatizado
ta uno. Solución: comprar solo el y necesita ineludiblemente de la continua
período de tiempo durante el que intervención del administrador, hasta
realmente se pueda disfrutar la in- para ingresar al inmueble (pues no tiene
versión, a fecha fija, cada año. Pero la llave), está más limitado, incluso, que
es también cierto que la regulación el usufructo, pues no puede cambiar el
de la multipropiedad, tiempo com-
partido o aprovechamiento por tur- estado de las cosas (por ejemplo no puede
nos, tiene que ajustarse a determi- sustituir el mobiliario); la falta de pago
nados límites y respetar las normas de los gastos de conservación y adminis-
estructurales del estatuto jurídico tración puede justificar la suspensión del
de los bienes”. disfrute, la cosa que constituye el objeto
es intercambiable por otra, etc., todo esto
En la opinión de Kemelmajer, esta lo aleja de la concepción tradicional del
respuesta, que justifica el nombre de dominio. La autora cree que llevar al régi-
multipropiedad, pues se la regula como men de propiedad a este nuevo fenómeno
un derecho real sobre cosa propia, es es legitimar una publicidad engañosa.
notoriamente inconveniente para los ad- Lo cierto es que la sociedad admi-
quirentes, consumidores al fin, a quienes nistradora solo trasmite el uso y goce,
el moderno derecho tiende a proteger.
por periodos determinados, sucesivos y
El régimen de administración de alternados; y en una serie de prestaciones
propiedad horizontal o de cualquier otra complementarias, tan importantes como
forma de condominio, es absolutamente el inmueble mismo: los servicios de lim-
incompatible con el de los inmuebles pieza, hotelería, accesorios que sirvan al
afectados al régimen de tiempo com- esparcimiento, etc. Además, si el sistema
partido. tiene éxito es porque se prometen vaca-
Veamos: el conjunto de los copro- ciones sin fin en razón de que la sociedad
pietarios en la propiedad horizontal administradora pertenece a un pool que
resuelve las cuestiones relativas a la permite el intercambio vacacional, el que
administración mediante asambleas. también debe ser asegurado.

Volumen 11 • Mayo 2015 Actualidad Civil 365

 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

Ana María Drudi6 afirma que la mul- • Requiere registración para ser opo-
tipropiedad no es la única institución que nible a terceros si la multipropiedad
ha aparecido del derecho moderno, esta recae sobre cosas registrables.
surge junto a los nuevos instrumentos o • Salvo pacto en contrario esta debe
contratos como el leasing, el franchising ser perpetua, transferible, divisible y
y el factoring, y que sería un derecho real embargable.
atípico en base a un contrato atípico. • El propietario, gerente o persona en
Se advierte entonces a diferencia de quien este delegue sus funciones,
lo que ocurre en los derechos reales tra- debe estar controlado por el Estado,
dicionales, que en este existen verdaderas para evitar propaganda engañosa y
prestaciones in faciendo a cargo de quien fraude en la administración.
es, en términos reales, la propietaria del • Los créditos provenientes de los gas-
inmueble, todo lo cual lleva a la doctrina tos de administración y conservación
argentina a rechazar la noción del dere- de la cosa, deben estar suficiente-
cho real sobre cosa ajena. Pero ya se ha mente garantizados, incluso con la
explicado las graves consecuencias prác- suspensión del ejercicio del derecho,
ticas que trae regularlo como derecho para asegurar la continuidad del
real sobre cosa propia; ni los presuntos sistema.
propietarios deciden nada, ni las verda-
deras prestatarias del servicio lo aseguran, 4. Antecedentes normativos en el Perú
todo en perjuicio del consumidor, quien En nuestro país tenemos una norma
generalmente ha suscrito un contrato vigente no muy difundida en el quehacer
con cláusulas generales predispuestas. jurídico; que regula esta figura con el fin
De allí que propicia la autora un de promover la inversión en el turismo
régimen similar al de la legislación por- del país y aumentar el volumen turístico
tuguesa, en el que debe estar presidido receptivo e interno. No es materia de
por las siguientes características: análisis en este trabajo por qué no ha
tenido los resultados deseados en su apli-
• Deberá comprender cosas muebles
cación, o por qué no fue reglamentada.
e inmuebles: aunque el sistema uti-
Solo nos abocaremos a mencionar su
lizado generalmente para las cosas
contenido en la escueta redacción de sus
inmuebles, nada impide su extensión
tres artículos, denominándola “tiempo
a ciertas cosas como por ejemplo:
compartido”, se trata del D. Leg. N.° 706
naves, susceptibles de usos sucesivos
del 5 de noviembre de 1991 promulgado
y alternados por periodos determi-
con el fin de promover la inversión en el
nados.
turismo del país y aumentar el volumen
turístico receptivo e interno.
6 Drudi, Anna Maria. Multiproetá, cit. Por To-
rres. (op. cit. por Eugenio María Ramírez op. En principio esta norma indica
cit., p. 362). como establecimientos turísticos de

366 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015

 Doctrina práctica
tiempo compartido, aquellos en los inscripción del régimen en el registro,
cuales sus titulares gozan de un derecho y la inscripción posterior de los dere-
de copropiedad afectado al disfrute chos de los adquirentes; sin embargo el
periódico y exclusivo hasta por el plazo primer paso ya se ha dado al contar en
de treinta años renovables. Asimismo, una legislación nacional que regula esta
indica que los derechos y obligaciones figura jurídica, lo cual nos acerca a una
de las partes, se regirán por lo estable- aplicación efectiva del tema planteado.
cido en el contrato de uso y disfrute de
la unidad inmobiliaria que se suscriba 5. Tratamiento registral en España
para tal fin.
Con la dación de la mencionada Ley
¿SABÍA USTED QUE? 42/1998 de fecha 15 de diciembre de
1998, este régimen se viene a denominar:
Con el término multipropiedad, “derechos de aprovechamiento por turno
tiempo compartido, aprovecha- de bienes inmuebles de uso turístico”.
miento por turnos, y habitación Indicándolo como un derecho real de
periódica, se ha venido denomi- aprovechamiento por turnos, en el que
nando en algunas legislaciones to-
das aquellas fórmulas por las que se no podrá en ningún caso vincularse a
transmite el derecho a disfrutar de una cuota indivisa de la propiedad, ni
un alojamiento durante un período denominarse multipropiedad, ni de
determinado de cada año. cualquier otra manera que contenga la
palabra propiedad.
Para tal efecto serán aplicables las Esta norma regula la constitución,
disposiciones del Código Civil relativas
ejercicio, transmisión y extinción del
a la copropiedad con excepción de los derecho de aprovechamiento por turno
arts. 983 al 991, 992 inc. 1 y 993 y de bienes inmuebles. Atribuyendo a
demás disposiciones que se opongan al su titular la facultad de disfrutar, con
mencionado decreto legislativo. Como carácter exclusivo, durante un período
podemos analizar del contenido de esta específico de cada año, un alojamiento
norma, el legislador peruano ha clasifica-
susceptible de utilización independiente
do a esta figura jurídica como un derecho
por tener salida propia a la vía pública
de copropiedad, con ciertas restricciones;
o a un elemento común del edificio en
y afectada a un disfrute periódico de el que estuviera integrado, y que esté
los copropietarios involucrados. Estas dotado de modo permanente, con el
restricciones están referidas a la imposibi-
mobiliario adecuado, y de los servicios
lidad de una división y partición del bien
complementarios. La facultad de disfrute
(arts. 983 al 991, 992 inc. 1 y 993 CC).
no comprende las alteraciones del aloja-
Evidentemente esta norma requiere miento, ni de su mobiliario. El derecho
de una necesaria modificación y regla- de aprovechamiento por turno podrá
mentación adecuada, que incluya la constituirse como derecho real limita-

Volumen 11 • Mayo 2015 Actualidad Civil 367

 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

do o como contrato de arrendamiento empresa de servicios, y haber contratado
de bienes inmuebles vacacionales por los seguros correspondientes.
temporada. El régimen de aprovechamiento
por turno de un inmueble se constituirá
¿SABÍA USTED QUE? mediante su formalización en escritura
pública, y se inscribirá en el Registro de
En el sistema español, el régimen
de aprovechamiento por turnos de-
la Propiedad. En la escritura deberá par-
berá ser constituido por el propie- ticipar la empresa que haya asumido la
tario registral del inmueble, quien administración y prestación de servicios,
deberá previamente haber inscrito salvo el mismo propietario asuma estas
la conclusión de la obra en el Re- funciones. Presentada la escritura regu-
gistro de la Propiedad, obtenido ladora para su inscripción en el Registro
las licencias necesarias para ejercer
la actividad turística, celebrado el
de la Propiedad, el registrador suspenderá
contrato con una empresa de servi- la inscripción de aquellos artículos de los
cios y contratado los seguros corres- estatutos que impongan a los titulares de
pendientes. los derechos de aprovechamiento, alguna
obligación o limitación no permitida.
El régimen de aprovechamiento Si al inscribir el régimen en el registro
por turnos, solo podrá recaer sobre un mediante la escritura pública, no constan
edificio, conjunto inmobiliario o sector como fincas registrales independientes
de ellos arquitectónicamente diferen- los distintos alojamientos destinados a
ciados. El periodo anual del aprove- aprovechamiento por turnos, el regis-
chamiento no podrá ser nunca inferior trador les abrirá folio, indicando en cada
a siete días seguidos y la duración del uno de ellos los turnos, el número de es-
régimen será de tres a cincuenta años, tos, su duración, indicando el día y hora
contados desde la fecha de inscripción inicial y final, la cuota que corresponda a
del régimen jurídico. cada turno con relación al alojamiento, el
mobiliario que tenga destinado, el valor
6. La inscripción del régimen en el del mismo, y los días del año no configu-
registro español rados como turnos de aprovechamiento
El régimen de aprovechamiento por estar reservados para reparaciones y
por turnos deberá ser constituido por el mantenimiento.
propietario registral del inmueble, quien A cada aprovechamiento se le dará
deberá previamente haber inscrito la un número correlativo respecto a cada
conclusión de la obra en el Registro de alojamiento. Al inscribir la primera
la Propiedad, haber obtenido las licencias adquisición de un derecho de aprove-
necesarias para ejercer la actividad turís- chamiento por turno podrá asimismo
tica, haber celebrado el contrato con una inscribirse la subrogación en la parte

368 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015


proporcional del crédito hipotecario
que pese sobre la totalidad del inmueble
sin necesidad del consentimiento del
acreedor hipotecario si al constituirse la
hipoteca se pactó de esta manera.
El régimen solo podrá ser modificado
por el propietario registral, con el con-
sentimiento de la empresa de servicios y
de la comunidad de titulares, debiendo
constar tal modificación en escritura
pública y ser inscrita en el Registro de la
Propiedad. El registrador deberá indicar
asimismo la naturaleza real o personal
de los derechos que van a ser objeto de
transmisión; con indicación de la fecha concluir que:
en que, según lo que resulte de la nota • El régimen de multipropiedad, tiem-
del Registro de la Propiedad al pie de la
escritura reguladora, se ha de extinguir
el régimen.
7. Análisis económico de la multipro-
piedad
Alfredo Bullard González7 sostiene
que un sistema de transferencia de la
propiedad óptimo debe cumplir con dos
objetivos. En primer lugar, debe permitir
la máxima circulación de la riqueza, esto
es, conseguir que se den el mayor número
de operaciones de intercambio eficientes
posibles, haciendo fácil contratar. En
segundo lugar, debe eliminarse o redu-
cirse el riesgo de ineficacia del derecho
adquirido, es decir, generar seguridad
jurídica para los adquirentes.
7 Bullard Gonzalez, Alfredo. Derecho y eco-
nomía, El análisis económico de las instituciones mite una efectiva internalización de
legales, Palestra Editores, Lima, 2003.
Volumen 11 • Mayo 2015
Doctrina práctica
¿Cuál de los objetivos debería pre-
ferirse? La respuesta a esa pregunta no
es fácil. Ambos objetivos reducen costos
de transacción. Por un lado, poner pocas
exigencias para transferir la ausencia de
un auténtico derecho de propiedad de
transacción (porque implican pagar al
notario, al registrador, al abogado). Por
ello se genera un conflicto que ha gene-
rado grandes discusiones en torno a si
el sistema consensualista o el registral es
mejor desde el punto de vista económico.
Por lo que en este aspecto podemos
po compartido, o aprovechamiento
por turnos, debe estar regulado de tal
manera, que como sostiene Bullard,
permita la máxima circulación de
la riqueza, esto es, conseguir que se
den el mayor número de operaciones
de intercambio eficientes posibles,
haciendo fácil contratar. Así como
su acceso al registro, eliminando o
reduciendo el riesgo de ineficacia
de ese derecho adquirido, es decir,
generando seguridad jurídica para los
adquirentes de estos derechos. Como
indica Bullard un sistema de transfe-
rencia de propiedad coherente debe
dar al adquirente la certeza de poder
excluir a cualquier otro pretendido
adquirente, es decir, una posibilidad
de exclusión total. Un sistema que
no reúna estas características no per-
todos los beneficios necesarios para
Actualidad Civil 369
 Actualidad
Civil Derecho notarial y registral
una eficiente asignación y uso de los
recursos escasos.
• Cabe mencionar que en Europa,
principalmente en España, se permi-
te la constitución de nuevas figuras
de derechos reales no específicamen-
te previstas por el legislador (cfr. arts. tiempo durante el que realmente se
2 de La Ley hipotecaria y art. 7 del
Reglamento Hipotecario) y, en con-
creto se permite alterar por pacto, el
contenido típico de la copropiedad
(art. 392-11 del Código Civil espa-
ñol); lo cual les ha permitido dar
acceso al Registro las inscripciones
del derecho de aprovechamiento
por turnos, regulando en la ley vi-
gente (42/1998) todos los aspectos
registrales que permiten otorgar la
seguridad jurídica a los adquirentes
de estos derechos, y su oponibilidad
frente a terceros. Esta legislación nos
muestra un resultado efectivo en las
transacciones de aprovechamiento
por turnos, sustentada desde el año
1998 por las normas que permiten su
acceso al Registro de la Propiedad, lo
cual otorga la seguridad jurídica a los
adquirentes que basados en la fe del
registro celebran sus transacciones.
• Pero podríamos plantear ¿cuál es
la ventaja que presenta la multi- • El interés en realizar una adquisi-
propiedad, tiempo compartido o
aprovechamiento por turnos? En
principio ya se ha podido entrever
que desde el punto de vista econó-
mico, resulta atractivo adquirir una
vivienda pagando exclusivamente
el equivalente al tiempo que se va a
disfrutar en ella. Evidentemente, nos
370 Instituto Pacífico
referimos básicamente a las viviendas
de uso vacacional. En otras palabras,
y a decir de Roca Guillamon: “No
hay por qué mantener durante doce
meses lo que solo se disfruta uno.
Solución: comprar solo el período de
pueda disfrutar la inversión, a fecha
fija, cada año. Pero es también cierto
que la regulación de la multipropie-
dad, tiempo compartido o aprove-
chamiento por turnos, tiene que
ajustarse a determinados límites y
respetar las normas estructurales del
estatuto jurídico de los bienes, dado
su significado económico, político
y la trascendencia de los derechos
reales. Pues con ella se pretende crear
nuevas unidades económicas suscep-
tibles de ser objeto de derechos reales,
lo cual solo será posible si cumplen
los requisitos de determinación
jurídica y de viabilidad económica.
Sin que consten cumplidos uno
y otro requisito no podrá acceder
al Registro la constitución de una
multipropiedad, pues el Registro he
de ser instrumento de seguridad y no
debe socavarse su prestigio haciéndo-
le cobijo de fantasías y fraudes”.
ción de esta naturaleza suele estar
justificado principalmente en la
utilización vacacional del inmueble;
por un lado, el adquirente dispone
de un lugar estable y seguro para sus
vacaciones anuales; por otro lado, lo
hacen sin tener que adquirir, y pagar,
la totalidad del inmueble, con lo que
Volumen 11 • Mayo 2015
 Doctrina práctica
se reduce considerablemente la inver-
sión, ajustándola a sus posibilidades
reales de disfrute.
8. Conclusiones sobre los elementos • Disfrute de diversos servicios ne-
necesarios
Esta institución de la multipropie-
dad, tiempo compartido, aprovecha-
miento por turnos u otra, reúne los
elementos y caracteres necesarios para
constituirse en la solución que hacía
falta en la realidad socio-económica
de los pueblos, en el ámbito del acceso
adecuado y proporcional de gente de
todo nivel social al descanso vacacional
en un lugar y ambiente apropiado, según
lo siguiente:
• Inversión directamente propor-
• Perpetuidad del sistema de mul-
cional al tiempo correspondiente
al descanso vacacional. Este es un
aspecto fundamental de la propuesta
del sistema ya que no solo significa
la posibilidad de acudir a un lugar
turístico a disfrutar de un período
específico al año, sino que establece
una proporcionalidad económica
entre los medios económicos de que
se dispone y el tiempo de duración
del descanso vacacional.
• Uso exclusivo del bien durante el
respectivo período de ocupación.
Lo que se busca con este sistema es
que el titular multipropietario, tie-
ne la exclusividad en el período de
tiempo correspondiente; es decir, el
propietario que adquirió la semana
del 1 al 8 de mayo, tendrá derecho a
ejercer todas sus atributos propios de
Volumen 11 • Mayo 2015
la propiedad limitado a ese período
de tiempo, y transcurrido el mismo,
pertenecerá a un tercero que a la vez
ostentará el uso exclusivo del bien.
cesarios y propios del sistema. Se
debe destacar que la multipropiedad
inmobiliaria se halla configurada
por una serie de servicios que for-
man parte del sistema y a la vez,
necesarios para que este funcione
perfectamente. Así tenemos, por
ejemplo, los servicios de mucama y
mantenimiento de la unidad y el ser-
vicio de vigilancia. Además de zonas
comunes o de uso compartido como
patios, piscinas, canchas diversas,
saunas, etc.
tipropiedad en el inmueble prea-
fectado y perpetuidad del derecho.
Empezaremos el desarrollo de este
punto refiriéndonos a la aludida pre-
afectación del inmueble. De lo que
se trata es que el inmueble sujeto a
este sistema sea previamente afectado
y que así conste en el Registro de
Propiedad Inmueble, como un bien
sobre el cual únicamente pueden
recaer derechos de multipropiedad.
Tal preafectación tiene una serie de
consecuencias jurídicas importantes
como la protección a los terceros en
el sentido que al comprar dentro del
sistema de multipropiedad, su tiem-
po de ocupación se halla delimitado
a un lapso determinado del año. Pero
lo que más nos interesa resaltar en
este punto, es que en la multipropie-
Actualidad Civil 371
 Actualidad
Civil Derecho notarial y registral
dad la preafectación significa que a
partir de ese momento el inmueble
entra a un sistema especial, cuya
esencia es la perpetuidad del mismo.
Esto no ocurre en la copropiedad
donde su esencia está determinada
por la transitoriedad de la misma
y bastaría la decisión de uno solo
de los copropietarios de solicitar la
partición para que el inmueble se
divida. La perpetuidad consiste en
que el titular puede indefinidamente
usar, disfrutar, es decir, ejercer las
facultades que su derecho le otorga,
durante su lapso de tiempo.
• Posibilidad de transmitir el perío-
do de ocupación en el inmueble
preafectado al sistema, mortis causa
e inter vivos. La multipropiedad
plantea la posibilidad que quien
sea titular de ese derecho tenga la
facultad de transmitir el dominio
del bien, al igual que este también
podrá gravarlo, disponer del uso o
el disfrute existiendo en este caso
un plazo de duración para que tales
atributos regresen a su propietario. El
multipropietario tiene la facultad de
transmitir su derecho inter vivos, sea
por medio de un contrato de com-
praventa o una donación y mortis
causa, lo cual significa que al morir
el inmueble entrará a la masa here-
ditaria como un bien más, pudiendo
usarlos si son más de uno o venderlo
y repartirse el dinero producto de
la venta. Toda transacción siempre
deberá estar referida al módulo
temporal que delimita al objeto.
372 Instituto Pacífico
El espacio y el tiempo forman una
unidad indesligable e inalterable.
• Posibilidad de intercambiar el perío-
do de ocupación respectivo por otro
distinto complejo turístico, interno
o internacional. El intercambio
vacacional consiste en la formación
de consorcios de multipropiedad a
nivel de cada país adheridos a un
sistema de intercambio determina-
do, de características similares desde
todo punto de vista, incluyendo
la división temporal. Mediante la
multipropiedad se permite a su ti-
tular la posibilidad de disfrutar del
período vacacional en otros lugares,
a través de las denominadas “bolsas
de intercambio”, con lo cual acce-
den a otras zonas, sin necesidad de
invertir en adquirir otro derecho de
multipropiedad en otro lugar.
9. Planteamiento final
Como hemos advertido de la legisla-
ción comparada, inicialmente el término
de multipropiedad tenía la gran ventaja
de haber calado en la opinión pública,
hasta el punto de ser la forma más habi-
tual de denominar a esta institución, con
independencia de que se hubiera cons-
tituido como una forma de propiedad o
como un derecho personal.
Pero es precisamente ese carácter
globalizador lo que hizo que fuera un
término inadecuado. Otra opción fue
utilizar la fórmula empleada en la di-
rectiva de tiempo compartido, teniendo
en cuenta que no es otra cosa que la
traducción al español de la forma inglesa
Volumen 11 • Mayo 2015

time-sharing, y que aunque no parezca
presentar serios inconvenientes, no era
tampoco adecuada para incluir cuales-
quiera otras fórmulas, tanto si son de
derecho personal como el multiarriendo
griego o el derecho real de habitación
periódica portugués.
CONCLUSIÓN IMPORTANTE
Considerar la multipropiedad como
un derecho real especial, o adecuarla
a un derecho de copropiedad o de
habitación, con ciertas particula-
ridades, será una labor de nuestros
legisladores. Evidentemente la mul-
tipropiedad, o como se le quiera de-
nominar y regular, requiere de regis-
tración para ser oponible a terceros,
y promover el trafico jurídico de es-
tos derechos.
Además presenta el inconveniente
de que parece dar a entender que entre
los titulares de estos derechos lo que
se comparte es el “tiempo”, cuando es
precisamente lo contrario, puesto que
los titulares lo son de unidades inmo-
biliarias respecto de períodos de tiempo
diferentes y excluyentes.
Por ello resultó preferible la expre- implican pagar al notario, al registrador,
sión “derecho de aprovechamiento por
turnos”, en primer lugar, porque es
menos comprometida, en el sentido de
ser una expresión más genérica y des-
criptiva; y en segundo lugar, porque se
ajusta perfectamente a la regulación que
él mismo se hace.
Nada obsta, sin embargo, a que se más perfecta al menor costo posible, pero
mantenga la utilización de esta denomi- permitiendo, paralelamente, que los ter-
Volumen 11 • Mayo 2015
Doctrina práctica
nación o de cualquier otra, siempre que
no contenga la palabra propiedad.
La adquisición y transmisión de
derechos de aprovechamiento por turno
podrá inscribirse en el Registro de la Pro-
piedad, para lo cual el contrato deberá
elevarse a escritura pública y el registra-
dor deberá abrir un folio al turno cuyo
derecho de aprovechamiento sea objeto
de transmisión, quedando siempre a
salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Al inscribir la primera transmisión
de un derecho de propiedad facilita la
contratación pues reduce el costo de lle-
var a cabo la transferencia. Por ejemplo
un documento privado es más barato
que una escritura pública o que una
inscripción registral. Pero, por otro lado,
mayores requisitos pueden ser necesarios
para crear signos de cognosibilidad que
permitan a los adquirentes saber que
contratan sobre una base segura. Y es que
ocurre con los sistemas de transferencia
de propiedad que generan seguridad para
los adquirentes es que reducen los costos
de transacción (mejoran la información
y reducen la incertidumbre) pero son, a
su vez, un costo de transacción (porque
al abogado). Por ello se genera un conflic-
to que ha generado grandes discusiones
en torno a si el sistema consensualista o
el registral es mejor desde el punto de
vista económico.
La conclusión principal es que la
propiedad debe permitir la exclusión
Actualidad Civil 373
 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

ceros estén en la posibilidad de conocer utilizar a la comunidad de propietarios
el derecho del que han sido excluidos. para reclamar las cuotas por gastos co-
Tradicionalmente se nos ha dicho que munes y al procedimiento extrajudicial
uno de los principios básicos que inspira de ejecución hipotecaria.
y organiza un sistema de transferencia El titular del derecho puede libre-
de propiedad es el de seguridad jurídica. mente disponer de su derecho sin más
Según este principio, la transmisión de la limitaciones que las que resultan de las
propiedad debe estar dotada de una serie leyes, sin que dicha transmisión afecte
de garantías que permitan al adquirente las obligaciones del régimen. Juntos los
sentirse seguro de la operación de com- titulares conforman la comunidad de
pra de un derecho, favoreciendo así el
titulares, cuyos acuerdos que impliquen
tráfico y la circulación económica de los
la modificación del régimen constituido,
bienes (y, en el fondo, la reasignación de
deberá ser tomado por la mayoría de dos
los recursos a sus usos más valiosos). La
tercios de los titulares, los demás acuer-
protección registral y la certeza que esta
dos requerirán únicamente de mayoría
brinda son la explicación a este mayor
simple.
valor.
En el fondo lo que hace la diferen- 10. Conclusiones
cia es que quien compra siente que el
Registro le garantiza una posibilidad de • Contando con una regulación ade-
exclusión más perfecta y, por tanto, más cuada en nuestro país que permita
valiosa. En el inmueble no registrado finalmente la inscripción en el regis-
entra a tallar el azar, y con ello la irra- tro de este régimen y de los derechos
cionalidad. Por lógica consecuencia, la individuales de los adquirentes; se
posibilidad de excluir ya no es tan cierta. logrará que las personas que accedan
Este riesgo podría determinar que se al registro cuenten con la seguridad
adquiera una propiedad disfuncional, jurídica que el registro ofrece y de
dicho de una manera más clara, ante esta manera se incremente el tráfico
la aprovechamiento, el registrador hará de estos nuevos derechos.
constar, mediante nota marginal, que el • Del análisis económico sobre el tema,
mismo queda gravado con carácter real que ha sido esbozado podemos tener
para responder de las dos últimas cuotas, en claro que lo más importante, para
a contar desde el momento de la recla- que estas inscripciones se puedan
mación por vía judicial o notarial, por llevar a cabo, es que tengan un re-
todo el tiempo de vida del régimen. Para sultado favorable y real en nuestras
hacer efectiva la garantía, el prestador de sociedades. Es decir, si una persona
los servicios podrá recurrir a cualquiera cumple sus expectativas económicas
de los procedimientos ejecutivos que la personales y familiares, al acceder
Ley de propiedad Horizontal permite al registro inscribiendo su derecho

374 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015

 Doctrina práctica
resultante de un régimen de mul- en España sobre el tema, funciona,
tipropiedad, tiempo compartido, o y cumple las expectativas propias
como se le quiera denominar, estas de su sociedad y economía, y que
inscripciones tendrán la protección si bien es cierto que la realidad de
que brinda el registro, y los efectos cada país es diferente, pero no por
de oponibilidad de su derecho frente ello debemos dejar de rescatar de esas
a terceros. experiencias y buscar aplicar aquello
• Considerar la multipropiedad como que nos permita en nuestros países
un derecho real especial, o adecuarla esta figura jurídica; sin llegar a caer
a un derecho de copropiedad o de en fantasías inaplicables a nuestra
realidad sociocultural ni permitir dar
habitación, con ciertas particulari-
pie a estafas.
dades, será una labor de nuestros
legisladores; lo cierto es que exis- • Al final, la propia Unión Europea
tiendo una legislación comparada llegó al convencimiento de que el
que la regula, existe la posibilidad de problema no estaba tanto en una teó-
permitir tener la propia en nuestro rica insuficiencia legislativa, sino de
país. Evidentemente la multipropie- tratarse de un sector donde el consu-
dad, o como se le quiera denominar y midor estaba especialmente despro-
regular, requiere de registración para tegido, de modo que lo procedente
era la elaboración de una directiva
ser oponible a terceros, y promover
que estableciera una normativa de
el trafico jurídico de estos derechos.
carácter excepcional y que limitara,
• Queda como un planteamiento para en este ámbito, la autonomía de la
los operadores del derecho registral voluntad hasta donde fuera aconse-
en nuestro país, el promover esta jable. La medida concreta adoptada
regulación tanto sustantiva como por esa directiva fue establecer a
registral, que permita el acceso al favor del adquirente un derecho de
registro de esta nueva figura jurídica. desistimiento unilateral durante los
• Como hemos esbozado de una diez primeros días siguientes a la
manera muy general la regulación celebración del contrato.

Volumen 11 • Mayo 2015 Actualidad Civil 375

 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS

Nos preguntan y contestamos

Contenido
CONSULTA ¿Qué es un certificado de búsqueda catastral?

CONSULTA
Con la finalidad de solicitar la inmatriculación de un inmueble que
acaba de comprar, a nuestro consultante le han recomendado que
averigüe previamente en los Registros Públicos si el predio tiene an-
tecedentes registrales. En ese sentido, le han referido que solicite un
certificado de búsqueda catastral. Nos consulta en qué consiste dicho
certificado y sobre los requisitos que debe cumplir para obtenerlo.

El certificado de búsqueda catastral de identificar partidas relacionadas

es un certificado compendioso que in-
forma al interesado si el predio tiene o
carece de antecedentes registrales, sea de
manera total o parcial. Es decir, acredita
si un determinado predio se encuentra
inmatriculado o no; o, si parcialmente
forma parte de un predio ya inscrito.
También acredita la existencia de super-
posición o no de áreas, conforme a lo
establecido en el literal d) del artículo
132 del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos.
Cabe resaltar que el responsable
del área de catastro de la emisión del
certificado de búsqueda catastral debe
consultar la base gráfica registral1 a fin
1 Es un sistema de información registral estruc-
turada y organizada, constituida por la base de
datos gráficos y alfanuméricos automatizados
de predios inscritos en el Registro de Predios,
con el ámbito del predio en consulta.
Asimismo, ingresará a los sistemas in-
formáticos registrales para corroborar
que la información graficada en la base
gráfica registral corresponda a la última
modificación inscrita en dicha partida.
Ahora bien, el interesado debe ad-
juntar los siguientes documentos: (i)
plano2 de ubicación, el mismo que debe
contener el esquema de localización; (ii)
plano perimétrico, el que debe contener
su cuadro de datos técnicos, y (iii) me-
moria descriptiva.
a partir de la información técnica que obra
en los títulos archivados, elaborado sobre una
cartografía base.
2 Los planos presentados pueden ser adjuntados
en medios magnéticos (formato DXF, o DWG
o SHAPEFILE), excepcionalmente para planos
cuyos perímetros tengan tramos curvos o sinuo-
sos la presentación será obligatoria.

376 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015

 Nos preguntan y contestamos
Respecto del plano perimétrico y
plano de ubicación, estos deberán estar
elaborados en una escala gráfica con-
vencional (1/50, 1/100, 1/200, 1/500,
1/1,000, 1/5,000, 1/10,000 y otros)
que permita la visualización y verifica-
ción de los datos técnicos, expresado
en el sistema coordenadas universal
transversal de mercator (UTM), espe-
cificando el datum y la zona geográfica
al que está referido, debiendo graficarse
el norte de la cuadrícula, los vértices, los
ángulos internos, las medidas perimé-
tricas de cada tramo, el perímetro total,
los nombres de los colindantes y el área
del predio.
Asimismo, el membrete del plano
deberá contener la siguiente infor-
mación: tipo de plano, escala, fecha,
departamento(s), provincia(s) y distrito(s),
Volumen 11 • Mayo 2015
nombre del profesional competente o ve-
rificador que elaboró el plano.
En cuanto a la memoria descriptiva,
esta deberá contener los antecedentes
registrales del predio en consulta, así
como los nombres y apellidos de los
propietarios y posesionarios actuales y
anteriores, si los hubiera.
Finalmente, los planos y memoria
descriptiva deberán estar firmados y
sellados por el profesional responsable
o verificador.
Fundamento legal:
- Reglamento General de los Registros
Públicos: artículo 132.
- Directiva N.° 002-2014-SUNARP/
SN, Directiva que regula la emisión
de búsquedas catastrales, aprobada
por Resolución N.° 120-2014-SU-
NARP/SN.
Actualidad Civil 377
 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

RESEÑA DE JURISPRUDENCIA
Reseña de jurisprudencia

Res. Nº
544-2012-SU-
Prescripción adquisitiva notarial
NARP-TR-L de bienes de dominio privado del
Estado: criterios aplicativos
Res. N.º 544-2012-SUNARP-TR-L
Proceso Procedimiento de inscripción registral
Decisión Revoca la tacha sustantiva formulada por la registradora pública del Registro de
Sociedades de Lima.
Normas aplicables Artículo 2 de la Ley N.° 29618.
Artículo 105 del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios
Fundamentos jurídicos - La prescripción adquisitiva opera de pleno derecho, siendo pues la intervención
relevantes del juez o del notario solo un acto declarativo del derecho, mas no constitutivo.
- No corresponde a las instancias registrales, por ser de exclusiva responsabilidad del
notario, evaluar la aplicación o inaplicación de la Ley N.° 29618.
- Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprenda la integridad de
un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento del requisito previsto en el
artículo 105 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios relativo a la
presentación de los planos de ubicación y localización.

TEXTO DE LA CASACIÓN

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 544 -2012-SUNARP-TR-L

Lima, 9 de abril de 2012

APELANTE : BEATRIZ ZEVALLOS GIAMPIETRI.
TÍTULO : N.º 77551 del 24/1/2012.
RECURSO : H.T.D. Nº 0154 del 27/2/2012.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Anotación de prescripción adquisitiva.
Sumilla:
Prescripción adquisitiva notarial de bienes de
dominio privado del Estado
“No corresponde a las instancias registrales, por
ser de exclusiva responsabilidad del notario, eva-
luar la aplicación o inaplicación de la Ley 29618

378 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015

 Reseña de jurisprudencia

hecha por el citado profesional dentro de un

procedimiento no contencioso de prescripción
adquisitiva de propiedad”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTA-

DA
Mediante el presente título se solicita la anotación preventiva de prescripción adquisitiva
de dominio del predio (departamento 12-B-201) que forma parte del Edificio tipo “E”
de la Unidad Vecinal Mirones, Block N° 12, se encuentra inscrito en la ficha N° 1193
que sigue en la partida electrónica N° 40007717 del Registro de Predios de Lima.
Al efecto se anexa la solicitud de anotación preventiva formulada por la Notaria de
Lima Beatriz Cevallos Giampietri y copias certificadas notarialmente de la solicitud de
declaración de prescripción adquisitiva, de declaraciones juradas, así como de memoria
descriptiva del predio.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Marleny Karina Llajaruna
Aguado, tachó el título en los siguientes términos:
“ (…) Conforme lo señala el Artículo 2° de la Ley 29618, se declara la imprescriptibilidad
de los bienes inmuebles de dominio privado estatal, lo cual está estrictamente relacionado
con la presente rogatoria, que solicita la anotación preventiva de la solicitud de prescripción
adquisitiva de dominio del predio sito en Edificio Tipo E de la Unidad Vecinal Mirones
Block 12, Departamento 12-B-201, Lima, inscrito a favor del Fondo Nacional de Salud y
Bienestar Social, entidad estatal que representaba al Estado Peruano, por lo que la presente
rogatoria no es factible de inscripción.
Se cumple con señalar que a la fecha, COFOPRI solicitó al Registro de Predios la ins-
cripción de la transferencia a favor del Ministerio de Economía y Finanzas, del inmueble
inscrito en la partida electrónica N° 11109607, matriz de donde se independizó el inmue-
ble materia de la presente, en mérito del D.S. 010-2000-MTC y Decreto Legislativo N°
70 (Ley de Organización del Sector Salud del 21/04/1981), que dispuso la transferencia
de los recursos presupuestales, personal, patrimonio y acervo documentario del Fondo
Nacional de Salud y Bienestar Social al Sector de Economía y Finanzas, por lo que deberá
considerarse para cualquier titulación la normatividad vigente para predios estatales. (...)”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:
- Al formularse tacha sustantiva por considerar que es de aplicación una norma jurídica
que declara la imprescriptibilidad de los bienes estatales, basada en una presunción de
posesión del Estado sobre bienes de dominio privado, ha ocasionado una indefensión
de la solicitante de la prescripción, toda vez que no ha dado lugar a poder probar que
para el caso se estaría aplicando una norma retroactivamente a un hecho que operó
en fecha anterior a su dación.
- Conforme se desprende del tenor de la solicitud y de los documentos adjuntados
como prueba de la posesión, entre los que se encuentra una declaración jurada del

Volumen 11 • Mayo 2015 Actualidad Civil 379

 Actualidad

Civil Derecho notarial y registral

impuesto predial correspondiente al 2001, en la que la propia administración muni-

cipal señala que la declaración jurada del contribuyente fue presentada el 6 de marzo
de 1999. En tal virtud, haciendo el cómputo correspondiente, teniendo como cierta
dicha fecha por ser la consignada por el mismo Estado, tenemos que la prescripción
adquisitiva habría operado al 6 de marzo de 2009.
- Todos sabemos que la prescripción adquisitiva opera de pleno derecho, siendo pues
la intervención del juez o del notario solo un acto declarativo del derecho, mas no
constitutivo.
- La ley 29618 fue publicada en El Peruano el 24 de noviembre de 2010, cuando hacía
ya más de un año que el solicitante había adquirido la propiedad por prescripción;
sin embargo, cómo podría aplicarse esta norma al caso de autos, cuando la misma
se basa enteramente en una presunción de posesión estatal, que no podría aplicarse
al presente caso, cuando tenemos a un poseedor fáctico que ya había adquirido el
derecho de propiedad y que está y continúa en posesión del bien.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El predio (departamento 12-B-201) que forma parte del Edificio tipo “E” de la Unidad
Vecinal Mirones, Block N° 12, se encuentra inscrito en la ficha N° 1193 que sigue en la
partida electrónica N° 40007717 del Registro de Predios de Lima. Es titular de dominio
el Fondo Nacional de Salud y Bienestar Social.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Pedro Álamo Hidalgo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la
siguiente:
- Si procede la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva notarial
de un predio que constituye un bien de dominio privado del Estado.
VI. ANÁLISIS
1. En el Octogésimo Cuarto Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 9 y 10 de
febrero de 2012, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL DE BIENES DE DOMINIO
PRIVADO DEL ESTADO
“No corresponde a las instancias registrales, por ser de exclusiva responsabilidad del
notario, evaluar la aplicación o inaplicación de la Ley 29618 hecha por el citado
profesional dentro de un procedimiento no contencioso de prescripción adquisitiva
de propiedad”.
2. Asimismo, en el LVII Pleno del Tribunal Registral, realizado 5 y 6 de agosto de 2010,
se aprobó el precedente de observancia obligatoria siguiente:
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL
“Cuando el trámite de prescripción adquisitiva notarial comprenda la integridad de
un predio inscrito, no resulta exigible el cumplimiento del requisito previsto en el
artículo 105 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios relativo a la
presentación de los planos de ubicación y localización”.

380 Instituto Pacífico Volumen 11 • Mayo 2015

 Reseña de jurisprudencia

3. En el caso materia de análisis se solicita la anotación preventiva de la solicitud de

prescripción adquisitiva de dominio del predio inscrito en la partida electrónica N°
40007717 del Registro de Predios de Lima, la misma que comprende la integridad de
un predio (departamento) inscrito en el Registro que forma parte de la Unidad Vecinal
Mirones. Así también, la titularidad de dominio del predio materia de prescripción
se encuentra a nombre del Fondo Nacional de Salud y Bienestar Social (siendo el
actual propietario el Ministerio de Economía y Finanzas, conforme se infiere de la
inscripción obrante en el asiento C00001 de la partida matriz N° 11109607 del
Registro de Predios de Lima y del Decreto Legislativo N° 701), esto es, se trataría de
un bien de dominio privado del Estado2.
4. Tratándose el predio materia de prescripción adquisitiva de un bien de dominio
privado del Estado, le resultaría aplicable la Ley N° 29618, cuyo artículo 2 dispone la
imprescriptibilidad de los bienes inmuebles de dominio privado estatal, no obstante,
de conformidad con el precedente de observancia obligatoria reproducido en el primer
punto del análisis de la presente resolución, el tema de la aplicación o inaplicación
de la referida ley es de exclusiva responsabilidad del notario ante el cual se tramite el
asunto no contencioso de prescripción adquisitiva, es decir, que no constituye objeto
de calificación por las instancias registrales dicha circunstancia.
Corresponde por ende revocar la tacha sustantiva formulada al título y disponer la
anotación preventiva requerida.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la tacha sustantiva formulada por la Registradora del Registro de Predios
de Lima al título señalado en el encabezamiento, y DISPONER su inscripción por los
fundamentos que se derivan del análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral

ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES PEDRO ÁLAMO HIDALGO

Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral

1 La Sexta Disposición Transitoria de este decreto, estableció: “Sexta.- Transfiérase el Fondo Nacional de
Salud y Bienestar Social al Sector Economía, Finanzas y Comercio, con sus recursos presupuestales,
personal, patrimonio y acervo documental. La transferencia será reglamentada por Decreto Supremo
refrendado por los Ministros de Economía, Finanzas y Comercio y de Salud”.
2 De acuerdo al literal b) del art. 2.2. Definiciones, del Reglamento de la Ley General del Sistema Na-
cional de Bienes Estatales, los bienes de dominio privado del Estado son aquellos bienes estatales que
siendo de propiedad del Estado o de alguna entidad, no están destinados al uso público ni afectados a
algún servicio público, y respecto de los cuales sus titulares ejercen el derecho de propiedad con todos
sus atributos.
Conforme es de verse de los antecedentes registrales el Fondo Nacional de Salud y Bienestar Social
adquirió el predio para luego adjudicarlo a los compradores de las diversas viviendas que constituyen
la Unidad Vecinal de Mirones.

Volumen 11 • Mayo 2015 Actualidad Civil 381