CAPÍTULO IV

EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES

ARTÍCULO 160º.- RESOLUCIÓN QUE ORDENA LA INSCRIPCIÓN

Cuando el Tribunal Registral ordene la inscripción del título y los derechos registrales se
encuentren íntegramente pagados, el Registrador procederá a extender los asientos
respectivos, en un plazo de dos (2) días.
Por excepción, tratándose de asientos cuya complejidad y amplitud no permitan su
extensión inmediata, el registrador tendrá un plazo de diez (10) días desde la recepción de
la resolución para efectuar la inscripción.
ANTECEDENTES
Artículo 147º del ARGRP
Artículo 157º del Anteproyecto
Artículo 160º del Proyecto
CONCORDANCIAS
Artículos 47º y 156º del NRGRP

 Comentario
1.- El presente Capítulo tiene como antecedente el artículo 147º del ARGRP, que contenía en su texto un
término adicional de 20 días, computados a partir de la notificación de la resolución que atendía el recurso, para
gestionar la inscripción, y eventualmente subsanar las observaciones que pudieran persistir, disponiéndose que,
vencido dicho plazo adicional caducaba el asiento de presentación respectivo. Como puede apreciarse, la
reglamentación abrogada no contenía disposiciones específicas respecto a los casos en que era necesario el
pago del mayor derecho registral, los supuestos de inadmisibilidad e improcedencia ni la relación de este plazo
adicional con el establecido por el artículo 146º del mismo ARGRP, referido a los casos en que se planteaba una
acción judicial contra lo resuelto en última instancia administrativa. Dicha falta de regulación específica ha tratado
de ser resuelta con los artículos contenidos en el presente Capítulo, en el cual sí se contemplan los supuestos
antes mencionados, teniendo directa relación con lo establecido en el artículo 28º inciso a) del NRGRP, que
precisamente relaciona la continuidad de la prórroga automática de la vigencia del asiento de presentación
respectivo, a los casos establecidos en el presente Capítulo, que desarrollaremos a continuación.
2.- Con relación al presente artículo, el mismo se refiere a aquellos títulos en que el Tribunal Registral ordene
la inscripción respectiva, vale decir, que no existan defectos ni pago de mayor derecho a ser efectuado por parte
del solicitante de la inscripción respectiva. En esta situación, la ejecución de la resolución corresponde
exclusivamente al Registrador competente, que debe ser notificado por el Tribunal Registral para los efectos que
extienda la inscripción, en un plazo de dos días, obviamente computados a partir de la fecha en que recibe la
resolución expedida por el Tribunal Registral acompañada del título y todos sus antecedentes. Este artículo no
tenía antecedente en el Anteproyecto, siendo más bien introducido por la Comisión Revisora como artículo 160º
del Proyecto.
Sin embargo, no obstante que lo óptimo sea que los asientos respectivos se extiendan dentro de los dos días
antes indicados, no puede dejar de tenerse en cuenta la existencia de supuestos excepcionales en los que “su
amplitud o complejidad” implicará un plazo mayor para practicar su extensión, como podría ocurrir en una
independización de unidades sujetas al régimen de unidades inmobiliarias de dominio exclusivo y de dominio
común, en la que la sola digitación de numerosos asientos podría demandar más de dos días. En tal sentido, a
los efectos de poder contemplar estos supuestos, se ha establecido un plazo máximo de diez días útiles para
extender los asientos respectivos, siempre computados desde la recepción de la resolución por parte del
Registrador.
3.- Al respecto, la correcta interpretación de este artículo nos plantea que la prórroga de la vigencia será
siempre de 10 días adicionales contados a partir de la recepción de la Resolución, siendo que el plazo de dos
días constituye más bien una obligación del Registrador para extender la inscripción con la mayor brevedad
posible, pero cuyo incumplimiento no tendrá incidencia en la caducidad del asiento de presentación respectivo.
Obviamente, el incumplimiento del plazo de dos días, cuando no se trate de la extensión de numerosos asientos
a ser extendidos, podrá dar lugar a una responsabilidad del Registrador, motivada en la negligencia en el
ejercicio de sus funciones. Inclusive, si la inscripción es practicada después de los diez días contados a partir de
la recepción por el Registrador, no se producirá la caducidad del asiento de presentación, puesto que no se ha
previsto que el incumplimiento de dicho plazo conlleve la caducidad del asiento de presentación.
4.- Consecuentemente, sin perjuicio de una gravísima responsabilidad por parte del Registrador, será válido
que se extienda el asiento respectivo aun vencidos el plazo máximo y excepcional de diez días antes señalado.
Esta interpretación resulta más clara cuando se compara el texto del artículo bajo comento con el artículo 160º
del Proyecto, en el que se consideraba que vencido el plazo de diez días caducaba la vigencia del asiento de
presentación. Obviamente, al haberse suprimido dicha previsión, se busca que la inscripción se extienda, no
obstante que la negligencia del Registrador pueda provocar una demora innecesaria, que, en todo caso sólo dará
lugar a la aplicación de la sanción disciplinaria, pero no perjudicará la inscripción del título rogado.
5.- Finalmente, cabe señalar, que atendiendo a la naturaleza del pronunciamiento del Tribunal Registral, no
es posible que una resolución que disponga la inscripción del título pueda ser ignoraba o no acatada por el
Registrador. Expedida una resolución en este sentido, el Registrador queda obligado a extender la inscripción
rogada, sin que puede evaluar la existencia de otros defectos u obstáculos que pudieran impedirla. Como quiera
que la calificación registral es también integral en segunda instancia, no existe la posibilidad prevista en el
artículo 127º del Reglamento Hipotecario, en el sentido que el Registrador español podrá alegar defectos no
comprendidos en la calificación anterior, lo que si bien daría lugar a corrección disciplinaria para dicho
Registrador, impediría la inscripción del título, aunque mediase resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado. Dicha situación no podría ocurrir en nuestra legislación, en la que sólo corresponde al
Registrador inscribir lo dispuesto por el Tribunal Registral.

ARTÍCULO 161º.- PLAZO PARA EL REINTEGRO DE DERECHOS REGISTRALES

Si los derechos registrales no se encuentran íntegramente pagados, el interesado tendrá
(10) días, contados desde la notificación del requerimiento realizado por el Registrador,
para cumplir con el reintegro respectivo. Efectuado el reintegro, el Registrador tendrá cinco
(5) días para extender los asientos de inscripción. Si no se hubiera efectuado el reintegro
dentro de los diez días señalados, caducará la vigencia del asiento de presentación.
Los plazos señalados en el párrafo anterior, también se aplicarán para el reintegro de
derechos registrales cuando habiéndose efectuado la apelación respecto de la liquidación
efectuada por el Registrador, el Tribunal Registral ordene el pago de un mayor derecho.
ANTECEDENTES
Artículo 145º del ARGRP
Artículo 156º del Anteproyecto
Artículo 160º del Proyecto
CONCORDANCIAS
Artículos 55.7º y 131.3º de la LPAG
Artículos 25º, 28º inciso a), 41º y 156º del NRGRP

 Comentario
1.- En este artículo, a diferencia del anterior, se consideran dos supuestos, en los que debe mediar una
actuación del interesado, a los efectos que pueda inscribirse el título, una vez expedida la resolución
correspondiente por parte del Tribunal Registral. Estos dos supuestos serían:
a) Que la resolución del Tribunal revoca todas las observaciones (o eventualmente las
tachas) que se hayan planteado a la inscripción del título materia de alzada. Sin
embargo, los derechos registrales no se encuentran totalmente cancelados.
b) Que la resolución del Tribunal se refiera a una apelación contra la liquidación de
derechos registrales planteada por el Registrador, siendo que en dicha Resolución se dispone,
bien por confirmar la liquidación del Registrador o bien por determinar el Tribunal un monto aún no pagado,
que debe efectuarse un pago de mayor derecho. Téngase presente que la existencia de una liquidación
implica que no existen defectos u obstáculos para la inscripción del título rogado.
En ambos casos, una vez expedida la Resolución por el Tribunal Registral, éste la remitirá al Registrador,
quien procederá a notificar al interesado, a los efectos que dentro de los diez días siguientes de dicha
notificación, cumpla con abonar el reintegro de derechos registrales pendientes de pago. De no efectuarse el
pago respectivo dentro de los diez días antes mencionados, caducará la vigencia del asiento de presentación
respectivo, procediendo la tacha del título respectivo.
el Registrador cuenta con un plazo
2.- Una vez efectuado el reintegro de los derechos registrales,
de 5 días para extender los asientos de inscripción respectivos . Lo que quiere decir que si el
pago de los derechos es efectuado a los dos días de recepcionada la notificación del Registrador, éste tendrá 5
días contados a partir del pago para efectuar la inscripción solicitada.
3.- Consecuentemente, el plazo de 5 días es un plazo exclusivamente destinado a la actuación del
Registrador, destinado a evitar que no se produzcan situaciones en que, dado que el pago se efectuó de manera
tardía, casi no existía un término razonable para extender los asientos respectivos. Por ello, este plazo de 05
días no puede ser utilizado por el interesado para pago alguno, puesto que sino lo hizo dentro de los 10 días
contados a partir de la notificación de la liquidación por parte del Registrador, ya no podrá efectuar el pago
respectivo, en la medida que se producirá la “caducidad de la vigencia del asiento de presentación”. Por tanto, en
este caso tampoco existiría un plazo de 5 días para extender los asientos.
De otro lado, es pertinente precisar que en caso que el Registrador exceda el plazo de 5 días con que cuenta
para extender los asientos respectivos, si bien se incurrirá en causales de responsabilidad funcional, el NRGRP
no ha previsto la pérdida de vigencia del título.
4.- Finalmente, es pertinente precisar que el plazo de diez días para efectuar el pago
del mayor derecho, se computa no desde la fecha en que el Tribunal Registral notifica
al interesado de la Resolución, sino desde la fecha en que el Registrador le comunica la
liquidación de mayor derecho, en ejecución de la Resolución expedida por la Segunda Instancia
Registral. Esto es correcto, puesto que supera el inconveniente generado por la aplicación literal del artículo 147º
del ARGRP, bajo cuyos alcances el plazo de pago para la liquidación se computaba desde la fecha de
notificación de la resolución del Tribunal Registral, lo que resultaba incorrecto en la medida que al no haberse
aún remitido el expediente al Registrador ni éste formulado la liquidación, no era factible materialmente el pago
del mayor derecho liquidado, no obstante lo cual se consideraban dichos días en el cómputo de los veinte
establecidos por el ARGRP para “gestionar la inscripción”.

ARTÍCULO 162º.-PLAZO PARA SUBSANAR NUEVOS DEFECTOS U OBSTÁCULOS

Cuando el Tribunal Registral confirme la observación u observaciones formuladas por
el Registrador, o al revocarlas advierta nuevos defectos subsanables u obstáculos que
emanen de la partida, el interesado tendrá quince (15) días, contados desde la
notificación de la resolución respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u
obstáculos y, en su caso, efectuar el pago del mayor derecho. Cumplido dicho
requerimiento, el Registrador tendrá cinco (5) días para extender los asientos de
inscripción.
En el caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse pagado el
reintegro respectivo dentro de los quince días a que se refiere el párrafo anterior, los
documentos integrantes del título presentado se pondrán a disposición del interesado,
quien podrá retirarlos bajo cargo, sin perjuicio de lo dispuesto por el Artículo 164º de
este Reglamento.
ANTECEDENTES
Artículo 147º del ARGRP
Artículo 156º del Anteproyecto
Artículo 162º del Proyecto
CONCORDANCIAS
Artículos 55.7º y 131.3º de la LPAG
Artículos 40º, 41º, 156º y 164º del NRGRP

 Comentario
 1.- Este artículo tiene como antecedente directo el artículo 147º del ARGRP, que establecía un plazo de
veinte días desde la notificación de la resolución del Tribunal Registral para “gestionar la inscripción, subsanando
cualquier defecto que se hubiera encontrado”, vencido el cual caducaba el asiento de presentación.
En el presente artículo, la Resolución del Tribunal Registral que dé lugar a su aplicación, puede contener los
siguientes pronunciamientos:
a) Confirmar total o parcialmente las observaciones planteadas por el Registrador.
b) Revocar totalmente las observaciones del Registrador, pero establecer la existencia
de nuevos defectos u obstáculos subsanables (observaciones).
c) Sustituir una tacha por una observación.
d) Revocar una liquidación pero formular nuevas observaciones.
En tal sentido, la sumilla del presente artículo es incorrecta, en la medida que no se trataría siempre de
“nuevos defectos u obstáculos”, sino que deberá referirse a “Plazo para subsanar defectos u obstáculos” (pues
no necesariamente serán nuevos sino también los advertidos por el Registrador y confirmados por el Tribunal).
2.- En todos estos casos, se otorga al interesado un plazo de 15 días contados A PARTIR DE LA
NOTIFICACIÓN DE LA RESOLUCIÓN RESPECTIVA, tanto para subsanar los defectos u obstáculos, como para
(de ser el caso), efectuar el pago de mayor derecho respectivo.
Téngase en cuenta que, a diferencia del artículo precedente, el cómputo del plazo para la subsanación se
computa a partir de la fecha en la que se notifica la Resolución del Tribunal Registral , y no a partir del
requerimiento de subsanación por parte del Registrador. Esto, es evidentemente inconveniente, puesto que el
Tribunal Registral remite la resolución al Registrador sólo después de la notificación al interesado, lo que puede
generar la existencia de varios días en que el interesado, no obstante haber sido notificado de la Resolución del
Tribunal, no podrá de manera efectiva proceder a la inmediata subsanación de la observación, por no
encontrarse el expediente en poder del Registrador. Por ello, es importante que no exista demora en la remisión
del expediente al Registrador respectivo.
3.- La característica especial de esta subsanación de defectos u obstáculos está dada por el hecho que la
calificación de la validez de la subsanación se encontrará exclusivamente librada a la decisión del Registrador,
en la medida que como se ha establecido en el artículo 142º del NRGRP, no puede interponerse una
segunda apelación dentro del mismo procedimiento registral. De tal manera, de considerar el
Registrador que la subsanación de los defectos u obstáculos objeto de pronunciamiento por el Tribunal Registral,
no es correcta o suficiente, no existirá ninguna instancia registral diferente ante la cual pueda solicitarse la
revisión de dicha calificación.
4.- Luego, de ser el caso que el Registrador estime que la subsanación es pertinente para dejar sin efecto los
obstáculos o defectos existentes, deberá procederse de la siguiente manera:
a) En el supuesto que la totalidad de derechos registrales se encuentren pagados, procederá a extender los
asientos de inscripción respectivos.
b) En el supuesto de existir un monto a ser liquidado, deberá formular la liquidación respectiva. Expedida la
liquidación y efectuado el pago del mayor derecho, recién procederá la extensión de los asientos registrales
correspondientes.

5.- Consecuentemente, la subsanación por el interesado y la eventual liquidación y pago del mayor
derecho liquidado deberá ser efectuado dentro de los 15 días de recibida la notificación de
la Resolución del Tribunal Registral. En este caso, como quiera que se trata de casos sujetos a la
nueva calificación del Registrador, entendemos que siempre el interesado contará con dicho plazo para efectuar
las acciones que le correspondan. De igual modo, el Registrador deberá actuar con la debida diligencia y
celeridad, a los efectos de (especialmente en los títulos sujetos a liquidación), permitir la total subsanación y
pago de derechos, que expedite la posibilidad de su inscripción.
Finalmente, una vez subsanados todos los defectos o pagada que sea la liquidación, el Registrador
extenderá los asientos respectivos, en un plazo de 5 días, lo que guarda coherencia con la necesidad de otorgar
al Registrador un plazo razonable para practicar las inscripciones que correspondan. Al igual que lo señalado en
el comentario al artículo 162º, si la subsanación o eventual pago del mayor derecho se efectúa dentro de los 15
días establecidos para tal efecto, la demora del Registrador en extender los asientos respectivos, aunque exceda
a los 5 días reglamentarios, tampoco perjudicará la vigencia del asiento ni la posibilidad de extender el asiento
correspondiente

 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 255-97-ORLC/TR de fecha 23-06-97, Tomo VII, fojas 86 “...Que, en concordancia con lo expuesto en los
considerandos precedentes, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2011º del Código Civil, el numeral IV del
Título Preliminar y artículos 150º y 151º del Reglamento General de los Registros Públicos, el título materia de alzada
resultaría inscribible siempre que el recurrente subsane los defectos advertidos dentro del plazo previsto en el artículo
147º del Reglamento General de los Registros Públicos o se desista parcialmente de su rogación respecto a....”
Res. Nº 017-98-ORLC/TR de fecha 20-01-98, Tomo VI, fojas 12 “Que, en caso de interposición de apelación, los
interesados tendrán el término de 20 días, computado desde aquel en que se les hizo conocer la correspondiente
Resolución, para gestionar la inscripción, subsanando cualquier defecto que se hubiera encontrado, y que vencido
dicho plazo adicional, caduca el asiento de presentación...”
Res. Nº 255-98-ORLC/TR de fecha 30-07-98, Tomo VII, fojas 85 “...Que, en concordancia con lo expuesto en los
considerandos precedentes y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2011º del Código Civil, el numeral IV del
Título Preliminar y artículos 150º y 151º del Reglamento General de los Registros Públicos, el título materia de alzada
resultaría inscribible siempre que el recurrente subsane los defectos advertidos dentro del plazo previsto en el artículo
147º del Reglamento General de los Registros Públicos o se desista parcialmente de su rogación respecto a...”
Res. Nº 235-98-ORLC/TR de fecha 24-06-98, Tomo VI, fojas 88 “... Cuando la resolución que resuelve el recurso
de apelación interpuesto no disponga la inscripción del título materia de alzada, se efectuara la notificación del mismo
al Registrador Público para que éste si fuera el caso, proceda a efectuar la correspondiente observación a fin de que el
interesado subsane cualquier defecto advertido en un plazo de 20 días hábiles de notificada dicha resolución.
Que, se puede colegir entonces que el plazo de 20 días hábiles a que se refiere el considerando que antecede no
se aplica automáticamente a todos los títulos apelados, resueltos por el Tribunal Registral, dado que su procedencia se
restringe sólo a aquellos supuestos en los que, efectivamente existan defectos o deficiencias advertidas por esta
instancia y que puedan ser subsanados dentro de dicho plazo, o sea posible expeditar la inscripción mediante la
adecuación de la rogatoria, el pago de derechos registrales que devenguen o situaciones similares...”

ARTÍCULO 163º.- VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN EN CASO DE INADMISIBILIDAD O

IMPROCEDENCIA DEL RECURSO
Si la resolución declara la inadmisibilidad o improcedencia del recurso, el asiento de
presentación se mantendrá vigente para los efectos previstos en el artículo siguiente.
ANTECEDENTES
Artículo 146º del ARGRP
Artículo 158º del Anteproyecto
Artículo 163º del Proyecto
CONCORDANCIAS
Artículos 158º y 162º del NRGRP

 Comentario
1.- Una de las mayores dificultades existentes durante la vigencia de la reglamentación anterior se derivó de
la existencia de diversos criterios referidos a la actuación que debía efectuar el Registrador en caso que el
Tribunal Registral declarase inadmisible o improcedente el recurso planteado. Así, algunos sostenían que en
esos supuestos, no existiendo un recurso de apelación válidamente interpuesto, sólo cabría la tacha del mismo.
Otros, estimaban que, excepto el caso que la apelación se hubiera planteado fuera de la vigencia del asiento de
presentación, el título se encontraba sujeto a la eventual subsanación dentro de los 20 días de su notificación,
conforme al artículo 147º del NRGRP. Finalmente, otras opiniones se inclinaban por la opción de mantener su
vigencia sólo para los efectos de permitir la eventual impugnación judicial de lo Resuelto por el Tribunal Registral.
2.- Como quiera que el ARGRP no tenía norma que directa o indirectamente regulase el supuesto planteado,
el artículo 158º del Anteproyecto, cuya redacción fue modificada en el artículo 163º del Proyecto, se inclinó por la
 el asiento se mantiene vigente pero sólo
opción finalmente reconocida por el artículo bajo comento:
para los efectos de la interposición de la demanda contenciosa administrativa , prevista en
el artículo 164º del NRGRP. De ello se desprende que no será posible subsanación alguna ni devolución de
documentos al interesado, durante el plazo establecido para la interposición de la citada demanda, que es de 45
días contados a partir de la notificación al interesado.
3.- Un tema que merecería especial atención sería aquel en que el Tribunal Registral declare improcedente
un recurso de apelación por haberse interpuesto vencido el término de vigencia del asiento de presentación. En
tal caso, la declaración de improcedencia podría entenderse como causal suficiente para su tacha inmediata,
pero no se ha optado por dicha alternativa, en la medida que se ha tenido en cuenta que siempre existiría la
posibilidad que el interesado impugne de dicha Resolución ante el órgano jurisdiccional y que, eventualmente, se
admita dicha acción judicial. Por tal razón, sólo se ha establecido la continuidad de la vigencia del asiento, no
para fines de subsanación o pago de mayor derecho, sino sólo para los efectos de permitir la eventual anotación
de la demanda respectiva. En este orden de ideas, se estaría castigando al interesado que formuló un recurso
viciado, que perdería la posibilidad de una eventual subsanación posterior a la resolución que declare su
inadmisibilidad o improcedencia.

 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 143-98-ORLC/TR de fecha 31-03-98, Tomo VI, fojas 33 “... Declarar inadmisible por extemporáneo el
Recurso de apelación interpuesto contra la observación formulada...”

ARTÍCULO 164º.- VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN PARA LA INTERPOSICIÓN DE DEMANDA

CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA
En los casos en los que proceda la interposición de demanda contencioso administrativa
contra resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentación se mantendrá vigente
por el plazo de cuarenticinco días contados desde la notificación de la resolución al
interesado, para permitir únicamente la anotación de la demanda correspondiente.
Anotada la demanda o vencido el plazo señalado en el párrafo precedente, caduca el
asiento de presentación del título que fue materia de apelación y se procederá a
efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que, de ampararse la demanda, los efectos
de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del
título apelado.
Vencido el plazo, sin que se hubiere efectuado anotación de demanda alguna, el
Registrador procederá a levantar la anotación de apelación.
ANTECEDENTES
Artículo 145º del ARGRP
Artículo 158º del Anteproyecto
Artículo 164º del Proyecto
Artículo 66º de la LH
CONCORDANCIAS
Artículos 11º, 57º, 212º y 218º de la LPAG
Artículo 68º del RIRPU
Artículo 3º del NRGRP

 Comentario
1.- El presente artículo tiene como antecedentes: el artículo 158º del ARGRP que establecía la posibilidad de
impugnación de lo resuelto por la Junta de Vigilancia (entonces última instancia registral) ante el Poder Judicial;
el inciso c) del artículo 145º del ARGRP; y, el artículo 146º del mismo Reglamento, en el que se establecía un
plazo de 30 días de notificada la Resolución para plantear la demanda respectiva y solicitar su anotación en el
Registro, precisando que vencido dicho plazo o anotada la demanda, caducaba el asiento de presentación.
La redacción antes mencionada, dio lugar a diversas interpretaciones, toda vez que el artículo 147º del
ARGRP establecía un plazo de 20 días contados a partir de la misma notificación, para gestionar la inscripción
(subsanando los defectos existentes), precisando que vencido dicho plazo caducaba el asiento de presentación.
Consecuentemente, se preveían dos supuestos de caducidad del asiento de presentación: el primero, que se
producía al vencimiento del plazo de veinte días de la notificación y el segundo que ocurría al vencimiento del
plazo de 30 días contados a partir de dicha notificación. Al respecto, la Jurisprudencia Registral interpretó que el
vencimiento del plazo de 20 días se refería a la caducidad del asiento de presentación para fines de subsanación
(o eventualmente liquidación del título presentado), mientras que los 30 días eran un plazo destinado a la
anotación de la demanda de impugnación judicial, por lo que vencido el plazo de 20 días, si bien todavía no
debía producirse la tacha del título, sólo cabría ya la interposición de la acción contenciosa administrativa
respectiva.
2.- Luego, el Tribunal Registral, durante la vigencia del ARGRP, interpretó que el plazo de 30 días para
interponer la demanda ante el órgano jurisdiccional y anotar la misma, había sido tácitamente ampliado, teniendo
en cuenta que el inciso 3) del artículo 541º del Código Procesal Civil, estableció un plazo de 3 meses para
interponer la respectiva demanda contenciosa administrativa. En tal sentido, la jurisprudencia registral consideró
que durante los citados 3 meses era factible tanto plantear la demanda contenciosa administrativa, como también
anotar la demanda, preservando la prioridad registral del título objeto de impugnación. Este criterio, equiparaba el
plazo de interposición legal de la acción con el plazo para su anotación respectiva, produciéndose, recién a los 3
meses, la caducidad de la vigencia del asiento de presentación.
3.- Posteriormente, con la modificación establecida por la Ley Nº 27352, se modificó el plazo de interposición
de la acción contenciosa administrativa previsto en el inciso 3) del artículo 541º del Código Procesal Civil,
reduciendo el mismo a 30 días contados desde la notificación o la publicación de la resolución impugnada. En
este orden de ideas, existía una identidad entre el plazo de interposición de la demanda con el plazo para su
anotación establecido por el artículo 147º del ARGRP.
4.- Sin embargo, no dejaba de ser claro para la Comisión Revisora que el plazo de 30 días hábiles era
manifiestamente insuficiente, toda vez que la redacción del artículo 147º antes mencionado, no sólo exigía que
durante dicho plazo fuera presentada la demanda ante el órgano jurisdiccional, sino que también se solicitara y
obtuviera la medida cautelar de anotación de la demanda y se presentara el parte judicial respectivo ante el
Registro correspondiente. Por consiguiente, se consideró que el plazo de 30 días debía ser ampliado, puesto que
la normal lentitud en la admisión de una demanda, frecuentemente podía superar dicho plazo. De otro lado, se
tuvo en cuenta que no tenía por que equipararse el plazo de interposición de la demanda al de la presentación
ante el Registro de la anotación de la misma.
5.- Bajo tal contexto, en el primer párrafo del artículo 164º se ha previsto que se mantenga vigente el asiento
de presentación respectivo, por 45 días adicionales, contados a partir de la notificación de la resolución
respectiva, SÓLO A LOS EFECTOS DE PERMITIR LA ANOTACIÓN DE LA DEMANDA RESPECTIVA.
Consecuentemente, este plazo no podrá ser utilizado para los fines de subsanación de defectos o el pago del
mayor derecho liquidado, puesto que el plazo respectivo vencerá dentro de los términos establecidos en los
artículos 161º y 162º del NRGRP.
6.- En cuanto atañe al segundo párrafo del artículo bajo comento, se ha previsto que bien se anote la
demanda respectiva dentro del plazo adicional antes mencionado, o, bien vencido el plazo sin que se produzca
dicha anotación, CADUCARÁ LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN correspondiente.
Este párrafo es sumamente claro, puesto que, en concordancia con el artículo 28º inciso a) del NRGRP, se
establece con precisión que la anotación de la demanda dentro del plazo de 45 días antes
mencionado, NO IMPLICA QUE CONTINÚE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE
PRESENTACIÓN DEL TÍTULO CORRESPONDIENTE, sino que de ampararse la demanda, los
efectos de la inscripción se retrotraerán no a la fecha de anotación de la demanda (o de la presentación de dicha
anotación) sino más bien a la fecha del asiento de presentación del título que fue objeto de la impugnación
resuelta por el Tribunal Registral. Por consiguiente, la característica principal de dicha anotación en esta
reglamentación es que la misma no impedirá la extensión de inscripciones de títulos compatibles o incompatibles
posteriores, sin perjuicio que la retroprioridad generada por la anotación de demanda podría permitir su
inoponibilidad, en caso que el órgano jurisdiccional disponga la inscripción respectiva.
Obviamente, en caso que la anotación de demanda sea presentada después del vencimiento del plazo de 45
días, esta podría registrarse, pero su retroprioridad sólo se referirá a su asiento de presentación, mas no así al
del título materia de apelación, que ya se encontraría tachado, no pudiendo recobrar una vigencia ya caduca.
7.- Finalmente, con lo que concluye en definitiva el trámite del recurso de apelación, de no anotarse la
impugnación judicial dentro del plazo antes mencionado, el Registrador deberá efectuar la anotación que declare
el “levantamiento de la apelación”, lo que determina que cesen los efectos de prioridad excluyente del título
objeto de impugnación.
Entendemos, que en los casos que, conforme a lo establecido en los artículos 160º a 162º del NRGRP se
logre la inscripción del título apelado, ya no será necesario extender una anotación que publicite la conclusión del
trámite de apelación, puesto que con la inscripción ya se entiende concluido el procedimiento registral referido a
dicho título.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 086-95-ORLC/TR de fecha 29-11-195, Tomo II, fojas 9 “...Que, el Tribunal Registral es el órgano
jurisdiccional de segunda y última instancia administrativa registral y conoce, en grado de apelación, las denegatorias
de inscripción y demás actos registrales en orden al artículo 5º de la Ley Nº 26366, no existiendo una Tercera Instancia
Registral, por lo que contra sus decisiones sólo cabe accionar ante el Poder Judicial acorde a lo preceptuado en el
artículo 114º del T.U.O. de La Ley de Normas Generales de Procedimientos Administrativos aprobado con D.S. Nº 02-
94-JUS del 28 de enero de 1994, no existiendo por tanto, validamente procedimiento de nulidad que ampare lo
peticionado al haberse agotado la vía administrativa conforme a la legislación de la materia...”.

(247) CABRERA YDME, Edilberto. El Procedimiento Registral en el Perú, Palestra Editores, Lima-2000, 1ª Edición, p. 325.
(248) DÍEZ-PICAZO,Luis. Op. cit.,Vol. III, p. 396.