Marcus Vinicius Ginez da Silva

Advogado – OAB-PR. 30.664

Rua Minas Gerais, 297 - 9º Andar-Sala 94 – Fone/Fax (43)344-2184/344-2184.
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE LONDRINA-PR.

AUTOS:938/2001

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SAN MARINO, já devidamente

qualificado nos autos de AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA em epígrafe
proposta contra PLANO’S CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA também
qualificada, por seu advogado e bastante procurador, vem com devido
respeito e acatamento a douta presença de Vossa Excelência apresentar
a presente I M P U G N A Ç Ã O pelos fatos e fundamentos que passa
expor e ao seu final requerer:

DA CONTESTAÇÃO

Aduz a Ré preliminarmente ter construído os imóveis do

Condomínio Autor com objetivo de vende-los.

Que o apartamento 22 integrante do Cond. Autor fora

vendido com entrega da posse para a Sra. Celina da Silva que em
outubro de 1995 assinou um contrato de compra.

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Que em maio de 1996, a proprietária Sra. Celina, vendeu
o imóvel transferindo os direitos deste a Sra. Ana Paula Nicolau
Martins.

Que de pleno conhecimento do Autor que a unidade

residencial não pertence a Ré, pois esta vendeu na venda do imóvel o
entregou para a promissária adquirente, sendo esta a moradora e
responsável pela participação do rateio nas cotas condominiais.

Em fls.73/78 juntou o contrato de cessão e

transferência de direitos.

Que o autor tanto tem conhecimento que instrui a

inicial com recibos em nome de Ana Paula Nicolau Martins.

Que pelo fato do imóvel ser e estar sendo ocupado pela

promissária compradora a presente ação deveria ter sido proposta
contra ela.

Ao seu termo alegar ser a Ré parte ilegítima a figurar

no pólo passivo da presente.

No mérito, já admitindo a possibilidade de ser julgada

procedente a presente demanda, reitera praticamente os fatos
levantados na preliminar.

No §4º de fls.70, alega que atualmente o possuidor tem

proteção jurídica na defesa da sua posse, mesmo que exibido tão
somente instrumento particular de compra e venda, sendo suficiente
para demonstrar sua condição de possuidor.

Que mesmo estando o apartamento registrado como

propriedade da Ré, e este viesse a ser penhorado, a cessionária

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compradora e possuidora por certo alcançaria sucesso pela via dos
Embargos de Terceiro impedindo a alienação judicial.

No §2º de fls.72, menciona a cópia de uma recente

sentença inexistente no presente feito, proferida nos autos sob
nº582/01 de Ação de Cobrança de despesas condominiais.

Que o credor não procurou a Ré para dar-lhe ciência dos

débitos oriundos da presente lide.

Que não há comprovação da cobrança nem prova de

constituição de mora, sendo indevidos juros, multa e honorários.

Ao seu fim mesmo alegando ser negligente o autor,

admite mais uma vez a possibilidade de ser julgada procedente a
presente ação requerendo-se ao seu termo a procedência dos pedidos
formulados na peça contestatória.

I – P R E L I M I N A R M E N T E
DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL

Ao contrário do que aduz a Ré em sua peça contestatória

com devida “venia” é equivocado o entendimento do nobre colega, uma
vez que, independentemente dos imóveis terem sido constituídos com o
fito de serem alienados, este “in casu” deveria após total quitação
ter sido transferido em nome de seu respectivo proprietário, cujo
título é dado somente àquele que tem seu nome inscrito no Cartório de
Registro de Imóveis.

De tal forma, o fato de ter a Ré construído o imóvel e

posteriormente transferido a terceiro através do contrato de compra e
venda com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, não exime
do real proprietário suas obrigações, posto que, tal documento
somente gera efeito entre as partes, promitente vendedor e
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compromissário comprador e não entre terceiros, uma vez que, como
dito alhures DONO tratando-se de imóveis é somente àquele cujo nome
esteja inscrito no competente Cartório de Registro de Imóveis.

Nesse sentido me permito colacionar trecho do v.

julgado nos autos de APELAÇÃO CÍVEL 0107591-6 – LONDRINA – 1ª
VARA CÍVEL – AC.8855 – JUÍZA REGINA AFONSO PORTES – 4ª CÂMARA
CÍVEL – UNÂNIME JULG: 15/10/1997 – DJ: 07/11/97

POR UNANIMIDADE DE VOTOS, DERAM PROVIMENTO

“Ação de Cobrança – Taxas Condominiais – Extinção

da Ação – Art.267, VI CPC – Venda do Imóvel feito
através do Instrumento Particular de Compra e
Venda – Ausência de Registro no Cartório de
Registro de Imóveis e no Cartório de Títulos e
Documentos – Impossibilidade de Surtir Efeitos
contra Terceiros – Parte Legítima para figurar no
pólo passivo da Ação de Cobrança do Promitente
Vendedor – Recurso Provido.
JURISPRUDÊNCIA:
- TAPR – 1 CC, AC 5881, REL JUIZ MUNIR KARAM
- TAPR – 1 CC, AC 7852, REL JUIZ ANTÔNIMO RENATO
STRAPASSON
- TAPR – 6 CC, AC 2469, REL JUIZ HELIO
ENGELHYARDT

Assim, temos quem não registra o imóvel em seu nome não

é dono, este também é o entendimento da Lei Civil que dispõe
expressamente em seu artigo 676 os direitos reais dos imóveis,
estabelecendo que:

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Art.676 – “Os direitos reais sobre imóveis constituídos
ou transmitidos por ato entre vivos só se adquirem
depois da transcrição, ou da inscrição, no Registro de
Imóveis, dos referidos títulos (Arts. 530, I e 856),
salvo os casos expressos neste Código”.

Se não bastasse, o inciso I, do artigo 530 da Lei

adjetiva também dispõe que:

Art.530 – Adquire-se a propriedade imóvel:

I – “pela transcrição do título de transferência no
Registro do Imóvel”;

E ainda os artigos 531 e 532 do mesmo “codex”

claramente prevêem:

Art.531 - “Estão sujeitos à transcrição, no respectivo

registro, os títulos translativos da propriedade
imóvel, por ato entre vivos”.

E ainda:

Art.532 - Serão também transcritos:

I – os julgados;
II – as sentenças;
III – a arrematação a adjudicação em hasta pública e os
contratos de compra e venda(grifo nosso).

Na mesma seara, tem sido o entendimento de nossos

tribunais:

17000930 – JCCB.676 CONDOMÍNIO – CONJUNTO

RESIDENCIAL – AÇÃO DE COBRANÇA – LEGITIMIDADE
PASSIVA – VENDA DE IMÓVEL – REGISTRO DE ESCRITURA
– INOCORRÊNCIA – ART. 676 – CC – DENUNCIAÇÃO DA
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LIDE – DESCABIMENTO – ART.280 – INC. I – CPC –
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

“Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada,

porquanto trata-se de obrigação propter rem, sendo
responsável pela mesma o proprietário do imóvel.
Preliminar de inépcia da petição inicial
rejeitada, porquanto a convenção do condomínio
esta anexada à petição inicial, demonstrando os
valores do débito, bem como os consectários, juros
e correção monetária. O artigo 676 do Código Civil
estabelece que “os direitos reais sobre imóveis
constituídos ou transmitidos por ato entre vivos
só se adquirem depois da transcrição, ou da
inscrição, no Registro de Imóveis, dos referidos
títulos (arts.530, I e 856), salvo os casos
expressos neste Código”. A escritura feita pelo
Réu-apelante e terceiro não foi levada ao Registro
de Imóveis, não preenchendo o requisito da Lei. O
art. 280, I do Código de Processo Civil impede a
denunciação da lide. A convenção do Condomínio
esta anexada ao processo. Preliminares
rejeitadas”. Desprovido do apelo. (CEL) (TJRJ – AC
7.344/98 – Reg.111198 Cód. 98.001.07344 – 11º
C.Cív. – Rel. Des. Mário Guaraci Rangel – j.
03.09.1998)(grifo nosso)

APELAÇÃO CÍVEL 0126871-1 – PARANAGUA - - AC.10447

JUIZ CONV. MARCOS DE LUCAS FANCHIN – PRIMEIRA
CÂMARA CÍVEL – REVISOR: JUIZ LAURO AUGUSTO
FABRICIO DE MELO – UNANIME – JULG: 17/11/98 –
DJ:11/12/98 – POR UNANIMIDADE DE VOTOS, NEGARAM
PROVIMENTO.

“Ação Sumária de Cobrança – Taxas condominiais –

compromisso de Compra e Venda – Propriedade do
imóvel em nome da ré – Legitimidade Passiva Ad
Causam – Caracterizada – Ação Procedente – Recurso
improvido. O promitente vendedor responde pelas
despesas do condomínio, até o registro da
escritura, cuja lavratura fica condicionada a
comprovação da quitação de débitos
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anteriores(artigo 4º, parágrafo único da Lei
4.951/94, com nova redação dada pela Lei
nº7.182/84).

CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA –

LEGITIMIDADE PASSIVA – CEDENTE – CESSÃO DE
DIREITOS MEDIANTE INSTRUMENTO PARTICULAR DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (“CONTRATO DE
GAVETA”) – REGISTRO – AUSÊNCIA – RECONHECIEMENTO

“A comunidade condominial não pode ser prejudicada

pela desídia dos cedentes e cessionários na
regularização de seus direitos e obrigações”

Ap. s/Ver. 618.989-00/6 – 2ª Câm. – Rel. Juiz

Peçanha de Moraes – J.30.07.2001 – R. Esp. 201.871
– STJ – DJU 2.8.99

Destarte, conforme se verifica no Contrato de

fls.75/78, firmado entre a Ré cedente e a promissária compradora que
o mesmo não fora levado a registro, não preenchendo os requisitos
exigidos pela Lei adjetiva, recaindo sobre a Ré toda
responsabilidade, pois, a obrigação real e o dever de pagar as cotas
condominiais estão intimamente relacionadas à qualidade de
proprietário(a).

Como bem demonstrado, a responsável pelas obrigações

reais de condomínio é a Ré “proprietária inscrita no competente
Cartório”, e como dito alhures, por se tratar de obrigações “propter
rem” estas recaem sobre o imóvel cujo responsável é o(a)
proprietário(a), inscrito no C.R.I.

De tal sorte, o fato de ter sido o imóvel alienado a

primeira compromissária e, posteriormente transferido da originária à
cessionária, não tira da Ré a responsabilidade de responder pelas
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obrigações reais do condomínio, uma vez que a obrigação não se
transferiu, ademais, usufruindo a Ré do item 11º do parágrafo 2º de
fls.77, poderia se quisesse ter utilizado o artigo 632 de seguintes
do CPC, para promover contra a cessionária a devida Ação de Obrigação
de Fazer exigindo-se da mesma que arcasse com as custas da
transferência do imóvel levado a registro.

Assim como “o direito não socorre àqueles que dormem”

recai sobre a Ré a responsabilidade de assumir os débitos pleiteados
na presente demanda podendo posteriormente a Ré ajuizar a competente
Ação Regressiva contra quem entender de direito.

Se não bastasse, por se tratarem os débitos de natureza

reais ou mistas é admitido ao Autor propor a Ação de Cobrança tanto
contra o proprietário como contra o promissário comprador.

Nesse sentido também foi o entendimento do 2º TACIVIL

– no Recurso de Ap. s/Ver. 547.904-00/9 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Amorim
Cantuária – J. 15.06/1999 senão vejamos:

06/01/00 – CONDMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA

– LEGITIMIDADE PASSIVA – PROPRIETÁRIO OU PROMISSÁRIO –
COMPRADOR – ESCOLHA DO CREDOR – ADMISSIBILIDADE.

“As obrigações condominiais são de natureza “propter

rem” e, em princípio, devem ser suportadas pelo titular
do domínio da unidade autônoma. Contudo, admite-se,
consoante orientação jurisprudencial do Superior
Tribunal de Justiça, que ação de cobrança de cotas
condominiais podem ser propostas tanto contra o
proprietário como contra o promissário-comprador, pois
o interesse prevalente é o da coletividade de receber
os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis
e inadiáveis, podendo o credor escolher – entre aquele
tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel
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(proprietário, possuidor, promissário-comprador etc.) –
o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação,
ressalvado a este o direito regressivo contra quem
entenda responsável”.

Superada toda matéria de defesa levantada na

preliminar de ilegitimidade passiva requer-se o Autor que seja
a mesma julgada improcedente, devendo “ex vi” ser a Ré
condenada ao pagamento das cotas condominiais vencidas e
vincendas, acrescidas das devidas correções, custas e
honorários advocatícios conforme os pedidos aduzidos na
exordial todos com base na Convenção e na Lei 4.591/64.

II – DOS COMPROVANTES DE DÉBITO

O fato de estarem os boletos que comprovam o não

pagamento das cotas, sendo emitido em nome de terceiro, não prova que
seja este o proprietário do imóvel, uma vez que é de praxe ocorrer a
solicitação por parte do inquilino para imobiliária, Sanepar ou ainda
a Copel, que os recibos sejam emitidos seu nome para que tais
documentos sirvam se necessário como comprovante de residência.

Destarte, é impertinente tal alegação uma vez que o

único documento que comprova a propriedade do imóvel, é o seu
registro na matrícula do imóvel.

Nesse sentido fora a bem lançada Sentença di

fls.176/179, datada de 29/05/00, nos autos sob nº 457/98 da 5ª Vara
Cível de Curitiba, lavrada pelo Eminente Juiz do Egrégio Tribunal de
Alçada do Paraná, Dr. HAMILTON MUSSI CORREA:

“A obrigação de pagar a taxa condominial é do

proprietário da unidade que integra o condomínio, de
forma que se torna irrelevante o fato das taxas serem
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cobradas em nome de terceiro.”(destacamos)

De tal sorte, tem-se que mais uma vez ficou demonstrado

ser do proprietário a responsabilidade de pagar a taxa de condomínio
e, não daquele que o utiliza ou que tenha seu nome expresso nos
boletos, podendo-se assim ser cobrada do proprietário as taxas
emitidas em nome de terceiro.

Aduz a Ré que a cessionária compradora alcançaria

sucesso através dos Embargos de terceiro para impedir a alienação
judicial do imóvel, colacionando no corpo de seu petitório um julgado
de dispondo ser “admissível a oposição de embargos de terceiros...”

Ora se é a cessionária terceira interessada, o Autor

não se opõe que ela pague em nome da Ré o Débito pleiteado, uma vez
que a intenção do Autor é receber o que lhe é de direito, e ainda
considerando-se eventual fase de execução o Autor não teria como
Levar um Bem a ser praceado se este não estivesse em nome
proprietário.

Ademais, o fato de ser aceitável a matéria não quer

dizer que seja dado provimento, e ainda, tal sentença a qual se
refere a Ré não fora juntada aos autos e muito colaciona, portanto, o
que não esta nos autos não esta no mundo.

III – DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE

Por comportar a presente demanda o Julgamento

antecipado da Lide, não se faz necessária à produção de provas, eis
que a matéria posta em julgamento não comporta maior dilação
probatória, tendo em vista a suficiência de documentos acostados para
a livre formação do convencimento, que enseja o julgamento antecipado
da lide.

Se o fato que se quer provar é, contudo desinfluente e

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não integrante da causa petendi, deve o douto julgador repelir a
produção de tal prova por ser desnecessária. Questão fática já
delineada nos autos pela suficiência documentação em anexo, a
permitir o Julgamento Antecipado da Lide, “ex vi” o instituto do
Art. 330, inciso I do Diploma Processual Civil.

Vejamos:
17002370 – CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO – DESPESAS CONDOMINIAIS
– AÇÃO DE COBRANÇA - MULTA MORATÓRIA – CONVENÇÃO
CONDOMINIAL – ART. 12 – §3º - LEI Nº4.591, DE 1964 – C. DE DEFESA
DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE – CERCEAMENTO DE
DEFESA – INOCORRÊNCIA – JULGAMENTO ANTECIPPADO DA LIDE
“Procedimento sumário. Cobrança de cotas condominiais. Multa de 20%.
Prevalência da regra contida no artigo 12,§3º da Lei 4.591/64. Admissibilidade.
Possibilidade de julgamento antecipado. Cerceamento de defesa. Inocorrência.
Desprovimento do recurso. Se previsto na convenção do condomínio, que é
soberana, nos limites da Lei específica, para fixar a multa exigível em caso de
inadimplemento da obrigação condominial, cabível é a aplicação do percentual
na mesma estabelecido para esse fim, a teor do disposto no art. 12, §3º da Lei
4.591 de 16.12.1964, o qual não foi revogado pelo Código de Defesa do
Consumidor, já que a relação condominial não se enquadra como relação jurídica
de consumo definida nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/90. Não há que se falar em
cerceamento de defesa, uma vez que a prova documental poderia ter sido
produzida juntamente com contestação, POR TRATAR-SE DE MATÉRIA
EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO, O QUE INOCORREU, RAZÃO PELA
QUAL MOSTRA-SE TOTALMENTE POSSÍVEL O JULGAMENTO
ANTECIPADO DA LIDE”.

(IRP) (TJRJ – AC 15636/98 (Reg. 290.399) – 3ª C.Cív. Rel. Des.,. Antônio

Eduardo F – Duarte – J. 23.02.1999) (grifo nosso)

“Ex vi”, requer-se o Julgamento Antecipado da Lide,

conforme prevê o artigo 300, inciso I, do Diploma Processual Civil.

IV – DOS PEDIDOS

Por todo exposto, requer-se a Vossa Excelência

improcedente a preliminar argüida dando-se TOTAL PROCEDÊNCIA aos
termos e argumentos figurados na exordial, rejeitando-se os demais
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argumentos ora contestados, pugnando-se pela condenação da Ré ao
pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas conforme
estatui o artigo 290 do CPC, acrescidos da multa de 20%, atualização
monetária e juros de mora, sendo todos corrigidos a partir do
respectivo vencimento de cada cota em débito, isto é, do primeiro dia
útil subseqüente ao vencimento, por se tratar de dívida líquida,
certa e exigível, além das custas processuais e honorários
advocatícios.

Nestes termos pede

E espera deferimento
Londrina, 24 DE AMIO DE 2002

MARCUS VINICIUS GINEZ DA SILVA

Advogado OAB-PR.30664

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