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Informe de Anáá lisis Compárátivo de Mercádo 2014

Quintá Lydiá Urbánizácioá n Sántá Rosálíáá


Cárácás Distrito Cápitál

1. Presentación.
1.1 Certificación.
Quien suscribe, Alfredo A. Loaiza V., Cédula de Identidad No. V-3.969.086, certifica la
preparación de un Análisis Comparativo de Mercado, de una edificación con tipología de
vivienda unifamiliar, cuyas características más adelante se describen en detalle.

El antes suscrito certifica, bajo fe de juramento que:


 El Análisis Comparativo de Mercado, practicado sobre la supra citada edificación, es
producto de la aplicación de métodos de investigación científica, disponibles y
universalmente aceptados en la práctica avaluatoria, como justos y objetivos.
 No ha privado en el Análisis Comparativo de Mercado de la edificación objeto de
estudio, ni en la elaboración del presente informe, ninguna intención, interés,
vínculo, o factor afectivo o subjetivo alguno, que pudiere alterar los datos o
resultados aquí expresados.
 Todos los datos obtenidos durante la preparación del presente informe son ciertos, y
comprobables las fuentes ante las cuales el ciudadano tasador acudió.
 Se dan por reproducidos en el presente informe, los documentos, los cuales
soportaron y contribuyeron a la sustanciación de su contenido, y que por razones
de su edición, no forman parte de sus anexos.
 Cualquier omisión, sesgo o error que se encontrare en el presente informe de
Análisis Comparativo de Mercado no es deliberado, por lo que el ciudadano tasador
declara someterse a su imparcial revisión y discusión con las partes interesadas,
mediante la utilización de métodos de investigación científica que contribuyan,
veraz y objetivamente, a la mejor interpretación y aclaratoria del asunto en
controversia.
 No se prejuzga el estado legal de la propiedad objeto de estudio.
 La responsabilidad del ciudadano tasador se limita exclusivamente a la ejecución del
proceso Análisis Comparativo de Mercado del inmueble objeto de estudio, así como
a la elaboración y entrega del presente informe.
 No se prejuzga el uso final que las partes interesadas hagan del presente informe,
después de su entrega por parte del Perito Avaluador antes identificado.

1.2 Solicitante.
Ciudadana ROSA LA VITA DE CARDONE, mayor de edad, de este domicilio, extranjera de
nacionalidad italiana, según consta en su cédula de identidad número E-937.044, de la cual
se anexa copia al presente informe.
1.3 Nombre del Perito Avaluador contratado.
Ciudadano ALFREDO AZAEL LOAIZA VARGAS, C.I. V-3.969.086, Economista, inscrito en el
Colegio de Economistas del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 8.457, Tasador
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SOVECTA 978, Asesor Inmobiliario CIM No.0801, Perito Avaluador SUDEBAN No. P-3616,
Perito Avaluador FOGADE No. 1007.

1.4 Propietario del Bien Inmueble objeto.


Ciudadana ROMELIA CARDONA DE RIVAS, mayor de edad, de este domicilio, venezolana,
titular de la Cédula de Identidad Número V-985.566. Se presume su fecha 01 de junio de
2013, como de firma entre las partes, según se indica en la Clausula Tercera del documento
NO protocolizado que funge de contrato de alquiler de la edificación objeto de estudio, del
cual se anexa copia al presente informe.

1.5 Bien Inmueble objeto.


Estructura con servicios básicos y una edificación para uso residencial unifamiliar.

1.6 Ubicación del inmueble.


Urbanización Los Rosales, Municipio Libertador de la Parroquia San Pedro, lado sur de la
ciudad de Caracas, entre las Avenidas Los Laureles, María Teresa Toro y la Avenida Roosevelt
que conduce en sentido este oeste hacia la Avenida Nueva Granada, y aproximadamente a
Cien Metros (100 m.) de la Plaza Tiuna. La solicitante del presente estudio no consignó
número de catastro, ni identificación alguna de ubicación urbana de la edificación. No
Obstante el documento que funge de contrato de arrendamiento indica que el nombre
asignado a la edificación es Quinta Lydia.

1.7 Fecha del Avalúo.


30 de Noviembre de 2015.

1.8 Condiciones y premisas limitantes.


 La solicitante no consignó un contrato de arrendamiento debidamente protocolizado, ante
Notaria alguna. Tampoco un documento que sustancie debidamente la titularidad de la
propiedad de la edificación objeto de estudio.
 El presente trabajo NO pretende constituirse en ejercicio de valoración de la bienhechuría
objeto de estudio, sino en la aproximación a valor presente de una estimación de valor de
mercado de la misma.
 Se presume, ante lo antes indicado, que la relación arrendaticia existente entre la solicitante
del presente estudio y la propietaria de la edificación es de tipo verbal.
 Durante la inspección practicada por el tasador, se observó en y dentro de la edificación
objeto de estudio, la presencia de equipos e instalaciones mecánicas propias de la actividad
comercial que regularmente efectúan las empresas dedicadas a la confección de calzados.
 El valor de estos equipos e instrumentos NO forman parte del monto del presente estudio.

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 La solicitante no consigno plano arquitectónico que permitiera conocer de primera mano la


distribución de ambientes, ni las medidas de la edificación objeto de estudio.

1.9 Valor de Mercado del Inmueble.

 UN MILLON NOVECIENTOS DIEZ Y OCHO MIL


CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES
 (Bs. 1.918.480,00)

2. Descripción detallada del bien objeto.


2.1 Ubicación.
Urbanización Los Rosales, Municipio Libertador de la Parroquia San Pedro, lado sur de la
ciudad de Caracas, entre las Avenidas Los Laureles, María Teresa Toro y la Avenida Roosevelt
que conduce en sentido este oeste hacia la Avenida Nueva Granada, y aproximadamente a
Cien Metros (100 m.) de la Plaza Tiuna.

2.2 Número de Catastro y superficie.


La solicitante no consigno documento alguno que identifique catastralmente a la edificación
objeto de estudio.

Mediante inspección practicada in situ, la edificación muestra una superficie de construcción


de DOSCIENTOS DIEZ Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTISEIS CENTIMETROS
CUADRADOS (219,26 m2) aproximadamente.

2.3 Linderos.
La solicitante del presente estudio no consignó documento de propiedad de la parcela de
terreno que sirve de asiento a la edificación objeto de estudio que permitiera conocer sus
linderos y superficie.

2.4 Zonificación y Variables Urbanas.


No fue posible obtener de la solicitante del presente estudio información sobre zonificación,
variables urbanas ni conformación de uso que aplican sobre la parcela de terreno sobre la
cual descansan las bienhechurías objeto de estudio.

La densidad poblacional de la Parroquia San Pedro según el portal Wikipedia, es de 8.694


Habitantes por Kilometro cuadrado.

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2.5 Servidumbres y afectaciones.


Al momento de su inspección ocular por parte de ciudadano Tasador, se observaron daños
en las paredes y rejas ubicadas en su lado oeste. Según información suministrada por el
solicitante tales daños fueron causados por la precipitación de un árbol sobre estas
estructuras. El solicitante no suministro documentación que revela la existencia de
servidumbres ni medidas de afectación que pesaren sobre el inmueble objeto de estudio.

3. Descripción detallada de la zona donde se ubica el bien objeto.


3.1 Características del sector y su entorno.
La Parroquia San Pedro, inicialmente urbana, de tipo residencial ha experimentado el
crecimiento, y desarrollo económico, demográfico y urbanístico de la zona sur de la ciudad
de Caracas, particularmente del Municipio Libertador, en los últimos cincuenta (50) años, ha
dado origen a la instalación de comercios, industrias ligeras y oficinas gubernamentales,
entre otros. La clase social de sus habitantes puede ser considerada media baja. Puede
comprobarse la presencia de dispositivos de seguridad tales como concertinas en las cercas,
alarmas, cámaras de video y rejas colocadas en los inmuebles a lo largo de la Calle Los
Laureles, donde se ubica la edificación objeto de estudio.

3.2 Servicios Públicos.


En un radio de doscientos metros (200 m.), con centro en el inmueble, se observan vías de
comunicación en regular estado y con buena señalización, un buen servicio de transporte
urbano, a través de taxis, busetas, que facilitan el acceso hacia y desde otras zonas urbanas
del Municipio Libertador.

Adicionales al residencial industrial, transporte público y privado, los habitantes del sector
cuentan con los servicios de infraestructura de acueducto y alcantarillado, vialidad en
regular estado, energía eléctrica, red telefónica fija pública y privada, así como servicios de
supraestructura tales como centros de comunicación vía internet, seguridad y vigilancia
pública, comercio, seguridad y vigilancia privada.
3.3 Accesibilidad vehicular y peatonal.
Al inmueble se accede a través de las Avenidas Roosevelt en sentido Oeste Este, y desde
las Avenidas Nueva Granada y Presidente Medina en sentido Norte Sur. Peatonalmente se
accede a la edificación objeto de estudio desde la Plaza Tiuna, en un recorrido Norte Sur, de
aproximadamente cien metros (100 m).

4. Características del Bien Inmueble.


4.1 Estructura.

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En términos generales la edificación muestra el diseño y la tipología de construcción de la


década de los años setenta (1960), sus elementos constructivos, tales como columnas y
vigas de concreto armado, techos, pisos de concreto, muros, bloques de arcilla y cemento en
sus paredes perimetrales, así lo confirman. En general su estructura presenta un estado de
conservación y mantenimiento entre Deficiente y Malo según la clasificación Ross-Heidecke,
que más adelante se indica.

4.2 Descripción de la edificación.


La edificación muestra una estructura de tipo vivienda para uso unifamiliar. Presenta DOS (2)
niveles, de alta obsolescencia funcional, técnica y económica, cuyos elementos constructivos
se resumen en el cuadro que se muestra a continuación. Sus paredes perimetrales muestran
una edad estimada de cincuenta 50 años, aún cuando han sido objeto de trabajos de
albañilería para mejoras, y refacciones. Presenta un buen aprovechamiento de sus
espacios. Sus elementos constructivos se basan principalmente en bloques de arcilla y
concreto, columnas y vigas de concreto para la conformación de sus paredes, con pisos de
cemento, techos de losa con tabelones y bloques de arcilla.

Su ubicación y la distribución de sus espacios internos y externos, buscan aprovechar la luz y


ventilación naturales de la zona donde está enclavado.

Los ambientes que conforman este nivel de la estructura son en sentido Este Oeste los que a
continuación se describen:

NIVEL 1 PLANTA BAJA DE LA EDIFICACIÓN


No. Ambientes Planta Baja Lado
1 Sala Recibo SO
2 Sala Comedor NO
3 Pasillo Central C
4 Sala de Estar CN
5 Sala Taller CN
6 Cocina E
7 Habitación Auxiliar NE
8 Lavandero E
9 Baño Auxiliar E
10 Habitación Principal SO
11 Baño Principal SC
12 Frente Exterior O

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NIVEL 2 PLANTA BAJA DE LA EDIFICACIÓN


Ambientes Planta Alta Lado
1 Terraza/Claraboya/Lavandero OC
2 Baño Auxiliar NO
3 Pasillo EC

UBICACIÓN DE AMBIENTES EN LA EDIFICACIÓN


Leyenda
N: Norte
S: Sur
E: Este
O: Oeste
C: Centro

4.3 Conformación y Distribución.


No fue posible obtener del solicitante un plano de distribución del inmueble, por lo que se hizo
necesario efectuar un recorrido que permitiera identificar los distintos ambientes que lo
integran, sus respectivas superficies y condiciones físicas y funcionales y elaborar uno a "mano
alzada".

5. Aspectos Legales.
5.1 Documento de Propiedad y Tradición Legal.
No fue posible obtener de la solicitante documentación alguna que permitiera conocer la
Tradición Legal, expedida por el Oficina alguna del Registro Público con Jurisdicción sobre la
edificación objeto de estudio.

5.2 Certificaciones.
Tampoco fue posible obtener de la solicitante documentación alguna que permitiera
identificar GRAVAMEN HIPOTECARIO o MEDIDA JUDICIAL ALGUNA, expedida por el Oficina
alguna del Registro Público con Jurisdicción sobre la edificación objeto de estudio.

5.3 Estado de Ocupación.


Al momento de inspección del inmueble se pudo observar que este se encuentra ocupado la
solicitante y su núcleo familiar.

6. Valoración.
6.1 Enfoque y Metodología Aplicada.
Para la estimación del Análisis Comparativo de Mercado de las bienhechurías objeto de
estudio, se actualizó el Enfoque de Costos.
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6.2 Desarrollo del Método.


6.2.1 Valoración del inmueble.
Se tomó del portal APVOBRAS.com, el costo unitario de construcción al 08/11/2015 y se
procedió a calificar el estado de conservación y mantenimiento de la edificación mediante
inspección directa de su estructura. El costo total de construcción resulto en 91.553,14
Bs/M2 (Incluye Prestaciones Sociales = 647.12 %, Administración = 15 %, Utilidad = 10 %,
I.V.A. = 12.00. Para la determinación del Estado de Conservación y Mantenimiento de la
estructura se empleo la Tabla Ross Heidecke que se indica a continuación.

TABLA DE ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO DE ROSS HEIDECKE

ECM ESTADO DE CONSERVACION Y CONDICION FISICA Y FUNCIONAL Perdida


MANTENIMIENTO Valor (%)
1,0 Nuevo Nuevo. 0,00
2,0 Excelente No necesita reparaciones. 0,032
3,0 Bueno Requiere reparaciones de poco valor. 2,52
4,0 Intermedio Requiere reparaciones simples. 18,10
5,0 Deficiente Requiere reparaciones considerables. 33,10
6,0 Malo Requiere reparaciones muy 52,60
considerables.
7,0 Muy malo. Requiere reparaciones muy 75,20
considerables e inmediatas.
8,0 Pésimo. Susceptible de ser demolido. 100,00

Basado en esta tabla el tasador procedió a calificar Estado de Conservación y Mantenimiento a


través la inspección que efectuara a las bienhechurías objeto de estudio.

Los resultados son los que a continuación de muestran:

NIVEL 1 PLANTA BAJA DE LA EDIFICACIÓN


No. Ambientes Planta Baja Lado ECM de ECM a
1 Sala Recibo SO Deficiente Malo
2 Sala Comedor NO Deficiente Malo
3 Pasillo Central C Deficiente Malo
4 Sala de Estar CN Deficiente Malo
5 Sala Taller CN Deficiente Malo

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6 Cocina E Deficiente Malo


7 Habitación Auxiliar NE Intermedio Deficiente
8 Lavandero E Deficiente Malo
9 Baño Auxiliar E Intermedio Deficiente
10 Habitación Principal SO Intermedio Deficiente
11 Baño Principal SC Bueno Intermedio
12 Frente Exterior O Deficiente Malo

NIVEL 2 PLANTA BAJA DE LA EDIFICACIÓN


No. Ambientes Planta Alta Lado ECM de ECM a
1 Terraza/Claraboya/Lavandero OC Deficiente Malo
2 Baño Auxiliar NO Deficiente Malo
3 Pasillo EC Intermedio Deficiente

6.3 Fuentes de Información.


6.3.1 Ciudadana Rosa La Vita de Cardone.
En su calidad de solicitante del presente avaluó, para recabar información de primera mano
sobre planos, título de propiedad, y demás recaudos que evidencien la ubicación,
características, disposición, titularidad y uso de la edificación objeto de estudio.

6.4 Procedimiento utilizado para la recopilación de datos.


a) Se procede a entrevistar a la ciudadana Rosa La Vita de Cardone, para recopilar de
primera mano, datos sobre el propósito de su solicitud de avalúo, planos de ubicación,
título de propiedad, y otros recaudos que permitan conformar el perfil de las
características y circunstancias que pesan sobre la edificación objeto de estudio.
b) Se efectúa recorrido e inspección ocular sobre el inmueble, a objeto de identificar y
constatar, su ubicación, disposición y características topográficas, y levantar así sus
memorias descriptivas y fotográficas.
c) Se efectúa recorrido e inspección de los alrededores donde se encuentra enclavado el
inmueble objeto de estudio, a fin de recopilar las características más resaltantes de su
paisaje urbano, así como de su entorno económico y social.
d) Se toma del portal APVOBRAS.com el costo unitario de construcción para una vivienda
unifamiliar.
e) Se procede a aplicar el Enfoque de Costos, sobre la estructura de la edificación.

7. Determinación del Valor del Inmueble.

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7.2 Valor Actual de la Edificación.


Se describen a continuación los valores de costo de los componentes estructurales y funcionales
complementarios del inmueble objeto de estudio.
o El valor de las paredes perimetrales de la edificación se calculará siguiendo el método
Ross-Heidecke.
o Se ajusta el valor del costo unitario en base al estado de conservación y mantenimiento
del inmueble, observado durante la visita practicada por el Economista Tasador Alfredo
Loaiza.
o Para el cálculo del valor de los componentes estructurales de la edificación del inmueble
se empleará la tabla de los autores Ross Heidecke, que en este informe se indica, y que
permite medir sus respectivos estados de conservación y mantenimiento.

NIVEL 1 PLANTA BAJA DE LA EDIFICACIÓN


A Superficie Construcción Planta Baja 122,05 m2
B Costo Unitario (Bs/m2) 91.553,14
C Vida Útil (años) 50
D Edad (años) 55
E Estado Conservación Planta Baja Deficiente a Malo
F Valor Nuevo Planta Baja Bs. 11.173.941,72
G Depreciación Acumulada Planta Baja Bs. 12.082.454,49
H Valor Actual Planta Baja 0

NIVEL 2 PLANTA ALTA DE LA EDIFICACIÓN


A Superficie Construcción Planta Baja 97,21 m2
B Costo Unitario (Bs/m2) 91.553,14
C Vida Útil (años) 50
D Edad (años) 55
E Estado Conservación Planta Baja Deficiente a Malo
F Valor Nuevo Planta Baja Bs. 8.899.880,74
G Depreciación Acumulada Planta Baja Bs. 9.611.757,91
H Valor Actual Planta Baja 0

PARCELA DE TERRENO
A Superficie Parcela de Terreno 122,05 m2
B Costo Unitario (Bs/m2) 15.718,94

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C Valor Actual Parcela de Terreno Bs. 1.918.476,19

7.3 Valor Final del Inmueble.


El valor de mercado del inmueble objeto de avalúo se obtendrá de la siguiente manera:

Componente Superficie Valor Total


Planta Baja 122,05 m2 Bs. 0
Planta Alta 97,21 m2 Bs. 0
Parcela Terreno 122,05 m2 Bs. 1.918.476,19
Inmueble Bs. 1.918.476,19

Cifra que al redondearse por exceso queda establecida en:

 UN MILLON NOVECIENTOS DIEZ Y OCHO MIL


CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES
 (Bs. 1.918.480,00)

8.0 Conclusiones y Recomendaciones.


 Se sugiere levantar plano de distribución de ambientes, memoria descriptiva y titulo
supletorio de las edificaciones del inmueble que descansa la parcela de terreno.
 Se sugiere elaborar protocolizar contrato de alquiler del inmueble.

Con la obtención del valor del Análisis Comparativo de Mercado, de una edificación con
tipología de vivienda unifamiliar de uso residencial, ubicada en la Urbanización Los Rosales,
Municipio Libertador de la Parroquia San Pedro, lado sur de la ciudad de Caracas, entre las
Avenidas Los Laureles, María Teresa Toro y la Avenida Roosevelt que conduce en sentido
este oeste hacia la Avenida Nueva Granada, y aproximadamente a Cien Metros (100 m.) de
la Plaza Tiuna Ciudadana ROMELIA CARDONA DE RIVAS, mayor de edad, de este domicilio,
venezolana, titular de la cédula de identidad número V-985.566, se da por concluido el
presente informe.

Econ. Alfredo A. Loaiza V.


C.I. V-3.969.086

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