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RESUMEN
El presente estudio se realiza con el fin de determinar el terreno más viable para
desarrollar el proyecto así como el nicho de mercado al cual se dirige. Adicionalmente
elaborar un programa de áreas empleando los resultados del estudio realizado.
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ÍNDICE DE ANEXOS
ANEXO 5.5: Cuadro de razón de interés de adquirir una vivienda según el estrato
socioeconómico
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ANEXO 14: Ordenanza N°391 - MDS
ANEXO 21: Tablas de Excel del análisis de pre factibilidad de los terrenos
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ÍNDICE Pág.
INTRODUCCIÓN…………………………………………………………………...…8
2. Estudio de factibilidad……………………………………………………………...11
2.3.1.1. Normativa……………..……………………………………………………....15
2.3.1.2. Ordenanzas………………………………………………………………..15
2.3.1.3. Certificado de parámetros……...………………………………………..15
2.3.1.3.1. Terreno 1…………………………………………………………………..16
2.3.1.3.2. Terreno 2…………………………………………………………………..16
2.3.1.3.3. Terreno 3…………………………………………………………………..16
2.3.1.3.4. Terreno 4…………………………………………………………………..16
2.3.1.3.5. Terreno 5…………………………………………………………………..16
2.3.1.3.6. Aplicación de los parámetros para la altura de las edificaciones……...16
2.3.2. Cabida arquitectónica…………………………………………....................16
2.4. Análisis comparativo (pre factibilidad)……………………………………17
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5. Programa de áreas………………………………………………………………….20
6. Conclusiones………………………………………………………………………...22
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INTRODUCCIÓN
El objetivo de este estudio es determinar un terreno que sea viable para realizar el
proyecto de vivienda multifamiliar, se debe realizar una selección de terrenos y
analizarlos de forma paralela no sólo las normas urbanas y aspectos arquitectónicos sino
también su entorno desde el punto de vista económico, social y analizar la demanda y
oferta de la competencia en el contexto del distrito de Surquillo.
Como parte del análisis se realiza un cálculo de las utilidades que se obtienen de
acuerdo a cada terreno, debido a que las ganancias varían de acuerdo a la ubicación
entre otros factores, tomando en cuenta ese análisis se selecciona el terreno más viable y
se conoce la factibilidad económica del proyecto.
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1. Búsqueda del terreno
El primer paso consiste en analizar la oferta de terrenos o realizar una oferta a los
propietarios del terreno de interés.
Tomando como filtro es el parámetro de edificación que permite que construir veinte
pisos o más en edificios multifamiliares, según el área de tratamiento normativo II del
plano de zonificación de Surquillo (ver anexo 1), los terrenos solo podrían tomarse de:
Av. Angamos, Av. Sergio Bernales, Av. República de Panamá y Av. Thomas Marsano.
Terreno 1(Acumulación de lotes): Av. Paseo la República 4053 – 4059 - 4085, 806 m2.
El costo de los terrenos varía no solo por el área del terreno, sino también por la zona,
por lo tanto se compara el costo por metro cuadrado (USD/m2), además se realizará un
análisis comparativo entre las utilidades obtenidas de acuerdo a la inversión tanto en la
compra del terreno como en la construcción y venta del mismo.
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Terreno Ubicación Área Precio total Precio/m2
1 Av. Paseo la República 4053, 4059 y 806 m2 4,433,000 USD 5500 USD/m2
4085
2 Av. República de Panamá 4000 667 m2 2,600,000 USD 3898.05 USD/m2
5 Av. Sergio Bernales 360 y 368 790 m2 1,975,000 USD 2500 USD/m2
Al contactar con los vendedores o directamente los propietarios se anotó los datos para
establecer un posterior contacto al seleccionar el terreno.
2 HPI Perú -Hunter Properties : 990 024 382 – 945 847 777
International @ : contacto@hpi-peru.com
2. Estudio de factibilidad
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2.1. Estudio de Mercado
Los departamentos más caros se encuentran en Av. Paseo la República, Av. Sergio
Bernales y Av. Tomás Marsano y los más baratos en la Av. Angamos Este y la Av.
Andrés Cáceres.
Se realiza análisis de la familia típica del sector socio económico al que estamos
dirigidos y realizar una tipología de familias existentes y seleccionar a cual se apunta.
En el sector socio económico medio y medio alto tenemos una alta preferencia por los
departamentos de entre 76 a 100 m2 y de 101 a 150 m2 (ver anexo 5.1).
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En las viviendas de entre 120001 y 150000 USD tenemos preferencia por 2 dormitorios
y entre 150001 y 200000 USD tenemos preferencia por 2 y 4 departamentos (ver anexo
5.3).
En el sector medio el 14% tiene interés en comprar una vivienda (ver anexo 5.4).
2.1.2.5. Razón de interés en adquirir una vivienda según estrato socio económico
En el sector medio y medio alto predomina mayormente el interés por adquirir una
vivienda para vivir en ella (ver anexo 5.5).
• Piscina
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• Terraza
• Gimnasio Equipado
Se debe considerar el área y las dimensiones de los terrenos analizados, así como el tipo
de zonificación que en el caso de los terreno 1 y 5 es RDA y en el caso de los terrenos 2,
3 y 4 es CZ pero es de uso compatible para viviendas, o sea que puede utilizarse el
primer nivel para comercio y los pisos superiores para vivienda.
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2.2.2. Aspecto ambiental
En cuanto a los vientos, los que predominan son los de dirección Suroeste al Noroeste,
lo cual se debe tomar en cuenta al elaborar el diseño arquitectónico del proyecto (ver
anexo 7).
2.2.3.1. Terreno 1
2.2.3.2. Terreno 3 y 4
En los terrenos 2, 3 y 4 se ubican en plena Av. Angamos Este entre la Av. República de
Panamá y la Av. Tomás Marsano, los cuales se encuentran muy cerca uno del otro, su
ubicación respecto a los medios de transporte es muy buena debido a que se encuentra a
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la misma distancia del Metropolitano que al tren eléctrico y a una distancia accesible al
corredor azul.
2.2.3.3. Terreno 2 y 5
2.3.1.1. Normativa
2.3.1.2. Ordenanzas
2.3.1.3.Certificado de parámetros
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2.3.1.3.1. Terreno 1
Ver anexo 15.
2.3.1.3.2. Terreno 2
Ver anexo 16.
2.3.1.3.3. Terreno 3
Ver anexo 17.
2.3.1.3.4. Terreno 4
Ver anexo 18.
2.3.1.3.5. Terreno 5
Ver anexo 19.
2.3.1.3.6. Aplicación de los parámetros para la altura de las edificaciones
Para todos los terrenos la altura de la edificación en el caso de vivienda
multifamiliar es 1.5(a + r), por lo tanto al considerar un área del lote superior
a 650 m2, se puede llegar a edificar veinte pisos cumpliendo con los
requerimientos del proyecto.
2.3.2. Cabida arquitectónica
2 frentes 1 frente
Área libre 32 40
Área de dep.
promedio 70
Circulación 15
N° de N°
Terreno Área Departamentos Frente dptos. Estac. N° ascensores
Terreno 1 806 6.655257143 2 9084.426 129 129 4
Terreno 2 667 4.859571429 1 6633.315 95 95 4
Terreno 3 687.27 5.007252857 1 6834.90015 98 98 4
Terreno 4 872.5 7.204357143 1 9833.9475 140 140 4
Terreno 5 790 5.755714286 1 7856.55 112 112 4
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A través de un cálculo en cual al área, la cual está definida en la ordenanza N°1076 -
MML, de los terrenos se le resta el área libre, la cual varía dependiendo de los frentes
que tenga el lote, según la ordenanza N°391-MDS: “Lotes con más de un frente hacia
áreas públicas.- Para el cálculo del área libre en edificaciones de uso residencial cuyos
lotes cuenten con dos (2) frentes hacia áreas públicas, se considerará una tolerancia del
20% sobre el porcentaje correspondiente según la zonificación del eje vial o sector
urbano donde se encuentre. Este porcentaje podrá incrementarse en razón de 5% por
cada frente adicional hacia áreas públicas con que cuente el lote. La tolerancia sólo será
de aplicación cuando se solucione adecuadamente la iluminación y ventilación natural
de la edificación” (ver anexo 14 y 20), del área restante se le resta además la circulación
y las áreas comunes, estimada en un 15%, para luego dividirla entre 70 m2 (promedio
de las áreas de los departamentos que se ofertarán), luego se multiplica por el número de
pisos de la edificación y nos da como resultado el número de departamentos, el número
de estacionamientos será el mismo considerando la ordenanza N°391 cap. III (ver anexo
14).
Para determinar cuál de los terrenos produce más rentabilidad al desarrollar el proyecto
de vivienda multifamiliar, se realiza un análisis de pre factibilidad estimando costos del
terreno, gestión y construcción del edificio y luego analizar las posibles ganancias
después de la venta de los departamentos (ver anexo 21).
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Al analizar las ganancias netas obtenidas respecto a la inversión realizada en los
diferentes terrenos se determina que los terrenos con más factibilidad y mayor utilidad
son los terrenos 1 y 4, 35.82% y 35.96% respectivamente.
Después de analizar ambos terrenos desde el punto de vista del asoleamiento, debido al
análisis previamente hecho, el terreno 1 posee una ubicación desfavorable (ver anexo 8).
Desde el punto de vista económico el precio de los departamentos que se venden en el
terreno 1 es de 2500 USD/m2 comparado al 1700 USD/m2 del terreno 4, es más
favorable invertir en el terreno 4 debido a que representa menos riesgo y tiempo en la
venta de los departamentos.
Así mismo, desde el punto de vista de la interrelación de los terrenos con el entorno el
terreno 1 se encuentra en Paseo la República y tiene cercanía al centro financiero y
salida al centro de Lima, así como una cercanía inmediata al Metropolitano y al
corredor azul, sin embargo no posee cercanía a centros comerciales o lugares de
entretenimiento, en cambio el terreno 4 se encuentra a igual distancia del Metropolitano,
el corredor azul y el tren eléctrico, y en cuanto a la cercanía a centros comerciales y
lugares de entretenimiento, está bastante cerca al Open Plaza Angamos, lo cual le da
una ventaja en ese aspecto y lo posiciona como un lugar más céntrico para conectarse a
los distritos en la periferia de Lima.
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como las familias de los otros distritos de la zona 8, Barranco y Chorrillos, según el
estudio de la APEIM, sector en cual predomina el NSE C con 44.5% (ver anexo 22).
En cuanto al análisis del aspecto psicosocial se determina que las familias que
comprarían departamentos en esta ubicación serían en su gran mayoría del NSE C,
debido a que a pesar que el Surquillo se encuentra colindante a las zonas de los NSE
altos, A y B, esta zona del distrito donde se ubica el terreno escogido no tiene demanda
por parte de las familias de NSE altos, esto se puede concluir analizando la oferta de
mercado de la competencia en dicha zona y el precio por m2 de los departamentos (ver
anexo 5).
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4.4. Determinación del nicho
Se determina que el nicho de mercado para este proyecto para este proyecto son las
familias del NSE C, conformada por 3 a 4 integrantes, pertenecientes al distrito de
Surquillo.
Las cuales demandan departamentos de entre 120000 y 150000 USD, de entre 76 y 100
m2 y con áreas comunes de esparcimiento.
5. Programa de áreas
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Uso Zona Ambiente Área (m2) Área total (m2)
Recibo principal 36
Ingreso
S.H. recibo 3
Administración 15
Administración
S.H. administración 3
Hall de ascensores 8
Gimnasio 70
S.H. gimnasio hombres 8
S.H. gimnasio mujeres 8
Terraza + piscina 120
S.H. terraza hombres 3
S.H. terraza mujeres 3 568
Sala de niños 60
Áreas comunes S.H. niños + S.H. adultos 11
Zona de parrilla 80
Compartido
S.H. zona de parrillas h. 3
S.H. zona de parrillas m. 3
Sala Wi-FI 40
S.H. Sala Wi-Fi 3
S.U.M. 75
S.H. S.U.M. Hombres 8
S.H. S.U.M. Mujeres 8
Cuarto de limpieza 4
Cuarto de Servicio 4
Cuarto de basura 2.4
Servicio Cuarto eléctrico 32 78.4
Cuarto de extractores 8
Cuarto de máquinas 8
Cuarto de bombas 20
Hall de ingreso 2
Social
Sala - comedor 22
S.H. de visitas 1.8
Servicio
Cocina - lavandería 12
Privado
Dormitorio principal 15 76.8
(departamentos)
S.H. dorm. Principal 4
Íntima Dormitorio 1 8
Dormitorio 2 8
S.H. compartido 4
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6. Conclusiones
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6.2. Conclusiones de la determinación del nicho de mercado
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