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Acabo de comprar un
inmueble: ¿hasta cuando
puede exigirle a mi vendedor
me firme la escritura pública?
El autor critica el plazo de prescripción de 10 años para exigir la firma de la
escritura pública y explica las razones por las que este derecho debería ser
imprescriptible en el caso de compradores. Así, afirma que el plazo actual
solo perjudica arbitrariamente a los propietarios, impidiéndoles formalizar su
derecho e incorporarlo formalmente a su patrimonio.
Diez años. Ese es el plazo que, de acuerdo al artículo 2001 inciso 1 del Código
Civil (CC), tiene el comprador para exigirle a su vendedor la firma de la escritura
pública (EP).
¿Cuáles son los riesgos que corre “B” al mantenerse los Herederos como
propietarios registrales? En mi exposición, señalé que el riesgo es que esos
Herederos, valiéndose de la apariencia que les otorga el registro, se muestren
como verdaderos propietarios frente a un eventual interesado (llamémoslo C) y
terminen transfiriéndole el bien. Y este comprador, por haber inscrito primero el
bien a su favor (y salvo que alguien pueda probar que sabía que los Herederos no
eran realmente los propietarios) terminaría protegido frente a la eventual demanda
de mejor derecho de propiedad que interponga B.
Algunas voces de protesta se alzaron contra el ejemplo que acabo de poner: “No
es posible que los Herederos vendan el bien, pues éste no les pertenecía dado
que su padre (A) se lo había vendido previamente a B”. “El Registro es declarativo,
no constitutivo, así que el hecho que los herederos sigan figurando en el registro
como propietarios no significa que realmente lo sean, por lo tanto no podían
transferirle el bien a C”. “Si A ya había vendido el inmueble entonces éste salió de
su patrimonio, por lo que a su fallecimiento dicho bien no fue transferido mediante
sucesión a los Herederos, y siendo así estos no podían vendérselo a C”
Estos comentarios me llevan a pensar que muchos no entienden qué rol cumple el
Registro respecto de aquellos contratos de compraventa otorgados por personas
que no son los verdaderos dueños. El ejemplo que puse no buscaba desconocer
que, en efecto, el registro es simplemente declarativo. Estoy de acuerdo con que
los Herederos, formalmente, nada podían transferir pues el bien ya había sido
previamente vendido a favor de B, pero esta afirmación se mantiene como cierta
sólo en tanto los Herederos no dispongan del bien a favor de un tercero.
Pero todo cambia cuando los titulares registrales (Herederos) disponen del bien,
pues la controversia sale del plano original - donde hay alguien que sabe que
vendió y a pesar que mantiene la inscripción registral a su favor sabe que ésta no
representa nada –, y aparecen terceros (C) cuyos intereses deben ser tomados en
cuenta, pues aquellos, a diferencia de quien les vendió el bien (Herederos), no
necesariamente saben que el registro publicita una mentira. ¿Quién debe
prevalecer? ¿B, que adquirió de quien realmente era el propietario, o C, que si bien
no le compró al real propietario se guió de la información que publicitaba el
registro? ¿Debe ganar quien compra del verdadero propietario y no inscribe, con lo
cual permite que el registro publicite una mentira, o aquel que no le compró al
verdadero propietario pero creyó que sí lo hacía, pues se dejó llevar por esa
mentira que el anterior comprador (B) contribuyó a crear?
Es por eso que, aun cuando el registro es declarativo, aun cuando los Herederos
ya no son los verdaderos propietarios, aun cuando formalmente nadie puede
vender lo que no es suyo, el sistema jurídico hace prevalecer la adquisición de C.
Es así como está regulado en nuestro sistema jurídico y mientras ello no cambie
debemos entender que la inscripción de un contrato sanea (corrige, cura, redime)
los problemas que éste trae por haber sido otorgado por alguien que no tenía la
legitimidad para hacerlo (por ejemplo, cuando alguien – como los Herederos -
vende lo que no le pertenece).
Entonces, queda del todo claro que B (el verdadero propietario) sí corre un riesgo
cuando el registro publicita como propietario a quien no lo es: si el bien llega a ser
transferido a un tercero que inscribe su adquisición con buena fe (será B quien
deberá demostrar que el tercero sabía que el registro publicitaba una mentira, lo
cual en la mayoría de los casos es complicado), entonces B habrá perdido el bien
para siempre (sin perjuicio de su derecho de exigir un resarcimiento a los
Herederos).
Sin duda alguna los plazos prescriptorios tienen un sentido: si se trata de una
deuda dineraria nadie puede estar obligado a honrarla por toda la vida. Diez años
es más que suficiente para que el acreedor exija el pago. Pero ello no ocurre con
el otorgamiento de la EP, porque el vendedor (o sus herederos) sólo tienen que
firmar un documento para formalizar aquello que ya se produjo: la transferencia de
propiedad a favor del comprador.
Es más, ni siquiera tendrían que firmarla, porque si son demandados y
simplemente no se presentan al proceso, el juez firma por ellos la EP a favor del
demandante. Por ello, la imprescriptibilidad del derecho a la EP (que es algo por lo
que abogo) únicamente le otorga al comprador la posibilidad de demandar la firma
de su EP en cualquier momento sin correr el riesgo de que su vendedor le oponga
una excepción de prescripción.