PROPIEDAD HORIZONTAL

I. Obligaciones de los propietarios por las expensas y gastos comunes

Los propietarios tienen a su cargo las expensas de "administración y Reparación de las partes y bienes comunes del edificio
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro", así como las "expensas
necesarias para la conservación o reparación realizadas por cualquier copropietario en ausencia del administrador y no
mediando oposición de los demás, previamente advertidos", tendrá derecho a reembolso. En cuanto al denominado "fondo
de reserva" que suele formarse para la atención de gastos extraordinarios su formación no está impuesta por la ley; en
consecuencia, sólo puede surgir de una disposición reglamentaria. Cuando ello sucede, la contribución a su formación
también entra dentro de la categoría y régimen de las "expensas comunes
La ley deja librado al reglamento de copropiedad la determinación de la proporción en que cada copropietario responderá
por dichas "expensas”, pero la ley exige como cláusula obligatoria del estatuto la especificación de la "forma y proporción
de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes". En defecto de tal previsión, la propia ley establece
que cada copropietario responderá en proporción al valor de sus pisos o departamentos.
Una vez establecido el porcentaje el copropietario no puede, por decisión unilateral, liberarse de ciertos gastos con el
pretexto de que corresponden a servicios que no utiliza. Pues para ello debería variarse la previsión del reglamento,
requeriría el consentimiento unánime de los copropietarios, pero igualmente debe contribuir a los gastos de reparación y
conservación de esos servicios, aunque no los utilice, porque siendo cosas comunes, a él le corresponde una cuota parte
sobre ellos, de manera que dichos gastos valorizan o se refiere a bienes de los que él es propietario

Titular por expensas comunes, la jurisprudencia tiene decidido que "el consorcio es el único titular de los créditos propter
rem que constituyen las expensas comunes" y al consorcio pertenece también el "fondo de reserva”

Se ha planteado también el problema de saber si el consorcio puede ser titular de unidades funcionales. La afirmativa se
basa en que se trataría de una consecuencia de reconocer personalidad jurídica al consorcio. La negativa se sustenta en que
la ley 13.512 sólo admite la distinción entre partes privativas y comunes (art. 2°), de donde serían los copropietarios —y no
el Consorcio— los que podrían ser titulares de Ins unidades funcionales, revistiendo éstas el carácter de cosas comunes (de
los copropietarios).
Aquí se plantea un espinoso problema: siendo estos créditos prácticamente el único patrimonio del consorcio15, un acreedor
que haya válidamente contratado con él, teniendo su cuenta el carácter de persona jurídica ¿sobre qué bienes hará efectivo
su crédito? En resumen: el acreedor puede, no sólo dirigirse contra los créditos por expensas de los que es titular el
consorcio —y eventualmente contra el fondo de reserva— sino también embargar y ejecutar las unidades, con su
correspondiente cuota sobre los bienes comunes. Pero sobre cada consorte sólo podrá caer por la porción de la deuda que le
corresponde soportar de conformidad. Por el contrario, no podría el acreedor embargar y ejecutar partes de las cuales no es
titular el consorcio.

1. Procedimiento para perseguir su cobro

La ley 13.512 no determina el procedimiento a través del cual puede reclamarse el cobro del crédito por expensas, lo que da
lugar a que ese cobro deba tramitar por juicio ordinario. Cierta doctrina y la jurisprudencia masiva encontraron una solución
para esta dificultad, admitiendo la vía ejecutiva para el cobro de las expensas, siempre y cuando ella se hubiera pactado en
el reglamento. Actualmente, el problema está solucionado en el Código de Procedimientos de la Nación: "...constituirá título
ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.
También se ha resuelto que: "Los copropietarios... están impedidos, dada su condición, para reclamar por vía de
procedimiento ejecutivo la repetición de las sumas que hubiesen abonado en pro de la comunidad, debiendo en
consecuencia promover el respectivo juicio de conocimiento y que: "Ante la ausencia en el reglamento de normas que
prevean la vía ejecutiva para el cobro del crédito por expensas es de aplicación el Código Procesal.

2. Afectación de la cosa a su pago

La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas, sigue siempre al dominio de sus respectivos
pisos o departamentos, aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del
privilegio. En esta norma se refiere a la responsabilidad del sucesor particular por las deudas de su autor, de las cuales
responde con la cosa. Entonces, si se enajena una unidad y existe una deuda por expensas, esa deuda la puede reclamar el
consorcio al comprador, ya que ella "sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos"; mas de esa deuda
devengada cuando el comprador aún no era propietario, éste responde sólo con la "cosa. Ahora bien, de las nuevas expensas
que se devenguen desde que el comprador adquirió el dominio la responsabilidad se extiende a todo el patrimonio.
"Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o
servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece",
Sin embargo, algunos autores formulan la siguiente distinción:
a) si la deuda se devengó mientras una persona era propietaria de la unidad, el abandono o enajenación de la misma no
libera de la deuda, por la que sigue respondiendo con todo el patrimonio;
b) pero si la deuda se había devengado cuando aún ella no era propietaria, sería procedente el abandono, el cual liberaría,
pasando la responsabilidad al nuevo adquirente.

El problema de la naturaleza jurídica de la deuda por expensas, bástenos manifestar que si se sostiene que se prohibe el
abandono en todo caso, para liberarse del pago de expensas y que dicho abandono no libera, parecería claro que la
obligación por expensas no es Propter Rem.
En cambio, si se está de acuerdo con la distinción que más arriba formulamos —expensas devengadas durante el dominio de
los antecesores, respecto del sucesor singular— en relación al abandono, es evidente que en ciertos casos las deudas por
expensas revestirán el carácter de ambulatorias.

¿El art. 17 de la ley 13.512 juega aun en case de subastas judiciales?¿puede ser demandado por el pago de las expensas
devengadas con anterioridad a dicha adquisición, o la intervención del juez en esa transferencia 'limpia" al bien de todo tipo
de deudas, entre las que también figuran las deudas por expensas? Me inclino por la primera alternativa.42 Ello porque,
según acabamos de verlo, la obligación por expensas funciona como una carga que, impuesta por la ley, recae en cabeza de
quien adquiere el derecho real de propiedad horizontal, aun cuando las expensas se hubieren devengado antes de la
adquisición, en tanto las sumas invertidas para financiar estos gastos han permitido, precisamente, mantener el valor de la
cosa adquirida en el íemate judicial beneficiándose así el propio adquirente y los demás acreedores del deudor ejecutado,
siendo justo, en consecuencia, que puedan ser reclamados de dicho adquirente de la unidad pues, de lo contrario, serán los
restantes consorcistas los que en definitiva deban soportarlos.

3. Imposibilidad de abandonar: "Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia
del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece”

4. Privilegio y derecho de retención

El crédito por expensas "goza del privilegio y derechos de retención. Privilegio que otorga del privilegio del conservador de
cosas muebles.
B) Orden del privilegio frente al acreedor hipotecario: Tanto el crédito por expensas como el hipotecario están munidos de
privilegios. Mas si se enfrentan ambos ¿cobran a prorrata, vale decir, tienen el mismo rango?, ¿o a alguno de ellos le
corresponde un rango superior? La respuesta la da claramente, a nuestro juicio, Código Civil, inclinándose por la
prevalencia del acreedor hipotecario. En ese sentido se ha pronunciado la jurisprudencia.

I I . Prohibiciones impuestas a los propietarios

"Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
"a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de
copropiedad y administración.
"b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la
seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio." Estas prohibiciones no sólo
rigen respecto de los propietarios, sino aun de los ocupantes no propietarios, como inquilinos, comodatarios, etc.
La jurisprudencia tiene decidido que las restricciones al dominio establecidas en la ley 13.512 y en los reglamentos
particulares desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser más estrictamente
observadas, si cabe, que las que nacen de las relaciones habituales entre propietarios vecinos.
"Las prohibiciones de la ley son independientes de las decisiones de las autoridades administrativas.

III. Obras nuevas, innovaciones y mejoras

A fin de ordenar el tema, debemos distinguir dos supuestos:
1) caso en que la obra nueva se realice en las partes privativas
2) caso en que la misma se realice en partes comunes.
Obra nueva en partes exclusivas: "prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o
los servicios comunes".
Obra nueva en partes comunes: a los copropietarios les está "prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las
paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto." Vale decir que habrá que examinar cada caso
concreto para decidir si resulta violada la prohibición. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas
de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por
resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta".
El problema es, pues, el siguiente: para realizar una obra nueva en partes comunes, ¿es necesaria la unanimidad o basta la
mayoría absoluta? Sintetizando: de la interpretación armónica de los arts. 7 y 8 de la ley 13.512 resultaría que cuando
estamos en presencia de una obra nueva que se va a realizar en partes comunes, a los efectos de determinar la mayoría
necesaria para su aprobación hay que formular la siguiente distinción:
1) si se trata de una obra que va a beneficiar a un copropietario o a copropietarios determinados será necesaria la
unanimidad (art. 7)
; 2) si se trata de una obra que va a beneficiar a todos los copropietarios será necesaria la mayoría absoluta (art. 8).96'97
Cuando la realización, de la obra se resuelve por mayoría absoluta, no por ello la minoría queda desprotegida.

A) Expensas necesarias. Reembolso. Privilegio

"Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente
advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a
ser reembolsados..

IV. Extinción de la propiedad horizontal

Este derecho tiene causas propias y particulares de extinción, y otras que son comunes con el dominio —al cual lo liga muy
cercano parentesco—103, y que a su vez pueden ser absolutas —el derecho se extingue para todos—, o relativas —el
derecho se extingue para unos y nace para otros.

1. Destrucción total o parcial de más de las dos terceras partes del valor. "En caso de destrucción total o parcial de más
de dos terceras partes del –valo cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no
lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría
a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta,
según valuación judicial."

2. Vetustez
En el supuesto de vetustez del edificio, 'la mayoría de copropietarios que representen más de la mitad del valor"110 puede
resolver: o bien la demolición y venta de los materiales y del terreno o bien la reconstrucción. En este último supuesto, la
minoría que no quiera contribuir no puede ser obligada a ello, pero la mayoría puede adquirir sus derechos, según valuación
judicial.
3. Confusión
Se consuma cuando el dominio de las distintas unidades se reúne en manos de una sola persona, extinguiéndose el sistema.
Según algunos111, operada la confusión queda "destraídala virtualidad jurídica del reglamento de copropiedad exigirá la
redacción e inscripción de un nuevo reglamento o, por lo menos, la formal ratificación del anterior. Pensamos que el nuevo
reglamento, o la mencionada formal ratificación, sólo será necesaria cuando el único dueño actual haya solicitado la
correspondiente inscripción y contraasientos de desafectación en el Registro de la Propiedad.

4. Abandono
"Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expenses comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o
servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece." Vale decir que, en principio, el único
abandono que está prohibido es el que realiza el copropietario para liberarse de contribuir al pago de las expensas comunes.
Fuera de este supuesto, el abandono está permitido y es uno de los modos de extinción del derecho de propiedad horizontal
que incluso, y a favor de los otros copropietarios, el alcance de la disposición del art. 8 no es la de prohibir el abandono,
sino la de no permitir que el abandono traiga aparejada la liberación de la contribución al pago de las expensas comunes.
En cuanto al problema de determinar a manos de quién va a parar el derecho abandonado, es similar al caso de los
condominos.-