TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. -3) y -2017-SUNARP-TR-L

Lima, 1 OfFR 20V

APELANTE IVÁN ABEl DElGADlllO ARMlllÓN
TíTULO N° 2040386 del 8/11/2016
RECURSO Escrito del 24/11/2016
REGISTRO Predios de Huánuco.
ACTO Prescripción adquisitiva de dominio.

'~~\SUMlllA(S)
.( \:
,~\ ~-x1 s..i;'¡).EFECTOS DE LA ANOTACiÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCiÓN ADQUISITIVA
\, /.I'La anotación preventiva de prescripción adquisitiva reserva prioridad para la declaración
)f t~l\.;" notarial de prescripción adquisitiva, inscripción que retrotraerá sus efectos a la fecha del
.....- asiento de presentación de la anotación preventiva, quedando enervados los asientos
posteriores incompatibles.
En consecuencia, las transferencias inscritas con posterioridad a la anotación preventiva
de prescripción adquisitiva no pueden configurar obstáculo para la inscripción de la
declaración notarial de prescripción adquisitiva.

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la

prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial del predio
ubicado en la Parcela número 182, sublote 01, ubicado en el kilómetro 5.00
de la carretera central Huánuco-Tingo María, Centro Poblado La Esperanza,
distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huánuco, con un área de
5.103.17 m2 que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la
partida N° 11012236 del Registro de Predios de Huánuco, a favor de Blanca
Luz Sifuentes Padilla.

Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:

- Parte notarial de la escritura pública de declaración de prescripción

adquisitiva de dominio de bien inmueble del 8/11/2016 otorgada ante el
notario de Huánuco Julio Eloy Feria Zevallos.

,--En el reingreso del 15/11/2016 se adjuntó:

- Escrito suscrito por Iván Abel Delgadillo Armillon, el 15/11/2016.

Con el recurso de apelación se adjunta:

- Certificado de numeración N° 128-2016-GDUR-MDA del 21/11/2016 emitido
por la Municipalidad Distrital de Amarilis.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Huánuco Aydee Saldívar

Dávila denegó la inscripción formulando la siguiente observación:
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(Se deja constancia que se ha reenumerado la esquela de observación a

efectos del análisis a realizar por esta instancia)

Acto: inscripción definitiva de prescripción adquisitiva.

P.E. 11012236
1.- Se suspende la calificación del presente título de conformidad al artículo 29
del Reglamento General de los Registros Públicos por encontrarse pendiente
de inscripción los títulos N° 1.1 2015-37300, 1.2 2015-33453, 1.3 2016-6187,
1.4 2016-975260, 1.5 2016-992792, 1.6 2016-1633222\ 1.7 2016-1944522, la
suspensión concluirá con la inscripción o caducidad de los asientos de
presentación de los títulos anteriores.
Asimismo se reitera la observación anterior en el extremo siguiente:
2.- Para incorporar los jirones colindantes, deben de presentar certificado de
nomenclatura expedida por la Municipalidad, así como los linderos ordenados
por donde va identificar la ubicación correcta del predio.
Posteriormente sírvase reintegrar mayores derechos conforme se aprecia en la
parte inferior de la presente observación.
Base legal: Art. 2011 C.C.
Artículos 15°, 17° Y 168° del Reglamento General de los Registros Públicos. Ley
27333 y sus modificaciones.

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El recurrente sustenta su apelación, entre otros, sobre la base de los

siguientes fundamentos:

- Respecto a la primera observación, señala que el Registrador no ha

considerado que la extinción de la anotación preventiva por su conversión
en definitiva genera retroprioridad al acto inscrito, tal como lo dispone el
artículo 68 del RGRP. Los actos inscribibles pendientes no constituyen óbice
para la inscripción de la definitiva, por cuanto al momento de generarse su
inscripción sus efectos se retrotraerán a la fecha de anotación preventiva,
siendo esta última, anterior a los títulos pendientes de inscripción por lo que
no procede la suspensión del presente título.

- Asimismo, precisa que la inscripción definitiva no resulta incompatible con

los títulos pendientes de inscripción, por cuanto la anotación preventiva es de
público conocimiento tal como lo establece el artículo 2012 del Código Civil,
en ese sentido las personas que intervinieron en los títulos que se encuentran
pendiente de inscripción tenían pleno conocimiento de la prescripción
adquisitiva de dominio que se pretende su inscripción.

- Respecto a la segunda observación, presenta certificado de numeración.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida N° 11012236 del Registro de Predios de Huánuco

El predio constituido por un área de 5,103.17 m2 forma parte del predio de

mayor extensión denominado finca rústica La Esperanza ubicado en el
distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huánuco inscrito en la
partida electrónica N° 11012236 del Registro de Predios de Huánuco.

n el asiento 000011 de la partida consta la anotación preventiva de

p \ scripción adquisitiva de dominio respecto del área de 5,103.17 m2 que

1 Revisado el sistema de consulta registral, no existe título con ese número, solo existe en la partida
del predio el título N° 2016-1639222.
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forma parte del predio submateria, solicitada por Blanca Luz Sifuentes Padilla
ante notario de Huánuco Julio Eloy Feria Zevallos, en mérito a la
documentación obrante en el título archivado N° 4356 del 12/2/2016.

Según la precitada partida, la titularidad del inmueble se encuentra bajo

copropiedad.

v. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

- ¿Qué efectos tiene la anotación preventiva de prescripción adquisitiva de

dominio?

ANÁLISIS

1. El artículo 20162 del Código Civil consagra el principio de prioridad de

rango, por el cual la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la
preferencia de los derechos que otorga el. Registro. Asimismo, el artículo
20173 del código sustantivo señala que no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior (prioridad
excluyente).

La Exposición de Motivos del Código Civil referente al Libro IX - Registros

Públicos, señala lo siguiente con relación al artículo 2017:

"Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos

respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no
permiten su inscripción sin importar las fechas en que estos títulos fueron
producidos. De este modo, se produce el cierre registra!. Un título que pretende

y inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá

inscribirse. Ahora bien, este cierre registral puede expresarse de distintos
modos:
(1) Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazará la
inscripción del título incompatible.
(2) Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para
el título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a
la inscripción del primer título. Sí el primer título no se inscribe, no se producirá
el cierre registral para el segundo y este podrá lograr su acceso al registro."

2. El Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) desarrolla en el

artículo X del Título Preliminar el principio de prioridad excluyente, en virtud
del cual no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripción, aunque sea de igualo anterior fecha. De ese modo,
dicho Reglamento ha precisado los alcances del principio de prioridad
excluyente al señalar que comprende no sólo a los títulos inscritos sino
también a los pendientes de inscripción.

\
2\Artículo 2016.- La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos
qOe otorga el registro. .
3 rtículo 2017.- No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior.
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La definición del título incompatible la encontramos en el artículo 26 del

mismo RGRP, cuando señala: Un título es incompatible con otro ya
presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del
presentado en segundo lugar.

El primer párrafo de este precepto legal precisa que durante la vigencia del
asiento de presentación de un título no podrá inscribirse ningún otro
incompatible con éste.

Dicha incompatibilidad debe ser entendida en el sentido que dos títulos son
incompatibles cuando existen circunstancias que determinan que la
inscripción o anotación de uno de ellos conlleva la imposibilidad de la
inscripción o anotación del otro, las que pueden consistir en la oposición o
'dentidad entre los actos que integran los títulos respectivos.

3. Como se aprecia, la incompatibilidad de títulos supone un análisis

casuístico de la existencia de al menos dos títulos con asiento de
presentación vigente, cuyos actos o derechos susceptibles de inscripción
resultan excluyentes entre sí, de tal manera que la eventual inscripción del
primero impedirá que el segundo título acceda al Registro. Por el contrario,
si el primer título no accede al registro, entonces, eventualmente podrá
inscribirse el segundo título.

Cabe precisar que la presentación de dos títulos con igual contenido y con
asientos de presentación diferentes hace que también sean considerados
incompatibles, puesto que la inscripción del primero determinará que no
proceda la inscripción del segundo, toda vez que no puede inscribirse en una
partida dos veces el mismo acto.

De manera que, existiendo dos títulos incompatibles, pueden generarse las

siguientes hipótesis:

a) Que el título presentado en primer lugar se inscriba, entonces se habrá

eliminado la posibilidad de inscripción del segundo título, pues será de
aplicación el principio de impenetrabilidad o de prioridad excluyente,
determinando el cierre registral definitivo para el acceso del presentado en
segundo lugar.
b) Que el título presentado en primer lugar no se inscriba, ya sea porque no se
subsanaron oportunamente los defectos advertidos en la esquela de
observación, no se pagó oportunamente el mayor derecho liquidado, o porque
se formuló desistimiento total de la rogatoria; en cualquiera de estos supuestos,
el procedimiento registral habría concluido para el primer título, de manera que
el título presentado en segundo lugar, podría acceder al Registro, dado que ya
no existirá título pendiente incompatible.

4. A efectos de permitir una fluida tramitación de los títulos en casos que

exista incompatibilidad, se dictaron normas que disponen la suspensión de la
vigencia del asiento de presentación a fin de no perjudicar el derecho de los
interesados.

Así, el literal a) del artículo 29 del RGRP establece lo siguiente:

"Artículo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del asiento de

presentación ..
e suspende el plazo de vigencia del asiento de presentaclon en los casos
. uientes:
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a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar

vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida
registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye con la
inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior;
( ... )."

Conforme a las previsiones establecidas en el citado Reglamento,

determinada la existencia del título pendiente anterior y su incompatibilidad
con el que es materia de calificación, el registrador (sin perjuicio de efectuar
la calificación integral de los defectos u obstáculos del título presentado)
conjuntamente con la observación respectiva, dispone la suspensión del
plazo de vigencia del asiento de presentación respectivo, hasta que se
produzca la conclusión del procedimiento registral (inscripción o caducidad
del título) referido al asiento de presentación anterior.

5. En concordancia con lo expuesto, el 111 Pleno del Tribunal Registral

realizado los días 21 y 22 de febrero de 2003 aprobó el siguiente precedente
de observancia obligatoria4:

INCOMPATIBILIDAD Y SUSPENSiÓN DE TíTULOS

"El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe
interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo Reglamento,
es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea
incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma
partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y
en caso de ser incompatible debe procederse a la calificación y suspensión del
asiento de presentación del título posterior."

Criterio adoptado en las Resoluciones W 023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de

enero de 2003 y N° 083-2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003.

En este orden de ideas. sólo es procedente denegar y suspender la

inscripción del título presentado en segundo lugar cuando resulta
i ompatible con el presentado previamente.

6. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

la prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial del predio
ubicado en la Parcela número 182, sublote 01, ubicado en el kilómetro 5.00
de la carretera central Huánuco-Tingo María, Centro Poblado La Esperanza,
distrito de Amarilis, provincia y departamento de Huánuco, con un área de
5.103.17 m2 que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la
partida N° 11012236 del Registro de Predios de Huánuco, a favor de Blanca
Luz Sifuentes Padilla.

Ante ello, la Registradora procede a suspender la vigencia del asiento de

presentación del título venido en grado por encontrarse pendiente de
inscripción los títulos N°s 37300 del 21/12/2015, 33453 del 25/11/2015, 6187
del 4/3/2016, 975260 del 21/6/2016, 992792 del 23/6/2016, 1639222 del
16/9/2016 y 1944522 del 25/10/2016, ya que pueden modificar el
antecedente registra!.

El apelante señala que la Registradora no ha considerado que la extinción de

la anotación preventiva por su conversión en definitiva genera retroprioridad
al acto inscrito, tal como lo dispone el artículo 68 del RGRP, por cuanto al
momento de generarse su inscripción sus efectos se retrotraerán a la fecha
de la anotación preventiva.

4 Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 5/6/2003.

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En tal sentido, corresponde a esta instancia determinar si los títulos N°s

37300 del 21/12/2015, 33453 del 25/11/2015, 6187 del 4/3/2016, 975260 del
21/6/2016, 992792 del 23/6/2016, 1639222 del 16/9/2016 y 1944522 del
25/10/2016 resultan incompatibles con el acto materia de rogatoria con el
título venido en grado, a efectos de determinar la procedencia de la
suspensión del asiento de presentación.

7. Al respecto, las anotaciones preventivas son asientos provisionales y

transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.
Son susceptibles de anotación preventiva, las demandas y demás medidas
cautelares, así como las resoluciones judiciales que no den mérito a una
inscripción definitiva, estando también permitidas las demás anotaciones
preventivas cuando así lo autorice una disposición vigente, de conformidad
con los artículos 64 y 65 del Reglamento General de los Registros Públicos.

De acuerdo a lo expuesto, las anotaciones preventivas tienen un carácter

provisorio y excepcional, siendo que procede su extensión siempre y cuando
se encuentren expresamente contempladas en la norma correspondiente.

En esa línea, en el procedimiento notarial de prescripción adquisitiva, una vez

culminado en forma positiva, el acto definitivo se inscribiría con la prioridad
que le otorga la anotación preventiva, no siéndole oponible inscripciones
posteriores a la anotación preventiva, gracias a la publicidad del inicio del
procedimiento.

8. En el presente caso, en el asiento 000011 de la partida consta la anotación

preventiva de prescripción adquisitiva de dominio respecto del área de
5,103.17 m2 que forma parte del predio submateria, solicitada por Blanca Luz
Sifuentes Padilla ante notario de Huánuco Julio Eloy Feria Zevallos, en mérito
a la documentación obrante en el título archivado N° 4356 del 12/2/2016.

Ahora bien, constan como títulos pendientes en la partida N° 11012236 del

Registro de Predios de Huánuco los siguientes titulos N°s, 6187 del 4/3/2016
(donación), 975260 del 21/6/2016 (anotación preventiva de prescripción
adquisitiva de dominio), 992792 del 23/6/2016 (independización), 1639222
del 16/9/20 16 (compraventa) y 1944522 del 25/10/2016 (prescripción
adquisitiva).

En tal sentido, siendo la fecha de los asientos de presentación de los citados

títulos posteriores a la anotación preventiva de prescripción adquisitiva de
dominio, esta anotación tiene prioridad, pues los efectos de la inscripción de
la prescripción adquisitiva de dominio se retrotraen a la fecha de la anotación
preventiva del asiento 000011; en consecuencia, los títulos con posterioridad
no resulta ser un obstáculo para la inscripción del acto rogado porque no le
es oponible.

Por lo que, corresponde revocar los puntos 1.3, 1.4, 1.5 Y 1.7 del extremo
1 de la observación.

Con este mismo criterio se ha pronunciado esta instancia en las Resoluciones

N° 630-2015-SUNARP-TR-T del 30/12/2015 y N° 723-2010-SUNARP-TR-L
del 28/5/2010.

~ En relación a los títulos N°s 37300 del 21/12/2015, 33453 del 25/11/2015
y 1'639222 del 16/9/2016, estos se encuentran tachados por vencimiento del
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asiento de presentación, por lo que el procedimiento registral de cada uno de

ellos ha concluido al amparo de lo dispuesto en el artículo 25 del Reglamento
General de los Registros Públicos; en consecuencia la suspensión en
relación a los mismos ha concluido conforme a lo señalado en el literal a) del
artículo 29 del Reglamento citado.

En ese sentido, corresponde dejar sin efecto los puntos 1.1, 1.2 Y 1.6 del
extremo 1 de la observación.

10. Por otro lado, la Registradora denegó la inscripción señalando que para
incorporar los jirones colindantes del predio submateria, debe de presentar
certificado de nomenclatura expedida por la Municipalidad, así como los
linderos ordenados por donde va identificar la ubicación correcta del predio.

Al respecto, el artículo 138 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios señala lo siguiente:

"Artículo 138.- Anotación preventiva de solicitudes de la Ley N° 27333

La anotación preventiva de la solicitud de declaración notarial de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio y del saneamiento de áreas, linderos y
medidas perimétricas a que se refieren los artículos 5 y 13 de la Ley N° 27333,
se extenderá, previo informe del área de catastro, en mérito al oficio del Notario
solicitando la anotación preventiva, acompañado de la copia certificada de los
siguientes documentos:
a) Solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio
o saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas; y,
b) Planos a que se refiere el literal h) del artículo 5 de la Ley N° 27333, salvo
que el trámite de prescripción adquisitiva comprenda la integridad del predio
inscrito.
Al calificar la declaración notarial de prescripción adquisitiva el
Registrador exigirá su adecuación a la solicitud anotada preventivamente,
salvo que del título presentado se advierta que ésta ha sido variada. Cuando la
variación implique la reducción del área anotada se exigirá la presentación de
nuevos planos.
No procede la inscripción de la prescripción cuando la variación implique la
incorporación de un área no comprendida en la solicitud inicial, salvo que el
usuario restrinja su rogatoria al área objeto de la anotación preventiva.
Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se aplica para la inscripción del
saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas en lo que fuera
pertinente."(Resaltado nuestro)

Conforme al artículo citado, se señala cuáles son los requisitos que se debe
cumplir tratándose de la declaración notarial de prescripción adquisitiva,
siendo que se aprecia que dentro de dichos requisitos no se establece que
deba requerirse el certificado de nomenclatura, pues la declaración notarial
se inscribe en virtud a la escritura pública de declaración de prescripción
adquisitiva de dominio. Sin embargo, dado que se ha adjuntado certificado
de numeración, en el cual obra las nomenclaturas de las vías, y siendo que
este certificado se adecúa a los linderos del predio submateria, corresponde
inscribir dicho certificado, incorporando los jirones colindantes.

Por lo expuesto, corresponde revocar el punto 2 de la observación

Artículo 2.- Conclusión del procedimiento

I procedimiento registral termina con:
a) La inscripción
b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación.
( ... ).
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Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR los numerales 1.3, 1.4, 1.5, 1.7 Y 2, DEJAR SIN EFECTO los
numerales 1.1, 1.2 Y 1.6 de la observación formulada por el Registrador
Público del Registro de Predios de Huánuco, al título referido en el
encabez iento, y DISPONER SU INSCRIPCiÓN, previo pago de los
derechos r gistrales de corresponder, conforme os fundamentos vertidos
en el análisi de la presente resolución.

:.~:~8ég~!resey comuníquese .
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Presidenta de I Segunda Sala
del Tribuna Registral

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MIR~ RIV,ERÁ B~DREGAL
Vocal del Tribunal Registral

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