POB Curso 2007/08

TEMA 1.- ORDENACIÓN DEL TERRITORIO

La ordenación del territorio es el conjunto de criterios expresamente

formulados, mediante normas, planes y programas que orientan y regulan las
actuaciones y procesos de asentamientos sobre un territorio.
La Ordenación Territorial es la expresión esencial de la política territorial.

La ordenación territorial tiene como objetivo:

- Garantizar la participación en la ordenación territorial de la población afectada de

dicha ordenación.
- Coordinar las políticas sectoriales.
- Respetar los valores culturales e intereses de las diversas autonomías. Regiones ó
comarcas.
- Delimitación de los diversos usos del suelo ó espacio físico territorial al que pueda
destinarse.
- Tendrá en cuenta la situación actual, la tendencia y la evolución a largo plazo de las
políticas sobre el territorio.

El ámbito ó alcance de la ordenación territorial es referida a todo el espacio

físico de todo el territorio nacional, a excepción del espacio aéreo, el mar territorial y la
plataforma continental.

INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN

Los instrumentos legales y técnicos utilizados para el ejercicio del urbanismo y

que sirven de fuente para la ordenación del territorio, se conoce como Instrumentos de
Planeamiento Territorial ó Instrumentos para la Ordenación Territorial (planes).

La Ley del Suelo no ordena el territorio sino que establece los Tipos de
Instrumentos de Ordenación (Planes) que pueden hacerlo; fija su alcance, su
contenido, su tramitación y el órgano competente para su aprobación.

Para la ordenación del territorio están previstos los siguientes instrumentos:

Instrumentos de Planificación de carácter territorial _ Planes Directores:

1) Plan Nacional de Ordenación Territorial: ( PNOT)

El Plan Nacional de Ordenación del Territorio establece las grandes directrices

territoriales, fija los fines y objetivos y determina las prioridades de la acción pública a
escala del territorio nacional, de forma que permite la adopción coordinada de las
decisiones estratégicas referentes a la compatibilidad del espacio económico con la
calidad de vida y el bienestar social, así como la integración del espacio nacional en el
europeo, en el marco de las competencias que constitucionalmente corresponden al
Estado.
Actualmente el Plan Nacional de Ordenación ha quedado fuera del
ordenamiento jurídico como consecuencia de la declaración de inconstitucionalidad

1
POB Curso 2007/08

de los artículos de la Ley del Suelo de 1992 por lo que no existe hoy en la nación un
Plan Nacional de Ordenación Territorial (Sentencia del Tribunal Constitucional 6/1997)

2) Planes Directores Territoriales de Coordinación: (PDTC)

Establecerán las Directrices de Ordenación del territorio a escala regional, así

como el modelo para el planeamiento urbanístico del ámbito territorial afectado.
Son un medio de planificación en el que se toma en consideración sobre un
mismo espacio físico de numerosas actividades y políticas sectoriales, de modo que sus
determinaciones son mayormente de limitación o prohibición de la actividad urbanística
en ciertos ámbitos, para permitir el desenvolvimiento de aquéllas.

Instrumentos de Planeamiento de carácter Municipal _ Planes

Estructurantes:
3) Plan General de Ordenación Urbana: (PGOU)

Son instrumentos de ordenación integral, que abarcan uno o varios términos

municipales completos y clasificarán el suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable)
para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente; definirán los elementos
fundamentales de la estructura general adoptada para la ordenación urbanística del
territorio y establecerán el programa para su desarrollo y ejecución, así como el plazo
mínimo de su vigencia.

Los objetivos específicos o determinaciones de estos Planes son:

 Clasificar el suelo del término municipal para la aplicación y calificación del

régimen jurídico correspondiente del uso del suelo, según la Ley Estatal 1/1992,
de 26 de junio, del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana, en:

o Suelo urbano: son aquellos que tienen acceso rodado, dotados de

abastecimiento de agua potable, red de alcantarillado, suministro de energía eléctrica, así como,
que careciendo de alguno de éstos servicios, tengan una ordenación consolida, por ocupar la
edificación.
Éste tipo de suelo urbano se clasifica en suelo consolidado, que son aquellos que se encuentren
insertados en áreas de urbanización completa. Y de suelo no consolidado, los cuales se
encuentran integrados con la urbanización pendiente de construir.

o Suelo urbanizable: son aquellos que según el planeamiento, son aptos

para ser urbanizados, el cual se clasifica en suelos sectorizados (ante denominado como
programado) que son aquellos suelos integrados en sectores para un desarrollo inmediato,
mediante los oportunos planes de desarrollo, que establezcan las CCAA en su legislación. Y de
suelo no sectorizado (ante denominado como no programado) que son aquellos suelos cuyos
desarrollos inmediatos no están previsto ni integrados en dichos ámbitos o sectores el cual le es
de aplicación el régimen de suelo no urbanizable.

o Suelo no urbanizable: son aquellos terrenos los cuales están sometidos a regímenes especiales
de protección incompatibles con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación
(valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales y culturales), así como,
estar incluidos por el planeamiento general por considerar necesarios y preservar los valores,
paisajísticos, históricos, agrícola, forestal, ganadero, etc, para preservarlos del desarrollo urbano.

2
POB Curso 2007/08

Éste tipo de suelo, se clasifica en suelos no urbanizables especialmente protegidos que

establece medidas y condiciones que sean precisas para la conservación y protección de los
elementos naturales, incluyendo la prohibición de construir en estos tipos de suelos. Y suelos no
urbanizables comunes ó simples, que tienen una protección especial, aunque esté preservado del
proceso del desarrollo urbano.

 Para la CCAA canaria según Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el

que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de
Canarias y de Espacios Naturales de Canarias – TR-LOTENC’00, el suelo en las
islas se clasificará en el Plan General, de acuerdo con el planeamiento de
ordenación de los recursos naturales y territorial dentro de un criterio de
desarrollo sostenible, en todas o algunas de las siguientes clases:

o Suelo Urbano:
Aquellos que ya transformados por la urbanización, cuenten con acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica, en
condiciones de pleno servicio tanto a las edificaciones preexistentes como a las que se vayan a
construir, así como estar los terrenos consolidados por la edificación por ocupar la misma al
menos dos terceras partes de los aspectos aptos para la misma, de acuerdo con la ordenación que
con el planeamiento general se establezca

A su vez, se subdivide en:

• Suelo Urbano Consolidado (integrado por aquellos terrenos que cuenten con los de
pavimentación de calzada, encintado de aceras y alumbrado público)
• Suelo Urbano no consolidado (integrado por el resto del suelo sin consolidar en la
urbanización).

o Suelo Urbanizable:
Aquellos que son susceptibles de ser transformados mediante su urbanización precisos, para
atender los razonables crecimientos previsibles de la demanda de carácter residencial, industrial,
terciario y turístico.

A su vez, se subdivide en:

• Suelo Urbanizable Sectorizado (aquellos suelos ordenados que se han producido
directamente de la ordenación que legitime la actividad de ejecución de los usos de
carácter residencial no turísticos, industrial)
• Suelo Urbanizable no Sectorizado (aquellos en los que no se ha producido la
división en sectores, debiendo adoptar las categorías de turístico, sí el planeamiento
determina este uso; Estratégico, reservado por el planeamiento para la localización
de actividades industriales o terciarias relevantes para el desarrollo económico, social
insular o autonómico.

o Suelo Rústico:
Aquellos terrenos integrados en el planeamiento por: Tener la condición de bienes del dominio
público natural o estar sujetos a limitaciones o servidumbres para su protección; Estar sujetos a
algún régimen de protección en virtud de la legislación específica; Estar sujetos a medidas de
protección para el mantenimiento de sus características por razón de valores de carácter natural,
paisajístico, cultural, científico, histórico, arqueológico o, en general, ambiental; Ser precedente
de preservación por tener un valor agrícola, forestal, ganadero, o contar con riquezas naturales;
Ser necesaria su preservación del proceso urbanizador para la salvaguarda del ecosistema
insular, a fin de evitar la superación de su capacidad de sustentación del desarrollo urbanístico.

Entre los tipos de Suelos rústicos tenemos los Suelo de Protección: Natural; Paisajística;
Cultural; Entornos; costera; agraria; forestal; hidrológica; minera; infraestructura; rural;
agrícola; y territorial

3
POB Curso 2007/08

3) Normas de Ordenación Complementarias y Subsidiarias del

Planeamiento:

Son aquellas normas cuya función es la de completar, cuando existan, las

determinaciones de los Planes Generales y suplir la ausencia de éstos, proporcionando
un mínimo de ordenación, siendo muy destacable esta última función debido a que
algunos municipios no disponen de un Plan General de Ordenación Urbana. En algunos
casos podría definirse también como el planeamiento general de municipios con poca
complejidad urbanística. No pueden modificar la calificación del suelo ni alterar otras
determinaciones del Plan General.

4) Proyectos de Delimitación de Suelo Urbano:

En los municipios que no existiese instrumento de planeamiento general, se

formulará un PDSU. Tan sólo se limitan a: precisar el ámbito del suelo urbano en el que
se puede edificar, considerando el resto como suelo no urbanizable; reglamentación de
las condiciones de edificación y alineaciones del sistema viario.

FORMA DE ACTUACIÓN SOBRE EL SUELO: PLANES DE DESARROLLO

1) Programas de Actuaciones Urbanísticas: (PAU)

Instrumentos necesarios para efectuar la ordenación de los terrenos clasificados

como suelo urbanizable no programado (SUNP).
Son unas series de catálogos de necesidades, objetivos y directrices de los Planes
Generales Municipales que ordenados por prioridades y sometidos a un orden
temporalizado, y que fijan el desarrollo de las actuaciones previstas en el Plan.

2) Planes Parciales de Ordenación: (PP)

Son los planes de ordenación con carácter normativo y de finalidad genérica,

integrado dentro del denominado planeamiento de desarrollo, destinados a ordenar en
detalle un área ó sector de un tamaño reducido que ha de urbanizarse en un plazo breve
para incorporarse a la ciudad.
Son los Instrumentos necesarios para efectuar la ordenación de los terrenos
clasificados como suelo urbanizable programado (SUNP).

Los Planes Parciales tendrán las siguientes determinaciones:

- Delimitación de las áreas del planeamiento según Los Planes Generales de

Ordenación o Normas Subsidiarias de Planeamiento.
- Asignación de usos y delimitación de zonas de áreas.
- Señalamiento de terrenos para parques, jardines públicos, zonas deportivas y
recreativas.
- Fijación de reservas de terrenos para equipamientos docentes tanto públicos como
privados.
- Emplazamientos de templos de culto, centro sociales y sanitarios.
- Trazados de redes viarias del sector y enlaces según el PGOU.
- Trazados de las redes de agua potable, luz eléctrica, telecomunicación, gas y
alcantarillado.
- Realizar una evaluación económica y desarrollar el plan de etapas.

4
POB Curso 2007/08

Los Planes Parciales tendrán los siguientes documentos:

- Memoria justificativa de la ordenación.

- Planos de información catastral.
- Planos de levantamientos topográficos.
- Planos del proyecto (ordenación, zonificación, redes de servicios, etc.).
- Plan de etapas
- Estudio económico-financiero.

3) Planes Especiales de Ordenación: (PE)

Son los instrumentos de ordenación sectorial del territorio, que regulan y

controlan un aspecto determinado y concreto de un área de interés especial.
Éstos planes se diferencian del resto de los Planes de Ordenación Urbana, en que
éstos últimos ordenan el territorio que comprenden desde la perspectiva general o
global, y los Planes Especiales lo hacen con relación tan sólo a uno o varios aspectos
relevantes del territorio (paisaje, saneamiento de poblaciones, patrimonio, comunicación
terrestres y marítimas y aéreas medios urbanos y rurales, cultivos, etc.).

4) Estudios de Detalles de Ordenación: (ED)

Tienen el cometido de establecer, completar, adaptar o reajustar alineaciones y

rasantes señaladas en los planes Generales y Normas Subsidiarias, y adaptar o reajustar
alineaciones y rasantes señaladas en los Planes Parciales, reordenar los volúmenes
determinados en éstos y completar, en su caso, la red de comunicaciones definida en los
mismos con las vías interiores precisas para dar acceso a los edificios que el propio
Estudio sitúa.
Dada su naturaleza, los Estudios de Detalles no pueden corregir, ni modificar el
planeamiento al que se refieren, ni, mucho menos, originar aumentos de volúmenes,
alturas o índices de ocupación del suelo, incrementar densidades o alterar los usos
preestablecidos.

5) Proyecto de Urbanización: (PU)

Es un instrumento técnico cuya función es prevenir y definir las obras

necesarias y su coste, para llevar a efecto la ejecución material de las determinaciones
de ordenación, propias del Plan Urbanístico que ejecutan. Estos proyectos se someten a
procedimientos de aprobación e información pública similares a las figuras que
desarrollan.

Los Proyectos de Urbanización serán redactados de oficio por la

Administración actuante del Plan de que se trate o, en su caso, por el propietario o
Junta en el sistema de compensación o por adjudicatario del Programa de Actuación
Urbanística.

Se deduce que existen dos tipos de Proyectos de Urbanización, en función de

quién lo redacte:
- Proyecto de Urbanización redactados por particulares.
- Proyecto de Urbanización redactados por la Administración.

Los Proyectos de Urbanización tienen los siguientes documentos:

5
POB Curso 2007/08

- Memoria descriptiva de las características de las obras.

- Planos de información y de situación en relación con el conjunto urbano.
- Planos de proyecto y de detalle.
- Pliego de condiciones técnicas y de condiciones económicos-administrativas de las
obras y servicios.
- Mediciones del proyecto.
- Cuadros de precios descompuestos.
- Presupuestos.

El contenido de estos documentos ha de tener un grado de precisión tal que

permita la ejecución de las obras por sujeto distinto del autor del proyecto.

6) Ordenanzas de la Edificación y Uso del Suelo:

Son un conjunto de normas y disposiciones encaminadas a regular los proyectos
de edificación, las cuales determinan las condiciones que ha de cumplir el edificio con
relación al solar donde se va a construir.

Entre las condiciones a que ha de estar sujetarse la edificación en sus propias

características y en relación al entorno, tenemos:

- Condiciones de la parcela.
- Condiciones de posición en la parcela.
- Condiciones de ocupación de la parcela.
- Edificabilidad y aprovechamiento.
- Volumen y morfología permitida.
- Calidad e higiene.
- Dotaciones y servicios.
- Condiciones de seguridad.
- Condiciones estéticas.

LEGISLACIÓN VIGENTE.

Real Decreto Ley 1/1992, de 26 de junio. Texto Refundido de la Ley sobre

Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero. Tabla de vigencias de los Reglamentos

Planeamiento, Gestión Urbanística, Disciplina Urbanística, Edificación Forzosa y
Registro Municipal de Solares y Reparcelaciones.

Ley 7/1997, de 14 abril. Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo y

Colegios Profesionales.

Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Reglamento sobre inscripción en el

Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

Ley 9/1999, de 13 de mayo, de Ordenación del Territorio de Canarias.

6
POB Curso 2007/08

Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto

Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios
Naturales de Canarias – TR-LOTENC’00,

DEFINICIONES

1. Superficie construida, por planta, entreplanta, ático o espacio bajo cubierta, es la

comprendida entre los límites exteriores e interiores de lo edificado en ella, esté o no
cerrada. Para su cómputo se tendrán en cuenta todos los elementos construidos fuese
cual fuese su naturaleza, y, por tanto, también los correspondientes a áticos, terrazas,
salientes y entrantes, azoteas, espacio bajo cubiertas, escaleras, remates de cajas de
escalera, casetones de ascensores, depósitos, instalaciones, etc.

2. Superficie construida sobre rasante es la suma de la de cada una de las plantas sobre
rasante que se ubican en un edificio, incluidas las de ático y espacio bajo cubierta, si las
hubiera.

3. Superficie construida bajo rasante es la suma de la de todas las plantas sótano y/o
semisótano que se ubican en un edificio.

4. Superficie construida total es la suma de las construidas sobre y bajo rasante.

5. Superficie útil es la parte de la superficie construida no ocupada por fachadas, tabi-

quería, cerramientos, estructura, conducciones u otros elementos materiales análogos,
considerándose al 50% la superficie de los espacios construidos abiertos.

6. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos

terminados.

Superficie edificable; edificabilidad

1. Superficie edificable, techo edificable o edificabilidad: la superficie construida

computable, expresada en m², que puede edificarse en un determinado ámbito en
aplicación del planeamiento.

2. Índice de edificabilidad: es el volumen edificable por unidad de superficie (metros

cúbicos/metros cuadrados), número máximo de plantas.

Edificabilidad bruta

Expresada por el índice de edificabilidad resultante de dividir los m2 de superficie

edificable por los m2 de superficie total del área de referencia correspondiente.

Densidad máxima de viviendas

Es el número máximo de viviendas permitidas por Hectárea (1 Ha = 10.000 m2)

7
POB Curso 2007/08