CAPITULO I

LA ARQUITECTURA LA
PRINCIPAL DE LAS
BELLAS ARTES.
La Arquitectura, pertenece a las 7
bellas artes, (la música, la literatura, el
cine, la danza, el teatro, la poesía.), y a
mi personal consideración es la mejor y
la principal de estas, pues la vivienda,
la Ciudad, es una necesidad vital, del
ser humano y ella muestra cómo piensa,
que filosofía tiene, que nivel económico
y que desarrollo de la inteligencia, tiene
un individuo o un país. En la forma, en
que se construye su casa-habitación, su
urbe, demuestra su cosmogonía, por
ejemplo; Los templarios construyeron la
catedrales góticas, (de goéticas,
mágicas), alineadas de acuerdo a la
constelación de virgo y las iglesias
católicas en forma de cruz, con las
mismas medidas y proporciones del
templo del Rey Salomón.

Los templarios construyeron las catedrales

góticas
En México y en todo el mundo la
necesidad de vivienda es muy grande, y
por esto, para que seas muy prospero,
solo necesitas, suplir una pequeña parte
de esa demanda pero, también son muy
necesarios, los locales comerciales e
industriales, y necesitamos que nuestras
colonias, y ciudades estén bien
diseñadas y planeadas, con visión al
futuro y no solo para este fugaz
presente, pues los constructores, de las
actuales ciudades de México, nos dejan,
miles de problemas al porvenir.
En mis investigaciones, descubrí, que
una de las principales razones de la
pobreza de Latinoamérica y de su baja
calidad de vida, es el mal diseño de
nuestras ciudades, y al contrario, en los
Estados Unidos, las ciudades fueron
diseñadas y planeadas, desde que
comenzaron y esto te da una gran
ventaja, pues tratar de arreglar drenajes,
tuberías, instalaciones eléctricas etc. de
colonias mal planeadas, que están en
barrancas, cerca de ríos de aguas
negras, en rellenos sanitarios, resulta a
veces mucho más costoso, y a veces
hasta, resulta imposible dotarlas de los
servicios básicos, creando cinturones de
pobreza, y es ahí cuando me pregunto
¿Si los gobiernos son ciegos,
incompetentes, corruptos, negligentes,
ignorantes? o todo lo anteriormente
mencionado, y el resultado de esto, es la
pobreza, como más adelante amplio, en
este mundo hay suficiente espacio,
recursos y dinero, para que todos
tengamos, una buena calidad de vida y
países pequeños como Finlandia,
pueden vivir muy bien sin ser
extremadamente grandes en población ni
contar, con tantos recursos, como los
que cuenta México. Las ciudades en
Latinoamérica, son una de las
principales causas, de la pobreza, pues
la falta de riqueza es causada por el
desperdicio de; tierra, recursos, tiempo
y por una mala distribución de todo.

CAPITULO 2
¿POR QUÉ NECESITO UN
PLAN?
Cuando un ser humano toma la
decisión como en mi caso de ser libre
financieramente, te das cuenta de que lo
primero y principal de esto es,
QUERER serlo y a lo que me refiero
con querer, es tener, la voluntad, el
coraje y la astucia de hacer todo lo
necesario para lograrlo y esto es
capacitándote y trabajando
inteligentemente. Y esto es crucial, por
que conozco a muchas personas que
tienen todo, (dinero para invertir,
preparación en los negocios,
inteligencia etc.), para triunfar y no lo
hacen, pues porque sencillamente, no
quieren, cuando quieres triunfar se busca
la manera, se buscan los recursos, los
apoyos y se persevera hasta lograrlo, lo
segundo es SABER, lo que estás
haciendo, (capacitarte constantemente
por ejemplo; en ventas y aunque hice un
capítulo dedicado al tema, es necesario,
que tomes de preferencia un curso en
vivo, que además te prepares en
finanzas, en como manejar el dinero,
etc.), pero que sobre todo realices las
investigaciones, que te voy a pedir que
hagas, a fondo. El tercer punto necesario
es HACER pues la teoría sin práctica
es totalmente inútil, así como la
práctica, sin saber, es tiempo
infructuoso y perdido, (y como
recomendaba un experto en negocios
web, que él prefería perder dinero, que
perder tiempo, porque el dinero se
recupera, pero el tiempo perdido es
imposible recuperarlo, además esta la
frase celebre de “Time is Money”, el
tiempo es dinero y eso es muy cierto). Y
por último es arriesgarte, por que
aunque, te voy a guiar, para que el riesgo
se vaya a cero, vas a tener, una que otra
sacudida, mientras aprendes.
Hace tiempo conocí a un Presidente
Municipal (México está dividido
políticamente en 31 entidades
federativas y un Distrito Federal y a su
vez en 2 mil 438 Municipios), que me
dijo una frase que se me ha quedado muy
grabada, en la memoria y esta frase es
“Los hombres inteligentes, trabajamos
con nuestras mentes y los bueyes,
(tontos), con la frente” y esto es muy
importante, si quieres ser libre
financieramente, porque siempre, debes
usar la inteligencia y nunca trabajar
como burro, pues eso no te va a llevar a
ningún lado, lo que te estoy pidiendo, no
es que, no trabajes, si no, que lo hagas
eficientemente.
Deberíamos de imitar a Dios, la
naturaleza o como quieras tú llamarle
a la causa de la creación de este
mundo, pues, llevo la eficiencia al
máximo, al límite y logro obtener los
mayores resultados, con los mínimos
materiales, recursos y esfuerzos.
Y te contare un secreto este universo
es infinito y abundante en forma
extraordinaria. El científico de origen
árabe Nassim Haramein dice: que el
cosmos es infinito y finito al mismo
tiempo, esto es, si tú, dibujas un circulo
en el piso, este círculo es finito, pues
tiene un radio, una circunferencia, un
área que aparentemente es finita, se
puede medir, pero que pasa si ese
círculo finito, o sea que tiene fin, lo
comienzas a dividir en 2, 4, 8 etc. Lo
que pasara es que podrás dividirlo hasta
la eternidad, hasta lo inconmensurable y
jamás tendrá un límite de divisiones, los
científicos han tratado de dividir el
átomo y ya he perdido la cuenta, de
cuantas divisiones han logrado y dice
Haramein que es inútil su búsqueda,
pues es infinita la capacidad de la
materia en dividirse y por la parte
contraria, tiene una capacidad infinita de
multiplicarse.
Y a esto se refiere la biblia, en unos
de sus pasajes “Jesús se encontró con
que había una gran multitud
compadeciéndose de ellos, Jesús curó a
los enfermos y predicó su mensaje a
toda la gente. Cuando ya se hacía tarde
se le acercaron los discípulos y le
dijeron que despidiera a la gente para
que se fuese a las ciudades vecinas a
comprar comida, pero Él respondió:
"Denles de comer ustedes mismos" (Lc.
9.13). Ante la aparente imposibilidad de
hacerlo, los apóstoles reflexionaron
sobre la situación. Felipe estimó que
doscientos denarios no eran suficientes
para comprar comida para todos, (un
denario podía bien conformar el jornal
de un trabajador), mientras que Andrés
el Apóstol encontró a un niño que tenía
cinco panes de cebada y dos pescados.
Sin preocuparse, Jesús ordenó que todos
se sentaran en grupos de cien y de
cincuenta. Luego tomó los cinco panes y
los dos pescados, pronunció la
bendición, y se los dio a sus discípulos
para que los distribuyeran entre las
personas. Los que comieron fueron
cinco mil hombres, pero sin contar a las
mujeres ni a los niños. Cuando todos
quedaron saciados, el Cristo ordenó:
"Recojan los pedazos que sobran, para
que no se pierda nada" (Jn 6.12); y se
juntaron doce canastas de sobras.”
Te voy a contar otro secreto, los que
controlan este mundo, (si deseas saber
quiénes son y cómo nos controlan, te
recomiendo, que veas, los videos en
youtube: the money masters español.),
han creado la ilusión, de que hay una
tremenda, escasez de todo;
El mito de la carencia de que ya, no
hay espacio para habitar en nuestro
planeta, (imagínate solo se ha
construido el 3% de la superficie, que
es habitable del planeta tierra y toda la
actual, población humana, podría vivir
cómodamente, en un área, como de el
estado de Texas de E.U. Y el problema
real es que nos amontonamos en
pequeños espacios, por ejemplo: la
Ciudad de México, una de las ciudades
más grandes del planeta, tiene solo un
área de 7,815 km2 , cuando el país
tiene una extensión cercana a los 2
millones de km2, eso significa que
cerca de 25 millones de personas, que
habitan o transitan, la ciudad, y que
son casi una cuarta parte de la
población total de México, viven en el
0.39 % del territorio nacional), la
falsedad de la carencia de agua y es
totalmente ilógico, pues decía un
geólogo que el planeta tierra, debería
llamarse el planeta agua, pues tres
cuartas partes están cubiertas de agua,
además el agua es eterna, pues se la
pasa transformándose de hielo a líquida
y luego a vapor y así por siempre, ahora
nos quieren engañar, con que solo hay
un poco de agua potable, cuando
existen tecnologías, desde las de costo
casi cero, hasta unas extremadamente
costosas, para limpiar el agua y
tenemos la tecnología suficiente y
todos los recursos necesarios para
hacer que toda el agua del planeta sea
potable.
La mentira de la poca cantidad de
comida que hay en el mundo, y lo que
mucha gente, no sabe, es que en los
mercados, centrales de abastos, tiendas
de autoservicio, se llega a tirar a la
basura el 35% y a veces, un porcentaje
mayor de la comida perecedera, como
son las frutas y verduras, que no se
venden. En todo el mundo se queman y
destruyen cosechas enteras de trigo o
maíz, para mantener los precios altos,
mientras que millones de personas, se
están literalmente muriendo de hambre y
esto sucede porque el sistema que
tenemos impide que esta comida, llegue
a los que la necesitan.
La falacia de la falta de dinero,
antiguamente el dinero eran monedas de
plata, o de oro, después inventaron el
papel moneda, el cual supuestamente,
estaba respaldado por el oro
depositado, en la casa de moneda,
después ese papel moneda, ya no estaba
respaldado por nada y se le llamo
fiduciario, que significa dinero, que solo
vale por la fe de los que lo aceptan y lo
utilizan, actualmente el dinero
electrónico que solo son unos y ceros o
bytes en un servidor y que si ese
servidor se apaga o se descompone o se
sabotea, “todo tu dinero puede
desaparecer instantáneamente”, por
lo que los expertos te recomiendan que
guardes tu dinero en dos partes:
Una en monedas de plata, pues el oro
esta artificialmente caro y la otra en
Bienes Raíces.
El dinero se hace o se crea, para pagar
los productos, servicios que un país
produce o consume, por lo que si a
todos nos pagaran mejores salarios o un
precio justo por nuestros productos o
servicios, el gobierno, y los bancos,
solo tendrían que aumentarle más ceros
a los servidores. Jamás en la historia de
la humanidad había existido tanto dinero
en circulación y el problema es que solo
unos cuantos, lo tienen en su poder y
esto es así, por que literalmente
esclavizan a todos los que no tienen
dinero, por esto, te motivo a que seas
libre financieramente, no para dañar a
otros, sino para liberarte tú y ser feliz
con los tuyos.
La poca cantidad de energéticos;
Esto es una total y completa mentira, la
de que no hay petróleo en el subsuelo. Y
aunque este recurso contamina mucho, es
muy abundante, algunos expertos sobre
el tema dicen que hay reservas para
cientos de años. (Y te lanzo varias
preguntas al aire ¿Porqué los fabricantes
de autos, no le colocan un sistema de
filtros, para que el auto tenga una
contaminación cero, antes de
entregarnos el vehículo, y porqué desde
que se construye una industria, no se les
obliga, a tener filtros o sistemas que
eviten la contaminación de aire, tierra y
agua? y ¿Qué acaso ellos o sus hijos no
viven en este planeta?).
(Petróleo significa "aceite de
piedras". Es una mezcla de
hidrocarburos, es decir de compuestos
de carbono e hidrógeno que provienen
de las profundidades de la Tierra, El
científico francés Jean Laigret
consiguió "fabricar" en un recipiente
de un litro, 2 centímetros cúbicos de
petróleo por día a partir de la bacteria
"Bacilus Perfringens" y también
demostró que el metano y varios
hidrocarburos líquidos se han formado
con intervención de la bacteria
"Bacilus Perfringens" , algo que
corroboraron experimentos de la
NASA, en la luna Titán de Saturno.
Nunca habría crisis energética, si
utilizáramos, las reservas ilimitadas de
la bacteria "Bacilus Perfringens" para
hacer cultivos y para así "fabricar
artificialmente" el petróleo.
La NASA publicó en 2005 un estudio
que demostraba que el metano
encontrado en Titán, la gigante luna de
Saturno, no era de origen fósil (World
Net Daily, 1-12-2005).
"Este descubrimiento confirma uno de
los argumentos principales de el libro el
"Monopolio del Oro Negro: El Mito de
la Escases y las Políticas del Petróleo,"
-declaró el coautor de este impactante
trabajo, Jerome R. Corsi- "Nosotros
discutimos que el petróleo y el gas
natural, son productos abióticos, NO
SON "COMBUSTIBLES FÓSILES"
creados por la descomposición de los
restos de dinosaurios muertos y
plantas antiguas". El Metano ha sido
creado sintéticamente en el
laboratorio, apunta Corsi, y ahora la
NASA confirma que se halló metano
abiótico abundante en Titán.
"EL PETRÓLEO TIENE CARBONO
13, NO ES FÓSIL. Proskurowski
demostró que los hidrocarburos
contenían isótopos, (igualdad de
uniformidad, de tipos de átomo), de
carbono 13 que se originaban, dentro de
la Tierra. El carbono 13 se relaciona
con origen abiótico (sin vida), no fósil y
el carbono 12 con el origen fósil, lo que
confirma que el oro negro no proviene
de restos "podridos de animales".
Muchos científicos, sobre todo rusos,
han demostrado con creces que el
petróleo, no es de origen fósil, como
Berthelot, Kundryantsev, Thomas
Gold, y el autor de la tabla periódica de
los elementos, Mendeliev.
Una copiosa evidencia científica, la
lógica, el sentido común y el hecho de
que puede ser inagotable y hasta
fabricarse en laboratorio, te demuestran
que la sandez del origen del petróleo, de
restos animales prehistóricos, es uno de
los mayores engaños de la historia, pues
hay reservas en el subsuelo para cientos
de años y además de que sería posible
el fabricarlo artificialmente, lo que haría
bajar el precio del petróleo, con unas
consecuencias capitales para tu bolsillo
y tu nivel de vida. Podría evitarse que
estos combustibles contaminaran, pero
argumentan que esto es muy costoso y
prefieren, seguir destruyendo el planeta.
Y te comento todo esto para qué
reflexiones que la riqueza, no es solo la
acumulación de dinero, si no la
liberación de tu mente de la pobreza
mental en la que está sumergida la
mayoría de la población mundial, y que
el objetivo de ser millonario, es ser
libre de la esclavitud que es el dinero y
la deuda, y ser feliz, viviendo como tú
lo quieras hacer, sin estar esclavizado a
los horarios, y a las limitaciones que
impone la pobreza.
Ahora te preguntaras porque los dueños
del capital hacen esto, existen, dos
razones principales: La primera es que
esta falsa escasez produce altas
utilidades que mantiene los precios
altos y la segunda es que al limitar el
dinero, la comida, el espacio, tienes a
una gran parte de la población mundial
pobre, enferma, hambrienta,
deprimida, desesperada, ignorante de
lo que pasa, que piensa que hay escasez
de todo y por ello está totalmente
controlada por el miedo y esto hace que
venda su fuerza de trabajo por unos
centavos de dólar, y también por lo que
se permite una serie de abusos y
despojos y todo esto te lo dijo porque
necesitas entender que la riqueza y la
pobreza están únicamente en tu mente y
que las falsas creencias que te han
enseñado son las responsables de que no
alcances una gran abundancia. Pues tú y
todas las personas que te rodean creen
que ser millonario es imposible, y por
eso la mayoría de los motivadores dicen
que te juntes con personas exitosas, o
que estén tratando de lograr el éxito,
para que te contagien del deseo de
alcanzar las alturas. Y para esto tienes
que trabajar con
LA INTELIGENCIA
FINANCIERA
La inteligencia se define como la
capacidad de elegir, lo más conveniente.
La inteligencia permite, elegir las
mejores opciones, para resolver una
cuestión.
La palabra inteligencia fue utilizada
por Cicerón para denotar la capacidad
mental de un individuo.
Y por desgracia siempre elegimos, la
peor opción, por falta casi siempre del
conocimiento real, del negocio en el
que queremos, prosperar. Por lo que la
primera regla para ser exitoso es
informarte de todo, lo relacionado con tu
negocio, en este caso los Bienes Raíces,
a lo largo del curso te explicare lo que
tienes que saber y lo que tienes que
hacer y con la advertencia, de que si no
lo realizas vas a fracasar, así que mucha
atención.
Primer paso para tener tú libertad
financiera, se necesita un plan, una
estrategia para triunfar y el plan que te
recomiendo es el siguiente, durante mis
años de Empresario en Bienes Raíces,
me percate que las grandes ganancias
que estaba obteniendo, se me estaban
escapando en dos lados; Uno era en
mis gastos personales, y como me gusta
vivir bien, estos se comían mis
ganancias rápidamente y el otro era el
pagar intereses por créditos no
pagados y así comprendí que no importa
cuánto ganes, siempre, te puedes gastar
todo, en las dos razones anteriormente
expuestas y por lo tanto lo primero que
hay que hacer es pagar las deudas,
que están sangrando tus utilidades.
Una de las estrategias para lograr
esto es que si tienes un ingreso fijo,
debes apretarte el cinturón y no gastar en
nada que no sea indispensable e ir
pagando deuda por deuda,(sobre todo
las tarjetas de crédito), de la menor a la
mayor y tienes que hacerlo, pues tu
futuro depende de ello, en el Capítulo 3,
te explico cómo ganar dinero sin capital
para invertir y cuando logres algún
ingreso, úsalo para curarte
financieramente de esos canceres que
son las deudas y te sentirás ligero, feliz
y despejado para hacer grandes
negocios.
Otra estrategia, que se podría llamar, la
técnica kamikaze, (esta estrategia, la
aplico un amigo, que estaba, hasta el
cuello de deudas, de tarjetas de crédito
y prestamos personales y estos, se
comían todo su ingreso mensual), esta
consiste en dejar de pagar, todas las
tarjetas menos una, (la que te convenga
más, o la de el banco donde tengas, tu
cuenta de ahorros y es importante
mantener aunque sea una, para negocios
en internet, o para compras en línea,
pues si vendes algo en internet, paypal te
pide tener vigente alguna tarjeta para
poder cobrar), por lo menos 90 días,
para obligar a los bancos a negociar,
(mientras tanto tienes que ahorrar , lo
que pagabas en las otras tarjetas), y de
esta manera, se pueden obtener
descuentos de hasta el 90% del monto
de la deuda y sobre todo, dejas de
perder el dinero, pagando intereses. Se
le llama kamikaze, por que pierdes tu
crédito, por un periodo de 5 a 7 años, y
en los bancos en donde no pagas, es muy
difícil que te vuelvan a prestar, además
en México, cambiaron las leyes y te
pueden embargar tu cuenta de banco, por
lo que no puedes tardarte mucho tiempo
en negociar y pagar.
Ya que te hayas liberado de las deudas,
para tener éxito necesitas como mínimo
dos fuentes de ingresos, y si
puedes tener muchas es mejor y
acuérdate que deben ser mínimo dos,
una que te de lo suficiente para tu
mantenimiento, sin deudas y si no
puedes aumentar tu ingreso, es necesario
que te adaptes a este, y que no te
endeudes, (en su libro el hombre más
rico de babilonia George S. Clason te da
un consejo muy útil, para la persona que
es empleada, o auto- empleada, y este
consiste en, mejorar tus habilidades, en
ser el mejor en tu área de trabajo, para
ganar más y ahorrar el 10 % de lo que
ganes y posteriormente, este ahorro
invertirlo, mi consejo seria si tienes o
posteriormente logras un ingreso más
alto, dividas este ingreso en dos
partes, una para tus gastos personales
y el otro 50% lo inviertas en bienes
raíces, pues mientras más inviertas y
menos gastes, más rápidamente, serás
libre financieramente), y el segundo
ingreso que es llamado el capital
semilla, es el que te hará
millonario y este ingreso nunca,
nunca, NUNCA se toca, únicamente se
invierte, y por ende se multiplica.
Te recomiendo que en un principio, si
no tienes un capital para invertir,
ahorres , un conocido mío, me dio un
plan que comparto contigo y que es muy
válido, lo que él hace es que separa,
parte de su ingreso y lo deposita en el
banco a plazo fijo, (si no se hace así, la
mayoría de nosotros nos gastamos ese
ahorro), a un año o dos y cada mes o
cada vez que él puede deposita algo allí
y después de un tiempo ya se ha reunido
un capital suficiente para invertir y esto
se puede hacer con el segundo ingreso
que puedas conseguir.
Lo que yo hago para ahorrar es
comprar un terreno a crédito y así
cuando termino de pagarlo, ya hubo una
plusvalía mucho más alta que los
intereses que te da el banco,(aunque
nunca es despreciable el interés
compuesto, sobre todo después de un
tiempo, en el cual los intereses y el
capital se reinvierten año con año y
existen tablas que te muestran que
ahorrando un dólar al día, con solo una
tasa de interés del 7% anual en 60 años,
tendrías 1 millón de dólares).
En conclusión los tres pasos para ser
millonario son:
1.- AHORRAR.- (o en su defecto
conseguir prestado el ahorro de otros,
aunque esto es muy arriesgado), Y eso
únicamente al principio, pues tratar de
ahorrar, cuando tus inversiones están
creciendo, puede ser un grave error.
2.- INVERTIR.- En mi caso particular
todo el dinero que yo recibo lo invierto,
esto es el 100% y por esto a veces me
quede sin capital, pero gracias a eso,
tengo millones de pesos en propiedades
y en cambio me he encontrado, con que
la mayoría de mis conocidos se gastan,
el total de sus ingresos y no ahorran
nada y mucho menos invierten y
prácticamente no tienen nada.
3.- CREAR FLUJOS DE
EFECTIVO.- O también conocidos
como ingresos pasivos y les llamamos
así porque son: Negocios, o rentas de
Bienes Raíces o de cualquier medio
licito, de obtener un ingreso, sin tener
que trabajar en él, 10 horas al día
(Robert Kiyosaki; nos dice en sus libros
que él considera, que se puede ser rico
teniendo estos flujos de efectivo sin
capital para invertir en ellos, pero en los
Bienes Raíces, esto no siempre es
posible, por ejemplo: el dice que se
puede comprar infinidad de casas y
generar un flujo de efectivo por cada
casa, pero aquí en México y creo que en
la mayoría de los países los bancos o
los fondos de vivienda estatales, no le
darían a un individuo en particular una
cantidad ilimitada de créditos a menos
que tuviera un increíble ingreso y si es
así, que caso tendría endeudarse, por un
poco de flujo de efectivo al mes, esta
idea de Robert funciona en algunos
casos, por ejemplo Aquí en México
existen unos fondos de vivienda
estatales (Infonavit, Fovissste.), que dan
créditos blandos o baratos, que no dan
los bancos y que permiten a quien tenga
el derecho, a estos créditos que obtenga
un flujo de efectivo comprando una casa
y posteriormente rentándola al doble de
la mensualidad que se está pagando y
con la gran ventaja de que cuando se
termina de pagar, se es propietario de
una casa que seguirá dando un flujo de
dinero, por mucho tiempo.)
En el caso, de los libros de Robert
Kiyosaki, la mayoría de las personas
mal interpretan, el mensaje de Robert,
pues su discurso principal es la compra
de activos, (los activos según Kiyosaki
serian todos los negocios o fuentes de
ingresos, en los que tú no tengas que
trabajar directamente, una vez que ellos
estén, funcionando), y lo que él propone
es preferir tener, los ingresos de los
activos que adquieras y no de las
ganancias de capital, (él pone el
ejemplo de las vacas, en donde hay dos
formas de hacer negocios que serian:
una la venta de la vaca y en el cual, solo
obtienes un ingreso una vez y si no
administras bien, ese dinero, o te lo
gastas, te haces cada vez que vendas una
vaca, más pobre, en cambio si solo
vendes la leche, eso te generara un
ingreso siempre.), yo estoy totalmente,
de acuerdo, con tener ingresos pasivos,
pero si no tienes el capital para
comprarlos, te tardarías mucho tiempo
en adquirirlos, por lo que yo te
recomendaría, primero tener ganancias
de capital o ahorrar, para comprar y
hacer esos activos, (el internet es de los
pocos negocios que te pueden dar
ingresos pasivos, con muy poca
inversión de dinero, pero que requieren
años de trabajo, antes de ver algún
resultado palpable).
En su libro ROBERT ALLEN y
MARK V. HANSEN,
“MILLONARIO AL INSTANTE” nos
dice que, tienes que pensar como un
empresario que utiliza: El
dinero de otros, (prestamos,
inversionistas), el tiempo de
otros,(empleados, socios), las
ideas de otros,(patentes, marcas,
franquicias) el trabajo de otros,
para lograr tu objetivo, que
es tener mucha abundancia,
a esto en otras palabras se le llama,
delegar lo que tú no quieras o no puedas
hacer, y es que lograr, una gran meta es
como mover una gran piedra y al
compaginar todos los recursos, tú estás
haciendo, una gran palanca, que moverá
todas las piedras, que se te atraviesen en
tu camino.
El uso de la palanca, del trabajo de
otros, por ejemplo; seria que si tú eres
el vendedor de un producto o servicio,
suponiendo que tú solo puedas ganar
unos Us$1,000.00 al mes con muchos
trabajos y sufrimientos, la palanca
consistiría en que tú, te convirtieras, en
un jefe de vendedores y que contrataras
a 100 o a mil vendedores, (los cuales
solo ganarían, una comisión, por lo que
vendan y en un principio sin un sueldo
fijo y esto se logra convenciendo al
vendedor que nuestro producto, sea solo
en un comienzo, un ingreso extra.
Actualmente empresas de calzado y de
cosméticos utilizan, este sistema), y que
de los $1,000.00 USD que cada uno de
ellos se ganara, te quedaras tú, con solo
el 10% unos $100.00 USD, si contratas
a 100, tú ingreso mensual seria de
$1,000.00 USD de tu trabajo y
$10,000.00 USD de el trabajo delos
otros vendedores y solo tú decidirías,
cuanta gente contratas, (la empresa de
multinivel Amway, te contrataba como
empresario o profesionista
independiente, pues si tu los contratas
como empleados tienes que darles
prestaciones laborales,
indemnizaciones, etc.), y cuanto quieres
ganar.
Tienes que pensar, también como
inversionista, el cual
invierte su dinero o el de
otros, en proyectos seguros y
rentables y que nunca, pero
nunca se arriesga
innecesariamente.
Por último te contare como un
conocido mío, está aplicando estas
técnicas de riqueza, tal vez sin saberlo,
y él las aplica de la siguiente manera:
Él tiene un negocio de tintorería, que le
funciona muy bien porque trabaja de
manera excelente su área y entrega a
tiempo la ropa, es decir es muy
profesional en su trabajo, pero el aparte
tiene un ingreso extra que yo calculo le
deja varios cientos de miles de pesos en
el año y que es, la compra-venta de
autos, y él se tarda entre unos 15 días y
3 meses en vender un auto, esto es algo
muy parecido a la venta de terrenos,
además los autos que él vende no
sobrepasan los 70 mil pesos mexicanos
y esto lo hace así, para mover más
rápido, el dinero, si él supiera invertir
en bienes raíces, él ahora seria
multimillonario y además ya no tendría
que seguir trabajando.

CAPITULO 3
¿CÓMO PUEDO GANAR
DINERO SIN TENER
CAPITAL PARA
INVERTIR?
La mejor manera de hacer esto es
convertirte en un Vendedor Profesional
de Bienes Raíces, en México no se
requiere una licencia especial, pero para
hacerlo en E.U.A. y en otros países si se
necesita, por lo que te recomiendo que
investigues, al respecto antes, de
iniciarte en esta actividad.
Y que ganan los vendedores,
normalmente reciben un pago de un 5%
del precio del inmueble a vender y este
porcentaje va bajando mientras el precio
de las propiedades, sean más altos y
puede llegar a ser del 2% y esto siempre
está a negociación, aunque la forma de
ganar más dinero, por el mismo trabajo
es negociar con el propietario, un sobre
precio, esto es, por ejemplo, suponiendo
que una propiedad que se venda, en 100
mil dólares y siempre que no sobre
pasaras el precio del mercado, tú le
agregues 20 mil dólares al precio
original y así el propietario recibe
íntegramente su dinero y tú te ganas una
comisión de un 20%.
Para ser un Vendedor exitoso debes
investigar la propiedad como si tú
fueras a comprarla, (Toda la
información al respecto te la doy en el
CAPITULO 5 COMO SE COMPRA
UNA CASA .), porque si no, haces la
investigación, te arriesgas a perder tu
tiempo y tu dinero, pues cuando empecé
vendía propiedades que no tenían su
escritura y todo mi trabajo era inútil,
otro grave error de principiante es
vender propiedades sobre valuadas por
el propietario que nunca se vendían, o
que tenían algún problema legal, etc.
Además es totalmente necesario que te
capacites en ventas, con libros, videos,
seminarios, etc., pues todos necesitamos
ser vendedores y nadie, nace siendo
vendedor, todos nos capacitamos hasta
lograr la habilidad, y si no quieres
vender, tendrás que contratar o asociarte
con alguien que tenga esta habilidad.
Te recomiendo que cuando
empieces, trata que tus gastos sean
cero, que tus promociones sean
tendientes a cero, esto es no gastes en
nada que no sea total y completamente
necesario, todo lo que uses, pídelo
prestado, alquílalo, maquílalo, tu oficina
que sea tu casa, o de algún pariente, lo
que sí es indispensable es un teléfono
fijo, (pues los clientes en México no
llaman tanto a los celulares, como a los
teléfonos fijos) y que tengas a alguien, a
un familiar tuyo o amigo para tomar los
recados y dar informes.
Otra opción es que actualmente hay
oficinas virtuales donde por un módico
pago tienes a una secretaria que recibe
las llamadas y una sala de reuniones
profesional para recibir a tus
prospectos. También es indispensable un
celular y si no tienes el teléfono fijo, hay
celulares que tienen números que
parecen locales.
Requieres tarjetas de presentación, y
muy importante folletos o volantes con
los datos, planos, ubicación, de ser
posible, con foto de los inmuebles que
estés vendiendo, y trata de que esta
inversión sea mínima.
Es necesario, hacer la publicidad, por
medio de anuncios de periódicos
locales, anuncios en internet que
funcionan, muy bien, en México existen
revistas tipo folleto como guía de
inmuebles que son muy útiles para
promocionar.
Muchas inmobiliarias ponen mantas de
lona impresas en computadora, en la
fachada de las casas o en postes o en
cualquier lugar donde se puedan
colocar, y estas son altamente exitosas y
tienen un bajo costo.
Ahora para comenzar debes de
iniciarte con parientes, amigos, personas
conocidas por ti y a las que les tengas
confianza, que tú sepas que pagan sus
compromisos, porque cuando hay dinero
de por medio, la gente cambia y como
dice una persona, se les mete el diablo y
no te pagan tus comisiones.
También algo muy importante debes
pedirles que te firmen un contrato, o una
carta opción, si se niegan piénsalo dos
veces antes de hacer el trabajo, pues
puede ser que no estén dispuestos a
pagar, o que te den lo que a ellos se les
antoje, si a pesar de eso vas a vender la
propiedad, haz de todos modos el
contrato, (aunque no se firme), y haz que
lo lea el propietario y déjale una copia
para que así no te salga, después con
que no entendió, los términos del
acuerdo. Una regla básica de este
trabajo, es que si no te pagan la primera
vez, no lo van a hacer después, he
conocido vendedores, que no les pagan
o nos les pagan completo su comisión y
siguen trabajando y se creen el cuento de
que algún día, les pagaran todo lo que
les deben.
COMO CONVERTIRSE EN UN
COMPRADOR PROFESIONAL
El trabajo de Comprador es lo mismo
que el Vendedor pero de forma inversa,
esto es tú cobras una comisión o un
porcentaje por encontrar una propiedad,
que un cliente requiere, por ejemplo una
casa en el sur de la ciudad, y esto es tan
difícil o más difícil que la venta pues
los clientes que pagan este servicio
quieren bonito, bueno y barato, y bien
ubicado y los dueños de las propiedades
a menos que estén muy motivados o
necesitados a vender no te van a vender
su propiedad en esos términos tan
fácilmente, otro problema es, que,
cuando encontraste lo que te piden tus
clientes, los propietarios , no te quieren
vender y hay que convencerlos y esto es
muy desgastante, las ventajas de ser un
Comprador Profesional, es que a veces
se gana más que como vendedor y a
veces se puede ganar el doble, pues se
le cobra al comprador que te contrato y
al propietario que vende su inmueble.
CAPITULO 4
CASAS ¿EN DÓNDE ESTÁ
EL DINERO?
Las casas como todos sabemos
generan ingresos y estos son:
Por comisiones por la venta de la
casa.
Por rentas de alquiler de un inmueble,
(y este ha sido desde hace mucho
tiempo, la mejor forma de tener un
ingreso pasivo), este ingreso puede
ser, por el hecho de ser el propietario,
o como hacen algunas inmobiliarias ,
por recibir tú, un porcentaje de la
renta, generalmente este porcentaje es
del 10 al 20 %, el cual es negociable
y de esta manera, puedes ganar , al
rentar 5 o 10 propiedades que sean
similares, lo mismo que el propietario
de una de ellas, sin invertir más que tu
trabajo y esto te lo pagan, por alquilar
el inmueble y tener que cobrar la renta
a los inquilinos, cada mes y si hay
algún problema resolverlo.
Por remodelar o construir y vender,
una casa usada o nueva.
¿En dónde está el dinero?
Las casas se rentan entre el 1 y el 2 %
del valor de la vivienda, por ejemplo; si
el inmueble cuesta 100 mil dólares la
renta seria entre mil y dos mil dólares,
pero esto está sujeto a oferta y demanda
y a la ubicación de la casa, (si la casa
está localizada en una ciudad principal y
en el centro de la urbe o está en o cerca
de fraccionamientos caros y lujosos,
este porcentaje puede duplicarse, y así
en ciudades secundarias o en
poblaciones pequeñas podría ser de la
mitad de los porcentajes primeramente
expuestos), si es nueva o usada, el
estado de conservación, los servicios
que tenga, etc. La mejor manera de
comprobar el precio que se puede pedir
es checando a la competencia que renta
o venda una propiedad similar y sondear
a los clientes interesados en la
propiedad, hasta en cuanto estarían
dispuestos a pagar por rentar la casa,
departamento o local.
La forma más lucrativa de vivir de la
renta de casas, es la de comprar un
terreno, lo más amplio posible y en el, ir
construyendo una casa, y con el ingreso
que genere la renta, reinvertirlo en
construir otra y así sucesivamente,
suponiendo que la renta de la primera
casa que construyas fuera de
US$ 400.00 mensuales, para cuando
tengas 10 casas o departamentos
rentados, ya tendrías ingresos de
US$ 4000.00 al mes y esto es como una
bola de nieve, yo conozco personas, que
tienen 100 departamentos con ingresos
de más de US$ 40,000.00 mensuales, y
ellos tienen trabajadores que hacen todo;
rentan, cobran la renta, reparan los
inmuebles, y que comenzaron con un
solo departamento.
En el caso de comprar, una casa usada,
suponiendo que el valor de mercado es
de unos 100 mil dólares, tú tienes que
comprarla cuando mucho al 50% o sea
en 50 mil dólares, porque la utilidad
mínima que debes de tener es de entre un
20 y un 30% , para que valga la pena la
inversión y por que las reparaciones te
pueden costar más de un 30%, por lo
que te recomendaría tratar de adquirirla,
en un menor precio o mejor no
comprarla, en la práctica profesional,
descubrí que sale más caro restaurar una
casa, que hacerla nueva y en Estados
unidos está peor el asunto pues ellos
construyen con madera y esta se pudre,
se llena de polilla, moho y a veces hay
que tirar el inmueble y volverlo a
construir, siendo esto una gran pérdida,
aquí en México, en ocasiones se venden
casas como si fueran terrenos y si el
precio es justo, conviene invertir ahí
pues casi siempre están bien ubicadas.
Pero en general casi siempre no es
buena idea, remodelar una casa y
venderla, por lo que te recomiendo
mejor construirla.
En el caso de construir una casa nueva
y venderla, la utilidad que puedes lograr
aquí en México es de entre un 25% y un
50% del precio de venta del inmueble,
(esto es una utilidad de entre el 33% y
el 100% del dinero que tú invertiste, con
la total seguridad de que si hiciste bien
las cosas la ganancia es tuya), y ahora
te voy a decir en donde está el dinero
en las casas y para esto te voy a dar las
cifras de dos empresas constructoras una
en México y otra en Estados Unidos que
tienen presencia a nivel nacional.
La primera es:
Urbi uno de los desarrolladores de
vivienda más grande en México
y líder en una de las regiones de más
alto crecimiento, la zona norte. En sus
más de 27 años de operaciones ha
construido y comercializado más de
300,000 viviendas.
Enfocándose principalmente a la
vivienda de interés social y media baja.
Información
operativa año
2009 2010
Vivienda de Interés
Social
17,195 26,831
Vivienda Media
Baja
10,875 5,419
Vivienda Media Alta y 1,639 1,317
Vivienda
Residencial
Viviendas vendidas
en
Total por año
29,709 33,567
Precios de las Viviendas
Vivienda de Interés
Social
$305,355 $292,943
Vivienda Media Baja $609,486 $655,602
Vivienda Media Alta y
Vivienda
Residencial
$977,734
$1,176,199
Precio
promedio
$453,776
$386,392
Precios dados en pesos mexicanos.
Casa Tipo de la Constructora Urbi
Estas cifras nos indican que el dinero
está en construir, o vender casas, de un
costo no mayor a $643,739.00 pesos
mexicanos, (las otras constructoras
grandes de México: ARA, GEO,
HOMEX, tienen un precio promedio de
venta de 400 mil pesos mexicanos por
casa), pues en algunos estados se
vendieron 1000 casas de Interés social
y media baja por solo UNA de interés
residencial con valor de 1 millón de
pesos, en todo un año y esta
información es valiosísima, pues evita
estar perdiendo el tiempo y el dinero en
tratar de vender una casa de un precio
mayor, y de saber en qué rubro tienes
que invertir, además lógicamente
mientras menor sea el precio de un
inmueble más rápido se venderá y por
ejemplo, es mucho más rápido y
rentable, vender 8 casas de 500 mil
pesos, que una de 4 millones de pesos.
(Nota aclaratoria: Actualmente las
grandes constructoras de México están
en crisis, por haber administrado mal,
sus empresas pero no por que el sector
de la vivienda, este en problemas, pues
es al contrario las constructoras
medianas y chicas están teniendo un gran
éxito, sin la competencia de las
constructoras grandes).
La otra es KH Home Corp., que es una
de las constructoras más grandes en
los Estados Unidos, y sus cifras son las
siguientes:
CASAS VENDIDAS
POR REGION
PRECIO
MAXIMO VENDIDAS
Westcoast $467,800.00
Southwest $237,500.00
Central $198,900.00
Southeast $233,900.00
Precios dados en dólares
estadunidenses.
Casa Tipo de la Constructora KH Home
Corp.
En Estados Unidos, tal vez, uno
pensaría que la venta de las casas, seria
de millones de dólares, pero pues no es
así y los rangos van de $198,900.00 a
$467,800.00 dólares, dándote una guía
sobre, que rango de precios, se debe de
vender o construir, una casa para su
venta.
En otras partes del mundo les
recomiendo ir a la página web de la
constructora de casas más grande de su
país que cotice en bolsa y allí en
información, a los inversionistas,
encontraran estas cifras y no dejen de
investigar esto, pues, he conocido
muchos constructores de casas, que
por no tener esta información, se han
quedado con sus inmuebles durante
mucho tiempo, por ejemplo conocí a
una Señora que tenía un terreno en el
centro de una ciudad principal, de uno
de los Estados de México y por eso se
confió y construyo una casa de 2
millones de pesos, pero como no sabía
cómo invertir, cometió demasiados
errores y lleva 10 años con el inmueble
y no ha podido venderlo, uno de sus
principales errores fue, que la calle en
donde está ubicado el terreno, es de un
tipo popular, de vecindades, con
propietarios, que tienen casas o muy
viejas o en muy mal estado, y en México
una casa del precio antes mencionado se
construye y se vende en zonas caras o en
fraccionamientos de lujo y que debió
haber hecho, la primer opción, era
vender el terreno, al mejor postor e irse
a invertir a otro lado, la segunda opción,
hubiera sido construir 4 departamentos
de 500 mil pesos y estos se hubieran
vendido el primer mes, pues los clientes
que compran este tipo de departamento
no son tan exigentes como los
compradores de casas de lujo o caras.

CAPITULO 5
COMO SE DEBE
COMPRAR UNA CASA
Dice Robert Kiyosaki con razón que la
ganancia en una casa se obtiene
cuando se compra y no cuando se
vende y esta es una gran verdad, pues
existen muchas personas, que compran
caro y piensan en vender más caro
todavía y se enfrentan con la realidad,
de que eso no funciona y se tardan
mucho en vender la propiedad, (en ese
sentido se puede decir que los bienes
raíces, se comparan a la industria de la
engorda del ganado en donde si un
animal, tiene su tiempo de cría y
engorda, en 6 meses, si el productor se
queda, más tiempo con el ganado, pierde
dinero, cada vez que lo alimenta, así,
como el almacenaje, mantenimiento y el
espacio requerido para el ganado nuevo,
en bienes raíces si tú te quedas mucho
tiempo con el inmueble pierdes dinero,
pues después de cierto tiempo, la casa
va a requerir limpieza, pintura, pagos de
luz, predial, etc. Y además tu dinero
parado, no puede ser invertido de nuevo,
ocasionándote pérdidas, aunque hay que
considerar que la única ventaja del bien
raíz, que no tienen los otros negocios, es
la plusvalía de la propiedad con el paso
del tiempo), y terminan, los
propietarios desesperados, rematando la
casa, a veces con una gran pérdida.
Cuando vayas a comprar una propiedad
que te haya gustado mucho, lo que tienes
que hacer es actuar, como un Comprador
Profesional, este cuando ve algo que le
gusta, inmediatamente pone cara de
disgusto, y le empieza a encontrar
defectos a la casa y le dice al
propietario que el inmueble esta caro y
que otra casa parecida ,costaba menos,
la idea es desanimar al vendedor, para
que nos haga, un descuento, pero
tampoco hay que exagerar, pues se
puede lograr que a ningún precio nos
venda el inmueble.
Otra forma es no mostrar ni gusto, ni
disgusto, nada que pueda hacer pensar al
vendedor que estamos interesados, pues
si el se da cuenta de que nos interesa,
puede que nos suba el precio y que se
niegue a cualquier rebaja.
Siempre hay que preguntar si es el
último precio y que si de contado, tal
vez, aceptaría menos.
Conocí a un señor que (en tono de
broma) su frase favorita era ¿Por qué tan
caro? Y ¿Cual es su último precio?
Ahora para comprar una casa para
revender se deben seguir los siguientes
lineamientos:
1.- Encontrar el precio de mercado,
como se hace esto:
a).-Checar en periódicos, locales y
nacionales, revistas de bienes raíces,
internet, los inmuebles que me interesan
comprar, en el capitulo anterior te doy
las razones de por qué debes de invertir
en México en casas de un monto que va
de los 100 mil pesos a los 650,000 mil
pesos y no mas o te arriesgas a perder o
estancar tu dinero. Cuando hayas
decidido que inmueble vas a comprar,
trata de encontrar todas las casas de un
precio similar, acabados parecidos,
áreas y colonias semejantes.
Suma los precios de todas las viviendas,
que encontraste y divídelo, entre el
número de casas de la muestra y así se
obtiene un promedio, que es lo que se
llama el precio del mercado. Un
empresario me comentaba, al respecto,
que de una casa su verdadero valor de
mercado, es lo que un cliente está
dispuesto a pagar por ella y a veces esto
lo descubres, hasta que ya estas
vendiendo el inmueble.
2.- Si tienes el capital (o si puedes
conseguir a un amigo, pariente, o
conocido, que tenga el capital liquido)
en la mano, puedes, por ejemplo, ir a
una preventa de casas en donde el
constructor, que seguramente, esta hasta
el cuello de deudas, te venderá la casa
con un buen descuento, que mínimo debe
de ser del 20% al 30% y normalmente el
precio de preventa, es más bajo que el
precio normal , por lo que si logras un
descuento, sobre este precio, tu ganancia
estará asegurada, para esto debes
asegurarte que el constructor, cumpla
con sus compromisos y todo lo que
acuerdes debe de ser por escrito, sino
quiere dártelo por escrito, no le compres
la casa, pues después, puede que no te
cumpla los acuerdos.
Para comprarle una casa a un
particular y siendo esta casa usada, no
debe ser muy antigua, pues los bancos
y fondos de vivienda estatales, piden
que el inmueble permanezca en pie por
lo menos el tiempo del crédito que va de
15 a 30 años, (se considera que la vida
útil de una casa o departamento es de 30
años, y por esto los bancos solo prestan
hasta 30 años en una casa nueva. Para
saber que tanto, se devalúa una casa, se
divide el 100% del valor, de una casa
nueva de tamaño y ubicación , similares
a la casa que vas a verificar, entre 30
años , por lo que la casa, tiene una taza
de devaluación del 3.33% , por cada
año trascurrido y hay que tomar en
cuenta esto, para descontárselo al precio
de la casa usada.), Y cuando tu vendas
la casa lo más seguro es que tenga que
hacerlo a través de un crédito bancario,
por lo que es recomendable que la casa
no tenga más de 10 años de
construcción, y algunos bancos piden
que sea menor este tiempo, y
únicamente, si está muy bien ubicado el
inmueble, podrás conseguir venderlo al
contado a un particular, o a una empresa,
sobre todo si la propiedad esta en el
centro de una ciudad principal o en una
calle con mucho flujo vehicular.
Además el inmueble debe de tener todos
los servicios; pavimento, luz, agua
potable o pozo, drenaje, y de ser posible
teléfono y fibra óptica, y estar en la
mejor ubicación que puedas encontrar,
por que, no es comprar lo que sea, y tú
tienes que ponerte en el lugar del
cliente, que te va a comprar, y ser tú
mismo muy exigente, para que no tengas
problemas o demoras para venderla.
3.- Para comprar, el inmueble se
recomienda, buscar a un propietario
que este muy motivado a vender y que
esté dispuesto a dar un mejor precio,
normalmente se anuncian, con los
eslogan de remato, urge vender, por
cambio vendo, cambio propiedad,
oportunidad, etc. También hay remates
judiciales de los que te puedes enterar
en los periódicos en la sección de
edictos, (los inmuebles que se rematan
casi siempre cuestan entre un 30% a
50% menos del precio de mercado. La
ley en México establece que una
propiedad tiene 3 opciones de venta, en
la primera se remata a 2/3 del valor, si
no se vende 45 días después se le hace
una rebaja de un 20% extra, y si ni así se
vendiese, esta se remata al precio, en lo
que los compradores quieran ofrecer. Se
estima que hay actualmente en México
4000 inmuebles en remate), también en
los juzgados civiles y con los abogados
civiles, los contadores públicos, los
remates de los bancos, puedes preguntar
en las hipotecarias y ellos te dan
informes de los inmuebles en remates.
4.- También he conocido personas que
se anuncian que compran remates,
oportunidades y que hasta a veces,
ponen ellos mismos el precio que están
dispuestos a pagar por una casa.
5.- Otra fuente de información son las
inmobiliarias que normalmente les
llegan las gangas y por lo que te
recomendaría ir a presentarte, y pedirles
que te tomen en cuenta, en cuanto algo
bueno, aparezca.
6.- Ya que encontraste lo que buscabas
debes verificar que las escrituras
estén bien, esto se hace pidiéndoles una
copia o los datos de el titulo de
propiedad, e ir al registro público de la
propiedad, de tu localidad y allí ver si
está registrada y si no hay nada anormal,
(hay compradores que investigan la
escritura anterior y a veces hasta la
anterior a esta), ir a la notaria donde se
expido el titulo y verificar que no haya
ningún problema, ir a la dirección de
obras públicas y a la oficina de
desarrollo urbano a investigar si no va a
ver una expropiación, o que no tenga
acceso a algún servicio, también hay que
ir a la dirección de agua y drenaje
municipal, pues casi siempre es una
coordinación independiente de las obras
publicas, y esta es una investigación
que se tiene que hacer de manera
obligatoria o puedes perder tu dinero,
en una mala inversión.
Hace tiempo conocí a un cliente, que
compro una casa que todavía tenía una
deuda, con un fondo de vivienda y por
no verificar antes de dar el dinero,
perdió su inversión, pues la casa estaba
embargada y próxima a remate, por falta
de pago.
7.- Un Comprador Profesional,
regatea el precio todo lo que puede, y
como decía un señor que negociaba y
negociaba hasta cansar al propietario y
obtenía así muy buenos precio y
comentaba que en esas 3 horas de
negociación se había ganado 30 mil
pesos, diez mil pesos por hora, nada mal
para un día de trabajo.
8.- Robert Shinn, nos dice que una
forma de comprar una casa sin
enganche es rentarla con opción a
compra, (para esta técnica necesitas
encontrar un vendedor, que sea el
propietario y que no tenga urgencia de
vender la propiedad), y consiste en que
después de que regateaste todo lo que se
pudo, el precio, le planteas que no tienes
el dinero completo en este momento,
pero que, si estas interesado en la
propiedad y que mientras se la compras,
tú se la rentas, y es muy importante que
quede establecido en el contrato de renta
con opción a compra, que todos los
pagos que tú des se descontaran del
precio total y que no haya un plazo fijo
para liquidar el inmueble. La ventaja de
esta técnica, es que compraste una casa
sin dar enganche, y sin el riesgo de
perder este, pues si la hubieras
comprado a crédito, con el propietario
te hubiera subido el precio, y por el
banco se te hubiera duplicado el precio
de la casa a 20 o 30años, y la
mensualidad seria más alta, y si
subarriendas la casa esta se pagara sola;
(para esto es necesario incluir en el
contrato que tú puedes usar el inmueble,
como a ti te resulte más conveniente y de
que puedes, subarrendar parte o toda la
propiedad), Y todo el dinero que recibas
de aguinaldo o de otros negocios, tú se
lo das al vendedor, para que más pronto
seas el propietario de la casa.

CAPITULO 6
COMO SE CONSTRUYE
UNA CASA
Para tener éxito en la construcción y
venta de casas, se tienen que seguir los
siguientes pasos:
1.- Debes buscar un terreno, lo
mejor ubicado, que puedas encontrar
de preferencia cerca o en una Ciudad
principal, o en un Fraccionamiento,
(últimamente los clientes piden que la
casa este en un fraccionamiento, por la
falsa sensación de seguridad y por las
áreas verdes, que debe de tener) que no
se salga de tu presupuesto, esta decisión
es crucial para lograr una utilidad, lo
más rápido y abundante posible.
2.- Te aconsejo, que te leas el
reglamento de construcción, de tu
localidad, pues siempre recomiendo,
que no te confíes ciegamente, en tu
Arquitecto o Abogado y cheques por tu
cuenta esos detalles legales para evitar
problemas a futuro.
3.- Y antes de comenzar la
construcción, te recomiendo que te
hagan una maqueta en 3d, en la
computadora, para que puedas observar
cómo se va a ver la casa que construyas.
Si tienes acceso a una ciudad grande, en
algunas universidades y despachos de
Arquitectos te pueden hacer una
representación en realidad virtual y ver
cómo queda la casa interiormente y
darte cuenta de si funciona o no la
distribución que te hizo tu Arquitecto.
Por último, siempre es conveniente ir
y checar a la competencia, haciéndote
pasar por un cliente interesado, en
comprar una casa.
4.- Debe ser construida de acuerdo a
la moda reinante y esto es una dura
lección que aprendes después, de tiempo
y dinero perdido, pues la gente quiere el
reloj, el celular, el auto, la ropa y la
casa de moda y como la casa no es para
ti, debes darle gusto a los clientes y lo
que está de moda en construcción de
casas es el estilo arquitectónico llamado
minimalismo, (o un estilo mezclado, con
interiores minimalistas), este se
caracteriza por la mínima decoración y
ornamentación, paredes y techos de
color blanco, cancelería de aluminio
color blanco, grandes ventanales ,los
pisos de color obscuro, de tonalidad:
café, rojo, verde, negro, existe la
tendencia al uso de pisos de cerámica y
también últimamente a la duela sintética
que da la apariencia de madera, en
México se ha ido modificando el estilo y
le colocan algunos detalles, de otras
tendencias, como por ejemplo; el
colonial mexicano, el estilo californiano
etc. Lo que es cierto es que mientras más
decorados les coloques, sube el costo y
baja la ganancia pues se compite con
otros constructores que le dan una vista
agradable al inmueble y que no le
colocan acabados de primera calidad, ni
muy costosos y por desgracia los
clientes en su gran mayoría no saben
distinguir, entre calidades y precios en
los materiales y acabados y ellos
únicamente comparan las casas de
acuerdo; al área, al precio, ubicación y
vista que se le dé al inmueble y si tú te
gastaste de más en unas molduras ellos
no lo toman en cuenta, para comprar tu
inmueble.
Casa estilo minimalista
5.- Actualmente, para vender un
inmueble, aparte de un lugar lo mejor
posible que puedas encontrar, de la
fachada más estética, se requiere
también que la casa sea práctica, que
este bien distribuida y que los espacios
sean aprovechados al máximo, (no
hacer pasillos de distribución muy
anchos, o meter separaciones
innecesarias), por ejemplo; las áreas
mínimas que en mi práctica profesional,
si funcionan son:
a).-Sala- comedor de 4 x 6 metros o
24 m2. Si debes construir más chica la
casa, en una esquina colocas la cocina
integral, a un lado del área destinada al
comedor y pones una barra para separar
las áreas.
b).-Cocina de 2.5 x 3 metros o 7.5
m2. En algunas obras tipo interés social
me encontré que la cocina era un pasillo
de 1.2 metros de ancho que conducía a
el patio de servicio, hay que tomar en
cuenta que los compradores son cada
vez, más exigentes y algo que no
funcione te va a costar mucho
esfuerzo venderlo.
c).-Recamara de 3 x 4 metros o 12m2.
d).-Baño completo (lavabo, wc y
ducha) de 1.2 x 2 metros o 2.40m2.
e).-Cochera de 5 x 3 metros o 15m2.
f).-Patio de servicio de 4 x 1.5 metros
o 6m2.
(Algunos bancos en México
manejaban, por lo que debes investigar
esto antes de invertir, pues sus
lineamientos cambian de un año a otro,
que el área mínima de construcción debe
ser de 40 m2 y de terreno de 60 m2 y
que el lote debe medir mínimamente 6
metros en el frente que dé al acceso ya
sea calle privada o pública. En otros
países debes checar como están sus
mínimos en el Ayuntamiento y en los
bancos que van a dar el crédito.)
6.-Un consejo que te ahorrara mucho
dinero es de ser posible constrúyela en
una planta, pues eso baja el costo de
construir un inmueble en un 40%,
además que la tendencia mundial es a
que las poblaciones cada vez son de más
edad y ahora los clientes piden casas de
un piso para evitar las escaleras y si es
en dos plantas, están pidiendo una
alcoba, con baño completo en la planta
baja para un familiar de la tercera edad,
que no puede subir escaleras sin ayuda.
7.-Antes de iniciar la obra se debe,
hacer un presupuesto de cuanto te va
a costar, te recomiendo que consigas un
presupuesto ó pagues a un experto que te
lo haga, pues es muy importante cuanto
vas a invertir, en el caso de una casa de
$400 mil pesos la utilidad mínima que
debes tener es de un 25% , es decir
$100 mil pesos por lo que la casa te
debe de costar máximo $300 mil pesos,
(Normalmente hay que tener una reserva
de un 25% del presupuesto porque
siempre hay gastos, no considerados y
es mejor tener dinero de sobra y no que
te quedes con la obra sin terminar y no
puedas venderla por ese motivo. Si te
llegaras a exceder, en el costo de la
obra, si lo empleaste bien, podrás
siempre encontrar un cliente que te
pague un poco más, por eso si te vas a
exceder, debe de ser en los acabados,
pues si te gastas demás, en la
cimentación o cualquier área que no se
vea, te va a ser muy difícil recuperar ese
dinero).
Antes de iniciar la construcción, debes
de ponerte de acuerdo con las personas,
que te van a hacer la casa, en cuanto te
van a cobrar por el trabajo y negociar
antes los precios por destajo que es el
precio por metro cuadrado o lineal de
todo lo que haga, por ejemplo: Un metro
cuadrado de muro.
Necesitas reunir un equipo ganador que
incluya un buen Arquitecto, un maestro
de obras, que tenga sus cuadrillas de
albañiles y que tenga o pueda conseguir,
yeseros, pintores, azulejeros, plomeros,
electricistas, etc. Y esto es muy
importante pues el contratar
independientemente a cada uno, no es
una buena idea y sobre todo cuando se
inicia en este negocio, pues no se
conoce el trabajo de estas personas y
probar cuesta muy caro, el maestro
debe de ser confiable y profesional y
que no sea alcohólico, pues eso es lo
que hunde a los albañiles, el vicio del
alcohol, y para que sea un maestro
encargado de una obra debe de tener
mínimo 20 años de experiencia como
albañil y dominar el oficio y por esto él
conoce, como trabaja la gente, que el
contrata para la obra, también es
recomendable utilizar lo que se llama
just on time, una técnica de
administración japonesa que consiste en
entregar los materiales justos para
trabajar ese día para evitar robos o
desperdicios, esto se puede hacer
pidiendo a la tienda de materiales que
manden únicamente lo necesario a la
obra o pedirle al maestro de obras, el
cual casi siempre tiene una camioneta,
que vaya trayendo únicamente lo
necesario para ese día.
La construcción de casas se divide
en dos tipos:
1).- Las casas para venta.
2).- Las casas para renta.
Mientras en las primeras se busca darle
la mejor vista, posible, los mejores
acabados y se trata de complacer a los
clientes, en las casas para renta se le
colocan los acabados más baratos
posibles y sobre todo los acabados que
duren más tiempo, que requieran el
mínimo mantenimiento, que sean los más
resistentes al trato duro, pues en la
práctica los inquilinos dañan y maltratan
las casas y a veces se tienen que
remodelar los inmuebles después de
cierto tiempo, por ejemplo; Las puertas
para venta son de madera, las puertas
para renta son de metal, los pisos de las
recamaras para venta son de madera o
imitación madera para renta se utiliza
cerámica de la más económica y vistosa
posible, las tazas de los baños para
venta, la más caras y lujosas que permita
el presupuesto, para renta las más
baratas de color blanco, (por si hay que
cambiarlas), y es así en casi todos los
acabados.
Una forma de hacer, casas para renta,
seria construir, (en la mayoría de las
ciudades principales de México, y del
mundo los mejores terrenos, para
construir son demasiados costosos y por
esto, las tiendas, tipo franquicia OXXO,
no compran el terreno, lo rentan), en un
terreno rentado y esa puede ser una
opción interesante, pues si la renta no es
muy alta se pueden construir casas para
rentar, estas casas, se construirían en
condómino horizontal, con muros
compartidos y se harían de block
macizo de preferencia, con una cara con
acabado de piedra que no requiera
mantenimiento, cimentos con zapatas y
al ser construidas en un solo piso se
ahorraría, mucho capital, también se
podrían construir con el panel convitec,
que son muros de placas de espuma de
poliestireno, con mallas electro
soldadas y que después se revocan con
mezcla o cualquier técnica constructiva
que sea económica o más practica, en
Estados Unidos vi unas casas de
madera, que eran totalmente movibles y
que solo requerían una cimentación, que
consistía en unos postes de acero,
enterrados en el suelo.
Casas, oficinas o locales, modulares
móviles
Se puede negociar la renta del terreno
con opción a compra y con los pagos de
la renta de los alquileres de las casas, se
va abonando al precio del predio.
También se puede negociar que se rente
a 20 o 30 años y que después de ese
tiempo las casas se vendan y el
propietario reciba el costo de su terreno
y tú lo que invertiste.

CAPITULO 7
COMO SE VENDE UN
INMUEBLE SIN SER
ESTAFADO
“Como vender una casa o un terreno sin
ser estafado” De acuerdo a las leyes
mexicanas, se establece, (por lo que te
recomendaría leer bien y con mucho,
detenimiento algún título de propiedad),
que tú ya recibiste el pago, antes de
firmar la escritura, por lo que la mayoría
de los defraudadores, lo que hacen es
pedirte que les firmes la escritura antes
de pagarte y te dan un cheque falso, o sin
fondos, o te dicen que después te van a
transferir el dinero a tu cuenta y así tuve
varios conocidos, que les quitaron su
propiedad, a uno después de la firma
ante notario, lo citaron en un banco y al
no llegar al banco los compradores, mi
conocido, fue al otro día a la notaria y
se entero que ya habían revendido el
terreno a un tercero, por lo que no pudo
recuperar el predio. A otro vendió su
terreno un viernes en la tarde, le dieron
un cheque sin certificar, de un banco que
no abría los sábados y el lunes se entero
que no tenia fondos, por suerte el
supuesto comprador, no lo revendió y
este conocido recupero su propiedad
después de seis meses de batallar con el
Registro Público de la Propiedad y el
Ministerio Público y haber pagado a un
abogado que hizo los trámites para
recuperar el bien raíz, y que le cobro el
20% del costo el terreno, lo que fue una
terrible perdida, por no asegurar el
pago.
La forma de protegerse es solicitar,
que si te van a pagar con transferencia
bancaria, que esta se haga antes de la
firma, y tú les puedes garantizar la
operación con la firma de un contrato de
Promesa de Compra-Venta, para después
ir a la notaria. Otra forma es pedirle que
en tu presencia te certifiquen un cheque,
(debe ser un cheque certificado o de
caja), del comprador en su banco y que
además les pidas, una copia para
verificar en el momento de la firma, y
acuérdate solicitar el pago antes de
firmar.

CAPITULO 8
¿CUÁNTO DINERO DEJA
UN TERRENO?
Los terrenos dejan más utilidad que las
casas, por ejemplo, una casa te deja una
utilidad de un 33% a un 100% máximo,
mientras que un fraccionamiento
residencial, deja una ganancia del
1000% al 10000%, (esto dependerá del
precio en que se logre adquirir el
terreno), pues a veces los constructores
consiguen el terreno rustico en $10.00
dólares el m2 y lo revenden ya
urbanizado de $100.00 hasta $1,000.00
dólares el m2, (a veces las zonas
residenciales de lujo, de alto precio son
creadas de cero, por los mismos
constructores, por ejemplo: La colonia
Santa Fe en la Ciudad de México, era
una zona de basureros y con un capital
bien invertido, actualmente, es una zona
de moda, en donde el terreno, (en el
centro de la colonia), vale más de 3 mil
dólares el m2. Y este proyecto se lo
ofrecieron primero a Carlos Slim el
dueño de Telcel y lo rechazo por una
gran falta de visión, por lo que él años
después, comento que se había
arrepentido de no invertir en Santa Fe)
es necesario contar con el capital y la
visión para realizar esto, en el capítulo
siguiente te explico cómo se puede hacer
un fraccionamiento sin dinero.
Miguel Alemán Valdés (Sayula,
Veracruz; 29 de septiembre de 1903 –
Ciudad de México; 14 de mayo de 1983.
Fue un político y abogado mexicano que
se desempeñó como el Presidente de
México del 1 de diciembre de 1946 al
30 de noviembre de 1952. Su
administración se caracterizó por la
creación de la Ciudad Universitaria y la
industrialización de México.), el ex
presidente estuvo asociado con el Lic.
Ramos Millán, quien compró, a crédito
y a dos pesos el metro cuadrado, los
terrenos del rancho Polanco, que
fraccionó con utilidades astronómicas,
para formar las colonias capitalinas de
Polanco y Rincón del Bosque. A cambio
de que realizara trabajos de litigante,
entregaba a Miguel Alemán un
porcentaje de las ganancias. Además, el
licenciado Alemán adquirió a un precio
muy bajo, los terrenos del rancho los
Pirules, que años después albergarían a
Ciudad Satélite y otras colonias anexas.
Los jóvenes abogados urbanizaron, con
apoyo del general Manuel Ávila
Camacho, terrenos en Cuernavaca. Y en
un extremo del bosque de Chapultepec,
Miguel Alemán y sus amigos
construyeron hermosas residencias de
tipo californiano. Los negocios de
bienes raíces le proporcionaron, en sus
propias palabras, la seguridad necesaria
para proseguir, libre de presiones su
carrera política.
La Colonia Polanco actualmente
Para ser millonario es necesario tener
la visión de lo que puede ser y entender
que en un terreno se puede hacer lo que
sea, que podemos transformar el mundo.
(Por ejemplo: La Colonia Polanco una
de las más lujosas y caras de la Ciudad
de México. Y que hace 80 años se
compro en dos pesos el metro
cuadrado.)
COMO SE ENCUENTRA
EL VALOR DE UN
TERRENO
Los terrenos a diferencia de las casas, el
precio en México está sujeto a
negociación total, y muchas veces no
importa su valor real, sino el precio que
está dispuesto a pagar un cliente y la
parte vendedora a la cantidad en que
está dispuesta a vender, en mi
experiencia he comprado terrenos a 5
veces menos de su valor real y he
vendido hasta 4 veces su valor en
avaluó, por ejemplo: una ocasión
compre un terreno en 100 mil pesos y lo
vendí en 400 mil pesos, pero es
necesario que sepas como, se le da un
avaluó, a un terreno, en México, en los
Estados y Municipios, el gobierno edita
en el diario oficial de cada Estado, cada
año, a veces por cada tres años, (esto
varia por Estado), los valores
catastrales , que sirven de guía para los
notarios y valuadores, el valor se da de
la siguiente manera si es:
a).- Rustico
b).- Semi-rustico
c).- Urbanizado
Estos valores son referencia pero
actualmente me he encontrado que o
están exageradamente bajos o viceversa
muy altos, por lo que la especulación
reina en las operaciones de compraventa,
también influye mucho la cercanía
o lejanía de la ciudad capital o ciudad
secundaria de el predio, sus servicios y
principalmente la vista que tenga este, a
su alrededor.
Un ejemplo: de que se puede hacer
con un predio que tenga su frente a una
vía principal o carretera y que puede
tener los siguientes:
PLANES DE NEGOCIO POSIBLES DE
REALIZAR EN UN TERRENO DE 500 m2.
1.- CONSTITUIR UN AHORRO, al
comprar el terreno a crédito, (en el caso
de que no seamos el propietario), pues
solo cuando existe la presión de pagar
un enganche y una cuota mensual, se
realiza el crecimiento del patrimonio,
pues todos los seres humanos cuando
tenemos un dinero en el banco o un
ingreso mensual lo gastamos y a veces
sin saber en qué, por eso el ahorro solo
se hace , como la renta de una casa, la
cual nos vemos obligados a separar
cada mes ,(yo tengo un conocido, el cual
se caso y le prestaron un inmueble para
habitar sin pago alguno y en 5 años que
estuvo viviendo ahí no ahorro, ni un solo
centavo para comprarse otra casa y
ahora paga renta y se está dando cuenta
de que pudo ahorrar algo y no lo hizo
por no tener ninguna presión para
hacerlo). La gran ventaja de ahorrar
comprando una propiedad es que esta
tiene una mayor plusvalía, para cuando
se termina de pagar, ya que hay una
utilidad por el simple hecho de haber
comprado el terreno que puede ir del
50% al 100% dependiendo en donde y a
que precio se haya comprado
(actualmente el banco en sus
instrumentos de inversión solo te da
entre el 4% y el 5% de interés anual y
la inflación al año, está arriba del 10%,
y en algunos productos la inflación es de
más de un 35% anualizada, por lo que
tener el dinero, en el banco implica una
perdida en cada
$ 1000.00 pesos, depositados de entre $
100.00 a $ 350.00 pesos mexicanos
cada año, que el capital este ahí y eso
sin considerar las comisiones por
manejo de cuenta, por retiro, lo que
hace que está perdida sea mayor).
2.- LA CONSTRUCCIÓN DE UNA
CASA TIPO CAMPESTRE PROPIA,
(esto lo pongo como ejemplo de que
conviene más comprar un terreno que
este fuera de la ciudad y construir un pie
de casa, que comprar en un
fraccionamiento una casa de interés
social, en la ciudad ), la cual contaría
con un predio de 500 m2 y esto es muy
importante pues te DARA UNA GRAN
CALIDAD DE VIDA A TI COMO SU
POSEEDOR, pues no se estaría
viviendo en una casa reducida con un
área mínima de jardín propio y tener que
compartir muros, áreas verdes y
accesos, lo cual es molesto y que a la
larga provoca conflictos. Ejemplo
práctico: Si el terreno tuviera un costo
de $ 150,000.00 pesos mexicanos,
(precio de contado), mas un pie de casa
de 60m2, (sala-comedor-cocina, 2
recamaras, un baño completo y que
puede ser ampliado hasta donde tú
necesites y desees, pues tienes un
amplio predio, además los acabados
serian de primera calidad), construido
en una planta el cual tiene un costo
aproximado de $ 180,000.00 pesos
mexicanos, si sumamos ambas
cantidades nos encontramos con la
cantidad de $ 330,000.00 pesos
mexicanos y con esta suma ,solo
alcanzarías a comprar un departamento
de tipo interés social , los cuales no
tienen terreno propio y un área de
construcción de 45.00 m2 con los
acabados más corrientes que te puedas
imaginar y eso cuando tienen acabados,
pues luego este tipo de casas te la
entregan casi en obra gris.
3.- LA CONSTRUCCIÓN DE 5
CASAS, PARA VENDER, DE TIPO
INTERES SOCIAL. Con un costo
aproximado por cada vivienda de $
30,000.00 pesos mexicanos, por el
terreno (100 m2) y $170,000.00 pesos
mexicanos por la construcción (45 m2) y
con un precio de mercado de
$300,000.00 pesos mexicanos
obteniendo una utilidad de un 50% que
sería de $100,000.00 pesos mexicanos y
por las 5 casas, la utilidad total seria de
unos $ 500,000.00 pesos mexicanos,
(puedes comenzar, comprando el terreno
a crédito y una fracción (100 m2) del
mismo, la pagas al contado, para que te
la escrituren, construyes la primera casa
y la vendes y así te sigues, hasta
terminar).
4.- LA CONSTRUCCIÓN DE 4
CASAS Y 4 LOCALES PARA
RENTA con un costo de $ 150,000.00
pesos mexicanos, de el terreno y
aproximadamente de $ 400,000.00 pesos
mexicanos por la construcción,
(dependiendo tamaño y acabados), los
cuales generarían un flujo de efectivo
por rentas, cada mes de $10,000.00
pesos mexicanos (de acuerdo a como
este el mercado, el banco por este
dinero invertido en un pagare bancario,
te daría solo $1866.00 mensualmente).
5.- FRACCIONAR EL PREDIO EN 5
LOTES CHICOS, (en 5 fracciones de
100 m2 cada una, en México y en
algunos estados o municipios, es posible
fraccionar lotes hasta de un mínimo de
90 m2, todo depende de la zona), y
venderlos a $700.00 pesos mexicanos el
m2 a crédito obteniéndose una utilidad
de $ 500.00 pesos mexicanos por cada
m2 y por los 500m2, una utilidad total
de $250,000.00 pesos mexicanos. (En
las leyes mexicanas se puede dividir un
terreno hasta en 10 partes, sin ser
considerado un fraccionamiento, pues
este ya requiere permisos, y por esto es
indispensable hacer las cosas
legalmente, para evitar meterte en
problemas).

CAPITULO 9
FRACCIONAMIENTOS
¿CÓMO SE HACEN?

Ejemplo de un fraccionamiento
Fraccionamiento de alto lujo
En mi opinión la forma más efectiva
de ser millonario es hacer un
fraccionamiento, porque uno compra
terrenos en breña y al urbanizarlos se
eleva el precio como la espuma.
Hoy en día, cada vez más personas
demandan, que los terrenos sean de tipo
residencial con todos los servicios, ya
que antes los clientes compraban más
los terrenos rústicos y tenían la
esperanza que los gobiernos estatales o
municipales, en un futuro no muy lejano,
los dotaran de todos los servicios, pero
eso era como jugar a la lotería, pues los
Ayuntamientos solo dotan de servicios a
los terrenos de su capricho o
conveniencia personal, como un
Presidente Municipal que adoquino la
calle donde él vivía y todas las de
alrededor, las dejo en terracería.
Los fraccionamientos en México se
dividen en dos tipos:
a).- Fraccionamientos de lotes, en los
cuales se venden únicamente terrenos,
que a su vez se dividen en:
1.-Fraccionamientos rústicos sin ningún
servicio.
2.-Fraccionamientos semi-rústicos con
algunos servicios.
3.-Fraccionamientos residenciales con
todos los servicios, y con jardines etc. Y
que a su vez se dividen en:
- Fraccionamientos residenciales de alto
lujo ubicados en las zonas más caras de
la ciudad y que normalmente son lotes
de 300m2 o más y con precios de $
350.00 dólares el m2 en adelante.
- Fraccionamientos residenciales de tipo
medio, ubicados en zonas de tipo medio,
zonas bonitas pero no de lujo, los lotes
son de 150 m2 a 300 m2 y con valores
de $150 a $250 dólares el m2.
- Fraccionamientos residenciales de tipo
bajo, ubicados en zonas populares o
alejados de la ciudad principal, o
secundaria, con lotes de 90m2 a 150m2,
(esto dependerá del municipio que
permita lotificar así o menos, en los
planes de desarrollo del Municipio, allí
se especifican las áreas mínimas de los
lotes, aunque el Ayuntamiento puede
autorizar lotes más pequeños pagando
una cuota.) y con valores de entre $100
a $ 150 dólares el m2.
b).- Fraccionamientos de casashabitacionales
que a su vez se dividen
en:
1.-Interés Social, casas de 45 m2 a 90
m2 con un valor de 145 mil pesos a 650
mil pesos.
2.-Interés Medio; casas de 100m2 a 180
m2 con un valor de entre 700 mil pesos
y 1 millón 500 mil pesos.
3.-Interes Alto o Residencial de Lujo;
casas de 200m2 en adelante, con un
valor 1 millón 600 mil pesos en
adelante.
(En otro país tienes que investigar, en
los Ayuntamientos como son las leyes de
fraccionamientos y que está permitido y
que no, en México es un delito
fraccionar un terreno sin sacar los
permisos correspondientes, por eso la
investigación es fundamental para tener
éxito.)
Para hacer un Fraccionamientos de
lotes, en los cuales se venden
únicamente terrenos, primer paso; Se
necesitan mínimo 2 hectáreas, o 20,000
m2, (puedes comprar, y fraccionar
terrenos más pequeños, pero ahí te
recomendaría, venderlo rustico, sin
servicios o con pocos, pues si quieres
urbanizar un predio muy pequeño, puede
que salgas con perdidas o sin ganancia),
porque se requiere mínimo esta área,
porque en los estudios de costos,
descubrí que costaba lo mismo,
urbanizar una hectárea que dos, tres o
cuatro y que con una hectárea o menos la
utilidad es muy menor, pues los
permisos, las obras de drenaje, tuberías
de agua potable, energía eléctrica etc.
Prácticamente son los mismos, en una,
que en dos hectáreas, esto es muy
importante porque, muchas personas
urbanizan predios, muy pequeños y
descubren, después que salen casi a
mano, por no saber lo antes expuesto. Ya
que tienes el terreno, el segundo paso,
necesario es hacer un levantamiento
topográfico, tercer paso después se
procede a hacer el plano de lotificación,
para lo que te voy a dar los siguientes
tips; Trata de lotificar , los lotes con las
áreas más pequeñas que puedas, porque
mientras más grandes los lotes, más
costosos serian y te vas a llevar más
tiempo en venderlos y eso te va a
implicar más los costos de ventas y de
todo en general, (conocí fraccionadores
que hicieron fraccionamientos de lujo
con lotes de 1000, o 2000 m2 y que
después de 10 años, no podían terminar
de vender el fraccionamiento), si puedes
ubica la entrada en el mejor lugar, ya sea
de acceso a una calle principal o
carretera, o trata de aislar si tienes
vecinos con casas feas o mal
construidas, porque la mayoría de los
clientes, se fijan muchísimo en la
entrada y si no logras que se vea de gran
lujo, vas a perder muchas ventas,
también si estas a una o dos cuadras del
pavimento te recomiendo arreglar esa
terracería, pues de no hacerlo vas a
perder ventas, una manera económica de
hacerlo es a los lados coloca
guarniciones de unos 30 centímetros de
alto, por 10 centímetros de ancho, las
cuales van enterradas en 20 centímetros
y sobre salen 10 centímetros, estas
guarniciones para que no se lleven
mucho concreto , se les añade a la
mezcla la piedra bola de rio y esta baja
mucho el costo del concreto, en el centro
del arrollo, si es una calle de doble
sentido se hacen dos pares de huellas
como las que se usan en las cocheras de
50 centímetros de ancho por cada huella
y estas se pueden hacer con concreto y
piedra bola, y en medio de estas huellas
o carriles, se les puede poner; Grava o
tezontle rojo, o piedrecillas pequeñas, o
pasto, y eso le va a dar al entrada un
buen aspecto, claro al ser calle púbica
hay que pedir permiso y se puede pedir
apoyo del ayuntamiento para las
guarniciones o los materiales y a veces
si lo dan.
También es conveniente hacer bellos
jardines en las entradas, en México
piden los ayuntamientos, que un
porcentaje del terreno se destine a las
áreas verdes, en algunos lugares de un
20%, en otros de un 15%, y que estas
áreas, te recomiendo que como mínimo,
que la mitad, se pongan en la entrada,
(en un fraccionamiento que fui tenían en
la entrada un pequeño lago artificial con
patos y cisnes y que bien se veía, y eso
ayuda mucho en la venta, pues hay unos
tontos que ponían las áreas verdes hasta
el fondo y a veces como escondidas, y
eso no motiva para nada, a que nos
compren).
El cuarto paso son los permisos, si
tienes el capital para sacar todos los
permisos, y piensas vender rápidamente
los lotes, puedes hacerlo todo de una
vez, pero si no tienes todo el dinero, se
pueden hacer dos cosas, una es que en
casi toda la República Mexicana, se te
permite vender 10 lotes sin necesidad de
tantos permisos, y si de plano nada mas
tienes el terreno, puedes lotificar de
forma rustica y con la venta de esos 10
lotes, urbanizas el resto del predio y lo
conviertes en un Fraccionamiento.
También si no tienes todo el dinero
necesario para los permisos, pero si una
parte, puedes urbanizar una parte, el
principio, y con la venta de los lotes que
urbanizaste, terminas lo demás, en los
fraccionamientos, es muy dado que se
hagan por partes, llamándolas
Fraccionamiento (su nombre) primera
sección, segunda sección y así
sucesivamente.
El quinto paso es construir el
Fraccionamiento, este paso es crucial,
pues es donde muchos constructores, e
inversionistas, quiebran, porque a
menos que cuentes con un capital sin
límites, en la práctica siempre, los
costos aumentan, de un 25% o más, por
imprevistos y también el error más
común, es que tratan de terminar todo el
Fraccionamiento, de un solo golpe y por
eso dejan a medias todo, por lo que te
recomiendo que vayas terminándolo por
secciones, de 10, 20, 30 lotes y que
estas secciones estén totalmente
terminadas, para poder venderlas y
seguir el proyecto, hasta terminarlo.
El sexto paso es vender el
fraccionamiento, la mayoría de los
constructores lo que hacen es una preventa
a un precio menor, que el precio
estimado, para financiarse con los
enganches, en el caso de la venta de
terrenos te recomiendo, que vendas
barato para captar a los constructores de
casas que tienen el capital, para hacer 1
o 2 casas y ellos buscan terrenos en
fraccionamientos que no sean muy
costosos y pagan de contado, pues si
vendes muy caro vas a tener que dar
crédito, y eso atrasa a que se vea tu
ganancia, y lo más recomendable es
mezclar tu sistema de ventas, contadocrédito.
Es necesario contar con una fuerza de
ventas, en donde la caseta de vigilancia
se convierta en la oficina de ventas, y
tener a uno o dos vendedores en la
entrada o si el fraccionamiento esta a
varias calles de la vía principal, apostar
ahí a la gente.
El fraccionamiento requiere una gran
inversión de tiempo y dinero, y se puede
hacer con el siguiente plan:
1.-Buscas el terreno idóneo, y te
asocias con el propietario, para hacer el
fraccionamiento y le ofreces el precio
de su terreno, más una ganancia y te
recomiendo que tantees el asunto,
ofreciendo la mínima ganancia y te
esperes a que el propietario te pida una
utilidad justa para él, si pide demasiado,
búscate otro terreno, para amarrar el
trato se debe hacer un contrato llamado
de Joint venturi o de riesgo compartido
ante notario, (nunca, solo de palabra,
pues el aceptara todo, mientras no haya
dinero de por medio que repartir).
2.-Ya que tengas el terreno asegurado,
buscas inversionistas que pongan el
dinero, para construir el
fraccionamiento, a ellos los amarraras
igual con contrato llamado de Joint
venturi o de riesgo compartido ante
notario, tu inversión será la de hacer el
proyecto, el presupuesto, el cual te
recomiendo que lo aumentes en un
mínimo de un 25%, este proyecto debe
hacerlo un Arquitecto, y el presupuesto
de preferencia un Ingeniero Civil.
3.-Tu ganancia la decides tú, pero no
debe de ser menor de un 20%. Un
fraccionamiento, de 2 hectáreas debe
dejar mínimo una utilidad de 1 millón de
dólares.
Si no tienes dinero para comprar el
terreno, y no quieres asociarte con el
dueño, endrogarte con el banco, o algún
prestamista, ni buscar inversionista, un
conocido mío, lo que hizo fue, con el
dueño de un terreno de 4 hectáreas y le
compro el terreno, dándole un pequeño
enganche, que era el dinero que
necesitaba, el propietario en ese
momento y le pidió un plazo de 6 a 12
meses, para pagarle el resto del precio
del terreno, y vendió la mitad del
terreno aun conocido y con lo que
recibió pago el terreno se quedo con la
mitad y le quedo un resto de ganancia.
En los fraccionamientos de casas, se
sigue el mismo procedimiento, nada más
que hay que hacer las casas, por lo que
se requiere mayor inversión, y una
menor utilidad, además que construir,
10, 20, 30 casas es muy complicado y
requiere de mucha logística, y la única
ventaja de hacer un fraccionamiento de
casas es los créditos de los fondos de
vivienda estatales y los créditos
bancarios, pero actualmente los bancos
prestan para comprar terreno.
También puedes buscar financiamiento
en grupos o clubs de inversión por
internet, así como hay sitios de fondeo
de proyectos como
https://fondeadora.mx de Gustavo
Álvarez Moreno, director general. En
Estados Unidos hay varios fondos como
este.

CAPITULO 10
TÉCNICAS DE
NEGOCIACIÓN
La negociación, es tratar de lograr un
acuerdo entre dos personas o grupos que
tienen intereses antagónicos y para esto
es necesario quitar del camino, todos los
puntos, que impidan llegar a un arreglo
satisfactorio para los involucrados.
Un punto principal es del respeto al
otro, pues este no debe de ser visto,
como un rival a vencer, sino como un
socio, con el que se pueda trabajar.
Cuando trata de lograr un convenio, no
se pelea, contra el otro, si no contra los
problemas, que impiden el acuerdo.
Por lo que habría de buscarse, la
armonía en el trato, pues cuando no se
logra, se convierte una batalla campal,
en la que cada involucrado, trata de
perjudicar al otro, con las siguientes
consecuencias:
Que él que pierda incumpla lo
acordado, aunque haya, aceptado de
mala gana.
Que él que perdió cumpla lo pactado,
pero que nunca este dispuesto a negociar
con quien le gano, por lo que ya no se
pueda seguir, teniendo relaciones
comerciales, de ningún tipo.
Ahora si tú, quieres una negociación
feliz y el otro se niega, no hay que
aceptar, su forma de proceder, y tratar
de convencerlo que lo mejor es la
colaboración y no la confrontación.
Para hacer bien las cosas, es
necesario, prepararse, investigando a
conciencia, todos los por menores del
trato.
Una buena preparación ayuda a
aumentar la confianza del negociador, te
hará sentirte, más confiado y en última
instancia, negociar de mejor manera.
En esta fase inicial hay una serie de
puntos que se tienen que trabajar:
1.- Conozca en detalle la oferta
presentada: sus características técnicas,
la gama de productos, entrega, garantías,
servicio post-venta, el pago y la
situación financiera, etc.
2.- Determinar los objetivos a
alcanzar, distinguiendo entre un
resultado óptimo, (la mejor posible), un
resultado aceptable y uno mínimo, (por
debajo del cual no le interesa cerrar un
trato).
Además de estos objetivos, es
interesante desarrollar posibles
alternativas por si estos objetivos son
inalcanzables.
Llevar alternativas a la mesa de
negociaciones puede hacer la diferencia,
entre no cerrar ningún acuerdo o lograr
uno bueno para ambas partes.
3.- Póngase en contacto dentro de la
empresa con las áreas involucradas
para que todos estén al tanto y puede
definir una posición común. Tú tienes
que saber como es el proceso de
autorización.
4.- Saber quien es, que hace, cuáles
son sus fortalezas y debilidades, cuales
podrían ser sus objetivos y su manera de
negociar habitual, que esperan de ti.
5.- Pregunte acerca de los
competidores lo que son sus productos,
cómo se comparan con los nuestros, sus
fortalezas y debilidades, rango de
precio, etc. ¿De qué manera nuestra
oferta es superior? y en cuáles no.
6.- Otras informaciones: las
transacciones similares en el mercado
(precios y condiciones convenidas) que
podrían servirte como referencias, otros
indicadores (valor en bolsa de valores,
etc.), los precios en los mercados de
segunda mano, peritajes, etc.
Diarios, los informes anuales de las
empresas, páginas web, consultas a
expertos de la industria, cámaras de
comercio, etc.
Una vez que tengas, toda la
información anterior es necesario
determinar los argumentos que se
utilizarán para tratar de persuadir a la
otra parte.
Hay que ser muy convincente y nada
mejor que estar bien preparado,
evitando, siempre, la improvisación.
Hay que ser muy selectivo, utilizando
los argumentos más fuertes y no debes
de ofrecer una larga lista de argumentos
de importancia menor. Podría dificultar
la claridad de nuestra posición. La otra
parte centraría sus ataques contra los
argumentos de menor peso.
Es mejor anticipar posibles
objeciones que la otra parte puede
plantear y debes de estar preparado con
las respuestas adecuadas.
ETAPAS DE LA
NEGOCIACIÓN
En toda negociación se pueden
distinguir tres fases distintas, cada una
de igual importancia.
1.- Preparación
2.- Desarrollo
3.- Cierre
La preparación es la pre -
negociación y es un período de tiempo,
que se utilizará para buscar información
y para definir nuestra posición:
Precisar y definir nuestros objetivos,
la estrategia que vamos a utilizar y la
táctica que vamos a emplear.
El desarrollo de la negociación dura
desde que te sientas en la mesa de
negociaciones hasta el final de la
discusión, ya sea que haya un acuerdo o
no. Es la fase en la que ambas partes
intercambien información, (definido sus
posiciones), se dan cuenta de sus
discrepancias y tratan de acercar
posturas a través de concesiones.
Este desarrollo es indefinido, a
menudo se requieren altas dosis de
paciencia. Por lo general, no es
aconsejable adelantar los
acontecimientos, siendo preferible
esperar hasta que maduren las ideas.
El cierre de la negociación puede ser
con o sin acuerdo.
Antes de suponer que ya se llegó a un
acuerdo hay que asegurarse de que no
hay ningún cabo suelto y que ambas
partes entienden de la misma manera los
acuerdos logrados.
Tras el cierre se deben recoger por
escrito todos los aspectos del trato. A
menudo, en este momento, es cuando no
debes relajarte, sino todo lo contrario,
hay que tener mucho cuidado porque el
papel se deben especificar muchos
detalles hasta entonces probablemente
sólo tratados, superficialmente.
Un malentendido que no se detecta a
tiempo, o una cláusula en el contrato que
es ambigua puede llevar después, a una
disputa legal.
CARACTERÍSTICAS QUE
TIENE UN BUEN
NEGOCIADOR
Hay muchas características que
definen a un buen negociador y que lo
diferencian de " negociador agresivo " o
de un simple " vendedor - charlatán”.
Entre ellas podemos destacar los
siguientes:
Si te gusta negociar: la negociación
no te asusta, por el contrario, son para ti
un desafío, te sientes cómodo
negociando. Tampoco te asustan las
negociaciones complicadas, te pueden
motivar aún más.
Entusiasta: Negocia con gusto, con
entusiasmo. Aplica todo su entusiasmo y
energía en tratar de llegar a un buen
acuerdo.
Gran comunicador: Tiene claro como
presentar su oferta, se las arregla para
captar el interés de la otra parte. Habla
con convicción.
Persuasivo: Puede convencer a cada
parte utilizando los argumentos que son
más apropiados, y que pueden interesar
más.
Muy observador: Capta el estado de
ánimo de la otra parte, lo que son sus
necesidades, lo que esperan lograr. Se
da cuenta de su forma de negociación,
sabe " leer " el lenguaje no verbal.
Psicólogo: Captura las principales
características de la personalidad de la
otra persona y de sus intenciones (si es
honesto, riguroso, cumplidor, si fiar, si
tiene intención real de cerrar un negocio,
etc.).
Sociable: Una cualidad esencial de un
buen negociador es su capacidad para
establecer relaciones personales, su
capacidad para romper el hielo, para
crear una atmósfera de confianza. Cuenta
con una platica interesante y animada,
variada, oportuna.
Respetuoso: Muestra deferencia hacia
su interlocutor, comprende su posición y
le resulta lógico que este luche por sus
intereses. Su objetivo es llegar a una
solución justa, mutuamente beneficiosa.
Honesto: negocia de buena fe, no
busca engañar a la otra parte, cumple
con lo pactado.
Profesional: una persona capacitada,
con gran formación. Preparara
cuidadosamente cualquier nueva
negociación, no deja nada a la suerte.
Odia la improvisación: la falta de
rigor y seriedad. Conoce las
características exactas de su oferta,
cómo se compara con sus competidores,
y cómo puede satisfacer las necesidades
de la otra parte.
Es meticuloso: Reúne toda la
información que hay, ensayando
meticulosamente sus presentaciones,
define con precisión su estrategia, sus
objetivos. Le da mucha importancia a
los pequeños detalles.
Firme, sólido: Sus ideas son claras,
(sabe lo que quiere, en donde se puede
renunciar, ¿cuáles son los aspectos
indispensables, etc.). El buen
negociador es suave en las formas pero
firme en sus ideas (aunque sin ser
inflexible).
En la negociación, no se puede, ser
suave, (se puede pagar muy caro). Esto
no significa que usted tiene que ser duro,
agresivo o arrogante; sí lo esencial es
tener las ideas muy claras y el coraje de
luchar por ellos.
Confianza en sí mismo: el buen
negociador se siente seguro de su
posición, no está impresionado por la
otra parte, no se siente intimidado por el
estilo agresivo del oponente. Sabe
mantener la calma en situaciones
estresantes.
Ágil: capta los puntos de acuerdo y de
no acuerdo. Encuentra rápidamente las
soluciones, toma decisiones sobre la
marcha, ajusta su posición conocida,
sobre la base de la nueva información
recibida y la marcha de las
negociaciones. No pierde la
oportunidad.
Con energía: Logra éxitos, en poco
tiempo, pero sin anticiparse. Sabe
cuales son sus objetivos y va hacia
ellos. Los problemas, los resuelve.
Acepta los desafíos: Toma riesgos,
pero sin ser irresponsable.
Paciente: sabe que los tratos tienen su
tiempo de maduración y debe de tener
paciencia de su momento indicado. No
hay que adelantarse, tratando de lograr
un convenio, por miedo a no lograrlo.
Creativo: encuentra formas de superar
los obstáculos, "inventa" nuevas
soluciones, ve nuevas áreas de
colaboración.
FORMAS DE
NEGOCIACIÓN
Cada trato es único, cada cliente, es un
problema diferente. Pero se podría,
decir, que hay dos maneras de hacer
acuerdos:
Los acuerdos rápidos, en donde se
llega a una resolución lo más pronta
posible, sin preocuparse de la otra
parte.
Y los acuerdos que se hacen a largo
plazo, en donde se tiene que ganar, la
confianza del otro.
A algunas personas prefieren ir
directo al punto, mientras que otros
prefieren establecer un vínculo personal
antes de pasar a discutir posiciones.
Los primeros tienden a basar su
decisión en datos concretos, (precio,
financiación, especificaciones técnicas,
garantía, entrega, etc.). Mientras que los
otros valoran más y especialmente las
consideraciones subjetivas (confianza,
la amistad, la honestidad, etc.).
En los acuerdos rápidos, no se busca
tener amigos, si no, la mayor utilidad
posible.
Cuando nos interesa, tener un trato
comercial de largo plazo, es mejor
llevarse bien.
TIPOS DE
NEGOCIADORES, QUE TE
PUEDES ENCONTRAR
Personas que solo les interesan las
ganancias: buscan su éxito, a cualquier
costo, asuntan, amenazan, mienten,
presionan.
Si tiene el control del acuerdo,
abusara de la otra parte. No le interesa
tener amigos, a largo plazo. A veces ser
así, logra buenos resultados.
Personas, que buscan armonía en sus
tratos: buscan hacer amigos y se llevan
bien con casi todos. Evaden la pelea, y
ceden antes de enojar al otro.
Es un negociador que busca la
colaboración, facilitando toda la
información que le pidan, diciendo
claramente sus condiciones.
Juega limpio, no utiliza tácticas de
presión. Confía en la palabra de los
demás, cede y no manipula.
Este negociador puede ser demasiado
suave, por lo que otros se pueden
aprovechar de él.
En la vida real los negociadores se
encuentran en algún lugar entre estos dos
extremos.
Ninguno de estos dos extremos es
apropiado: la primera, ya que puede
generar un clima tal de tensión, que la
negociación se pierda y el segundo por
tener una bondad excesiva, la
contraparte pueda tomar una ventaja
excesiva de él.
El negociador debe ser exquisito en la
forma, en lo que respecta a la otra parte,
considerando y teniendo en cuenta sus
intereses. Pero, al mismo tiempo, tiene
que defender con firmeza sus
posiciones.
Esta firmeza no debe ser entendida
como falta de flexibilidad. Por el
contrario, el negociador debe ser capaz
de ajustar su posición a la nueva
información recibida, a los nuevos
enfoques surgirán durante las
negociaciones.
Resulta importante conocer que tipo
de negociador es uno, para identificar
tus puntos fuertes y tus posibles
deficiencias, y en ese caso tratar de
corregirlas.
ESTRATEGIAS
1.- Táctica de beneficio - beneficio, los
dos ganan.
2.- Táctica de beneficio – perdida, tú
ganas el otro pierde.
El riesgo de esta táctica, es que
mientras tú puedes salir victorioso en
base a presionar al rival y este,
pensando que es injusto el resultado,
puede resistirse a cumplir su parte del
acuerdo y puede terminar todo, en los
tribunales.
3.- Táctica de perdida –beneficio, él
gana tú pierdes.
Es aquella en la que se le haces creer,
a la otra parte que ella es la única que se
beneficia, y esta es muy efectiva, sobre
todo con personas, que se niegan a
compartir beneficios.
4.- Táctica de perdida- perdida, los
dos pierden algo. A veces para que algo
suceda, es necesario ceder parte de la
ganancia.
TÉCNICAS DE ACUERDO
Las técnicas de acuerdo se dividen
en: Técnicas de conciliación: Son
aquellas en que se toma la iniciativa
presentando una propuesta o se espera
la propuesta de la contraparte, dar la
información necesaria para llegar a un
acuerdo. Dar la primera concesión o
esperar la contrapropuesta.
Las técnicas de presión trataran de
ayudarnos a nosotros y debilitar al
oponente. Las tácticas de presión dañan
la relación personal. Se busca confundir,
asustar o hacer menos al contrario,
algunas son:
Cansar al oponente: no dar ninguna
concesión o solo las mínimas. Se busca
cansar a la otra parte hasta que acepte
el trato.
Atacar: presionar, asustar, rechazar
cualquier intento, de la otra parte de
calmar los ánimos. Se busca crear un
ambiente tenso, incómodo, en el que
uno se sienta cómodo y el oponente no.
Técnicas engañosas: dar datos
falsos, expresar opiniones que no se
corresponden con la realidad, prometer
beneficios que no se piensan cumplir,
falsear ciertos estados de ánimo.
Engañar En resumen, el oponente.
Ultimátum: presionar y no darle
tiempo a la otra parte, para reflexionar.
El típico "ahora o nunca", "Tengo
varias personas interesadas, así es que
ahora te decides o considéralo ya,
perdido." Normalmente esta urgencia es
falsa y sólo busca desestabilizar al
contrario.
Hacer cada vez más demandas: se
trata de hacer nuevas peticiones a
medida que la otra parte esta aceptando
sin que lo que se ha concedido sea
nunca suficiente. Finalmente la otra
parte hará todo lo posible por cerrar el
trato, para que ya no haya nuevos
pedimentos.
Tener que consultar con los jefes: se
hace creer, que se tiene toda la
autoridad para cerrar el trato, y cuando
se esta a punto de cerrar el asunto, se
dice que se tiene que consultar con los
jefes y que habrá más peticiones por
parte de ellos.
Esta táctica, se aplica también,
presionando a la otra parte para que
acepte nuestras condiciones, o de lo
contrario se tendría que consultar con
los jefes, por lo que es probable, que
no se realice el trato.
Negociar en nuestras oficinas: se
trata de sacar provecho de la situación,
tratando mal al contrario, haciendo que
este se sienta menos, pero de tal manera
que no se de cuenta.
Por ejemplo; lo hacemos esperar, se
le da una silla más baja, que a los
demás, se le pone enfrente de una
ventana paraqué se deslumbre con la
luz, se le sienta en el lado más extremo
de la oficina, se interrumpe la
negociación, por un exceso de
llamadas, etc.
Tiempo: utilizar el tiempo en nuestro
beneficio.
Por ejemplo, se dilata la junta mucho
tiempo hasta vencer al oponente por
cansancio, se fija la cita después de
comer, se pierde el tiempo, y a ultima
hora, se le apresura a cerrar el trato.
Estas tácticas hay que evitarlas. Si se
usan, la otra parte no debe de darse
cuenta.
La técnica que funciona: hacer las
cosas bien, la preparar las
negociaciones, la honestidad, el respeto
al contrincante y luchar por nuestros
intereses.

LUGAR DE LA REUNIÓN
Con respecto al lugar donde se
negociara hay tres opciones.
A.- Reunirse en nuestras oficinas.
Disposición de todos los datos,
muestras, apoyo de nuestro personal.
Evitar que nos apliquen las tácticas de
presión.
Usar la hospitalidad para convencer a
la otra parte.
B.- Ir a sus oficinas.
Se le puede presionar a la otra parte
para que actué y tome una decisión lo
más pronto posible.
En caso contrario se puede ganar
tiempo, argumentando que en nuestra
oficina se quedaron, archivos,
materiales que necesitamos, para tomar
una decisión, que tal vez tenemos que
consultar, con el jefe, o con otros
colaboradores.
C.- En un lugar neutral
Ambas partes están en igualdad, por lo
que ninguna esta con cierto temor, de ser
intimidados en la oficina de la contra
parte.
Un problema es que no se tienen los recursos
de la oficina de uno.
Negociar en un lugar neutral, es mejor cuando
las partes no se han tratado antes.
A pesar de todos los esfuerzos una
gestión de acuerdos, puede finalizar
en fracaso y no se debe de
apresurarse al tomar una decisión.
Es mejor, no tener un trato, que
firmar, un mal acuerdo.
Y por último…
¡Nunca subestimes a un
contrario!

CAPITULO 11
TÉCNICAS DE VENTAS
Esta es una recopilación de las
mejores Técnicas de ventas que son
necesarias para que logres tus metas y
estas son:
1.- Estudia a profundidad, el
producto, servicio o proyecto, (e
investiga, si el cliente compro o
piensa comprar con nuestra,
competencia), que vas a vender.
Tienes que saberlo todo, pues de lo
contrario, te arriesgas a hacer el
ridículo y perder la venta.
2.- Haz lo más profesional, que
puedas, tu presentación de negocios,
pues si esta no esta bien hecha vas a
perder tu venta. Me refiero a folletos,
con toda la información de tu
producto, nunca des cualquier hoja
escrita a mano, tener planos, mapas,
etc.
3.- Siempre di la verdad, pues si te
sorprende en una mentira, perderás la
venta inmediatamente.
4.- Nunca discutas con el cliente,
pues si le ganas en la discusión, el no
te comprará, por tener su orgullo
lastimado, lo adecuado es salirse por
un lado, y cambiar la conversación y
tratar de llevarlo a un acuerdo.
5.- Haz un seguimiento a los
clientes, que realmente estén
interesados, esto es llamarlos o
mandarles un mensaje de texto o
email, para saber en que parte del
proceso de compra van o para
descártalos de nuestra lista de
prospectos.
6.- Hay que encontrar a los
verdaderos clientes, por medio de
preguntarles directamente, si quieren
el producto, y si tienen el dinero o el
crédito suficiente para comprarlo,
pues hay muchos vendedores que
buscan, presionan y hostigan a
personas que no quieren o no pueden
comprar, y esto es una gran pérdida de
tiempo y dinero.
Y por lo que debemos preguntar:
¿Quién es el comprador, el que va a
pagar?
Si es una familia, ¿Quienes la integran?
¿Quién dice la ultima palabra?
¿Quién ayuda a decidir la esposa, o los
hijos, o los amigos u otras personas?
Hay vendedores que van con quien creen
que comprara directamente y hay otros
que primero convencen a las demás
personas involucradas en el trato.
Es también necesario identificar a los
que se benefician de la compra.
¿Para qué o para quien va a ser la
compra?
Un exitoso vendedor, busca siempre a
un cliente insatisfecho, pues él esta
dispuesto a escuchar una mejor
oferta.
7.- Un excelente Vendedor siempre
promociona su producto en donde
este, y con todas las personas que
trata, pues tú nunca sabes, quien te
pueda comprar o recomendar a un
cliente potencial.
8.- Lleva un control muy detallado,
con las siguientes listas: Una general
de todos con los que contactaste y te
dieron sus datos, otra de clientes que
pueden comprar tu producto, una
tercera de personas que conocen a
clientes que te puedan contactar, y la
ultima y más importante una lista de
clientes que pueden comprar, que
quieren comprar y que te manifestaron
su intención de comprar. Es necesario
separar y discriminar a los clientes,
por que si no llevas un control o solo
tienes una lista general, cuando se
acumulen los clientes no podrás saber
quien es quien.
No puedes, ni debes hacerle el
seguimientos a todos los clientes, (a
menos que lo hagas por email por
medio de un sistema automático de
auto responder), me refiero a
buscarlos por medio de las llamadas
personales o las entrevistas cara a
cara.
Un tip importante, es que si el cliente
te busca, (aclaro me refiero a un
cliente, al que ya le hayas enseñado la
propiedad, o el producto y al que
anteriormente, le hayas respondido
todas sus dudas) para pedir más
informes, o para pedirte el producto
es casi seguro que este prospecto,
tiene altas probabilidades de comprar,
por lo que no hay que dejarlo, hasta
que se cierre la venta.
9.- Darle al cliente un ultimátum:
Que lo saque de su zona de confort, y
que además le resulte muy
beneficioso. Por ejemplo:
Sr. Martínez, por necesitar efectivo,
le venderé la propiedad, con
un 10% de descuento, si solo si, toma
hoy, la decisión de comprar.
10.- Vende beneficios, no productos,
por ejemplo: cuando le vendemos un
terreno, a las personas les interesa
más, lo que pueden hacer con el, los
sentimientos de seguridad, los sueños
que ellos tienen de cómo seria su
casa, etc. Enfocándonos siempre en
los más fuertes beneficios que
recibirán al comprar una propiedad,
como por ejemplo el alta plus valía
que tienen los terrenos, con el paso
del tiempo, comparándolos por decir
algo, con un auto nuevo, que se
deprecia, hasta en un 50% en dos o
tres años.
11.- Cerrar la venta, que consiste en
concretar el trato, pues hay muchas
personas que presentan, durante horas
un producto, pero no realizan, la
venta.
Todas estas técnicas se aplican con
exposiciones bien presentadas en
orden, de lo menos a lo más
interesante, para el cliente y también
por medio de preguntas bien pensadas
y dichas con oportunidad, que guíen al
posible cliente, haciéndole preguntas
respecto de lo que le agrada, de lo
que le disgusta o de sus esperanzas,
temores y problemas (todo con
relación, a lo que estas vendiendo); de
tal manera, que llegue por él mismo a
la idea de que necesita nuestro
producto o que tiene un problema, del
que no se había dado cuenta.
En su obra “Ventas”, Frederic Rusell
recomienda hacer, las preguntas
necesarias para saber: “Quienes son los
que pueden comprar, sin otros
intermediarios; Quienes nos pueden
ayudar a que la operación se cierre y a
Quienes beneficia la compra”
LAS PREGUNTAS SE DIVIDEN
EN:
1.- Amplias: La pregunta general nos
ayuda a encontrar los propósitos
amplios del prospecto. Se le pide al
posible, comprador, que nos explique de
manera general, que es lo que el quiere
o necesita, y utilizando sus propias
palabras se le trata de convencer, que
compre.
2.- Concretas: su finalidad es reducir
un tema a información básica y concreta.
Preguntas de "quién, qué cosa, dónde,
cuándo, cómo y por qué"; se trata, pues,
de preguntas concretas.
3.- De prueba: En las cuales
especulamos si el comprador adquiere,
el producto ¿Qué haría con el?, o
¿Que pasaría si saliera beneficiado
con la compra? por ejemplo: "Sí..." Si
yo pudiera aumentarle sus ganancias
en un 10%, ¿Me compraría, mi
propuesta?
4.- Preguntas que proponen una
respuesta: la idea es ayudar al
comprador a que el mismo se de cuenta
de sus necesidades, o de problemas de
los que no se había percatado. Por
ejemplo: ¿No es...?, ¿No es verdad que
este terreno esta bellísimo? Y la
pregunta ¿Qué prefiere…? ¿Qué
prefiere un terreno chico o uno
grande? Y ¿Cuál resolvería su
necesidad de espacio?
No hay que abusar de estas preguntas, ni
decirlas de manera insistente o violenta
En su libro “Sales man ship”, Willar M.
Thompson dice que las preguntas son
herramientas para encontrar lo que los
clientes necesitan y da 6 reglas de cómo
usarlas:
1. Debe de ser de un único tema. Cada
cuestionamiento debe tener una idea.
Que tiene que ser tranparente, breve y
sin divagaciones.
2. Fáciles de responder.
3. Sin ser muy obvias, de que tratamos
de vender.
4. Impersonales.
5. Educadas y corteses.
6. Hechas en el momento justo.
EL ARTE DE
INTERROGAR
A veces es más importante
saber escuchar, que saber
preguntar, pues tenemos el mal
habito de no poner atención a lo que un
cliente nos dice, por estar pensando, en
un argumento valido, para rebatir, lo que
nos esta respondiendo.
También pasa que estamos, tan
emocionados presentando, nuestro
producto, que no dejamos hablar al
cliente, y es necesario que el cliente, nos
diga lo que necesitamos saber para
cerrar una venta.
HAY 4 PASOS PARA REALIZAR
UNA OPERACIÓN:
El primero es interesar al comprador,
hacer que se active su curiosidad,
diciéndole cosas que ignora, o
dándole puntos de vista diferentes a
los suyos, o mostrarle datos ocultos, o
muy sobresalientes, o ventajas que no
tiene la competencia, de lo que
vendas.
Se debe de encontrar las necesidades
de los prospectos, para saber por
donde atacar.
El segundo es mantenerlo enfocado en
los beneficios de nuestro artículo,
ayudando a que identifique sus
necesidades y problemas que tiene o
puede llegar a tener, y mostrándole las
posibles soluciones a sus problemas,
que resuelve nuestro producto.
Explicar con mucho detalle, qué es lo
que hace el producto o servicio, cómo
funciona y qué servicios adicionales
incluye (garantías, plazos de entrega,
mantenimientos, etc.).
Explicar una necesidad o
problemática poniendo como ejemplo
a otros, Por ejemplo, las necesidades
de casas en el país, los problemas de
los clientes con constructoras marca
patito, etc.
El tercero crear el deseo de comprar
el producto, hacerlo imaginarse,
disfrutando de los beneficios, antojar,
apelar al alto status, que le dará tener
o usar nuestra mercancía.
Decirle las ventajas más
sobresalientes que tiene el producto,
en contraposición de otro parecido de
la competencia (sin decir el nombre
de la competencia). Darle todas las
ventajas de tener o comprar el
producto y las desventajas de no
comprarlo.
El cuarto hacer que el cliente se
comprometa y compre.
Dándole al cliente, razones o hechos
contundentes.
Plantearle que estamos para ayudarlo y
beneficiarlo. Por
Ejemplo:
" Sr: Le envió este correo
electrónico para ver si podemos
ayudarlo a incrementar su flujo de
efectivo, con el bien raíz que le estoy
ofreciendo”
Pocas personas se niegan a una
cordial ayuda.
Las ventas se dividen en ventas de
bajo precio y en ventas de alto
precio.
En las de bajo valor, se requiere
hacerlas con un poco de presión, para
hacer que el cliente tome una decisión
inmediata, para que después, no
cambie de opinión, una vez que lo
hayamos convencido, y en este caso,
el cliente puede que acepte
fácilmente, por que la decisión de
compra, implica poco riesgo, pues si
se equivoca, la perdida que tendría
sería mínima, aunque hay una frase
que se debe de analizar que seria “De
que al cliente no se le vende, él
compra y que lo único que debemos
hacer es ayudarlo, a que la compra
se realice”.
En cambio las de alto precio, como
son los bienes raíces, no se puede
presionar al cliente, pues esto hará
que el no acepte comprar, pues si
insisten mucho, lo puedes hacer
sospechar que hay algo malo oculto en
la transacción y por esto, se tiene que
ir por pasos o avances, que pueden
llevar semanas, meses o a veces años.
Y como sabemos que estamos
avanzando y no perdiendo el tiempo,
solicitando algún tipo de compromiso,
concretando entrevistas, pues si el
cliente se niega, a hacer el mínimo
compromiso o a fijar una nueva fecha
para una próxima reunión, entonces
sabremos que estamos por mal
camino.
EL MANEJO DE
OBJECIONES
Las objeciones, son una barrera que el
prospecto, nos pone para no comprar, y
a veces estas son de mucho peso, pero
desde el punto de vista positivo, nos
pueden hacer saber que fallas, tiene
nuestro producto y que a la próxima
corrijamos este error. Por que hay
vendedores que se brincan las
objeciones en vez de tratar de
resolverlas.
El tener éxito con un prospecto difícil,
se debe al conocimiento profundo del
producto y de las razones por las que él
nos compra un producto en particular.
Y debes evitar que el prospecto, te
desvié de tu meta que es venderle, de la
mejor manera, una propiedad.
REBATIR
DIRECTAMENTE
Esto debe de hacer de la manera que
puedas, para evitar la confrontación con
el posible adquiriente, y rebatir
consistiría, en que si, nos dice que
nuestro terreno, esta caro, por ejemplo,
podremos refutar este hecho
mostrándole, una investigación de los
precios de la competencia y
proporcionándole, esta información, en
una hoja impresa, para qué tengamos
más credibilidad.
Otro ejemplo, seria si él nos cuestiona,
el por que, tendría que comprarnos
nuestro producto, le podríamos
argumentar, que nuestro producto le da
un 20% más de ganancia, que el de la
competencia.
Consiste también, en que tú te pones de
su lado, aceptando su objeción, pero le
rebates con los beneficios reales que
tiene nuestra mercancía, por ejemplo:
“Lo que Ud. Me dice es cierto, nuestro
producto, es el más caro del mercado,
pero también es el que más plusvalía
tiene”
COMO REACCIONAR A LAS
OBJECIONES CON PREGUNTAS
La pregunta ¿Por qué? Nos ayuda a
vencer la objeción pues hace que el
cliente tenga que explicar y justificar,
las razones de su negativa a comprar y
entonces el solo destruye una a una sus
objeciones.
Por ejemplo, si el cliente nos dice que
nuestro producto es muy caro, nosotros
le preguntamos ¿Y por qué piensa Ud.
que esta caro?
La pregunta ¿Si esto es así, no le
parece a Ud. que con mayor razón
debería comprarlo? Esta pregunta se
utiliza cuando el comprador, alega que
no adquiere nuestro producto, por que
esta subiendo mucho de precio y se
aplicaría así: ¿Si como Ud. dice los
precios están subiendo tan de prisa, no
le parece a Ud. que eso seria un motivo
más para que adquiera hoy el producto y
gane dinero con la subida?
La idea es cambiar, la objeción del
cliente en un motivo para comprar.
Y por ultimo ¡NO INTERRUMPAS AL
CLIENTE, ESCUCHALO!
TÉCNICAS DE CIERRE
COMO VENDERLE A LOS CLIENTES
DIFICILES
Se sugiere lo siguiente:
Evita presionar demasiado:
Es decir, que no se debe insistir en
exceso, porque se terminará enojando
al cliente.
Darle razones al cliente,
para que te compre: Sustentadas en
hechos y beneficios que sirvan a sus
necesidades o deseos y que
solucionen sus problemas.
Pedirle al cliente que
te compre: Después de presentarle
todos los hechos y beneficios, más
importantes, lo lógico es solicitarle que
nos compre.
LA TÉCNICA DEL CIERRE
SUPUESTO
En esta técnica tú supones que el
cliente ya compro, por lo que si él, no
te detiene, tu rellenas el contrato, o la
orden de pedido del producto que
vendes, y casi, casi tú decides por el
cliente, esta técnica funciona si el
cliente quiere comprar y esta un poco
indeciso, pero en un cliente que se
resiste a comprar, lo puede tomar como
una agresión, así que tienes que ser muy
juicioso en como la utilizas, pero
generalmente si funciona.
LA TÉCNICA DE LAS DOS
OPCIONES
Este cierre es muy efectivo y se trata de
darle solo dos opciones al cliente para
decidir sin darle la oportunidad de
salirse por la tangente, por ejemplo; -
Señor Martínez, como veo que ya no
tiene ninguna duda, le parece que
escrituremos la propiedad ¿El viernes o
el lunes próximo? En el caso de un
producto; -Señor, ¿Cual va a Ud. a
comprar el de color rojo o el de color
negro?
LA TÉCNICA DE USAR
UNA CONDICIÓN
Esta consiste en que si el cliente te pide
que tu producto tenga alguna cualidad,
que para el sea importante, se le
compromete a comprar, por ejemplo, si
el quiere que la casa este pintada de
color rosa, se le puede amarrar al trato,
diciéndole, que tu se la pintas de rosa,
siempre y cuando el te compre, claro
que tu se la pintas del color que el
quiera después de haber cerrado el trato,
y nunca antes o vas a perder mucho
dinero, si el se arrepiente del trato. Y si
el cliente te pone como condición que
hagas tú algo, sin el comprometerse de
ninguna forma no lo hagas, pues lo más
seguro es que después te pida otra cosa
o que te cancele el trato.
¡NUNCA TENGAS MIEDO DE
SOLICITAR EL PEDIDO!
¿POR QUE COMPRA LA
GENTE?
El comprador sabe cuales son sus
necesidades y escoge el producto que
tenga la mayor utilidad, al menor
precio posible.
Expertos en sicología de masas nos
dicen:
Sigmund Freud, "Somos impulsados
por exigencias irracionales”.
Carl Jung "El instinto sexual es sólo
uno de los muchos que nos presionan a
buscar una satisfacción desde dentro".
Abraham Maslow: "Luchamos por
satisfacer una jerarquía de necesidades,
desde la simple supervivencia hasta la
última realización personal".
¿Por qué elegimos un producto y no
otro? porque un producto dice algo
sobre nosotros y el otro no.
¿Por qué le compramos a un
vendedor y a otro no? Porque uno, nos
genera confianza y el otro no, y esto
pasa generalmente porque el que nos
genera confianza, es el que esta más
preparado, y es el que nos hablo con la
verdad, de lo bueno y de lo malo que es
su producto.
Dorothy Cohen, en su libro “Consultor
Behavior”, da dos motivos por los que
los consumidores compran: motivos
personales internos y motivos sociales
externos.
MOTIVOS PERSONALES
INTERNOS
Las compras que tradicionalmente se
hacen por género, o condición social.
Por curiosidad.
Por estar deprimidos y tratar de
cambiar nuestro estado de ánimo, con
alguna cosa que nos guste.
Por aburrimiento, muchas veces se va
al centro comercial, para distraerte y
estirar las piernas y terminas comprando
algo que no buscabas y que no necesitas.
MOTIVOS SOCIALES EXTERNOS
Comprar lo que esta de moda.
Se compra por la fuerte publicidad
que nos llega al inconsciente y a veces
compramos de manera automática.
Se compran productos o servicios
que nos dan Status y autoridad ante
los demás.
Sentirnos tratados como reyes, nos
atacan nuestra baja auto estima.
Terri Ralson, vendedor de bienes
raíces nos dice que el cliente, siempre
llega a su oficina con una lista de
requerimientos prácticos “muy pensados
racionalmente” y al final decide
comprar en base a sus emociones, y sí la
casa proyecta la imagen que el desea
que perciban, de él sus amigos o
conocidos.
Sommerby Dowst dice que "ganarse la
confianza del cliente es lo más
importante."
Lo que te dará la oportunidad de influir
positivamente en la decisión de compra
del cliente.
EL EXITO EN LAS VENTAS: SE
REDUCE A QUE SI TÚ RESUELVES
MI PROBLEMA...
¡TÚ TIENES MI COMPRA!
RESOLUCION DE
PROBLEMAS
El vendedor exitoso es aquel que
resuelve problemas (acompañe a una
persona a comprar su primer auto y el
vendedor fue muy amable y resolvió el
problema que tenia mi acompañante,
para tramitar un crédito y adquirir el
carro y de esa manera logro cerrar la
operación exitosamente).
Un problema es un asunto sin esclarecer
que necesita una solución o un análisis y
que requiere de mucho conocimiento y
habilidad, para solucionarlo, de la
mejor manera.

CINCO PASOS PARA

RESOLVER UN
PROBLEMA
1.- El primer paso es tener conciencia
de que hay un problema real por el que
no estas vendiendo, pues hay muchos
vendedores que tratan de ignorar este
hecho y por no dar una solución, a esto,
pierden las ventas.
2.- Ya que sabes que hay un problema,
ahora es buscar e investigar cual es y
no confundir el problema con los
síntomas.
3.- Entender que tan grave es, por
ejemplo, la constructora Geo, hizo unas
casas, en el cause de un rio, en el estado
de Veracruz, por lo que los clientes por
miedo a una afectación grave, no querían
comprar las casas, y eso si es un
problema de peso que ningún vendedor
por experto que sea, puede superar.
4.- Buscar soluciones, cuando sea
posible y este al alcance de tu mano.
5.- Aplicar la solución es la mejor
manera de convencer a un cliente para
que te compre tú producto o servicio.
Y por ultimo trata siempre de lograr,
una solución que beneficie al
comprador.
COMO LIDIAR CON LOS
CLIENTES DIFICILES
Para con clientes difíciles se siguen
estos cuatro pasos:
1. Tener siempre una actitud cordial y
muy profesional.
2. Aceptar que hay un problema, no
esquivarlo ni ignóralo.
3. Tranquilizar al cliente con
preguntas y verificaciones.
4. Hacer que al cliente se fije en la
solución del problema.

EL HOME STAGING
Es una de las mejores técnicas de
venta inmobiliaria. Utilizada en
Estados Unidos, Canadá e Inglaterra,
y que ya se esta usando en España y
México, con muy buenos resultados.
Esta técnica consiste en preparar un
inmueble, para su venta y se trata de
cambiar la decoración de una casa y
si es posible de mejorarla. Y las
estadísticas nos dicen que bien
utilizada la técnica, la casa se venderá
en la mitad de tiempo.
Y se fundamenta, esta técnica en la
hipótesis de que entre dos viviendas
iguales, la que tenga una presentación
mejor, será elegida por el cliente, que
siempre buscará, la mejor casa, al mejor
precio.
Un cliente no solo compra una casa, un
objeto, también esta comprando un
sueño, una forma diferente de vida, un
status.
El cliente, juzga una casa, (o cualquier
otro inmueble), con una mirada crítica, y
decide inconscientemente si comprarla o
no, en medio minuto, después de ver la
casa.
Se recomienda al vendedor de un
inmueble, distanciarse
sentimentalmente de la casa a vender y
juzgarla de manera objetiva.
Neutralizar el espacio y quitarle la
personalidad que tiene la casa en caso
de ser usada y si es nueva, del gusto
individual del constructor, (la
experiencia, me enseño que lo más
conveniente es pintar la casa de blanco
en su interior, y de ser posible, en su
exterior también, pues el blanco es la
ausencia de color, y es como si fuera
una libreta en blanco, que le da al
cliente la posibilidad de imaginar, como
la puede personalizar a su gusto e
idiosincrasia. Me paso que en una casa
tipo colonial, que construí y vendí,
batalle mucho para encontrar el color
adecuado y el cliente que la compro, la
pinto de blanco).
Antes los constructores, y vendedores de
casas ofrecían sus productos sin
importarles los gustos o necesidades, de
los clientes y sobre todo en las casas de
interés social de bajo precio, los
clientes aceptaban y compraban todo lo
que se les ofrecía, hoy esto ha cambiado
radicalmente los jóvenes piden y exigen
un mejor diseño, una mejor urbanización
y al más bajo precio posible, lo que ha
obligado a los constructores a bajar sus
márgenes, de utilidad y a ofrecer
mejores productos.
Y al aumentar, fuertemente, la
competencia y al estar más limitados,
los créditos de las casas de interés
social, ahora es cuando más se requiere
darle una excelente presentación al
inmueble, que tú vas a promover para su
venta.
Y a continuación una tabla de en donde,
puedes promover tu inmueble, el
ejemplo, es de México, y debes
investigar, que paginas web, se
localicen en tu país y que puedas ocupar.
BUSCADORES GENERALES
GOOGLE, BING,YAHOO, MSN, etc.
ANUNCIOS CLASIFICADOS
VIVANUNCIOS.COM.MX,
INMUEBLES.MERCADOLIBRE.COM.MX,
etc.
BUSCADORES VERTICALES
CASAS.TROVIT.COM.MX,
WWW.INMODIARIO.COM, etc.
PORTALES INMOBILIARIOS
WWW.ZONAPROP.COM.MX,
WWW.RENTASYVENTAS.COM, etc.
TENIENDO TÚ BLOG
BLOGGER, WORDPRESS, etc.
EL PROPOSITO FUNDAMENTAL
DE UN NEGOCIO, ES DEJAR
SIEMPRE, AL CLIENTE
SATISFECHO.

CAPITULO 12
CONTRATOS
En la práctica, descubrí que las
ganancias dependían de muchos
factores, y uno, que es principal, (y
que nadie menciona), era el de los
contratos, pues los abogados y
notarios, me asesoraban erróneamente
y me provocaban perdidas y riesgos
innecesarios, por lo que me obligaron
a convertirme en un experto en
contratos, y si tú quieres tener éxito,
en los bienes raíces debes aprender,
sobre esta área o el riesgo de
confiarse y de no saber, puede
implicar hasta la cárcel, por no hacer
las cosas de la manera correcta. Para
empezar te diré que las legislaciones
en México, (en otras partes del mundo
recomiendo comprar libros, sobre
contratos de su País de origen y
enterarse de cómo funcionan las leyes
en su Nación.), son de tres tipos:
Federal, (que aplica en todo el País.),
Estatal, (que aplica en todo el Estado
y que puede modificar la ley Federal.)
Municipal, (que aplica solo en el
Municipio y que puede modificar la
ley Estatal.), en el caso de los
contratos estos, están regulados solo
por leyes Federales y Estatales, por lo
que es necesario checar el código
civil Federal y el código civil Estatal
que varía de Estado a Estado, por lo
que te daré la información, de la ley
Federal y la del D.F. (te recomiendo
que cualquier contrato que hagas,
certifica las firmas, ante un notario y
eso te dará certeza jurídica, en el caso
de un juicio) y tendrás que buscar la
información particular de tu Estado en
cuanto a contratos, los contratos que
usamos en los bienes raíces
generalmente son dos los de
PROMESA DE COMPRA-VENTA y
los de COMPRA-VENTA.
CONTRATO DE PROMESA DE
COMPRA-VENTA
Este contrato se distingue por que en
este, lo que se estipula es que se va a
realizar el acto jurídico de una
compra-venta, en un cierto tiempo y
bajo ciertas reglas, esto significa
que la compra-venta no se ha
realizado por lo que este contrato te
lo recomiendo para cuando vendas
una propiedad en pagos y si no te
cumplen con los pagos, estipules en
este contrato que se anule, o que
prescriba, (es decir, que se termine en
un mes, a partir de que se firme por
ejemplo, por que de lo contrario, si el
comprador no cumple, te vas a ver
impedido de vender o disponer de tu
propiedad hasta que no arregles ese
asunto), y eso te da una seguridad
jurídica como vendedor, de que no
necesitas, hacer una demanda civil,
para que se te restituya el bien por no
haber sido pagado.
Ejemplo de un contrato de promesa
de compra-venta:
CONTRATO DE PROMESA DE
COMPRA-VENTA
Celebrado en___________. Por
una parte el Sr. ___________
quedando él como “EL VENDEDOR”
y por la otra parte como “EL
COMPRADOR” el Sr.___ el cual
declara:, haber nacido el
__________en la ciudad de____ .,
ser casado, tener su dirección en
______ , ser de profesión _________,
y se identifica con su credencial de
elector con folio No.0000000.
Antecedentes
I.- Declara “EL VENDEDOR” que
mediante contrato y escritura de
compra-venta adquiere un lote el tres
de Julio del año dos mil uno ubicado
en la Población de__________,
inscrito en el Registro Público de la
Propiedad del distrito Judicial de
________, bajo la partida número
000, a fojas 80 frente del libro I
tomo 131 agregándose a fojas 350-
356 del Libro 0 volumen 000 el
cual cuenta con __________ m2.
II.- Continua declarando “EL
VENDEDOR” bajo protesta de decir
verdad, que la fracción que se vende
al “COMPRADOR” está
libre de gravamen, así como también
se encuentra libre de cualquier
anotación relativa a declaratoria que
le imponga prohibiciones por usos, y
que está al corriente de sus
contribuciones prediales según consta
en la boleta expedida por el H.
AYUNTAMIENTO DE_______, en la
cuenta con número ---------------------
-------------------------------------------
--------------
III.- “EL VENDEDOR” tiene como
domicilio_________________________.
Expuesto lo anterior los
comparecientes llevan a cabo el
contrato con las siguientes cláusulas:
PRIMERA.- Declaran los
contratantes tener concertado entre
ambos la compraventa del inmueble
descrito en el antecedente anterior,
por lo cual, a través de este
instrumento vienen a formalizarlo al
grado de contrato privado y
comprometiéndose desde hoy a
elevarlo a escritura pública para su
plena validez formal y legal.
SEGUNDA.- Declaran los
contratantes que ambos tienen
capacidad plena para suscribir tanto
este documento como su
correspondiente cuando se convierta
en público, así como para
comprometerse a cumplir legal y
económicamente el presente contrato.
TERCERA.- Declara el comprador
ser de nacionalidad mexicana y ser
capaz sin limitación alguna de
dominio para adquirir en propiedad el
inmueble de este contrato.
CUARTA.- Las medidas y
colindancias serán las siguientes:
AL NORTE : 00 metros
colinda con.
AL SUR : 00 metros
colinda con.
AL ORIENTE : 00 metros
colinda con.
AL PONIENTE : 00 metros
colinda con.
Siendo su área de_______.
QUINTA.- La forma de pago será de
la siguiente manera:
SEXTA.- Ambas partes manifiestan
que por el presente contrato no sufren
lesión o error, ni obtienen
enriquecimientos ilegitimo, por lo que
renuncian a las disposiciones
contenidas en los artículos 1477 y
1480 del Código Civil vigente en el
Estado de Puebla, que a la letra dicen:
Articulo 1477: Habrá lesión en los
contratos cuando la parte que se
adquiere de dos tantos más o la que
enajena recibe el cincuenta por
ciento del precio o estimación del
bien. Articulo 1480. La acción de
nulidad por lesión solo es procedente
en los contratos conmutativos y
prescribe a los dos años, que se
contará desde que se celebre el
contrato.----------------
Para la ejecución del cumplimiento
e interpretación del presente contrato,
las partes se someten a la jurisdicción
de los Tribunales competentes del
Distrito judicial
de__________________, y por lo
tanto renuncian al fuero de cualquier
otro domicilio presente o futuro.-------
--
SÉPTIMA.-Los gastos, impuestos y
honorarios que se causen por motivo
del presente contrato, son por cuenta
de “EL COMPRADOR” ---------------
-----------------------------------
OCTAVA.-En el caso de que la parte
compradora no pagará en tiempo y
forma cualquiera de los pagos
restantes quedara anulado el presente
contrato siendo la responsabilidad de
“EL COMPRADOR” y esté
indemnizará con el ___% (esta
indemnización puede ser de hasta el
100% del monto del contrato) del
importe del costo total de la fracción
de terreno por el concepto de
gastos de administración, ventas y
por las pérdidas causadas a la
“PARTE VENDEDORA”. En el caso
de que quedara un resto a favor de
“EL COMPRADOR” este será
devuelto en el tiempo y forma en que
esté se lo entregara a “EL
VENDEDOR”. En el caso de que “EL
VENDEDOR” cancelará el contrato
devolverá a “EL COMPRADOR” el
importe total de lo que le haya
entregado esté, más el 00% del
importe del costo total de la fracción.
(Esta cláusula es la que se denomina,
de castigo o penal y esta no puede
exceder ni en valor, ni en cuantía a la
obligación principal (Articulo 1843.)
Al respecto, la Suprema Corte ha
establecido, que cuando la clausula
penal es excesiva es nula, pero tan
solo cuando sobrepasa a la obligación
principal.)
NOVENA-. La parte vendedora se
reservara el dominio de la fracción
hasta en tanto no sea cubierto el costo
total del lote.
Habiendo leído el presente contrato
y manifestando ambas partes que lo
aprueban y ratifican en cada una de
sus partes el día ___________y lo
firman (es recomendable que también
se coloquen las huellas digitales, al
lado de las firmas) al calce.
“EL COMPRADOR”
“EL VENDEDOR”
_____________
______________
TESTIGOS

CONTRATO DE
COMPRA-VENTA
En la Legislación Mexicana.
El Código Civil al referirse al
contrato de compra-venta señala que:
"Habrá compraventa cuando uno de los
contratantes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa o de un derecho y
el otro a su vez se obliga a pagar por
ellos un precio cierto y en dinero"
(2248).
"Por regla general, la venta es perfecta
y obligatoria para las partes cuando se
han convenido sobre la cosa y su precio,
aunque la primera no haya sido
entregada, ni el segundo satisfecho"
(2249). (Esto quiere decir que la
propiedad ya es del comprador,
aunque este no lo haya pagado, y lo
que no puede hacer este, es venderlo a
un tercero hasta que te pague).
El principio de consenso que adopta el
código fue tomado del Código Civil
Argentino. Esa definición difiere de la
reglamentación francesa, ya que la
transmisión de la propiedad de una cosa
o de un derecho surte por efecto del
contrato al señalar que la venta es
perfecta y obligatoria cuando las partes
se han puesto de acuerdo en la cosa y en
el precio, aunque la primera no haya
sido entregada ni el segundo satisfecho,
compraventa que queda condicionada al
principio de que nadie puede vender
sino lo que es de su propiedad (2249 y
2269).
Denominación jurídica de las partes.
Los sujetos que intervienen en la
compraventa se denominan vendedor, el
que transmite el dominio de una cosa o
un derecho; y comprador el que paga el
precio cierto y en dinero. Cuando se
refiere a la acción de enajenar en
sentido genérico, se denomina
enajenante y adquiriente.
En relación a la materia que
reglamenta el contrato se clasifica en
compraventa civil y compraventa
mercantil.
En cuanto a la intervención del juez
para hacer efectivo el cumplimiento
forzoso de la obligación, se clasifica en
venta forzosa y venta judicial.
Clasificación del contrato de
compraventa
La compraventa no obedece a reglas
uniformes. En realidad, no hay un
contrato de compraventa, sino contratos
de compraventa, distintos los unos de
los otros. Las diferencias proceden del
objeto de la venta, de la intención de los
contratantes, de los procedimientos
utilizados y también de las modalidades
de las obligaciones del comprador y del
vendedor.
La diferencia de este contrato con el
anterior es de que el comprador, se
convierte en el propietario del bien ya
sea que lo haya pagado o no y en caso
que no se page el precio ofrecido es
necesario, cancelar el contrato con el
acuerdo de ambas partes o hacer una
demanda civil para recuperar la
propiedad, por lo que te recomiendo
que lo uses para comprar y nunca para
vender. Ejemplo de contrato:
C O N T R A T O D E C O M P R
A - V E N T A
CONTRATO DE COMPRAVENTA
QUE CELEBRAN, POR
UNA PARTE __________, A QUIEN
EN LO SUCESIVO EN ESTE ACTO
JURÍDICO SE LE DENOMINARÁ
EL VENDEDOR, Y POR LA OTRA
__________, A QUIEN EN
ADELANTE SE LE IDENTIFICARÁ
COMO El COMPRADOR,
RESPECTIVAMENTE, QUIENES
LIBRE Y VOLUNTARIAMENTE SE
SUJETAN A LOS SIGUIENTES
ANTECEDENTES,
DECLARACIONES Y CLÁUSULAS:
A N T E C E D E N T E S
Por escritura pública No. ______ de
fecha ______ otorgada ante la fe del
Notario Público No. ______ de la
ciudad de ______ Sr. Lic. ______ e
inscrita en el Registro Público de la
Propiedad el día ______ de ______
de ______ en la sección ______,
tomo ______ volumen ______ a fojas
______ No. ______, la hoy parte
vendedora adquirió en propiedad el
inmueble materia de este contrato y
que, según se desprende de este
instrumento público, está marcado con
el No. ______ de las calles de
______, colonia ______, delegación
______, de la ciudad de ______
ocupando una superficie total de
______ m2; teniendo como límites y
colindancias: al nte. con ______ m.
hacia la calle de ______; al sur con
______ m. hacia ______; al ote. con
______ m. con ______ y al pte. con
______ m. con ______.
D E C L A R A C I O N E S
I.- Declaran los contratantes tener
concertado entre ambos la
compraventa del inmueble descrito en
el antecedente anterior, por lo cual, a
través de este instrumento vienen a
formalizarlo al grado de contrato
privado y, comprometiéndose desde
hoy a elevarlo a escritura pública
para su plena validez formal y legal.
II.- Declaran los contratantes que
ambos tienen capacidad plena para
suscribir tanto este documento como
su correspondiente cuando se
convierta en público, así como para
comprometerse a cumplir legal y
económicamente.
III.- Declara el vendedor a) Ser
legítimo y exclusivo propietario del
bien inmueble, objeto indirecto de
este contrato, como consta en el título
escriturado a que se refiere el
antecedente arriba anotado y que lo
acredita como propietario del predio
que hoy transmite en propiedad al
comprador con todo lo que de hecho y
de derecho le corresponde y conforme
a las cláusulas que comprende este
contrato. b) Que dicho inmueble se
encuentra libre de gravámenes así
como al corriente en el pago del
impuesto predial y de los derechos
por el suministro de agua, como queda
demostrado con: 1) Certificado de
gravámenes expedido por el Registro
Público de la Propiedad de la ciudad
de ______, el día ______ de ______
de ______; 2) Las boletas
correspondientes de pago del
impuesto predial y de derechos por
suministro de agua pagadas,
expedidas por la Tesorería del
Distrito Federal (o bien: de esta
ciudad) y 3) Constancia de no adeudo
expedida por la Secretaría de
Finanzas de la propia tesorería. c)
Que el valor catastral base renta del
predio suma la cantidad de (con
número y letra) $ ______ según queda
determinado en cada boleta del
impuesto predial por la propia
tesorería, y el valor comercial
asciende a (con número y letra) $
______ conforme al avalúo formulado
por ______ el día ______ de ______
de ______. d) Estos documentos a que
se refieren los anteriores incisos, los
exhibo en copias fotostáticas,
previamente cotejadas con sus
originales por la compradora, quien
comprueba la autenticidad de los
mismos y manifiesta estar conforme y
que en su oportunidad serán agregados
al apéndice de la escritura
correspondiente.
IV.- Declara el comprador ser de
nacionalidad mexicana y ser capaz sin
limitación alguna de dominio para
adquirir en propiedad el inmueble de
este contrato.
V.- Declaran ambas partes que en
atención al antecedente y
declaraciones expuestas, manifiestan
su conformidad y sujetan su
compromiso a los siguientes términos
y condiciones insertos en las
siguientes:
C L Á U S U L A S
PRIMERA. Las partes convienen en
que el precio total del inmueble será
de (con número y letra) $ ______
mismo que el comprador pagará al
vendedor puntual y cabalmente, en
efectivo en la siguiente forma: a) La
cantidad de (con número y letra) $
______ al momento de la firma de
este contrato, a cuenta del precio, a
entera satisfacción del vendedor,
quien le otorgará el recibo
correspondiente. b) ______ pagos
parciales por la cantidad de (con
número y letra) $ ______ cada uno,
que el comprador entregará al
vendedor a más tardar los días
______ de ______ de ______
respectivamente. c) Una cantidad final
que completa el precio pactado, por la
cantidad de (con número y letra) $
______ al momento de la firma de la
escritura pública de este acto jurídico
en la fecha y lugar que se señala en la
cláusula siguiente.
A partir de la firma del presente
contrato y una vez recibida por parte
del vendedor la suma inicial
convenida en el inciso A de esta
cláusula, las cantidades subsiguientes
aceptadas por el comprador serán
garantizadas, además, en sendos
títulos de crédito suscritos por la
compradora y aceptados cada uno por
un fiador, quien se comprometa a su
pago si el deudor no lo hace y
renunciando, desde hoy, a los
beneficios de orden, excusión y
división que la ley concede.
SEGUNDA. Acuerdan las partes a
recurrir ante el Notario Público No.
______ de la ciudad de ______, Lic.
______ domiciliado en la casa No.
______ de las calles de ______,
colonia ______, delegación ______,
de la ciudad de ______, el día
______ de ______ de ______, fecha
en que se firmará la escritura pública
en que este acto jurídico debe constar,
para lo cual el vendedor habrá de
haber entregado la documentación
necesaria y completa al mencionado o
funcionario y, por su parte el
comprador deberá exhibir y entregar
al vendedor la cantidad pactada para
ese momento en el inciso a) de la
cláusula anterior.
TERCERA. El vendedor se reserva
el derecho de propiedad sobre el
inmueble objeto de este contrato hasta
que el comprador satisfaga puntual y
totalmente el pago del precio
convenido; en consecuencia, el
comprador no podrá en ningún caso
gravar, enajenar o traspasar ningún
derecho derivado de este contrato, ni
celebrar acto jurídico que altere los
efectos del mismo, pues para ello
requerirá, en todo caso e
indispensablemente, el consentimiento
por escrito del vendedor, por lo tanto,
el comprador queda obligado a
responder por la pérdida o
destrucción de la cosa y, por daños y
perjuicios que sufra el inmueble en
cuestión.
CUARTA. Se conviene desde el
momento de la firma de este contrato
que el comprador ya tendrá derecho
de tomar posesión física del inmueble
para su uso normal, el cual declara
que se destinará para ______ y que de
aquí en adelante correrán por su
cuenta y a su cargo todo pago de
derechos e impuesto que genere el
predio. (Esto no es muy recomendado,
pues si no se cumple con los pagos el
comprador se puede amparar y sería
muy difícil sacarlo del terreno o
casa.)
QUINTA. Los contratantes
convienen en que la falta de pago
inicial completo y oportuno, así como
el incumplimiento de pagos
subsecuentes para cubrir el precio
total, dará derecho al vendedor a
rescindir el presente contrato sin
necesidad de declaración judicial,
pudiendo éste disponer libremente del
bien material de este pacto (esto
aunque se coloque en este tipo de
contrato es invalido), (y esto es válido
pero en “La promesa de compraventa”),
(en algunos Estados y sobre
todo en un terreno para construir una
casa o en un inmueble que va a habitar
el comprador la clausula penal es
invalida.) y el comprador no tendrá
derecho a exigir la devolución de las
cantidades que haya entregado, en
tanto que no cubran la pena
convencional que en esta cláusula
acepta para el caso de que cualquiera
de las partes incumpla con lo
estipulado en este pacto a título de
indemnización por los daños y/o
perjuicios que se ocasionen a la parte
que sí haya cumplido con sus
obligaciones, incluyendo el tiempo
que el comprador haya estado en
posesión física del inmueble se le
cobrará, conforme a la ley, como
renta, fijando dicha pena convencional
en la cantidad de (con número y letra)
$ ______. (Si tú vas a comprar trata
de que no se le ponga esta clausula de
penalización, al contrato, previendo
que te atores en los pagos, para esto te
recomiendo hacer tú el contrato, no
dejar que la otra parte redacte el
acuerdo o la puedes pasar muy mal)
SEXTA. Admite el comprador y su
fiador que los documentos, por ellos
suscritos, a que hace referencia la
cláusula primera, inciso C en su
párrafo final devengarán un interés
mensual de ______% en el caso de
que los obligados en ellos incurran en
mora a su pago. Asimismo se
conviene en que los gastos de
escrituración y honorarios que cause
la formalización de este contrato,
estarán a cargo del comprador; no así
el Impuesto sobre la Renta que la
operación origina, será absorbido por
el vendedor.
SÉPTIMA. Admite el vendedor
responsabilizarse por los vicios
ocultos que el bien objeto de este trato
pudiere tener y responder a la
evicción que sufriera el comprador
por un tercero con mejor derecho para
adquirirlo.
OCTAVA. Las partes se someten,
para la interpretación, cumplimiento y
ejecución de este contrato a las leyes
y tribunales competentes en_____,
renunciando de antemano al fuero que
por razón de su domicilio presente o
futuro les podría corresponder.
NOVENA. Para constancia de todo
lo anterior, se extienden tres
originales para las partes y fiador que
suscribe este contrato, ante los
testigos a quienes les consta la
veracidad de lo aquí declarado y,
leído que fue su texto, firman los que
en él intervinieron a los ______ días
del mes de ______ de ______ en la
ciudad de ______.
EL COMPRADOR EL
VENDEDOR
_____________
____________
TESTIGOS
CAPITULO 13
LOS METODOS DEL
ÉXITO.
Para tener éxito, existen métodos que
en todo el libro, te fui mostrando, y la
idea de este capítulo, es hacer una
síntesis de todos estos que son:
1.- Ahorrar del 10% al 50% de
nuestro ingreso mensual y depositarlo
a plazo fijo a uno o dos años, para
invertirlo en bienes raíces. Y ES
NECESARIO SEPARAR EL
AHORRO EN CUANTO LO
RECIBAS, ANTES DE GASTAR ESE
DINERO, (por que si a fin de mes
quieres ahorrar lo que te sobre, será casi
imposible lograrlo, como dice Robert
Kiyosaki “págate a ti mismo primero”).
2.- Ahorrar el dinero, comprando un
bien raíz, comprándolo en preventa, con
descuento y asegurándonos, que este
bien la propiedad.
3.- TENER MÍNIMO DOS
INGRESOS que permitan que uno sirva
para cubrir todos nuestros gastos y el
otro se invierta y que este segundo
ingreso nunca se gaste.
4.- Conseguir inversionistas que
aporten el capital para hacer un proyecto
grande, que nos haga millonario, en el
menor tiempo posible.
5.- Con tus ahorros, construir casas o
departamentos con un valor de venta, no
mayor a los 650 mil pesos, (a los
amigos de otros países, en el
CAPÍTULO 5 COMO SE COMPRA
UNA CASA, les explico cómo obtener
esta información en sus países de
origen).
6.-Despues de acumular el suficiente
capital, hacer un fraccionamiento de
únicamente, lotes de terreno, que son los
que más utilidad dejan, y que menos
trabajo representan.
7.- Investigar y leer todos los
códigos, leyes, reglamentos de
construcción, pago de impuestos, (dé tu
país, o buscar asesoría, de estudiantes
avanzados o de profesores de
universidad, en México las
universidades, en el caso de las leyes
tienen despachos de consultoría
gratuitos, no te recomiendo ir con los
profesionales, pues cobramos caras las
asesorías), si vas a construir leerte los
manuales de construcción, plomería,
electricidad, y nunca confiarte
ciegamente de tu Arquitecto,
Licenciado, Maestro de obras o
albañiles.
8.- Comprar o alquilar un terreno
amplio, cerca de una ciudad principal,
universidad, etc. Y construir un
conjunto de casas o departamentos
para rentar y obtener un flujo de
efectivo que permita tu pronta
jubilación.
9.- Comprar o construir locales
comerciales o industriales para
rentarlos.
10.-Si no tienes capital para invertir,
aparte de ahorrar, vende propiedades
los fines de semana, o en tus días libres
y este dinero, ahórralo y en pocos
años, tendrás un fuerte capital para
invertir.
11.- Existen dos caminos hacia la
riqueza el corto y rápido, y el largo y
lento, en mi experiencia, el camino
corto se convierte en largo, pues como
para la vía rápida se requiere buscar
dinero prestado, o inversionistas esto
puede tomar mucho tiempo y en cambio
en el camino largo tú eres el que le
pone el tiempo y solamente depende
de ti y si puedes intentar los dos hazlo,
pero la vía larga, te permite empezar,
por ejemplo con poco dinero e ir
incrementándolo cada mes,(los chinos,
son un claro ejemplo de esto ellos, a un
con sueldos miserables, ahorran, y
después de cierto tiempo invierten o
ponen un negocio y esto lo hacen en
todas partes del mundo, por esto China
es la segunda potencia mundial y esta
por desplazar a E. U. como primera
potencia, porque los estadunidenses
todo lo que ganan se lo gastan y todo lo
que tienen es a crédito y por eso no
pueden salir del hoyo en el que están) de
manera geométrica y así hasta alcanzar
tu meta, y lo importante de esto es no
gastarse los ahorros, ni las utilidades,
pues de lo contrario vuelves a cero y
con el tiempo cada vez cuesta más
obtener el dinero para invertir y salir de
donde estas.
12.- Trata de que tus gastos tiendan a
cero, (por lo menos mientras te
capitalizas), evita pagar rentas
mensuales, de casa, (compra una casa,
con tu crédito infonavit, o busca
programas del gobierno para adquirir tu
casa, pues pagar renta, es un grave error,
del que te das cuenta, muchos años
después), de televisión por cable, el
pago del internet compártelo con un
vecino, cocina en casa o busca lugares
en los que pagues menos por la comida,
cómprate ropa de buena calidad, en
outlets, para no comprar cada año y ese
dinero ahórralo e inviértelo, y solo
ahorra hasta que puedas invertir, y
crearte, tus flujos de efectivo, pero no
cometas el error de ahorrar así toda la
vida, porque es necesario disfrutar el
tiempo que tengamos la oportunidad
de vivir.
13.- Conéctate a la abundancia
universal, (en el libro el secreto; nos
dicen que cuando algo te lo propones
con un intenso deseo el universo se
alinea para que tu cumplas tus sueños,
yo diría que cuando te empeñas en
lograr una meta tarde o temprano
aparecen las puertas abiertas que no
veías y que cuando defines el que
quieres, aparece el como por arte de
magia y recuerda que nadie consigue el
éxito al primer intento).
14.- La creatividad se logra cuando
dejas de poner límites a tus
pensamientos y a tú imaginación.
15.- Y por ultimo te doy una técnica que
utilizo una Señora para alcanzar su
libertad financiera; Ella tenia una casa
de dos plantas y 4 recamaras, y ella
rento las 4 recamaras a 8 estudiantes,
(dos por recamara), a cada estudiante le
cobro $100.00 dólares y obtuvo en total
$800.00 dólares de renta, ahorro esos
$800.00 dólares, más un poco de su
ingreso como empleada y al mes
guardaba $1000.00 dólares en el banco,
este dinero lo puso a plazo fijo a un año,
al pasar este tiempo, como su casa le
permitía, construir una tercera planta,
ella, logro con ese dinero, construir,
otras 5 recamaras más, para rentar y su
flujo de efectivo alcanzo los $1800.00
dólares mensuales y al ahorrar ese
dinero en 2 años tuvo el dinero
suficiente para comprar otra casa, que
estaba ubicada cerca de alguna
Universidad y repitió el esquema y ya
tenia un flujo de rentas de $3600.00
dólares (aproximadamente, $63000.00
pesos mexicanos). Ella recibía de
sueldo al mes, menos de $500.00
dólares, por lo que pudo dejar de
trabajar y seguir ahorrando para
comprar otra casa de oportunidad y
seguir aumentando, su flujo de efectivo.
Si tú no tienes una casa para rentar,
puedes hacer lo que hizo un Señor que
rentaba casas, para subarrendarlas y a
los propietarios les decía, que el rentaba
la casa para sus sobrinos o parientes
lejanos y así no tenia ningún problema.
Y en el esquema anterior si la renta de
la casa es de $400.00 dólares, al rentar
las habitaciones, se obtiene el doble, y
se pueden ganar $400.00 dólares
mensuales y él logro rentar 4 casas. El
Señor ganaba $1600.00 dólares
mensuales, sin invertir en comprar las
casas, aunque, te recomendaría que con
esas ganancias compraras o construyeras
tus propias casas o departamentos o
locales y así asegurar más los ingresos.

CAPITULO 14
LOS METODOS DEL
FRACASO
Los métodos del fracaso, son tan
importantes como los del éxito pues
estos son círculos viciosos, que nos
alejan del éxito y la riqueza que estamos
buscando y son diferentes de acuerdo a
nuestro nivel socio-económico:
1.- Unas de las principales enseñanzas
de Robert Kiyosaki nos dice que las
clases sociales tienen diferentes formas
en que gastan o invierten su dinero y que
esto es su educación financiera y es lo
que determina la pobreza y la riqueza de
una persona o familia, él divide a la
sociedad en tres:
a).-La clase baja, pobre, o también
llamada proletaria en México y me
atrevo a decir que en toda
Latinoamérica, lo que hace con su
dinero, es que ahorran todo el año y
ese dinero lo tiran en la fiesta del
pueblo, y en la zonas urbanas, en los
festejos de 15 años, bodas, bautizos, ya
sean propios o de sus parientes o amigos
y a veces se gastan toda la herencia, que
recibieron de sus padres, en ser
padrinos y en haber pagado, las fiestas
de otros, y el resultado de todo esto, es
la pobreza, y luego si le sumas el
alcoholismo, te da la pobreza extrema. Y
sé que es muy difícil vencer este círculo,
pues los parientes y “amigos” presionan
a las familias para que se gasten a veces
hasta lo que no tienen.
b).-La clase media, que en México, es
más pobre, que la clase baja pues, por
ejemplo los campesinos son dueños de
su jacal y con la inmigración a Estados
Unidos, se ven en los pueblos casas
grandes y lujosas y sobre todo, no las
deben, como en la ciudad donde la clase
media compra su casa a crédito o paga
renta, y allí se les va el capital, y si
además tiene un carro, televisión, ropa
todo a crédito, prácticamente no tienen
nada, pues el banco, su acreedor, es el
verdadero dueño de todas sus cosas y
si además se tienen tarjetas de crédito,
se hace un círculo vicioso muy difícil de
romper.
c).-La clase alta Mexicana es en su
mayoría extranjera o descendiente de
extranjeros y ellos tienen una visión
totalmente diferente de la vida, y ellos
solo gastan el dinero que obtienen de
sus activos, y todo el dinero que ganan
lo invierten en activos, como los
bienes raíces, por ejemplo ellos
prefieren gastarse el dinero en una casa,
o en un terreno que comprar un auto
nuevo o estar renovando el auto, cada
año, además un dato curioso es que ellos
compran propiedades y nunca las
venden, solo, las alquilan.
Y yo he visto como la clase media
gasta todo lo que tiene en comprar un
auto nuevo que en dos años se va a
devaluar, un 50% de su valor original.
Hace unos años asistí a un curso de
prosperidad y lo que nos decían es que
la pobreza es causada, por trabajar en
lo que no nos gusta y apasiona, pues
cuando el trabajo que haces lo odias es
muy difícil que tengas éxito en el.
LOS SECRETOS DE LA
PROSPERIDAD SON…
1.- No tener deudas.
2.- Organizar: tu vida, tu casa, tu
trabajo, tu empresa, pues el desorden
genera pobreza.
3.- Trabajar en lo que te apasiona, sin
pensar, si deja dinero o no, por que
puedes estar en el empleo mejor pagado,
en el giro empresarial más rentable,
pero si odias lo que haces tarde o
temprano te despedirán o tu empresa
quebrara.
Y yo añadiría, nunca trabajes en
cualquier trabajo, ni en uno que te
paguen muy poco o en un negocio que
no sea rentable, por que lo más valioso
que tenemos es el tiempo y tú puedes
perder, dinero, propiedades, es más,
todas tus cosas y trabajando las puedes
recuperar, pero el tiempo, ya no es
posible, recuperarlo. A demás cuando
tú trabajas en cualquier cosa, estas
perdiendo la oportunidad de encontrar
algo, verdaderamente beneficioso
para ti.
4.- No perder el tiempo, aquí en
México es muy dado a que las personas,
que están en edad de trabajar, se llenan
de un montón de actividades inútiles, y
piensan que por que están muy
ocupados, eso significa que están
prosperando, pero eso no es así, lo
único que están haciendo es correr en el
mismo lugar, como cuando uno se sube a
una caminadora, pues no importa cuanto
corras y cuanto te canses no vas a
avanzar ni un solo paso.

5.- Utilizar todos tus talentos, o dones,

al máximo. Y para un gran ejemplo; La
parábola de los talentos (Mt 25, 14-30).
“Un hombre que se iba al extranjero
llamó a sus siervos y les encomendó su
hacienda: a uno le dio cinco talentos, a
otro dos y a otro uno, a cada cual según
su capacidad; y se ausentó. Enseguida,
el que había recibido cinco talentos se
puso a negociar con ellos y ganó otros
cinco. Igualmente el que había recibido
dos ganó otros dos. En cambio el que
había recibido uno se fue, cavó un hoyo
en tierra y escondió el dinero de su
señor. Al cabo de mucho tiempo, vuelve
el señor de aquellos siervos y ajusta
cuentas con ellos. Llegándose el que
había recibido cinco talentos, presentó
otros cinco, diciendo: Señor, cinco
talentos me entregaste; aquí tienes otros
cinco que he ganado. Su señor le dijo:
¡Bien, siervo bueno y fiel!; en lo poco
has sido fiel, al frente de lo mucho te
pondré; entra en el gozo de tu señor.
Llegándose también el de los dos
talentos dijo: Señor, dos talentos me
entregaste; aquí tienes otros dos que he
ganado. Su señor le dijo: ¡Bien, siervo
bueno y fiel!; en lo poco has sido fiel, al
frente de lo mucho te pondré; entra en el
gozo de tu señor. Llegándose también el
que había recibido un talento dijo:
Señor, sé que eres un hombre duro, que
cosechas donde no sembraste y recoges
donde no esparciste. Por eso me dio
miedo, y fui y escondí en tierra tu
talento. Mira, aquí tienes lo que es tuyo.
Mas su señor le respondió: Siervo malo
y perezoso, sabías que yo cosecho
donde no sembré y recojo donde no
esparcí; debías, pues, haber entregado
mi dinero a los banqueros, y así, al
volver yo, habría cobrado lo mío con
los intereses. Quitadle, por tanto, su
talento y dádselo al que tiene los diez
talentos. Porque a todo el que tiene, se
le dará y le sobrará; pero al que no
tiene, aun lo que tiene se le quitará. Y a
ese siervo inútil, echadle a las tinieblas
de fuera. Allí será el llanto y el rechinar
de dientes”.
Y vaya que es verdad que el que no
utiliza sus talentos esta condenado a la
pobreza.
6.- Aplicar todos los consejos y
recomendaciones que te hice en este
libro.
DEFINICION DE LO QUE
ES LA LIBERTAD
FINANCIERA
La libertad financiera es.- Cuando tú
tienes la capacidad de generar un
ingreso pasivo, sin tener que trabajar
directamente en el y que este ingreso sea
lo suficientemente grande, para vivir
muy bien, y además que te permita
invertir, un ejemplo, de esto seria él que
produjo y vendió una película y que
después de que el trabajo esta
terminado, sigue recibiendo regalías de
la venta o de la renta de ese film, o un
compositor que hizo una canción
famosa, o actualmente, como los
negocios web, en donde te cobran una
mensualidad, por darte un contenido o
servicio especial, y el caso es buscar
algo que podamos hacer, que nos motive
a trabajar, con mucha pasión.
En su libro “CAMPOS DE
DIAMANTES”, NELSON J.
ASTEGHER nos dice que en todas
partes, en todos los trabajos en todas las
empresas, existen campos de diamantes,
listos a que lleguen hombres y mujeres,
que tengan el valor de cosecharlos, que
tengan la capacidad de ver lo que otros
no ven, y te recomiendo que tú, seas uno
de ellos.
Y POR ULTIMO TE QUIERO,
PEDIR, QUE REFLEXIONES; QUE
NI, LA CRISIS, NI, EL
DESEMPLEO, NI, LA
COMPETENCIA, NI, LA
ENFERMEDAD, NI NADIE, PUEDE
DETENERTE, PARA QUE TÚ,
LOGRES, EL GRAN ÉXITO, QUE
TE PROPONGAS. LA UNICA
PERSONA, QUE PUEDE
DETENERTE ¡ERES TÚ
MISMO!

B I B L I O G R A
F I A
He colocado solo 50 libros, por ser los
mejores que utilice en la realización de
este libro, a su vez los que de a mi
particular punto de vista, aportaron
ideas que pude realizar, y aunque no
estoy totalmente convencido con algunos
autores, será decisión tuya si aplicas
alguno de sus conceptos. En este libro
solo expuse las técnicas y métodos
probados por mi o que vi que otros
realizaban exitosamente.