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doc Autor: MOLINARIAS

UNIDAD Nº 13 - PROPIEDAD HORIZONTAL.

A-Generalidades:
I.-1-Concepto: a- Es el DR de propiedad de una cosa, consistente en una unidad funcional de un inmueble: - proyectada en forma
exclusiva- sobre un sector privativo del titular, pero “condicionado”: por las demás unidades exclusivas, y las partes comunes destinadas a
hacer posibles el uso y goce de la referida unidad. Musto, es un DR Autónomo.

b- es el DR consistente según el Art. 1º de la ley de ph: Los “distintos pisos” de un edificio o “distintos departamentos” de un mismo
piso o de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común,
podrán pertenecer a propietarios distintos... Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.

II.- HISTORIA. Antecedentes históricos.

1.- remotamente puede señalarse la convivencia del hombre primitivo en las cavernas.
2-Roma: no existe una regulación específica, además se aplicaba el principio “superficie solo cedit”, por ello se resistía a aceptar la
división horizontal de la propiedad.
3-D. Germánico: la admite, durante el medioevo en las” fortalezas feudales.”
4-Francia: las costumbres francesas la permitieron por pisos, y aún por habitaciones. Se generalizó un contrato de albergue que tomó
la forma de un arrendamiento de tipo enfitéutico, luego se reconoció al albergatario como dueño, a partir de la Revolución Francesa de 1789.
5- Argentina: nuestro Código no reguló la ph, mas aún la Prohibió expresamente en el art. “2617”. En 1948 se sanciona la ley 13512, y se
procede a reglamentarla por medio del decreto 18734.

III.- Importancia: debido a la concentración urbana creciente, se impuso como una necesidad impostergable.
1.- Ventajas: propende a ámbitos de seguridad, de ahorro en gastos y tiempo en relación a la cercanía de los conglomerados urbanos,
facilidades de limpieza, cloacas, etc.
2- jurídico Destino: en el principio fue vivienda, luego su aplicación se diversificó en: oficinas, locales, galerías, depósitos, cocheras (sea
como accesorios o con independencia funcional).
3-Económico: la estandarización facilita la producción en serie. Simplifica cálculos, disminuye costos y especializa al obrero. Además,
permite distribuir el elevado costo de los terrenos entre los propietarios.
4-Social: crea un estilo de vida particular, que más de las veces raya con la indeferencia y el aislamiento.

IV. Naturaleza Jurídica: Ensayos. Las dos tesis más difundidas son 2 dos:
1- concepción mixta: hay una combinación de dos DR: un Dominio sobre la parte exclusiva, y un condominio de indivisión forzosa
sobre las partes comunes: Los 2 dos derechos, se encuentran "indisolublemente unidos" en una relación de principal (el dominio) a accesorio
(el condominio de indivisión forzosa), como resulta del art. 3 de la ley.

2-“DR Autónomo”: Partiendo del sistema del numerus clausus, si la nueva situación no encaja en las antiguas figuras del código, hay
por lo tanto un “nuevo DR”, creado consecuentemente por una ley especifica conforme el articulo 2502, "figura sui generis en la cual se “pero
la normativa que regula las partes exclusivas tiene fuertes restricciones legales que hacen ver en este derecho una figura de naturaleza especial,
con características propias que lo separan y diferencian de los demás". Opinión de Cátedra. Musto.

V.- REGIMEN LEGAL.

1. Objeto (inmuebles)
a.- Parte Exclusiva: Art. 1º. Las unidades exclusivas: pisos o departamentos, deben:
i- ser Independientes: que se basten a si misma s/ el destino (ej, en los locales de venta, la cocina no es indispensable, lo es en el
destino vivienda). ii- tener Salida A La Vía Pública: directa o por un pasaje común, suficiente para permitir el acceso de personas y cosas, s/ el
destino. iii- pueden pertenecer en condominio a varios sujetos.

b.- DECRETO ACUERDO nº 30 op san juan:

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-i-Unidad de Dominio Exclusivo: conjunto de las partes de un edificio, conforme el art 1 de la ley de ph pueda ser propiedad de una
persona física o jurídica. -compuesta por: -- una UF solamente o --una UF y varias UC y---no solo con UC.

ii-Con junto de ambientes “comunicados entre si”:

-Unidad Funcional: ambiente necesario para el desarrollo de las actividades compatibles con el destino del edificio, según el plano de
la obra. Vgr: en destino vivienda, sería “el baño”.
-Unidad Complementaria: complementan a una uf, y cuando existen están unidas forzosamente a ellas. Vgr: “azotea”.

iii-Polígono: cada conjunto de superficie cubierta, semicubierta y descubierta unidas entre si y de una misma planta.
S.Cubierta: cerrada por el contorno y por el techo.
S Semi-cubierta: falta algún contorno o teniéndolos no cierra en su totalidad.
S Descubierta: carecen de techo.
Cada u.f. podrá estar compuesta por varios polígonos unidos.

iv- Superficie superpuesta: proyección horizontal del polígono superior en la zona de penetración, vgr: entrepisos, escaleras .
-Espacios libres exteriores: espacio sobrante existente entre el frente del edificio y la linea limite del terreno sobre la calle. Son De
dominio común forzoso.
-Patios exteriores: dan sobre la línea del frente del terreno. Son De dominio común o exclusivo según el caso.
-Tubos: aberturas al exterior con remate superior de protección.
-Pozos: idem sin remate superior de protección.

b.- PARTES COMUNES: Son las cosas o partes que: 1) constituyen sustento o estructura del edificio; 2) facilitan el uso de las
unidades; o 3) otorgan mayor confort o comodidad. -TERRENO: es el lote sobre el que está asentado el edificio, aunque existan sobrantes en
los que no haya edificación, y aunque algunos de esos sobrantes sean destinados a uso exclusivo de una o varias unidades (ej., patios de la
planta baja). -CIMIENTOS: parte del edificio que penetrando al subsuelo, sirve de fundamento al edificio. -MUROS MAESTROS: las
columnas, vigas, etc., que constituyen el esqueleto, la estructura del edificio. Los muros exteriores son comunes, pero la cara interna es de uso
exclusivo de las unidades. -TECHOS: cobertura del último piso o de las parcialidades que no tengan otra protección hacia el espacio. Puede
ser que se utilice como azotea o terraza u otros fines. [En caso de edificaciones de una sola planta, no se justifica la calidad de común].
-PATIOS SOLARES: sectores contiguos al edificio, limitados con verjas o tapias, que tienen la finalidad de asegurar aire y luz a las ventanas y
a los balcones (internos o externos). -PORTICOS, GALERIAS Y VESTIBULOS COMUNES: tienen la finalidad de dar acceso hacia la vía
pública, o comunicar con otros espacios de uso común. [No comprende aquellos que son interiores o pertenecen al propietario del
departamento o piso] -ESCALERAS: cuando tienen el destino de acceso a los departamentos, a los servicios o a las azoteas comunes
(comprende los rellanos de descansos). -JARDINES: pueden estar extendidos más allá de los patios solares. -LOCALES PARA
ALOJAMIENTO DEL PORTERO Y PORTERIA: el consorcio se liga al portero por un contrato de trabajo, que consagra generalmente la
obligación de proveerle vivienda adecuada. -TABIQUES o muros divisorios de departamentos: son comunes del edificio, y no sólo de los
propietarios continuos. -ASCENSORES, MONTACARGAS, INCINERADORES DE RESIDUOS (y en general todos los artefactos e
instalaciones existentes para servicios de beneficio común). -SÓTANOS Y AZOTEAS: salvo convención en contrario. -LOCALES E
INSTALACIONES DE SERV. CENTRALES (como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.): comprende el espacio físico donde
está ubicado el equipo y las redes de distribución.

c- Posibilidades De Conversión: las cosas que no son esencialmente comunes o exclusivas, pueden cambiar su condición si se dan las mayorías
necesarias y la conformidad del propietario afectado. --de parte común en privativa: requiere la unanimidad de los miembros del consorcio.---
de cosa privativa en común: puede ser total o parcial, y comprender el d´ sobre la cosa, o que comprenda sólo el uso o destino. [El reglamento
debe ser lo más preciso posible]

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B-I- AFECTACION AL REGIMEN:

1.- a- - Requisitos e Instrumentos a presentar: i-Titulo del inmueble en escritura pública. ii- Mensura del inmueble aprobada.- iii-
plano de subdivisión o Mensura interna de ph. –iv- Certificado final de obra otorgado por planeamiento.-v- Reglamento de copropiedad en
escritura publica. – v- solicitud e inscripción en el registro de la propiedad.

b- se puede afectar parcialmente un edificio a ph, con los pisos concluidos.

2. Modos de adquisición o constitución: a. tradición; b. sucesión en los derechos del propietario; c-prescripción; d. por voluntad
unilateral –inscripción registral- (ej., un propietario de un edificio constituye la ph para disponer de cada unidad por separado). e. partición en
especie de un condominio o comunidad hereditaria.

II. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN.

1. Naturaleza: -a-``es el acto fundacional en la ph, estatuto que regla los derechos de los copropietarios, tiene naturaleza contractual,
sin importar que la ley establezca cláusulas imperativas, pues ello es común en todos los contratos constitutivos de DR.´´ -b-redactado por el
propietario de todo el edificio: es un contrato de adhesión. -c- en la Ph originada en una partición: si no hay unanimidad en la redacción, el juez
podrá ordenar la redacción por un perito; si hay impugnaciones, las resolverá el juez.

2. la ley señala: Art. 9º: ``al constituirse el consorcio de propietarios, debe acordar y redactarse un reglamento de copropiedad y
administración, por acto de escritura pública inscripta en el Reg. Propiedad. Sólo podrá modificarse por resolución de una mayoría no menor
de 2/3 (por escritura e inscripta).´´ a-Unanimidad: no puede establecerse unanimidad para la modificación; b-Dº Adquiridos son individuales
de los consorcistas: no pueden ser afectados por la modificación del reglamento. c- Revisión Judicial: procede cuando existen cláusulas
abusivas, arbitrarias, contrarias al espíritu de la ley, o no hay acuerdo en la interpretación.

3-CONTENIDO: Debe proveer obligatoriamente a:

-a- Designación de un administrador de las cosas comunes, recaudación y empleo de fondos. Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio y despedirlo; --b- Bases de Remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el
reemplazante por acto de escritura pública; -c--Forma y proporción de la Contribución a las expensas comunes;-d--Forma de convocar la
reunión de propietarios, quien presidirá la reunión, mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no
tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
Otras exigencias (Dec. Reg. 18.734/49): a. Especificación de las partes de propiedad exclusiva; b. Enumeración de las cosas
comunes, y uso de ellas y de los servicios comunes; c. Destino de las diferentes partes del inmueble; d. Certificante de las copias de las actas y
constancias de deuda; e. Constitución de domicilio de los titulares.

4. Cláusulas de estilo: a) Fondo de Reserva: destinado a cubrir gastos imprevistos; b) Consejo de Administración: integrado por miembros del
consorcio (asesora al administrador, facilita la labor de la asamblea, examinar las rendición de cuentas, etc.); c) Procedimiento ejecutivo: para
el cobro de las expensas en caso de incumplimiento y la forma de actualización (algunos códigos procesales establecen la vía ejecutiva).

C.- CONSORCIO DE LOS PROPIETARIOS.

I.- Concepto: ``Es el Ente formado por todos los propietarios de las unidades de un edificio.´´ No se debe confundir el consorcio (que es el
ente), con la reunión de estos propietarios en la asamblea, que es el órgano básico del consorcio.

II.- Naturaleza Jurídica:

a- se acepta su personalidad jurídica: con capacidad limitada, s/ los fines de creación. b-Otros le niegan personalidad: los únicos sujetos de
derecho son los propietarios, ley habla de “representante de los propietarios o condóminos”, y los propietarios son condóminos (en c.c. el
condominio carece de personalidad).

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Órganos Del Consorcio:

III. Administrador (órgano ejecutivo del consorcio).
1- a- es el representante necesario del consorcio de propietarios (mandatario legal), y puede ser cualquier persona capaz (sea
copropietario o 3º; física o jurídica) b-Su designación debe estar obligatoriamente en el reglamento [La designación se efectúa al redactar el
reglamento].c- el reglamento debe determinar las bases de la remuneración y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el
reemplazante por acto de escritura pública; (…) [el acto de reemplazo debería también inscribirse, aunque se discute si la remoción implica
modificación del reglamento].

2. Funciones-Administrar las cosas de aprovechamiento común; -Provee a la recaudación y empleo de los fondos necesarios. -Elegir
al personal de servicio de la casa y despedirlo (orden, vigilancia, control y disciplina, remuneración). -Representar al consorcio ante las
autoridades administrativas. -Convocar a las asambleas, citar a los propietarios en sus domicilios constituidos y comunicar las decisiones
tomadas en ellas a los que estuvieron ausentes. -Llevar los libros del consorcio, libro de actas que hará rubricar (en el registro de la propiedad)
y expedir copias certificadas de las actas a pedido de cualquiera de los propietarios. -Expedir certificaciones de deudas por expensas, a pedido
de escribano, de las unidades que hayan de ser transferidas, siempre que el consorcio no haya autorizado a otra persona a ese fin. -Rendir
cuenta documentada de su gestión con la periodicidad que determine el reglamento o, en su defecto, cuando lo exija la asamblea. - Asegurar el
edificio contra incendio.

3. Representación en “juicio” del consorcio: esta facultad no compete al administrador como facultad natural del órgano.

4- a-Reemplazo: -i) Para quienes con el reemplazo se reforma el reglamento, se necesitará la mayoría estipulada en el mismo para ello; ii) Para
quienes no se reforma el reglamento, hay que cumplir los requisitos de la designación ( unanimidad). –b-Remoción: cuando el reglamento no
expresa causales de remoción, ésta puede producirse aun sin causa, s/ reglas del mandato. Si no se logra la mayoría requerida –mayoría
absoluta-, puede pedirse la remoción judicial.

IV. ASAMBLEAS: 1.-concepto: Es el órgano deliberativo del consorcio, compuesto por todos los copropietarios citados en la forma que
determine el reglamento. Es la autoridad máxima y tiene poder residual (todo lo no atribuido a otro órgano).
2. Clases: a) Ordinarias: se reúnen periódicamente para tratar problemas rutinarios sobre el consorcio; b) Extraordinarias: presuponen
un motivo especial –ej., modificación del reglamento- o de tratamiento urgente.
3. Convocatoria: art. 3º inc. 8º Dec. Reg.:
a- Citación: en el domicilio constituido o en las unidades respectivas para los ocupantes. Debe designar el carácter de la asamblea y
contener el orden del día, no pudiendo tratar temas no insertos en el temario so pena de nulidad (por los que no concurrieron o se opusieron).
b. Iniciativa: pude ser del administrador o de los propietarios.
c. Resolución Judicial. Art. 10º: (…) Cuando no fuere posible lograr la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que
convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes, se resuelve en forma
sumarísima, con una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

4. Funcionamiento: será el día, hora y lugar especificado. Quien presida deberá comprobar la asistencia de los miembros, o sus
representantes. Quórum: es fijado en el reglamento, y no puede ser menor al que exige la ley. Computo: según el reglamento (por unidades o
por valores) y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto [Cómputo del valor: es el fijado como proporción de cada unidad
con relación al del edificio]

5. Régimen de Mayorías: a- Unanimidad: Para hipotecar el terreno del edificio; para elevar nuevos pisos o hacer obras que afecten
el inmueble; Venta de cosas comunes o constitución de DR sobre el edificio; etc. -b- 2/3 O Más: para modificar el reglamento. -c- Mayoría
Absoluta: los asuntos de interés común no comprendidos en las atribuciones conferidas al administrador, son resueltos por mayoría de votos
(más de la mitad de los votos de los integrantes del consorcio).

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6. Nulidad de la asamblea: principios generales, por irregularidades en la convocatoria, falta del quórum indispensable, ect.

D) DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.

I. Sobre partes Propias: 1- ``Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento, y puede sin necesidad de consentimiento de los
demás, enajenarlos o constituir d´ reales o personales sobre el mismo.´´
2- Limitaciones: a. Realizar innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes; b.
Cambiar la forma externa del frente, decorar las paredes. c. Destinar a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, o a fines distintos a los
previstos en el reglamento; d. Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos; e. Ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. f. elevar nuevos pisos o realizar
construcciones sin el consentimiento de los otros propietarios; g. hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etc.

3- Obligaciones: a-Atender los gastos de conservación y reparación de su propio piso; b-Pagar impuestos, tasas y contribuciones de mejoras.

II. Sobre partes comunes: 1- El propietario es condómino de las partes comunes, en relación al valor de su parte exclusiva [dicho valor se fija
por acuerdo de partes, o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal].
a-Los d´ de cada propietario son inseparables el dominio, uso y goce de su unidad. En la disposición de su unidad se comprenden
esos d´, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente de la unidad a que accedan.
b- partes comunes: cada propietario podrá usarlas conforme a su destino, sin perjudicar el derecho de los demás [el uso no es
proporcional al valor del piso]. De todas formas, siempre hay que estar a lo que disponga el reglamento.

III. Cargas comunes a todos : Art. 8:

1-las Expensas de administración y reparación de los bienes comunes, en proporción al valor de sus unidades, salvo convención en
contrario, [Expensas de administración: iluminación, ascensores, limpieza, sueldos, etc.

2- las Primas de seguro del edificio común. Las expensas por Innovaciones para el mejoramiento, o uso y goce más cómodo, o mayor
renta. Innovaciones dañosas: contrarias al reglamento o a la ley, perjudiciales para la seguridad, pueden ser reclamadas ante el juez, y resuelta
por el interdicto de Obra Nueva; la resolución de la mayoría no será suspendida sin expresa resolución judicial.

3- Reparaciones. Reembolso: a-reparación normal, en ausencia del administrador y sin oposición de los demás, previamente
advertidos, puede realizarlas con derecho a ser reembolsados.
b- reparaciones indispensables y urgentes, tiene reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse
restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

4-a-Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por: renuncia del uso y goce de los bienes o servicios
comunes, ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. b-¿Quién cobra las expensas? 1) Si los gastos los hizo el consorcio: el
consorcio es titular del crédito, y cobra el administrador; 2) Si los gastos los hizo un copropietario: éste es quien es titular del crédito y quien
tiene d´ de reembolso.

6-Garantías para cobrar las expensas:

-Via Ejecutiva: s/ el Cód. Procesal (pues son necesarias con urgencia para el funcionamiento del consorcio);
a- Responsabilidad: los propietarios responden con todo su patrimonio por las expensas devengadas; por las deudas del propietario anterior, se
responde hasta el valor de su unidad funcional.
b- Prohibición de Abandono: de la parte propia o común, con el fin de no pagar expensas.
c- D´ Retención: Dº del consorcio sobre el departamento del propietario que no pague expensas.
d- Privilegio: el crédito del consorcio contra el propietario que no pagó las expensas comunes goza del privilegio especial que tiene el
“conservador de la cosa”, siendo su crédito preferente sobre otros créditos.

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7-EXTINCION: Entre los modos en general están: la enajenación, la transmisión judicial y el abandono. La prescripción adquisitiva también
extingue el dominio horizontal del titular.
Entre los modos especifico:
a-Destrucción.
i- Total: cuando supera las 2/3 del valor del la cosa, “cualquier” propietario puede pedir la Venta del terreno y los materiales. Se
extingue el sistema (de ph), por falta de idoneidad en el objeto, sustituyéndose por un condominio sobre el terreno y los restos de la
construcción y escombros.
ii- Parcial: si no supera el valor de 2/3; la Mayoría puede requerir la Reconstruir el edificio, si la minoría se niega, la mayoría tiene
dº a adquirirla según valuación judicial, por lo que no se configura un supuesto de extinción.
iii-La fijación del valor debe hacerse por peritos, considerando el valor del edificio en su totalidad antes de la destrucción y
comparándolo con el valor del edificio después, descontándose el precio del terreno.

b- Vetustez: i- La ley determina una mayoría específica no sólo respecto a la proporción (física) sino también a la forma del cómputo (por
valor). ii- la mayoría No puede obligar a la Reconstrucción.
iii- Si se resuelve Demoler, y la minoría se niega, la mayoría tiene dº a adquirirla según valuación judicial.

c- Des-afectación: ``La desafectación del régimen de ph se hace por resolución unánime de todos los propietarios, sea para enajenarlo en
bloque o para demolerlo aunque no se den los extremos de destrucción o vetustez.´´ La desafectación puede efectuarse por el adquirente de
todas las unidades. Mientras la desafectación no suceda, el régimen continúa, lo que se evidencia en la facultad del propietario de vender
nuevamente las unidades e implica la subsistencia del sistema.

E- PREHORIZONTALIDAD.
I.- La prehorizontalidad (ley 19.724): refleja el estado en que se proyecta construir, se construye o se ha construido un edificio con el fin de
someterlo al régimen de ph. La ley de ph tiene un aspecto estático, dando por sentado la existencia del edificio. No contempla las normas que
se refieren a los pasos previos al sometimiento al régimen, no se ocupan tampoco de la posibilidad de constituirlo antes de que el edificio esté
terminado, en proyecto o en construcción, ni prevén la posibilidad de que las unidades se libren al comercio inmobiliario antes de ser
habilitadas.
Es el DR que consiste segun ley 19.724, establece: “Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno
destinado a construir un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de PH, debe hacer constar, en
escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen”.

II.-Requisitos para la afectación:

a. i- Copia de Título de dominio en escritura publica del inmueble.-ii Plano de Mensura debidamente aprobado del inmueble.
b. -i- Copia de plano de Proyecto de Obra aprobado por Planeamiento —ii- Proyecto de Plano de Subdivisión parcelario firmado por
profesional con título habilitante.
c. -i- “Proyecto” de Reglamento de Copropiedad y administración--
d. - Anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble, debiendo constar esto en los certificados que este órgano expida.

2- Recaudos De La Escritura De Afectación:

a- art. 1 fin: enajenar las unidades, a título oneroso y bajo el régimen de la PH.
b-- la manifestación de voluntad, claramente expresada, -Estado de ocupación del inmueble.- Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o
contribuciones de cualquier índole a la fecha del otorgamiento
c- condicionamiento de la transferencia, en plazo no mayor de un año, y en número de unidades no mayor al 50%..

3- Efectos De La Afectación:
`a-`inhibir al propietario para disponer del inmueble, o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la ley, salvo que se produzca la
retracción o desafectación del bien.´´ b`-El propietario puede enajenar total o parcialmente el inmueble a terceros, pero ello no afectará los

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derechos de los adquirentes con boleto inscripto: -Enajenación Total: el nuevo propietario recibe un dominio afectado, y está obligado a seguir
cumpliendo con todas las responsabilidades que asumió su antecesor. - Enajenación Parcial: sólo es posible sobre parte indivisa, no sobre parte
material del terreno. Surge un condominio entre el anterior propietario y el adquirente que, mientras perdure el régimen, será de indivisión
forzosa.

4- Naturaleza jurídica: DR autónomo de “transición”, de creación unilateral. Dominio imperfecto.

5- Publicidad y Deber de Información: se impone al propietario el deber de hacer constar: su registración, número del registro notarial y fecha
de registración: a- en un cartel que debe permanecer en la obra. b- en toda oferta o invitación que se efectúe a terceros para adquirir unidades.
c- en los contratos que se celebren a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.

6- Registración de los CONTRATOS privados en registro de la propiedad inmobiliario.

a. Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de
no ser oponibles a terceros.
b. La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato
debidamente registrado.

III- Vicisitudes:
1- Retractación: se debió reservar el derecho al afectarse el inmueble en la escritura, condicionando la transferencia de las unidades a la venta:
no mas 50 %, y en un plazo no mayor a 1º año. Se hace mediante escritura publica, dentro de los 10 días de expirado el plazo.

2-Des-afectación: no es necesario la reserva, se hace mediante pedido judicial. Se deben cumplir las causas previstas en la ley 19.724:
a· --Transcurridos 6 meses de la registración sin haber enajenado unidades.
b·--Transcurridos 6 meses de la registración, rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados.
c·--Transcurrido 1º año de registración, y la obra no se inicio o se paralizo sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa
causa.

3-Transición a la Propiedad Horizontal: cuando la obra se termina, y aunque no medie tradición de las unidades, el propietario debe convocar a
los adquirentes con contratos registrados a una asamblea que se celebrará dentro de los 30 días de la terminación. Esta fecha se fijará
normalmente con la habilitación final otorgada por la autoridad municipal competente. En la asamblea se deberá designar un administrador
provisorio. La asamblea presupone el funcionamiento de un pre-consorcio, el cual se atendrá a las normas del proyecto de reglamento hasta
tanto funcione el consorcio de propietarios.