Derechos reales.

¿Qué es un derecho real? Es el poder jurídico de estructura legal que se ejerce directamente sobre su
objeto en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia y las demás
previstas en este código.
Diferencia entre la definición nueva y la vieja:La definición no varía, el código nuevo es un código dirigido a
todas las personas en general, en cambio, el código anterior era un código dirigido a abogados y juristas. La
desventaja del nuevo código, es que al estar destinado a gente común hay cuestiones que están muy en el aire.
( se puede dar lugar a mal interpretación)
Objeto: Bienes y cosas. Primer reforma: en el código actual, es el todo(bienes y cosas completa), en el
nuevo código, se introduce la persecución de la parte indivisa, es decir, con esta parte indivisa uno puede
ejercer derechos que antes nadie los tenía en cuenta. Por ej. Con el nuevo código si sos propietario del 30 % del
condominio podes negociar, podes transferirlo, podes hacer lo que quieres.
Estructura: No cambia con el nuevo código.La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley,o sea, toda lo que tenga que ver con derechos reales está establecido por la ley.Ej.
Un hipoteca se debe realizar con determinadas personas, en determinado lugar, por escritura pública, etc.
(esta todo establecido por la ley)
Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.(Antes se
suponía la nulidad y vos la tenías que pedir, por ej. Ir por la nulidad del acto jurídico, el nuevo código ya lo
supone directamente nulo). El único cambio es que la nulidad aparece de forma explícita en el nuevo código.

Convalidación: Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere

posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
Es como convalidar el vicio (darle validez), es lo mismo que la nulidad relativa (se puede subsanar).

Perfección y preferencia: El derecho real atribuye a su titular la

facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a
otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidadposteriormente.(El derecho de preferencia deja
que yo(titular) retome la cosa antes que aquel reclame la cosa porque tengo más derecho que aquel).

Enumeración de derechos reales: Son derechos reales en este Código:

a. el dominio; h. el usufructo;
b. el condominio; i. el uso;
c. la propiedad horizontal; j. la habitación;
d. los conjuntos inmobiliarios; k. la servidumbre;
e. el tiempo compartido; l. la hipoteca;
f. el cementerio privado; m. la anticresis;
g. la superficie; n. la prenda.
Tenencia y posesión no son derechos reales (depende que facultades tenes vos sobre la cosa lo que se
asemeja más a propiedad, a posesión o la tenencia)
 Derechos reales sobre cosa propia o ajena: Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia:
el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios(country), el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos
reales recaen sobre cosa ajena.

A que apunta la profesora (24:00): Que son los derechos reales? Cuales hoy están permitidos? Cuáles son los
sobre cosa propia? Cuales son sobre cosa ajena ¿?Definición de cada uno y listo.Comparación con los derechos
personales.
Adquisicion, transmision, extincion y oponibilidad.

Título y modossuficientes: La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de título y modo suficientes.(El título es el papel (documento) del objeto, el modo suficiente es la
entrega del objeto)
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidaspor la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen
por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico
pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

¿Qué pasa con aquellas personas que poseen el título pero no la cosa?
Anteriormente con un boleto de compra-venta no hacías nada, porque para tener un derecho real
tenías que tener título y modo. Con la reforma del nuevo código, aquellas personas que solo poseen un boleto-
compraventa (titulo), quedan contempladas por el derecho.
Que pasa con las personas que no hicieron la trasferencia del auto?
Suponemos que una persona adquiere un auto y realiza la compra por medio de un boleto de compra-venta
(titulo), pero sin transferencia, esta persona va a tener el derecho de reclamar ante cualquier inconveniente
(por ej. Robo de del auto) como si él fuese el propietario. El nuevo código da mejor posicionamiento a las
personas que solo tengan el boleto de compra-venta de la cosa.

Posesión y tenencia.
Posesión: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra (representante), ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Por ej. Vivo en una casa, y aparento ser el dueño frente a terceros, me comporto como titular de la casa.

Tenencia: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
La tenencia no tiene ánimo de dominarse de la cosa.

TENENCIA Y POSESIÓN NO SON DERECHOS REALES.

Dominio.
Dominio perfecto:El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar
y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
No cambia en comparación con el código actual. El dominio de una cosa es exclusivo, es decir, solo la persona
que es titular de la cosa puede poseer el mismo.
Condominio.
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas
y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales,
excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

Propiedad horizontal.
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su
titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible (no se puede separar).
En el código actual estaba fuera del código civil, en cambio, el nuevo código civil y comercial contempla la
propiedad horizontal.

Conjuntos inmobiliarios.
Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
En el código actual, los conjuntos inmobiliarios, se encuentran regulados por leyes provincial y local. Con la
reforma, se regulan bajo el nuevo código siendo un derecho real.

Cementerio privado.
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación
de restos humanos.
En el código actual, los cementerios privados, se encuentran regulados por leyes provincial y local. . Con la
reforma, se regulan bajo el nuevo código siendo un derecho real.

Tiempo compartido.
Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y
por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino.
En el código actual, el tiempo compartido, se regulan con la Ley de sistemas turísticos de tiempo compartido
(estaban regulados en una ley aparte). Con la reforma, se regulan bajo el nuevo código siendo un derecho real.

Superficie.
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno,
que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar
o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y
dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
En el código actual, se lo llama derecho de superficie forestal. En el nuevo código, se incorpora como derecho
real y pasa a llamarse superficie, pero el concepto sigue siendo el mismo.
El derecho de superficie, es un derecho realtemporario, sobre un inmueble ajeno y quien posee este
derechoadquiere capacidad para obtener frutos.
Usufructo.
Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si
se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba (hacer perder valor). (Va en el parcial)
Por ej. Si se alquila una casa, y se pone un bar, se está alterando la sustancia.

Objeto:El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos:
a. una cosa no fungible(no se consume con el uso);
b. un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c. una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d. el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
El nuevo código agrega la parte indivisa.

Uso.
El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la
extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la
extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana. Es similar al usufructo, pero se le
resta el derecho del fructo: (uso = usufructo – fructo). Ej: tengo el derecho a usar un auto pero no puedo
usarlo como taxi.

Habitación.

La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material
de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona
humana.

Limitaciones: La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.

Impuestos, contribuciones y reparaciones: Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que
se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la
parte de la casa que ocupa.

Servidumbre.

La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del
inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero
recreo.

Hipoteca.

La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que
continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

Lo nuevo es que puede haber hipoteca sobre parte indivisa.

 Legitimación: Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

Forma del contrato constitutivo: La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa
disposición legal en contrario.

Anticresis.

La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya
posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los
frutos para imputarlos a una deuda.

Es el derecho real en garantía en virtud del cual una persona llamada deudor, entrega el bien a la persona
llamada acreedor (ej. banco), en el caso de que el deudor no pague la deuda, el acreedor (banco) explote el
inmueble del deudor.

Legitimación: Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, superficie y usufructo. - Derechos del acreedor: El acreedor adquiere el derecho de usar
la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al
capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.

Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y
explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble imputando
como fruto el alquiler que otro pagaría. Excepto pacto en contrario

Prenda.

La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos

instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en
instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes.

Cosas Muebles Son aquellas que pueden ser trasladadas de un lugar a otro, por ejemplo, una mesa, una silla,
el dinero, un cheque, un reloj, un automóvil, una bicicleta, etcétera. En las cosas muebles no registrables, rige
la norma de que la posesión vale título, por lo tanto quien detenta la cosa no puede ser privado de ella, salvo
que se demuestre con pruebas fehacientes que el reclamante es el verdadero dueño de la cosa, por ejemplo, a
través de una factura de compra. En las cosas muebles registrables, ya es más fácil probar la propiedad del
bien, ya que su inscripción en el registro hace que nadie pueda alegar que no sabía su procedencia n este caso
el régimen jurídico se asemeja al de los inmuebles. Son muebles registrables un auto o una embarcación, por
ejemplo, que además constituye una necesidad el registro, para los casos en que hubiere que probar la
responsabilidad por accidentes ocurridos con participación de estos vehículos.

Actualmente se prendan los bienes muebles y se hipotecan los inmuebles.