Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 35 - Numero 5 - Mes-Ano: 5_2016

Contrato de arrendamiento sin plazo pactado*

Alfredo F. SORIA AGUILAR**

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En el presente artículo se exponen las principales características del contrato de

arrendamiento, conforme a la regulación del Código Civil de 1984 y, en especial, se
hace incidencia sobre el elemento del plazo ad intra del presente contrato. Sobre el
particular, el autor realiza una crítica incisiva al artículo 1689 del mismo cuerpo
normativo, que regula la presunción de duración determinada en el contrato de
arrendamiento, pues considera que su regulación, más que coadyuvar a la partes,
incrementa la dificultad para elaborar el programa negocial.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: arts. 144, 1365, 1356, 1689 y 1703.

Introducción

El contrato de arrendamiento, conforme con el artículo 1666 del Código Civil, es un

contrato de duración1, pues implica, por un lado, la cesión en uso temporal de un bien
(prestación continúa2) a cambio de cierta renta convenida (usualmente prestación
periódica3).

Respecto de la referida cesión en uso temporal, el contrato de arrendamiento puede

pactarse por plazo determinado4 o a plazo indeterminado5, como lo reconoce el
artículo 1687 del Código Civil. Es necesario anotar que tanto en el arrendamiento de
duración determinada como en el arrendamiento de duración indeterminada, se
atiende a la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento.

Cuando el contrato de arrendamiento contiene pacto expreso respecto a su duración,

no existe mayor problema interpretativo. Es decir, cuando el acuerdo establece con
meridiana claridad que se trata de un contrato de duración determinada, o incluso,
cuando se declara expresamente que el contrato es uno de duración indeterminada,
resulta evidente la voluntad de las partes en un sentido o en otro. Sin embargo, ¿qué
sucede con aquellos contratos de arrendamiento en los que las partes omitieron
establecer un pacto expreso respecto de la temporalidad del contrato? ¿Se
considerará que, la falta de pacto respecto del plazo, tiene alguna consecuencia
respecto de la eficacia del contrato de arrendamiento? ¿Se considerará que, ante la
falta de plazo pactado, estamos ante un arrendamiento de duración indeterminada o
ante un arrendamiento de duración determinada?

En primer lugar, debemos precisar que no carece de eficacia o de validez el contrato

de arrendamiento que no tenga un plazo específicamente pactado por las partes.
Como sostiene Rezzónico: “aunque la temporalidad del uso y goce del locatario es de
la esencia de la locación, la designación o expresión del plazo no es esencial”6.
Efectivamente, el vacío contractual respecto de la temporalidad del arrendamiento se
cubrirá con las disposiciones del Código Civil, ya que, como lo expresa Manuel de la
Puente: “No cabe, pues, hablar de contratos de duración que no tengan plazo, pues
todos lo tienen. Lo que ocurre es que en algunos casos este plazo es determinado, se
indica cuánto dura, y en otros es indeterminado, se omite indicar su término final, de tal
manera que su duración es indefinida”7.

Al respecto, el Código Civil prevé dos consecuencias jurídicas distintas, a través de las
que, entendemos, el legislador buscó atender de mejor forma a las circunstancias o al
contenido del contrato de arrendamiento.

Como regla general, en caso las partes no hayan pactado un plazo obligatorio
aplicable a su contrato de arrendamiento, la respuesta será que estamos ante un
contrato de arrendamiento de duración indeterminada. Sin embargo, en algunos casos
particulares, dependiendo del cumplimiento de ciertas premisas establecidas por la
legislación, se considerará que, aunque las partes no pactaron un plazo de obligatorio
cumplimiento para ambas partes, se entenderá que existe un contrato de
arrendamiento de duración determinada o determinable, cuyo plazo será vinculante
para ambas partes. A continuación, desarrollaremos cada uno de los escenarios
aplicables a los contratos de arrendamiento que no contienen un pacto respecto del
plazo, así como las principales normas vinculadas a estos.

I. Arrendamiento de duración indeterminada como regla general

Si las partes no han expresado un plazo de obligatorio cumplimiento en su contrato,

resulta comprensible que, como regla general, se asuma que, en dicho supuesto, el
contrato de arrendamiento sea de duración indeterminada, pues, precisamente, en
este supuesto, las partes no han pactado un plazo obligatorio que deban cumplir y
respetar.

Que el contrato de arrendamiento sea de duración indeterminada no quiere decir que

nunca tendrá un fin o que será un contrato perpetuo. Por el contrario, un contrato de
duración indeterminada, al no tener un plazo de obligatorio cumplimiento para las
partes, permite que cualquiera de estas pueda dar por finalizado el contrato, de
manera unilateral, cuando lo estime conveniente, mediante una comunicación, en tal
sentido, y sin necesidad de expresión de causa. El vínculo contractual se entenderá
entonces no sometido a un plazo determinado y, en consecuencia, conforme con el
artículo 1703 del Código Civil, cualquiera de las partes podrá poner fin al
arrendamiento, mediante aviso judicial o extrajudicial remitido al otro contratante.

Sobre el momento en el que tendrá eficacia la comunicación que pone fin al contrato,
es importante precisar que el contrato no queda sin efecto inmediatamente, salvo
pacto en ese sentido. El contrato de arrendamiento de duración indeterminada no
concluye inmediatamente al momento en que se recibe la comunicación que informa
sobre la decisión de la contraparte de dejar sin efecto el contrato, pues ello no se
encuentra establecido en el texto de la norma ni puede interpretarse del artículo 1703
del Código Civil. Lo establecido en el artículo 1703 del Código Civil debe concordarse
con el artículo 1365 del Código Civil8, dado que el contrato de arrendamiento de
duración indeterminada es un contrato de ejecución continuada que no tiene plazo
convencional o legal determinado9. En tal sentido, la comunicación informando acerca
de la decisión de dejar sin efecto el contrato de arrendamiento de duración
indeterminada no tendrá eficacia inmediata, sino que el contrato dejará de tener
efectos en el plazo no menor de treinta (30) días que se haya informado. Dicho plazo
se computará desde la recepción de la comunicación.
Cabe indicar que el plazo de preaviso para dejar sin efecto el contrato de
arrendamiento de duración indeterminada puede ser menor a treinta días, si es que
existe pacto de las partes en tal sentido. Efectivamente, dado que el artículo 1365 del
Código Civil es una norma que no tiene carácter imperativo, constituye una norma
supletoria de la voluntad de las partes, y en consecuencia, conforme con el artículo
1356 del Código Civil10, podría pactarse en contrario.

El artículo 1365 del Código Civil establece que el aviso previo, a través del cual se
comunica la decisión de dejar sin efecto el contrato, debe remitirse por la vía notarial.
Al respecto, no existe inconveniente alguno en caso no se cumpla con la formalidad de
la comunicación notarial. Se trata de una forma de prueba, pues, como lo reconoce el
artículo 144 del Código Civil: “Cuando la ley impone una forma y no sanciona con
nulidad su inobservancia, constituye solo un medio de prueba de la existencia del
acto”. En consecuencia, podría acreditarse también la comunicación que contiene el
aviso previo mediante otros medios de prueba.

II. Arrendamiento de duración determinada como supuesto excepcional

De manera excepcional, siempre que se cumpla alguno de los supuestos establecidos

en el artículo 1689 del Código Civil, el contrato de arrendamiento no se entenderá de
duración indeterminada, sino uno de duración determinada o determinable, según
corresponda, aunque las propias partes no lo hayan pactado. Esta norma propone una
presunción que debe entenderse como una presunción que admite prueba en contrario
(presunción iuris tantum).

Específicamente, el artículo 1689 del Código Civil establece lo siguiente:

“A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración

determinada en los siguientes casos y por los periodos que se indican:

1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se entiende pactado por el

tiempo necesario para llevarla a cabo.

2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento

será el de una temporada”.

A continuación, analizaremos brevemente cada uno de dichos supuestos.

1. Arrendamiento para finalidad específica

El primer supuesto del artículo 1689 del Código Civil establece que cuando el
arrendamiento tenga una finalidad específica, se entiende pactado por el tiempo
necesario para llevarla a cabo.

Este sería el caso, por ejemplo, de quien arrienda un estand en una feria. Ante la falta
de pacto respecto del plazo, conforme con el artículo 1689 del Código Civil, no podría
interpretarse que se está celebrando un contrato de arrendamiento de duración
indeterminada. En este caso, la norma asume que, a falta de pacto respecto del plazo
del contrato de arrendamiento, el contrato es de duración determinada, en
consecuencia, vinculante hasta que culmine la feria. Lo que ocurre es que en el
arrendamiento de un estand con ocasión de una feria, el arrendamiento se entiende
como uno de duración determinada, dado que, al celebrar el contrato, las partes
conocen cuándo inicia y cuándo culmina la feria. A pesar de que parece sencillo
establecer cuándo inicia y culmina la feria y, por ende, el contrato, la realidad
demuestra que el contrato no necesariamente concluye el último día de la feria, sino
que se requerirá unos días adicionales antes de la devolución del inmueble. Estos días
adicionales servirán para retirar todo el mobiliario o pertenencias que son del
arrendatario y que se encuentran en el estand, lo cual debilita en cierta medida la
conveniencia de la presunción del plazo determinado, salvo que se interprete que
incluye también estos días adicionales. La única pregunta sería cuántos días
adicionales debe incluir esta presunción. ¿Existe en realidad un plazo determinado en
estos casos? Sinceramente, en muchos casos, no existe certeza acerca del plazo
exacto de vigencia del contrato.

Pese a la especificación de la finalidad en el contrato, al momento de su celebración,

ello no tiene incidencia en la certeza respecto de la culminación exacta del contrato.
Esto precisamente ha motivado que Castillo sostenga que: “Si bien es cierto que el
Código Civil no regula este tipo de arrendamiento con el nombre de duración
determinable, sino determinada, no por ello deja de tener la naturaleza jurídica del
primero de los mencionados”11. Lo cierto es que ni determinable resulta el plazo del
contrato de arrendamiento en varios de estos supuestos.

2. Arrendamiento de predios ubicados en lugar de temporada

El segundo supuesto del artículo 1689 del Código Civil expresa que si se trata de
predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento será el de una
temporada.

Como lo expresa la doctrina: “es el típico caso en que se arrienda, por ejemplo, un
departamento en un balneario”12. En este supuesto, el contrato de arrendamiento se
entenderá de duración determinada durante el plazo de inicio y término de la
temporada de playa. El inconveniente que surge inmediatamente es determinar
cuándo inicia y cuándo culmina la temporada. ¿Coincide con la estación de verano?
Para algunos sí coincide exactamente con la estación de verano, pero para otros se
extiende hasta Semana Santa. ¿Es realmente determinado este plazo? Entendemos
que no.

3. Nuestra opinión sobre los supuestos establecidos en el artículo 1689 del

Código Civil

Según Arias Schreiber: “sanciona el Código Civil, con buen criterio, una presunción
iuris tantum de que el arrendamiento es de duración determinada a falta de acuerdo
expreso”13. Respetuosamente no comparto esta opinión, pues los supuestos
establecidos en el artículo 1689 del Código Civil, en muchas ocasiones, no permiten
considerar un plazo determinado con facilidad. Esto implica que esta norma, en lugar
de ser un auxilio normativo para las partes, puede implicar interpretaciones disimiles
que, eventualmente, pueden originar una controversia.

Si se piensa en la utilidad de esta norma, no tiene mucho sentido que las partes dejen
un vacío contractual en estos casos, pues existen múltiples posibilidades de pacto
respecto de la duración del contrato, que pueden satisfacer de mejor forma el interés
de las partes. Por ejemplo, las partes podrían pactar una condición resolutoria para la
culminación de la relación contractual que resulte más clara que los supuestos
establecidos en el artículo 1689 del Código Civil o como en el caso de los estands en
una feria, pactar un contrato de duración determinada en sentido estricto, señalando
con claridad la fecha de inicio y la fecha de fin del contrato, la cual incluiría los días
adicionales que se requieren para el retiro de los bienes del arrendatario del estand.
Por estas razones, consideramos que el artículo 1689 del Código Civil no es una
norma que contribuya positivamente como regla supletoria y, en consecuencia,
consideramos que debería ser derogada. La derogación de esta norma exigiría a las
partes una definición a través del pacto de lo que realmente quieren en su contrato, lo
cual resulta menos costoso que tener que resolver los problemas originados por esta
norma, en sede judicial o arbitral, por las diversas interpretaciones que pueden
derivarse de esta.

NOTAS:

* El presente artículo fue realizado con la colaboración de Francesca Salinas Tipiani,

alumna de la Facultad de Derecho de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas
(UPC).

** Profesor de Contratos en las Facultades de Derecho de la Pontificia Universidad

Católica del Perú (PUCP), Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Universidad
Peruana de Ciencias Aplicadas y la Universidad del Pacífico. Árbitro adscrito al
Registro de Árbitros del Centro de Arbitraje de la PUCP, AMCHAM y OSCE.

1 Conforme con Manuel de la Puente: “El contrato es de duración, cuando las

prestaciones que surgen de él tienen que ejecutarse necesariamente en el discurrir del
tiempo, entendiendo esto como que las prestaciones, por su naturaleza, no son
susceptibles de ejecutarse instantáneamente”. En: DE LA PUENTE Y LAVALLE,
Manuel. El Contrato en General. Biblioteca para leer el Código Civil: Vol. XI, Primera
Parte, Tomo 1, Fondo Editorial de la PUCP, Lima, 1993, p. 238.

2 La prestación es continúa cuando se ejecuta ininterrumpidamente a lo largo del

contrato.

3 La prestación es periódica cuando se ejecuta cada cierto tiempo, es decir, de manera

fraccionada. Decimos “usualmente”, pues el contrato de arrendamiento podría
contener un pacto en el que el pago de la renta deba cumplirse en una sola cuota al
inicio del contrato o someterse dicho pago único, a un plazo determinado (inclusive a la
culminación del contrato).

4 Sujeto a un plazo de obligatorio cumplimiento para ambas partes y que implica que
ninguna de las mismas pueda desvincularse salvo que exista alguna causal,
convencional o legal, que resulte aplicable.

5 No sometido a un plazo de obligatorio cumplimiento y que cualquiera de las partes

puede decidir dejarlo sin efecto cuando lo estime conveniente y sin necesidad de
expresión de causa.

6 REZZÓNICO, Luis María. Estudios de los contratos en nuestro Derecho Civil. De

Palma, Buenos Aires, 1958, p. 138.
 7 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. Biblioteca para leer el
Código Civil. Vol. XI, Primera Parte, Tomo II, Fondo Editorial de la PUCP, Lima, 1993,
p. 138.

8 Artículo 1365 del Código Civil: “En los contratos de ejecución continuada que no
tengan plazo convencional o legal determinado, cualquiera de las partes puede ponerle
fin mediante aviso previo remitido por la vía notarial con una anticipación no menor de
treinta días. Transcurrido el plazo correspondiente el contrato queda resuelto de pleno
derecho”.

9 Así también lo entiende Manuel de la Puente cuando sostiene que: “Ha hecho bien,
pues, el artículo 1365 del Código Civil en precisar que alude a contratos de ejecución
continuada que no tengan plazo convencional o legal determinado. En buena cuenta,
se refiere a contratos de plazo indeterminado”. En: DE LA PUENTE Y LAVALLE,
Manuel. El contrato en general. Biblioteca para leer el Código Civil. Vol. XI, Primera
Parte, Tomo II, Fondo Editorial de la PUCP, Lima, 1993, p. 138.

10 Artículo 1356 del Código Civil: “Las disposiciones de la ley sobre contratos son
supletorias de la voluntad de las partes, salvo que sean imperativas”.

11 CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de los contratos típicos. Mutuo -

Arrendamiento. Biblioteca para leer el Código Civil. Vol. XIX, Tomo II, Fondo Editorial
de la PUCP, Lima, 2002, p. 388.

12 Ídem.

13 ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984.
Gaceta Jurídica, Lima, 1996, p. 393.

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