TEMA1 • Regularización Dominial.

Doble Dominio

“DE LOS “ESPEJISMOS JURÍDICOS” -LA LEY Nº 9.150 Y EL REGISTRO PERSONAL DE POSEEDORES
EN LA PROVINCIA DE CÓRDOBA-”

Autor: Fuster, Gabriel Anibal

• Fuster, Gabriel Anibal •

PONENCIAS

1) La Ley Nº 9.150 deviene en un verdadero “espejismo jurídico” toda vez que el poseedor tabular resulta
defraudado en sus expectativas, ya que a través de la registración de la posesión lo que en realidad pretende es
adquirir un inmueble, es decir, tiene una verdadera “pretensión dominial”.

2) La posibilidad de acuerdos en sede administrativa, instados actualmente en el marco de esta ley, entre
el “pretenso” poseedor y el titular registral (eventual propietario civilísimo) soslaya la consideración de artículos tales
como el 21 y el 1184, inciso 8 de nuestro Código Civil.

3) La técnica legislativa adoptada por el legislador cordobés es harto deficiente, incurriendo en la patología
que hemos dado en llamar “anarquía del lenguaje y de los conceptos”, toda vez que no se ha pronunciado clara ni
categóricamente acerca de si -para esta ley- la posesión es un hecho o un derecho, ni acerca de si genera un asiento
de inscripción o de anotación.

4) La declamada finalidad de “saneamiento de títulos” que enarbola la Ley Nº 9.150 deviene en una fórmula
vacua y carente de contenido, que parece responder a la intención de elaborar una nómina de personas -que
invocan ser poseedores- con fines impositivos y estadísticos, lo que a nuestro entender resulta más atinado que
recaiga en cabeza del registro parcelario (Catastro) que en el jurídico.

5) Desde el punto de vista jurídico- positivo nuestro codificador civil ha considerado a la posesión como
un hecho, por lo que la posesión tabular -de calidad jurídica sustancialmente inferior a la posesión física- es inútil a
los fines de explicar institutos jurídicos tales como el de la protección posesoria -entre otros-, que sólo pueden ser
acabadamente comprendidos a la luz de la concepción posesoria romanista de nuestro derecho de fondo.

6) Consideramos que la posesión no puede ni debe ser objeto de registración ya que nada tiene que
hacer la posesión en un registro de títulos como nuestro Registro de la Propiedad Inmueble. Semejante tratamiento
aproxima a la consideración de la posesión como derecho más que como hecho, lo que provoca una grave ruptura
respecto de nuestro sistema jurídico y -en general- respecto de cualquiera de cuño romanista.

7) Cuando la ley provincial en cuestión legisla acerca de la posesión instituye inconstitucionalmente

–insistimos– una categoría autónoma de la posesión: la posesión “tabular” o registral, incurriendo en el tratamiento
de materia delegada (artículo 75, inciso 12 de la Constitución Nacional), lo que hace que la misma devenga
inconstitucional.

8) Bien podríamos decir -parafraseando a Moisset de Espanés-: “(…) Es posible que quien lea la ley Nº 9.150,
piense que quizás podría servir de ejemplo de “cómo no se debe legislar”. (…)” (lo subrayado nos pertenece).
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DE LOS “ESPEJISMOS JURÍDICOS”

LA LEY Nº 9.150 Y EL REGISTRO PERSONAL DE POSEEDORES (1)

Por Gabriel Anibal Fuster (2)

Sumario:
I. Introducción.
II. La mecánica funcional de la Ley Nº 9150.
III. Sobre las “pretendidas” posibilidades de “acuerdo”.
IV. La anarquía del lenguaje y la anarquía de los conceptos:
1) ¿La posesión genera un asiento de inscripción o anotación?
2) ¿La posesión como hecho o como derecho?
3) ¿Medidas cautelares, ejecuciones individuales y subasta de derechos y acciones posesorios o de posesiones?
V. La “finalidad” de la norma y “el avance” sobre la incumbencia catastral.
VI. La inconstitucionalidad de la Ley Nº 9.150.

I. INTRODUCCIÓN

Ante todo es menester aclarar que esta ponencia se elabora a título personal, como profesional del derecho
y auxiliar docente, y no como integrante del Registro General de la Provincia de Córdoba, ni del Estado provincial.
El presente ensayo se elabora en el marco del XVI Congreso Nacional y del III Foro Internacional, ambos de
Derecho Registral, más precisamente del tema uno (3) que en sus “Pautas para la presentación de trabajos” señala: “(…)
Registros de poseedores ¿cómo funciona en aquellas provincias que lo aplican?, ventajas y desventajas, ¿se recomienda su
aplicación?, sistemas normativos locales.-” (sic.).
Como se podrá advertir al adentrarnos en los pormenores del tema en cuestión advertimos que uno de
ellos finca en analizar lo sucedido en las provincias que han previsto la registración de la posesión, y en relevar las
“experiencias” arrojadas por su implementación.
En la provincia de Córdoba se adoptó la registración de la posesión o de los poseedores -ya que la ley es
imprecisa al respecto, tal como lo desarrollaremos infra- con la sanción de la Ley Nº 9100, poco después derogada y
reemplazada por la ley Nº 9150, hoy vigente.
El título de este ensayo obedece a una situación patológica que advertimos en el mundo jurídico actual,
consistente en o bien sancionar leyes (4), o bien desarrollar prácticas (5) que “parecen” crear situaciones jurídicas o
provocar efectos jurídicos que en realidad no son tales.
Por ello empleamos la expresión “espejismos jurídicos”, dándole al término “espejismo” el significado que le
atribuye nuestra Real Academia de la Lengua en el sentido de: “(…) || 2. ilusión || de la imaginación. (…)”. (6)
En efecto, a nuestro entender figuras tales como la de la registración inmobiliaria de la posesión son una
“ilusión jurídica” que poco suma y mucho resta al devenir cotidiano, tal como lo hemos desarrollado oportunamente.(7)
Y en ese marco y como un ejemplo vívido de lo señalado supra encontramos en el ámbito de la Provincia
de Córdoba la Ley Nº 9150, sancionada el día tres del mes de Marzo del año Dos Mil Cuatro (03/03/2004) y publicada
en el Boletín Oficial el día veintitrés del mes de Marzo del año Dos Mil Cuatro (23/03/2004) y que reconoce como
antecedente inmediato la ley provincial Nº 9.100, derogada por la primera a tenor de lo dispuesto en su artículo 37.
Respecto de la misma es dable señalar que fuimos de los primeros en pronunciarnos en duros términos en
contra de esta ley y en advertir sobre sus nocivas consecuencias, ya que quien se somete a sus términos, las más de
las veces lo hace pretendiendo regularizar la situación jurídica del inmueble que ocupa; es decir, tiene una verdadera
pretensión dominial. En su lugar, lo que obtiene es la condición de poseedor tabular del mismo, con la consecuente
asunción de la carga tributaria correspondiente, que parece ser la única intención cierta de la ley.
Dicho en términos más sencillos la pretensión dominial se convierte o transforma en una pretensión fiscal o
tributaria.
Y es por ello que -oportunamente- hemos dicho respecto de la expresión “Espejismos jurídicos” lo siguiente:
“(…) Con esta expresión intentamos demostrar cómo el poseedor tabular resulta defraudado en sus
expectativas, toda vez que quien registra una posesión pretende en realidad adquirir un inmueble, es decir, tiene una
verdadera “pretensión dominial”, que se ve frustrada toda vez que lo único que adquiere es una “hermosa obligación de
tributar”. (…)” (el subrayado nos pertenece). (8)
A tal fin habremos de analizar la mecánica funcional de la ley para luego formular algunas observaciones

• Fuster, Gabriel Anibal •

críticas a la misma, respecto de la cual -desde ya lo adelantamos- nos pronunciamos en su contra.
Nuestra objeción se funda en dos pilares argumentales: a) el primero, consiste en la técnica legislativa
empleada y la terminología jurídica adoptada, y b) el segundo, derivación en gran parte del primero, en las
consecuencias negativas que la misma ha provocado. Para otro momento quedará el análisis de la pertinencia o
impertinencia de la registración de la posesión, y más en un registro inmobiliario.

II. LA MECÁNICA FUNCIONAL DE LA LEY Nº 9150 (9)

La mecánica funcional del Registro Personal de Poseedores instituido por la Ley Nº 9150 implica en realidad,
dos instancias: a) una primera, que podríamos llamar de instrucción de las actuaciones, y b) una segunda, que
consiste en la registración propiamente dicha -con los efectos consecuentes- en el Registro Personal de Poseedores
dependiente del Registro General de la Provincia de Córdoba.
En efecto, la primera instancia o “Etapa de instrucción de las actuaciones” tiene lugar ante la Unidad Ejecutora
(artículo 27), que es el organismo que entiende ab initio en este trámite, donde se reciben las Declaraciones Juradas
formuladas y suscriptas por las personas, bajo su responsabilidad y la de los dos testigos que prevé la ley (artículo 11),
que: “(...) ...pretendan anotar las parcelas urbanas, rurales o semi rurales sobre las que invocan el ejercicio del derecho de
posesión... (...)” (artículo 9) (10).
La Ley Nº 9150 prevé que la Declaración Jurada deberá contener los datos identificatorios “del Rogante”
(artículo 10, inciso a), “de la Parcela” (artículo 10, inciso b) y “de la Antigüedad del Ejercicio de la Posesión” (artículo 10,
inciso c). E incluso en el inciso b del artículo 10, que alude a la parcela, se establece que “(...) ...se adjuntará un croquis
con la determinación de las medidas, superficies y linderos, así como la ubicación y descripción del inmueble... (...)” (el
subrayado nos pertenece) (11).
Seguidamente, la Unidad Ejecutora debe proceder a verificar el “...cumplimiento de los requisitos establecidos
por la presente Ley y su Decreto Reglamentario...” y a notificar “al titular dominial de la parcela... (...) (...) ...de la presentación
formulada a efectos de que el mismo ejerza su defensa e invoque y pruebe sus derechos. (...)” (artículo 13).
Ahora bien, una vez efectuada la notificación en cuestión y “(...) ...de no mediar oposición del titular registral...
(...)” la Unidad ejecutora, dentro del plazo de sesenta (60) días, dará: “(...) ...curso al requerimiento formulado, a través
de la correspondiente resolución que ordene la inscripción...(...)”, emplazando en ésta “(...) ...al poseedor para que dentro del
plazo de sesenta (60) días acompañe un plano... (...)” (el subrayado nos pertenece) (artículo 14). Y respecto de éste la ley
prevé que “(...) Una vez incorporado el plano debidamente aprobado o dispuesta la eximisión de su realización, la Unidad
Ejecutora remitirá el original del legajo al Registro General de la Provincia para su inscripción en el Registro Personal de
Poseedores y copia certificada a la Dirección de Rentas a los fines tributarios. (...)” (artículo 14 in fine).
Si por el contrario llega a mediar oposición del “titular registral” es menester diferenciar dos supuestos: a) en
primer lugar, el caso en que la misma se deduzca dentro del término de ley (artículo 17); y b) en segundo lugar, que la
misma se articule fuera de éste (artículo 18).
En el primer caso la Unidad Ejecutora, de no poderse llegar a un acuerdo (artículo 4), “(....) ...deberá desestimar
el requerimiento y dispondrá su archivo, notificando fehacientemente al interesado que hubiese instado la anotación de la
posesión. (...)” (artículo 17).
En cambio, en el segundo supuesto la misma unidad instructora de las actuaciones “(...) ...solo podrá admitirla
(se refiere a la presentación de la oposición) en caso que la presentación estuviera fundamentada en documentación
fehaciente, con los tributos provinciales pagados hasta la fecha de presentación y además se asumiese el pago de todos
los gastos realizados hasta ese momento. En este supuesto, si la posesión ya se hubiera registrado, la Unidad Ejecutora
dispondrá su cancelación. (...)” (lo consignado entre paréntesis nos pertenece) (artículo 18).
Luego merecen nuestra consideración dos artículos en particular que aluden a: a) en primer lugar, la
modificación del trámite del juicio de usucapión previsto en el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de
Córdoba (más precisamente, se trata del artículo 781, inciso 4 de la Ley Nº 8465) (artículo 19); y b) en segundo lugar,
que “(...) ...los derechos y acciones posesorios... (...)” registrados “(...) Podrán ser objeto de medidas cautelares, ejecuciones
judiciales y subasta... (...) (...) ...en la medida y extensión de su anotación a folio personal. (...)” (artículo 22).
Finalmente, y dando término a este apartado es dable destacar que el procedimiento analizado concluye
con la segunda instancia, es decir la que podríamos denominar: “Etapa de registración propiamente dicha”, que implica
la toma de razón de la posesión tabular en el Registro Personal de Poseedores, dependiente del Registro General de
la Provincia de Córdoba.
En realidad este “Registro Personal de Poseedores” es creado por la Ley Nº 9100 (artículo 1), luego derogada,
y “re-creado” -por así decirlo- con un mayor ámbito de competencia por la Ley Nº 9150 estableciendo que: “(...)
...dependerá y será administrado por el Registro General de la Provincia. (...)” (artículo 6).
Seguidamente, es dable señalar que la registración en cuestión producirá efectos tabulados por la ley bajo
estudio y que -según su texto- consisten en: “(...) ...la oponibilidad ante terceros. (...)”, y además es exclusiva y excluyente
ya que: “(...) Una vez registrada una posesión no podrá registrarse otra sobre la misma parcela. (...)” (artículo 15).
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Asimismo, es menester destacar que la instancia registral provoca otro efecto de tipo tributario toda vez
que: “(...) Las obligaciones tributarias correspondientes a la parcela posesoria anotada en el Registro Personal de Poseedores
comenzarán a devengarse -para el poseedor inscripto- a partir del 1 de enero del año siguiente al de su inscripción en el
Registro. (...)” (artículo 16 de la Ley Nº 9150 -modificada por Ley Nº 9576-). (12)

III. SOBRE LAS “PRETENDIDAS” POSIBILIDADES DE “ACUERDO”

En el presente apartado entendemos pertinente recordar el texto del artículo cuarto de la Ley Nº 9150 y
proceder a su análisis.
Al respecto es dable recordar que dicho precepto normativo prevé: “(...) La Autoridad de Aplicación promoverá
el acuerdo de partes cuando se hayan individualizado los poseedores y los titulares del dominio registrado. (...)” (el
subrayado nos pertenece) (artículo 4).
La ley en cuestión ha ido mutando en su funcionamiento, y de un tiempo a esta parte se viene haciendo
hincapié en lo atinente a la posibilidad de arribar a un acuerdo entre partes en el marco de esta ley.
Es decir, la originaria ley de registración de poseedores o posesiones, lo que según hemos dicho no queda
claro, parece haber devenido hoy en una mera ley de mediación.
Sin duda alguna, la estructura administrativa montada, con destino a tal fin de recursos económicos y
humanos varios, en torno a la registración de poseedores o de posesiones parece haber abdicado en sus ambiciosos
objetivos originarios de tipo registrales - posesorios para conformarse a unos más humildes, consistentes en devenir
en una instancia de mediación entre pretensos poseedores (tabulares) y titulares registrales.
Pero la pregunta que sigue a esta cuestión es la siguiente: ¿puede haber acuerdo en materia de derechos
reales?, sobre todo teniendo en cuenta que las cuestiones atinentes a esta rama del derecho comprometen el orden
público.
Sin duda alguna este “acuerdo” entre el poseedor tabular y el titular registral y eventualmente -al decir de
Moisset de Espanés- propìetario “civilísimo” no puede ser más que una transacción.
En efecto, nuestro insigne codificador civil en el artículo 832 del Código Civil ha conceptualizado a la
transacción como un modo de extinción de las obligaciones (13) diciendo que es: “…un acto jurídico bilateral, por el cual
las partes, haciéndose concesiones recíprocas, extinguen obligaciones litigiosas o dudosas” (el subrayado nos pertenece.(14)
Ahora bien, en este estadio es dable preguntarse si se puede arribar a un acuerdo transaccional en sede
administrativa respecto de esta materia.
La pretensión parece olvidar dispositivos normativos específicos que reglan el particular.
Así encontramos, en primer lugar, el artículo 21 del Código Civil que prohíbe los acuerdos sobre cuestiones
que comprometen el orden público, como sucede con la materia aquí debatida.
En efecto, así lo hace al decir: “Las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya
observancia estén interesados el orden público y las buenas costumbres.”
En segundo lugar no se considera el artículo 1184, inciso octavo del Código Civil (15) que dispone: “Deben ser
hechos en escritura pública con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública:… …8) Las transacciones sobre
bienes inmuebles…” (el subrayado nos pertenece). (16) Por lo tanto una actuación administrativa mal puede suplir esta
forma escrituraria legalmente impuesta.

IV. LA ANARQUÍA DEL LENGUAJE (17) Y LA ANARQUÍA DE LOS CONCEPTOS

El título de este apartado es demostrativo de una patología que, justo es reconocerlo, no es patrimonio
exclusivo de nuestro legislador contemporáneo, sino que se advierte en el propio codificador civil, quien incurre en
la misma -por ejemplo- en materia posesoria, al realizar una utilización promiscua e imprecisa de expresiones tales
como despojo (18) y turbación (19) -entre otras-.
En idéntica patología incurre nuestro legislador provincial, aunque su conducta deviene aún más
reprochable que la de nuestro codificador civil, toda vez que su técnica legislativa (es decir, la del legislador provincial)
es total y absolutamente deficiente, contraviniendo principios elementales de técnica legislativa, que han sido
reconocidos expresamente por la doctrina más encumbrada al decir: “(…) …conviene también un pronunciamiento
previo sobre el “lenguaje” que se empleará en los nuevos proyectos, y la definición de cuáles son los puntos en que se
necesita un afinamiento “técnico”, y cuáles son los terrenos en que puede mantenerse el vocabulario empleado en las leyes
vigentes. (…)”, y agrega: “(…) Además, si se decide introducir cambios sustanciales en el lenguaje, es menester que el nuevo
vocabulario sea armónico en todos los sectores de la obra, para que no suceda que en algunos tramos del proyecto se
emplea un vocablo técnico, y en otros para la misma situación se utiliza otro diferente. (…)”. (20)

• Fuster, Gabriel Anibal •

 No resulta admisible que nuestro legislador contemporáneo olvide la importancia que tiene el lenguaje para los
actores del mundo jurídico, toda vez que deviene en una herramienta fundamental de los mismos en su cotidiano quehacer
(21)
, cuya utilización impropia puede dificultar -e incluso imposibilitar- la correcta interpretación y aplicación de una norma
jurídica, tal como también lo reconoce la doctrina diciendo: “(…) Una de las cosas que más puede dificultar la interpretación
de la ley es el empleo de un leguaje confuso o impreciso. Por eso en algunos casos el legislador prefiere sacrificar la elegancia,
para obtener textos en que se utilicen vocablos cuyo sentido sea fácilmente comprensible por los destinatarios de la norma, y
de significación unívoca. Debe procurar también no incurrir en contradicciones. (…)”. (22)
Ahora bien, en virtud de lo que tenemos dicho hasta aquí es necesario destacar que esta “anarquía del
lenguaje” desnuda una anarquía más grave aún: la de los conceptos (23), toda vez que nuestro legislador provincial al
considerar a la posesión como un derecho subvierte el texto del Código Civil que claramente consagra a la posesión
como un hecho, y así la regula en lo que a sus efectos jurídicos (24) y a los remedios tendientes a su protección (25) se
refiere, más allá de que en algunas de sus notas parece adscribir a una concepción diferente. (26)

1) ¿La posesión genera un asiento de inscripción o anotación? (27) (28)

En este estadio, posicionándonos desde la óptica registral es dable formularnos la pregunta que sirve de
título a este ensayo toda vez que en la ley en cuestión nuestro legislador provincial no se ha pronunciado claramente
acerca de si la posesión genera un asiento de inscripción o de anotación.
En efecto, en ocasiones alude a que la posesión genera un asiento de anotación (29), mientras que en
otros afirma que provoca uno de inscripción (30), lo que permite advertir –en palabras de López de Zavalía (31)– las
anfibologías en que incurre nuestro legislador local.
Por ejemplo, en la ley se señala que la posesión se inscribe cuando dice: “(…)… podrán inscribirse aquellas
parcelas urbanas, rurales y semi rurales sujetas a actos posesorios… (…)” (el subrayado nos pertenece). (32)
Inclusive de la norma citada surge clara la deficiente técnica legislativa de nuestro legislador provincial
cuando dice que podrán inscribirse las parcelas pretendiendo –en realidad– aludir a la posesión como objeto de
registración.
Si leemos el dispositivo tal y como está redactado, llegaremos a la conclusión que está aludiendo al asiento
de matriculación (o de inmatriculación -según la postura doctrinaria a la que adscribamos-) (33) del inmueble en
cuestión, cuando -por otro lado- de lo que se trata es de registrar la posesión.
Finalmente, es menester advertir que con el análisis efectuado supra intentamos demostrar las
incongruencias y deficiencias que muestra la técnica legislativa de nuestro legislador provincial, mas en modo alguno
establecer qué es correcto: si inscribir la posesión o anotarla; en efecto, si así lo hiciéramos incurriríamos nosotros
mismos en una contradicción lógica inaceptable, ya que -como tenemos dicho- la posesión no puede ni debe ser
registrada en un sistema jurídico de cuño esencialmente romanista como el nuestro.

2) ¿La posesión como hecho o como derecho?

En este estadio es dable señalar que el texto de la propia ley provincial no es categórico ni claro a la hora
de tratar a la posesión, pues no define su posición respecto de la posesión, tratándola ora como hecho, ora como
derecho.
A nuestro entender la registración de la posesión implica considerarla -erróneamente- como un derecho, tal
como el legislador lo reconoce en varios párrafos de distintos artículos del texto legal bajo análisis. (34)
No obstante ello, la ley en cuestión -dentro del mismo cuerpo legal, en varias oportunidades y de manera
absolutamente contradictoria desde el punto de vista lógico- parece tratar a la posesión como un hecho, como por
ejemplo cuando dice: “(…) EN el Registro Personal de Poseedores creado por el Artículo anterior, podrán inscribirse aquellas
parcelas urbanas, rurales y semi rurales sujetas a actos posesorios… (…)” (el subrayado nos pertenece). (35)
Recordemos que nuestro Código Civil trata acerca de los actos posesorios en el artículo 2.384, y -al decir
de la doctrina especializada- entiende por tales todo: “(…)… hecho voluntario que produce una modificación física
sobre la cosa supuestamente poseída y que permite llegar al convencimiento de haber estado en contacto con ella
con ánimo de dueño. (…)”. (36)
Ahora bien, si ésta es la concepción de los actos posesorios que campea en nuestro derecho de fondo no se
entiende cómo puede ser la posesión concebida como derecho -según la ley Nº 9.150-, y -al mismo tiempo- ejercerse
por actos posesorios concebidos como actos de modificación física ejecutados con intención de poseer. Ello, toda
vez que en este supuesto la posesión sería a su vez el derecho a ejercer y el modo normal de ejercicio del mismo (es
decir, de sí misma), lo que devendría en una contradicción lógica inaceptable.
Salvo que la ley bajo estudio -de manera igualmente inconstitucional- pretenda entender al acto posesorio
de un modo distinto al previsto en nuestro derecho de fondo, lo que exigiría una previsión normativa expresa en tal
sentido de la que adolece la ley en cuestión, lo que deja en evidencia -aún más de ser posible- la deficiente técnica
legislativa que padece la norma de que se trata.
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3) ¿Medidas cautelares, ejecuciones individuales y subasta de derechos y acciones posesorios

o de posesiones?

Seguidamente, detengámonos en el análisis de un precepto normativo en particular: el artículo 22 de la Ley
Nº 9.150, en el cual nuestro legislador local es nuevamente confuso a la hora de su redacción.
Recordemos que en dicho artículo se prevé: “(…) PODRÁN ser objeto de medidas cautelares, ejecuciones
judiciales y subasta, los derechos y acciones posesorios anotados en el Registro Personal de Poseedores creado por esta Ley,
en la medida y extensión de su anotación a folio personal.” (el subrayado nos pertenece).
En primer lugar, nos preguntamos: ¿qué será susceptible de ser gravado: el derecho y acción posesorios
o la posesión?, pues por un lado la ley prevé la registración de la posesión y por otro regula lo atinente al embargo
(ejecución y subasta) de los derechos y acciones posesorios.
Esto nos lleva a preguntarnos si el objeto de las medidas cautelares (ejecuciones y subastas) y de la
registración son idénticos, y también si no estaríamos previendo o aludiendo a distintos objetos.
Previamente aclaremos que en el supuesto de que el legislador aluda al mismo objeto, estaría incurriendo
-nuevamente- en la anarquía del lenguaje y de los conceptos ya señalada. En cambio, si se refiere a distintos objetos la
previsión normativa devendría de imposible cumplimiento por imposibilidad del objeto.
En consecuencia, no sería dable prever por un lado la registración de una cosa para luego aludir a la
posibilidad de embargar, ejecutar e incluso subastar una cosa “supuestamente” anotada en el Registro y que es
diferente de la del objeto de registración.
Quizá, cuando se habla de “derechos y acciones posesorios” el legislador esté pretendiendo aludir o bien a
los derechos emergentes de la posesión (derechos posesorios), o bien a la consideración de la posesión como un
derecho.
En el primer caso el inconveniente estaría dado en que no estamos en presencia de un objeto de
registración posible -al menos en los términos en que pretende hacerlo esta ley- en el marco normativo instituido
por nuestro derecho de fondo. A su vez, en el segundo supuesto –pese a nuestra postura contraria a semejante
consideración– esta posición equivocada guardaría al menos coherencia intestina.

V. LA “FINALIDAD” DE LA NORMA Y “EL AVANCE” SOBRE LA INCUMBENCIA CATASTRAL

En este estadio es menester destacar que tanto en la ley bajo estudio (37), como en su decreto reglamentario
(38)
se alude insistentemente a la intención de sanear títulos (39) utilizando la expresión “saneamiento de títulos” (40), mas
sin precisar qué debemos entender por ésta, so pena de convertirla en una mera “fórmula vacua”.
Ahora bien, la verdadera importancia de precisar el contenido de la fórmula en cuestión finca en establecer
los verdaderos alcances y efectos jurídicos de este instituto, sobre lo que nada nos dice nuestro legislador, lo que nos
obliga a conjeturar en virtud de sus omisiones.
Así, nos preguntamos: ¿consistirá el saneamiento de titularidades en la posibilidad de elaborar una nómina
de propietarios con fines impositivos y estadísticos?, o más bien ¿radicará dicha finalidad en la posibilidad de conocer
la situación jurídico-posesoria de los bienes inmuebles de nuestra provincia?
A nuestro entender lo que se pretende es lo primero, es decir, contar con una nómina de propietarios con
fines estadísticos e impositivos, lo que en realidad es de incumbencia catastral. (41)

VI. LA INCONSTITUCIONALIDAD DE LA LEY Nº 9.150

Es menester señalar que legislar en lo atinente al Código Civil es materia delegada por las Provincias a la
Nación, de acuerdo a lo prescripto por el artículo 75, inciso 12 de la Constitución Nacional (42).
Así, cuando la ley provincial en cuestión legisla acerca de la posesión (43) lo está haciendo sobre materia
delegada, lo que hace que la misma sea -sin más- inconstitucional.
Asimismo, es menester destacar que al legislar -tal como lo invoca- sobre el aspecto registral de la posesión
ingresa en el ámbito sustancial de la misma, es decir, en su verdadera estructura orgánico-jurídica pasando a
considerarla ya no como un hecho, sino como un derecho. (44) (45)
Ya la más calificada doctrina nacional (MOISSET DE ESPANÉS (46)/ ALTERINI (47) -entre otros-) ha advertido
suficientemente acerca de los riesgos y peligros que entraña semejante tratamiento.

Más allá de nuestra postura renuente a aceptar que la posesión sea un derecho, consideramos que si vamos
a conceptualizarla en tal sentido al menos deberíamos hacerlo coherentemente, lo que nuestro legislador provincial
• Fuster, Gabriel Anibal •
no ha logrado, obrando de manera improvisada y desprolija.
En efecto, mediante el dictado de la ley señalada el legislador afirma que al hablar de posesión estamos en
presencia de un derecho -en flagrante contravención a lo dispuesto en materia posesoria por nuestro derecho de
fondo- para luego sostener que la cuestión objeto de esta ley compromete el orden público; por lo tanto, tácitamente
nos está diciendo que estamos en presencia no sólo de un derecho sino de un verdadero derecho real. (48)
Tanto es así que prevé -más precisamente en el artículo 32 de la ley citada- un procedimiento semejante al
legalmente previsto a los fines del otorgamiento de actos de mutación jurídico - real: la expedición de un certificado
registral (artículo 23 de la Ley Nº 17.801). (49)
Si aceptáramos -por un instante al menos, ya que en nuestra opinión ello es absolutamente erróneo e
incorrecto- que la posesión es un derecho real -tal como tácitamente surge del articulado de la ley bajo estudio-, nos
preguntamos: ¿quién debe legislar en materia de derechos reales?
Pues el Congreso de la Nación Argentina, a tenor de lo reglado por el artículo 75, inciso 12 de la Constitución
Nacional. Es decir, del propio texto legal de la norma bajo análisis surge el reconocimiento tácito pero claro de que
debería ser el Congreso Nacional quien regule sobre el particular cuando expresa que en esta ley -que legisla sobre
materia delegada (la posesión)- está interesado el orden público. (50)
Por lo tanto, si para nuestro legislador provincial la posesión es un derecho en que resulta comprometido el orden
público, resulta evidente la consideración de la misma como un derecho real.
Pero allí no termina el temerario proceder de nuestro legislador provincial, sino que avanza aún más
previendo la registración de la posesión (aparentemente entendida -conforme el texto de la ley bajo estudio- como
un derecho real) sin haber modificado el Código Civil. (51)
Frente a la eventualidad que los impulsores de esta ley pretendieran sostener que la norma es constitucional
por imperio de lo prescripto por el artículo 2, inciso c) de la Ley Nº 17.801, debemos contraponer que una ley
provincial no puede ordenar una registración en menoscabo de otra de jerarquía superior, ya que ello implicaría
socavar los cimientos sentados por el artículo 31 de la Constitución Nacional.
Así es que la consagración de la registración de posesiones exige –de modo inexorable– la reforma del
Código Civil en tal sentido, la que –obviamente– sólo puede hacerse mediante el dictado de una ley nacional.
Sobre el particular es dable recordar que cuando se sancionó la ley registral inmobiliaria nacional (52) se
procedió a reformar -por imperio de la ley Nº 17.711– el texto legal del artículo 2.505 del Código Civil. (53) (54)
En efecto, el proceder observado a la hora de prever la registración de los derechos reales (artículo 2.505 del
Código Civil) fue el dictado de una ley nacional (Ley Nº 17.801), con lo cual nos parece -cuanto menos- un verdadero
desatino pretender válidamente abrir la posibilidad de registrar la posesión mediante el dictado de una ley provincial.
Y el yerro se agrava aún si concebimos a la posesión no sólo como un derecho, sino como un verdadero un derecho
real, tal como aparentemente emerge del texto de la ley bajo análisis, ya que ello no puede hacerse por el dictado de
una mera ley provincial., sino que debería hacerse mediante el dictado de una ley nacional (55).
Adelantándonos a las posibles críticas a nuestras afirmaciones debemos señalar que alguien podría colegir
que si la ley provincial bajo análisis considera a la posesión como un derecho real y el artículo 2.505 fue modificado
para permitir la registración de los títulos de derechos reales, la registración de la posesión es posible sin necesidad
de reformar el Código Civil.
Frente a este argumento consideramos pertinente responder que en el razonamiento se omite considerar
que nuestro codificador ha regulado positivamente a la posesión como un hecho (56) y no como un derecho. (57) Por lo
tanto, para que la posesión pueda ser considerada válidamente como un derecho real -conforme lo pretendido por la
Ley Nº 9.150-, se impone inexorable la necesidad de una reforma legislativa del Código de Vélez en tal sentido.

Por Gabriel Anibal Fuster.

 TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio

NOTAS
1 A mayor abundamiento ver nuestro ensayo: “Registro y Posesión. La Ley Nº 9150 y el Registro Personal de Poseedores” en Revista LexisNexis
Córdoba, Nº 3, Marzo 2008.

2 Abogado, notario y auxiliar docente de la Universidad Nacional de Córdoba.

3 Consistente en: “Regularización dominial. Inscripción de la posesión: transmisiones de dominio cuando la posesión ostentada por quien transmite
no fue sometida al proceso de usucapión previsto en la ley. Titulo insuficiente. Campos Comuneros. Casuística. Doble dominio.” (el subrayado nos
pertenece).

4 Por ejemplo, la Ley Nº 21.477 (modificada por Ley Nº 24.320) regulatoria de la figura de la prescripción administrativa o usucapión
administrativa.

5 Verbigracia, las escrituras públicas portantes de las denominadas: “Declaraciones de Dominio”.

6 Ver “Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española” – Vigésima Segunda Edición - Tomo 1 – Buenos Aires, 2.006 - Página
976.

7 Ver nuestro ensayo “Registro y Posesión. La Ley Nº 9150 y el Registro Personal de Poseedores” - Revista LexisNexis Córdoba, Nº 3, Marzo 2008.

8 Idem.

9 Fecha de Sanción: 03 de Marzo de 2004. Fecha de Promulgación: 18 de Marzo de 2004. Publicación en Boletín Oficial: 23 de Marzo de 2004 -
ADLA 2004 - B, 1985.

10 La ley introduce aquí una categoría nueva y distinta de las parcelas urbanas y rurales: las parcelas semi – rurales, mas no las define, ni brinda
precisiones sobre el particular. Ello, implica una violación de lo preceptuado por el artículo 5 de la Ley Catastral Provincial (Ley Nº 5.057) que en
su artículo 5 sólo distingue las parcelas catastrales en parcelas urbanas y parcelas rurales.

11 Adviértase lo improvisado y poco serio que resulta establecer legalmente que un mero “(…) Diseño ligero de un terreno, paisaje o posición
militar, que se hace a ojo y sin valerse de instrumentos geométricos. || Diseño hecho sin precisión ni detalles. (…)” (el subrayado nos pertenece)
(definición de “croquis” según el “Diccionario de la Lengua Española” – Real Academia Española a/g – Vigésima segunda edición, 2001 – Espasa
Calpe S.A. - Reimpresión especial para Grupo Editorial Planeta S.A.I.C. - Página 688) sirva a los fines de iniciar un procedimiento administrativo
de la entidad que se pretende con el presente.

12 Fecha de Sanción: 11 de Diciembre de 2008. Fecha de Promulgación: 22 de Diciembre de 2008. Fecha de Publicación en Boletín Oficial: 22
de Diciembre de 2008 - ADLA 2009 - A, 546.

13 Más precisamente, se trata del cuarto modo de extinción de las obligaciones referido por el artículo 724 del Código Civil.

14 A mayor abundamiento ver nuestro“El acto notarial de protocolización de planos” en Revista Notarial 2008/02, Nº 90, Colegio de Escribanos
de la Provincia de Córdoba, 2008.

15 Idem.

16 Dispositivo el cual modifica el artículo 837 del Código Civil que prevé que en materia de transacciones rige la libertad de formas sin sujetarla
“a la observancia de formalidades extrínsecas” a los fines de su validez.

17 Hemos acuñado la expresión “anarquía del lenguaje” inspirados en Lafaille, quien al aludir a la terminología legal o -dicho en otros términos-
al lenguaje jurídico que en materia posesoria utiliza nuestro codificador señala: “(…) Semejante anarquía origina consecuencias tan graves,
como la imposibilidad de fijar el número de las acciones posesorias y de señalar cuáles de ellas exigen el “animus domini” o protegen la tenencia. (…)”
(el subrayado nos pertenece). (ver Héctor Lafaille en “Derecho Civil - Tomo III – Tratado de los Derechos Reales - Vol I.” – Compañía Argentina de
Editores S.R.L. - Buenos Aires, 1.943 - Página 76).

18 El término “despojo” es utilizado por nuestro codificador ora en sentido técnico (por ejemplo en el artículo 2.492 -primera parte- del Código
Civil), ora en sentido vulgar (por ejemplo en el artículo 2.492 -segunda parte- del Código de Vélez).

19 La expresión “turbación” es empleada por nuestro codificador ya en sentido vulgar (por ejemplo en el artículo 2.469 del Código Civil), ya en
sentido técnico (por ejemplo en el artículo 2.496 del Código de Vélez).

20 Ver Luis Moisset de Espanés en “Estudios sobre el Proyecto de Código Unificado de 1998” – Zavalía Editor – Buenos Aires, 2.001 - Página 255.

21 En nuestras clases solemos -con hilaridad- ilustrar la necesidad de la utilización de un lenguaje técnico-jurídico depurado señalando:
Imaginemos que alguien nos formula la siguiente pregunta: ¿qué es un tenedor? Si respondemos apelando al lenguaje común diremos que es
un utensilio que nos permite asir los alimentos que habremos de ingerir. Mas si nos sumergimos en el lenguaje técnico-jurídico responderemos
la inquietud señalando que es una relación real en virtud de la cual una persona tiene una cosa en su poder pero reconociendo en otro la
propiedad, conforme lo dispuesto en el artículo 2.352 del Código Civil.

22 Ver Luis Moisset de Espanés en “Estudios sobre el Proyecto de Código Unificado de 1998” – Zavalía Editor – Buenos Aires, 2001 - Página 265

23 En sentido similar se ha pronunciado Luis Moisset de Espanés al criticar el Proyecto de 1998 diciendo: “(…) En resumen, el giro tan inusual que
se ha empleado incurre, además, en un defecto conceptual que se suma a la contradicción entre este precepto y el que existe en materia de locaciones.
(…)” (el subrayado nos pertenece) (ver Luis Moisset de Espanés en “Estudios sobre el Proyecto de Código Unificado de 1998” – Zavalía Editor –
Buenos Aires, 2001 - Página 266).

• Fuster, Gabriel Anibal •

24 Por ejemplo -entre otros dispositivos- al tratar de los “Efectos de la posesión de cosas muebles” (acápite correspondiente al Capítulo 2 del
Título 2: “De la posesión y de la tradición para adquirirla” del Libro III del Código Civil) y “De las obligaciones y derechos inherentes a la posesión”
(acápite correspondiente al Capítulo 3 del Título 2: “De la posesión y de la tradición para adquirirla” del Libro III del Código Civil).

25 Metodológicamente debemos ubicarnos en el Título 3: “De las acciones posesorias” del Libro Tercero: “De los derechos reales” (artículos 2.468
y siguientes) del Código Civil.

26 Verbigracia: a) la nota al artículo 2351 in fine del Código de Vélez; y b) la nota al artículo 2470 in fine del Código Civil.

27 Recordemos que la doctrina especializada en la materia registral considera que: “(…) INSCRIPCIÓN.- Es toda toma de razón (o asiento principal)
de carácter definitivo, provisional o condicional que se practica en la matrícula, como consecuencia de la presentación de un documento público
dispositivo (transmisivo o constitutivo), declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho real, con la finalidad y efectos que resulten de la ley. (…)”.Y
asimismo, ha entendido que: “(…) ANOTACIÓN.- Es todo asiento temporal que se practique con relación a una inscripción, como consecuencia de la
presentación de un documento, conformado de acuerdo con la ley, del que resulte que la integridad de la inscripción queda afectada por alguna causal
que se expresa o resulta de dicho documento. (…)” (conforme Despacho Nº 8 – Recomendación Nº 3 de la VI Reunión Nacional de Directores de
Registros de la Propiedad (Mendoza, 1.969) – Ver “Reuniones nacionales de directores de registros de la propiedad inmueble y congresos nacionales
de derecho registral 1964/1978” - República Argentina - Ministerio de Justicia - Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y Territorio
Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur - Decreto 1741/76 - Buenos Aires, 1.979 – Páginas 68/ 69).

28 Así, lo refiere fielmente –incluso– la bibliografía especializada en la materia registral (CORNEJO), diciendo que por inscripción: “(…)...
debe entenderse a toda toma de razón (o asiento principal) de carácter definitivo, provisional o condicional que se practique en la matrícula como
consecuencia de la presentación de un documento público dispositivo (transmisivo o constitutivo), declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho
real, con la finalidad y efectos que resulten de la ley. (…)” y que por anotación debe comprenderse: “(…)… todo asiento temporal que se practique
con relación a un inscripción, como consecuencia de la presentación de un documento, conformado de acuerdo a la ley, del que resulte que la
integridad de la inscripción queda afectada por alguna causa que se exprese o que resulte de dicho documento. (…)” (ver Américo Atilio Cornejo en
“Derecho Registral” - Editorial Astrea – Buenos Aires, 1.994 – Páginas 49/50).

29 Del mismo modo, se alude al asiento que genera la posesión como de anotación en los artículos 8 (“(…) La anotación de la posesión…”),
9 (“Las personas que pretendan anotar las parcelas…”), 16, (“…a la parcela posesoria anotada…”), 17 (“…que hubiese instado la anotación de la
posesión…”), 22 (“… los derechos y acciones posesorios anotados…”) (el subrayado nos pertenece).

30 Asimismo se alude al asiento que genera la posesión como de inscripción en los artículos 7 (“…podrán inscribirse aquellas parcelas…”), 14
(“… a través de la correspondiente resolución que ordene la inscripción. (…)”), 15 (“La inscripción en el Registro Personal de Poseedores…”), 23, (“…
para el saneamiento de títulos y la inscripción de los derechos posesorios…”), 24 (“…al saneamiento de títulos y/o de inscripción ante el Registro
Personal de Poseedores…”) , 27 (“… y el proceso de inscripción de parcelas…”), 27 -inciso g)- (“…mecanismo de inscripción provisoria…”), 32 (“…a
tramitaciones en curso o a inscripciones realizadas…”) (el subrayado nos pertenece).

31 Ver Fernando J. López de Zavalía en “Derechos Reales” – Tomo I – Zavalía Editor – Buenos Aires, 1.989 – Página 280.

32 Conforme lo prescripto por el artículo 7 de la Ley Nº 9.150.

33 “(…) MATRÍCULACIÓN.- Es el procedimiento que, tomando como base una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso en forma originaria
o por vuelco a nuestros sistemas de un inmueble al registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una característica de ordenamiento que,
mientras no se presente otro documento público posterior que modifique dicha determinación permanecerá inalterable. (…)”. Conforme Despacho
Nº 8 – Recomendación Nº 3 de la VI Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad (Mendoza, 1.969) – Ver “Reuniones nacionales
de directores de registros de la propiedad inmueble y congresos nacionales de derecho registral 1964/1978” - República Argentina - Ministerio de
Justicia - Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur -
Decreto 1741/76 - Buenos Aires, 1.979 – Páginas 68/ 69.

34 Más precisamente, en los dispositivos de la Ley Nº 9.150 que -seguidamente y a título de ejemplo- pasamos a detallar, a saber: artículo 9:
“(…)…sobre las que invocan el ejercicio del derecho de posesión… (…)”; artículo 10 -inciso c)-: “(…) se determinará el origen y la data del ejercicio
del derecho de posesión en forma clara y expresa… (…)” (el subrayado nos pertenece).

35 Conforme lo prescripto por el artículo 7 de la Ley Nº 9.150.

36 Ver Gabriel B. Ventura en “Conceptualización de los “Actos Posesorios”” – Nota a fallo en Revista Notarial Córdoba Nº 61 – Páginas 96/97.

37 Así surge de distintos artículos la ley bajo análisis, a saber: artículo 1°: “(…) DECLÁRANSE de orden público el saneamiento de los títulos de
propiedad… (…)”; artículo 2° -inciso a)-: “(…) …la realización de todos los actos y trámites que resulten necesarios y conducentes para el saneamiento
de los títulos de propiedad; (…)”; artículo 2° -inciso d)-: “(…) …promover y auspiciar toda iniciativa sobre saneamiento de títulos de dominio sobre
inmuebles. (…)”; artículo 23°: “(…)…todas las gestiones que sean necesarias para el saneamiento de títulos… (…)”; artículo 24°: “(…) TODOS los
trámites tendientes al relevamiento de las situaciones posesorias, al saneamiento de títulos… (…)”; artículo 27°: “una UNIDAD EJECUTORA que
tendrá competencia –en general- para organizar, coordinar y promover el saneamiento de títulos… (…)” (el subrayado nos pertenece).

38 Decreto Nº 586/04 (Fecha de emisión: 01 de Junio de 2004 - B.O. 01 de Octubre de 2004). Más precisamente, al iniciar “los considerandos” del
referido decreto señala: “(…) Y CONSIDERANDO: Que la referida ley regula el saneamiento de los títulos de propiedad para obtener el registro real
de dominio y también el relevamiento de la situación posesoria de los inmuebles… (…)”; “(…) Que, a esos efectos, debe destacarse el interés público
comprometido en el saneamiento… (…)”; “Que, a esos efectos, la naturaleza de instrumento público que se otorga al trámite de confección del
plano, genera una fuerte responsabilidad en el profesional actuante y ello configura un importante elemento para el saneamiento… (…)”; artículo 1:
“(…)… deberá tener especialmente en cuenta el interés público que invisten todos los trámites de saneamiento de títulos… (…)”; artículo 2 -inciso
7-: “(…)…para evitar que los títulos saneados…. (…)”; artículo 5: “(…)…en todos los trámites relacionados con el saneamiento de títulos… (…)”;
artículo 27 -segundo párrafo-: “(…) Tal regulación será de aplicación exclusiva a los trámites de saneamiento que la misma determine. (…)” (el
subrayado nos pertenece).
 TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio

39 Esta finalidad saneadora se encuentra consagrada normativamente en leyes tales como la Ley Provincial Nº 8.864, a cuyo respecto la doctrina
ha dicho: “(…) La necesidad apremiante de contar con un texto legal tendiente a resolver los inconvenientes generados por la situación irregular de
la propiedad, fue reflejada en el ámbito de nuestra provincia por la ley 8884 de Saneamiento de Títulos Inmobiliarios” (Adla, LX-E, 6066). (…)” (sic.)
(ver Jacquelina E. Brizzio en “Análisis de la ley 8864 de saneamiento de títulos de inmuebles urbanos y rurales de la Provincia de Córdoba” - LLC,
2001 - Página 951).

40 Inclusive la ley en crisis demuestra -igualmente- su anarquía e imprecisión terminológicas cuando en ciertas ocasiones alude al “saneamiento
de títulos de propiedad” (verbigracia: artículos 1 y 2 -inciso a)- de la Ley Nº 9.150) y en otras al “saneamiento de títulos de dominio” (por ejemplo:
artículo 2 -inciso d)- de la Ley Nº 9.150), obligándonos a preguntarnos: ¿es lo mismo hablar de “saneamiento de títulos de dominio” que de
“saneamiento de títulos de propiedad”? Si es lo mismo nos preguntamos: ¿para qué formula entonces el legislador tal distinción? Si por el
contrario las expresiones aluden a diferentes cuestiones es menester advertir que el legislador no nos brinda mayores precisiones al respecto,
con lo cual queda nuevamente evidenciada la falta de razonabilidad y pulcritud técnico-legislativa de nuestro legislador provincial.

41 Así lo ha reconocido la doctrina diciendo: “(…) Si la finalidad es fiscal debería pues hacérselo depender exclusivamente de la Dirección General
de Catastro. (…)” y también: “(…) Por ello el lugar idóneo de su asiento, y donde realmente no ocasionará daño al propietario, es el Catastro y no el
registro dominial. (…)” (ver Gabriel B. Ventura en “El saneamiento de títulos y registro de poseedores en Córdoba (ley 9100)” - LLC, 2.003 – Página
400).

42 Textualmente reza el referido dispositivo: “Corresponde al Congreso: (…) (…) 12. Dictar los códigos Civil… (…)”.

43 Instituto jurídico que encuentra su consagración normativa en el artículo 2.351 y en las normas subsiguientes y concordantes del Código
Civil.

44 Conforme lo prescripto por el artículo 9 de la Ley Nº 9.150 que dice: “(…)… sobre las que invocan el ejercicio del derecho de posesión… (…)”
(el subrayado nos pertenece).

45 Cierto es que también han existido en doctrina autores que han sostenido que la posesión es un “derecho”, a saber: IHERING / MOLITOR /
GANS / THADEN / MULENBRUCH / STHAL / PUCHTA / REINHOLD / BONAMICI / ACCARIAS / BELIME / BLONDEAU / ORTOLÁN / DEMOLOMBE /
MENDTHAL / LIEBE, y entre nosotros: SEGOVIA / MARTÍNEZ / LAFAILLE / SALVAT / GALIANO / FLEITAS / OVEJERO / ALSINA ATIENZA / BORDA /
LLAMBÍAS / IBARGUREN / FURNIUS / LLERENA / GOYENA / CORTÉS.

46 Al respecto Moisset de Espanés tiene dicho: “(…) Quienes adhieran a la doctrina de Borda, y afirmen que la posesión es un derecho, deberían
reparar en los corolarios de tal afirmación, ya que en la actualidad nuestro sistema jurídico exige el requisito de la inscripción registral para que la
transmisión de cualquier derecho real –no sólo el dominio– sea oponible a terceros. ¿Qué significaría esto?. Que la posesión, para ser oponible a
terceros debería previamente ser registrada, lo que repercutiría en las situaciones previstas por los arts. 1.185 bis del Código Civil, y 150 de la Ley de
Quiebras; y nos obligaría a afirmar que en tales casos, para gozar de la protección legal, la posesión debería tener por base un boleto de compraventa
inscripto en el Registro. (…)” (el subrayado nos pertenece) (ver Luis Moisset de Espanés en “La transmisión del dominio y otros derechos reales en
la reforma del Código Civil” – Revista Notarial de Córdoba Nº 38 – Página 17).

47 A su tiempo Alterini ha señalado: “(…) Decir que la posesión es un derecho real arrastra una serie de corolarios que contradictoriamente quienes
lo aceptan parecen olvidar, como la necesidad de la escritura pública y de la inscripción registral para la eficacia de los actos jurídicos -así, los boletos
de compraventa- que sustenten la tradición posesoria de un inmueble, pues no sólo sería ineludible la escritura pública (art. 1184, inc. 1°, del CCiv.),
sino también la inscripción registral para la oponibilidad a terceros interesados de buena fe (art. 2505). (…)” (el subrayado nos pertenece) (ver Jorge
Horacio Alterini, Luis Andorno, Aída Kemelmajer de Carlucci y otros en “Cuestiones esenciales en derechos reales” - Primera Edición – Abeledo
Perrot - Buenos Aires, 2002 – Página 11).

48 Existen en nuestra doctrina autores de nota que se han pronunciado en favor de considerar a la posesión como un “derecho real” tales
como SEGOVIA / MARTÍNEZ / LAFAILLE / SALVAT / GALIANO / FLEITAS / OVEJERO / ALSINA ATIENZA / BORDA / LLAMBÍAS, lo que a nuestro
entender resulta absolutamente desacertado. Tampoco resulta atinado considerar a la posesión o bien como un derecho personal (IBARGUREN
/ FURNIUS / LLERENA) o bien como de un derecho mixto (GOYENA / CORTÉS), como han “pretendido” sostenerlo diferentes doctrinarios a lo
largo de la historia.

49 Es menester destacar que hablamos de un procedimiento semejante toda vez que la ley bajo análisis exige -con carácter previo a la
realización de todo acto notarial o de subasta judicial- el requerimiento de un informe sin precisar si se trata de un certificado registral o de un
informe en sentido estricto. Con lo dicho queda evidenciada -nuevamente- la vaguedad e imprecisión terminológicas de que adolece la ley bajo
estudio y que denunciamos en el presente trabajo.

50 Así lo reconoce nuestro legislador provincial cuando -textualmente- dice: “(…)… DECLARANSE de orden público… (…)” (en virtud de lo
dispuesto por el artículo 1 de la Ley Nº 9.150), y también al expresar: “(…)…LA presente ley es de orden público… (…)” (conforme lo prescripto
por el artículo 38 de la Ley Nº 9.150).

51 Lo cierto es que haber pretendido hacerlo habría resultado jurídicamente imposible, toda vez que es materia delegada. Esto deja en
evidencia –aún más si es posible– la inconstitucionalidad de la ley bajo análisis.

52 Ley Nº 17.801- B.O. Nº 10/07/68.

53 Tal como lo reconoce la doctrina diciendo: “(…) En cambio, el artículo 2505, modificado por la ley 17.711, habla de perfeccionamiento de la
adquisición, modificación o transmisión de los derechos reales. (…)” y respecto de esta norma agrega: “(…) …la inscripción tiene un carácter
puramente declarativo y se limita al perfeccionamiento de la adquisición del derecho para su oponibilidad a terceros. Esto quedó plenamente
reafirmado por la ley que -como consecuencia de esta reforma y para reglamentarla- se dictó sobre el momento mismo de entrar en vigencia la
ley 17.711: la ley 17.801… (…)” (el subrayado nos pertenece) (ver Luis Moisset de Espanés en “Publicidad Registral” – Tercera Edición – Zavalía
Editor – Buenos Aires, 2.003 – Páginas 91/92). En idéntico sentido (VENTURA) se ha dicho: “(…) Hay título y modo como particularidad de nuestro
derecho para la constitución del derecho real; pero con el agravante de que con la reforma del 68 y la incorporación del 2505 al CCiv. y la correlativa ley
registral 17.801, ha venido la inscripción a adosarse, a complementar o a completar, según la posición que adoptemos, estos dos elementos básicos:

• Fuster, Gabriel Anibal •

el título y el modo. (…)” (el subrayado nos pertenece) (ver Jorge Horacio Alterini, Luis Andorno, Aída Kemelmajer de Carlucci y otros en “Cuestiones
esenciales en derechos reales” - Primera Edición – Abeledo Perrot - Buenos Aires, 2002 – Página 148)

54 Recordemos que el mismo ha quedado redactado de la siguiente manera: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles,
solamente ser juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda.
Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.” (el subrayado nos pertenece). Mientras que en su
redacción original el texto del artículo 2.505 del Código de Vélez rezaba: “Los derechos reales se adquieren y se pierden, según las disposiciones de este
Código, relativas a los hechos o a los actos, por medio de los cuales se hace la adquisición, o se causa la pérdida de ellos.”.

55 Ésta ha sido –precisamente– la conducta desplegada por nuestro legislador en materia de derechos reales, la que concluyó con el dictado de la
ley registral inmobiliaria nacional (Ley Nº 17.801).

56 Sobre el particular ver Néstor Jorge Musto en “Derechos Reales” - Tomo 1 – Editorial Astrea – Buenos Aires, 2.000 - Páginas 169/170, quien refiere
las razones expuestas por la doctrina (PIZARRO / ALLENDE / GATTI / HIGHTON) acerca de que - en nuestro Código Civil - la posesión es un hecho

57 Así lo sostiene Vélez Sarsfield en la nota al artículo 2.351 -in fine- del Código Civil que dice: “(…)… Molitor ha combatido esta opinión, a nuestro
juicio victoriosamente, demostrando que toda posesión es un derecho. (…)”, y también en la nota al artículo 2.470 -in fine- del Código Civil que reza:
“(…) Para nosotros que juzgamos que la posesión es un derecho…(…)” (el subrayado nos pertenece).