INTRODUCCIÓN

En el concepto de Ramón María Roca Sastre, anotación preventiva es el „‟asiento principal,

provisional y en general positivo, que se practica en los libros de inscripciones y que tiene por
objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto, pero no consumado, o
preparar un asiento definitivo‟‟. Las anotaciones preventivas están previstas en el Capítulo III del
Reglamento General de Los Registros Públicos, el mismo que en su Art. 64 las define como
“asientos provisionales y transitorios que tiene como finalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”. El hecho de que
exista una anotación preventiva no impide extender otros asientos en la partida registral, salvo
que el contenido mismo de la anotación preventiva o la disposición legal que la regula
expresamente establezca lo contrario. Como veremos con más detalle en el desarrollo de esta
sesión, interesante es que inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada con la
anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación, no del título
que contiene el acto o derecho, sino del asiento de presentación de la anotación
I. ANOTACIONES PREVENTIVAS Y BLOQUEO REGISTRAL
1.1. ANOTACIONES PREVENTIVAS
1.1.1. CONCEPTO:
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tiene por finalidad
reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o
derecho inscrito.
1.1.1.1. CLASES DE ANOTACIONES PREVENTIVAS
1. Las demandas y demás medidas cautelares
2. Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva
3. Los títulos cuya inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde
emane.
4. Los títulos cuya inscripción no pueda realizarse por que adolecen de defecto
Subsanable.
5. Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a disposiciones especiales. Las
anotaciones preventivas a que se refieren los numerales 3 y 4 proceden únicamente en el Registro
de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del Art. 2919°
del Código Civil.

Dicha anotación se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente

observación y tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de
presentación. Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al extender la
anotación preventiva, el Registrador deberá consignar expresa y claramente dicho carácter, el
defecto que motiva su extensión, el plazo de caducidad, la indicación de que vencido el mismo la
anotación no surtirá ningún efecto y cualquier otra precisión que impida que los terceros sean
inducidos a error.
1.1.2.2. EFECTOS DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS
La existencia de una anotación preventiva no determina la imposibilidad de 296 publicitados en
la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotación preventiva o la disposición
normativa que la regula establezca expresamente lo contrario.
1.1.2.3. CLASES DE CANCELACIÓN
La cancelación de las anotaciones preventivas podrá ser de carácter: TOTAL O
PARCIAL.
La cancelación total de las anotaciones preventivas se extiende:
a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscrito.
b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido.
c) Cuando se declara la nulidad de la anotación preventiva por falta de alguno de los requisitos
esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de
rectificación de asientos previstos en el Reglamento General de los Registros Públicos.
d) Cuando se haya producido la Caducidad de la anotación preventiva por mandato de la Ley o
por el transcurso del tiempo previsto en ella;
e) Cuando por disposiciones especiales se establezcan otros supuestos de cancelación distintos a
los previstos en los literales precedentes.

1.2. EL BLOQUEO REGISTRAL

En nuestro ordenamiento el riesgo del que comentábamos en la introducción, se evita a través de
una eficacia retroactiva de la futura inscripción, la misma que se computa desde el ingreso en el
registro de una reserva de prioridad acompañado por el documento privado que sustenta la
transferencia (minuta). Este bloqueo se considera una anotación preventiva de breve duración (60
días), siendo que en ese lapso debe formalizarse el documento público notarial de la transferencia
o en caso contrario, la anotación caduca automáticamente. De acuerdo con una de las
clasificaciones vistas en el apartado anterior, el bloqueo registral es una típica anotación que
publica sin constituir, anunciando un derecho real al que falta la documentación pública.
En conclusión, el bloqueo registral es una anotación preventiva que se realiza la partida de
inscripción de un inmueble con la finalidad de asegurar y garantizar la efectividad de un derecho
reconocido, pero todavía no consumado, es decir, es una medida precautoria que asegura la
eficacia de un derecho real, que en el momento de la anotación, no puede ser inscrito en forma
definitiva.

1.2.1. PROCEDIMIENTO:
Para una anotación en el Registro, se requiere:
a) Solicitud del Notario que debe ser en el término de 24 horas de ingresado el instrumento a su
oficio.
b) Debe acompañarse copia del instrumento pertinente (minuta firmada por los contratantes)
c) El notario está obligado a comunicar a los Registros, previa verificación de la limpieza de la
partida, es decir que el inmueble a bloquearse no debe tener ningún gravamen (Art. 3 del D. Ley
N° 18278) ahora dicho artículo fue sustituido por el D. Ley 20198, modificado por la Ley N°
26481, que suprime la palabra limpieza, quedando solo previa verificación de la partida lo que da
a entender que puede bloquearse inmuebles que tienen gravámenes.
1.2.2. DURACIÓN Y EFECTOS
Término del bloqueo:
Será de 60 días computados a partir del ingreso al Registro del aviso que del notario, éste puede
levantarse antes de dicho término.

Efectos del bloqueo:

Son los siguientes:

a. Durante la vigencia del término de 60 días en que se presentó al diario el oficio notarial, no
podrá extenderse ninguna inscripción que no sea del contrato para el cual se solicitó dicha
medida.
b. La existencia del bloqueo no impide la presentación de títulos en el diario referentes al mismo
inmueble. Dichos títulos podrán ser inscritos después de inscrito el acto o contrato que ha dado
lugar a la anotación preventiva del bloqueo.
c. La inscripción solamente podrá realizarse cuando no exista incompatibilidad entre el contrato
favorecido con el bloqueo y el título posteriormente presentado.
En todo caso, la prioridad correspondiente al título citado en primer lugar.
Los efectos de la inscripción del acto o contrato a que se refiere el aviso notarial, se retrotraerán
a la fecha y hora del asiento de presentación del aviso.
El bloqueo caducará automáticamente al término del plazo establecido en el plazo de 60 días, sin
requerirse de solicitud de parte interesada, asiento registral, resolución judicial, ni trámite alguno,
para considerar extinguidos sus efectos.
Antes de dicho término sólo caducará en los siguientes casos:
a. Si se inscribe el acto o contrato material del bloqueo.
b. Si lo solicita el contratante o lo contratantes en cuyo favor se estableció el bloqueo; y.
c. Cuando sea ordenado judicialmente.

CONCLUSION

El bloqueo registral es una especie de anotación preventiva que se efectúa en la partida o asiento
registral de un bien inmueble, cuya realización impide la inscripción de todo acto o contrato
respecto de ese inmueble cuando sea posterior a la anotación del bloqueo y durante la vigencia
del mismo; teniendo por finalidad asegurar la efectividad de la inscripción definitiva del derecho
reconocido pero aún no consumado.
La naturaleza de este acto jurídico de carácter registral es la de ser, como se dijo antes, una
anotación preventiva con calidad de medida precautelaría. Esta naturaleza permite al bloqueo
registral hacer efectiva una reserva de prioridad durante determinado tiempo, para la salvaguardar
la inscripción definitiva de un acto o contrato con efectos reales.
Los Objetivos del Bloqueo son la de Asegurar la inscripción definitiva de un acto o contrato que
contiene un derecho reconocido pero aún no consumado; Impedir la inscripción o anotación de
cualquier carácter, que se desee efectuar con posterioridad al bloqueo o mientras el mismo se
encuentre vigente; Conceder la reserva de prioridad respecto de los actos o contratos que sean
presentados para su inscripción con posterioridad; Dar noticia o poner en conocimiento de todos,
en virtud del principio de publicidad, sobre la existencia de un derecho reconocido pero aún no
consumado, es decir que se encuentra en proceso de inscripción definitiva.