RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliara tip rezidential- garsonieră

situată în Bucureşti, str. Dristor nr.97-119, bl.63, sc.1, et.1, ap.54

Curs : Evaluarea Propietatilor Imobiliare

Cursant : ing. MIHAI GRIGORE
Proprietar : BĂŞICĂ GRIGORE
Data Inspectiei : 02 NOIEMBRIE 2013
Data Raportului : 02 NOIEMBRIE 2013

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi

copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi
prealabil al evaluatorului, al clientului şi al destinatarului..

noiembrie 2013

1
2
 SCRISOARE DE TRANSMITERE

Catre: dl. BĂŞICĂ GRIGORE

Ref: întocmire raport de evaluare a proprietăţii imobiliare situată în Bucureşti,

str. Dristor nr.97-119, bl.63, sc.1, et.1, ap.54, în vederea vânzării proprietăţii.

Prin prezenta, vă trimitem alăturat raportul de evaluare a proprietăţii imobiliare

precizată mai sus, conform contractului nr.xx încheiat la data de 01.11.2013.
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a imobilului
menţionat mai sus‚ aşa cum este definită în standardele ANEVAR – ediţia 2012, în
vederea vânzării proprietăţii imobiliare şi nu poate fi folosit în alte scopuri.
Inspecţia proprietăţii a fost efectuată în data de 02.11.2013 de catre evaluatorul
Grigore Mihai în prezenţa proprietarului, investigându-se o serie de aspecte legate de
dreptul de proprietate, documentaţia tehnică, nivelul finisajelor, localizarea
amplasamentului în zonă, vecinatăţile, piaţa imobiliară din zona, fiind culese şi informaţii
privind închirierea imobilelor, tranzacţii cu proprietăţi similare, din piaţa imobiliară de
profil.
Evaluarea proprietăţii imobiliare s-a făcut în conformitate cu standardele
internaţionale de evaluare IVS 2011.
În urma aplicării metodelor de evaluare prezentate în acest raport, au fost
obţinute următoarele valori:

Metoda comparaţiei : Vcomparaţie = 26.800 Euro (119.000 Lei)

Metoda capitalizării veniturilor : Vrandament = 26.500 Euro (117.700 Lei)

Opinia evaluatorului este că valoarea estimată la data de 02.11.2013, a

proprietăţii imobiliare din Bucureşti, str. Dristor nr.97-119, bl.63, sc.1, et.1, ap.54, este:

Valoarea proprietăţii imobiliare = 26.800 Euro (119.000 Lei)

la cursul valutar de 4.4382 lei/EUR, valabil pentru data de referinţă a
evaluarii 02.11.2013.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi

considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:
 Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative
şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi
juridice menţionate în raport;
 Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport;
 Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piaţă a imobilului;
 Valoarea este o predicţie;
Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi
metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR.

Cu stimă,
MIHAI GRIGORE

SINTEZA EVALUĂRII

3
 Obiectul evaluării: Dreptul de proprietate deplin asupra proprietăţii imobiliare
compusă tip garsonieră situată în Bucureşti, str. Dristor nr.97-119, bl.63, sc.1, et.1,
ap.54, având suprafaţa utilă de 27,87 mp.

Proprietar : BĂŞICĂ GRIGORE, cu domiciliul în Bucureşti, sector 1 1, str.

Mozaicului nr. 1 11 , bloc1 11, scara 1 11, ap.1 1.

Scopul evaluării: Scopul acestei evaluări este stabilirea unei opinii

independente, la data de 02.11.2013, asupra valorii de piaţă a imobilului tip garsonieră
situat în Bucureşti, str. Dristor nr.97-119, bl.63, sc.1, et.1, ap.54, aflat în proprietatea
domnului BĂŞICĂ GRIGORE. Raportul de evaluare este destinat informării clientului şi
destinatarului, în vederea tranzacţionării(vânzării) imobilului evaluat.
Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară poate
avea o valoare diferită.

Condiţii limitative: în acest raport este evaluat dreptul real de proprietate asupra
imobilului prezentat mai sus. Titlul de proprietate este presupus valabil, iar proprietatea
este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.

Descrierea proprietăţii imobiliare

Imobilul este tip garsonieră şi este situată în Bucureşti, str. Dristor nr.97-119,
bl.63, sc.1, et.1, ap.54, cu suprafaţa utilă de 27,87 mp, conform schiţelor de plan şi
contractului de vanzare-cumparare, puse la dispozitie de către beneficiar. Garsoniera şi
blocul sunt racordate la reţeaua publică de apa/canal, electricitate, gaze, structura de
rezistenţă este din beton armat, şi este compusă din:
- Cameră (18,48 mp), vestibul(2,70 mp), baie(3,04 mp), şi bucătărie(3,65 mp) +
total Su=27,87mp; în plus, din cameră se iese în balconul de 2,42 mp.
Starea tehnică a imobilului este acceptabilă, având în vedere vechimea
blocului(1970).
Prezentul raport reprezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului, conţine
30 pagini fără anexe şi a fost întocmit în trei exemplare, din care unul pentru client, unul
pentru destinatar şi unul pentru evaluator.

Rezultatele evaluării
În urma aplicării a celor 3 abordari în evaluare prezentate în acest raport, au
rezultat următoarele valori estimate pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării Ș

Metoda comparaţiei : Vcomparaţie = 26.800 Euro (119.000 Lei)

Metoda capitalizării veniturilor : Vrandament = 26.500 Euro (117.700 Lei)

Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului

În opinia evaluatorului, valoarea de piata estimată pentru proprietatea imobiliară

la data de 02.11.2013 este :

V proprietate = 26.800 Euro (119.000 Lei)

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi

considerentele privind valoarea sunt:
 Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi
aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi
juridice menţionate în raport;
 Valoarea este o predicţie şi reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piaţă a
imobilului;
4
 Valoarea nu ţine cont de responsabilităţile de mediu;
 Valoarea este subiectivă şi este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport;
 Evaluarea este o opinie asupra unei valori.
Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de
lucru promovate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România).

CUPRINS
Certificare

I. DATE GENERALE– PREMISELE EVALUĂRII

I.1 Obiectul evaluării – Drepturi de proprietate evaluate
5
I.2 Scopul evaluării şi utilizarea raportului
I.3 Clientul şi destinatarul lucrării
I.4.Bazele evaluării
I.4.1 Ipoteze şi condiţii limitative
I.4.2 Valoarea estimată
I.4.3 Data evaluării. Moneda raportului
I.4.4 Data inspecţiei
I.5 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii)
I.6 Abordarea evaluării
I.7 Responsabilitatea fată de terţi
I.8 Clauze de nepublicare

II. PREZENTAREA DATELOR

II.1 Analiza pietei imobiliare
II.2 Identificarea proprietăţii
II.3 Informatii privind zona, vecinătăţile şi localizarea
II.4 Descrierea imobilului

III. ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZIILE

III.1 Cea mai bună utilizare
III.2 Procedura de evaluare (Etape parcurse, surse de informaţii)
III.3 Abordarea prin piaţă
III.5 Abordarea prin venit
III.6 Reconcilierea şi opinia finală asupra valorii

ANEXE

Certificare (declaraţia de conformitate)

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certific că afirmaţiile

prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevarate şi corecte. De asemenea, certific
că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele
6
personale, neinfluenţate de niciun factor, fiind nepărtinitoare din punct de vedere
profesional. În plus, certific că nu am niciun interes prezent sau de perspectivă în
proprietatea imobiliară ce face subiectul prezentului raport de evaluare şi niciun interes
sau influenţă legată de părţile interesate în tranzacţii.
Suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nicio
legatură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de
valori care să favorizeze clientul clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment
ulterior. Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu
cerinţele din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către
ANEVAR. Evaluatorul a respectat codul deontologic al profesiei de evaluator ANEVAR.
Prezentul raport se supune normelor A.N.E.V.A.R şi poate fi expertizat (la cerere)
şi verificat în conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR.
Nici o altă persoană, în afara celor specificate în raport, nu a acordat asistenţă
profesională evaluatorului în elaborarea raportului.
Proprietatea a fost inspectată personal de către ing. Grigore Mihai, în prezenţa
clientului, la data de 01.11.2013
La data elaborării acestui raport, evaluatorul este membru titular A.N.E.V.A.R., a
îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are
competenţa necesară întocmirii acestui raport.

MIHAI GRIGORE
Evaluator Autorizat E.I. ; (aspirant E.P.I.)
Membru titular A.N.E.V.A.R.
Legitimaţie nr. 14095

I. DATE GENERALE

I.1 Obiectul evaluării – Drepturi de proprietate evaluate

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară de tip garsonieră situat în
Bucureşti, str. Dristor nr.97-119, bl.63, sc.1, et.1, ap.54, proprietatea domnului BĂŞICĂ
GRIGORE, cu domiciliul în Bucureşti, sector 1 1, str. Mozaicului nr. 1 11 , bloc1 11,
scara 1 11, ap.1 1. Imobilul este descris în cuprinsul raportului de evaluare. Conform
7
actelor de proprietate, suprafaţa utilă a garsonierei este de 27,87 mp, iar împreună cu
apartamentul se vinde şi suprafaţa de teren aferentă este de 2,64 mp, precum şi cota
indiviză din părţile şi dependinţele comune ale blocului. Imobilul a fost cumpărat prin
contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.12002/24.04.1992 la Notariatul de
Stat al Sectorului 3, transcris în registrul de transcripţiuni imobiliare sub nr.6602/1992.
Conform dosarului cadastral, imobilul are numărul cadastral 253/54.

Scopul evaluării: Scopul acestei evaluări este stabilirea unei opinii

independente, la data de 02.11.2013, asupra valorii de piaţă a imobilului tip garsonieră
situat în Bucureşti, str. Dristor nr.97-119, bl.63, sc.1, et.1, ap.54, aflat în proprietatea
domnului BĂŞICĂ GRIGORE. Raportul de evaluare este destinat informării clientului şi
destinatarului, în vederea tranzacţionării(vânzării) imobilului evaluat

În acest raport este evaluat dreptul real de proprietate asupra imobilului prezentat
mai sus. Se presupune că actele de proprietate sunt valabile, iar proprietatea este
evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.
În prezent proprietatea imobiliară este ocupată de către proprietar.
Toate aceste informaţii au fost considerate credibile şi corecte, evaluatorul
neverificând autenticitatea actelor juridice deţinute.
Nu se asumă nici o responsabilitate de către evaluator privind descrierea situaţiei
juridice sau a consideraţiilor privind actele de proprietate. Se presupune că actele de
proprietate sunt valabile.

I.2 Scopul evaluării

Scopul acestei evaluări este informarea clientului asupra valorii de piaţă, la data
de 02.11.2013, a proprietăţii imobiliare situată în Dristor nr.97-119, bl.63, sc.1, et.1,
ap.54, aflată în proprietatea domnului BĂŞICĂ GRIGORE, în vederea
tranzacţionării(vânzării) imobilului evaluat.
Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară poate
avea o valoare diferită.
Raportul de evaluare a fost elaborat la data de 02.11.2013, incluzând analiza
tehnică, culegerea datelor, evaluarea şi redactarea raportului în conformitate cu
prevederile Standardului Internaţional de Evaluare IVS 3 – Raportarea evaluării.

I.3 Clientul şi destinatarul lucrării

Prezentul raport de evaluare se adresează domnului POPESCU ION, cu
domiciliul în Bucureşti, sector 1 1, str. Firiceni nr. 1 11 , bloc1 11, scara 1 11, ap.1
1, legitimat cu C.I. seria RT nr. 417624, emis de SPCEP S6 biroul nr. 3 la data de
29.06.2006 în calitate de beneficiar şi destinatar.
Având în vedere Standardele Internaţionale şi Codul deontologic al profesiunii de
evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi destinatar.

I.4. Bazele evaluării

I.4.1 Ipoteze şi condiţii limitative
La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele
ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi
concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport.
Ipoteze:
 Atât selectarea metodelor de evaluare, cât şi modalităţile de aplicare, s-au făcut
având în vedere statutul actual al proprietăţii supuse evaluării, astfel încât valorile
estimate să conducă la o valoare cât mai probabilă şi apropiată de cea la care va fi
încheiată o eventuală tranzacţie;
 La elaborarea lucrării au fost luaţi în considerare toţi factorii care au influenţă asupra
valorii, utilizând numai informaţiile avute la dispoziţie, nefiind omisă deliberat nici una
8
(există posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă
la data evaluării). După cunoştinţa evaluatorului, toate informaţiile deţinute sunt corecte;
 Imobilul a fost vizionat şi inspectat personal de către evaluator în data de 01.11.2013;
 Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive, schiţe, pentru a da o imagine
cât mai completă asupra dimensiunilor şi stării acestuia;
 Evaluatorul nu va fi făcut responsabil pentru aspectele de natura juridică ale
proprietăţii imobiliare, ce se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de
către client şi care au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii
suplimentare. Evaluatorul a presupus că titlul de proprietate asupra imobilelor este
valabil la data evaluării;
 Proprietatea este evaluată liber de orice sarcini;
 Evaluatorul nu va fi făcut răspunzător pentru existenţa unor vicii ascunse privind
construcţia şi/sau factorii de mediu care ar putea influenţa valoarea, evaluatorul
neavând competenţa necesară şi, prin urmare, nu poate da nici o garanţie referitoare la
starea tehnică a imobilului;
 Evaluatorul nu a efectuat o expertiză tehnică de detaliu şi nici nu a inspectat acele
părţi ale construcţiilor care sunt acoperite sau inaccesibile - s-a presupus că aceste părţi
sunt în stare tehnică bună. Nu se poate exprima nici o opinie despre starea tehnică a
părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie considerat că ar valida integritatea
structurii sau sistemului clădirilor si instalaţiilor;
 Din informaţiile deţinute de către evaluator şi din discuţiile purtate cu proprietarul
imobilului, nu există nici un indiciu privind existenţa unor contaminări naturale sau
chimice care afectează valoarea proprietăţii evaluate sau valoarea proprietăţilor vecine.
Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecţii sau a unor rapoarte care să
indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat
investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa
ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare
alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să
contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate
 Evaluatorul a obţinut informaţii, estimări şi opinii ce au fost evidenţiate în raportul de
evaluare, de la surse pe care le consideră credibile şi nu îşi asumă nici o
responsabilitate în privinţa datelor furnizate de client şi terţe persoane;
 Evaluatorul a considerat că imobilul de evaluat se conformează tuturor
reglementărilor şi restricţiilor urbanistice din zonă, în afara cazului în care a fost
identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport;
 Evaluatorul nu are nici un interes în prezent sau în viitor cu beneficiarul sau cu părţile
interesate în tranzacţii;
 Evaluatorul îşi asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul
raport de evaluare;

Condiţii limitative :
 Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de
la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica, concluziile acestui raport îşi pot
pierde valabilitatea;
 Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a
acestuia;
 Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare
consultanţă sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietatea în cauză, în afara
cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil;
 Prezentul raport sau părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea
evaluatorului) nu pot fi publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

9
 Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau
distribuire a valorii pe părţi fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în
care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

I.4.2 Tipul de valoare estimată

În practica evaluării proprietăţilor imobiliare sunt cuprinse trei tipuri de servicii de
evaluare, dar fără a se limita numai la acestea: evaluarea, consultanţa în evaluare,
verificarea evaluării. Prezentul raport este un raport de evaluare.
Evaluarea este procesul de estimare a valorii. Valoarea estimată poate fi valoare
de piaţă, valoare de asigurare, valoare de investiţie sau altă valoare definită distinct, a
unui anumit drept de proprietate sau a unor anumite drepturi de proprietate într-o
proprietate imobiliară sau anumite părţi(componente) ale acesteia, la o anumită dată.
Evaluarea realizată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de
piaţă a proprietatii imobiliare, aşa cum este aceasta definită în Standardele
Internaţionale de Evaluare, cu caracter obligatoriu pentru membrii A.N.E.V.A.R.
Conform Standardului International de Evaluare IVS – Cadrul General, ediţia
2013: „Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar
putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător
hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care
părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.
Astfel, valoarea de piaţă (care mai este denumită valoare de schimb), poate fi
definită ca cel mai probabil preţ care poate fi primit, la o anumită dată, în numerar sau
sub forma altor mijloace de plată, pentru o proprietate supusă vânzării pe o piaţă
competitivă care îndeplineşte toate condiţiile pentru o vânzare corectă, cu un
cumpărător şI un vânzător care acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, pentru
propriul interes şi fără să fie supuşi vreunor constrângeri.
Valoarea este un concept economic care se refera la preţul cel mai probabil la
care ar ajunge vânzătorii şi cumpărătorii unui bun pus în vânzare, în anumite condiţii, ea
constituind de fapt o estimare a unui preţ ipotetic.
Valoarea estimată de evaluator nu este egală cu preţul. Preţul este intotdeauna
rezultatul tranzacţiei, valoarea este estimarea expertului care analizează piaţa imobiliară
specifică proprietăţii evaluate.
Trebuie făcută distincţia între valoare şi preţ. Diferenţa între preţ şi valoare este
dată de motivaţiile vânzătorului şi cumpărătorului, de raportul de forţe de pe piaţă,
precum şi de unele criterii subiective. În urma activităţii de evaluare, activului i se
atribuie o valoare, care este o calitate convenţională stabilită în urma unei judecăţi, unor
calcule, unei expertize.
Preţul este o sumă concretă rezultată în urma unei tranzacţii, apare între vânzător
şi cumpărător (preţul este solicitat de vânzător şi acceptat de cumpărător) şi este diferit
de valoare, care este o mărime estimată cu o doză de subiectivism.
Când se evaluează proprietatea imobiliară, valoarea estimată este valoarea
dreptului integral de transfer al dreptului de proprietate.
Valoarea dreptului de proprietate este extrinsecă bunurilor, apare în mintea
investitorilor şi a altor participanţi la piaţă şi se formează ca o opinie raţională,
argumentată şi susţinută în raportul de evaluare.
În determinarea unei valori cât mai apropiată de realitate, atunci când valoarea
estimată este acceptată de ambele părţi (cumpărător şi vânzător), se au în vedere atât
proprietăţile bunurilor/activelor tangibile, capacitatea acestora de a genera profit, cât şi
cunoaşterea tendinţelor pieţei, utilitatea bunurilor care determină intensitatea dorinţei de
a vinde sau cumpăra.

I.4.3 Data evaluării. Moneda raportului

Evaluarea s-a realizat avand la baza informaţii despre piata imobiliară specifică
proprietăţii evaluate, care sunt valabile pentru lunile septembrie - noiembrie 2013,

10
perioadă la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate
de către evaluator.
Evaluarea a fost realizată pe data de 02.11.2013.
Opinia finală a evaluării este prezentata in LEI si EUR. Cursul mediu de schimb
valutar, comunicat de B.N.R. pentru data de 02.11.2013, este de 1 Euro = 4,4382 lei.

I.4.4 Data inspecţiei

Inspecţia proprietăţii imobiliare s-a realizat în data de 01.11.2013, personal de
către evaluator, în prezenţa clientului. S-au facut fotografii ale proprietăţii şi măsurători.
Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau ale clădirii
şi nu au fost inspectate părţile ascunse ale clădirii.

I.5 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii)

Baza evaluarii realizate în prezentul raport este valoarea de piaţă asa cum a
fost ea definita mai sus.
Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:
 documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului;
 inspectia imobilului;
 stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
 selectarea tipului de valoare estimată;
 deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de
care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei;
 analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct
de vedere al evaluării;
 aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru
determinarea valorii
 Reconcilierea rezultatelor şi fundamentarea opiniei evaluatorului.
Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi
metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

Sursele de informaţii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de

evaluare au fost:
 informaţii privind situaţia juridică a proprietăţii imobiliare, puse la dispoziţie de către
proprietar;
 informaţii privind istoricul amplasamentului, lucrările de construcţii-instalaţii efectuate,
starea fizică, etc...;
 Informaţii de la faţa locului, adunate cu ocazia realizării inspecţiei proprietăţii;
 documentele şi schiţele imobilului;
 informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vânzători şi cumpărători
imobiliari de pe piaţa imobiliară specifică (site-uri de profil : imobiliare.ro, imobiliare.net,
imopedia, etc...)
Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:
 Metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare – ANEVAR – ediţia 2013 ;
 “Evaluarea proprietatii imobiliare – Editia a doua canadiana”, Appraisal Institute
 Publicaţii privind piaţa imobiliară
Evaluatorul nu îşi asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la
dispoziţie de către client si proprietar şi nici pentru rezultatele obţinute în cazul în care
acestea sunt viciate de date incomplete sau greşite.

I.6 Abordarea evaluării

Evaluare din prezentul raport este la valoarea de piaţă astfel cum a fost definită
mai sus. Această valoare de piaţă este estimată prin aplicarea celor 3 metode şi a
procedurilor de evaluare a proprietăţii şi condiţiile în care proprietatea respectivă va fi
cel mai probabil tranzacţionată pe piaţa liberă.
Pentru determinarea acestei valori au fost studiate urmatoarele metode:
11
 - Abordarea prin comparaţia vânzărilor;
- Abordarea prin capitalizarea veniturilor.

I.7 Responsabilitatea fată de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza documentelor ce atestă
dreptul de proprietate şi a informaţiilor legate de istoricul şi exploatarea imobilului,
furnizate de către clientul (proprietarul) prezent la inspecţie, corectitudinea şi precizia
datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.
Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi
încă un interval de timp limitat dupa această dată, în care condiţiile specifice ale pieţei
imobiliare nu suferă modificări semnificative care afectează opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general de la data
evaluării la care are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare a pieţei
imobiliare şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor,
evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de
acesta la data evaluării.
Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi
numai pentru uzul clientului şi destinatarului menţionaţi la pct. I.3. Evaluatorul nu
acceptă nicio responsabilitate faţă de o altă persoană (dacă este transmis unei alte
persoane), fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanţă.

I.8 Clauze de nepublicare

Raportul de evaluare este confidential, pentru clientul declarat si este valabil
numai pentru scopul mentionat în capitolul 2.4. Utilizarea în totalitate sau partial a
prezentului raport de evaluare în alte scopuri, fără acordul scris al evaluatorului, nu-i
atrage acestuia nicio responsabilitate.

II. PREZENTAREA DATELOR

II.1 Analiza pietei imobiliare

Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact
în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă
drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor
sau serviciilor:
 Fiecare proprietate imobiliară este unică, iar amplasamentul său este fix - fiecare
lot de teren este unic.
 Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente: numărul de vanzători şi cumpărători
care acţionează este relativ mic; proprietăţile imobiliare au valori ridicate care necesita o
putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste pieţe sa fie sensibile la stabilitatea
veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de muncă precum şi să fie
influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, mărimea
avansului de plată, dobânzile, etc.; în general, proprietăţile imobiliare nu se cumpără cu
banii jos, iar dacă nu există condiţii favorabile de finanţare, tranzacţia este periclitată.
Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează, ci este deseori
influenţată de reglementarile guvernamentale şi locale (cum este de exemplu programul
„prima casă”); cererea si oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de
echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existând întotdeauna un decalaj
între cerere şi ofertă; oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea
poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau
exces de cerere şi nu echilibru; cumpărătorii şi vanzătorii nu sunt întotdeauna bine
informaţi. De multe ori, informatiile despre preţuri de tranzactionare sau nivelul ofertei nu
sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii.
Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung. Datorită tuturor acestor
12
factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante
motivaţiile, interacţiunea participanţilor pe piaţă şi măsura în care aceştia sunt afectaţi de
factori endogeni si exogeni proprietăţii.
În functie de nevoile, dorinţele, motivaţiile, localizarea, tipul şi vârsta
participanţilor la piaţă, pe de o parte, şi tipul, amplasarea, design-ul şi restricţiile privind
proprietăţile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de pieţe imobiliare (rezidenţiale,
comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi împărţite în pieţe
mai mici, specializate, numite subpieţe, acesta fiind un proces de segmentare a pieţei şi
dezagregare a proprietăţii. Subpieţele pentru proprietăţi rezidenţiale urbane, suburbane
sau rurale pot fi mai departe împărţite în funcţie de preferinţele cumpărătorilor:
proprietăţi ieftine, medii şi de lux.

Situatie generala a pietei imobiliare – Ansambluri rezidentiale

Romanii isi permit cu greu sa-si cumpere o locuintă, în conditiile actualei crize
economice şi, de cele mai multe ori, aleg blocurile vechi, având in vedere ca locuintele
din ansamblurile rezidentiale sunt puse în vanzare la preturi destul de piperate. Cu toate
acestea, au început să se anunţe şi locuinte noi la preturi foarte accesibile.
Cele mai ieftine garsoniere si apartamente cu doua camere se afla în
ansamblurile rezidenţiale din zona periferică a Capitalei. De exemplu, în Ansamblul
Grand Arena Residence 2 Brâncoveanu pretul unui apartament cu doua camere variaza
in functie de suprafaţă şi costa între 40.000 de euro şi 53.000 de euro, o garsonieră între
17.000 şi 32.000 euro, iar un apartament de 3 camere costă 59.900 euro.
In complexul rezidential Home Store Investment din sectorul 5, pretul unui
apartament cu doua camere variaza in functie de suprafaţă şi costa între 39.000 de euro
şi 52.900 de euro, o garsonieră 28.900 euro, iar un apartament de 3 camere costă
59.900 euro.
Preţul pe metru patrat poate fi si de 700 euro/mp suprafată utilă (Confort Urban
Rahova).

13
Conform revistei CAPITAL, pe lângă proiectele începute de la zero în timpul crizei se
găsesc şi câteva care au fost pregătite în perioada de vârf a pieţei, dar a căror
construcţie a demarat în ultimii ani. Belgienii de la Atenor Group au cumpărat o parte din
terenul fostei fabrici Electronica, din apropierea staţiei de metrou Pipera, încă dinainte
de criză. Nici preţul mare al terenului şi nici faptul că circa 40% din spaţiile de birouri din
Pipera stau goale nu i-a împiedicat să înceapă construcţia unui complex care va aduce
pe piaţă, în prima fază, circa 18.000 mp.
AFI Europe a cumpărat, tot în perioada de efervescenţă, terenul fostei fabrici
UMEB din Cotroceni pentru un preţ-record de 78 milioane euro. Avantajul israelienilor
constă însă în faptul că au apucat să dezvolte unul dintre cele mai profitabile malluri din
ţară, AFI Palace Cotroceni, ceea ce le-a asigurat platforma de lansare pentru complexul
de birouri AFI Business Park, care va înconjura centrul comercial cu cinci clădiri. După
ce anul trecut a finalizat prima clădire, închiriată în proporţie de peste 85%, anul acesta
a început lucrările la cel de-al doilea imobil.
Prezenţa unui ansamblu rezidenţial în topul celor mai mari şantiere este o
surpriză, acesta fiind sectorul care a tras cele mai multe ponoase de pe urma crizei. City
Point este singurul proiect de locuinţe cu peste 150 de unităţi aflat acum în construcţie în
interiorul Bucureştiului. Companiile israeliene Red Sea Group şi Shikun&Binui au
cumpărat terenul de 12,5 ha din zona Aviaţiei în 2007 pentru 50 milioane euro, iar astăzi
se construiesc clădiri de birouri la standarde înalte. După mai bine de cinci ani de
aşteptare, cei doi investitori au decis să înceapă, în aprilie anul acesta, construcţia a
180 de apartamente, din cele 3.500 de unităţi programate.
Numărul şantierelor active la nivelul Bucureştiului este încă redus comparativ cu
dezvoltările care au avut loc înainte de criză, însă sunt un semn că investitorii încă mai
cred în piaţa românească. Rămâne de văzut dacă macaralele care se învârt astăzi pe
cerul Capitalei sunt de ajuns pentru a convinge şi alte companii să dea drumul la
motoare.
116 mil. euro este volumul de investiţii imobiliare derulat în primul trimestru al
anului, o creştere de 18% faţă de T1 2012, potrivit DTZ Echinox.

14
Evolutia chiriilor

Conform articolului publicat în Curierul Naţional din 4 ianuarie 2013, pe

segmentul apartamentelor cu patru camere s-a consemnat o scădere dramatică pentru
un interval de doar 12 luni, de 27%. Chiriile pentru apartamentele cu 2 şi 3 camere au
fost relativ stabile în 2012. Garsonierele au reprezentat singurul tip de locuinţe unde
tarifele au înregistrat o creştere totuşi timidă.
Ultimii trei ani nu au avut neapărat o evoluţie clară a chiriilor practicate de
proprietarii de apartamente din Capitală. Trendul general a fost unul de scădere, dar
dacă judecăm pe fiecare segment în parte, deşi nu semnificative, variaţiile au fost
haotice. Acest fenomen a fost vizibil şi în 2012, iar evoluţiile diferite ale chiriilor pe
fiecare categorie de apartament în parte confirmă acest aspect. La finele anului abia
încheiat, potrivit unui raport realizat de portalul anunţuriparticulari.ro, din cele patru
categorii de apartamente pe două dintre ele s-au consemnat scăderi ale pretenţiilor
proprietarilor.
Segmentul apartamentelor cu patru camere a fost cel mai afectat, în ceea ce
priveşte evoluţia preţurilor. Dacă la data de 31 decembrie 2011 chiria medie urca până la
773 de euro, în 2012, la aceeaşi dată, acelaşi indice a coborât până la 567 de euro.
Ţinând cont că această scădere s-a înregistrat pe parcursul a doar 12 luni, fără să
compătimim pe nimeni, putem spune că evoluţia a fost dramatică.
Evoluţia chiriei medii percepute pentru acest tip de apartamente nu s-a încadrat într-un
anumit tipar în ultimii trei ani. La finalul lui 2011, faţă de finalul lui 2010, nivelul chiriilor
era mai mare cu circa 10 procente. Astfel, dacă în 2011 chiria medie era de 773 de euro,
în 2010 aceasta era la un nivel mai redus, de circa 701 euro pe lună. Evoluţia chiriilor de
pe acest segment a fost oscilantă, în intervalul 2009-2010 de scădere, 2010-2011 de
creştere, iar în ultimul an din nou de scădere.
Celălalt segment de apartamente pe care s-au consemnat scăderi a fost cel cu
două camere. Aici chiria medie era la finele lunii decembrie 2012 cu 3 procente mai mică
decât la finalul lui 2011, marcând o scădere timidă, de la 325 euro la 315 euro.
15
Potrivit autorilor studiului publicat de anunţuriparticulari.ro, cererea scăzută pe acest
segment de piaţă pare să fi fost principalul motiv al unei variaţii negative atât de
accentuate.
Ce s-a întâmplat pe celelalte categorii de apartamente?
Garsonierele par să fi fost cele mai stabile tipuri de unităţi în ceea ce priveşte
chiria medie solicitată de proprietari. Pe tot parcursul anului a oscilat în jurul pragului de
226 euro, nivel la care a rămas şi în decembrie 2012, marcând astfel o creştere timidă
de 2% faţă de luna decembrie a anului 2011, când chiria medie era de 250 euro.
Raportat la un interval de 30 de zile, statisticile indică o scădere la fel de nesesizabilă
de la 228 euro, nivelul mediu din noiembrie.
O tendinţă de stabilizare s-a observat pe segmentul apartamentelor de trei
camere, raportat de data aceasta la un interval de 12 luni. La final de 2012, proprietarii
au solicitat în Bucureşti o chirie medie de aproximativ 250 euro pe lună, nivel similar
aceleiaşi perioade din 2011, dar o uşoară creştere faţă de noiembrie 2012, când chiria
medie se învârtea în jurul valorii de 236 euro.
Nici oferta de apartamente nu a cunoscut o variaţie mare
Potenţialii chiriaşi aflaţi în căutarea unui apartament în Bucureşti au avut la
dispoziţie în 2012 o ofertă care s-a apropiat de 27.500 de unităţi. Din total, lună de lună,
apartamentele de două camere au reprezentat mai mult de 40% din oferta pusă la
dispoziţie de proprietari, conform datelor deţinute de portalul anunţuriparticulari.ro.
Unităţile de două camere au depăşit în anul recent încheiat un total de 11.300 de
apartamente nou apărute pe piaţă. Dacă în luna decembrie oferta a fost completată de
535 de unităţi noi, luna septembrie 2012 deţine recordul celor mai multe apartamente
scoase la închiriere într-o singură lună, trecând de 1.400 de unităţi.
Apartamentele de două camere sunt urmate în topul numărului de oferte de
garsoniere. În 2012, proprietarii au scos la închiriat un total de peste 9.800 de unităţi de
o cameră, încheind anul cu luna decembrie în care au oferit spre închiriere 502
garsoniere. Comparativ cu anul 2011, statisticile indică o ofertă cu aproape 8% mai
bogată. 5.079 de unităţi este numărul total de oferte cumulate lună de lună în 2012 pe
segmentul apartamentelor de trei camere. Nivelul este în uşoară scădere faţă de anul
2011, de la un total de 5.315 oferte contorizate în 2011.
Anul 2012 s-a încheiat în cazul apartamentelor de trei camere cu un total de 194
oferte nou apărute pe piaţă în decembrie. Oferta la unităţile de patru camere s-a
îmbogăţit în luna recent încheiată cu doar 55 anunţuri noi, atingând astfel un total de
aproape 1.200 oferte pentru anul 2012, nivel similar anului 2011, când proprietarii au
scos la închiriat 1.213 astfel de unităţi.
În lipsa unor factori economici şi politici decisivi, care la momentul actual nu se
întrevăd, statisticile şi previziunile indică un 2013 liniştit în ceea ce priveşte sectorul
închirierilor rezidenţiale, susţin cei de la anunţuriparticulari.ro. “Dacă anul recent încheiat
a fost unul al adaptării chiriilor la realitatea pieţei, anul viitor pare a fi stabil, fără a oferi
fluctuaţii majore în acest sector. Singurele modificări de la lună la lună ar putea fi
variaţiile de curs valutar şi anul universitar, dar şi aici vor fi mai degrabă modificări de
conjunctură”, se mai arată în comunicatul portalului de imobiliare.

Piata imobiliara specifică proprietăţii evaluate

În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice,
s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietăţii. Aceasta este o
proprietate imobiliară de tip apartament(garsonieră), amplasată Bucureşti, str. Dristor
nr.97-119, bl.63, sc.1, et.1, ap.54. Piaţa specifică este reprezentată de nivelul cererii si
16
ofertei din această zonă în cazul proprietăţilor rezidenţiale. Imobilul construcţie se află
într-o stare tehnică acceptabilă, având în vedere vechimea blocului (1970).
În analiza acestei pieţe am investigat aspecte legate de situaţia economico-
socială şi dezvoltarea urbanistică a zonei şi subzonei, populaţia sa, trenduri ale ultimilor
ani, cererea specifică şi oferta competitivă pentru tipul de proprietate delimitat.
Preţurile imobilelor au scăzut în ultima perioadă, datorită crizei economice.
Scăderea preţurilor a avut loc în toate zonele Capitalei, totuşi, în zona de nord a
municipiului Bucureşti, procentul scăderii preţurilor a fost mai mic faţă de restul zonelor.
Apartamente şi casele de lux sunt în special construite în zona centrală şi în
nordul Bucureştiului, în timp ce proiectele ce vizează segmentul de populaţie cu venituri
medii sunt localizate cu precădere în zonele semi-centrale şi periferice. Dezvoltarea de
ansambluri de vile şi, mai ales, apartamente noi a fost alimentată de cererea mare
datorată programului “prima casă“, pentru care există condiţii de creditare foarte bune
prin garanţia oferită de statul român. Se constată creşterea cererii pe etape, din
momentul deblocării şi până la epuizarea tranşelor pentru acest program. Se vorbeşte
din ce în ce mai des despre programul “noua casă”, program care se deosebeşte de
precedentul (“prima casă”) prin faptul că vor putea beneficia de astfel de credite numai
contractele prin care se cumpără proprietăţi noi, stimulând astfel investiţiile în domeniul
construcţiilor.
Datorită climatului economic favorabil dintre trimestrul I -2006 şi trimestrul III
-2008, creşterea nivelului de trai i-a determinat pe mulţi să ţintească la standarde mai
ridicate de locuire. În contextul unor oferte variate de creditare oferite de către bănci în
acea perioadă, a crescut la acea vreme şi cererea de locuinţe în ansambluri noi din
Bucureşti şi împrejurimi, în special pentru segmentul mediu-lux şi lux.
Din a doua jumătate a anului 2008 şi până în prezent, preţul imobilelor a scăzut în
toate zonele municipiului Bucureşti, în funcţie de pozitionare. Confruntându-se cu
stagnarea pieţei rezidenţiale, developerii au fost forţaţi şi ei să stopeze creşterea
preţurilor practicată până în 2008, şi chiar să găsească soluţii inovatoare, precum oferte
promoţionale: garaj, parcare sau bucătărie utilată şi mobilată inclusă în preţ, discount-uri
atractive, etc. Mai mult, în încercarea de a balansa preţurile ridicate ale constructiilor,
dezvoltatorii au oferit clienţilor condiţii de creditare mai flexibile, în prezent multe din
proprietăţile rezidenţiale vânzându-se cu credite (uneori şi fără dobândă) direct de la
dezvoltator.
Condiţiile restrictive de creditare impuse de Banca Naţională a României din
octombrie 2008 au fost menite să reducă politica de risc bancar şi să prevină intrarea
clienţilor în incapacitate de plată, dar ele au condus totodată şi la scăderea
considerabilă a numărului de credite acordate. Dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale
au fost astfel nevoiţi să adopte termene şi condiţii de plată mai flexibile.
În ciuda acestor măsuri compensatorii, volumul tranzacţiilor rezidenţiale a fost şi
el direct afectat. Condiţiile restrictive au afectat în special clasa cu venituri medii şi
medii-mari, numărul tranzacţiilor rezidenţiale de pe acest segment fiind în continuă
scădere.
Perioada anilor 2011 si 2012 a adus în general o schimbare pesimistă pe piaţa
proprietătilor rezidenţiale din zonele limitrofe Bucureştiului. În urma încetinirii ritmului
construcţiilor, preţurile de vânzare şi chiriile au stagnat, pe fondul disponibilizării unor
sume mai mici de bani pe piată, ca urmare a înăspririi conditiilor acordării creditului
ipotecar.
Comparativ cu anii trecuţi, în 2013 au intrat pe piaţă mai putini investitori şi astfel
oferta a scăzut.

Analiza cererii
Cererea pentru imobile similare se manifestă tot mai scăzută, pe măsura limitării
acordării creditelor, precum şi pe măsura micşorării plafonului de creditare. Cerinţele
privind localizarea, amplasarea, vadul comercial, dimensiunile şi facilităţile acestor
proprietăţi imobiliare variază în funcţie de tipul de activitate pe care îl desfăşoară
17
potenţialii chiriaşi sau cumpărători, de cât de important este să se asigure un acces facil
locatarilor (clienţilor).
Cererea actuală de proprietăţi rezidenţiale si comerciale se află la un nivel scăzut
în raport cu spaţiile existente, dar este influenţată în acelaşi timp şi de posibilităţile de
finanţare ale potenţialilor cumpărători şi de facilităţile puse la dispoziţia acestora la
cumpărare, cum este de pildă creditul bancar.
Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de
proprietate pentru care se manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere, la diferite
preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp.
În cazul proprietăţii analizate, luând în considerare tipul definit (vecinătăţile,
amplasarea, dimensiunile, compartimentarea, etc), analiza cererii are la bază cererea
manifestată pentru imobile de acest tip, datorita faptului ca garsonierele sunt cel mai
accesibil tip de proprietate imobiliara.

Analiza ofertei
Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este
disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite preţuri, pe o anumită piaţă dată, într-o
anumită perioadă de timp. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit
moment, anumit preţ şi un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de
proprietate.
În prezent, oferta de imobile similare se află la un nivel crescut în raport cu
cererea manifestată/potentială.

Echilibrul pieţei. Previziuni

Afectată de criza economică internaţională, piaţa rezidenţială bucureşteană s-a
confruntat şi ea cu stagnare şi declin în special începând din a doua jumătate a anului
2008. Numărul total al tranzacţiilor rezidenţiale a fost tot mai scăzut începând cu a doua
jumătate a anului 2008, determinând pe unii dezvoltatori să reducă din capacitatea
proiectelor mari sau chiar să le anuleze.
În ceea ce priveşte evoluţia pieţei rezidenţiale noi, se estimează că dezvoltatorii
vor fi nevoiţi să menţină preţurile la un nivel scăzut, luând în considerare condiţiile
restrictive de creditare impuse în continuare de bănci.
In prezent piaţa imobiliară specifică a zonei analizate este în dezechilibru relativ
datorită ofertei relativ ridicate (manifestate şi potenţiale) şi cererii relativ scăzute în
această perioadă. În consecinţă, avem o piaţă a cumpărătorilor.
Previziuni
Tendinţa generală, conform prognozei realizate de reprezentanţi ai agenţiilor
imobiliare în anul 2013, este de depreciere usoară atât a terenurilor libere cât şi a
construcţiilor cu destinatia locuinte.

Definirea pietei si a subpietei

Zona rezidentiala: apartamente
Din punct de vedere economic: zona cu economie activa
Din punct de vedere edilitar: zona dezvoltata
Oferta de proprietati similare: constanta
Cererea de proprietati similare: în scadere
Preturi pentru proprietati similare: Min: 31.000 EURO: Max: 39.000 EURO
Chirii in zona pentru proprietati Min: 6,06 EURO/mp: Max: 7,81 EURO/mp
similare:
CONCLUZII SI TENDINTE PRIVIND PIATA PROPRIETATII
Dezechilibru în favoarea Ofertei
Tendinta de crestere în favoarea Ofertei
Proprietatea este ocupata de actualii proprietari

18
 II.2 Identificarea proprietăţii
Imobilul este situat în zona de sud-est a Municipiului Bucuresti, str. Dristor nr.97-
119, bl.63, sc.1, et.1, ap.54. Conform actelor de proprietate, imobilul este o garsoniera
cu suprafaţa utilă de 27,87 mp, conform schiţelor de plan şi contractului de vanzare-
cumparare, puse la dispozitie de către beneficiar. Imobilul a fost cumparat prin contractul
de vanzare-cumparare autentificat sub nr.12002/24.04.1992 la Notariatul de Stat al
Sectorului 3, transcris în registrul de transcripţiuni imobiliare sub nr.6602/1992. Conform
dosarului cadastral, imobilul are numărul cadastral 253/54. Imobilul se află lângă staţia
de metrou Dristor 2.

II.3 Informatii privind zona, vecinătăţile şi localizarea

Zona în care este situată proprietatea evaluată este caracterizată de existenţa
proprietăţilor de tip rezidenţial case / vile/blocuri de apartamente. Zona este deja
dezvoltată, în prezent nu mai sunt terenuri libere.
In zonă sunt grădinite, magazine alimentare, magazine comerciale.
În zonă există toate utilitătile. Zona este considerată o zonă semicentrală.
În concluzie, amplasarea este favorabilă.
Din discuţiile purtate cu proprietarul şi din informaţiile culese, rezultă că nu au
existat probleme deosebite de mediu: nu au fost observaţi factori poluanti ai solului şi
subsolului şi se presupune că infestarea terenului în cauză se află în condiţii
acceptabile, neinfluenţând valoarea.

II.4 Descrierea imobilului

Garsoniera are numărul de apartament 54 şi se află la scara 1, etajul 1 al blocului
63. Blocul este cu subsol, parter şi 10 etaje. Blocul are 4 scări şi 900 unităţi
locative(garsoniere).
Blocul este racordat la reţeaua publică de apa/canal, electricitate, gaze,.
Garsoniera este finisată cu finisaje superioare: parchet, gresie, faiantă, vopsitorii
vinarom, tâmplărie din lemn. Finisajele nu sunt recente. Constructia a fost edificată si
pusă în functiune în anul 1970 şi are o stare tehnică acceptabilă. Structura de rezistenţă
este din beton armat, planşee din beton armat, peretii de compartimentare din cărămidă
sau diafragme din beton armat.
Descrierea încăperilor cu suprafetele în mp este următoarea:
 Cameră (18,48 mp), vestibul(2,70 mp), baie(3,04 mp), şi bucătărie(3,65
mp) - total Su=27,87mp; în plus, din cameră se iese în balconul de 2,42
mp.
Starea tehnică a imobilului este acceptabilă, având în vedere vechimea
blocului(1970).
Dimensiunile din planurile parter şi etaj au fost verificate de evaluator la faţa
locului şi corespund.
La data inspectiei, starea generală a garsonierei si a instalatiilor este acceptabilă,
având în vedere vechimea blocului (1970).

III. ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZIILE. EVALUAREA PROPRIETĂŢII

IMOBILIARE

III.1 Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezinta alternativa de utilizare a

proprietăţii, selectată din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire şi va
genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele
urmatoare ale lucrarii.
19
 Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea probabilă rezonabil şi legală
a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care este posibilă fizic, fundamentată
adecvat, fezabilă financiar şi care determină cea mai mare valoare.
Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din urmatoarele situaţii:
 cea mai bună utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber
 cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind construită.

În principal, conceptul celei mai bune utilizări se aplică doar terenului, deoarece
valoarea construcţiilor este considerată valoarea cu care acestea contribuie la valoarea
terenului. Totuşi, în practică, trebuie recunoscută contribuţia valorii construcţiei existente,
precum şi orice posibilă deteriorare a acestora, astfel încât cea mai bună utilizare a
proprietăţii ca fiind construită este la fel de importantă pentru formarea unei opinii
asupra valorii de piaţă a proprietăţii.
Cea mai buna utilizare a unei proprietăţii imobiliare trebuie să indeplinească
patru criterii. Ea trebuie să fie:
 permisibilă legal
 posibilă fizic
 fezabilă financiar
 maxim productivă (să conducă la cea mai mare valoare a terenului considerat
liber sau a proprietăţii construite)
 Permisibilă legal – aici se analizează reglementările privind zonarea,
restric țiile de construire, normativele de construc ții, restric țiile privind construc țiile de
patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului, clauze din contractul de
închiriere/vânzare - cumpărare;
 Posibilă fizic – implică dimensiunile, forma, suprafa ța, structura geologică a
terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure,
inunda ții), precum și capacitatea și disponibilitatea utilită ților publice (canalizare,
apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic), condi ții fizice;
 Fezabilă financiar – implica analiza și prognoza veniturilor generate de
proprietate din care se vor scădea cheltuielile de exploatare, ob ținându-se astfel
profitul net. Se va calcula rata de fructificare/rentabilitate a capitalului propriu si daca
aceasta este mai mare sau egală cu cea asteptată de investitori pe piată, atunci
utilizarea este fezabilă;
 Maxim productivă – dintre utilizările fezabile, cea mai bună utilizare este cea
care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordantă cu rata de
fructificare a capitalului cerută de piată pentru acea utilizare.
Aceste criterii trebuiesc urmărite cu strictete în cazul unei investitii imobiliare.

Analiza CMBU este un studiu economic al impactului fortelor de piată asupra

proprietătii analizate. CMBU se bazează pe datele colectate si analizate pentru
estimarea valorii proprietătii prin analizarea fezabilitătii legată de estimarea profitului
potential generat de proprietate, de investitii, stabilitatea ocupării, managementul,
precum si de cresterea potentială a valorii.
Un concept asociat cu CMBU este cel de valoare reziduală a terenului, care se
echivalează cu acea parte din valoarea proprietătii (constructii + teren) rămasă după ce
se extrage din acesta costul amenajărilor si al dotărilor. Cladirile pot fi schimbate, dar
caracteristicile amplasamentelor nu pot fi schimbate. Decizia de utilizare este
fundamentală în determinarea mărimii venitului pe care îl poate produce un
amplasament. Tipul de utilizare reprezintă elementul esential în estimarea valorii utilizării
care maximizeză valoarea proprietătii.
Analiza CMBU se abordează în general pe baza a două ipoteze:

Datorita faptului ca blocul a fost construit cu destinatia de locuinte, cu un regim de

inaltime maxim pentru zona respectiva, iar in urma discutiilor cu administratia blocului mi
20
s-a comunicat ca nu se mai aproba acordul pentru destinatia de birou, rezultă că cea
mai bună utilizare a proprietătii este cea actuală, respectiv proprietate imobiliară de tip
rezindential, motiv pentru care evaluarea proprietătii se va realiza pornind de la această
utilizare.

III.2 Procedura de evaluare (Etape parcurse, surse de informaţii)

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piaţă aşa cum a fost
ea definită mai sus.
Pentru determinarea acestei valori au fost aplicate următoarele abordări şi
metode:
- abordarea prin comparaţia vânzărilor: prin metoda comparatiei directe si
analizarea pe perechi de date;
- abordarea pe bază de venituri: prin metoda capitalizării veniturilor, luând în
considerare veniturile provenite din închirierea pe piaţa liberă pentru proprietăţi similare;
Prin aplicarea acestor abordări şi metode s-au obţinut o serie de valori, care au
fost interpretate de către evaluator şi, prin reconcilierea lor, s-a format opinia
evaluatorului privind valoarea de piaţă a proprietăţii imobliare care face obiectul acestei
lucrări.

Etape parcurse
 documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate şi furnizate de către
proprietar;
 inspecţia amplasamentului şi a zonei, aprecierea stării tehnice a clădirii în cauză;
 discuţii purtate cu clientul;
 stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;
 selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;
 estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de evaluat, de care trebuie să se
ţină seama la derularea tranzacţiei;
 analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al
evaluării;
 aplicarea abordărilor şi metodelor de evaluare considerate oportune pentru
determinarea valorii proprietăţilor imobiliare.
Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi
metodologia de lucru recomandate de catre A.N.E.V.A.R..

III.3 Abordarea prin piaţă

Abordarea prin comparaţia directă reprezintă o analiză prin care, valoarea de
piaţă este estimată prin compararea proprietăţii imobiliare cu proprietăţi similare (se
referă la natura imobilului şi cuprinde atât elemente cantitative cât şi calitative) şi
relevante (un atribut care se referă la dorinţele şi aşteptările cumpărătorului potenţial şi
se referă la gradul de risc preluat prin investiţia în imobilul respectiv, lichiditatea
investiţiei), care au fost recent vândute, sunt propuse pentru vânzare ori sunt
contractate, compararea acestora au imobilul de evaluat şi, în final, estimarea valorii
imobilului de evaluat prin utilizarea unor chei de conversie (multiplicatori).
Analiza comparativă se poate realiza pe criterii cantitative – analiza pe perechi de
date, sau/şi pe criterii calitative – analiza comparaţiilor relative.
Metoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăţi imobiliare
când există suficiente tranzacţii recente, cu date sigure, care să indice caracteristicile
valorii sau tendinţele de pe piaţă. Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei
comparaţiei directe sunt:
 cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi
imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de
proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;
21
 verificarea informaţiilor prin confirmarea că datele obţinute sunt reale şi corecte şi
că tranzacţiile au fost obiective;
 alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize
comparative pe fiecare criteriu;
 compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând
elementele de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei
proprietăţi comparabile sau, dacă nu este posibilă compararea, se trece la eliminarea
din categoria comparabilelor;
 analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea unei valori unice, sau o marjă/interval de
valori. Într-o piaţă instabilă şi foarte dinamică, un interval de valori poate fi o concluzie
mai bună decât o singură valoare.
Abordarea prin comparaţii de piaţă utilizează analiza comparativă: estimarea
valorii de piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare şi
relevante şi compararea acestor proprietăţi cu cea evaluată. Premiza majoră a metodei
este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu
preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe
asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţii, care influenţează valoarea.
Este o metodă globală care aplică informaţiile culese urmărind raportul cerere-
oferta pe piaţa imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare. Se
bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacţiilor cu imobile similare efectuate în zona
în care este amplasat imobilul de evaluat.

În România, tranzacţiile imobilelor au caracter confidenţial, datele din conţinutul

acestora nu sunt puse la dispoziţia publicului şi nici a evaluatorilor.
Pentru estimarea valorii de piaţă a imobilului prin această metodă, evaluatorul a
apelat la informaţiile provenite din ofertele de vânzare cu proprietăţi rezidenţiale din
zonă, existente în publicaţiile ce conţin rubrici de publicitate imobiliară(imobiliare.ro,
imobiliare.net, imopedia.ro- vezi anexa). Preţurile de tranzacţionare a proprietăţilor
imobiliare cu caracteristici similare din zona în care se află imobilul analizat variază în
funcţie de vecinătăţi, vechimea construcţiei, regimul de înălţime, dimensiuni, finisaje,
dotări.
Analizând toate informaţiile avute la dispoziţie şi facând toate corecţiile impuse
de caracteristicile de conformare a imobilului evaluat (amplasare, caracteristici
constructiv-funcţionale, vechime, finisaje, calitatea şi starea instalaţiilor) cât şi de
caracteristica pieţei imobiliare, în opinia expertului, cea mai probabilă valoare de piaţă a
imobilului analizat este:

Valoare imobil la 02.11.2013 = 26.800 euro sau 119.000 lei

(pentru un curs de schimb valutar de 4,4382 RON/EURO
comunicat de B.N.R. la data de 02.11.2013)

22
ABORDAREA PRIN METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚĂ
ELEMENT DE COMPARAŢIE subiect PROPRIETĂŢILE IMOBILIAR
1 2 3
Preţ de oferta/vanzare (EURO) ? 39,000 37,000 32
Preţ de oferta- euro/mp 1,054 1,088 1
Tipul tranzactiei oferta oferta oferta
Marja de negociere -10% -3,900 -3,700 -3
Pret corectat (EURO) 35,100 33,300 29
Drepturi de proprietate
integral Integral Integral Integral
transmise
Corecţie pentru dreptul de
0% 0%
proprietate
Preţ corectat (EURO) 35,100 33,300 29
Condiţii de finanţare la piață la piață la piață la piață
Corecţie (%) 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 35,100 33,300 29
Condiţii de vânzare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Corecţie pentru finanţare (%) 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 35,100 33,300 29
Conditii de piață Nov-13 Nov-13 Nov-13 Oct-13
Corecţie pentru condiţiile pieţei 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 35,100 33,300 29

Localizare Dristor metrou Dristor metrou Dristor metrou Dristor met

Corecţie (%) 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 35,100 33,300 29
Vechime (ani) 1970 1974 1978 1975
Corectie pentru vechime (%) 0% 0%
Corectie pentru vechime (EURO) 0 0
Pret corectat (EURO) 35,100 33,300 29
Suprafata utila (mp) 28 37 34 31
diferenta suprafata -9.13 -6.13 -
Corecţie pentru dimensiunile
-8,661 -6,004 -2
construcţiei (EUR)
Preţ corectat (EURO) 26,439 27,296 26
gresie, faianta
Finisaje / dotări parchet, similar similar similar
tamplarie lemn
Corecţie (%) 0% 0%
Corecţie (EURO) 0 0
Pret corectat (EURO) 26,439 27,296 26

Corecţie totală netă (EURO) -8,661 -6,004 -2

Corecţie totală netă (%) -25% -18% -
Corecţie totală brută (EURO) 8,661 6,004 2
Corecţie totală brută (%) 25% 18%
VALOARE PROPUSĂ-(rotunjită)
26,800 119,000 lei
fara TVA
* pentru comparabila nr. 5 s-a efectuat cea mai mica corectie totala procentuala

23
AJUSTĂRI ELEMENTE COMPARABILE

 Marja de negociere
A fost discutată la telefon
 Drepturi de proprietate transmise.
Pretul tranzactiei este intotdeauna bazat pe transmiterea dreptului de proprietate. Proprietatile
producatoare de venituri sunt vandute cu chiriasi. Generarea venitului potential este deseori determinata
sau limitata de conditiile contractuale existente. Corectiile reflecta diferentele intre proprietatea inchiriata
la chiria de piata si cele inchiriate sub sau peste nivelul pietei. Durata ramasa a contractului de inchiriere
influenteaza aceste corectii.
Cladirea de evaluat este ocupata de catre proprietar. Proprietatatile comparabile sunt libere la vanzare.
Astfel, corectia va fi 0 (proprietatea de evaluat este considerata libera la vanzare).

 Tipul tranzactiei
Se considera toate tranzactiile ca si oferta, implicand o corectie de minus 10% ca diferenta intre pretul de
vanzare si oferta.

 Conditiile de vanzare.
Reflecta motivatia cumparatorului si /sau vanzatorului. Toate comparabilele au conditii de vanzare la
piata, ceea ce inseamna o corectie 0.

 Conditii de finantare
Pretul de tranzactionare a unei proprietati imobiliare poate diferi de cel al unei proprietati identice datorita
aranjamentelor financiare diferite (credite la o dobanda avantajoasa, contracte de vanzare-cumparare in
rate, leasing imobiliar). Toate comparabilele au conditii de finantare la piata, ceea ce inseamna o corectie
0.

 Conditii de piata
Se considera ca pretul de oferta difera in timp. În situatia de fată nu avem corectii, anunturile având ca
dată perioada cuprinsă între 20.09.2013-02.11.2013

 Localizare.
Din analiza ofertelor proprietatilor comparabile nu s-au constatat diferente privind amplasarea diferita in
zona in care se afla imobilele fata de proprietatea de evaluat, ceea ce inseamna o corectie 0.

 Vechime constructie
Din analiza ofertelor proprietatilor comparabile nu s-au constatat diferente privind vechimea ofertelor
proprietatilor comparabile fata de proprietatea de evaluat, ceea ce inseamna o corectie 0.

 Suprafata constructie
Corectiile aplicate au avut la baza diferenta de suprafată utila.

 Finisaje
Gradul de finisare a cladirii este un element foarte important in stabilirea valorii unei cladiri. Datorita
numarului mare de oferte, s-au selectat comparabilele cu acelasi grad de finisare cu cea de evaluat.

III.5 Abordarea pe bază de venituri - metoda capitalizarii veniturilor (chiriei).

Metoda de randament reprezintă una din cele trei categorii mari de abordări ale
evaluării unei proprietăţi imobiliare, considerând proprietatea ca o investiţie generatoare
de venituri. Potenţialii cumpărători nu sunt ocupanţii proprietăţii, ci sunt investitori
interesaţi de veniturile realizate din exploatarea proprietăţii si nu de avantajele deţinerii
acesteia .
Valoarea de randament exprimă valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare în
întregul ei (teren + construcţii), in ipoteza ca aceasta este în perfectă stare şi realizează
venituri din chirii. Proprietăţile imobiliare care generează venituri se achiziţionează ca
investiţii, proprietarul fiind interesat de capacitatea de a produce profit, acesta
constituind elementul esenţial care influenţează valoarea proprietăţii.
Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietăţi constituie
punctul de plecare în aplicarea metodelor de randament în evaluare . Valoarea unei
proprietă ți este direct proportională cu capacitatea veniturilor.
Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea veniturilor constau în tehnici şi
formule matematice folosite de evaluatori pentru a analiza unei proprietăţi imobiliare.
Aceste metode au la bază principiul previziunii, anticipând fluxurile viitoare, capitalizarea
lor realizându-se prin intermediul ratelor de capitalizare, obiectivul final al oricărui
investitor fiind obţinerea unor câştiguri care să depăşească investiţia iniţială, obţinându-
se astfel în final un profit. Metodele de randament încearcă să previzioneze fluxurile
viitoare şi să determine valoarea prezentă a acestora.
Tehnicile de capitalizare utilizate în evaluarea proprietăţilor imobiliare reflectă
faptul că evoluţia efectivă a veniturilor şi cheltuielilor şi deci a valorii proprietăţii poate fi
diferită faţă de cea anticipată la data evaluarii. Măsurarea acestor câstiguri se face în
principal sub forma randamentului aşteptat sau a ratei de fructificare.
În prezentul capitol se va determina valoarea proprietăţii imobiliare (teren +
construcţii) prin metoda capitalizării directe a veniturilor obtinu țe din chirii.
Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat
al venitului net anual aşteptat, într-un indicator de valoare a proprietăţii. Transformarea
se face fie prin divizarea câstigului estimat printr-o rată de capitalizare, fie prin
multiplicarea cu un factor corespunzător de multiplicare (inversul ratei de capitalizare).

Principalele elemente utilizate în aplicarea acestei metode sunt:

 venitul brut potential (VBP) anual
 venitul brut efectiv (VBE) anual
 venitul net efectiv (VNE) anual
 rata de capitalizare.

Venitul brut potential (VBP) reprezintă venitul total brut potential generat de
proprietatea imobiliară în condiţii de utilizare maximă (grad de utilizare integrală), înainte
de scăderea cheltuielilor operaţionale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei practicate
în mod curent la data evaluării. Astfel, pentru tipul de proprietate analizată, se practică
chirii lunare pentru întregul imobil.
Proprietătile supuse comparatiei pentru estimarea chiriei sunt prezentate în
anexa.
Valoarea lunară a ofertelor de închiriere pentru vile în zonă sau zone similare
este de 200 – 250 Euro/lună (+TVA), corespunzător unor valori ale chiriei unitare de
6,06 ÷ 7,81 Euro/mp/lună. În calcul s-a apreciat o chirie unitară de 6,08 Euro/mp/lună.
Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre venit şi valoare, relaţie acceptată de
piaţă şi rezultă dintr-o comparaţie a vânzarilor de proprietăţi comparabile. Estimarea
ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe – analiza tranzacţiilor
recente de proprietăţi comparabile.

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

COMPARABILE 1 2 5
Chirie lunara solicitata 250 250 240
Venit Brut Potential (EUR/an) 3,000 3,000 2,880
Pierderi din neocupare (-10% din VBP) -300 -300 -288
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 2,700 2,700 2,592
Cheltuieli aferente proprietarului (5% din VBE) 135.00 135.00 129.60
Venit Net din Exploatare (EUR/an) 2,565 2,565 2,462
Valoarea de oferta a proprietatii (EUR) 43,000 41,000 42,000
Rata de capitalizare (%) 5.965 6.256 5.863
Rata de capitalizare (%) 6.26%

Rata de capitalizare = VNE/ V

Se alege rata de capitalizare 6, 26%. Comparabila 2 are caracteristicile cele mai apropiate fata de
subiect (suprafata cea mai apropiata)

Din analiza datelor prezentate rezultă că o valoare rezonabilă a ratei de

capitalizare poate fi estimată la R = 6,26%.

Analiza ofertelor de închiriere

Chiria lunara
Oferte selectate (Euro) Su (mp) Chiria Euro/mp
1 250.00 38.00 6.58
2 250.00 32.00 7.81
3 200.00 33.00 6.06
4 200.00 32.00 6.25
5 240.00 34.00 7.06

media arit. 6.75

corectie pentru
-10% -0.68
negociere
Valoare unitară corectată si negociată a chiriei Euro/mp 6.08

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA

CAPITALIZARII VENITULUI
GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE

ELEMENTE DE CALCUL U.M. CANTITATE VALOARE

0 1 2 3
Suprafata utila de calcul mp 1.00 27.87
Venit brut anual (col. 3 x 12 luni) EURO 2,032
% din Venitul
Pierderi din neocupare brut 10% -203
Venit Brut Efectiv anual EURO 1,829
Cheltuieli cu impozitul pe cladire EURO -50
Cheltuieli cu asigurarea EURO -20
Cheltuieli cu managementul proprietatii EURO -100
Venit net anual EURO 1,659
Rata de capitalizare, c - 6.26%
Curs de schimb la data de referinta LEI/ 1 EURO 4.4382
EURO 26,521
VALOAREA PROPRIETATII fara TVA
LEI 117,700

Indica ția asupra valorii de piaţă pentru proprietatea imobiliară în cauză, prin
metoda capitalizării veniturilor este :

117.700 Lei sau 26.521 Euro.

III.6 Reconcilierea rezultatelor. Opinia finală a evaluatorului asupra valorii

Adecvarea
Prin acest criteriu se judecă adecvarea fiecărei metode, scopul si utilizarea
evaluării.
Adecvarea unei metode se referă de regulă direct la tipul proprietătii imobiliare si
viabilitatea pietei.
Prin urmare, dacă două metode sunt aplicabile într-o evaluare, estimarea finală a
valorii poate fi mai aproape de o valoare decât de cealaltă.
Exemplificând, să presupunem că valoarea obtinută prin capitalizarea venitului e
mai mică decât valoarea estimată prin metoda comparatiei directe. Dacă participantii pe
pia ță sunt interesati în primul rând de potentialul de a produce profit, estimarea finală
va fi mai apropiată de valoarea dată de capitalizarea venitului.
În cazul de fată, adecvarea se justifică în toate metodele.

Precizia (Calitatea Informatiilor)

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectitudinea
datelor, de calculele efectuate si de corectiile aduse preturilor de vânzare a proprietătilor
comparabile.
Numarul de proprietăti comparabile, numarul de corectii si corectiile absolute si
nete pot sugera precizia relativă a unei anumite aplicatii a metodei.
La acelasi număr de corectii, se acordă o importantă mai mare rezultatelor
ob ținute cu o corectie absolută mai mică.
În unele cazuri, o corectie mare poate fi mai precisă si mai fundamentată pe piată
decât multe corectii mici.
În cazul de fată, precizia se justifică astfel: metoda comparatiei este precisă,
metoda capitalizării venitului este medie în estimarea chiriei unitare.

Cantitatea informatiilor
Adecvarea si precizia influentează calitatea si relevanta rezulatelor unei metode.
Ambele criterii trebue studiate în raport cu cantitatea informatiilor evidentiate de o
anumită tranzactie comparabilă sau de o anumită metodă.
Desi datele tranzactiilor comparabile pot fi precise si adecvate, acestea se referă
la evenimente ce au avut loc înainte de data evaluării. Aceste date ce reflectă trecutul
sunt relevante în masura în care pot ajuta în estimarea beneficiilor anticipate viitoare,
aduse de proprietate si valoarea prezentă a acestor beneficii.
În cazul prezentat, cantitatea informatiilor se justifică astfel: prin metoda
comparatiei avem informatii suficiente (5 comparabile), prin metoda capitalizării
veniturilor avem informatii suficiente (5 comparabile).

Estimarea valorii finale

Având în vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de
evaluare, relevanta acestora si informatiile de piată care au stat la baza aplicării lor, iar
pe de altă parte scopul evaluării si caracteristicile proprietătii imobiliare, în urma analizei
prezentate, în condiţiile economice actuale, pe o piaţă puţin activă, evaluatorul
opinează:
- venitul din închirierea proprietăţii nu este sustenabil în timp;
Prin urmare, în opinia evaluatorului, valoarea estimată pentru proprietatea în
discu ție se apreciază valoarea rezultată în urma aplicării metodei comparatiei.
Alegerea valorii finale se bazează pe faptul că, în concordantă cu scopul
evaluării, datele de piată sunt cele mai concludente.
Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, precum si considerente
privind valoarea sunt :
 ▪ valoarea a fost exprimată tinând seama exclusiv de ipoteze, conditiile limitative
si aprecierile exprimate în prezentul raport;
▪ valoarea estimată este valabilă atât timp cât conditiile în care s-a realizat
evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si al ofertei, inflatia, evolutia cursului de schimb
etc) nu se modifică semnificativ. Pe pietele imbiliare, valorile pot fi ascendente sau
descendente odată cu trecerea timpului si variatia lor în raport cu cursul valutar nu este
liniară;
▪ valoarea este o predictie;
▪ valoarea nu tine seama de responsabilitătile de mediu;
▪ valoarea nu contine T.V.A.;
▪ evaluarea este o opinie asupra unei valori.
Raportul a fost realizat pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de
lucru recomandate de către ANEVAR.
În consecinţă, evaluatorul consideră că prin aplicarea metodei comparaţiei
vânzărilor se obţine o valoare care estimează cel mai bine, în acest caz, valoarea de
piaţă a proprietăţii imobiliare. Prin urmare, se estimează valoarea de piaţă a proprietăţii
imobiliare situată în Bucureşti, str. Dristor nr.97-119, bl.63, sc.1, et.1, ap.54 este:
119.000 Lei sau 26.800 Euro

02.11.2013 Grigore MIHAI

ANEXE

- Contract de vanzare-cumparare autentificat sub nr.12002/24.04.1992 la Notariatul de

Stat al Sectorului 3, transcris în registrul de transcripţiuni imobiliare sub nr.6602/1992.
Conform.
- dosarul cadastral
- Extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al proprietăţilor comparabile
(comparabile la vînzare, chirii,…).
- Fotografii