Alcances del artículo N°92 del reglamento del Registro Conservatorio de

Bienes Raíces

 01/08/2006

 Nelson Gutiérrez González

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A) PLANTEAMIENTO
Nos hemos formulado esta interrogante porque hemos advertido en la practica diaria
registral que no todos los operadores del sistema llámense, agentes inmobiliarios,
corredores de propiedades, procuradores, abogados y aún los propios
Conservadores han comprendido el real alcance de la disposición del articulo 92 del
Reglamento del Registro Conservatorio, cuyo tenor es el siguiente: “El Conservador
no hará cancelación alguna de oficio; no obstante, en las inscripciones anteriores no
canceladas, será obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores
que versen sobre el mismo inmueble”. Disposición ubicada en el Titulo octavo del
Reglamento denominado “De las subinscripciones y cancelaciones”.
Como sabemos la cancelación de la inscripción, es el modo singular de poner fin a
la posesión de los bienes raíces inscritos. De acuerdo a lo dispuesto en el art. 728
inciso 1º del C.C. – disposición básica en la materia – “Para que cese la posesión
inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes,
o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro,
o por decreto judicial”. La cancelación por voluntad de las partes que intervienen en
el acto o contrato es un caso de no muy frecuente aplicación y se traduce en la
resciliación de la que se toma nota marginalmente practicando la correspondiente
subinscripción.
Con esta cancelación, queda sin efecto el acto jurídico de que da cuenta la
inscripción. Se puede decir que con esta cancelación se destruye jurídica y
materialmente la inscripción.
Es una cancelación expresa. Lo mismo ocurre cuando se cancela la inscripción por
resolución judicial, por ejemplo, cuando se declara la nulidad de una inscripción.
Frecuentemente, las inscripciones se cancelan, al practicarse una nueva inscripción,
en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, es decir, por la inscripción
del titulo traslaticio de los derechos del poseedor inscrito a otra persona y emanado
de él, inscripción en la cual se mencionará la precedente inscripción( arts. 696 C.C.
y art. 80 Regl.). Estimamos que en este caso, la inscripción cancelada sigue siendo
eficaz, sus efectos jurídicos siguen vigentes y se traslada a favor del adquirente, la
finalidad del acto no es la muerte de la inscripción sino continuarla con vida en la
inscripción posterior, así se explica la accesión de posesiones que regula el art. 717
del C.C. Esta cancelación sería de carácter solamente jurídica, a diferencia de las
anteriormente analizadas que son cancelaciones jurídicas y materiales. Al
practicarse la inscripcióna favor del adquirente, ipso jure, tácita, virtualmente se
cancela la inscripción del tradente, y sin que sea necesario practicar anotación
marginal alguna, de tal suerte que la anotación marginal no tiene ninguna
importancia jurídica para la cancelación. De no entenderlo asi habría que sostener
que la cancelación se produce no ipso jure al hacerse la transferencia sino que
cuando el Conservador cumpla con la nota material administrativa de la cancelación,
y la estabilidad del sistema registral dependería innecesariamente de la diligencia o
negligencia del Conservador.
Así lo ha sostenido la doctrina y la jurisprudencia en forma mayoritaria a partir de la
tesis sustentada en el famoso alegato por el ex Decano yjurista don Arturo
Alessandri Rodríguez, sobre “Prescripción de bienes raíces inscritos” (1), cuya
pagina 76 transcribimos en parte“Es un error creer que la cancelación a que se
refiere el articulo 728 es una cancelación material, análoga a la que tiene cabida en
materia de hipotecas. Si así fuera, no podría aplicarse respecto de los inmuebles la
regla del artículo 717 del Código Civil, toda vez que mediante la cancelación
desaparecería la inscripción, se borrarían sus efectos, y no podría el actual poseedor
añadir a su posesión la de sus antecesores, que en tales circunstancias habrían
desaparecido en todo momento por su cancelación. Una cancelación de esta
especie sólo tiene lugar cuando se hace por voluntad de las partes o por decreto
judicial, pues entonces aquellas convienen y el juez ordena dejarla sin efecto
materialmente.
Tan cierto es lo que vengo sosteniendo, que no hay ningún artículo del Código Civil
ni del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces que disponga que cuando se
hace una nueva inscripción con relación a un derecho antes inscrito, se haga constar
en la inscripción anterior que ésta ha sido cancelada, a pesar de que el artículo 80
de ese Reglamento exige que siempre que se transfiera un derecho antes inscrito,
se mencione en la nueva, al tiempo de designarse el inmueble, la precedente
inscripción, citándose el registro, folio y número de él. De modo que si bien se
requiere que en la nueva inscripción de un derecho antes inscrito se mencione la
precedente, no se exige que en la antigua se haga constar que ha sido cancelada
por la nueva. Las referencias marginales que en la anterior inscripción se hagan a
la nueva, no están pues, autorizadas legalmente, y si en el hecho se practican, es
sólo para facilitar su examen.
No es de creer que si el artículo 728 de Código Civil hubiera entendido por
cancelación de la inscripción mediante una nueva el hecho de dejarla sin efecto,
hubiera omitido consignar las reglas en conformidad a las cuales debía procederse
en casos semejantes.
Es por esta razón que cada vez que se transfiere un inmueble inscrito y se practica
una nueva inscripción, las anteriores quedan vigentes materialmente, y si V.E.
examina el Registro del Conservador de Bienes Raíces, encontrará la comprobación
de lo que digo, y que propiedades que en la actualidad pertenecen a Pedro, Juan o
Diego, se hallan con sus inscripciones vigentes a favor de los poseedores anteriores,
sin que tengan constancia de haberse cancelado, porque en tales casos la
cancelación se opera por la sola circunstancia de hacerse una nueva inscripción.
En consecuencia, la cancelación de una inscripción se produce y cesa una posesión
y comienza una nueva, por el solo hecho de inscribirse un título translaticio en que
el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, y como el recurrente reconoce, y
lo mismo dice la sentencia en los considerandos 11º, 12º y 14º, que se hizo una
nueva inscripción a favor de la Compañía Lautaro en forma legal, no hay duda que
el artículo 728 del Código Civil se cumplió estrictamente y no ha habido violación
alguna a su respecto.”.
El ex profesor de Derecho Civil de la Universidad de Concepción don Emilio
Rioseco Enríquez en su obra “La Posesión inscrita ante la jurisprudencia” (2),
comentando fallos sobre la materia, sostiene (Nº 149) “Casación, 18 de octubre de
1924. Rev., T. 22, Sec. 1ª, Pág. 1085.
DOCTRINA. Por la cancelación de la inscripción cesa una posesión y comienza otra
nueva; ello por el hecho de inscribirse un título en que el poseedor inscrito transfiere
su derecho a otro y no es necesario que se cancele materialmente la inscripción
anterior.
COMENTARIO. La nueva inscripción, en que el poseedor inscrito transfiere su
derecho a otro, opera ipso jure la cancelación de la anterior (art. 728 del Código
Civil) sin que sea requisito de la cancelación que se anote al margen de la inscripción
antigua el hecho de haberse practicado otra nueva.
La nota de referencia es obligación administrativa del Conservador, pero no es
requisito de validez de la cancelación (art. 92 del Reglamento Conservatorio)”.
Por último, fallos mas recientes de nuestros tribunales, confirman la doctrina
expuesta, como por ejemplo, el que aparece en la Revista de Derecho Tomo 47
año 2000 (3) que transcribo: sexto, “b) La ley no exige como requisito de la tradición,
según los artículos 686 y 690 del Código Civil y 78 del Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Raíces, algún acto material que cancele la inscripción
anterior; pues, por el contrario, como se ha visto, ello se produce por ministerio de
la ley, con la nueva inscripción, se haya o no anotado materialmente el hecho de
haberse realizado ésta, al margen del primitivo título; c) Ni la negligencia, no
probada, que se imputa a la actora, ni el cuidado en el estudio de los títulos que dice
tuvo la demandada, pueden alterar lo que se ha concluido, al estimar de mero papel
y producto de un error del Conservador, la inscripción a su nombre”.
A la luz de lo antes expuesto, podemos preguntarnos entonces cual es el real sentido
y alcance del art. 92 del Reglamento. Queda claro que solo obliga a poner nota
simple de referencia en las “inscripciones anteriores no canceladas”. Y cabe
preguntarse cuales serían éstas?, cuales serían entonces las inscripciones
anteriores no canceladas?.
El profesor don Daniel Peñailillo Arévalo en su obra “Bienes” (4), sostieneque esta
nota no está clara en su alcance, y nos señala como ejemplo de una inscripción
anterior no cancelada, el que se produce cuando se transfiere y se inscribe solo
parte de un inmueble.
En la parte no transferida, la inscripción se mantiene vigente y no se cancela. Así
sostiene: “Por otra parte, el Conservador debe poner, en las inscripciones anteriores
“no canceladas”, una nota de referencia a las posteriores (art. 92). Esta nota, muy
útil, que podría estimarse como la recíproca de la recién referida, no está clara en
su alcance. Luego se verá que una inscripción se cancela mediante una
subinscripción al margen; para ese caso no hace falta la nota de referencia; pero
también se puede cancelar por la sola circunstancia de practicarse más adelante
una nueva inscripción, sin necesidad de una subinscripción en la anterior. Ahora
bien, puede entenderse que en tales casos no está obligado el Conservador a poner
la nota de referencia (del art. 92), porque debe hacerlo en las “no canceladas” y ésta
estaría cancelada por la posterior; dándosele ese alcance, estaría obligado a poner
la nota sólo en los casos en que, por ejemplo, se inscribe una transferencia de parte
del inmueble, con lo que la anterior no quedaría cancelada en su totalidad. En la
práctica, y para beneficio del Registro, frecuentemente se entiende que la nota
procede cada vez que no haya subinscripción, es decir, incluso en los casos en que
se cancela virtualmente, de manera que al examinarse la inscripción sea posible
percatarse de que más adelante hay una nueva inscripción que la ha cancelado, ya
parcial, ya totalmente”.

B) OTROS CASOS DE INSCRIPCIONES ANTERIORES NO

CANCELADAS
1) El primero de ellos podría darse si analizamos el principio de prioridad registral,
que regulan los artículos 15-16-17 del Reglamento, artículos que señalan los efectos
de la anotación del titulo en el repertorio, anotación con que se da inicio al proceso
registral.
La norma del art. 17 del Reglamento constituye la fuerza del sistema.
La Excelentísima Corte Suprema en fallos relativamente recientes, en votación
dividida, ha establecido que la fecha de la anotación del titulo en el Repertorio es la
fecha que da inicio al proceso registral, proceso de Naturaleza Indivisible que
termina con la inscripción y fija los efectos de ésta.
La jurisprudencia anterior estimaba que practicada en el intervalo una inscripción
que pugnara con la pendiente, aquella primaba sobre ésta.
El nuevo criterio implica que el Conservador privilegia la prioridad registral, practique
ambas inscripciones y sea la justicia ordinaria la que resuelva qué inscripción
subsiste y cual debe cancelarse.
Este principio es aplicación del Aforismo “primero en el tiempo primero en el
derecho”. Veamos un ejemplo.
a) Se anota en el Repertorio un titulo. Y no se puede practicar la inscripción.
b) En el ínter tanto se anota un embargo o se anota una medida prejudicial, los que
imperiosamente deben inscribirse y son meramente provisionales. Estas
inscripciones deben mantenerse vigentes, aunque no pueden producir efecto
alguno, como consecuencia de la inscripción que se habrá o hubiere de practicar
(letra c) y cuyos efectos se retrotraen a la fecha de la anotación del título en el
repertorio.
c) Subsanado el reparo y dentro de los dos meses se practica la Inscripción del
título.
Las inscripciones referidas en la letra b) hechas en el lapso que media entre la
anotación y la inscripción serán meramente provisionales y no tendrán más efecto
que el que corresponda o pudieren tener con arreglo a la inscripción que,
materializada después, (la de la letra c) es sin embargo jurídicamente eficaz desde
su anotación en el repertorio. Esto es así por el art. 17 y el 92 del Reglamento.
En tanto no se requiera en virtud de un titulo idóneo, su cancelación (las de la letra
b) o se ordene judicialmente, éstas, deberán mantenerse vigentes aunque no
puedan producir efecto alguno, como consecuencia de la inscripción que se hubiere
practicado (la de la letra c) y cuyos efectos se retrotraen a la fecha de la anotación
del titulo respectivo en el Repertorio.
La última jurisprudencia permite arribar a esta conclusión. Pensamos que respecto
de éstas inscripciones procedería la nota del articulo 92, porque serían
“inscripciones anteriores no canceladas” y correspondería dejar constancia al
margen de ellas de la foja y número de la inscripción practicada y referida en la letra
c.
En resumen, toda esta cuestión se limita a Privilegiar una fecha cierta, la de la
anotación del titulo en el Repertorio ó una fecha incierta, la de la firma de la
inscripción por el Conservador. La anotación es solo un acto y la autorización de la
inscripción es la culminación de una serie de actos previos y necesarios para que la
inscripción se perfeccione.
2) El segundo caso, podría darse a propósito de la fusión de inmuebles. Institución
que corresponde a lo que tradicionalmente se llamaba la “formación de fundos”, y
que no está claramente configurada en las normas legales y reglamentarias
existentes. Solo la Ley de Urbanismo (art. 63) y la Ordenanza General de Urbanismo
y Construcción hacen referencia a ella (art. 3.1.3). En todo caso es una institución
de mucha aplicación, que es aceptada en la práctica registral. La modalidad mas
común es aquella que se presenta por ejemplo cuando un poseedor inscrito de dos
o mas predios contiguosamparados por dos o mas inscripciones distintas, pretende
formar una sola unidad predial, amparada bajo una sola y nueva inscripción de
dominio.- Esta nueva inscripción que se practicatiene efectos posesorios puesto que
sirve para probar y garantizar la posesión de la nueva unidad o del nuevo predio,
pero no cancela a las anteriores, las que siguen vigentes. Y siguen vigentes porque
el poseedor inscrito no ha transferido su derecho, solo se ha limitado a solicitar un
reordenamiento predial. Luego, procederespecto de ellas practicar la anotación del
artículo 92 del Reglamento.
3) Otro caso lo encontramos en materia minera, a propósito del Pedimento y la
Manifestación que son los escritos con los cuales se inicia el procedimiento
constitutivo de la Concesión Minera de Exploración y de Explotación o Pertenencia,
respectivamente. (art. 35 Código de Minería). Una vez inscritos –en el Registro de
Descubrimientos- constituyen derechos reales inmuebles, transferible y trasmisibles
de acuerdo con las mismas normas aplicables a los demás bienes raíces. (art. 54
del Código de Minería). En esta etapa procidimentalya se habla de Concesión
Minera en trámite, trámite que culminará con la dictación de la respectiva sentencia
constitutiva de Exploración o de Explotación, según sea el caso. Y esta sentencia
que otorga la concesión constituye el titulo de propiedad sobre ella y da
originariamente su posesión (art. 91 inc. 1º C.M.). Inscrita esta sentencia, la
concesión quedará sometidaal régimen de posesión inscrita. Pues bien, el art. 94
del Reglamento del Código de Minería ordena, que verificada en el Registro de
Descubrimiento o en el de Propiedad, en su caso, la inscripción de una sentencia
constitutivao de ésta y de un acta de mensura, el Conservador la anotará en el
Registro de Descubrimientos,al margen del respectivo pedimento o manifestación.
Pensamos que el art. 94 del Reglamento del Código de Minería, es una reiteración
de lo que dispone el art. 92 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces, ya que el Conservador de Minas está haciendo referencia al margen del
pedimento o manifestación –inscripciones que desde luegoestimamos no
canceladas- a una posterior –la de la sentencia constitutiva- y que versa sobre el
mismo inmueble, en este caso, una Concesión Minera constituida. Confirma nuestro
aserto de que las inscripciones del pedimento o la manifestación, no se cancelan, la
disposición del art. 155 del Código del ramo, que dispone que en caso de remate
por el cobro de patentes impagas, y no habiendo postor por alguna concesión o lote,
el juez declarará franco elterreno y ordenará cancelar las correspondientes
inscripciones, y estas son desde luego, no solo la de la sentencia constitutiva, sino
que también las del respectivo pedimento o manifestación inscritos, que la
antecedieron . En todo caso, estimamos que aunque no hubiera existido esta norma
expresa del art. 94 del Reglamento del Código de Minería, el Conservador de Minas
estaría igualmente obligado a poner las consabidas notas de referencia por
aplicación del art. 92 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces,
ya que el registro Conservatorio de Minas se rige, en cuando le sean aplicables, por
las mismas disposiciones que reglan el Registro Conservatorio de Bienes Raíces,
sin perjuicio de las especiales que contiene le Código y el Reglamento del Código
de Minería.
4) Otro caso de inscripciones anteriores no canceladas, nos lo proporciona el
Registro de Comercio, específicamente, en las inscripciones de sociedades, las que
frecuentemente sufren modificaciones por variadas causas, ejemplo: aumento o
disminución de capital, prórroga de la sociedad, retiro o ingreso de nuevos socios,
cambio de domicilio social, etc., cambios todos que deben materializarse en
Escrituras públicas que a la vez deben nuevamente inscribirse y publicarse.
También, todas las referencias que se hacen a las inscripciones posteriores, en la
inscripción objeto del cambio que, es la primera inscripción, se hacen por mandato
expreso del artículo 40 del Reglamento para el Registro de Comercio, el que dispone
que “todo lo dispuesto por los títulos VIII y X del Reglamento Conservatorio de
Bienes Raíces y referente a las subinscripciones, cancelaciones y penas a que está
sujeto el Conservador, es aplicable al Registro de Comercio y al funcionario
encargado de él”.- En su virtudestefuncionariodeberá poner en las inscripciones
anteriores referidas – por cierto no canceladas – notas referenciales a las posteriores
que versan sobre la materia.
5) Otro caso de inscripciones anteriores no canceladas, podría darse a causa de un
titulo nulo. En efecto, declarada judicialmente la nulidad de un titulo, resultará
afectada la inscripción correspondiente. Pero ello no significa que todos los títulos e
inscripciones otorgados y practicadas posteriormente resultan afectadas de una
nulidad ipso jure, si no se ha litigado en relación con la validez de tales títulos e
inscripciones. Éstas, a nuestro juicio podrían ser inscripciones anteriores no
canceladas, a las que necesariamente habrá que poner una nota simple de
referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble.
6) También, de lo dispuesto en el articulo 16 del Decreto Ley Nº 2.695(5) sobre
saneamiento de dominio, podemos extraer otro caso de inscripciones anteriores no
canceladas. En efecto, expirado el plazo de un año de posesión inscrita no
interrumpida contado desde la fecha de la inscripción, el interesado se hará dueño
del inmueble por prescripción. Y simultáneamente prescribirán las acciones
emanadas de los derechos reales de dominio, usufructo, uso o habitación,
servidumbres activas y el de hipotecas relativos al inmueble inscrito.
Las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble, así como la de los otros
derechos reales mencionados, las de los gravámenes y prohibiciones que lo
afectaban, una vez transcurrido el citado plazo de un año, se entenderán canceladas
por el solo ministerio de la ley, sin que por ello recobren su vigencia las inscripciones
que antecedían a las que se cancelan.
Con todo, si las hipotecas y gravámenes hubiesen sido constituidas por el mismo
solicitante o por alguno de los antecesores cuya posesión legal o material se hubiera
agregado a la suya, dichas hipotecas y gravámenes continuarán vigentes sobre el
inmueble. Subsistirán, igualmente, los embargos y prohibiciones decretados en
contra del solicitante o de alguno de sus antecesores; pero ello no será obstáculo
para practicar las inscripciones que correspondan.
Estimamos que estas ultimas serían inscripciones anteriores no canceladas y a su
respecto corresponderá poner la nota a que se refiere el art. 92 del Reglamento.
7) Otro caso de inscripción anterior no cancelada, lo podríamos encontrar a
propósito de la Estipulación para otro prevista en el art. 1449 del C.C., que dispone:
insc. 1º “Cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga
derecho para representarla; pero solo esta tercera persona podrá demandar lo
estipulado; y mientras no intervenga su aceptación expresa o tácita, es revocable el
contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a él”.-
En lo personal no somos partidarios de inscribir la estipulación para o por otro, entre
otras razones, porque nunca ha mediado la voluntad y aceptación del beneficiario
que es requisito fundamental para que opere la tradición (arts. 670 – 673 C.C.). Se
rompe el Principio del Tracto Sucesivo. Además no queda claro quien es el
verdadero poseedor, será el estipulante? (quien compra para otro) o será el
beneficiario? (quien no ha expresado su voluntad). Asimismo, estimamos que
practicada la inscripción a nombre del estipulante o del beneficiario ó a nombre de
ambos, no nosqueda claro cuando se cancela la inscripción del tradente vendedor.
En suma, un interesante punto a debatir desde el punto de vista doctrinario. Pero,
poniéndonos en el caso de practicada una inscripción de esta naturaleza, la
inscripción del tradente –mientras no ratifique el beneficiario-, a nuestro juicio, no
estaría cancelada y a su respecto procedería consignar la nota prevista en el articulo
92 del Reglamento.
8). Otro caso de inscripción anterior no cancelada podría darse a propósito de la o
las inscripciones que se practiquen en merito a lo dispuesto en el art. 730 inc. 2º del
C.C. que dispone: “Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un
poseedor inscrito, se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte
la posesión ni se adquiere por otra, sin la competente inscripción”. En este caso, la
cancelación opera también por una nueva inscripción, emanada no del poseedor
inscrito, sino de un mero tenedor de un inmueble, que lo usurpa dándose por dueño
y lo enajena a un tercero, siempre que éste último inscriba y tenga posesión material
del inmueble.
Una inscripción practicada en estas condiciones, desligada totalmente de la anterior,
pese a que se hace por funcionario competente y cumpliendo las formalidades
previstas por la ley, desconoce el principio del tracto sucesivo y debilita notoriamente
el mérito de la inscripción. Concordamos con la solución propiciada por el Profesor
Arturo Alessandri quien sostiene que para que una inscripción cancele la anterior y
ponga fin a la posesión inscrita, es necesario que emane real o aparentemente del
poseedor inscrito anterior. Pensamos que este sería un caso de cancelación virtual,
porque se produciría por la mera inscripción posterior de un titulo, al margen de las
prescripciones del art. 728 del C.C. y a nuestro juicio, el titulo del verdadero dueño,
poseedor inscrito anterior sería un titulo no cancelado a cuyo respecto procedería la
nota del art. 92 del Reglamento.
De otra parte, la utilidad práctica de la anotación marginal de transferencia o
referencia se hace mas evidente si se tiene en cuenta el Principio del Tracto
Sucesivo. Es decir, existe una intima relación entre la “Cancelación” y el “Tracto
Sucesivo”. Principio que consignan los art. 692 del C.C. y art. 80 del Reglamento en
relación con los artículos 728 – 730 ins. 2º y 2505 del C.C. Los artículos 692 C.C. y
art. 80 Reglamento del Registro Conservatorio disponen,respectivamente:
Art. 692 C.C.: “Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito se
mencionará la precedente inscripción en la nueva”.
Art. 80 del Reglamento: “Siempre que se transfiere un derecho antes inscrito, se
mencionará en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente
inscripción, citándose el registro, folio y número de ella”.
Este principio llamado también de previa inscripción, exige que una inscripción se
funde en otra anterior y así retroactivamente hasta llegar a la inscripción originaria.
“En general, la aceptación que del principio hace nuestro sistema es mas o menos
o mas completa, al exigirse de una parte que en la nueva inscripción se mencione
la precedente, y que al efectuarse una nueva inscripción de transferencia se
“cancele” la anterior de la cual emana”(6).
Ello posibilita desde el punto de vista práctico reconocer y recorrer la cadena de
inscripciones fácilmente y, como lo sostiene gráficamente en su obra citada el
profesor Peñailillo: “Hacia atrás por dentro (cita de la inscripción anterior) y hacia
delante por fuera (observando la necesaria y útil nota marginal de transferencia o
referencia).
El objetivo que busca el principio del tracto sucesivo es entre otros, conseguir la
protección de los derechos inscritos y evitar las inscripciones paralelas. Claro es que
en nuestro sistema un elemento que contribuye poderosamente a la doble
inscripción es la subsistencia de inmuebles no inscritos y que llegan al registro por
procedimientos simples de publicación y fijación de carteles ignorando generalmente
al antiguo poseedor inscrito. Es lo que sucede por ejemplo con la aplicación del D.L.
Nº 2695 que fija normas para regularizar la posesión de la pequeñapropiedad raíz y
para la constitución del dominio sobre ella, en que la resolución que dicta la
respectiva Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales que acoge la
solicitudde saneamiento y que ordena al Conservador inscribir, frecuentemente,
omite señalar la inscripción de dominio a la que afecta el saneamiento, y que por
consiguiente no es cancelada y subsiste paralelamente con lanueva inscripción que
se practica respecto del inmueble saneado. Surge así un problema de inscripciones
paralelas, que no es de responsabilidad del registro sino que de la dictación de leyes
que podrán ser justificables, pero su pobreza doctrinaria y los daños que pueden
causar son evidentes.-
Don Cesar Fuentes Venegas a propósito del tema en un trabajo, sobre la
materia (7) plantea algunos problemas que eventualmente pueden presentarse. Así
por ejemplo, la necesidad de cancelar materialmente las inscripciones que cita la
resolución del Ministerio, y si el Conservador deba proceder a petición de parte o de
oficio. Por la pureza del Registro y evitar inscripciones paralelas estimamos
conveniente –pese a que la ley las proclama canceladas- siempre cancelar
materialmente las inscripciones que cita la resolución del Ministerio. Esta,
frecuentemente así lo ordena, ya en forma parcial, ya en forma total. Pensamos que
así como una inscripción nula produce todos sus efectos mientras no sea declarada
judicialmente su nulidad, también deben presumirse vigentes. Por ello es
aconsejable su cancelación material, así se evitan mayores perjuicios a terceros que
confían en la apariencia de legalidad de éstas y en el efecto de fe pública del
Registro.
Ahora, en el caso de que la resolución del Ministerio omita citar inscripciones
vigentes a cancelar y el Conservador tiene conocimiento de ellas, estimamos que
solo podría cancelarlas en base a un nuevo requerimientoo resolución
complementaria del Ministerio que asi lo ordene. Nunca de oficio.
Otro problema que plantea, dice relación con los gravámenes y prohibiciones que
subsisten cuando han sido constituidos por el mismo solicitante. ¿al entenderse
canceladas materialmente las inscripciones anteriores se podrá “afectar” a la nueva
inscripción con la subsistencia de estos gravámenes?Creemos que no habría
inconveniente para ello. Como estos gravámenes son inscripciones anteriores no
canceladas (art. 92), habrá que hacer referencia en ellas a la nueva inscripción de
dominio y como reciprocidad, en ésta, hacer referencia a estos gravámenes. La
practica registral y la transparencia del registro así lo exigen. Estimamos que todas
estas anotaciones que no implican cancelación procederían hacerse incluso de
oficio.
Por último, parte de la confusión a que hacíamos referencia al comienzo de esta
exposición es explicable por que la propia doctrina nacional no distinguió con
exactitud el real alcance del art. 92 del Reglamento. Así por ejemplo, don Victorio
Pescio Vargas, ensu manual de Derecho Civil (8), sostiene lo siguiente “Respecto
de la antigua inscripción es aplicable el art. 92 el Reglamento recién citado: “El
Conservador no hará cancelación alguna de oficio; no obstante, en las inscripciones
anteriores no canceladas, será obligado a poner una nota de simple referencia a las
posteriores que versen sobre el mismo inmueble”.
La referida anotación, que se estampa al margen derecho de la inscripción,
expresando “Transferido a fs. … Nº … del Registro del Año …” revela que la
inscripción del centro ha sido objeto de una transferencia e impide que el titular haga
una nueva enajenación. La omisión por algunos Conservadores de cumplir esa
sencilla exigencia ha sido semillero de pleitos, pues, se favorecen las inscripciones
paralelas”.

C) CONCLUSIONES
Primera) En suma, la anotación marginal de transferencia no es una obligación
legal, solo procede en los casos de “inscripciones anteriores no canceladas” y es
solo una obligación de carácter administrativo y de ordenamiento, que le da una
connotación de folio real al Registro, que facilita su examen y que permite un mas
eficiente y seguro trabajo del Conservador, facilitando una mejor aplicación del tracto
sucesivo, lo que redunda en una mayor seguridad jurídica que es el objetivo final al
cual debe alcanzar el Registro de la propiedad inmueble.
Segunda) Los diferentes casos de inscripciones anteriores no canceladas
precedentemente analizados, nos permiten arribar a la conclusión de que la
disposición del artículo 92 adquiere una mayor claridad en su alcance, puesto que
es de perfecta lógica relacionar las inscripciones vigentes entre si, lo que potencia
la eficacia del registro ya que, una simple observación de éste, proporciona una
radiografía completa del inmueble, objeto central de la inscripción, lo que nos
permite concluir con el profesor español de Derecho Registral del CINDER(9)don
Nicolás Nogueroles – estudioso de los sistemas registrales europeos – que nuestro
sistema, no sería un sistema de folio personal en sentido estricto, sino que sería un
sistema sui géneris, con alcances de folio real.-
BIBLIOGRAFÍA

1. ARTURO ALESSANDRI RODRÍGUEZ.-“Prescripción de bienes inscritos”.-

Alegato pronunciado ante la Excma. Corte Suprema en las audiencias de
los días 15 y 17 de Marzo de 1924, en defensa de la Compañía Salitrera
Lautaro, en la vista del recurso de casación en el fondo deducido por doña
Emma Barazarte Pinto y compartes en el juicio seguido contra esa
Compañía, sobre reivindicación de la estaca salitrera número 2, vallejos
77.- BALCELLS y Co. Bandera 184 – Santiago 1924
2. EMILIO RIOSECO ENRIQUEZ.- “La posesión inscrita ante la
jurisprudencia”.- Tercera edición actualizada.- Editorial Jurídica de Chile.
Año 2003.
3. Revista de Derecho y Jurisprudencia Tomo XCVII Nº 2 mayo agosto año
2000 sección segunda, pag. 23.- Corte de Apelaciones Presidente Aguirre
Cerda 15 de junio de 2000.
4. DANIEL PEÑAILILLO ARÉVALO.- “Los Bienes” La propiedad y otros
derechos reales.- Tercera edición actualizada.- Colección Manuales
Jurídicos. Año 1997. Editorial Jurídica de Chile. Pag. 178.
5. Decreto Ley Nº 2.695. Ministerio de Tierras y Colonización.- Fija Normas
para regularizar la Posesión de la pequeña propiedad raíz y para la
constitución del dominio sobre ella.- Publicada en el D.O. de 21 de julio de
1979.
6. Estudios sobre Reforma al Código Civil y Código de Comercio. Cuarta
parte. Derecho Registral Inmobiliario – Fundación Fernando Fueyo Laneri –
Editorial jurídica de Chile año 2003. Pag. 293. El agregado de comillas en la
expresión “cancele” es nuestro.
7. CESAR FUENTES VENEGAS.- Conservador de Bienes Raíces, Comercio
y Minas de San Carlos. “Inscripción Domínicas de Bienes Raíces que no
respetan el Tracto Sucesivo”. Revista Electrónica Fojas Nº 4 de la pagina
web de la Corporación Chilena de Derecho
Registral, www.conservadores.cl
8. VICTORIO PESCIO VARGAS.- Manual de Derecho Civil. De la
Copropiedad. De la propiedad horizontal y De la Posesión.- Tomo IV.-
colección Manuales jurídicos. Año 1978. Editorial Jurídica de Chile.
9. CINDER = Centro Internacional de Derechos Registral. IV Curso
Iberoamericano de Derecho Registral. Barcelona, Noviembre y Diciembre
del año 2004.
10. Código Civil. Código de Minería. Reglamentos.