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Clase de 19/05

ARRENDAMIENTO

Artículo 1579 C.C. “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo y a un precio
determinado que esta se obliga a pagar a aquella”

Un sujeto denominado arrendador se obliga a hacer gozar a otro denominado arrendatario una
cosa mueble o inmueble por un periodo de tiempo determinado y mediante un precio
determinado que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador.

Lo que el contrato de arrendamiento hace surgir es un derecho personal o un derecho de crédito a


favor del arrendatario contra el arrendador. No hace surgir un derecho real sobre la cosa, el
derecho de uso y goce son atributos del derecho de propiedad. Derecho personal sobre el
arrendador, no es un derecho sobre la cosa… Derecho de usar y gozar de forma exclusiva y
continua la cosa dada en arrendamiento y ese derecho surge a cambio de un precio llamado canon
alquiler o renta.

Diferenciar de contrato de otros contratos y otros derechos reales.

1. Arrendamiento de la venta:
Venta es un contrato traslativo de la propiedad, la venta generalmente es un
contrato de ejecución instantánea –al menos en lo que se refiere a la
transferencia de la propiedad, opera en el momento de intercambio de los
consentimiento- el arrendamiento es un contrato de ejecución sucesiva,
ejecución de las prestaciones es a futuro.
La venta es un contrato traslativo de la propiedad, mientras que el
arrendamiento no lo es, solo confiere el goce y el uso de la cosa (transfiere algno
de los atributos de la propiedad)
La venta incluye también las cosas incorporales (cesión) EL arrendamiento es solo
sobre cosas corporales; cuando estamos frente a una cosa incorporal estamos
frente a una licencia de uso.

2. Arrendamiento y usufructo
Ambos confieren el derecho de gozar de una cosa y eventualmente les confiere
el derecho de percibir los frutos de la cosa.
El usufructo es un desmembramiento del derecho de propiedad, confiere un
derecho real de usar y gozar la cosa, el usufructo es con relación a la cosa. En
cambio, el arrendamiento es un derecho contra el arrendador
El arrendamiento es de origen convencional, el usufructo puede ser de origen
legal o convencional. (Uso y habitación misma lógica)

3. Arrendamiento y comodato
Ambos son contratos que confieren un derecho de uso sobre la cosa.
La diferencia: el arrendamiento es oneroso y el comodato es gratuito

4. Arrendamiento y deposito
El arrendamiento es un contrato consensual y el depósito
Arrendamiento es oneroso y el depósito generalmente es un contrato gratuito,
deposito remunerado

5. Arrendamiento y contrato de obras


El contrato de obras nació como un contrato de arrendamiento, lo que se estaba
arrendando era el trabajo de allí que nacen juntos, pero son contratos
completamente distintos.
La diferencia fundamental es que en el contrato de arrendamiento el objeto es
transferir el derecho de goce sobre una cosa, mientras que en el contrato de
obras va a ser la prestación de un servicio.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. Consensual
2. Oneroso
3. Bilateral
4. De tracto sucesivo
5. De efectos personales

1579 Hay multiplicidades de arrendamientos en la práctica, no todos están regulados.

Características Generales del Arrendamiento… Código Civil .. Se van a aplicar a cualquier tipo de
arrendamiento.

Código Civil: Casa y predios rústicos

Ley de arrendamiento de vivienda: viviendas urbanas y sub-urbanas Artículo 1, basadas en los


derechos humano, constitucionales.

Decreto con rango de ley de arrendamientos inmobiliarios gaceta oficial 36.845 del 7 de diciembre
de 1999: Vigente, se derogaron las normas de arrendamiento de vivienda y uso
comercial…Legislación de carácter residual

Viviendas urbanas y suburbanas: articulo 8 letra a.

Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial: Regula el arrendamiento de inmuebles


destinados al uso comercial Artículo 2 “Aquellos inmuebles en que se desarrollen actividades
comerciales o prestación de servicio como….
Clase 21 /05

Arrendamiento

I. Formación del Arrendamiento

A. Elementos del Contrato

1. CONSENTIMIENTO:

En principio es un contrato consensual, se forma por el solo consentimiento; este debe versar
sobre el objeto del arrendamiento, el precio o el canon y la duración del arrendamiento
(Elementos del consentimiento).

Artículo 1579: contrato a tiempo determinado y por un precio determinado1 y nos habla de la
cosa.

En principio rige la autonomía de la voluntad, poder de las partes de darse su propia ley. Sin
embargo el artículo 6 del código civil por argumento en contrario establece los límites a la
autonomía de la voluntad: orden público y buenas costumbres.

1. Orden público de dirección


2. Orden Publico de Protección: Aquellas leyes que para proteger o tutelar un débil
jurídico imponer límites a la autonomía de la voluntad.
a. Trabajador
b. Consumidor
c. Arrendatario2

Límites de la autonomía de la voluntad actualmente en Venezuela en el contrato de


arrendamiento:

I. Ley de arrendamiento de viviendas: Ley de orden público –Está por encima de la voluntad
de las partes - articulo 6 CC, en un contrato de arrendamiento de viviendas no se puede
desconocer lo que está establecido en la ley.
II. Ley de arrendamiento inmobiliario y la ley de arrendamiento de locales comerciales:
Ninguna de las dos es de orden público, pero tienen normas imperativas3.

1
Si bien es cierto que pueden haber contratos a tiempo indeterminado, no son perpetuos. El carácter del
contrato de arrendamiento no es perpetuo es temporal.
2
Las leyes de arrendamiento son las que más limitan la autonomía de las partes… Mas alla de las leyes de
consumidor y trabajador, estas impones ciertas obligaciones al patrono y al productor, después de eso rige
la autonomía de la voluntad. Las leyes de arrendamiento sobre todo las leyes especiales limitan muchísimo
la autonomía de la voluntad.
3
Normas Imperativas: No pueden ser derogadas por las partes, toda norma de orden público es imperativa
pero no toda norma imperativa es de orden público.
a. Ley de arrendamiento de inmuebles: Los derechos del arrendatario, todas las
normas relativas a los derechos del arrendatario, estos se encuentran en el
artículo 7 de la ley de arrendamiento de inmueble. La sanción es la nulidad del
contrato.
b. Ley de arrendamiento de locales comerciales: Los derechos de los arrendatarios
son inderogables artículo 3 “Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de
carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique
renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la
aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como
los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la
celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos,
mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la
relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer
siempre la realidad sobre las formas” No tienen sanción.4

Las tres leyes ponen límite a la autonomía de la voluntad de las partes: Instituciones que ponen
limite a la autonomía de la voluntad

1. Preferencia Arrendaticia5: Es el derecho a seguir ocupando el inmueble, en las mismas


condiciones al vencimiento del contrato. Al vencimiento del contrato el arrendador no
tiene la opción de elegir a quien va ofrecer el inmueble en arrendamiento.
a. Artículo 89 de la ley de arrendamiento de viviendas: El arrendatario debe cumplir
con sus obligaciones y estar solvente
b. Artículo 25 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso
comercial: para que proceda el arrendatario debe estar solvente, debe haber
cumplido con las obligaciones contractuales y legales, y debe aceptar los ajustes
de precio. Mutatis mutandi, son las condiciones del arrendamiento de viviendas.
2. Prorroga legal6: Es un modo de extensión de la vigencia de contrato de arrendamiento, es
un modo de extensión por imposición de la ley.
a. Ley de arrendamiento de inmuebles, articulo 38 y siguientes.
b. Ley de arrendamiento de locales comerciales articulo 26

4
Si no hay sanción estamos ante una norma programática, tenemos que esperar a que la jurisprudencia se
pronuncie sobre las sanciones.
5
Distinguirla de la preferencia ofertiva: Derecho que se le ofrezca al arrendatario el inmueble en venta.
La preferencia arrendaticia existía solo en arrendamiento de vivienda, porque en la ley de arrendamiento de
inmuebles tenías la prorroga legal. En cambio en la ley de arrendamiento de locales comerciales el legislador
agrego todas las instituciones que tenía en las demás leyes, entonces en la actividad comercial, que además
pareciera ser la que la política en general está obstaculizando tiene mayor beneficio que el arrendamiento
de viviendas que es el derecho humano.
6
Existe la prorroga legal y la prorroga convencional
3. Revisión y valoración del contrato por parte de la superintendencia de arrendamiento de
viviendas: revisa y valida el contrato, pareciera entonces que el contrato de
arrendamiento pasa a ser un contrato solemne.
a. Opera en materia de arrendamiento de viviendas: Artículo 8 de la ley de
arrendamiento de vivienda y artículo 5 del reglamento.
4. Fijación del canon de arrendamiento por parte de la SUNAVI en materia de arrendamiento
de viviendas… No es el arrendador y el arrendatario quienes se van a poner de acuerdo en
el elemento más importante que es el precio, es SUNAVI
a. Artículo 66 de la ley de arrendamiento de viviendas.
b. Articulo 29 y siguientes ley de arrendamiento de inmuebles se establece que el
canon debe basarse en la fórmula que está establecida en el artículo 29.
c. Artículo 32 de la ley de regulación de arrendamiento de inmuebles comerciales, el
canon es establecido por las partes, pero las partes deben utilizar alguna de las
modalidades establecidas en esa ley
5. Forma de pago:
a. Ley de arrendamiento de vivienda (Articulo 68) e inmuebles comerciales (Articulo
27), debe pagarse en una cuenta corriente que el arrendador debe abrir y
mantener abierta durante todo el arrendamiento.
6. Limitación de la duración del arrendamiento
a. Artículo 51 de la ley de arrendamiento de vivienda, no pude ser por menos de un
año
b. Articulo 24 ley de arrendamiento de viviendas comerciales: no puede ser por
menos de un año, salvo que se trate de actividades temporales
7. Precio de la venta de un inmueble dado en arrendamiento: Gran limitación a la autonomía
de la voluntad, pero también al derecho de propiedad.
a. Preferencia ofertiva: Independientemente del valor que ustedes le den a su
inmueble, la ley de arrendamiento de viviendas les está limitando ese derecho
b. No podemos establecer el valor de venta del inmueble, limita el derecho de
disposición del bien
8. Prohibición de arrendamiento si el inmueble no posee condiciones mínimas de co-
habitabilidad
a. Ley de arrendamiento de viviendas:

Artículo 12. Se prohíbe el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas y


suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, que
representen riesgos para la seguridad, la salud y la vida de las personas. Están comprendidas en
este caso, especialmente, las viviendas construidas con materiales inadecuados o perecederos,
tales como: tablas, latas y cartones; asimismo aquellos inmuebles producto de demoliciones o de
construcciones no culminadas que, a la simple observación, carecen de las condiciones mínimas de
seguridad para la garantía de la vida humana y, adicionalmente, que carecen de servicios de
infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado a pagar canon de arrendamiento
por viviendas de este tipo. No quedando estas relaciones arrendaticias excluidas de la aplicación
de esta Ley, en cuanto a la responsabilidad y sanciones a que hubiere lugar, así como al disfrute de
las garantías y derechos a favor de los arrendatarios y arrendatarias.

a) Se prohíbe el arrendamiento de viviendas que no tengan el mínimo de


habitabilidad
b) No se pueden cobrar cánones de arrendamientos por los ranchos, pero tienen
derecho los arrendatarios a toda la protección que establece la ley.

Contradicción del legislador: esa prohibición de inmuebles que no tienen condiciones mínimas de
habitabilidad el legislador describe los ranchos, en el decreto con rango de ley de arrendamiento
de inmuebles nombraban expresamente los ranchos artículo 6 “como por ejemplo los ranchos”.
Para no herir susceptibilidades el legislador no nombra los ranchos expresamente.

2. CAPACIDAD Y PODER

Respecto a la capacidad, rige la regla general y es que el arrendamiento es un acto de simple


administración tanto para el arrendador como para el arrendatario. El bien no sale del patrimonio,
no hay disposición del bien, solo conceden el goce y el uso del bien.

Reglas especiales: Varían en relación a la duración del arrendamiento y a la destinación del bien

a) Capacidad del lado del arrendador

(1) Debe ser titular de un derecho individual o colectivo que le


permita conferir el goce del bien: No pueden transmitir un
derecho mayor al que poseen.

- El derecho de propiedad, incluso si está sometido a condición


resolutoria puede arrendar, pero si el inmueble está
hipotecado el propietario del inmueble no puede arrendarlo a
tiempo determinado sin consentimiento de su acreedor.
Articulo 1.581 CC

- También puede arrendar el cónyuge, puede arrendar los


bienes que le son propios y los bienes cuya administración le
corresponde, además puede arrendar los bienes del otro con
la simple tolerancia de este Articulo 155 CC,

- Una cosa común o indivisa, puede ser arrendada por el


acuerdo de la mayoría 764 C.C
- Los herederos que tengan la posesión provisional de los
bienes del ausente pueden arrendarlos hasta por dos años
428 en concordancia con el 1582
- Quien posea un derecho real de goce, en principio puede
arrendar: Así puede arrendar el usufructuario (Titular del
derecho y goce, con exclusión del nudo propietario) Pero
como el usufructo es temporal, van a tener unas reglas
especiales, si el usufructo es por tiempo cierto y determinado
el arrendamiento subsiste por el año corriente de terminación
del usufructo, el año que termina el usufructo termina el
arrendamiento; y cuando el usufructo no debe cesar en un
tiempo cierto y determinado tienen que determinar si el
usufructo dura por cinco años, debe durar por el tiempo
determinado en cambio si el arrendamiento supera los cinco
años suscitará por el quinquenio corriente al tiempo de
cesación del usufructo.
- El arrendatario puede subarrendar 1583 CC
- Los que poseen un derecho de uso o habitación no pueden
subarrendar 630 del CC
- El arrendamiento de la cosa ajena es perfectamente válido y si
en la practica el arrendatario fuere desposeído, va a tener
derecho a un saneamiento por evicción

(2) Debe poseer capacidad para ejecutar actos de simple


administración
- El menor no emancipado y el entredicho puede arrendar si su
capacidad es completada por el representante legal, caso
contrario no pueden
- El menor emancipado y el inhabilitado legal pueden realizar
actos de simple administración 483 y 410 CC
- 1582 CC Pueden arrendar siempre que el contrato no supere
los dos años
- El inhabilitado judicial: todo va a depender de su sentencia de
inhabilitación.

b) Capacidad del arrendatario

Debe ser capaz de realizar actos de simple administración: Reglas de capacidad conocida

La cualidad de arrendatario se transmite a los herederos, se transmite a sus causahabientes a


titulo universal, también se puede transmitir a los causahabientes a título particular siempre que
no haya convención en el contrato (Se puede establecer que la obligación sea intuito personae)

Caso especial en la ley de arrendamiento de vivienda


Subrogación por muerte del arrendatario

Articulo 57 En caso de fallecimiento del arrendatario o arrendataria, podrán subrogarse la relación


arrendaticia los ocupantes beneficiarios o beneficiarias del inmueble, quienes prueben una
permanencia pacífica y continua en la vivienda, debiendo cumplir los términos expuestos en el
contrato. Esta situación será homologada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, en un plazo no mayor a treinta días hábiles del fallecimiento del arrendatario o
arrendataria.

Relacion de
arrendamiento

Ambas se subrogan en la
posición de arrendatario
Arrendatario Arrendador

Esposa Amante

Ley general se Ley de de vivienda


sucesiones Subrogación

Por derecho de sucesiones la cualidad de arrendatario se transmite a su señora esposa. Pero el


arrendatario tenia arrendado ese inmueble para su amante (Ley de arrendamiento de viviendas la
amante se subroga en la posición de arrendatario)

i. Quien ocupa el inmueble se subroga en la posición del arrendatario


ii. Que significa la ocupación pacífica y continua: los tribunales deberían tomar en cuenta los
criterios de posesión pacifica en materia de prescripción adquisitiva
iii. Va a ser homologada por la SUNAVI, no parece que esa debería ser una potestad de la
superintendencia debería ser de los tribunales. Sobre todo porque está desconociendo el
derecho de sucesiones

Quizá lo que quiso hacer nuestro legislador fue copiar una solución de derecho extranjero, que
tiene más sentido que el artículo 56 que implica una subrogación en el contrato de arrendamiento
no por muerte sino por disolución del grupo familiar. En ese caso cuando se produzca la
terminación del grupo familiar el ex cónyuge que no fuera arrendatario tiene derecho de
subrogarse en la posición de arrendatario si el otro va a dejar el inmueble

Artículo 56. Cuando se produzca la disolución del grupo familiar que ocupe una vivienda
arrendada, sea esta disolución ocasionada por divorcio, separación judicial, nulidad del
matrimonio o finalización del concubinato, y el cónyuge, concubino, concubina o miembro del
grupo familiar que fuera el arrendatario o arrendataria de la vivienda, decidiera mudarse de esa
vivienda, manifestase su voluntad de no renovar el contrato o lo desistiera, el otro cónyuge,
concubino, concubina o miembro del grupo familiar, que conviviera con el arrendatario o
arrendataria, tendrá derecho a permanecer en esa vivienda, con el contrato subrogado a su
nombre, y con los mismos deberes y derechos aceptados en la relación arrendaticia. A tales
efectos, deberá el cónyuge, concubino, concubina o miembro del grupo familiar no arrendatario,
que desee continuar haciendo uso de esa vivienda, manifestar su voluntad de subrogarse el
contrato, por escrito en documento autenticado y dentro de un plazo de sesenta días a partir del
momento en que ocurra la disolución del grupo familiar

En el derecho comparado, las uniones estables de hecho no estaban protegidas en la ley. No es el


caso venezolano que equipara las uniones estables de hecho al matrimonio. Entonces no debería
ser cualquier ocupante. Las uniones estables de hecho deben cumplir con todos los requisitos del
matrimonio (Impedimentos impidientes y dirimentes)

3. Objeto
El objeto del contrato del arrendamiento: prestación a la que se compromete cada una de las
partes

a) Objeto del arrendatario: Canon


a. Canon, pensión o alquilar: elemento esencial del contrato de arrendamiento, es
un contrato a título oneroso
b. El precio no debe ser necesariamente una cantidad de dinero, puede ser en
especies (Mejoras, frutos, etc.). También puede ser in natura, se puede pagar con
trabajo; cuando el arrendamiento es una remuneración del contrato de trabajo
está excluido de la ley de arrendamiento de vivienda salvo por lo que se refiere a
la determinación del canon, articulo 9 LAV
c. El canon debe ser real y serio
d. Debe ser determinado o determinable: uno de los ejemplos típicos de
arrendamiento determinable lo van a ver en el alquiler de inmuebles comerciales,
el monto del canon de arrendamiento depende del ingreso de las ventas.
e. Puede ser un canon fijo, proporcional o mixto.
f. El canon no puede faltar en el arrendamiento, si falta el canon hay dos
posibilidades
i. Nulidad del contrato por indeterminación del objeto del arrendatario y
ausencia de causa del arrendador
ii. Recalificación del contrato: No estamos frente a un arrendamiento
estamos frente a un comodato

En algunas leyes venezolanas es posible que se establezcan cláusulas de indexación, tienen por
objeto combatir la depreciación del valor adquisitivo de la moneda.

 En el decreto-ley de arrendamiento de inmuebles está expresamente previsto artículo 14,


lo pueden establecer si el inmueble está exento de regulación
 Inmuebles comerciales: las cláusulas de indexación están expresamente prohibidas
articulo 41(g) / 44 (2°)
 Arrendamiento de viviendas: no hay nada establecido

En relación al pago en materia extranjera

No se puede estipular el pago del canon de arrendamiento en materia de alquiler, prohibición


expresa en la ley de arrendamiento de vivienda articulo 54 LAV. En caso de incumplimiento
procede una multa de 450 UT (141 (12°)

Arrendamientos comerciales: articulo 41 (e) en caso de incumplimiento pago de una multa de


2500 UT

Arrendamiento de inmuebles: No hay exactamente una prohibición. En el artículo 17 se establece


que aquellos arrendamientos que hayan sido pactados en monedo extranjera se paga en su
equivalente en moneda nacional

Monto del canon de arrendamiento ¿Cómo se determina?

1. Ley de arrendamiento de vivienda:

El establecimiento del monto del canon no queda a la voluntad de las partes, es una potestad de la
SUDENAVI artículo 20 numeral 3 y 66 LAV. Esa superintendencia para fijar el canon de
arrendamiento tiene que atender a los fines supremos de las políticas públicas del estado en
materia de arrendamiento, por lo tanto el canon se dirige a cubrir gastos por deterioros del
inmueble, gastos administrativos del Estado y de los particulares y un margen de ganancia para el
arrendador. Articulo 5 (14) LAV

Esa determinación del canon de arrendamiento se inicia a través de un procedimiento


administrativo ante la SUDENAVI de oficio o a instancia de partes Artículo 79 y siguientes de la ley
y artículo 25 y siguientes del reglamento. El canon que se fije en ese procedimiento tiene que ser
conforme a la formula artículo 78 de la ley y 23 del reglamento (leer las normas en concordancia)

Revisión del canon de arrendamiento

Artículo 83:

1. Transcurso del tiempo: 1 año desde la fijación del canon


2. Cambio de destinación del inmueble
3. Realización de mejoras que excedan el 20 % del valor del inmueble

Una vez que la SUDENAVI va a determinado el canon de arrendamiento, va a emitir una resolución
que debe acompañar el contrato de arrendamiento so pena de nubilidad articulo 53 LAV

EL arrendamiento es un contrato consensual pero en materia de viviendas parece transformarse en


un contrato solemne. Pero es discutible, el artículo 53 aparte ultimo

“Los arrendadores que incumplan con lo establecido en el presente artículo, deberán otorgar un
nuevo contrato a los arrendatarios o arrendatarias conforme lo dispone la presente Ley”

Pero cuando se van a las sanciones de la ley el artículo 53 da lugar a una multa de 50 U.T,
pareciera poner en duda la solemnidad del contrato la sanción es la nulidad, cierto, pero si no
cumplo con la resolución pago la multa y sigo adelante

LA NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NO ES LA SOLUCIÓN QUE FAVORECE MÁS AL


ARRENDATARIO.

Derechos del arrendatario: Articulo 47 LAV


a) Determinación del canon respecto a la ley
b) No pagar un canon superior al que resulta de la formula
c) Derecho a reusar la subordinación del contrato de arrendamiento a que se le compren o
arrenden bienes que se encuentren en la vivienda

En caso de incumpliendo: Multa de 100 UT articulo 141 n(10).

Articulo 39 Prohibición de fijar un canon mayor

2. Arrendamiento de inmuebles

Artículo 29: El monto del canon se fija conforme el porcentaje de rentabilidad sobre el valor del
inmueble, ahí van a ver que se establece distintos valores de inmuebles

La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad


con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual
sobre el valor del inmueble, representado en unidades Tributarias:

a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual


b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual
d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual

El valor del inmueble está definido en el artículo 30 El valor del inmueble será determinado por el
organismo encargado de fijar el canon de arrendamiento
Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo
encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en
consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias


que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las
cuales también se especificarán razonadamente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos
de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de
solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares
en los últimos dos (2) años.

Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles
sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución
para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación,
reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad
Horizontal.

¿Quién determina el valor? LA SUDENAVI órgano ratio en la determinación de canon de


arrendamiento o la SUNDEE

Ese canon puede ser revisado artículo 32 en concordancia con el artículo 2 del decreto-ley

Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2° de este


Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de
uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:

a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon máximo
de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano
administrativo competente.

b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el
inmueble.

c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo


indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por
ciento (20%) del valor del inmueble.

Derecho del arrendatario a no pagar un canon mayor al que derive de la norma artículo 13

3. Arrendamiento de muebles comerciales

En la ley de arrendamientos comerciales tenemos tres tipos de cánones arrendamientos.


Artículo 14: Obligación del arrendatario de pagar el canon establecido en el contrato de acuerdo a
esta ley. Esta ley permite que sean las partes las que establezcan el monto del canon de
arrendamiento siempre y cuando lo hagan en base a uno de los tres mecanismos que se
establecen en esta ley

Artículo 17: Establece la prohibición de establecer un canon distintos al que resulte de los
métodos previstos por la ley.

Artículo 32: Son las partes las que establecen el mecanismo, en caso de duda la SUNDEE es la que
determina el canon.

a) Canon de arrendamiento fijo

Articulo 32 (n1)

CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.

CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual;

VI: valor del inmueble (Se determina por avalúo, supervisado por la SUNDEE/ se refiere al valor
del inmueble en el momento de la formación del contrato)

M2A: metros cuadrados arrendables;

M2a: metros cuadrados a arrendar;

%RA: porcentaje de rentabilidad anual.

Se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el
artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el
canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el
porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación
arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente
nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20%
sólo para el primer año.

b) Canon de arrendamiento variable

Se fije con base al porcentaje de las ventas, se tiene que establecer el monto bruto de las
ventas y eso resulta de la declaración de IVA del mes anterior y si no hubiese declaración de IVA se
realiza una declaración sustitutiva.
Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el
arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA)
correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el
porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al
mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las
partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo
contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento,
las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

Canon de arrendamiento mixto

Está compuesto por un porcentaje fijo y un porcentaje con base a las ventas. La parte fija no
puede superar el 50% del canon que resulte de la formula CAF y el porcentaje de las ventas no
puede superar el 8% que se aplicaría en caso de que fuera un canon de arrendamiento variable.

La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de
arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1. El % de ventas en ningún caso
será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2. Cuando el porcentaje de ventas
supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo
establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto
claramente establecido en el respectivo contrato. En caso de no poder acordar
arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su
cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. La SUNDDE podrá modificar
mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA)
establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Articulo 41 letra D

En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:

d. Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en


este Decreto Ley

3. OBJETO DE ARRENDADOR: Derecho de goce que va a transmitir, lo vamos a ver en los


efectos.

4. DURACION DEL CONTRATO: requisito que solo van a ver en el contrato de


arrendamiento. Ejecución sucesiva durante un periodo de tiempo determinado (1479 C.C
corrobora LAV artículo 50). Es un contrato que no es perpetuo, de allí que como requisito se
necesite su duración. Requisito de validez y existencia del contrato.

A. Contratos de arrendamiento a tiempo determinado: Es aquel en el que se ha


establecido un tiempo de duración, las partes han establecido un término de
duración por voluntad de las partes o por voluntad de la ley.
a. Voluntad de la ley: Un término o un periodo supletorio, a falta de
estipulación de las partes
i. Predios rústicos 1. 126 CC: 1 año a falta de estipulación
ii. Duración mínima del contrato: LAV artículo 51 y en LAIC
articulo 24 … 1 año para ambas
iii. Duración máxima del tiempo de arrendamiento 1580 en
materia de casas y predios rústicos… No podrán exceder los 15
años.

Estos términos pueden ser modificados convencionalmente, a


menos que sean de orden público.

A pesar del vencimiento del término se puede extender la


duración del contrato de arrendamiento.

i. Prorroga convencional: La extensión de común acuerdo de la


duración de un contrato de arrendamiento aunque esa
posibilidad no estuviese estipulada en el contrato.
ii. Prorroga legal: Extensión del contrato de arrendamiento por
mandato de la ley. Prevista únicamente en materia de
arrendamiento de inmuebles e inmuebles comerciales Articulo
38 y 26 respectivamente.
a. La prórroga legal es obligatoria para el arrendador y es
potestativa para arrendatario, pero para que tenga
derecho a la prorroga debe haber cumplido con sus
obligaciones para solicitar la prorroga legal articulo 40
LAV. Ley de arrendamiento de locales comerciales no
establece nada, se sigue el mismo principio.
b. Prorroga legal opera de pleno derecho: artículo 39
decreto de arrendamientos inmobiliarios. Se
mantienen invariadas las condiciones del contrato,
salvo las eventuales variaciones del canon articulo 28
aparte último Decreto de arrendamientos
inmobiliarios
c. Al vencimiento de la prorroga legal el arrendatario
debe entregar el inmueble.
iii. Tácita Reconducción: Formación de un nuevo arrendamiento
al vencimiento del plazo sin ruptura entre los dos contratos,
sin ruptura en el derecho de goce del arrendatario. Para que
proceda la tacita reconducción deben cumplirse tres requisitos
concurrentes:
a. Existir un contrato de arrendamiento a tiempo
determinado
b. Que la vencimiento de dicho contrato el arrendador
deja en posesión de la cosa al arrendatario
c. Que el arrendatario al vencimiento del contrato se
queda en posesión de la cosa… El arrendador no debe
efectuar ningún acto que haga presumir su voluntad
de desalojar o de no dejar en posesión al arrendatario,
principalmente arrendar (Desahucio)

El legislador presume la voluntad de las partes de


continuar el contrato de arrendamiento, bajo las
mismas condiciones salvo que el contrato se vuelve a
tiempo determinado. Artículo 1600 del CC y 1614 CC.
(Prevista para casas y predios rústicos ¿Tienen carácter
general?)
iv. Renovación: Es cuando las partes la vencimiento del contrato
extienden su duración en ejercicio de esa posibilidad prevista
en el contrato; por el mismo periodo de tiempo y bajo las
mismas condiciones
a. En materia de arrendamiento de viviendas, el
legislador dispuso que se podía prorrogar por voluntad
del arrendatario

B. Contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. No se establece el


término de duración, lo importante es que aunque no se haya establecido el
tiempo de duración el contrato no es a perpetuidad. Se verifica dejando una
ventana abierta, tiene que existir un mecanismo de salir del contrato. Artículo
1615 del CC Se establece la posibilidad de terminar el contrato a tiempo
indeterminado por manifestación unilateral de una de las partes, esa norma
fue parcialmente derogada (Decreto contra desalojo y de ocupación arbitraria
de la vivienda) cambia la metodología: procedimiento conciliatorio. Artículo
1600 y 1614 CC en materia de tacita reconducción. Articulo 14 decreto de
arrendamiento inmobiliario
Problemática: terminación unilateral del contrato: El contrato de
arrendamiento no se extingue por la muerte del arrendador ni del
arrendatario, excepto que se haya estipulado lo contrario en el contrato 1603
CC y 57 de LAV. Tampoco el arrendamiento se extingue por la venta de la cosa
arrendada Artículos 1604 y 1605 arrendamiento de predios rústicos. Articulo
20 Ley de arrendamientos inmobiliarios y arrendamiento de inmuebles
comerciales artículo 18. Artículo 38 de LAV

Las partes pueden terminar unilateralmente el contrato cumpliendo con una


serie de requisitos, especialmente el arrendador
- Necesidad personal o de su familia

TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

1. En contrato a tiempo determinado: el vencimiento del termino


2. Desahucio, desalojo o en general la voluntad unilateral de una de las partes de terminar el
contrato. Esa posibilidad de terminar el contrato de manera unilateral procede si
a. Se ha previsto en el contrato: Tienen que tomar en cuenta las causales que se
hayan establecido en el contrato
b. Si estamos frente a un contrato a tiempo indeterminado: Regla general,
cualquiera de las partes puede solicitar la terminación del contrato actuado de
buena fe (pre-aviso). Problema en la práctica es que esa posibilidad está
sumamente restringida para el arrendador especialmente en materia de
arrendamiento de vivienda
i. Si el propietario del inmueble o sus parientes hasta el segundo grado de
consanguinidad requieren ocupar el inmueble articulo 91 (2) LAV
ii. Arrendamiento de inmuebles: es posible solicitar la terminación del
contrato cuando tenga necesidad el o sus parientes

II. Efectos del contrato