Carátula Trabajos Prácticos

Materia: Tasaciones 3

Docente: Daniel Boveri

Tema: Tasación de galpón

Alumno/a: Falco Luis Alejandro

Email: falcoluis@gmail.com

Teléfono: 1531239731

Carrera: Técnico Superior en Corredor Inmobiliario

Año: 2 Cuatrimestre: 1 Comisión:

Fecha de Entrega: 28/05/2017

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Informe de tasación

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Características del entorno

Tipología y categoría

Ubicación

El galpón se encuentra en la calle Lanús 3135/37 a tres cuadras de la Av. Directorio y a una cuadra
de la Av. San Pedrito, también se destaca su cercanía con la autopista 25 de mayo y la bifurcación
de ésta con la autopista Perito Moreno y Luis Dellepiano. La zonificación es R2B2.
Esta zona bajo el nombre de Bajo Flores, es principalmente residencial, si bien se hallan galpones
de grandes dimensiones, lo que más abunda son casa bajas y edificios de 3 a 5 pisos. El centro
comercial se encuentra a 7 cuadras sobre la Av. Rivadavia, por lo que hay varias vías de acceso
para llegar a la propiedad, entre las que se destacan más de 15 líneas de colectivo y la estación
San Pedrito de la línea A de subte.
El ancho de la calle donde se encuentra ubicado el inmueble es de 12,5 m, y al ser una calle poco
transitada brinda facilidad para el ingreso de camiones.

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Antigüedad

La antigüedad del galpón que estamos tasando se estima entre 50 y 55 años, y su estado de
conservación es original. Los vicios visibles de la construcción son rajaduras en revestimiento de
paredes y cielorraso del hall de planta alta, rajaduras en las paredes del depósito, al igual que en el
cielorraso de la cocina. Baños con azulejos rotos. Necesidad de hacer control del estado de
cableado y cañerías de agua y gas.

Servicios públicos conectados y generales

Descripción del inmueble

La propiedad cuenta con entrada independiente y garaje con portón levadizo. La superficie cubierta
está distribuida en dos plantas, que se comunican por tres escaleras independientes, las cuales
tienen el ancho aproximado de 1 metro.
La planta baja cuenta con un hall de recepción cocina y dos baños. El espacio libre posee cuatro
columnas con una distancia aproximada de cuatro metros entre sí. La cubierta allí, es de chapa
metálica plana y en el resto de la planta de losa Hº Aº. Hay poca iluminación natural ya que solo
hay una abertura en el techo correspondiente al pasillo de distribución que se comunica con la
cocina y baños. La altura del piso a cielorraso terminado es de 3,5 m. El suelo es de cemento en
los pasillos de distribución y en el espacio libre de cerámicos.
La segunda planta cuenta con un hall que distribuye oficia y baño al frente y otros 2 baños en la
parte trasera. La cubierta del espacio libre es de chapa metálica ondulada. Hay buena iluminación
natural ya que hay ventanas al exterior y hay sectores del techo que son de poliacrilico permitiendo
que la luz solar pase. La altura del piso al cielorraso terminado es de 5,5m. Los pisos son de losa y
cemento.
La antigüedad del galpón se estima entre 50 y 55 años, la fachada es de hormigón armado y ladrillo
expuesto. Se mantiene toda la estrucutra original, por lo que la tanto la fachada como paredes
internas requieren pintura. Filtraciones de humedad en planta baja. Paredes y techos de planta alta
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con revestimiento dañado. Si bien el servicio de electricidad esta activo, dada la antigüedad y
cantidad de cables expuestos se recomienda un control de las instalaciones eléctricas. Servicio de
agua y gas funcionan con normalidad, también cañerías originales.

Descripción de los ambientes

Planta baja

Hall de entrada: dimensiones 7,5 m x 4,5 m, paredes de yeso a la cal, suelo de cemento y
cielorraso de losa
Cocina: dimensiones 3,5 m x 3 m, paredes revestidas en cerámicas y azulejos, cielorraso de losa y
pisos de cerámico.
2 Baños: dimensiones 3 m x 2 m, paredes revestidas en azulejos, pisos de cerámicos.
Espacio libre: Dimensiones 15,5 m x 8,66 m, paredes de yeso a la cal, pisos de cerámicos y
cielorraso de chapa metálica.

Planta alta

Hall: dimensiones 5 m x 5,5 m, paredes de yeso a la cal, suelo de cerámicos, y cielorraso de losa
Oficina: dimensiones 4 m x 3 m, paredes de yeso a la cal, suelo de cemento y cielorraso de losa.
3 Baños: iguales características que en planta baja
Espacio libre: dimensiones 15,5 x 4,5, paredes de yeso a la cal, piso de cemento, cielorraso de
chapa metálica ondulada y poliacralico

Superficie

Terreno: 365 m2 (lote de 8,66 m de frente y 33,6 m de fondo)

Cubierta: 350m2
Descubierta: 15m2
Fot: 1.2

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Detalles de la propiedad

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 Hall de planta baja Deposito en planta baja

Hall planta alta Deposito en planta alta

Espacio libre planta alta 2 Baño planta alta

Plano

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 Planta Baja

Planta Alta

Descripción y valor de comparables.

Comparable 1

Inmobiliaria Todo Galpones (teléfono: 15-5378-7219) tiene en venta en la calle Castañon 939, entre
Baldomero Fernandez Moreno y Primera Junta, un galpón de aproximadamente 50 años de
antigüedad, en estado original. Se ingresa al mismo a través de un pasillo con fondo. Cuenta con
dos plantas, ambas con oficina y baños. La planta baja tiene techo de losa a 4,5 m de altura y la
planta alta techo a dos aguas a 3,5 m de altura, esta también cuenta con cocina y comedor. La
superficie cubierta es de 365 m2 y la total de 380m2. La propiedad también cuenta con un patio de
15m2.
Lote de 8,66 m de frente x 24 m de fondo.

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Valores y mercado potencial

Valor de oferta: U$S 260.000 ( U$S684.21/m2)

Valor de realización: U$S 234.000 ( U$S 615.78/m2 )
El mercado potencial asignable de realización es normal.

Comparable 2

Inmobiliaria todo galpones (teléfono: 15-5378-7219) tiene en venta en la calle Portela 1442, entre
Zuviria y la autopista Dellepiane, un galpón de 45 a 50 años de antigüedad, techo a 1 agua con a 5
metros de altura, cuenta con 2 dormitorios, patio y garaje. La fachada está pintada a nuevo, y el
interior se mantiene original. Posee entre piso a 3 metros de altura de 8,66 m x 6 m. La superficie
total es de 367 m2 y la cubierta de 255 m2. El lote tiene 8,66 m de frente x 42,37 m de fondo.

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Valores y mercado potencial

Valor de oferta: U$S 260.000 (U$S 708,44/m2)

Valor de realización: U$S 234.000 (USS 637,60/m2)
El mercado potencial asignable de realización es normal

Comparable 3

Inmobiliaria Succeso propiedades (teléfono:4504-3000) tiene en venta en la calle Baldomero

Fernandez Moreno 3062, entre Castañon y Av. San Pedrito, un galpón de 30 años de antigüedad.
Cuenta en planta baja con entrada de camiones, 3 oficinas y cuatro baños, también posee
montacargas para comunicarse a la segunda planta, la cual cuenta con 2 depósitos con doble
altura, una oficina y sala de reuniones. Los servicios de agua corriente, luz y gas se encuentran
activos. La propiedad está habilitada para su uso y en buenas condiciones. El lote tiene 8,66 m de
frente por 39 m de fondo. La superficie total del lote es de 338 m2 y la superficie cubierta es de
453m2.

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 Valores y mercado potencial

Valor de oferta: U$S 330.000 (U$S 728,47/m2)

Valor de realización: U$S 297.000 (U$S 655,62/m2)
El mercado potencial asignable de realización es normal

Comparable 4

Inmobiliaria Alberto propiedades (teléfono: 4633-5196) tiene en venta en la calle Echeandia 2883,
entre Castañon y San Pedrito, un galpón de 60 años de antigüedad, que cuenta con dos plantas.
Planta Baja con 2 habitación, baño, cocina y taller de 108 metros. Techo a dos aguas a 4 metros de
altura. La segunda planta cuenta con 2 habitaciones, baño y otro taller de 108 metros. Servicios de
agua
corriente, electricidad y gas natural activos. La superficie cubierta total es de 290 m2 y la superficie
total del lote son 237 m2. El lote posee 24,12 de frente por 9,82 de fondo

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Valor y mercado potencial

Valor de oferta: U$S 208.000 (U$S 717,24/m2)

Valor de realización: U$S 187.200 (U$S 645.51/m2)
El mercado potencial asignable de realización es normal

Características Dpto. a tasar Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4

Ubicación Residencial , Semejante al Semejante al Semejante al Semejante al
homogéneo tasado tasado tasado tasado
Comodidades 2 plantas, 2 2 plantas, 2 Deposito, 4 oficinas, 2 plantas, 2
depósitos, depósitos, 2 dormitorios, sala de talleres, 4
cocina, cocina, oficina, patio, reuniones, baños, 4
oficina, comedor y garaje, montacargas, habitaciones y
baños patio 4 baños cocina
Antigüedad 50-55 años 50 años 45-50 años 30 años 60 años
Estado de Original, Original, pisos Original en Estado muy Original, en

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conservación necesita y paredes en buen estado. bueno, buen estado y
control de buen estado. Cañerías y habilitado habilitado para
cañerías y Requiere cableado en para su uso. su uso.
cableado, pintura a nivel buenas Necesidad de
pintura, general y condiciones. pintura y
revoque y control de Requiere revoque en
pisos a nivel cañerías y pintura en interiores
general cableado interior.
Categoría Standard Standard Standard Standard Standard
Superf. propia 365 m2 380 m2 367 m2 453 m2 290 m2
Luminosidad y Frente, poca Fondo, con Frente, Frente, buena Frente, poca
vista luminosidad poca luminosidad iluminación luminosidad
luminosidad regular
Valor (U$S/m2) U$S 684,21 U$S 708,44 U$S 728,47 U$S 717,24

Debido a la necesidad de diversos arreglos y restauraciones que requiere la propiedad tasada,

intuitivamente adopto U$S 690/m2 como valor de oferta, x 365m2 resulta:

Valor de oferta :U$S 251.850

Valor de realización: U$S 226.665

Coeficiente de depreciación: estimando una antigüedad de 55 años. Estado de conservación:

necesitado de reparaciones sencillas e importantes resolvemos:

70 años________ 100%
1 año _________100/70
55 años_______ 100x55/70= 78,57%

Ingresando a la tabla de Ross- Heidecke por la fila del 79 y la columna 3,5, da el resultado de
depreciación 80,4%.

Coeficiente de depreciación= 1 - 0,804/2

= 1-0,402= 0,59

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Valor técnico o físico= U$S251.850+ (U$S251.850 x 0,59)
= U$S251.850 +U$S148.591= U$S400.441

Criterio de comparación por ratios

* Vm= Valor de mercado y Xi=superficie cubierta

Galpón Nº Cociente Vm/Xi Ratio

1 260.000/365 712
2 260.000/255 1019
3 330.000/453 728
4 208.000/290 717

a1 = (712+1019+728+717)/4= U$S794/m2

VM= 794 x 350= U$S 277.900

Criterio Baricéntrico

a2 = (260.000+260.000+330.000+208.000)/(365+255+453+290)
a2= U$S1.058.000/1363m2= U$S776,22/m2

VM= 776,22 x 350 = U$S 271.677

Galpón Precio AQ Valor Valor Error Error Desv. cuad Desv. cuad
estimado estimado Precio-a1xAQ Precio-a2xAQ (Precio-a1xAQ) (Precio -a2xAQ)
a1= 794 a2=776,22 al cuadrado al cuadrado
1 260000 365 289810 283320 29810 23320 888636100 543822400
2 260000 255 202470 197936 57530 62064 3309700900 3851940096
3 330000 453 359682 351627 29682 21627 881021124 467727129
4 208000 290 230260 225103 22260 17103 495507600 292512609
5.574.865.724 5.156.002.234

Comparación por Ratios: 5.574.865.724/4= 1.393.716.431

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Aplicando la raíz cuadrada al resultado = 37.332,51

Comparación Baricentrico: 5.156.002.234/4= 1.289.000.558

Aplicando la raíz cuadrada al resultado= 35.902,65

Criterio de los dos extremos

Tomamos los datos del galpón 3 y el 4

V1= 208.000+ (330.000-208.000) X (350 - 290) = U$S 252.907,97

(453-290)

Criterio del origen

V1= (330.000+208.000) X 350 = U$S 253.432,03

(453+290)

La presente tasación fue realizada mediante inspección al inmueble de referencia el día 18 de

noviembre de 2016.
Acompañan este informe plano con la ubicación del inmueble y de los comparables.
Plano (o croquis de planta) del inmueble. Fotografías de fachada, e interiores del inmueble tasado.

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