FinanciamientoInmobiliarioyTécnicasde

EvaluacíónCrediticia

Profesor: DiegoSanabriaMonroe
Conceptos
• MatemáticaFinanciera, dirigidaalagestióninmobiliaria
• ConsideracionesyCaracterísticasdelosCréditos
Hipotecarios
• TécnicasdeevaluaciónCrediticia

2
MATEMÁTICAFINANCIERABÁSICA

3
Definición
• Matemáticafinanciera
• Operaciones matemáticas para determinar los cambios
decapitalesconsiderandolossiguientesfactores
• Tasadeinterés.
• Tiempo.
• Rentas.

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Ennuestronegocio
• En nuestro negocio se puede usar la matemática financiera
comoherramientapara:
• Evaluarposiblesescenariosdeproyectosdeinversión
• Calcularcuotasdecréditoshipotecarios
• Asesorarfinancieramentelacompradeuninmueble, etc.

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Latasadeinterés
• Es unporcentajequese traduceenunmontodedinero,
medianteel cual sepagapor el usodel dinero. Es el precio
del dineroenel tiempo.
• Este concepto está muy ligado con un gran principio
económico,el COSTODEOPORTUNIDAD.
• Además también contempla principios de
VALORIZACIÓNDERIESGO.

6
 Latasadeinterés
• Costodeoportunidad
• Tambiénseleconocecomo«costoalternativo».
• El costo de oportunidad comúnmente se define como la
mejor alternativa desechada; o la mejor opción no
realizada.
• Para entender este concepto económico, se propone a
continuaciónuncaso.

7
Latasadeinterés

• Tiposdetasadeinterés
• Tasa Nominal. Tasa de interés sobre el capital inicial del
préstamo.
• Tasa Efectiva. Tasa de interés cuando el interés es
capitalizado(acumulado).
• Capitalizar: se cobra un interés y se agrega al capital,
sobre ese nuevo monto se cobra el nuevo interés (se
acumula).

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Latasadeinterés
• Tiposdetasadeinterés
• Tenemos un préstamode s/. 100 que pagaremos en unaño,
tasade3%mensual.
• Latasanominal será:
N° Deuda Interes Int. Acum.
1 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 3.00
2 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 6.00
3 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 9.00
4 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 12.00
5 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 15.00
6 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 18.00
7 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 21.00
8 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 24.00
9 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 27.00
10 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 30.00
11 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 33.00
12 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 36.00
 Latasadeinterés

• Transformacionesdetasas
• Una tasa nominal anual de 36%, ¿a qué tasa
nominalmensualequivale?
• TNA=36%
• TNM=36%/ (12) = 3%

10
Latasadeinterés
• Tiposdetasadeinterés
• Tenemos un préstamo de s/. 100 que pagaremos en
unaño, tasade3%mensual.
• Latasaefectivaserá:
N° Deuda Interes Int. Acum.
1 S/. 100.00 S/. 3.00 S/. 3.00
2 S/. 103.00 S/. 3.09 S/. 6.09
3 S/. 106.09 S/. 3.18 S/. 9.27
4 S/. 109.27 S/. 3.28 S/. 12.55
5 S/. 112.55 S/. 3.38 S/. 15.93
6 S/. 115.93 S/. 3.48 S/. 19.41
7 S/. 119.41 S/. 3.58 S/. 22.99
8 S/. 122.99 S/. 3.69 S/. 26.68
9 S/. 126.68 S/. 3.80 S/. 30.48
10 S/. 130.48 S/. 3.91 S/. 34.39
11 S/. 134.39 S/. 4.03 S/. 38.42
12 S/. 138.42 S/. 4.15 S/. 42.58
Latasadeinterés

12
Valordel dinero
• Luegodeverificarqueel dinerotieneuncostosegúnel
momento en que sea requerido, tenemos que tener en
cuentaconceptosdematemáticafinanciera.
- ValorFuturo
- ValorPresente
- Rentas

13
 Valordel dinero
Tasa

Interés Descuento

Valor TIEMPO Valor

Presente Futuro
14
 Valordel dinero
• Supongaque leprestan S/. 1000.00quedebepagar
enunaño,conunatasadeinterésdel10%anual.
• Calcule el interés y el monto que deberá pagar al
terminarel plazo.

15
 Valordel dinero

Tasa =10%

Valor TIEMPO =1año Valor

=S/.1000 =???
Presente Futuro
16
Valordel dinero

17
Valordel dinero
• Suponga que quiere llegar a la suma de
S/.1000.00 en un año, y sabe que el banco le
puedepagarunatasadeinterésdel 10%anual.
• Calcule la ganancia por intereses y cuanto debe
ponerensucuentadeahorrosel díadehoy.

18
 Valordel dinero

Tasa =10%

Valor TIEMPO =1año Valor

= ??? =S/.1000
Presente Futuro
19
Valordel dinero

20
 Valordel dinero
• Suponga que quiere comprar un casa de S/.100,000.00 y
desea financiarla en 5 años, con una tasa efectiva de 10%
anual.(nohayrequerimientodeinicial)
• ¿Cuantoserásucuotaanual?(renta)

21
 Valordel dinero
Tasa =10%anual

CUOTA1 CUOTA2 CUOTA3 CUOTA4 CUOTA5

= ??? =??? =??? =??? =???

Valor TIEMPO =5años

=S/.100,000
Presente
22
Valordel dinero

23
Valordel dinero

24
 Valordel dinero
• Suponga que quiere comprar un casa de
S/.100,000.00 y desea financiarla en 20 años,
con una tasa efectiva de 10% anual. (Inicial del
20%)
• ¿Cuántoserásucuotamensual?(renta)

25
 Valordel dinero
Tasa =0.80%mensual

1 2 3 4 237 238 239 240

Valor TIEMPO =240

=S/.80,000 meses
Presente
26
Valordel dinero

27
Valordel dinero

28
Formula

29
Evaluandounaalternativadeinversión
Con los conocimientos adquiridos, también somos capaces de poder evaluar
entrealternativasdeinversión.Paratalfinusaremosdosindicadores.
- ValorActual Neto(VAN)
- Tasainternaderetorno(TIR)

Paraentenderlosindicadores, veamosel siguientecaso:

30
Evaluandounaalternativadeinversión
Everest Corp. tienetresalternativasdeinversiónporS/. 1000, conlosresultados
esperadossiguientes:

1. ObtendríaS/. 1,210dentrounaño
2. ObtendríaS/. 2,200dentrodecincoaños
FLUJODECAJA
3. ObtendríaS/. 235anualesdurantediezaños
Año 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Alternativa1 -1,000 1,210
Alternativa2 -1,000 2,200
Alternativa3 -1,000 235 235 235 235 235 235 235 235 235 235

¿Cuál alternativalerecomendarías?
31
Debemoscalcularel VANdecadaalternativa
 ValorActual Neto(VAN)
Esunprocedimientoquepermitecalcularel valorpresente(valorahoy)delosflujosfuturos
originadosporunainversión.
Mide, portanto, laganancia/pérdidadelainversión

ValorFuturo
ValorActual =
(1+tasadedescuento)n
n = númerodeperiodosadescontar
0

1 2 3 4 5 6 7

VAN=ValorActual –Inversión
32
 Interpretacióndel VAN
VALOR SIGNIFICADO DECISIÓNATOMAR
VAN>0 La inversión produciría Lainversiónpuedeaceptarse
ganancias por encima de la
rentabilidadexigida(r)

VAN<0 La inversión produciría Lainversióndeberíarechazarse

pérdidas por debajo de la
rentabilidadexigida(r)

VAN=0 esdecir,larentabilidades La decisión debería basarse en otros

similara laexigida(r) criterios, como la obtención de un mejor
posicionamiento en el mercado u otros
factores. 33
 Cómodefinolatasadedescuento
ValorFuturo
ValorActual =
(1+tasadedescuento)n
n = númerodeperiodosadescontar

Dependedel costodeoportunidaddelinversionista, esdecir, cuál seríael valordesumejor

opciónnorealizada.
Porejemplo,
 Invertirendepósitoaplazoconunatasade5%
 Invertirenfondosmutuos, quediounarentabilidadde18%el añopasado
¿Cuálessonlasdiferenciaentreestasalternativas?
El RiesgoyelTiempo 34
 VolviendoaEverestCorp.
FLUJODECAJA
Año 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Alternativa1 -1,000 1,210
Alternativa2 -1,000 2,200
Alternativa3 -1,000 235 235 235 235 235 235 235 235 235 235

FLUJODECAJADESCONTADO(al 18%)
Año 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Alternativa1 -1,000 1,025
Alternativa2 -1,000 962
Alternativa3 -1,000 199 169 143 121 103 87 74 63 53 45

VAN

Alternativa1 25
Alternativa2 -38 35
Alternativa3 56
 TasaInternadeRetorno(TIR)
Es la tasa dedescuentoquepermite conocer el nivel de rentabilidad cuandoel valor actual de los
flujosdecajaesigual alainversión, esdecir, cuandoel VANesigual acero.

El criteriogeneral parasabersi esconvenienterealizarlainversiónesel siguiente:

 Si TIR>tasadedescuentoSeaceptarálainversión
La razón es que la inversión da una rentabilidadmayor que la rentabilidadmínima requerida
(el costodeoportunidad=r).

 Si TIR<tasadedescuentoSerechazarálainversión
Larazónesquelainversióndaunarentabilidadmenorquelarentabilidadmínimarequerida.
36
 SiguiendoconEverest Corp.
FLUJODECAJA
Año 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Alternativa1 -1,000 1,210
Alternativa2 -1,000 2,200
Alternativa3 -1,000 235 235 235 235 235 235 235 235 235 235

FLUJODECAJADESCONTADO(al 18%)
Año 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Alternativa1 -1,000 1,025
Alternativa2 -1,000 962
Alternativa3 -1,000 199 169 143 121 103 87 74 63 53 45

VAN TIR

Alternativa1 25 21%
Alternativa2 -38 17% 37
Alternativa3 56 20%
Conceptos
• MatemáticaFinanciera, dirigidaalagestióninmobiliaria
• ConsideracionesyCaracterísticasdelosCréditos
Hipotecarios
• TécnicasdeevaluaciónCrediticia

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Característicasdeloscréditos
hipotecarios
Definición
• CréditoHipotecario
• Un crédito hipotecario es aquel donde un cliente, dispone
de una cantidad de dinero comprometiéndose a devolverlo
mediante cuotas periódicas, junto con los intereses
asociados.
• Serealizaamediooal largoplazo, ysesuelerespaldar con
lagarantíadel bienquesevaaadquirir.

40
Otrasdefiniciones
• TipodeMoneda: SolesyDólares
• Ingresomínimos/.1,500
• FinanciamientoMínimo: s/.15M
• Periodode gracia : 6meses (solo para el financiamiento deBienes
Futurosyampliaciones).
• Edadmáxima: 75años / nodebeexceder los 80años al finalizar el
plazodecancelacióndel préstamo

41
¿QUIENESSUJETOACRÉDITO?

• Será sujeto de crédito toda persona natural o

jurídica que sea cliente y no cliente de una
Entidad Financiera que cumpla con los
requisitos de evaluación solicitadas por las
áreas de Créditos, de formaque garanticen en
cumplimiento de su compromiso ante la
EntidadFinanciera.

42
REQUISITOSACUMPLIRYDOCUMENTACIÓNREQUERIDAPARAUN
CRÉDITO: PERSONANATURAL
Identificación:
• DocumentoNacional deIdentidad(DNI)y númerodeIdentificaciónTributaria(RUC)

RespaldodeIngresos:
• Trabajadordependiente:
• UltimasboletasdePago
• DeclaracióndeRentaPersonaNatural delúltimoaño.
• TrabajadorIndependiente:
• UltimasRecibosporHonorariosemitidos
• DeclaracióndeRentaPersonaNatural delúltimoaño.
• Trabajadorporcuentapropia:
• UltimasdeclaracionesdeRenta.
• DeclaracionesdeIGV.
• CertificadosdeEmpresa(ClienteInformal).
• ExtractosdeCuentasBancarias. Etc.

JustificantesdePatrimonio: 43
• Escriturasdepropiedad.
REQUISITOSACUMPLIRYDOCUMENTACIÓNREQUERIDAPARAUN
CRÉDITO: PERSONAJURÍDICA
Identificación:
•RUCdelaempresa.
•EscrituradeConstitución.
•Identificaciónyescrituradeapoderamientodelaspersonasautorizadascomorepresentantesdelaempresa.
•Antigüedadmínima:dosaños.
GeneracióndeRecursos:
•EstadosFinancierosdelosdosúltimosaños
•DeclaracionesdeIGVyRenta
•DeclaracionesRentaanual delúltimoejercicio.
•FlujodeCajaproyectado–Balancedesituación
Patrimonio:
•Si laempresaaportaracomogarantíalaexistenciadeinmueblesdeberápresentarlascorrespondientesescriturasdepropiedad.

Solicitudfirmadadelaoperación: 44
•Solicitudfirmadadelempresariocomopersonanaturalyotrasobrelaempresacomopersonajurídica.
DATOSIMPORTANTESPARATENERENCONSIDERACIÓN:
Losbancosprefierenqueel titulardelaoperaciónarriesguepartedesudinero, eso
es, financiarmenosdeun100%, comonormageneral, sefinanciaun60%yun80%
dependiendodel tipodeoperaciónel destinoyel titular.
Enestasoperacionessiempreinfluyeel conocimientoquesetienesobreel cliente,
ydelasrelacionescomercialesanteriores, esposiblequeunaoperaciónquesele
niegueaunapersonaenparticularseleacepteaotraporsutrayectoria.
Nosedebebrindardatosfalsosaunaentidadcuandosesoliciteunaoperación, si
larealidadesmalasenecesitaradeavalistasosolicitar
45 uncréditodemenorvalor,
el engañarel banconodaunbuenresultado.
Otrasdefiniciones
•Amortizacionesanticipadas
• Nosofrecedosopciones:
• Disminución del plazo. En este caso, el plazo de la
operación se verá disminuido en función al capital
amortizado.
• Disminución de la cuota. En este caso lo que
sucedeesqueel plazonovariaperolacuotasi.

46
Conceptos

• MatemáticaFinanciera, dirigidaalagestióninmobiliaria
• ConsideracionesyCaracterísticasdelosCréditosHipotecarios
• TécnicasdeevaluaciónCrediticia

47
TécnicasdeEvaluación
Crediticia
 •Laevaluaciónbancariasebasaenel
análisisdel riesgo,parael mismosedebe
tomarencuentalaprobabilidadde
ocurrenciayel impactoposible.

49
Quéesunriesgodecrédito
• La probabilidad de que el tomador del crédito no
cancelesusobligacionesconel prestamista.
• El otorgamiento del crédito sigue unos ciertos
lineamientos, a seguir cuyo final no es el
otorgamiento o el desembolso de un capital, sino
enlarecuperacióndelamismaobligación.

50
AnálisisdelaEvaluación

Capacidad

Central de Colaterales
Riesgo

Capital Calidad
subjetiva
 AnálisisdelaEvaluación
• Capacidad
Lacapacidaddepagarel préstamoes, probablemente,el mas
criticodeloscincofactores. El bancodesearasabersi usted
tieneingresosestablessuficientespararepagarel Capacidad
préstamo. El prestamistaconsideraracomosusingresosse
relacionanconel montodel préstamoqueestasolicitando.
Comoreglageneral, lacuotadesupréstamonodebe
excederel 30%desusingresostotalesnetos. Central de Colaterales
Riesgo
El bancotambiéndesearasaberquetanbuenoessu
empleadorosunegocioyquetanre-empleableesusteden
casodeperdersutrabajooenfrentardificultadesensu
negocio.
Capital Calidad
subjetiva
 AnálisisdelaEvaluación
• Colaterales
Eslaseguridadadicional queustedproporcionaal
prestamista. Enel casodeuncréditohipotecario,por
naturalezaserálapropiedadacomprar, Capacidad
excepcionalmentepodránserotroscolaterales. Si por
algunarazón,ustednopuederepagarlahipoteca, el Central de
bancodeseatenerlacertidumbredequelapropiedad Riesgo Colaterales
engarantíaesbuenayatractivadesdeunpuntode
vistacomercial.Unatasacióndel inmuebledetermina
el valordel mismoenel mercadohoy.
Capital Calidad
subjetiva
 AnálisisdelaEvaluación
• Calidadsubjetiva
Eslaimpresióngeneral queustedtransmiteal
banquero. Suexperiencialaboral,trayectoria Capacidad
profesional y/odenegociosseránrevisados.El
tiempoqueustedllevaensuempleoactualyen Central de Colaterales
suresidenciaactual seráconsiderada.Porlo Riesgo
general:Mástiempo, mejorevaluación.

Capital Calidad
subjetiva
 AnálisisdelaEvaluación
• Capital
Esel dineroqueustedinvertirápersonalmenteenla
compradel inmueble. Mientrasmáscuotainicial
invierta,el bancopercibiráquetienemayores Capacidad
probabilidadesdequeustedmantengaenordensus
obligacionesdepago.
Estefactortambiénincluyesucapacidad, hábitosde Central de
Riesgo Colaterales
gastoyvoluntadparaahorrardineroyacumular
activos. Mientrasmásaltoseasupatrimoniopersonal,
existiránmayoresamortiguadoresnaturalesante
cualquierrevésensusingresosofinanzaspersonales.
Capital Calidad
subjetiva
 AnálisisdelaEvaluación
• CentralesdeRiesgo
Lascualesformanpartefundamental delaevaluación
desushábitosenrelaciónasusobligacionesdel Capacidad
crédito. Lainformaciónsobresuhistoriadel créditose
almacenaenlascentralesderiesgo(SBS, infocord,
Certicom, Sentinel)eindicacomohaestadousted Central de Colaterales
pagandosusobligacionesdurantevariosaños.Todas Riesgo
lastarjetasdecrédito, prestamosvehiculares, créditos
deconsumo,Sunat,protestosetc.
Sedivulgaranenlacentralesderiesgo. Unprestamista
evaluarasucapacidaddecumplirconsusobligaciones Capital Calidad
subjetiva
y dedeterminarsi ustedvivedeacuerdoasus
ingresososi tiendeasobreendeudarse.
 AnálisisdelaEvaluación
• Categoríasdeevaluación

Categoría Categoríacon Categoría

Normal Problemas Deficiente
Potenciales

Categoría Categoría
Dudoso Pérdida
 CLASIFICACIÓNCREDITICIADELDEUDORDELACARTERADECRÉDITOSAPEQUEÑAS
EMPRESAS, AMICROEMPRESAS, DECONSUMOREVOLVENTEYCONSUMONOREVOLVENTE
CATEGORÍANORMAL(0)
•Sonaquellosdeudoresquevienencumpliendoconel pagodesus créditosdeacuerdoaloconvenidooconunatrasodehastaocho(8) días
calendario.

CATEGORÍACONPROBLEMASPOTENCIALES(1)
•Sonaquellosdeudoresqueregistranatrasoenel pagodesuscréditosdenueve(9)atreinta(30)díascalendario.

CATEGORÍADEFICIENTE(2)
•Sonaquellosdeudoresqueregistranatrasoenel pagodesuscréditosdetreintayuno(31)asesenta(60)díascalendario.

CATEGORÍADUDOSO(3)
•Sonaquellosdeudoresqueregistranatrasoenel pagodesuscréditosdesesentayuno(61)acientoveinte(120)díascalendario.

CATEGORÍAPÉRDIDA(4)
•Sonaquellosdeudoresquemuestranatrasoenel pagodesuscréditosdemás decientoveinte(120)díascalendario.
CLASIFICACIÓNCREDITICIADELDEUDORDELACARTERADECRÉDITOSHIPOTECARIOS
PARA VIVIENDA
CATEGORÍANORMAL(0)
•Sonaquellosdeudores quevienencumpliendoconel pagodesuscréditosdeacuerdoaloconvenidooconunatrasodehastatreinta(30)
díascalendario.
CATEGORÍACONPROBLEMASPOTENCIALES(1)
•Sonaquellosdeudores quemuestranatrasoenel pagodetreintayuno(31) asesenta(60)díascalendario.
CATEGORÍADEFICIENTE(2)
•Sonaquellosdeudores quemuestranatrasoenel pagodesesentayuno(61) acientoveinte(120) díascalendario.
CATEGORÍADUDOSO(3)
•Sonaquellosdeudores quemuestranatrasoenel pagodecientoveintiuno(121) atrescientos sesentaycinco(365) díascalendario.
CATEGORÍAPÉRDIDA(4)
•Sonaquellosdeudores quemuestranatrasoenel pagodemásdetrescientossesentaycinco(365)días calendario.
 AnálisisdelaEvaluación
• CentralesdeRiesgo

NORMAL HASTA30DÍAS
CPP DE31A90DÍAS
DEF DE91A120DÍAS
DUD DE121A365DÍAS
PER MÁSDE365DÍAS
Recomendaciones
TEA
• Estaeslatasaquetienesquepagarportupréstamo.
Estatasaespagadamensualmenteentucuotadepago.
LaTEAesel principal componentedelcostodeun
préstamo,poresoesimportantequeprestesatencióna
estedato.
Recomendaciones
TasaFija
• Enlospréstamosdetasafija, losbancossecomprometenareconocerlatasadeinteréspactada
al iniciodel préstamo, sinconsiderarlascondicionesdel mercado(seanfavorableso
desfavorablesparael banco). Estospréstamossonventajososparael usuariosi esqueseespera
queduranteel lapsoquedurael préstamolosinteresesdecréditosuban.

TasaMixta
• Enestetipodepréstamo,el bancosecomprometeareconocerlatasapactadaal iniciodel
préstamoporunlapsoacordado(porejemplo,5años). Luegodeestelapso, lascondicionesdel
préstamosonrevisadasyseaplicaunatasaajustada. Latasaajustadaescalculadausandoun
promediodel mercado(tasaLIMABOR)másunporcentajedeinterésadicional pactadoal
momentodeotorgarseel préstamo.
Recomendaciones
Costos
• Tambiéntienesqueprestaratenciónaloscostosde
mantenimientoyportes,puesestossonpagados
mensualmenteypuedenrepresentarunadiferenciaimportante
entreunproductoyotro.
• Tambiéndebesconsiderarloscostosdeconstituciónde
hipoteca, queincluyengastosnotarialesylegalesaserpagados
al momentodeadquirirel inmueble.
Recomendaciones
Seguros
• Lospréstamoshipotecariosgeneralmenteincluyenunsegurode
desgravamenqueteprotegeencasodeinvalidezomuerte(el
préstamoescanceladocompletamenteenestaeventualidad).Laprima
deesteseguroespagadamensualmentecomopartedetucuota.
• Tambiénescomúnquetengasquepagarunseguroinmobiliarioque
protegetupropiedaddedaños,pérdidasyrobosduranteladuración
del préstamo.
 Formulas

Donde:
VP=ValorPresente
VF=ValorFuturo
i =Tasadeinterés.
R=Rentaocuota
n=Periodo
VAN=ValorActual–Inversión ValorActual =ValorPresente