Processo: 0222390.39.2016.8.09.

0051

Usuário: TIAGO RIBEIRO DA SILVA - Data: 11/06/2018 21:36:13

GOIÂNIA - 3ª VARA CÍVEL - I
CLASSE NÃO IDENTIFICADA
Valor: R$ 313.848,00 | Classificador: 7.1
Proc.0222390.39.2016.8.09.0051

MARIZA MONTEY DA SILVA contra ENEC-EMPRESA NACIONAL DE ENGENHARIA E

CONSTRUCOES LTDA.

Rescisão de contrato e restituição de parcelas.

Disse a autora que com a ré pactuou promessa de compra e venda de imóvel, pelo pagou-lhe
R$ 281.105,81, e não pode continuar com os pagamentos, em razão do que quer rescindir o contrato e reaver o
que pagou.

Pediu restituição de 90% do valor pago, e indenização de benfeitoria feita, caso não possa
levantá-la (sic).

(Tudo isso escrito em 26 laudas).

Respondeu a ré dizendo que a dívida da autora perfaz R$ 630.766,91, e desde 2012 está
inadimplente; disse de multa a 5% sobre o valor do contrato [313.848,00] e 10% sobre o valor pago; disse de
taxa de fruição a 1%/mês do valor do contrato, no caso de rescisão; repudiou a indenização por benfeitoria.
Findou com pedido de aplicação do contratado ou decote de 25% do valor pago e com pagamento de taxa de
fruição.

A autora impugnou a resposta.

Relatei e decido.

A coisa é mais ou menos assim: quem tem telhado de vidro não deve jogar pedra no telhado
alheio.

Com um pouco mais de técnica pode-se dizer que deve-se, sempre, estar atento à essência
do que hoje nomina, efeito Barbara.

Obscuro? Esclareço.

A autora está na posse de imóvel da ré desde 2012, sem pagar-lhe qualquer valor; em

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás

Documento Assinado e Publicado Digitalmente em 01/02/2018 22:16:17
Assinado por JOSELI LUIZ SILVA
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Processo: 0222390.39.2016.8.09.0051

Usuário: TIAGO RIBEIRO DA SILVA - Data: 11/06/2018 21:36:13

GOIÂNIA - 3ª VARA CÍVEL - I
CLASSE NÃO IDENTIFICADA
Valor: R$ 313.848,00 | Classificador: 7.1
jun./2016 resolveu pedir (formalmente) rescisão do contrato, reavendo o que pagou decotando somente 10% (a
título de compensação); teve proposta de devolução de 90% do valor, sem coreção em parcelas, e não aceitou.
Ao responder a ré lembrou-lhe, e mais que isso, pediu cumprimento dos encargos contratuais previsto para o
caso da rescisão, notadamente multa e taxa de fruição.

Divago.

Pense o seguinte: restituição das parcelas pagas, corrigidas pelo INPC desde o desembolso,
acrescidas de juros de mora desde a citação; desse resultado abate-se 10%: resultado: X Reais.

Taxa de fruição a 1% do valor do contrato (104 meses, 104%, ou, de 2012 a 2016, digamos
05 anos, 60%), corrigido pelo INPC desde o primeiro mês do inadimplemento, acrescido de juros de mora
desde a resposta. Resultado: Y Reais.

X ? Y terá resultado positivo para qual das partes?

Fecho a divagação.

No contrato está que estando inadimplente o comprador poderá a vendedora rescindi-lo, e

decotar 5% do valor do contrato a título de despesas de comercialização e mais 10% do valor pago, a título de
despesas administrativas.

O contrato espelha ter sido elaborado pela ré. Por isso sua interpretação deve ser em favor
da outra parte.

A ré poderia ter promovido a rescisão do contrato. Mas não fez isso. Porque não fez isso,
também não tem, em princípio, direito a essas verbas.

(Poderia, ainda, cobrar as parcelas inadimplidas. Mas também isso não fez. Aliás, a autora
pediu liminar manutenção na posse do imóvel ao mesmo tempo em que pediu a rescisão, o que foi negado; a ré
não se incomodou com isso. É muito curiosa a postura de uma e outra parte, especialmente a da ré).

Mais adiante, no contrato, está prevista a rescisão por acordo, e nesse caso haveria o decote
das mesmas verbas, no produto da venda do imóvel. Acordo não houve.

Ora, se a ré não tomou iniciativa na rescisão, e não houve acordo das partes, então a
cláusula em comento não encontrou condição para efetivar seus efeitos.

Todavia, a autora disse na inicial que a ré lhe propôs pagar 90% do valor recebido, o que não
aceitou porque sem correção e em parcelas.

Essa afirmação não mereceu atenção da ré.

É certo que o TJGO tem como razoável o decote de 10% do valor pago, e o STJ o percentual
do contrato se não exorbitante, em caso concreto admitindo que 25% não é abusivo.

Não é a melhor expressão do direito modificar o contrato das partes, favorecendo aquele que
o elaborou, redigiu todos os seus termos. Logo, descabe inserir os 25% pretendidos pela ré.

Porque disse a autora que a ré ofereceu 10%, e esta não contestou que antes propôs essa
medida, e porque as cláusulas invocadas não se aperfeiçoaram, então o decote deve ser mesmo a 10% do
valor pago.

No contrato está que ocorrendo sua rescisão os compradores pagariam taxa de fruição a 1%
do valor do contrato, desde a conclusão até a devolução do imóvel.

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás

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Não é razoável que a taxa de fruição seja desde a conclusão da obra porque esse marco
pode não coincidir com a data da disponibilidade do imóvel à outra parte.

Então, o mais adequado é que seja desde a entrega ao promitente comprador.

É razoável que assim seja porque, segundo pedido, as parcelas serão devolvidas
integralmente (exceto a multa, que seja a que título for, no caso, certo é que não é indenização pelo uso do
imóvel), de modo que desde a posse a promitente compradora está usufruindo do imóvel sem nada retribuir.

É uma álea se mais vantajosa a taxa de fruição com base no contrato ou no valor do imóvel;
para saber isso dependeria de sua avaliação ao longo dos anos, para aquele basta o percentual sobre seu
valor, R$ 313.848,00, ou R$ 3.138,00/mês.

Por informar: o objeto do contrato é apartamento de 03 quartos, de 119,70 m², mais 25 m² de

garagem, e mais 2,23 m² de escaninho; é imóvel expressivo.

A taxa de fruição a 1% do valor do contrato está alinhado com a norma posta no art. 37-A, Lei
9.514/97, e, de outro lado, não pode o usufrutuário, a seu talante, por preço em direito alheio, especialmente
quando antes a respeito contrataram. Assim, não cabe à autora indenizar a ré com taxa de fruição a somente
0,5% do valor do contrato, como pôs em sua impugnação à resposta.

Quanto a indenização por benfeitorias, das quais dito que armários instalados no imóvel, tem-
se em princípio que sua retirada não o danifica, e que pelos anos de uso podem afinal não ter valor comercial.

O ideal quanto a isso é que as partes conversem e se alinhem quanto a retirar ou indenizar.
Mas, judicialmente não é, no caso, adequado impor a indenização e, claro, pode ser retirada.

Em que pese não pedido declaração de rescisão do contrato, o que foi pedido é sua
consequência.

Posto isto, em parte julgo procedentes os pedidos, declaro rescindido contrato; condeno a
restituir à autora as parcelas pagas, corrigidas pelo INPC desde o desembolso, e acrescidas de juros a 12% ao
ano, estes desde a citação; do valor a devolver decote-se 10% em favor da ré; deve a autora a pagar taxa
mensal de fruição a 1% do valor do contrato, desde o recebimento das chaves até a efetiva entrega; essa taxa
deve ser corrigida pelo INPC desde o fechamento do mês até a resposta da ré, desde então acrescido de juros
de mora a 12% ao ano.

O adimplemento de uma parte implica adimplemento da parte da outra, é dizer, as obrigações

devem ser compensadas.

Ante os desate, despesas em partes iguais; honorários cada um por si.

Gna, 1 de fevereiro de 2018

Joseli Luiz Silva

Juiz de Direito

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás

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