EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE CARATINGA – ESTADO DE MINAS GERAIS/MG

DISTRIBUIDORA DE MEDICAMENTOS ESPERA FELIZ

LTDA, com sede na Rua Cel. Antônio da Silva, 280, na Cidade
de Caratinga – MG, inscrita no CNPJ sob o número
68.534.768/0001-01, CEP 35300-032, representada neste ato por
sua sócia gerente Srª Emanuela Vilela Barros, brasileira, solteira,
profissional da área de farmacologia, portadora do CIRG nº
78.567.059-7 e do CPF n.º 87616105890, por intermédio de seu
procurador infra-assinado, mandato anexo, com endereço
indicado no rodapé1, vem mui respeitosamente à presença de
Vossa Excelência propor

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL

Contra a Imobiliária Justiça Ltda, pessoa jurídica de direito
privado, inscrita no CNPJ sob o n.º 78.425.986/0036-15, com
sede na Rua Parajú, n.º 167, Bairro Floresta, Caratinga, Minas
Gerais, CEP 35300-419, representada neste ato por seu sócio
gerente Sr. Lúcio Dantas Carneiro, brasileiro, viúvo, corretor de
imóveis, portador do CIRG nº 56.980.765-8 e do CPF n.º
467171098-30, pelos motivos de fato e de direito a seguir
aduzidos:

II. DOS FATOS

Segundo consta nos autos, a sociedade Distribuidora de Medicamentos Espera

Feliz Ltda. foi constituída no ano de 2000, para atuar somente na comercialização de

1
Av. Maria Catarina Cimini, 161 - sala 108, Centro, CEP 35300-030 – Caratinga/MG e-mail:
dnis2aurelio@gmail.com
medicamentos e de suas respectivas atividades. O estabelecimento onde foi instalada a
sociedade está situado na cidade de Caratinga/MG. O imóvel é alugado desde a
constituição da sociedade, sendo locadora a Imobiliária Justiça Ltda.
A vigência inicial do primeiro contrato foi de 3 (três) anos, tendo sido celebrados
contratos posteriores por igual prazo, sucessiva e ininterruptamente, desde então. Uma
vez que houve o falecimento do sócio Jair de Andrade, ocorrido em 2016, a autora, a fim
de dar continuidade à referida empresa, requereu seu registro como empresária individual
no órgão competente, tendo seu pedido deferido.
A dissolução da sociedade ocorreu à época da vigência do último contrato, o qual
expirou em agosto de 2018, fato que levou a autora, como empresária individual, a
procurar o locador e lhe apresentar nova proposta de aluguel, assegurando-lhe, destarte,
a continuidade da empresa em um ponto solidamente consolidado, a qual foi rejeitada
pelo contratante, sem uma justificativa plausível.
Nesse sentido, diante da negativa do réu ante a proposta de renovação do novo
contrato de locação, a autora propôs a presente ação.

III. DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS

O direito brasileiro admite duas grandes espécies de locação predial: a locação

residencial e a não residencial. O critério de distinção entre as duas modalidades é o uso
que o locatário imprime ao imóvel. Na locação residencial não é possível, em regra,
explorar qualquer atividade econômica no imóvel objeto de locação; enquanto, o locatário
da locação não residencial, está contratualmente autorizado a explorar atividade
econômica no imóvel locado.
De acordo com os ensinamentos de Fábio Ulhôa Coelho (2016), temos que:
Se a locação não residencial atender a certos requisitos, ela será
classificada como "empresarial". Neste caso, a lei reconhece ao empresário
locatário o direito à renovação compulsória do contrato de locação. Para que
uma locação possa ser considerada empresarial, isto é, para que se submeta ao
regime jurídico da renovação compulsória, é necessário que satisfaça os
seguintes três requisitos (LL, art. 51):

a) O locatário deve ser empresário (a lei, anterior ao CC, menciona comerciante

ou sociedade civil com fim lucrativo). A lei cogita de atividade industrial
também, mas trata-se de redundância, porque esta é uma das espécies da
atividade empresarial. Por esse requisito, ficam excluídos do regime da locação
empresarial os profissionais liberais que individualmente exercem a sua
atividade econômica, as associações civis sem fins lucrativos, as fundações etc.

b) A locação deve ser contratada por tempo determinado de, no mínimo, 5

anos, admitida a soma dos prazos de contratos sucessivamente renovados por
acordo amigável. Soma esta, inclusive, que pode ser feita pelo sucessor ou
cessionário do locatário (STF, Súmula 482).

c) O locatário deve-se encontrar na exploração do mesmo ramo de atividade

econômica pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos, à data da propositura
 da ação renovatória. Requisito que a lei cria tendo em vista a necessidade de
um tempo de estabelecimento em certo ponto para que este agregue valor
minimamente apreciável à empresa lá explorada. Assim, a lei reconhece ao
locatário empresário que explore o mesmo ramo de empresa, há pelo menos 3
anos ininterruptos, em imóvel locado por prazo determinado não inferior a 5
anos, o direito à renovação compulsória de seu contrato de locação. Tutela-se
o valor agregado ao estabelecimento pelo uso de um mesmo ponto durante
certo lapso temporal. Chama-se esta tutela de garantia de inerência no ponto,
ou seja, ampara-se o interesse do empresário de continuar estabelecido naquele
imóvel que locou. O exercício desse direito se faz por uma ação judicial
própria, denominada "renovatória", que deve ser proposta no prazo entre 1 ano
e 6 meses anteriores ao término do contrato a renovar, sob pena de decadência
do direito (LL, art. 51, § 5º). (COELHO, 2016, p. 47)

Fixada esta premissa, a autora firmou com a ré um contrato de locação para fins
comerciais da Loja Espera Feliz Ltda., instalada e situada na cidade de Caratinga/MG,
com prazo de vigência de 03 (três) anos, contados a partir de 2000 (doc. nº. 01).
Foram celebrados contratos posteriores a este, por igual prazo, sucessiva e
ininterruptamente, consoante revelam o alvará de funcionamento e declaração da
administração da Loja Espera Feliz Ltda., em anexo (doc. n.º 02), satisfazendo às
exigências do art. 51 incisos I, II e III da Lei 8.245/91.
Durante a vigência destes contratos, a autora sempre cumpria diligentemente as
obrigações que lhe incumbiam, pagando pontualmente os aluguéis, as taxas
condominiais, o seguro contra incêndio e IPTU, conforme demonstram os documentos
ora em anexo (doc. n.º 03, 04, 05).
O presente pedido de renovação é tempestivo, posto que ajuizado dentro do
interregno exigido, ou seja, anterior à data final de vigência do contrato retro referido
(agosto de 2018), conforme prevê o art. 51 § 5º da Lei 8.245/91, in verbis:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário
terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação

no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (BRASIL,
1991)

Com fulcro no art. 51, § 5º da Lei nº 8.245/91, já se manifestou o Tribunal Superior

nos seguintes termos:
EMENTA: LOCAÇÃO - IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO
RENOVATÓRIA - CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO -
PRORROGAÇÃO - PRAZO INDETERMINADO - DECADÊNCIA DO
DIREITO. Prorrogada a relação locatícia por prazo indeterminado, a outra
conclusão não se chega se não a de que o locatário decaiu do direito de
promover a ação renovatória, por não ter, à luz do artigo 51, § 5º, da Lei
nº 8.215/91, se manifestado no intervalo entre um ano e seis meses
anteriores ao término do pacto a renovar. (TJMG - Apelação Cível
1.0000.16.040195-6/001, Relator(a): Des.(a) Saldanha da Fonseca, 12ª
CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/08/0016, publicação da súmula em
24/08/2016)
 Como se nota, a autora preenche todos os requisitos para se habilitar à renovação
pretendida pois:
a) o estabelecimento destina-se a uso comercial;
b) o contrato a renovar foi celebrado por escrito e com prazo determinado;
c) a soma dos prazos ininterruptos dos contratos perfaz mais de 5 (cinco) anos;
d) o ramo comercial explorado sempre foi o mesmo;
e) o contrato de locação vem sendo rigorosamente cumprido pela locatária,
conforme se vê dos últimos pagamentos de aluguel (docs. em anexo);
f) também foram quitados o IPTU (doc. 06), bem como os tributos relativos a
energia elétrica (docs. 07 a 89) e água/esgoto (docs. 90 a 100).
A considerar demais requisitos e parâmetros normativos regidos pela espécie, a
autora apresenta a seguinte proposta para a renovação:
a) o prazo de vigência da locação será de 05 (cinco) anos, a contar de 2018;
b) fixa-se o valor mensal do aluguel em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), de acordo
com o prescrito no laudo de avaliação exarado por profissional habilitado, mantendo-se
inalterada as demais cláusulas no contrato em renovação (doc. incluso);
c) os fiadores indicados na presente proposta locatícia são os mesmos, conforme
atestam suas declarações expressas neste sentido (doc. incluso);
d) a renovação do seguro contra incêndio do imóvel se fará pelo valor atualizado
da vigente apólice.

IV.DOS PEDIDOS

Ante ao exposto, requer-se a Vossa Excelência:

a) a citação do réu para oferecer defesa no prazo legal sob pena de revelia e confissão;
b) a procedência da ação, considerados os argumentos de fato e de direito, com a
finalidade de determinar a renovação da locação pleiteada, nas condições propostas pela
autora e, caso o réu ofereça resistência, seja ainda condenado aos ônus da sucumbência;
c) a condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
pleiteados em 20 % sobre o valor da causa ou da condenação segundo o disposto no art.
85, § 2º do NCPC.

O representante da autora opta pela realização de Audiência de Conciliação.

 Provará o alegado através de documentos e depoimentos testemunhais e periciais,
assim como a posterior juntada de documentos que se fizerem necessários ao deslinde da
presente causa.

Dá-se à causa, consoante o art. 58 incisos III da Lei 8.245/91, o valor de R$

180.000,00 (cento e oitenta mil) reais.

Nesses termos, pede deferimento.

Governador Valadares-MG, 16 de janeiro de 2018.

Dênis Aurélio Lopes Ferreira

OAB /MG 12.564