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Universidade
Estadual de Londrina
LONDRINA
2006
LONDRINA
2006
COMISSÃO EXAMINADORA
___________________________________________
Profª. Drª. Eliane Simões
Universidade Estadual de Londrina
___________________________________________
Prof. Alexandre Aching
Universidade Estadual de Londrina
___________________________________________
Prof. Ms. Nelson Sanches Navas
Universidade Estadual de Londrina
RESUMO
qualidade.
decisões importantes.
5
ABSTRACT
decision, needs the tools to strategic planning. This need is also applied in civil
engineering companies.
important strategy decisions for incorporated companies. Through a real life situation
and actual cases, considering some hypothetical data, the mathematical models
feedback to the analysis of the indicators. The conclusions of these analyses should
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO..........................................................................................….........10
1.1 Objetivos..............................................................................................................11
2 PLANEJAMENTO ESTRÁTÉGICO.........................................................................15
3.1 Cenário.................................................................................................................17
3.1.1.1 A Economia....................................................................................................18
3.1.1.2 O Mercado......................................................................................................20
3.2 Modelo………………………………………………………………………………..…23
4 ESTUDO DE CASO................................................................................................34
4.1.4.1 Financiamentos..............................................................................................38
6 CONCLUSÃO..........................................................................................................66
9
LISTA DE QUADROS
Quadro 22: Alterações dos Indicadores Sob Influência de Alterações nas Vendas
...................................................................................................................................64
10
1 INTRODUÇÃO
outros casos. Mas o que se deve fazer é estabelecer os riscos mais relevantes, e
determinar aqueles que irão influir mais nos resultados de gerações de riscos.
Formatados: Marcadores e
1.2 Objetivos numeração
como esta análise pode ser utilizada na decisão por realizar ou não o
incorporadas.
12
Formatados: Marcadores e
numeração
1.3 Metodologia Utilizada
uma metodologia que fosse capaz de lhe conferir confiabilidade, e que auxiliasse
fazer um estudo de referências sobre o assunto que se deseja redigir. Este estudo,
fornece caminhos e direções para uma boa estruturação dos textos a serem
sobre todo o assunto e inclusive, sobre a capacidade de avaliar os dados que serão
Formatados: Marcadores e
numeração
1.2.4 Elaboração do Cenário
empreendimento.
basicamente do custeio.
dados de entrada.
14
Formatados: Marcadores e
numeração
1.2.5 Elaboração do Modelo
modelo.
2 PLANEJAMENTO ESTRÁTÉGICO
dirimidas.
como o que será objeto de estudo, também deve traçar seu planejamento
capítulos.
16
necessário se ter em mãos, informações que vão constituir o cenário econômico que
informações. Para tornar mais claro, os elementos limitantes a que me refiro, são
se encontra a maior parte dos riscos. Isso ocorre, pela quantidade de informações
nos permitirão avaliar os riscos. Mas são justamente estes fatores que induzem a
erro uma análise, porque correm o risco de não condizerem com a verdade.
17
Formatados: Marcadores e
numeração
3.6 Cenário
enfrentará, são de tipos e níveis, sem dúvida, diferentes daqueles enfrentados pelo
investidor que opta por investir em países em desenvolvimento, que por sua vez,
de viabilidade, deve conter variáveis que ao serem inseridas nos modelos utilizados,
nos permitirão ter uma idéia de como será o comportamento das mesmas ao longo
são aquelas que não podem ser monitoradas pelo investidor, como por exemplo as
taxas de inflação.
3.1.1.1 A Economia
19
solucionar o problema.
inflação. Como existem índices de inflação setoriais como o INCC (Índice Nacional
deve ser utilizada para o cálculo dos custos esperados e não a evolução dos índices
de qualquer coisa, devemos saber qual o público que se quer atingir. Para quem se
quer vender o produto. Esta informação é essencial, não somente para definir as
características físicas do imóvel e seu valor, mas também para se saber qual o
poder de compra do público alvo. Quanto os clientes alvo estão dispostos ou podem
determinada classe social, também é uma variável conjuntural, assim como tudo o
que diz respeito a economia em geral, e não podem ser alteradas intencionalmente.
3.1.1.2 O Mercado
Lima Jr. (1991), esta variável é a mais aberta de toda a estrutura, não sendo
empreendimento sofrerá mais com estas mudanças, quanto maior for o seu porte e
esperado, devem estar sempre sob monitoramento constante, pois são variáveis que
não podem ser modificadas, devido a sua natureza. Mas é claro que, se a cada risco
que aparecer o empreendedor desistir de investir, ele nunca irá fazê-lo. Os riscos
são comuns. O que se deve fazer, segundo Lima Jr. (1991), é estabelecer um
ambiente limite de crise, dentro do qual o empreendimento ainda fica viável, o que
tem a possibilidade de desenvolver seu senso de detecção dos riscos nas análises,
visto que se deparou com diversos cenários muito distantes daqueles imaginados.
elementos que servirão como guia para as análises, definindo valores máximos e
muito baixa, próxima de zero. Ou seja, se o investidor depositasse suas fichas nesta
menor risco possível. Podemos citar como exemplo, a poupança, que tem
determinada pelo investidor, e representa qual é o retorno mínimo que ele espera
pelo modelo.
investidor detectar que a rentabilidade é menor que aquela fixada como custo de
oportunidade, ele pode optar por não realizar. Ou ainda, tentar formas de contornar
suas análises.
Formatados: Marcadores e
numeração
3.7 Modelo
empreendimento. Esta figura tenta expressar uma visão geral do fluxo de caixa
para o cenário. Deixando claro que, estes fluxos não ocorrerão necessariamente ao
mesmo tempo.
margem de contribuição para contas gerais (MCA), que trata de todas as despesas
contratado.
Formatados: Marcadores e
numeração
3.8 Avaliações de Desempenho
empreendimento.
modelo criado, devem ser realistas o bastante para nos permitir confiar nos dados
originados. Porém, não há garantias de que os dados com os quais trabalhamos são
totalmente confiáveis. Muitas destas variáveis de entrada, não podem se quer serem
economia em geral.
não podem ser minimizados simplesmente por uma análise bem feita. Muitos dos
impressão de que o estudo realizado está mais próximo da realidade, passando uma
Formatados: Marcadores e
numeração
3.9 Indicadores de Qualidade
identificar estas questões, para que lhe sirvam para a tomada de decisão, foram
Formatados: Marcadores e
3.9.1 Taxa Interna de Retorno (TIR) numeração
em determinado prazo.
Formatados: Marcadores e
3.9.2 Prazo de Retorno dos Investimentos (PRI) numeração
obter retorno.
31
Formatados: Marcadores e
numeração
3.9.3 Fator de Alavancagem (ALV)
Formatados: Marcadores e
3.10 Fluxo de Caixa numeração
complexo.
caixa do empreendimento.
que o cenário mostrará. É natural, visto que o cenário da vida real é composto por
infinitas variáveis, e muitas delas não podem nem se quer ser monitoradas.
4 ESTUDO DE CASO
forma torna-se mais fácil a visualização dos problemas e das soluções com a
festas, academia, piscina, área para mini quadra de esportes e playground e outras
apresentadas no quadro 1.
empreendimento, que por sua vez, está baseado nos valores médios de mercado,
no que diz respeito aos insumos e mão de obra. Outras características podem ajudar
cenário, não basta apenas ter os valores, devemos ter em mãos os prazos
Segundo Lima Jr.(1991), essa opção torna mais ágil o modelo para instrumentar
MÊSES
TER e DCO 100% 0/0
CDC 30% 1/8
30% 9 / 16
40% 17 / 24
Velocidade Esperada para a 100% 4 / 24
Comercialização
MCA 100% 0 / 24
PPM 50% 1/5
50% 5 / 24
COM 100% 4 / 24
Quadro 3: Previsão de Desembolsos
para este estudo de caso, podem ser notadas no quadro 4. Neste quadro pode ser
37
auxiliar na decisão sobre o porte do público alvo e o valor médio das unidades,
empreendimento.
Civil (INCC) que compõem o quadro 5, foram extraídos de uma tabela de índices
4.1.4.1 Financiamentos
39
estipulado no quadro 3.
estas hipóteses.
premeditável, por sorte, torna-se muito difícil alcançar estes valores. Mas esta
41
relação, nos permite ter uma noção primitiva da capacidade de suporte que o
construção civil, neste caso, o INCC, e se faz necessária pela tendência do custeio
a receita.
42
DESCOLAMENTO ((1+INCC)/(1+IGP))-1
CDM (mês k) PARCELA (k) x (1 + DESCOLAMENTO)^k x CDC
MCM (mês k) (MCA x VGV x 30 ) / (24 MESES)
REP TER + DCO + CDM + MCM
Quadro 8: Relações Matemáticas para o Custeio da Construção
figura 4. O quadro 10 abaixo contêm as equações que irão compor o quadro 11.
no próprio quadro.
pela subtração dos valores de ENF, de mês a mês, por TJU do mês correspondente.
está distribuída igualmente ao longo dos meses, porém inicializa a partir do quarto
quadro 9 e 10. Esta divisão se deve a opção por demonstrar os fluxos de caixa com
situação financeira limite a que o investidor poderá se encontrar, após a decisão por
MES REP ENL RLP ELR + FIN Fluxo de caixa com vendas
REP+ENL+RLP+ELR+FIN INV Fluxo após RET I/R
Invest
mensal acumulado
0 -387888 0 0 0 -387888 -387888 387888 0 0 387888
1 -174566 0 -9900 0 -184466 -572354 184466 0 0 184466
2 -174959 0 -9900 0 -184859 -757213 184859 0 0 184859
3 -175354 0 -9900 0 -185254 -942467 185254 0 0 185254
4 -175750 0 23100 0 -152650 -1095117 152650 0 0 152650
5 -176146 0 23100 0 -153046 -1248163 153046 0 0 153046
6 -176544 656633 30395 0 510484 -737679 0 510484 -464087 -464087
7 -176942 164590 30395 0 18043 -719636 0 528527 0 0
8 -177342 162949 30395 0 16002 -703635 0 544529 0 0
9 -177742 161307 30395 0 13960 -689675 0 558488 0 0
10 -178143 159665 30395 0 11917 -677758 0 570405 0 0
11 -178546 158024 30395 0 9873 -667885 0 580278 0 0
12 -178949 156382 30395 0 7828 -660057 0 588106 0 0
13 -179354 154741 30395 0 5782 -654275 0 593888 0 0
14 -179759 153099 30395 0 3735 -650541 0 597623 0 0
15 -180165 151458 30395 0 1687 -648854 0 599310 0 0
16 -180573 149816 30395 0 -362 -649215 0 598948 0 0
17 -236725 148174 30395 0 -58156 -707371 0 540792 0 0
18 -237270 204132 30395 0 -2744 -710114 0 538049 0 0
19 -237818 201943 30395 0 -5479 -715594 0 532569 0 0
20 -238366 199755 30395 0 -8217 -723811 0 524353 0 0
21 -238916 197566 30395 0 -10955 -734766 0 513397 0 0
22 -239467 195377 30395 0 -13695 -748461 0 499702 0 0
23 -240019 193188 30395 0 -16436 -764897 0 483266 0 0
49
a coluna de retorno.
atentarmos a colunas dos retornos, RTS e RET, percebemos que a diferença é mais
estimadas para começar a partir do mês 4, já era de se esperar que não houvesse
etapas anteriores, chegamos aos valores que serão objeto de análise na seqüência
deste trabalho.
mostrar, quais são os detalhes que exigirão maior atenção por parte do
detalhados a seguir.
todo o custeio. O que nos leva a concluir que, deve-se destinar cuidado especial a
RECEITAS DE VENDA
Receita de Poupança 990.000,00
Despesas com PPM -99.000,00
Despesas de Comercialização -297.000,00
Receita Líquida dos Repasses
Volume de Repasses 5.610.00,00
Taxas de Repasse -252.450,00
CUSTEIO DA PRODUÇÃO
Compra do Terreno e DCO -387.888,00
Custeio da Construção -4.419.987,9
Margem de Contribuição para Contas Gerais -330.000,00
Despesas Financeiras
TAC -207.357,76
Juros -410.395,58
suporte que deverá ter, como condição de decidir sobre investir ou não.
função da distenção desta variável entre o que era esperado e o que consideramos
significativo. Somente este dado já nos permite concluir que, qualquer variação
este orçamento pode ser confiável. Portanto, este fator também é responsável pela
relação aos desvios do orçamento. Para Lima Jr. (1991) o efeito do descolamento,
deve ser tratado como uma verba destinada a absorção de possíveis desvios.
CDM chegaram a valores negativos. Deve-se lembrar, que a TIR sem o aumento, já
Aumento
CDM TIR INV ALV
(%) (% a.a.) (R$)
0 8,76 1248163 4,12
5 -3,47 1288564 4,16
10 -9,83 1328966 4,14
15 -21,62 1447075 4,01
20 -30,89 1668074 3,61
Quadro 17: Distorções no Orçamento Inicial
Distorções de CDM
50 1800000
40 1700000
30
1600000
20
10 1500000
TIR
0 1400000
Investimento
-10 0 5 10 15 20
1300000
-20
1200000
-30
-40 1100000
-50 1000000
Distorção de CDM (%)
quadro 18.
TIR INV
MÊS (% a.a.) (R$) ALV
0-0 8,76 1248163 4,12
0-3 9,03 1226278 4,2
0-6 9,32 1192751 4,31
0-10 9,54 1071850 4,79
0-24 9,77 953368 5,39
Quadro 18: Variação das Formas de Pagamento do Terreno
mesma variação. Conclui-se que lutar por pagar o terreno em parcelas dispersas,
financiamento. Estes custos são originados da TAC e dos juros cobrados sobre o
capacidade de suporte para construir sem ser financiado. Logo, estes valores
parecem aceitáveis.
Aumento REM
(%) (R$)
0 195921
5 165033
10 134145
15 103258
Quadro 19: Relação Entre Aumentos dos Custos Financeiros e REM
57
250000
200000
150000
REM (R$)
100000
50000
0
0 5 10 15 20
pode-se notar que há uma tendência a diminuição dos níveis de investimento. Nota-
relações com a taxa interna de retorno (TIR). Observa-se uma diminuição da TIR,
em relação a estes aumentos. Porém, podemos notar que esta variação dos valores
porcentagem do valor geral de venda (VGV) para ser estabelecido. Porém, mesmo
empreendimentos, o valor estimado para MCA pode ser abatido, pois algumas
Esta atitude, permite que se possa estar preparado para problemas futuros.
59
Mas além de tudo o que foi descrito, deve-se traçar algumas metas
dentro do que é esperado. Neste caso, foi utilizado os seguintes indicadores: nível
• Nível de Investimentos
saber, quanto será necessário ser investido, ou seja, desembolsado por ele. É um
indicador bastante direto, pois define uma das condições de capacidade de suporte
• Taxa de Atratividade
poderia lhe proporcionar. Nos dias de hoje, onde a concorrência está cada vez mais
acirrada, esta taxa esta cada vez mais próxima ao custo de oportunidade. Deixando
aconselhável salientar sua importância. Lima Jr. (1991) explica que, em momentos
resultado.
conjuntural proporciona.
geral de preços (IGP) e o (INCC) índice nacional da construção civil. Estes dois
61
não se comporte para tal, o próprio empreendimento poderá ter desvios, conclui
ao ano. O REM para este caso foi de R$ 195.921, e o custo acrescentado pelo
empreendimento.
Aumento Descolamento
(% a.a.) TIR INV ALV
0 8,76 1248163 4,11
5 -3,47 1288564 4,16
10 -12,99 1328966 4,2
15 -21,62 1447075 4,01
Quadro 21: Reação dos Indicadores a Aumentos do Descolamento
proporcione um retorno mais breve possível, pois esta demora no retorno induz a
e do mercado.
63
principiarmos os cálculos.
distribuídas ao longo desses meses. Esta é um hipótese assumida, que pode estar
quadro 22 mostra a relação que estes retardos nas vendas provocam nos
indicadores.
relação aos indicadores. Percebe-se que a alavancagem pouco se altera. Para Lima
pelo repasse, que por sua vez, contribui decisivamente para a taxa de retorno.
(%)
Unidades TIR
Vendidas Meses (% a.a.) ALV
100 4 24 8,76 4,11
100 10 24 8,44 3,91
100 18 24 6,86 3,9
100 22 24 6,11 3,85
Quadro 22: Alterações dos Indicadores Sob Influência de Alterações nas Vendas
elementos impostos como limitantes comparativos, talvez fosse motivo para que o
incorporado.
66
6 CONCLUSÃO
operacional. Este norteará a decisão de realizá-lo ou não e caso se decida por sua
deixando claro que, o objetivo principal não era apenas, o de realizar uma análise de
intelectual, não somente no que diz respeito às técnicas apresentadas, mas também
Entende-se que esta contribuição servirá por toda a vida profissional e pessoal.