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Locación, contrato

de obra y servicio

Derecho
Privado III

1
Locación de cosas.
Obras y servicios

Locación de cosas
El contrato de locación está regulado en el Capítulo 4, del Título IV (“Contratos
en particular”), del Libro Tercero (“Derechos personales”) del Código Civil y
Comercial de la Nación, en los artículos 1.187 a 1.226. Luego, en el Capítulo 5
se regula el régimen para el contrato de obras y servicios, artículos 1.251 a
1.279.

“El Código unificado sólo considera el régimen locativo respecto de las cosas,
efectuando una corrección necesaria al escindir las obras y los servicios,
regulados como contratos diferentes. De aquí en adelante sólo pueden
alquilarse cosas, nunca haceres humanos” (Carnaghi, 2015, Apartado II).

Concepto y elementos esenciales


El art. 1.187 da una definición del contrato de locación de cosas, disponiendo
que es aquél en el que una parte se obliga a entregar a otra el uso y goce
temporario de una cosa (parte denominada locador), a cambio del pago, por la
otra, de un precio en dinero (parte denominada locatario).

El contrato se configura con:

a) La obligación del locador de conceder el uso y goce de una cosa. En ese


sentido, coincidimos con Leiva Fernández (2014) en cuanto a que “se
delimita el concepto de uso como el referido a la utilización de la cosa
misma dada en locación, y el de goce como el aprovechamiento o
disfrute de los frutos o productos ordinarios de esa cosa” (2014, p. 49).
Es sumamente relevante entender el alcance de la concesión del uso y
goce en la locación, y no confundirlo con la transmisión de un derecho

1
real de dominio o de la posesión sobre la cosa. En el contrato de
locación el locatario reconoce la posesión en cabeza del locador.

b) La temporalidad en la concesión del uso y goce de la cosa dada en


locación. En ese sentido, veremos las reglas del tiempo en la locación
establecidas en la sección 3a (artículos 1.197 a 1.19946).

c) La existencia de un precio en dinero. El pago del precio de la locación es


una obligación esencial a cargo del locatario. Se aplican en subsidio las
reglas de la compraventa en materia de precio (así como en cuanto al
objeto y al consentimiento).

En cuanto al precio en moneda extranjera, parece acertada la


interpretación que lo admite al no exigir la normativa vigente (…)
que el precio se establezca en "moneda de curso legal en la
República", sino sólo el precio determinado en dinero. Son
válidos en cuanto al precio los contratos en los que se fijen
alquileres en moneda extranjera, pero haciendo operar la
corrección del valorismo resultante del art. 772 Cód. Civ. y Com.
en caso de suscitarse "burbujas locativas" generadas por
devaluaciones en la política económica gubernamental para
responder a intereses de Orden Público Económico de Dirección
totalmente alejados en su razón de ser del valor real (valor
locativo), que es la télesis de la cláusula de estabilización
contractual que representa la divisa extranjera. Salvo que se
pacte que la moneda sin curso legal en la República es esencial
(art. 766 Cód. Civ. y Com.), pues ello no compromete el orden
público. (Carnagui, 2015, Apartado VI).

Asimismo, la locación es un contrato: bilateral (en tanto genera obligaciones


recíprocas para ambas partes, la entrega del uso y goce de la cosa, y el pago de
un precio); consensual (queda perfeccionado con el consentimiento de las
partes); oneroso (porque se comprometen prestaciones recíprocas);
conmutativo (las ventajas para los contratantes son ciertas, no dependen de un
acontecimiento incierto); de tracto sucesivo (porque es un contrato que tiene
una duración y cuyos efectos se cumple en el transcurso del tiempo). En cuanto
a la forma, sólo se requiere por escrito con carácter ad probationem, “sin
registración alguna ni más requisito para su oponibilidad que la fecha cierta”
(Leiva Fernandez, 2014, p. 51). Al respecto, el art. 1.188 prevé:

46
Art. 1.197-1.199 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

2
El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable,
de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte
material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y
modificaciones.47

Naturaleza jurídica del derecho del locatario


El derecho del locatario es un derecho de fuente contractual, en tanto nace del
contrato celebrado entre las partes (locador-locatario), y, por lo tanto, es
personal. Sin embargo, tiene algunas características propias de los derechos
reales: Por ejemplo, en el caso de enajenación de la cosa locada, la locación
“subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea
enajenada”;48 el tenedor cuando es turbado, tiene acciones para mantener la
tenencia (art. 2.24249).

Relación con figuras afines


Con la compraventa: en la compraventa se persigue como fin la adquisición del
dominio, lo que no sucede en la locación de cosas. Asimismo, en la locación el
locatario persigue el uso y goce de una cosa, mas no el cambio de una cosa por
un precio.

Con el depósito: en la locación de cosas se persigue el uso y goce de la cosa,


mientras que en depósito la cosa es entregada con una finalidad de guarda y
custodia por parte de quien la recibe. Por eso es que, de acuerdo con el art.
1.358, el depositario no puede usar la cosa y debe restituirla con sus frutos
cuando le fuera requerido.50

Con el comodato: en el comodato también se entrega una cosa para que la otra
parte se sirva de ella, pero este contrato necesariamente es gratuito. El
comodatario no debe pagar precio al comodante por el uso de la cosa. El
comodatario no tiene derecho a los frutos.

47
Art. 1.188 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
48
Art. 1.189, inc. b Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
49
Art. 2.242 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
50
Art. 1.358 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

3
Plazos
Plazo máximo:51 en el caso de contratos de locación, cualquiera sea su objeto,
se pactan plazos máximos de duración del contrato. Los contratos son
renovables si las partes lo pactan expresamente, por períodos que no pueden
exceder los plazos máximo establecidos.52

 Locación con destino habitacional: plazo máximo de 20 años.

 Locación con otros destinos: plazo máximo de 50 años.

Plazos mínimos: el Código, en el art. 1.198,

(…) simplifica la normativa sobre locación inmobiliaria unificando


los plazos mínimos para todos los destinos de la locación de
inmuebles (es decir, sin importar si el destino es habitacional,
comercial o industrial) o de parte de inmuebles y los establece
en dos años. Esto soluciona el tema de la duración mínima de las
locaciones con destino mixto, y aquellas en las que los
celebrantes por inadvertencia no refieren el destino para el que
se ocuparía el inmueble. (…) se exige la tenencia de la cosa para
que el locatario pueda renunciar válidamente al plazo mínimo,
como recaudo para evitar las renuncias sistemáticas y
anticipadas. (Leiva Fernández, 2014, p. 59).

Los plazos mínimos se constituyen a favor del locatario, por eso es que todo
contrato celebrado por un plazo inferior, o sin determinación del plazo, debe
ser considerado hecho por el término mínimo de dos años.

La télesis de la norma y del instituto, permite que el


arrendatario rescinda el contrato perdiendo el beneficio del
plazo mínimo legal. Obviamente este beneficio no cabe al
locador, ni siquiera alegando necesidad y urgencia en la
restitución del bien locado. Siempre el arrendador deberá
respetar el plazo fijado contractualmente, que nunca podrá ser
inferior a los dos años. (Carnaghi, 2015, Apartado III, punto 2).

51
Se amplía considerablemente el plazo máximo de duración de 10 años previsto en el art. 1.505
del Código Civil, derogado por ley 26.994.
52
Art. 1.197 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

4
Locaciones excluidas del plazo mínimo legal. Conforme el art. 1.199 del Código,
no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o
parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el


destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o
consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de
turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los
tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas; [“Ello abarca en cuanto a cosas, animales,
vehículos, muebles, etcétera” (Leiva Fernandez, 2014, p. 61)]
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que
tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada
expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en
el plazo menor pactado.53

Obligaciones de las partes. Régimen de mejoras

Obligaciones del locador

El parágrafo 1, de la Sección 4a del Código, establece las obligaciones del


locador (arts. 1.200 a 1.204).

1) La entrega de la cosa: “El locador debe entregar la cosa conforme a lo


acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado
apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció
o pudo haber conocido”.54

2) Conservación de la cosa:

El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al


uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que
exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia
culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o
caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o
turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que
se reduzca el canon temporariamente en proporción a la

53
Art. 1.199 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
54
Art. 1.200 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

5
gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el
contrato.55

3) Pago de las mejoras: “El locador debe pagar las mejoras necesarias
hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si
el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por
destrucción de la cosa”.56

4) La frustración del uso o goce de la cosa:

Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido


de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto
de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la
cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o
gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus
obligaciones continúan como antes.57

Al respecto, señala Leiva Fernández (2014):

El art. 1203 del Código Civil y Comercial bajo el epígrafe


"Frustración del uso o goce de la cosa" reitera un precepto
existente en el derogado art. 1522 del Código Civil. En realidad el
supuesto está previsto en forma general para todos los contratos
en el art. 1031 del mismo Código. (…), la expresión "el locatario
se ve impedido de usar y gozar..." parece referir a una
imposibilidad que afecta al sujeto, pero luego concluye
expresando que "Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma,
sus obligaciones continúan como antes", de donde se deduce
que para aplicar la norma debe verse afectado el objeto. A todo
evento, la referencia al derecho de resolver el contrato frente al
caso fortuito o fuerza mayor es redundante con los principios
generales. Abarca supuestos tales como el alquiler para instalar
un establecimiento fabril en zona luego declarada residencial, el
alquiler de un inmueble para albergue sobre un camino que
luego es desviado o clausurado, el caso de que el inmueble se
sujete a la ocupación temporánea anormal de la ley 21.499. En
cambio, no se encuentra comprendida la mudanza del locatario
por haber cambiado su destino laboral Vg. [sic] (ejecutivo, militar
o diplomático), ni el establecimiento cercano de un negocio del

55
Art. 1.201 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
56
Art. 1.202 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
57
Art. 1.203 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

6
mismo que disminuye las ganancias del locatario. (2014, pp. 61-
62).

5) La supresión de la pérdida de luminosidad del inmueble como vicio: “La


pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las
fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio
ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador”.58
Conforme lo sostiene Leiva Fernández (2014):

El art. 1605 del Código Civil de Vélez Sarsfield consideraba vicio


redhibitorio que el inmueble se vuelva oscuro por edificarse en
predio lindero, lo que era lógico porque actividad productiva
cesaba con la caída del sol por no existir la luz eléctrica. En esta
época es inadecuado mantener el planteo. Ni la solución, porque
lo que Vélez anunció como vicio redhibitorio, no es tal, ya que el
defecto, no se origina en la cosa objeto del contrato, sino en otra
causa ajena cual es la construcción lindera inexistente al
momento de contratar la locación. (2014, p. 63).59

Obligaciones del locatario

Están contempladas en el parágrafo 2 de la Sección 4a del Código (arts. 1.205 a


1.210).

1) Prohibición de variar el destino: “El locatario puede usar y gozar de la


cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino
correspondiente”.60 No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al
locador.

Vemos, entonces, que la obligación de respetar el destino convenido es


independiente de que ello pueda perjudicar o no al locador.

Ello tiene relación con el art. 1.194, que contempla el destino de la cosa
locada:

El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el


contrato.
58
Art. 1.204 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
59
El art. 1.605 del Código Civil fue sustituido por art. 1.204 de la Ley Nº 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley Nº 27.077 B.O.
19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina
60
Art. 1.205 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

7
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al
momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar
donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su
naturaleza.
(…) Si el destino es mixto se aplican las normas
correspondientes al habitacional.61

2) Conservación de la cosa en buen estado:

El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en


que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin
dejar quien haga sus veces.
[Consecuentemente], responde por cualquier deterioro
causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por
acción del locador o sus dependientes (…).62

3) Reparaciones a la cosa:

El Código prevé que

Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su


conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas
si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede
efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.63

En cuanto a las mejoras en la cosa locada, el Código las regula


concretamente en el parágrafo 3 de la Sección 4a del Código. A saber:
como regla, “el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada,
excepto que esté prohibido en el contrato, que las mejoras alteren la
substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla”.64
Cuando se realizan las mejoras violando lo dispuesto en el art. 1.211, es
decir, realizando mejoras prohibidas, se considera que el locatario está
violando “la obligación de conservar la cosa en el estado en que se
recibió”.65

61
Art. 1.194 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
62
Art. 1.206 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
63
Art. 1.207 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
64
Art. 1.211 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
65
Art. 1.212 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

8
Sólo tiene derecho a reclamar el valor de las mejoras necesarias al
locador, mas no tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de
mero lujo o suntuarias. Por ejemplo, si quiere cambiar los picaportes de
las puertas por unos bañados en oro, no podrán luego reclamarlas al
locador, pues no revisten el carácter de necesarias.

Asimismo, el art. 1.224 prevé las facultades sobre las mejoras útiles o
suntuarias, estableciendo:

El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la


locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en
beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o
separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una
prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la
cosa.66

4) Responsabilidad por el incendio de la cosa:

En caso de destrucción de la cosa por incendio no originado en caso


fortuito, también responde el locatario.

Al respecto, se sostiene:

Substitución de la regla sobre destrucción de la cosa por


incendio. Otra norma unánimemente resistida por la
doctrina fue la del art. 1572 del derogado Código Civil que
presumía juris tantum, que el incendio era un caso fortuito, y
ponía en cabeza del locador la carga de la prueba de lo contrario
y la consiguiente responsabilidad del locatario, por lo que al
locatario le bastaba con probar el incendio sin necesidad de
acreditar los varios requisitos de procedencia del caso fortuito.
Era una injustificada inversión de onus probandi. Resultaba
necesario adecuar la regla a las responsabilidades derivadas de
la guarda de la cosa en cabeza del locatario. El Código Civil y
Comercial incorporó la regla opuesta en el art. 1206. (Leiva
Fernández, 2014, p. 64).

5) Pago del canon convenido: “La prestación dineraria a cargo del locatario
se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago

66
Art. 1.224 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

9
periódico asumida convencionalmente por el locatario”.67 Es decir que
el “canon tiene un significado más amplio que el alquiler al que también
comprende, pues también comprende toda prestación periódica que se
haya pactado entre las partes del contrato y en razón del mismo” (Leiva
Fernández, 2014, p. 66).

Para su cobro se concede vía ejecutiva, lo que está regulado por la


correspondiente normativa procesal de cada Provincia.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa


es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

6) Pago de las cargas y contribuciones por la actividad:

El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y


contribuciones que se originen en el destino que le otorgue a la
cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto
pacto en contrario.68

7) Obligaciones de restituir la cosa:

El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la


cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros
provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que
efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes
a la cosa o a los servicios que tenga.69

Se prevé la obligación de entregar al locador todas las


constancias (recibos, comunicaciones, etc.) que tenga en poder
el locatario que resulten atinentes a la cosa locada, verbigracia,
expensas, o a los servicios que en ella se prestan y que suelen
incorporarse en la mayoría de los contratos de locación. (…) La
palabra constancias se utiliza en forma que también abarca a los
informes de pago por débito sea en cuentas bancarias o a través
de tarjetas de crédito. (Leiva Fernández, 2014, p. 67).

67
Art. 1.208 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
68
Art. 1.209 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
69
Art. 1.210 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

10
12.1.6 Locación de inmuebles urbanos
Antes de la sanción de la ley 26.99470, la ley de locaciones urbanas (ley
23.09171) regulaba el régimen que debían respetar los contratos de locación
destinados a vivienda, estableciendo ciertos principios en protección del
locatario. Hoy, el Código Civil y Comercial de la Nación incorpora algunas
normas de la ley 23.091 a su régimen, concentrando en sus disposiciones toda
la regulación atinente a la locación de inmuebles urbanos.

Cuando el contrato de locación tiene un fin habitacional, el Código tutela


especialmente esta situación.

Algunos ejemplos de ello.

El art. 1.196 dispone expresamente:

Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:


a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un
mes;
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad
mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada
año de locación contratado;
c) el pago de valor llave o equivalentes.72

Asimismo, el art. 1.222 concede expresamente un beneficio para el locatario en


cuanto a la intimación de pago. Así es que:

Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de


desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar
fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida,
otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez
días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
consignando el lugar de pago.73

70
Ley 26.994 del 01 de octubre de 2014. Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobación.
Honorable Congreso de la Nación Argentina.
71
Ley 23.091 del 20 de septiembre de 1984. Locaciones urbanas. Beneficios impositivos.
Honorable Congreso de la Nación Argentina.
72
Art. 1.196 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
73
Art. 1.222 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

11
Las normas tuitivas del inquilino habitacional son de Orden Público, Económico,
Social de Protección y, por tanto, inderogables por voluntad de los particulares,
representando un límite justificado a la autonomía negocial.

Conclusión de la locación
Enumeramos los modos en que se extingue la locación:

a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto para el


caso de la continuación en la locación concluida.

Continuación de la locación concluida:

El nuevo art. 1218 recibe la regla del derogado art. 1622, en


cuanto prohíbe la tácita reconducción y autoriza la continuación
del contrato bajo sus mismos términos aun vencido el plazo
contractual.
Sin embargo existe una diferencia entre la regla derogada y la
del art. 1218. Consiste en dilucidar quién es el legitimado para
dar por concluida la locación luego de vencido el plazo
contractual, pues el artículo derogado solo legitima al locador, y
el actual 1218 (…) pone en pie de igualdad a locador y locatario,
autorizando que sea cualquiera de ambas partes quien
comunique a la otra su voluntad de concluir el vínculo locativo
prolongado en el tiempo pese a estar vencido el plazo
contractual. (…) la recepción de pagos durante la continuación
de la locación no altera lo dispuesto sobre la no existencia de
tácita reconducción. Es un principio admitido sin fisuras con
anterioridad, aunque quizás innecesario, puesto que la
continuación de la locación bajo sus mismos términos implica
necesariamente el pago, cobro y otorgamiento de recibo de
alquileres. Y quien paga, cobra exige u otorga recibo lo hace en
virtud de los deberes seguidos de la continuación de la locación
que está en sus manos utilizar o no, y no porque exista tácita
reconducción. Si el monto del alquiler pagado luego de vencido
el plazo contractual excede al anteriormente pagado no
corresponde asumir que hay un nuevo contrato. (Leiva
Fernández, 2015, Apartado XXV).

12
b) La resolución anticipada.

Aún cuando el contrato tiene un plazo mínimo de duración, la ley le


acuerda (sólo al locatario) la posibilidad de concluir anticipadamente el
contrato. Esto es coherente con la disposición del art. 1.198, en tanto
está estipulada en beneficio del locatario.

El Código prevé en el art. 1.221 las reglas para la resolución anticipada.


A saber:

“a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de


contrato, el locatario debe notificar en forma fehaciente su decisión al
locador”.74 Si bien establece este deber, no fija un tiempo de antelación
con el que debe efectuarse la notificación. Asimismo, prevé:

Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia


de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de
indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler
al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la
opción se ejercita transcurrido dicho lapso.75

“b. en los casos del artículo 1199 [excepciones al plazo mínimo legal],
debiendo [el locatario] abonar al locador el equivalente a dos meses de
alquiler”.76

Casos de resolución del contrato imputables al locador o al locatario:

 Resolución imputable al locatario: el locador puede resolver el


contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del


artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin
dejar quien haga sus veces;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida,
durante dos períodos consecutivos.77

 Resolución imputable al locador:

74
Art. 1.221 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
75
Art. 1.221 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
76
Art. 1.221 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
77
Art. 1.219 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

13
El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y
goce convenido;
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.78

Procedimiento de desalojo:

Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa


locada.
El procedimiento previsto en este Código para la cláusula
resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por
las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c).
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser
menor a diez días.79

Caducidad de la fianza en las locaciones prorrogadas: conforme lo prevé


el art. 1.225,

(…) las obligaciones del fiador cesan automáticamente al


vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la
no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse
en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el
plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea
simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del
contrato de locación original.80

Tal como señala Leiva Fernández (2015):

El art. 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación recibe lo


dispuesto en derogado art. 1582 bis del Código Civil incorporado
por ley 25.628, con alguna ligera modificación gramatical. En
virtud de tal regla la fianza caduca al momento de vencer el
plazo convencional del contrato. Si las partes del contrato de

78
Art. 1.220 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
79
Art. 1.223 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
80
Art. 1.225 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

14
locación deciden renovarlo o prorrogarlo en forma expresa o
tácita, o continuarlo en los términos del art. 1218 debe
requerirse el consentimiento expreso de parte del fiador para
prolongar la garantía. En caso de no obtenerse la fianza se
considera caduca desde el vencimiento del plazo
contractual. Esta regla no rige para la garantía por falta de
restitución de la cosa locada. (Leiva Fernández, 2015, Apartado
XXVIII).

Facultad de retención:

El art. 1.226 del Código Civil y Comercial faculta al ex locatario retenedor


a percibir los frutos naturales que produzca la cosa retenida imputando
su valor a compensar la suma que le es debida. Desde luego que el ex
locatario no está obligado a hacerlo aun en caso de retener la cosa que
tuvo alquilada; es una facultad, no un deber (Leiva Fernández, 2015).

Concretamente, el art. 1.226 prevé: “El ejercicio del derecho de


retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la
cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar
ese valor con la suma que le es debida”.81

Cesión y sublocación. Régimen legal


El régimen legal de la locación y sublocación está regulado en la Sección 5a del
Código (arts. 1.213 a 1.216).

Cesión. A los efectos de la cesión de la posición contractual del locatario, el


Código nos remite a las reglas de la cesión de posición contractual contenidas
en el capítulo 27 del Título IV, del Libro Tercero del Código (art. 1.636 y
siguientes). De lo contrario, una cesión que no se cumpla de acuerdo con dichas
normas, entonces viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
“Sólo por excepción se permite la cesión del contrato, si se cumple con la
norma de cesión de posición contractual del art. 1636 y ss” (Leiva Fernández,
2014, p. 67).

Al respecto, el art. 1.636 indica:

En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las


partes puede transmitir a un tercero su posición contractual, si
las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o

81
Art. 1.226 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

15
después de la cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, ésta
sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la
forma establecida para la notificación al deudor cedido. [Se
requiere el consentimiento de la otra parte, es decir, del
locador].82

Si existiera una prohibición contractual de ceder, ésta importa la de sublocar y


viceversa. Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

Sublocación. En este caso, el Código se refiere a la sublocación de parte de la


cosa, por el locatario. Ello, como regla, es viable en tanto no exista pacto en
contrario. Recordemos que cuando la sublocación es de toda la cosa, se
considera cesión.83

“La sublocación sólo se autoriza si no hay pacto en contrario, pero aún


autorizada el locatario debe seguir un procedimiento” (Leiva Fernández, 2014,
p. 67).

A los efectos de la sublocación, el locatario debe comunicar al locador, por


medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de
la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario
asignará a la cosa. El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente,
dentro del plazo de diez días de notificado. Es importante tener en cuenta el
carácter que la ley le asigna al silencio del locador: su silencio importa su
conformidad con la sublocación propuesta. Por otra parte, la sublocación
contratada, pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos
que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa
locada.

Relaciones entre sublocador y sublocatario:84

Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato


respectivo y las de este Capítulo.

Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato


principal.

Acción directa del locador contra el sublocatario: sin perjuicio de sus derechos
respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para
cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del
sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones
que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados
por uso indebido de la cosa.

82
Art. 1.636 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
83
Art. 1.214 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
84
Art. 1.325 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

16
Acción directa del sublocatario contra el locador: el sublocatario tiene acción
directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las
obligaciones asumidas en el contrato de locación.

Finalización de la sublocación: la conclusión de la locación determina la


cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.

Obras y servicios
El capítulo 6 del Título IV del Libro Tercero del Código regula el contrato de
obras y servicios, estableciendo una Sección 1a en la que se regulan
disposiciones comunes a los contratos de obras y de servicios. Luego, en la
Sección 2a, se prevén disposiciones particulares para las obras. Y, por último,
en la Sección 3a se fijan normas para los servicios.

A través de la regulación se deja atrás la noción de “locación de obra y de


servicio”

(…) para regular de manera autónoma al contrato de obra y de


servicios tomando en consideración criterios más modernos y
además los cambios socioeconómicos producidos, y la
multiplicidad de actividades que comprende, estableciendo
disposiciones comunes para ambos contratos y específicas para
cada uno de ellos. (Lovece, 2014, p. 78).

Concepto
El art. 1.251 brinda una definición. Así,

Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según


el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando
independientemente, se obliga a favor de otra, llamada
comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer
un servicio mediante una retribución.
El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por
las circunstancias del caso puede presumirse la intención de

17
beneficiar. [Se entiende entonces, que como regla el contrato es
oneroso].85

La independencia: “Tanto el contratista como el prestador de servicios deben


desarrollar su actividad de manera autónoma o independiente, pues en caso
contrario la relación se rige por el derecho laboral” (Lovece, 2014, p. 79).

“Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que
resulten aplicables a servicios u obras especialmente regulados”.86

Elementos esenciales y elementos comunes


La calificación del contrato, como de obra o servicio, puede generar
dificultades. La ley establece una pauta al respecto: así es que prevé en el art.
1.252:

Si hay duda sobre la calificación del contrato, se entiende que


hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer consiste
en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se
considera que el contrato es de obra cuando se promete un
resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.87

Al respecto, en los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial


de la Nación” (2012) se ha dicho:

Existe una gran dificultad en la doctrina y jurisprudencia para


interpretar cuando hay una obra y cuando un servicio, con
consecuencias importantes en numerosos casos. Por esta razón
cabe suministrar algunas pautas. Un servicio es un hacer con un
valor específico y no un dar. Desde el punto de vista económico,
el servicio es todo lo que brinda una función intangible al
adquirente, que no incluye un producto. La economía distingue
entonces entre el servicio y el producto, de un modo análogo al
distingo entre compraventa y el contrato de servicios. No
obstante, se observa que en algunos servicios públicos
(teléfonos, electricidad), se da una cosa a cambio de un precio,

85
Art. 1.251 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
86
Art. 1.252 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
87
Art. 1.252 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

18
lo que puede generar confusiones. En el régimen del Código Civil
de Vélez Sarsfield, puede contratarse un trabajo proveyendo la
materia principal (artículo 1629) y por eso la ley los denomina
adecuadamente “servicios” (conf. por ej. ley 23.696). 181 De
modo que el servicio puede caracterizarse como una actividad,
que involucra una obligación de hacer. La fabricación de bienes y
la transmisión de derechos reales, aunque puedan darse, son
accesorios de la finalidad principal. El servicio es actividad
intangible. Desde el punto de vista del receptor, la actividad es
intangible, se agota con el consumo inicial y desaparece. Este
dato ha sido puesto de relieve para justificar la inversión de la
carga de la prueba, porque quien recibe el servicio tiene
dificultades probatorias una vez que la actividad se prestó
(propuesta directiva de la CEE, 18-1-91). La obra es resultado
reproducible de la actividad y susceptible de entrega En la obra
se pretende la obtención de un resultado, y no sólo la actividad
de trabajo. El trabajo es un medio y el objeto propio es la
utilidad abstracta que se puede obtener. En los servicios, el
trabajo es un fin, y el objeto del contrato es la utilidad concreta
que se deriva del trabajo. En los servicios se contrata a la
persona en cuanto productora de utilidad; en la obra se contrata
a la utilidad y la persona sólo es relevante en los supuestos en
que sea intuitu personae. En el contrato de obra se contrata la
utilidad de la persona y no a la persona en cuanto es útil. Este
“producto” de la actividad tiene una característica en nuestro
Derecho: debe ser reproducible. Lo que interesa para calificar a
la obra es la posibilidad de reproducirla con independencia de su
autor. El servicio, por el contrario, es intangible, desaparece al
primer consumo, y es necesario que concurra el autor para
hacerlo nuevamente. (Comisión para la elaboración del proyecto
de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil
y Comercial de la Nación, 2012, pp. 180-181, recuperado de
http://goo.gl/rGbU0F).

En ambos contratos, el precio constituye un elemento esencial: el Código


dispone la onerosidad del contrato. El precio del contrato de obra o servicio
reglado en el artículo 1255, en principio, es determinado por las partes
contratantes, o, en su defecto, por la ley, los usos y, en última instancia, por
decisión judicial. “La norma mantiene el criterio de libertad de las partes para
establecer el precio del contrato, la que no puede ser cercenada por leyes
arancelarias" (Lovece, 2014, p. 85).

19
Invariabilidad del precio:

Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o


por una unidad de medida, ninguna de las partes puede
pretender la modificación del precio total o de la unidad de
medida, respectivamente, con fundamento en que la obra, el
servicio o la unidad exige menos o más trabajo o que su costo es
menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artículo
1091.88

Al respecto de lo anterior:

(…) en los supuestos de contratación por precio global o unidad


de medida, rige para las partes el principio general de
invariabilidad del precio, por el cual ambos contratantes asumen
el riesgo en más o en menos que implica cualquier modificación
en los costos o en el tiempo de ejecución de la obra o del
servicio. No obstante este rigorismo sede en los supuestos en lo
que la equivalencia o ecuación económica del negocio se ve
afectada por circunstancias extraordinarias, ajenas a las partes y
al riesgo asumido por ellas, en tal caso son aplicables las
disposiciones del art. 1091. (Lovece, 2014, p. 85).

Efectos

Obligaciones del contratista y el prestador

El art. 1.256 establece las obligaciones comunes al contratista y prestador de


servicios.

Ambos están obligados a:

a) ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales


y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de
su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes
a la actividad desarrollada;

88
Art. 1.255 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

20
b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del
cumplimiento de la obligación comprometida;
c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la
ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se
haya pactado o resulte de los usos;
d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente
e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales
sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador
debiese conocer;
e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su
defecto, en el que razonablemente corresponda según su
índole.89

Aclaramos en esta parte que, para la ejecución de la obra o prestación del


servicio,

(…) el contratista o prestador de servicios puede valerse de


terceros para ejecutar el servicio, excepto que de lo estipulado o
de la índole de la obligación resulte que fue elegido por sus
cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En
cualquier caso, conserva la dirección y la responsabilidad de la
ejecución.90

Obligaciones del comitente

El art. 1.257, por su parte, establece las obligaciones del comitente: “a) pagar la
retribución; b) proporcionar al contratista o al prestador la colaboración
necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio; c) recibir la
obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo 1256”.91

Otros efectos

Muerte del comitente: “La muerte del comitente no extingue el contrato,


excepto que haga imposible o inútil la ejecución”.92

Muerte del contratista o prestador:

89
Art. 1.256 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
90
Art. 1.254 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
91
Art. 1.257 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
92
Art. 1.259 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

21
La muerte del contratista o prestador extingue el contrato,
excepto que el comitente acuerde continuarlo con los herederos
de aquél. En caso de extinción, el comitente debe pagar el costo
de los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada
en proporción al precio total convenido.93

Desistimiento unilateral:

El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad,


aunque la ejecución haya comenzado; pero debe indemnizar al
prestador todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que
hubiera podido obtener. El juez puede reducir equitativamente
la utilidad si la aplicación estricta de la norma conduce a una
notoria injusticia.94

La ruptura de esta etapa del negocio por el comitente puede


producirse de dos formas, una abrupta o intempestiva o bien ser
el resultado de una decisión razonada y fundada siguiendo los
lineamientos de la buena fe negocial. A los efectos de la
reparación es el primer supuesto (ruptura abrupta o
intempestiva) en particular el que habrá de generarla, debiendo
repararse los denominados daños al interés negativo que habrán
de comprender los gastos efectivamente realizados (daño
emergente) y la pérdida de chance por la frustración de las
razonables expectativas generadas. El artículo 1261 (…) atiende
expresamente a los supuestos de desistimiento del comitente,
estableciendo que el mismo puede hacerlo por su propia
voluntad, vale decir, que no se requiere la existencia de una
causa, pudiendo hacerlo efectivo aunque la ejecución se haya
iniciado, imponiendo la obligación de indemnizar al prestador
por todos los gastos, trabajos y las utilidades que hubiera podido
obtener por el contrato. (Lovece, 2014, p. 92).

93
Art. 1.260 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
94
Art. 1.261 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

22
Conexión con figuras regidas por disposiciones
especiales. Naturaleza de los servicios profesionales
La obra material se encuentra regulada en la Sección 2a (“Disposiciones
especiales para las obras”). La obra intelectual se rige por la ley especial Nº
11.72395, y subsidiariamente por las disposiciones comunes.

Servicios y obras destinados a los consumidores: los contratos de obra y


servicios destinados al consumidor se regulan por la ley 24.240.96

Contrato de servicios profesionales: en el Código Civil y Comercial de la Nación


no hay una regulación particular para los contratos de servicios profesionales,
siéndoles aplicables las normas en materia de contrato de obras y servicios. Así,
en los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la
Nación” (2012), se sostuvo:

Entendemos que no es necesario un tipo especial para regular el


contrato de servicios profesionales como fue propuesta de
regulación en el proyecto de 1992. En primer lugar porque la
diversidad de actividades profesionales hace difícil encuadrarlas
en un solo tipo especial, y existe mejor adaptabilidad con las
normas ya propuestas en el resto de los textos. En segundo
lugar, porque las reglas específicas contempladas en el proyecto
de 1992, se encuentran en el anteproyecto que presentamos. La
discrecionalidad técnica, la diferenciación con el contrato
dependiente, los efectos de la utilización de terceros, el modo de
determinar la obligación del profesional, están contempladas en
las disposiciones generales de los contratos de obra y servicios.
En la parte especial de los servicios se remite a las obligaciones
de hacer, donde claramente se distinguen los casos de mera
actividad de los otros en los que se promete la eficacia. También
en obligaciones existen previsiones sobre la utilización de
terceros, la imputación basada en la estructura del vínculo
obligatorio, la confianza especial, y los deberes secundarios de
conducta. Los aspectos vinculados a la prueba están
contemplados en obligaciones y los de la responsabilidad en la
parte general de este tema. También en la parte general de
contratos hay numerosas disposiciones propias de los servicios
profesionales. El profesional tiene discrecionalidad técnica, por
ello puede elegir los medios a utilizar conforme con la ciencia y
conocimientos que pone en juego en cada prestación. El

95
Ley 11.723 del 26 de septiembre de 1933. Propiedad Intelectual. Régimen legal. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.
96
Ley 24.240 del 22 de septiembre de 1993. Defensa del consumidor. Régimen legal. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.

23
proyecto propone en el art 1253 que “el contratista o prestador
de los servicios elige libremente los medios de ejecución del
contrato”.- La obligación puede ser contratada “intuitu
personae”, atendiendo a las condiciones personales
insustituibles del profesional. En el caso en que no sea así, el
profesional puede requerir la cooperación de terceros.- El
proyecto dispone que (Art 1254) que “el contratista o prestador
de servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio,
salvo que de lo estipulado o de la índole de la obligación resulte
que fue elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente
en todo o en parte. En cualquier caso conserva la dirección y la
responsabilidad de la ejecución”. (Comisión para la elaboración
del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los
Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, pp. 182-183,
recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).

Disposiciones especiales para las obras


La Sección 2a del Código establece una serie de disposiciones especiales para el
caso del contrato de obra.

Sistemas de contratación

La obra puede ser contratada por ajuste alzado, también


denominado “retribución global”, por unidad de medida, por
coste y costas o por cualquier otro sistema convenido por las
partes. La contratación puede hacerse con o sin provisión de
materiales por el comitente. Si se trata de inmuebles, la obra
puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero. Si
nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto
prueba en contrario, que la obra fue contratada por ajuste
alzado y que es el contratista quien provee los materiales.97

Retribución

“Si la obra se contrata por el sistema de ejecución a coste y costas, la


retribución se determina sobre el valor de los materiales, de la mano de obra y
de otros gastos directos o indirectos”.98

97
Art. 1.262 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
98
Art. 1.263 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

24
Variaciones del proyecto convenido

Cualquiera sea el sistema de contratación, el contratista no


puede variar el proyecto ya aceptado sin autorización escrita el
comitente, excepto que las modificaciones sean necesarias para
ejecutar la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen
podido ser previstas al omento de la contratación; la necesidad
de tales modificaciones debe ser comunicada inmediatamente al
comitente con indicación de su costo estimado. Si las variaciones
implican un aumento superior a la quinta parte del precio
pactado, el comitente puede extinguirlo comunicando su
decisión dentro del plazo de diez días de haber conocido la
necesidad de la modificación y su costo estimado.
El comitente puede introducir variantes al proyecto siempre
que no impliquen cambiar sustancialmente la naturaleza de la
obra.99

Diferencias de retribución surgidas de modificaciones autorizadas

“A falta de acuerdo, las diferencias de precio surgidas de las modificaciones


autorizadas en este Capítulo se fijan judicialmente” .100

Obra por pieza o medida

Si la obra fue pactada por pieza o medida sin designación del


número de piezas o de la medida total, el contrato puede ser
extinguido por cualquiera de los contratantes concluidas que
sean las partes designadas como límite mínimo, debiéndose las
prestaciones correspondientes a la parte concluida.
Si se ha designado el número de piezas o la medida total, el
contratista está obligado a entregar la obra concluida y el
comitente a pagar la retribución que resulte del total de las
unidades pactadas.101

Luego, se:

99
Art. 1.264 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
100
Art. 1.265 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
101
Art. 1.266 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

25
(…) regulan supuestos muy habituales y conflictivos. La
imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa, la
destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la
entrega, el derecho a verificar, la aceptación de la obra, los vicios
o defectos y diferencias en la calidad, los vicios que no afectan la
solidez ni hacen la obra impropia para su destino. (Comisión para
la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y
unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p.
183, recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).

A saber:

Imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa

“Si la ejecución de una obra o su continuación se hace imposible por causa no


imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue. El contratista tiene
derecho a obtener una compensación equitativa por la tarea efectuada”.102

Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega

La destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra


por caso fortuito antes de haber sido recibida autoriza a
cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con los
siguientes efectos:
a) si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en
inmueble del comitente, el contratista tiene derecho a su valor y
a una compensación equitativa por la tarea efectuada;
b) si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la
mala calidad o inadecuación de los materiales, no se debe la
remuneración pactada aunque el contratista haya advertido
oportunamente esa circunstancia al comitente.
c) si el comitente está en mora en la recepción al momento de la
destrucción o del deterioro de parte importante de la obra, debe
la remuneración pactada.103

Derecho a verificar

“En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos,


el comitente de una obra tiene derecho a verificar a su costa el estado de
avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados”.104

102
Art. 1.267 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
103
Art. 1.268 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

26
Aceptación de la obra

“La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artículo
747”.105

Vicios o defectos y diferencias en la calidad

“Las normas sobre vicios o defectos se aplican a las diferencias en la calidad de


la obra”.106

Plazos de garantía

Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el


comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la
recepción se considera provisional y no hace presumir la
aceptación.
Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra
impropia para su destino, no se pactó un plazo de garantía ni es
de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista:
a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes;
b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento
de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la
garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y
concordantes.107

Obra en ruina o impropia para su destino

El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por


su naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al
adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez
y por los que la hacen impropia para su destino. El constructor
sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es
causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al
comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no
sean provistos por el contratista.108

104
Art. 1.269 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
105
Art. 1.270 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
106
Art. 1.271 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
107
Art. 1.272 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
108
Art. 1.273 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

27
Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino

Esta responsabilidad se extiende, concurrentemente:

a) a toda persona que vende una obra que ella ha construido o


ha hecho construir si hace de esa actividad su profesión habitual;
b) a toda persona que, aunque actuando en calidad de
mandatario del dueño de la obra, cumplió una misión semejante
a la de un contratista;
c) según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al
director de la obra y a cualquier otro profesional ligado al
comitente por un contrato de obra de construcción referido a la
obra dañada o a cualquiera de sus partes.109

Por otra parte, “el constructor, los subcontratistas y los profesionales que
intervienen en una construcción están obligados a observar las normas
administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño
producido por el incumplimiento de tales disposiciones”.110

También se establece un plazo de caducidad de diez años de aceptada la obra,


conforme al art. 1.275.111 “Toda cláusula de exclusión o limitación de la
responsabilidad por los daños que comprometen la solidez de una obra
realizada en inmueble destinada a larga duración o que la hacen impropia para
su destino, se tiene por no escrita”.112 El efecto es la nulidad, conforme al art.
1.276113.

Disposiciones especiales para los servicios

El artículo 1278 atiende a la regulación en la prestación de


servicios dentro de los cuales se encuentran regulados los
servicios profesionales, a los que se les habrán de aplicar las
previsiones generales para los contratos de obra y servicios
conjuntamente con las obligaciones de hacer. No obstante
consideramos importante remarcar que en aquellos supuestos
en los cuales sea de aplicación la Ley de Defensa del consumidor

109
Art. 1.274 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
110
Art. 1.277 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
111
Art. 1.275 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
112
Art. 1.276 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
113
Art. 1.276 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

28
las relaciones se habrán de regular por dicha norma atento su
especificidad y carácter tuitivo. (Lovece, 2014, p. 109).

Se dispone una norma particular para el caso de los servicios continuados, los
que “pueden pactarse por tiempo determinado. Si nada se ha estipulado, se
entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado. Cualquiera de las partes
puede poner fin al contrato de duración indeterminada”;114 pero poniendo en
cabeza de quien decide culminar el contrato, el deber de dar preaviso con
razonable anticipación.115

114
Art. 1.279 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
115
Art. 1.279 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

29
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