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Direito Civil V: Direitos Reais

Faculdade de Direito da UFMG


Professor(a): Marcelo Milagres
Ana Clara Pereira Oliveira
2016/1º - Diurno

Unidade 1: Conceitos gerais


• Revisitando a teoria geral do direito privado:

SER → Personalidade
TER → bens/coisas
INTERAGIR → negócios jurídicos

• Bens X coisas: Inicialmente, cabe traçar uma distinção entre bens e coisas.
Bens podem ser entendidos como todos os valores patrimoniais/
extrapatrimoniais, materiais/imateriais, corpóreos/incorpóreos necessários
ao ser humano, ou, em linhas gerais, aquilo que não se confunde com o
próprio sujeito. Já as coisas podem ser entendidas como os bens
corpóreos e materiais.
• Para que a pessoa tenha acesso às coisas, via de regra, é necessário o
negócio jurídico. Nesse sentido, surge o estudo do direito das
obrigações, no qual existem partes (ou polos da relação jurídica) que são
determinadas ou determináveis e que interagem entre si e geram efeitos
apenas a elas relativos.
• Em contrapartida, na disciplina de atual estudo, não há relatividade, mas
os efeitos são absolutos (eficácia erga omnes).
• Nesse sentido, tem-se que é possível exercer o direito de ter em relação à
todos (efeito absoluto), até mesmo contra o dono da própria coisa, se
esta estiver em sua posse. Um exemplo interessante é o caso do aluguel.
Caso o locador entre no apartamento alugado para o locatário sem justo
motivo, o locatário pode usar da própria força para retirar o indivíduo do

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apartamento que está em sua posse, mesmo sendo esse apartamento
propriedade do locador "invasor".
- Atenção ao fato de que a autotutela, ou uso da força para garantir o
bem, só poderá ser exercida em momento contemporâneo à agressão
ao seu bem.
• Direito de sequela: "Privilégio que assiste ao titular de direito real de
executar os bens que lhe servem de garantia para, com o seu produto,
pagar-se de seu crédito, bem como de apreendê-los em poder de
qualquer pessoa que os detenha. Segue, persegue, vai à busca do bem
que lhe pertença, cabendo ação contra aquele que o detenha. O seu
titular terá o direito sobre o bem, ainda que o mesmo esteja em poder
de terceiros possuidores."1 Em outras palavras, sequela é o direito de
seguir alguma coisa e subtraí-la do poder de quem a possua ou a
detenha.
• Ius in re X ius ad rem: o ius in re pode ser entendido como o direito
sobre a coisa própria, de forma imediata, exclusiva e contra todos. Ele
gera o ius pesequendi (direito de sequela), porém atenta-se ao fato de
que ele só pode ser exercido respeitados valores. Lado outro, o chamado
ius ad rem se relaciona ao direito obrigacional ou de crédito, e é o direito
à coisa, que surge em virtude de um contrato ou obrigação. Ele se dá
entre os sujeitos da própria obrigação.
• Outra característica importante dos direitos reais é a taxatividade. Assim,
os direitos reais são apenas aqueles previstos em lei, em um rol
exaustivo. Este rol está previsto no artigo 1225 do Código Civil.
• Domínio X propriedade: Não necessariamente quem tem o domínio
(controle, poder) da coisa tem a propriedade da coisa. Lembrando que o
domínio gera sempre um dever. Em linhas gerais, quem tem o domínio
da coisa pode exercer os seguintes poderes sobre ela:
➢ Usar;

1
Enciclopédia Jurídica, disponível em: http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/pt/d/direito-de-sequela/direito-de-sequela.htm
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➢ Usufruir;
➢ Dispor;
➢ Reaver a coisa.
- O domínio é elástico, podendo ser pleno/máximo (direito a fazer tudo
aquilo que foi listado anteriormente) ou não. Ex.: no contrato de
locação, o locador não tem direito de usar o bem, que a ele pertence.
Isso demonstra que esse proprietário não tem o domínio pleno sobre o
bem.
- Exemplo: Carol aluga o apartamento para Marcelo. Marcelo será então
possuidor, enquanto Carol será a proprietária. Marcelo poderá fazer uso
do apartamento e poderá exercer também o poder de reaver o bem
injustamente tomado, porém não poderá dispor do mesmo. Carol, por
outro lado não irá usar o bem, mas irá dele usufruir, através da
percepção do aluguel pago por Marcelo. Além disso ela poderá dispor
(vender) o apartamento (respeitados determinados preceitos, como o
direito de preferência de Marcelo na aquisição do bem), bem como
reaver o apartamento caso necessário.
• Características essenciais dos direitos reais:
a. eficácia erga omnes;
b. gera direito de sequela;
c. tem exercício imediato.
• Após todo exposto, concluímos que os direitos subjetivos patrimoniais se
subdividem em:

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Unidade 2: A posse
• Conceito: A posse é um fato, bem como um direito real, afora não estar
prevista no rol do artigo 1225. A posse pode ser considerada um direito
subjetivo patrimonial, sendo avaliável economicamente e produzindo
efeitos também dessa ordem. Por outro lado, satisfaz também
necessidades extrapatrimoniais.
• Discussões doutrinárias:
A. Savigny (Teoria subjetiva): a posse pressupõe dois elementos
constitutivos: corpus (corpo/matéria2 - poder fático, contato físico com
a coisa) e animus (vontade/intenção de ser proprietário da coisa). As
críticas a essa teoria se fazem principalmente por ela abordar o
elemento puramente psicológico (animus) e, portanto, interno. Além
disso, essa teoria traz um problema, pois caso o indivíduo perca o
contato físico com a coisa, restará a dúvida quanto à continuidade da
posse. Na eventualidade, então, de um locatário sair de seu
apartamento para fazer uma viagem de férias, ele estaria perdendo a
posse sobre ele.

B. Jhering (Teoria objetiva): inovando a teoria de Savigny, Jhering faz


uso dos mesmos conceitos, mas traz novas acepções a eles. De
acordo com o jurista, para existir posse deve existir o corpus
(necessidade da matéria, mas que não pressupõe uma apreensão
fática ou contato físico) e o animus (comportamento típico de um
proprietário, identificado por seus aspectos externos e objetivos). A
posse pode se desdobrar em direta e indireta. Assim, entende-se

2
Uma consequência desse pensamento é que a posse incorpórea ou imaterial (como a posse de ideias ou direitos autorais) não seria
abrangida pela posse.
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que o proprietário será sempre possuidor, mesmo que indiretamente.
Nesse sentido, o locador, ao alugar seu apartamento, perderá apenas
a posse direta, mas não a indireta. Dito isso, nada impede que a
posse se desdobre pela forma de sublocações, por exemplo. Assim,
se o locador sublocar o apartamento, coexistirão duas posses
indiretas (proprietário e locatário) e uma posse direta (sublocatário).
Para Jhering a posse é a exteriorização da propriedade. É possível
criticar a teoria pois, para o autor, a posse e a propriedade se
confundem, não sendo reconhecida a autonomia da posse em relação
à propriedade.

• No ordenamento brasileiro, existe inclinação para a doutrina de Jhering,


como é possível entender pelo artigo 1196 (CC), que define a posse:

CC: Art. 1.196. "Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o
exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade."

• As duas teorias estudadas apresentam um problema quanto à autonomia


da posse. Imaginemos que um indivíduo encontra um iPad perdido em um
parque e tenta encontrar o dono do bem para devolvê-lo. Percebe-se que,
no caso, não houve exteriorização da propriedade nem tampouco vontade
(ou animus) de possuí-lo. Esse indivíduo tem apenas a posse.
• Quem pode ser possuidor da coisa? Aquele que pode, naturalmente,
exercer a posse. Não necessita, assim, de capacidade intelectiva, volitiva
ou capacidade de direito (absolutamente incapazes ou relativamente
incapazes também poderiam, nesse sentido, ser possuidores). Atenção ao
fato de que também não precisa ser um ente dotado de personalidade

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(ex.: condomínio). Importante ressaltar que a causa da posse não
necessariamente precisa ser lícita, não pressupondo uma conduta em
conformidade com o direito.
• Ressalte-se que o ordenamento pátrio também adota uma teoria eclética
a medida que a posse é considerada autônoma, sendo uma forma de
domínio e que se dissocia da propriedade.
• Outro artigo que encontra amparo na teoria de Jhering é o 1197, do
Código Civil, vejamos:

CC: Art. 1.197. "A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem
aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto. "

- Observação: no artigo, direito pessoal alude a, por exemplo, um


contrato. Assim, depreende-se de tal dispositivo que o desdobramento
da posse pode se dar por meio de um ato de vontade entre duas partes
(contratualmente) ou em virtude de um direito real, ou um fato,
independente da vontade convergente.
• Atributos do domínio ou atos de posse: usar; usufruir; dispor e reaver a
coisa.
• Detenção: O legislador entende que é possível que o sujeito exerça atos
de posse, porém sem ser possuidor. É a chamada detenção ou posse
degradada, nos termos de Jhering. A detenção é determinada pelo artigo
1.198 do CC:

CC: Art. 1.198. "Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência
para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções
suas.

Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo,
em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário. "

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- Exemplo: o professor Marcelo faz uso de uma caneta na sala de aula.
Essa caneta não lhe pertence, nem tampouco está em sua posse,
apesar dele exercer atos de posse. Ele é detentor da coisa, que
pertence, na realidade, à UFMG, autarquia a qual o professor é
subordinado.
- Efeitos da detenção:
o O detentor não tem legitimidade para as chamadas ações
possessórias (tutela jurisdicional). Não obstante, ele poderá
exercer o direito de sequela contemporâneo à agressão
(mediante autotutela), mas não poderá, por vias judiciais, reaver
o bem que lhe foi injustamente tomado.
o Interversão dos atos de posse: inércia no tempo (critério
objetivo) + crença de agir em nome próprio (critério subjetivo).
Pode ocorrer quando um empregado passa a agir por nome
próprio, após a inércia do dono do terreno. Nesse ponto,
começará a correr o tempo para efeitos de usucapião (usucapião
= posse + tempo) e a propriedade poderá ser invertida. Muitos
autores apenas aceitam a interversão bilateral (ex.: contrato de
compra e venda). Porém, é possível também a unilateral, como
foi o caso do exemplo dado. Importante ressaltar o enunciado
237 aprovado na III Jornada de Direito Civil:

III Jornada de Direito Civil, enunciado 237: "Art. 1.203: É cabível a modificação do título da
posse – interversio possessionis – na hipótese em que o até então possuidor direto demonstrar
ato exterior e inequívoco de oposição ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a
caracterização do animus domini."

- Outra hipótese de detenção é trazida pela primeira parte do artigo


1.208 do CC. A hipótese considera a mera tolerância ou permissão
para o uso da coisa pelo seu dono.

CC: Art. 1.208. "Não induzem posse os atos de mera permissão ou


tolerância (...)."

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• Classificações da posse:
1. Direta X Indireta (Jhering);
2. Justa X Injusta: exalta-se que a noção de justiça é desvinculada do
critério axiológico, sendo definida, por exclusão, pelo artigo 1200,
CC:

CC: Art. 1.200. "É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária."

2.a) Posse Violenta: A posse violenta é aquela realizada mediante


força ou coação moral à pessoa. Ela é um vicio originário e relativo,
que surge no momento de tomada da própria posse. O contrário
seria a posse que é pacífica, pública e estável.
2.b) Posse Clandestina: É a posse subreptícia, oculta, que também
caracteriza vicio originário.
2.c) Posse Precária: Esse é o caso de um vício absoluto e
subsequente/superveniente, que decorre do dever de restituição da
coisa.
→ Importante dizer que a posse justa não é a posse lícita. A
violência, bem como a clandestinidade, são vícios relativos e
originários, que poderão não contaminar toda a posse, como ocorre
no caso da posse precária, que é vicio absoluto. O artigo 2.208, em
sua segunda parte, postula que a posse se consumará após cessada
a violência. Entretanto, a doutrina majoritária entende que a violência
contra pessoa contamina a posse, ainda que cesse a tal violência. A
doutrina minoritária, adotando interpretação literal do artigo 1.208,
CC, entende que cessando a violência a posse será mansa e pacífica
ainda que a causa seja ilícita e violenta.

CC: Art. 1.208. "Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim
como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois
de cessar a violência ou a clandestinidade. ."

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3. Posse com justo título X posse sem justo título: o título é a causa/
fundamento/origem da posse, e não um documento. A posse com
justo título é aquela que tem aparência de ter adequação ao sistema
jurídico e que enseja, por sua vez, a proteção do ordenamento. A
posse com justo título é composta por um elemento subjetivo, a
presunção da boa fé. Atenção ao fato de que a posse justa não
necessariamente é uma posse com justo título. Um exemplo é o caso
de um colega que de sala que pede um livro emprestado e não o
devolve quando solicitado. Assim, entende-se que a posse tem justo
título (surgiu de um contrato verbal de comodato) porém não é posse
justa, caracterizando a posse precária.
4. Posse de boa fé X posse de má fé: inicialmente, importante
mencionar a existência da boa fé subjetiva e objetiva. A segunda se
relaciona bastante com o direito obrigacional e contratual, enquanto
na presente disciplina, destaca-se mais a boa fé subjetiva, que se
caracteriza por elementos internos, baseados na crença individual.
Assim, na posse de boa fé leva-se em conta a condição psicológica
do indivíduo, que tem a convicção de que sua posse a ninguém
prejudica. Toda posse de justo título é uma posse de boa fé, porém o
contrário não é verídico. Por outro lado, a posse de má fé ocorre
quando a pessoa sabe que existe vício em sua posse. Essa
classificação está disposta pelo artigo 1201:

CC: Art. 1.201. "É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que
impede a aquisição da coisa.

Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova
em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção."

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Atenção ao fato de que a boa fé não está sujeita a toda e qualquer
atividade ou relação. Exemplo disso é o artigo 12683 , que restringe
a proteção da boa fé apenas para quando a coisa for oferecida ao
público, em leilão ou estabelecimento comercial. Isso não significa,
lado outro, que não restará caracterizada a posse de boa fé, que
ensejará certas garantias, como, por exemplo, o possuidor de boa fé
não será acusado de receptação, bem como poderá fazer jus ao valor
pago, por meio da restituição. Um problema que surge é com
relação à compra de bens imóveis, adquiridos de boa fé, sob a falsa
aparência do registro, vendida por um não proprietário. Nessa seara,
destaca-se o artigo 12474, que traz o direito do proprietário real do
imóvel a reivindicá-lo, independente da boa fé. Uma exceção é a do
artigo 12425 , que é uma modalidade de usucapião, a ser tratada
posteriormente.
5. Posse exclusiva X compartilhada (composse): via de regra, o
exercício de atos possessórios são exercidos por um indivíduo. Como
exceção à essa exclusividade, tem-se a chamada composse ou
condomínio. Ressalve-se que o condomínio não se restringe à coisas
imóveis, apenas, podendo também ser relativa à coisas móveis, que
tem posse compartilhada. A composse tem dois elementos: a
pluralidade subjetiva (dois ou mais sujeitos exercendo atos de posse)
e a indivisibilidade funcional, física, judicial ou voluntária. Ex.: uma
senhora deixa para seus doze filhos uma fazenda e, em seu

3
CC. Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público,
em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa,
o alienante se afigurar dono.
§ 1º - Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o
momento em que ocorreu a tradição.
§ 2º - Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.

4
CC. Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do
terceiro adquirente.

5
CC. Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o
possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
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testamento, estabelece que o imóvel não poderá ser dividido. Os
doze proprietários estão vinculados pela composse. Isso também
acontece no casamento instituído sob o regime da comunhão parcial
de bens. O artigo 1199, do Código Civil, trata da composse
propriamente dita, ou pura:

CC: Art. 1.199. "Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma
exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros
compossuidores."

Outra modalidade de composse é a composse pro-diviso. Nela,


juridicamente, a posse é de todos (por não ter sido feita a partilha),
mas do ponto de vista fático, existem posses exclusivas. Uma
interpretação gramatical e restritiva do artigo traz a impossibilidade
dessa modalidade de composse. Porém, a interpretação ampliativa
autoriza a composse pro-diviso, mediante concordância entre todos
os co-possuidores.
6. Posse nova X posse velha: A posse nova é aquela exercida a menos
de ano e um dia, enquanto a posse velha se caracterizará após
decorrido um ano e um dia. Dessa classificação decorrem dois efeitos,
sendo um deles procedimental. O efeito procedimental dessa
classificação se encontra no artigo 558 do NCPC, o qual dispõe que
aquele que teve a posse tomada (esbulho) poderá retoma-la por meio
de procedimento especial, para a qual cabe a liminar possessória, no
âmbito da tutela de evidência, apenas no caso de posse nova. Caso
a posse já seja velha não haverá essa possibilidade, devendo ser
requerida por meio de ação de reintegração de posse. Outro efeito é
a possibilidade de caracterização de certas modalidades de
usucapião.
7. Ad interdicta X Ad usucapione: A posse ad interdicta não constitui
usucapião, enquanto a posse ad usucapione é aquela que traz

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possibilidade de ser reivindicada pelo usucapião, contendo seus
requisitos. A posse ad interdicta é a que se pode amparar pelos
interditos caso ela seja ameaçada ou esbulhada, por exemplo. Toda a
posse é ad interdicta, o que irá variar é a extensão dessa possibilidade
de defesa da posse. Não são opostas, como as outras classificações.
8. Jus posidendi X Jus possessonis: a jus possessonis é a posse
fundada meramente no fato (situação fática), lado outro, a jus
posidendi é aquela cuja causa é o próprio exercício do direito da
propriedade.
• Aquisição da posse:
- Define-se, no ordenamento brasileiro, pelo artigo 1.204, adotando o
entendimento de Jhering:

CC: Art. 1.204. "Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o
exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade."

- Importante ressaltar que a relação contratual é a mais comum forma de


aquisição da posse, mas que ela, por si só, não transfere posse. É
necessária a tradição, ou entrega da coisa.
- Os tipos de aquisição da posse são:
1) Originária e derivada: a aquisição originária não pressupõe
relação intersubjetiva, podendo ser lícita ou ilícita. Um exemplo é o
sujeito adquire o objeto mediante roubo ou quando uma pessoa
encontra um livro perdido na rua. Já a aquisição derivada surge a
partir de uma relação intersubjetiva, que não pressupõe
exatamente a entrega da coisa, como é o caso da tradição
presumida6 (que será tratada mais à frente).
2) Singular e universal: a aquisição singular ocorre quando é possível
determinar o objeto da aquisição. Por exemplo, quando o
indivíduo compra um vade mecum. Lado outro, a aquisição a título

6
Exemplo: locatário compra do locador o apartamento que já estava para ele alugado há mais de dois anos. Não ocorre a tradição,
pois, faticamente, o ex-locatário já estava em posse da coisa.
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universal ocorre quando não se pode determinar ou especificar o
objeto da posse, como, por exemplo, uma doação que transfere
30% dos bens de certo indivíduo a uma entidade. Nesse caso,
percebe-se que não há individualização da coisa, mas apenas a
universalidade.
3) Inter vivos e causa mortis: no caso de atos inter vivos pressupõe-
se uma relação intersubjetiva, como, por exemplo, um contrato
bilateral. Já no caso de fato decorrente da morte, pode ser gerada
também a posse, como a herança, como postula o artigo 1784
(CC).
• Efeitos da posse:
1) Econômicos:
1.a) Frutos e produtos: os frutos são utilidades que as coisas
ordinariamente proporcionam, cuja percepção não gera o fim
da coisa, como os frutos naturais, por exemplo. Outro
exemplo são os frutos civis, como juros remuneratórios. Já os
produtos também são utilidades, porém, diferentemente,
implicam na destruição da coisa. Um exemplo é o petróleo.
Impende destacar que frutos e produtos são equiparáveis,
mesmo que o código apenas cite os frutos. Nesse sentido,
vejamos o artigo 1214 do CC.

CC: Art. 1.214. "O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos
percebidos.

Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser
restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser
também restituídos os frutos colhidos com antecipação ."

Frutos percebidos são aquelas que já foram colhidos e não


necessariamente consumidos, enquanto frutos percipiendos
são aqueles que completaram seu ciclo de formação, mas
ainda não foram colhidos. Há também os pendentes, aqueles

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que não completaram seu ciclo de formação, como, por
exemplo, o aluguel antes do dia do vencimento. Destaca-se
que disposição contratual em contrário pode afastar a
aplicação do 1214. O possuidor tem direito aos frutos
percebidos, e também à restituição no caso dos frutos
pendentes enquanto durar a boa fé. Isso tem como base a
vedação ao enriquecimento sem causa7, pois o trabalho do
possuidor de boa fé não pode levar ao enriquecimento do
proprietário que nada fez para dar causa a esse fruto. Porém,
existe ainda o artigo 2216, o qual determina que, mesmo
estando de má fé, o possuidor tem direito às despesas de
custeio e produção, ainda de acordo com a vedação ao
enriquecimento ilícito. Porém, critica-se esse artigo, pois ele
atribui direitos a um comportamento ilícito.

CC: Art. 1.216. "O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e
percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o
momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e
custeio."

1.b) Benfeitorias 8 e pertenças (acessórios): (art. 1219 X art.


35 da lei 8245 X súmula 335 do STJ X Direito do consumidor).
Atenção ao possuidor comprovadamente de má fé, o qual
somente terá direito de ser indenizado, não lhe sendo
assistido o direito a reter a coisa mediante o não pagamento
das benfeitorias, em consonância com o artigo 12209, CC. O
artigo 1221 postula a necessidade de ainda existir a
benfeitoria ao tempo da evicção ou de ser comprovada a
necessidade dessa benfeitoria para o atual estado do imóvel.

7
art. 884, CC

8
Acréscimos humanos a algo já existente. Podem ser úteis, necessárias ou voluptuárias.

9
(CC) Art. 1.220. "Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção
pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias."
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2) Protetivos:
2.1) Autotutela (artigo 1210, § 1º):

CC: Art. 1.210. "§ 1º - O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou


restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou
de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da
posse."

Inicialmente, deve-se discutir os conceitos abordados pelo


artigo. A turbação se compõe através de atos concretos que
prejudicam o exercício legítimo de atos de posse, não
pressupondo a tomada da coisa, mas bastando a
perturbação. Já o esbulho é a tomada da posse, não
necessariamente com violência moral ou física. O artigo
autoriza a autotutela contemporânea à agressão, atendidos os
critérios da proporcionalidade e da racionalidade. Cabe
ressaltar ainda dois conceitos: a legítima defesa da posse
(reação proporcional para evitar turbação) e desforço imediato
(reação contemporânea). Se não forem respeitados esses
preceitos, incorrerá o sujeito no artigo 345 do Código penal
(exercício arbitrário das próprias razões).
2.2) Ações possessórias e ações petitórias: as ações
possessórias são procedimentos processuais cuja causa de
pedir e o pedido se limitam à tutela da posse. Atenção ao
fato de que, até mesmo um mandado de segurança ou o
embargo de terceiros, por exemplo, poderão ser ações
possessórias, mas que serão, porém, atípicas. A ação petitória
é a que visa a proteção da propriedade (causa de pedir é a
tutela de propriedade), mas cujo pedido poderá ser a tutela
da posse. O código brasileiro define a total separação entre
os dois tipos de ação. Porém, no âmbito de uma ação
possessória típica (manutenção, reintegração e interdito

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proibitório) é incabível a discussão relativa à propriedade.
Um exemplo de ação petitória é a ação reinvidicatória, na
qual a propriedade deve ser demonstrada. A diferença entre
esses dois tipos de ação é que petitória só poderá ser feita
pelo procedimento comum, enquanto na possessória poderá
ser tanto pelo procedimento comum quanto pelo especial,
sendo que o último comporta a possibilidade de liminar10
possessória (satisfativa), no âmbito da tutela de evidência, de
acordo com o artigo 558 (CPC/15). Lembrando que o
procedimento especial somente se aplicará se a posse for
nova (até um ano e um dia). Se for velha, deverá ser utilizado
o procedimento comum.
3) Aquisitivos: usucapião. Ele é definido por Caio Mário como forma
aquisitiva originária de direitos reais (e não somente propriedade)
em razão de posse continuada no tempo com animo domini,
observados os requisitos legais. Depreende-se que, no tempo, a
posse deverá ser mansa, pacífica e o sujeito deve ter vontade de
ser dono. Muitos a apelidam a usucapião de prescrição aquisitiva,
em interpretação aos artigos 1244 e 197 do CC. O professor,
porém, critica essa nomenclatura, como veremos posteriormente.
- Artigos e questões importantes:
o Artigo 1206 e a sucessão possessória:

CC: Art. 1.206. "A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os
mesmos caracteres."

Esse artigo é um exemplo de transmissão de posse causa mortis,


podendo ser singular ou universal. Há possibilidade de deixar 50%
do patrimônio do de cujus a um legatário (eleito em testamento),
sendo que o restante deverá integrar-se ao patrimônio dos herdeiros
legais. Ressalte-se a parte final do artigo, a qual diz que as

10
provimento a ser apreciado no limiar do processo, em seu início, que se dá pelo recebimento da petição inicial.
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características da posse se mantém, o que é chamado de sucessão
possessória pela doutrina. ex.: um indivíduo herda de seu avô uma
fazenda, a qual foi "adquirida" por meio de invasão, inclusive com a
morte de pessoas. Como a posse conserva seus caracteres, mesmo
para o neto a posse será direta, injusta, sem justo título e de má fé,
assim como foi a de seu avô.
o Artigo 1207:

CC: Art. 1.207. "O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e
ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais."

A sucessão disposta pelo artigo é inter vivos, podendo ser universal


ou singular. Os efeitos diferem de acordo com sua universalidade ou
singularidade. No caso de ser universal, são mantidos os caracteres
da posse do sucessor, como no caso do artigo 120611 . Já para casos
em que há singularidade, há opção de unir ou não a posse à do
antecessor (passando ou não as mesmas características da antiga
posse). Essa união só ocorre se for manifesta a opção de dar
seguimento à posse pelo adquirente. Essa manifestação pode ser
dada, por exemplo, por meio de contrato, em cláusula que postule
que será dada continuidade à posse. Isso é chamado de acessão de
posse. Essa acessão só ocorre em relação inter vivos e via
manifestação de vontade (não necessariamente no momento da
tradição, mas podendo ser superveniente), bem como devem as
posses serem homogêneas (ex.: posse de boa fé e de má fé não
podem ser objeto de acessão). A doutrina majoritária, além disso, só
faculta a junção à posse imediatamente antecedente. Ex.: um
imóvel está registrado em nome de A, sendo que ele, por ter
diversos imóveis, não os administrava com tanta cautela. X, um
estelionatário, altera o registro do imóvel, como se seu fosse e vende
para B, que adquire o bem de boa fé. Após dois anos de posse, B
vende para C o imóvel (caracterizando uma venda a non domino12).
Três anos depois, A descobre a fraude e, de acordo com o artigo

11
CC. Art. 1.206. "A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres."

12
Venda do bem por alguém que não ter sua propriedade (venda de coisa alheia).
Direito Civil V Página 17 de 71
124713, o proprietário pode reivindicar seu imóvel, independente da
boa fé do adquirente. C, então, tenta utilizar o instituto do usucapião.
Inicialmente, por sua posse ter durado apenas 3 anos ele não poderia
adquirir o imóvel por usucapião. Não obstante, pelo artigo 1207, é
facultado ao adquirente singular dar continuidade à posse do
possuidor anterior. Assim, unindo-se os anos de posse de B com C,
totalizam-se 5 anos, podendo restar configurado o usucapião.

Unidade 2.1: Ações possessórias típicas14


• Procedimentos:
a. Comum: procedimento utilizado no caso de posse velha (parágrafo
único do artigo 558, NCPC) ;

CPC/15: Art. 558. "Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de posse as


normas da Seção II deste Capítulo quando a ação for proposta dentro de ano e dia da
turbação ou do esbulho afirmado na petição inicial.

Parágrafo único. Passado o prazo referido no caput, será comum o procedimento, não
perdendo, contudo, o caráter possessório."

13
CC. Art. 1.247. "Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do
terceiro adquirente."

14
art. 554 até 558, CPC/15
Direito Civil V Página 18 de 71
b. Especial: para seguir tal rito, a posse deve ser nova (até 1 ano e um
dia), segundo o artigo 558, acima transcrito.
c. Sumaríssimo: Lei 9.099.
• Características:
a. Fungibilidade (art. 554, NCPC): é possível que o juiz conheça da
ação possessória mesmo que tenha havido equívoco em sua
propositura. A fungibilidade ocorre com relação à qualquer das
espécies de ações possessórias típicas. Não é possível confundir essa
situação com a de modificação superveniente da situação fática. Se
ocorrer fato novo e superveniente, deverá apenas ser emendada a
inicial.

CPC: Art. 554. "A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a
que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela
cujos pressupostos estejam provados. (...)"

Ex.: o autor narrou esbulho, mas ao invés de pedir a reintegração de


posse, ele pediu manutenção da posse. Não obstante, o mais
importante será a causa de pedir e o juiz poderá receber a inicial.
b. Cumulatividade: há sempre um pedido fundamental, que é a tutela
da posse. Mas poderão ser cumulados outros pedidos, como a
pretensão indenizatória. Atenção ao parágrafo único do artigo 555
do CPC vigente, que prevê a possibilidade de cominação de multa
astreinte de eficácia inibitória ou outro mecanismo de tutela
provisória, afim de resguardar a efetividade da tutela definitiva.

CPC: Art. 555. "É lícito ao autor cumular ao pedido possessório o de:
I - condenação em perdas e danos;
II - indenização dos frutos.
Parágrafo único. Pode o autor requerer, ainda, imposição de medida necessária e adequada para:
I - evitar nova turbação ou esbulho;
II - cumprir-se a tutela provisória ou final. "

c. Duplicidade: nas ações possessórias pode ocorrer confusão entre


autor e réu (via dupla). Assim, na contestação, é possível para o réu,

Direito Civil V Página 19 de 71


além de defender-se, fazer pedidos de proteção possessória contra o
próprio autor e também pedir indenização, nos termos do artigo 556,
NCPC. Atenção ao fato de que não é possível ampliar a lide, mas
deve o réu ater-se à causa de pedir do autor.

CPC/15: Art. 556. "É lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em
sua posse, demandar a proteção possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes
da turbação ou do esbulho cometido pelo autor."

• A inicial da possessória típica deve ser instruída conforme o disposto pelo


artigo 561 (CPC/15), narrando tudo aquilo que os incisos exigem. Não
atendidos os incisos, deverá ser emendada a inicial.

CPC/15: Art. 561. "Incumbe ao autor provar:


I - a sua posse;
II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;
III - a data da turbação ou do esbulho;
IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração"

• Jurisdição: poderá ser federal ou estadual, sendo a última via de regra.


• Competência: territorial (do local da coisa).
• Legitimidade: o autor é aquele cuja posse foi violada, sendo tanto o
possuidor direto quanto indireto. Atenção ao fato de que o detentor
(possuidor precário) não tem legitimidade para propor as ações
possessórias. A legitimidade passiva será do autor da ameaça à posse.
• Pedidos: manutenção da posse ou sua reintegração. Poderá também ser
pedida liminar possessória.
• Multiplicidade de agentes: nesse aspecto, é essencial ressaltar a questão
dos conflitos multitudinários (envolvendo vários indivíduos). O artigo 554,
§1º15, do NCPC, possibilita a citação por Edital daqueles que não estão no
local. Além disso deverá ocorrer intimação do MP, pois, nos casos de
conflitos multitudinários há presunção de interesse público (atenção: essa

15
NCPC. Art. 554. (...) "§ 1o No caso de ação possessória em que figure no polo passivo grande número de pessoas, serão feitas a
citação pessoal dos ocupantes que forem encontrados no local e a citação por edital dos demais, determinando-se, ainda, a intimação
do Ministério Público e, se envolver pessoas em situação de hipossuficiência econômica, da Defensoria Pública. "
Direito Civil V Página 20 de 71
disposição deve ser interpretada à luz do art. 127, caput da CF). No caso
do conflito envolver indivíduos hipossuficientes, o que quase sempre
ocorre nesse tipo de conflito, deverá também ser intimada a defensoria
pública.
• Tutela de evidência (artigo 56216 c/c art. 311, II17 do NCPC): deve haver
prova cabal, não sendo necessária, porém, tese firmada em julgamento de
casos repetitivos ou súmula. Lembrando que, diferente das tutelas de
urgência, nesse caso não é necessário provar o periculum in mora.
Possibilidades de provas interessantes para essa modalidade são o boletim
de ocorrência policial e fotos, por exemplo. O juiz poderá negar ou
conceder a tutela. Além disso, se restar em dúvida o magistrado, deverá
ele designar uma audiência de justificação, objetivando, inclusive a
autocomposição, principalmente no caso de conflitos multitudinários.
Atenção ao artigo 562, parágrafo único18. Segundo ele, cabe a liminar
contra atos do poder público, porém, exige-se a audiência antes do
deferimento.
• O art. 56519 e a aparente incoerência com o sistema: parece haver
incoerência nesse artigo, pois trata de concessão de liminar para posse
velha, o que é vedado pela interpretação do artigo 558 (NCPC). No
entanto, elucida-se que ele apenas cabe caso a pretensão seja formulada
dentro de ano e dia (posse nova), e tendo ela se tornado velha em
momento posterior, pela lentidão da justiça. O que o artigo postula é que
é obrigatório que o juiz marque audiência de conciliação antes de apreciar

16
NCPC. Art. 562. "Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar
de manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para
comparecer à audiência que for designada. (...)"

17
NCPC. Art. 311. "A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao
resultado útil do processo, quando: (...) II - as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese
firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante;"

18
NCPC. Art. 562. Parágrafo único: "Contra as pessoas jurídicas de direito público não será deferida a manutenção ou a
reintegração liminar sem prévia audiência dos respectivos representantes judiciais."

19
NCPC. Art. 565. " No litígio coletivo pela posse de imóvel, quando o esbulho ou a turbação afirmado na petição inicial houver
ocorrido há mais de ano e dia, o juiz, antes de apreciar o pedido de concessão da medida liminar, deverá designar audiência de
mediação, a realizar-se em até 30 (trinta) dias, que observará o disposto nos §§ 2o e 4o. (...)"
Direito Civil V Página 21 de 71
a liminar nesses casos em que a posse se tornou velha, também de acordo
com o artigo 3º, parágrafo 3º do CPC vigente, que visa sempre a estimular
a conciliação entre os sujeitos processuais. Para a audiência de conciliação/
mediação deve haver intimação do MP, no caso de haver interesse público.
A falta de intimação (e não de manifestação) poderá gerar nulidade
processual, haja vista o artigo 279, CPC/1520.
• Artigo 557 do CPC/15: o autor que é proprietário deve ter cautela ao
escolher uma ação possessória típica (na qual se discute apenas a posse)
pois só poderá usar a ação possessória atípica, que discute também a
propriedade, após o trânsito em julgado da possessória típica, o que pode
demorar vários anos.

CPC/15: Art. 557. "Na pendência de ação possessória é vedado, tanto ao autor quanto
ao réu, propor ação de reconhecimento do domínio, exceto se a pretensão for deduzida
em face de terceira pessoa. "

• As ações possessórias podem ser:


(1) Típicas:
1.a) Interdito proibitório: fundado temor, em uma situação fática
concreta, de que haverá agressão à posse. O artigo 56721 do CPC
trata dessa ação, que poderá surtir um mandado proibitório em que
será cominada ao autor de eventual esbulho ou turbação uma multa.
O que se percebe no mundo dos fatos é certa ineficácia desse tipo
de ação, pois na maioria das vezes esse tipo de conflito envolve
indivíduos que possuem baixo poder aquisitivo. Um exemplo de
possibilidade de interdito proibitório é em uma região na qual todas
as fazendas já foram alvo de esbulho, o possuidor da única fazenda
intacta tem justo receio de que sua posse seja ameaçada ;

CPC/15: Art. 567. "O possuidor direto ou indireto que tenha justo receio de ser molestado na posse
poderá requerer ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado
proibitório em que se comine ao réu determinada pena pecuniária caso transgrida o preceito."

20
CPC/15. Art. 279. "É nulo o processo quando o membro do Ministério Público não for intimado a acompanhar o feito em que deva
intervir. (...)".

21

Direito Civil V Página 22 de 71


1.b) Reintegração de posse;
1.c) Manutenção da posse.

(2) Atípicas: são mecanismos que não foram pensados exclusivamente


para tutelar a posse, mas o faz incidentalmente.
2.a) Reinvidicatória: a causa de pedir é a propriedade mas pode ter
como objeto a tutela da posse. Deverá ser apresentada prova
documental da propriedade. A desvantagem é que ela somente
pode seguir o procedimento comum, que pode ser bem lento.
Lembrando que é possível pedido de tutela antecipada, devendo ser
demonstrado o perigo da demora da prestação jurisdicional. Se
assemelha à reintegração de posse, mas o fundamento é diferente.
2.b) Imissão na posse: ocorre quando um indivíduo tem a obrigação
de transferir a posse àquele que nunca a exerceu (nem fática, nem
juridicamente).
2.c) Nunciação de obra nova: caso de uma construção não
concluída que tem possibilidade ou que já causou dano. Tem como
objetivo resguardar a incolumidade pública ou dos imóveis de
vizinhos. Não necessariamente haverá a desconstrução da obra, mas
a sua regularização.
2.d) Ação demolitória: visa-se a desconstrução de obra ainda não
concluída.
2.e) Ação de dano infecto: obra já concluída, em péssimo estado de
conservação. Visa-se a desconstrução da obra.
2.f) Embargos de terceiro: o terceiro não é parte da relação
processual, mas sofre com seus efeitos. É regulado pelo artigo 674,
NCPC22 .

22
CPC/15. Art. 674. "Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou
sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de
embargos de terceiro. § 1o Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor. (...)"
Direito Civil V Página 23 de 71
Unidade 2.3: Usucapião
• Conceito: pode ser entendida como forma de aquisição originária da
propriedade, visto que não pressupõe relação intersubjetiva entre aquele
que detinha a posse e o novo possuidor. Alguns autores atribuem a esse
instituto o nome de prescrição aquisitiva, em razão dos artigos artigos
1244 e 197 do CC. O professor critica esse nome, por não pressupor o
instituto prestação ou relação intersubjetiva.
• Elementos:
- Essenciais:
o Posse
o Tempo
- Acidentais:
o Boa Fé: nesse caso, considera-se a boa fé subjetiva, que se
refere ao ato estar em conformidade com a lei, apesar de,
faticamente, poder ter vícios.
o Justo título: para efeitos de usucapião, o justo título é a causa
que, em tese, tem potencialidade para se transferir a
propriedade. Ela terá aparência de adequação. Assim, a posse
com justo título e boa fé é considerada posse qualificada,
enquanto a posse com má fé e sem justo título é menos
qualificada e exigirá mais tempo para se configurar. Exemplos
são o contrato nulo ou anulado, mas que tem aparência de
adequação (ex.: formal de partilha), carta de arrematação que
contém vicio interno mas que tem a potencialidade para
produzir efeito translativo.
• Objeto: alguns autores postulam que apenas coisas imóveis são
suscetíveis ao usucapião. Porém, isso é equivocado, pois coisas móveis
também podem o ser.
• Usucapião e os imóveis públicos: os imóveis públicos não são
suscetíveis de usucapião, segundo o artigo 191, parágrafo único23, CF.
Antes de se iniciar a discussão, menciona-se que há diferenciação entre
os tipos de imóveis públicos, sendo eles de bem comum (ex.: praça),
especiais (ex.: prédio da faculdade de direito) e dominicais. Os
dominicais compõe o patrimônio disponível da administração pública.
Alguns autores defendem que estes (dominicais) poderão ser alvo de
usucapião, desde que não estejam atendendo a interesses públicos

23
CF. Art. 191 (...) Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Direito Civil V Página 24 de 71
primários. Cabe ainda ressaltar o artigo 10224 do Código Civil, que
proíbe que qualquer bem público (e não apenas os imóveis) seja
suscetível ao usucapião. Destaca-se ainda que mesmo os bens móveis
particulares, nesse raciocínio, não poderiam ser alvo da usucapião caso
fossem utilizados para satisfazer interesses públicos primários. Um
exemplo é o carro de manutenção da Cemig (pessoa de direito público
privado, mas que presta serviço público), que não poderia ser alvo da
usucapião. O professor defende a adoção de uma perspectiva de
funcionalidade, e não de titularidade (como faz o código civil). Assim, os
bens podem ser alvo de usucapião desde que não estejam afetados
pelo interesse público primário. Atenção, pois essa ideia não é pacífica.
Existem duas correntes principais:
o Titularidade: os bens públicos não são sujeitos ao usucapião, já
que, para os defensores dessa ideia, se pressupõe que o bem
público seja afeto ao interesse primário. Ressalte-se que, a
posição majoritária dos tribunais ainda é pela titularidade;
o Funcionalidade: deve ser verificada a questão da afetação ao
interesse público primário, já que o simples fato de integrar o
patrimônio público não faz com que ele seja afeto ao interesse
primário da coletividade. Nesse aspecto, inclui-se a
possibilidade dos bens públicos não afetos ao interesse primário
serem alvo de usucapião, bem como a possibilidade de não
serem sujeitos ao usucapião bens privados que atendem ao
interesse primário). 25
• Usucapião imobiliária (espécies):
a. Extraordinária: é a mais presente no âmbito judicial. Esta não requer
elementos acidentais, podendo ser adquirida, inclusive, a posse por
ato ilícito (gerando posse de má fé e sem justo título).
a.1) Usucapião extraordinária simples: Os requisitos são a posse e o
tempo (15 anos). Essencial destacar o disposto pelo artigo 1238 (CC):

CPC: Art. 1.238. "Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir
como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé;
podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis. (...)"

24
CC. Art. 102. "Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião."

25
Para estudar mais sobre o assunto, ler textos do Dropbox.
Direito Civil V Página 25 de 71
Segundo o artigo, é necessário que não haja oposição à essa posse
no tempo indicado. A oposição que trata o artigo pode ser tanto
extrajudicial quanto judicial. A questão é quanto à possibilidade de
qualquer forma de oposição extrajudicial ser válida, ou seja, quais as
formas seriam válidas? No caso de oposição judicial, sendo julgada
esta improcedente será desconsiderada para fins de oposição26 .
disso, do artigo interpreta-se que a sentença não constitui a
usucapião, mas meramente a declara. Assim, preenchidos os
requisitos o indivíduo terá a propriedade, e a sentença servirá para
formalizar essa propriedade.
a.1) Usucapião extraordinária qualificada: Segundo o dispositivo,
que valoriza a função social da propriedade, a posse-moradia ou
posse-produtiva reduz o elemento temporal da usucapião para 10
anos.

CPC: Art. 1.238. (...) Parágrafo único. "O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a
dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo."

b. Ordinário: requer, necessariamente, elementos acidentais (boa fé e


justo título), o que demonstra necessidade de maior qualificação.
Deve ser reconhecida em favor do sujeito que exerça a posse de
forma contínua e incontestada, havendo também a presença dos
elementos acidentais. Ela se divide em duas modalidades:
b.1) Usucapião ordinária simples (art. 124, caput): basta a posse
com justo título e boa fé. O prazo será de 10 anos.

CPC: Art. 1.242. "Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.(...)"

b.2) Usucapião ordinária qualificada (art. 1242, parágrafo único):


Há redução para cinco anos do critério temporal do usucapião,
sendo requisito para se configurar essa hipótese a existência de
imóvel objeto de aquisição onerosa, devendo o possuidor residir ou
produzir no imóvel. Esse dispositivo busca tutelar situações em que
o sujeito comprou e pagou o imóvel, inclusive havendo escritura
pública, mas que, após certo tempo, ocorreu pretensão de nulidade

26
“Posse pacífica. Não perde o caráter a posse contestada via ação possessória julgada improcedente, ainda com liminar de
reintegração”. (REsp. 6.569-SP, DJU 3-8-92)
Direito Civil V Página 26 de 71
do negócio, por um vicio absoluto. A grande redução do tempo (5
anos) demonstra, novamente, a preocupação do legislador com a
função social da propriedade. Atenção: não se aplica a imóveis
adquiridos que não de forma onerosa.

CPC: Art. 1.242. (...) Parágrafo único. "Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se
o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico."

c. Especial: é uma modalidade que busca a atribuição da propriedade


pela satisfação de direitos fundamentais. Ela não requer elementos
acidentais. A usucapião especial se divide em rural e urbana.
c.1) Usucapião Especial Rural - art. 191 (CF)27 , art. 1239 (CC)28 e
art. 7º (lei 6.969)29 :
- Os requisitos dessa modalidade são:
→ imóvel rural: considera a localização física do imóvel,
independente da atividade nele exercida.
→ ter até 50 hectares: os hectares não são "padrão",
podendo variar de região para região, mediante índices do
INCRA. Além disso, há discussão quanto ao mínimo do
tamanho do imóvel, pois, assim como o latifúndio
improdutível é indesejável, também o é o minifúndio. Nesse
sentido, há uma corrente que defende a consideração de um
tamanho mínimo de imóvel para se caracterizar a usucapião
especial rural e outra que acredita não dever ser o mínimo
considerado, já que não houve menção a isso pela CF.
→ moradia e trabalho na terra
→ sujeito não titular de qualquer outro imóvel: o indivíduo
não poderá ter outro imóvel (urbano ou rural), sendo que essa
ausência de outras propriedades deverá subsistir pelos 5 anos

27
Art. 191. (CF) Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família,
tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

28
Art. 1.239. (CC) Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família,
tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

29
Art. 7º (Lei 6969). A usucapião especial poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como
título para transcrição no Registro de Imóveis.
Direito Civil V Página 27 de 71
continuamente, desde o primeiro dia da posse até o último.
Não ocorrendo isso, se descaracterizará a usucapião.
→ tempo mínimo de 5 anos
→ pessoalidade: deve o sujeito provar que exerceu por si
próprio os atos de posse.
- A disposição do artigo 7º da lei 6969/81 autoriza,
excepcionalmente, ser a usucapião especial rural invocada como
matéria de defesa, autorizando, então, sentença ultra petita, já
que transige a causa de pedir assinalada pelo autor da ação.
c.2) Usucapião especial urbana:
c.2.1) Individual (art. 183, CF, art. 1.240, CC e art. 13, lei
10.25730):
- Ser individual não significa ser em favor de uma pessoa,
mas sim, de uma entidade familiar, com toda
complexidade de definição do instituto. Os requisitos são
similares à modalidade rural, porém, altera-se a natureza
do imóvel. Assim, temos os seguintes requisitos
diferenciador:
→ imóvel urbano de até 250 metros quadrados;
→ apenas moradia: não se exige produção, como no
rural.
- Discute-se a possibilidade, porém, de ser o imóvel urbano
um apartamento. Já houve superação, porém, dessa
discussão, haja vista o art. 9º da lei 10.25731, que
menciona, expressamente, a possibilidade de edificação
urbana (desde que atenda o tamanho de 250 metro
quadrados).
- Outra discussão se dá com relação ao caso de algum dos
componentes da entidade familiar a deixarem e invadirem
outro imóvel. Seria esse indivíduo, no caso, apto a exercer
a nova usucapião sendo proprietário do outro imóvel? Ele

30
Lei 10.257. Art. 13. "A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que
a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis."

31
Lei 10.257, art. 9º. "Da usucapião especial de imóvel urbano: Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até
duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no
imóvel por ocasião da abertura da sucessão."
Direito Civil V Página 28 de 71
continuará sendo proprietário mesmo "saindo" do núcleo
familiar? Quanto a isso, ressalta-se que só poderá ocorrer
essa modalidade de usucapião uma vez, de acordo com o
parágrafo 2º do referenciado artigo (9º, do Estatuto da
Cidade).
- Outro ponto de destaque é que, bem como ocorre na
modalidade rural, é possível prolação de sentença ultra
petita, de acordo com o artigo 13 da lei 10.257, que
também autoriza a invocação da usucapião especial de
imóvel urbano como matéria de defesa, o que
ultrapassaria a causa de pedir deduzida pelo autor da
ação.
c.2.2) Coletiva32 (art. 10, lei 10.257 33):
- Nessa modalidade, há envolvimento de diversas entidades
familiares, ou sujeitos que não guardam entre si laços de
efetividade ou consanguíneos.
- O código não restringe a apenas uma entidade familiar,
podendo, então, ser aplicada a áreas com várias entidades
familiares que estariam na mesma condição. Atenção ao
fato de que isso não gera, necessariamente litisconsórcio
ativo entre elas, do ponto de vista processual, mas
podendo gerar também processo coletivo (ver artigo 12
da lei 10.25734).
- O requisito diferenciados são:
→ famílias de baixa renda;
→ que não sejam proprietárias de outro imóvel.
- Importante então indicar o inciso III do art. 12, que traz
como parte legítima da ação de usucapião, a associação
de moradores (como substituto processual).

32
Ver texto no Dropbox.

33
Lei 10.257, Art. 10. "As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa
renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por
cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro
imóvel urbano ou rural. (...)"

34
Lei 10.257, art. 12. " São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica,
desde que explicitamente autorizada pelos representados.
§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.
§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis."
Direito Civil V Página 29 de 71
- O professor entende que é a usucapião coletiva
instrumento de regulação do espaço urbano, bem como
de satisfação de direitos fundamentais. Porém, ela também
apresenta problemas. Um deles é o fato da sentença
transformar a composse em um condomínio (parágrafo 3º
do artigo 10 35), não havendo a individualização de
propriedades ou matrículas. Este condomínio especial
poderá ser desfeito (possibilitando a individualização das
matrículas), segundo o parágrafo 4º36 , havendo
deliberação de 2/3 dos condôminos, porém, é
praticamente impossível, do ponto de vista fático,
conseguir os 2/3 necessários.
c.2.3) Familiar (por meação): artigo 1240-A do CC. Aquele
que possuir como seu, com exclusividade, imóvel que dividia
com seu ex-cônjuge que abandonou o lar, irá adquirir a posse
após dois anos. Os problemas relacionados à essa
modalidade são: o prazo de dois anos, a despeito do
estabelecido pela CF, a dificuldade de definição da expressão
"abandono de lar" e o fato de que poderá interferir no
interesse dos credores de boa fé (ex.: para emprestar dinheiro
a um dos cônjuges, o credor instituiu como garantia o imóvel.
Na cobrança da dívida, o credor se depara com a ocorrência
da usucapião familiar. A esposa então, poderia entrar com
embargos de terceiro, alegando o imóvel agora ser dela).
Novamente, percebe-se que essa modalidade só se dará uma
vez para cada indivíduo.

CC: Art. 1.240-A. "Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta
metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº
12.424, de 2011)

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. "

35
Lei 10.257, Art. 10. "(...) § 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da
dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais
diferenciadas.

36
Lei 10.257, Art. 10. "(...)§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação
favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do
condomínio."
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* Questões problemáticas envolvendo as modalidades de
usucapião especial urbano:
➢ Sobrestamento de outras ações: ponto importante é quanto ao
disposto pelo artigo 1137, o qual determina que, enquanto não
correr o trânsito em julgado não se dará prosseguimento ao
processamento de outras pretensões que venham a ser
propostas a respeito do imóvel. O professor crítica esse artigo,
sugerido que poderiam ser tomadas outras providências para
conectar as ações, que causassem menores danos à razoável
duração do processo.
➢ Aplicabilidade do CPC revogado: há também o problema
quanto ao artigo 1438 , que estabelece que será aplicado o rito
sumário à ação de usucapião especial urbano. Nota-se que o
NCPC extinguiu o procedimento sumário, e em seu art. 1046,
parágrafo primeiro39 , estabeleceu que as ações que se iniciaram
antes da vigência do NCPC e ainda não foram sentenciadas
continuarão sendo regidas pelo procedimento sumário
estabelecido no CPC/73. As ações posteriores à entrada em
vigor do novo código, nesse entendimento, serão regidas pelo
procedimento comum. Retornando ao CPC/73, destacam-se os
artigos 94140 e 94241 , os quais dispõe acerca de quem deverá
ser citado, sob pena de nulidade. Importante citar os terceiros
interessados (ex.: imóvel usucapiendo que tem o imóvel como
crédito) e os confinantes. A respeito dos confinantes, há o artigo
246, §3º (CPC/15)42 que faz exceção à necessidade de intimar o
confinante no caso de condomínios edilícios. Há dúvida também
com relação à aplicação do revogado art. 944 do CPC/73, que

37
Lei 10.257, Art. 11. "Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias
ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.."

38
Lei 10.257, Art. 14. "Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário."

39
CPC/15, art. 1.046, § 1º. " As disposições da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973, relativas ao procedimento sumário e aos
procedimentos especiais que forem revogadas aplicar-se-ão às ações propostas e não sentenciadas até o início da vigência deste
Código. "

40
CPC/73, art. 941. "Compete a ação de usucapião ao possuidor para que se lhe declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou
a servidão predial."

41
CPC/73, art. 942. "O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel, requererá a citação
daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e
dos eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232. "

42
CPC/15, art. 246 § 3º. "Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por
objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada. "
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traz a obrigatoriedade da intervenção do MP nos casos de
usucapião urbana. No CPC vigente, deve ser verificada a
existência do interesse público ou social para que intervenha o
MP no processo, segundo o artigo 178, I e III. Sendo julgada
procedente a ação, observar-se-á, se ainda aplicado o CPC/73 a
causa, o artigo 945. Segundo ele, deverão ser satisfeitas as
obrigações fiscais, o que requer atenção dos advogados para,
no caso de hipossuficiência do autor, pedir a assistência
judiciária. No caso dos autores que não estejam sob o pálio da
justiça gratuita, as obrigações deverão ser pagas. Discute-se,
nesse âmbito, se seriam devidos os valores e IPTU. O professor
defende ser essa uma obrigação propter rem (acompanha a
coisa, embora o autor não tenha a ela dado causa).
➢ Reconhecimento extrajudicial do usucapião: utra polêmica é
com relação ao reconhecimento do usucapião por vis
extrajudicial, que deve ser realizada pelo oficial do cartório de
registro de imóveis do local em que o imóvel deveria estar
registrado. Deverá haver, para ser solicitado tal reconhecimento,
a ata notarial (cartório de notas), além disso, deverá ser o pedido
instruído com a planta do imóvel, sendo ela subscrita pelos
confinantes e confrontantes, bem como os eventuais terceiros
interessados e do proprietário do imóvel. Tudo isso, de acordo
com o artigo 1.071 do NCPC, o qual alterou o art. 216-A da Lei
de Registros Públicos. O parágrafo 10 estabelece o requisito da
não impugnação ao imóvel para se fazer o procedimento
extrajudicial de usucapião. Por óbvio, não pode ser aplicada
essa modalidade de reconhecimento para a ação coletiva, pois
não existem áreas demarcadas, como dito anteriormente.
➢ Atenção: não se pode dizer que a jurisdição é exclusiva da
justiça estadual, podendo inclusive ser ela do juiz federal (caso
de interesse da união). Em Belo Horizonte, importante dizer, as
ações deverão ser julgadas pela vara de registro públicos
(estadual, competência territorial e funcional).
d. Indígena (lei 6.001 e art. 231, CF): as terras tradicionalmente
ocupadas pelos índios são da União, eles apenas possuem usufruto,
ou seja, o poder de usar e extrair utilidades para sua manutenção.
Assim, eles não têm a propriedade de suas terras. A usucapião
indígena está em desuso, visto que pressupõe posse em áreas de até
Direito Civil V Página 32 de 71
25 hectares, por 10 anos e é possível aplicar a usucapião
constitucional a eles, sendo esta mais favorável pelo menor tempo
exigido.
e. Art. 68, ADCT: é denominada usucapião em favor das comunidades
quilombolas. Segundo esse artigo, as comunidades quilombolas que
se estabeleçam no tempo, em determinada área, tem a possibilidade
de ser reconhecida em seu favor a propriedade. Posse imemorial:
posse que não se sabe mais usando se deu o início. Pouco importa de
que forma se deu essa posse ou seu tempo de duração. O elemento
fundamental é que a posse satisfaça o direito de moradia, além de
deter aspecto histórico. Ademais, importante que ao tempo da CF/
88, as famílias já estivessem no local. Além disso, entende-se que ela
incide sobre bens públicos.

Unidade 3: Direito de Propriedade


• Conteúdo: o direito de propriedade é a manifestação por excelência dos
direitos reais. Esse direito subjetivo é trazido pela CF/88 como um direito
fundamental, essencial aos interesses do sujeito. O texto constitucional
também traz, por outro lado e em contraposição à ideia puramente liberal,
a função social dessa propriedade.
• Extensão da propriedade e domínio: em regra, a propriedade
compreende todos os atributos do domínio, principalmente no que
concerne ao direito à disponibilidade da coisa, pois apenas o proprietário
poderá exercê-lo. O domínio poderá ter extensão plena, se diferenciando
dos demais direitos reais. Não obstante, como já visto, é possível ser
proprietário e não exercer o domínio em sua forma plena.
• Características: duas características fundantes do direito de propriedade
são a presunção relativa de sua plenitude, bem como a exclusividade.
Elas estão dispostas no artigo 1231, CC43. Ademais, a propriedade poderá
ser incorpórea e imaterial (intelectual), a despeito da posse. Porém, o
professor crítica a preferência do Código Civil em tutelar os bens
corpóreos e principalmente os imóveis, sendo que a propriedade
incorpórea é tutelada de forma mais completa por legislação extravagante.
Dessa forma, via de regra, a propriedade é um direito de propriedade
pleno e exclusivo, bem como perpétuo (não sendo condicionado, via de
regra, por termo ou condição resolutiva). Excepcionalmente, contudo, é

43
CC: Art. 1.231. "A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário."
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possível a propriedade ser ad tempus, ou resolutiva, sendo um exemplo
de exceção à perpetuidade a alienação fiduciária, como veremos adiante.
Ressalta-se que, nesse tipo de contrato, o carro alienado é de propriedade
banco, porém essa propriedade se extinguirá pelo adimplemento do
indivíduo (propriedade resolutiva).
• Funções: apesar da propriedade trazer consigo várias faculdades, isso não
significa que ela possa ser usada de qualquer maneira, pois ela também
tem funções e funcionalidades. A primeira função é a interna, a qual
consiste na satisfação dos interesses individuais do proprietário. Porém,
essa função não pode gerar danos a terceiros, devendo respeitar a função
externa (alteridade). Em outras palavras, a função externa deve ser
conjugada com a interna. O artigo 1228, CC44 trata das faculdades do
proprietário. O sujeito pode exercer ou não as faculdades do domínio,
tendo a possibilidade de escolha. Porém, se decidir exercer um desses
atributos, não poderá exercê-lo de forma ilimitada, mas sim observando
regras e valores jurídicos, bem como as normas urbanísticas. O parágrafo
primeiro45 do referido dispositivo traz essa ideia, de atendimento também
às finalidades sociais. Destarte, restam prejudicados os comportamentos
(ou atos) emulativos, que se definem como aqueles comportamentos que
tem objetivo único de causar dano a outrem, não buscando a satisfação de
um interesse legítimo. Em conclusão, entende-se que a doutrina moderna
configura a propriedade como objeto de uma relação jurídica complexa,
envolvendo também terceiros.
• Solo e espaço aéreo: a propriedade do solo e do espaço aéreo é do
proprietário do imóvel. O que a constituição indica, por outro lado, é que
as riquezas derivadas destes serão da União. Nessa lógica, o art. 1229 (CC)
traz o limite à propriedade do solo e do espaço aéreo, sendo esse o limite
da utilidade ou não prejuízo aos legítimos interesses de terceiros. Porém, a
despeito disso, havendo interesse social, mesmo que prejudique os
proprietários de determinada forma, poderá se instalar a servidão
administrativa, que se dará, em vários casos, mediante contraprestação
onerosa. Ex.: aviões que passam muito próximos aos prédios no centro de
São Paulo, devido à localização do aeroporto, causando barulho e
incômodo aos moradores.

44
CC. Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha. (...)

45
CC. Art. 1.228. (...) § 1º - O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais
e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o
equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. (...)
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CC: Art. 1.229. "A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em
altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que
sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo
em impedi-las."

• Abuso do direito de propriedade: a teoria dos atos emulativos


(responsabilidade relativa) está superada, pois não é necessária a vontade
de causar dano. O CC, porém, parece adotar essa teoria no artigo 122846,
parágrafo 2º, por trazer a palavra "intenção" disposta em seu texto. Não
obstante, atualmente, adota-se a perspectiva objetiva do dano, abarcada
pelo código no artigo 187, tratando-se do abuso de direito, que será
também aplicado à propriedade. Esse abuso se caracteriza pelo exercício
de um direito que extrapola limites. Esses limites, destarte, não são
definidos apenas por normas, mas também por valores e princípios.

CC: Art. 187. "Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede
manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons
costumes. "

• Desapropriação: é a negativa do direito de propriedade, mas não


necessariamente ela será uma sanção.
- Desapropriação clássica: o artigo 1228, § 3º47 postula que o indivíduo
poderá perder involuntariamente a propriedade pela necessidade
pública ou pelo interesse social. Isso se fundamenta na indisponibilidade
do interesse público, bem como na supremacia desses interesses, sendo
tais os dois pilares do Direito Administrativo. Porém, na hipóteses de
desapropriação clássica, deverá ocorrer uma sub-rogação, ou seja,
"sairá a coisa e entrará o dinheiro", devendo o último servir como
indenização ampla àquele que perdeu o bem, respeitados os preceitos
do art. 944, CC.
- Desapropriação sanção: a desapropriação também poderá ser sanção
para o comportamento abusivo com relação à propriedade. Essa
espécie de desapropriação decorre do descumprimento da função
social da propriedade e se estabelece pelo artigo 8º do Estatuto das

46
CC. Art.1228, (...) § 2º - São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados
pela intenção de prejudicar outrem.

47
CC. Art.1228, (...) § 3º - O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade
pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
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Cidades48 (lei 10.257/01). Nesse caso, antes de se proceder a
desapropriação, o poder público deverá fazer uso de outros
mecanismos para fazer valer a função social do imóvel, como
parcelamento e edificação compulsórios e cobrança de IPTU
progressivo. Nesses casos haverá também indenização, mas não ampla,
já que parte dela será em dinheiro e outra parte paga em títulos da
dívida pública (resgatáveis em até 10 anos), gerando pagamento abaixo
do valor de mercado. Atenção ao fato de que os bens públicos também
estão sujeitos à desapropriação, caso não haja cumprimento da função
social. A legislação permite que a união desaproprie bens dos estados e
dos municípios e que os estados desapropriem bens dos municípios.
Nesse caso, não se trata de hierarquia entre os entes, mas sim, de
alcance dos interesses.
- Art. 1228, parágrafo 4º49: é considerada como outra modalidade de
desapropriação, podendo ser pública ou privada. Nesse caso, deve o
imóvel ser objeto de pretensão reinvindicatória e consistir em extensa
área (conceito jurídico indeterminado), além de ser objeto de posse de
boa fé exercida por um número considerável de pessoas (novamente,
um conceito jurídico indeterminado), para satisfazer interesses sociais/
econômicos relevantes, que devem ser entendidos assim pelo juiz.
Ademais, tal posse deve ser mansa, pacífica e sem oposição por cinco
anos. Ressalta-se a similaridade com a usucapião coletiva, porém, há
muitos elementos que não estão presentes nesse caso (ex.: composse,
hipossuficiência do indivíduo e etc). Não se pode , porém, confundir
com o usucapião, visto que, a modalidade do artigo 1228, §4º autoriza a
serem desapropriados os bens públicos, bem como será ela onerosa, ou
seja, mediante indenização, de forma distinta da usucapião. Ver
enunciado 30850.

48Lei 10.257, Art. 8º. Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de
parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da
dívida pública.

49CC. Art.1228, (...) § 4º - O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na
posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. § 5º - No caso do
parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o
registro do imóvel em nome dos possuidores.

50Enunciado 308, IV Jornada de Direito Civil – Art.1.228. A justa indenização devida ao proprietário em caso de desapropriação
judicial (art. 1.228, § 5°) somente deverá ser suportada pela Administração Pública no contexto das políticas públicas de reforma
urbana ou agrária, em se tratando de possuidores de baixa renda e desde que tenha havido intervenção daquela nos termos da lei
processual. Não sendo os possuidores de baixa renda, aplica-se a orientação do Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil.
Direito Civil V Página 36 de 71
• Requisição: ato administrativo vinculado em que o poder público ordena
perda temporária da posse direta do proprietário da coisa, não
necessariamente implicando na perda do direito de propriedade. Pode
haver indenização posterior, porém apenas se houver dano. Atenção ao
fato de que o 1228, § 3º comete equívoco ao equiparar a requisição e a
desapropriação, por se tratarem de institutos totalmente diferentes. A
requisição pode ser judicial ou apenas administrativa. Ademais, não cabe
usucapião na requisição, pois há o dever de restituição, gerando a posse
precária. Um exemplo de requisição seria, após chuva forte, o poder
público requisitar o imóvel de um indivíduo para abrigar as vítimas.
* Questionamentos do professor: se não for paga indenização as pessoas
podem ser removidas? Qual a consequência do não pagamento da
indenização? Essa previsão se aplicaria em favor de pessoas que já
tivessem outra propriedade? O que é o imóvel reivindicado? É causa de
pedir ou pode ser objeto de contestação? Pra que serve esse instituto?
Procurar nos enunciados, jornadas e textos do Dropbox.
• Comparação - usucapião e art. 1.228, § 4º:

• Aquisição da propriedade:
- Ao contrário do que muitos pensam, o contrato de compra e venda, por
si só, não gera a propriedade imobiliária, mas apenas estabelece a
obrigação/compromisso de pagar e de se transferir o domínio, não
tendo o contrato efeito translativo (art. 481, CC). Ademais, não é apenas
o contrato de compra e venda que gera a propriedade, mas a morte, e
consequente herança, também. O casamento e a união estável também
poderá gerar aquisição de propriedade, dependendo de seu regime.
Porém, essas não são as preocupações essenciais desse semestre.
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CC: Art. 481. "Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro."

(A) Imobiliária:
- Registro do título aquisitivo (art. 1245 - CC): o registro é constitutivo
do direito de propriedade. Assim, sendo o registro causal (importando a
causa aquisitiva), e a causa reputando-se inválida, o registro também o
será, diferente do que ocorre no modelo alemão. O registro, dessa
forma, traz presunção relativa de propriedade. Sendo o registro
portador de algum vício, ele será anulado ou retificado, segundo o
artigo 1247, CC. Ex.: depois do registro imobiliário, a esposa, que não
deu anuência, questiona a validade do contrato. Nesse caso o registro
imobiliário será desconstituído, pois contrato será inválido.

CC: Art. 1245. " Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis.
§ 1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imóvel.
§ 2º - Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o
respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel."

CC: Art. 1247. "Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se
retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente


da boa-fé ou do título do terceiro adquirente."

→ Matrícula (art. 176 da lei 6.015/73): é a identificação da coisa.


Todos os imóveis devem ter uma matrícula, porém existem imóveis
que não a possuem. O STJ entende que, quando não há matrícula, o
imóvel presume-se privado, devendo o poder público provar sua
titularidade.
→ Registro (art. 167, I e 172 da lei 6.015/73): em sentido amplo, é
um serviço público com a principal função de dar eficácia e
oponibilidade, por meio da publicidade. Além disso, ele irá, via de
regra, constituir direitos. Porém, ele também poderá ter efeito
diverso, como, por exemplo, no caso de morte, o registro tem efeito
apenas declaratório. O registro deve estar vinculado à um ato/fato
anterior, mantendo-se, no documento, a sequência lógica dos
Direito Civil V Página 38 de 71
registros (em sentido estrito) já feitos e averbações. O registro em
sentido estrito é a identificação de gravames, restrições e
titularidades do imóvel. O artigo 167, da Lei de Registros Públicos,
em seu inciso I, traz um rol exaustivo dos documentos que poderão
ser registrados.
→ Averbação (art. 167, II da lei 6.015/73): averbações são
modificações, alterações de elementos do registro. O que é
averbável está disposto no artigo 167, II, em rol taxativo. Ex.:
modificação do número do imóvel (nº 4).
→ Títulos registráveis (art. 221 da lei 6.015/73):
→ Registro Torrens (art. 277 a 288 da lei 6.015/73): pode ser
considerado uma exceção à ideia de títulos causais, adotada pelo
direito nacional. Ele é judicializado e recai apenas sobre imóveis
rurais, de acordo com o artigo 277. O artigo 278 apresenta os
requisitos para o registro Torrens, os quais tornam quase impossível
sua aplicação prática. Nesse caso, nulidades envolvendo a causa, não
irão afetar o registro, o que demonstra exceção ao artigo 1.247 do
CC.
→ Súmulas 84, 239 e 308 do STJ X 1417 e 1418 do CC
- Acessões: tecnicamente, poderá ter dois sentidos, um de continuidade
dos caracteres da posse e outra como forma de aquisição de
propriedade originária. No caso, trabalharemos com a última acepção. A
acessão se dará por acréscimo de volume, tamanho ou valor da terra.
Diferencia-se da benfeitoria, que é o acréscimo em construção já
existente, um melhoramento. A acessão, lado outro, é um acréscimo
que inova o solo. Ela poderá ser natural (artigo 1248, I a IV, CC) ou
artificial (artigo 1248, V, CC), e suas formas se definem no artigo 1248,
CC. Tratando das acessões artificiais urbanas, que se dão por
construção, remonta-se ao direito romano e à máxima "superficies solo
cedit", em tradução livre, toda construção pertence ao dono do terreno.
Segundo o artigo 125351, toda construção/plantação presume-se feita
pelo proprietário, salvo prova em contrário, travando exceção em
relação ao direito romano.

51
CC. Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se
prove o contrário.
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→ Construção no terreno com matéria prima alheia: o artigo
125452 traz a situação em que se constrói no terreno com matéria
prima alheia. Nesse caso, o proprietário do terreno irá adquirir a
propriedade do que foi construído com material de terceiro, mas
deverá ser indenizado o dono da matéria prima. Se há má fé, além da
indenização, serão pagos perdas e danos.
→ Construção com material próprio em terreno alheio: o artigo
125553 traz situação diversa, de construção com material próprio em
terreno alheio. Nesse caso, continua sendo seguida a regra geral (o
acessório segue a sorte do principal), e a construção será do dono do
terreno. Se o indivíduo que construiu estiver de boa fé, haverá
indenização pelo que foi gasto. Deve-se atentar ao parágrafo
primeiro, que inverte a acessão (principal segue a sorte do acessório)
no caso da construção preencher dois requisitos: o primeiro seria
exceder consideravelmente o valor do terreno (conceito jurídico
aberto) e o segundo seria a boa fé (qual é a natureza da boa fé:
subjetiva ou objetiva?). Nessa hipótese, não havendo acordo entre as
partes, a indenização deve ser fixada judicialmente.
→ Aquisição por esbulho parcial: os artigos 125854 e 125955 trazem
outra forma, dentro da acessão, de aquisição da propriedade, que o
professor denominou "aquisição por esbulho parcial". Esse caso trata
da situação em que uma construção é feita em solo próprio, porém
adentrando parcialmente em solo alheio. Os requisitos para o invasor
adquirir a propriedade são: (1) invasão até a 20ª parte (5%); (2) valor
da construção exceder o valor do terreno; (3) boa fé. Essa
propriedade só será adquirida, preenchidos os requisitos, mediante

52
CC. Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a
propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.

53
CC. Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e
construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou
edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo

54
CC. Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte
deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e
responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte
do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não
se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção

55
CC. Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade
da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área
perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e
danos apurados, que serão devidos em dobro.
Direito Civil V Página 40 de 71
pagamento de indenização que represente o valor da área perdida e
a desvalorização da área remanescente, para evitar o enriquecimento
injustificado. Não sendo observado o terceiro requisito, a saber, a
boa fé, o adquirente de má fé poderá também adquirir a
propriedade da porção invasora, nos termos do parágrafo único do
artigo 1258, CC. Nesse caso, porém, deverá ser pago 10x o valor da
indenização. Esse dispositivo pretende proteger os terceiros de boa
fé que vierem, por exemplo, a adquirir um apartamento construído
por construtor de má fé.
- Usucapião: já estudado em unidades anteriores.
(B) Mobiliária:
- Tradição: a tradição é causal. Assim, se a causa for invalidada, poderá
ocorrer também invalidação da tradição, segundo o artigo 1268, § 2º56.
Não obstante, no caput57 do art. 1268, está disposta justamente a
situação oposta, estabelecendo exceção ao § 1º, no caso da oferta ser
pública. Outras exemplos de exceções ao caráter causal são a fraude
contra credores, a simulação e o pagamento indevido. Ela se divide em:
a. Real: entrega da própria coisa objeto da propriedade;
b. Ficta: entrega de algo que simboliza a coisa. Ex.: chave de um
carro;
c. Presumida: pode se presumir pela natureza do negócio,
independente da entrega da coisa ou de algo que represente a
coisa.
c.1) Brevi manu: não há disposição fática e física (entrega) pois a
coisa já se encontra na esfera de poder do adquirente. Ex.: A
empresta livro a B, porém B gosta tanto do livro que A resolve dar a
ele de presente. Como o livro já está em posse de B, não precisará
da tradição.
c.2) Longa manu: tradição que se presume pela própria extensão do
objeto, desnecessária a entrega específica do bem. Ex.: vende-se um
sítio com "porteira fechada". Não é necessário que se entregue cada
coisa que está no sítio, como elas já estão no local e se presume que
elas serão do adquirente, pela natureza do negócio.

56
CC. Art. 1.268. (...) § 2º - Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.

57
CC. Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público,
em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa,
o alienante se afigurar dono. (...)
Direito Civil V Página 41 de 71
c.3) Constituto possessório: entende-se como o inverso da brevi
manu, pois o alienante se mantém na posse da coisa mesmo
deixando de se proprietário. Ex.: A vende carro para B, mas pede 5
dias antes de entregar o carro. O carro não mais é dele, mas
estabelece-se comodato.
- Usucapião: a usucapião também caberá para bens móveis. Porém, nem
todas as coisas móveis estão suscetíveis ao usucapião, mas apenas as
disponíveis, do ponto de vista público. Assim, bem como discutido
quanto à usucapião de coisas imóveis, o que importa não é a
titularidade, mas a afetação do bem. São aplicadas, no caso das coisas
móveis, várias disposições em comum da usucapião imobiliária,
segundo o artigo 126258, CC. As modalidades de usucapião mobiliária
são:
(1) Extraordinária (art. 1261, CC): tempo (5 anos) + posse
(2) Ordinária (art. 1260, CC): justo título + boa fé + tempo (3 anos) +
posse mansa pacífica e incontestada, com animo domini.
- Ocupação (1263, CC59): tecnicamente, se traduz em forma aquisitiva
originária de propriedade de coisas móveis. O fundamento é o
apossamento com vontade de ser dono, com relação a coisa que não
tem dono, independentemente de prazo. A expressão sem dono, no
caso, pode ser entendida como algo que o antigo titular não mais
deseja, havendo abandonado a coisa. Há possibilidade de estender
ocupação para bens imóveis? Inicialmente, parece que não, já que há o
registro, o qual é constitutivo de direito. No entanto, o artigo 127660 traz
essa possibilidade no caso imóvel urbano que o proprietário não tem
mais intenção de manter em seu patrimônio e não se encontra em
posse de outrem, poderá o poder público adquirir sua propriedade.
Atenção ao parágrafo 2º61, que traz a presunção absoluta (certeza para
o direito, e não na realidade dos fatos) do "abandono" caso não sejam
pagos os tributos referentes ao bem. Porém, o professor aponta a
inconstitucionalidade desse dispositivo, pois isso configuraria verdadeiro

58
CC. Art. 1.262. Aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244.

59
CC. Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa
por lei.

60
CC. Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que
se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do
Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições. (...)

61
CC. Art, 1.276. § 2º - Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse,
deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.
Direito Civil V Página 42 de 71
confisco. Na prática, tal disposição não se aplica, mas serão adotados
outros mecanismos, como a notificação e a inserção no cadastro da
dívida ativa.
- Achado do tesouro (art. 1264, CC62): para o legislador, tesouro é o
depósito oculto de coisas móveis que tem valor econômico, não sendo
possível encontrar o titular, pois ele próprio teve como objetivo
esconder o bem. Tais bens serão divididos entre o proprietário do local
no qual foi encontrado o "tesouro" e o descobridor. Ademais, o achado
precisa ser casual, e não planejado.
- Especificação (art. 1269/1271, CC): modalidade de ato-fato jurídico.
Ato-fato jurídico é o comportamento humano que produz resultados,
ainda que esse resultado não seja desejado ou advenha de sujeito que
não tenha capacidade de exercer essa vontade, sendo o olhar do direito
voltado para ele (resultado) apenas. A especificação é forma de
aquisição originária de propriedade em razão de trabalho ou matéria
prima alheia, em todo ou em parte, gerando espécie nova, quando não
for possível o retorno ao estado anterior. O parágrafo 2º, do artigo
1270, traz a desnecessidade de boa fé nos casos em que o valor da
nova espécie extrapole consideravelmente o da matéria prima. Ex.:
sujeito capaz (ou incapaz) invade o ateliê da vizinha e elabora uma obra
de arte de valor altíssimo. Essa obra será de titularidade do invasor,
mesmo que ele tenha agido ilicitamente. O professor questiona: é
possível estender esse instituto aos casos que no envolvem
manifestações artísticas?
- Confusão, comistão63 e adjunção (art. 1272/1274): a confusão é a
reunião de substâncias móveis e líquidas pertencentes a diversos donos.
O comistão e a adjunção, por sua vez, são misturas de coisas sólidas.
Porém, na adjunção, é possível separar as diferentes coisas (ex.: anel de
brilhante, sendo o metal de um indivíduo e a pedra e outro) enquanto
no comistão, não (ex.: parede na qual um colaborou com o tijolo e o
outro com cimento).
• Tipos de propriedade:
(1) Resolúvel: propriedade que apresenta em seu título termo extintivo
(subordina o exercício do direito a um evento futuro e certo, ex.:

62
CC. Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o
proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente.

63
no código é utilizada a palavra comissão, porém, o correto é comistão.
Direito Civil V Página 43 de 71
morte) ou condição resolutiva (subordina a aquisição ou continuidade
do exercício do direito a um evento futuro e incerto).
a. Retrovenda (art. 505, CC): cláusula especial (condição, pois futura
e incerta) que pode ser estabelecida no contrato de compra e
venda, pela vontade das partes. Ela estabelece que, no prazo
decadencial de três anos, o vendedor poderá recobrar o imóvel
vendido. Não sendo manifesta a vontade de reaver o bem no
prazo estipulado, a propriedade perde seu caráter resolúvel.
Atenção ao fato de que o comprador será proprietário e poderá
inclusive vender a coisa a terceiros. Ressalte-se, porém, que a
condição resolutiva continuará válida para o terceiro, assim como
era para o primeiro comprador, segundo art. 135964. O professor
entende que é possível aplicar a retrovenda aos bens móveis,
desde que não seja este bem consumível.

CC: Art. 505. "O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo
máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas
do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua
autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias."

b. Venda a contento sob condição resolutiva (art. 509, CC): há


entrega da coisa (tradição), porém subsiste a possibilidade de
devolução, caso o indivíduo não esteja satisfeito com a coisa
comprada. Um exemplo é o prazo legal de 7 dias, estabelecido no
CDC, no caso de compras fora do estabelecimento (sites na
internet).

CC: Art. 509. "A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição
suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o
adquirente não manifestar seu agrado."

c. Doação com cláusula de reversão (art. 547, caput, CC): o doador


poderá, no instrumento contratual, estipular a reversão ao seu
patrimônio, do bem doado, caso ocorra determinado evento futuro
e incerto (ex.: cláusula que dispõe que se o donatário falecer antes
do doador, o bem doado voltará ao doador). Impende destacar

64
CC. Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos
os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder
de quem a possua ou detenha.
Direito Civil V Página 44 de 71
que essa cláusula de reversão não impede a venda do bem doado.
Nesse sentido, não havendo registro dessa condição, incide o
parágrafo único do 547, CC. Não obstante, sendo a propriedade
resolúvel, ela já nasce com essa disposição, o que torna possível ao
doador reaver o bem, nos termos da parte final do artigo 1359, a
qual dispõe que ele pode reinvindicar a coisa em poder de quem a
possua ou detenha.

CC: Art. 547. "O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se
sobreviver ao donatário.
Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro"

d. Fideicomisso: será melhor estudado no direito sucessório, por se


tratar de disposição sucessória (presente no testamento). Ex.: com
a morte, o bem ficará para o herdeiro A, porém, em razão de termo
(após três anos) ou em razão de condição (formatura em curso de
ensino superior), esse bem será transferido a outro indivíduo. Há,
dessa forma, possibilidade de transmissão sucessiva, que inicia-se
com A e pode passar para B, por exemplo. Não deve ser
confundido com o usufruto (meio pelo qual se transfere a
propriedade a X, porém ficando ela aos cuidados de Y) pois neste
ocorre o desdobramento da posse, sendo que um indivíduo fica
com a posse direta e o outro indireta, e no fideicomisso não há
desdobramento.
e. Fiduciária (art. 1361 a 1368-A): o banco terá a propriedade,
enquanto o indivíduo será mero proprietário. Assim, caso não seja
cumprido o contrato, a coisa servirá como garantia e voltará ao
banco, que deverá, obrigatoriamente, vender a coisa para apurar
seu crédito (art. 1364 e 1365, CC). O artigo 1361 faz menção à
coisa móvel, não obstante, nada impede que bens imóveis sejam
alvo dela, sendo a alienação fiduciária de imóveis tratada por
legislação extravagante (lei 9.514/97). Outro aspecto importante é
tratado pelo artigo 1364 do código civil, o qual dispõe que, se
constituído em mora o devedor, ao banco cabe retomar a posse
direta do bem, por busca e apreensão. Após a venda (judicial ou
não) se sobrar dinheiro, o montante voltará ao devedor. Mas se
ocorrer o inverso, e ficar faltando dinheiro, o banco continuará
Direito Civil V Página 45 de 71
tendo direito ao crédito, mas não mais como garantia. Nesse caso,
há aplicação do instituto adimplemento substancial (ou
inadimplemento mínimo), quando, por exemplo, o devedor paga
34 das 36 parcelas. Nesses casos, é permitido que o banco retome
o bem?
f. Superficiária ou direito real superfície (art. 21 a 27, lei 10.257 e
art. 1369 a 1367 do CC): inicialmente, cabe ressaltar o conflito
aparente de normas entre o estatuto da cidade e o código civil.
Assim, apesar de ser o CC norma posterior, a lei 10.257 é mais
específica. Para resolver esse problema, segundo o professor, o
ideal será analisar o caso concreto. Assim, se a preocupação a ela
relativa for urbanística, o mais interessante seria aplicar o estatuto
da cidade, lado outro, se for econômica, seria melhor a aplicação
do CC. Segundo esse instituto, poderá haver concessão do
proprietário do terreno a outrem para explorar economicamente a
superfície. No caso de extinção da concessão, de acordo com o
art. 1375, o proprietário terá propriedade plena sobre o terrenos e
sobre construções/plantações (o acessório segue a sorte do
principal), porém, sendo estipulada cláusula contratual em
contrário, ela será aplicada. O artigo 1369 dispõe que deverá ser
esse contrato por tempo determinado, por outro lado, o artigo 21
do Estatuto das Cidades traz a possibilidade de ser este contrato
indeterminado. No caso de ocorrer desapropriação da
propriedade, haverá dever indenizatório perante ambos
(proprietário e superficiário) no percentual do valor que
corresponder ao direito real de cada um. No entanto, o legislador
não define como será feita essa divisão. Dependendo da situação,
um ou outro poderá ter maior prejuízo: no caso da desapropriação
ocorrer, por exemplo, no 2º ano do contrato, será o superficiário o
maior prejudicado, tendo em vista a impossibilidade do
superficiário recuperar seu investimento. Outra situação é na qual a
desapropriação ocorre no 19º ano do contrato, entendendo-se que
o superficiário não terá prejuízo, mas apenas deixará de ganhar
algo, enquanto o proprietário será mais prejudicado. Ex..: Clube
Atlético Mineiro detém o terreno no qual é explorado por terceiro
(Multiplan) uma atividade econômica (Shopping center).
(2) Ad tempus: diferente da propriedade resolúvel, na qual o termo ou
condição já são previamente conhecidos, na ad tempus não é
Direito Civil V Página 46 de 71
conhecida previamente a hipótese da extinção no título. Ela é
superveniente, legal e não está contida no título da propriedade.
a. Revogação da doação por ingratidão (art. 555): uma das
hipóteses é a de homicídio do doador pelo donatário, nesse caso,
a doação poderá ser revogada. Porém, se houver a venda do bem
após a doação pelo donatário, o terceiro não pode sofrer os efeitos
da evicção, ou seja, é proprietário perfeito, segundo o art. 136065 .
O doador (caso sobreviva) ou seus herdeiros (art. 560) poderá, no
entanto, receber perdas e danos por aquele que matou ou tentou
matar o doador. Esse instituto exerce efeitos ex nunc.

CC: Art. 555. "A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por
inexecução do encargo."

b. Exclusão da sucessão por indignidade (art. 1814 e 1817):


hipótese a ser melhor estudada no direito das sucessões, porém,
sem linhas gerais, acontece quando os herdeiros ou legatários
cometem atos criminosos ou reprováveis contra o autor da herança
(questão moral e lógica). Os atos que ensejam exclusão são
taxativamente elencados no artigo 1.814 do Código Civil (atos
contra a vida, a honra e a liberdade do de cujus ou de seus
familiares).
(Fim da matéria para a segunda prova)

Unidade 4: Direitos de Vizinhança


• Uso anormal da propriedade X exercício abusivo do domínio: Segundo
o professor, há um equívoco no nome da seção, pelo uso da palavra
"anormal", que é, inclusive, preconceituosa. Na realidade, a preocupação
é quanto à abusividade do direito de propriedades e não à sua
normalidade. Ademais, não necessariamente se restringe ao direito de
propriedade, como diz o título, mas alcança a posse e a detenção. O
legislador trata da relação de vizinhança envolvendo nexo de causalidade,
não apenas por atividade praticada pelo vizinho "de porta".
• Interferências prejudiciais: a coexistência de pessoas em um espaço
comum gera conflitos e interferências, nesse sentido, o código, em seu

65
CC. Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à
sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele
cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor
Direito Civil V Página 47 de 71
artigo 1.278, caput, traz a possibilidade de ser exercida tutela inibitória
pelo indivíduo incomodado. O código porém, só atua com relação àquelas
interferências que são prejudiciais, elencando o legislador três bens
objetos de tutela, a saber, saúde, segurança e sossego. As interferências
prejudiciais são definidas pelo artigo 1277, parágrafo único, que traz
parâmetros como a localização do prédio e os limites ordinários de
tolerância (suportabilidade), ou seja, deverá ser aplicada a razoabilidade,
ponderando também aquilo que é esperado daquela região/zona (ex.: no
centro da cidade espera-se grande movimento de pessoas e alto nível de
poluição sonora, em contrapartida, em um condomínio fechado, espera-se
maior silêncio e tranquilidade).
- Interesse público: não se aplica a tutela inibitória quando a interferência
prejudicial seja fundada no interesse público (supremacia e
indisponibilidade do interesse público). Apesar disso, poderá ser
atribuída indenização para compensar o dano causado pela intervenção
e/ou para punir, no caso de excessos. Ressalta-se que, nesse caso, é
colocado o dano como foco, ou seja mesmo que seja atitude lícita, se
causar dano, caberá a indenização
- Art. 1279: ainda que subsista decisão judicial que exija a tolerância da
interferência, o vizinho poderá exigir a redução ou eliminação da
interferências, se possível. Porém, deve ser bem interpretado esse
artigo, pois, nesse caso, não há relativização da coisa julgada, mas o
que se propõe uma análise da sentença de acordo com o suporte fático
que a amparou. Assim, observadas mudanças fáticas ou mesmo
legislativas, é possível o pedido de eliminação da interferência.
Exemplo: indivíduo que mora próximo a um bar, reclama judicialmente
da interferência. O juiz, por entender que a região é central e já seria
esperado maior nível de barulho na região, opta pela improcedência da
ação. Posteriormente foi aprovada lei municipal definindo que após as
22h não é permitido determinado nível de barulho nas ruas. Assim, o
indivíduo que teve sua pretensão negada poderá tentar reverter a
situação.

CC: Art. 1279. "Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências,
poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem
possíveis."

Direito Civil V Página 48 de 71


• Árvores limítrofes (art. 1282 e ss.): há presunção relativa de que pertence
a árvore localizada na linha divisória a ambos, caso não haja acordo. Há
casos específicos, como, por exemplo, no caso do tronco de uma árvore
estar localizado em um imóvel e seus galhos se expandirem para outro.
Assim, segundo o artigo 128366, é possível que o dono do imóvel invadido
corte tais galhos. O legislador, porém, não autoriza a percepção dos frutos
pelo vizinho, a não ser quando os frutos caírem no seu terreno particular
naturalmente, de acordo com o artigo 128467. Problema: o que acontece
se os frutos caírem em terreno que não é particular? Eles pertencerão ao
dono da árvore.
• Passagem forçada (art. 1285): no caso do dono do imóvel não ter acesso
à via pública (imóvel encravado), subsiste o direito potestativo de
constranger os seus vizinhos para que eles lhe concedam a passagem. Não
havendo acordo, deve ser realizado pedido judicial. Nesse caso, será
assegurada indenização ao vizinho incomodado, devendo ela ser
estabelecida de acordo com o art. 944 do CC, considerando-se também a
desvalorização do imóvel por essa condição (lucro cessante). É levantada
também a questão do cabimento do dano moral. Apesar do professor não
acreditar ser cabível, via de regra, há possibilidade de pleitear os danos
morais. É obrigação propter rem, ou seja, o direito/ônus acompanha a
coisa, e não quem tenha dado causa ao fato.
• Cabos e tubulações (art. 1286): os particulares não podem se opor à
instalação do serviço público se não houver outra forma de realizar obras
de interesse público (impossibilidade técnica e econômica). Isso se justifica
pela indisponibilidade dos interesses públicos e pela supremacia desses
interesses sobre o de particulares. Assim, o proprietário poderá ser
constrangido a permitir o acesso à seu imóvel e a subsequente instalação
dos canos e tubulações, via de regra, no subsolo, mas podendo ocorrer
também no solo. Nesse caso, deverá ser feito pagamento de indenização
decorrente não meramente da passagem da infraestrutura, mas caso
subsista um dano. Na hipótese de ser devida, a indenização pode,
inclusive, abarcar a desvalorização da área remanescente. Nesse caso,
impede destacar que não se trata de indenização civil, mas de um dever
legal de indenizar. Interessante a disposição do parágrafo único, a qual

66
CC. Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical
divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

67
CC. Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade
particular.
Direito Civil V Página 49 de 71
permite ao particular exigir que sejam as instalações feitas de modo
menos gravoso ou que sejam realizadas em outro local, desde que haja
viabilidade técnica, devendo o particular arcar com a diferença do custo,
se houver.
• Águas (art. 1288 e ss.): é importante esclarecer que não há preocupação
ambiental por parte do código civil, mas ele apenas considera a água
como um potencial gerador de conflitos entre vizinhos. O artigo 1292 traz
a possibilidade de construção de barragens ou represamentos pelo
proprietário, o que não gera ilícito. Porém, se essa obra impedir o igual
acesso, quantitativo e qualitativo, entre vizinhos, poderá ser obrigado o
indivíduo a demolir as construções, bem como indenizar por perdas e
danos os prejudicados, tendo em vista o artigo 131268 do código. Além
disso, há diferença de regramento quanto ao curso natural e o curso
artificial das águas. O artigo 1288 dispõe acerca do curso natural, e
estabelece que o fluxo natural não pode ser impedido, bem como não
pode agravar aqueles que, topograficamente, estão em situação de
inferioridade. Já o 1289 se refere ao curso artificial, e retrata situação
inversa. Novamente, atenção ao fato que a indenização mencionada pelo
artigo somente caberá havendo dano. O professor critica a
constitucionalidade do artigo 129169, porque o legislador divide a água
em duas categorias: a água indispensável e a água "dispensável". Quanto
à primeira, não se autoriza a poluição, mas quanto à segunda, basta que o
poluidor pague indenização. Isso remonta o princípio do poluidor pagador,
que é absurdo, tendo em vista a dificuldade ou impossibilidade de retorno
ao status quo.
• Direito de tapagem - limites entre prédios (art. 1297): os muros, cercas
e valas pertencem, em regime de condomínio, aos donos de ambos os
imóveis, o que pode gerar conflitos entre os vizinhos. O caput do artigo
1297 traz quatro ideias fundamentais: (1) a legitimidade do proprietário e
do possuidor (acrescido pela doutrina, apesar de não disposto no código)
para propor ações de demarcação; (2) existência de direito potestativo; (3)
as formas de divisão são cercas, muros, valas e tapumes e (4) os custos da
divisão serão igualmente divididos entre os interessados. O parágrafo 1º
traz a ideia da presunção legal de condomínio por meação das divisórias.

68
CC. Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas,
respondendo por perdas e danos.

69
CC. Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos
possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for
possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.
Direito Civil V Página 50 de 71
Ademais, as divisões devem respeitar os usos e costumes da região (ex.:
no meio rural, são mais comuns as cercas do que os muros). Segundo o
artigo 1307, o vizinho poderá realizar alteamento (aumentar a altura do
muro) devendo aquele que deseja aumentar o muro arcar com todas as
despesas. A altura desse muro deverá ser estabelecida por regras locais,
no entendimento do STJ (ex.: Resp 34864) e deverá atender aos usos e
costumes. Com relação à preservação do muro ou sua reconstrução, a
doutrina majoritária entende que ambos deverão arcar com os valores. Se
apenas um pagar, ele poderá exigir do vizinho o valor da metade. Lado
outro, a doutrina minoritária entende, por interpretação do artigo 1305,
que só será devida a quota parte do vizinho que não pagou pelo muro se
ele o travejar, ou seja, se ele realizar alguma obra ou fazer uso, de
qualquer forma, do muro divisório (observando as limitações trazidas pelo
artigo 1308, CC). O artigo 1311 dispõe regra óbvia, vez que veda a
construção de obras que podem gerar desmoronamento, deslocação de
terra ou comprometa a segurança do outro imóvel. Atenção, pois é
necessário lembrar que a responsabilidade no caso do direito de
vizinhança é objetiva.
• Direito de construir (art. 1299 e ss.): o artigo 1299 dá a impressão de
que apenas o proprietário poderá construir, porém entende-se que o
possuidor também teria esse direito subjetivo, o qual encontra diversos
condicionamentos. Os artigos 1301 (meio urbano) e 1303 (meio rural)
tratam das distâncias mínimas entre as construções, visando a garantir
segurança, intimidade e privacidade (ver Resp 6501, Resp 229164, Resp
34864 e súmula 120 STF 70). O artigo 1302 postula que o proprietário pode
exigir que se desfaça a construção errada, no prazo decadencial de ano e
dia (posse nova). No parágrafo único do artigo, está disposto que poderá
ser perdida a luz natural pela construção de outro prédio, mas aquele que
foi prejudicado terá direito de levantar a sua edificação ou contramuro.
Para evitar essa situação, já existe possibilidade de contrato de servidão
de luz, na qual se estabelece a limitação de construções que possam
prejudicar a percepção de luz natural do outro edifício. Ademais, pelo
artigo 1311, resta proibida qualquer obra que gere risco ou dano a
outrem, devendo ser feitas obras acautelatórias para corrigir eventuais
problemas. O artigo 1313, por sua vez, dispõe acerca das hipóteses nas
quais o indivíduo pode entrar no imóvel do vizinho, suprindo uma eventual

70
Súmula Nº 120 (STF) - Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não
importando servidão sobre ele.
Direito Civil V Página 51 de 71
negativa desmotivada do proprietário ou ocupante. É um direito
potestativo, que pode ser exercido quando necessária reparação,
construção, reconstrução ou limpeza da casa ou muro, ou quando coisas
suas se encontrarem no imóvel do vizinho, casualmente. Nessa hipótese,
sendo provocado dano, caberá indenização.

Unidade 5: Condomínio
• Conceito: a rigor, qualquer coisa pode ser suscetível de condomínio (bens
móveis e imóveis). Em linhas gerais, é uma forma de manifestação de
domínio, a qual pressupõe pluralidade subjetiva, e que pode existir pela
vontade dos sujeitos, por determinação legal ou pela natureza da coisa. É
uma exceção à exclusividade da propriedade e sua constituição se dá
mediante escritura pública.
• Natureza jurídica: é um ente despersonalizado, o qual não se confunde
com os próprios condôminos. Apesar disso, tem capacidade patrimonial,
bem como a capacidade de estar em juízo (representado pelo síndico). A
ausência de personalidade gera consequências no plano fático, como a
impossibilidade de adquirir bens, por exemplo. Segundo o professor, o
condomínio é, materialmente, uma pessoa, não obstante, formalmente,
não é reconhecida pelo ordenamento.
• Elementos: pluralidade subjetiva e indivisibilidade objetiva (natural,
voluntária, legal ou judicial).
• Espécies:
A. Voluntário (art. 1314, CC): aquele que nasce da vontade dos
condôminos. O condômino é proprietário de uma parcela (quinhão,
quota parte ou fração ideal) do bem. Independentemente da quota,
todos, indistintamente, tem igual e qualitativo direito de exercer atos
de posse sobre a coisa comum, observada a finalidade. Não obstante,
a regra geral é de que o poder de escolha e gestão do bem será
proporcional à fração ideal. Apesar disso, pode ser disposto
contratualmente pelos condôminos que o poder de deliberação será
equivalente, não importando a quota parte. De acordo com o artigo
1314 é também possível que o condômino aliene sua parcela, sem
autorização dos demais, devendo ser respeitado, no entanto, o direito
de preferência, combinando o disposto pelo artigo 504 e o parágrafo
único do art. 1314, ambos do CC. Se não for observado o direito de
preferência, o negocio feito será ineficaz. Deve ser observado
também o prazo decadencial de 180 dias para exercício do direito,
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disposto no artigo. Porém, é possível que o contrato dispense o
direito de preferência.

CC: Art. 504. "Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro
consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá,
depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e
oitenta dias, sob pena de decadência. ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo."

Art. 1314. Parágrafo único. "(...) Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum,
nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros."

Quanto à questão do consenso, não há definição do que o


caracterizaria. Nesse ponto, surgem duas correntes doutrinárias:
(1) Doutrina minoritária: defende que deverá ser a
concordância unânime;
(2) Doutrina majoritária: defende que a maioria poderá
deliberar.
Assim, necessário observar os artigos 1323 e 1325, sendo que o
último traz a ideia de que a maioria será calculada pelo valor dos
quinhões, o que admite disposição contrária. Atenção também ao
artigo 1315, que obriga os condôminos a pagar despesas que o bem
gerar, proporcional à quota parte. É possível ainda que o condomínio
seja extinto, porém, observadas as regras do artigo 1320, abaixo
transcrito.

CC: Art. 1320. "A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o
quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1º - Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco
anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2º - Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3º - A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz
determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. "

B. Necessário (art. 1327 a 1330, CC): também chamado de condomínio


forçado ou ex lege, ele independe da autonomia da vontade dos co-
possuidores. Nesse tipo de condomínio as parcelas ideias não podem
ser isoladamente transferidas. Interessante citar o exemplo do artigo
1327, que trata da meação de paredes, cercas, muros e valas.
Ademais, outro exemplo interessante é o das áreas comuns do
condomínio edilício, que será tratado posteriormente.

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C. Edilício: por sua complexidade, será tratado com mais detalhes em
tópico próprio.
• Condomínio edilício:
- Caracterização: pressupõe a coexistência de propriedades exclusivas e
propriedade comum, bem como a existência de uma edificação.

CC: Art. 1331. "Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e
sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio,
salvo autorização expressa na convenção de condomínio (...)".

O parágrafo primeiro do dispositivo traz a ideia de que as áreas de


propriedade exclusiva podem ser alienadas ou gravada livremente
pelo proprietário respectivo. Não obstante, no que diz respeito às
vagas de garagem, há limitações. Estas não poderão ser alugadas
para pessoas estranhas ao condomínio, a não ser que isso esteja
autorizado expressamente na convenção do condomínio. Esse
parágrafo deve ser interpretado, porém, de acordo com a finalidade
do condomínio: no caso da moradia, essa regra faz todo sentido,
sendo a finalidade a moradia, mas para o condomínio edilício
comercial, essa regra pode ser flexibilizada. Caso se opte pela
alienação da vaga, devem ser respeitados, ainda, os critérios de
preferência dispostos pelo artigo 1338, os quais determinam que,
preferencialmente, serão alugadas as vagas de garagem ao
condômino e, entre os condôminos, àqueles que possuem o imóvel.

CC: Art. 1338. " Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em
condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. ".

- Quem são os condôminos? Inicialmente, são os proprietários da fração


ideal. Porém há disposições importantes, como o caso do locatários
(cessionário de direitos), os quais são condôminos por equiparação.

CC: Art. 1334. " (...) § 2º - São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas. "

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- Ato instituidor do condomínio (art. 1332, CC)71: deve ser registrado
em cartório, sendo este um pressuposto de existência.
- Convenção de condomínio e regimento interno:
➢ Definição e natureza da convenção: convenção é um conjunto
de atos normativos regentes da relação condominial, dispondo
sobre direitos e deveres de condôminos e estranhos,
caracterizando verdadeiro regramento, o qual irá reger o
condomínio e sua organização. Apesar do nome "convenção",
ela não tem natureza de contrato, mas sim, estatutária. Isso
significa que alcança aqueles que não participaram de sua
formação e inclusive terceiros estranhos ao condomínio.
➢ Registro da convenção: nos termos do parágrafo único do
artigo 1333, CC72, deverá ser registrada a convenção em
cartório, para que seja oponível aos terceiros. Porém, segundo a
súmula 260 do STJ73 , a convenção, mesmo que não registrada,
irá alcançar a relação entre condôminos.
➢ Aprovação e modificação da convenção: o quórum de
aprovação da convenção, trazido pelo art. 1333, caput74 (2/3),
não será de pessoas, mas sim, de frações ideias. Nesse sentido,
na prática, essa convenção é feita pelo dono do investimento,
de forma unilateral, na grande maioria das vezes. Assim, aquele
que compra o apartamento, já se encontra sujeito ao
regramento. A convenção poderá ser modificada em momento
posterior, sendo o quórum de modificação o mesmo necessário
para a aprovação do instrumento: 2/3 das frações ideias (art.
1351, NCPC)75.

71 (CC) Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis,
devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

72(CC) Art. 1.333: (...) Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.

73
Súmula 260, STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é capaz para regular as relações entre os
condôminos.

74
(CC) Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das
frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou detenção. (...)

75
(CC) Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
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➢ Matérias tratadas pela convenção: a convenção irá dispor
sobre as matérias estabelecidas pelo art. 1334, incluindo o
regimento interno (inciso V), que será definido posteriormente.
As matérias dispostas pela convenção são:
I. a quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio: nesse ponto,
levanta-se a questão se o proprietário da cobertura paga
mais ou menos que os outros, por ser titular de uma quota-
parte maior, assim como se terá maior direito de voto (art.
1352, parágrafo único). Isso dependerá da convenção do
condomínio;
II. Sua forma de administração: a administração do
condomínio é feita por todos os condôminos. O síndico é
apenas mandatário (órgão de execução). Ressalte-se que
qualquer pessoa pode ser síndico, mesmo que não
condômino (ex.: pessoa jurídica - administradora de imóveis).
O síndico poderá, inclusive ser remunerado, desde que haja
disposição em convenção;
III. A competência das assembléias, forma de sua convocação
e quorum exigido para as deliberações: as assembleias
poderão ser ordinárias (aquelas previsíveis e recorrentes,
feitas pelo menos uma vez ao ano) ou extraordinárias. Via de
regra, o quórum de deliberações não é quantitativo de
pessoas, mas sim, de frações ideais. Porém, há situações em
que será referente às pessoas dos condôminos. O quórum
especial é aquele previsto no CC (não pode ser modificado)
ou previsto na própria convenção. O artigo do 1341, por
exemplo, traz o quórum especial de votação para as reformas
voluptuárias e para as reformas úteis. Pelo disposto, as
voluptuárias só serão aprovadas com voto de 2/3 dos
condôminos (no total, e não dos presentes), já a alteração de
fachada externa necessita de unanimidade para aprovação.
As reformas úteis, por sua vez, se aprovarão pela maioria dos
votos dos presentes. Ainda nesse ponto, atenção ao artigo
135476, que proíbe a deliberação se todos os condôminos

76
(CC) Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião
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não forem convocados para a reunião, sendo este um
requisito de validade da mesma. Como já dito, o quórum
especial deve estar previsto em lei ou na convenção, mas não
estando previsto em nenhum dos dois, será aplicado o artigo
135277 para a 1ª convocação, o qual exige a maioria dos
votos dos presentes, representando, pelo menos, metade das
frações ideias. Para a 2ª convocação, lado outro, o art. 1353
estabelece a deliberação de metade dos presentes.
Entretanto, o código não estabeleceu lapso temporal entre
as duas convocações e, para coibir abusos, houve construção
jurisprudencial de 30 minutos mínimos de distância temporal.
Tudo isso deverá ser feito respeitando a regra do art. 1352,
parágrafo único78 , de que os votos serão proporcionais às
frações do solo de cada condômino;
IV. As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores: a principal sanção é a multa por atraso no
pagamento (ex.: art. 1336, §1º). Outras duas figuras
interessantes são a do condômino nocivo e do condômino
anti-social. O condômino nocivo é definido pelo caput do
1337, sendo aquele que descumpre deveres de forma
reiterada. Por deliberação de 3/4 das frações ideais, poderá
ser estabelecida multa equivalente a 5x o valor da despesa
condominial. Sendo o pagamento das despesas um dever, é
possível esse instituto incidir sob o condômino que, de forma
reincidente, não quite suas obrigações condominiais.
Atenção ao fato de que deverá ser respeitado o devido
processo legal e o contraditório substancial. Por sua vez, o
condômino anti-social é tratado pelo parágrafo único do
mesmo artigo e define-se como aquele que cria
incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos. Nesse caso, a multa poderá ser de até 10x o
valor das contribuições condominiais. Há, nesse ponto,
discussão sobre a possibilidade de caber ou não a expulsão
do condômino anti-social, formando duas correntes:

77
(CC) Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação,
por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. (...)

78
(CC) Art. 1352. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a
cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
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→ 1ª corrente: não é possível efetuar a expulsão do
condômino, pois não há previsão do tipo no Código Civil;
→ 2ª corrente: a expressão "até ulterior deliberação da
assembléia" autorizaria o estabelecimento de outra sanção,
caso a multa apenas não surta efeito. Questiona-se o tempo
que poderia durar tal expulsão, o que não é definido pelo
CC, mas parte-se do pressuposto de que não poderá ser essa
sanção eterna. Nesse caso, ressalta-se que deverá a expulsão
ser pleiteada na forma judicial, por meio de tutela específica
(cautelar urgente), sendo o condomínio representado pelo
síndico, nos termos do artigo 1348, II, CC.
V. Regimento interno: o regimento regula a convenção,
tratando das minúcias. Atenção, pois nem todas as regras
dispostas na convenção ou no regimento são válidas, isso
pois, devem estar sempre em conformidade com o código
civil. Assim, cláusulas seletivas podem ser discriminatórias e
inválidas. Inclusive, o STJ já decidiu em favor de condôminos
que tinham animais de estimação de pequeno porte e que
não atrapalhavam os interesses dos outros condôminos,
mesmo estando disposto na convenção que não seria
possível a presença de animais.
- Finalidade do condomínio: exclusivamente residencial, exclusivamente
comercial ou misto.
- Fração ideal: é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e
de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.
Será parâmetro para divisão das despesas, por exemplo. Assim, o dono
da cobertura irá pagar mais, via de regra, tendo em vista a maior área
da qual usufrui. Será também parâmetro para a tomada de decisões,
como já referido.

CC: Art. 1334. " (...) § 3º - A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração
ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio. "

- Despesas: os condôminos tem como dever primordial a obrigação de


quitar com as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, na
proporção de suas frações ideais. As despesas ordinárias, ou de custeio,
são aquelas previstas pelo orçamento anual, de manutenção, por
exemplo, das áreas comuns do prédio. Já as extraordinárias são as que
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não estão previstas pelo orçamento, mas tem caráter eventual e devem
ser deliberadas em assembleia geral extraordinária. Exemplos são custas
judiciais e inovações no prédio. Há que se citar ainda as chamadas
despesas individualizadas, trazidas pelo artigo 134079 do Código Cilvl, o
qual prevê que se há uso exclusivo de um condômino de uma parte
comum, incumbirá a ele seus gastos. Ponto essencial com relação às
despesas é o que se refere a quem deve quitá-las. Via de regra, são as
despesas responsabilidade dos condôminos. No caso de locação ou
empréstimo do bem, ainda será o condômino o responsável, mesmo
que haja disposição em contrato que transfira essa obrigação ao
locatário. Porém, uma vez pago o valor pelo locador, ele terá pretensão
de ressarcimento contra o locatário inadimplente. O terceiro adquirente
também será titular das despesas, que são classificadas como propter
rem (art. 1345, CC)80 , ou seja, acompanham a coisa, mesmo que o titular
a ela não tenha dado causa. Por entendimento jurisprudencial, o
promissário-comprador também poderá ser obrigado pelos encargos
condominiais a partir do momento que iniciou a posse sobre o imóvel,
haja vista que as obrigações propter rem alcançam também os
possuidores.
- Direitos e deveres:
A. Deveres fundamentais (art. 1.336, CC): o primeiro dever posto pelo
dispositivo legal é arcar com as despesas do condomínio (ordinárias e
extraordinárias). O não pagamento das despesas condominiais enseja
pagamento de multa de até 2%, além de juros, que se não forem
convencionados, serão de 1% ao mês (art. 1336, §1º). Uma
interpretação literal do código enseja o entendimento de que não há
teto para a estipulação de juros na convenção de condomínio. Porém,
ressalta-se que esses juros podem ser abusivos e enfrentam limitações
estabelecidas na legislação, como a Lei 24.646 (lei de usura), a taxa
selic (lei 9.250), o art. 161, parágrafo 1º do CTN e o artigo 406. Não
sendo respeitados os deveres, poderá incidir a multa do parágrafo
2º, que deverá estar prevista na convenção ou será deliberada em
assembleia. Outro dever importante dos condôminos seria respeitar a
finalidade do condomínio nas áreas exclusivas bem como nas comuns,

79
(CC) Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem
delas se serve.

80
(CC) Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios.
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devendo observar também a tranquilidade do condomínio dos outros
moradores (inciso IV). Além disso, devem fazer obras e benfeitorias
que respeitem o aspecto estético e que não causem danos às outras
áreas (incisos II e III).
B. Direitos: os direitos dos condôminos estão dispostos pelo artigo
1335. O principal deles seria utilização e fruição de sua unidade e das
áreas comuns. Além disso, ele poderá dispor de sua unidade,
emprestando ou alienando a outrem (incisos I e II). Ademais, é
garantida a participação das assembléias e o direito de voto, desde
que o condômino esteja em dia com as despesas condominiais (inciso
III). Surge discussão quanto à possibilidade do locatário votar, já que é
condômino equiparado. Nesse sentido, como ele não paga despesas
extraordinárias (lei 8.245/91, arts. 21 a 24), não seria lícita sua
participação nas assembleias extraordinárias, salvo se, por disposição
expressa, anuir ao pagamento dessas despesas ou se tiver um
mandato de representação do condômino originário.
- Administração: todos os condôminos administram o condomínio,
porém é o síndico o órgão de execução. Atenção ao fato de que
qualquer pessoa poderá ser síndico, até mesmo terceiros, desde que
haja previsão na convenção de condomínio. Além disso, existe um
mandato legal, de até 2 anos, do síndico, o que não é respeitado na
realidade (art. 1347, CC). Se houver abuso, poderá ser destituído o
síndico, nos termos do artigo 1349, CC. A assembleia convocada com a
finalidade de destituir o síndico deverá ser observar o quórum de
maioria absoluta dos condôminos, e não das frações ideias.
- Extinção: se um condômino compra todas as frações, será extinto o
condomínio, pela falta da pluralidade subjetiva. Outra hipótese, mais
comum, é de desapropriação, que será feita mediante indenização.
Além disso, pela ruína total ou parcial do condomínio, também será
extinto. Porém, nesse último caso, os condôminos poderão deliberar se
desejam reconstruir o imóvel, haja vista o artigo 1357, CC.

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Unidade 6: Direitos Reais sobre coisas alheias
• Fruição:
A. Servidão: nasce da vontade (expressa ou tácita), pressupondo fruição
de coisa alheia, ampliando sua utilidade, facilitação ou comodidade e
sem ânimo de ser dono.
- Pressupostos: esse instituto é dotado de dois pressupostos, sendo
eles coisas imóveis e que pertençam a titulares distintos.
- Exemplo de fruição: X tem uma fazenda e Y é seu vizinho, também
proprietário de uma fazenda. X faz uso de um caminho que passa
dentro da fazenda, com anuência de Y.
- Oponibilidade: a fruição somente será oponível contra terceiros se
registrado o contrato expresso de servidão.
- Usucapião: há possibilidade de usucapião da servidão, se o
indivíduo exerce atos de posse durante determinado espaço de
tempo (10 anos), sem oposição e sem ânimo de ser dono, devendo
haver também uso aparente (aquele que deixa vestígios, é visível),
nos termos do artigo 1.379, CC81. A servidão de luz, por exemplo é
servidão negativa (de omissão - não construir) e não aparente (não
deixa vestígios).
- Servidão continua e descontínua: a servidão será contínua se se
mantém independentemente da reiteração de um comportamento,
ou ato humano. Já a servidão descontínua persiste apenas pela
atividade humana atual, como é o exemplo da servidão de
passagem, já mencionada.
- Nomenclatura: segundo o artigo 1378, o prédio serviente é aquele
que proporciona utilidade ao prédio dominante, o qual é
beneficiado da servidão. Inclusive, uma das hipóteses de extinção
da servidão é a confusão, que ocorre quando o titular dos dois
imóveis se confundem.
- Direitos e deveres: o bônus acarreta o ônus, sendo que aquele que
se beneficia da servidão deverá contribuir com a conservação desse
local, devendo ser rateadas despesas (art. 1380, CC), sendo esta
regra dispositiva. Por outro lado, aquele que presta a utilidade não
poderá restringir o exercício legítimo da servidão (art. 1383). Assim,
se o objeto da servidão for a passagem de pessoas, não será lícito o

81
CC. Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o
interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos
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trânsito de animais ou máquinas, por exemplo. Não obstante, de
acordo com o § 2º do artigo 1385, se há servidão de trânsito que
envolva, por exemplo máquinas e animais, ela irá pressupor também
o trânsito de pessoas. Ressalta-se a possibilidade do dominante de
ajuizar ação de manutenção de posse sobre coisa alheia para
garantir a fruição. A legitimidade do dominante, porém, tem uma
condição, a qual seja o exercício legítimo do direito, observando a
finalidade, os limites e o objeto da servidão. Segundo o artigo 1380,
benfeitorias necessárias poderão ser feitas pelo dominante sem
anuência do serviente, porém as voluptuárias deverão contar com a
anuência do serviente.
- Extinção da servidão (art. 1388 e 1389): mesmo a servidão
adquirida por usucapião poderá ser extinta, se ocorrer a confusão,
como, por exemplo, no caso do serviente vender seu imóvel ao
dominante. Além disso, há possibilidade de supressio, que se
configura pelo não exercício por dez anos contínuos. Se isso ocorrer,
a extinção poderá se dar por sentença declaratória de extinção da
servidão. Outra hipótese é a renúncia (abdicativa) da servidão pelo
dominante. Alem disso, há possibilidade de resgate da servidão,
feita mediante a uma contrapartida (pagamento, por exemplo) do
serviente ao dominante. Ademais, poderá ser extinta quando não
subsistir o fim que a originou, cessando a utilidade, desde tenha
uma causa originária (seja causal). Tudo isso de acordo com o artigo
1385, § 1º, que impossibilita a ampliação do objeto da servidão. Ex.:
Y utilizava servidão para passagem de seus bois. Se Y não criar mais
bois, a servidão poderá ser extinta. Por fim, a última hipótese de
extinção é o inadimplemento contratual (art. 1389, II).
B. Usufruto, uso e habitação:
- Conceito e natureza: o usufruto se dá quando alguém usa ou frui
coisa alheia, gerando desdobramento da posse (o usufrutuário é o
possuidor direto e o proprietário, o indireto).
- Extensão: salvo disposição em contrário (legal ou contratual), o
usufruto da coisa alcança seus acessórios. Nesse ponto, ver
diferença entre acessórios e pertenças.
- Origem:
a. Vontade das partes;
b. Usucapião: apenas no caso de bens imóveis (art. 1391).

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c. Lei: usufruto legal, obrigado pela forma da lei. São exemplos:
* Artigo 1689, CC: esse artigo trata da hipótese de pais no
exercício do poder familiar, em relação aos bens de propriedade
do filho menor. Nesse caso deve ser respeitada a disposição do
artigo 1693, sendo necessária autorização judicial para venda de
bens imóveis e sempre almejando o melhor interesse do menor.
Esse usufruto se extingue pela maioridade do filho, pela
emancipação ou pela suspensão (tutor assume o usufruto) e
destituição do poder familiar.
* Artigo 1611, parágrafo 1º, CC/16: essa modalidade foi extinta
pelo Código Civil de 2002, mas ainda tem efeitos. Segundo esse
artigo, sendo o indivíduo viúvo, tendo casado antes da entrada
em vigor do atual código civil e não estando na modalidade de
comunhão universal, enquanto durar a viuvez, haverá direito do
usufruto da 4º parte dos bens deixadas, havendo filho, e a
metade, se não houver filhos. Essa regra se justificava pelo fato
do cônjuge não ser herdeiro à época, mas apenas participar da
meação. Atualmente, destaca-se o artigo 1831 do CC, que
garante o direito real de habitação, atendidos os requisitos
(qualquer regime de casamento, destinação residencial e não
havendo outros bens imóveis), porém, o sobrevivente não
poderá alugar ou emprestar esse imóvel, mas apenas usá-lo.
- Exemplo de usufruto: os pais doam em vida um apartamento para
a filha, caracterizando usufruto vitalício, ou seja, tendo como termo
final a morte de ambos. Os pais, dessa forma, permanecem na
posse do imóvel, como usufrutuários e a filha será proprietária. A
filha será o que se chama a doutrina de proprietária nua, despida
de grande parte dos atos de posse. Resta a ela apenas dispor do
bem, mas mesmo que ela disponha, os pais continuam sendo
usufrutuários (caráter vitalício e intransmissível aos herdeiros) e, no
caso, o comprador só poderá fazer uso após a morte dos
usufrutuários. Os pais poderão usar o bem, bem como alugar esse
imóvel. No caso de morte de um dos usufrutuários, apenas se
extingue o usufruto parcial, com relação ao quinhão do que faleceu.
Assim, a mãe poderá continuar usufruindo sozinha do apartamento,
indenizando a filha na quota parte, ou elas poderão dividir a fruição.

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- Características:
a. Personalíssimo e intransmissível: direito real intuito personae
(art. 1393);
b. Nem todo usufruto é vitalício ou tem conteúdo econômico
(pode ser usado para planejamento familiar);
c. Sujeito à extinção (art. 1410 e 1411, CC);
d. Possível em favor de entes despersonalizados e de pessoas
jurídicas (art. 1410, III);
e. Penhorável: mesmo podendo ser bem de família, não tem
proteção integral, haja vista o artigo 1715.
f. Disponibilidade da coisa
- Deveres:
a. Conservar a coisa (art. 1403, I, CC);
b. Pagar prestações e tributos referentes à fruição da coisa (art.
1403, II, CC);
c. Devolver a coisa ao proprietário no termo final do usufruto;
d. Não responderão pelas deterorizações resultantes do uso (art.
1402, CC);
e. Inventariar os bens que receber, podendo ter que dar o caução
(art. 1400,CC). Atenção à exceção do parágrafo único.
- Usufruto impróprio: relativo às coisas consumíveis, é tratado no art.
1392, § 1º, CC. Nesse caso, ao usufrutuário subsiste o dever de
restituir as coisas que restaram (se for o caso), e dar o equivalente às
que foram consumidas (em qualidade e quantidade ou dinheiro).
- Objeto: bens e coisas, comportando bens móveis e imóveis (ex.:
títulos de crédito - art. 1395 e animais - art. 1397).
- Extinção:
a. Condição de resolução prevista no instrumento (advento do
termo);
b. Consolidação: quando na mesma pessoa se confundem polos
da relação jurídica, a exemplo da confusão;
c. Cessação da causa da qual se origina o usufruto (inciso IV) - 231
da CF
d. Extinção da pessoa jurídica (inciso III);
e. Deterioração da coisa (inciso V) - nesse caso, há que se analisar
se houve culpa do usufrutuário. Se isso ocorrer, deve ele
indenizar o dono;

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f. Não uso ou não fruição (inciso VIII): o legislador não estabeleceu
o prazo. Assim, alguns autores propõe analogia com o art. 1389
(direito real de servidão - prazo de 10 anos). O professor não
concorda pois são institutos muito distintos. Ele acredita que o
ideal seria analisar caso a caso. Ademais, ressalta-se que o
usufruto legal, nem o usufruto indígena poderá ser extinto pela
não fruição, mas apenas modalidades consensuais.
C. Concessão de direito real de uso:
- Direito real de uso (1412, CC): indivíduo que tem a coisa sobre
seu poder, a qual não é sua. Ele terá apenas direito de uso, e não de
perceber os frutos. É chamado de usufruto em miniatura, pela
redução do instituto. Não será possível, então, alugar ou arrendar
esse imóvel. Não é comum atualmente, pela limitação que
apresenta.
- Concessão do direito real de uso: Forma mediante a qual o poder
público confere a indivíduos a possibilidade de extrair utilidade da
coisa pública. É instituto próprio do direito administrativo.
D. Concessão de uso especial para fins de moradia:
- Tratamento legal: não é tratada pelo código civil, mas apenas está
presente no rol do art. 1225, CC.
- Caracterização: também instituto próprio do direito administrativo.
Se distingue da concessão de direito real de uso pelo objeto, que é
garantir moradia a pessoas.
E. Direito real de habitação: art. 1831, já tratado anteriormente. É
tratado também pelos artigos 1414 a 1416, CC.

Unidade 7: Direitos Reais de Garantia


• Garantia: bem usado como reforço da obrigação firmada, servindo para
ampliar a certeza do adimplemento, a confiança entre credor e devedor.
- Revisão (obrigações/responsabilidade/patrimônio): a garantia do
credor será o patrimônio do devedor (art. 391, CC), não pressupondo,
porém, pagamento sempre em dinheiro, mas tendo sempre caráter
patrimonial. Atenção, pois o artigo 391 não deve ser interpretado de
forma absoluta, tendo em vista que não é a integralidade dos bens que
integram o patrimônio do devedor que poderá ser executado. Existem
exceções, como o bem de família e os instrumentos de trabalho.
- Credores quirografários: garantia genérica (universalidade do
patrimônio).
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- Fiança (garantia fidejussória): a garantia se expande para o patrimônio
do fiador, devendo ele pagar quando ocorrer inadimplemento do
devedor. Não obstante, traz o mesmo problema de poder ser o
patrimônio do fiador deficitário ou afetado pelo bem de família, por
exemplo.
- Garantias reais: visando maior segurança, criou-se a possibilidade de
vincular um bem à satisfação do mútuo, as garantias reais.
- Características:
➢ Acessoriedade (art. 1419): só haverá garantia real se houver
obrigação principal a ela vinculada. Ela será apenas acessório.
Sendo assim, a obrigação extinta, extinta estará também a
garantia (o inverso não é verdadeiro). Nesse ponto, essencial
ressaltar a diferença entre remição e remissão. A primeira (art.
1499, CC) promove a extinção da garantia, e, pela
acessoriedade, não extingue a obrigação. A remissão (art. 385,
CC), por outro lado, extingue a obrigação pelo perdão da
dívida, promovendo também o fim do acessório (garantia);
➢ Especialidade (art. 1419): o bem afetado será especificado e
determinado.
➢ Imediatidade (art. 1419): prorrogação imediatamente
subsequente, e não de forma cumulativa. Um exemplo ocorre no
penhor agrícola sobre colheita (art. 1443) .
➢ Sequela (art. 1419): poder/dever de perseguir a coisa, sendo a
garantia real (vinculo real) e, consequentemente, erga omnes.

CC: Art. 1.419. "Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em
garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação."

➢ Indivisibilidade (art. 1421): permanece na sua integralidade,


ainda que a obrigação tenha sido cumprida parcialmente. Essa
característica pode ser afastada com anuência do credor.

CC: Art. 1.421. "O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração
correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no
título ou na quitação."

➢ Preferência (art. 1422): credor com garantia real tem


preferência sobre os fidejussórios, quirografários e até mesmo

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fiscais. No caso de empresa, ver o art. 83 da lei 11.101 (lei das
falências).
➢ Excussão (art. 1422): excutir as garantias é vender o bem para
apurar seu crédito. Deverá pagar as despesas e, o que sobrar,
deverá obrigatoriamente ser devolvido ao devedor.

CC: Art. 1.422. "O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada
ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a
prioridade no registro."

➢ Vedação ao pacto comissório (art. 1428): é cláusula


previamente ajustada que permite ao credor ficar com a coisa
dada em garantia. Essa cláusula será nula. É este instituto
diferente da dação em pagamento, que é uma forma anômala
de extinção da obrigação, na qual o devedor oferta coisa diversa
do que era devido, mas que somente será válida após o
vencimento (art. 1428, parágrafo único).

CC: Art. 1.428. "É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a
ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida ."

- Modalidades de garantias reais:


A. Penhor
- Conceito (art. 1431): garantia real que pressupõe entrega da coisa
móvel (transferência da posse - desdobramento da posse), com o
objetivo de aumentar a confiança no recebimento da obrigação. A
credora pignoratícia não tem direito sobre a coisa empenhada, mas
sobre a dívida. Se esta não for paga, será excutida, ou seja, vendido
o bem e o dinheiro será a ela revertido. O instrumento do penhor
será levado a registro, para que tenha eficácia erga omnes.
- Espécies:
a. Comum: registro no cartório de títulos e documentos. Enseja
transferência efetiva da posse.
o Seus direitos são definidos pelo artigo 1433, CC, mas o
principal deles é a posse da coisa até a satisfação do seu
crédito;
o Seus deveres estão dispostos no artigo 1435, sendo o
principal a obrigação de conservar a coisa. A perda da
coisa gera dano, o qual pode trazer, além de prejuízo
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material, prejuízo imaterial (entendimento do STJ), a ser
estimado. O art. 1436 traz no inciso II o perecimento da
coisa como causa de extinção do penhor, mas atenção,
pois é apenas do penhor e não da obrigação, podendo ser
exigida a substituição da garantia. Caso não seja
substituída, ocorrerá vencimento antecipado da obrigação;
* Modalidades especiais: as modalidades seguintes não pressupõe
desdobramento fático, mas presumido, legal.
b. Rural (art. 1438, CC): os bens a serem emprenhados devem ser
afetados à atividade agropecuária. Não há desdobramento
efetivo da posse, ou seja, não há entrega da coisa para o credor.
A coisa pode nem ao menos existir, como o caso do penhor da
safra futura.
o Registro: se dará no cartório de registro de imóveis (art.
1438), apesar de serem bens móveis ou semoventes, via
de regra. Esta é uma ficção do direito.
o Objeto: lista exemplificativa dos artigos 1442 e 1444.
o Ex.: produtor pediu dinheiro emprestado ao BB para
financiar a safra de 2017. Não vingando a safra, o crédito
do BB será prorrogado para a próxima safra. Na próxima
safra, porém, o produtor novamente necessita de dinheiro.
O BB poderá refinanciar a segunda safra, ou o produtor
poderá procurar financiamento em outro banco, hipótese
em que o BB perderá a preferência na execução. Esse
instituto, de certa forma, estimula o refinanciamento.
c. Industrial e mercantil: o objeto são coisas afetas à atividade
industrial e mercantil. Também será registrado no cartório de
imóveis, bem como ocorre no penhor rural;
d. Veículos: não há desdobramento, e o objeto é algo sujeito à
depreciação e à alienação rápida. Por isso, está em desuso,
sendo substituída pela alienação fiduciária. Além disso,
pressupõe necessariamente um seguro e o prazo máximo é de 4
anos, exigências não presentes na alienação fiduciária;
e. Legal (1467, CC): independe da vontade, sendo vinculadas
pela lei. O NCPC mantém viva essa hipótese no artigo 703. Essa
condição pressupõe relação de consumo ou locatícia, bem
como posterior homologação da autotutela, gerando a
condição de depositário judicial. Porém, parte da doutrina
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acredita ser ilegal essa modalidade, pela abusividade e
exposição do consumidor a situação vexatória. Ex.: um grupo de
amigos vai a um restaurante e se recusa a pagar. O dono do
estabelecimento poderá, pode exemplo, reter o carro de um
deles. Não tem aplicabilidade essa modalidade.
f. Títulos de crédito (art. 1451).
- Extinção: artigo 1436, CC;

CC: Art. 1.436. Extingue-se o penhor:


I - extinguindo-se a obrigação;
II - perecendo a coisa;
III - renunciando o credor;
IV - confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa;
V - dando-se a adjudicação judicial, a remissão ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele
autorizada.

§ 1º - Presume-se a renúncia do credor quando consentir na venda particular do penhor sem reserva de preço,
quando restituir a sua posse ao devedor, ou quando anuir à sua substituição por outra garantia.
§ 2º - Operando-se a confusão tão-somente quanto a parte da dívida pignoratícia, subsistirá inteiro o penhor
quanto ao resto.

B. Hipoteca
- Conceito: se diferencia do penhor pois, em nenhuma hipótese,
enseja desdobramento da posse.
- Objeto: coisas móveis e imóveis, trazidas pelo art. 1473;
- Extensão: segundo o artigo 1474, se não especializado no
instrumento, poderá abranger todas as acessões e construções.
Atenção ao fato de que a hipoteca pode coexistir com outras
garantias reais, como o penhor, por exemplo (parte final do art. 1474
e art. 1440). Nesse caso, a preferência na ordem de execução será
daquele que registrou primeiro o contrato (arts. 1493 e 1494, CC).
- Espécies:
a. Voluntária: nasce do acordo de vontades;
b. Legal: hipóteses do artigo 1489. Para esse semestre, ressaltam-
se os incisos I e III. Importante dizer que elas não são
modalidades automáticas, devendo ser respeitado o registro e a
especialização, ambos dispostos no art. 1497. O professor critica
o inciso I, por ele partir do pressuposto da culpabilidade. Já o
III, permite diálogo entre o direito penal e civil, sendo que, no
processo penal, o juiz poderá, como forma de acautelamento,
pedir a penhora dos bens daquele que promoveu o delito,
pressupondo decisão judicial.
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c. Judicial: estabelecida em sentença condenatória.
- Extinção:
1. Remição da hipoteca pelo adquirente do imóvel hipotecado
(art. 1481, CC). Atenção ao fato de que o NCPC revogou os
artigos 1482 e 1483 do CC.
2. Extinção da obrigação.
- Pluralidade de garantia (Art. 1476): o dono do imóvel poderá
constituir hipoteca como garantia em favor de outro credor, se ele
assim aceitar. Há entendimento de que seria possível apenas se o
bem comportar, em valor, todas as garantias. O professor discorda
desse entendimento. A ordem de preferência da garantia será
conforme o registro, que classificará os credores em classes (o
primeiro a receber será credor hipotecário de primeira classe). Não
obstante, chegando o vencimento do primeiro credor, ele não
poderá promover a venda do bem, mas deverá esperar o
vencimento da dívida de todos os outros credores. O primeiro
credor poderá também pagar o restante das dívidas (remição da
hipoteca), evitando assim a eventual falência do credor, o que
prejudicaria seu crédito. Em tal hipótese, ele continuará tendo
direito a seu crédito e se sub-rogará (ver artigos 1478 e 346, II,
CC.p);
- Artigo 1475, CC: o imóvel hipotecado poder ser vendido, e a
cláusula que proibir a alienação será nula. Não obstante, poderá ser
pactuado que, ocorrendo a venda, ocorrerá também o vencimento
antecipado da dívida.
C. Anticrese: recai, em regra, sobre bem imóvel (também pode recair
sobre coisa móvel), mas pressupõe desdobramento efetivo da posse
como forma de satisfação da obrigação. Haverá transferência da
posse, que se consolidará pela fruição do bem. Isso desinteressa ao
credor (será obrigado a exercer a posse) e ao devedor (não poderá
exercer a posse). Ademais, o credor deverá ainda fazer o balanço da
administração (art. 1507). Há necessidade de registro. A anticrese
poderá ser cumulada com a hipoteca e o penhor (§ 2º do artigo
1506), sendo que a ordem será a do registro.

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Prova final:
I. Questão aberta: condomínio edilício (convenção - art. 1337 - despesa
condominiais em atraso - juros e multa - art. 1336 - obras e quórum
qualificado - art. 1341).
II. Questões fechadas:
- Posse (aquisição, conservação e efeitos)
- Aquisição de propriedade imobiliária
- Condomínio edilício
- Direito de vizinhança
- Servidão
- Usufruto
- Usucapião
- 3 questões sobre: Penhor, hipoteca e características das garantias reais

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