PARCIAL N° 1 – DERECHOS REALES

ALUMNAS:
COCCO, MARLEN (Mat. 32017) – VIERA, ANDREA (Mat. 73767)

Situación Problemática 1

A - Desarrolle, conforme al esquema Diferencias con los derechos personales, las diferencias de los
derechos reales y personales en cuanto a:

 Objeto,
 Adquisición y
 Ejercicio.

Diferencia con relación al objeto:

Art. 1883 CC Y C.N: Objeto: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la
cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

Conforme lo señalado por el articulo del Código Civil y Comercial de la Nación, los derechos reales se
ejercen sobre una cosa material que constituye su objeto teniendo en cuenta que también puede
consistir en un derecho; los derechos personales, en cambio, comprenden los derechos a una
prestación, es decir, a un objeto que tiene necesidad de ser realizado por una acción.

En los derechos reales el titular no necesita intermediación alguna para ejercer su derecho sobre la
cosa, en tanto que en los derechos personales o de crédito, el acreedor tiene derecho a una
prestación por parte del deudor, que puede consistir en una acción o una abstención.

En los derechos reales, el objeto, es la misma cosa sobre la que se ejerce la potestad absoluta, en los
derechos personales el objeto inmediato es la prestación a cargo del deudor, sin perjuicio de que
como objeto mediato este la cosa a la que no se puede acceder en forma directa sino mediante la
acción de otra persona.

Otra diferencia a señalar en cuanto al objeto, es que en el derecho real la cosa sobre la que se ejerce
el poder jurídico, debe ser actual y determinada, de allí que, en principio no puede existir un derecho
real sobre cosa futura, en tanto que en los derechos personales nada impide que se concluyan
contratos en que se promete la entrega de cosas futuras.

Diferencia con relación a la adquisición:

La nota al Título IV del libro III, del Código Velezano, citaba a los efectos de determinar la diferencia
para la adquisición de los Derechos Reales y Personales lo siguiente:
“La Causa eficiente de los Derechos Personales es la obligación, siempre y únicamente la Obligación,
cualquiera sea su origen: un contrato, un cuasicontrato, un delito, un cuasidelito o la Ley. Causa
eficiente de los Derechos Reales es la enajenación, o generalmente, los medios legítimos por los
cuales se cumple la transmisión de todo o en parte de la propiedad.”

Actualmente se mantiene la diferencia en el modo de adquisición de ambas categorías de derecho,

en tanto que los Derechos Personales nacen por alguna de las causas previstas en la ley, los Derechos
Reales requieren del Título y Modo suficiente.

Este es el sistema, que en teoría se conoce como: Sistema de la doble causa: La causa fuente que se
identifica con el “título” y la causa eficiente que se conoce como “la tradición o el modo suficiente”,
faltando cualquiera de ellos no hay Derecho Real.

El Titulo: Es el acto jurídico que reúne los requisitos de fondo y de forma para trasmitir el Derecho
Real de que se trate. Es válido destacar que el titulo no se refiere solo a la forma, es decir al
documento portante del acto jurídico, sino al acto en sí mismo.

El Modo suficiente: es aquel que unido al título suficiente, hacen adquirir no solo el dominio sino
también aquellos derechos reales que se ejercen por posesión.

Diferencia con relación al ejercicio:

Art. 1891 CC y CN “Ejercicio por la posesión o por actos posesorios” Todos los derechos reales
regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto la servidumbre y la hipoteca.

Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
titular ostente la posesión”.

La posesión es en casi todos los supuestos, la forma normal de ejercicio de los derechos reales, solo
algunos tipos de servidumbre y la hipoteca constituyen la excepción a ese principio rector.

La relación inmediata entre el sujeto y el objeto del derecho real permite diferenciar dos categorías
de derechos reales, según sea necesario o no para su ejercicio, que la cosa que es su objeto, se
encuentre bajo el poder de hecho del titular, teniendo así

 Aquellos que se ejercen por la posesión, en los cuales ésta es exteriorizadora de la existencia
del derecho real, y
 Aquellos otros como la hipoteca en la cual, por no haber desplazamiento, el inmueble queda
en poder del titular del dominio.

El ejercicio de los derechos reales confirma su existencia, en tanto que el ejercicio de los derechos
personales o de crédito, extingue la relación jurídica al ser satisfecho el derecho del acreedor.

B 1) - ¿Qué argumento resulta determinante para la procedencia o no de la defensa en cuanto a la

publicidad registral inmobiliaria en el caso: TERCERIA DE DOMINIO DE MARIA MARGARITA
GAVOTTO EN AUTOS “BAS JUAN CARLOS C/NORBERTO JUAN MANFREDI – EJECUTIVO”.
Luego de analizar el caso planteado, se puede comprender que el mismo se trata de una “Tercería
de dominio” planteada por quien es titular del bien embargado. Sin embargo, el embargante deduce
recurso de apelación ante la decisión judicial de hacer lugar a la tercería.

Es la sentencia que se pronuncia sobre el recurso de apelación la que se tiene bajo análisis,
planteándose la cuestión de si corresponde o no hacer lugar a la tercería.

En relación a dicha cuestión el tribunal colegiado que entiende en el caso, se pronuncia en contra de
la sentencia de primera instancia, es decir hace lugar a la apelación, dejando sin efecto la tercería y
manteniendo el embargo.

La principal razón por la que esta solución fue sostenida radica en que el régimen del Código Civil y
Comercial requiere para la constitución del dominio la tradición, es decir el modo además del título,
y la incidentista, no tuvo nunca la posesión ni dijo tenerla, como tampoco realizo inscripción registral
del dominio a su nombre, dentro de los plazos previstos en la ley.

Su fundamento se extrae de los Art. 1890 – 1892 y 1893 del Código Civil y Comercial de la Nación
cuando considera, salvo disposición expresa en contrario, que la publicidad registral tiene efectos
declarativos y de oponibilidad del material jurídico a terceros interesados de buena fe en materia
inmobiliaria, afirmando que la publicidad registral es un aspecto esencial en materia de potestades
reales.

Tal afirmación surge del Art. 1892 del CC y C.N, dispone “la adquisición o trasmisión de derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad
suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción
constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real”.

Es interesante mencionar al caso práctico, lo que ha sostenido la jurisprudencia cuando dice “la
inscripción de los testimonios de escrituras públicas en el Registro de la Propiedad Inmueble es
función complementaria de la que el escribano cumple en la instrumentación publica de
transferencias de dominio, y la responsabilidad del notario por la tardía inscripción de la escritura
es de índole contractual” (C. Nac. Civ, Sala B, 1/08/1981, “Decir Miguel v. Alemán, Enrique” JA
1982-I-408.).

B 2) - y en el caso: BANCO BISEL S.A. C/ EDINCO S.A. Y OTROS – EJECUTIVO PARTICULAR (ANT.) –
TERCERIA DE DOMINIO – (EXPTE. 24188/36).

En este caso el argumento determinante –a favor del acreedor del dominio- para la resolución del
tribunal se basó en que además de que el Contrato de Compraventa del inmueble en cuestión tiene
fecha cierta, se celebró por escritura pública, ha sido celebrado con quien era titular registral del
dominio, ha pagado el precio íntegro, que es un acto de buena fe, y ha demostrado recibir la posesión
y estar habitando la vivienda, resulta “de preferencia” para el tribunal, el Derecho invocado, dado
que el destino del inmueble es de “vivienda familiar” resultando aplicable el Derecho Constitucional
previsto en el art.14 bis de Nuestra Carta Magna, que debe ser aplicado –con prioridad- ante
cualquier controversia judicial.

Debemos tener en cuenta también en este caso lo que estipula nuestro Código Civil y Comercial de
la nación. El Artículo 1170 hace referencia al boleto de compraventa de inmuebles y sostiene que:
“El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado
cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral o puede
subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad
suficiente, sea registral, sea posesoria.

A través de este artículo, se pretende proteger a los compradores por boleto que, para acreditar su
buena fe –requerida por el artículo–, deberá demostrar que ésta no se limita a conocer o desconocer
la situación económico-jurídica del vendedor, sino además una actitud diligente a los efectos de
verificar las condiciones de legitimidad y legitimación del vendedor. Si falla, la ley no cubre su
negligencia: la mejor prueba de tal preocupación estará dada por la realización del estudio de los
antecedentes de dominio del inmueble, para llegar a la convicción impecable de estar obrando con
arreglo a derecho, derivada de una situación aparente que el derecho puede proteger.

En cuanto a la oponibilidad del boleto a la quiebra o concurso, se especifica en el Artículo 1171. Los
boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe
son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco
por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El
comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a
cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en
garantía del saldo de precio.

Situación Problemática 2

Determine en el caso: BONAFEDE ZULEMA TERESA C/BUFFA JUSTO JOSE Y OTRO – DECLARATIVO.

A) ¿Qué entiende por título suficiente y por modo suficiente?

Conforme lo define el Art. 1892, Titulo Suficiente … “es el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tienen por finalidad transmitir o constituir el derecho real” …

El titulo no se refiere solamente a las formas, es decir al documento portante del acto jurídico, sino
al acto en sí mismo.

El título, debe emanar del titular del derecho real que se transmite, que a su vez tenga la capacidad
suficiente para ello, según surge del penúltimo párrafo del artículo bajo análisis. La titularidad del
derecho real en cabeza de quien transmite no sólo será necesaria en el momento de la enajenación,
sino también cuando se celebre el acto jurídico que servirá de título suficiente a dicha traslación.
Es aquí de plena aplicación el principio consagrado en el Art. 399 del CC y CN, según el cual nadie
puede transmitir un derecho del que no es titular, o en mayor extensión de la que le corresponde.

Las formas establecidas por la ley, en caso que el derecho real a adquirir o transmitir verse sobre
inmuebles, resulta de aplicación el art. 1017, inc. a) según el cual "Deben ser otorgados por escritura
pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles...".

El modo suficiente, es aquel que unido al título suficiente, hace adquirir no solo el Dominio, sino
también aquellos derechos reales que se ejercen por la posesión.

El Art. 1892 del CC y CN, dice en su tercer párrafo: “La tradición posesoria es modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la
cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que
la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la
tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente; modo es pues, esa trasmisión o
constitución del hecho de enajenación.

Continúa el Art. Diciendo que “La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas
no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben
ser capaces y estar legitimados al efecto”.

Comprendiendo entonces al modo suficiente como el elemento, que unido al título suficiente antes
explicado, hace adquirir no sólo el dominio sino también aquellos derechos reales que se ejercen por
la posesión.

La tradición traslativa de dominio es el acto jurídico bilateral mediante el cual el tradens

(transmitente, enajenante) desplaza idealmente el inmueble y lo coloca en cabeza del accipiens,
quien lo recibe de conformidad. También en este acto se requiere de la capacidad y legitimación
en ambas partes.

Si no existiera el título suficiente para transmitir el dominio, la tradición podrá hacer adquirir sólo la
posesión, pero no el derecho real.

B) ¿Cuál fue el derecho que aplicó el Tribunal de Alzada para decidir la cuestión relativa a la
adquisición del derecho real de uso?

Teniendo en cuenta que la parte demandada , en relación al inmueble cuestionado, alega sus
derechos con un INSTRUMENTO PRIVADO con firma certificada, el cual no resulta acorde a las
prescripciones del Código Civil y Comercial vigente (art.1017 Ley 26.994), toda vez que la
Compraventa de Inmuebles es un Contrato de Forma ( la ley les impone una forma determinada) por
lo cual el título era insuficiente, es decir, no era el requerido para ser oponibles a terceros, ya que no
se puede presentar ese título para inscripción en el registro. En este caso, no hubo constitución de
un derecho real, sino que estamos frente a UNDERECHO PERSONAL no válido a tal fin. Situación que
resulta favorable para la parte actora, debido a que la Adquisición del Derecho real resulta de una
subasta judicial, excepción prevista en el Inc. a) del art. 1017 del CC y CN. - “Quedan exceptuados
los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o
administrativa”.

Situación problemática 3

A) Determine las diferencias existentes entre la resolución judicial de la actividad 4 del módulo 1 y la
resolución dictada en autos: Vincenti Eduardo Andrés - recurso apelación c/ decisiones autoridad
adm. o persona jurídica pub. no estatal (civil)

B) Desarrolle, conforme a la ley 17801 y la reglamentación de la misma en la provincia de Córdoba

nº 5771 (o la correspondiente a la Provincia de su domicilio) el procedimiento seguido por el
escribano Eduardo Andrés Vincenti desde la celebración de la escritura hasta la obtención de la
resolución de la Excma. 4ta. en lo Civil y Comercial.

En la resolución judicial de ESTANCIAS SANTA MARIA C/PCIA.DE BS.AS., dictada por la Corte
Suprema de Justicia, la parte actora interpone demanda a la provincia de Buenos Aires solicitando
resarcimiento por daños, presentes y futuros, derivados de una consecuencia inmediata o mediata,
incluidos el daño emergente y lucro cesante que el funcionamiento irregular del servicio público
registral le haya suscitado al librar certificados que acreditaban cancelaciones de hipotecas y
levantamientos de embargo que continuarían subsistentes. Ello, en virtud de la adquisición de un
inmueble, que para formalizar la operación se suscribió primeramente un boleto de compraventa
redactado por Escribano público en el que se dejó constancia de que, según un certificado emitido
por el registro inmobiliario, la propiedad no reconocía gravámenes ni embargos por haber sido
cancelados los preexistentes. La escritura traslativa de dominio se suscribió varios días después con
intervención del Escribano Jorge M. Blanco, de la localidad de Bragado, quien tramitó un nuevo
certificado que reprodujo la información anterior en el sentido de que el bien estaba libre de
gravámenes y embargos. Destaca el hecho de que en dos oportunidades distintas y con intervención
de notarios diferentes el informe registral resultó coincidente. Dice que tomó posesión del bien y
que lo explotó sin perturbación alguna hasta que el 18/6/1983 sus directivos tomaron conocimiento
de que se iba a realizar el remate de la propiedad por disposición judicial dictada en el juicio “de
Alperovich, Eugenia v. Witemburg, Matilde C. s/ejecución hipotecaria”, que tramitaba ante el
Juzgado en lo Civil y Comercial n. 6 de San Martín. La ejecución era consecuencia del incumplimiento
de un presunto mutuo con garantía real que habría contraído una anterior propietaria.

En el caso bajo análisis, la Corte Suprema – para la resolución- se basa en que la provincia ha admitido
la existencia de la inexactitud registral consignada en los respectivos certificados al expresar en su
escrito de contestación que “el asiento dominial es falso”, y que el registro “publicitó situaciones
jurídicas registradas (asiento falso) que no corresponden a la realidad extra registral”, aunque
pretende excusar su responsabilidad basada en que “expidió certificados acordes con la matrícula
dolosamente falsificada” siendo improcedente la misma como defensa, según el criterio
reiteradamente expuesto por la Corte en el sentido de que quien contrae la obligación de prestar un
servicio público lo debe realizar en condiciones adecuadas para llenar el fin para el que ha sido
establecido y debe afrontar las consecuencias de su incumplimiento o ejecución irregular (Fallos
321:2144 y sus citas). También ha señalado que la omisión de consignar en las certificaciones
registrales expedidas, la existencia de derechos reales de hipoteca, en tanto haya permitido la
enajenación de un bien como libre de gravámenes -tal como ha acontecido en la especie-, es causa
generadora de daños y perjuicios que el Estado provincial debe reparar. -

En cuanto a la causa VICENTI EDUARDO ANDRES, se considera que la formalidad inicial está cumplida,
sólo que tiene defectos formales que el Registro pidió que se subsanen, ello no le hacer perder la
prioridad registral, por lo cual el tribunal de alzada resuelve a favor de la parte actora. Toda vez que,
el instrumento por el cual se suscribió la constitución de un derecho real, era el que la ley requiere,
esto es, escritura pública. Lo que sucedió es que este instrumento válido y perfecto presentaba
defectos de forma, por lo que se mandó a subsanar los mismos, por aplicación del principio de
legalidad se procedió una inscripción provisional, prorrogándose el plazo hasta que subsane el
defecto, conforme lo establece la Ley17801 y su reglamentaria 5771.-

En conclusión, en la resolución VICENTI se invoca las equivocaciones existentes, en las formalidades

que deben respetarse en la transmisión de un DERECHO REAL, conforme al procedimiento registral
previsto en el Capítulo II (art.4 al 9 de la Ley 17801). No nace ningún derecho real en este caso
concreto,

En cambio, en la causa ESTANCIA SANTA MARIA, donde se invoca una negligencia en los INFORMES
ERRONEOS (inexactitud registral) emitidos por Registro inmobiliario de la Provincia, y la
responsabilidad de dicho organismo como emisor responsable respecto de los daños ocasionados a
la actora, como consecuencia de dicha irregularidad., si estamos frente a un DERECHO REAL, motivo
por el cual se le concede la razón.

B) Desarrolle, conforme a la ley 17801 y la reglamentación de la misma en la provincia de Córdoba

nº 5771 (o la correspondiente a la Provincia de su domicilio) el procedimiento seguido por el
escribano Eduardo Andrés Vincenti desde la celebración de la escritura hasta la obtención de la
resolución de la Excma. 4ta. en lo Civil y Comercial.

PROCEDIMIENTO SEGUIDO por el ESCRIBANO ANDRES VICENTI: Conforme Ley 17801 y

reglamentación Nro.5771 Provincia de Córdoba:

A continuación, se detallan, conforme a la ley 17801 y su reglamentación en la Provincia de Córdoba,

el procedimiento seguido por el Escribano Andrés Vicenti:
CONFECCION DE LA ESCRITURA:

A - Confeccionada la escritura, en un el plazo de 45 días de su otorgamiento conforme a lo estipulado

en el art.5 de la Ley 17801, presentará ante el Registro de Propiedad Inmueble una solicitud de
Inscripción redactada con las formalidades requeridas, así como con copias pertinentes, asentando:

 Nombre, apellido y nacionalidad de las partes integrantes y número de los respectivos

documentos de identidad, y de sus representantes legales en su caso; modo como firman
aquéllos y su estado de familia

 Naturaleza del acto, lugar y fecha del otorgamiento, funcionario o tribunal que haya
autorizado y carátula del expediente si se tratare de actos judiciales; c) Especificación de la
cosa objeto del acto, ubicación, extensión y linderos de los inmuebles, con todas las
enumeraciones que contenga el título; d) Valor de la operación y su forma.

 Mención de la inscripción a que corresponde, número, fecha y contenido del certificado del
Registro.

 Determinación de las limitaciones del dominio impuesto en el acto de adjudicación o que

existan con anterioridad;

 Lugar y fecha de la expedición del testimonio;

 Firma y sello del funcionario que solicita la inscripción. (Conforme art.21 Ley 23 de la
Provincia del chaco)

B - INSCRIPCION

Se inscribirá provisoriamente para lograr prioridad registral, y no tener problemas con terceros
interesados, en caso de que el Registro determine que hay fallas extrínsecas en el título y mande a
subsanarlas. (art.9 Ley 17801 b) “si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al
solicitante dentro de los 30 días de presentado para que lo rectifique”, lo que prorroga el plazo de la
inscripción.

Ante la Inscripción definitiva (luego de subsanados errores) de la escritura, la misma luego fue
anulada por el Registro (con borra tina mediante sin dar explicaciones) sin notaciones marginales ni
salvedades.

C - APELACION

Ante tal situación, y surgiendo un embargo contra la propiedad, el escribano ejerce el derecho de
APELACIÓN para que se proceda a realizar la INSCRIPCION DEL INMUEBLE EN CUESTION,
considerando la fecha de la primera presentación –previa al embargo. -