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République Algérienne Démocratique et Populaire

Mémoire de fin d'études

Pour l'obtention du Brevet Supérieur de Banque

Thème

Le financement bancaire au
service de l'immobilier
Présenté par : HENTOUR Fouad Encadré par : M. DJEMOUI
Sofiane

8ème promotion Agence : CNEP-BANQUE Boulevard Med V

Février 2005

Classification : C1 - Interne
Remerciements
Ce travail a été réalisé dans le cadre de la préparation du Brevet
Supérieur de Banque à l'Ecole Supérieure de Banque.

Je tiens à remercier la CNEP-BANQUE pour la confiance qu'elle a


placée en moi en m'accordant le parrainage pour mes trois années
d'études.

Je remercie tous les professeurs de l'E.S.B pour les connaissances


que j'ai pu acquérir auprès

d'eux.

Je souhaite exprimer ma gratitude à Mr DJEMOUI Sofiane, chef de


service crédit aux promoteurs immobilier, agence CNEP-BANQUE
Boulevard Med V, pour m'avoir encadré, guidé et permis de mener ce
travail dans de bonnes conditions.

Mes remerciements vont aussi à tous les membres du service crédit


au sein duquel j'ai suivi mon stage pratique.

Merci à toutes les personnes qui m'ont aidé de près ou de loin durant
ces trois années d'études. Particulièrement :

Mme MEDJAJI Farida, Consultante, CEBA (CNEP-BANQUE) ;

Mme MIMOUN, S / Directrice formation courte durée (ESB) ;

M. LARAOUI Moussa, Bibliothécaire (ESB) ;

M. BOURAINE Mohamed, chargé d'étude crédit, réseau CNEP-


BANQUE Alger centre ;

M. HADJ HOUAOUI, Directeur des études, CNEP-BANQUE.

Enfin, un grand merci à mes parents et à toute la

Famille

Classification : C1 - Interne
SOMMAIRE
INTRODUCTION GENERALE 01

Chapitre préliminaire 04

PREMIERE PARTIE : ENVIRONNEMENT DU FINANCEMENT DE


L'IMMOBILIER 08

EN ALGERIE

Chapitre 1 : Le marché
immobilier algérien « Du
monopole de l'Etat à l'ouverture
du marché » 08
1. De 1967 à 1986 09

2. De 1986 à nos jours 09

Chapitre 2 : Le nouveau cadre institutionnel du financement de


l'immobilier 12

1. Les institutions chargées de la solvabilité de la demande

12

1.1. La Caisse Nationale de Logement (CNL) 12

1.2. Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion


Immobilière (FGCMPI) 13

1.3. La Société de Garantie du Crédit Immobilier 14

1.4. La Société d'Automatisation des Transactions Interbancaires et


de la Monétique (SATIM) 17

2. L'institution chargé du refinancement hypothécaire : « La Société


du Refinancement

Classification : C1 - Interne
Hypothécaire (SRH) » 18

3. La banque au coeur d'un système inter indépendant 19

DEUXIEME PARTIE : LE FINANCEMENT BANCAIRE DU MARCHE


IMMOBILIER 21

Chapitre 1 : Le promoteur immobilier 22

1. Définition du promoteur 22

2. Les interlocuteurs du promoteur immobilier 22

Chapitre 2 : Le financement de l'offre immobilière « Crédit à la


promotion immobilière » 26

I. GENERALITES 26

1. Définition 26

2. Principes de financement de la promotion immobilière 26

3. Les garanties exigées 26

II. MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT A LA PROMOTION


IMMOBILIERE 27

Chapitre 3 : Le financement de la demande immobilière « crédit


immobiliers aux particulier » 39

1. Définition du crédit immobilier aux particuliers 39

2. Caractéristiques des crédits immobiliers aux particuliers 39

3. La gamme des crédits immobiliers aux particuliers 41

4. Les crédits immobiliers aux particuliers en Algérie 43

TROISIEME PARTIE : LA GESTION DES RISQUES 49

Chapitre 1 : Typologies de risques 50

1. Les risques économiques 50

2. Les autres risques

53

Classification : C1 - Interne
Chapitre 2 : Gestion des risques 55

1. La gestion préventive 55

2. La gestion opérationnelle 60

3. La gestion curative 72

QUATRIEME PARTIE : CAS PRATIQUES 73

Chapitre 1 : Présentation de la CNEP-BANQUE 74

1. De la CNEP à la CNEP-BANQUE : « plus de trente ans au service


de l'immobilier 74

2. La CNEP dans sa nouvelle configuration de banque 75

Chapitre 2 : Crédits immobiliers aux particuliers « cas de la


CNEP-BANQUE » 78

1. Les pratiques de financement 78

2. Traitement d'une demande de crédit 83

3. Les garanties exigées 85

4. La mise en place du crédit 86

5. Le suivi et le recouvrement du crédit 86

Chapitre 3 : Crédit à la promotion immobilière « cas CASA » 88

1. Constitution du dossier 89

2. Identification de la relation 89

3. Présentation du projet « CASA » 90

4- Etude de viabilité du projet 91

5. La rentabilité avant financement 92

6- La rentabilité après financement 97

7- Analyse par les ratios 101

Conclusion de l'étude 103

Classification : C1 - Interne
CONCLUSION GENERALE 104

BIBLIOGRAPHIE ANNEXES

Introduction générale
Dès l'indépendance, l'Etat algérien a ressenti l'importance du secteur
de l'habitat dans la croissance économique et le confort et le bien être
de la population.

Cependant, la politique du « droit au logement » a rapidement


disparu escomptée d'une part, par la forte demande qui caractérise le
marché immobilier (déficit global du logement : 3 000 000 de
logement) aggravée par un taux d'accroissement de la population et
d'autre part, par le rythme de construction de logement progressif
certes mais toujours insuffisant.

Par ailleurs, l'implication des banques reste timide et le système de


financement (du logement a régulièrement oscillé entre le Trésor
Public et la caisse d'épargne en fonction des impératifs de liquidités
et des équilibres à gérer ayant pour finalité le développement de
logements en Algérie, à travers un financement non inflationniste des
programmes immobilier promotionnels, reposant essentiellement sur
les ressources issues de la capacité des ménages à épargner.

Le travail que nous avons effectué dans le cadre de notre stage dans
différentes structures de la CNEP-BANQUE, tente de mettre en
exergue comment la banque peut être un élément dynamique de la
relance du marché immobilier.

Pour cela il faudra mettre en évidence les éléments suivants :

Les interventions de la banque en matière de financement de l'offre et


de la demande de l'immobilier ;

Les risques qu'encours les banques en accordant ces crédits ;

Les moyens à mettre en place pour gérer ces risques.

Malgré les deux réformes du système bancaire, entreprises en 1986


et en 1990 et permettant toutes les deux une relative déspécialisation
sectorielle des banques, le financement de l'immobilier n'a pas connu

Classification : C1 - Interne
un essor à la mesure des besoins potentiels ou réels du marché du
logement en Algérie.

Les modalités de refinancement auprès de la banque centrale ont été


considérées par les banques peu attractives pour des emplois longs
jugés risqués et coûteux.

Cette situation a conféré à la CNEP une solitude, considérée à tort ou


à raison comme un monopole. Toute la question est de savoir
comment il sera possible de solvabiliser les acquéreurs, sécuriser les
bailleurs de fonds et inciter les promoteurs à investir d'avantages
pour augmenter dans des coûts raisonnables le volume de l'offre de
logement.

Cette quadrature du cercle est toujours d'actualité malgré


l'amélioration des dispositifs de financement en particulier ceux ayant
trait à l'immobilier.

A ce titre, nous avons considéré que le financement bancaire de


l'immobilier et son développement était une réponse à la
problématique énoncé. Pour traiter ce sujet nous avons choisi la
démarche suivante Dans un chapitre préliminaire nous avons
exposés d'une manière globale les différentes notions économiques
qui gravitent autour du marché immobilier.

La première partie sera consacrée à la présentation du nouvel


environnement du financement de l'immobilier en Algérie.

Dans une deuxième partie nous aborderons le financement bancaire


du marché immobilier. La troisième partie sera réservée à la gestion
des différents risques rencontrés par la banque. La quatrième et la
dernière partie sera réservée à l'étude de cas pratiques.

Chapitre Préliminaire

LE MARCHE IMMOBILIER
Ce chapitre sera consacrer à l'étude des différentes notions, liées au
marché immobilier, à savoir :

Classification : C1 - Interne
La définition du marché immobilier ;

Les caractéristiques des biens immobiliers ;

La typologies de ces biens et enfin, la segmentation du marché


immobilier.

Avant de définir le marché immobilier il y a lieu de se poser la


question suivante : qu'est-ce qu'un marché de biens ?

Le marché des biens peut être défini comme le lieu de rencontre1 à


un instant donné de la volonté des consommateurs exprimée par leur
demande et des désirs des producteurs exprimés par leur offre. Dans
le langage de l'économiste le terme de marché n'a de signification
que par rapport à un lieu donné ou à un facteur de production donné
(travail, terre, etc.).

1-DEFINITION DU MARCHE IMMOBILIER

Donc on définira le marché immobilier comme étant : le résultat des


transactions réalisées sur les biens immobiliers et en particulier sur
les logements qui en constituent la part la plus importante. La
demande dépend essentiellement des facteurs liés à la démographie,
les revenus les taux d'intérêt et la fiscalité, auxquels s'ajoutent
quelques facteurs subjectifs difficilement quantifiables, propres à la
détention des biens de longue durée. L'offre quant à elle évolue en
fonction de l'abondance ou de la rareté des terrains, des capacités de
production et du volume des capitaux disponibles. La majorité de ces
éléments sont influencés par les décisions prises par le pouvoir
politique pour lequel l'immobilier est un secteur particulièrement
attrayant.

2- CARACTERISTIQUES D'UN BIEN


IMMOBILIER

Un bien immobilier est techniquement un produit peu complexe à


produire, mais un bien économique des plus complexes à gérer :

-Durabilité : mesuré en décennie.

-Actif réel.

Classification : C1 - Interne
-Immobilité spatiale : rôle fondamental du quartier et qualité des
infrastructures, des services, accès à

la ville, écologie locale, composition sociologique.

-Hétérogénéité : taille, âge, plan, rattachement aux réseaux, impôts


et taxes.

1. Cette expression ne doit pas être prise au pied, de la lettre : la


rencontre des offres et des demandes peut se faire aussi par écrit,
par téléphone, par télécopie.

Chapitre préliminaire Le marché immobilier

2.1- Un bien immobilier est un bien durable !

Le bien immobilier est un bien physique présentant une très longue


durée de vie économique et cette durabilité implique plusieurs
aboutissement à savoir : un coût très élevé, son financement se fait à
long terme et aussi la difficulté d'adapter le parc2 à la demande.

2.2- Un bien immobilier est un actif réel !

Cette caractéristique découle directement de la précédente car


l'immobilier est un élément essentiel du patrimoine3 des ménages.
Mieux encore, l'immobilier en général, le logement en particulier est
souvent les facteurs déterminants de formation et de croissance du
patrimoine des ménages pour lesquels l'accession à la propriété est
le point de départ de la constitution du patrimoine.

2.3- Un bien immobilier est un bien immobile !

Le bien immobilier est l'ensemble du cadre bâti et du support foncier.


Donc, c'est un bien localisé dans sa majorité4 qui ne peut être
déplacé. Cette caractéristique diminue de la fluidité des offres et des
demandes contrairement aux biens déplaçables.

2.4- Un bien immobilier est un bien hétérogène !

Deux biens immobiliers ne peuvent jamais être exactement les


mêmes. Deux parcelles de terrains ne peuvent par exemple jamais

Classification : C1 - Interne
être exactement identiques car même si leurs caractéristiques sont
très semblables, elles ne peuvent avoir les mêmes coordonnées
géographiques. Outre cet aspect les terrains diffèrent souvent selon
leur destination (immobilier résidentiel, commercial, industriel, etc.),
leur taille, leur accessibilité, leur orientation, leur forme, etc. Deux
bâtiments également sont le plus souvent différents : ils peuvent se
distinguer par exemple selon la qualité de leur construction, leur âge,
leur état d'entretien, leur volume, leur localisation, etc. Les sources
d'hétérogénéité des biens immobiliers sont extrêmement
nombreuses, beaucoup plus nombreuse que pour l'or par exemple.
Dans le cas de l'or en effet, il suffit de donner le degré de pureté du
métal pour le caractériser de façon précise, alors que pour
l'immobilier il convient en tout cas de donner l'adresse, la surface ou
le volume de l'immeuble, la surface du terrain sur lequel est construit
l'immeuble, l'année de construction, l'état de rénovation. Même si un
acheteur potentiel dispose de tous ces éléments, il voudra visiter
l'immeuble afin de pouvoir mieux le caractériser.

Au-delà des spécificités qui viennent d'être présentées, les biens


immobiliers sont aussi caractérisés par des coûts élevés de
transaction, c'est-à-dire que ces biens sont des actifs peu liquides par
comparaison avec les actifs financiers. L'information imparfaite est
aussi une donné fondamentale des marchés immobiliers. La
transaction immobilière est discrète. La règle de discrétion s'impose
pour des raisons fiscales, pour des motifs de concurrence. Un
promoteur5 ne tient pas forcément à la publicité d'un prix de vente.
Cela, vis-à-vis de ses fournisseurs, puis de ses locataires, enfin de
ses pairs, qui pourraient se prévaloir de construire ou de vendre
moins cher et ainsi le discréditer.

2. Parc dans cette expression signifie le parc immobilier.

3. Selon le dictionnaire « Petit Larousse » : c'est l'ensemble des


biens, droits et charges d'une personne.

4. Certaines constructions très « légères » peuvent être déplacée


(mobile homes, pavillons préfabriqués).

5. Voir définition du promoteur, deuxième partie du présent mémoire.

Chapitre préliminaire Le marché immobilier

Classification : C1 - Interne
La définition du marché immobilier, les caractéristiques spécifiques
aux biens immobiliers nous ont conduit à émettre le constat suivant :

CONSTAT : « Comparaison entre un marché de biens en


générale et le marché immobilier »

L'étude et le suivi d'un marché reposent en grande partie sur la


connaissance de mécanismes de formation des prix des biens ou
actifs qui y sont échangés. En théorie la concurrence sur un marché
donné conduit nécessairement à des prix d'équilibre qui ajustent
l'offre et la demande. Or, la concurrence se fonde sur deux conditions
très importante :

1- Les biens sont « homogènes6 ».

2- L'information circule parfaitement.

Ces conditions ou hypothèses, cumulatives, conduisent à un prix


unique pour un bien spécifique. L'investisseur peut ainsi connaître, en
tout temps, le prix d'une action, d'une tonne de matière première,
dans n'importe quelle monnaie et à n'importe quelle échéance. Par
contre, le marché immobilier déroge à ces deux hypothèses.

3- TYPOLOGIE DES BIENS IMMOBILIERS

Les biens immobiliers, rappelons-le, se caractérisent par leur très fort


degré d'hétérogénéité. Il existe cependant, plusieurs sources
d'hétérogénéités des biens immobiliers qui peuvent donc faire l'objet
d'une classification. Cette classification permet d'éliminer de
nombreuses sources d'hétérogénéités, mais ne permet jamais de les
éliminer toutes car comme nous l'avons vu7, chaque bien immobilier
est unique. Nous allons à présent, essayer de classer ces biens à
titre d'exemple, par nature de fonction assignée au bien immobilier.
On peut dès lors distinguer deux familles principales et une troisième
hybride. A savoir :

- L'immobilier résidentiel ;

- L'immobilier professionnel ; - Les autres biens immobiliers.

3.1- L'immobilier résidentiel

Cette catégorie comprend tous les biens construits dans le but de


loger des personnes. On y trouve essentiellement :

Classification : C1 - Interne
3.1.1- Le logement : c'est d'une façon générale tout local destiné à l'habitation des
ménages.

3.1.2- Les résidences avec services : ils offrent des services


spécifiques réservés à une clientèle précise comme les maisons de
retraite pour les personnes âgés ou les cités universitaires pour
étudiants par exemple.

3.1.3- Les résidences de tourisme : tels les hôtels et autres auberges


où sont proposés des formules d'hébergement touristique particulière.
Ce sont des appartements entièrement équipés avec différents
services comme l'accueil, la réception, le ménage.

6. Leur composition est parfaitement uniforme.

7. Voir : les caractéristiques des biens immobiliers

Chapitre préliminaire Le marché immobilier

3.2- L'immobilier professionnel

Cette catégorie comprend tous les biens à usage professionnel. On y


trouve essentiellement

3.2.1- L'immobilier de bureaux : ce type d'immobilier abrite des


activités relative à la direction, sans aucune manipulation de
marchandises.

3.2.2- L'immobilier industriel : ces immeubles abritent les activités


industrielles, de la fabrication jusqu'au stockage de la marchandise. Il
s'agit par exemple d'entrepôts, des usines, des industries légères et
lourdes, ...

3.2.3- L'immobilier commercial : c'est des biens immobilier qui


abritent des fonctions commerciales comme par exemple les centres
commerciaux, les magasins, les supermarchés, ...

3.3- Autres types de biens immobiliers

On trouve dans cette catégorie d'autres biens ne faisant partie ni de


l'immobilier résidentiel ni de l'immobilier professionnel. Il s'agit par
exemple : des mosquées, les hôpitaux, les écoles, les cimetières,

Classification : C1 - Interne
l'immobilier de loisir (musés, parc d'attraction, etc.), biens détenus par
l'Etat (casernes, prisons, etc.), l'immobilier agricole...

4- LA SEGMENTATION DU MARCHE
IMMOBILIER

L'immobilier, du fait de sa nature marchande, est inséré dans des


circuits de commercialisation qui diffèrent selon la nature des
intervenants et les caractéristiques de l'immeuble.

4.1- Le marché primaire

Est considéré comme primaire le marché sur lequel sont proposés à


la cession ou à la location des biens immeubles neufs n'ayant pas fait
l'objet d'une occupation préalable. L'offre émane essentielement8 des
promoteurs publics.

4.2- Le marché secondaire

C'est le marché de l'occasion où sont revendus ou loués des


immeubles neufs ou anciens préalablement vendus sur le marché
primaire. Les intervenants sur ce marché sont essentiellement les
particuliers et, accessoirement, les agences de placement immobilier.
Ce marché dont le volume se caractérise par sa concentration
exclusive sur l'immobilier ancien.

8. L'offre des promoteurs privés représente moins de 10% de l'offre


globale, « source : CNEP NEWS, numéro spécial, mars 2004 ».

PREMIERE PARTIE

L'ENVIRONNEMENT DU
FINANCEMENT

Classification : C1 - Interne
DE L'IMMOBILIER EN ALGERIE
Depuis quelques années un nouveau dispositif du financement
de l'immobilier s'est installé progressivement en Algérie.
Plusieurs réformes on tété nécessaires pour le mettre en place.
Ces dernières ont démarré par la mise en place d'un nouveau
cadre réglementaire de la promotion immobilière (1986 / 1993),
puis l'implication de l'ensemble des banques dans le
financement de l'immobilier. Ces réformes ont été complétées
par la création de plusieurs institutions, afin de faciliter et
sécuriser le financement de l'immobilier.

Ces mesures de réorganisation et de restructuration de


l'environnement du financement de l'immobilier n'ont intervenu
qu'après l'échec de plusieurs politiques de relance du secteur,
menées de l'indépendance jusqu'à la fin des années 80.

A travers cette première partie nous allons répondre à deux


questions pertinentes à savoir :

É Pourquoi, l'Etat a entrepris ces réformes ?

É Quel est le nouvel environnement du financement de


l'immobilier en Algérie ?

A cet effet, notre travail sera divisé en deux (02) chapitres. Le


premier sera consacrer à l'évolution du financement du marché
immobilier algérien. Le second, à la présentation du nouveau
cadre institutionnel du financement de l'immobilier en Algérie.

Chapitre 1

LE MARCHE IMMOBILIER
ALGERIEN

Classification : C1 - Interne
« Du monopole de l'Etat à
l'ouverture du marché »
Selon un article paru dans la revue interne CNEP-NEWS1. L'évolution
du marché immobilier algérien a été marquée par deux périodes :

De 1967 à 1986 ; De 1986 à nos jours.

Ces deux périodes ce sont caractérisées par deux Politiques d'Etat


différentes :

Durant la première période : un monopole de l'Etat sur le marché


immobilier ;

Durant la deuxième période : une ouverture du marché immobilier au


secteur privé et aux banques, avec une intervention de l'Etat pour
aider les ménages à faibles revenus.

1- DE 1967 A 1986

Durant cette période, le marché immobilier algérien s'est caractérisé


par :

· Une situation monopolistique de l'Etat sur le marché, en sa qualité «


d'offreur unique » de logement ;

· Une prédominance du programme locatif public ;

· Une fermeture légale de l'accès du secteur privé au marché


immobilier.

De 1967 à 1986 plus d'un million de logement est venu renforcer le


parc immobilier sans pour autant réduire le déficit constaté. Cette
inadéquation de l'offre et de la demande s'est aggravée par les effets
conjugués de :

É La forte urbanisation de la population et l'exode rural, nés d'une


politique industriel volontariste ;

É L'important accroissement démographique (3.21%) ;

Classification : C1 - Interne
É Le vieillissement prématuré du cadre bâti à cause du manque
d'entretien ;

É Le faible retour d'investissement dû à la modicité des loyers


appliqués et du taux anormalement élevé des impayé de loyers.

L'initiative privée, qui aurait pu constituer un complément à l'offre


publique des logements, était découragée du fait de l'interdiction des
transactions foncières entre particuliers.

2- DE 1986 A NOS JOURS

Devant l'inefficacité de la politique menée et la réduction des


capacités financières de l'Etat, il était devenu évident que l'Etat ne
pouvait plus, et ne devait plus, être le seul « offreur » sur le marché
du logement et que ce dernier devait s'ouvrir à l'initiative privée pour
permettre aux pouvoirs publics de consacrer leur intervention au
profit des couches les plus défavorisées.

1. Revue trimestrielle de la CNEP-BANQUE, article apparu dans un


numéro spécial « Salon Méditerranéen de l'Immobilier », réalisé par
Mr « Douadi Kennouche ».

Première partie Environnement du financement de l'immobilier


en Algérie

10

La nouvelle orientation de la politique de l'Etat en matière de


logement tend à la substitution à l'offre étatique de logements une
offre privée, les pouvoirs publics limitant leur intervention à la
réglementation du marché et au soutien financier des ménages à
revenus faibles et intermédiaires.

C'est dans cet esprit que dès 1986 un cadre juridique de la promotion
immobilière a été mis en place. 2.1- Le cadre juridique de la
promotion immobilière

Le cadre juridique mis en place par les pouvoirs publics consacre la


fin du monopole de l'Etat dans le secteur de la promotion immobilière,
et s'est traduit par la promulgation de deux lois régissant cette
activité.

Classification : C1 - Interne
2.1.1- La loi 86-07 du 04 mars 1986

A- Objectifs de la loi

Avec la promulgation de cette loi les pouvoirs publics ont tenté de


mettre en place un cadre juridique ayant pour objectifs :

L'encouragement des promoteurs publics et privés à développer la


construction de logements promotionnels pour répondre à une
demande sans cesse croissante ; Faire participer le citoyen au
financement de son logement par la mobilisation de son épargne ;
L'insertion du logement dans le financement bancaire de l'économie.

Cependant, la mise en oeuvre des dispositions de cette loi n'a pu


avoir les effets escomptés du fait des limites intrinsèque de cette loi.

B- Les limite de cette loi

Les modalités de financement contraignantes (limitation du crédit à


50% du coût de l'investissement et interdiction de l'utilisation des
apports des réservataires), fait de la consécration de la formule de
vente par acte de réservation avec contribution de dépôts de garantie
incessible ;

L'accès au foncier doit obligatoirement, transiter par l'APC ;

Le promoteur est assimilé à un simple souscripteur ;

L'objet de la promotion immobilière est limité au seul logement


destiné à la vente.

Compte tenu de ce qui précède, la refonte de cette loi s'imposait, et


c'est l'objet du décret législatif 9303 du 1er mars 1993.

2.1.2- Le décret législatif 93-03

Ce texte visait l'amendement de la loi 86-07 dans ses dispositions les


plus contraignantes au développement de la promotion immobilière.

Les principaux amendements ont porté sur la nature juridique de


l'activité de la promotion immobilière. Les dispositions nouvelles de la
loi confèrent à la promotion immobilière un caractère commercial
limitant son exercice aux seuls agents économiques (promoteurs
publics ou privés), et excluent de ce fait tous les intervenants dont le
statut juridique est incompatible avec la nature commerciale de
l'activité (APC, administrations).

Classification : C1 - Interne
Elle visa aussi, la consécration de la formule de vente sur plans
(VSP) ou vente en état futur achèvement (VEFA) en lieu et place de
la vente sur réservation, avec pour conséquences :

Première partie Environnement du financement de l'immobilier


en Algérie

11

É Le transfert juridique de la propriété du bâti en fonction des


paiements ; É La mobilisation des acquéreurs aux fins de
financement de la réalisation.

A l'instar du cadre juridique de la promotion immobilière, le schéma


de financement de l'immobilier à fait l'objet d'une refonte.

2.2- Le nouveau schéma du financement de l'immobilier

A travers ce nouveau schéma de financement les pouvoirs publics


ont voulu permettre une intervention plus accrue, et surtout plus
efficiente du système bancaire.

Cette refonte du schéma de financement a porté sur :

La suppression du monopole de fait de la CNEP sur le financement


de l'immobilier et l'ouverture de ce créneau d'activité à l'ensemble des
banques ;

La mise en oeuvre d'un plan de financement basé sur la contribution :

9 Du promoteur par la mobilisation de son autofinancement ;

9 Des acquéreurs par la mobilisation de leurs apports personnels ; 9


Du concours bancaire.

La mise en place d'un nouveau cadre institutionnel du financement


de l'immobilier.

Ce dernier point fera l'objet du chapitre suivant car il représente un


élément essentiel qui nous permettra de comprendre le rôle important
que jouent ces institutions pour faciliter l'octroi du crédit immobilier.

12

Classification : C1 - Interne
Chapitre 2

LE NOUVEAU CADRE
INSTITUTIONNEL

DU FINANCEMENT DE
L'IMMOBILIER
Jusqu'en 1997, la CNEP était la seule institution pouvant financer le
logement à côté bien sur du Trésor Public. Afin, d'impliquer
l'ensemble des banques, de nouvelles institutions ont été créée pour
venir en aide aux banques en mettant à leur disposition des
ressources longues et leur assurer la couverture contre les risques
d'insolvabilité.

Ces institutions sont au nombre de cinq (05), à savoir :

La Caisse Nationale de Logement (CNL) ;

Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion


Immobilière (FGCMPI) ;

La Société de Garantie des Crédits Immobilier (SGCI) ;

La Société Algérienne des Télécommunications Interbancaires et de


la Monétique (SATIM).

Ces quatre institutions s'occupent de la couverture des banques


contre le risque d'insolvabilité des

emprunteurs;

La Société de Refinancement Hypothécaire.

Cette dernière fournit aux banques des ressources longues à travers


le refinancement hypothécaire.

1- LES INSTITUTIONS CHARGEES DE LA SOLVABILITE DE LA


DEMANDE

Classification : C1 - Interne
1.1- La Caisse Nationale de Logement (CNL)

1.1.1- Présentation

La Caisse Nationale de Logement (CNL) est un établissement public


à caractère industriel et commercial (EPIC), créée par le décret
législatif N° 91-145 du 12 mars 1991 modifié et complété par le
décret exécutif N° 94-111 du 18 mai 1994 est placé sous la tutelle du
Ministère de l'habitat et del'Urbanisme.

1.1.2- Missions

La CNL à pour missions principales de :

9 Gérer les aides et les contributions de l'Etat en faveur de l'habitat à


caractère social, de loyers, de résorption de l'habitat précaire, de
restructuration urbaine, de réhabilitation et de maintenance du cadre
bâti ;

9 De promouvoir toute forme de financement de l'habitat et


notamment le logement social, par la recherche de différentes
sources de financement.

Instrument privilégié des pouvoirs publics pour la gestion des aides et


des autres financements destinés à l'habitat. La CNL, assure
aujourd'hui :

É La gestion des programmes d'aides à l'accession à la propriété


(AAP) ; É La gestion de programmes de logements sociaux locatifs1 ;

1- Environ 60.000 par ans pour les années : « 1998- 1999- 2000 ».

Première partie Environnement du financement de l'immobilier


en Algérie

13

É La gestion des programmes de la Banque Mondiale, mobilisé en


1999 et destiné au financement d'un vaste programme de résorption
de l'habitat précaire décidé par le gouvernement2.

1.1.3- L'aide à l'accession à la propriété

L'aide à l'accession à la propriété (AAP) est encadré par le décret


exécutif N° 94-308 du 04 octobre 1994. Elle est destinée soit à

Classification : C1 - Interne
l'accession de logement neuf, soit à la construction d'un logement qui
peut s'effectuer à titre individuel ou dans le cadre d'une organisation3.

L'accès à cette aide financière est réservé aux postulants non logés
ou mal logés, n'ayant pas bénéficiés de la cession d'un logement du
patrimoine immobilier public ou d'une aide de l'Etat destinée au
logement, ne possédant pas en toute propriété une construction à
usage d'habitation, justifiant d'un revenu inférieur à cinq (05) fois le
SNMG4, ayant consenti un effort d'épargne et justifiant d'un apport
personnel.

Le niveau de l'aide est fixé selon les dispositions de l'arrêté


interministériel du 09 avril 2002 en fonction du revenu du bénéficiaire
augmenté de celui de son conjoint comme suit :

MONTANT DE L'AIDE
CATEGORIES REVENUS REVENUS (DA)
(DA)
1 R < 2,5 SNMG R < 25000 500.000,00 DA
2,5 = R = 2500 = R <
2 450.000,00 DA
4SNMG 40000

4000 = R =
3 4 = R = 5 SNMG 400.000,00 DA
50000

1.1.4- La convention CNL-BANQUES

La CNL à signer des conventions5 avec les banques en vue


d'harmoniser la procédure de l'AAP en instaurant le principe du «
GUICHET UNIQUE ». Celui-ci vise la facilité des démarches du
citoyen désireux d'acquérir un logement neuf, en mettant en face de
lui un interlocuteur unique, tout en précisant le rôle et la
responsabilité de chacun des deux organismes.

1.2- Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la


Promotion Immobilière (FGCMPI)

1.2.1- Présentation

La création du FGCMPI était prévue, tous d'abord, dans la loi sur


l'activité immobilière 93 / 03 du 1er mars 1993, mais il n'a vu le jour
qu'en 1997 par le décret N° 97-406 du 03 novembre 1997. C'est un
organisme spécialisé, placé sous la tutelle du Ministère de l'Habitat et
de l'Urbanisme.

Classification : C1 - Interne
Le FGCMPI est une mutuelle de promoteurs, à but non lucratif dont le
rôle constitue à garantir les paiements effectués au profit des
promoteurs immobilier sous forme d'avances, à la commande par les
futurs acquéreurs de logements dans le cadre d'une vente sur plans6.

1.2.2- La garantie FGMPI

2- Exemple : le programme cofinancé par l'Algérie et la Banque


Mondiale pour la réalisation de 5000 logement à Alger. Dont les
travaux vont commencer au premier trimestre 2005.

3- Coopérative immobilière, société civile immobilière, mutuelle... etc.

4- Salaire National Minimum Garantie.

5- En 1998 la CNL a signé avec les banques une convention de 32


milliard de Dinars, dont 22.4 milliards était consommés en 2003,
source : CNEP-NEWS, « numéro spécial » mars 2004.

6- Article 11, alinéa 1 de la loi 93-03 sur l'activité immobilière : « Pour


les opérations de vente sur plans, le promoteur est tenu de couvrir
ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du
Fonds de garantie et de caution mutuelle prévu par la législation en
vigueur »

Première partie Environnement du financement de l'immobilier


en Algérie

14

Le FGCMPI octroi une garantie qui est une assurance obligatoire


prise par le promoteur immobilier. Cette assurance est dénommée «
Attestation de Garantie » : elle couvre les avances payées par les
acquéreurs en cas d'insolvabilité du promoteur.

Le Fonds s'engage à rembourser à l'acquéreur, les avances qu'il a


versés après la réalisation d'un des évènements suivants :

Si le promoteur est une personne physique :

y' Le décès du promoteur, sans reprise du projet par les héritiers ;

y' La disparition, constatée du promoteur, à la condition que cette


disparition ait été constatée par une autorité judiciaire ou une autorité
administrative compétente en la matière ;

Classification : C1 - Interne
y' L'escroquerie dûment constaté par les autorités judiciaires.

Si le promoteur est une personne morale :

y' La faillite de l'entreprise ;

y' La liquidation de l'entreprise quelque que soit7 la raison ; y' La


banqueroute même si elle revêt un caractère frauduleux ; y'
L'escroquerie dûment constatée par une autorité judiciaire.

1.2.3- L'adhésion

Toute personne physique ou morale exerçant une activité de


promotion immobilière peut adhérer au fonds. A l'inverse de la
garantie, qui est obligatoire, l'adhésion au FGCMPI est volontaire.

Cette adhésion offre cependant au promoteur le caractère de


mutualiste et le fait bénéficier d'avantages multiples*.

Remarque

La garantie FGCMPI permet aux promoteurs d'accéder aux avances


des acquéreurs. Il est à noter aussi que contrairement à une
opération de promotion immobilière classique, où le risque pour la
banque était considérable, le fonds est venu pour sécuriser une
opération de promotion immobilière en partagent le risque entre ses
trois intervenants qui sont : le promoteur, la banque et l'acquéreur.

1.3- LA SOCIETE DE GARANTIE DU CREDIT IMMOBILIER


(SGCI)

1.3.1- Présentation

La SGCI est une entreprise publique économique (EPE), créée le 05


octobre 1997 dans le cadre du programme global de restructuration
du secteur financier. Elle a le statut de (SPA) de droit privé et dotée
d'un capital social de 1 milliard de Dinars intégralement souscrit et
libéré par ses actionnaires constitués de banques8 et de compagnies
d'assurances9 publiques.

1.3.2- Les activités de la SGCI

L'activité principale de la SGCI consiste à accorder sa garantie à des


crédits destinés d'une part à l'acquisition de biens immobiliers à
usage d'habitation et d'autre part à la promotion immobilière. Il

Classification : C1 - Interne
importe de préciser que cette société se donne également comme
objectif la production de normes en

7- Judiciaire ou par anticipation.

8- BNA, BEA, CPA, BADR et CNEP-BANQUE.

9- SAA, CAAR, CCR et CAAT.

Première partie Environnement du financement de l'immobilier


en Algérie

matière de prévention du risque sur la base des études statistiques


du fichier des crédits défaillants qu'elle aura à constituer.

1.3.3- Le produit de la SGCI

A- Pour les crédits immobiliers aux particuliers

A.1- Nature de la garantie

Le produit de la SGCI est « une assurance crédit10 ». Cette dernière


couvre l'insolvabilité totale de l'emprunteur (Garantie simple) ou
l'insolvabilité totale de l'emprunteur plus les retards momentanés de
paiement des échéances (Garantie totale) ainsi que l'assurance
décès ou l'invalidité définitive de l'emprunteur.

Schéma représentant la nature des garanties offertes par la


SGCI dans le cadre des crédits
immobiliers aux particuliers

GARANTI E T O T A L E

GARANTIE Couverture contre les risques de retard momentané dans


SIMPLE le remboursement des échéances

Couverture limitée - La mise en jeu de l'hypothèque et la réalisation des biens


hypothéqués ne relèvent pas de la responsabilité de la SGCI.

- L'indemnité due en cas de sinistre, est égale à 90% du cumul de l'encours en


principal et les intérêts courus, diminue en montant obtenu lors de la mise en
vente du bien hypothéqué.

Classification : C1 - Interne
Couverture intégrale - La mise en jeu de l'hypothèque et la réalisation des biens
hypothéqués relèvent de la responsabilité de la SGCI.

- L'indemnité due en cas de sinistre, est égale à 90% du cumul de l'encours en


principal et les intérêts courus, 60% versées à la date de mise en jeu de la
garantie et 30% à la vente du bien.
Couverture d u sinistre

- La couverture porte au maximum sur Quatre (04) échéances mensuelles


cumulables ou Six (06) échéances mensuelles non cumulables.

- Cette couverture ne court qu'après un délai d'un (01) an, après la mise en
place du crédit garantie.

- Le sinistre lié au retard de règlement d'échéance n'est prononcé qu'après deux


(02) mois, sur présentation de pièces justificatives.

- Seules les échéances impayées seront couvertes. Les pénalités, les intérêts de
retard ainsi que les frais de justice et de procédure exigibles de l'emprunteur,
sont exclus.

Couverture d u sinistre

15

10- Décret 338-95 du 30 octobre 1995 relatif à l'établissement et la


codification des opérations d'assurance

Première partie Environnement du financement de l'immobilier


en Algérie

16

Remarque

L'assurance SGCI ne couvre pas les frais de justices et les pénalités


de retard.

A.2- Condition d'octroi de la garantie par la SGCI Les conditions


d'octroi de la garantie sont les suivantes :

V' La prise d'une hypothèque de premier rang comme garantie par la


banque ;

V' Paiement d'un apport personnel par l'acquéreur au moins égal à


20% du coût global du logement ;

Classification : C1 - Interne
V' Le montant du crédit ne doit pas dépasser 80% du prix du
logement ou de la construction dans la limite de cinq (05) millions de
Dinars ;

V' L'acquéreur doit disposer d'un revenu permanent lui permettant


d'avoir une capacité d'endettement d'au moins 30% pour le
remboursement des échéances ;

V' Règlement par la banque prêteuse d'une prime d'assurance unique


puis elle se retournera contre son client emprunteur.

A.3- La prime d'assurance11

Cette prime est fixée entre 4 et 5% selon le barème suivant :

POURCENTAGE DE LA PRIME / MONTANT


DU CREDIT
DELAI DU CREDIT /
SIMPLE TOTALE
GARANTIE
Jusqu'à 10 ANS 4% 4,3%
DE 10 ANS à 15 ANS 4,3% 4,5%

Au delà de 15 ANS 4,5% 5%

B- Pour les crédits immobiliers aux promoteurs

B.1- Nature de la garantie

C'est « une assurance crédit », elle couvre l'assuré contre le risque


d'insolvabilité définitive de l'emprunteur du crédit garanti.

B.2- Couverture du sinistre

La mise en jeu de l'hypothèque et la vente des biens hypothéqués,


ne relèvent pas de la responsabilité de la SGCI.

L'indemnité due est égale à 90% du cumul en principal et des intérêts


courus, diminue du montant obtenu lors de la mise en vente du bien
hypothéqué. Elle est libérable comme suit :

· 50% du cumul de l'encours en principal et des intérêts courus à la


date de la mise en jeu de la garantie après constatation du sinistre ;

Classification : C1 - Interne
· Le solde représentant le reliquat obtenu après la vente effective du
bien, déduction faite de l'indemnité de 50% déjà versée, est payée à
la banque après la vente du bien, dans les limites des 40% restants.

B.3- La prime d'assurance11

Cette prime est fixée selon le barème suivant :

11- Barème susceptible de révision, conformément à la


réglementation et aux conditions de marché.

Première partie Environnement du financement de l'immobilier


en Algérie

17

DUREE DU POURCENTAGE DE LA PRIME / MONTANT DU


CREDIT CREDIT
Jusqu'à 04 ANS 4%

De 04 ANS à 07
5%
ANS

Remarque

Les garanties qu'offre la SGCI, permettent aux banques d'opérer


dans un climat plus sécuriser. Par le fait de la limitation du risque
d'insolvabilité des promoteurs et des particuliers suite à sont transfert
à la SGCI.

1.4- LA SOCIETE D'AUTOMATISATION DES


TRANSACTIONS INTERBANCAIRES ET DE LA
MONETIQUE (SATIM)

1.4.1- Présentation

Créée en 1995, la SATIM est une société par actions (SPA), d'un
capital social de 267 000 000,00 Dinars. Ses actionnaires sont le
banques, à savoir : la BADR, BNA, BEA, CNEP-BANQUE, CNMA et
la BARAKA BANQUE. Elle est au service de ces dernières et met à
leur disposition un Système Interbancaire de Gestion (SIG) qui
intègre les trois prestations suivantes :

La Centrale des Risques des Ménages ;

Classification : C1 - Interne
Les transactions se rapportant à la monétique12 ; La commande des
chéquiers.

1.4.2- Création de la Centrale des Risques des Ménages

La généralisation des crédits immobiliers à l'ensemble des banques


peut conduire les ménages à contracter des engagements auprès de
plusieurs banques en même temps, ce qui posera inévitablement un
risque de surendettement et donc l'incapacité de payer. Pour
maîtriser ce risque, il est devenu indispensable de mettre en place un
réseau informatique interbancaire spécialisé sous forme de centrale
gérée par la SATIM, dont la connexion de l'ensemble des banques
serait obligatoire pour son bon fonctionnement.

La consultation de cette centrale13 permet de connaître les


informations suivantes sur le demandeur de crédit :

y' Le nombre et le montant des crédits immobiliers et à la


consommation dont il a bénéficié ; y' Le montant mensuel cumulé de
toutes ses échéances ;

y' Le nombre de crédits connaissant des retards de paiement.

Remarque

Les informations fournies par la Centrale des Risques des Ménages


sont un moyen primordial pour se prémunir du risque d'insolvabilité
de l'emprunteur avant même l'engagement de financement. C'est un
moyen d'éviter le risque.

12- Ses prestations en matière de monétique se limitent, pour le


moment, à l'élaboration des cartes de retrait et à la gestion et la
surveillance des distributeurs automatiques de billets (DAB) sur le
territoire national. Elle à pour objet le lancement des cartes de crédit.

13- La centrale des risques des ménages est opérationnelle depuis le


début 2001. Elle a été alimentée, pour commencer, avec les fichiers
de la CNEP-BANQUE

Première partie Environnement du financement de l'immobilier


en Algérie

18

Classification : C1 - Interne
2- L'INSTITUTION CHARGEE DU
REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE : « LA
SOCIETE DE REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE
» (SRH)

La Société de Refinancement Hypothécaire joue un rôle primordial


dans le nouveau système de financement du logement. Elle a pour
objectif de permettre aux banques de se refinancer, en leur évitant
ainsi le recours à l'utilisation de ressources courtes dans des emplois
à long terme. Elle leur permet donc de gérer leurs liquidités dans de
meilleures conditions.

2.1- Présentation

La SRH est une société par actions ayant le caractère


d'établissement financier soumis à la réglementation bancaire en
vigueur. Créée le 29 novembre 1997, elle est dotée d'un capital social
de 3290 millions de Dinars intégralement souscrit et libéré. Ses
actionnaire sont : le Trésor Public, les banques et les compagnies
d'assurances publiques14.

2.2- Missions

La SRH a pour missions principales :

Le soutien de la stratégie du gouvernement visant à développer


l'intermédiation financière au

financement du logement afin de réduire la pression sur le budget de


l'Etat en matière de financement ;

Participer au développement du marché financier en émettant des


valeurs mobilières ;

Favoriser l'octroi du crédit hypothécaire en permettant aux banques


et établissement financier d'exercer cette activité dans des conditions
de liquidité favorables ;

Prolonger la structure des termes15 des emprunts hypothécaires.

En remédiant à l'insuffisance de l'épargne longue orientée vers le


financement du logement, cette société se donne également comme

Classification : C1 - Interne
objectif à moyen terme la création d'un marché hypothécaire et la
titrisation16 des prêts hypothécaires.

2.3- Conditions générales du refinancement Elles se


résument en :

3/4 L'accord préalable de la Banque d'Algérie des conditions de


refinancement et des modalités de suivi des crédits financés ;

Pour bénéficier du refinancement de la SRH, l'établissement financer


doit remplir les conditions suivantes :

3/4 Avoir la qualité de banque ou établissement financier agréer par


la Banque d'Algérie ;

3/4 Disposer des comptes de l'exercice de l'année qui précède la


demande de refinancement, approuvés par l'assemblée générale des
actionnaires ;

3/4 Avoir un système de gestion de portefeuille de crédits


hypothécaire jugé satisfaisant par la SRH ;

14- Pour plus de détails sur ses actionnaires voir (ANNEXE

15- Les termes sont les périodes du crédit dans lesquelles le taux
d'intérêt est fixe.

16- « La titrisation consiste à transformer des créances, en


l'occurrence des crédits bancaires, en titres négociables sur le
marché financier », source : livre « le crédit au particulier » Par :
Michel Gaudin, édition : SEFI. 1996.

Première partie Environnement du financement de l'immobilier


en Algérie

19

> Toute demande de refinancement doit comprendre :

· Le nom et l'adresse du demandeur ;

· Le montant de refinancement demandé ;

· Les garanties fournis, ces dernières doivent être du premier rang.

Classification : C1 - Interne
> Les crédits octroyés, objet de la demande de refinancement doivent
se porter sur :

· L'achat de logements neufs ;

· Construction d'une maison individuelle ;

· Extension ou rénovation d'une habitation.

> Le montant de refinancement demandé ne doit pas dépasser 80%


de la valeur de la garantie fournie ;

> La période d'amortissement maximale de ces prêts doit être de 30


ans. Le taux d'intérêts ne doit pas excéder trois (03) points du coût
moyen des ressources ;

> La SRH ne refinance que les crédits effectivement décaissés. Le


décaissement doit être effectué dans un délai de deux (02) mois
après la signature de la convention de crédit entre la SRH et la
banque ;

> Les créances hypothécaires restent au bilan des établissements


financiers, mais elles sont la propriété de la SRH qui a le droit de
vérifier à tout moment leur existence matérielle ;

> Le remboursement du capital et des intérêts dus seront payés


mensuellement par les banques au profit de la SRH suivant un
échéancier avec une période de différer de deux (02) mois. Comme
garanties les banques affectent au profit de la SRH la
subrogation17 des hypothèques de premier rang ;

> Les portefeuilles sont refinancés sur la base d'un taux fixe de 8,5%.
Selon les conditions de refinancement de cette société, les banque
doivent prévoir une commission de 1,5% soit un taux de sortie de
10%.

3- LA BANQUE AU COEUR D'UN SYSTEME


INTER INDEPENDANT

Le schéma suivant résume le nouveau dispositif de financement de


l'immobilier en Algérie et met en évidence le rôle primordial que joue
la banque notamment dans le financement immobilier des
promoteurs et des particuliers qui fera l'objet du chapitre suivant.

Classification : C1 - Interne
17- La subrogation permet à un débiteur d'emprunter pour
rembourser ses créanciers et de transporter les garanties accordées
à ce dernier au nouveau créancier.

20

Première partie Environnement du financement de l'immobilier


en Algérie

SCHEMA REPRESENTANT LE NOUVEAU DIPOSITIF DU


FINANCEMENT
DE L'IMMOBILIER EN ALGERIE

INVESTISSEURS

12

SRH

Classification : C1 - Interne
Centrale des
risques des
ménages

SATIM

34

PROMOTEURS

BANQUE

8 10

11 12

SGCI

MENAGES

13 15

Représentant de l'Etat (AAP)

14

CNL

FGCMPI

LES LEGENDES

1- Argent frais. 2- Titres (obligations). 3- Ressources longues. 4-


subrogation des garanties hypothécaires. 5- Information sur la
situation financière des emprunteurs (ménages). 6 et 7-
hypothèque. 8- Crédit à la promotion immobilière. 9- Crédits
immobiliers aux particuliers. 10-Paiement d'une prime.11-
Garantie SGCI aux crédits à la promotion immobilière. 12-

Classification : C1 - Interne
Garantie SGCI aux crédits immobiliers aux ménages. 13-
Paiement d'avances dans le cadre de la vente sur plans (VSP).
14- Garantie des avances par le fonds en cas d'insolvabilité du
promoteur. 15- Aide à l'accession à la propriété (AAP).

21

DEUXIEME PARTIE

LE FINANCEMENT BANCAIRE

DU MARCHE IMMOBILIER
Le bon fonctionnement du marché immobilier dépend de
l'existence d'une offre intéressante et d'une demande solvable
.Ceci ne peut être réalisé que par la disponibilité des fonds
nécessaires à la réalisation des biens immobilier et à l'achat de
ces derniers.

Cette deuxième partie sera consacrée aux rôles que joue la


banque en matière de :

É La mobilisation des financements nécessaires au


développement de l'offre et de la demande des biens
immobiliers ;

É L'évaluation des capacités des offreurs (promoteurs) et des


demandeurs (particuliers) à honorer leurs engagements.

A ces effets, nous partagerons cette partie en trois (03) chapitre.


Le premier, sera consacré au promoteur immobilier (le principal
offreur de l'immobilier). Dans un deuxième chapitre nous
exposerons le financement de l'offre immobilière. Le dernier
chapitre sera consacré au financement de la demande
immobilière.

22

Classification : C1 - Interne
Chapitre 1

Le PROMOTEUR IMMOBILIER

1- DEFINITION DU PROMOTEUR

« Le métier de promoteur immobilier, selon la rumeur publique, est un


métier facile qui permet de gagner beaucoup d'argent en peu de
temps, et dans lequel les responsabilités envers les acquéreurs des
locaux construits sont inexistantes ou ignorées.

Ce cliché, aussi sommaire que bien ancré dans les esprits, n'a
évidemment qu'un lointain rapport avec la réalité naturellement toute
autre1 ».

Le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité


immobilière à travers ces articles 2 et 3 définie le promoteur
immobilier comme touts personne physique ou morale qui exerce
l'activité de promotion immobilière. Cette dernière regroupe
l'ensemble des actions concourantes à la réalisation ou à la
rénovation de biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la
satisfaction de besoins

propres.

Bien qu'elle dissimule dans sa concession une grande partie des


tâches du promoteur immobilier, cette définition montre que, pour
remplir pleinement son rôle, celui-ci doit posséder une multitude de
compétences. Lesquelles couvrent des domaines aussi variés que la
technique financière, la réglementation de la construction et de
l'urbanisme, la fiscalité, le marketing, les techniques commerciales et
les techniques de construction sans oublier l'art de la négociation
avec les vendeurs des terrains et les collectivité locales. Certes le
promoteur est amené à se faire aider et conseiller par des
spécialistes de chacune de ces disciplines. Mais il ne peut exercer
efficacement son métier, en mesurer les risques, diriger, cordonner et
contrôler tous les intervenant dans la réalisation d'une opération
immobilière, s'il ne possède pas lui-même une bonne connaissance
de tous ces sujets.

Classification : C1 - Interne
2- LES INTERLOCUTEURS DU PROMOTEUR
IMMOBILIER

L'opération immobilière fait intervenir de nombreux acteur. Les


effectifs et services du promoteur assurent généralement une
animation et une coordination générales du projet et « sous-traite »
toute une série de tâches (prestation d'études et de conseil) et, bien
sûr, la réalisation des travaux de construction. L'opération immobilière
de sa genèse à son achèvement, voit se succéder et interférer
d'autres acteurs avec lesquels le promoteur doit le plus souvent
négocier. Ainsi, deux types d'intervenants :

Ceux que le promoteur choisit et qui travaillent à sa demande ;

Ceux qui s'inscrivent dans l'environnement de l'action du promoteur


et avec lesquels celui-ci doit « composer ».

2.1- Les intervenants travaillant pour le promoteur

Le plus souvent, le promoteur effectue avec ses propres services les


fonctions de :

1- Extrait du livre de « Paul Massé » : « Théorie et pratique de la


promotion immobilière », collection : « Immobilier, finances », édition
ECONOMICA, 1994

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

LES PARTENAIRES

TRAVAILLANT POUR LE
COMPTE DU PROMOTEUR

NEUTRE PAR RAPPORT


AU PROJET

Classification : C1 - Interne
Acquéreurs

du terrain

Vendeur

Notaire

PROMOTEUR

Actionnaires

Collectivités

Assurance - FGCMPI - SGCI

Locales

Banque

Conception - Architecte ; -Géomètre ; -Bureau d'études ; -Ingénieur


Exécution conseils ; - Décorateurs ;
- Entreprises - Paysagistes.
- Maître d'oeuvre
d'exécution ;

Classification : C1 - Interne
- Bureau de contrôle
;
- Coordonnateur
sécurité.
Commercialisation
- Marketing ;
-Publicitaire ;
- Commerciaux.

Administrations - Ministère de l'Habitat


-Services fiscaux.
et de l'Urbanisme.
- Ministère de finance
-Ministère de l'environnement.
Concessionnaires
L'Algérienne Des
Eaux (ADE).
SONELGAZ.
ALGERIE
TELECOMS

23

SCHEMA REPRESENTANT LES INTERLOCUTEURS DU


PROMOTEUR IMMOBILIER

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

24

Recherche de terrains, prospection et négociation foncière ;

· Elaboration des programmes des opérations ;

Classification : C1 - Interne
· Mise au point des plans de financement, des concours bancaires,
du montage juridique ;

· Conduite générale de la réalisation (suivi administratif, technique,


commercial, financier et comptable)

Le promoteur choisi à l'extérieur toute une série de prestataires,


conseillés et maître d'oeuvre, à qui il confie par voie de contrats ou
marchés l'élaboration de dossiers d'études, la formulation de
conseils, diagnostic.

Ainsi :

· De l'architecte, du géomètre, des ingénieurs-conseils, bureaux


d'études et autre maître d'oeuvres (économistes de la construction,
paysagistes, décorateurs...), intervenant comme locateurs
d'ouvrages2 ;

· Bureau de contrôle, coordonnateur sécurité ;

· Conseillés et consultants divers, expert fiscal ou juridique, avocat...

· Publicitaires, commerciaux ;

· Contrairement à d'autre secteurs d'activité, le promoteur n'a pas


(sauf très rares exceptions) d'entreprises intégrées pour réaliser les
travaux. Des entreprises3 sont choisies par le promoteur au terme
d'appel d'offre conduit sur la base de dossiers de consultation établis
par l'architecte et (ou) un BET4.

2.2- les autres intervenants

La réalisation d'une opération immobilière met en scène d'autres


catégories d'intervenants qui peuvent être autant des partenaires ou
des acteurs dont le rôle se révélera déterminant en positif ou négatif
à telle ou telle phase du déroulement d'un projet. Le diagramme joint
fait figurer les différentes catégories de ces acteurs que l'on peut
classer comme suit :

· Les collectivités locales (commune et ses élus), dont le rôle est


déterminant pour la négociation et la délivrance des autorisations de
construire et la bonne insertion d'un projet immobilier dans son
environnement ;

Classification : C1 - Interne
· La banque qui apporte un financement complémentaire sous forme
d'un crédit promoteur ou d'accompagnement (avec un plafond de
découvert) ;

· Les acquéreurs qui participent au financement de leurs logements


dans le cadre de la vente sur plan (VSP).

· Les assurances :

y' Le fonds de garantie et de caution mutuelles de la promotion


immobilière (FGCMPI) 5 ; y' La société de garantie des crédits
immobiliers (SGCI) 5.

· Les actionnaires de la société de promotion immobilière ;

· Le vendeur du terrain (services des domaines publics ou les


particuliers propriétaires) ;

· Le notaire pour la rédaction des actes et contrat (acte de propriété


du terrain, contrat VSP...).

2- Les locateurs d'ouvrages, maîtres d'oeuvres et entreprises


intervenant pour le compte du maître d'ouvrage (le promoteur en
l'occurrence) pour la réalisation d'une tâche déterminée sans lien de
subordination.

3- Entreprise générale ou entreprise de gros oeuvres et entreprises


spécialisés - 15 à 20 lots techniques des gros oeuvres à la
menuiserie, plomberie, peinture, ascenseur sont généralement
recensés pour un chantier.

4- BET : Bureau d'Etude Technique.

5- Pour plus de détails voir chapitre définition (FGCMPI et SGCI),


Première partie, chapitre 02.

· Deuxième partie Le financement bancaire du marché


immobilier

25

Les administrations :

y' Le Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme ;

y' Le Ministère de Finances ;

Classification : C1 - Interne
y' Le Ministère de l'environnement ;

y' Les services fiscaux.

· Les concessionnaires :

y' L'Algérienne Des Eaux (ADE) ; y' SONELGAZ ; y' Algérie


Télécoms.

Après avoir pris connaissance de l'activité de la promotion


immobilière. Nous allons entamer dans le chapitre suivant les
modalité de son financement par les banques.

26

Chapitre 2

LE FINANCEMENT DE L'OFFRE
IMMOBILIERE
« Crédits à la promotion
immobilière »

I- GENERALITES

1- DEFINITION

Le crédit à la promotion immobilière est le concours financier mis en


place par une banque et destiné à la réalisation d'une ou plusieurs
opérations entrant dans le cadre de l'activité de promotion
immobilière.

Deux formules sont proposées aux promoteurs :

- Opération sans réservation (vente de logements finis) : dans ce cas,


le financement du projet promotionnel est assuré par le promoteur
(apport) et la banque (crédit) ; - Opération avec réservation (vente sur
plan) : dans ce cas, le financement du projet promotionnel est assuré
par le promoteur (apport), la banque et les réservataires (avances).

Classification : C1 - Interne
2- LES PRINCIPES DE FINANCEMENT DE LA PROMOTION
IMMOBILIERE Trois grands principes peuvent être retenus
:

- La quotité de financement ; - La duré du financement ; - La


mobilisation du crédit.

2.1- La quotité de financement

A l'effet de susciter l'émergence de véritables promoteurs


investisseurs et permettre aux banques de mieux gérer leur risque et
démultiplier leurs interventions financière, le montant du crédit
immobilier est limité à un maximum du coût global du projet. Cette
quotité varie selon la politique de la banque ainsi que sa situation
financière. Cette limitation permettra une implication accrue du
promoteur dans la gestion du projet et une réduction du coût de
cession des logements par le recourt réduit au financement bancaire.

2.2- La duré du financement

Compte tenu de la relation directe entre le coût du logement et les


délais de réalisation. La duré du crédit destiné à la promotion
immobilière est limité par la duré de réalisation du projet.

2.3- La mobilisation du crédit

La mobilisation des différentes utilisations s'effectue sur la base d'un


planning de réalisation et de décaissement établi et signé par le
promoteur. Chaque tranche de crédit utilisée est matérialisée par un
billet à ordre souscrit par le client comportant une échéance
commune qui coïncide avec la date prévisionnelle de livraison des
logements. Ce billet permettre à la banque de se refinancer auprès
de la Banque d'Algérie et de reconstituer sa trésorerie.

3- LES GARANTIES EXIGEES

Elles sont constituées de l'hypothèque de premier rang sur le terrain


et les constructions ainsi que la caution des associés pour les
sociétés à responsabilité limitée (SARL).

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

27

Classification : C1 - Interne
4- MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT A LA
PROMOTION IMMOBILIERE

Cette période s'étend du dépôt du dossier jusqu'au recouvrement du


crédit. On peut distinguer deux (02) phase principales :

La première phase : du dépôt de la demande à l'étude du dossier,


sanctionnée d'un accord ou rejet de la demande ;

La deuxième phase : si la décision est positive, intervient la


mobilisation, le suivis du dossier, enfin, le recouvrement du crédit.

A- PREMIERE PHASE

1- CONSTITUTION DU DOSSIER

Le dossier d'une demande de crédit destiné au financement d'une


opération de promotion immobilière est constitué de trois (03) sous
dossiers :

1.1- Le dossier juridique

Il est constitué des documents suivants :

V' La demande de financement précisant la nature de l'opération à


financer, le montant y

afférant ;

V' L'autorisation de consultation de la centrale des risques de la


Banque d'Algérie ;

V' Le justificatif de la situation vis-à-vis de l'administration fiscale ;

V' Copie légalisée du registre de commerce ;

V' L'acte de propriété du terrain publié et enregistré ;

V' Le statut de la société de promotion immobilière, le cas échéant :

V' Les références techniques du promoteur.

1.2- Le dossier technique

Il est constitué des documents suivants :

Classification : C1 - Interne
V' Le jeu de plans du programme immobilier projeté (plans de masse,
étages, coupes et façades) ; V' Le permis de construire ;

V' Devis descriptif général et devis estimatif ;

V' Rapport technique déterminant le montant des travaux déjà


réalisés sur fonds propres du promoteur.

1.3- Le dossier financier

Il constitué des documents suivants :

V' Le plan de financement prévisionnel ;

V' Le plan de trésorerie prévisionnel ;

V' L'état de pré commercialisation pour les projets destinés à une


vente sur plan (VSP) ;

V' Les bilans et comptes des résultats des trois (03) dernières années
pour les promoteurs ayant déjà

exercé l'activité de promotion immobilière ;

V' Etude technico-économique détaillée.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

28

2- LE DEPOT DU DOSSIER

Le dossier de demande d'un financement d'une promotion


immobilière peut être déposé auprès :

· De l'agence territorialement compétente ;

· Du département crédit de la direction de Réseau territorialement


compétente ;

· De la direction centrale du siège de l'institution.

Classification : C1 - Interne
3- RECEPTION DU DOSSIER

Les services de l'agence statueront sur la seule recevabilité du


dossier de financement, pour ce faire, ils doivent procéder à la
vérification des pièces constitutives du dossier.

Tout dossier incomplet fera l'objet d'un rejet immédiat.

Tout dossier déclaré recevable va être transmis, à la direction du


réseau.

4- TRAITEMENT AU NIVEAU DES STRUCTURES REGIONALES

A la réception du dossier de financement, les services du réseau


procéderont au préalable, à un second contrôle de la recevabilité du
dossier, le cas échéant, inviter le promoteur à compléter son dossier.
Si le dossier est recevable, les services du crédit concernés
étudieront les dossiers :

- Juridique ;

- Technique ;

- Financier et commercial.

4.1- Examen du dossier juridique

Cet examen portera sur les différents documents juridiques présentés


par la relation notamment :

L'acte en vertu duquel le promoteur à la jouissance du terrain


d'implantation du projet. Cet acte peut être constitué :

· Soit d'un acte de propriété enregistré, et publié. Il peut être établi


sous forme notariée ou administrative. Il doit comporter tous les
mentions obligatoires : origine de la propriété, situation et délimitation
;

· Soit un acte de concession1. En vertu de cet acte, les services des


domaines, propriétaire d'un terrain non bâti, en confère la jouissance
à une personne, pour une durée déterminée et moyennant le
paiement d'une redevance annuelle. Cet acte n'entraîne pas un
transfert de propriété au profit du promoteur, mais lui confère le droit
d'ériger des constructions. Pour permettre à l'institution de constituer
les garanties légales. Il est impératif de s'assurer que la duré de la
concession sera, au moins, égale à vingt (20) ans.

Classification : C1 - Interne
L'examen des statuts du promoteur : l'examen de ces documents
revêt une importance primordiale car il permet :

· D'apprécier l'aptitude de la société à exercer l'activité de promotion


immobilière, cette dernière constitue-t-elle l'activité principale de la
société ou est, elle une activité connexe seulement ?

· D'apprécier la compétence des dirigeants de la société, sont, ils


professionnels de la promotion immobilière ?

1- Tel que prévu par les dispositions de la loi de finances pour


l'exercice 1998.

· Deuxième partie Le financement bancaire du marché


immobilier

29

D'apprécier l'importance du capital social qui constitue un gage de


pérennité de la société, et de son aptitude à faire face à ses
obligations contractuelles.

La demande de financement qui doit être signée par la ou les


personnes éligibles de le faire, aux termes des statuts de l'entreprise ;

Les pièces justificatives vis-à-vis l'administration fiscale : qui doivent


être apurées datant de moins de trois (03) mois ;

Le registre de commerce qui doit être en cours de validité autorisant


l'activité de promotion immobilière.

4.2- Examen du dossier technique

L'accomplissement de cet examen relève des prérogatives exclusives


des services techniques de la direction du réseau et / ou de la
direction de la promotion immobilière ou des bureaux d'études
agrées. Cet examen a pour objectifs :

De s'assurer de la fiabilité technique du projet en examinant les


différents documents présentés par le promoteur ;

De vérifier la sincérité des données financière relatives au coût de


réalisation du projet ; D'évaluer les travaux réalisés par le promoteur
sur ses fonds propres ;

Classification : C1 - Interne
De s'assurer de la conformité des travaux projetés avec ceux
autorisés par le permis de construire ;

De vérifier la concordance entre les informations contenues dans les


devis estimatifs et quantitatifs.

L'examen du dossier technique est consacré par l'établissement d'un


rapport de faisabilité technique transmis par le responsable technique
à la structure de crédit concernée.

4.3- L'examen du dossier financier

L'examen du dossier financier est accompli en trois (03) étapes :

Examen de la viabilité du projet ;

Examen de la rentabilité du projet ;

Examen de la situation financière du promoteur.

4.3.1- L'examen de la viabilité du projet

Cette analyse portera sur le marché local et sur les caractéristiques


intrinsèques du projet. 4..3.1.1- Analyse du marché local

· L'ampleur du marché : il s'agira d'évaluer la demande potentielle en


logement ;

· La concurrence : nombre de logements offerts à la vente,


importance du programme locatif public, importance de l'auto
construction ;

· Situation de l'emploi, niveau de revenus moyen, type d'activité...

4.3.1.2- Analyse des caractéristiques intrinsèques du projet

· Situation du projet, il s'agit d'apprécier la commercialité du


programme en tenant compte de sa situation par rapport aux voies de
communication, transport, commerces, école, centres de soins,
administration etc..

· Typologie de construction (individuelle, collective, semi collective), il


s'agira d'apprécier la conformité de la typologie envisagée par le
promoteur avec les besoins de la clientèle, et les caractéristiques
socioculturelles de la région ;

Classification : C1 - Interne
Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

30

É Prix de cession : l'étude du prix de cession pratiqué par le


promoteur permettra d'apprécier la commercialité du programme,
cette étude portera sur l'analyse du prix au mètre carré, du prix
unitaire (logement, commerce etc....) par rapport à la qualité de
l'ouvrage et aux prix pratiqués par la concurrence pour un produit
similaire.

É L'état de pré commercialisation2: l'état des réservations, remis par


le promoteur à l'appui de sa demande de financement, constitue un
document permettant d'apprécier le volume des réservation.

4.3.2- L'examen de la rentabilité du projet

Cette analyse aura pour but d'apprécier la rentabilité d'un projet


viable à partir des flux de trésorerie qu'il générera. L'analyse portera
sur :

La rentabilité intrinsèque du projet ;

La rentabilité après financement du projet.

4.3.2.1- La rentabilité intrinsèque du projet

Il s'agira de savoir si le projet que veut initier le promoteur, après


avoir été jugé viable, est rentable en lui-même. Pour ce faire, il faudra
calculer les flux de trésoreries, sans prendre en considération les
frais financiers, et les évaluer au travers de certains outils d'analyse
qu'on abordera ultérieurement.

4.3.2.2- La rentabilité après financement du projet

Il s'agit de connaître l'impact du financement (frais financiers) sur la


rentabilité du projet. 4.3.3- Examen de la situation financière du
promoteur

L'examen de la situation financière du promoteur est différent de


l'examen de l'aspect financier du projet, car si ce dernier tend à
s'assurer de la faisabilité financière du projet, l'analyse de la situation
financière du promoteur tend à s'assurer de la santé financière de la
société et de ses aptitudes financières à faire face à ses obligations
contractuelles et à l'autofinancement exigé pour la réalisation du
projet.

Classification : C1 - Interne
5- EXAMEN DU DOSSIER PAR LES COMITES DU CREDIT3

L'octroi de crédits destinés au financement d'un programme


immobilier relève des compétences exclusive du comité central du
crédit (CCC), en conséquence, le comité régional (CRC) doit
obligatoirement transmettre, revêtu de son avis, tout dossier soumis à
son examen.

5.1- Etablissement de la fiche de présentation au comité de


crédit

Sur la base des avis juridiques, technique et financier afférents au


projet, la structure de crédit concernée procède à l'établissement de
la fiche de présentation du dossier au comité de crédit (annexe19).

5.2- Examen du dossier par le comité régional du crédit Il est


formé par :

É Le directeur du réseau ;

É Le chef de département du crédit ;

2- Uniquement dans le cadre d'une vente sur plan (VSP) ;

3- La composition des comités de crédit énumérés dans cette partie


concerne la CNEP-BANQUE. Cependant, elle varie d'une banque à
l'autre.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

31

CIRCUIT DE TRAITEMENT D'UNE DEMANDE DE FINANCEMENT


PROMOTIONEL

PREMIERE PHASE

Classification : C1 - Interne
AGENCE

EXAMEN DE RECEVABILITE

DPI

DECISION

COMITE REGIONAL DE CREDIT (CRC)

DEJRC

COMITE CENTRALE DU CREDIT

(CCC)

DIRECTION DU CREDIT

TRAITEMENT DU DOSSIER TECHNIQUE

Classification : C1 - Interne
AVIS TECHNIQUE

CONTROLE RECEVABILITE
SAISINE DE :
LA DIRECTION D'ETUDE
JURIDIQUE ET REGLEMENT
COTENTIEUX (DEJRC)
LA DIRECTION DE LA
PROMOTION IMMOBILIERE
(DPI).
TRAITEMENT DU DOSSIER
FINANCIER
SAISINE DU CCC.

TRAITEMENT DU DOSSIER JURIDIQUE

AVIS JURIDIQUE

AVIS MOTIVE

EXAMEN DE RECEVABILITE TRAITEMENT : DOSSIER


JURIDIQUE DOSSIER TECHNIQUE DOSSIER FINANCIER
ETABLISSEMENT SUPPORTS

DEPARTEMENT CREDIT DIRECTION DU RESEAU

STRUCTURES ACTIONS

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

32

chef de département épargne ;

· Le chef de service juridique.

Le dossier sera présenté au comité par le chargé du dossier ou le


chef de service crédit.

Son examen sera sanctionné par un avis motivé. Le dossier est


ensuite transmis à la direction du crédit.

5.3- Examen du dossier par le comité central de crédit Il est formé


par :

Classification : C1 - Interne
· Le président directeur général (PDG) ;

· Le directeur général adjoint du crédit (DGA crédit) ;

· Le directeur général adjoint du contrôle (DGA contrôle) ;

· Le directeur général adjoint de recouvrement (DGA recouvrement) ;

· Le directeur de financement des entreprises (DFE) ;

· Le directeur de financement de la promotion immobilière (DFP) ;

· Le directeur de financement du crédit aux particuliers (DCP)

Le dossier sera présenté au comité par le chargé du dossier ou le


chef de département crédit.

La décision du comité est prise par la majorité des membres présents


et se traduit par une décision d'octroi, de rejet ou de report.

6- ETABLISSEMENT DE LA LETTRE D'AUTORISATION DU CREDIT (LAC)

L'autorisation de crédit (voir ANNEXE 5) vise à notifier, à l'agence


domiciliataire, l'accord du comité central de crédit pour l'octroi du
crédit immobilier sollicité.

Le chargé du crédit de la direction de financement des promoteurs


procède à l'établissement de la (LAC), et la soumet pour visa
préalable au chef de département crédit et à la signature du directeur
central.

Après signature de la LAC, les services centraux du crédit


transmettent :

· Une copie à la direction de l'agence domiciliataire pour mise en


place du crédit ;

· Une copie à la direction de réseau de rattachement pour exploitation


et suivi ;

· Une copie est classée dans le dossier ;

A la réception de la LAC, les services du réseau procèderont à la


notification au promoteur de la décision d'octroi de crédit et des
condition y afférentes. Une copie de cette lettre de notification est
transmise à l'agence domiciliataire.

Classification : C1 - Interne
B- DEUXIEME PHASE

1- ETABLISSEMENT DES DOCUMENTS CONTRACTUELS

Après acceptation, par le promoteur, de l'offre de crédit de


l'institution, les services de crédit de l'agence procéderont à
l'accomplissement des formalités suivantes :

1.1- Etablissement de la convention de financement

Lorsque toutes les conditions prévues par la LAC sont remplies, et


les réserves éventuelles levées, les services de l'agence établiront
selon le modèle en vigueur et au recueil de la signature du client.

Lors de l'accomplissement de ces formalités, le chargé du crédit


devra :

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

33

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

Vérifier l'identité du signataire en transcrivant, sur le bas de la


convention, les références de sa pièce d'identité ;

· Vérifier la validité de son mandat s'il signe pour le compte d'une


société de promotion immobilière.

La convention ainsi signée par le promoteur ou son représentant, est


transmise pour signature, à la direction du réseau de rattachement.

1.2- Ouverture du compte courant

Le service de crédit de l'agence récupère auprès de son client les


documents nécessaires à l'ouverture d'un compte courant, lui fait
signer la demande d'ouverture ainsi que la convention de compte
courant, et transmet l'ensemble du dossier au service « caisse » de
l'agence pour accomplissement des formalités d'ouverture de
compte.

Classification : C1 - Interne
Il convient de préciser qu'à cette étape de mise en place, l'ouverture
du compte ne comportera pas d'autorisation de tirage.

Par ailleurs, le compte courant ainsi ouvert, doit répondre aux


conditions de fonctionnement particulières suivantes :

· Il ne donne pas lieu à la délivrance d'un chéquier, l'ensemble des


mouvements « débit » y afférant doivent être exécutés par ordre de
virement ;

· Il ne peut en aucun cas, être en position débitrice ;

· Toutes les recettes relatives au programme financé doivent être


obligatoirement, domiciliées sur ce compte.

2- LE RECUEIL DES GARANTIES4

Tout crédit immobilier consenti par la banque doit être assorti d'une
garantie contre le risque de non recouvrement, du fait de
l'impossibilité, l'incapacité ou le refus de l'emprunteur de rembourser
le crédit.

Dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, la garantie à


constituer au profit de la banque, est une hypothèque de premier
rang.

2.1- L'inscription de l'hypothèque

L'efficacité de l'hypothèque dépend de son inscription, dans la


mesure où cette formalité confère à cette garantie un rang qui sera
respecté en cas d'éventuelle mise en oeuvre. C'est pourquoi, cette
phase d'inscription doit être accomplie de manière rigoureuse.

Pour procéder à l'inscription de l'hypothèque, les services de l'agence


doivent présenter aux services de la conservation foncière
territorialement compétents le dossier suivant :

Une copie de la convention de crédit dûment signée par les deux


parties ;

Deux (02) bordereaux d'inscription, fournis par les services de la


conservation foncière, signés et certifiés. Chacun des bordereaux doit
contenir les indications suivantes :

Classification : C1 - Interne
· La désignation du créancier (la banque) avec l'indication de son
représentant (le directeur d'agence) et de la décision lui conférant les
pouvoirs (décision de nomination au poste) ;

4- Nous reviendrons avec plus de détail sur ce point, dans la


troisième partie « Gestion des risques »

34

La désignation exacte du débiteur ;

· L'élection de domicile du créancier (la banque) ;

· La date, la nature du titre et la cause de la créance garantie par


l'hypothèque ;

· Le montant du capital garanti et ses accessoires ;

· La date de remboursement de la dernière échéance ;

· La désignation exacte de l'immeuble et la construction sur


laquelle l'hypothèque est requise

Un des bordereaux est rendu aux services de l'agence après


avoir été revêtu par le conservateur de la mention attestant de
l'inscription de l'hypothèque.

2.2- La conservation de l'hypothèque

Compte tenu de l'importance des bordereaux d'hypothèque, leur suivi


et leur gestion doivent faire l'objet d'une gestion rigoureuse, pour ce
faire les services de l'agence doivent accomplir les formalités
suivantes :

Procéder à l'enregistrement des bordereaux d'hypothèque sur un


registre ouvert à cet effet ; Etablir une copie certifiée conforme du
bordereau, et procéder à son classement dans le dossier juridique du
client ;

Transmettre les originaux des bordereaux au service juridique du


réseau pour conservation.

3- LA MOBILISATION DU CREDIT

Classification : C1 - Interne
3.1- Le contrôle préalable

Préalablement à toute mobilisation de fonds, le chargé du crédit doit :

Vérifier le solde du compte et que le paiement des factures


n'entraînera pas une position débitrice du compte courant ;

Vérifier que le paiement des factures n'entraînera pas un


dépassement de l'autorisation de crédit ;

Vérifier que le solde du compte courant permet le prélèvement des


commissions afférentes au crédit ;

Vérifier que les factures, présentées au paiement, correspondent au


programme financé.

3.2- Le paiement

Après accomplissement des contrôles, ci-dessus, et sous réserve


qu'aucune anomalie n'ait été relevée, le chargé du crédit procédera
aux règlements des factures selon les étapes suivantes :

Détermination de la commission de gestion5;

Détermination de la commission d'engagement6 ;

Imputation du montant des factures, présentées au paiement, majoré


des commissions au solde du compte courant.

4- SUIVI DU FINANCEMENT

A l'effet d'assurer une meilleure gestion des crédits à la promotion


immobilière, un suivi rigoureux de chaque dossier est indispensable,
et ce à l'effet d'anticiper tout événement qui rendrait le sort du crédit
aléatoire.

5- Au niveau de la CNEP-BANQUE, elle représente 0,5% du montant


du crédit.

6- Au niveau de la CNEP-BANQUE, elle représente 0.1% du montant


du crédit non encore mobilisé.

35

Ce suivi doit être assuré par les différentes structures de l'institution


quelles soient locales (agence) régionales (réseaux) ou centrales

Classification : C1 - Interne
(direction de crédit), il doit se caractériser par sa permanence et
devra porter sur tous les éléments techniques et financier du projet.

4.1- Le suivi technique

Des aléas techniques liés à la construction peuvent remettre en


cause l'équilibre financier d'un projet, augmenter son coût de revient
voire remettre en cause sa commercialisation.

Aussi, les structures techniques, centrales et régionales, doivent, au


moins une fois durant la vie du projet, procéder ou faire7procéder à
une expertise technique du projet.

Cette expertise devra être exécutée lors des phases les plus
importantes du projet :

· Avant l'octroi de la première mobilisation du crédit, pour s'assurer de


l'utilisation préalable des fonds propres ;

· A la consommation des 30% du financement consenti ;

· A la consommation des 60% du crédit consenti.

4.2- Le suivi financier

L'objectif du suivi financier est d'effectuer un suivi statistique, et de


collecter les informations permettant de détecter le plus en amont
possible les difficultés éventuelles.

4.2.1- Le suivi mensuel

Ce suivi est assuré par le service de crédit domiciliataire du


promoteur, il doit être effectué mensuellement.

Pour se faire, le service crédit devra éditer un extrait du compte


courant du promoteur et procéder à son analyse.

4.2.2- Le suivi trimestriel

Une fois par trimestre, les services de l'agence devront procéder à


l'établissement d'un point de gestion de chaque crédit, pour ce faire,
ils devront, dix (10) jours avant la fin de chaque trimestre demander,
au promoteur, la production :

· D'un plan financier prévisionnel actualisé ;

Classification : C1 - Interne
· D'un plan de trésorerie prévisionnel actualisé ;

· D'un état de commercialisation actualisé.

Sur la base de ces documents, le chargé du crédit procédera à


l'établissement d'un point de gestion, et on effectuera l'analyse pour
détecter tout éventuel problème présent ou à venir. Ainsi, à titre
d'exemple, une baisse de la marge ou une détérioration des fonds
propres a pour conséquence une dégradation du plan financier et
mettrait en cause le recouvrement de la créance de la banque.

Une copie du point de situation, analysée et commentée, devra être


transmise au département crédit du réseau et à la Direction centrale
du crédit, et, une autre devra être classée dans le dossier.

4.3- Information du promoteur 4.3.1- Information régulière

7- La banque peut aussi faire appel à des bureaux d'études agrée,


pour réaliser l'expertise.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

36

CIRCUIT DE TRAITEMENT D'UNE DEMANDE DE FINANCEMENT


PROMOTIONEL

Classification : C1 - Interne
CONVENTION DE CREDIT

ETABLISSEMENT DES DOCUMENTS CONTRACTUELS

OUVERTURE DE COMPTE COURANT

MOBILISATION DU CREDIT

SUIVI FINANCIER SUIVI TECHNIQUE INFORMATION DU PROMOTEUR

SUIVI DU FINANCEMENT

RECUEIL DES GARANTIES

ATTESTATION DE SOLDE

MAINLEVEE D'HYPOTHEQUE

Classification : C1 - Interne
RECOUVREMENT DU CREDIT

DEUXIEME PHASE

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

37

A chaque fin de trimestre, le service crédit de l'agence devra notifier,


au promoteur, les informations suivantes :

· Le montant de crédit mobilisé ;

· Le montant des commissions perçues au titre de la convention de


crédit ;

· Le montant des frais financiers relatifs aux différentes tranches de


crédit mobilisées.

4.3.2-Information exceptionnelle

Tout événement, révélé par le contrôle mensuel et / ou trimestriel du


projet, et pouvant avoir des répercussions négatives sur la bonne fin
du projet, doit être, sans délai, porté à la connaissance du promoteur
par courrier recommandé.

5- RECOUVREMENT DU CREDIT

Le recouvrement des créances, détenues par l'institution, sur le


promoteur, au titre d'un crédit immobilier, est essentiellement réalisé
sur les produits de la vente du programme immobilier, c'est pourquoi,
il est indispensable que tous les produits des ventes soient versés sur
le compte courant du promoteur ouvert auprès de la banque.

Pour se faire deux cas peuvent se poser :

Vente du programme par tranches ; Vente totale du programme.

5.1- Vente partielle du programme

Dès notification, par le promoteur, de la mise en vente partielle de


son programme les services de l'agence procèderont a :

· la consolidation du crédit par l'intégration des frais financiers au


montant du crédit mobilisé ;

Classification : C1 - Interne
· la notification, au promoteur du montant ainsi déterminé.

Chaque paiement, effectué par les acquéreurs au titre de la cession


partielle du programme, viendra en déduction de la dette du
promoteur.

L'encours, déterminé à la fin de la commercialisation partielle du


programme constituera la créance non remboursée, et portera, de ce
fait, production de frais financiers au profit de la banque.

La même opération pourra être réalisée autant de fois que nécessaire


jusqu'à recouvrement intégral du crédit.

5.2- Vente totale du programme

Dès notification, par le promoteur, de la cession totale de son


programme, les services de l'agence procéderont à :

· la consolidation du crédit par l'intégration des frais financiers au


montant du crédit mobilisé ;

· la notification au promoteur du montant ainsi déterminé ;

· L'encaissement du produit de la vente sur le compte courant du


promoteur ;

· La déduction du produit de la vente de la créance détenue sur le


promoteur.

6- Deuxième partie Le financement bancaire du marché


immobilier

38

ETABLISSEMENT DE L'ATTESTATION DE SOLDE

Après constatation du recouvrement total de la créance détenue sur


le promoteur, le service crédit de l'agence établit une attestation de
solde et la transmet à la direction de réseau de rattachement aux fins
de signature et notification au promoteur et au service juridique du
réseau.

7- ETABLISSEMENT DE LA MAINLEVEE D'HYPOTHEQUE

Dès réception de l'attestation de solde, le service juridique du réseau


procédera à l'établissement de la mainlevée d'hypothèque et veillera

Classification : C1 - Interne
à sa transmission à la conservation foncière territorialement
compétente,et à la transmission d'une copie, à des fins d'exploitation
à l'agence domiciliataire et à la direction du financement des
promoteurs.

39

Chapitre 3

LE FINANCEMENT DE LA
DEMANDE IMMOBILIERE
« Crédits immobiliers aux
particuliers »
Parallèlement aux crédits consentis aux promoteurs immobiliers, les
banques sont appelées à financer la « demande », c'est-à-dire
apporter leur concours financier aux ménages pour leur permettre de
réaliser leurs projets immobiliers.

Ces crédits sont destinés à :

La construction et / ou l'aménagement d'immeubles à usage


d'habitation ; L'acquisition de logements neufs ou anciens auprès des
particuliers ou des promoteurs.

1- DEFINITION DU CREDIT IMMOBILIER AU


PARTICULIER

Le crédit immobilier au particulier est un prêt conventionnel à long


terme destiné au financement d'un bien immeuble à usage
d'habitation. Il est garanties, par une hypothèque de premier rang sur
le bien financé ou un autre bien immobilier. C'est une opération de
mise à disposition de fonds nécessaires par un établissement
bancaire à un particulier dans le but de l'achat, la construction, la
rénovation ou l'extension d'un bien immobilier.

Classification : C1 - Interne
2- CARACTERISTIQUES DES CREDITS
IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS 2.1- La durée

La durée d'un prêt immobilier varie, généralement dans la limite des


30 ans. Le choix d'une durée maximale s'effectue généralement
selon la réglementation en vigueur et les condition d'éligibilité de la
banque au marché hypothécaire. Cependant, une durée est
déterminée pour chaque client selon son âge et sa conjoncture
personnelle (capacité de remboursement). Indépendamment du taux
d'intérêt, plus la durée est courte, plus faible sera le coût total du prêt.
Par contre, la mensualité de remboursement sera plus importante.

2.2- Le taux d'intérêt

Les crédits immobiliers peuvent être accordés avec un taux d'intérêt


fixe ou variable. 2.2.1- Le taux d'intérêt fixe

Dans le prêt à taux fixe l'échéancier de remboursement est connu


d'avance.

Ce prêt présente l'avantage principal d'assurer à l'emprunteur et à la


banque des conditions définitives leurs permettant de prévoir leur
trésorerie à long terme.

Toutefois, ce type de taux oblige le banquier, quelque soit l'évolution


prévisible de taux d'intérêt, à se soumettre au taux initialement fixé
pour toute la durée du prêt, ce qui peut bien engendrer, le cas d'une
éventuelle augmentation des taux d'intérêts un manque à gagner. De
même pour l'emprunteur qui ne peut en aucun cas bénéficier d'une
quelconque baisse du taux d'intérêt.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

40

2.2.2- Le taux d'intérêt révisable

Dans ce cas le taux d'intérêt et l'échéancier de remboursement


varient dans un but de l'adapter à la situation financière et
économique du moment.

Les prêts à taux variables peuvent faire bénéficier les clients dans le
cas d'une éventuelle baisse du taux. Mais ils peuvent aussi être
désavantageux en cas d'une hausse des taux qui engendrera une

Classification : C1 - Interne
augmentation des intérêts à payer. Pour les banques, ces taux
présentent un avantage en cas de hausse (augmentation de la
rentabilité), mais leurs impact se dévoilera négatif le cas d'une
éventuelle baisse de taux (diminution de rentabilité).

Remarque

Les commentaires portés sur les avantages et les inconvénients des


taux fixes et variables sont supposés dans un contexte de taux fixes
sur les ressources de la banque. Cependant, dans le cas ou les taux
des ressources sont variables, de nombreux cas peuvent se
présentés. Ceux-ci feront l'objet d'un développement ultérieurement1.

2.3- Le différé

Il existe deux (02) types de différés à savoir :

É Le différé total ;

É Le différé d'amortissement.

2.3.1- Le différé total

Pendant toute la durée de différer l'emprunteur ne verse rien, mais à


la fin du différé il devra commencer à payer le principal et l'intérêt (y
compris ceux de la période de différer). Ce qui constituera pour lui
une charge plus lourde à supporter.

2.3.2- Le différé d'amortissement

Pendant toute la durée de différer l'emprunteur ne paye que les


intérêts et il commencera le remboursement du capital qu'à la fin de
cette durée.

2.4- Les intérêts intercalaires

Dans le cas de l'achat d'une maison sur plan ou d'une auto


construction, le bien ne sera livré qu'après une année ou deux. La
banque dans ce cas, versera les sommes demandées au titre du
crédit accordé à chaque fois qu'elles sont demandées par le client.
Ce dernier paiera des intérêts sur les sommes déjà versées pour la
période jusqu'à la fin de la durée de différer. Ces intérêts sont
appelés intérêts intercalaires.

Classification : C1 - Interne
2.5- Le remboursement par anticipation

Il arrive qu'un client demande de rembourser son prêt avant


échéance, en partie ou en totalité, parce qu'il a eu une rentré de
fonds exceptionnelle ou augmentation de ses ressources. C'est le
remboursement par anticipation.

Dans ce cas il évitera de payer les échéances futures et économisera


le coût des intérêts prévus jusqu'à la fin du prêt. Toutefois le banquier
peut lui demander de payer des pénalités de remboursement par
anticipation2.

1- Pour plus de détails voir gestion du risque de taux, Troisième


partie de ce mémoire.

2- Au niveau de la CNEP-BANQUE, aucune pénalité n'est appliquée.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

41

3- LA GAMME DES CREDITS IMMOBILIERS

Les crédits immobiliers sont devenus des produits bancaires, dès leur
implication dans le créneau des banques commerciales, le crédit
immobilier revêt plusieurs formes et peut avoirs plusieurs formes.

3.1- Le secteur libre

Les crédits faisant partie de ce secteur sont ceux qui n'obéissent à


aucune réglementation particulière en vue de leur fonctionnement. En
général, leurs durées sont longues et les taux appliqués peuvent être
fixes ou variables.

En raison de la concurrence, les produits offerts par les banques sont


de plus en plus adaptés à la clientèle.

3.1.1- Les prêts à remboursement échelonné

Il existe plusieurs familles de ce type de crédit :

A- Les prêts à taux fixe

Classification : C1 - Interne
Le taux d'intérêt est connu dès l'origine et ne peut être révisé, parmi
ces crédits, on distingue :

Les prêts à échéance constante : ce sont les plus utilisés par les
emprunteurs. Le remboursement mensuel, trimestriel ou annuel reste
identique et connu sur toute la durée de l'emprunt. Dans leurs
compositions, ce sont donc les proportions de capital (qui
augmenteront) et d'intérêt (qui diminueront) ;

Les prêts à échéances progressives : le montant des échéances


augmente selon une périodicité annuelle et un pourcentage fixé au
départ ;

Les prêts à échéances dégressives : les échéances diminuent selon


une périodicité annuelle et d'un pourcentage fixé au départ. Peu
diffusés, ces crédits s'adressent à des emprunteurs dont les revenus
sont appelés à baisser ;

Les prêts à échéances par paliers : dans ce, les montants des
échéances peuvent être progressifs et / ou dégressifs, mais selon
une périodicité qui n'est plus annuelle. Elle est fixée en fonction des
objectifs de l'emprunteur ;

Les prêts modulables : ce type de crédit permet à la banque de


proposer au client un plan de financement sur mesure. Le montant
n'est pas définitivement fixé au départ, il est possible d'apporter des
modifications en cours de route sur simple sur simple initiative de
l'emprunteur.

B- Les prêts à taux variable

Ces prêts permettent une meilleure adaptation du crédit aux


évolutions baissière de l'environnement financier. Ils sont surtout
pratiqués dans les périodes de taux élevés, anticipant ainsi une
baisse.

Comme pour les financements à taux fixe, les prêts révisables


peuvent être classés en fonction des types d'échéances :

Prêts révisables à échéances constantes et durées variables ;

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

42

Classification : C1 - Interne
Prêts révisables à échéances variables et durées constantes ; Prêts
révisables à échéances et durées variables ;

Prêts révisables à échéances modulables.

3.1.2- Les prêts à remboursement non échelonné

Ce type de prêt peut également être scindé en deux catégories :

A- Les prêts à amortissement différé

Le remboursement du capital et parfois le paiement de intérêts,


intervient au terme d'une période prédéfinie. Le différé peut être de
quelques mois ou de plusieurs années, dans ce cas on parlera de
franchise de remboursement. Il peut également s'étendre sur toute la
durée du crédit et correspond alors à un prêt « in fine ».

B- Les prêts amortissables au gré de l'emprunteur

Destinés aux professionnels de l'immobilier, ils ne présentent pas


sous forme de mise à disposition d'une enveloppe fixée, mais par
l'ouverture de crédits utilisables par découvert en compte.

3.2- Le secteur réglementé

Les modalités d'octroi de ces crédits, ainsi que la détermination de


leurs taux d'intérêts sont fixées par des dispositions réglementaires
spécifiques, on trouve dans ce secteur :

A- Les prêts épargne logement

Dont la caractéristique est de proposer des taux préférentiels3aux


épargnants, ces derniers peuvent donc bénéficier d'un prêt logement,
trois ans après l'ouverture du compte. Le montant théorique du prêt
couvert par ces taux préférentiels est de 30 fois les intérêts cumulés.

L'épargne logement a été instituée en Algérie par l'arrêté de 19-02-


1971. Ses objectifs sont :

V' Encourager l'auto construction sans l'intervention des pouvoirs


publics ; V' Promouvoir l'épargne.

B- Les prêts conventionnés

Classification : C1 - Interne
Sont proposés par les établissements de crédits ayant passé une
convention avec l'Etat qui bonifie le taux d'intérêt ou met à la
disposition des banques des fonds destinés à l'aide sociale pour les
gérer selon les critères de sélectivité.

C- Les prêts à l'accession sociale

Sont consentis selon les mêmes critères que les prêts conventionnés
mais sous certaines conditions de ressources maximales. Les
intérêts sont moins par rapport à d'autres prêts conventionnés grâce
à la prise en charge d'une partie des risques par un fonds de garantie
spécialisé. Ils permettent également de bénéficier de l'aide de l'Etat.
Seuls les établissements adhérents au fond peuvent proposer ces
prêts.

3- Pour plus de détails, voir présentation de la CNEP-BANQUE,


quatrième partie de ce mémoire.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

43

3.3- Le secteur aidé

Le secteur aidé reçoit un soutien budgétaire, soit par l'intermédiaire


de la bonification de taux d'intérêts (location vente4), soit par la
distribution de primes ou subvention par la CNL5.Dans ce secteur
l'Etat est très présent.

3.3.1- Le logement social

Le logement social est financé par les fonds du Trésor Public ou sur
le budget de l'Etat. Ce type de logement est destiné aux couches
sociales les plus démunies, vivant dans des conditions précaires.

3.3.2- Le logement aidé ou participatif

C'est un logement réalisé ou acquis grâce à une aide de l'Etat dite «


aide à l'accession à la propriété6», (AAP), en application du décret
exécutif 94-308 du 04 octobre 1994 définissant les règles
d'intervention de la CNL en matière de soutien financier des
ménages.

L'offre de logements aidés vise à prendre en charge essentiellement


la demande émanant des catégories à revenus intermédiaires qui,

Classification : C1 - Interne
sans l'aide de l'Etat, ne pourraient pas accéder à la propriété du
logement.

3.3.3- La location vente

Ce nouveau segment de financement de logements a était institué


par le décret exécutif n° 01-105 du 23 avril 2001, fixant les conditions
et modalité d'acquisition de logements réalisés sur fonds publics dans
le cadre de la « location vente ».

La location vente est un mode d'accès au logement, avec option


préalable pour son acquisition en toute propriété au terme d'une
période de location fixé dans le cadre d'un contrat écrit.

4- LES CREDITS IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS EN


ALGERIE En Algérie les crédits immobiliers sont accordés aux
particuliers pour :

· Achat d'un terrain ;

· Construction d'une habitation ;

· Achat d'une habitation.

4. 1- LES CREDITS A LA CONSTRUCTION

Les prêts à la construction sont destinés au financement de la


réalisation de projets de construction pour son propre compte, pour le
compte du conjoint, ou d'un ascendant âgé, soit pour :

V' L'aménagement ou l'extension d'une habitation ;

V' Une construction individuelle ;

V' Une construction en coopérative immobilière.

Cette dernière formule de prêt à la construction est très délicate et


sont bon déroulement dépend fortement de la compréhension du
fonctionnement d'une coopérative immobilière.

4- Voir (ANNEXE 1)

5- Caisse Nationale de Logement.

Classification : C1 - Interne
6- Voir : aide à l'accession à la propriété, première partie de ce
mémoire

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

44

LA COOPERATIVE IMMOBILIERE

A- définition

Régie par les dispositions de l'ordonnance n° 76-92, la coopérative


immobilière est une société civile à personnel et capital variable,
ayant pour but essentiel de promouvoir l'accession à la propriété du
logement familial

B- Objet

Aux termes de l'alinéa 02 de l'article 02 de l'ordonnance


susmentionnée la coopérative immobilière a pour objet :

· La construction, ou le cas échéant, l'acquisition auprès d'un office


de promotion et de gestion immobilière d'ensembles immobiliers à
usage principal d'habitation. Composés d'immeubles collectifs ou de
maisons individuelles avec éventuellement les services communs y
afférents, pour être divisés en fraction attribués en copropriété ou en
location attribution aux associés ;

· Gestion et entretien des parties communes des immeubles ou des


ensembles immobiliers ainsi divisés.

Elle peut à cet effet :

· Contracter tout emprunt et consentir aux prêteurs toutes sûreté sur


les biens sociaux ;

· Faire toutes opérations utiles à la réalisation de l'objet social avec le


maximum d'économie au bénéfice des sociétaires

C- Constitution d'une coopérative immobilière

La constitution de la coopérative immobilière se fait par acte


authentique dressé par un notaire. Son siège est fixé par l'assemblé
générale constitutive, et son agrément est délivré par l'Assemblé
Populaire Communale (APC).

Classification : C1 - Interne
D- Contrôle de la coopérative immobilière D.1- L'Assemblé
Populaire Communale

La coopérative immobilière est placée sous la surveillance de


l'Assemblé Populaire Communale de son siège qui la contrôle sur les
plans technique, comptable et juridique.

A cet effet, l'APC :

V' Donne son agrément à la coopérative immobilière, après


vérification de la régularité du statut

constitutif ;

V' Vise le plan de financement des programmes de construction de la


coopérative ;

V' Convoque l'assemblée générale extraordinaire ;

V' Délègue un représentant avec voix consultative aux assemblées


générales ;

V' Désigne d'office le commissaire aux comptes de la coopérative


immobilière ;

V' Reçoit et examine tout rapport, bilans et comptes de la


coopérative, prévus par le statut ;

V' Peut retirer l'agrément à la coopérative et désigner une


commission de liquidation.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

45

D.2- Le commissaire aux comptes

Il est désigné par l'Assemblé Populaire Communale. Il doit être


extérieur à la coopérative immobilière et choisi sur une liste d'expert
agrées par le Ministère des Finances.

Il a pour mandat la surveillance de la régularité des opérations


financières et notamment la vérification des livres, de la caisse, des
inventaires et du bilan de la coopérative immobilière

Classification : C1 - Interne
E- La gestion de la coopérative immobilière

E.1- L'assemblée générale

Formée par l'ensemble des sociétaires. Elle se réunit en session


ordinaire au moins deux fois par an, et en cession extraordinaire
chaque fois que le bon fonctionnement de la coopérative l'exige.

E.2- Le conseil de gestion

La coopérative immobilière est gérée et administrée par des


gestionnaires formant le conseil de gestion7.Celui-ci se réunit au
moins une fois par mois, et ses délibérations sont constatées par des
procès verbaux numérotés et signés par le président et le secrétaire
de la séance.

Par ailleurs, le conseil de gestion nome chaque année parmi ses


membres un bureau composé d'un président, d'un vice président et
d'un secrétaire. Il nome également un trésorier choisi ou non parmi
ses membres, comme il ne pas être sociétaire de la coopérative
immobilière.

Le schéma suivant présente le fonctionnement d'une coopérative


immobilière

ASSEMBLEE GENERALE CONSTITUTIVE

ORGANE DE GESTION

CONSEIL DE

GESTION

ASSEMBLEE

GENERALE

BUREAU DE

Classification : C1 - Interne
GESTION

ORGANE DE CONTROLE

COMMISSAIRE AUX COMPTES

AUTORITE DE
CONTROLE
(APC)

COOPERATIVE IMMOBILIERE

Schéma simplifié des structures d'une coopérative immobilière

7- Jusqu'à 25 sociétaires ; 5 gestionnaires, de 26 à 100 sociétaires : 7


gestionnaires, plus de 100 sociétaires : 9 gestionnaires.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

46

4.2- CREDITS IMMOBILIERS POUR L'ACHAT D'UN


LOGEMENT

Ces crédits consiste au concours financer accordés par la banque au


particulier dans le but de :

· L'achat d'un logement achevé ou en cours de réalisation auprès


d'un particulier ;

· L'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier ;

· L'achat d'un logement selon la formule de la « vente sur plan ».

La formule de ventes sur plans (VSP) offre de nombreux avantages


aux différentes parties (banque, futurs acquéreurs, promoteur), si elle
est bien appliquée en suivant la réglementation en la matière. La

Classification : C1 - Interne
vente sur plan constitue un produit leader en matière de sécurité pour
toutes les parties

LA VENTE SUR PLANS

A- Définition

La ventes sur plans (VSP) est un nouveau produits et est régies par
les décrets8: législatif n° 93-03 du 01-03-1993 relatif à l'activité
immobilière et exécutif n° 94-85 du 07-03-1994 relatif au modèle du
contrat VSP.

C'est un mode de vente qui permet au promoteur de vendre le bien


en question avant que celui-ci ne soit achevé, c'est-à-dire pendant
qu'il est en cours de réalisation. Cette technique à été introduite par le
décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993, relatif à l'activité
immobilière où il stipule dans son article 09 que : « sous réserve de
présenter des garanties techniques et financières suffisantes... un
promoteur immobilier peut céder à un acquéreur un immeuble ou une
fraction de l'immeuble avant achèvement. »

Dans ce cas, la transaction est formalisée par un contrat de vente sur


plans (VSP).

Pour garantir le bon déroulement de cette opération, il a été crée par


le décret n° 97-58 du 03-11-1997, le FGCMPI9.

Le FGCMPI est un partenaire au service :

· De l'acquéreur : il garantit les avances faites au promoteur,


(protection) ;

· Du promoteur : il lui offre « une caution » et peut ainsi utiliser


légalement les avances des acquéreurs, (encadrement de son
activité) ;

· De la banque : il lui permet d'intervenir dans un dispositif sécurisant,


(diminution et limitation du risque crédit).

B- Le contrat VSP

Le contrat VSP qui est régi par le décret exécutif n° 94-58 du 07-03-
1994 relatif au modèle du contrat VSP.

Classification : C1 - Interne
Il est lui-même un acte de vente établit par document notaire, et doit
être conforme, sous peine de nullité au modèle fixé par le décret
susmentionné. Il est soumis aux formalités légales d'enregistrement
et de publication.

9- Fond de Garantie et de Caution Mutuelle à la Promotion


Immobilière pour plus de détails voir présentation du FGCMPI,
chapitre 2, première partie de ce mémoire

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

47

Il doit à peine de nullité comporté outre les formalités habituelles10 :

y' Les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de


construire prévus par la

réglementation en vigueur ;

y' La description et la consistance de l'immeuble ou fraction


d'immeuble vendus ;

y' Le délai de livraison et les pénalités de retard y afférentes en cas


de non respect ;

y' Le prix prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle ;

y' Les conditions et modalités de paiement ;

y' L'attestation de garantie auprès du FGCMPI, obligatoirement


annexée au contrat de vente.

La signature d'un contrat VSP implique les conséquences suivantes :

y' L'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà


édifiées par le promoteur ; y' Il s'engage à payer le prix au fur et à
mesure de l'avancement des travaux.

C- Prise de possession du logement

C.1- L'attestation d'assurance

Avant toute livraison de l'immeuble à l'acquéreur, le promoteur est


tenu d'exiger des architectes et des entrepreneur chargés de la
réalisation des ouvrages, l'attestation d'assurance répondant à leurs

Classification : C1 - Interne
responsabilités civiles décennale éditées par les dispositions du code
civil et conformément à la loi relative aux assurances.

Une copie de cette assurance est notifiée aux acquéreurs au plus


tard le jour de la prise de possession de l'immeuble, faute de quoi et
outre les dispositions prévues par la loi en la matière, la
responsabilité civile du promoteur est engagée.

C.2- Etablissement du procès verbal de prise de possession

A l'achèvement de l'ouvrage le promoteur et l'acquéreur procèdent à


la signature d'un procès verbal de prise de possession dressé
contradictoirement en la même étude notariale que celle qui a servie
à l'établissement de l'acte de vente sur plans.

Ce procès verbal qui est un document officiel et qui vient compléter le


contrat (VSP), constate la prise de possession par l'acquéreur et la
livraison de l'immeuble par le promoteur en conformité avec les
engagements contractuels.

C.3- La délivrance du certificat de conformité

La prise de possession de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble


par l'acquéreur ne peut avoir lieu qu'après délivrance du certificat de
conformité prévu par la loi 90-29 du 19 décembre 1990.

Remarque

La prise de possession et le certificat de conformité n'ont, cependant,


pas d'effets exonératoires sur la responsabilité civile encourue, ni sur
la garantie du parfait achèvement de l'ouvrage, à laquelle est tenue le
promoteur pendant un délai de un an.

D- La mise en oeuvre de la garantie

L'insolvabilité du promoteur doit être prouvée par voie judiciaire, il faut


que l'acquéreur produit une pièce officielle (un jugement ou un arrêt)
émanent du Tribunal (ou de la cour) qui prouve :

10- Selon l'article 10 du décret 93-03 du 01-03-1993 relatif à l'activité


immobilière.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

48

Classification : C1 - Interne
y' Soit le décès du promoteur (s'il s'agit d'une personne physique) ; y'
Soit la faillite ou la dissolution de la société de promotion immobilière
; y' Soit la disparition du promoteur dûment constatée.

Dans ce cas, les avances versées par l'acquéreur au promoteur


insolvable, lui sont remboursées par le FGCMPI à la réception d'un
dossier comprenant :

· Une correspondance expliquant le motif de la demande de


remboursement ;

· Le document attestant l'insolvabilité de l'emprunteur ;

· Une copie légalisée du contrat de vente sur plans et de l'attestation


d'assurance qu'y jointe ;

· Un décompte des paiements effectués, accompagné des pièces


justificatives.

Après la vérification d'usage, le FGCMPI règle à l'acquéreur le


montant des règlements effectués au promoteur et l'invite à signer
une quittance de règlement et un acte de subrogation.

E- Les avantages de la vente sur plans

Pour l'acquéreur : cette technique lui permet:

y' Etre déjà propriétaire du bien acheté à un prix moins cher ;

y' Personnaliser le bien qu'il veut acheter et le réceptionné à une date


déterminée ; y' Rassembler les montants nécessaires durant la
période de construction ; y' Les paiements effectués sont garantis par
le FGCMPI.

Pour le promoteur : la VSP lui présente deux (02) avantages qui sont
:

y' L'assurance que le bien qu'il va réaliser sera vendu et donc pas de
problème de mévente ; y' Possibilité d'utilisation des fonds payés par
les acquéreurs pour la réalisation du bien en

question et donc il aura moins de recours au crédit bancaire. Ce ci


réduira le coût de

revient du logements, par conséquence son prix de cession.

Classification : C1 - Interne
Pour la banque : dans cette technique la banque tire son intérêt du
fait qu'elle intervient dans un environnement sécurisé et dans le cadre
d'un financement triangulaire, (banque, promoteur, acquéreur), où le
risque est partagé entre trois (03) intervenants.

49

TROISIEME PARTIE

LA GESTION DES RISQUES


« Le risque est consubstantiel à l'exercice du métier de
banquier. Il en est même en grande partie son fondement »

Dans toute activité de crédit surtout les crédits immobiliers le


prêteur fait face à plusieurs risques, dont celui lié au sort du
crédit lui-même.

Pour cela, le banquier dans son analyse du risque, doit


s'entourer d'outils et de méthodes d'analyse fiables lui
permettant de gérer le mieux possible le risque inhérent.

Cette gestion se fait en trois (03) phases, selon un ordre


chronologique c'est-à-dire une gestion préventive (avant de
prendre la décision de financement) et une autre qui consiste à
un suivi des engagements pris (pendant la vie du crédit) et une
dernière curative (lors de la réalisation du risque).

Cette troisième partie sera consacrée à la gestion des risques.


Dans un premier chapitre nous exposerons les différentes
familles de risques. Le deuxième sera consacré aux différents
moyens de gestion des risques.

50

Chapitre 1

Classification : C1 - Interne
TYPOLOGIE DES RISQUES

1- LES RISQUES ECONOMIQUES

1.1- Le risque de contrepartie

Ce risque, appelé aussi risque de « non remboursement» ou encore


risque de « signature », se résume en l'impossibilité réelle ou
probable, de l'emprunteur de faire face à ses remboursements.
L'utilisation de ce terme est relativement récente car pendant
longtemps les banquiers parlaient de risque de crédit, mais avec le
développement des activités de marché, il s'est élargi à l'ensemble
des créances de la banque.

Il constitue, de nos jours, le plus important risque supporté et l'une


des principales causes de la baisse du résultat des banques, sous
l'effet de l'augmentation des défaillances d'entreprises et des
ménages. Dans ce type de risque on y trouve le risque crédit et le
risque sur les marchés1.

1.1.1- Le risque crédit

Dans ce cas, le bénéficiaire du crédit n'est pas en mesure de


rembourser les crédits qui lui ont été consentis. Les causes
d'insolvabilité sont multiples et peuvent être regroupés en quatre (04)
catégories :

Le risque général : dans ce cas l'insolvabilité de l'emprunteur est due


à des facteurs telles que les catastrophes naturelles ou découlant de
la situation politique et économique du pays où il exerce son activité ;

Le risque professionnel : ce risque est étroitement lié à la conjoncture


d'un secteur d'activité économique donné (dans notre cas c'est le
secteur du bâtiment et des nouvelles technologies de la construction),
qui peut être l'objet d'une crise en cas de changement de procédés
de fabrication, de contraction de la demande, de surcapacité
structurelle de concurrence des produits à moindre coûts2 ;

Le risque propre à l'emprunteur : l'emprunteur peut ne pas honorer


ses engagements pour des raisons multiples. Ce type de risque est
généralement le plus fréquent mais aussi le plus difficile à cerner ;

Classification : C1 - Interne
Le risque pays : ce risque appelé aussi, risque souverain s'est
développé surtout depuis les années 80. Il est lié à la probabilité de
non paiement des créances par les débiteurs résidents dans des
pays « jugés à risque » (comme des pays en situation politique ou
économique délicate ou victime d'une catastrophe naturelles). Ce
risque se manifeste aussi, dans le cas où l'emprunteur est solvable
alors que son pays est en état de faillite monétaire, c'est-à-dire qu'il
ne peut pas faire face au service de la dette

1- Cette définition du risque de contrepartie est inspiré de celle de


l'ouvrage de « De COUSSERGUES », « La banque : structures,
marchés, gestion ». Edition DALLOZ, Paris 1996.

2- Exemple : le secteur de la promotion immobilière peut être


concurrencée par les programmes locatifs publics

Troisième partie La gestion des risques

51

1.1.2- Le risque sur le marché

Le développement du marché hypothécaire en Algérie, avec tous les


avantages qu'il offrira au système de financement l'immobilier
exposera néanmoins, les banques et les investisseurs à de multiples
risques.

Les investisseurs : le développement des activités sur le marché


hypothécaire permettra aux investisseurs (dont les banques) de
détenir des titres à des montants de plus en plus élevés. Ils sont donc
exposés au risque d'insolvabilité de l'émetteur des titres, la SRH3 en
l'occurrence et donc perte totale ou partielle de la créance ;

Les banques : le risque que peut courir la banque dans ce cas est
fortement lié à celui courus par les investisseur car la moindre
perturbation sur le marché secondaire se refléterai négativement sur
la banque soit par :

· Une augmentation des taux de refinancement auprès de la SRH ;

· Une restriction des conditions de refinancement, exigés par la SRH


qui cherchera à se couvrir d'avantage ;

· Ou encore, les deux en même temps.

Ce-ci risquera de provoquer :

Classification : C1 - Interne
· Une augmentation des taux débiteurs pour les crédits immobiliers
(contraction de la demande) ;

· Une diminution de la rentabilité des banques voir même une perte,


surtout pour les crédits immobiliers octroyés à taux fixe.

1.2- Les risques de liquidité

Ce risque peut être défini comme : « le risque pour un établissement


de crédit de faire face, à un moment donné, à ses engagements ou à
ses échéances pour la mobilisation de ses actifs4 ». Les risques de
liquidité consistent en l'incapacité d'un établissement de crédit de
faire face à des demandes de paiement de la part de sa clientèle. Il
résulte de la transformation d'échéances où le terme des ressources
d'une banque est plus court que celui de ses emplois. Ce risque
touche en premier lieu les établissements de crédit spécialisés,
surtout ceux qui se sont spécialisés dans le financement de
l'immobilier aux particuliers (à long terme), sur des ressources
d'épargne (à court terme).

Ces risques comportent deux origines à savoir :

· Le risque de liquidité immédiate ;

· Le risque de transformation.

1.2.1- Le risque de liquidité immédiate

Le risque de liquidité immédiate est l'incapacité d'une banque de faire


face à une demande massive et imprévue de retraits de ses
déposants. Lors de crises systémiques, une panique se manifeste et
la banque ne parvient pas à honorer ses engagements malgré les
ressources non négligeables qu'elle doit détenir comme exigibles.
Cette situation reste exceptionnelle, mais ce risque n'en demeure pas
moins quotidien

3- SRH : société de refinancement hypothécaire, pour plus de détails


voir : le nouveau cadre institutionnel du financement de l'immobilier,
Première partie du présent mémoire

4- BESSIS J. «Gestion des risques et gestion actif - passif », Edition


DALLOZ, PARIS 1995, page 44

52

Classification : C1 - Interne
Troisième partie La gestion des risques

et la réglementation bancaire à prévue, a cet effet, un ratios de


liquidité5à respecter pour toutes les banques.

1.2.2- Le risque de transformation

Il consiste pour une banque à refinancer ses emplois par des


ressources de plus courte durées.

Donc, les banques qui transforment leurs ressources à court terme


en crédits à moyen et long terme, notamment le crédit immobilier,
risqueront de ne pas pouvoir faire face à leurs engagements
immédiats.

Cependant l'activité de transformation exercée par les banques peut


être limitée en les obligeant à refinancer un pourcentage minimum de
leurs emplois à moyen et long terme, pour des ressources stables.
Cette transformation en matière d'activité de crédits immobilier,
consiste à se doter de ressources liquides en cédant ou en donnant
en nantissement des portefeuilles de prêts, octroyés.

Les fonds propres et assimilé + les ressources > 5ans

immobilisations + emplois > 5ans

Coefficient de fonds propres et de ressources permanentes

Les

Ce risque est surveillé par le coefficient de fonds propres et de


ressources permanents :

De nos jours, la transformation constitue des principales causes de


non liquidité d'une banque. Alors, afin de minimiser ce risque, la
banque doit :

Favoriser la collecte de ressources plus longue en vue de couvrir les


crédits immobiliers octroyés à long terme ;

L'utilisation des nouvelles techniques de refinancement à savoir : le


refinancement hypothécaire.

Classification : C1 - Interne
1.3- Le risque des taux d'intérêts

Le risque de taux est celui de voir le résultat affecté défavorablement


par les mouvements des taux d'intérêts, autrement dit c'est
l'éventualité de perte généré par les fluctuation du taux d'intérêts.
C'est donc un risque encouru par une banque qui détient des
créances et des dettes dont les conditions de rémunération, taux fixe
- taux variables, diffèrent.

Le risque de taux a été pendant longtemps laissé au second plan


derrière les deux précédents risques, mais actuellement avec la
volatilité très importante des taux sur les marchés et les montants
colossaux mis en jeu, les dirigeants lui prêtent une attention
particulière. Ce risque est omniprésent pour les établissements de
crédit, notamment chez ceux qui développent une activité importante
de distribution de crédits aux particuliers, comme c'est le cas pour la
CNEP-BANQUE où son activité est orienté beaucoup plus vers les
ménages et son portefeuille est dominé par des crédits à taux
révisables.

Ce risque est accentué par deux raisons principales6 :

Les ménages ont tendance à conserver leurs placement liquides, par


rapport à leur demande de crédit à long terme, situation qui
caractérise notamment les prêts immobilier ;

Les emprunteurs préfèrent généralement se tourner vers des


endettements à taux fixes plutôt que variables et donc la banque ne
pourra pas alléger son risque de taux par un meilleur équilibre entre
taux fixe et taux variable.

La banque est exposée au risque de taux dans deux cas ; de hausse


ainsi que de baisse. Nous pouvons présenter les situations où se
manifeste le risque de taux dans les schémas6 suivants :

5-

Troisième partie La gestion des risques

53

Pour plus de détails voir : « La gestion des risques », page

6- Source : « GAUDIN M, « Le crédit au particulier », Edition SEFI


1996, page 149 / 150.

Classification : C1 - Interne
Exposition au risque en cas de hausse de taux d'intérêt

Prêt à taux fixe Durée des prêts


Ressources à taux fixe
Durée des ressources Zone de
risque

Prêt à taux fixe Durée des prêts


Ressources à taux variable Zone de risque

Exposition au risque en cas de baisse de taux d'intérêt

Prêt à taux fixe Durée des prêts Zone de risque

Ressources à taux
Durée des ressources
fixe

Prêt à taux variable Zone de risque


Ressources à taux
fixe
Durée des ressources

1.4- Le risque de solvabilité

Le risque de solvabilité est défini comme l'incapacité de la banque à


couvrir ses pertes éventuelles par ses fonds propres.

L'analyse de ce risque implique l'étude du niveau des fonds propres


de la banque sur lesquels viennent s'imputer les pertes.

Toutefois, la réglementation prudentielle par l'application du ratio


COOKE, fixe des seuils minimaux de fonds propres en fonction des
risques auxquels les établissements sont exposés.

Classification : C1 - Interne
3- LES AUTRES RISQUES

2.1- Les risques techniques

Ces risques concernent le non respect des normes réglementaires


des conditions de crédit à savoir : la duré, le montant, les modalités
de remboursement, l'objet à financer ou encore le taux. Ce type de
risque doit être entouré d'une vigilance et une attention particulière
durant toute le duré de vie du crédit.

2.2- Les risques administratifs

Ce sont l'ensemble des éléments se rattachant à la mise en place, au


traitement et au suivi des dossiers de crédits immobiliers. La maîtrise
des aspects administratifs et organisationnels est indispensable pour

Troisième partie La gestion des risques

54

une optimisation du service crédit au sein d'un établissement


bancaire. Pour faire face, il faut réunir un bon nombre de moyens,
parmi eux :

Un personnel qualifié, motivé et bien formé dans le domaine ;

L'organisation des différents services, juridique et contentieux,


contrôle (inspection),

comptabilité ;

Facilité la communication entre les différents services ;

L'outil informatique qui doit être efficace et maîtrisé.

2.3- Les risques juridiques Ces risques concernent :

La rédaction des contrats : lors de l'ouverture d'un crédit immobilier,


une convention est nécessaire pour la mise en place du prêt qui doit
être signée par les différentes parties. La rédaction de cette
convention doit faire l'objet d'une étude particulière pour déterminer
les responsabilités de chaque partie. Ainsi, le contrat doit comporter
toute les information se rattachant à l'opération du crédit immobilier.

Classification : C1 - Interne
L'hypothèque8 : le banquier doit prendre toutes les précautions
possibles lors de la prise de l'hypothèque. Il doit s'assurer que :

É Le bien en question n'est pas déjà hypothéqué ;

É S'assurer de l'enregistrement et la publication de l'acte


d'hypothèque ;

É L'acte d'hypothèque doit être établie par un notaire qui a pour tache
de vérifier la régularité du titre de propriété.

La valeur de l'hypothèque : la valeur d'un bien immobilier est


déterminé par le marché est donc elle varie selon les fluctuations de
ce dernier. C'est pourquoi, le banquier est amené à évaluer à chaque
fois que c'est nécessaire la valeur de sa garantie et cela durant toute
la duré de vie du crédit immobilier.

Troisième partie La gestion des risques

55

8- Pour plus de détails voir : la prise de garanties, chapitre 2 de cette


partie.

55

Chapitre 2

GESTION DES RISQUES

1- LA GESTION PREVENTIVE

La gestion préventive du risque dans la banque nécessite un travail


minutieux et un plan opérationnel dont le suivi et le contrôle et la
bonne application ressort de la responsabilité de la banque.

Il appartient aux dirigeants de la banque d'arrêter le choix de la


gestion stratégique et de déterminer les moyens et les méthodes
nécessaires pour réaliser les objectifs généraux préalablement
définis. Ces moyens et méthodes constituent la gestion
opérationnelle des risques.

Classification : C1 - Interne
Dans la gestion préventive du risque, nous mettrons l'accent sur la
gestion stratégique du risque à travers le respect des règles
prudentielles, en suite, nous focaliserons notre étude sur le système
de classifications et provisionnement des créances risquées. Nous
consacrerons la dernière partie du développement de la gestion
préventive à la gestion du taux d'intérêt qui peut être une composante
néfaste pour les banques qui octroient des crédits à long terme, s'il
n'est pas bien contrôlé.

1.1- LA REGLEMENTATION PRUDENTIELLE

La réglementation prudentielle est l'ensemble des contraintes


imposées aux établissements de crédit pour une bonne maîtrise des
risques. Le premier souci des autorités bancaires est de limiter au
maximum la propagation des défaillances pouvant entraîner de
graves perturbations pour le reste des agents économique (risque
systémique).

Au début des années quatre vingt (80) les pays industrialisés du


groupe des G 7 rencontraient des difficultés en matière de risque.
C'est pourquoi ils ont décidé de mettre en place un accord sur les
critères de convergence des fonds propres des banques. En 1988, la
Banque des Règlements Internationaux (BRI), sise à Bâle, qui assure
le secrétariat du comité du G7 sur le contrôle bancaire, a élaboré un
ratio de solvabilité qui couvre les risques de crédit. En 1996 ce ratio
communément appelé « Ratio Cooke », a été élargi aux risques de
marché.

En Algérie, avec l'avènement de la 90-10 relative à la monnaie et au


crédit, il a été mis en place un dispositif de contrôle de l'activité des
banques basées sur le respect des règles prudentielles. La
commission bancaire est chargée d'assurer le contrôle et l'application
des dispositions législatives et réglementaire par les différentes
institutions financières et bancaires.

Les principales règles devant être respecté sont :

É Le ratio de solvabilité (ratio Cooke) ; É La règle de division des


risques ; É Le coefficient de liquidité.

1.1.1- Le ratio Cooke

Troisième partie La gestion des risques

56

Classification : C1 - Interne
Ce ratio est appelé aussi ratio de solvabilité ou encore ratio de
couverture de risque. L'article 03 de l'instruction n° 74-94 du 29
Novembre 1994 relative à la fixation des règles prudentielles de
gestion des banques et établissement financier le défini comme suit :

« Les banques et Etablissements financiers sont tenus ...de respecter


en permanence un ratio de solvabilité, en tant que rapport entre le
montant de leur fonds propres nets et celui de l'ensemble des risques
de crédit qu'ils encourent du fait de leurs opérations, au moins égale
à 08% ».

les fonds propres nets

Ratio coocke = =

les actifs pondérés

8%

Fonds propres nets

Ils sont constitués des fonds propres de base et des fonds propres
complémentaires. Les fonds propres de base :

9 Le capital social ;

9 Les réserves (autres que les réserves de réévaluation) ;

9 Le report à nouveau (lorsqu'il est créditeur) ;

9 Les provisions pour risques bancaires généraux ;

9 Les bénéfices réalisés.

Cependant, il faut déduire des fonds propres :

9 La part non libérée du capital social ;

9 Les actions propres (détenues directement ou indirectement) ;

9 Le report à nouveau (lorsqu'il est débiteur) ;

9 Les actifs incorporels ainsi que les frais d'établissement ;

9 Le résultat négatif ;

Classification : C1 - Interne
9 L'insuffisance de provision pour risque de crédit telle qu'évaluée par
la Banque

d'Algérie.

Les fonds propres complémentaires :

9 Les réserves de réévaluation ;

9 Les dotations prévues par la législation en vigueur ;

9 Les fonds provenant de l'émission de titres ou d'emprunts


subordonnés ;

9 Certains éléments qui sont utilisés librement et figurant dans le


bilan de la banque.

Les actifs pondérés

Cette pondération concerne l'ensemble des engagements du bilan et


en hors bilan. Ils sont pondérés suivant le risque attaché à chacun
d'eux qui est en fonction des facteurs découlant de :

É La nature de l'actif ;

É La nature de la contrepartie ;

É La situation géographique de cette dernière ;

É Autres facteurs plus complexes, en particulier concernant les


activités liées à l'hors bilan.

L'instruction 74-94 du 29/11/1994 classe les actifs du bilan pondéré


comme suit :

Troisième partie La gestion des risques

57

ACTIFS PONDERATION
Les crédits à la clientèle, les crédits au personnel, les titre de
participation et titres de placement (autres que ceux des banques 100%
et établissements financiers) et aussi les immobilisations
Les concours des banques installées à l'étranger : comptes 20%
ordinaires, titres de participations des établissements de crédits
installés à l'étranger.

Classification : C1 - Interne
Les concours des banques et établissements financiers installés en
Algérie : les comptes ordinaires, les placements, les titres de 5%
participation des établissements de crédits installés en Algérie.
Les dépôts à la Banque d'Algérie et les créances de l'Etat ou 0%
assimilés : obligations de l'Etat, autres titres sur l'Etat,...

Les engagements en hors bilan sont transformés en équivalent de


risque selon la classification suivante :

CLASSEMENT PRIS EN COMPTE


Risque élevé 100%
Risque moyen 50%
Risque modéré 20%

Risque faible Ne sont pas pris en compte

Le respect du ratio Cooke devrait conduire les banques à agir dans


deux directions pour satisfaire la norme minimale de 08% de fonds
propres sur les risques pondérés :

É La première action consiste à utiliser différents moyens (émission


de titres, capitalisation des résultats) pour accroître le numérateur du
ratio ;

É La deuxième série d'action, beaucoup plus complexe à mettre en


pratique, consiste à agir parallèlement sur les marges de crédit et la
sélection des clients.

Le rendement d'un crédit doit assurer la rémunération des fonds


propres. Pour cela, les banques utilisent des méthodes afin
d'optimiser le couple rentabilité / risque à partir d'une analyse fine de
chaque actif et de classification des risques. Ces méthodes
permettent d'affecter un niveau de fond propre aux risques, elles
débouchent sur une « tarification » des crédits (une prime de risque)
variable en fonction, du niveau des fonds propres recherchés et,
d'autre part, des taux de risques par catégories de clientèle.

1.1.2- La règle des divisions des risques

La règle de division des risques consiste pour une banque à


respecter deux limites :

Classification : C1 - Interne
Un rapport maximal de 25% entre l'ensemble des risques que la
banque court au titre de crédits accordés à un même client, et le
niveau des fonds propres nets ;

Un rapport maximal de 1000% entre la totalité des risques encourus


par la banque au titre de

crédits accordés à des clients ayant chacun obtenus des crédits


supérieurs à 15% des fonds propres de la banque.

L'objectif de cette division est de limiter la concentration excessive


des risques pris par la banque. C'est-à-dire qu'une banque ne doit
pas faire défaut, voir courir vers la faillite, suite à la défaillance d'un
de ses clients ou d'un groupe restreint de clients.

1.1.3- Le coefficient de liquidité

Le coefficient de liquidité est destiné à s'assurer qu'un établissement


de crédit peut à tout moment rembourser les dépôts à court terme.

En effet, une banque pourrait être tentée de transformer à court


terme ses « liquidités » en crédit, et risquerait alors de ne pas pouvoir
faire face au retrait de dépôts par ses clients. Il s'agit bien d'une

Troisième partie La gestion des risques

58

facette du risque crédit, liée non pas à la qualité de la contrepartie


choisie (risque client) mais à la stratégie générale de développement
du crédit d'un établissement.

Aux terme de la réglementation de la BRI, les banques doivent en


permanence présenter un coefficient de liquidité au moins égal à 100.
Il existe des coefficients à différentes échéances : un, trois, six ou
douze mois. Seul le coefficient à un mois constitue une réelle
contrainte.

Le numérateur du coefficient comprend l'ensemble des liquidités


(crédits à la clientèle, valeurs mobilières etc.) détenues par les
banques et ayant au plus un mois à courir, augmenté du solde
prêteur de trésorerie.

Le dénominateur est constitué de toutes les exigibilités ayant au plus


un mois à courir (dépôts, engagement hors bilan, emprunts

Classification : C1 - Interne
subordonnés etc.), augmentées du solde emprunteur de trésorerie.
Le coefficient a donc la forme suivante :

Actifs réalisables à un mois


> 100%

Les passifs exigibles et certains éléments de hors bilan

1.1.4- Les créances risquées et leurs systèmes de provisionnement

Le système de détection de créances définies comme risquées par


les autorités monétaires constitue le minimum impératif auquel
doivent se conformer tous les établissements de crédit. Il n'interdit
pas l'adoption par un établissement des normes de provisionnement
plus importantes de ses créances.

L'instruction 74-94 définit les créances douteuses et les modalités de


leurs identifications, tout en imposant aux banques des obligations
quant à leurs traitements comptables et leurs provisionnements.

A- Le reclassement des créances

La réglementation oblige les établissements de crédit à classer leurs


portefeuilles de créances. Cette classification des créances est
présentée dans le tableau suivant :

Nature de la Situation Gestion et


Recouvrement Observations
créance financière perspectives
Courante Assuré Equilibrée Satisfaisante Créances couvertes
(vérifiée par des par : - La garantie
documents de l'Etat, banques et
comptables établissements
certifiés de financiers ou
moins de 18 compagnies
mois d'assurances ;

- Garanties, dépôts
ou actifs financiers
Paraît encore Se dégrade /
A problèmes assuré, retards Connaît des
potentiels raisonnables (3 difficultés
et 6 mois)

Classification : C1 - Interne
Très incertain, Laisse
Très risquée retards (de 6 Déséquilibrée entrevoir /
mois à 1an). des pertes
Recouvrement :
Compromise Perdue Déstructurée /
Epuiser toutes les
voies de recours

Troisième partie La gestion des risques

59

B- Le provisionnement des créances

Nature de la Taux de Déduction des


Nature de la provision
créance provision garanties
1% l'an jusqu'à Provision à caractère de
Courante atteindre les Non réserve
3%
A problèmes Provision pour
30% Oui
potentiels dépréciation
Provision pour
Très risquée 50% Oui
dépréciation
Provision pour
Compromise 100% Oui dépréciation

Il est à noter que pour les crédits immobiliers aux particuliers, la


réglementation prévoit un délai maximal d'impayé de 180 jours (6
mois) alors qu'il est de 90 jours pour les autres crédits.

Cette différence s'explique par le fait que les crédits immobiliers


comportent des garanties hypothécaires qui réduisent les risques de
pertes définitives du banquier, d'où le délai plus long.

Cependant, toutes ces règles de provisionnement des créances


douteuses ne sont pas sans incidences néfastes sur la gestion de la
banque car leurs augmentations - les créances douteuses -
entraînent l'augmentation des provisions destinées à les couvrir, ce
qui diminue alors de la rentabilité de la banque.

Alors, compte tenu de l'effet des créances douteuses sur la rentabilité


de la banque cette dernière doit prévoir la :

Classification : C1 - Interne
É Mise en place d'un système de détection, de suivi et de gestion des
créances risquées ;

É Gestion prudente des provisions (la couverture des risques) pour


éviter des conséquences nocives sur le résultat.

1.2- LA GESTION DU TAUX D'INTERET

L'analyse de la sensibilité de la banque, à une évolution de taux qui


lui est défavorable, va lui permettre d'essayer de « s'immuniser »
contre les mouvements de taux redouté. L'importance des risques du
taux ne doit évidemment pas être sous-estimée compte tenu des
incidences qu'ils peuvent produire sur les bilans des banques.
Toutefois dans l'environnement des « risques » de la banque, le
risque du taux n'est peut-être pas le plus lourd de conséquence, tant
que les banques utilisent largement les différentes techniques de
couverture existantes.

1.2.1- Les actions de gestion interne de la banque

En pratique, la gestion du risque du taux s'inscrit pour une banque


universelle, dans une gestion globale du bilan qui recouvre
l'ensemble des risques et les différentes contraintes édictées par la
réglementation bancaire (ratios de fonds propres, de liquidité...).

Le trésorier de la banque peut recourir aux outils de marché qui


permettent pour un coût fixe et connu (pour certains de ces outils et
dans certaines condition), de réduire la sensibilité de la banque aux
mouvements de taux redoutés (hausse ou baisse du taux selon
l'établissement).

En même temps les responsables de la banque peuvent travailler à


l'abaissement du «point mort1 ». La maîtrise des charges
d'exploitation et l'amélioration de la rentabilité sur laquelle les

établissements bancaires ont travaillé ces dernières années

1- Point mort : c'est la situation où les charges sont égales au chiffre


d'affaire (bénéfice = 0)

Troisième partie La gestion des risques

60

Classification : C1 - Interne
1.2.2- Les actions de gestion commerciale de la banque

Par le biais de la politique commerciale de la banque, de nombreuses


corrections aux problèmes de risque de taux peuvent être apportées.

Les grilles des taux des crédits proposés aux clients doivent être
élaborées en tenant compte des

contraintes internes de la banque. Elle pourra à cet effet, favoriser la


commercialisation de crédits à taux révisables de durée plus courte,
pour marier les besoins du « marché » avec ses contraintes de
gestion interne.

Cette recherche d'optimisation : produit / client / banque peut


conduire à réviser, ou tout au moins à réorienter la stratégie
commerciale de la banque sur segments de clientèle.

Parallèlement, la création des services à valeur ajoutée pour les


clients peut donner lieu, s'ils sont facturés à leur juste prix, à une
source non négligeable de profit pour la banque : assurance vie,
banque à domicile, gestion patrimoniale, relation bancaires au
quotidien ... sont des sources d'amélioration de la rentabilité des
banques qui contribuent à les rendre moins dépendante des
conséquences de variation des taux.

Les corrections du risque de taux apportées par l'activité commerciale


de la banque constituent la meilleure piste de remise en cause ou
d'innovation pour les produits et services quotidiens que la banque
offre à ses clients.

2- LA GESTION OPERATIONNELLE

2.1- LE MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT

Elles reposent sur la gestion à priori et la gestion à posteriori du


risque de crédit.

La gestion à priori du risque se pose sur les méthodes d'analyse


d'endettement et par l'allocation de limites d'engagements ;

La gestion à posteriori est celle du suivi des engagements. Une fois


le crédit accordé et si la qualité de l'emprunteur se détériore, il ne
resterait généralement que deux solutions à la banque : avoir recours

Classification : C1 - Interne
aux provisions (déjà constituées) ou bien solder leurs position en
enregistrant une perte.

Dans un objectif d'analyse du risque emprunteur le montage d'un


dossier de crédit porte essentiellement sur :

· La détermination des besoins du demandeur (entreprises ou


particuliers) ;

· L'amélioration de la connaissance du client surtout sur le plan


patrimonial et de ses capacités de remboursement ;

· L'organisation d'un plan de financement en tenant compte de


l'ensemble des renseignements recueillis ;

· Le montage d'un dossier de crédit immobilier passe par les étapes


suivantes :

y' Connaître le client et l'objet du crédit :

- Pour le client : situation familiale (pour les particuliers), patrimoniale


et professionnelle.

- Pour le crédit : nature, durée et modalités de remboursement du


crédit.

y' Demander les pièces et documents nécessaires. Exiger tous les


documents adéquats, originaux plus des photocopies si c'est possible
pour éviter tout risque administratif. Ces documents vont permettre
au banquier d'étudier le faisabilité de l'opération et analyser le risque
encouru par la banque ;

Troisième partie La gestion des risques

61

y' Etudier la faisabilité du projet : c'est une étape très importante où le


banquier procède à une analyse détaillée afin de trouver le crédit
correspondant aux besoins du client ;

y' Analyse de l'endettement du client si ce dernier est supportable, le


banquier peut alors envisager le financement, qui ne peut se faire
qu'après calcul du droit au prêt.

2.2- LE SYSTEME DE DELEGATION DE CREDIT

Classification : C1 - Interne
« Le système de délégation de crédit est l'acte volontaire et formel
par lequel une institution ou un dirigeant, investi d'un pouvoir de
décision dans l'exercice de l'activité crédit, confère, pour une durée
fixe ou indéterminée, tout ou partie de ses pouvoirs à une instance ou
à un collaborateur de la banque, qui l'accepte2 ».

Le système de délégation de crédit est un des nombreux outils de


maîtrise de risque. Sa mise en place ne doit pas être considéré
comme une structuration formelle et procédurale de l'exercice du
pouvoir en matière de crédit, mais que le résultat des besoins de
fonctionnement de l'entreprise bancaire de sa stratégie de
développement ainsi que la maîtrise des risques.

Les délégations présentent de nombreux avantages pour le client, la


banque et les collaborateurs. Ceux-ci peuvent être présentés dans le
schéma suivant :

Productivité
Satisfaction du client

BANQUE

Rapidité

Crédibilité de l'interlocuteur

CLIENTS

LES COLLABORATEURS

RESPONSABILITE
Maturité
Crédibilité client

Classification : C1 - Interne
Schéma simplifié des avantages du système de délégation de
crédit

La délégation est aussi, du point de vue interne à la banque, un


moyen de responsabiliser et de motiver les collaborateurs, tout en
organisant la pratique du métier et en fixant clairement les règles du
jeu.

2.3-LA PRISE DE GARANTIES

La garantie sert à anticiper et couvrir un risque futur possible de non


recouvrement du crédit.

Elle sert à anticiper, ou encore prévenir, car il est supposé au départ


que le client rembourse mais il peut advenir qu'il ne le soit pas.

2- Source : « MATIHIEU M », « L'exploitant bancaire et le risque


crédit », Edition de l'organisation, 1995

Troisième partie La gestion des risques

62

La situation des créanciers chirographaires présente plusieurs


risques :

3/4 Ces créanciers sont en concours entre eux ; 3/4 Ces créanciers
sont primés par les privilèges.

Dans leur recherche de minimiser au minimum ces risques, les


banques conditionneront leurs concours, selon la nature de ceux-ci, à
la mise en place préalables, soit de garanties personnelles soit de
garanties réelles.

Pour que la terminologie propre au droit ne soulève pas de difficulté


particulière, il est à noter que,

9 Les sûretés sont dites personnelles lorsqu'elles se portent sur tout


le patrimoine du débiteur, sans distinction. Les juristes parlent
d'engagement pris « intuitus personae », c'est-à-dire un engagement
pris en considération de la personne du débiteur ;

9 Les sûretés sont dites réelles lorsqu'elles se portent sur un bien


déterminé du débiteur ou d'un tiers solvable. Dans la sûreté réelle, il y

Classification : C1 - Interne
a affectation d'un bien en garantie du paiement d'une créance. La
personne du débiteur s'efface.

2.3.1- Les sûretés personnelles A- Le cautionnement

A.1- Définition

Le cautionnement est l'engagement pris par une personne « la


caution3 », à l'égard du créancier d'une obligation, d'exécuter cette
dernière si le débiteur principal est défaillant.

A.2- Les parties au cautionnement Elles sont au nombre de trois :

9 La caution : c'est la personne qui accorde sa garantie ;

9 Le bénéficiaire du cautionnement : c'est la personne dont la


créance est garantie ;

9 Le débiteur : dont l'inexécution des engagements entraîne la mise


en oeuvre de la garantie.

A.3- Les formes de cautionnement

Le droit connaît deux formes de cautionnement.

Le cautionnement ordinaire, également appelé le cautionnement


simple, permet à la caution, en cas de mise en jeu de la garantie,
d'invoquer ce qu'on appelle :

É Le bénéfice de discussion, c'est-à-dire prier la banque de réaliser


d'abord les biens du débiteur principal et de ne lui réclamer, ensuite,
que le solde du crédit impayé ;

É Le bénéfice de division qui permet, en cas de pluralité de cautions


pour un même débiteur, à chaque caution d'obtenir la répartition de la
créance entre les tiers garants, chacun de ces derniers ne restant
responsable que pou sa quotte part.

Le cautionnement solidaire. C'est cette forme de caution que


privilégient les banques, exclusivement. Dans cette forme de
garantie, le tiers garant ne peut invoquer ni le bénéfice de discussion,
ni celui de division. La caution doit s'exécuter pour la totalité de la
créance restée

12- Dans le langage courant de la profession, le terme « caution »


signifie également cautionnement, c'est-à-dire l'engagement pris.

Classification : C1 - Interne
Troisième partie La gestion des risques

63

impayée, à première demande.

A.4- La constitution du cautionnement

La formalisation du contrat a lieu aux guichets de la banque. La


présence en personne de la caution est indispensable. Les
exploitants sont tenus d'utiliser les formules d'actes réglementaires
du recueil des formules d'actes.

A.5- Avantages du cautionnement

La prise du cautionnement comme garantie présente plusieurs


avantages qui sont :

y' Il offre une grande souplesse et sa mise en place est très simple ;

y' Le remboursement de la créance est assuré à 100% ;

y' La simplicité de la mise en place réduit les coûts des procédures de


gestion.

B- L'assurance crédit

L'assurance crédit est la deuxième forme de sûreté personnelle


examinée ici. Ses finalités sont :

y' D'indemniser le créancier d'éventuelles pertes nées de


l'insolvabilité d'un débiteur ; y' De faciliter la mobilisation des
créances par la banque.

B.1- Définition

L'assurance est définie par l'article 619 du code ce commerce


algérien comme suit : « le contrat par lequel l'assureur s'oblige,
moyennement des primes ou autres versements pécuniaires, fournir
à l'assuré ou aux tiers, une somme d'argent, une rente ou une
prestation pécuniaire, en cas de réalisation du risque prévu au contrat
».

B.2- Les forme d'assurances destinées aux crédits immobiliers

Classification : C1 - Interne
· Assurance décès et incendie : en matière de crédit hypothécaire,
cette assurance est la plus répondue, la banque prêteuse fait
souscrire à l'emprunteur cette assurance pour garantir le risque
décès et incendie. En Algérie se produit est commercialisé par la
SAA4.

· La garantie SGCI : la SGCI offre plusieurs produits, soit pour les


crédits immobiliers aux particuliers ou aux promoteurs immobiliers 5.

2.3.2- Les sûretés réelles

Nous avons vu que les sûretés personnelles portent sur le patrimoine


général du garant, c'est-à-dire, sur tous ses biens, sans distinction.

Alors que les sûretés réelles portent sur un bien déterminé, qui
garanti le remboursement d'un crédit déterminé. Elles conviennent
aux crédits à long terme.

On distingue les sûretés mobilières des sûretés immobilières. La


distinction est établie selon que le gage est constitué sur bien meuble
ou immeuble.

On s'intéressera, cependant, qu'aux sûretés qui peuvent utilisé dans


le cadre d'un crédit immobilier (pour particulier ou promoteurs).

4- Société Algérienne d'Assurance.

5- Pour plus de détails, voir produits de la SGCI, Première partie de


ce mémoire.

A- Troisième partie La gestion des risques

64

Le nantissement des bons de caisse

Les bons de caisse sont utilisés par les banques comme titres de
collecte de l'épargne commerciale, et aussi des ménages.
Cependant, leur nantissement peut être utilisé comme garantie réelle
dans le cadre d'un crédit immobilier.

La remise en gage de ces titres prend en compte la forme sous


laquelle ils ont été émis :

Le nantissement des bons de caisse, souscrits en la forme « au


porteur », ou « anonyme » ne

Classification : C1 - Interne
soulève pas de difficulté particulière. Il a lieu par acte sous seing
privé, par utilisation des modèles d'actes du recueil de formules
d'actes, diffusés par les banques.

Le nantissement des bons de caisse « à ordre » de personne


dénommée s'établit également sous seing privé, avec en plus la
formalité de l'endossement sur le titre.

Le nantissement des bons de caisse souscrits en la forme «


nominative » a lieu par acte authentique, c'est-à-dire par acte notarié.

Cette forme est rigide, formaliste et onéreuse par les honoraires de


notaire qu'elle génère.

B- L'hypothèque

B.1- Définition

L'hypothèque est la garantie la plus utilisée en matière de crédit


immobilier. C'est une sûreté réelle qui confère un droit réel sur les
immeubles affectés à l'acquisition d'une obligation. Elle est définie par
l'article 822 du code civil algérien comme suit : « le contrat
d'hypothèque est le contrat par lequel le créancier acquière sur un
immeuble affecté au paiement de sa créance, un droit réel qui lui
permet de se faire rembourser par préférence aux créanciers
inférieurs en rang, sur le prix de cet immeuble en quelque main qu'il
passe. »

Selon le code civil algérien, une tierce personne peut affecter son
bien à la garantie de la dette du débiteur, il s'agit dans ce cas de «
caution réelle ».

B.2- Les différentes formes d'hypothèques

Il existe trois (03) sortes d'hypothèques qui sont classées suivant


leurs modes de constitution car l'hypothèque peut être
conventionnelle lorsqu'elle est décidée librement entre le débiteur et
le créancier, légale lorsqu'elle est prévue par la loi et judiciaire
lorsqu'elle découle d'une décision de justice.

L'hypothèque conventionnelle

Le débiteur, appelé constituant, consent une hypothèque sur un bien


immobilier lui appartenant, à son créancier, par un contrat passé
entre eux. Le contrat d'hypothèque doit être notarié est soumis à
l'enregistrement et à la publication. Au terme de son délai qui est de

Classification : C1 - Interne
dix (10) ans, et à défaut de renouvellement l'inscription ne produit
plus d'effet. Il est à noter que l'hypothèque conventionnelle peut être
dispensée de renouvellement pendant 35 ans à condition que ce soit
précisé sur le titre (décret n° 77-47 du 19 février1977).

L'hypothèque légale

Elle est instituée par l'article 96 de la loi n° 02-11 du 24 décembre


2002 portant loi de finances pour 2003. Cette loi a retenue cette
déposition en faveur des banques et établissements financiers : « il
est institué une hypothèque légale sur les biens immobiliers du
débiteur au profit des banques et établissements financiers en
garantie de recouvrement de leurs créances et des engagements
consentis envers eux ».

Troisième partie La gestion des risques

65

La forme authentique n'est pas nécessaire dans le contrat du crédit et


il suffit seulement qu'il soit établi en la forme sous seing privé pour
servir de preuve et pour apprécier les obligations des parties.
L'hypothèque doit être inscrite à la conservation foncière pour qu'elle
soit inopposable aux tiers. Cette inscription est dispensée de
renouvellement pendant un délai de trente (30) ans.

L'hypothèque judiciaire

Elle est définie par l'article 345 du code civil algérien comme suit : «
l'hypothèque judiciaire est une mesure conservatoire immobilière. Elle
porte sur un ou plusieurs immeubles (terrains, construction, etc.)
appartenant au débiteur ou à la caution, si elle existe, et vise à les
mettre sous mains de justice et d'empêcher leur propriétaire d'en
disposer au préjudice du créancier ».

Deux cas peuvent se présenter :

É Si le créancier détient un jugement condamnant le débiteur, il peut


demander l'inscription d'une hypothèque judiciaire (article 937 du
code civil algérien), pour cela il doit adresser une requête

au président du Tribunal qui rend une ordonnance autorisant


l'affectation de l'immeuble ;

É Absence d'une décision de justice condamnant le débiteur : le


créancier peut s'il justifie d'un titre prouvant la créance (et pour

Classification : C1 - Interne
préserver ses droits), peut demander au juge de l'autoriser à prendre
une inscription provisoire. Une fois que son affaire est jugé sur le
fond, et qu'il a eu gain de causse, il peut procéder à l'inscription
définitive de l'hypothèque et cela dans les deux mois qui suivent le
jugement (article 352 du code civil algérien).

B.3- Droit conférés pour la banque

L'hypothèque confère à la banque un droit de suite et un droit de


préférence

Le droit de suite : il confère à la banque la possibilité de suivre


l'immeuble hypothéqué en quelques main qu'il passe pour être payer
suivant l'ordre de sa créance.

Le droit de préférence : il permet de se faire payer par priorité aux


autres créanciers une fois le bien vendu.

B.4- Condition de formation de l'hypothèque

Le contrat de l'hypothèque doit être conforme à certaines conditions


de fond et de forme comme suit : Les conditions de fond

9 Le constituant doit être en mesure d'hypothéquer : un mineur


émancipé6 ou un majeur ont la capacité d'hypothéquer un bien
immobilier, contrairement au mineur non émancipé. Pour le majeur
en curatelle7 et en tutelle8, ils peuvent hypothéquer un bien avec les
autorisations du curateur et du conseil de famille respectivement9 ;

6- Emancipation : Acte juridique solennel ou effet légal du mariage


qui confère à un enfant mineur le gouvernement de sa personne et la
capacité d'accomplir les actes de la vie civile

7- Curatelle : Un des régimes de protection des incapacités majeurs

8- Tutelle : Ensemble de mesures légales destinées à protéger les


biens des enfant mineurs et des incapables majeurs.

9- L'article 44 du code civil algérien prévoit : « ceux qui sont


complètement ou partiellement incapables, sont soumis, selon le cas,
au régime de l'administration légale, de tutelle ou de curatelle... ».

Troisième partie La gestion des risques

66

Classification : C1 - Interne
y' « Le constituant doit être propriétaire de l'immeuble à
hypothéquer10 ». C'est-à-dire qu'il doit être en possession d'un titre
prouvant qu'il est titulaire du bien qu'il veut hypothéquer.

Les conditions de forme

y' L'acte constitutif d'une hypothèque conventionnelle doit être


nécessairement authentique et revêtant la forme notarié sous peine
de nullité ;

y' L'acte notarié doit comprendre avec exactitude toutes les


informations indispensables à savoir : la créance garantie, sa cause
et son montant, la désignation individuelle de chaque immeuble
(adresse exacte, références cadastrales...)

B.5- Extinction de l'hypothèque

L'hypothèque disparaît avec l'extinction totale de la créance. Dès que


la créance garantie est totalement remboursée, l'hypothèque, du fait
de son caractère accessoire, sera éteinte. Le banquier procédera
alors à la radiation de l'inscription d'hypothèque au niveau de la
conservation foncière par acte authentique appelé mainlevée.

2.4- L'EVALUATION DES GARANTIES

2.4.1- Les contraintes liées à la prise d'une garantie


hypothécaire A - Contrainte réglementaire

L'instruction n° 79-94 du 29 avril 1994, relative aux règles


prudentielles de gestion des banques et établissements financiers fait
obligation à ces derniers de procéder à une évaluation des garanties
obtenues selon la valeur du marché.

Article 10 : « l'évaluation des garanties obtenues doit se faire avec la


plus grande prudence. La valeur donnée aux sûretés doit être celle
du marché, selon une évaluation indépendante ».

B- Contrainte économique

Généralement les banques et dans le cadre du crédit immobilier,


financent le particulier à concurrence d'un pourcentage qui peut aller
jusqu'à 90% (cas de la CNEP-BANQUE) du coût global (dénommé
ratio LTV « Loan To Value » ou ratio prêt / valeur), ainsi et en laissant
une marge le banquier a deux objectifs :

Classification : C1 - Interne
y' D'un coté, il fera impliquer le client dans son projet immobilier ;

y' d'autre coté, en cas d'une revente forcée (réalisation de


l'hypothèque), cette marge suivra comme un écart de sécurité face à
la dépréciation de la valeur marchande du bien en question.

De ce fait, le banquier doit porter son intérêt sur le coût (prix du


bien) avant de prendre la décision de financement, et lors du
suivi de l'évolution du ratio prêt / valeur par des évaluation
périodiques du bien immobilier c'est-à-dire de la garantie immobilière
collectée.

Toutefois et vu la difficulté d'estimer le prix réel de l'immobilier,


certains établissement confèrent cette tâche à un département
spécial crée pour la question dans ses structures ou même sous
traitant à des évaluateurs immobiliers.

Ainsi, il est clair que l'évaluation des actifs immobiliers est


indissociable de l'activité crédit

10- Voir article 884 du code civil algérien.

Troisième partie La gestion des risques

67

2.4.2- Les méthodes d'évaluation

Il existe plusieurs méthodes d'évaluation des actifs immobiliers, nous


citerons à titre indicatif :

É Les méthodes de comparaison, dont :

9 Les réductions simples à l'unité de surface brute ;

9 Les réductions à l'unité de surface pondérée en valeur ;

9 Les méthodes d'économétrie.

É Les méthodes d'évaluation historiques.

2.5- LE REFINANCEMENT 11

Classification : C1 - Interne
Le risque de liquidité est en permanence présent dans l'activité
bancaire. Il est lié à la fois aux engagements de l'établissement et à
ses ressources.

De ce fait, l'établissement doit transformer ses échéances (qui


consiste à refinancer ses emplois par des ressources de plus courte
durée), cette transformation en matière de l'activité de crédits
immobiliers consiste à se doter de ressources liquides en cédant ou
en donnant en nantissement des portefeuilles de prêts octroyés12.

Il existe plusieurs techniques de refinancement parmi eux la titrisation


qui a pu se substituer aux anciens modes de refinancement surtout
en matière d'immobilier (refinancement du crédit hypothécaire)

2.5.1-Définition de la titrisation

La titrisation est une technique financière par laquelle le financement


des prêts à la clientèle n'est plus assuré par le distributeur,
(l'établissement de crédit), mais par le marché des capitaux
directement, c'est-à-dire par les investisseurs. La banque cède pour
cela ses créances à un intermédiaire (FCC13 ou Trust14) qui se
substitue comme créancier (les crédits sont souscrit à son actif) et
émet en contrepartie des titres négociables (au passif)

Emission de titres

INTERMEDIAIRE

INVESTISSEURS

Cession de créances

CEDANT

Emprunt

Classification : C1 - Interne
EMPRUNTEUR

Schéma simplifié de la titrisation des créances

11- Pour plus de détails voir institution chargée du refinancement


hypothécaire, Première partie de ce mémoire.

12- Inspiré de l'ouvrage « la gestion stratégique des banques : les 3


R (refinancement, ratios, risques) », « Michèle Ceresoli et Michèle
Gailland, Edition ESKA, page 165.

13- Fonds Commun de Créances

14- Copropriété des banques initiatrices de la titrisation crée pour


l'objet exclusif d'acquérir des créances hypothécaires cédées par les
banques en vu d'émettre en contrepartie des titres représentatifs de
ces créances.

Troisième partie La gestion des risques

68

2.5.2- Les avantages de la titrisation

La titrisation c'est vite imposée comme un outil de gestion du bilan


d'une grande efficacité. Elle apporte en effet des réponses et des
solutions pertinentes aux problèmes que rencontrent les banques,
confrontés à la double contrainte, de gestion des risques crédit et
liquidité.

A- La gestion du risque crédit

Pour des raisons évidentes de rentabilité, un établissement de crédit


se soucie beaucoup de la qualité de son portefeuille d'actifs. Dans le
cadre de son activité courante d'octroi de crédits, un suivi permanent
du risque d'insolvabilité de ses client est d'une impérieuse nécessité.
La banque éprouver le besoin de se libérer de certains de ses clients,
et donc du risque de crédit qui leur est associé, pour satisfaire une
contrainte de solvabilité.

Une des missions de l'organisme chargé du montage de la titrisation


est de quantifier l'incidence de cette opération sur le ratio Cooke de
l'établissement cédant. La cession des créances titrées permet en
effet d'alléger le dénominateur du ratio de solvabilité, défini comme le
rapport entre les fonds propre de la banque et ses engagements
pondérés.

Classification : C1 - Interne
D'autre part, l'établissement de crédit cédant peut retirer de
l'opération de titrisation une meilleure connaissance de son risque de
crédit. Les experts doivent en effet apporter une évaluation très
pointue du risque inhérent aux créances faisant l'objet de titrisation.

B- La gestion du risque de liquidité

La titrisation permet aux banques d'améliorer non seulement leurs


ratios de solvabilité, mais aussi ceux de liquidité. Le fait de pouvoir
sortir de l'actif d'un bilan, et transformer en liquidités, des créances
qui n'ont pas vocation à être négociables (ex : crédit immobiliers aux
particulier), sur un marché secondaire, permet d'améliorer la situation
de liquidité de l'établissement cédant.

2.6- LE SCORING

2.6.1- Définition

Parmi les nombreuses méthodes automatisées de notation, nous


trouvons la méthode score appelée aussi l'analyse discriminante multi
variée ou encore crédit scoring.

Le score se base sur des analyses statistiques du client à qui l'on


attribue une note représentative de son profil de risque, c'est-à-dire
une note mesurant le risque d'impayé, qu'il représente. En règle
générale, le score est élaboré à partir d'une analyse statistique de
comparaison de profil des bons et des mauvais risques. Cette
classification résulte de l'analyse historique des incidents de
paiements graves. Il existe aussi une catégorie de clients ayant des
incidents de paiement légers qui sont classés en clients incertains.

Cette technique est apparue aux Etats-Unis dans les années


cinquante (50), puis c'est progressivement développée à travers le
monde. De nos jours, le scoring est couramment utilisé par de
nombreux établissements, surtout en matière de crédit à la
consommation qui représente son domaine de prédilection, mais
également en matière de crédits immobiliers aux particuliers.

2.6.2- Les avantages du crédit scoring

Comparé à l'analyse et décision traditionnelles, le crédit scoring


présente des avantages certains pour l'établissement de crédit :

Troisième partie La gestion des risques

Classification : C1 - Interne
69

Troisième partie La gestion des risques

La simplicité et la rapidité : l'utilisation du scoring est simple et la prise


de décision est rapide de qui présente un double avantage : un
avantage interne de charge du travail où le mécanisme administratif
est accéléré et un avantage commercial du fait que le client que le
client obtient une réponse en quelques minutes ;

L'homogénéité : le crédit scoring nous permet d'avoir une politique de


sélection des risques homogène et donc traiter les dossiers des
crédits de la même façon, quelque soit le lieu et le montant de la
demande ;

La productivité : contrairement aux méthodes traditionnelles où le


traitement des dossiers est souvent long pour les clients, le crédit
scoring permet un gain de temps important dans le traitement des
dossiers. Ce gain est optimisé dans sa réaffectation que se soit dans
des opération de conseils pour la clientèle ou encore dans d'autres
opérations de crédit ;

La maîtrise du risque : l'objectivité des critères de risques du crédit


scoring et l'efficacité, prouvée, dans le processus de décision,
permettent un meilleur contrôle des impayés mais aussi leurs
diminutions.

2.6.3- Les étapes de l'établissement d'un modèle de crédit scoring

L'élaboration d'un modèle de crédit scoring doit tout d'abord passer


par les étapes suivantes :

La définition des partitions ;

L'échantillonnage ;

L'élaboration d'une grille de score ; La conception du modèle.

Remarque

Les principales variables de sélection utilisées dans le cadre des


crédits immobilier aux particuliers sont :

V' Le revenu de l'emprunteur (en terme de taux d'effort) ;

V' Le patrimoine de l'emprunteur (en terme d'apport personnel) ;

Classification : C1 - Interne
V' Combinaison systémique revenue / patrimoine ;

V' Tentative d'évaluation de la dette du demandeur au moyen de la


déclaration fournie par celui-ci

recensent ses charges

V' Profession, ancienneté dans l'emploi ;

V' Situation familiale ;

V' Age du demandeur ;

V' Ancienneté du compte bancaire.

2.6.4- Les limites du score15

Le scoring présente plusieurs limites d'ordre pratique surmontables,


les plus évidentes proviennent de la qualité des fichiers qui exigent
une information à la fois riche et exacte ; les effectifs doivent être
important, les données discriminantes disponibles.

Il existe aussi d'autres limites :

15- Voir revue, « Banque », n° 64. novembre 1995, « les limites du


score ».

70

É L`impact de l'environnement : car le crédit scoring est très sensible


aux changements de la situation économique. Le secteur sur lequel a
été construit peut changer avec l'environnement ce qui rend les
critères utilisés dans l'élaboration du score peu pertinents. Il convient
alors, d'opérer des ajustement voir même reconstruire le modèle ;

É La dérive temporelle : avec le temps, le modèle perd de sa


pertinence et ou ne peut être sûr que l'outil soit totalement efficace ;

Bien sûr, le crédit scoring n'a pas vocation à supprimer purement et


simplement le risque ! Il ne peut y avoir et quelque soit la qualité du
risque, de risque nul. Mais celui-ci contribue à suppléer la carence de
spécialistes de crédit, qui peuvent se consacrer à l'analyse de
dossiers délicats16.

Classification : C1 - Interne
2.7- AUTRES MOYENS DE GESTION DES RISQUES DES
CREDITS

Nous trouvons aussi un bon nombre d'outils de gestion des crédits


immobilier qui sont peut utilisés par rapport au scoring. Ces
techniques sont essentiellement : le budget type, la méthode du net
disponible du ménage et le système expert.

2.7.1- La méthode du budget type

A- Définition

Cette démarche ou méthode part de l'idée qu'il faut prendre en


compte tous les revenus et toutes les charges incompressibles, y
compris les crédits antérieurs, d'un ménage type pour, en reconstituer
son budget, dégager comme solde sa capacité d'épargne qui, seule,
indiquera la possibilité (ou non), de rembourser le prêt demandé.

Il ne s'agit pas seulement du budget propre du ménage constitué en


exploitant les données déclaratives (de salaire ...etc.), mais aussi de
calculer automatiquement, en fonction de la catégorie de
l'emprunteur, ses dépenses types. Celle-ci proviennent des sources
calculées à partir des données d'entrée (exemple des données issues
d'enquêtes de consommation).

B- Principe du budget type

Cette méthode consiste à établir le solde du budget type comme


étant la différence entre les ressources et d'une part, des dépenses
spécifiques : coût des véhicules automobiles, loyer, coût des études
des enfants, pensions alimentaires, dépenses de vacances et de
loisirs..., d'autre part, les dépenses courantes assimilées à la
moyenne statistique de la même catégorie sociale. Ce solde
représente la capacité d'épargner du ménage. Celle-ci détermine le
montant maximum du prêt en fonction du taux d'intérêt, de la durée et
du mode d'amortissement.

2.7.2- Le net disponible du ménage

Cette méthode est de plus en plus utilisée soit seule, soit en


complément du taux d'effort17; elle tient compte du nombre de
personnes à charge pour fixer un montant en deçà duquel le ménage
est considéré comme surendetté. Les limites sont fonction des
établissements de crédits et leurs stratégies en matière de risque, et

Classification : C1 - Interne
à titre d'exemple la banque pourra définir un revenu minimum
d'insertion de 2500,00 DA.

C'est-à-dire :

16-

2500 DA

Ensembles des revenus - ensemble des charges

au foyer

Nombres

de personnes

Inspiré du livre « l'exploitant bancaire et le risque crédit », « MATIEU


M », Edition de l'organisation, 1995.

17- Le taux d'effort est la proportion du salaire pouvant être utilisé


dans un crédit aux particuliers, exemple 30% du salaire.

Troisième partie La gestion des risques

Cette méthode, même si elle se heurte à des difficultés pratiques


d'application (la pertinence des enquêtes de consommation pour la
détermination du seuil d'endettement par personne) diffère de la
méthode du taux d'effort par le fait que la première méthode nous
renseigne plus sur la cote maximale de crédit à accorder alors que
celle-ci n'est qu'un « clignotant » qui nous renseigne sur l'effet de
l'endettement sur le ménage (qui peut engendrer des risques
d'immobilisation ou de non remboursement du prêt).

2.7.3- Le système expert

Un des nombreux moyens d'aide à la décision, le système expert


permet de simuler un raisonnement par un expert humain dans son
domaine de compétence. Les systèmes experts délivrent alors au

Classification : C1 - Interne
banquier un compte rendu où sont exposées leurs décisions mais
aussi l'ensemble des raisons les ayants poussées à décider ainsi.

Ils sont principalement utilisés dans l'analyse de l'octroi de prêts


immobiliers aux particuliers.

Tout système expert doit disposer d'une base de connaissances qui


regroupe des règles et des faits pour qu'il puisse fonctionner
correctement :

La base des faits : représente les données qualitatives et


quantitatives ;

La base des règles : ces règles sont fournies par un expert en


analyse des risques crédit.

Nous pouvons présenter le système expert par ce schéma simplifié :

EXPERT

UTILISATEUR

BASE DES REGLES

BASE DES FAITS

MOTEUR D'INFERENCE

DECISION ARGUMENTEE

Classification : C1 - Interne
71

Schéma simplifié d'un système expert

Dans un système expert, le moteur d'inférence constitue la partie


centrale et la plus importante. Il a pour rôle de simuler le
raisonnement de l'expert. Pour cela, il utilise le savoir décrit dans la
base des règles.

Ce type de système présente les avantages suivants :

É La réduction effective des charges des études des dossiers et les


limiter seulement aux cas complexes ou aux cas ou les montants
sont importants ;

É Il permet un accroissement de la sensibilité en amenant l'analyste à


confronter deux études, subjective du dossier et objective délivrée
par le système.

Troisième partie La gestion des risques

72

3- LA GESTION CURATIVE

La gestion curative du risque crédit débute dès le premier jour où


l'échéance du crédit à été impayée et alors l'engagement pris par un
client non respecté. C'est la fonction recouvrement

Le recouvrement 25

La fonction recouvrement repose sur trois (03) principes pour son


efficacité à savoir : la réactivité, la continuité et la progressivité

La réactivité : qui est un facteur clé de l'efficacité du recouvrement. Il


consiste en la prise en compte de la contrainte à temps pour éviter
une accumulation des impayés. Ce principe suppose aussi l'utilisation
de moyens adaptés pour la détection des impayés et l'organisation de
leur gestion.

La continuité dans le traitement de l'impayé est le second facteur clé


du succès de la fonction recouvrement. Ce facteur cherche à éviter
donc des ruptures dans la gestion du crédit. La progressivité dans le
déroulement de l'opération de recouvrement, par la mise en place de

Classification : C1 - Interne
mesures contraignantes pour le client sur le plan juridique, depuis
l'agence jusqu'au service contentieux de la banque.

18- Pour plus de détails voir les étapes de recouvrement, Quatrième


partie de ce mémoire

73

QUATRIEME PARTIE

CAS PRATIQUES
Nous avons vu dans la deuxième partie comment les banques
financent l'immobilier que ce soit pour les promoteurs ou les
particuliers. Pour mettre en pratiques ces connaissances nous
avons consacré cette quatrième partie à l'étude de cas de
financement de l'immobilier au niveau de la CNEP-BANQUE.

A cet effet, nous consacrerons notre premier chapitre à la


présentation de la CNEP-BANQUE (l'exemple de notre étude).

Dans un deuxième chapitre nous présenterons les pratiques de


la CNEP-BANQUE en matière des crédits immobiliers aux
particuliers.

Dans un dernier chapitre nous tracerons les démarches à suivre


lors de l'étude d'un dossier de crédit à la promotion immobilière
et cela à travers un cas concret financé par la CNEP-BANQUE.

74

Chapitre 1

PRESENTATION DE LA CNEP-
BANQUE

Classification : C1 - Interne
1- DE LA CNEP A LA CNEP-BANQUE « PLUS DE
TRENTE (30) ANS AU SERVICE L'IMMOBILIER »

La CNEP (Caisse Nationale d'Epargne et de Prévoyance) fut créée


par le décret n° 64-227 du 10 août 1964. Au fait, la CNEP avait pris
l'ossature de la CSDCA (Caisse de Solidarité des Départements et
des Communes d'Algérie), ancien organisme social des retraites
français. De nos jours, la CNEP est une société par actions au capital
social de 14 milliards de Dinars libérés entièrement, son siège social
est saisi au 42 Rue Khelifa Boukhalfa - Alger. Elle a obtenu son
agrément de banque, au sens de l'article 114 de la loi 90-10. Le 27
juillet 1997, par le règlement n° 01-97 du Conseil de la Monnaie et du
Crédit.

Lors de sa création, la CNEP avait deux (02) principales missions :

La collecte de la petite épargne ;

La distribution des crédits à la construction aux collectivités locales.

« Les statuts conférés à la CNEP renvoyés donc à des missions de


services publics, l'institution était considérée comme un
démembrement de l'Etat 1 ».

En plus de ces tâches, l'arrêté du 19 février 1971 du Ministère des


finances confère à la CNEP une vocation de « BANQUE DE
L'HABITAT ». Elle a institué dès lors le système d'épargne logement
qui lie l'épargne à la perspective d'acquérir un logement. Le 27 avril
1971, une instruction de la direction du Trésor Public renforce cette
vocation et oblige la CNEP à participer aux différents programmes
d'habitat social 2.

A partir de 1980, de nouvelles tâches sont assignées à la CNEP qui


se résument en deux axes principaux :

Les crédits aux particuliers pour la construction de logements ;

Le financement de l'habitat promotionnel3 sur fonds d'épargne au


profit exclusif des épargnants

cela, pour favoriser l'essor d'un secteur qui avait pris un grand retard
sur le plan physique et pour fidéliser, d'un autre coté, la clientèle «
ménages ».

Classification : C1 - Interne
Ce n'est qu'à partir de 1988 que la CNEP commença à se préoccuper
de la diversification de ses produits et services afin de cibler d'autres
groupes sociaux.

Pour se faire, il fallait donc attendre l'année 1997 pour que la CNEP
soit érigée en société par actions (SPA) et devienne ainsi une banque
universelle exerçant toutes les activités que lui conférées la loi.

1. Extrait d'un entretien réalisé avec MR BESSA DJAMEL, « La CNEP


s'ouvre à l'activité bancaire dans sa globalité »,Revue interne «
CNEP NEWS », N° 02 octobre 1999.

2. De 1973 à 1979 : le financement était assuré par le Trésor Public


(75%) et la CNEP (25%).

De 1990 à 1996 : en 1990, par décision du gouvernement de


l'époque, le financement des logement sociaux à été mis à la charge
de la CNEP sur fonds d'épargne. Cette procédure était prévue
provisoirement pour l'année 90, mais a durée, en réalité, six (06)
années, Source : document « Le nouveau dispositif du financement
du logement en Algérie », réalisé par Mme MAHIOU SAMIRA.

3. Instauré par le décret N° 80-213 du 13 septembre 1980.

Quatrième partie Cas pratiques

75

2- LA CNEP DANS SA NOUVELLE


CONFIGURATION DE BANQUE 4

Les nouveaux statuts de la CNEP du 27 juillet 1997 lui on permit


d'effectuer toutes les opérations de banque, qui ne lui était possible
du fait de son ancien statut de caisse.

A travers son propre réseau d'agence, constitué de 187 Agences,


toutes informatisées ou elle employa 4617 agents. Ajoutant à cela,
une présentation dans 3500 bureaux de poste. La CNEP-BANQUE
draine ses ressources de clientèle principalement de l'épargne des
ménages ; elle gère 6.8170.790 comptes clients.

Les crédits qu'elle accorde portants essentiellement sur le


financement de l'habitat, sous toutes ses formes, promotionnel ou
individuel.

Classification : C1 - Interne
Les crédits hors habitat commencent à se développer et à se
diversifier.

2.1- La collecte de l'épargne

La CNEP-BANQUE dispose d'une gamme de produits d'épargne


offerte à la clientèle.

™ Le livret épargne logement (L.E.L), rémunéré au taux de 2.5% qui


confère à la clientèle un droit d'accès au crédit à des conditions
priviligées5 ;

™ Le livret épargne populaire (L.E.P), rémunéré au taux de 2% qui


ouvre droit à son titulaire, depuis le 01 avril 2002, au crédit à un taux
préférentiel6 ;

™ Les placements à terme en bons de caisse, DAT 7 logements et


DAT banque qui sont rémunérés selon la durée du placement.

En outre, à travers les comptes courants et les comptes de chèques


ouverts aux entreprises et aux particuliers. La CNEP-BANQUE
collecte des ressources à vues non rémunérées.

La part de marché de la CNEP-BANQUE au titre, des ressources


clientèle représente 20% de celles collectées par l'ensemble du
système bancaire.

2.2- La distribution de crédits

Les produits offerts par la CNEP-BANQUE s'adressent aussi bien aux


particuliers qu'aux entreprises. 2.2.1- Financement des besoins des
particuliers

Pour répondre aux différents besoins de ce segment de clientèle la


CNEP-BANQUE propose sur le marché une large gamme de produits
:

A- Des crédits hypothécaires8

Au 31 décembre 2003, la CNEP-BANQUE a accordé 227.435 crédits


hypothécaires aux particuliers pour un montant de plus de 67
milliards de Dinars.

9 Achat d'un logement promotionnel ;

Classification : C1 - Interne
9 Construction individuelle ou en coopérative ;

4. Sauf indication contraire, les données chiffrées utilisées dans cette


partie sont extraites du rapport annuel de la CNEP-BANQUE, année
2002.

5. Un taux débiteur de 6 % au lieu de 7.25%.

6. Un taux débiteur de 7% au lieu de 7.25%.

7. DAT : veut dire Dépôt à Terme.

8-.Pour plus de détails voir : la prise des garanties, Troisième partie


de ce mémoire.

Quatrième partie Cas pratiques

76

V' Achat d'un terrain ;

V' Aménagement ou extension d'une habitation ; V' Achat d'un


logement auprès d'un particulier ; V' Achat d'un logement « vente sur
plan ».

B- Des crédits d'équipements

V' Acquisition d'équipement électroménagers, ameublement, micro-


ordinateur, etc. 2.2.2- Financement des besoins des entreprises

Pour répondre aux besoins d'une clientèle de différentes natures la


CNEP-BANQUE s'est engagée dans une diversification de ses
activités de financement des entreprises.

Aujourd'hui, au-delà de son métier de base de financement des


programmes de construction de logements réalisés par des
promoteurs immobiliers publics et privés, la CNEP-BANQUE finance
le développement des entreprises industrielles et les professions
libérales

A- Crédits à la promotion immobilière

Au 31 décembre 2003, la CNEP-BANQUE a financé 1615 projet soit


un total de 200.000 logements pour un montant de 208 milliards de
Dinars.

Classification : C1 - Interne
V' Achat de terrain ;

V' Viabilisation, études ;

V' Réalisation de programmes immobiliers.

B- Crédits aux entreprises industrielles

V' Achat de terrains ou d'immeubles d'exploitation ;

V' Construction d'usines industrielles ; V' Achat d'équipement de


production.

2.3- Les opérations de marché

2.3.1- Les prêts sur le marché monétaire

La CNEP-BANQUE, outre le réemploi de sa trésorerie dans le


financement des entreprises st des particuliers, intervient activement
sur le marché interbancaire et en fonction de son évolution, adapte
sans cesse ses conditions de prêts.

2.3.2- Les emprunts obligataires

Les emprunts obligataires, à travers la souscription aux obligations du


Trésor et aux obligations SONATRACH, font partie des emplois de
trésorerie que la CNEP-BANQUE pratique.

2.3.3- Les crédits consortiaux

L'importance des moyens financiers dont dispose la CNEP-BANQUE


et sa bonne structure financière font qu'elle est souvent approchée
par les confrères pour participer avec eux à des financements en
commun car vu les contraintes imposées par les règles prudentielles
et le manque de liquidité des banques, certains projet
d'investissement n'auraient pas trouvé de financement au niveau
d'une seule banque.

Quatrième partie Cas pratiques

77

2.4- Les participations

Classification : C1 - Interne
La CNEP-BANQUE détient des participations dans douze (12)
société, tout statut juridique confondu. Au 31 décembre 2002, le total
d'actions souscrites par la CNEP-BANQUE est de 51986 pour un
montant de 917 millions de Dinars. Le capital social libéré de
l'ensemble de ces sociétés était de 7.575 millions de Dinars. Le
niveau des participations a atteints un taux de 12,10% de la masse
des capitaux de toutes les sociétés9.

9. Pour plus de détailles sur la participation de la CNEP-BANQUE


dans chaque entreprise, voir (ANNEXE 2)

78

Chapitre 2

CREDIT IMMOBILIER AUX


PARTICULIERS

« CAS de la CNEP-BANQUE »

INTRODUCTION
Le logement, facteur d'intégration et de reconnaissance sociale, est
sans conteste un besoin social incompressible. Il joue un rôle
économique non négligeable puisqu'il constitue la forme la plus
élémentaire d'investissement des ménages, cet investissement
nécessite des fonds importants comparés au budget du particulier.
Ce dernier va alors recourir au crédit immobilier pour satisfaire ce
besoin.

La CNEP-BANQUE a mis en place toute une panoplie de prêts


immobiliers adaptés aux différents besoins des emprunteurs.
Toutefois, chaque demande de crédit doit faire l'objet d'un montage
du dossier pour minimiser les risques que peut encourir la banque.

Dans ce chapitre nous allons présenter les conditions de la CNEP-


BANQUE en, matière des prêts immobiliers aux particuliers et les
différentes étapes de traitement du dossier de ce dernier.

Classification : C1 - Interne
1- LES PRATIQUES DE FINANCEMENT

1.1- Cadre réglementaire

La décision réglementaire n° 227-2000 du 15 mars 2000 définie le


cadre réglementaire dans lequel devra être mis en place la procédure
de gestion des crédits immobiliers aux particuliers.

Cette décision traite les critère d'accès au crédit immobilier, l'étude


des demandes et les condition d'octroi et de gestion des prêts sans
omettre bien sûr l'aspect recouvrement du crédit.

1.2- Les critères d'éligibilité au crédit

Afin de bénéficier d'un crédit immobilier, il faudra que la personne


physique soit de nationalité algérienne. En outre, elle doit répondre à
certains critères qui sont :

· Ayant la capacité juridique de contracter un prêt, être majeur ou


émancipé ;

· Justifier d'un apport personnel d'au moins 10% du prix du logement


;

· Le bien à financer doit être en Algérie.

Cependant, les postulant ayant la qualité d'épargnant bénéficient de


certains avantages particuliers en matière de taux d'intérêts.

1.3- Objet du crédit

La CNEP-BANQUE présente toute une panoplie de crédits


immobiliers à ses clients. Le crédit peut être un :

y' Crédit à la construction individuelle ;

y' Crédit à la construction dans le cadre d'une coopérative


immobilière ; y' Crédit aménagement, surélévation, extension ;

y' Crédit pour l'achat d'un logement auprès d'un promoteur immobilier
;

Quatrième partie Cas pratiques

Classification : C1 - Interne
79

V' Crédit pour l'acquisition d'un logement achevé ou en cours de


construction auprès d'un particulier ;

V' Crédit pour l'achat d'un logement selon la formule de vente sur
plans ;

V' Crédit pour l'achat d'un terrain à bâtir pour la construction d'un
logement pour son propre compte.

1.4- Le montant du crédit

Le montant du crédit à accorder est déterminé suivant des


paramètres qui sont principalement :

· Le revenu net du postulant ainsi que sa capacité de remboursement


;

· Le montant des intérêts cumulés sur un livret ou un compte de


placement d'épargne logement ;

· La durée du crédit ;

· La valeur du bien à acquérir et la valeur estimée de la garantie


proposée ;

· Le montant du crédit octroyé ne doit pas dépasser une quotité de


financement fixée par la décision réglementaire n° 851-2004 du 16
juin 2004, le tableau ci-dessous reprend les quotités de financement
des différents types de crédit

Catégories Modalités de Conditions de Construction


Quotité
des prêts décaissement décaissement d'un
90% du Une seule Avancement d'au moins Extension d'un immeuble à
usage
devis tranche 50% des gros oeuvres immeuble
estimatif et sur rapport technique d'habitation d'habitation
80% du 1ère tranche A l'ouverture du Surélévation
devis 50% chantier A d'un
estimatif 2ème tranche l'achèvement des gros immeuble
50% oeuvres d'habitation
1ère tranche A l'ouverture du Aménagement
80% du
40% chantier Au début des d'une
devis
2ème tranche habitation
estimatif
30%

Classification : C1 - Interne
3 ème tranche gros oeuvres et sur
30% rapport technique

A l'achèvement des
gros

oeuvres et sur rapport


technique
70% du Une seule
devis tranche
Présentation d'une Achat
et dans la
attestation constatant le d'habitation ou
limite de
commencement des de
30% de la
travaux terrain
valeur de

la garantie
Entre les mains du Achat de
notaire s'il y a sortie de logement en
90% du coût Une seule
fonds, ou Crédit relais vente sur plan
d'acquisition tranche
en déduction de la dette
du promoteur
90% du coût Plusieurs Dans le compte du Coopératives
prévisionnel tranches selon promoteur immobilières
le
contrat VSP
Dans la limite de la
garantie constituée par
le terrain d'assiette et
les construction
1ère tranche édifiées A l'ouverture
20% du chantier
70% du 2èmetranche Achèvement des gros
devis 30% oeuvres
estimatif 3 èmetranche d'infrastructures
20% 4ème Achèvement des gros
tranche 30% oeuvres de
superstructure
Avancement des
travaux de corps d'état
secondaires

Quatrième partie Cas pratiques

80

1.5- Durée du crédit

Classification : C1 - Interne
Les crédits immobiliers peuvent avoir une durée qui s'étend jusqu'à
30 ans. Elle est calculée en fonction de l'âge du postulant.

Il est à noter que l'âge limite de remboursement des crédits


immobiliers est de 70 ans.

Durée maximale du crédit Construction


Catégorie
immobilier nouvelle
30 ans dont 02 mois de
Extension / Surélévation
différer
30 ans dont 02 mois de
Aménagement
différer
10 ans Achat de logement
30 ans Achat de construction en cours
30 ans Achat de terrain

10 ans

1.6- Taux d'intérêt

Il diffère selon le type de livret épargne ouvert et selon la qualité


d'épargnant ou non de l'emprunteur :

É Pour les titulaires d'un Livret Epargne Logement (LEL) et / ou de


Compte de Placement à Terme (CPT) le taux est de 6% l'an ;

É Pour les titulaires d'un Livret Epargne Populaire (LEP), le taux est
de 7% ;

Remarque

Pour avoir la qualité d'épargnant, le livret épargne doit avoir au moins


trois (03) ans d'ancienneté, et avoir produit au moins 2500 DA
d'intérêts.

É Pour les non épargnant le taux est de 7.25%. 1.7- Commissions

C'est l'ensemble des frais d'études et de gestion du crédit qui sont


payées en une seule fois par un prélèvement sur le premier
décaissement du crédit octroyé.

Classification : C1 - Interne
Ces commissions sont fixes et sont en fonction du montant du crédit
comme suit :

Montant du crédit Commissions d'études et de gestion Jusqu'à 500 000 DA


1000 DA De 500 000 DA à 2 000 000 DA
1500 DA Supérieur à 2 000 0000 DA

2500 DA

Il y aussi la commission d'engagement qui est fixée à 0.1% sur le


montant non encore mobilisée. Elle représente les frais
d'immobilisation de fonds perçue lors du décaissement des tranches
de crédit sur la montant du crédit non encore utilisé.

1.8- Modalités de remboursement

Pour l'ensemble des crédits à la construction, à l'extension et à la


surélévation, le remboursement du prêt intervient un mois après la fin
de la période de différer. Pour ceux concernant l'achat d'un logement

Quatrième partie Cas pratiques

81

ou d'un terrain, l'aménagement d'une habitation, le remboursement


intervient trente jours après la date de signature du contrat du prêt.

Selon le choix du client deux (02) modalités de remboursements sont


possibles :

· Remboursement selon la formule de l'échéance constante ;

· Remboursement selon la formule du principal constant.

1.8.1- Remboursement par échéance constante

Ce type de remboursement est le plus utilisé par les emprunteurs, en


raison de sa simplicité. Pour comprendre les principes de cette
méthode nous allons prendre un exemple chiffré.

Exemple

Classification : C1 - Interne
Un client vient d'obtenir un crédit immobilier auprès de la CNEP-
BANQUE aux conditions suivantes :

y' Capital : 2 000 000 DA

y' Taux d'intérêt annuel : 6%

y' Durée : 360 mois (30ans)

y' Remboursement mensuel à échéances constantes.

Pour calculer le montant des mensualités constante nous allons


utiliser la formule suivante :

Montant de la mensualité = K * I

K: capital

I: coefficient, I = im / 1 - (1 + im)- n

im : taux d'intérêt mensuel n : nombre de mensualités

Donc I = 0.005995
Montant de la mensualité = 11 990 DA

o Pour la première mensualité (11 990 DA) Intérêt = 2 000 000 *


0.005 = 10 000 DA Capital = 11 990 - 10 000 = 1 990 DA

o Pour la deuxième mensualité (11 990) Intérêt = 1 998 810 * 0.005 =


9 990.05 DA Capital = 11 990 - 9 990.05 = 1 999.95 DA

o Pour la troisième mensualité (11 990)

Intérêt = 1 996 810 * 0.005 = 9 984.05025 DA Capital = 11 990 - 9


984.05025 = 2 005.94975 DA

Nous avons étudié l'évolution du remboursement des intérêts et du


capital sur 360 mois et nous avons obtenu le graphique suivant :

Quatrième partie Cas pratiques

Classification : C1 - Interne
14000

12000

10000

4000

8000

6000

2000

1 45 89 133 177 221 265 309 353

Échéance Intérêt Capital

Graphe représentant l'évolution du remboursement des intérêts


et du capital pour une échéance constante

Nous constatons que dans cette méthode le remboursement des


intérêts est dégressif, tandis que celui du capital est progressif.

1.8.2- Remboursement à capital constant

Cette méthode est rarement choisie par les emprunteurs, elle


consiste à un remboursement par amortissement du capital constant
et un remboursement d'intérêts dégressif. Ce qui donne une
mensualité dégressive. Pour mieux comprendre cette méthode nous
allons prendre un exemple.

Exemple

On reprend l'exemple précédent, mais avec un remboursement à


capital constant.

Classification : C1 - Interne
o Pour la première mensualité

Capital = 2 000 000 / 360 = 5 555.55 DA Intérêt = 2 000 000 * 0.005 =


10 000 DA Mensualité = 15 555.55 DA

o Pour la deuxième mensualité Capital = 5 555.55 DA

Intérêt = 1 994 444.45 * 0.005 = 9 972.22 DA

Mensualité = 15 527.72 DA

o Pour la troisième mensualité

Capital = 5 555.55 DA

Intérêt = 1 988 888.90 * 0.005 = 9 944.44 DA Mensualité = 15


499.9945

Nous avons étudié l'évolution des intérêts du capital et des


échéances sur 360 mois et cela nous a permis d'élaborer le
graphique suivant :

20000

15000

10000

5000

45 89 133 177 221 265 309 353

Échéance Intérêt Capital

82

Classification : C1 - Interne
Graphe représentant l'évolution du remboursement des intérêts
et des mensualités pour un remboursement du capital constant

Quatrième partie Cas pratiques

83

Ce graphe nous montre que le remboursement des intérêts est


dégressif ce qui nous donne des mensualités dégressives ce qui ne
correspond pas à la situation financière du ménage qu'a tendance à
s'améliorer dans le futur (augmentation de salaire).Ce qui explique la
faible demande sur cette modalité de remboursement, malgré son
coût global, moins chere comme vous pouvez le constater sur le
tableau ci-dessous.

Si on reprend notre exemple précédent :

Rubriques Echéances constantes Capital constant


Total Echéances 4 316 763.781 DA 3 805 000 DA
Principal 2 000 000 DA 2 000 000 DA

Total Intérêts 2 316 763.781 DA 1 805 000 DA

2- TRAITEMENT D'UNE DEMANDE DE CREDIT

2.1- Pouvoir de décision

La décision d'engagement du crédit hypothécaire reste du ressort des


comités de crédit selon le pouvoir d'engagement de chaque comité.

Au niveau de la CNEP-BANQUE, il est comme suit :

Comité de crédit Montant


Agence (CCA) Jusqu'à 500 000 DA et illimité pour les programmes financés
par la CNEP-BANQUE
Direction de réseau
Jusqu'à 3 000 000 DA
(CRC)

Siège (CCC) Sans limite de montant

Classification : C1 - Interne
2.2- Le montage du dossier

2.2.1- Prise de contact avec le client

Le banquier va essayer tout d'abord de déterminer les besoins exacts


du client. Pour cela, il doit poser les bonnes questions sur l'objet du
crédit, sa nature, sa durée et ses modalités de remboursement.

Il va demander les documents adéquats pour éviter une prise de


risque administratif.

En parallèle à toutes ces opérations, le banquier doit bien connaître


son client :

Son état civil : vérifier l'exactitude de l'âge du postulant, de son


adresse actuelle et de son nom ;

Sa situation familiale et patrimoniale : le nombre de personnes à la


charge de l'emprunteur, ses dépenses, situation actuelles : possède-
t-il un logement ou non ? ses avoirs bancaires et épargne, ses avoirs
mobiliers et immobiliers, savoir si le patrimoine est hypothéqué au
profit des tiers ou pas, consulter le fichier des clients au niveau de la
centrale des risques des particuliers pour savoir si l'emprunteur à des
antécédents au niveau de la CNEP-BANQUE ;

Sa situation professionnelle : sa profession, la stabilité de ses


revenus compte tenu de la

profession, l'ancienneté dans la profession, connaître l'employeur et


le secteur d'activité ;

Quatrième partie Cas pratiques

84

Vérifier l'admissibilité de l'emprunteur à l'aide de l'Etat (AAP).

2.2.2- Constitution du dossier

y' Une demande de crédit signée par le postulant (ANNEXE 7) ;

y' Un acte de naissance, une fiche familiale et une photocopie de la


carte nationale d'identité ;

y' Justificatifs de revenus :

Classification : C1 - Interne
relevé des émoluments récent (ANNEXE 8) ; pension ; contrat bail ;
avertissement fiscal délivré

par les services des impôts ;

y' Relevés des intérêts arrêtés le jour de la demande des livrets


épargne logement, d'un plan

épargne, de bons d'épargne, faire valoir sur CPT ou DAT du


postulant et de ceux des cédants s'il

y a lieu, ouvert auprès des agences de la CNEP-BANQUE et du


réseau P&T ;

y' Attestation de cession de droits d'intérêts si nécessaire ;

y' Caution solidaire si nécessaire ;

y' Attestation de domiciliation des salaires dans un compte ouvert


auprès d'une agence de la

CNEP-BANQUE avec une autorisation de prélèvement automatique


(ANNEXE10) ;

y' Autorisation de prélèvement d'office sur compte CCP pour les


postulant domicilié auprès des

P&T ;

En plus des documents cités ci-dessus, le dossier de demande de


crédit devra être complété par des pièces particulières à chaque
catégorie de prêt (voir annexe).

2.2.3- Analyse de l'endettement du ménage

A- Le taux d'endettement

Lors d'une opération de crédit immobilier, la CNEP-BANQUE perçoit


une part du revenu. Cette quotité est définie selon le montant du
revenu comme suit :

Le revenu mensuel net du ménage Part maximale du revenu pouvant être utilisée
(RMN) dans le crédit
Inférieur ou égal à 04 fois le
30%
SNMG

Classification : C1 - Interne
Entre 04 et 09 fois le SNMG 40%
Entre 09 et 10 fois le SNMG 45%
Entre 10 et 11 fois le SNMG 50%

Supérieur à 11 fois le SNMG 55%

Sur le plan pratique, la capacité de remboursement est calculée


suivant ces taux, ce qui ne constitue en aucun cas l'image réelle de la
capacité du particulier à rembourser son crédit, pour prouver cela on
va prendre un exemple.

Exemple

Nous allons prendre deux emprunteurs A et B

· (A) à un revenu de 50 000 DA (soit 05 fois le SNMG) et deux enfant,


selon le tableau ci-dessus sa capacité de remboursement mensuelle
est de 40% de son revenu ;

· (B) à le même revenu mais il à 9 enfant ;

Si nous nous référerons uniquement aux taux d'endettement


maximales mentionnés sur le tableau ci-dessus, nous remarquerons
que les deux client (A et B) ont une capacité de remboursement
mensuelles identique, ce qui est en réalité impossible vu les charges
supporter par le client B (9 enfants).

Vu les limites de cette méthode, il est indispensable de compléter


l'étude par d'autres critères plus significatifs sur le plan réel.

B- Quatrième partie Cas pratiques

85

Le seuil d'endettement

C'est le rapport entre toutes les charges payées par l'emprunteur


(charges liées au logement + charges des crédits en cours) et tous
ses revenus. Il ne doit pas dépasser un certain pourcentage. Ce
dernier représente une norme à respecter.

L'ensemble des charges

Seuil d'endettement = =

Classification : C1 - Interne
L' ensemble des revenus

3 0%

Cependant, une norme est généralement admise, le seuil


d'endettement doit être au maximum entre 30% et 35%.

C- Le net disponible du ménage

Ce critère est moins utilisé que le précédent. Il prend en


considération le nombre de personnes à charge pour l'emprunteur
afin de déterminer la limite au-delà de laquelle il est considéré
comme surendetté

l'ensemble des charges

Net dispoonibl e du ménage = =

Le nombre de personnes à charges

l'ensemble

des revenus

une limite

Cette limite dépend des enquêtes de consommation, des études de


comportement des consommateurs et de la fiabilité de ces dernières.

D- Le reste à vivre

Dans ce cas, le remboursement du crédit par l'emprunteur ne doit en


aucun cas affecter négativement son niveau de vie

Le reste à vivre = (les revenus - les remboursement) = un cartain


seuil

Ce seuil est déterminé suivant les besoins des personnes à charges,


par exemple :

É Y2 SNMG pour l'emprunteur É Y2 SNMG pour le conjoint

Classification : C1 - Interne
É 1/4 SNMG pour chaque enfant

3- LES GARANTIES EXIGEES

Au niveau de la CNEP-BANQUE, tout crédit octroyé doit être assorti


d'une garantie contre le risque de non recouvrement de la créance
qui peut survenir en cas d'impossibilité, incapacité ou refus du
débiteur de rembourser son prêt ou encore en cas de décès de ce
dernier.

Les garanties à constituer lors de toute opération d'octroi de crédit


sont :

Une hypothèque du premier rang sur le bien objet du prêt ou autre


bien de la même valeur vénale ;

Cautionnement solidaire, si nécessaire. Il demeure également que la


caution vient également conforter la capacité de remboursement du
débiteur pour le calcul du prêt à octroyer sans que l'appoint, apporté
par la caution, ne donne lieu à une mensualité supérieure à 60% du
revenu du principal débiteur.

Quatrième partie Cas pratiques

86

La capacité de remboursement de ce dernier est confortée par le


revenu de la caution dans les proportions suivantes :

y' 30% du revenu de la caution lorsqu'il s'agit du conjoint ;

y' 15% du revenu de la caution lorsqu'il s'agit d'un ascendant ou d'un


descendant.

La souscription d'une police d'assurance soit par :

y' L'adhésion au Fonds de garantie institué par la CNEP-BANQUE


par le versement forfaitaire de mille (1000) Dinars et le paiement d'un
montant équivalent à douze (12) primes mensuelles d'avance selon le
barème en vigueur pour palier au risque de rupture de la couverture
en cas de retard de recouvrement ;

y' La souscription d'une police d'assurance auprès d'un organisme


assureur avec subrogation donnée par l'assuré au profit de la CNEP-
BANQUE.

Classification : C1 - Interne
4- LA MISE EN PLACE DU CREDIT

Dès réception de la lettre d'autorisation de crédit du groupe


d'exploitation, l'agence procède à la mise en place du crédit suivant
les étapes et les indications ci-après :

· Informer le client de la décision de l'octroi du crédit en lui remettant


une lettre d'accord où sont énumérées les conditions d'octroi
(ANNEXE 12) ;

· Suite à l'accord du client, une décision d'octroi de crédit sera établie


;

· Le client doit verser son autofinancement ou encore justifier des


avances versées directement au promoteur ;

· La signature puis l'enregistrement de la convention de crédit ;

· La prise des garanties exigées et la signature d'un bulletin


d'adhésion à une police d'assurance vie et incendie avec délégation
au profit de la CNEP-BANQUE ;

· La mobilisation du crédit.

5- SUIVI ET RECOUVREMENT DES CREDITS

Après l'établissement du tableau d'amortissement où sont fixées les


échéances de remboursement, le banquier procède au suivi des
remboursements du prêt à chaque date indiquée

La fonction de recouvrement des crédits intervient dès que la


première échéance est impayée. L'agence doit alors suivre certaines
étapes pour régler cette défaillance du client

Ces étapes sont

y' Dans la première échéance qui suit l'incident, l'agence doit rappeler
le client défaillant en l'invitant à régulariser sa situation par « une
lettre de rappel » ;

y' Après 15 jours de l'envoi de la lettre de rappel, si le client ne se


présente pas, l'agence lui envoi une mise en demeure. Elle a pour
effet de couper le délai de prescription (si ce dernier n'est pas couper

Classification : C1 - Interne
par une mise en demeure pendant 05 ans après la constatation de
l'impayé, l'emprunteur devient propriétaire du bien) ;

y' Deux semaines après l'envoi de la moise en demeure, si le client


ne se manifeste pas, l'agence va envoyer au client une sommation de
payer par la voie d'un huissier de justice. S'il trouve le client il lui
adresse un PV, attestant que l'impayé lui a été notifié. S'il ne le trouve
pas il va adresser un PV de carence ;

y' Si le client se présente, le banquier entreprend avec lui un entretien


pour analyser le problème et proposer des solutions, deux (02) cas
peuvent se présenter :

Quatrième partie Cas pratiques

87

L'emprunteur peut régler l'intégralité des sommes dues : le banquier


procède donc au calcul de ces sommes en intégrant les pénalités de
retard et il lui fait signer une lettre d'engagement ;

o L'emprunteur ne peut pas payer toutes les sommes dues : le


banquier lui propose alors un remboursement partiel qui consiste en
le paiement d'au moins 50% du montant de l'impayé et de
rééchelonner le reste sur une période d'un an maximum ;

y' Si le client ne se présente pas, le banquier va utiliser les recours


légaux, à savoir :

o La saisie arrêt (article 121 de l'ordonnance 03-11 du 26-08-2003) ;

o La dation : qui est la remise volontaire de l'immeuble par


l'emprunteur pour le solde de son crédit (articles 285 / 286 du code
civil algérien) ;

o Mise en jeu de l'hypothèque.

CONCLUSION
Par son activité de crédit immobilier au particulier, la CNEP-BANQUE
permet à un nombre important de ses clients de devenir propriétaire

Classification : C1 - Interne
d'un logement. Cependant le succès d'une telle activité ne peut être
accompli sans un environnement de confiance entre la banque et ses
clients. La relation banque / client doit être renforcer par une plus
grande diffusion de l'information et l'application de nouvelle
techniques de commercialisation et de marketing.

88

Chapitre 3

CREDIT A LA PROMOTION
IMMOBILIERE

« CAS CASA »

INTRODUCTION
L'activité de promotion immobilière a connu un développement
particulier dans les dix dernières années notamment avec les
mesures d'encouragement et d'incitation de l'investissement privé
dans ce secteur d'activité.

Plusieurs entreprises se sont constituées en promoteurs immobiliers


sous diverses formes juridiques.

Ainsi et à coté des promoteurs immobiliers publics le paysage


économique s'est enrichi par une centaine d'entreprises privée
spécialisées dans la promotion immobilière.

Cet intérêt est dû au grand déficit qu'enregistre le pays dans le


domaine de l'immobilier d'habitation et de commerce.

Par ailleurs les indicateurs économiques et financiers pour les cinq


années à venir renseignent sur une véritable reprise dans le domaine
du BTP1 et par là dans le segment de la promotion immobilière. Ceci
s'explique par :

Classification : C1 - Interne
Le dispositif d'encouragement mis en place par l'Etat pour
encourager la réalisation d'infrastructures immobilières (aides
financières, facilité d'accès au crédit pour les entreprises et les
particuliers..) ;

La disponibilité des différents intrants dans le domaine de la


construction ;

La mise en place d'un dispositif juridique2 permettant d'assurer une


meilleure organisation de l'activité et un respect plus stricte des
règles universellement observées dans le domaine de la construction
;

Cette effort vise à assurer à la fois un environnement économique et


institutionnel mieux adapté et moins contraignant et au contrôle plus
stricte du respect des normes en la matière.

Le développement de la promotion immobilière ne peut avoir lieu,


sans la participation accrue des banques, afin de mobiliser les fonds
nécessaires à la réalisation de ces projets immobiliers.

Afin d'expliquer le rôle que joue les banques dans la relance de ce


secteur émergeant. Nous allons exposer un cas concret de
financement d'une promotion immobilière auprès de la CNEP-
BANQUE, à savoir le cas « CASA », initié par l'entreprise « CASA ».

La relation a sollicité le concours de notre banque pour un crédit à


moyen terme aux conditions suivantes :

1- Bâtiments et Travaux Publics.

2- Décret législatif n° 93-03 du 01-03-1993 relatif à l'activité


immobilière, Décret exécutif n° 94-85 du 07-03-94 relatif au modèle
de contrat de vente sur plans (VSP).

Quatrième partie Cas pratiques

89

Montant : 316 852 795 DA

· Durée : 30 mois

· Différé : 24 mois

Classification : C1 - Interne
· Taux : 6%

1- CONSTITUTION DU DOSSIER

Le promoteur nous a présenté le dossier suivant : 1.1- Sous dossier


juridique

y' Demande de financement ;

y' Autorisation de consultation de la centrale des risques de la


Banque d'Algérie ;

y' Certificat d'existence ;

y' Extrait de rôle ;

y' Copies légalisées de registre de commerce ;

y' Acte de propriété du terrain ;

y' Certificat négatif d'hypothèque ;

y' Statut de l'entreprise CASA.

1.2- Sous dossier technique

y' Les plans d'architectures ; y' Devis quantitatif estimatif ; y'


Convention CTC ; y' Rapport d'expertise.

1.3- Sous dossier financier

y' Plan de trésorerie prévisionnel sur 03 ans ; y' Plan de financement


prévisionnel ; y' Etude technico-économique.

2- IDENTIFICATION DE LA RELATION

Notre relation est l'entreprise CASA, représentée par son gérant Mr «


MEDROUK SAMIR ».

L'entreprise a été crée le 05-08-2004, par le groupe « MEDROUK


IMMO », pour la gestion du projet CASA.

Classification : C1 - Interne
2.1- Entreprise CASA

· Raison sociale : SARL « Promotion immobilière CASA » ;

· Forme juridique : Société à Responsabilité Limité (SARL) ;

· Capital social : 100 000 DA

o 50% du capital détenu par Mr MEDROUK SAMIR

o 50% du capital détenu par Mr BENALI TAHAR

· Gérant : Mr MEDROUK SAMIR ;

· Adresse du siège social : N° 85 Lotissement Beaux séjour - BIR


MOURAD RAIS - ALGER ;

· Objet social :

o 109 218 Entreprise de promotion immobilière

o 611 001 Entreprise de location de biens immobiliers

o 611 003 Entreprise de location de structures commerciales

o 611 004 Agence immobilière

Quatrième partie Cas pratiques

90

2.2- Groupe MEDROUK IMMO

Le groupe est formé de six (06) filiales, toutes spécialisés dans la


promotion immobilière, à savoir :

+ SCI NOUDJOUM ;

+ EURL SPISA ;

+ SARL CAPI ;

+ EURL CARIOM ;

+ EURL SPIFA ;

Classification : C1 - Interne
+ SARL CASA.

Toutes les entreprises du groupe sont la propriété de Mr MEDROUK


SAMIR, président du groupe. En compte parmi les réalisations du
groupe :

y' Bir Mourad Rais : 118 logements en cours de réception ;

y' Ensemble immobilier à Ain Taya ;

y' Projet de 340 logements + Parking (1200 véhicules) + 10 000


M2 d'activité socio-économique ; y' Logements collectifs en sous-
traitance.

2.3- Expérience du gérant

· Diplôme de l'Ecole d'Architecture et d'Urbanisme en 1970 avec «


Mention Bien » ;

· A travaillé en qualité d'Architecte à « ECOTEC », 1er Bureau


D'étude National à l'époque ;

· Architecte Urbaniste à titre privé depuis 1976 (à réalisé en maître


d'oeuvre plus de 850 projets sur 32 Wilayas) ;

· IL crée en 1975 un Bureau d'Etude d'Engineering et d'Urbanisme ;

· Entrepreneur en Bâtiment en 1986 ;

· En 2000, il crée sa première entreprise de promotion immobilière «


SCI NOUDJOUM »

3- PRESENTATION DU PROJET « CASA »

Le projet consiste au lancement d'une promotion immobilière portant


sur la réalisation des soixante (60) logement, de plusieurs locaux
commerciaux et d'espaces de stationnement « Parking ».

Le projet est localisé à BIR KHADEM, sur une surface au sol de 1536
mètre carrés.

De type haut standing l'ensemble immobilier comporte trois parties


principales et sera bâti en R + 11 étages et trois niveaux de sous
sols.

Classification : C1 - Interne
3.1- La partie logements

Elle s'étale sur une superficie globale de 5 640 mètres carrés. Elle
concernera 20 logements type F4, pour une superficie de 2 120
mètre carrés, soit une surface habitable unitaire de 106 mètres carrés
et 40 logements type F3 d'une surface habitable unitaire de 88 mètre
carrés, soit une superficie globale de 3 520 mètres carrés.

3.2- LA partie locaux commerciaux

Située au rez-de-chaussée, au premier étage et au troisième niveau


du sous sol, la partie commerciale s'étale sur une superficie de 1564
mètres carrés.

3.3- La partie parkings

Elle sera située au premier et au deuxième niveau du sous sol pour


une superficie globale de 2 384 mètres carrés.

Quatrième partie Cas pratiques

91

4- ETUDE DE LA VIABILITE DU PROJET

Cette étude nous permettra de voir si le projet est viable Pour cela,
nous allons situer l'entreprise par rapport à son marché, ses clients
potentiels et ses concurrents, afin d'estimer et d'apprécier ses
chances de réussite.

4.1- Le marché

Le marché de l'entreprise est celui de l'immobilier.

Le segment ciblé à travers ce projet est celui du HAUT STANDING.

Ce segment connaît depuis quelques années, notamment dans les


grandes villes et particulièrement à Alger un fort taux de croissance.

Ce ci s'explique par la naissance et la croissance de nouveaux


besoins induits par la nouvelle configuration du paysage économique
et social.

Classification : C1 - Interne
4.2- La place

Le projet est localisé à Alger dans une commune très cotée pour ce
type de construction (projet à SAID HAMDINE). Son emplacement
est très avantageux car il est situé à quelque mètre de l'autoroute
(Alger - DAR EL BAIDA), non loin de la station de Bus (la cote), ce
qui :

É Facilitera l'accès aux moyens de communication et de transport


pour les futurs occupants de l'ensemble immobilier CASA ;

É Ne posera pas de problème de méventes pour les espaces


commerciaux, très demandés par les concessionnaires et les
bureaux de représentation, car nous avons a remarqué que sur le
même axe routiers deux concessionnaires automobile se sont déjà
installés (TOYOTA, NISSAN).

4.3- La demande

La nouvelle configuration sociale et économique a été derrière la


naissance de nouveaux besoins en la matière.

Ainsi, la formation d'une catégorie sociale au revenu et aux moyens


financiers conséquents a été à l'origine de la croissance, de plus en
plus importante, de la demande pour des logements de HAUT
STANDING, qui offrent des conditions de vie et de sécurité
satisfaisantes.

Par ailleurs, le nouvel environnement économique a impliqué une


hausse de la demande pour des surfaces commerciales idéalement
situées et dotées de commodités (show room, bureau de
représentation).

4.4- L'offre

L'offre malgré son accroissement, lors des dix (10) dernières années
du fait du lancement de plusieurs projets dans ce segment de la
promotion et la création de plusieurs entreprises de promotion
immobilière reste bien en dessous des besoins exprimés pour ce type
de constructions.

Le résultat se traduit par une pénurie des produits et souvent par


l'application de prix très élevés.

Classification : C1 - Interne
Quatrième partie Cas pratiques

92

4.5- Le prix

Après vérification auprès de quelques agences immobilière de la


région et comparaison avec des projets similaires financés par la
CNEP-BANQUE. Nous avons remarqué que les prix proposés par le
promoteur :

É 65 000 DA / mètre carré pour les logement ;

É 80 000 DA / mètre carré pour les espaces commerciaux ;

É 20 000 DA / mètre carré pour les espaces parking.

S'alignent avec ceux pratiqués actuellement sur le marché, mieux


encore, les spécialistes en la matière

s'attendent à une augmentation de ces prix dans les cinq (05)


prochaines années.

Conclusion
Arrivé à terme de notre étude de viabilité, nous remarquons que le
projet est viable car tous les indicateurs sont en faveur d'une réussite
de ce dernier. Un marché qui peut absorber beaucoup plus que
soixante logements, une demande potentielle et une offre rigide,
enfin, des prix compétitifs.

Il reste à présent, de vérifier si le projet est rentable, et que le


promoteur à une surface financière suffisante pour supporter ce
projet.

5- LA RENTABILITE AVANT FINANCEMENT

Cette analyse vise à apprécier la rentabilité intrinsèque du projet,


sans se soucier des sources de financement et leur impact1 sur la
trésorerie. Notre analyse s'axera sur trois principes essentiels à
savoir :

Classification : C1 - Interne
L'exhaustivité ;

La fiabilité ;

L'actualisation des flux.

- Exhaustivité veut dire qu'aucun coût ne doit être omis sous peine de
faire une analyse peut crédible. - Fiabilité veut dire que les coûts
doivent se caractériser par une certaine crédibilité. Ainsi nous
comparerons :

É Entre devis estimatif et quantitatif ;

É Entre les coûts de ce projet et ceux de projets similaires financés


par la banque.

- L'actualisation veut dire que l'ensemble des flux obtenus dans cette
étude, vont être ramenés à leurs valeurs réelles dans le temps par
des coefficients d'actualisations.

5.1- Détermination et analyse des coûts du projet

5.1.1- Coûts de construction et du foncier

1- Charges financières (intérêts, intérêts intercalaires, commissions).

Quatrième partie Cas pratiques

93

Rubriques 2004 2005 2006 2007 TOTAL Bâtiments


159
152 339 857
28 004 218 000 732 0 Terrassement
120 014
796
27 188
27 188 561 Infrastructures
561
40 782
815 657 39 967 185 Superstructures
842
101 101 957
957 0 104 Maçonnerie
104
10 195 40 782
30 587 131 Etanchéité
711 842

Classification : C1 - Interne
6 797 6 797
Revêtement
140 140
33 985 33 985
Plomberie
701 701
16 992 16 992
Menuiserie
851 851
27 188 27 188
Electricité
561 561
6 797 6 797
VRD
140 140
16 992 16 992
Servitudes
851 851
6 797 6 797
Peinture
140 140
13 594 13 594
Terrain
281 281
0 23 000
23 000 000 0 0 Equipement
000
0 5 000 5 000
0 0 Ascenseur
000 000
0 5 000 5 000
0 0 TOTAL
000 000
164
152 367 857
51 004 218 000 732 0
120 014
796

Pour la réalisations des construction la société CASA a fait appelle à


une entreprise de BTP. Les coûts de constructions sont représentés
dans le tableau ci-dessus ainsi que leur répartition sur la durée de vie
du projet.

Remarque

Les rapports d'évaluation ont estimé la valeur du terrain (1560 M2) à


23 000 000 DA, les travaux déjà réalisés (terrassement et une partie
des infrastructures) à 28 004 218 DA.

5.1.2- Coûts de gestion et taxes du projet CASA


Rubrique 2004 2005 2006 2007 TOTAL F
1 836 1 872 PERSONNEL
5 928 Charges
309 825 955 087
000 720 719 sociales

Classification : C1 - Interne
13 066 13 327 6 797 40 071
83 653 VF
200 524 037 451
6 197 36 720 37 454 19 102 118 574 TAP
10 945 21 890 F divers /
0 0 0
400 800 suivis
1 050 3 670
270 000 580 000 720 000 TOTAL
000 000

17 768 18 207 19 766 71 679


2 919 674
920 698 626 545

Le tableau ci-dessus reprend l'ensemble des charges de gestion du


projet CASA. Nous noterons les remarques suivantes :

· Les frais de personnel : L'entreprise emploi pour la gestion et le


suivi du projet une équipe de huit (08) personnes (les salaires
augmentent annuellement de 2%)

SALAIR (DA) / Un
EMPLOYES TOTAL / MOIS
MOIS directeur
35 000 35 000 Trois (03) cadres techniques
17 000 51 000 Un commercial
Deux (02) cadres
17 000 17 000
administratifs
17 000 34 000 Un chauffeur

16 000 16000

· Les charges sociales sont formées essentiellement des cotisations


CNAS3 (26% des salaires).

· Le versement forfaitaire (VF) représente 2% de la charge salariale

3- Caisse Nationale d'Assurances des Salariés..

Quatrième partie Cas pratiques

94

Classification : C1 - Interne
La taxe sur l'activité professionnelle représente 2% du chiffre
d'affaire.

· Les frais divers concernent les frais de déplacement, de publicité et


des consommables de bureau.

5.1.3- Coûts des investissements


2 2 2 TOTAL Frais
Rubriques 2 007
004 005 006 GENERAL préliminaires
5 790
5 790 000 0 0 0 Etudes
000
4 290
4 290 000 0 0 0 Etude du sol
000
500 000 0 0 0 500 000 CTC
1 000 Equipement de
1 000 000 0 0 0
000 bureau
960 000 0 0 0 960 000 Mobilier de bureau
510 000 0 0 0 510 000 Matériel de bureau
450 000 0 0 0 450 000 TOTAL

6 750
6 750 000 0 0 0
000

Le coût globale du projet / sans frais financiers s'élève à : 446


286 559,00 Dinars

5.2- Détermination des amortissements

Les investissements sont amortis sur une période de trois ans :

- L'équipement de bureau formé essentiellement de matériel


informatique qui est totalement amorti sur trois (03) ans
(obsolescence du matériel).

- Le palan comptable autorise l'amortissement des frais préliminaire


sur une durée de 03 à 05 ans

Rubriques 2004 2005 2006 2007 TOTAL Frais


1 930 1 930 5 790 préliminaires
Equipement de
1 930 000
000 000 000 bureau

Classification : C1 - Interne
320 320 960
320 000 TOTAL
000 000 000

2 250 2 250 6 750


2 250 000 0
000 000 000

5.3- Le tableau des comptes de résultats (TCR) prévisionnel

Rubriques 2 004 2 005 2 006 2 007 Chiffre


Vente logement d'affaire
0 0 0 547 270 000
Vente espaces
0 0 0 366 470 000
commerciaux
0 0 0 133 120 000 Vente espaces parking
0 0 0 47 680 000 F PERSONNEL
1 836 1 872
309 825 955 087 Charges sociales
000 720
13 066 13 327
83 653 6 797 037 VF
200 524
6 197 36 720 37 454 19 102 TAP
0 0 0 10 945 400 F divers / suivis
270 000 580 000 720 000 1 050 000 Dota AMORTI
2 250 2 250
2 250 000 0 CONSTRUCTION
000 000
152 120 164 732
51 004 218 0 Total des charges
000 796
169 888 182 940
53 923 892 19 766 626 Résultat brut
920 494
-53 923 -169 -182
527 503 374 Résultat imposable
892 888 920 940 494
0 0 0 120 750 067 IBS
0 0 0 36225020,15 Résultat net

-53 923 -169 -182


491 278 354
892 888 920 940 494

Quatrième partie Cas pratiques

95

Remarques

Classification : C1 - Interne
- Le résultat imposable représente le résultat brut diminué des reports
déficitaires des trois (03) dernières années4.

400000

600000

200000

evolution des charges et le chiffre d'affaire (en MDA)

Chiffre d'affaire Charges

2 004 2 005 2 006 2 007

- Nous remarquons que le résultat des trois (03) premières années


est négatif, cela se justifie par la nature du projet car les charges son
échelonnées sur trois ans tandis que le chiffre d'affaire global est
réalisé immédiatement au cours du premier semestre 2007.Ce-ci est
illustré par ce graphe qui nous montre les dépenses échelonnées (en
bleu) sur trois (03) ans et les recettes immédiates (en orange) à la
dernière année (2007).

- Le chiffre d'affaire est réparti comme suit :

· Le produit logement Part du chiffre d'affaire : 366 496 000.00 DA

Prix F3
Superficie Superficie Prix /
Désignation Nombre TOTAL
/ unité / totale M2
log
720
40 88 M2 3520 M2 65 000 5 228 800 000 F4
000
20 106 M2 2118 M2 65 000 6 884800 137 696 000

Classification : C1 - Interne
· Le produit espaces commerciaux Part du chiffre d'affaire : 133 120 000.00 DA

Désignation Superficie Prix / M2 TOTAL (DA) 3ème sous-sols


760 M2 80 000 60 800 000 RDC
364 M2 80 000 29 120 000 1er étage

540 M2 80 000 43 200 000

· Le produit parking Part du chiffre d'affaire : 47 680 000.00 DA

Désignation Superficie Prix / M2 TOTAL (DA) 1er sous-sol


1246 M2 20 000 24 920 000 2éme sous-sols

1138 M2 20 000 22 760 000

4- Selon l'article 147 du code des impôts directe (CID).

Quatrième partie Cas pratiques

REPARTITION DU CHIFFRE D'AFFAIRE

vente logements vente commerces vente parking

24%

67%

9%

Comme nous le remarquons sur le graphique, la vente des logements


représente 67% du chiffre d'affaire. Cette donnée nous conduit à
donner une importance particulière au prix de cession des produits

Classification : C1 - Interne
logement qui se révèle un paramètre primordial de la rentabilité du
projet.

96

5.4- Le tableau des emplois ressources prévisionnel

Rubriques 2 004 2 005 2 006 2 007 RESSOURCES


-51 673 -167 638 -180 690 491 278
Résultat net
892 920 494 354
-53 923 -169 888 -182 940 491 278 Charges non
892 920 494 354 décaissables
2 250 2 250
2 250 000 0 EMPLOIS
000 000
6 750 000 0 0 0 Investissements
FLUX DE
6 750 000 0 0 0
TRESORERIE
-58 423 -167 638 -180 690 491 278 Coefficient
892 920 494 354 d'actualisation
FLUX
100% 92.6% 87.5% 79.4%
ACTUALISES

-58 423 -155 233 -158 104 390 075


892 640 183 013

- Le taux d'actualisation appliqué est de 8%.

Les ressources du projet avant financement sont constituées des


charges non décaissables (amortissement du matériel de bureau et
des frais préliminaires) et du résultat positif. Cependant le résultat
négatif des 03 premières années (ressources négatives) représente
une partie des emplois à coter des investissements, ce dernier ne
deviendra une ressource qu'au début de l'année 2007 où il dégagera
des flux importants qui vont éponger les déficits enregistrés en 2004,
2005 et 2006.

Ce ci peut être vérifié par les critères de rentabilité. 5.5- Les critères
de rentabilité du projet

A- La Valeur Actuelle Nette (VAN)

Classification : C1 - Interne
La méthode de la valeur actuelle nette consiste à actualiser tous les
flux générés par le projet. C'est-à-dire à les ramener à leur époque
zéro et à les additionner.

-I + Flux de trésorerie

VAN = ?

(1 + i)n

La VAN représente le surplus monétaire actualisé, notre projet n'est


rentable que s'il dégage une VAN positif.

i : taux d'actualisation (dans notre cas 8%) n : la durée de vie du


projet (dans notre cas 4 ans)

En utilisant les flux de trésorerie portés sur le tableau Commentaires

ci-dessus la VAN est comme suit

Quatrième partie Cas pratiques

97

Ce projet dégage une Valeur Actuelle Nette (VAN) positif, ce-ci veut
dire que le projet dégage une trésorerie qui permet de récupérer la
mise initiale tout en rémunérant le capital investi et d'autre part en
augmentant la valeur de la société. VAN = 12 165 341 > 0 - Projet
rentable-

B- Le Taux de Rentabilité Interne (TRI)

Le TRI est le taux d'actualisation (I) pour lequel la VAN est nulle,
autrement dit, le taux permet d'égaler les cash-flows générés par le
projet aux décaissements dus à ce même projet.

- I + Flux d'exploitation

?=

(1 i) n

Classification : C1 - Interne
+

Après calcule et en utilisant les montants des flux de trésorerie


mentionnés sur le tableau emplois / ressources prévisionnels nous
obtenons :

TRI = 12%

Commentaires

Le coût maximum des ressources que peut supporter ce projet est de


12%, c'est-à-dire que ce projet ne dégage ni bénéfice ni perte (VAN=
0) à un taux d'intérêt de 12%, ce qui confirme la VAN positif obtenue
est la rentabilités intrinsèque de ce projet.

Après avoir vérifier la rentabilité intrinsèque du projet, nous allons à


présent analyser l'impact de l'emprunt sur le projet et cela par le billet
d'une analyse après financement

6- LA RENTABILITE APRES FINANCEMENT

Cette analyse nous permettra d'apprécier le comportement de la


rentabilité du projet, après intégration des charges de financement.

-Est-ce qu'il restera rentable ?

-Est-il intéressant d'investir dans ce projet ?

6.1- Echéancier de remboursement du crédit (voir tableau,à


la page suivante)

É Montant du crédit : 316 852 795 DA

É Différé : 24 mois

É Taux d'intérêt : 6%

Remarque

Le remboursement du crédit s'effectuera au premier semestre 2007


donc les frais financiers pour cette

Classification : C1 - Interne
année sont payés à titre du premier semestre seulement.

6.2- Les commissions (voir tableau, à la page suivante)

É La commission de gestion représente 0,5% du montant total du


crédit.

É La commission d'engagement représente 0,1% du montant du


crédit non mobilisé.

Calcul de la commission de gestion

Montant de la commission de gestion = 316 852 795 DA * 0.5% = 1


584 263,975 DA

Quatrième partie Cas pratiques

98

Quatrième partie Cas pratiques

99

6.3- Amortissement des intérêts intercalaires

Rubrique 2004 2005 2006 2007 inter 2005


0 1 920 872 1 920 872 1 920 872 inter 2006
0 0 7 773 781 7 773 781 amorti inter I

0 1 920 872 9 694 653 9 694 653

Les intérêts intercalaires sont amortis sur :

É Trois (03) ans pour l'année 2005 ; É Deux (02) ans pour l'année
2006.

6.4- Le tableau des comptes résultat (TCR) après


financement

Rubriques 2004 2005 2006 2007 Chiffre


d'affaire
547 270
0 0 0 Vente logement
000

Classification : C1 - Interne
366 470 Vente espaces
0 0 0
000 commerciaux
Vente espaces
0 0 0 133120 000
parking
0 0 0 47 680 000 F PERSONNEL
309825 1836000 1872720 955 087,2 Charges sociales
6 797
83652,75 13066200 13327524 VF
037,24
6196,5 36720 37454,4 19 101,744 TAP
0 0 0 10 945 400 F divers / suivis
270000 580000 720000 1 050 000 Dota AMORTI
2250000 2250000 2250000 0 CONSTRUCTION
51004218 152120000 164732796 Commissions
0 2467500,785 230907,057 0 amorti inter I
0 1 920 872 9 694 653 9 694 653 Frais financiers
0 0 0 4 752 792 Total des charges
192 866
53 923 892 174 277 293 34 214 071 Résultat brut
054
-53 923 -174 277 -192 866 513 055 Résultat
892 293 054 929 imposable
118 051
0 0 0 IBS
659
0 0 0 35415497,8 Résultat net

-53 923 -174 277 -192 866 477 640


892 293 054 431

Nous remarquons que la résultat est négatif pour les trois (03)
premières années du projet et cela pour les raisons citées dans
l'analyse avant financement ajoutant à cela les coûts des
commissions et ceux des intérêts.

6.5- La détermination des apports personnels nécessaires

Le bon déroulement de ce projet dépend de ses sources de


financement et leurs stabilités. Une partie des coûts du projet
(Constructions) étant financée par le crédit bancaire, le reste des
coûts du projet enregistrés avant génération du chiffre d'affaire
(vente) , doit être couvert par les apports du promoteur

Classification : C1 - Interne
Le tableau ci-dessous indique les coûts devront être couverts par les
apports du promoteur :

Quatrième partie Cas pratiques

100

Rubriques 2004 2005 2006 2007 TOTAL Commissions


2 467 2 698 Partie déjà
0 230 907 0
501 408 réalisée
51 004
51 004 218 0 0 0 Frais de gestion
218
15 518 15 957 32 146 Intérêts
669 674 0
920 698 293 intercalaires
5 762 15 547 21 310
0 0 Investissements
616 562 177
Frais
960 000 0 0 0 960 000
préliminaires
5 790
5 790 000 0 0 0 TOTAL
000

23 749 31 736 113 909


58 423 892 0
036 167 096

Dans ce tableau ci-dessus nous remarquons que le promoteur doit


disposer d'un apport personnel de : 113 909 096 DA.

6.6- Le plan de financement prévisionnel

Rubriques 2 004 2 005 2 006 2 007 RESSOURCES


5 762 487 335
6 750 000 15 547 561 Résultat net
616 084
-53 923 -174 477 640 Charges non
-192 866 054
892 277 293 431 décaissables
4 170 9 694
2 250 000 11 944 653 Apports
872 653
23 749
58 423 892 31 736 167 0 Crédit bancaire
036
152 120
0 164 732 795 0 EMPLOIS
000

Classification : C1 - Interne
5 762 316 852
6 750 000 15 547 562 Investissement
616 795
Intérêts
6 750 000 0 0 0
intercalaires
5 762 Remboursement du
0 15 547 562 0
616 crédit
316 852 FLUX DE
0 0 0
795 TRESORERIE
170 482 Coefficients
0 0 -1
289 d'actualisation
FLUX
100% 92.6% 87.5% 79.4%
ACTUALISE

- 135 362
0 0
0,875000026 937,5

6.7- Le critère de rentabilité du projet

Rubriques 2004 2005 2006 2007 apports


23 749 31 736
58 423 892 0 Flux de trésorerie
036 167
170 482 (-apports) + flux de
0 0 -1
289 trésorerie
-58 423 -23 749 -31 736 170 482 Coefficients
892 036 168 289 d'actualisation
100% 92.6% 87.5% 79.4% Flux actualisés

-58 423 -21 991 -27 769 135 362


892 608 147 938

- La Valeur Actuelle Nette des Fonds Propres (VANFP)

-K+D+ Tp

,pp

V.A.N.F.P ?=

p 0 (1 i) p

Classification : C1 - Interne
Avec :

Kp : capitaux propres investis l'année p

Dp : dividendes annuels

Tp : trésoreries annuelles

i : taux d'actualisation

Quatrième partie Cas pratiques

101

Important : l'ensemble des flux doit être actualisé (apport,


dividendes, apports). En appliquant la formule de la VANFP, nous
obtenons le résultat suivant

VANFP = 27 278 264 .00 DA

B- Le Taux de Rentabilité des Fonds Propres (TRFP)

Le TRFP est le taux d'actualisation pour lequel la VANFP est nulle,


autrement dit, le taux permet d'égaler les cash-flows générés par le
projet aux décaissements du à ce même projet.

Après calcule nous obtenons :

TRFP = 19%

CONCLUSION DE L'ETUDE DE
RENTABILITE
Les différents indicateurs sont :

VAN 19 846 765 TRI


12% VANFP
27 278 264 TRFP
19% TRIE

Classification : C1 - Interne
4,2

Nous noterons TRIE, comme taux de rentabilité de l'emprunt avec :

TRIE = taux d'intérêt * (1 - taux Impôt sur le Bénéfice des Société


IBS)

Remarques

Nous remarquons que TRI > TRIE : le projet dégage un effet de


levier. Ce ci est vérifier car par un TRFP > TRI.

L'effet de levier que nous avons constaté signifie que la rentabilité


dégagé par l'emprunt sera supérieur aux coûts engendrés par se
dernier (frais financiers). A la fin nous dirons que le projet CASA est
rentable.

7- ANALYSE PAR LES RATIOS

7.1- Ratio d'autofinancement

C'est le montant des fonds propres / coût de revient du projet, ce


rapport nous permettre d'apprécier l'effort de financement consenti
par le promoteur

Ratio d'autofinancement = FP / Coût de revient global du projet

Après calcule :

Ratio d'autofinancement = 25,5237 % Commentaires

Quatrième partie Cas pratiques

Ce ratio est bon car il dépasse de 5 points la norme minimale admise


de 20%. Ceci prouve que le promoteur fait un effort financier
respectable.

7.2- Ratio de risque bancaire

Ce ratio permet de déterminer la contribution de la CNEP-BANQUE


au financement du projet CASA. Il est obtenu par le rapport entre le
montant du crédit à consentir et le coût de revient global du projet. Il
ne doit, en aucun cas, être supérieur à 80%.

Classification : C1 - Interne
Ratio du risque bancaire = Crédit / coût de revient global

Après calcul

Ratio du risque bancaire = 71%

Commentaires

Ce ratio est inférieur à 80% de 09 points, ce qui signifie une


couverture du risque bancaire respectable.

7.3- Ratio de sécurité bancaire

Ce ratio nous permettra d'évaluer les capacités intrinsèques du projet


à couvrir le risque bancaire, il est obtenu par le rapport entre
l'autofinancement mobilisé et le concours de la CNEP-BANQUE, plus
ce ratio est élevé plus la sécurité bancaire de la banque est assurée.

Ratio sécurité bancaire = Autofinancement mobilisé / Crédit


mobilisé

A cet effet nous avons étudié l'évolution de ce ratio sur huit (08)
trimestrialités (24 mois). Le graphique ci-dessous représente
l'évolution de ce ratio :

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

25,00%

20,00%

15,00%

10,00%

5,00%

0,00%

Classification : C1 - Interne
Sécurité bancaire

Sécurité bancaire

Nous remarquons que ce ratio est en évolution positive, jusqu'à


atteindre 21.7%.

Ceci prouve l'existence d'une bonne sécurité bancaire.

102

7.4- la couverture du crédit par les garanties réelles

Il est indispensable de suivre l'évolution de la valeur des garanties


par rapport aux crédits décaissés. Cette analyse permettra
d'apprécier le risque de perte du capital qu'encours la banque en cas
de mauvaise suite du projet.

La garantie réelle exigée par la CNEP·-BANQUE est :

Une hypothèque de premier rang sur le terrain d'une valeur


marchande de 23 000 000 DA, et les construction qui y sont ériger
(28 004 218 DA à la date de demande de crédit).

Quatrième partie Cas pratiques

Nous étudierons sur huit (08) trimestrialités l'évolution de la valeur de


cette garantie, par rapport aux montant de crédits qui seront
décaissés, et apprécier le taux de couverture de ces derniers.

Nous obtenons alors le graphique suivant :

400000000

350000000

300000000

Classification : C1 - Interne
250000000

200000000

150000000

100000000

50000000

2345678

Evolution des

garanties

Crédit

Les taux de couverture seront comme suit :

Graphe représentant l'évolution de la garantie par rapport aux


crédits mobilisés

103

Trimestre 1 2 3 4 5 6 7 8 Taux de
couverture
228% 163% 146% 134% 127% 120% 118% 116%

Commentaires

Les taux de couverture sont importants car ils permettent à la


banque, en cas de mauvais sort du projet, de récupérer les montant
du crédit consenti, et un excédent (entre 128 % et 16 % du montant
du crédit) qui servira à récupérer le montant des intérêt et d'éventuels
frais de justice.

Ceci en considérant un prix de 15 000 DA / M2 pour la vente du


terrain, mais ce prix coûte réellement plus chère vu l'emplacement du
projet, ce qui va avoir une incidence positive sur le taux de
couverture.

Classification : C1 - Interne
CONCLUSION DE L'ETUDE
Notre étude nous a permis de constater que :

Le projet est viable et ne présente pas de risque commercial vu son


emplacement; Le projet est rentable car il dégage une VAN positive
satisfaisante ;

Le projet dégage un effet de levier ce qui favorise un emprunt ;

L'ensemble des ratios analysés attestent que le projet a une bonne


santé financière

Sur les bases des résultats positifs que notre étude a dévoilés, nous
donnons notre avis favorable pour un crédit à moyen terme en faveur
de la SARL CASA et cela aux conditions suivantes :

· MONTANT : 316 852 795 DA

· DUREE : 30 mois

· DIFFERE : 24 mois

· TAUX : 6%

· GARANTIE :

V' Hypothèque du premier rang sur le terrain et les construction qu'y


sont ériger ; V' Cautionnement solidaire de associés.

· Domiciliation des comptes de la SARL CASA auprès de la CNEP-


BANQUE

Conclusion générale
L'ancien mode de financement de l'immobilier reposant sur la
spécialisation sectorielle a désormais atteint toutes ses limites par
rapport au mouvement général de réorganisation de l'économie et à
l'émergence des règles de commercialité, d'obligation de résultat qui
s'imposent à tous les opérateurs.

Classification : C1 - Interne
Outre le désengagement de l'Etat, le nouveau système vise surtout à
impulser et à discipliner la promotion immobilière dans l'intérêt des
acquéreurs, des promoteurs et de tous les acteurs qui contribuent au
financement des opérations immobilières.

Ce nouveau système cherche à éliminer les contraintes qui ont


empêché les banques commerciales de collecter l'épargne liée au
logement et de financer surtout, à grande échelle, des programmes
immobilier. Il veut rendre la gestion du risque immobilier, dans sa
dimension financière et commerciale, plus rigoureuse puisque,
désormais l'accès au financement n'est plus possible sans garantie
solvable, identifiée et contractualisée d'une part, sans contribution
substantielle du promoteur d'autre part. Cette rigueur doit réduire
fortement, sinon éliminer, tout risque financier pour le bailleur de
fonds et tout risque commercial pour le promoteur.

La disparition des facteurs d'inertie et la réorganisation du secteur de


réalisation ne manqueront pas d'influencer le rythme de propagation
du nouveau système de financement.

En attendant tous les acteurs sont mis à l'épreuve de la réalité du


marché immobilier, car encore une fois c'est à la lumière de
l'expérience que sera apprécié ce nouveau système de financement.

Les pistes, voir les condition préalable au développent du marché


immobilier d'abord, et au développement de son instrument financier
ensuite, résident en notre ses dans les mesures suivantes :

· Le règlement définitif de la question du foncier et en particulier du


foncier et en particulier du foncier destiné au marché de l'immobilier
et son expansion ;

· Le règlement de la question de la productivité dans le secteur de la


réalisation afin de conférer au promoteur immobilier la possibilité de
s'engager sur des coûts et des délais favorables ;

· Le règlement de la fiscalisation plus sévère dans le secteur du


bâtiment et de la construction ;

· Des produits d'épargnes plus attractifs et mieux adapté aux


opération immobilières ;

· Le développement du marché hypothécaire, contribuera à moyen et


à long terme de faire baisser les taux d'intérêts et de booster le

Classification : C1 - Interne
financement de l'immobilier et par conséquent, participer au
développement du marché immobilier ;

· A court terme le développement du marché hypothécaire


dynamisera le marché financier ;

· L'implication de toutes les banques dans le financement de


l'immobilier, permettra aux clients d'avoir la panoplie de choix entre
les bailleurs de fonds, et par conséquent le coût de financement
baissera.

Liste des abréviations


AAP : Aides à l'Accession à la Propriété

ADE : Algérienne Des Eaux

APC : Assemblée Populaire d'Communale

BADR : Banque Algérienne de Développement Rural

BEA : Banque Extérieure d'Algérie

BET : Bureau d'Etudes Techniques

BNA : Banque Nationale d'Algérie

BRI : Banque des Règlements Internationaux

BTPH : Bâtiments Travaux Publics et Hydraulique

CAAR : Compagnie Algérienne d'Assurance Tout risque

CCA : Comité de Crédit Agence

CCC : Comité Centrale du Crédit

CCP : Compte Courant Postal

CNAS : Caisse Nationale d'Assurance Sociale

CNEP : Caisse Nationale d'Epargne et de Prévoyance

Classification : C1 - Interne
CNL : Caisse Nationale de Logement

CNMA : Caisse Nationale Mutuelle Agricole

CPT : Compte de Placement à Terme

CRC : Comité Régional du Crédit

CSDCA : Caisse de Solidarité des Départements et des Communes


d'Algérie

CTC : Contrôle Technique des Construction

DAT : Dépôt à Terme

DCP : Directeur de Financement du Crédit aux Particuliers

DEJRC : Direction d'Etude Juridique et Règlement Contentieux

DFE : Directeur de Financement des Entreprises

DFP : Directeur du Financement de la Promotion immobilière

DGA Contrôle : Directeur Général Adjoint du Contrôle

DGA Recouvrement : Directeur Général Adjoint de Recouvrement

DGA Crédit : Directeur Général Adjoint du Crédit

DPI : Direction de la Promotion Immobilière

EPE : Entreprise Publique Economique

EPIC : Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial

EURL : Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limité

FCC : Fonds Commun de Créances

FGCMPI : Fonds de Garantie de Caution Mutuelle de la Promotion


Immobilière

FP : Fonds Propres

IBS : Impôts sur le Bénéfice des Sociétés

LAC : Lettre d'Autorisation de Crédit

Classification : C1 - Interne
LEL : Livret Epargne Logement

LEP : Livret Epargne Populaire

LTV : Loan To Value

PDG : Président Directeur Général

PT : Poste et Télécommunications

PV : Procès Verbal

RMN : Revenu Mensuel Net du Ménage

SAA : Société Algérienne des Assurances

SARL : Société à Responsabilités Limitées

SATIM : Société d'Automatisation des Transactions Interbancaires et


de la

Monétique

SCI : Société Civile Immobilière

SGCI : Société de Garantie des Crédits Immobiliers

SIG : Système Interbancaire de Gestion

SNGM : Salaire National Minimum Garantie

SPA : Société Par Action

SRH : Société de Refinancement Hypothécaire

TAP : Taxe sur l'Activité Professionnelle

TCR : Tableau des Comptes de Résultat

TRFP : Taux de Rentabilité des Fonds Propres

TRI : Taux de Rentabilité Interne

TRIE : Taux de Rentabilité Interne de l'Emprunt

VAN : Valeur Actuelle Nette

Classification : C1 - Interne
VANFP : Valeur Actuelle Nette des Fonds Propres

VEFA : Vente Etat Futur Achèvement

VF : Versement Forfaitaire

VRD : Voiries et Réseaux Divers

VSP : Vente Sur Plans

BIBLIOGRAPHIE
Ouvrages :

1. AUGROS J-C et QUERUEL M, Risque de Taux d'Intérêt et


Gestion Bancaire, Ed Economica, 2000.

2. BELTAS, A, Le développement du marché des capitaux et la


structure des taux d'intérêt, Ed El Borhane, Alger, 2002.

3. BESSIS, J, Gestion des risques et gestion actif-passif, Ed Dalloz,


Paris, 1995.

4. CERESOLI M, et GAILLAND M, Titrisation : La gestion stratégique


de la banque : Les 3 `R' (refinancement, ratio et risques), Ed ESKA.

5. COUSSERGUES S, Gestion de la banque, Ed Dunod, Paris, 1992.

6. GAUDIN M, Le crédit aux particuliers, Ed SEFI, 1996.

7. GRANELLE J-J, Economie Immobilière (analyse et applications),


Ed Economica, Paris, 1998.

8. MAHIOU S, Les crédits aux particuliers, 2000.

9. MASSE P, Théorie et pratique de la promotion immobilière,


Collection « Immobilier& Finances », Ed ECONOMICA, Paris, 1994.

10. MATHIEU M, L'exploitant bancaire et le risque crédit, Ed La revue


banque Editeur, Paris, 1996.

Revues et publications :

Classification : C1 - Interne
11. BESSA D, « La CNEP s'ouvre à l'activité bancaire dans sa
globalité », CNEP-News, Octobre 1999 n°02, pp 4 à 5.

12. BELTAS A, « Le choix d'un système de financement du logement


et ses implications pour le développement du marché hypothécaire »,
Convergence, Décembre 2000, n°6, pp 8 à 13.

13. BELTAS A, « La nécessité de développer un marché des titres


hypothécaires en Algérie », Convergence, Juillet-Août 2000, n°5, pp
21 à 22.

14. BOUATOUATA K.E, « Le financement bancaire de l'immobilier »,


Convergence, Décembre 199, n°4, pp 10 à 12.

15. DOUADI K, « Les banques et les financements de l'immobilier »,


CNEP-News, Numéro spécial- Mars 2004.

16. NUMERO SPECIAL, « Salon méditerranéen de l'immobilier 2003


», CNEP-News.

17. Rapport annuel 2002, CNEP-BANQUE, 2002

18. TOUALBIA M.S, « Crédit hypothécaire : Amélioration du cadre


législatif et réglementaire », BNA finance, Octobre/Décembre 2002,
n°2, pp 18 à 20.

Travaux universitaires :

19. BOUGAOUA S, Gestion des crédits immobiliers, Mémoire de fin


d'études, ESB, 2003.

20. DJEBOURI A, La titrisation et son impact sur le marché


hypothécaire algérien, Mémoire de fin d'études, ESB, 2001.

21. DRIDI E, Gestion des crédits immobiliers, Mémoire de fin


d'études, ESB, 2002.

22. GUETTOU S, Les crédits immobiliers aux particuliers, Mémoire


de fin d'études, ESB, 2001.

23. SAID SIEF A, Financement de l'habitat, Mémoire professionnel,


ESB, 2000.

Textes juridiques :

Classification : C1 - Interne
24. Loi n° 02-11 du 24 décembre 2002 portant loi de finances pour
2003, J.O. n° 86 du 25 décembre 2003.

22. BANQUE D'ALGERIE, Règlement 95/94 du 20 avril 1995 relative


à la fixation des règles prudentielles de gestion des banques et
établissements financiers.

23. BANQUE D'ALGERIE, Instruction N° 74-94 du 29 novembre 1994


relative à la fixation des règles prudentielles de gestion des banques
et établissements financiers.

24. Décret législatif n°93/03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité


immobilière.

25. Loi n°90-10 du 14 avril 1990 relative à la monnaie et au crédit,


J.O. n° 16 du 18 avril 1990.

26. Loi n°86/07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière.

27. Ordonnance 03-11 du 26-08-2003 relative à la monnaie et au


crédit

Autres :

28. CNEP-BANQUE, « Manuel de procédure crédit hypothécaire aux


particulier », décision réglementaire N° 227/2000 du 15 mars 2000.

29. Conseil National Economique et Social, « Rapport relatif au Projet


de Stratégie Nationale de l'Habitat », Mars-Avril 1995.

30. Conseil National Economique et Social, « Rapport de la


commission Aménagement du Territoire et Environnement », Mars
1995.

31. Convention Caisse Nationale du Logement.

32. Convention Société de Garantie du Crédit Immobilier.

33. Fonds de Garanti et de Caution Mutuelle de la Promotion


Immobilière, « Guide à l'usage des acquéreurs d'un logement »,
Alger, 2000.

34. ELMETNANI R, Documents séminaire sur les conditions de


refinancement du crédit hypothécaire, ESB, 14 mars 1999.

Classification : C1 - Interne
35. Office National des Statistiques, « Recensement général de la
population et de l'habitat », ONS, 1998.

36. Rapport du Ministère de Planification, 1985.

37. www.cnes.dz

38. www.desjardins.com

Classification : C1 - Interne

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