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République Algérienne Démocratique et Populaire

République Algérienne Démocratique et Populaire Mémoire de fin d'études Pour l'obtention du Brevet Supérieur

Mémoire de fin d'études

Pour l'obtention du Brevet Supérieur de Banque

Thème

Le financement bancaire au service de l'immobilier

Présenté par : HENTOUR Fouad Encadré par : M. DJEMOUI Sofiane

8ème promotion Agence : CNEP-BANQUE Boulevard M ed V

Février 2005

Classification : C1 - Interne

Remerciements

Ce travail a été réalisé dans le cadre de la préparation du Brevet Supérieur de Banque à l'Ecole Supérieure de Banque.

Je tiens à remercier la CNEP-BANQUE pour la confiance qu'elle a

placée en moi en m'accordant le parrainage pour mes trois années

d'études.

Je remercie tous les professeurs de l'E.S.B pour les connaissances que j'ai pu acquérir auprès

d'eux.

Je souhaite exprimer ma gratitude à Mr DJEMOUI Sofiane, chef de service crédit aux promoteurs immobilier, agence CNEP-BANQUE Boulevard M ed V, pour m'avoir encadré, guidé et permis de mener ce travail dans de bonnes conditions.

Mes remerciements vont aussi à tous les membres du service crédit au sein duquel j'ai suivi mon stage pratique.

Merci à toutes les personnes qui m'ont aidé de près ou de loin durant ces trois années d'études. Particulièrement :

Mme MEDJAJI Farida, Consultante, CEBA (CNEP-BANQUE) ;

Mme MIMOUN, S / Directrice formation courte durée (ESB) ;

M.

LARAOUI Moussa, Bibliothécaire (ESB) ;

M.

BOURAINE Mohamed, chargé d'étude crédit, réseau CNEP-

BANQUE Alger centre ;

M. HADJ HOUAOUI, Directeur des études, CNEP-BANQUE.

Enfin, un grand merci à mes parents et à toute la

Famille

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SOMMAIRE

INTRODUCTION GENERALE 01

Chapitre préliminaire 04

PREMIERE PARTIE : ENVIRONNEMENT DU FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER 08

EN ALGERIE

Chapitre 1 : Le marché immobilier algérien « Du monopole de l'Etat à l'ouverture du marché » 08

1. De 1967 à 1986 09

2. De 1986 à nos jours 09

Chapitre 2 : Le nouveau cadre institutionnel du financement de l'immobilier 12

1. Les institutions chargées de la solvabilité de la demande

12

1.1. La Caisse Nationale de Logement (CNL) 12

1.2. Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion

Immobilière (FGCMPI) 13

1.3. La Société de Garantie du Crédit Immobilier 14

1.4. La Société d'Automatisation des Transactions Interbancaires et

de la Monétique (SATIM) 17

2. L'institution chargé du refinancement hypothécaire : « La Société

du Refinancement

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Hypothécaire (SRH) » 18

3. La banque au coeur d'un système inter indépendant 19

DEUXIEME PARTIE : LE FINANCEMENT BANCAIRE DU MARCHE IMMOBILIER 21

Chapitre 1 : Le promoteur immobilier 22

1. Définition du promoteur 22

2. Les interlocuteurs du promoteur immobilier 22

Chapitre 2 : Le financement de l'offre immobilière « Crédit à la promotion immobilière » 26

I. GENERALITES 26

1. Définition 26

2. Principes de financement de la promotion immobilière 26

3. Les garanties exigées 26

II. MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT A LA PROMOTION IMMOBILIERE 27

Chapitre 3 : Le financement de la demande immobilière « crédit immobiliers aux particulier » 39

1. Définition du crédit immobilier aux particuliers 39

2. Caractéristiques des crédits immobiliers aux particuliers 39

3. La gamme des crédits immobiliers aux particuliers 41

4. Les crédits immobiliers aux particuliers en Algérie 43

TROISIEME PARTIE : LA GESTION DES RISQUES 49

Chapitre 1 : Typologies de risques 50

1. Les risques économiques 50

2. Les autres risques

53

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Chapitre 2 : Gestion des risques 55

1. La gestion préventive 55

2. La gestion opérationnelle 60

3. La gestion curative 72

QUATRIEME PARTIE : CAS PRATIQUES 73

Chapitre 1 : Présentation de la CNEP-BANQUE 74

1. De la CNEP à la CNEP-BANQUE : « plus de trente ans au service

de l'immobilier 74

2. La CNEP dans sa nouvelle configuration de banque 75

Chapitre 2 : Crédits immobiliers aux particuliers « cas de la CNEP-BANQUE » 78

1. Les pratiques de financement 78

2. Traitement d'une demande de crédit 83

3. Les garanties exigées 85

4. La mise en place du crédit 86

5. Le suivi et le recouvrement du crédit 86

Chapitre 3 : Crédit à la promotion immobilière « cas CASA » 88

1. Constitution du dossier 89

2. Identification de la relation 89

3. Présentation du projet « CASA » 90

4- Etude de viabilité du projet 91

5. La rentabilité avant financement 92

6- La rentabilité après financement 97

7- Analyse par les ratios 101

Conclusion de l'étude 103

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CONCLUSION GENERALE 104

BIBLIOGRAPHIE ANNEXES

Introduction générale

Dès l'indépendance, l'Etat algérien a ressenti l'importance du secteur de l'habitat dans la croissance économique et le confort et le bien être de la population.

Cependant, la politique du « droit au logement » a rapidement disparu escomptée d'une part, par la forte demande qui caractérise le marché immobilier (déficit global du logement : 3 000 000 de logement) aggravée par un taux d'accroissement de la population et d'autre part, par le rythme de construction de logement progressif certes mais toujours insuffisant.

Par ailleurs, l'implication des banques reste timide et le système de financement (du logement a régulièrement oscillé entre le Trésor Public et la caisse d'épargne en fonction des impératifs de liquidités et des équilibres à gérer ayant pour finalité le développement de logements en Algérie, à travers un financement non inflationniste des programmes immobilier promotionnels, reposant essentiellement sur les ressources issues de la capacité des ménages à épargner.

Le travail que nous avons effectué dans le cadre de notre stage dans différentes structures de la CNEP-BANQUE, tente de mettre en exergue comment la banque peut être un élément dynamique de la relance du marché immobilier.

Pour cela il faudra mettre en évidence les éléments suivants :

Les interventions de la banque en matière de financement de l'offre et de la demande de l'immobilier ;

Les risques qu'encours les banques en accordant ces crédits ;

Les moyens à mettre en place pour gérer ces risques.

Malgré les deux réformes du système bancaire, entreprises en 1986 et en 1990 et permettant toutes les deux une relative déspécialisation sectorielle des banques, le financement de l'immobilier n'a pas connu

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un essor à la mesure des besoins potentiels ou réels du marché du logement en Algérie.

Les modalités de refinancement auprès de la banque centrale ont été considérées par les banques peu attractives pour des emplois longs jugés risqués et coûteux.

Cette situation a conféré à la CNEP une solitude, considérée à tort ou

à raison comme un monopole. Toute la question est de savoir

comment il sera possible de solvabiliser les acquéreurs, sécuriser les

bailleurs de fonds et inciter les promoteurs à investir d'avantages pour augmenter dans des coûts raisonnables le volume de l'offre de logement.

Cette quadrature du cercle est toujours d'actualité malgré l'amélioration des dispositifs de financement en particulier ceux ayant trait à l'immobilier.

A ce titre, nous avons considéré que le financement bancaire de

l'immobilier et son développement était une réponse à la problématique énoncé. Pour traiter ce sujet nous avons choisi la démarche suivante Dans un chapitre préliminaire nous avons exposés d'une manière globale les différentes notions économiques qui gravitent autour du marché immobilier.

La première partie sera consacrée à la présentation du nouvel environnement du financement de l'immobilier en Algérie.

Dans une deuxième partie nous aborderons le financement bancaire du marché immobilier. La troisième partie sera réservée à la gestion des différents risques rencontrés par la banque. La quatrième et la dernière partie sera réservée à l'étude de cas pratiques.

4

Chapitre Préliminaire

LE MARCHE IMMOBILIER

Ce chapitre sera consacrer à l'étude des différentes notions, liées au marché immobilier, à savoir :

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La définition du marché immobilier ;

Les caractéristiques des biens immobiliers ;

La typologies de ces biens et enfin, la segmentation du marché immobilier.

Avant de définir le marché immobilier il y a lieu de se poser la question suivante : qu'est-ce qu'un marché de biens ?

Le marché des biens peut être défini comme le lieu de rencontre 1 à un instant donné de la volonté des consommateurs exprimée par leur demande et des désirs des producteurs exprimés par leur offre. Dans le langage de l'économiste le terme de marché n'a de signification que par rapport à un lieu donné ou à un facteur de production donné (travail, terre, etc.).

1-DEFINITION DU MARCHE IMMOBILIER

Donc on définira le marché immobilier comme étant : le résultat des transactions réalisées sur les biens immobiliers et en particulier sur les logements qui en constituent la part la plus importante. La demande dépend essentiellement des facteurs liés à la démographie, les revenus les taux d'intérêt et la fiscalité, auxquels s'ajoutent quelques facteurs subjectifs difficilement quantifiables, propres à la détention des biens de longue durée. L'offre quant à elle évolue en fonction de l'abondance ou de la rareté des terrains, des capacités de production et du volume des capitaux disponibles. La majorité de ces éléments sont influencés par les décisions prises par le pouvoir politique pour lequel l'immobilier est un secteur particulièrement attrayant.

2- CARACTERISTIQUES D'UN BIEN IMMOBILIER

Un bien immobilier est techniquement un produit peu complexe à produire, mais un bien économique des plus complexes à gérer :

-Durabilité : mesuré en décennie.

-Actif réel.

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-Immobilité spatiale : rôle fondamental du quartier et qualité des infrastructures, des services, accès à

la ville, écologie locale, composition sociologique.

-Hétérogénéité : taille, âge, plan, rattachement aux réseaux, impôts et taxes.

1. Cette expression ne doit pas être prise au pied, de la lettre : la rencontre des offres et des demandes peut se faire aussi par écrit, par téléphone, par télécopie.

Chapitre préliminaire Le marché immobilier

5

2.1- Un bien immobilier est un bien durable !

Le bien immobilier est un bien physique présentant une très longue durée de vie économique et cette durabilité implique plusieurs aboutissement à savoir : un coût très élevé, son financement se fait à long terme et aussi la difficulté d'adapter le parc 2 à la demande.

2.2- Un bien immobilier est un actif réel !

Cette caractéristique découle directement de la précédente car l'immobilier est un élément essentiel du patrimoine 3 des ménages. Mieux encore, l'immobilier en général, le logement en particulier est souvent les facteurs déterminants de formation et de croissance du patrimoine des ménages pour lesquels l'accession à la propriété est le point de départ de la constitution du patrimoine.

2.3- Un bien immobilier est un bien immobile !

Le bien immobilier est l'ensemble du cadre bâti et du support foncier. Donc, c'est un bien localisé dans sa majorité 4 qui ne peut être déplacé. Cette caractéristique diminue de la fluidité des offres et des demandes contrairement aux biens déplaçables.

2.4- Un bien immobilier est un bien hétérogène !

Deux biens immobiliers ne peuvent jamais être exactement les mêmes. Deux parcelles de terrains ne peuvent par exemple jamais

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être exactement identiques car même si leurs caractéristiques sont très semblables, elles ne peuvent avoir les mêmes coordonnées géographiques. Outre cet aspect les terrains diffèrent souvent selon leur destination (immobilier résidentiel, commercial, industriel, etc.), leur taille, leur accessibilité, leur orientation, leur forme, etc. Deux bâtiments également sont le plus souvent différents : ils peuvent se distinguer par exemple selon la qualité de leur construction, leur âge, leur état d'entretien, leur volume, leur localisation, etc. Les sources d'hétérogénéité des biens immobiliers sont extrêmement nombreuses, beaucoup plus nombreuse que pour l'or par exemple. Dans le cas de l'or en effet, il suffit de donner le degré de pureté du métal pour le caractériser de façon précise, alors que pour l'immobilier il convient en tout cas de donner l'adresse, la surface ou le volume de l'immeuble, la surface du terrain sur lequel est construit l'immeuble, l'année de construction, l'état de rénovation. Même si un acheteur potentiel dispose de tous ces éléments, il voudra visiter l'immeuble afin de pouvoir mieux le caractériser.

Au-delà des spécificités qui viennent d'être présentées, les biens immobiliers sont aussi caractérisés par des coûts élevés de transaction, c'est-à-dire que ces biens sont des actifs peu liquides par comparaison avec les actifs financiers. L'information imparfaite est aussi une donné fondamentale des marchés immobiliers. La transaction immobilière est discrète. La règle de discrétion s'impose pour des raisons fiscales, pour des motifs de concurrence. Un promoteur 5 ne tient pas forcément à la publicité d'un prix de vente. Cela, vis-à-vis de ses fournisseurs, puis de ses locataires, enfin de ses pairs, qui pourraient se prévaloir de construire ou de vendre moins cher et ainsi le discréditer.

2. Parc dans cette expression signifie le parc immobilier.

3. Selon le dictionnaire « Petit Larousse » : c'est l'ensemble des

biens, droits et charges d'une personne.

4. Certaines constructions très « légères » peuvent être déplacée

(mobile homes, pavillons préfabriqués).

5. Voir définition du promoteur, deuxième partie du présent mémoire.

Chapitre préliminaire Le marché immobilier

6

Classification : C1 - Interne

La définition du marché immobilier, les caractéristiques spécifiques aux biens immobiliers nous ont conduit à émettre le constat suivant :

CONSTAT : « Comparaison entre un marché de biens en générale et le marché immobilier »

L'étude et le suivi d'un marché reposent en grande partie sur la connaissance de mécanismes de formation des prix des biens ou actifs qui y sont échangés. En théorie la concurrence sur un marché donné conduit nécessairement à des prix d'équilibre qui ajustent l'offre et la demande. Or, la concurrence se fonde sur deux conditions très importante :

1- Les biens sont « homogènes 6 ».

2- L'information circule parfaitement.

Ces conditions ou hypothèses, cumulatives, conduisent à un prix unique pour un bien spécifique. L'investisseur peut ainsi connaître, en tout temps, le prix d'une action, d'une tonne de matière première, dans n'importe quelle monnaie et à n'importe quelle échéance. Par contre, le marché immobilier déroge à ces deux hypothèses.

3- TYPOLOGIE DES BIENS IMMOBILIERS

Les biens immobiliers, rappelons-le, se caractérisent par leur très fort degré d'hétérogénéité. Il existe cependant, plusieurs sources d'hétérogénéités des biens immobiliers qui peuvent donc faire l'objet d'une classification. Cette classification permet d'éliminer de nombreuses sources d'hétérogénéités, mais ne permet jamais de les éliminer toutes car comme nous l'avons vu 7 , chaque bien immobilier est unique. Nous allons à présent, essayer de classer ces biens à titre d'exemple, par nature de fonction assignée au bien immobilier. On peut dès lors distinguer deux familles principales et une troisième hybride. A savoir :

- L'immobilier résidentiel ;

- L'immobilier professionnel ; - Les autres biens immobiliers.

3.1- L'immobilier résidentiel

Cette catégorie comprend tous les biens construits dans le but de loger des personnes. On y trouve essentiellement :

Classification : C1 - Interne

3.1.1- Le logement : c'est d'une façon générale tout local destiné à l'habitation des ménages.

3.1.2- Les résidences avec services : ils offrent des services spécifiques réservés à une clientèle précise comme les maisons de retraite pour les personnes âgés ou les cités universitaires pour étudiants par exemple.

3.1.3- Les résidences de tourisme : tels les hôtels et autres auberges où sont proposés des formules d'hébergement touristique particulière. Ce sont des appartements entièrement équipés avec différents services comme l'accueil, la réception, le ménage.

6. Leur composition est parfaitement uniforme.

7. Voir : les caractéristiques des biens immobiliers

Chapitre préliminaire Le marché immobilier

7

3.2- L'immobilier professionnel

Cette catégorie comprend tous les biens à usage professionnel. On y trouve essentiellement

3.2.1- L'immobilier de bureaux : ce type d'immobilier abrite des activités relative à la direction, sans aucune manipulation de marchandises.

3.2.2- L'immobilier industriel : ces immeubles abritent les activités industrielles, de la fabrication jusqu'au stockage de la marchandise. Il s'agit par exemple d'entrepôts, des usines, des industries légères et lourdes,

3.2.3- L'immobilier commercial : c'est des biens immobilier qui abritent des fonctions commerciales comme par exemple les centres commerciaux, les magasins, les supermarchés,

3.3- Autres types de biens immobiliers

On trouve dans cette catégorie d'autres biens ne faisant partie ni de l'immobilier résidentiel ni de l'immobilier professionnel. Il s'agit par exemple : des mosquées, les hôpitaux, les écoles, les cimetières,

Classification : C1 - Interne

l'immobilier de loisir (musés, parc d'attraction, etc.), biens détenus par l'Etat (casernes, prisons, etc.), l'immobilier agricole

4- LA SEGMENTATION DU MARCHE IMMOBILIER

L'immobilier, du fait de sa nature marchande, est inséré dans des circuits de commercialisation qui diffèrent selon la nature des intervenants et les caractéristiques de l'immeuble.

4.1- Le marché primaire

Est considéré comme primaire le marché sur lequel sont proposés à la cession ou à la location des biens immeubles neufs n'ayant pas fait l'objet d'une occupation préalable. L'offre émane essentielement 8 des promoteurs publics.

.

4.2- Le marché secondaire

C'est le marché de l'occasion où sont revendus ou loués des immeubles neufs ou anciens préalablement vendus sur le marché primaire. Les intervenants sur ce marché sont essentiellement les particuliers et, accessoirement, les agences de placement immobilier. Ce marché dont le volume se caractérise par sa concentration exclusive sur l'immobilier ancien.

8. L'offre des promoteurs privés représente moins de 10% de l'offre globale, « source : CNEP NEWS, numéro spécial, mars 2004 ».

8

PREMIERE PARTIE

L'ENVIRONNEMENT DU FINANCEMENT

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DE L'IMMOBILIER EN ALGERIE

Depuis quelques années un nouveau dispositif du financement de l'immobilier s'est installé progressivement en Algérie. Plusieurs réformes on tété nécessaires pour le mettre en place. Ces dernières ont démarré par la mise en place d'un nouveau cadre réglementaire de la promotion immobilière (1986 / 1993), puis l'implication de l'ensemble des banques dans le financement de l'immobilier. Ces réformes ont été complétées par la création de plusieurs institutions, afin de faciliter et sécuriser le financement de l'immobilier.

Ces mesures de réorganisation et de restructuration de l'environnement du financement de l'immobilier n'ont intervenu qu'après l'échec de plusieurs politiques de relance du secteur, menées de l'indépendance jusqu'à la fin des années 80.

A travers cette première partie nous allons répondre à deux questions pertinentes à savoir :

É Pourquoi, l'Etat a entrepris ces réformes ?

É Quel est le nouvel environnement du financement de l'immobilier en Algérie ?

A cet effet, notre travail sera divisé en deux (02) chapitres. Le premier sera consacrer à l'évolution du financement du marché immobilier algérien. Le second, à la présentation du nouveau cadre institutionnel du financement de l'immobilier en Algérie.

9

Chapitre 1

LE MARCHE IMMOBILIER ALGERIEN

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« Du monopole de l'Etat à l'ouverture du marché »

Selon un article paru dans la revue interne CNEP-NEWS 1 . L'évolution du marché immobilier algérien a été marquée par deux périodes :

De 1967 à 1986 ; De 1986 à nos jours.

Ces deux périodes ce sont caractérisées par deux Politiques d'Etat différentes :

Durant la première période : un monopole de l'Etat sur le marché immobilier ;

Durant la deuxième période : une ouverture du marché immobilier au secteur privé et aux banques, avec une intervention de l'Etat pour aider les ménages à faibles revenus.

1- DE 1967 A 1986

Durant cette période, le marché immobilier algérien s'est caractérisé par :

· Une situation monopolistique de l'Etat sur le marché, en sa qualité « d'offreur unique » de logement ;

· Une prédominance du programme locatif public ;

· Une fermeture légale de l'accès du secteur privé au marché immobilier.

De 1967 à 1986 plus d'un million de logement est venu renforcer le parc immobilier sans pour autant réduire le déficit constaté. Cette inadéquation de l'offre et de la demande s'est aggravée par les effets conjugués de :

É La forte urbanisation de la population et l'exode rural, nés d'une politique industriel volontariste ;

É L'important accroissement démographique (3.21%) ;

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É Le vieillissement prématuré du cadre bâti à cause du manque d'entretien ;

É Le faible retour d'investissement dû à la modicité des loyers appliqués et du taux anormalement élevé des impayé de loyers.

L'initiative privée, qui aurait pu constituer un complément à l'offre publique des logements, était découragée du fait de l'interdiction des transactions foncières entre particuliers.

2- DE 1986 A NOS JOURS

Devant l'inefficacité de la politique menée et la réduction des capacités financières de l'Etat, il était devenu évident que l'Etat ne pouvait plus, et ne devait plus, être le seul « offreur » sur le marché du logement et que ce dernier devait s'ouvrir à l'initiative privée pour permettre aux pouvoirs publics de consacrer leur intervention au profit des couches les plus défavorisées.

1. Revue trimestrielle de la CNEP-BANQUE, article apparu dans un numéro spécial « Salon Méditerranéen de l'Immobilier », réalisé par M r « Douadi Kennouche ».

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

10

La nouvelle orientation de la politique de l'Etat en matière de logement tend à la substitution à l'offre étatique de logements une offre privée, les pouvoirs publics limitant leur intervention à la réglementation du marché et au soutien financier des ménages à revenus faibles et intermédiaires.

C'est dans cet esprit que dès 1986 un cadre juridique de la promotion immobilière a été mis en place. 2.1- Le cadre juridique de la promotion immobilière

Le cadre juridique mis en place par les pouvoirs publics consacre la fin du monopole de l'Etat dans le secteur de la promotion immobilière, et s'est traduit par la promulgation de deux lois régissant cette activité.

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2.1.1- La loi 86-07 du 04 mars 1986

A- Objectifs de la loi

Avec la promulgation de cette loi les pouvoirs publics ont tenté de mettre en place un cadre juridique ayant pour objectifs :

L'encouragement des promoteurs publics et privés à développer la construction de logements promotionnels pour répondre à une demande sans cesse croissante ; Faire participer le citoyen au financement de son logement par la mobilisation de son épargne ; L'insertion du logement dans le financement bancaire de l'économie.

Cependant, la mise en oeuvre des dispositions de cette loi n'a pu avoir les effets escomptés du fait des limites intrinsèque de cette loi.

B- Les limite de cette loi

Les modalités de financement contraignantes (limitation du crédit à 50% du coût de l'investissement et interdiction de l'utilisation des apports des réservataires), fait de la consécration de la formule de vente par acte de réservation avec contribution de dépôts de garantie incessible ;

L'accès au foncier doit obligatoirement, transiter par l'APC ;

Le promoteur est assimilé à un simple souscripteur ;

L'objet de la promotion immobilière est limité au seul logement destiné à la vente.

Compte tenu de ce qui précède, la refonte de cette loi s'imposait, et c'est l'objet du décret législatif 9303 du 1 er mars 1993.

2.1.2- Le décret législatif 93-03

Ce texte visait l'amendement de la loi 86-07 dans ses dispositions les plus contraignantes au développement de la promotion immobilière.

Les principaux amendements ont porté sur la nature juridique de l'activité de la promotion immobilière. Les dispositions nouvelles de la loi confèrent à la promotion immobilière un caractère commercial limitant son exercice aux seuls agents économiques (promoteurs publics ou privés), et excluent de ce fait tous les intervenants dont le statut juridique est incompatible avec la nature commerciale de l'activité (APC, administrations).

Classification : C1 - Interne

Elle visa aussi, la consécration de la formule de vente sur plans

(VSP) ou vente en état futur achèvement (VEFA) en lieu et place de

la vente sur réservation, avec pour conséquences :

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

11

É

paiements ; É La mobilisation des acquéreurs aux fins de

financement de la réalisation.

Le transfert juridique de la propriété du bâti en fonction des

A l'instar du cadre juridique de la promotion immobilière, le schéma

de financement de l'immobilier à fait l'objet d'une refonte.

2.2- Le nouveau schéma du financement de l'immobilier

A travers ce nouveau schéma de financement les pouvoirs publics

ont voulu permettre une intervention plus accrue, et surtout plus

efficiente du système bancaire.

Cette refonte du schéma de financement a porté sur :

La suppression du monopole de fait de la CNEP sur le financement de l'immobilier et l'ouverture de ce créneau d'activité à l'ensemble des banques ;

La mise en oeuvre d'un plan de financement basé sur la contribution :

9 Du promoteur par la mobilisation de son autofinancement ;

9 Des acquéreurs par la mobilisation de leurs apports personnels ; 9 Du concours bancaire.

La mise en place d'un nouveau cadre institutionnel du financement de l'immobilier.

Ce dernier point fera l'objet du chapitre suivant car il représente un élément essentiel qui nous permettra de comprendre le rôle important que jouent ces institutions pour faciliter l'octroi du crédit immobilier.

12

Classification : C1 - Interne

Chapitre 2

LE NOUVEAU CADRE INSTITUTIONNEL

DU FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER

Jusqu'en 1997, la CNEP était la seule institution pouvant financer le logement à côté bien sur du Trésor Public. Afin, d'impliquer l'ensemble des banques, de nouvelles institutions ont été créée pour venir en aide aux banques en mettant à leur disposition des ressources longues et leur assurer la couverture contre les risques d'insolvabilité.

Ces institutions sont au nombre de cinq (05), à savoir :

La Caisse Nationale de Logement (CNL) ;

Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière (FGCMPI) ;

La Société de Garantie des Crédits Immobilier (SGCI) ;

La Société Algérienne des Télécommunications Interbancaires et de la Monétique (SATIM).

Ces quatre institutions s'occupent de la couverture des banques contre le risque d'insolvabilité des

emprunteurs;

La Société de Refinancement Hypothécaire.

Cette dernière fournit aux banques des ressources longues à travers le refinancement hypothécaire.

1- LES INSTITUTIONS CHARGEES DE LA SOLVABILITE DE LA DEMANDE

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1.1- La Caisse Nationale de Logement (CNL)

1.1.1- Présentation

La Caisse Nationale de Logement (CNL) est un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC), créée par le décret législatif N° 91-145 du 12 mars 1991 modifié et complété par le décret exécutif N° 94-111 du 18 mai 1994 est placé sous la tutelle du Ministère de l'habitat et del'Urbanisme.

1.1.2- Missions

La CNL à pour missions principales de :

9 Gérer les aides et les contributions de l'Etat en faveur de l'habitat à caractère social, de loyers, de résorption de l'habitat précaire, de restructuration urbaine, de réhabilitation et de maintenance du cadre bâti ;

9 De promouvoir toute forme de financement de l'habitat et

notamment le logement social, par la recherche de différentes sources de financement.

Instrument privilégié des pouvoirs publics pour la gestion des aides et des autres financements destinés à l'habitat. La CNL, assure aujourd'hui :

É La gestion des programmes d'aides à l'accession à la propriété (AAP) ; É La gestion de programmes de logements sociaux locatifs 1 ;

1- Environ 60.000 par ans pour les années : « 1998- 1999- 2000 ».

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

13

É La gestion des programmes de la Banque Mondiale, mobilisé en 1999 et destiné au financement d'un vaste programme de résorption de l'habitat précaire décidé par le gouvernement 2 .

1.1.3- L'aide à l'accession à la propriété

L'aide à l'accession à la propriété (AAP) est encadré par le décret exécutif N° 94-308 du 04 octobre 1994. Elle est destinée soit à

Classification : C1 - Interne

l'accession de logement neuf, soit à la construction d'un logement qui peut s'effectuer à titre individuel ou dans le cadre d'une organisation 3 .

L'accès à cette aide financière est réservé aux postulants non logés ou mal logés, n'ayant pas bénéficiés de la cession d'un logement du patrimoine immobilier public ou d'une aide de l'Etat destinée au logement, ne possédant pas en toute propriété une construction à usage d'habitation, justifiant d'un revenu inférieur à cinq (05) fois le SNMG 4 , ayant consenti un effort d'épargne et justifiant d'un apport personnel.

Le niveau de l'aide est fixé selon les dispositions de l'arrêté interministériel du 09 avril 2002 en fonction du revenu du bénéficiaire augmenté de celui de son conjoint comme suit :

CATEGORIES

REVENUS

REVENUS (DA)

MONTANT DE L'AIDE (DA)

1

R < 2,5 SNMG

R < 25000

500.000,00 DA

2

2,5 = R =

2500

= R <

450.000,00 DA

4SNMG

40000

   

4000

= R =

 

3

4 = R = 5 SNMG

50000

400.000,00 DA

1.1.4- La convention CNL-BANQUES

La CNL à signer des conventions 5 avec les banques en vue d'harmoniser la procédure de l'AAP en instaurant le principe du « GUICHET UNIQUE ». Celui-ci vise la facilité des démarches du citoyen désireux d'acquérir un logement neuf, en mettant en face de lui un interlocuteur unique, tout en précisant le rôle et la responsabilité de chacun des deux organismes.

1.2- Le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière (FGCMPI)

1.2.1- Présentation

La création du FGCMPI était prévue, tous d'abord, dans la loi sur l'activité immobilière 93 / 03 du 1er mars 1993, mais il n'a vu le jour qu'en 1997 par le décret N° 97-406 du 03 novembre 1997. C'est un organisme spécialisé, placé sous la tutelle du Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme.

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Le FGCMPI est une mutuelle de promoteurs, à but non lucratif dont le rôle constitue à garantir les paiements effectués au profit des promoteurs immobilier sous forme d'avances, à la commande par les futurs acquéreurs de logements dans le cadre d'une vente sur plans 6 .

1.2.2- La garantie FGMPI

2- Exemple : le programme cofinancé par l'Algérie et la Banque Mondiale pour la réalisation de 5000 logement à Alger. Dont les travaux vont commencer au premier trimestre 2005.

3- Coopérative immobilière, société civile immobilière, mutuelle

etc.

4- Salaire National Minimum Garantie.

5- En 1998 la CNL a signé avec les banques une convention de 32 milliard de Dinars, dont 22.4 milliards était consommés en 2003, source : CNEP-NEWS, « numéro spécial » mars 2004.

6- Article 11, alinéa 1 de la loi 93-03 sur l'activité immobilière : « Pour les opérations de vente sur plans, le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du Fonds de garantie et de caution mutuelle prévu par la législation en vigueur »

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

14

Le FGCMPI octroi une garantie qui est une assurance obligatoire prise par le promoteur immobilier. Cette assurance est dénommée « Attestation de Garantie » : elle couvre les avances payées par les acquéreurs en cas d'insolvabilité du promoteur.

Le Fonds s'engage à rembourser à l'acquéreur, les avances qu'il a versés après la réalisation d'un des évènements suivants :

Si le promoteur est une personne physique :

y' Le décès du promoteur, sans reprise du projet par les héritiers ;

y' La disparition, constatée du promoteur, à la condition que cette disparition ait été constatée par une autorité judiciaire ou une autorité administrative compétente en la matière ;

Classification : C1 - Interne

y' L'escroquerie dûment constaté par les autorités judiciaires.

Si le promoteur est une personne morale :

y' La faillite de l'entreprise ;

y' La liquidation de l'entreprise quelque que soit 7 la raison ; y' La banqueroute même si elle revêt un caractère frauduleux ; y' L'escroquerie dûment constatée par une autorité judiciaire.

1.2.3- L'adhésion

Toute personne physique ou morale exerçant une activité de promotion immobilière peut adhérer au fonds. A l'inverse de la garantie, qui est obligatoire, l'adhésion au FGCMPI est volontaire.

Cette adhésion offre cependant au promoteur le caractère de mutualiste et le fait bénéficier d'avantages multiples * .

Remarque

La garantie FGCMPI permet aux promoteurs d'accéder aux avances des acquéreurs. Il est à noter aussi que contrairement à une opération de promotion immobilière classique, où le risque pour la banque était considérable, le fonds est venu pour sécuriser une opération de promotion immobilière en partagent le risque entre ses trois intervenants qui sont : le promoteur, la banque et l'acquéreur.

1.3- LA SOCIETE DE GARANTIE DU CREDIT IMMOBILIER (SGCI)

1.3.1- Présentation

La SGCI est une entreprise publique économique (EPE), créée le 05 octobre 1997 dans le cadre du programme global de restructuration du secteur financier. Elle a le statut de (SPA) de droit privé et dotée d'un capital social de 1 milliard de Dinars intégralement souscrit et libéré par ses actionnaires constitués de banques 8 et de compagnies d'assurances 9 publiques.

1.3.2- Les activités de la SGCI

L'activité principale de la SGCI consiste à accorder sa garantie à des crédits destinés d'une part à l'acquisition de biens immobiliers à usage d'habitation et d'autre part à la promotion immobilière. Il

Classification : C1 - Interne

importe de préciser que cette société se donne également comme objectif la production de normes en

7- Judiciaire ou par anticipation.

8- BNA, BEA, CPA, BADR et CNEP-BANQUE.

9- SAA, CAAR, CCR et CAAT.

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

matière de prévention du risque sur la base des études statistiques du fichier des crédits défaillants qu'elle aura à constituer.

1.3.3- Le produit de la SGCI

A- Pour les crédits immobiliers aux particuliers

A.1- Nature de la garantie

Le produit de la SGCI est « une assurance crédit 10 ». Cette dernière couvre l'insolvabilité totale de l'emprunteur (Garantie simple) ou l'insolvabilité totale de l'emprunteur plus les retards momentanés de paiement des échéances (Garantie totale) ainsi que l'assurance décès ou l'invalidité définitive de l'emprunteur.

Schéma représentant la nature des garanties offertes par la SGCI dans le cadre des crédits immobiliers aux particuliers

GARANTI E T O T A L E

GARANTIE

Couverture contre les risques de retard momentané dans le remboursement des échéances

SIMPLE

 

Couverture limitée - La mise en jeu de l'hypothèque et la réalisation des biens hypothéqués ne relèvent pas de la responsabilité de la SGCI.

- L'indemnité due en cas de sinistre, est égale à 90% du cumul de l'encours en principal et les intérêts courus, diminue en montant obtenu lors de la mise en vente du bien hypothéqué.

Classification : C1 - Interne

Couverture intégrale - La mise en jeu de l'hypothèque et la réalisation des biens hypothéqués relèvent de la responsabilité de la SGCI.

- L'indemnité due en cas de sinistre, est égale à 90% du cumul de l'encours en principal et les intérêts courus, 60% versées à la date de mise en jeu de la garantie et 30% à la vente du bien.

Couverture d u sinistre

- La couverture porte au maximum sur Quatre (04) échéances mensuelles cumulables ou Six (06) échéances mensuelles non cumulables.

- Cette couverture ne court qu'après un délai d'un (01) an, après la mise en place du crédit garantie.

- Le sinistre lié au retard de règlement d'échéance n'est prononcé qu'après deux (02) mois, sur présentation de pièces justificatives.

- Seules les échéances impayées seront couvertes. Les pénalités, les intérêts de

retard ainsi que les frais de justice et de procédure exigibles de l'emprunteur, sont exclus.

les intérêts de retard ainsi que les frais de justice et de procédure exigibles de l'emprunteur,

Couverture d u sinistre

15

10- Décret 338-95 du 30 octobre 1995 relatif à l'établissement et la codification des opérations d'assurance

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

16

Remarque

L'assurance SGCI ne couvre pas les frais de justices et les pénalités de retard.

A.2- Condition d'octroi de la garantie par la SGCI Les conditions d'octroi de la garantie sont les suivantes :

V' La prise d'une hypothèque de premier rang comme garantie par la banque ;

V' Paiement d'un apport personnel par l'acquéreur au moins égal à 20% du coût global du logement ;

Classification : C1 - Interne

V' Le montant du crédit ne doit pas dépasser 80% du prix du logement ou de la construction dans la limite de cinq (05) millions de Dinars ;

V' L'acquéreur doit disposer d'un revenu permanent lui permettant d'avoir une capacité d'endettement d'au moins 30% pour le remboursement des échéances ;

V' Règlement par la banque prêteuse d'une prime d'assurance unique puis elle se retournera contre son client emprunteur.

A.3- La prime d'assurance 11

Cette prime est fixée entre 4 et 5% selon le barème suivant :

 

POURCENTAGE DE LA PRIME / MONTANT DU CREDIT

DELAI DU CREDIT / GARANTIE

SIMPLE

TOTALE

Jusqu'à 10 ANS

4%

4,3%

DE 10 ANS à 15 ANS

4,3%

4,5%

Au delà de 15 ANS

4,5%

5%

B- Pour les crédits immobiliers aux promoteurs

B.1- Nature de la garantie

C'est « une assurance crédit », elle couvre l'assuré contre le risque d'insolvabilité définitive de l'emprunteur du crédit garanti.

B.2- Couverture du sinistre

La mise en jeu de l'hypothèque et la vente des biens hypothéqués, ne relèvent pas de la responsabilité de la SGCI.

L'indemnité due est égale à 90% du cumul en principal et des intérêts courus, diminue du montant obtenu lors de la mise en vente du bien hypothéqué. Elle est libérable comme suit :

· 50% du cumul de l'encours en principal et des intérêts courus à la date de la mise en jeu de la garantie après constatation du sinistre ;

Classification : C1 - Interne

· Le solde représentant le reliquat obtenu après la vente effective du bien, déduction faite de l'indemnité de 50% déjà versée, est payée à la banque après la vente du bien, dans les limites des 40% restants.

B.3- La prime d'assurance11

Cette prime est fixée selon le barème suivant :

11- Barème susceptible de révision, conformément à la réglementation et aux conditions de marché.

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

17

DUREE DU

POURCENTAGE DE LA PRIME / MONTANT DU CREDIT

CREDIT

Jusqu'à 04 ANS

4%

De 04 ANS à 07 ANS

5%

Remarque

Les garanties qu'offre la SGCI, permettent aux banques d'opérer dans un climat plus sécuriser. Par le fait de la limitation du risque d'insolvabilité des promoteurs et des particuliers suite à sont transfert à la SGCI.

1.4- LA SOCIETE D'AUTOMATISATION DES TRANSACTIONS INTERBANCAIRES ET DE LA MONETIQUE (SATIM)

1.4.1- Présentation

Créée en 1995, la SATIM est une société par actions (SPA), d'un capital social de 267 000 000,00 Dinars. Ses actionnaires sont le banques, à savoir : la BADR, BNA, BEA, CNEP-BANQUE, CNMA et la BARAKA BANQUE. Elle est au service de ces dernières et met à leur disposition un Système Interbancaire de Gestion (SIG) qui intègre les trois prestations suivantes :

La Centrale des Risques des Ménages ;

Classification : C1 - Interne

Les transactions se rapportant à la monétique 12 ; La commande des chéquiers.

1.4.2- Création de la Centrale des Risques des Ménages

La généralisation des crédits immobiliers à l'ensemble des banques peut conduire les ménages à contracter des engagements auprès de plusieurs banques en même temps, ce qui posera inévitablement un risque de surendettement et donc l'incapacité de payer. Pour maîtriser ce risque, il est devenu indispensable de mettre en place un réseau informatique interbancaire spécialisé sous forme de centrale gérée par la SATIM, dont la connexion de l'ensemble des banques serait obligatoire pour son bon fonctionnement.

La consultation de cette centrale 13 permet de connaître les informations suivantes sur le demandeur de crédit :

y' Le nombre et le montant des crédits immobiliers et à la consommation dont il a bénéficié ; y' Le montant mensuel cumulé de toutes ses échéances ;

y' Le nombre de crédits connaissant des retards de paiement.

Remarque

Les informations fournies par la Centrale des Risques des Ménages sont un moyen primordial pour se prémunir du risque d'insolvabilité de l'emprunteur avant même l'engagement de financement. C'est un moyen d'éviter le risque.

12- Ses prestations en matière de monétique se limitent, pour le moment, à l'élaboration des cartes de retrait et à la gestion et la surveillance des distributeurs automatiques de billets (DAB) sur le territoire national. Elle à pour objet le lancement des cartes de crédit.

13- La centrale des risques des ménages est opérationnelle depuis le début 2001. Elle a été alimentée, pour commencer, avec les fichiers de la CNEP-BANQUE

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

18

Classification : C1 - Interne

2- L'INSTITUTION CHARGEE DU REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE : « LA SOCIETE DE REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE » (SRH)

La Société de Refinancement Hypothécaire joue un rôle primordial dans le nouveau système de financement du logement. Elle a pour objectif de permettre aux banques de se refinancer, en leur évitant ainsi le recours à l'utilisation de ressources courtes dans des emplois à long terme. Elle leur permet donc de gérer leurs liquidités dans de meilleures conditions.

2.1- Présentation

La SRH est une société par actions ayant le caractère d'établissement financier soumis à la réglementation bancaire en vigueur. Créée le 29 novembre 1997, elle est dotée d'un capital social de 3290 millions de Dinars intégralement souscrit et libéré. Ses actionnaire sont : le Trésor Public, les banques et les compagnies d'assurances publiques 14 .

2.2- Missions

La SRH a pour missions principales :

Le soutien de la stratégie du gouvernement visant à développer l'intermédiation financière au

financement du logement afin de réduire la pression sur le budget de l'Etat en matière de financement ;

Participer au développement du marché financier en émettant des valeurs mobilières ;

Favoriser l'octroi du crédit hypothécaire en permettant aux banques et établissement financier d'exercer cette activité dans des conditions de liquidité favorables ;

Prolonger la structure des termes 15 des emprunts hypothécaires.

En remédiant à l'insuffisance de l'épargne longue orientée vers le financement du logement, cette société se donne également comme

Classification : C1 - Interne

objectif à moyen terme la création d'un marché hypothécaire et la titrisation 16 des prêts hypothécaires.

2.3- Conditions générales du refinancement Elles se résument en :

3/4 L'accord préalable de la Banque d'Algérie des conditions de refinancement et des modalités de suivi des crédits financés ;

Pour bénéficier du refinancement de la SRH, l'établissement financer doit remplir les conditions suivantes :

3/4 Avoir la qualité de banque ou établissement financier agréer par la Banque d'Algérie ;

3/4 Disposer des comptes de l'exercice de l'année qui précède la demande de refinancement, approuvés par l'assemblée générale des actionnaires ;

3/4 Avoir un système de gestion de portefeuille de crédits hypothécaire jugé satisfaisant par la SRH ;

14- Pour plus de détails sur ses actionnaires voir (ANNEXE

15- Les termes sont les périodes du crédit dans lesquelles le taux d'intérêt est fixe.

16- « La titrisation consiste à transformer des créances, en l'occurrence des crédits bancaires, en titres négociables sur le marché financier », source : livre « le crédit au particulier » Par :

Michel Gaudin, édition : SEFI. 1996.

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

19

> Toute demande de refinancement doit comprendre :

· Le nom et l'adresse du demandeur ;

· Le montant de refinancement demandé ;

· Les garanties fournis, ces dernières doivent être du premier rang.

Classification : C1 - Interne

> Les crédits octroyés, objet de la demande de refinancement doivent se porter sur :

· L'achat de logements neufs ;

· Construction d'une maison individuelle ;

· Extension ou rénovation d'une habitation.

> Le montant de refinancement demandé ne doit pas dépasser 80% de la valeur de la garantie fournie ;

> La période d'amortissement maximale de ces prêts doit être de 30

ans. Le taux d'intérêts ne doit pas excéder trois (03) points du coût moyen des ressources ;

> La SRH ne refinance que les crédits effectivement décaissés. Le

décaissement doit être effectué dans un délai de deux (02) mois après la signature de la convention de crédit entre la SRH et la banque ;

> Les créances hypothécaires restent au bilan des établissements

financiers, mais elles sont la propriété de la SRH qui a le droit de vérifier à tout moment leur existence matérielle ;

> Le remboursement du capital et des intérêts dus seront payés

mensuellement par les banques au profit de la SRH suivant un échéancier avec une période de différer de deux (02) mois. Comme garanties les banques affectent au profit de la SRH la subrogation 17 des hypothèques de premier rang ;

> Les portefeuilles sont refinancés sur la base d'un taux fixe de 8,5%. Selon les conditions de refinancement de cette société, les banque doivent prévoir une commission de 1,5% soit un taux de sortie de

10%.

3- LA BANQUE AU COEUR D'UN SYSTEME INTER INDEPENDANT

Le schéma suivant résume le nouveau dispositif de financement de l'immobilier en Algérie et met en évidence le rôle primordial que joue la banque notamment dans le financement immobilier des promoteurs et des particuliers qui fera l'objet du chapitre suivant.

Classification : C1 - Interne

17- La subrogation permet à un débiteur d'emprunter pour rembourser ses créanciers et de transporter les garanties accordées à ce dernier au nouveau créancier.

20

Première partie Environnement du financement de l'immobilier en Algérie

SCHEMA REPRESENTANT LE NOUVEAU DIPOSITIF DU FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER EN ALGERIE

LE NOUVEAU DIPOSITIF DU FINANCEMENT DE L'IMMOBILIER EN ALGERIE INVESTISSEURS 1 2 SRH Classification : C1

INVESTISSEURS

1 2

SRH

Classification : C1 - Interne

SATIM

3 4

5

6

PROMOTEURS

B A N Q U E

8 10

11 12

SGCI

9

MENAGES

7

13

15

Centrale des

risques des

ménages

Représentant de l'Etat (AAP)

14

CNL

FGCMPI

LES LEGENDES

1- Argent frais. 2- Titres (obligations). 3- Ressources longues. 4- subrogation des garanties hypothécaires. 5- Information sur la situation financière des emprunteurs (ménages). 6 et 7- hypothèque. 8- Crédit à la promotion immobilière. 9- Crédits immobiliers aux particuliers. 10-Paiement d'une prime.11- Garantie SGCI aux crédits à la promotion immobilière. 12-

Classification : C1 - Interne

Garantie SGCI aux crédits immobiliers aux ménages. 13- Paiement d'avances dans le cadre de la vente sur plans (VSP). 14- Garantie des avances par le fonds en cas d'insolvabilité du promoteur. 15- Aide à l'accession à la propriété (AAP).

21

DEUXIEME PARTIE

LE FINANCEMENT BANCAIRE

DU MARCHE IMMOBILIER

Le bon fonctionnement du marché immobilier dépend de l'existence d'une offre intéressante et d'une demande solvable .Ceci ne peut être réalisé que par la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation des biens immobilier et à l'achat de ces derniers.

Cette deuxième partie sera consacrée aux rôles que joue la banque en matière de :

É La mobilisation des financements nécessaires au développement de l'offre et de la demande des biens immobiliers ;

É L'évaluation des capacités des offreurs (promoteurs) et des demandeurs (particuliers) à honorer leurs engagements.

A ces effets, nous partagerons cette partie en trois (03) chapitre. Le premier, sera consacré au promoteur immobilier (le principal offreur de l'immobilier). Dans un deuxième chapitre nous exposerons le financement de l'offre immobilière. Le dernier chapitre sera consacré au financement de la demande immobilière.

22

Classification : C1 - Interne

Chapitre 1

Le PROMOTEUR IMMOBILIER

1- DEFINITION DU PROMOTEUR

« Le métier de promoteur immobilier, selon la rumeur publique, est un métier facile qui permet de gagner beaucoup d'argent en peu de temps, et dans lequel les responsabilités envers les acquéreurs des locaux construits sont inexistantes ou ignorées.

Ce cliché, aussi sommaire que bien ancré dans les esprits, n'a évidemment qu'un lointain rapport avec la réalité naturellement toute autre 1 ».

Le décret législatif n° 93-03 du 1 er mars 1993 relatif à l'activité immobilière à travers ces articles 2 et 3 définie le promoteur immobilier comme touts personne physique ou morale qui exerce l'activité de promotion immobilière. Cette dernière regroupe l'ensemble des actions concourantes à la réalisation ou à la rénovation de biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction de besoins

propres.

Bien qu'elle dissimule dans sa concession une grande partie des tâches du promoteur immobilier, cette définition montre que, pour remplir pleinement son rôle, celui-ci doit posséder une multitude de compétences. Lesquelles couvrent des domaines aussi variés que la technique financière, la réglementation de la construction et de l'urbanisme, la fiscalité, le marketing, les techniques commerciales et les techniques de construction sans oublier l'art de la négociation avec les vendeurs des terrains et les collectivité locales. Certes le promoteur est amené à se faire aider et conseiller par des spécialistes de chacune de ces disciplines. Mais il ne peut exercer efficacement son métier, en mesurer les risques, diriger, cordonner et contrôler tous les intervenant dans la réalisation d'une opération immobilière, s'il ne possède pas lui-même une bonne connaissance de tous ces sujets.

Classification : C1 - Interne

2- LES INTERLOCUTEURS DU PROMOTEUR IMMOBILIER

L'opération immobilière fait intervenir de nombreux acteur. Les effectifs et services du promoteur assurent généralement une animation et une coordination générales du projet et « sous-traite » toute une série de tâches (prestation d'études et de conseil) et, bien sûr, la réalisation des travaux de construction. L'opération immobilière de sa genèse à son achèvement, voit se succéder et interférer d'autres acteurs avec lesquels le promoteur doit le plus souvent négocier. Ainsi, deux types d'intervenants :

Ceux que le promoteur choisit et qui travaillent à sa demande ;

Ceux qui s'inscrivent dans l'environnement de l'action du promoteur et avec lesquels celui-ci doit « composer ».

2.1- Les intervenants travaillant pour le promoteur

Le plus souvent, le promoteur effectue avec ses propres services les fonctions de :

1- Extrait du livre de « Paul Massé » : « Théorie et pratique de la promotion immobilière », collection : « Immobilier, finances », édition ECONOMICA, 1994

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

partie Le financement bancaire du marché immobilier LES PARTENAIRES TRAVAILLANT POUR LE COMPTE DU PROMOTEUR

LES PARTENAIRES

TRAVAILLANT POUR LE COMPTE DU PROMOTEUR

NEUTRE PAR RAPPORT AU PROJET

Classification : C1 - Interne

Acquéreurs du terrain Vendeur Notaire PROMOTEUR Actionnaires Collectivités Assurance - FGCMPI - SGCI Locales Banque

Acquéreurs

du terrain

Vendeur

Notaire

PROMOTEUR

Actionnaires

Collectivités

Assurance - FGCMPI - SGCI

Locales

Banque

Conception

Exécution

- Entreprises

- Maître d'oeuvre d'exécution ;

- Architecte ; -Géomètre ; -Bureau d'études ; -Ingénieur conseils ; - Décorateurs ;

- Paysagistes.

Classification : C1 - Interne

-

Bureau de contrôle

 

;

 

- Coordonnateur sécurité.

 

Commercialisation

 

- Marketing ;

 

-Publicitaire ;

 

- Commerciaux.

Administrations

 

- Ministère de l'Habitat

 

-Services fiscaux.

et de l'Urbanisme.

-

Ministère de finance

-Ministère de l'environnement.

 

Concessionnaires

L'Algérienne Des

 
 

Eaux (ADE).

 

SONELGAZ.

 

ALGERIE

 

TELECOMS

23

SCHEMA REPRESENTANT LES INTERLOCUTEURS DU PROMOTEUR IMMOBILIER

·

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

24

Recherche de terrains, prospection et négociation foncière ;

· Elaboration des programmes des opérations ;

Classification : C1 - Interne

· Mise au point des plans de financement, des concours bancaires, du montage juridique ;

· Conduite générale de la réalisation (suivi administratif, technique, commercial, financier et comptable)

Le promoteur choisi à l'extérieur toute une série de prestataires, conseillés et maître d'oeuvre, à qui il confie par voie de contrats ou marchés l'élaboration de dossiers d'études, la formulation de conseils, diagnostic.

Ainsi :

· De l'architecte, du géomètre, des ingénieurs-conseils, bureaux

d'études et autre maître d'oeuvres (économistes de la construction,

paysagistes, décorateurs d'ouvrages 2 ;

),

intervenant comme locateurs

· Bureau de contrôle, coordonnateur sécurité ;

· Conseillés et consultants divers, expert fiscal ou juridique, avocat

· Publicitaires, commerciaux ;

· Contrairement à d'autre secteurs d'activité, le promoteur n'a pas

(sauf très rares exceptions) d'entreprises intégrées pour réaliser les travaux. Des entreprises 3 sont choisies par le promoteur au terme d'appel d'offre conduit sur la base de dossiers de consultation établis par l'architecte et (ou) un BET 4 .

2.2- les autres intervenants

La réalisation d'une opération immobilière met en scène d'autres catégories d'intervenants qui peuvent être autant des partenaires ou des acteurs dont le rôle se révélera déterminant en positif ou négatif à telle ou telle phase du déroulement d'un projet. Le diagramme joint fait figurer les différentes catégories de ces acteurs que l'on peut classer comme suit :

· Les collectivités locales (commune et ses élus), dont le rôle est

déterminant pour la négociation et la délivrance des autorisations de construire et la bonne insertion d'un projet immobilier dans son environnement ;

Classification : C1 - Interne

· La banque qui apporte un financement complémentaire sous forme d'un crédit promoteur ou d'accompagnement (avec un plafond de découvert) ;

· Les acquéreurs qui participent au financement de leurs logements dans le cadre de la vente sur plan (VSP).

· Les assurances :

y' Le fonds de garantie et de caution mutuelles de la promotion immobilière (FGCMPI) 5 ; y' La société de garantie des crédits immobiliers (SGCI) 5.

· Les actionnaires de la société de promotion immobilière ;

· Le vendeur du terrain (services des domaines publics ou les particuliers propriétaires) ;

· Le notaire pour la rédaction des actes et contrat (acte de propriété

du terrain, contrat VSP

).

2- Les locateurs d'ouvrages, maîtres d'oeuvres et entreprises intervenant pour le compte du maître d'ouvrage (le promoteur en l'occurrence) pour la réalisation d'une tâche déterminée sans lien de subordination.

3- Entreprise générale ou entreprise de gros oeuvres et entreprises spécialisés - 15 à 20 lots techniques des gros oeuvres à la menuiserie, plomberie, peinture, ascenseur sont généralement recensés pour un chantier.

4- BET : Bureau d'Etude Technique.

5- Pour plus de détails voir chapitre définition (FGCMPI et SGCI), Première partie, chapitre 02.

· Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

25

Les administrations :

y' Le Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme ;

y' Le Ministère de Finances ;

Classification : C1 - Interne

y' Le Ministère de l'environnement ;

y' Les services fiscaux.

· Les concessionnaires :

y' L'Algérienne Des Eaux (ADE) ; y' SONELGAZ ; y' Algérie Télécoms.

Après avoir pris connaissance de l'activité de la promotion immobilière. Nous allons entamer dans le chapitre suivant les modalité de son financement par les banques.

26

Chapitre 2

LE FINANCEMENT DE L'OFFRE IMMOBILIERE « Crédits à la promotion immobilière »

I- GENERALITES

1- DEFINITION

Le crédit à la promotion immobilière est le concours financier mis en place par une banque et destiné à la réalisation d'une ou plusieurs opérations entrant dans le cadre de l'activité de promotion immobilière.

Deux formules sont proposées aux promoteurs :

- Opération sans réservation (vente de logements finis) : dans ce cas, le financement du projet promotionnel est assuré par le promoteur (apport) et la banque (crédit) ; - Opération avec réservation (vente sur plan) : dans ce cas, le financement du projet promotionnel est assuré par le promoteur (apport), la banque et les réservataires (avances).

Classification : C1 - Interne

2- LES PRINCIPES DE FINANCEMENT DE LA PROMOTION IMMOBILIERE Trois grands principes peuvent être retenus

:

- La quotité de financement ; - La duré du financement ; - La mobilisation du crédit.

2.1- La quotité de financement

A l'effet de susciter l'émergence de véritables promoteurs investisseurs et permettre aux banques de mieux gérer leur risque et démultiplier leurs interventions financière, le montant du crédit immobilier est limité à un maximum du coût global du projet. Cette quotité varie selon la politique de la banque ainsi que sa situation financière. Cette limitation permettra une implication accrue du promoteur dans la gestion du projet et une réduction du coût de cession des logements par le recourt réduit au financement bancaire.

2.2- La duré du financement

Compte tenu de la relation directe entre le coût du logement et les délais de réalisation. La duré du crédit destiné à la promotion immobilière est limité par la duré de réalisation du projet.

2.3- La mobilisation du crédit

La mobilisation des différentes utilisations s'effectue sur la base d'un planning de réalisation et de décaissement établi et signé par le promoteur. Chaque tranche de crédit utilisée est matérialisée par un billet à ordre souscrit par le client comportant une échéance commune qui coïncide avec la date prévisionnelle de livraison des logements. Ce billet permettre à la banque de se refinancer auprès de la Banque d'Algérie et de reconstituer sa trésorerie.

3- LES GARANTIES EXIGEES

Elles sont constituées de l'hypothèque de premier rang sur le terrain et les constructions ainsi que la caution des associés pour les sociétés à responsabilité limitée (SARL).

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

27

Classification : C1 - Interne

4- MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT A LA PROMOTION IMMOBILIERE

Cette période s'étend du dépôt du dossier jusqu'au recouvrement du crédit. On peut distinguer deux (02) phase principales :

La première phase : du dépôt de la demande à l'étude du dossier, sanctionnée d'un accord ou rejet de la demande ;

La deuxième phase : si la décision est positive, intervient la mobilisation, le suivis du dossier, enfin, le recouvrement du crédit.

A- PREMIERE PHASE

1- CONSTITUTION DU DOSSIER

Le dossier d'une demande de crédit destiné au financement d'une opération de promotion immobilière est constitué de trois (03) sous dossiers :

1.1- Le dossier juridique

Il est constitué des documents suivants :

V' La demande de financement précisant la nature de l'opération à financer, le montant y

afférant ;

V' L'autorisation de consultation de la centrale des risques de la Banque d'Algérie ;

V' Le justificatif de la situation vis-à-vis de l'administration fiscale ;

V' Copie légalisée du registre de commerce ;

V' L'acte de propriété du terrain publié et enregistré ;

V' Le statut de la société de promotion immobilière, le cas échéant :

V' Les références techniques du promoteur.

1.2- Le dossier technique

Il est constitué des documents suivants :

Classification : C1 - Interne

V' Le jeu de plans du programme immobilier projeté (plans de masse, étages, coupes et façades) ; V' Le permis de construire ;

V' Devis descriptif général et devis estimatif ;

V' Rapport technique déterminant le montant des travaux déjà réalisés sur fonds propres du promoteur.

1.3- Le dossier financier

Il constitué des documents suivants :

V' Le plan de financement prévisionnel ;

V' Le plan de trésorerie prévisionnel ;

V' L'état de pré commercialisation pour les projets destinés à une vente sur plan (VSP) ;

V' Les bilans et comptes des résultats des trois (03) dernières années pour les promoteurs ayant déjà

exercé l'activité de promotion immobilière ;

V' Etude technico-économique détaillée.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

28

2- LE DEPOT DU DOSSIER

Le dossier de demande d'un financement d'une promotion immobilière peut être déposé auprès :

· De l'agence territorialement compétente ;

· Du département crédit de la direction de Réseau territorialement compétente ;

· De la direction centrale du siège de l'institution.

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3- RECEPTION DU DOSSIER

Les services de l'agence statueront sur la seule recevabilité du dossier de financement, pour ce faire, ils doivent procéder à la vérification des pièces constitutives du dossier.

Tout dossier incomplet fera l'objet d'un rejet immédiat.

Tout dossier déclaré recevable va être transmis, à la direction du réseau.

4- TRAITEMENT AU NIVEAU DES STRUCTURES REGIONALES

A la réception du dossier de financement, les services du réseau

procéderont au préalable, à un second contrôle de la recevabilité du dossier, le cas échéant, inviter le promoteur à compléter son dossier. Si le dossier est recevable, les services du crédit concernés étudieront les dossiers :

- Juridique ;

- Technique ;

- Financier et commercial.

4.1- Examen du dossier juridique

Cet examen portera sur les différents documents juridiques présentés par la relation notamment :

L'acte en vertu duquel le promoteur à la jouissance du terrain d'implantation du projet. Cet acte peut être constitué :

· Soit d'un acte de propriété enregistré, et publié. Il peut être établi sous forme notariée ou administrative. Il doit comporter tous les

mentions obligatoires : origine de la propriété, situation et délimitation

;

· Soit un acte de concession 1 . En vertu de cet acte, les services des domaines, propriétaire d'un terrain non bâti, en confère la jouissance

à une personne, pour une durée déterminée et moyennant le

paiement d'une redevance annuelle. Cet acte n'entraîne pas un transfert de propriété au profit du promoteur, mais lui confère le droit d'ériger des constructions. Pour permettre à l'institution de constituer

les garanties légales. Il est impératif de s'assurer que la duré de la concession sera, au moins, égale à vingt (20) ans.

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L'examen des statuts du promoteur : l'examen de ces documents revêt une importance primordiale car il permet :

· D'apprécier l'aptitude de la société à exercer l'activité de promotion

immobilière, cette dernière constitue-t-elle l'activité principale de la

société ou est, elle une activité connexe seulement ?

· D'apprécier la compétence des dirigeants de la société, sont, ils professionnels de la promotion immobilière ?

1- Tel que prévu par les dispositions de la loi de finances pour l'exercice 1998.

· Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

29

D'apprécier l'importance du capital social qui constitue un gage de pérennité de la société, et de son aptitude à faire face à ses obligations contractuelles.

La demande de financement qui doit être signée par la ou les personnes éligibles de le faire, aux termes des statuts de l'entreprise ;

Les pièces justificatives vis-à-vis l'administration fiscale : qui doivent être apurées datant de moins de trois (03) mois ;

Le registre de commerce qui doit être en cours de validité autorisant l'activité de promotion immobilière.

4.2- Examen du dossier technique

L'accomplissement de cet examen relève des prérogatives exclusives des services techniques de la direction du réseau et / ou de la direction de la promotion immobilière ou des bureaux d'études agrées. Cet examen a pour objectifs :

De s'assurer de la fiabilité technique du projet en examinant les différents documents présentés par le promoteur ;

De vérifier la sincérité des données financière relatives au coût de réalisation du projet ; D'évaluer les travaux réalisés par le promoteur sur ses fonds propres ;

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De s'assurer de la conformité des travaux projetés avec ceux autorisés par le permis de construire ;

De vérifier la concordance entre les informations contenues dans les devis estimatifs et quantitatifs.

L'examen du dossier technique est consacré par l'établissement d'un rapport de faisabilité technique transmis par le responsable technique à la structure de crédit concernée.

4.3- L'examen du dossier financier

L'examen du dossier financier est accompli en trois (03) étapes :

Examen de la viabilité du projet ;

Examen de la rentabilité du projet ;

Examen de la situation financière du promoteur.

4.3.1- L'examen de la viabilité du projet

Cette analyse portera sur le marché local et sur les caractéristiques

intrinsèques du projet. 4

3.1.1-

Analyse du marché local

· L'ampleur du marché : il s'agira d'évaluer la demande potentielle en logement ;

· La concurrence : nombre de logements offerts à la vente,

importance du programme locatif public, importance de l'auto

construction ;

· Situation de l'emploi, niveau de revenus moyen, type d'activité

4.3.1.2- Analyse des caractéristiques intrinsèques du projet

· Situation du projet, il s'agit d'apprécier la commercialité du

programme en tenant compte de sa situation par rapport aux voies de communication, transport, commerces, école, centres de soins,

administration etc

· Typologie de construction (individuelle, collective, semi collective), il s'agira d'apprécier la conformité de la typologie envisagée par le promoteur avec les besoins de la clientèle, et les caractéristiques socioculturelles de la région ;

Classification : C1 - Interne

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

30

É Prix de cession : l'étude du prix de cession pratiqué par le

promoteur permettra d'apprécier la commercialité du programme, cette étude portera sur l'analyse du prix au mètre carré, du prix

unitaire (logement, commerce etc

l'ouvrage et aux prix pratiqués par la concurrence pour un produit

similaire.

)

par rapport à la qualité de

É L'état de pré commercialisation 2 : l'état des réservations, remis par le promoteur à l'appui de sa demande de financement, constitue un document permettant d'apprécier le volume des réservation.

4.3.2- L'examen de la rentabilité du projet

Cette analyse aura pour but d'apprécier la rentabilité d'un projet viable à partir des flux de trésorerie qu'il générera. L'analyse portera sur :

La rentabilité intrinsèque du projet ;

La rentabilité après financement du projet.

4.3.2.1- La rentabilité intrinsèque du projet

Il s'agira de savoir si le projet que veut initier le promoteur, après avoir été jugé viable, est rentable en lui-même. Pour ce faire, il faudra calculer les flux de trésoreries, sans prendre en considération les frais financiers, et les évaluer au travers de certains outils d'analyse qu'on abordera ultérieurement.

4.3.2.2- La rentabilité après financement du projet

Il s'agit de connaître l'impact du financement (frais financiers) sur la rentabilité du projet. 4.3.3- Examen de la situation financière du promoteur

L'examen de la situation financière du promoteur est différent de l'examen de l'aspect financier du projet, car si ce dernier tend à s'assurer de la faisabilité financière du projet, l'analyse de la situation financière du promoteur tend à s'assurer de la santé financière de la société et de ses aptitudes financières à faire face à ses obligations contractuelles et à l'autofinancement exigé pour la réalisation du projet.

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5- EXAMEN DU DOSSIER PAR LES COMITES DU CREDIT3

L'octroi de crédits destinés au financement d'un programme immobilier relève des compétences exclusive du comité central du crédit (CCC), en conséquence, le comité régional (CRC) doit obligatoirement transmettre, revêtu de son avis, tout dossier soumis à son examen.

5.1- Etablissement de la fiche de présentation au comité de crédit

Sur la base des avis juridiques, technique et financier afférents au projet, la structure de crédit concernée procède à l'établissement de la fiche de présentation du dossier au comité de crédit (annexe19).

5.2- Examen du dossier par le comité régional du crédit Il est formé par :

É Le directeur du réseau ;

É Le chef de département du crédit ;

2- Uniquement dans le cadre d'une vente sur plan (VSP) ;

3- La composition des comités de crédit énumérés dans cette partie concerne la CNEP-BANQUE. Cependant, elle varie d'une banque à l'autre.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

31

CIRCUIT DE TRAITEMENT D'UNE DEMANDE DE FINANCEMENT PROMOTIONEL

PREMIERE PHASE

Classification : C1 - Interne

AGENCE EXAMEN DE RECEVABILITE DPI DECISION COMITE REGIONAL DE CREDIT (CRC) D E J R

AGENCE

EXAMEN DE RECEVABILITE

DPI

DECISION

COMITE REGIONAL DE CREDIT (CRC)

D E J R C

COMITE CENTRALE DU CREDIT

(CCC)

DIRECTION DU CREDIT

TRAITEMENT DU DOSSIER TECHNIQUE

Classification : C1 - Interne

AVIS TECHNIQUE

CONTROLE RECEVABILITE SAISINE DE :

LA DIRECTION D'ETUDE JURIDIQUE ET REGLEMENT COTENTIEUX (DEJRC) LA DIRECTION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE (DPI). TRAITEMENT DU DOSSIER FINANCIER SAISINE DU CCC.

TRAITEMENT DU DOSSIER JURIDIQUE

AVIS JURIDIQUE

AVIS MOTIVE

EXAMEN DE RECEVABILITE TRAITEMENT : DOSSIER JURIDIQUE DOSSIER TECHNIQUE DOSSIER FINANCIER ETABLISSEMENT SUPPORTS

DEPARTEMENT CREDIT DIRECTION DU RESEAU

STRUCTURES ACTIONS

·

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

32

chef de département épargne ;

· Le chef de service juridique.

Le dossier sera présenté au comité par le chargé du dossier ou le chef de service crédit.

Son examen sera sanctionné par un avis motivé. Le dossier est ensuite transmis à la direction du crédit.

5.3- Examen du dossier par le comité central de crédit Il est formé par :

Classification : C1 - Interne

· Le président directeur général (PDG) ;

· Le directeur général adjoint du crédit (DGA crédit) ;

· Le directeur général adjoint du contrôle (DGA contrôle) ;

· Le directeur général adjoint de recouvrement (DGA recouvrement) ;

· Le directeur de financement des entreprises (DFE) ;

· Le directeur de financement de la promotion immobilière (DFP) ;

· Le directeur de financement du crédit aux particuliers (DCP)

Le dossier sera présenté au comité par le chargé du dossier ou le chef de département crédit.

La décision du comité est prise par la majorité des membres présents

et se traduit par une décision d'octroi, de rejet ou de report.

6- ETABLISSEMENT DE LA LETTRE D'AUTORISATION DU CREDIT (LAC)

L'autorisation de crédit (voir ANNEXE 5) vise à notifier, à l'agence domiciliataire, l'accord du comité central de crédit pour l'octroi du crédit immobilier sollicité.

Le chargé du crédit de la direction de financement des promoteurs procède à l'établissement de la (LAC), et la soumet pour visa préalable au chef de département crédit et à la signature du directeur central.

Après signature de la LAC, les services centraux du crédit transmettent :

· Une copie à la direction de l'agence domiciliataire pour mise en place du crédit ;

· Une copie à la direction de réseau de rattachement pour exploitation

et suivi ;

· Une copie est classée dans le dossier ;

A la réception de la LAC, les services du réseau procèderont à la

notification au promoteur de la décision d'octroi de crédit et des condition y afférentes. Une copie de cette lettre de notification est transmise à l'agence domiciliataire.

Classification : C1 - Interne

B- DEUXIEME PHASE

1- ETABLISSEMENT DES DOCUMENTS CONTRACTUELS

Après acceptation, par le promoteur, de l'offre de crédit de l'institution, les services de crédit de l'agence procéderont à l'accomplissement des formalités suivantes :

1.1- Etablissement de la convention de financement

Lorsque toutes les conditions prévues par la LAC sont remplies, et les réserves éventuelles levées, les services de l'agence établiront selon le modèle en vigueur et au recueil de la signature du client.

Lors de l'accomplissement de ces formalités, le chargé du crédit devra :

·

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

33

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

Vérifier l'identité du signataire en transcrivant, sur le bas de la convention, les références de sa pièce d'identité ;

· Vérifier la validité de son mandat s'il signe pour le compte d'une société de promotion immobilière.

La convention ainsi signée par le promoteur ou son représentant, est transmise pour signature, à la direction du réseau de rattachement.

1.2- Ouverture du compte courant

Le service de crédit de l'agence récupère auprès de son client les documents nécessaires à l'ouverture d'un compte courant, lui fait signer la demande d'ouverture ainsi que la convention de compte courant, et transmet l'ensemble du dossier au service « caisse » de l'agence pour accomplissement des formalités d'ouverture de compte.

Classification : C1 - Interne

Il convient de préciser qu'à cette étape de mise en place, l'ouverture du compte ne comportera pas d'autorisation de tirage.

Par ailleurs, le compte courant ainsi ouvert, doit répondre aux conditions de fonctionnement particulières suivantes :

· Il ne donne pas lieu à la délivrance d'un chéquier, l'ensemble des

mouvements « débit » y afférant doivent être exécutés par ordre de virement ;

· Il ne peut en aucun cas, être en position débitrice ;

· Toutes les recettes relatives au programme financé doivent être obligatoirement, domiciliées sur ce compte.

2- LE RECUEIL DES GARANTIES4

Tout crédit immobilier consenti par la banque doit être assorti d'une garantie contre le risque de non recouvrement, du fait de l'impossibilité, l'incapacité ou le refus de l'emprunteur de rembourser le crédit.

Dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, la garantie à constituer au profit de la banque, est une hypothèque de premier rang.

2.1- L'inscription de l'hypothèque

L'efficacité de l'hypothèque dépend de son inscription, dans la mesure où cette formalité confère à cette garantie un rang qui sera respecté en cas d'éventuelle mise en oeuvre. C'est pourquoi, cette phase d'inscription doit être accomplie de manière rigoureuse.

Pour procéder à l'inscription de l'hypothèque, les services de l'agence doivent présenter aux services de la conservation foncière territorialement compétents le dossier suivant :

Une copie de la convention de crédit dûment signée par les deux parties ;

Deux (02) bordereaux d'inscription, fournis par les services de la conservation foncière, signés et certifiés. Chacun des bordereaux doit contenir les indications suivantes :

Classification : C1 - Interne

· La désignation du créancier (la banque) avec l'indication de son

représentant (le directeur d'agence) et de la décision lui conférant les pouvoirs (décision de nomination au poste) ;

4- Nous reviendrons avec plus de détail sur ce point, dans la troisième partie « Gestion des risques »

·

34

La désignation exacte du débiteur ;

· L'élection de domicile du créancier (la banque) ;

· La date, la nature du titre et la cause de la créance garantie par l'hypothèque ;

· Le montant du capital garanti et ses accessoires ;

· La date de remboursement de la dernière échéance ;

· La désignation exacte de l'immeuble et la construction sur laquelle l'hypothèque est requise

Un des bordereaux est rendu aux services de l'agence après avoir été revêtu par le conservateur de la mention attestant de l'inscription de l'hypothèque.

2.2- La conservation de l'hypothèque

Compte tenu de l'importance des bordereaux d'hypothèque, leur suivi et leur gestion doivent faire l'objet d'une gestion rigoureuse, pour ce faire les services de l'agence doivent accomplir les formalités suivantes :

Procéder à l'enregistrement des bordereaux d'hypothèque sur un registre ouvert à cet effet ; Etablir une copie certifiée conforme du bordereau, et procéder à son classement dans le dossier juridique du client ;

Transmettre les originaux des bordereaux au service juridique du réseau pour conservation.

3- LA MOBILISATION DU CREDIT

Classification : C1 - Interne

3.1- Le contrôle préalable

Préalablement à toute mobilisation de fonds, le chargé du crédit doit :

Vérifier le solde du compte et que le paiement des factures n'entraînera pas une position débitrice du compte courant ;

Vérifier que le paiement des factures n'entraînera pas un dépassement de l'autorisation de crédit ;

Vérifier que le solde du compte courant permet le prélèvement des commissions afférentes au crédit ;

Vérifier que les factures, présentées au paiement, correspondent au programme financé.

3.2- Le paiement

Après accomplissement des contrôles, ci-dessus, et sous réserve qu'aucune anomalie n'ait été relevée, le chargé du crédit procédera aux règlements des factures selon les étapes suivantes :

Détermination de la commission de gestion 5 ;

Détermination de la commission d'engagement 6 ;

Imputation du montant des factures, présentées au paiement, majoré des commissions au solde du compte courant.

4- SUIVI DU FINANCEMENT

A l'effet d'assurer une meilleure gestion des crédits à la promotion immobilière, un suivi rigoureux de chaque dossier est indispensable, et ce à l'effet d'anticiper tout événement qui rendrait le sort du crédit aléatoire.

5- Au niveau de la CNEP-BANQUE, elle représente 0,5% du montant du crédit.

6- Au niveau de la CNEP-BANQUE, elle représente 0.1% du montant du crédit non encore mobilisé.

35

Ce suivi doit être assuré par les différentes structures de l'institution quelles soient locales (agence) régionales (réseaux) ou centrales

Classification : C1 - Interne

(direction de crédit), il doit se caractériser par sa permanence et devra porter sur tous les éléments techniques et financier du projet.

4.1- Le suivi technique

Des aléas techniques liés à la construction peuvent remettre en cause l'équilibre financier d'un projet, augmenter son coût de revient voire remettre en cause sa commercialisation.

Aussi, les structures techniques, centrales et régionales, doivent, au moins une fois durant la vie du projet, procéder ou faire 7 procéder à une expertise technique du projet.

Cette expertise devra être exécutée lors des phases les plus importantes du projet :

· Avant l'octroi de la première mobilisation du crédit, pour s'assurer de l'utilisation préalable des fonds propres ;

· A la consommation des 30% du financement consenti ;

· A la consommation des 60% du crédit consenti.

4.2- Le suivi financier

L'objectif du suivi financier est d'effectuer un suivi statistique, et de collecter les informations permettant de détecter le plus en amont possible les difficultés éventuelles.

4.2.1- Le suivi mensuel

Ce suivi est assuré par le service de crédit domiciliataire du promoteur, il doit être effectué mensuellement.

Pour se faire, le service crédit devra éditer un extrait du compte courant du promoteur et procéder à son analyse.

4.2.2- Le suivi trimestriel

Une fois par trimestre, les services de l'agence devront procéder à l'établissement d'un point de gestion de chaque crédit, pour ce faire, ils devront, dix (10) jours avant la fin de chaque trimestre demander, au promoteur, la production :

· D'un plan financier prévisionnel actualisé ;

Classification : C1 - Interne

· D'un plan de trésorerie prévisionnel actualisé ;

· D'un état de commercialisation actualisé.

Sur la base de ces documents, le chargé du crédit procédera à l'établissement d'un point de gestion, et on effectuera l'analyse pour détecter tout éventuel problème présent ou à venir. Ainsi, à titre d'exemple, une baisse de la marge ou une détérioration des fonds propres a pour conséquence une dégradation du plan financier et mettrait en cause le recouvrement de la créance de la banque.

Une copie du point de situation, analysée et commentée, devra être transmise au département crédit du réseau et à la Direction centrale du crédit, et, une autre devra être classée dans le dossier.

4.3- Information du promoteur 4.3.1- Information régulière

7- La banque peut aussi faire appel à des bureaux d'études agrée, pour réaliser l'expertise.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

36

CIRCUIT DE TRAITEMENT D'UNE DEMANDE DE FINANCEMENT PROMOTIONEL

Classification : C1 - Interne

CONVENTION DE CREDIT ETABLISSEMENT DES DOCUMENTS CONTRACTUELS OUVERTURE DE COMPTE COURANT MOBILISATION DU CREDIT SUIVI

CONVENTION DE CREDIT

ETABLISSEMENT DES DOCUMENTS CONTRACTUELS

OUVERTURE DE COMPTE COURANT

MOBILISATION DU CREDIT

SUIVI FINANCIER

SUIVI TECHNIQUE

INFORMATION DU PROMOTEUR

SUIVI DU FINANCEMENT

RECUEIL DES GARANTIES

ATTESTATION DE SOLDE

MAINLEVEE D'HYPOTHEQUE

Classification : C1 - Interne

RECOUVREMENT DU CREDIT

DEUXIEME PHASE

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

37

A chaque fin de trimestre, le service crédit de l'agence devra notifier, au promoteur, les informations suivantes :

· Le montant de crédit mobilisé ;

· Le montant des commissions perçues au titre de la convention de crédit ;

· Le montant des frais financiers relatifs aux différentes tranches de crédit mobilisées.

4.3.2-Information exceptionnelle

Tout événement, révélé par le contrôle mensuel et / ou trimestriel du projet, et pouvant avoir des répercussions négatives sur la bonne fin du projet, doit être, sans délai, porté à la connaissance du promoteur par courrier recommandé.

5- RECOUVREMENT DU CREDIT

Le recouvrement des créances, détenues par l'institution, sur le promoteur, au titre d'un crédit immobilier, est essentiellement réalisé sur les produits de la vente du programme immobilier, c'est pourquoi, il est indispensable que tous les produits des ventes soient versés sur le compte courant du promoteur ouvert auprès de la banque.

Pour se faire deux cas peuvent se poser :

Vente du programme par tranches ; Vente totale du programme.

5.1- Vente partielle du programme

Dès notification, par le promoteur, de la mise en vente partielle de son programme les services de l'agence procèderont a :

· la consolidation du crédit par l'intégration des frais financiers au montant du crédit mobilisé ;

Classification : C1 - Interne

· la notification, au promoteur du montant ainsi déterminé.

Chaque paiement, effectué par les acquéreurs au titre de la cession partielle du programme, viendra en déduction de la dette du promoteur.

L'encours, déterminé à la fin de la commercialisation partielle du programme constituera la créance non remboursée, et portera, de ce fait, production de frais financiers au profit de la banque.

La même opération pourra être réalisée autant de fois que nécessaire jusqu'à recouvrement intégral du crédit.

5.2- Vente totale du programme

Dès notification, par le promoteur, de la cession totale de son programme, les services de l'agence procéderont à :

· la consolidation du crédit par l'intégration des frais financiers au montant du crédit mobilisé ;

· la notification au promoteur du montant ainsi déterminé ;

· L'encaissement du produit de la vente sur le compte courant du promoteur ;

· La déduction du produit de la vente de la créance détenue sur le promoteur.

6- Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

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ETABLISSEMENT DE L'ATTESTATION DE SOLDE

Après constatation du recouvrement total de la créance détenue sur le promoteur, le service crédit de l'agence établit une attestation de solde et la transmet à la direction de réseau de rattachement aux fins de signature et notification au promoteur et au service juridique du réseau.

7- ETABLISSEMENT DE LA MAINLEVEE D'HYPOTHEQUE

Dès réception de l'attestation de solde, le service juridique du réseau procédera à l'établissement de la mainlevée d'hypothèque et veillera

Classification : C1 - Interne

à sa transmission à la conservation foncière territorialement

compétente,et à la transmission d'une copie, à des fins d'exploitation

à l'agence domiciliataire et à la direction du financement des promoteurs.

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Chapitre 3

LE FINANCEMENT DE LA DEMANDE IMMOBILIERE « Crédits immobiliers aux particuliers »

Parallèlement aux crédits consentis aux promoteurs immobiliers, les banques sont appelées à financer la « demande », c'est-à-dire apporter leur concours financier aux ménages pour leur permettre de réaliser leurs projets immobiliers.

Ces crédits sont destinés à :

La construction et / ou l'aménagement d'immeubles à usage d'habitation ; L'acquisition de logements neufs ou anciens auprès des particuliers ou des promoteurs.

1- DEFINITION DU CREDIT IMMOBILIER AU PARTICULIER

Le crédit immobilier au particulier est un prêt conventionnel à long terme destiné au financement d'un bien immeuble à usage d'habitation. Il est garanties, par une hypothèque de premier rang sur le bien financé ou un autre bien immobilier. C'est une opération de mise à disposition de fonds nécessaires par un établissement bancaire à un particulier dans le but de l'achat, la construction, la rénovation ou l'extension d'un bien immobilier.

Classification : C1 - Interne

2- CARACTERISTIQUES DES CREDITS IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS 2.1- La durée

La durée d'un prêt immobilier varie, généralement dans la limite des 30 ans. Le choix d'une durée maximale s'effectue généralement selon la réglementation en vigueur et les condition d'éligibilité de la banque au marché hypothécaire. Cependant, une durée est déterminée pour chaque client selon son âge et sa conjoncture personnelle (capacité de remboursement). Indépendamment du taux d'intérêt, plus la durée est courte, plus faible sera le coût total du prêt. Par contre, la mensualité de remboursement sera plus importante.

2.2- Le taux d'intérêt

Les crédits immobiliers peuvent être accordés avec un taux d'intérêt fixe ou variable. 2.2.1- Le taux d'intérêt fixe

Dans le prêt à taux fixe l'échéancier de remboursement est connu d'avance.

Ce prêt présente l'avantage principal d'assurer à l'emprunteur et à la banque des conditions définitives leurs permettant de prévoir leur trésorerie à long terme.

Toutefois, ce type de taux oblige le banquier, quelque soit l'évolution prévisible de taux d'intérêt, à se soumettre au taux initialement fixé pour toute la durée du prêt, ce qui peut bien engendrer, le cas d'une éventuelle augmentation des taux d'intérêts un manque à gagner. De même pour l'emprunteur qui ne peut en aucun cas bénéficier d'une quelconque baisse du taux d'intérêt.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

40

2.2.2- Le taux d'intérêt révisable

Dans ce cas le taux d'intérêt et l'échéancier de remboursement varient dans un but de l'adapter à la situation financière et économique du moment.

Les prêts à taux variables peuvent faire bénéficier les clients dans le cas d'une éventuelle baisse du taux. Mais ils peuvent aussi être désavantageux en cas d'une hausse des taux qui engendrera une

Classification : C1 - Interne

augmentation des intérêts à payer. Pour les banques, ces taux présentent un avantage en cas de hausse (augmentation de la rentabilité), mais leurs impact se dévoilera négatif le cas d'une éventuelle baisse de taux (diminution de rentabilité).

Remarque

Les commentaires portés sur les avantages et les inconvénients des taux fixes et variables sont supposés dans un contexte de taux fixes sur les ressources de la banque. Cependant, dans le cas ou les taux des ressources sont variables, de nombreux cas peuvent se présentés. Ceux-ci feront l'objet d'un développement ultérieurement 1 .

2.3- Le différé

Il existe deux (02) types de différés à savoir :

É Le différé total ;

É Le différé d'amortissement.

2.3.1- Le différé total

Pendant toute la durée de différer l'emprunteur ne verse rien, mais à la fin du différé il devra commencer à payer le principal et l'intérêt (y compris ceux de la période de différer). Ce qui constituera pour lui une charge plus lourde à supporter.

2.3.2- Le différé d'amortissement

Pendant toute la durée de différer l'emprunteur ne paye que les intérêts et il commencera le remboursement du capital qu'à la fin de cette durée.

2.4- Les intérêts intercalaires

Dans le cas de l'achat d'une maison sur plan ou d'une auto construction, le bien ne sera livré qu'après une année ou deux. La banque dans ce cas, versera les sommes demandées au titre du crédit accordé à chaque fois qu'elles sont demandées par le client. Ce dernier paiera des intérêts sur les sommes déjà versées pour la période jusqu'à la fin de la durée de différer. Ces intérêts sont appelés intérêts intercalaires.

Classification : C1 - Interne

2.5- Le remboursement par anticipation

Il arrive qu'un client demande de rembourser son prêt avant échéance, en partie ou en totalité, parce qu'il a eu une rentré de fonds exceptionnelle ou augmentation de ses ressources. C'est le remboursement par anticipation.

Dans ce cas il évitera de payer les échéances futures et économisera le coût des intérêts prévus jusqu'à la fin du prêt. Toutefois le banquier peut lui demander de payer des pénalités de remboursement par anticipation 2 .

1- Pour plus de détails voir gestion du risque de taux, Troisième partie de ce mémoire.

2- Au niveau de la CNEP-BANQUE, aucune pénalité n'est appliquée.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

41

3- LA GAMME DES CREDITS IMMOBILIERS

Les crédits immobiliers sont devenus des produits bancaires, dès leur implication dans le créneau des banques commerciales, le crédit immobilier revêt plusieurs formes et peut avoirs plusieurs formes.

3.1- Le secteur libre

Les crédits faisant partie de ce secteur sont ceux qui n'obéissent à aucune réglementation particulière en vue de leur fonctionnement. En général, leurs durées sont longues et les taux appliqués peuvent être fixes ou variables.

En raison de la concurrence, les produits offerts par les banques sont de plus en plus adaptés à la clientèle.

3.1.1- Les prêts à remboursement échelonné

Il existe plusieurs familles de ce type de crédit :

A- Les prêts à taux fixe

Classification : C1 - Interne

Le taux d'intérêt est connu dès l'origine et ne peut être révisé, parmi ces crédits, on distingue :

Les prêts à échéance constante : ce sont les plus utilisés par les emprunteurs. Le remboursement mensuel, trimestriel ou annuel reste identique et connu sur toute la durée de l'emprunt. Dans leurs compositions, ce sont donc les proportions de capital (qui augmenteront) et d'intérêt (qui diminueront) ;

Les prêts à échéances progressives : le montant des échéances augmente selon une périodicité annuelle et un pourcentage fixé au départ ;

Les prêts à échéances dégressives : les échéances diminuent selon une périodicité annuelle et d'un pourcentage fixé au départ. Peu diffusés, ces crédits s'adressent à des emprunteurs dont les revenus sont appelés à baisser ;

Les prêts à échéances par paliers : dans ce, les montants des échéances peuvent être progressifs et / ou dégressifs, mais selon une périodicité qui n'est plus annuelle. Elle est fixée en fonction des objectifs de l'emprunteur ;

Les prêts modulables : ce type de crédit permet à la banque de proposer au client un plan de financement sur mesure. Le montant n'est pas définitivement fixé au départ, il est possible d'apporter des modifications en cours de route sur simple sur simple initiative de l'emprunteur.

B- Les prêts à taux variable

Ces prêts permettent une meilleure adaptation du crédit aux évolutions baissière de l'environnement financier. Ils sont surtout pratiqués dans les périodes de taux élevés, anticipant ainsi une baisse.

Comme pour les financements à taux fixe, les prêts révisables peuvent être classés en fonction des types d'échéances :

Prêts révisables à échéances constantes et durées variables ;

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

42

Classification : C1 - Interne

Prêts révisables à échéances variables et durées constantes ; Prêts révisables à échéances et durées variables ;

Prêts révisables à échéances modulables.

3.1.2- Les prêts à remboursement non échelonné

Ce type de prêt peut également être scindé en deux catégories :

A- Les prêts à amortissement différé

Le remboursement du capital et parfois le paiement de intérêts, intervient au terme d'une période prédéfinie. Le différé peut être de quelques mois ou de plusieurs années, dans ce cas on parlera de franchise de remboursement. Il peut également s'étendre sur toute la durée du crédit et correspond alors à un prêt « in fine ».

B- Les prêts amortissables au gré de l'emprunteur

Destinés aux professionnels de l'immobilier, ils ne présentent pas sous forme de mise à disposition d'une enveloppe fixée, mais par l'ouverture de crédits utilisables par découvert en compte.

3.2- Le secteur réglementé

Les modalités d'octroi de ces crédits, ainsi que la détermination de leurs taux d'intérêts sont fixées par des dispositions réglementaires spécifiques, on trouve dans ce secteur :

A- Les prêts épargne logement

Dont la caractéristique est de proposer des taux préférentiels 3 aux épargnants, ces derniers peuvent donc bénéficier d'un prêt logement, trois ans après l'ouverture du compte. Le montant théorique du prêt couvert par ces taux préférentiels est de 30 fois les intérêts cumulés.

L'épargne logement a été instituée en Algérie par l'arrêté de 19-02- 1971. Ses objectifs sont :

V' Encourager l'auto construction sans l'intervention des pouvoirs publics ; V' Promouvoir l'épargne.

B- Les prêts conventionnés

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Sont proposés par les établissements de crédits ayant passé une convention avec l'Etat qui bonifie le taux d'intérêt ou met à la disposition des banques des fonds destinés à l'aide sociale pour les gérer selon les critères de sélectivité.

C- Les prêts à l'accession sociale

Sont consentis selon les mêmes critères que les prêts conventionnés mais sous certaines conditions de ressources maximales. Les intérêts sont moins par rapport à d'autres prêts conventionnés grâce à la prise en charge d'une partie des risques par un fonds de garantie spécialisé. Ils permettent également de bénéficier de l'aide de l'Etat. Seuls les établissements adhérents au fond peuvent proposer ces prêts.

3- Pour plus de détails, voir présentation de la CNEP-BANQUE, quatrième partie de ce mémoire.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

43

3.3- Le secteur aidé

Le secteur aidé reçoit un soutien budgétaire, soit par l'intermédiaire de la bonification de taux d'intérêts (location vente 4 ), soit par la distribution de primes ou subvention par la CNL 5 .Dans ce secteur l'Etat est très présent.

3.3.1- Le logement social

Le logement social est financé par les fonds du Trésor Public ou sur le budget de l'Etat. Ce type de logement est destiné aux couches sociales les plus démunies, vivant dans des conditions précaires.

3.3.2- Le logement aidé ou participatif

C'est un logement réalisé ou acquis grâce à une aide de l'Etat dite « aide à l'accession à la propriété 6 », (AAP), en application du décret exécutif 94-308 du 04 octobre 1994 définissant les règles d'intervention de la CNL en matière de soutien financier des ménages.

L'offre de logements aidés vise à prendre en charge essentiellement la demande émanant des catégories à revenus intermédiaires qui,

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sans l'aide de l'Etat, ne pourraient pas accéder à la propriété du logement.

3.3.3- La location vente

Ce nouveau segment de financement de logements a était institué par le décret exécutif n° 01-105 du 23 avril 2001, fixant les conditions et modalité d'acquisition de logements réalisés sur fonds publics dans le cadre de la « location vente ».

La location vente est un mode d'accès au logement, avec option préalable pour son acquisition en toute propriété au terme d'une période de location fixé dans le cadre d'un contrat écrit.

4- LES CREDITS IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS EN ALGERIE En Algérie les crédits immobiliers sont accordés aux particuliers pour :

· Achat d'un terrain ;

· Construction d'une habitation ;

· Achat d'une habitation.

4. 1- LES CREDITS A LA CONSTRUCTION

Les prêts à la construction sont destinés au financement de la réalisation de projets de construction pour son propre compte, pour le compte du conjoint, ou d'un ascendant âgé, soit pour :

V' L'aménagement ou l'extension d'une habitation ;

V' Une construction individuelle ;

V' Une construction en coopérative immobilière.

Cette dernière formule de prêt à la construction est très délicate et sont bon déroulement dépend fortement de la compréhension du fonctionnement d'une coopérative immobilière.

4- Voir (ANNEXE 1)

5- Caisse Nationale de Logement.

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6- Voir : aide à l'accession à la propriété, première partie de ce mémoire

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

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LA COOPERATIVE IMMOBILIERE

A- définition

Régie par les dispositions de l'ordonnance n° 76-92, la coopérative immobilière est une société civile à personnel et capital variable, ayant pour but essentiel de promouvoir l'accession à la propriété du logement familial

B- Objet

Aux termes de l'alinéa 02 de l'article 02 de l'ordonnance susmentionnée la coopérative immobilière a pour objet :

· La construction, ou le cas échéant, l'acquisition auprès d'un office

de promotion et de gestion immobilière d'ensembles immobiliers à usage principal d'habitation. Composés d'immeubles collectifs ou de maisons individuelles avec éventuellement les services communs y afférents, pour être divisés en fraction attribués en copropriété ou en location attribution aux associés ;

· Gestion et entretien des parties communes des immeubles ou des ensembles immobiliers ainsi divisés.

Elle peut à cet effet :

· Contracter tout emprunt et consentir aux prêteurs toutes sûreté sur les biens sociaux ;

· Faire toutes opérations utiles à la réalisation de l'objet social avec le maximum d'économie au bénéfice des sociétaires

C- Constitution d'une coopérative immobilière

La constitution de la coopérative immobilière se fait par acte authentique dressé par un notaire. Son siège est fixé par l'assemblé générale constitutive, et son agrément est délivré par l'Assemblé Populaire Communale (APC).

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D- Contrôle de la coopérative immobilière D.1- L'Assemblé Populaire Communale

La coopérative immobilière est placée sous la surveillance de l'Assemblé Populaire Communale de son siège qui la contrôle sur les plans technique, comptable et juridique.

A cet effet, l'APC :

V' Donne son agrément à la coopérative immobilière, après vérification de la régularité du statut

constitutif ;

V' Vise le plan de financement des programmes de construction de la coopérative ;

V' Convoque l'assemblée générale extraordinaire ;

V' Délègue un représentant avec voix consultative aux assemblées générales ;

V' Désigne d'office le commissaire aux comptes de la coopérative immobilière ;

V' Reçoit et examine tout rapport, bilans et comptes de la coopérative, prévus par le statut ;

V' Peut retirer l'agrément à la coopérative et désigner une commission de liquidation.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

45

D.2- Le commissaire aux comptes

Il est désigné par l'Assemblé Populaire Communale. Il doit être extérieur à la coopérative immobilière et choisi sur une liste d'expert agrées par le Ministère des Finances.

Il a pour mandat la surveillance de la régularité des opérations financières et notamment la vérification des livres, de la caisse, des inventaires et du bilan de la coopérative immobilière

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E- La gestion de la coopérative immobilière

E.1- L'assemblée générale

Formée par l'ensemble des sociétaires. Elle se réunit en session ordinaire au moins deux fois par an, et en cession extraordinaire chaque fois que le bon fonctionnement de la coopérative l'exige.

E.2- Le conseil de gestion

La coopérative immobilière est gérée et administrée par des gestionnaires formant le conseil de gestion 7 .Celui-ci se réunit au moins une fois par mois, et ses délibérations sont constatées par des procès verbaux numérotés et signés par le président et le secrétaire de la séance.

Par ailleurs, le conseil de gestion nome chaque année parmi ses membres un bureau composé d'un président, d'un vice président et d'un secrétaire. Il nome également un trésorier choisi ou non parmi ses membres, comme il ne pas être sociétaire de la coopérative immobilière.

Le schéma suivant présente le fonctionnement d'une coopérative immobilière

ASSEMBLEE GENERALE CONSTITUTIVE

coopérative immobilière ASSEMBLEE GENERALE CONSTITUTIVE ORGANE DE GESTION CONSEIL DE GESTION ASSEMBLEE GENERALE

ORGANE DE GESTION

ASSEMBLEE GENERALE CONSTITUTIVE ORGANE DE GESTION CONSEIL DE GESTION ASSEMBLEE GENERALE BUREAU DE

CONSEIL DE

GESTION

ASSEMBLEE

GENERALE

BUREAU DE

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GESTION

ORGANE DE CONTROLE

GESTION ORGANE DE CONTROLE COMMISSAIRE AUX COMPTES AUTORITE DE CONTROLE (APC) COOPERATIVE IMMOBILIERE Schéma simplifié
GESTION ORGANE DE CONTROLE COMMISSAIRE AUX COMPTES AUTORITE DE CONTROLE (APC) COOPERATIVE IMMOBILIERE Schéma simplifié

COMMISSAIRE AUX COMPTES

GESTION ORGANE DE CONTROLE COMMISSAIRE AUX COMPTES AUTORITE DE CONTROLE (APC) COOPERATIVE IMMOBILIERE Schéma simplifié

AUTORITE DE CONTROLE (APC)

COOPERATIVE IMMOBILIERE

Schéma simplifié des structures d'une coopérative immobilière

7- Jusqu'à 25 sociétaires ; 5 gestionnaires, de 26 à 100 sociétaires : 7 gestionnaires, plus de 100 sociétaires : 9 gestionnaires.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

46

4.2- CREDITS IMMOBILIERS POUR L'ACHAT D'UN LOGEMENT

Ces crédits consiste au concours financer accordés par la banque au particulier dans le but de :

· L'achat d'un logement achevé ou en cours de réalisation auprès d'un particulier ;

· L'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier ;

· L'achat d'un logement selon la formule de la « vente sur plan ».

La formule de ventes sur plans (VSP) offre de nombreux avantages aux différentes parties (banque, futurs acquéreurs, promoteur), si elle est bien appliquée en suivant la réglementation en la matière. La

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vente sur plan constitue un produit leader en matière de sécurité pour toutes les parties

LA VENTE SUR PLANS

A- Définition

La ventes sur plans (VSP) est un nouveau produits et est régies par les décrets 8 : législatif n° 93-03 du 01-03-1993 relatif à l'activité immobilière et exécutif n° 94-85 du 07-03-1994 relatif au modèle du contrat VSP.

C'est un mode de vente qui permet au promoteur de vendre le bien en question avant que celui-ci ne soit achevé, c'est-à-dire pendant qu'il est en cours de réalisation. Cette technique à été introduite par le décret législatif n° 93-03 du 1 er mars 1993, relatif à l'activité immobilière où il stipule dans son article 09 que : « sous réserve de

présenter des garanties techniques et financières suffisantes

promoteur immobilier peut céder à un acquéreur un immeuble ou une fraction de l'immeuble avant achèvement. »

un

Dans ce cas, la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plans (VSP).

Pour garantir le bon déroulement de cette opération, il a été crée par le décret n° 97-58 du 03-11-1997, le FGCMPI 9 .

Le FGCMPI est un partenaire au service :

· De l'acquéreur : il garantit les avances faites au promoteur, (protection) ;

· Du promoteur : il lui offre « une caution » et peut ainsi utiliser légalement les avances des acquéreurs, (encadrement de son activité) ;

· De la banque : il lui permet d'intervenir dans un dispositif sécurisant, (diminution et limitation du risque crédit).

B- Le contrat VSP

Le contrat VSP qui est régi par le décret exécutif n° 94-58 du 07-03- 1994 relatif au modèle du contrat VSP.

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Il est lui-même un acte de vente établit par document notaire, et doit être conforme, sous peine de nullité au modèle fixé par le décret susmentionné. Il est soumis aux formalités légales d'enregistrement et de publication.

9- Fond de Garantie et de Caution Mutuelle à la Promotion Immobilière pour plus de détails voir présentation du FGCMPI, chapitre 2, première partie de ce mémoire

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

47

Il doit à peine de nullité comporté outre les formalités habituelles 10 :

y' Les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de construire prévus par la

réglementation en vigueur ;

y' La description et la consistance de l'immeuble ou fraction d'immeuble vendus ;

y' Le délai de livraison et les pénalités de retard y afférentes en cas de non respect ;

y' Le prix prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle ;

y' Les conditions et modalités de paiement ;

y' L'attestation de garantie auprès du FGCMPI, obligatoirement annexée au contrat de vente.

La signature d'un contrat VSP implique les conséquences suivantes :

y' L'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà édifiées par le promoteur ; y' Il s'engage à payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

C- Prise de possession du logement

C.1- L'attestation d'assurance

Avant toute livraison de l'immeuble à l'acquéreur, le promoteur est tenu d'exiger des architectes et des entrepreneur chargés de la réalisation des ouvrages, l'attestation d'assurance répondant à leurs

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responsabilités civiles décennale éditées par les dispositions du code civil et conformément à la loi relative aux assurances.

Une copie de cette assurance est notifiée aux acquéreurs au plus tard le jour de la prise de possession de l'immeuble, faute de quoi et outre les dispositions prévues par la loi en la matière, la responsabilité civile du promoteur est engagée.

C.2- Etablissement du procès verbal de prise de possession

A

l'achèvement de l'ouvrage le promoteur et l'acquéreur procèdent à

la

signature d'un procès verbal de prise de possession dressé

contradictoirement en la même étude notariale que celle qui a servie

à l'établissement de l'acte de vente sur plans.

Ce procès verbal qui est un document officiel et qui vient compléter le contrat (VSP), constate la prise de possession par l'acquéreur et la livraison de l'immeuble par le promoteur en conformité avec les engagements contractuels.

C.3- La délivrance du certificat de conformité

La prise de possession de l'immeuble ou de la fraction d'immeuble par l'acquéreur ne peut avoir lieu qu'après délivrance du certificat de conformité prévu par la loi 90-29 du 19 décembre 1990.

Remarque

La prise de possession et le certificat de conformité n'ont, cependant, pas d'effets exonératoires sur la responsabilité civile encourue, ni sur

la garantie du parfait achèvement de l'ouvrage, à laquelle est tenue le

promoteur pendant un délai de un an.

D- La mise en oeuvre de la garantie

L'insolvabilité du promoteur doit être prouvée par voie judiciaire, il faut que l'acquéreur produit une pièce officielle (un jugement ou un arrêt) émanent du Tribunal (ou de la cour) qui prouve :

10- Selon l'article 10 du décret 93-03 du 01-03-1993 relatif à l'activité immobilière.

Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier

48

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y' Soit le décès du promoteur (s'il s'agit d'une personne physique) ; y' Soit la faillite ou la dissolution de la société de promotion immobilière ; y' Soit la disparition du promoteur dûment constatée.

Dans ce cas, les avances versées par l'acquéreur au promoteur insolvable, lui sont remboursées par le FGCMPI à la réception d'un dossier comprenant :

· Une correspondance expliquant le motif de la demande de remboursement ;

· Le document attestant l'insolvabilité de l'emprunteur ;

· Une copie légalisée du contrat de vente sur plans et de l'attestation d'assurance qu'y jointe ;

· Un décompte des paiements effectués, accompagné des pièces justificatives.

Après la vérification d'usage, le FGCMPI règle à l'acquéreur le montant des règlements effectués au promoteur et l'invite à signer une quittance de règlement et un acte de subrogation.

E- Les avantages de la vente sur plans

Pour l'acquéreur : cette technique lui permet:

y' Etre déjà propriétaire du bien acheté à un prix moins cher ;

y' Personnaliser le bien qu'il veut acheter et le réceptionné à une date déterminée ; y' Rassembler les montants nécessaires durant la période de construction ; y' Les paiements effectués sont garantis par le FGCMPI.

Pour le promoteur : la VSP lui présente deux (02) avantages qui sont

:

y' L'assurance que le bien qu'il va réaliser sera vendu et donc pas de problème de mévente ; y' Possibilité d'utilisation des fonds payés par les acquéreurs pour la réalisation du bien en

question et donc il aura moins de recours au crédit bancaire. Ce ci réduira le coût de

revient du logements, par conséquence son prix de cession.

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Pour la banque : dans cette technique la banque tire son intérêt du fait qu'elle intervient dans un environnement sécurisé et dans le cadre d'un financement triangulaire, (banque, promoteur, acquéreur), où le risque est partagé entre trois (03) intervenants.

49

TROISIEME PARTIE

LA GESTION DES RISQUES

« Le risque est consubstantiel à l'exercice du métier de banquier. Il en est même en grande partie son fondement »

Dans toute activité de crédit surtout les crédits immobiliers le prêteur fait face à plusieurs risques, dont celui lié au sort du crédit lui-même.

Pour cela, le banquier dans son analyse du risque, doit s'entourer d'outils et de méthodes d'analyse fiables lui permettant de gérer le mieux possible le risque inhérent.

Cette gestion se fait en trois (03) phases, selon un ordre chronologique c'est-à-dire une gestion préventive (avant de prendre la décision de financement) et une autre qui consiste à un suivi des engagements pris (pendant la vie du crédit) et une dernière curative (lors de la réalisation du risque).

Cette troisième partie sera consacrée à la gestion des risques. Dans un premier chapitre nous exposerons les différentes familles de risques. Le deuxième sera consacré aux différents moyens de gestion des risques.

50

Chapitre 1

Classification : C1 - Interne

TYPOLOGIE DES RISQUES

1- LES RISQUES ECONOMIQUES

1.1- Le risque de contrepartie

Ce risque, appelé aussi risque de « non remboursement» ou encore risque de « signature », se résume en l'impossibilité réelle ou probable, de l'emprunteur de faire face à ses remboursements. L'utilisation de ce terme est relativement récente car pendant longtemps les banquiers parlaient de risque de crédit, mais avec le développement des activités de marché, il s'est élargi à l'ensemble des créances de la banque.

Il constitue, de nos jours, le plus important risque supporté et l'une des principales causes de la baisse du résultat des banques, sous l'effet de l'augmentation des défaillances d'entreprises et des ménages. Dans ce type de risque on y trouve le risque crédit et le risque sur les marchés 1 .

1.1.1- Le risque crédit

Dans ce cas, le bénéficiaire du crédit n'est pas en mesure de rembourser les crédits qui lui ont été consentis. Les causes d'insolvabilité sont multiples et peuvent être regroupés en quatre (04) catégories :

Le risque général : dans ce cas l'insolvabilité de l'emprunteur est due à des facteurs telles que les catastrophes naturelles ou découlant de la situation politique et économique du pays où il exerce son activité ;

Le risque professionnel : ce risque est étroitement lié à la conjoncture d'un secteur d'activité économique donné (dans notre cas c'est le secteur du bâtiment et des nouvelles technologies de la construction), qui peut être l'objet d'une crise en cas de changement de procédés de fabrication, de contraction de la demande, de surcapacité structurelle de concurrence des produits à moindre coûts 2 ;

Le risque propre à l'emprunteur : l'emprunteur peut ne pas honorer ses engagements pour des raisons multiples. Ce type de risque est généralement le plus fréquent mais aussi le plus difficile à cerner ;

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Le risque pays : ce risque appelé aussi, risque souverain s'est développé surtout depuis les années 80. Il est lié à la probabilité de non paiement des créances par les débiteurs résidents dans des pays « jugés à risque » (comme des pays en situation politique ou économique délicate ou victime d'une catastrophe naturelles). Ce risque se manifeste aussi, dans le cas où l'emprunteur est solvable alors que son pays est en état de faillite monétaire, c'est-à-dire qu'il ne peut pas faire face au service de la dette

1- Cette définition du risque de contrepartie est inspiré de celle de l'ouvrage de « De COUSSERGUES », « La banque : structures, marchés, gestion ». Edition DALLOZ, Paris 1996.

2- Exemple : le secteur de la promotion immobilière peut être concurrencée par les programmes locatifs publics

Troisième partie La gestion des risques

51

1.1.2- Le risque sur le marché

Le développement du marché hypothécaire en Algérie, avec tous les avantages qu'il offrira au système de financement l'immobilier exposera néanmoins, les banques et les investisseurs à de multiples risques.

Les investisseurs : le développement des activités sur le marché hypothécaire permettra aux investisseurs (dont les banques) de détenir des titres à des montants de plus en plus élevés. Ils sont donc exposés au risque d'insolvabilité de l'émetteur des titres, la SRH 3 en l'occurrence et donc perte totale ou partielle de la créance ;

Les banques : le risque que peut courir la banque dans ce cas est fortement lié à celui courus par les investisseur car la moindre perturbation sur le marché secondaire se refléterai négativement sur la banque soit par :

· Une augmentation des taux de refinancement auprès de la SRH ;

· Une restriction des conditions de refinancement, exigés par la SRH qui cherchera à se couvrir d'avantage ;

· Ou encore, les deux en même temps.

Ce-ci risquera de provoquer :

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· Une augmentation des taux débiteurs pour les crédits immobiliers (contraction de la demande) ;

· Une diminution de la rentabilité des banques voir même une perte, surtout pour les crédits immobiliers octroyés à taux fixe.

1.2- Les risques de liquidité

Ce risque peut être défini comme : « le risque pour un établissement de crédit de faire face, à un moment donné, à ses engagements ou à ses échéances pour la mobilisation de ses actifs 4 ». Les risques de liquidité consistent en l'incapacité d'un établissement de crédit de faire face à des demandes de paiement de la part de sa clientèle. Il résulte de la transformation d'échéances où le terme des ressources d'une banque est plus court que celui de ses emplois. Ce risque touche en premier lieu les établissements de crédit spécialisés, surtout ceux qui se sont spécialisés dans le financement de l'immobilier aux particuliers (à long terme), sur des ressources d'épargne (à court terme).

Ces risques comportent deux origines à savoir :

· Le risque de liquidité immédiate ;

· Le risque de transformation.

1.2.1- Le risque de liquidité immédiate

Le risque de liquidité immédiate est l'incapacité d'une banque de faire face à une demande massive et imprévue de retraits de ses déposants. Lors de crises systémiques, une panique se manifeste et la banque ne parvient pas à honorer ses engagements malgré les ressources non négligeables qu'elle doit détenir comme exigibles. Cette situation reste exceptionnelle, mais ce risque n'en demeure pas moins quotidien

3- SRH : société de refinancement hypothécaire, pour plus de détails voir : le nouveau cadre institutionnel du financement de l'immobilier, Première partie du présent mémoire

4- BESSIS J. «Gestion des risques et gestion actif - passif », Edition DALLOZ, PARIS 1995, page 44

52

Classification : C1 - Interne

Troisième partie La gestion des risques

et la réglementation bancaire à prévue, a cet effet, un ratios de liquidité 5 à respecter pour toutes les banques.

1.2.2- Le risque de transformation

Il consiste pour une banque à refinancer ses emplois par des ressources de plus courte durées.

Donc, les banques qui transforment leurs ressources à court terme en crédits à moyen et long terme, notamment le crédit immobilier, risqueront de ne pas pouvoir faire face à leurs engagements immédiats.

Cependant l'activité de transformation exercée par les banques peut être limitée en les obligeant à refinancer un pourcentage minimum de leurs emplois à moyen et long terme, pour des ressources stables. Cette transformation en matière d'activité de crédits immobilier, consiste à se doter de ressources liquides en cédant ou en donnant en nantissement des portefeuilles de prêts, octroyés.

Les fonds propres et assimilé + les ressources > 5ans

=

immobilisations + emplois > 5ans

Coefficient de fonds propres et de ressources permanentes

Les

Ce risque est surveillé par le coefficient de fonds propres et de ressources permanents :

De nos jours, la transformation constitue des principales causes de non liquidité d'une banque. Alors, afin de minimiser ce risque, la banque doit :

Favoriser la collecte de ressources plus longue en vue de couvrir les crédits immobiliers octroyés à long terme ;

L'utilisation des nouvelles techniques de refinancement à savoir : le refinancement hypothécaire.

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1.3- Le risque des taux d'intérêts

Le risque de taux est celui de voir le résultat affecté défavorablement par les mouvements des taux d'intérêts, autrement dit c'est l'éventualité de perte généré par les fluctuation du taux d'intérêts. C'est donc un risque encouru par une banque qui détient des créances et des dettes dont les conditions de rémunération, taux fixe - taux variables, diffèrent.

Le risque de taux a été pendant longtemps laissé au second plan derrière les deux précédents risques, mais actuellement avec la volatilité très importante des taux sur les marchés et les montants colossaux mis en jeu, les dirigeants lui prêtent une attention particulière. Ce risque est omniprésent pour les établissements de crédit, notamment chez ceux qui développent une activité importante de distribution de crédits aux particuliers, comme c'est le cas pour la CNEP-BANQUE où son activité est orienté beaucoup plus vers les ménages et son portefeuille est dominé par des crédits à taux révisables.

Ce risque est accentué par deux raisons principales 6 :

Les ménages ont tendance à conserver leurs placement liquides, par rapport à leur demande de crédit à long terme, situation qui caractérise notamment les prêts immobilier ;

Les emprunteurs préfèrent généralement se tourner vers des endettements à taux fixes plutôt que variables et donc la banque ne pourra pas alléger son risque de taux par un meilleur équilibre entre taux fixe et taux variable.

La banque est exposée au risque de taux dans deux cas ; de hausse ainsi que de baisse. Nous pouvons présenter les situations où se manifeste le risque de taux dans les schémas 6 suivants :

5-

Troisième partie La gestion des risques

53

Pour plus de détails voir : « La gestion des risques », page

6- Source : « GAUDIN M, « Le crédit au particulier », Edition SEFI 1996, page 149 / 150.

Classification : C1 - Interne

Exposition au risque en cas de hausse de taux d'intérêt

Prêt à taux fixe

 

Durée des prêts

 

Ressources à taux fixe

     

Durée des

ressources

Zone de

   

risque

Prêt à taux fixe

 

Durée des prêts

Ressources à taux variable

 

Zone de risque

Exposition au risque en cas de baisse de taux d'intérêt

Prêt à taux fixe

Durée des prêts

Zone de risque

Ressources à taux fixe Durée des ressources
Ressources à taux
fixe
Durée
des
ressources
Prêt à taux variable Zone de risque Ressources à taux fixe Durée des ressources
Prêt à taux variable
Zone de risque
Ressources à taux
fixe
Durée
des
ressources

1.4- Le risque de solvabilité

Le risque de solvabilité est défini comme l'incapacité de la banque à couvrir ses pertes éventuelles par ses fonds propres.

L'analyse de ce risque implique l'étude du niveau des fonds propres de la banque sur lesquels viennent s'imputer les pertes.

Toutefois, la réglementation prudentielle par l'application du ratio COOKE, fixe des seuils minimaux de fonds propres en fonction des risques auxquels les établissements sont exposés.

Classification : C1 - Interne

3- LES AUTRES RISQUES

2.1- Les risques techniques

Ces risques concernent le non respect des normes réglementaires des conditions de crédit à savoir : la duré, le montant, les modalités de remboursement, l'objet à financer ou encore le taux. Ce type de risque doit être entouré d'une vigilance et une attention particulière durant toute le duré de vie du crédit.

2.2- Les risques administratifs

Ce sont l'ensemble des éléments se rattachant à la mise en place, au traitement et au suivi des dossiers de crédits immobiliers. La maîtrise des aspects administratifs et organisationnels est indispensable pour

Troisième partie La gestion des risques

54

une optimisation du service crédit au sein d'un établissement bancaire. Pour faire face, il faut réunir un bon nombre de moyens, parmi eux :

Un personnel qualifié, motivé et bien formé dans le domaine ;

L'organisation des différents services, juridique et contentieux, contrôle (inspection),

comptabilité ;

Facilité la communication entre les différents services ;

L'outil informatique qui doit être efficace et maîtrisé.

2.3- Les risques juridiques Ces risques concernent :

La rédaction des contrats : lors de l'ouverture d'un crédit immobilier, une convention est nécessaire pour la mise en place du prêt qui doit être signée par les différentes parties. La rédaction de cette convention doit faire l'objet d'une étude particulière pour déterminer les responsabilités de chaque partie. Ainsi, le contrat doit comporter toute les information se rattachant à l'opération du crédit immobilier.

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L'hypothèque 8 : le banquier doit prendre toutes les précautions possibles lors de la prise de l'hypothèque. Il doit s'assurer que :

É Le bien en question n'est pas déjà hypothéqué ;

É S'assurer de l'enregistrement et la publication de l'acte

d'hypothèque ;

É L'acte d'hypothèque doit être établie par un notaire qui a pour tache

de vérifier la régularité du titre de propriété.

La valeur de l'hypothèque : la valeur d'un bien immobilier est déterminé par le marché est donc elle varie selon les fluctuations de ce dernier. C'est pourquoi, le banquier est amené à évaluer à chaque fois que c'est nécessaire la valeur de sa garantie et cela durant toute la duré de vie du crédit immobilier.

Troisième partie La gestion des risques

55

8- Pour plus de détails voir : la prise de garanties, chapitre 2 de cette partie.

55

Chapitre 2

GESTION DES RISQUES

1- LA GESTION PREVENTIVE

La gestion préventive du risque dans la banque nécessite un travail minutieux et un plan opérationnel dont le suivi et le contrôle et la bonne application ressort de la responsabilité de la banque.

Il appartient aux dirigeants de la banque d'arrêter le choix de la gestion stratégique et de déterminer les moyens et les méthodes nécessaires pour réaliser les objectifs généraux préalablement définis. Ces moyens et méthodes constituent la gestion opérationnelle des risques.

Classification : C1 - Interne

Dans la gestion préventive du risque, nous mettrons l'accent sur la gestion stratégique du risque à travers le respect des règles prudentielles, en suite, nous focaliserons notre étude sur le système de classifications et provisionnement des créances risquées. Nous consacrerons la dernière partie du développement de la gestion préventive à la gestion du taux d'intérêt qui peut être une composante néfaste pour les banques qui octroient des crédits à long terme, s'il n'est pas bien contrôlé.

1.1- LA REGLEMENTATION PRUDENTIELLE

La réglementation prudentielle est l'ensemble des contraintes imposées aux établissements de crédit pour une bonne maîtrise des risques. Le premier souci des autorités bancaires est de limiter au maximum la propagation des défaillances pouvant entraîner de graves perturbations pour le reste des agents économique (risque systémique).

Au début des années quatre vingt (80) les pays industrialisés du groupe des G 7 rencontraient des difficultés en matière de risque. C'est pourquoi ils ont décidé de mettre en place un accord sur les critères de convergence des fonds propres des banques. En 1988, la Banque des Règlements Internationaux (BRI), sise à Bâle, qui assure le secrétariat du comité du G7 sur le contrôle bancaire, a élaboré un ratio de solvabilité qui couvre les risques de crédit. En 1996 ce ratio communément appelé « Ratio Cooke », a été élargi aux risques de marché.

En Algérie, avec l'avènement de la 90-10 relative à la monnaie et au crédit, il a été mis en place un dispositif de contrôle de l'activité des banques basées sur le respect des règles prudentielles. La commission bancaire est chargée d'assurer le contrôle et l'application des dispositions législatives et réglementaire par les différentes institutions financières et bancaires.

Les principales règles devant être respecté sont :

É Le ratio de solvabilité (ratio Cooke) ; É La règle de division des risques ; É Le coefficient de liquidité.

1.1.1- Le ratio Cooke

Troisième partie La gestion des risques

56

Classification : C1 - Interne

Ce ratio est appelé aussi ratio de solvabilité ou encore ratio de couverture de risque. L'article 03 de l'instruction n° 74-94 du 29 Novembre 1994 relative à la fixation des règles prudentielles de gestion des banques et établissement financier le défini comme suit :

« Les banques et Etablissements financiers sont tenus

en permanence un ratio de solvabilité, en tant que rapport entre le montant de leur fonds propres nets et celui de l'ensemble des risques de crédit qu'ils encourent du fait de leurs opérations, au moins égale à 08% ».

de respecter

les fonds propres nets

Ratio coocke = =

les actifs pondérés

8%

Fonds propres nets

Ils sont constitués des fonds propres de base et des fonds propres complémentaires. Les fonds propres de base :

9

Le capital social ;

9

Les réserves (autres que les réserves de réévaluation) ;

9

Le report à nouveau (lorsqu'il est créditeur) ;

9

Les provisions pour risques bancaires généraux ;

9

Les bénéfices réalisés.

Cependant, il faut déduire des fonds propres :

9

La part non libérée du capital social ;

9

Les actions propres (détenues directement ou indirectement) ;

9

Le report à nouveau (lorsqu'il est débiteur) ;

9

Les actifs incorporels ainsi que les frais d'établissement ;

9

Le résultat négatif ;

Classification : C1 - Interne

L'insuffisance de provision pour risque de crédit telle qu'évaluée par la Banque

9

d'Algérie.

Les fonds propres complémentaires :

9

Les réserves de réévaluation ;

9

Les dotations prévues par la législation en vigueur ;

9 Les fonds provenant de l'émission de titres ou d'emprunts subordonnés ;

9 Certains éléments qui sont utilisés librement et figurant dans le bilan de la banque.

Les actifs pondérés

Cette pondération concerne l'ensemble des engagements du bilan et en hors bilan. Ils sont pondérés suivant le risque attaché à chacun d'eux qui est en fonction des facteurs découlant de :

É La nature de l'actif ;

É La nature de la contrepartie ;

É La situation géographique de cette dernière ;

É Autres facteurs plus complexes, en particulier concernant les activités liées à l'hors bilan.

L'instruction 74-94 du 29/11/1994 classe les actifs du bilan pondéré comme suit :

Troisième partie La gestion des risques

57

ACTIFS

PONDERATION

Les crédits à la clientèle, les crédits au personnel, les titre de participation et titres de placement (autres que ceux des banques et établissements financiers) et aussi les immobilisations

100%

Les concours des banques installées à l'étranger : comptes ordinaires, titres de participations des établissements de crédits installés à l'étranger.

20%

Classification : C1 - Interne

Les concours des banques et établissements financiers installés en Algérie : les comptes ordinaires, les placements, les titres de participation des établissements de crédits installés en Algérie.

5%

Les dépôts à la Banque d'Algérie et les créances de l'Etat ou assimilés : obligations de l'Etat, autres titres sur l'Etat,

0%

Les engagements en hors bilan sont transformés en équivalent de risque selon la classification suivante :

CLASSEMENT

PRIS EN COMPTE

Risque élevé

100%

Risque moyen

50%

Risque modéré

20%

Risque faible

Ne sont pas pris en compte

Le respect du ratio Cooke devrait conduire les banques à agir dans deux directions pour satisfaire la norme minimale de 08% de fonds propres sur les risques pondérés :

É La première action consiste à utiliser différents moyens (émission de titres, capitalisation des résultats) pour accroître le numérateur du ratio ;

É La deuxième série d'action, beaucoup plus complexe à mettre en pratique, consiste à agir parallèlement sur les marges de crédit et la sélection des clients.

Le rendement d'un crédit doit assurer la rémunération des fonds propres. Pour cela, les banques utilisent des méthodes afin d'optimiser le couple rentabilité / risque à partir d'une analyse fine de chaque actif et de classification des risques. Ces méthodes permettent d'affecter un niveau de fond propre aux risques, elles débouchent sur une « tarification » des crédits (une prime de risque) variable en fonction, du niveau des fonds propres recherchés et, d'autre part, des taux de risques par catégories de clientèle.

1.1.2- La règle des divisions des risques

La règle de division des risques consiste pour une banque à respecter deux limites :

Classification : C1 - Interne

Un rapport maximal de 25% entre l'ensemble des risques que la banque court au titre de crédits accordés à un même client, et le niveau des fonds propres nets ;

Un rapport maximal de 1000% entre la totalité des risques encourus par la banque au titre de

crédits accordés à des clients ayant chacun obtenus des crédits supérieurs à 15% des fonds propres de la banque.

L'objectif de cette division est de limiter la concentration excessive des risques pris par la banque. C'est-à-dire qu'une banque ne doit pas faire défaut, voir courir vers la faillite, suite à la défaillance d'un de ses clients ou d'un groupe restreint de clients.

1.1.3- Le coefficient de liquidité

Le coefficient de liquidité est destiné à s'assurer qu'un établissement de crédit peut à tout moment rembourser les dépôts à court terme.

En effet, une banque pourrait être tentée de transformer à court terme ses « liquidités » en crédit, et risquerait alors de ne pas pouvoir faire face au retrait de dépôts par ses clients. Il s'agit bien d'une

Troisième partie La gestion des risques

58

facette du risque crédit, liée non pas à la qualité de la contrepartie choisie (risque client) mais à la stratégie générale de développement du crédit d'un établissement.

Aux terme de la réglementation de la BRI, les banques doivent en permanence présenter un coefficient de liquidité au moins égal à 100. Il existe des coefficients à différentes échéances : un, trois, six ou douze mois. Seul le coefficient à un mois constitue une réelle contrainte.

Le numérateur du coefficient comprend l'ensemble des liquidités (crédits à la clientèle, valeurs mobilières etc.) détenues par les banques et ayant au plus un mois à courir, augmenté du solde prêteur de trésorerie.

Le dénominateur est constitué de toutes les exigibilités ayant au plus un mois à courir (dépôts, engagement hors bilan, emprunts

Classification : C1 - Interne

subordonnés etc.), augmentées du solde emprunteur de trésorerie. Le coefficient a donc la forme suivante :

Actifs

réalisables à un mois

   
   

>

100%

Les passifs exigibles et certains éléments de hors bilan

1.1.4- Les créances risquées et leurs systèmes de provisionnement

Le système de détection de créances définies comme risquées par les autorités monétaires constitue le minimum impératif auquel doivent se conformer tous les établissements de crédit. Il n'interdit pas l'adoption par un établissement des normes de provisionnement plus importantes de ses créances.

L'instruction 74-94 définit les créances douteuses et les modalités de leurs identifications, tout en imposant aux banques des obligations quant à leurs traitements comptables et leurs provisionnements.

A- Le reclassement des créances

La réglementation oblige les établissements de crédit à classer leurs portefeuilles de créances. Cette classification des créances est présentée dans le tableau suivant :

Nature de la créance

 

Situation

Gestion et

Recouvrement

financière

perspectives

Observations

Courante

Assuré

Equilibrée (vérifiée par des documents comptables certifiés de moins de 18 mois

Satisfaisante

Créances couvertes par : - La garantie de l'Etat, banques et établissements financiers ou compagnies d'assurances ;

- Garanties, dépôts ou actifs financiers

A problèmes

Paraît encore assuré, retards raisonnables (3 et 6 mois)

Se dégrade

Connaît des

/

potentiels

difficultés

Classification : C1 - Interne

 

Très incertain, retards (de 6 mois à 1an).

 

Laisse

 

Très risquée

Déséquilibrée

entrevoir

/

des pertes

       

Recouvrement :

Compromise

Perdue

Déstructurée

/

Epuiser toutes les voies de recours

Troisième partie La gestion des risques

59

B- Le provisionnement des créances

Nature de la créance

Taux de

Déduction des

 

provision

garanties

Nature de la provision

Courante

1% l'an jusqu'à atteindre les

Non

Provision à caractère de réserve

3%

A problèmes

30%

Oui

Provision pour

potentiels

dépréciation

Très risquée

50%

Oui

Provision pour

dépréciation

     

Provision pour

Compromise

100%

Oui

dépréciation

Il est à noter que pour les crédits immobiliers aux particuliers, la réglementation prévoit un délai maximal d'impayé de 180 jours (6 mois) alors qu'il est de 90 jours pour les autres crédits.

Cette différence s'explique par le fait que les crédits immobiliers comportent des garanties hypothécaires qui réduisent les risques de pertes définitives du banquier, d'où le délai plus long.

Cependant, toutes ces règles de provisionnement des créances douteuses ne sont pas sans incidences néfastes sur la gestion de la banque car leurs augmentations - les créances douteuses - entraînent l'augmentation des provisions destinées à les couvrir, ce qui diminue alors de la rentabilité de la banque.

Alors, compte tenu de l'effet des créances douteuses sur la rentabilité de la banque cette dernière doit prévoir la :

Classification : C1 - Interne

É Mise en place d'un système de détection, de suivi et de gestion des créances risquées ;

É Gestion prudente des provisions (la couverture des risques) pour éviter des conséquences nocives sur le résultat.

1.2- LA GESTION DU TAUX D'INTERET

L'analyse de la sensibilité de la banque, à une évolution de taux qui lui est défavorable, va lui permettre d'essayer de « s'immuniser » contre les mouvements de taux redouté. L'importance des risques du taux ne doit évidemment pas être sous-estimée compte tenu des incidences qu'ils peuvent produire sur les bilans des banques. Toutefois dans l'environnement des « risques » de la banque, le risque du taux n'est peut-être pas le plus lourd de conséquence, tant que les banques utilisent largement les différentes techniques de couverture existantes.

1.2.1- Les actions de gestion interne de la banque

En pratique, la gestion du risque du taux s'inscrit pour une banque

universelle, dans une gestion globale du bilan qui recouvre l'ensemble des risques et les différentes contraintes édictées par la

réglementation bancaire (ratios de fonds propres, de liquidité

).

Le trésorier de la banque peut recourir aux outils de marché qui permettent pour un coût fixe et connu (pour certains de ces outils et dans certaines condition), de réduire la sensibilité de la banque aux mouvements de taux redoutés (hausse ou baisse du taux selon l'établissement).

En même temps les responsables de la banque peuvent travailler à l'abaissement du «point mort 1 ». La maîtrise des charges d'exploitation et l'amélioration de la rentabilité sur laquelle les

établissements bancaires ont travaillé ces dernières années

1- Point mort : c'est la situation où les charges sont égales au chiffre d'affaire (bénéfice = 0)

Troisième partie La gestion des risques

60

Classification : C1 - Interne

1.2.2- Les actions de gestion commerciale de la banque

Par le biais de la politique commerciale de la banque, de nombreuses corrections aux problèmes de risque de taux peuvent être apportées.

Les grilles des taux des crédits proposés aux clients doivent être élaborées en tenant compte des

contraintes internes de la banque. Elle pourra à cet effet, favoriser la commercialisation de crédits à taux révisables de durée plus courte, pour marier les besoins du « marché » avec ses contraintes de gestion interne.

Cette recherche d'optimisation : produit / client / banque peut conduire à réviser, ou tout au moins à réorienter la stratégie commerciale de la banque sur segments de clientèle.

Parallèlement, la création des services à valeur ajoutée pour les clients peut donner lieu, s'ils sont facturés à leur juste prix, à une source non négligeable de profit pour la banque : assurance vie, banque à domicile, gestion patrimoniale, relation bancaires au

quotidien

banques qui contribuent à les rendre moins dépendante des conséquences de variation des taux.

sont des sources d'amélioration de la rentabilité des

Les corrections du risque de taux apportées par l'activité commerciale de la banque constituent la meilleure piste de remise en cause ou d'innovation pour les produits et services quotidiens que la banque offre à ses clients.

2- LA GESTION OPERATIONNELLE

2.1- LE MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT

Elles reposent sur la gestion à priori et la gestion à posteriori du risque de crédit.

La gestion à priori du risque se pose sur les méthodes d'analyse d'endettement et par l'allocation de limites d'engagements ;

La gestion à posteriori est celle du suivi des engagements. Une fois le crédit accordé et si la qualité de l'emprunteur se détériore, il ne resterait généralement que deux solutions à la banque : avoir recours

Classification : C1 - Interne

aux provisions (déjà constituées) ou bien solder leurs position en enregistrant une perte.

Dans un objectif d'analyse du risque emprunteur le montage d'un dossier de crédit porte essentiellement sur :

· La détermination des besoins du demandeur (entreprises ou particuliers) ;

· L'amélioration de la connaissance du client surtout sur le plan patrimonial et de ses capacités de remboursement ;

· L'organisation d'un plan de financement en tenant compte de l'ensemble des renseignements recueillis ;

· Le montage d'un dossier de crédit immobilier passe par les étapes suivantes :

y' Connaître le client et l'objet du crédit :

- Pour le client : situation familiale (pour les particuliers), patrimoniale et professionnelle.

- Pour le crédit : nature, durée et modalités de remboursement du crédit.

y' Demander les pièces et documents nécessaires. Exiger tous les documents adéquats, originaux plus des photocopies si c'est possible pour éviter tout risque administratif. Ces documents vont permettre au banquier d'étudier le faisabilité de l'opération et analyser le risque encouru par la banque ;

Troisième partie La gestion des risques

61

y' Etudier la faisabilité du projet : c'est une étape très importante où le banquier procède à une analyse détaillée afin de trouver le crédit correspondant aux besoins du client ;

y' Analyse de l'endettement du client si ce dernier est supportable, le banquier peut alors envisager le financement, qui ne peut se faire qu'après calcul du droit au prêt.

« Le système de délégation de crédit est l'acte volontaire et formel par lequel une institution ou un dirigeant, investi d'un pouvoir de décision dans l'exercice de l'activité crédit, confère, pour une durée fixe ou indéterminée, tout ou partie de ses pouvoirs à une instance ou à un collaborateur de la banque, qui l'accepte 2 ».

Le système de délégation de crédit est un des nombreux outils de maîtrise de risque. Sa mise en place ne doit pas être considéré comme une structuration formelle et procédurale de l'exercice du pouvoir en matière de crédit, mais que le résultat des besoins de fonctionnement de l'entreprise bancaire de sa stratégie de développement ainsi que la maîtrise des risques.

Les délégations présentent de nombreux avantages pour le client, la banque et les collaborateurs. Ceux-ci peuvent être présentés dans le schéma suivant :

Ceux-ci peuvent être présentés dans le schéma suivant : Productivité Satisfaction du client BANQUE Rapidité

Productivité Satisfaction du client

BANQUE

suivant : Productivité Satisfaction du client BANQUE Rapidité Crédibilité de l'interlocuteur CLIENTS LES

Rapidité

Crédibilité de l'interlocuteur

CLIENTS

LES COLLABORATEURS

RESPONSABILITE Maturité Crédibilité client

Classification : C1 - Interne

Schéma simplifié des avantages du système de délégation de crédit

La délégation est aussi, du point de vue interne à la banque, un moyen de responsabiliser et de motiver les collaborateurs, tout en organisant la pratique du métier et en fixant clairement les règles du jeu.

2.3-LA PRISE DE GARANTIES

La garantie sert à anticiper et couvrir un risque futur possible de non recouvrement du crédit.

Elle sert à anticiper, ou encore prévenir, car il est supposé au départ que le client rembourse mais il peut advenir qu'il ne le soit pas.

2- Source : « MATIHIEU M », « L'exploitant bancaire et le risque crédit », Edition de l'organisation, 1995

Troisième partie La gestion des risques

62

La situation des créanciers chirographaires présente plusieurs risques :

3/4 Ces créanciers sont en concours entre eux ; 3/4 Ces créanciers sont primés par les privilèges.

Dans leur recherche de minimiser au minimum ces risques, les banques conditionneront leurs concours, selon la nature de ceux-ci, à la mise en place préalables, soit de garanties personnelles soit de garanties réelles.

Pour que la terminologie propre au droit ne soulève pas de difficulté particulière, il est à noter que,

9 Les sûretés sont dites personnelles lorsqu'elles se portent sur tout le patrimoine du débiteur, sans distinction. Les juristes parlent d'engagement pris « intuitus personae », c'est-à-dire un engagement pris en considération de la personne du débiteur ;

9 Les sûretés sont dites réelles lorsqu'elles se portent sur un bien

déterminé du débiteur ou d'un tiers solvable. Dans la sûreté réelle, il y

Classification : C1 - Interne

a affectation d'un bien en garantie du paiement d'une créance. La personne du débiteur s'efface.

2.3.1- Les sûretés personnelles A- Le cautionnement

A.1- Définition

Le cautionnement est l'engagement pris par une personne « la caution 3 », à l'égard du créancier d'une obligation, d'exécuter cette dernière si le débiteur principal est défaillant.

A.2- Les parties au cautionnement Elles sont au nombre de trois :

9 La caution : c'est la personne qui accorde sa garantie ;

9 Le bénéficiaire du cautionnement : c'est la personne dont la créance est garantie ;

9 Le débiteur : dont l'inexécution des engagements entraîne la mise en oeuvre de la garantie.

A.3- Les formes de cautionnement

Le droit connaît deux formes de cautionnement.

Le cautionnement ordinaire, également appelé le cautionnement simple, permet à la caution, en cas de mise en jeu de la garantie, d'invoquer ce qu'on appelle :

É Le bénéfice de discussion, c'est-à-dire prier la banque de réaliser

d'abord les biens du débiteur principal et de ne lui réclamer, ensuite, que le solde du crédit impayé ;

É Le bénéfice de division qui permet, en cas de pluralité de cautions

pour un même débiteur, à chaque caution d'obtenir la répartition de la

créance entre les tiers garants, chacun de ces derniers ne restant responsable que pou sa quotte part.

Le cautionnement solidaire. C'est cette forme de caution que privilégient les banques, exclusivement. Dans cette forme de garantie, le tiers garant ne peut invoquer ni le bénéfice de discussion, ni celui de division. La caution doit s'exécuter pour la totalité de la créance restée

12- Dans le langage courant de la profession, le terme « caution » signifie également cautionnement, c'est-à-dire l'engagement pris.

Classification : C1 - Interne

Troisième partie La gestion des risques

63

impayée, à première demande.

A.4- La constitution du cautionnement

La formalisation du contrat a lieu aux guichets de la banque. La présence en personne de la caution est indispensable. Les exploitants sont tenus d'utiliser les formules d'actes réglementaires du recueil des formules d'actes.

A.5- Avantages du cautionnement

La prise du cautionnement comme garantie présente plusieurs avantages qui sont :

y' Il offre une grande souplesse et sa mise en place est très simple ;

y' Le remboursement de la créance est assuré à 100% ;

y' La simplicité de la mise en place réduit les coûts des procédures de gestion.

B- L'assurance crédit

L'assurance crédit est la deuxième forme de sûreté personnelle examinée ici. Ses finalités sont :

y' D'indemniser le créancier d'éventuelles pertes nées de l'insolvabilité d'un débiteur ; y' De faciliter la mobilisation des créances par la banque.

B.1- Définition

L'assurance est définie par l'article 619 du code ce commerce algérien comme suit : « le contrat par lequel l'assureur s'oblige, moyennement des primes ou autres versements pécuniaires, fournir à l'assuré ou aux tiers, une somme d'argent, une rente ou une prestation pécuniaire, en cas de réalisation du risque prévu au contrat ».

B.2- Les forme d'assurances destinées aux crédits immobiliers

Classification : C1 - Interne

· Assurance décès et incendie : en matière de crédit hypothécaire,

cette assurance est la plus répondue, la banque prêteuse fait souscrire à l'emprunteur cette assurance pour garantir le risque décès et incendie. En Algérie se produit est commercialisé par la SAA 4 .

· La garantie SGCI : la SGCI offre plusieurs produits, soit pour les

crédits immobiliers aux particuliers ou aux promoteurs immobiliers 5 .

2.3.2- Les sûretés réelles

Nous avons vu que les sûretés personnelles portent sur le patrimoine général du garant, c'est-à-dire, sur tous ses biens, sans distinction.

Alors que les sûretés réelles portent sur un bien déterminé, qui garanti le remboursement d'un crédit déterminé. Elles conviennent aux crédits à long terme.

On distingue les sûretés mobilières des sûretés immobilières. La distinction est établie selon que le gage est constitué sur bien meuble ou immeuble.

On s'intéressera, cependant, qu'aux sûretés qui peuvent utilisé dans le cadre d'un crédit immobilier (pour particulier ou promoteurs).

4- Société Algérienne d'Assurance.

5- Pour plus de détails, voir produits de la SGCI, Première partie de ce mémoire.

A- Troisième partie La gestion des risques

64

Le nantissement des bons de caisse

Les bons de caisse sont utilisés par les banques comme titres de collecte de l'épargne commerciale, et aussi des ménages. Cependant, leur nantissement peut être utilisé comme garantie réelle dans le cadre d'un crédit immobilier.

La remise en gage de ces titres prend en compte la forme sous laquelle ils ont été émis :

Le nantissement des bons de caisse, souscrits en la forme « au porteur », ou « anonyme » ne

Classification : C1 - Interne

soulève pas de difficulté particulière. Il a lieu par acte sous seing privé, par utilisation des modèles d'actes du recueil de formules d'actes, diffusés par les banques.

Le nantissement des bons de caisse « à ordre » de personne dénommée s'établit également sous seing privé, avec en plus la formalité de l'endossement sur le titre.

Le nantissement des bons de caisse souscrits en la forme « nominative » a lieu par acte authentique, c'est-à-dire par acte notarié.

Cette forme est rigide, formaliste et onéreuse par les honoraires de notaire qu'elle génère.