PERAGA 11.

2
Analisis Kas dan NPV

Langkah 1: Identifikasi Arus Kas

Tahun Item Arus Kas
Peralatan (Rp 320.000.000)
0 Modal kerja (40.000.000)
Arus kas total tahun 0 (Rp 360.000.000)
Pendapatan Rp 300.000.000
1-4 Biaya operasi (Rp 180.000.000)
Arus kas total tahun 1-4 Rp 120.000.000
Pendapatan Rp 300.000.000
5 Biaya operasi (Rp 180.000.000)
Nilai sisa Rp 40.000.000
Pengembalian modal kerja Rp 40.000.000
Total Rp 200.000.000

Langkah 2: Pendekatan 2A Analisis NPV

a b
Tahun Arus Kas Faktor Diskonto Nilai Sekarang
0 (Rp 360.000.000) 1,000 (Rp 360.000.000)
1 Rp 120.000.000 0,893 Rp 107.160.000
2 Rp 120.000.000 0,797 Rp 95.640.000
3 Rp 120.000.000 0,712 Rp 85.440.000
4 Rp 120.000.000 0,636 Rp 76.320.000
5 Rp 200.000.000 0,567 Rp 112.400.000
NPV Rp 117.960.000

Langkah 2: Pendekatan 2B Analisis NPV

Tahun Arus Kas Faktor Diskonto Nilai Sekarang
0 Rp 360.000.000 1,000 (Rp 360.000.000)
1-4 Rp 120.000.000 3,037 Rp 364.440.000
5 Rp 200.000.000 0,567 Rp 113.400.000
NPV Rp 117.840.000

a
Dari langkah 1
b
Dari Tabel 1
c
Perbedaan ini berasal dari perhitungan pada langkah 2: Pendekatan 2A karena pembulatan.
Asumsi bahwa tingkat pengembalian yang diperlukan adalah 12%. Apakah perusahaan
sebaiknya memproduksi komponen baru tersebut?

Dalam menjawab pertanyaan di atas, perlu ditempuh dua langkah berikut:

1. Arus kas setiap tahun harus diestimasi, dan

2. NPV harus dihitung dengan menggunakan arus kas yang diperoleh dari langkah 1. Solusi
masalah di atas dijelaskan dalam Peraga 11.2. Perhatikan bahwa langkah 2 menawarkan dua
pendekatan untuk menghitung NPV. Pendekatan 2A menghitung NPV dengan menggunakan
faktor diskonto dari Tabel 1. Pendekatan 2B menyederhanakan perhitungan dengan
menggunakan faktor diskonto tunggal dari Tabel 2 untuk arus kas sama yang dihasilkan pada
tahun ke-1 sampai ke-4.

Metode IRR (Internal Rate of Return)

Model diskonto lainnya adalah metode IRR (internal rate of return – tingkat
pengembalian internal). IRR didefinisikan sebagai tingkat bunga yang menentukan nilai
sekarang dari arus kas masuk proyek sama dengan nilai sekarang dari biaya proyek tersebut.
Dengan kata lain, IRR adalah tingkat bunga yang menjadikan NPV proyek sama dengan nol.
Persamaan 2 berikut ini dapat digunakan untuk menentkukan IRR proyek.

∑ 𝐶𝐹𝑡
𝐼= (Persamaan 2)
(1+𝑖)𝑡

Keterangan: t = 1. . .n

Sisi kanan persamaan merupakan nilai sekarang dari arus kas masa depan dan sisi kirinya
merupakan investasi. Apabila data I, CF, dan t diketahui, maka IRR (tingkat bunga I dalam
persamaan) akan dapat diketahui dengan menggunakan cara coba-coba (trial and error). Segera
setelah IRR suatu proyek dihitung. IRR tersebut kemudian dibandingkan dengan tingkat
pengembalian yang disyaratkan perusahaan (firm’s required rate of return). Apabila IRR lebih
besar daripada tingkat pengembalian yang disyaratkan, maka proyek tersebut dapat diterima;
apabila IRR sama dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan, maka proyek dapat diterima
atau ditolak; dan apabila IRR lebih kecil daripada tingkat pengembalian yang disyaratkan, maka
proyek ditolak.

Arus Kas Seragam. Untuk mengilustrasikan perhitungan IRR dalam situasi

multiperiode, diasumsikan bahwa suatu perusahaan memiliki peluang investasi sebesar Rp.
240.000.000 pada suatu teknologi baru yang akan menghasilkan arus kas masuk bersih sebesar
Rp 99.900.000 pada setiap akhir tahun selama tiga tahun. IRR adalah tingkat bunga yang
menyamakan nilai sekarang dari tiga penerimaan kas sebesar Rp 99.900.000 dengan investasi
sebesar Rp 240.000.000. Oleh karena rangkaian arus kasnya seragam, maka faktor diskonto
tunggal dari Tabel 2 dapat digunakan untuk menghitung nilai sekarang anuitas tersebut. Dengan
df sebagai faktor diskonto dan CF sebagai arus kas tahunan, maka dapat dibuat persamaan
sebagai berikut.

I = CF (df)

Dengan menghitung df, maka akan didapatkan:

𝐼
df =
𝐶𝐹

𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖
=
𝐴𝑅𝑢𝑠 𝑘𝑎𝑠 𝑇𝑎ℎ𝑢𝑛𝑎𝑛

Segera setelah faktor diskonto dihitung (lihat Tabel 2), selanjutnya temukan baris yang
berhubungan dengan umur proyek tersebut, kemudian berpindah di sepanjang beris tersebut
sampai faktor diskonto yang dihitung ditemukan. Tingkat bunga yang berhubungan dengan
faktor diskonto inilah yang disebut IRR.

Sebagai contoh, faktor diskonto pada investasi perusahaan di atas adalah 2,402 (Rp
240.000.000/ Rp 99.000.000). Apabila umur investasi tersebut adalah 3 tahun, selanjutnya harus
ditemukan baris ketiga dalam Tabel 2 dan kemudian bergerak di sepanjang baris tersebut sampai
ditemukan angka 2,402. Tingkat bunga yang berhubungan dengan 2,402 adalah 12% yang
merupakan IRR.

Tabel 2 tidak menyediakan faktor diskonto untuk setiap kemungkinan tingkat bunga.
Sebagai ilustrasi, diasumsikan bahwa arus kas masuk tahunan yang ditaksir oleh perusahaan
adalah sebesar Rp 102.000.000. Faktor diskonto yang baru adalah 2,353 (Rp 240.000.000/ Rp
102.000.000). Sekali lagi, kembali ke baris ketiga dalam Tabel 2, maka akan ditemukan bahwa
faktor diskontonya adalah terletak di antara 12% dan 14%. Dimungkinkan untuk menghitung
IRR dengan cara interpolasi (interpolasi menghitung IRR sesungguhnya dengan mengasumsikan
bahwa IRR merupakan jarak proporsional yang sama antara 12% dan 14% karena faktor
diskonto sesungguhnya dari 2,353 terletak di antara faktor-faktor diskonto tabel).

Agar pemahaman tentang interpolasi menjadi lebih jelas, berikut ini ditunjukkan contoh
perhitungannya. Sebagai contohm Nona Dania adalah seorang manajer perusahaan otomotif
yang sedang mempertimbangkan untuk melakukan investasi dalam pembelian peralatan
perakitan modal. Untuk mendapatkan peralatan baru tersebut diperlukan pengeluaran dana awal
(initial outlay) sebesar Rp 60.000.000. Dana tersebut dapat diperoleh dari dua sumber, yaitu:

1. Dana deposito milik perusahaan yang ada di bank sebesar Rp 30.000.000 dengan tingkat
bunga deposito sebesar 13% ;

2. Pinjaman perusahaan kepada bank sebesar Rp 30.000.000 dengan tingkat bunga pinjaman
sebesar 15%.
 Biaya modal (cost of capital) rata-rata merupakan discaunt rate yang akan digunakan
sebagai dasar dalam pengambilan keputusan investasi. Nona Dania memperkirakan bahwa
dengan dimilikinya peralatan perakitan mobil yang baru tersebut, perusahaan akan dapat
memperoleh penerimaan kas (cash inflow) sebesar Rp 10.000.000 per tahun. Nona Dania
berharap peralatan baru tersebut dapat digunakan oleh perusahaan selama 20 tahun.

Berdasarkan data di atas, maka untuk menentukan nilai IRR diperlukan langkah-langkah
sebagai berikut:

1. Menghitung faktor diskonto

Faktor diskonto dihitung dengan cara membagi investasi (initial outlay) dengan arus kas
masuk, atau Rp 60.000.000/Rp 10.000.000 = 6

2. Menentukan nilai IRR (i dalam tabel) berdasarkan besarnya nilai faktor diskonto yang
diperoleh dari perhitungan pada langkah sebelumnya.

3. Dari Tabel 2 diketahui bahwa berdasarkan nilai faktor diskonto sebesar 6, IRR terletak di
antara 14% dan 16% (gunakan baris tahun ke-20)

4. Oleh karena IRR terletak di antara (14%) dan (16%), maka penentuan nilai IRR perlu
dilakukan dengan cara interpolasi. Perhitungan interpolasi dapat dilakukan melalui dua cara
berikut ini.

A. Interpolasi 1

˗ Berdasarkan nilai (14) dalam tabel, diketahui bahwa nilai faktor diskonto adalah sebesar
6,623.
˗ Berdasarkan nilai I (16%) dalam tabel, diketahui bahwa nilai faktor diskonto adalah
sebesar 5,929.
˗ Selisih i di antara 14% dan 16% adalah sebesar 2%
˗ Selisih faktor diskonto di antara 6,623 dan 5,929 adalah sebesar 0,694.
˗ Selisih faktor diskonto 6,623 dan 6,000 adalah sebesar 0,623.
˗ Berdasarkan kedua selisih di atas, maka dapat dihitung IRR dengan cara menambah i
(terendah) dengan rasio kedua selisih: 14% + (0,623/0,694) 2% = 15,7953%.

B. Interpolasi 2

˗ Berdasarkan nilai (14%) dalam tabel, diketahui bahwa nilai faktor diskonto adalah
sebesar 6,623.
˗ Berdasarkan nilai I (16%) dalam tabel, diketahui bahwa nilai faktor diskonto adalah
sebesar 5,929.
˗ Selisih i di antara 14% dan 16% adalah sebesar 2%
˗ Selisih faktor diskonto di antara 6,623 dan 5,929 adalah sebesar 0,694.
 ˗ Selisih faktor diskonto 5,929 dan 6,000 adalah sebesar 0,071.
˗ Berdasarkan kedua selisih di atas, maka dapat dihitung IRR dengan cara menambah i
(tertinggi) dengan rasio kedua selisih: 16% + (0,071/0,694) 2% = 15,7953%.

Arus Kas Tidak Seragam. Apabila arus kas setiap tahun jumlahnya tidak sama (seragam), maka
harus digunakan Persamaan 3. Dalam situasi multiperiode, Persamaan 3 dapat dipecahkan
melalui teknik coba-coba atau dengan menggunakan kalkulator bisnis atau pake software seperti
Microsoft Office Excel. Untuk mengilustrasikan solusi dengan teknik coba-coba (trial and error),
diasumsikan bahwa investasi Rp 20.000.000 pada sistem PC menghasilkan penghematan
aktivitas klerikal sebesar Rp 12.000.000 dan Rp 14.400.000 per tahun selama dua tahun. IRRnya
adalah tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari kedua arus kas masuk sama dengan
Rp 20.000.000, yaitu:

𝑅𝑝 12.000.000 𝑅𝑝 14.400.000
P=[ (1+𝑖)
]+ [ (1+𝑖)
] (Persamaan 3)

= Rp 20.000.000

Untuk memecahkan persamaan ini dengan menggunakan teknik coba-coba, dimulai

dengan menetapkan nilai yang memungkinkan untuk i. Berdasarkan percobaan yang pertama,
nilai sekarang arus kas masa depan dapat dihitung dan kemudian dibandingkan dengan investasi
awal. Apabila nilai sekarang lebih besar daripada investasi awal, berarti tingkat bunga tersebut
terlalu rendah; apabila nilai sekarang lebih kecil daripada investasi awal, berarti tingkat
bunganya terlalu tinggi. Coba-coba berikutnya kemudian disesuaikan.

Diasumsikan bahwa percobaan dengan tingkat bunga yang pertama adalah 18%. Dengan
menggunakan i sama dengan 0,18. Tabel 1 menghasilkan faktor diskonto berikut: 0,847 (Periode
1) dan 0,718 (Periode 2). Faktor diskonto ini menghasilkan nilai sekarang pada kedua arus kas
masuk sebagai berikut:

P = (0,847 x Rp 12.000.000) + (0,718 x Rp 14.400.000) = Rp 20.504.000

Apabila P lebih besar daripada Rp 20.000.000, berarti tingkat bunga yang diterapkan
terlalu rendah. Oleh karena itu, perlu digunakan tingkat bunga yang lebih tinggi. Apabila coba-
coba berikutnya adalah dengan tingkat bunga 20%, maka akan diperoleh hasil sebagai berikut:

P = (0,833 x Rp 12.000.000) + (0,694 x Rp 14.400.000) = Rp 19.990.000

Apabila nilai ini cukup mendekati angka Rp 20.000.000, maka dapat dikatakan bahwa
IRR adalah 20%. Sebenarnya dengan IRR 20% adalah sudah tepat; nilai sekarang tersebut sedikit
lebih kecil daripada investasi karena adanya pembulatan dalam faktor diskonto yang terdapat
pada Tabel 1.

Pasca-Audit Proyek Modal

 Salah satu elemen kunci dalam proses investasi modal adalah analisis lebih lanjut
terhadap proyek modal segera setelah proyek diimplementasikan. Analisis ini disebut sebagai
pasca-audit (post-audit). Pasca-audit membandingkan antara manfaat sesungguhnya dengan
manfaat yang diestimasi dan biaya operasi sesungguhnya dengan biaya operasi yang diestimasi.
Pasca-audit mengevaluasi hasil keseluruhan investasi dan mengusulkan tindakan perbaikan
apabila diperlukan. Kasus berikut ini mengilustrasikan tentang kegunaan aktivitas pasca-audit.

Keputusan Awal Proyek

Batara Kresna dan Dewi Kunti sedang mendiskusikan masalah menjengkelkan yang
terjadi pada proses produksi converter kit. Kresna dan Kunti bekerja di PT Srikandi Motor yang
memiliki spesialisasi dalam memproduksi produk-produk peralataan kendaraan. Perusahaan
tersebut memiliki tiga divisi, yaitu: divisi produk umum, divisi monitoring, dan divisi produk
khusus. Kresna dan Kunti bertugas di divisi produk umum – Kresna
Latihan 11.1

Hitunglah berapa nilai tunai (present value) dari uang sejumlah Rp 8.000.000 yang diterima
setiap tahun selama 10 tahun dengan tingkat pengembalian (return) sebesar 16%?

Latihan 11.2

PT Kresna mengeluarkan saham senilai Rp 300.000.000. Saham menghasilkan dividen senilai

Rp 15.000.000 per tahun. Perusahaan memiliki utang bank sebesar Rp 450.000.000 dengan
tingkat bunga sebesar 10%. Berdasarkan data di atas, hitunglah berapa besarnya biaya modal
(cost of capital) perusahaan?

Latihan 11.3

Suatu proyek memerlukan investasi sebesar Rp 90.000.000 untuk membeli peralatan. Arus kas
masuk tahunan sebesar Rp 15.000.000 diharapkan akan diterima selama 10 tahun yang akan
datang. Tidak ada nilai sisa (salvage value) yang diharapkan. Berdasarkan data yang tersedia,
apabila arus kas masuk tahunan terjadi setiap tahun. Hitunglah berapa periode pengembalian
(payback period) untuk proyek tersebut?

Latihan 11.4

PT Paramitha sedang mempertimbangkan pembelian peralatan produksi yang biaya

perolehannya sebesar Rp 800.000.000. Peralatan tersebut diekspektasi akan menghasilkan arus
kas masuk tahunan sebesar Rp 250.000.000. Peralatan tersebut diekspektasi akan dapat
dimanfaatkan selama 5 tahun tanpa nilai sisa. Biaya modal perusahaan sebesar 14%.

Pertanyaan:

a. Hitunglah periode pengembalian!

b. Apabila biaya depresiasi adalah sebesar Rp 190.000.000 per tahun, hitunglah accounting rate
of return berdasarkan rata-rata investasi!

Latihan 11.5

Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan suatu proyek yang memerlukan investasi sebesar
Rp 100.000.000. Proyek akan menghasilkan arus kas masuk tahunan (annual cash inflows)
sebesar Rp 26.500.000 per tahun untuk 5 tahun yang akan datang. Berdasarkan data tersebut,
hitunglah berapa besarnya internal rate of return (IRR) proyek tersebut?

Latihan 11.6

PT Osela sedang mempertimbangkan suatu proyek investasi modal yang memerlukan dana
sebesar Rp 600.000.000, dan proyek tersebut diperkirakan akan berjalan selama 4 tahun. Berikut
ini adalah arus kas tahunan yang diperkirakan terjadi selama umur proyek.