El seguro de bienes inmuebles: A propósito de su obligatoria contratación en la

hipoteca inversa

Carlos Augusto Acosta Olivo (*)

I. La reciente reglamentación de la hipoteca inversa y la obligatoriedad de la

contratación de un seguro de bien inmueble

Estos últimos días, diversos especialistas en derechos reales y derecho financiero han
estado comentando sobre la figura de la “hipoteca inversa”, debido a la publicación del
Reglamento de la Ley de Hipoteca inversa, Decreto Supremo N° 202-2018-EF, efectuada
en el Diario Oficial El Peruano, el 05 de setiembre del 2018 (en adelante El Reglamento).

Cabe recordar que dicha institución fue reconocida en el ordenamiento jurídico peruano,
mediante la Ley N° 30741, Ley que Regula la Hipoteca Inversa, publicada en el Diario
Oficial El Peruano el 07 de marzo del 2018 (en adelante La Ley), siendo definida como
aquel producto financiero por el cual, una entidad autorizada “otorga un crédito a favor
del titular o titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble contra la afectación
en garantía hipotecaria del referido inmueble, siendo el reembolso del crédito exigible y
la garantía ejecutable al fallecimiento del referido titular o titulares. El monto del crédito
será determinado en función al valor del inmueble, la esperanza de vida del titular o
titulares y la tasa de interés aplicable, entre otros. El desembolso del crédito por la
entidad autorizada se efectuará en una sola armada o mediante abonos o disposiciones
periódicas durante el plazo pactado en el respectivo contrato.” (art. 2).

Si bien dicha figura es una novedad en nuestro medio, la misma se aplica en otros
ordenamientos desde hace bastante tiempo, teniendo sus antecedentes específicos en la
figura inglesa denominada home-equity reversion (nacida en los años 30s y popularizada
en los años 60s) así como en la norteamericana “reverse mortgage” (reconocida en los
años 60s y popularizada en los años 80s) y que es usualmente definida en el common law
en los siguientes términos: “Una hipoteca "inversa es un préstamo garantizada por su
vivienda que usted no tiene que pagar mientras viva en la misma. Con una hipoteca
inversa, usted puede convertir el valor de su casa en efectivo sin tener que mudarse o
pagar un préstamo cada mes”1.

Asimismo, en relación con la finalidad de ésta, independientemente que la mayoría de la

doctrina considera que presenta una connotación asistencialista, acertadamente se ha
señalado que “la función social que cumple la hipoteca inversa es dotar a las personas
mayores de 65 años de un instrumento jurídico-financiero más, al que pueden optar en
un momento de su vida, dentro de un abanico de posibilidades. Y aunque se le haya

(*)
Master por la Universidad de Castilla - La Mancha en la mención del XII Master en Economía y Derecho
del Consumo (2015-2016); Candidato a Magister de la Maestría con Mención de Derecho de la Empresa
de la Escuela de Postgrado de la UNMSM. Egresado de la Facultad de Derecho de la UNMSM. Egresado
del Programa de Especialización de Arbitraje Comercial y de Inversiones-2014 organizado por la CCL y la
Comisión Interamericana de Arbitraje Comercial. Asociado Senior del Área de Derecho de Seguros y
Litigios y Controversias del Estudio Torres, Carpio, Portocarrero & Richter, la cual parte del grupo
internacional DAC BEACHCROFT LLP. Coautor del libro Diccionario Procesal Civil, Gaceta Jurídica,
Lima, 2013. Miembro Principal del Círculo Financiero Corporativo de la UNMSM.
1
AARP Foundation, Home Made Money. A Consumer’s Guide to Reverse Mortgages, U. S. Department
of Housing and Urban Development, 2006, p. 1.
intentado adornar con ese matiz asistencial, podemos concluir que sería necesarios
mayores apoyos para considerarla asistencial”2.

En efecto, mediante esta figura se permite emplear un activo real, el inmueble, como
herramienta útil para el acceso a un crédito por parte de persona mayores de edad (aunque
la norma no haya hecho la respectiva mención de ello, como sí se hace en el derecho
comparado3) para los usos que estos mejor consideren, ya sea como complemento a su
pensión, o como apoyo a algún familiar o ser querido o simplemente para su mero disfrute
y recreación.

Lo interesante y, justamente lo que la distingue de los otros créditos con garantía

hipotecaria, es el momento en el que la deuda se torna exigible: En un crédito ordinario
lo que corresponde es que, luego del desembolso de la suma requerida, el deudor proceda
a efectuar el pago mensual de las cuotas o armadas del crédito según los cronogramas de
pagos pactados, sin embargo en el presente caso, ya sea que se haga un pago único o un
abono periódico, la entidad autorizada solo puede exigir el reembolso del crédito y, de
ser el caso, ejecutar la garantía al momento de la muerte del titular o sus beneficiarios.

Debemos indicar que diversos aspectos quedaron sujetos a reglamentación, por lo cual se
esperaba con una gran expectativa la emisión del respectivo reglamento, siendo que en
nuestro caso, nos interesaban dos aspectos en particular: i) La referencia a la contratación
obligatoria de un seguro de daños para el inmueble señalado en el artículo 3, inciso b) de
La Ley; y, ii) La caracterización del seguro de renta vitalicia al que hace referencia en
artículo 2 de La Ley (debemos indicar que este aspecto no será abordado en el presente
artículo al ser materia de un sucesivo comentario doctrinal).

Sobre el primer punto, El Reglamento, establece en su artículo 6, inciso 1, parágrafo 2, lo

siguiente: “Artículo 6. Responsabilidades sobre el Inmueble. 6.1. Es responsabilidad del
Cliente: (…) 2. Contratar un seguro contra todo tipo de riesgo con respecto al Inmueble
objeto de la hipoteca hasta la cancelación del crédito.

Previamente, la Ley había establecido como uno de los requisitos a los que estaba sujeto
la hipoteca inversa, la contratación de un seguro contra todo tipo de daños sobre el
inmueble. Ahora en el reglamento establece que la contratación del seguro es una de las
obligaciones del titular, dicha obligación es sumamente relevante al punto que el
incumplimiento de esta, según establece el artículo 6, inciso 3 de El Reglamento,
constituye causal de resolución del Contrato, con facultad de ejecutar la hipoteca inversa;
aun cuando el Cliente y Beneficiarios designados no hubieran fallecido.

2
Orts Santos, Maria Jesús, Hipoteca inversa, Tesis para obtener el Grado de Doctor en Derecho,
Universidad de Salamanca, Salamanca, 2012, p. 87
3
Así por ejemplo, la normativa española, Ley 41/2007, de 7 de diciembre, establece en su Primera
Disposición Adicional, inciso 1, parágrafo a), lo siguiente
“(…)
1. A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante
hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan
los siguientes requisitos:
a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior
a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de
discapacidad igual o superior al 33 por ciento”. (EL SUBRAYADO ES NUESTRO)
Con ello se colige que, para efectos de la hipoteca inversa, nos encontramos frente a un
contrato obligatorio; sin embargo, debemos adelantar que, el seguro de bienes inmuebles
también puede presentarse como un seguro voluntario contratado con la finalidad de
tutelar los intereses económicos del propietario del bien inmueble o de aquellos sujetos
que tengan algún otro derecho real o que por alguna razón tengan algún deber de cuidado
sobre el mismo.

Llegado este punto, en el siguiente apartado procederemos a efectuar un breve desarrollo

de dicho seguro así como las típicas coberturas de este, con una particular atención a los
productos de seguros que se comercializan en el mercado peruano.

II. Precisiones sobre el contrato de seguro de bienes inmuebles y su nivel de

penetración en el mercado peruano

Consideramos que cada contrato de seguro en particular se define o diferencia por el

riesgo e interés asegurable para cuya tutela está diseñado, siendo que, en el caso del
seguro sobre bienes inmuebles, el bien asegurado es justamente el inmueble, el cual se
expone normalmente a riesgos de destrucción o daños estructurales derivados de desastres
naturales, así como riesgos provocados por la intervención humana, sin embargo la
variedad de productos en el mercado no sólo se orientan a los riesgos o daños estructurales
sino que incluso se ofrecen productos que coberturan, además, los robos de los enseres y
bienes obrantes en el inmueble tanto si el inmueble es de exclusivo uso y habitación o
bien se trate de una oficina comercial, daños por rotura de agua entre otros.

Curiosamente, a pesar de que, usualmente, los inmuebles son los bienes más valiosos con
los que cuentan las familias peruanas, el índice de penetración de este tipo de productos
es sumamente bajo, así por ejemplo hace, según RIMAC SEGUROS, en el Perú más del
90 % de inmuebles no cuentan con un seguro4, siendo sólo un 10% las que mantiene algún
producto de seguro y de las cuales el 8% del total se encuentran concentradas en Lima,
cifra que incluye a las viviendas que cuentan con un crédito hipotecario y que en tal
sentido tienen la obligación de contratar este tipo de seguros.

Creemos que son los dos los principales factores que esta situación: i) La equívoca
creencia que este tipo de seguros presenta primas elevadas; y, ii) El generalizado
incumplimiento de las normas mínimas de construcción.

El primer factor se debe a la escasa cultura de seguros de nuestro país y a la

desinformación por parte de los consumidores, y que en buena cuenta es responsabilidad
de las empresas de seguros quienes no han sabido como colocar y promocionar un
producto tan relevante como este, sobre los costos reales de la contratación de este seguro
los cuales no resultan tan elevados como se piensa.

4
Véase la nota del Diario Gestión de fecha 22 de agosto del 2018, Más del 90% de hogares en Perú no
cuenta con un seguro para su protección, en https://gestion.pe/tu-dinero/90-hogares-peru-cuenta-seguro-
proteccion-242350
Por ejemplo, según la APESEG5, asegurar un inmueble de US$ 200,000, puede costar
desde S/ 5 diarios, mientras que un inmueble de US$ 150,000 puede ser asegurado desde
S/ 3 diarios.

El segundo factor, es la informalidad al momento de la construcción, esto es, el fenómeno

de la autoconstrucción, el cual es alarmante en nuestro país6, así según el Instituto Capeco,
sólo en Lima el 70 % de viviendas son informales, mientras que a nivel nacional se maneja
un estimado de 80% de viviendas informales.

Por su parte el Centro Peruano Japonés de Investigaciones Sísmicas y Mitigación de

Desastres, considera que en las zonas periféricas de las ciudades, la informalidad llega a
ser un 90%.

Toda vez que, las aseguradoras presentan políticas de suscripción en las que se requiere
que los inmuebles presenten un mínimo de características de seguridad (y ello parte por
el respeto a las normas técnicas y legales de construcción), se tendría que la mayoría de
las viviendas informales no podrían acceder a un producto de seguro, al constituirse como
bienes inasegurables debido a su altísimo riesgo, aun cuando los titulares de estas
decidieran adoptarar dicha decisión de consumo.

Podría pensarse, como de hecho piensa la mayoría de los propietarios, que la probabilidad
que algún evento generé un daño a su inmueble es sumamente baja, por lo cual no habría
necesidad de presentar algún interés, sin embargo nuestro país presenta una tendencia a
sufrir graves daños en infraestructura privada y pública como consecuencia de desastres
naturales, así por ejemplo el fenómeno de El Niño del año 2017, dejó, según informó
INDECI7, un total de 66,093 viviendas destruidas e inhabitables, mientras que 371,370
viviendas fueron afectadas.

Igualmente, el lamentable recuerdo de las consecuencias del sismo en Pisco, en el año

2007 que dejó, según INEI8, un total de 192,703 viviendas afectadas, de las cuales 52,171
quedaron totalmente destruidas, ponen en evidencia que en nuestro país nuestras
viviendas se encuentran frente a riesgos reales y palpables, por lo cual un mayor interés
en este tipo de productos es aconsejable.

III. Los seguros de bienes inmuebles que se comercializan en el mercado peruano

Como ya indicamos precedentemente, en el mercado peruano se presentan diversos

productos de seguros que tienen por finalidad asegurar un bien inmueble, entre los cuales
tenemos los siguientes productos:

5
Véase la nota: Solo 3% de las viviendas en el Perú tienen seguro contra sismos, en
https://www.eleconomistaamerica.pe/economia-eAm-peru/noticias/8621248/09/17/Solo-3-de-las-
viviendas-en-el-Peru-tienen-seguro-contra-sismos-a-pesar-del-bajo-costo.html
6
Véase la nota de El Comercio de fecha 26 de febrero del 2018, El alto riesgo de las viviendas informales
en https://elcomercio.pe/especial/construyebien/noticias/alto-riesgo-viviendas-informales-noticia-
1993016?datasection=customURL2
7
INDECI, Información de emergencias y daños producidos por el “NIÑO COSTERO” 07 agosto 2017
(Procesamiento al 96%), 2017, p. 5. Véase el documento en el siguiente link
https://www.indeci.gob.pe/objetos/noticias/NTY=/NTE1Mw==/fil20170912123201.pdf
8
Véase el Anexo 8 del Censo INEI en las zonas afectadas por el sismo del 15 ago 07 en
http://sinpad.indeci.gob.pe/UploadPortalSINPAD/COEN_Noticia/ANEXO%2008%20-
%20CENSO%20INEI.pdf
- Seguro domiciliario.- Este tipo de producto actualmente es ofrecido por 5
aseguradoras peruanas (Cardif, Chubb, Pacifico, La Positiva y Rímac) y presenta
como bienes asegurados tanto la edificación como el contenido, esto es el equipo
mobiliario o los enseres ubicados en el inmueble.

Siendo los riesgos coberturados, según lo requiera cada cliente en particular y según
lo acepte cada cía de seguros, los siguientes: daños derivados de incendio, terremoto,
maremoto, daños por lluvia, daños por agua, daños por inundación, responsabilidad
civil frente a trabajadores del hogar y robo e intento de robo, entre otros.

- Seguro contra Incendio.- Este tipo de producto es ofrecido por 8 aseguradoras

peruanas (Avla Cardif, Chubb, Pacifico, Liberty, Mapfre, La Positiva y Rímac) y
presenta como bienes asegurados la edificación, muebles útiles y enseres, maquinas
y equipos de oficina, maquinaria y existencias.

Siendo los riesgos coberturados, según lo requiera cada cliente en particular y según
lo acepte cada cía de seguros, los siguientes: incendio y/o rayo, explosión, huelgas,
daño malicioso, vandalismo y terrorismo; incendio y/o rayo de aparatos, accesorios
e instalaciones eléctricas, daño por agua, daño por humo, caída de aeronaves y daños
o pérdidas materiales que sufran los vidrios del inmueble, entre otros.

- Multiseguro o pólizas multiriesgos.- Actualmente son ocho las empresas peruanas

(Rímac, Pacifico Seguros, Mapfre Seguros, La Positiva, Chubb, Liberty Y
Interseguro, Cardif) que comercializan pólizas multirriesgo o también conocidos
como multiseguros, los cuales son productos de seguros que ofrecen diversas
coberturas propias de otros seguros específicos pero con límites de cobertura mucho
más bajos que las establecidas por los seguros de riesgos específicos.

Debemos indicar que, de las ocho compañías antedichas, tres empresas (Cardif,
Interseguro y La Positiva) no ofrecen productos que tengan por objeto el
aseguramiento de los bienes inmuebles por lo cual no están siendo consideradas para
el presente comentario.

Como ya indicamos, este tipo de producto tiene la ventaja de ofrecer un amplio

abanico de coberturas, de las cuales las relacionados directamente con los inmuebles
son las siguientes: i) Cobertura Básica Incendio; ii) Terremoto; iii) Maremoto; iv)
Explosión; v) Rotura accidental de cristales.

Igualmente, otras coberturas que integran esta oferta de seguros son las siguientes:
vi) Robo o intento de robo, vii) Rotura de maquinaria; viii) Todo riesgo de equipo de
contratista; ix) Todo riesgo contratista y todo riesgo montaje; x) Equipo electrónico;
xi) Lucro cesante; y xii) Deshonestidad de trabajadores entre otros.

V. Conclusiones

Según La Ley y El Reglamento de la Hipoteca Inversa, el cliente debe contratar de manera

obligatoria un contrato de seguro de bien inmueble el cual, razonablemente, se encontrará
endosado a favor de la entidad autorizada, dicha obligación es tan relevante que su
incumplimiento puede determinar la resolución del contrato y la ejecución de la garantía
hipotecaria. Por lo cual dicho sujeto puede recurrir a la adquisición de alguno de los tres
grandes productos que se comercializan actualmente en el mercado peruano, a saber: el
seguro domiciliario, el seguro contra incendio o una póliza multirriesgo, según la
aprobación y las características mínimas que establecerá cada entidad autorizada en sus
respectivos contratos de hipoteca inversa.

Por otro lado, y fuera de los alcances de la hipoteca inversa, se observa con preocupación
que, a pesar de que nuestro país es propenso a los desastres naturales, el nivel de
penetración de los productos de seguros de bienes inmueble es sumamente bajo debido al
desconocimiento de los costos real de las primas, las cuales no son tan elevadas como
usualmente se cree y por la extendida informalidad en la construcción que determina que
muchos inmuebles se vuelvan bienes no susceptibles de asegurarse, situación que
esperamos cambie con una mayor educación de seguros y un incremento de la
formalización de las construcciones en nuestro país.