A Usacapião Extrajudicial

FACULDADE DAMÁSIO
CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO LATO SENSU EM DIREITO

PROCESSUAL CIVIL
Jôline Cristina de Oliveira
A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – REQUISITOS E IMPEDIMENTOS

AO INSTITUTO INSERIDO NO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
Aracaju
2017

Monografia apresentada ao curso de pós-

graduação lato sensu em Direito Processual
Civil da Faculdade de Direito Professor
Damásio de Jesus, como pré-requisito a
obtenção ao título de especialista, sob a
orientação da Professora Tatiana Aparecida
Clementino de Brito Ohta.
Aracaju
2017
Monografia apresentada ao curso de pós-

graduação lato sensu em Direito Processual
Civil da Faculdade de Direito Professor
Damásio de Jesus, como pré-requisito a
obtenção ao título de especialista.
Banca Examinadora:
_____________________________________________
Professora Tatiana Aparecida Clementino de Brito Ohta – FDDJ
_________________________________________
Nome, titulação, sigla da IES
_______________________________________
Nome, titulação, sigla da IES
Aracaju
2017
A Deus pela força necessária, a minha
mãe pela paciência e estímulo e a
minha avó (in memoriam) por ter
dedicado boa parte do seu tempo nesse
mundo a mim.
RESUMO
O presente trabalho tem como tema a usucapião extrajudicial, os requisitos e

impedimentos do instituto criado pelo Novo Código de Processo Civil. Desta feita, o
que se pretende aqui é realizar um análise efetiva do novo meio, de modo a
observar os seus requisitos e vislumbrar os problemas que possam travar a sua
aplicabilidade. Para tanto, faremos uma apreciação sobre os motivos que levaram o
legislador a incluir essa possibilidade de processamento da usucapião. Por meio da
dialética, dessecaremos o instituto da aquisição da propriedade através da
prescrição, dos seus primordios históricos ao seu significado nas modalidades
existentes nos dias atuais. Ademais, verificaremos como essa nova via foi
introduzida no nosso Ordenamento Jurídico, o que foi levado em cosideração
quando da elaboração, e se há mudança significativa no instituto ao mudar de meio
de processamento. Conquanto faça-se análise disso, verificaremos os requisitos
necessários para o proposição do pedido perante o Cartório de registro de imóveis.
Dentro dessa observação falaremos sobre a ata notarial, de maneira a esmiuçar sua
relevância, tanto para a usucapião extrajudicial quanto para o processo civil em si,
como meio de prova cabal. Em seguida, caminharemos pelo procedimento a ser
adotado pelo ofocial de registro de imóveis durante a formação da sua convicção
sobre os fatos alegados e documentos acostados. A partir daí, esse estudo fará uma
singela comparação entre a aquisição judicial e administrativa, de modo marcar as
principais diferenças de processamento. Por último nos ateremos aos principais
entraves ao novo instituto encontrados durante a análise que fazíamos aqui. Após,
as análises chegaremos as conclusões sobre a aplicabilidade da usucapião
extrajudicial.
Palavras-chave: Usucapião; extrajudicial; requisitos; impedimentos; cartórios; posse.

ABSTRACT
The present work has as its subject the out-of-court adverse possession, the
requirements and impediments of the institute created by the New Code of Civil
Procedure. This time, what is wanted here is to carry out an effective analysis of the
new environment, in order to observe its requirements and to glimpse the problems
that can stop its applicability. To do so, we will make an assessment of the reasons
that led the legislature to include this possibility of processing the adverse
possession. Through dialectic, we will desecrate the institute of property acquisition
through prescription, from its historical primordios to its meaning in the modalities
existing in the present day. In addition, we will verify how this new route was
introduced in our Legal Order, which was taken into account when elaborating, and if
there is a significant change in the institute when changing processing means.
Although this analysis is made, we will check the necessary requirements for the
application before the Real Estate Registry Office. Within this observation we will talk
about the notarial acts, in order to narrow their relevance, both out-of-court adverse
possession and for the civil process itself, as a means of full proof. Then we will walk
through the procedure to be adopted by the real estate registration office during the
formation of your conviction about the alleged facts and documents lying down. From
there, this study will make a simple comparison between judicial and administrative
acquisition, so as to mark the main differences of processing. Lastly, let us focus on
the main obstacles to the new institute found during the analysis we did here. After,
the analyzes will arrive the conclusions on the applicability of the out-of-court adverse
possession.
Keywords: adverse possession; out-of-court; requirements; impediments; notaries;

possession.
Sumário
INTRODUÇÃO.........................................................................................................................8
1.O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL........................................................................10
2.A USUCAPIÃO.....................................................................................................................12
2.1 O CONCEITO................................................................................................................12
2.1.1 Teorias da Posse......................................................................................................13
2.1.2 A Usucapião Como forma de Aquisição Originária da Propriedade......................13
2.1.3 A Usucapião e o Fim Social da Propriedade...........................................................14
2.1.4 Um Breve Histórico................................................................................................14
2.2 AS MODALIDADES DA USUCAPIÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO............17
2.2.1 Usucapião Extraordinária.......................................................................................17
2.2.2 Usucapião Ordinária...............................................................................................18
2.2.3 Usucapião Especial.................................................................................................19
2.2.3.1 USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL................................................................19
2.2.3.2 USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA............................................................20
2.2.3.2.1 Usucapião Especial Urbana Individual...................................................20
2.2.3.2.1.1 Usucapião Especial Urbana Indivídual Familiar.............................21
2.2.3.2.2 Usucapião Especial Urbana Coletiva......................................................22
2.2.4 Usucapião Indígena................................................................................................23
2.3 USUCAPIÃO DE DIREITOS REAIS...........................................................................23
3.A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO NOVO CPC.........................................................24
3.1 NATUREZA JURÍDICA DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL.................................25
3.2 O CARÁTER ABRANGENTE DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL.......................26
3.3 O MOMENTO DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE NA VIA ADMINISTRATIVA
..............................................................................................................................................27
3.4 DA PARTICIPAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO....................................................28
3.5 COMPETÊNCIA NA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL.............................................29
3.6 CAPACIDADE PARA REQUERER A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL..................29
3.7 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS GRAVADOS DE ÔNUS................30
4.REQUISITOS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL..........................................................31
4.1 ATA NOTARIAL............................................................................................................31
4.1.1 Diferença entre Ata Notarial Para Usucapião e Demais Tipos Lavrados pelo
Notário.............................................................................................................................32
4.1.2 A Fé Pública da Ata Notarial..................................................................................33
4.1.3 A Ata Notarial Como Meio de Prova Pré-constituída.............................................33
4.1.4 Requisitos da Ata Notarial para Usucapião Extrajudicial.......................................34
4.1.5 Procedimentos da Ata Notarial para Usucapião Extrajudicial................................35
4.1.6 Os emolumentos Relativos a Ata Notarial..............................................................37
4.2 PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO DO IMÓVEL...............................................37
4.3 CERTIDÕES NEGATIVAS...........................................................................................39
4.4 JUSTO TÍTULO.............................................................................................................40
5.PROCEDIMENTOS NOTARIAIS NA USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA......................42
5.1 PRENOTAÇÃO.............................................................................................................43
5.2 AUTUAÇÃO..................................................................................................................44
5.3 CERTIDÕES E DESPACHOS.......................................................................................44
5.4 QUALIFICAÇÃO..........................................................................................................45
5.5 NOTIFICAÇÃO.............................................................................................................47
5.6 EDITAL..........................................................................................................................48
5.7 DILIGÊNCIAS...............................................................................................................48
5.8 QUALIFICAÇÃO FINAL.............................................................................................49
5.9 REGISTRO....................................................................................................................50
6.UM BREVE COMPARATIVO ENTRE A USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA E A
JUDICIAL.................................................................................................................................52
6.1 DOS DOCUMENTOS QUE INSTRUEM O PEDIDO.................................................52
6.2 DA NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DOS LEGITIMADOS PASSIVOS.................53
6.3 CUSTOS.........................................................................................................................53
6.4 DEFESA DA PARTE CONTRÁRIA.............................................................................54
7.DIFICULDADES DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL...................................................55
7.1 QUANTO A NECESSIDADE DE ANUÊNCIA...........................................................55
7.2 QUANTO A POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO.......................................................56
7.3 QUANTO AO SERVIÇO REGISTRAL........................................................................57
7.4 CUSTOS ENVOLVIDOS NO PROCESSO..................................................................58
7.5 QUANTO A MATRÍCULA DO IMÓVEL....................................................................59
CONCLUSÃO..........................................................................................................................60
REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS......................................................................................63
INTRODUÇÃO
Com o advento da entrada em vigor do novo Código de Processo Civil em

18 de março de 2016 trouxe consigo agradáveis e aguardadas modernizações ao
ordenamento jurídico pátrio. Uma dessas inóvações tende a se tornar relevante
instrumento jurídico-social.
Trata-se do novíssimo instituto da usucapião extrajudicial, uma tipo de
usucapião caracterizada pelo meio não jurídico e que por tal, pretende
desburocratizar as modalidades existentes e impingir celeridade às regularizações
possessórias livrando o judiciário do peso dessas ações.
Ao serviço notarial e registral foi conferida enorme relevância. Será ele o
agente responsável por processar o ato e atestar os fatos, para os quais depende a
aquisição da propriedade através da posse prolongada.
O art. 1.071 do Novo Código de Processo Civil modificou a Lei de
Registros Públicos (Lei 6.015/73) ao incluiu o art. 216-A, essa inserção passou a
permitir a chamada usucapião extrajudical, o que de modo simples significou que o
mesmo pedido de reconhecimento de aquisição pelo uso, que antes só podia ser
realizado através de procedimentos judiciais pode também ser concretizado por
meio de procedimentos administrativos.
Coube aos oficiais de registro de imóveis a responsabilidade de processar
os pedidos conforme as especificações da norma legal, devendo também orientar
as partes quanto os requisitos e etapas a serem cumpridas para a conclusão do ato,
responder aos questionamentos e remeter os autos ao juízo competente verificada e
inviabilidade da forma administrativa.
O presente trabalho realizará análise de efetividade da nova norma, a qual
levará em conta os requisitos necessários à sua implementação e os possíveis
entraves para a sua execução diante das várias modalidades existentes de
usucapião.
Teremos por escopo antever a possibilidade da usucapião extrajudicial se
mostrar eficaz para com a regularização de imóveis em situação não documentada
cumprindo ainda o princípio da celeridade que rege o Novo Código de Processo
Civil.
9
Assim, veremos se o meio administrativo poderá corresponder aos

anseios dos indivíduos que possuem o animus domini, e conter os entraves que
poderão frustrar sua viabilidade perante a via judicial.
Nesse estudo, o Capítulo 1 abordará a introdução da usucapão
extrajudicial no ordenamento jurídico pátrio. Por que foi criada essa nova opção de
processamento para a declaração de consecução desse direito.
Já o capítulo 2 serão vislumbrados o histórico, as modalidades existentes
e o caminho do instituto do direito civil até a inserção no ordenamento jurídico do tipo
não judicial.
O Capítulo 3 do presente trabalho analisará as condições impostas pela
lei para a promoção da usucapião extrajudicial. Como o legislador pensou o instituto
ao colocá-lo no Novo CPC, quais as similaridades e diferenças marcantes do novo
meio de processamento.
Durante o capítulo 4 faremos a análise dos requisitos da usucapião
extrajudicial. Como devem ser apresentados, o que significam para o processo. Além
das exigência que cercam cada item.
Já o capítulo 5 abordará o procedimento administrativo. Como ocorre o
andamento do processo na via administrativa, quais as suas fases, o que é levado
em conta em cada uma delas.
Em seguida no capítulo 6 faremos uma comparação entre a via
administrativa e judiciária. Os requisitos de cada uma, as fases do processo, a
celeridade e o custo. Em fim, procuraremos destacar as diferenças existentes.
Por fim, no capítulo 7 falaremos sobre aquilo que pode minar a utilização
da usucapião administrativa no país. Daremos enfoque ao problemas visualizados
durante a análise realizada aqui.
A aquisição da propriedade através da prescrição sofre uma modificação
de esfera, modificação esta que visa melhorá-la aos olhos da sociedade, deixando-a
mais fácil de ser reconhecida, veremos então, como isso se dá.
10
1. O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
O novel Código traz e incorpora inovações ao procedimento jurisdicional

entre eles o fenômeno da desjudicialização, no qual o legislador tende a afastar do
judiciário questões onde não há verdadeiramente uma lide, de modo a proporcionar
aos pretensos da relação o meio mais rápido e eficaz na resolução dos casos.
A idéia de absorver novas formas de resolução de conflitos distintas do
processo judicial ao ordenamento jurídico pátrio dominou os pensamentos dos
aplicadores do direito nos últimos anos o que levou a aprovação de várias leis.
Com o advento da nova sistematização, esses novos métodos foram
incluídos em seus artigos, tal qual a arbitragem, presente não só na Lei 9.307/96,
mas também no §1º, do Art. 3º da nova codificação.
O novo código abraçou os chamados meios alternativos para a resolução
de conflitos, incluíu-os na jurisdição pátria e trouxe novidades que ampliam ainda
mais a abrangência deles perante os casos concretos.
Desta feita, ele, o processo civil, ocupa-se agora não apenas na
regulação do processo, o qual constitui método de resolução da lide através da
jurisdição estatal1, como também da satisfação da pretensão, não apenas o meio por
si só.
Nas palavras de Scarpinella Bueno2:
Ainda é correto dizer que o direito processual civil vai um
pouco mais longe. Ele também abrange o estudo de outros meios de
resolução de conflitos, que não aqueles que envolvem a atuação (típica) do
Poder Judiciário. São os chamados “meios alternativos de solução de
conflitos”, que buscam a solução de conflitos pela aplicação do direito à
espécie por outros meios, que não a prestação da tutela jurisdicional pelo
Estado-juiz com todas as suas tradicionais características, a principal delas
e, para os fins para cá pertinentes, a coercitividade, isto é, a imposição do
resultado para uma das partes.
Nesse contexto, foi-se a preocupação centrada no processo de

conhecimento, o chamado “cumprimento de sentença” passou a fazer parte do
escopo do procedimento. Além de solver a questão, ao decidí-la é preciso efetivá-la,
tudo isso em um prazo razoável, conforme o art. 4º do Código.
O que nos faz pensar que tanto a solução integral do mérito, citada no
1 MONNERAT, Fábio Victor da Fonte. Introdução ao Estudo do Direito Processual Civil. 1. ed., São
Paulo: Saraiva, 2015, pg. 33.
2 BUENO, Cassio Scarpinella. Manual de Direito Processual Civil: inteiramente estruturado à luz do
novo CPC – Lei n. 13.105, de 16-3-2015. São Paulo: Saraiva, 2015, pg. 36.
11
artigo, como também a celeridade para obtê-la foram constituídos em princípios

desse novo processo civil.
Na busca pela efetividade a via extrajudicial vem a ser mostrada como
uma alternativa para a falta de celeridade que continuamente acomete o sistema
judicial. Não atoa vários institutos deixaram a exclusividade da jurisdição estatal e
passaram a adimitir a solução administrativa, ainda durante a vigência do Código de
1973.
Esse foi o caso do inventário e do divórcio concensual, ambos passaram
a permitir o modo não judicial do ato, desde que se enquadrassem em determinadas
condições.
Ao que os números indicam os exemplos anteriores foram vistos com
entusiasmo, tamanho o que podemos chamar de sucesso. Assim, a via
administrativa que por muito tempo foi vista com desconfiança, principalmente
quanto a aceitação (imaginava-se que ações judiciais poderiam questionar o mérito
definido na forma extrajudicial), apoiada nas experiências bem sucedidas a
usucapião administrativa seguiu o modelo já testado pelos outros institutos ao
viabilizar que todo o procedimento para usucapuir possa ser realizado perante o
cartório, nesse caso o de registro de imóveis.
12
2. A USUCAPIÃO
Vamos falar sobre a usucapião, o que é? Onde surgiu? Para que foi
criada? O que significa para o ordenamento jurídico pátrio? Quais as modalidades
existentes? Qual a sua relevância social entre outras questões.
O instituto se aplica tanto a coisa móvel, quanto imóvel. Como o
trataremos da usucapião extrajudicial aqui, e essa está adstrita aos bens de raiz,
imóveis, deixaremos de lado a outra opção.
2.1 O CONCEITO
A usucapião, assim mesmo, “a usucapião”, expressão consagrada pela

Lei 6.969/81, pode ser definida segundo Walter Guido Maia 3 como “ a aquisição do
domínio ou de um direito real sobre coisa alheia, mediante posse mansa e posse
mansa e pacífica, com ânimo de dono, durante o tempo estabelecido em lei.”
Ou seja, aquele que exerce a posse como se sua fosse a coisa, sem que
esta seja perturbada, após determinado tempo pode reivindicar a propriedade dela.
O indivíduo deve manifestar o desejo de ter a posse, reconhecido como animus
domini, que significa a vontade de ser dono.
A expressão tem origem latina e é formada através da junção dos termos
usus e capere, na tradução livre podem ser entendidos como uso e captura. Pode-se
entender que o uso leva a posse 4.
Fica claro no instituto a diferença entre esta e a propriedade, como
também entre detenção, posse direta e indireta. Em se tratando de usucapião, a
propriedade está atrelada a posse direta, pois é a partir dela que se tentará
consolidar a propriedade.
Aquele que pretende usucapir tem a posse direta, está em contato com a
coisa, enquanto o que mantém a posse indireta detém apenas a propriedade, sendo
assim, não está com ela. O autor na ação de usucapião pretende ter os dois tipos.
3 MAIA,Walter Guido. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis, usucapião extrajudicial. 1. ed., Minas
Gerais: Bh Editora, 2015, pg. 23.
4 CORREIA, Jonas Ricardo. Usucapião No Novo CPC - Teoria, Prática e Legislação Pertinente. 2.
ed., Campo Grande: Contemplar, 2016.
13
Ademais, aquele que apenas detém a coisa, porque a mantém em razão

de algum acordo, acerto e etc., pode ser chamado de mero detentor, pois este
apenas segue ordens ou instruções do possuidor.
O ordenamento jurídico pátrio protege a posse, o art. 1.210 do Código
Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002) determina:
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de

turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se
tiver justo receio de ser molestado.
§ 1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se
por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de
desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição
da posse.
§ 2o Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de
propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.
2.1.1 Teorias da Posse
O direito brasileiro abraçou a teoria da posse de Ihering, conhecida como

teoria objetiva, ela indica que a posse se configura com a mera conduta de dono,
independente de ter contato físico com a coisa ou a vontade de ter a coisa como
própria. O que diverge da teoria subjetiva, de Saviny, onde a posse só se configura
com o corpus, apreensão da coisa, e do animus domini, vontade de tê-la.
2.1.2 A Usucapião Como forma de Aquisição Originária da

Propriedade
A maioria dos doutrinadores considera a usucapião como forma de

aquisição originária da propriedade, o que siginifica a inexistência de transmissão da
propriedade, desta feita, o adquirente não recebe a coisa de outrem. É como se o
dono anterior não existisse.
A aquisição do bem surge como um direito novo 5, sem vinculação com o
antigo proprietário (se houver algum), visto que não fica adstrita a anuência desse
para que se concretize, pelo contrário, pouco importa se este concorda ou não com
5 MAIA,Walter Guido. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis, usucapião extrajudicial. 1. ed., Minas
Gerais: Bh Editora, 2015, pg. 25.
14
o objeto do ato, cumprido os requisitos este se processa com o pedido da parte

autora.
A usucapião configura-se assim, como forma originária da aquisição da
propriedade pois não há vínculo causal com o titular anterior. O que significa que o
direito de domínio foi adquirido por determinação judicial ou foi transmitido sem
alienação.
2.1.3 A Usucapião e o Fim Social da Propriedade
De acordo com a Constituição Federal a propriedade deve cumprir a sua

função social (art. 5º, XXIII). Sendo aiim, o proprietário deve tornar útil o seu domínio
sobre a coisa, ela deve dar frutos, o que promoverá o progresso social. Isso significa
que o dono da coisa não pode tê-la apenas por interesses patrimoniais, deve
promover sua proficiência, a sua negligência e inercia não devem ser premiadas.
Por esse prisma a usucapião pode ser considerada uma ferramenta da
tutela do princípio constitucional, para a promoção de uma sociedade justa e
solidária em detrimento de interesses egoísticos que não podem nem devem ser
resguardados pelo nosso ordenamento jurídico.
O direito de propriedade continua garantido pela Constituição, isso não
mudou. No entanto, quando esse entra em colisão com o princípio constitucional que
determina o fim social da propriedade e o da sociabilidade, presente no Código Civil,
estes sobrepõem aquele.
2.1.4 Um Breve Histórico
Derivado da prescrição aquisitiva, ou seja, o decurso do tempo leva a

aquisição do bem, o instituto da usucapião teve seu berço de nascimento no direito
romano. Segundo Ferreira apud Rodrigues6, a Lei das XII Tábuas, datada de mais
de 300 a.C. foi a precursora ao tratar da aquisição da propriedade através do uso.
Ela possuía uma das tábuas dedicadas à propriedade. Tratava-se na
6 RODRIGUES, Rivaldo Jesus. Da Usucapião: origens, evolução histórica e sua função social no
ordenamento Jurídico brasileiro no século XXI. Disponível em:
<http://www.unievangelica.edu.br/files/images/DISSERTA%C3%87%C3%83O%20RIVALDO.pdf>.
Acesso em 12 de março de 2017.
15
realidade de uma códificação primitiva, das leis não escritas para regras de conduta.
Elas teriam sido criadas no início da República Romana para que os plebeus, a parte
pobre e também maior da população, pudessem conhecer as leis, já que nessa
época elas eram guardadas em segredo pelos pontífices e patrícios que
aproveitavam para castigá-los severamente.
Usando como exemplo o sistema grego, as doze tábuas foram
promulgadas, o que significa que na época elas foram escritas no latim arcaico em
tábuas de madeira e afixadas na entrada do Forum Romano, principal praça
comercial de Roma. Como boa parte das normas versavam sobre o direito privado e
negócios, o local era mais que apropriado.
A influência da Lei das XXII Tábuas estendeu-se da República ao Império
Romano e mesmo depois de destruídas a séculos, sua existência inspirou o mais
que famoso Corpus Juris Civilis, alicerce dos Códigos Cívis publicados adotados por
diversos ordenamentos jurídicos.
No Brasil, país de tradição latina, colonizado pelos portugueses, a
usucapião sempre esteve presente, desde da Lei das Sesmarias, contida nas
Ordenações Filipinas, passando ainda pelas Ordenações Afonsinas e Manuelinas no
período colonial, até os dias atuais.
A evolução histórica e social resvalou no instituto, o qual foi pouco a
pouco ganhando modalidades que se encaixavam melhor a realidade existente.
Ainda durante o império, em 1850, uma espécie de usucapião pro labore foi criada
através da chamada Lei de Terras. Ela permitia a aquisição pela prescrição de
terras públicas (devolutas), o intuito era povoar e fixar o homem na nelas 7.
A espécie veio a ser instituída de uma vez na Constituição de 1934, a qual
consagrou a usucapião pro labore, conhecida como especial ou constitucional, esta
agariava importância para a posse-trabalho. Aquele que trabalhasse a terra que não
fosse sua, fazendo com que ela produzisse frutos teria direito a ela.
O trabalho rurícula continuou sendo valorizado na Constituição de 1937.
Já a Carta magna de 1946 estendeu aos estrangeiros os proveitos da produção no
solo. Lembrando que esta foi uma época em que o país recebeu um grande número
de imigrantes, em sua maioria italianos, japoneses e alemães, muitos desses
7 RODRIGUES, Rivaldo Jesus. Da Usucapião: origens, evolução histórica e sua função social no
ordenamento Jurídico brasileiro no século XXI. Disponível em:
<http://www.unievangelica.edu.br/files/images/DISSERTA%C3%87%C3%83O%20RIVALDO.pdf>.
16
vinheram acreditando na promessa receber terras para cultivar.

Ainda na vigência da Constituição de 1946, a Emenda Constitucional nº
10 de 1964 determinou a ampliação da área a ser usucapida, 100 hectares, além de
estabelecer que o trabalho a ser realizado não dependesse apenas do usucapiente,
mas também de toda a família.
A partir da Constituição de 1967 o instituto da usucapião deixou de estar
presente no texto constitucional para constar apenas na legislação ordinária. A este
tempo já restava promulgado o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964), ele passou a
reger o direito sobre os bens imóveis rurais.
Quando o país passou a codificar sua leis civis em 1916, com a entrada
em vigor do primeiro Código Civil estavam previstas duas modalidades de usucapião
dos bens imóveis, a ordinária e a extraordinária.
Os art. 550 e 551 estabeleciam respectivamente a usucapião
extraordinária e a ordinária. A primeira previa um prazo de 30 (trinta) anos para a
prescrição aquisitiva, quando o indivíduo demonstrasse posse mansa e pacífica,
sem interrupção ou oposição, independente de justo título e boa-fé.
A segunda, estipulava o período de 10 (dez) anos entre os presentes e 20
(vinte) anos entre os ausentes, para aquele que possuísse como seu, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé.
A Lei 2.437 de 1955, alterou os prazos das modalidades citadas,
determinou a mudança de 30 (trinta) para 20 (vinte) anos o tempo de posse
necessário à usucapião extraordinária e de 20 (vinte) para 15 (quinze) anos entre os
ausentes o termo da modalidade ordinária.
A Constituição Federal de 1988 voltou a falar sobre o instituto ao inserir
mais uma modalidade no nosso ordenamento jurídico, a usucapião especial, a qual
subdividi-se em especial rural, presente ao art. 183 e especial urbana, art. 191. Esta
última ainda irá se diferenciar em individual e coletiva por força da Lei 10.257/2001.
A Lei 12.424/2011 alterou a Lei 11.977/ 2009, a qual implantou o
programa Minha Casa Minha Vida, e assim, criou modalidade diversa de prescrição
aquisitiva, chamada de usucapião familiar. A norma possibilitou ao ex-cônjuge o
direito de pleitear o domínio do imóvel que dividia durante a constância do
relacionamento, se obtiver posse direta e exclusiva sobre ele por dois anos, sem
interrupção.
Essa mesma Lei também inseriu o art. 60 dispositivo legal. Este pode ser
17
considerado o percursor da usucapião administrativa no país, pois previu a

possibilidade de conversão da posse direta em domínio através apenas, da
requisição perante oficial de registro de imóveis.
Veremos em breve os vários tipos de usucapião existentes no nosso atual
ordenamento jurídico.
2.2 AS MODALIDADES DA USUCAPIÃO NO ORDENAMENTO

JURÍDICO
O desenvolvimento socioeconômico impingiu ao direito a adequação das

normas aos contornos da vida contemporânea, alguns institutos desapareceram e
outros foram modificados. Isso ocorreu com a usucapião, houve uma ampliação da
sua abrangência após a criação de novos tipos.
2.2.1 Usucapião Extraordinária
O Código de Cívil Brasileiro prevê a usucapião extraordinaéria em seu

Capítulo II que trata da aquisição da propriedade imóvel, Seção I, intitulada: Da
Usucapião. Vejamos:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição,
possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim
o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos
se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou
nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Extrai-se facilmente do texto a desnecessária existência de título e boa-fé

para que o usucapiente intente a ação em busca do domínio da coisa. A modalidade
caracteriza-se pelo animus domini, ou seja, o comportamento de dono, e ainda a
ausência de interrupção ou oposição, durante o período aquisitivo de dez ou quinze
anos.
A perda da propriedade deriva da inércia do proprietário em tentar reaver
18
a coisa. Estando cumpridos os requisitos a lei confere ao autor o título da

propriedade8.
Para a contagem do lapso temporal pode haver a soma do tempo de
posse do possuidor atual com o dos seus antecessores, é o chamado acessio
temporis, presente ao art. 1.243 do CC. Ademais, a lei não exige a posse atual do
imóvel para que seja reconhecida a aquisição.
No entanto, a usucapião só será possível se o objeto for hábil, isso
significa em se tratando imóveis, que este pode ser passível de usucapião. Para
tanto ele deve ser particular, os bens públicos não sofrem prescrição aquisitiva.
Embora em tempos passados isso fosse adimitido, tanto Código Civil
atual quanto a Constituição Federal rejeitam essa idéia. O §3º do art. 183 da
Constituição determina que os imóveis públicos não podem ser adquiridos por
usucapião. A súmula 340 do STF reforça esse entendimento ao ordenar: “Desde a
vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não
podem ser adquiridos por usucapião.” Somente a propriedade particular pode sofrer
usucapião.
2.2.2 Usucapião Ordinária
O art. 1.242 do CC descreve a modalidade da usucapião ordinária.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e

incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o

imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.
Nesse tipo de aquisição prescritiva faz-se necessária a posse com justo

título e boa-fé. O usucapiente também deve ter posse contínua e incontestada por
um período que pode variar entre dez ou cinco anos.
Nesta última hipótese, conforme o parágrafo único, no caso de aquisição
gravosa, baseada em registro cartorário que foi cancelado, e além disso, se o
8 HABERMANN Jr., Cláudio. Usucapião Judicial e Extrajudicial No Novo CPC – Livro Digital. 1. ed.,
São Paulo: Habermann, 2016, pg. 36.
19
usucapiente tiver definido o local como moradia ou ainda se houver realizado

investimentos sociais e econômicos.
A modalidade ordinária difere-se da extraordinária nos requisitos quanto
ao justo título e boa-fé, para os quais prescinde a última. Contudo, a posse também
deve ser mansa, pacífica e com animus de dono.
O justo título indicado na norma como condição, pode ser entendido, nas
palavras de Maia9 como: “[...] o fato jurídico em virtude do qual se adquire ou se
transfere a propriedade. […] há de ser aquele com idoneidade para transferir o
domínio.[...]” . Embora o adjetivo “justo” cause questionamentos, fica evidente que o
sem emprego foi realizado para expressar a capacidade do ato praticado.
Já a boa-fé em se tratando de usocapião, presume-se. Como ela é
objetiva, ou seja, só pode ser percebida através dos atos praticados pelo indivíduo,
não cabe ao autor prová-la. Isso só não ocorrerá quando a lei ou as circunstâncias
da posse levarem a presunção de que esta não era devida.
2.2.3 Usucapião Especial
Também conhecida como usucapião constitucional, essa espécie de

aquisição do bem imóvel pelo uso remota séculos atrás, desde os tempos em que o
Brasil ainda era colônia de Portugal. Ela pode ser dividida entre a especial rural e a
especial urbana. Esta segunda pode ainda subdividir-se em individual e coletiva.
Está prevista nos artigos 183 e 191 da Constituição Federal, nos arts.
1.239 a 1.240 do Código Civil e legislação extravagante. Ela está caracterizada pela
valoração do desenvolvimento social, tanto da área rural, quanto urbana. Em ambas
não há a exigência de boa-fé ou justo título.
2.2.3.1 USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
Também conhecida como pro labore, está presente no ordenamento

jurídico desde os primórdios, como pode ser lido no histórico apresentado. Conforme
o Código Civil Brasileiro, a usucapião especial rural é voltada para:
9 MAIA, Walter Guido. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis, usucapião extrajudicial. 1. ed., Minas
Gerais: Bh Editora, 2015, pg. 109-110.
20
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,
possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra
em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por
seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a
propriedade.
Ou seja, o pequeno produtor rural, tipicamente aquele que produz e mora

na terra, possuindo-a por no mínimo cinco anos contínuos, sem que tenha sofrido o
protesto do proprietário do bem, poderá requerer seu domínio.
A área do imóvel não deve ultrapassar os cinqüenta hectares, cerca de
500 mil metros quadrados. A norma prevê ainda que o trabalho de toda família seja
levado em consideração no lapso temporal.
O usucapiente não deve ser proprietário de qualquer outro imóvel, seja
urbano ou rural, ao tempo da prescrição aquisitiva. Sendo assim, pode ser
proprietário antes ou depois, mas não, durante.
Evidente o intento de manter o homem no campo. Antes a intenção desse
tipo de usucapião era povoar o local, agora é fixar o trabalhador no campos,
podemos entender que ela não mudou seu propósito.
2.2.3.2 USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
A norma prevê a possibilidade de aquisição do domínio em condição

especial, pois deve servir de moradia para o adquirente em local urbano. Ela está
prevista no Código Civil, na Constituição Federal, art. 183 e na Lei 10.257/2001, a
qual regulamentou o capítulo de política urbana da Carta Magna.
Trata-se da conhecida usucapião pró-moradia, pois visa aqueles que
estão em situação de vulnerabilidade social, trata-se de um instrumento da política
urbana de regularização fundiária. Nesses casos, não é contabilizado o tempo do
possuidor antecessor, a posse deve ser pessoal.
2.2.3.2.1 Usucapião Especial Urbana Individual
Essa modalidade pode ser considerada individual quando se tratar de

núcleo familiar ou de uma única pessoa. A norma está prevista no Código Civil, e na
21
Constituição Federal, art. 183. Vejamos:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao
homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Exige-se para tanto que a posse além de mansa e pacífica, que o

adquirente não possua outro imóvel urbano ou rural, ademais ela deve ser contínua
e o terreno de no máximo 250 m2 . A posse com animus domini et pro habitatio é um
requisito essencial para isso.
A concessão de uso aqui prevista verifica-se quando o imóvel é público,
como não se pode adquirir o domínio da coisa, pode apenas ter o direito de usufruir
dela. Nessa hipótese, morar e/ou trabalhar no bem 10.
2.2.3.2.1.1 Usucapião Especial Urbana Indivídual Familiar
Pode-se entender que dentre a usucapião Especial Urbana Indivídual

cabe mais uma modalidade, a familiar, caracterizada pela pelo abandono do lar por
um dos cônjuges, uma separação de fato em que não há a partilha dos bens.
Também é conhecida como usucapião em face do ex-cônjuge.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até
250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida
com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº
12.424, de 2011)
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
Nessa modalidade aquele que ficou no imóvel passa a ter o domínio

10 ALVES, Márcio Antonio. A Usucapião Especial Constitucional Individual Pro Morare e a questão de
preservação ambiental. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XIII, n. 75, abr 2010. Disponível em:
<http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?artigo_id=7346&n_link=revista_artigos_leitura>.
Acesso em 15 de mar 2017.
22
exclusivo do bem, o que impossibilita a repartição do bem 11.
2.2.3.2.2 Usucapião Especial Urbana Coletiva
Essa espécime de prescrição aquisitiva diferencia-se porque deve ser

intentada em coletivo. Ela está prevista na Lei 10.257/2001, também conhecida
como Estatuto das Cidades.
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros

quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de
serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam
proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo,
acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam
contínuas.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo
juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de
registro de imóveis.
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada
possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe,
salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo
frações ideais diferenciadas.
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de
extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços
dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à
constituição do condomínio.
[...]
Pode-se entender que a usucapião Especial Urbana Coletiva é destinada

àqueles que não têm condições de adquirir um imóvel de forma onerosa sozinhos,
essa é a definição para a maioria da doutrina para o termo “população de baixa
renda”.
Essa modalidadede de aquisição prescricional foi criada com o intuito de
regularizar locais com aglomerado de moradias irregulares, como as favelas. Ela
difere da composse porque essa coletividade não divide um terreno em comum, é
como se cada indivíduo tivesse a posse de parte do terreno.
23
2.2.4 Usucapião Indígena
O Estatuto do índio, Lei 6.001/73, consagra mais uma modalidade de

usucapião, a indígena. Ela se assemelha a rural, mas difere-se quanto a posse
direta que deve ser exercida por indígena. Esse tipo está previsto na no art. 33.
Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos
consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a
propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio
da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata
esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.
O indígena propõe a ação com a assistência da Funai (Fundação

Nacional do Índio), porém, para ele também vale a proibição de usucapião em terras
da União, como as que estejam ocupadas ou reservadas para tribos.
Essa modalidade só é aplicável em áreas rurais, não há previsão para
terras urbanas, o que deixa margem para interpretações, pois os requisitos
presentes destacam apenas a necessidade de ser indígena, de maneira que este
pode estar ou não integrado à sociedade 12.
2.3 USUCAPIÃO DE DIREITOS REAIS
Não representa outra modalidade de usucapião, na realidade consiste em

uma outra utilização do instituto, diversa para o que foi criado, mas que mesmo
assim, pode ser entendida como cabível.
Trata-se de um modogeral, da aquisição do direito baseado na posse e
prescrição prolongada com animus domini, e que pode ser aplicado a direitos como:
a concessão de uso, anfiteuse, as servidões, usufruto, habitação e etc.
O que pode ocorrer, como exemplo, é que um terceiro venha a tera posse
direta de um imóvel, sobre o qual já recaia um direito real. De acordo com a
modalidade de usucapião previstas, a mais adequada ao caso pode ser meio para
usucapuir o direito.
12 CORREIA, Jonas Ricardo. Usucapião No Novo CPC - Teoria, Prática e Legislação Pertinente. 2.
ed., Campo Grande: Contemplar, 2016, pg. 1
24
3. A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO NOVO CPC
O novo Código de Processo Civil (CPC) entrou em vigor em março de

2016 e trouxe consideráveis mudanças na busca por maior celeridade às ações
judiciais. Uma das principais alterações está relacionada ao usucapião. O art. 1.071
do Novo Código de Processo Civil alterou a Lei de Registros Públicos ao incluir o art.
216 – A nesta.
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de
1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art.
216-A: (Vigência)
"Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de
reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado
diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que
estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado,
representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do
requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no
respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos
reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel
usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do
imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem,
a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos
impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. [...]”
A ideia de processar a usucapião de forma extrajudicial já vinha sendo

defendida pelos notários e registradores desde 2009. O êxito se deu com a
promulgação da Lei que instituiu o novo Código Processual. A inclusão não foi do
modo como se esperava inicialmente na proposta, mas a sua realização pode ser
considerada uma vitória para os cartorários 13.
Como comentamos aqui, a usucapião administrativa foi introduzina no
nosso ordenamento jurídico através da Lei 10.424/2011, a qual alterou artigos na Lei
11.977/2009, diploma legal que trata do programa estatal Minha Casa Minha Vida.
Este, amplamente divulgado e notoriamente conhecido, é voltado para as famílias de
baixa renda e busca desenvolver a habitação popular. Assim, nesse tipo há a
13 PAIVA, João Pedro Lamana. Novo CPC Introduz a Usucapião Extrajudicial no País. Disponível em:
<http://www.irib.org.br/files/obra/Versa771o_correta_Artigo_Lamana_Paiva_Usucapiao.pdf>. Acesso
em 17 de janeiro de 2017.
25
possibilidade de aquisição da propriedade após determinado lapso temporal perante

o cartório da circunscrição do imóvel:
Art. 60. Sem prejuízo dos direitos decorrentes da posse exercida

anteriormente, o detentor do título de legitimação de posse, após 5 (cinco)
anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a
conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua
aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição Federal.
Essa foi a primeira hipótese de usucucapião extrajudicial. Além dessa, a

Lei 10.931/2004 que possibilitou a alteração dos registros das matrículas dos
imóveis pela via não judicial e a possibilidade de demarcação hurbanística, também
prevista no diploma legal que definiu o programa Minha Casa Minha Vida.
A MP 759 de 22 de dezembro de 2016 que está para votação no
Congresso, revoga as disposições da lei 11.977/2009 na busca por uma melhor
regularização fundiária voltada ao interesse social, tendo em conta que os
dispositivos presentes nesta possibilitam entre outras coisas a usucapião de bens
de domínio público. O que pode ser considerado inconstitucional. Contudo, isso não
altera o carácter pioneiro do texto inicial.
A proposta foi bem aceita pela sociedade, de maneira que decorrido todo
esse tempo desde a sua promulgação e vigência, nenhum assento foi alterado nos
registros de imóveis usucapuidos pelas condições determinantes do diploma legal.
3.1 NATUREZA JURÍDICA DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Entrementes, a discussão sobre a natureza do instituito da usucapião

extrajudicial tem perpassado a comunidade jurídica após a sua inclusão no
ordenamento jurídico pátrio.
A questão para muitos está atrelada a inexistência de litígio, como
veremos mais a frente, a alteração produzida pela nova codificação indicou o
reconhecimento da posse direta pelo possuidor indireto, como se este aprovasse a
perda da própria propriedade, ideia que vem sendo combatida, mas que, contudo,
indicaria a natureza de processo de jurisdição voluntária especial.
Pois bem, nesse caso estariam os notários embuídos de uma função
jurisdicional, típica do poder judiciário, porém, não é essa a sua função perante a
26
sociedade, conforme ensina Ribeiro apud Brandelli14:

“Os notários e registradores , embora exercentes de função pública, não
são funcionários públicos, nem ocupam cargos públicos efetivos, tão pouco
se confundem com os servidores e funcionários públicos integrantes da
estrutura administrativa estatal. Por desempenharem função que somente
se justifica a partir da presença do Estado – o que afasta a ideia de
atividade exclusivamente privada -, inserem-se na ampla categoria de
agentes públicos, nos termos acolhidos de maneira pacífica pela doutrina
brasileira de direito administrativo.”
Desta feita, em sendo a atividade do notário ou registrador de imóveis

essencialmente administrativa, visto que esse compõe a administração estatal,
podemos deduzir que a usucapião extrajudicial consiste em um processo
administrativo.
Por tal, deve o agente administrativo, aqui o oficial de registro, proceder
conforme a lei ao dirigir, analisar, conduzir e aprovar ou não o pedido do
usucapiente. Caso venha a entender que a questão necessita perpassar pelo crivo
da jurisdição estatal contenciosa, encaminha-la-á ao poder judiciário.
Nesse sentido, por se tratar de uma decisão administrativa mantém-se a
possibilidade de reanálise das questões perante os órgãos judiciários. De maneira
que aquele que se sentir prejudicado poderá invocar a competência do Estado, para
dentro do prazo da ação revisional, rever o feito.
Essa possível ação revisional terá o condão de criar litispendência e por
fim, coisa julgada. Coisas que o meio administrativo não gera em nosso
ordenamento jurídico.
A natureza de processo, que vem a ser administrativa, não altera o modo
de aquisição da propriedade através da prescrição aquisitiva, que vem a ser
originário. Mesmo que o imóvel em questão já tenha matrícula aberta e
consequentemente um antigo dono. Ao ser usucapido, mesmo pela via
administrativa, o imóvel não passa por transferência.
3.2 O CARÁTER ABRANGENTE DA USUCAPIÃO

EXTRAJUDICIAL
O meio da usucapião extrajudicial adotado no Novo Código de Processo

Civil, ao nosso ver, pode ser aplicado à todas as modalidades de usucapião
14 BRANDELLI, Leonardo. Usucapião Administrativa - de Acordo Com o Novo Código de Processo

Civil. 1. ed., Salvador: Saraiva, 2015, pg. 32.
27
existentes no nosso ordenamento jurídico. Desta feita, não vêmos a via

administrativa como mais uma modalidade de aquisição de propriedade pela
prescrição aquisitiva, por nosso prisma, ela é um procedimento diverso do judicial.
Se inicialmente ela só poderia ser aplicada ao tipo previsto no art. 183 da
Constituição Federal, o qual trata da usucapião especial urbana individual, com a
alteração produzida pelo Novo CPC ela poderá atinguir as outras espécies. De
maneira que cumpridos os requisitos destas e enquadrando-se nas condições
impostas por qualquer daquelas poder-se-á requerer o domínio da coisa.
Os requisitos da usucapião administrativa, como veremos em breve,
podem ser ajustados às demais condições que determinam a modalidade aplicável
ao caso. Bem se vê, que o legislador pensou nisso ao determinar a apresentação
perante o notário não apenas do justo título, mas também de qualquer documento
que comprove a posse prolongada.
Nesse sentido, também os direitos reais podem ser usucapidos de
maneira administrativa. Esse é o entendimento da maior parte da doutrina. Basta
que a posse do bem reflita o desejo ad usucapionem do direito real que ser adquirir
e que ele já exista para o bem, não precise ser constituído.
3.3 O MOMENTO DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE NA VIA

ADMINISTRATIVA
O entendimento atual da doutrina quanto ao tempo da aquisição do direito

a usucapião não muda em se tratando do meio administrativo. Como no modelo
judicial, compreende-se que cumpridas condições que caracterizam o instituito, a
decisão judicial, ou o ato administrativo apenas declaram a obtenção do direito, não
o constituem.
Ou seja, ele já existe. O domínio já foi adquirido pelo decurso do tempo, a
prescrição aquisitiva já se operou. A única coisa a fazer é declarar a sua ocorrência,
para que não pairem dúvidas sobre motivo para contestação. O ato declaratório
aqui, tem o condão de findar possíveis discussões sobre a titularidade da
propriedade.
Por fim, o processo de o registro do título do domínio constitui documento
hábil para opor perante terceiros. Portanto, a sentença ou o deferimento do pedido
28
perante o registrador não criam o direito. Sendo assim, o ato administrativo declara o
direito e o registro desse na matrícula do imóvel lhe dá publicidade 15.
Como sabemos, uma das características do direito real é que ele é
oponível erga omnes, para tanto é preciso que seja conhecido por todos, e isso só
pode ser conseguido tornando a declaração de propriedade pública, o que no caso
dos bens imóveis só ocorre com o registro. Vale a velha máxima: “Quem não
registra não é dono”.
3.4 DA PARTICIPAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO
A doutrina vem formando endentimento quanto a necessidade de

intervenção do Ministério Público na Usucapião extrajudicial. Mesmo antes da
entrada do novo Código de Processo Civil, o Conselho Nacional do Ministério
Público já dispensava a participação deste em todos os casos de usucapião
indiscriminadamente, para só ocorrrer na hipótese de relevância social, como
ressalva estava a modalidade especial urbana.
No entanto, como a prescrição aquisitiva de imóveis funda-se na paz
social e na segurança jurídica, entende-se, que mesmo que o art. 944 do antigo
Código de Processo Civil, o qual previa a obrigatoriedade da apreciação do caso
pelo parquet nas ação de contra terras pasticulares, tenha sido suprimido, e não
encontre corresponte no diploma legal vigente, a maior parte da doutrina entende
pela sua participação.
Segundo Gonçalves apud Brandelli16, o ministério público é custos legis
do registro de imóveis, o que significa que deve fiscalizá-lo permanentemente,
portanto, como o resultado do processo de usucapião altera a matrícula dos imóveis
a presença do parquet é necessária, vejamos o comentário:
“É indispensável que seja intimado o Ministério Público quando se tratada

de usucapião de imóveis. A intervenção será como custos legis, e se
justifica porque a ação repercute no registro de imóveis, do qual o parquet é
de fiscal permanente”
15 AQUINO, Leonardo Gomes de. Aquisição pela usucapião (prescrição aquisitiva). In:Âmbito
Jurídico, Rio Grande, XIII, n. 79, ago 2010. Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/?
n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8229>. Acesso em 02 abr 2017. 15
29
O Ministério Público não poderá agir concomitantemente como custos

legis e curador especial, tendo em vista que tais posicionamento são incompatíveis
de pronto.
3.5 COMPETÊNCIA NA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Quanto a competência para o processamento da usucapião extrajudicial,

esta deve ser processada no Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em
que se situar o imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra
circunscrição.
Isso significa, que somente o cartório responsável pela área de
zoneamento onde se encontra o imóvel poderá proceder com o reconhecimento do
direito recorrente da prescrição aquisitiva. O que poderá levar a futuras discussões
nos locais onde os serviços cartorários são controlados por uma minoria agrária.
Ademais, em alguns casos o imóvel está situado em mais de uma
circunscrição. Nesse caso o pedido poderá ser analisado em qualquer delas. Desta
forma, se deferido, será responsabilidade do interessado apresentar certidão da
matrícula à outra circunscrição, para o registro 17.
3.6 CAPACIDADE PARA REQUERER A USUCAPIÃO

EXTRAJUDICIAL
A capacidade para ser autor do pedido de usucapião não vai muito da

capacidade de ser parte na ação judicial. Sendo assim, as pessoas naturais com
capacidade civil plena e as pessoas jurídicas podem fazer o pedido de
reconhecimento da implementação dos requisitos e a consequente declaração da
aquisição prescritiva.
Aquele que já foi posuidor direto da coisa também pode solicitar o
17 LOBO E ORLANDI ADVOGADOS, Usucapião Extrajudicial – sugestões para qualificação no
registro de imóveis. Disponível em: <https://www.oficioeletronico.com.br/Downloads/cartilha_usucapia
oadm.pdf>. Acesso em 19 de janeiro de 2017.
30
reconhecimento da usucapião administrativa mesmo não estando mais em poder

dela. O caput do art. 1.071 determina que o “interessado” pode fazer o pedido
perante o tabelião do Cartório.
O terceiro interessado também pode requerer o domínio através da
posse, em favor do posseiro, como no caso de um credor que requer o
conhecimento para o seu devedor. Mas se ele se apresentar para impugnar o
reconhecimento do pedido, este deverá ser remetido.
No entanto, existe uma diferença entre a capacidade de
peticionamento/pedido, no caso de espólio, este não pode pedir o reconhecimento
da usucapião pela via administrativa.
Os herdeiros do falecido possuidor, devem pleitear o sucessio
possessionis, para que a posse lhes seja reconhecida por herança. A aquisição foi
agariada no passado, isso não se perde mesmo com o passar dos anos.
3.7 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS GRAVADOS DE

ÔNUS
A existência de outros direitos reais para com os imóveis não impede a

usucapião em seu modo administrativo. O que ocorre é que os detentores dos
direitos que gravam o bem devem anuir ao pedido, de modo a aceitar que um novo
possuidor indireto assuma a responsabilidade pelo ônus.
O título de propriedade será registrado contendo os direitos em comento,
exceto quando o anuente resolve cancelar o respectivo direito. O que pode levar ao
registro da matrícula sem os respectivos registros.
31
4. REQUISITOS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
São requisitos da usucapião extrajudicial segundo o art. 1.071 do Código

de Processo Civil:
“[...]
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus
antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com
prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização
profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do
domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e
das taxas que incidirem sobre o imóvel. [...]”
4.1 ATA NOTARIAL
A ata notarial constitui-se em instrumento público pronto a atestar um fato

que o tabelião pode ter conhecimento ao utilizar-se dos seus sentidos. Ela foi
regulamentada também no novo CPC, em seu art. 384, na Seção III, entitulada “Da
Ata Notarial”.
Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser

atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata
lavrada por tabelião.
Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em
arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial.
Trata-se de um meio de prova hábil. Como o nome sugere, ela é o

registro de ações, um relato escrito de um acontecimento, dotada de importância
probante, ela atesta o fato para que ele se torne juridicamente relevante.
Situada dentre os instrumentos públicos notariais, tal qual a procuração
pública, está inserida entre os principais meios de prova, o que a coloca em um
grupo de evidencias a ser mais utilizado. Ela pode via ser seja via probante mais
forte e tende a ser mais utilizada por sua facilidade, clareza e familiaridade.
32
No entanto, em comparação com outros instrumentos de formalização,

reconhece-se a superioridade da escritura. Ela é forma de materialização do direito,
consagrada pelo tempo. Segundo Maia a diferença existe em considerar que:
[…] Trata-se, pois, de documento que vale por si mesmo. Ao passo que a
ata notarial, em regre se restringe à narrativa que materializa a existência
de fato jurídico, a servir como qualificado meio de prova, é verdade, mas
suscetível de ser sopesada no conjunto probatório pelo magistrado, em
ação judicial, se for o caso.[...]18”
A ata como um instrumeto do cartorário de notas está presente na história

documental desde os primordios da colonização do continente americano, era muito
utilizada para relatar os acontecimentos durante a ocupação pelos ibéricos. Depois
passou a outras utilidades até chegar ao que conhecemos hoje. Sempre como forma
de resguardar e relatar algo.
4.1.1 Diferença entre Ata Notarial Para Usucapião e Demais

Tipos Lavrados pelo Notário
O notário redige atas por diversos motivos. É comum a lavratura da atas

para o trabalho cartorário, estas são conhecidas como atas de ofício e são redigidas
para dar conhecimento de impedimentos que obstaram a função do registrador.
Uma outro motivo para o regisro de atas pelos notários é a necessidade
de atestar erros cometidos em escrituras públicas, quando são apenas defeitos de
forma e não afetam a vontade declarada no instrumento pelas partes.
O cartorário pode registrar em livro de notas fato notável, para comprovar
a existência deste. A fé pública a qual o notário possui transmite-se ao documento de
maneira que ele passa a atestar a existência do fato. Trata-se de um documento
público em que o agente também público utiliza-se de seu juízo de valor para
confirmar a veracidade de algo.
Já a ata notarial a qual fazemos referência aqui tem como principal
característica ser lavrada a requerimento da parte. Referente a titulariade de
domínio, nela o tabelião faz o levantamento da documentação que comprova a
18 MAIA,Walter Guido. Ata Notarial. 1. ed., Minas Gerais: Bh Editora, 2015, pg. 18.
33
posse direta do bem durante o lapso temporal. Essa forma de levantamento deve ser
eficaz o suficiente para impor um conjunto probatório que justifique a sua posse 19.
4.1.2 A Fé Pública da Ata Notarial
O notário como agente público é dotado de fé pública conforme art. 3º da

Lei de Registros Públicos. Desta feita, esses profissionais possuem a atribuição de
poder confirmar a credibilidade dos atos que praticam nos documentos elaborados.
Assim, como afirma Maia20, “[...] A dotação legal é pressuposto da
oponibilidade da fé pública a todos os terceiros, que não as partes que, presentes
firmaram o documento.”
Contudo, para que um documento venha a ser aceito como dotado de fé
pública, não basta que tenha sido praticado por agente público dotado desta. Faz-se
necessário que algumas condições sejam atendidas.
A lavratura do ato através da atividade pública compõe requisito formal
deste, mas não o libera das demais condições a ele impostas. Cada documento
precisa ter em si todos os componentes indispensáveis para que após a sua
exterioração pelo tabelião possa então, ter assegurada a sua fé pública. A ata
notarial, como veremos mais adiante, carece de cumprimento rigoroso das
exigências.
4.1.3 A Ata Notarial Como Meio de Prova Pré-constituída
A fé-pública do notariado dá peso ao documento como instrumento de

prova ao tornar o fato relatado incontestá-vel. A ata notarial possui potencial litigioso
e respeitabilidade perante a sociedade, o que o torna um seguro meio de prova,
difícil de ser contestado.
Desta feita, este instrumento pode ser idealizado e elaborado antes do
processo judicial. O que a classifica como uma prova pré-constituída, ou seja, não é
necessário a instauração do processo e o seu posterior andamento até a fase das
provas para que elas apareçam.
34
A produção de provas durante um processo judicial pode muitas vezes se

tornar algo impossível, é comum que processo fiquem parados aguardando o
resultado de perícias, laudos e exames, outras vezes nem mesmo encontrar quem
possa ser o perito de tais provas é possível. Daí, depreende-se o porquê da ata
notarial ser considerada um grande avanço probatório.
4.1.4 Requisitos da Ata Notarial para Usucapião Extrajudicial
Além dos requisitos básicos devidos à ata notarial, quando este se

reveste de instrumento para compor documentação de requerimento a usucapião
administrativa deverá trazer mais alguns itens. Como já enfatizamos, deverá ser
mais rigorosa em suas afirmações.
Pensando nisso, alguns tribunais instituíram em seus códigos de normas
extrajudiciais, aos quais devem se ater os notários, requisitos que devem constar
nas atas notarias. O cartorário também deve fazer constar aquilo que comprove,
como determina o inciso I, do art. 216-A, “o tempo de posse”.
Sendo assim, a ata deve conter, confome exemplifica o Códido de
Normas Extrajudiciais do Estado de Minas Gerais 21:
Art. 235. São requisitos de conteúdo da ata notarial:
I – data e lugar de sua realização, indicando a serventia em que tenha sido lavrada;
II – nome e individualização de quem a tiver solicitado;
III – narração circunstanciada dos fatos;
IV – declaração de ter sido lida ao solicitante e, sendo o caso, às testemunhas, ou de
que todos a leram;
V – assinatura do solicitante e, sendo o caso, das testemunhas, bem como do tabelião
de notas, seu substituto ou escrevente, encerrando o ato.
Pensando na dificuldade de unificação dos regimentos em todo o país, o

Conselho Nacional de Justiça pôs em consulta pública proposta de regulamentação
da usucapião extrajudicial. Na minuta exibida fica claro que os documentos
apresentados no cartório devem estar em sua forma original.
Ademais, a ata notarial deve consignar o ateste de documentos,
testemunhos e em muitos casos, também as diligências do tabelião até o local
designado do imóvel. A qual pode ser realizada para: comprovar sua existência,
apontar o proprietário e confirmar o possuidor direto do bem como seu tempo de
21 Assumpção, Letícia F. M., A Ata Notarial e a Usucapião Extrajudicial – Considerações

amadurecidas.<http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=ODQ
wOQ==>. Acesso em 14 de fevereiro de 2017.
35
posse e etc.
A minuta22 da resolução aponta a necessidade dos seguintes documentos:
§ 2º. A ata notarial deverá atestar o tempo de posse do usucapiente e, se for o caso, de
seus antecessores, além de outras circunstâncias destinadas ao reconhecimento
extrajudicial de usucapião, consignando, conforme o caso, o depoimento de testemunha
e/ou do usucapiente sobre:
I - o nome do atual possuidor do imóvel usucapiendo;

II - a identificação do imóvel usucapiendo, suas características, localização, área e
eventuais acessões e/ou benfeitorias nele edificadas ou introduzidas;
III - os nomes dos confrontantes e, se possível, de eventuais titulares de direitos reais e
de outros direitos incidentes sobre o imóvel usucapiendo e sobre os imóveis
confinantes;
IV - o tempo de posse que se sabe ser exercido pelo usucapiente e por eventuais
antecessores sobre o imóvel usucapiendo;
V - a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pelo usucapiente;
VI - eventual questionamento ou impedimento ao exercício da posse pelo usucapiente;
VII - a continuidade e a durabilidade do exercício da posse pelo usucapiente;
VIII - o exercício da posse com ânimo de dono pelo usucapiente;
IX - quem é reconhecido como dono do imóvel usucapiendo.
Vê-se pelos intens que não devem deixar de constar, que o documento
tem o condão de atestar a verdade dos fatos quanto a posse, além de identificar as
partes. O tabelião de notas não deve rediguir a ata de acordo com as suas vontade
do requerente. Cabe a ela afirmar o que seus sentidos apuraram do fatos.
Por conta disso, muitos entendem que ata notarial para fins de usucapião
não prescinde de diligência do agente público. A visita “in loco” de ve ser um dos
sustentáculos do intrumento. Essa seria um das principais razões para a utilização
deste. A maior facilidade do tabelião ou ser preposto de visializar, quase que
investigar, o local em disputa e ouvir testemunhos de vizinhos e pessoas da área 23.
4.1.5 Procedimentos da Ata Notarial para Usucapião

Extrajudicial
A ata notarial para fins de usucapião poderá ser lavrada em qualquer

tabelionato de notas dentro da circunscrição do imóvel, não se exige que seja no
22 Regulamentação do Procedimento de Usucapião Extrajudicial. <http://www.cnj.jus.br/poder-

judiciario/consultas-publicas/regulamentacao-do-procedimento-de-usucapiao-extrajudicial>.
Acesso em 08 de fevereiro de 2017.
23 IRIB, 35º Encontro. Usucapião Extrajudicial. <http://irib.org.br/files/palestra/35-regional-02.pdf>.
36
mesmo cartório em que o bem esteja registrado, apenas que seja na mesma zona
da circunscrição, tendo em vista a possibilidade de diligência.
O primeiro passo para lavrar o documento é uma conversa entre o
pretenso usucapiente e o notário, para que se averigue se existe posse que possa
justificar a aquisição prescritiva . Nessa conversa o tabelião deve esclarecer dúvidas
sobre a usucapião. Ademais, será preciso enquadrar o pedido em alguma
modalidade existente e verificar assim, se todos os requisitos estão presentes para
requere-lá.
Os imóveis sem registro também estão sujeitos à usucapião, quando
dessa fase inicial o agente deve verificar se o imóvel requerido encontra-se nesse
condição. Em caso afirmativo o tabelião deve se certificar que não se trata de bem
público, posto que, este são insuscetíveis de prescrição aquisitiva conforme
preceitua nossa Carta Magna.
Quando não, após o deferimento da usucapião haverá a requerimento da
parte, a abertura de matrícula do imóvel. Como sabemos, só o registro do domínio
do imóvel concluí o processo de posse deste.
Logo em seguida, o notário deve atestar o tempo de posse necessário à
usucapião na modalidade indicada. Para tanto irá juntar os documentos trazidos pela
parte dos quais depreende-se o tempo de posse, tais como: contas de serviços
públicos em nome do possuidor prestados no imóvel (água, luz, telefone, gás etc),
correspondências recebidas durante o período, fotografias, imposto sobre
propriedade territorial urbana – IPTU, entre outros documentos que podem ser
juntados24.
Ademais, toma-se o depoimento dos proprietários dos imóveis
confrontantes do bem questionado, os quais serão reduzidos a ata de depoimentos.
Ademais, embora não sejam imprescindíveis, as diligências até o local do bem,
realizadas pelo tabelião ou seu preposto constituído podem ser parte relevante para
segurança jurídica da prova a ser criada.
O depoimento pessoal dos confrontates sejá juntado ao dos requerentes,
dos antigos antecessores se for o caso, e dos titulares do domínio se possível. Além
da anuência dos titulares dos direitos averbados ou registrados na matrícula do
imóvel. Para assim, formar a ata de constatação, a qual poderá, figurar em seu
37
corpo a lista de outros documentos necessários a usucapião extrajudicial indicados

no art. 216-A do Código de Processo Civil.
4.1.6 Os emolumentos Relativos a Ata Notarial
A ata notarial para uso em usucapião possui conteúdo financeiro. Muito

embora em muitos locais a sua cobrança seja feita sem alteração, no mesmo valor
dos emulumentos relativos a ata notarial comum, é o caso do estado de Minas
Gerais25.
Ocorre que o valor dos emulumentos de uma ata notarial comum já é
considerado caro para uma maioria. E como cada estado tem o poder de
estabelecer sua tabela de valores ainda é complicado entender como isso será
aplicado.
O fato de possuir um conteúdo financeiro pode ensejar a cobrança em
razão do valor venal do imóvel em questão. O que pode ser um empecilho para que
a modalidade extrajudicial seja aplicada em alguns casos.
Ademais, os custos das diligência ao imóvel não estão incluídos no
emolumentos, devem ser pagos por fora, seja o serviço da diligência em si, quanto
os gastos com transporte até o local. Tudo isso, pode encarecer a modalidade
administrativa e fazer com que alguns prefiram seguir pelo caminho da ação judicial.
Agora que já falamos daquela que tende a ser o principal instrumento de
prova na usucapião extrajudicial passaremos aos demais docuemtos que devem
estar presentes ao pedido.
4.2 PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO DO IMÓVEL
Como determina o inciso II, do Art. 216-A da Lei de Registros Públicos,

faz-se necessária a apresentação da planta e do memorial descritivo do imóvel:
[...]
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com
prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização

38
profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou

averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
[...]
Ora, tanto a planta quanto o memoral descritivos sempre estiveram
presentes na usucapião, a modalidade judicial os previa, porém, muitas vezes
prescindia deles, de modo que eram substituidos por croquis ou desenhos não muito
elaborados.
Isso muda na usucapião extrajudicial, talvez porque nessa via não há a

produção de provas da parte instrutiva do processo, onde um perito poderia ser
indicado para elaborar tais documentos, ou porque visualizou-se a insubistituição de
instrumentos considerados tão relevantes para a agenharia, assim, eles não serão
postos de lado aqui.
A planta do imóvel pode ser conceituada como uma representação grafica

da área onde podem ser delimitados os limites do terreno 26. Já o memorial descritivo
pode ser conceituado como um documento que detalha todo o projeto a ser
realizado, onde estão relacionados, um a um, todos os itens da edificação a ser
construída. Estruturas, acabamentos, instalações, tudo deverá ser informado de
acordo com o que será realizado na obra 27.
Ambos devem ser elaborados por profissionais habilitados por seus

Conselhos, qual seja, engenharia/arquitetura/urbanismo, pois terão responsabilidade
quanto ao que apresentarem nos instrumentos. Para tanto, junto a estes deve estar
também o ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Onde o profissional atesta
a sua responsabilidade pelas informações prestadas.
Tanto a planta quanto o memorial descritivo devem ser assinados por um

profissional habilitado pelo seu conselho de classe, com a pévia anotação de
responsabilidade técnica no mesmo conselho. Ademais, os titulares e outros direitos
registrados na matrícula do imóvel devem assinar em ambos os documentos 28.
Já falamos aqui sobre a anuência a ausucapião pelos detentores dos

ônus reais referentes ao imóvel objeto da prescrição aquisitiva. Vimos que eles
26 ____. Planta da Situação, ECIVILNET. Disponível em: <http://www.ecivilnet.com/dicionario/o-que-

e-planta-de-situacao.html.> Acesso em 04 de abril de 2017.
27 ____. O que é memorial desritivo. Disponível em: <http://www.colegiodearquitetos.com.br/dicionari
o/2009/02/o-que-e-memorial-descritivo/>. Acesso em 04 de abril de 2017.
28 VIANA Jr, Dorgival. A Usucapião Extrajudicial no Novo CPC Brasileiro. Disponível em:
<http://www.novocpcbrasileiro.com.br/a-usucapiao-extrajudicial-no-novo-cpcbrasileiro/2016/>.
Acesso em 19 de janeiro de 2017.
39
podem dar o seu aceite na ata notarial, mas o legislador deixou expresso que eles
declarem na planta e no memorial a sua concordância.
Fica necessária também, a aceitação dos confinantes, aqueles que fazem

fronteira com o imóvel, assim, em conjunto, todos ficam cientes. O estranho, e essa
é uma observação que fazemos aqui, é o instrumento onde o legislador previu a
afirmação de concordância dos terceiros. Tanto a ata como o memorial consistem-se
em documentos essencialmente técnicos.
Seria mais fácil especificar isso na ata notarial, como já dissemos aqui,
ela pode trazer tais considerações, mas com a determinação legal, se a opinião
favorável não estiver expressa nos documentos mencionados o requisito não estará
cumprido.
Caso os confinantes e cônjuges não tenham assinado a ata e o memorial

estes serão noficados a comparecerem e declararem a sua concordância com o
pedido, como dita o § 2º, do art. 216-A, a negativa ao comparecimento será
interpretada como discordância.
No entanto, a maior parte da doutrina entende de forma diferente, para

ela a existência de uma relação jurídica anterior entre o usucapiente e o proprietário
anterior, como pro exemplo, um recibo ou contrato com promessa de compra e
venda, escritura com vício e etc, pode-se considerar que a anuência está suprida.
Além disso, todas as firmas devem ser reconhecidas, inclusive os nomes

de solteiros devem ser apresentados. E em caso de falecimento daquele que deveria
ser o concordante estão habilitados a anuirem o inventariante ou, nos casos em que
ainda não haja inventário, os herdeiros e/ou cônjuges.
4.3 CERTIDÕES NEGATIVAS
Acrescentam-se aos documentos requeridos, as certidões negativas

soclicitadas no inciso III do art. 216-A da Lei de Registros Públicos:
[...]
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do
domicílio do requerente;
40
[…]
Essa exigência não ficou sificientemente clara, que tipos de certidões? E

para descobrir isso pode-se perguntar anteriormente qual o efeito que se pretende
com elas?
Provavelmente a lei se refere às certidões da Justiça Estadual e Federal

quanto a existência de feitos da área civil, criminal ou trabalhista que possam obstar
a aquisição da propriedade pelo requerente 29. Pensando nisso a pretensa
regulamentação debatiada pelo CNJ30, já comentada aqui, faz um complento ao
inciso citado ao determinar a apresentação:
III - certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal

provindas do local da situação do imóvel usucapiendo e do domicílio do usucapiente,
expedidas em nome:
a) do usucapiente e do respectivo cônjuge, se houver;
b) do requerido e do respectivo cônjuge, se houver;
c) de todos os demais possuidores e dos respectivos cônjuges, se houver, em caso de
sucessão de posse, que é somada à do usucapiente para se completar o período
aquisitivo de usucapião;
As alíneas adicionadas apenas indicam qual das partes devem apresentar

as certidões, não há nenhum esclarecimento quanto ao conteúdo das certidões.
Em existindo processo, as certidões positivas devem sem acompanhadas

de certidões de objeto e pé do processo. Desta forma será possível identificar se a
ação em desenvolvimento impacta na decisão de deferir ou não a usucapião.
4.4 JUSTO TÍTULO
Segundo o item IV, um dos requisitos para requerer a usucapião de modo

estrajudicial é possuir um justo título:
[...]
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a

30 Regulamentação do Procedimento de Usucapião Extrajudicial. <http://www.cnj.jus.br/poder-
judiciario/consultas-publicas/regulamentacao-do-procedimento-de-usucapiao-extrajudicial>.
Acesso em 08 de fevereiro de 2017.
41
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e

das taxas que incidirem sobre o imóvel.
[…]
Já chegamos a mencionar quando falavámos da modalidade de

usucapião ordinária o que seria um justo título. Podemos inferir que o este seria um
ato que permite ao seu possuidor que se adquira ou transfira a propriedade.
A propriedade de justo a estar presente ao título sempre confundiu os

interpretes do direito, muitos acreditavam que a qualificação fora um erro do
legislador, talvez seja por conta disso que no item apresentado em seguida, tal qual
uma explicação, fica claro que qualquer documento que possa transmitir a ideia de
posse continuada pode ser apresentado para compor o rol solicitado.
Sendo assim, não só aquele documeto capaz de alterar o domínio do

bem, e que por algum motivo não pode ser consubstanciado, mas qualquer outro
que seja capaz de expressar a titularidade da posse direta e o tempo necessário a
modalidade de usucapião que se queira pleitear.
Podem ser utilizados, por exemplo, contratos de compra venda, recibos

também de compra e venda do imóvel, de impostos como IPTU, comprovantes de
serviços prestados ao titular do pedido no local do imóvel etc. Se assim, não o fosse
somente caberia usucapião ordinária pelo meio administrativo.
Provavemente os mesmos documentos apresentados perante o tabelião

de notas para compor a ata notarial farão parte do bojo da papelada nomeada,
podemos assim chamá-la de “documentos probantes”.
42
5. PROCEDIMENTOS NOTARIAIS NA USUCAPIÃO

ADMINISTRATIVA
Reza a continuidade do art. 216-A, a partir do seu §1º o procedimento a

ser seguido pelo notário no processamento da aquisição de domínio de bem imóvel
pela via não judicial.
[…]
§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até

o acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2o Se a planta não conti
ver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos
imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou
pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em
15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal
e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e
documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15
(quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de
grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados,
que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou
realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências
na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da
concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes,
o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições
apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos
termos desta Lei.
§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de
registro de imóveis rejeitará o pedido.
§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião,
apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados
ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis
confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de
registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do
imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao
procedimento comum.”
[…]
43
O procedimento tem início lá na ata notarial, como já vimos, ou com a

apresentação desta perante o cartório de registro de imóveis onde está matriculado
o bem.
É essencial que a parte esteja assistida por um advogado, o qual será

responsável pela petição de reconhecimento da posse prolongada, constituição dos
requisitos da modalidade de usucapião adequada e daqueles necessários ao
requerimento perante a via administrativa e a consequente declaração de usucapião
do imóvel.
O pedido será autuado juntamente com a documentação necessária, a

qual será acosta para comprovar a posse prolongada no tempo como também, a
inexistência de impedimentos ao pretenso titular do direito.
5.1 PRENOTAÇÃO
A petição de usucapião extrajudicial deve ser prenotada, ou seja, ser

inscrita no protocolo do cartório de registro de imóveis designado. Essa prenotação
segue norma do art. 188 da LRP e tem validade de 30 dias, após esse período ela
perde a validade.
Se o pedido não tiver sido processado dentro dos 30 dias, nova

prenotação deve ser realizada. Podemos visualizar que essa norma, ponderamos,
existe para salvaguardar aqueles que utlizam os serviços cartorários de uma demora
execessiva.
Tendo em vista que boa parte dos feitos ali realizados possuem um prazo
de execução de 30 dias, a prenotação serve como prova da solicitação a ser
executada, e caso esta ultrapasse o prazo determinado o cidadão terá como
comprovar.
Contudo, a análise do cumprimento das condições impostas à aquisição

de um imóvel demanda maior complexidade. Assim sendo, o §1º aqui citado, conclui
pelo prolongamento do termo da prenotação de maneira indiscriminada até a
definição pelo acolhimento ou não pedido 31.
44
Durante a prenotação não ocorre análise da documentação, isso será

feito a posteriori, quando a existência ou não de vícios será apontada. Isso não
impede, é claro que o notário experiente aponte de pronto, por mera cortesia, a
ausência ou irregularidade patente.
Questiona-se, no entanto, se a existência da prenotação gera algum

direito de preferência sobre uma pretensa escrituração de compra e venda do imóvel
questionado.
Entende-se que o direito de preferência subsiste tendo em vista que são

direitos contraditórios e excludendentes. A resposta seria diferente se estivessemos
diante de um caso de retificação de registro por exemplo. Não faria diferença se este
fosse alterado antes ou depois da mudança de titularidade. Sendo assim, a
prenotação indica uma prioridade.
Nessa etapa o Cartório pode exigir o pagamento adiantado dos

emolumentos, estes devem ser calculados de acordo com o valor venal do imóvel.
Se não exitir tal informação porque o imóvel nunca foi avaliado, o requerente poderá
estipular tal valor de acordo com o mercado.
5.2 AUTUAÇÃO
A autuação pode ser entendida como a aglutinação de todos os

documetos e do pedido sob o mesmo número e oposiçaõ de rubrica nas folhas.
Qualquer outro documento que for acrescentado será adicionado ao auto.
Qualquer ato realizado posteriormente relativo ao processo em questão

fará parte do auto. A norma o descreve em sua forma física, com todos os
documentos em papel, o que hoje em dia não é tão usual, muito embora, sendo
assim, em razão do atual desenvolvimento cartorário é provável que possam ser
mantidos na forma eletrônica.
5.3 CERTIDÕES E DESPACHOS

45
Todo e qualquer ato realizado dentro do processo administrativo de

usucapião extraordinária deve ser certificado, o que inclui as intimações enviadas ao
requerente.
Será por despacho a requisição de qual providência a ser solicitada do

requerente, ele deverá ter termo para a finalização. Porém, enquanto a procuradoria
não autoriza a publicaçõa dos despachos, o requerente pode ser intimado na
pessoa do seu advogado, por AR, para adiantar o processo.
5.4 QUALIFICAÇÃO
A qualificação resgistral pode ser descrita segundo Brandelli 32 como: “o

momento em que o registrador analisa a conformidade do título com o ordenamento
jurídico e a viabiabilidade jurídica do pedido.”
Verifica-se a legitimidade ativa da parte, o preenchimento dos requisitos

de admissibilidade para a usucapião extrajudicial e relativos a modalidade de
usucapião em que se enquadra a posse descrita.
É o momento de analisar se os requisitos formais foram preenchidos, para

depois seguir a verificação do lastro probatório. Os documentos presentes deverão
ser suficientes para formar a opinião favorável, ou seja, a convicção do notário
quanto a posse ad usucapione. Ele verificará o preenchimento dos requisitos tais
como os apontados por exemplo pelo escritório Lobo e Orlandi 33:
Na qualicação, o oficial vericará, entre outros cuidados:
a) se foram apresentados todos os documentos necessários;

b) se a ata contém os requisitos exigidos pela lei;
c) se o requerimento permite: identicar a espécie de usucapião; conferir o
tempo e a continuidade da posse; a certeza de que a posse é justa e,
quando exigível, de boa-fé, exercida com ânimo de dono;
d) se foram identicados e qualicados todos os proprietários e titulares de
direitos reais, em relação ao imóvel usucapiendo e aos imóveis connantes;
e) se as certidões de ações não provam a existência de ação contra o

46
requerente ou seus antecessores, que tenha por objeto a posse do imóvel

objeto do pedido;
f) se o imóvel objeto do pedido é realmente o da matrícula ou transcrição
indicada no requerimento;
g) se os imóveis indicados como connantes são realmente connantes e se
são os únicos;
h) se a descrição do imóvel cumpre as exigências legais, inclusive em
relação a eventual necessidade de georreferenciamento;
i) se o memorial descritivo está de acordo com a planta e vice-versa;
j) se as certidões do Registro de Imóveis estão atualizadas;
k) se foram indicados os verdadeiros proprietários e titulares de direitos
reais em relação ao imóvel objeto do pedido e aos imóveis connantes;
Observação 1: Na pendência de ação possessória ou reivindicatória contra

o requerente, ou se houver ação de qualquer dessas naturezas julgada
procedente, com trânsito em julgado, o requerimento deverá ser rejeitado
de plano, por não ser a posse mansa e pacíca.
Observação 2: lembrar que é importante a amarração do vértice inicial da
descrição.
O registrador formará sua opinião a cerca do conjunto probatório de

maneira independente, tal qual um juiz em suas decisões, firmados no direito de
independência que lhes foi confiado pelo art. 28 da Lei dos Cartórios (Lei
8.935/1994).
Assim, sendo, o notário só poderá ser responsabilizados pelos atos que

realizar no exercício da função quando agir com dolo ou culpa grave. Não deverá
responder quando sua decisão for baseada em conclusões obtidas a partir dos
documentos apresentados.
Se o oficial entender poderá dispor de prazo para que o requerente junte

aos autos mais evidencias que comprovem o que afirma, mas que ainda não resta
claro para o notário.
O registrado entregará nota devolutiva na qual negará o pedido, caso

entenda que não estão presentes os requisitos necessários à prescrição aquisitiva
ou negar a formalidade necessária do ato. O requerente contrariado poderá se opor
a decisão em juízo.
Caso contrário, tendo formado convicção afirmativa quanto a aquisição

imobiliária. Preenchidas as condições formais e materias passa-se para a fase de
verificação quanto a necessidade de realizar ou não a notificação dos legitimados
passivos.
Em se faltando provas materias e sendo elas possíveis de serem

47
agariadas através de diligências cartorárias, far-se-á a solicitação para a realização

pelos requerente ou far-se-á as ações necessárias.
5.5 NOTIFICAÇÃO
Os legitimados passivos que não tenham assinado a anuência na planta e

memorial descritivo do imóvel devem ser notificados para fazê-lo em até 15 dias do
recebimento da notificação, de acordo com o § 2º do art. 216-A da LRP.
A novidade aí, está presente na clara compreensão do silêncio do

notificado. Não se deixou brecha para interpretação, em caso de ausência de
resposta da parte depreende-se a sua negativa de aceite 34.
O oficial expedirá mandados de notificação para designar o escrevente

que realizará a tarefa. A notificação também poderá ser realizada via correio, por
meio do AR, sem nenhum prejuízo. Esse deve ser então o modo mais utilizado, pois
já o é mesmo nas ações judiciais, por ser mais fácil e confiável.
Em se tratando de legitimados passivos casados, ou em convivência

marital, também os cônjuges e conviventes são notificados. Na ocorrência de
falecimento da parte anuente, o inventariante ou herdeiros e cônjuge descendentes,
podem concordar em seu lugar.
Acredita-se também que a anuência realizada posteriormente ao prazo de

15 dias estipulado em lei poderá ser aceita se para tanto, o processo não tenha sido
encerrado35.
Os entes federados, quais sejam, os Municípios, Estados ou Distrito

Federal e a União deverão ser cientificados. Isso vale para todos os caso, de
maneira que tal ato não precisa figurar no rol dos pedidos da petição do requerente.
Tal notificação explica-se em razão da impossibilidade da usucapião de

bens públicos. Assim, o entes podem verificar se existe a possibilidade dessa
aquisição atinguir o patrimônio público.
48
Neste caso, decorrido os 15 dias de prazo para a manifestação do ente

federado, e este se manter silente, considera-se que houve concordância, e nada
implica a ocorrência da usucapião. É exatamente o contrário do que ocorre com os
legitimados passivos.
Tal anuência não se dará quando o bem não for de uso comum do povo,
quando pertencer a fazenda, mas ela não o utilizar para a população. Mas nesse
caso, o assunto deve ser levado ao poder judiciário, saindo da esfera administrativa.
5.6 EDITAL
De acordo com o §4º o oficial de registro de imóveis promoverá a

publicação de edital em jornal de grande circulação. Esse consiste em um
instrumento de prevenção, de maneira que terceiros interessados possam
manifestar interesse em relação ao pedido, são os chamados passivos incertos.
O edital será publicado em jornal de grande circulação do local do imóvel,

nele deverá constar o prazo de 15 dias para aceitação expressa do pedido. Nesse
caso, a ausência de manifestação será considerada como uma resposta negativa.
Essa manifestação não necessita de assistência de advogado.
O oficial redigirá o edital e entregará ao interessado na pessoa do seu

advogado para que providencie a públicação. Após isso, a página com a publicação
na mídea jornalistica será anexada aos autos do processo 36.
Os legitimados passivos certos não devem ser intimados por edital, sob
pena de invalidade, esse devem ser citados pessoalmente. O edital está voltado
para aqueles que não se tem ideia que terão interesse sobre o ato, não para
aqueles em que já se espera isso.
5.7 DILIGÊNCIAS

49
Se da análise dos documentos probatórios, não se verificar uma

completa qualificação material, mas existir a possibilidade de complementar as
provas ou validá-las, para que não sobrem dúvidas, por meio de diligência, essa
deverá ser feita.
As diligências aqui diferem daquelas realizadas durante a elaboração da

ata notarial. Tanto porque estamos em outra fase do procedimento, quanto pois,
nessa nova fase as dúvidas quem venham a surgir serão diferentes.
Claro que nos casos em que a ata notarial não tenha trazido detalhes que
poderiam ser obtidos em diligências, essas poderão compor o processo após serem
realizadas pelo oficial, ou requerente. Aliais, será opção deste que a diligência seja
realizada por si ou seu preposto, ou ainda pelo próprio requerente.
A medida visa ampliar o conjunto probatório principalmente para aquelas

modalidades de usucapião consideradas mais complexas, nas quais a quantidade e
a qualidade das provas devem se mostrar robustas, indubitáveis.
A diligência de busca em livros e plantas oficiais é obrigatória. Ademais,

qualquer meio de prova aceito no direito poderá ser solicitado pelo notário.
5.8 QUALIFICAÇÃO FINAL
Após a conclusão das etapas citadas o oficial registrador procederá nova

qualificação. O notário rejeitará o pedido e emitirá nota devolutiva quando verifcar o
não cumprimento dos requisitos formais previstos. Quanto a materialidade, caso ela
não possa ser comprovada ainda, o processo deve ser continuado 37.
Se o requerente não aceitar o resultado apresentado pelo oficial, poderá

sucitar a dúvida perante o judiciário, para que esse estabeleça um juízo de valor
sobre a possibilidade do procedimento seguir pela via administrativa.
Por fim, se houver impugnação por parte de algum dos legitimados

passivos, certos ou incertos, o processo deve ser de pronto encaminhado para o
poder judiciário, e assim, ele deixa de ser administrativo para ser judicial.

50
Ele será remetido para a comarca devida, da situação do imóvel. A Justiça

Estadual em geral é o foro cumum, no entanto se houver impugnação da União, os
autos serão encaminhados para Justiça Federal.
Em qualquer dos casos, cabe ao requerente emendar a petição inicial

para que esta esteja compatível com os requisitos necessários à exordial da ação de
usucapião, conforme o art. 319 do Código de Processo Civil.
O Oficial de Registro é profissional do direito, e possui todas qualidades

para formar sua convicção de acordo com as normas vigentes para juízo registral.
De maneira que os erros com relação ao análise do processo tendem a ser menores
e não previsíveis.
Se do processo de usucapião administrativa restar claro que a posse

existente não leva a aquisição da usucapião, mas de outros direitos relativos ao
bem, o processo deverá ser negado.
A concretização de outros direitos que não a propriedade deverá ser

arguída judicialmente, tendo em vista que a oposição desse direito não se dá do
mesmo modo que o domínio, com o registro da usucapião. Para esses direitos,
quando ainda não constituídos, devem ser reconhecidos em sentença.
5.9 REGISTRO
Perpassado o processo de análise da usucapião administrativa ao restar

evidente que a posse prolongada levou a prescrição aquisitiva far-se-á o registro
desta na matrícula do imóvel.
Haverá um regitro strictu sensu da usucapião. Nos casos em que o

registro não existir, deve o notário abrir matrícula para o imóvel e promover a devida
anotação da aquisição originária da posse.
O governo chegou a tentar legislar, por medida provisória, o registro da

aquisição com abertura de matrícula para casos determinados, incluindo aqueles em
que não há registro anterior, mas a MP 700, que faria essas alterações, perdeu a
validade sem ser votada. Sendo assim, vai da análise do notário, caso a caso, para
entender a necessidade ou não de inclusão de matrícula, mais um motivo de
51
controvérsia da via administrativa38.
Em se tratando de imóvel rural a reserva legal deverá ser previamente

demarcada, de art. 16, §8º do Código Florestal, que deve ser inscrita no Cadastro
Ambiental Rural, essa inscrição deverá ser averbada na matrícula do imóvel.
Uma diferença da aquisição da propriedade pela prescrição aquisitiva tem

lugar na identificação das matrículas anteriores. Ou seja, das quais advém o imóvel
usucapiendo. Há uma continuidade subjetiva, o que significava que deve haver um
encadeamento de domínio.
Com isso, os efeitos da posse retroagem ao data de aquisição desta, ou

seja, a época em que os requisitos foram completados, antes mesmo da porposição
do pedido de usucapião. Dar-se-á o efeito ex tunc à decisão declaratória.
38 IRIB, 35º Encontro. Usucapião Extrajudicial. <http://irib.org.br/files/palestra/35-regional-02.pdf>.

52
6. UM BREVE COMPARATIVO ENTRE A USUCAPIÃO

ADMINISTRATIVA E A JUDICIAL
Como já afirmamos aqui, a grande diferença entre a via judicial e extra

vem a ser a celeridade que se pretende com esta última. Isto em razão da menor
burocracia envolvida no processo. Ela não deixa de existir, mas é menor comparada
a um processo judiciário.
O número maior de etapas, o tempo de espera no judiciário para a

marcação de audiências, a oitiva das testemunhas, isso no aspecto prático já pode
ser considerado um grande atraso. No teórico podemos dizer que os dois meios se
equivalem, não há diferença entre a aquisição originária realizada após processo
judicial e aquela advinda da via administrativa.
O título de propriedade do imóvel usucapido é tão oponível erga omnes

em uma situação quanto a a outra. Não há uma maior segurança jurídica quando a
prescrição aquisitiva é sucitada no judiciário. Ambas as decisões podem ser revistas
em ações recisórias em até dois anos após a declaração no final do processo.
6.1 DOS DOCUMENTOS QUE INSTRUEM O PEDIDO
Dos documentos demandados para a instruir a ação ou o requerimento da

parte na usucapião judicial ou administrativa respectivamente, a grande diferença
existente tem o nome de ata notarial.
Já falamos bastante dela aqui, trata-se de um instituto que recentemente

passou a ser utilizado no ordenamento jurídico brasileiro, e com destaque, como
meio de prova robusta às alegações das partes.
Na via judicial a ata notarial não está presente, ao menos não é citada
como documento obrigatório. Além dos documentos que devem compor a inicial
nomalmente, segundo o art. 319 e 320 do CPC, o Registro da matrícula, o
georeferenciamento para os imóveis cadastrados e demais documentos que
comprovem a titularidade e posse do bem, segundo o Novo Código de Processo
53
Civil.
Planta e o Memorial descritivo do imóvel a ser usucapido não são

obrigatórios, mas podem constar como necessários. Embora sempre tenham
figurado nas listas como fundamentais na via judiciária vários questionamentos os
tornaram facultativos Já pelo meio administrativo eles são obrigatórios.
6.2 DA NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DOS LEGITIMADOS

PASSIVOS
Está aí uma grande diferença entre a via extrajudicial e a judicial. Nesta

última não há a necessidade de concordância com o objeto da ação, que vem a ser
a aquisição do domínio através da prescrição, mas na primeira essa é uma
obrigação.
Trata-se de um ponto controverso da usucapião administrativa, e que

pode inviabilizá-la também. No entanto, está previsto no art. 216-A que os titulares
de direitos reais relativos ao bem devem anuir ao pedido sob pena de indeferimento
deste. Na via judicial isso não é necessário, já que o juiz em sua decisão suplanta a
vontade das partes e exterioriza, através do seu poder-dever advindo do Estado, a
vontade deste.
Claro que a análise vai de caso a caso. Em se tratando de imóveis

abondonados, aqueles em que haja contratos de compra e venda e demais
documentos que demonstrem a anuência dos detentores dos direitos reais. Nesses
casos, a ceitação já restaria comprovada.
Porém, como se trata de matéria nova, as decisões judiciais em questões

que venham a ser sucutadas com esse conteúdo, e o costume que se há de formar
são esperados para concretizar o entendimento.
6.3 CUSTOS
Não é novidade para ninguém que interpor um processo judicial demanda

54
um gasto considerável. Uma das vantagens da usucapião administrativa é

resguardar boa parte desse valor que seria gasto na manutenção do processo e na
prática de atos relativos a ele39.
Ao tirarmos as hipóteses em que o indivíduo se utiliza da defensoria

pública e da justiça gratuita, as ações para aquisição da propriedade através da
posse prescritiva costumam ser caras no ponto de vista monetário. Mas da
assistência do Advogado não há como fugir, ele é essencial no porcesso.
Os custos não só só pecuniários, as vantagens vão além. A possibilidade

de realizar todo o procedimento em um só lugar que trabalha em horário comercial é
de fato um facilitador, ademais, o fator tempo também é preponderante, ele pode ser
responsável por um enorme desgaste psicológico. Calcula-se que o processo
administrativo dure entre 90 a 120 dias40.
6.4 DEFESA DA PARTE CONTRÁRIA
O processo administrativo não admite litígio. Sendo assim, no caso em

que há impugnação da parte contrária ao requerente o auto é remetido de imediato
para a via judiciária.
Não cabe ao notário fazer juízo de valor quanto as alegações das partes.
Esse é ofício e designo do juiz. Esse é um outro empecilho que a via administrativa
impõe.
Desta forma, o processo administrativo não prevê o debate de

argumentos. A defesa da parte afetada deve ser promovida em juízo, quando então
o processo deixa de correr no Cartório de Registro de Imóveis da situação do bem,
para a Comarca do local.
39 CARVALHO, A. P. e CARDOSO, G. P. O Usucapião extrajudicial de Imóveis rurais.

<http://www.safrasecifras.com.br/o-usucapiao-extrajudicial-de-imoveis-rurais/>. Acesso em 15 de
abril de 2017.
40 Usucapião Extrajudicial de Imóveis Será Permitido a Partir de 2016.
<http://www.saberimobiliario.com.br/2015/07/a-usucapiao-extrajudicial-de-imoveis.html>. Acesso
em 17 de abril de 2017.
55
7. DIFICULDADES DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Falamos das beneses da usucapião administrativa, contudo, verificamos

que em algumas situações ela se mostra inviável, ou ao contrário do que deve ser,
apresenta-se como o meio mais complexo que a ação judicial.
Muitas das condições impostas podem se mostrar restritivas de maneira

demasiada, o que significa que na maioria dos casos não é possível cumprir os
requisitos impostos, o que pode embaraçar a implemento do instituto.
7.1 QUANTO A NECESSIDADE DE ANUÊNCIA
Um dos fatores que podem atrapalhar a fixação do meio administrativo

vem a ser a necessidade de anuência dos legitimados passivos certos. Além
daqueles que possuem o direito a proriedade os demais que possuam algo sobre o
bem41.
Se este imóvel já se encontrava as vias de mudar de propriedade e isso

não foi feito por algum entrave do processo podemos entender que teoricamente é
mais fácil para o proprietário anuir ao pedido.
Mas nos casos em que exista qualquer divergência, ou ainda quando o

imóvel não seja apenas de um, e aguns aceitarem e outros não. Se os antigos
proprietários já tenham falecido e não se encontrarem herdeiros, ou se esses
existirem e não concordarem com o compromisso firmado anteriormente o qual não
levava ao registro, no mais, a um título de posse.
Ou seja, podemos exemplificar aqui inumeros casos em que a

necessidade de anuência da parte contrária levaria o requrimento da parte ao
judiciário, de forma frustrar a ideia de facilidade trazida pelo meio administrativo.
Para muitos, esse necessidade de aceitação vai de encontro com as

bases do instituto da usucapião, uma vez que este predispõe a inércia do
41 CYRINO, R. R. Usucapião Extrajudicial - Aspectos Práticos E Controvertidos. <http://www.notaria

do.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=NzIwNA==>. Acesso em 12 de abril de
2017.
56
proprietário ante a utilização da propriedade para o seu social.
Ao mesmo tempo tratar o silêncio do antigo proprietário como negativa vai

contra o entendimento que guia o Código Civil, visto que o art. 111 deste, determina
a interpretação dele como concordância. Desta feita, essa compreensão existente
na norma ignora a aquisição anterior do direito, como se a ação de usucapião não
tivesse um cunho declaratório, mas constitutivo 42
Melhor seria se nos casos de ausência de manifestação da parte os autos

fossem enviados ao judiciário para manifestação quanto a necessidade de anuência
e a possibilidade de continuação do processo na esfera administrativa.
De acordo com a deliberação judicial os autos poderiam permanecer para

serem transformados em processo judicial, ou voltar para os cartórios a fim de dar
continuidade ao processo no veio administrativo.
Esse tipo de interração cartório-judiciário não é novidade. Costuma-se

enviar alguns atos para apreciação prévia do juiz, como uma forma de resguarda o
ato em si. Isso ocorre muito com correção de assentos de nascimento, autorização
de casamento, entre outras questões em que o notário já criou o hábito de aguardar
a deliberação judicial, como nos casos em que a homologação é necessária.
7.2 QUANTO A POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO
Para algumas modalidades de aquisição da propriedade através da

precrição existentes o seu reconhecimento através da via administrativa apresenta-
se de modo tão complexo que se torna inviável.
Podemos citar como exemplo a usucapião indígena. Para processá-la o

indivíduo deve ser ídio e estar acompanhado da Funai, a qual possível mente só
poderá agir em juízo.
Da mesma forma, a modalidade de coletiva de aquisição da propriedade

se mostra inviával. Imagina comprovar a posse do local de centenas de pessoas,
cada qual com sua história de ocupação do espaço, seu fardo de documentos, além
42 GOMES, F. M. A. Omissões e Incoerências na Regulamentação da Usucapião Extrajudicial.
http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI252520,81042-Omissoes+e+incoerencias+na+regulame
ntacao+da+usucapiao+extrajudicial. Acesso em: 12 de abril de 2017.
57
da identificação dos confinantes, quando um requerente é confinante do outro,

ambos interessados no resultado do pedido. Só mesmo a via judicial para ações
deste tipo.
Também fica complicada, ou podemos dizer dubitável, a aplicação do

meio administrativo aos casos de usucapião familiar. Além da necessidade de
anuência da parte que abandonou o lar, o que podemos entender ser algo muito
complexo, o fato da ação envolver além de patrimônio, relações afetivas torna tudo
mais difícil.
Portanto, a utilização do processo administrativo não chega a ser

universal. O seu propósito de facilitar a prática do instituto só será possível em
situações de possuidor individual, cidadão comum e que não mantenha
relacionamento afetivo com o proprietário. Esse é um entendimento nosso.
7.3 QUANTO AO SERVIÇO REGISTRAL
Existe uma outra questão que deve ser levada em consideração na hora
de proceder pela via extrajudicial. Os cartórios no país são em sua maioria
particulares, pois consistem em uma concessão pública e o cargo de notário e
registrador deve ser ocupado através de concurso público, tudo isso de acordo com
a Constituição Federal de 1988 e Lei 8.935/1994, a qual regulamentou o dipositivo.
Ocorre que em muitos locais os cartórios ainda são públicos, ou, retirando
a ressava do “ainda”, manteem-se públicos por conveniência/conivência estatal. É o
caso da Bahia, o estado tem quase todos os seus cartórios públicos, e seus serviços
são conhecidos por sua total ausência de critérios e agilidade, segundo Rodrigues 43
a lavratura de uma certidão de nascimento lá pode demandar 100 dias.
Nesse rítimo, a proposta de celeridade intentada com a usucapião

administrativa, esbarra na própria incapacidade de alguns cartórios em realizar o
serviço. Pois, vamos em convenhamos, depois do que observamos aqui, percebe-
se que não se trata de algo simples.
43 RODRIGUES, M. G. Cartórios, Atividade Pública ou Privada?

<http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI134823,101048Cartorios+atividade+publica+ou+privad
a> . Acesso em 18 de abril de 2017.
58
Contudo, mesmo os serviços cartorários praticados por concessionários

particulares podem não ser tão confiáveis. Muito embora a lei determine regras para
a concessão, muitos cartórios passam de pai para filho, como herença, de maneira
que a segurança na atividade fica prejudicada.
Como é perceptível, em alguns locais as pessoas mais abastadas da

região também são donas do cartório do lugar. Isso pode impedir que a declaração
de usucapião seja realizada de maneira extrajudicial dado o patente impedimento do
registrador em proceder o juízo de convicção.
Portanto, nem sempre o meio administrativo será garantia de maior fuidez

do processo de usucapião, nem os cartórios estão livres para proceder a análise de
todos as situações com isenção.
7.4 CUSTOS ENVOLVIDOS NO PROCESSO
Um outro fator conflitante nos já chegamos a mencionar aqui, trata-se

dos custos envolvidos, como não os conhecemos não temos certeza se a demanda
realizada administrativamente deve ser menos onerosa que a judical.
Imaginamos que ela tende a ser, mas como essa questão quanto aos
valores envolvidos vai depender de Estado a Estado da Federação, será possível
que em alguns locais os emolumentos sejam demasiados elevados para a maioria
da população.
Além deles, o gasto com a própria elaboração das provas, como ata
notarias e diligências necessárias, pode encarecer o instituto. A primeira já é
considerada dispendiosa quando lavrada por outras razões mais simples, que dirá
quando ela for meio probante para assegurar a aquisição de um bem.
Além dela, e dos valores gastos com eventuais diligências, existe o

sergiço especializado para a produção da planta da situação do imóvel e do
memorial descitivo dele. Por serem serços essencialmente técnicos costumam ser
caros.
Por outro lado, como já tratamos aqui, tanto a planta quanto o memorial
descritivo não são considerados itens obrigatórios para compor o processo de
59
usucapião na esfera judicial. Como também a ata notarial, que nem sequer é
prevista, embora possa ser utilizada, como meio de prova.
Não há previsão de gratuidade para o instituto administrativo para atender

a parcela da população que não teria como pagar os emolumentos. O que se
comenta é que se esta vinher a existir, dependerá de previsão legal específica.
7.5 QUANTO A MATRÍCULA DO IMÓVEL
Outro problema da usucapião extrajudicial será um desafio por assim

dizer, para os registradores. Enquanto não houver normatização quanto a abertura
ou não de matrícula dos imóveis usucapidos, será dever do cartorário deliberar
quanto a necessidade disso.
Como vimos aqui, a Medida Provisória que intentava determinar em que

situações esse novo registro seria preciso não foi votada e acabou por perder a
validade. Sendo assim, talvez a solução mais hábil seria abrir matricula para todos,
tendo em vista que a aquisição de imóvel por usucapião é considerada originária.
Mas isso é assunto a ser debatido.
60
CONCLUSÃO
A introdução do instituto da Usucapião Extrajudicial no Novo Código de

Processo Civil pode ser vista como uma grande avanço do Ordenamento Jurídico
Brasileiro no caminho da desjudicialização.
Coube ao serviço notarial essa relevante tarefa social de proporcionar aos

cidadãos a possibilidade de promover a consecução do domínio pela prescrição
aquisitiva sem ter que recorrer ao poder judiciário. Ao mesmo tempo recaiu sobre
ele a resposabilidade de executar o ato de maneira célere e confiável, capaz de
resguardar a sua segurança jurídica.
Isso, como vimos, está de acordo com o novo olhar dado ao direito
processual civil. Ele agora não se foca no processo de conheceimento, a
importância estar em garantir a efetividade do direito pleiteado, não apenas a sua
constituição ou reconhecimento.
Ao apontar a via administrativa como alternativa a judiciária, o legislador

seguiu o modelo já consagrado por outros institutos do direito civil. O bom
desempenho do divórcio e do inventário extrajudiciais, aliado ao experimento
incluído na Lei do programa Minha Casa Minha Vida foram determinantes para a
aceitação dessa que já vinha sendo uma ideia defendida pelos notários e
registradores.
Como vimos, a usucapião pode ser conceituada como uma modo de

aquisição da propriedade através da posse direta prolongada no tempo. Essa forma
de aquisição originária tem raiz muito profunda na história e deriva dos tempos
romanos, dos primórdios da fundação de Roma.
Desde o início teve o intuíto de tornar a terra produtiva, fixando o

trabalhador nela, e ao mesmo tempo promovia a povoação de muitos locais. No
Brasil o instituto sempre esteve presente, do período colonial ao contemporâneo.
Com o passar dos anos modalidades da aquisição prescritiva foram sendo criadas,
de acordo com a necessidade do país.
Concluímos que a usucapião extrajudicial tem caracter administrativo,

pois essa é a essencia do trabalho do agente público cartorário. Muito embora ele
61
faça um juízo de valor sobre o caso, a sua jurisdição está atrelada a atividade
administrativa.
Contudo, isso não significa que aquisição do domínio após processo

administrativo tenha menos força perante a sociedade do que se fosse processada
em juízo. Não há diferença quanto aos resultados, ela continua mantendo todas as
suas características como ser originária e oponível erga omnes.
Vimos que via administrativa não ficou adstrita a uma ou outra modalidade
de usucapião. Via de regra ela poderá ser aplicada a qualquer dos tipos existentes
em nosso ordenamento jurídico, desde que, os seus requisitos estejam presentes.
Percebemos então, que o meio extrajudicial tratou de indicar como itens

obrigatórios a compor os autos do processo administrativo a ata notarial. Essa que
vem a ser uma outra inovação trazida pelo novel Código de Processo Civil, e que
tem campo para se tornar um popular meio de prova. Ademais, fez questão de trazer
como obrigatórios a planta e memorial descritivo.
Ao mesmo tempo, ficou evidente que o legislador quis dar, de pronto, uma
utilidade prática ao instituto da ata notarial, para que, talvez, ela venha a ser
absorvida pela prática mais rapidamente. Contudo, ele errou feio ao determinar que
fosse dada anuência ao pedido do requerente pelos seus legitimados passivos na
planta do imóvel e memorial descritivo, elementos esses, essencialmente técnicos.
Podemos dizer que a forma administrativa engloba os conceitos de

celeridade e ordem tão presentes na atividade cartorária. Ademais, o oficial
registrador não estará só na busca pelo melhor caminho para seguir o que
determina a lei. A parte deve estar assistida por advogado, de maneira que ele
apresenta o requerimento perante o Cartório.
O oficial de registro de imóveis é a pessoa responsável pela análise dos

documentos, sendo assim, cabe a ele realizar o juízo de valor quanto a declaração
de existência de usucapião do bem. Ficou claro que esse exame não admite
dúvidas. Sendo assim, ele deve se cercar de todo cuidado, determinando a
realização de diligências ou solicitandoas se necessário.
Sem esquecer, que é dele a obrigação de orientar o pretenso usucapiente

sobre o seu requerimento. De maneira a deixar claro os requisitos e consequências
deste.
62
Em fim, podemo dizer que o meio administrativo veio para ser facilitador
ou simplificador. As comodidas são muitas, ter o tempo de espera pela declaração
de propriedade em sentença judicial reduzido pelo período necessário à análise no
cartório, que trabalha em horário comercial e que também será o local onde o
usucapiente irá concluir tudo com o registro. Parece o melhor de tudo.
Mas existe ainda os custos, que ao que tudo indica na maioria dos casos
serão menores. Contudo, vimos que o conjunto probatório na usucapião extrajudicial
deve ser mais robusto. Diferente do meio judicial, o administrativo nã abre mão da
planta e do memorial descritivo do bem imóvel.
E isso pode ser um dificultador, principalmente para aqueles usucapientes

menos agraciados. De maneira que a via administrativa pode ser vista como um
simplificador apenas para aqueles que possam bancá-la.
Um outro problema que pode inviabilizar a aplicação do instituto vem a ser

a necessidade de anuência das partes atinguidas. Ao que tudo indica isso ainda irá
tirar o sono de muitos em busca de soluções. Apontamos aqui a possibilidade de
consulta ao próprio judiciário sobre a necessidade, caso a caso.
Ademais, o próprio serviço registral pode ser uma barreira ao

processamento da usucapião extrajudicial. Se le não conseguir aliar as
características de ordem e celeridade, as quais espera-se que etejam presentes no
processo, de nada adiantará o legislador criar outra figura no Ordenamento Jurídico
Pátrio.
63
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Pode-se entender que a usucapião Especial Urbana Coletiva é destinada

2.2.4 Usucapião Indígena