31/10/2018 Consultas de la D.G.

Tributos: Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA

DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS
Consultas Vinculantes

NUM-CONSULTA V2582-18

ORGANO SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

FECHA-SALIDA 21/09/2018

NORMATIVA TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 4 y 31-2

DESCRIPCION- La entidad consultante es propietaria de un edificio destinado a hotel y, asimismo, de otras tres
HECHOS fincas en un edificio adjunto al hotel, destinadas a plazas de aparcamiento, almacén y
lavandería, finalidades afines para el correcto funcionamiento del hotel.
En este momento el Ayuntamiento les exige llevar a cabo la vinculación registral de las fincas
anexas, de tal forma que queden registralmente unidas a la finca principal, lo que formalizaran
mediante una escritura pública en la que se establecerá la vinculación "ob rem" de las citadas
fincas para su inscripción en el Registro de la propiedad, sin que, en ningún caso, se entienda
que ello supone la creación de ninguna finca registral. Conjuntamente con la vinculación
anterior se va a proceder a declarar la obra nueva del hotel.

CUESTION- Si la referida operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos

PLANTEADA Jurídicos Documentados, al tipo del 1,5% o carece de contenido económico, en cuyo caso no
se cumplirían los requisitos del artículo 31.2 del texto Refundido del Impuesto. En caso de
sujeción al referido concepto determinar si la base imponible debe incluir el valor de la finca
principal o tan sólo el de las fincas vinculadas como en el supuesto de agregación de fincas.
Y, por último, si al hacerse conjuntamente la vinculación de las fincas y la declaración de obra
nueva del hotel, puede entenderse que proceda practicar liquidación únicamente por este último
concepto.

CONTESTACION- En cuanto a la tributación de la operación planteada, deben tenerse en cuenta los siguientes
COMPLETA preceptos del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados –en adelante, ITP y AJD–, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993):
Artículo 4
“A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando
un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto
separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en
que se determine expresamente otra cosa”.
Artículo 31
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o
cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad,
Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre
Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1
de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley
21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del
nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades
con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se
aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos”.
En primer lugar, a la vista del artículo 4 debe señalarse la existencia de dos convenciones
diferentes con un distinto objeto físico y jurídico: la declaración de obra nueva recae sobre el
edificio destinado a hotel, con la finalidad jurídica de dejar constancia registral de la existencia y
descripción de una edificación; y la vinculación de las fincas anexas al hotel recae, no sobre
éste, sino sobre las tres fincas, a fin de que constituyan una unidad con la finca principal
destinada a hotel, modificando el régimen jurídico de las fincas vinculadas en cuanto supone
una limitación de su libre disposición. En consecuencia, no es procedente exigir el pago de un
solo derecho, sino que cada una de dichas convenciones deberá tributar separadamente.

https://petete.minhafp.gob.es/consultas/ 1/2
31/10/2018 Consultas de la D.G. Tributos: Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas

1.- La declaración de obra nueva del hotel constituye una convención sujeta a la modalidad de
la cuota gradual de actos jurídicos documentados del ITP y AJD, por cumplir los requisitos
exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido de dicho impuesto:
Tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial
Tener por objeto cantidad o cosa valuable,
Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Registro Mercantil,
Registro de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles
Contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los
conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del Texto Refundido del ITP y AJD, modalidades
de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias
En concreto, se cumplen los cuatro requisitos expuestos: tributará la primera copia de la
escritura pública, por tener contenido valuable –el valor de la obra que se declara en los
términos que resultan del artículo 70.1 del Reglamento del Impuesto-, ser inscribible en el
Registro de la Propiedad (y ello, aunque no se inscriba, pues basta que sea susceptible de ser
inscrita) y no estar sujeta a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u
operaciones societarias del ITPAJD ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En cuanto a
la base imponible de la obra nueva, viene expresamente especificada en el artículo 70.1 del
RGIT, estableciendo que “la base imponible de las escrituras de declaración de obra nueva
estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare en la escritura”.
2ª. Respecto a si la vinculación ob rem de dos o más fincas está sujeta a la cuota variable del
documento notarial por reunir todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto
Refundido del ITP y AJD, debe concluirse en sentido afirmativo dado que, en tanto que afecta al
contenido del derecho de propiedad, es inscribible en el Registro de la Propiedad, con todos los
efectos de publicidad registral que ello implica. En cuanto al contenido económico, de igual
forma que la modificación física de dos fincas para convertirse en una sola, ya sea mediante
agregación o agrupación, tiene contenido económico, determinando el artículo 70.3 del
Reglamento del Impuesto la base imponible en tales supuestos, la modificación del régimen
jurídico de determinadas fincas que pasan a constituir una unidad registral, suponiendo, por
tanto, una limitación de su libre disposición, debe entenderse que tiene, asimismo, contenido
económico. En este caso la base imponible, a falta de norma específica, se determinará
conforme a la regla general del documento notarial establecido en el apartado primero del
artículo 30 del texto Refundido: “En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por
objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la
comprobación administrativa”. Por tanto, la base imponible será el valor de las fincas anexas
que se vinculan al edificio principal, sin incluir el valor de dicho edificio.
CONCLUSION
1.- La declaración de obra nueva del hotel tributa por la cuota variable del documento notarial
de Actos Jurídicos Documentados, por reunir todos los requisitos del artículo 31.2 del Texto
Refundido del ITPO y AJD. La base imponible estará constituida por el valor real de coste de la
obra nueva que se declare en la escritura.
2.- La vinculación ob rem de las tres fincas anexas constituye igualmente una convención sujeta
a la cuota variable al ser inscribible y valuable, en tanto supone una modificación del régimen
jurídico de las fincas vinculadas que implica una limitación de su libre disposición. La base
imponible será el valor de las fincas anexas que se vinculan al edificio principal, sin incluir el
valor de dicho edificio
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del
artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

https://petete.minhafp.gob.es/consultas/ 2/2